Umweltbericht - Soest

STADT SOEST 

3. Änderung und Ergänzung 

des Bebauungsplans Nr. 43 

Umweltbericht 

als Teil II der Begründung 

Entwurf, Februar 2013 

Bauleitplanung in 

Zusammenarbeit mit der Verwaltung: 

Büro für Stadtplanung und Kommunalberatung 

Tischmann Schrooten 

Berliner Straße 38, 33378 Rheda-Wiedenbrück 

Telefon 05242/5509-0, Fax 05242/5509-29

Stadt Soest, 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 - Umweltbericht 2 

Teil II: Umweltbericht (Gliederung gemäß § 2(4) und § 2a BauGB) 

1. Einleitung 

1.1 Vorbemerkung 

1.2 Inhalt und Ziele der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans 

Nr. 43 - Kurzfassung 

2. Relevante Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und Fachplanungen und ihre 

Berücksichtigung in der Bauleitplanung 

3. Umweltbezogene Ausgangssituation 

3.1 Schutzgut Mensch 

3.2 Schutzgut Tiere und Pflanzen 

3.3 Schutzgut Boden 

3.4 Schutzgut Wasser 

3.5 Schutzgut Klima und Lufthygiene 

3.6 Schutzgut Landschaft 

3.7 Schutzgut Kultur und sonstige Sachgüter 

4. Auswirkungen der Planung auf die Umwelt sowie Maßnahmen zur Vermeidung, 

Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen 


4.2 Schutzgut Tiere und Pflanzen, Artenschutz 



4.5 Schutzgut Klima und Lufthygiene 



4.8 Wechselwirkungen 

4.9 Maßnahmen zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen 

5. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands 

5.1 Prognose über die Umweltentwicklung bei Durchführung der Planung 

5.2 Prognose über die Umweltentwicklung bei Nichtdurchführung der Planung 

6. Planungsalternativen 

7. Verfahren und Vorgehensweise in der Umweltprüfung 

8. Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen 

9. Zusammenfassung des Umweltberichts


Teil II: Umweltbericht 

1. Einleitung 

1.1 Vorbemerkung 

Nach den §§ 2 und 2a BauGB ist im Regelverfahren zu einem Flächennutzungsplan 

oder zu einem Bebauungsplan eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen 

erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden. Die Ergebnisse sind in 

dem sogenannten „Umweltbericht“ zu beschreiben und zu bewerten. Dieser Bericht 

bildet einen gesonderten Teil der Begründung. Gliederung und wesentliche Inhalte des 

Umweltberichts sind in Anlage 1 zu § 2(4) BauGB festgelegt. Die Kommune legt hierbei 

für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung 

der Umweltbelange für die Abwägung erforderlich ist. Das Ergebnis der Umweltprüfung 

ist in der Abwägung über den Bauleitplan angemessen zu berücksichtigen. 

Der vorliegende Umweltbericht zur 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans 

Nr. 43 wurde auf Grundlage der Bestandsaufnahme und der bisherigen Ergebnisse 

des Bauleitplanverfahrens erstellt. 

Der Satzungsbeschluss zur 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 

der Stadt Soest wurde im Dezember 2010 gefasst. Der Bebauungsplan wurde im 

Rahmen einer Normenkontrolle überprüft und am 13.09.2012 für unwirksam erklärt 

(OVG NRW 2 D 38/11.NE). Insbesondere in der ursprünglich im Plankonzept enthaltenden 

bedingten Festsetzung zur Berücksichtigung eines ersten Bauabschnitts sowie 

der damaligen Lärmemissionskontingentierung wurden Bestimmtheits- und Klarheitsdefizite 

gesehen, daher wurden diese als rechtswidrig bewertet. Aufgrund der Entscheidung 

über die Normenkontrolle sollen nun insbesondere die beanstandeten Planinhalte 

im Rahmen eines Verfahrens nach § 214(4) BauGB geändert und der geänderte 

Plan dann rückwirkend in Kraft gesetzt werden („Heilungsverfahren“). 

Der Bebauungsplan besteht aus zwei Teilen. Teil 1 umfasst i.W. den Bereich der ehemaligen 

Zuckerfabrik und die Hammer Landstraße, Teil 2 den Bergenring, Schleswiger 

Ring und tlw. Danziger Ring mit Randflächen. 

Prüfungsgrundlage ist die Beschreibung und Bewertung des aktuellen Umweltzustands 

und der Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter nach § 2 UVP-Gesetz 

und im Sinne der § 1 ff. BauGB. Die einzelnen Schutzgüter werden systematisch vorgestellt 

und geprüft, Anforderungen und ergänzende Vorschläge für die Beachtung im 

Planverfahren werden erarbeitet. Zwischen den einzelnen Schutzgütern besteht auf 

Grund der Komplexität zwangsläufig eine Reihe von Wechselwirkungen, genannt 

seien z.B. Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Pflanzen - Boden (Versiegelung) 

- Wasser. Je nach Umfang und Art der Beeinträchtigungen wird jeweils bei 

den einzelnen Schutzgütern auf Wechselwirkungen eingegangen oder es erfolgen 

Querverweise, um Wiederholungen zu vermeiden.


1.2 Inhalte und Ziele der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 - 

Kurzfassung 

Nordwestlich der Kernstadt befindet sich die Fläche der ehemaligen Zuckerfabrik 

Soest. Seit Ende des 19. Jahrhunderts wurde hier Zucker produziert. Diese Nutzung 

ist seit einigen Jahren i.W. aufgegeben worden, verbliebene Anlagenteile werden 

heute lediglich zur Lagerung und Auslieferung von Zucker genutzt. 

Der Teil 1 des Bebauungsplans sowie der gesamte Soester Norden werden seit Ende 

des 19. Jahrhunderts durch die Nutzung der Zuckerfabrik geprägt. Entsprechend 

damaliger und bis heute verfolgter städtebaulicher Zielsetzungen der Stadt soll die 

Fläche weiterhin für eine gewerbliche Nutzung zur Verfügung stehen. Sowohl im 

gültigen Flächennutzungsplan als auch im Gewerbeflächenkonzept der Stadt ist der 

Bereich entsprechend als gewerbliche Fläche dargestellt. Die Stadt Soest plant, diese 

derzeit mindergenutzten Flächen wieder für die Gewerbeentwicklung verfügbar zu 

machen und für gewerbliche Betriebe im Allgemeinen planungsrechtlich zu öffnen. 

Neben den allgemeinen Zielen der Gewerbegebietsentwicklung sollen mit der Planung 

auch die Verlagerungs- und Erweiterungsabsichten eines örtlichen Gewerbebetriebs 

geprüft und berücksichtigt werden. Eine Soester Firma für Backwaren benötigt 

zusätzliche gewerbliche Flächen zur Unterbringung von Hallen und Anlagen zur 

Neuorganisation der internen Logistik und Distribution. Zudem soll an dem Standort 

auch die Unterbringung weiterer Produktionsanlagen ermöglicht werden. 

Die Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik werden teilweise von dem Ursprungsbebauungsplan 

Nr. 43 aus dem Jahr 1982 erfasst. Dieser Plan sieht die Entwicklung eines 

eingeschränkten Gewerbegebiets mit einer Gliederung gemäß Abstandserlass NRW 

zwischen der damaligen Planstraße im Osten, der alten Hammer Landstraße im Süden 

und der neuen Hammer Landstraße im Norden vor. Zudem beinhaltet der Plan die 

Festsetzung eines eingeschränkten Industriegebiets, in dem ausschließlich Anlagen 

der Zuckerfabrik zulässig sind. Das eingeschränkte Industriegebiet hat die älteren 

Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik, die sich südlich anschließen, ergänzt. Letztere 

werden bislang nicht von einem Bebauungsplans erfasst und sind als unbeplanter 

Innenbereich (§ 34 BauGB) zu bewerten. Sie sind als Teil des Betriebsgeländes der 

ehemaligen Zuckerfabrik intensiv genutzt und vorgeprägt worden. Randbereiche im 

Südwesten des Änderungsgebiets sind heute als Außenbereich nach § 35 BauGB zu 

bewerten. 

Die Flächen zwischen Bahntrasse im Süden, Hammer Landstraße (L 670) im Norden 

und Osten sowie den ehemaligen Klärteichen im Westen sollen nunmehr insgesamt 

als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO entwickelt werden (Teil 1 der 3. Änderung 

und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43). Die planungsrechtlichen Voraussetzungen 

für die Weiterentwicklung des gewerblichen Standorts werden durch einen angebotsorientierten 

Bebauungsplan geschaffen. Hierbei sollen auch die bisher bekannten 

Anforderungen zur Errichtung eines Hochregallagers und von Produktionsanlagen der 

o.g. Backwarenfabrik als einem möglichen Nutzer des reaktivierten Gewerbegebiets 

berücksichtigt werden. 

Die gewerblichen Flächen stellen einen Teil eines gewerblich-verkehrlich geprägten 

Keils dar, der von Westen in den Stadtkern Soests hineinragt, östlich der Straßen 

Bergenring bzw. Londonring schließen die gewerblichen Bauflächen am Hansenweg 

bzw. am Bahnhof Soest an. Nördlich und südlich des Teils 1 des Änderungsbereichs


befinden sich Wohngebiete. Aufgrund der Lage im Siedlungszusammenhang sollen im 

Bebauungsplan Maßnahmen getroffen werden, die zu einer verträglichen Einbindung 

der gewerblichen Nutzung in die Nachbarschaft beitragen. Vorgaben zur Höhenentwicklung 

der Gebäude sollen die Wirkung für die Nachbarschaft (Verschattung) aber 

auch für das Landschaftsbild (insbesondere Sichtbeziehungen zur Stadt einschließlich 

der Stadtsilhouette) mindern. Über eine Nutzungsgliederung (i.W. Lärmemissionskontingentierung) 

sowie Vorgaben zum aktiven und passiven Schallschutz soll 

die Wohnnachbarschaft vor Immissionen möglichst weitgehend geschützt werden. 

Dies umfasst auch Vorgaben zum Schallschutz entlang der nördlichen Ringstraßen 

(Bergenring, Schleswiger Ring und Danziger Ring), die ebenfalls durch den vorliegenden 

Bebauungsplan vorbereitet werden (Teil 2 der 3. Änderung und Ergänzung 

des Bebauungsplans Nr. 43). 

Zu den stadtplanerischen Rahmenbedingungen und zur Erläuterung der konkreten Planungsziele 

wird auf Teil I (Begründung) zur 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans 

Nr. 43 verwiesen. 

2. Relevante Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und Fachplanungen und ihre 


Im Zuge der Bauleitplanung sind die relevanten übergeordneten fachgesetzlichen und 

fachplanerischen Anforderungen zu prüfen. Die jeweiligen Vorgaben sind entweder 

als striktes Recht zu beachten oder können nach Prüfung konkreter Aspekte im 

Plangebiet ggf. begründet abgewogen werden. Nach dem gegenwärtigen Planungsstand 

sind im vorliegenden Plangebiet bzw. im ggf. bedeutsamen Umfeld vorrangig 

folgende umweltrelevante Fachgesetze und Fachplanungen von konkreter Bedeutung: 

Umweltschutzziele relevanter Fachgesetze, 

Fachplanungen etc. 

Landesentwicklungsplan LEP NRW 

- C.II.2 2.3: Vorrang der Nutzung brachliegender 

und ungenutzter Grundstücke vor 

der Inanspruchnahme von Flächen im 

Außenbereich. 

Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg, 

Teilabschnitt Kreis Soest und Hochsauerlandkreis 

- Zeichnerische Festlegung: Bereich für gewerbliche 

und industrielle Nutzungen (GIB). 

- Westlich angrenzende Klärteiche sind als 

Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich mit 

der Freiraumfunktion Schutz der Natur 

dargestellt. 

- Textliche Festlegung (Ziel 8 – Nutzung der 

GIB): GIB haben vorrangig der Unterbringung 

von emittierenden und sonstigen nicht 

wohnverträglichen Gewerbe-, Industrie- und 

öffentlichen Betrieben zu dienen. 


- (Wieder-)Nutzung/Reaktivierung einer überkommenen 

Gewerbe- bzw. Industriefläche. 

- Schaffung planungsrechtlicher Voraussetzungen 

zur Sicherung und Fortentwicklung 

eines bestehenden lokalen Gewerbebetriebs. 

- Einbindung in den Siedlungskontext durch 

angebotsorientierte Planung eines gegliederten 

Gewerbegebiets (i.W. Lärmemissionskontingente) 

und Vorgabe von Lärmschutzmaßnahmen 

entlang öffentlicher Straßen. 

- Berücksichtigung der Anforderungen des 

Naturschutzgebiets der Teiche der ehemaligen 

Zuckerfabrik durch Vorgaben zur Eingrünung, 

Beleuchtung etc. 

- Minderung der Wirkungen auf die Stadtsilhouette 

durch grünordnerische Vorgaben 

und Begrenzung der Höhenentwicklung im 

Rahmen der Planungsziele.





- Textliche Festlegung (Ziel 4 – Kulturlandschaftsentwicklung): 

Bei raumbedeutsamen 

Planungen und Maßnahmen sind der 

Charakter der Kulturlandschaften mit ihren 

bedeutsamen Kulturlandschaftsbereichen 

und -elementen sowie die historisch wertvollen 

Orts- und Landschaftsbilder zu bewahren 

und weiter zu entwickeln. 

- Besonders bedeutsame Kulturlandschaftsbereiche 

und -elemente: Besondere Sichtbezüge 

richten sich u.a. auf die Silhouette 

von Soest. 

- Kulturlandschaftlich bedeutsamer Stadtkern 

Soest, insbesondere als Bodenarchiv. 

Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Stadtsilhouette verbleiben. Festzuhalten 

ist, dass die gewerblich-industrielle Entwicklung bereits aufgrund des vorhandenen Bebauungsplans 

(ohne Höhenvorgaben) bzw. auf Grundlage des § 34 BauGB möglich ist. Über den 

verbleibenden Zielkonflikt ist in der bauleitplanerischen Abwägung zu entscheiden. 

Flächennutzungsplan der Stadt Soest 

- Darstellung der Flächen zwischen Landesstraße 

im Norden (L 670 – Hammer Landstraße) 

und Bahntrasse im Süden als 

gewerbliche Baufläche. 

- Westlich angrenzend Darstellung als Grünfläche, 

im weiteren westlichen Verlauf 

sowie östlich angrenzend weitere Darstellung 

gewerblicher Bauflächen 

- Darstellung der Flächen nördlich der Landesstraße 

sowie südlich der Bahntrasse 

i.W. als Wohnbauflächen 

- Planungsrechtliche Umsetzung/Reaktivierung 

der Gewerbeentwicklung am lange 

hierfür vorgesehenen Standort. 

- Grünflächen westlich angrenzend an das 

Plangebiet werden i.W. nicht tangiert. 





Im Ergebnis keine entgegenstehenden umweltrelevanten Ziele/Darstellungen. 

Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) 

- Ziel sind der Schutz vor schädlichen 

Umwelteinwirkungen (Immissionen, z.B. 

Lärm) sowie das Vorbeugen vor solchen 

Umwelteinwirkungen. 

- Hervorzuheben ist § 50 BImSchG „Trennungsgebot 

unverträglicher Nutzungen“. 

- Einschlägige Verordnungen und Verwaltungsvorschriften 

sind einzubeziehen: 

TA Lärm, DIN 18005 Schallschutz im 

Städtebau, VerkehrslärmschutzVO 

(16. BImSchV). 

- Prüfung der Auswirkung der Bauleitplanung 

sowie eines in dem Rahmen denkbaren 

konkreten Vorhabens durch Logistik-, 

Verkehrs-, Schall- und Geruchsgutachten. 

- Berücksichtigung einer Worst-Case-Betrachtung. 

- Gliederung des Gewerbegebiets i.W. durch 

Lärmemissionskontingentierung. 

- Festsetzung von aktiven und passiven 

Lärmschutzmaßnahmen zum Schutz vor 

Verkehrslärm. 

- Grundsätzlicher Ausschluss von Anlagen 

mit Betriebsbereichen im Sinne der Störfallschutzverordnung. 

Das Trennungsgebot nach BImSchG kann bei der Wiedernutzung der weitgehend brachgefallenen 

Gewerbe-/Industriefläche in der i.W. bereits vorhandenen Nachbarschaft nur eingeschränkt 

umgesetzt werden. Die von der Wohnnachbarschaft noch hinzunehmenden Lärm-





immissionen sind in der bauleitplanerischen Abwägung der Stadt innerhalb des rechtlichen 

Rahmens zu definieren. 

Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) 

allgemein 

- § 1 BNatSchG: Natur und Landschaft sind 

aufgrund ihres Werts und als Lebensgrundlage 

des Menschen auch in Verantwortung 

für künftige Generationen so zu schützen, 

zu entwickeln und soweit erforderlich, 

wiederherzustellen, dass: 

- die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des 

Naturhaushalts, 

- die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige 

Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, 

- die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich 

ihrer Lebensstätten und Lebensräume 

sowie 

- die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie 

der Erholungswert von Natur und Landschaft 

auf Dauer gesichert sind. 

- §§ 18, 21 BNatSchG und § 1a(3) BauGB, 

sowie Landschaftsgesetz NRW (LG NRW): 

Eingriffe in Natur und Landschaft, die die 

Leistungs- und Funktionsfähigkeit des 

Naturhaushalts oder das Landschaftsbild 

erheblich beeinträchtigen können, sind zu 

vermeiden, zu minimieren oder auszugleichen 

(Eingriffsregelung nach BNatSchG 

bzw. BauGB). 

- § 19 und § 44 BNatSchG: Im Sinne des 

gesetzlichen Artenschutzes ist zu prüfen, 

ob als Folge des Eingriffs Biotope zerstört 

werden, die für dort wild lebende Tiere und 

wild wachsende Pflanzen der streng 

geschützten Arten nicht ersetzbar sind. 

Landschaftsplan 

- Das Plangebiet liegt nicht innerhalb eines 

Landschaftsplans des Kreises Soest. 

Schutzgebiete und Schutzobjekte nach 

BNatSchG und Landschaftsgesetz NRW (LG 

NRW) 

- Kein Landschaftsschutzgebiet (LSG) im 

Plangebiet. 

- Ein LSG zwischen den Bahntrassen westlich 

der Kernstadt Soest, südwestlich des 

Plangebiets in Richtung Hattrop. 

- Kein Naturschutzgebiet (NSG) im Plangebiet 

- NSG Ehemalige Klärteiche an der Zuckerfabrik 

Soest (SO-076) unmittelbar westlich 

- (Nach-)Nutzung einer derzeit mindergenutzten 

gewerblich/industriellen Fläche im anthropogen 

vorgeprägten Siedlungszusammenhang. 





- Minderung des Eingriffs in das Landschaftsund 

Ortsbild durch Vorgaben zur Höhe baulicher 

Anlagen im Rahmen der Planungsziele. 

- Abhandlung der Eingriffsregelung nach 

§ 1a(3) BauGB auf Grundlage der verbindlichen 

Bauleitplanung. 

- Durchführung einer artenschutzrechtlichen 

Prüfung. 

- Festsetzung von Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen. 

- Keine zu berücksichtigenden Ziele. 

- Keine räumliche Verbindung zum LSG. 

- Im Ergebnis keine zu berücksichtigenden 

Ziele. 


Prüfung. 

- Berücksichtigung der Anforderungen des




angrenzend an das Plangebiet. 

Schutzziel: Erhaltung, Förderung und 

Wiederherstellung eines Teich-, Grünlandund 

Brachlandgebiets mit seinen Lebensgemeinschaften 

und Biotopen, einer Vielzahl 

schutzwürdiger Arten, insbesondere von 

seltenen, zum Teil stark gefährdeten 

rastenden, brütenden und mausernden 

Wasser-, Wat- und Wiesenvögeln, Amphibien- 

und Libellen sowie Pflanzenarten und 

-gesellschaften des feuchten Grünlands, der 

Schlammflächen, der Röhrichte und stehender 

Gewässer und der periodisch trockenfallenden 

Gewässerteile. 

- Teiche der ehemaligen Zuckerfabrik im 

Westen innerhalb des Plangebiets bzw. 

westlich angrenzend an das Plangebiet als 

schutzwürdiges Biotop (BK-4414-020) 

geführt. 

- Keine gesetzlich geschützten Biotope im 

Plangebiet und im Umfeld. 

- Kein FFH-Gebiet im Plangebiet und im näheren 

Umfeld. 

- Die nächsten FFH-Gebiete befinden sich in 

einem Abstand von mindestens 6,6 km 

westlich des Plangebiets in Welver (Wälder 

um Welver, DE-4313-302) bzw. mind. 

5,3 km südlich des Stadtkerns Soest 

(Bueecke und Hiddingser Schledde, DE- 

4414-301) 

- Kein EU-Vogelschutzgebiet im Plangebiet 

und im unmittelbaren Umfeld. 

- Vogelschutzgebiet Hellwegbörde in mindestens 

1,3 km Entfernung westlich und 

nördlich des Plangebiets (DE-4415-401). 





- Wahl der externen Ausgleichsmaßnahmen: 

Niederschlagswassereinleitung zur Vermeidung 

einer weiteren Verlandung der Teiche, 

weitere Aufwertungsmaßnahmen im Naturschutzgebiet. 

- Abhandlung der Eingriffsregelung nach 

§ 1a(3) BauGB auf Grundlage der verbindlichen 

Bauleitplanung. 


Prüfung. 







- Soweit erforderlich Berücksichtigung der 

naturschutzfachlichen Anforderungen des 

Vogelschutzgebiets im Zuge der Durchführung 

einer artenschutzrechtlichen Prüfung 

nach der Handlungsempfehlung der zuständigen 

Ministerien. 

- Im Ergebnis keine zu berücksichtigenden 

Ziele. 

Im Ergebnis keine verbleibenden entgegenstehenden Ziele. Es wird darauf hingewiesen, dass 

über Art und Umfang der Ausgleichsmaßnahmen in der bauleitplanerischen Abwägung zu entscheiden 

ist. 

Bodenschutzklausel nach § 1a(2) BauGB 

i.V.m. §§ 1ff BBodSchG: 

- Begrenzung von Bodenversiegelungen 

- Vermeidung schädlicher Bodenveränderungen 

- Die Böden im Plangebiet sind durch die frühere 

gewerbliche bzw. industrielle Nutzung 

sowie durch spätere Aufschüttungen weit-




- Wieder-/Umnutzungen von versiegelten, 

sanierten oder vorbelasteten Flächen. 

- Schutz von Böden mit hochwertigen 

Bodenfunktionen gemäß § 2(1) BBodSchG. 

Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) 

Nachhaltige Sicherung oder Wiederherstellung 

der natürlichen Funktionen des Bodens: 

- Abwehren schädlicher Bodenveränderungen 

- Sanieren von Boden und Altlasten 

- Treffen vor Vorsorgeregelungen gegen 

nachteilige Einwirkungen 

- Vermeidung von Beeinträchtigungen der 

natürlichen Funktionen des Bodens und 

seiner Funktion als Archiv der Natur- und 

Kulturgeschichte. 

Im Ergebnis keine entgegenstehenden Ziele. 

Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und Landeswassergesetz 

(LWG NRW) 

Schutz der Gewässer 

- als Bestandteil des Naturhaushalts 

- als Lebensgrundlage des Menschen 

- als Lebensraum für Tiere und Pflanzen 

- sowie als nutzbares Gut. 

Nachhaltige Gewässerbewirtschaftung 

- Sicherung der öffentlichen Wasserversorgung 

- Vermeidung von Hochwasser. 

Schadlose Abwasserentsorgung (Schmutzund 

Niederschlagswasser): 

- u.a. § 51a LWG NRW: Versickerung, 

Verrieselung oder ortsnahe Einleitung des 

Niederschlagswassers in ein Gewässer, 

sofern dies ohne Beeinträchtigung des 

Wohls der Allgemeinheit möglich ist. 

- Im Ergebnis keine entgegenstehenden Ziele 

Denkmalschutzgesetz NRW (DSchG NRW) 


gehend stark anthropogen überprägt. Die 

Planung trägt mit der Nutzung dieser vorbelasteten 

Fläche für die allgemeine Gewerbeentwicklung 

sowie für die Standortentwicklung 

eines ansässigen Betriebs dem 

Gebot zum sparsamen Umgang mit Grund 

und Boden Rechnung. 

- Durchführung einer orientierenden Bodenund 

Altlastenuntersuchung für die im Altlastenkataster 

des Kreises Soest (Reg.-Nr. 

06-4414-0613) verzeichneten Teilflächen 

bereits im Vorfeld des Aufstellungsverfahrens: 

Es wurden nur unwesentliche Bodenverunreinigungen 

festgestellt. Die Sanierung 

(u.a. die ehemalige Betriebstankstelle und 

Stellfläche für einen Schweröltank) sowie 

der Rückbau der Gebäude der ehemaligen 

Zuckerfabrik und die Entsorgung der Abfälle 

sind durch einen Gutachter unter Aufsicht 

des Kreises Soest begleitet worden. 

- Mit Ausnahme eines verbliebenen Wirtschaftsteichs 

im Süden des Plangebiets 

keine Gewässer im Plangebiet selbst. Daher 

diesbezüglich keine zu berücksichtigenden 

Ziele. 

- Teiche der ehemaligen Zuckerfabrik Soest 

als stehende Gewässer (nicht ständig wasserführend) 

westlich angrenzend an das 

Plangebiet (NSG) werden durch die Wahl 

der externen Ausgleichsmaßnahmen besonders 

berücksichtigt: Niederschlagswassereinleitung 

zur Vermeidung der weiteren Verlandung 

der Teiche. 

- Abstand und räumliche Abgrenzung der gewerblichen 

Flächen zum westlich verlaufenden 

Hengstbach bzw. zu den alten Zuckerfabriksteichen 

(NSG) durch grünordnerische 

Vorgaben. 

- (Weiter-/Nach-)Nutzung einer gewerblich/industriell 

vorgeprägten Fläche mit Anschluss 

an bestehende Ver- und Entsorgungssysteme. 

- Schutz, Pflege, sinnvolle Nutzung sowie - Minderung der Beeinträchtigungen des




wissenschaftliche Erforschung von 

Denkmälern 

- Sicherung einer angemessenen Gestaltung 

der Umgebung von Denkmälern 

- Denkmalbereichssatzung für die Altstadt 

Soest aus dem Jahr 1996 

- Hellwegbörde als landesbedeutsamer 

Kulturlandschaftsbereich. 


Landschaftsbilds sowie der Stadtsilhouette 

durch Begrenzung der Höhe baulicher Anlagen 

im Rahmen der Planungsziele. 

Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Stadtsilhouette verbleiben. Festzuhalten 

ist, dass die gewerblich-industrielle Entwicklung bereits aufgrund des vorhandenen Bebauungsplans 

(ohne Höhenvorgaben) bzw. auf Grundlage des § 34 BauGB möglich ist. Über den 

verbleibenden Zielkonflikt ist in der bauleitplanerischen Abwägung zu entscheiden. 

3. Umweltbezogene Ausgangssituation 


Die Ausgangslage und weitere Rahmenbedingungen im näheren Umfeld sind als 

Standortqualität, aber auch als Ausgangspunkt potenzieller Konflikte für den Menschen 

aus umweltbezogener Sicht wie folgt zu charakterisieren: 

a) Lage, Umfeld, bauliche Nutzung und Erschließung 

Das Plangebiet mit einer Gesamtgröße von knapp 28 ha befindet sich im Norden der 

Kernstadt Soests. Die Teilflächen des Plangebiets, die für eine Gewerbeentwicklung 

vorgesehen sind, liegen zwischen den Gleisanlagen der Bahnstrecke Soest – Hamm 

im Süden, der neuen Hammer Landstraße (L 670) im Norden und Osten und werden 

im Westen von den Flächen der Teiche der ehemaligen Zuckerfabrik Soest begrenzt. 

Das Plangebiet umfasst neben diesen Flächen zudem die Verkehrsflächen eines Großteils 

der nördlichen Ringstraßen der Stadt (Bergenring, Schleswiger Ring und Danziger 

Ring), für die ergänzende Schallschutzmaßnahmen geprüft und in den Bebauungsplan 

aufgenommen werden. 

Der Soester Norden ist schon über 100 Jahre durch die Zuckerfabrik geprägt (Zuckerrübenlieferung, 

Produktion von Zucker). Noch heute zeugen zwei Silos mit einer Höhe 

von gut 40 Metern über dem Gelände von der ehemaligen Produktionsstätte. Seit der 

weitgehenden Aufgabe der gewerblich-industriellen Nutzung durch die ehemalige 

Zuckerfabrik vor rund 15 Jahren wird ein Großteil der gewerblichen Flächen derzeit 

nicht bzw. nur untergeordnet genutzt. Verbliebene Anlagenteile und die o.g. Silos 

werden zur Lagerung und Auslieferung von Zucker bzw. Zuckerrüben genutzt, darunter 

auch die Waage im Zufahrtsbereich. Größere Teile des alten Werksgeländes 

werden heute im Übrigen zur Lagerung von Paletten genutzt. Im Süden befindet sich 

ein als Betonbecken gefasster alter Wirtschaftsteich (Brauch- bzw. Prozesswasser). 

Westliche Teilflächen, darunter zwei weitere Teiche der ehemaligen Zuckerfabrik 

außerhalb des benachbarten NSG unmittelbar südlich der Trasse der alten Hammer 

Landstraße sind als schutzwürdiges Biotop im Biotopkataster NRW geführt. Auf den 

nach der Nutzungsaufgabe weitgehend geräumten Freiflächen hat sich großflächig ein


z.T. mageres Grünland entwickelt, das von Hecken und Siedlungsgehölzen durchsetzt 

ist. Einzelne Eichen weisen ein Alter von bis zu 120 Jahren auf. Zudem stocken entlang 

der Trasse der Hammer Landstraße Gehölze, die durch z.T. dichte Heckenstrukturen 

ergänzt werden. 

Weiterhin werden Flächen und einzelne Gebäude im Nordwesten erfasst. Bei den 

Gebäuden handelt es sich um Einzelhäuser, die teilweise zu Wohnzwecken genutzt 

werden (u.a. als Studentenwohnheim). Diese sind bereits heute durch den Ursprungsplan 

Nr. 43 als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO 1977 überplant. 

Die äußere Erschließung erfolgt über die Hammer Landstraße (L 670) im Norden des 

Plangebiets. Verkehrstechnisch hat diese die Verkehrstrasse der alten Hammer Landstraße 

bereits vor Jahrzehnten ersetzt. Die Trasse der alten Hammer Landstraße 

bindet heute den Quell- und Zielverkehr einzelner nordwestlich gelegener Gebäude im 

Außenbereich sowie der untergeordnet vorhandenen gewerblichen Nutzungen an die 

Landesstraße an und bildet einen Teil der inneren Erschließung des Gewerbestandorts. 

Im weiteren östlichen Verlauf ist die asphaltierte Trasse der alten Hammer Landstraße 

auf dem ehemaligen Betriebsgelände der Zuckerfabrik noch vorhanden. Dieser 

Abschnitt besitzt jedoch seit langem keine öffentliche Verkehrsfunktion mehr. 

Im Weiteren verfügt die Hammer Landstraße (L 670) im Osten über einen Anschluss 

an den Bergenring als Teil des städtischen Ringstraßensystems. Der Bergenring sowie 

im weiteren Verlauf der Schleswiger und ein Teil des Danziger Rings werden ebenfalls 

durch den vorliegenden Bebauungsplan erfasst. Die Verkehrstrassen sind i.W. fertig 

gestellt, im Jahr 2013 wird der Lückenschluss in Richtung Naugardenring in Höhe der 

Straße Schwarzer Weg erwartet. Durch diese Verlängerung des Danziger Rings wird 

die Ringstraßenverbindung auf der nordöstlichen Seite von Soest geschlossen und 

das äußere Ringstraßensystem u.a. zur Entlastung der Verkehrssituation in der Altstadt 

fertig gestellt. 

Im Süden des Plangebiets verläuft die Trasse der Bahnlinie Dortmund - Paderborn. Der 

Standort der ehemaligen Zuckerfabrik verfügte ehemals über einen Bahnanschluss. 

Die Gleise sind nicht mehr vorhanden, das Schotterbett ist jedoch verblieben. Eine 

Reaktivierung des Bahnanschlusses für das weiter- bzw. wiedergenutzte Gewerbegebiet 

ist möglich. 

b) Ortsrandlage und Naherholung 

Die Flächen des Gewerbegebiets liegen im gewachsenen Siedlungszusammenhang. 

Im Umfeld des Plangebiets befindet sich nördlich der Hammer Landstraße (L 670) das 

Wohngebiet am Endlosen Weg aus den 1920er Jahren, weiterentwickelt in den 

1980er Jahren. Dieses wird geprägt durch Einzel- und Doppelhäuser mit teilweise 

großzügigen Freiraum- und Gartenbereichen. In zweiter Reihe vom Endlosen Weg - 

hinter einem Hochbunker aus dem Zweiten Weltkrieg - ist ein Schützenheim errichtet 

worden. Südlich, sowie zwischen den Bahntrassen Dortmund - Paderborn und Soest - 

Dortmund hat sich die Wohnbebauung entlang der Schendeler Straße entwickelt. 

Auch hier finden sich vorwiegend Wohngebäude in Einzel-, teilweise Doppelhausbebauung. 

Unmittelbar westlich angrenzend an das Plangebiet fließt der Hengstbach über die 

Teiche der ehemaligen Zuckerfabrik dem südlich verlaufenden Soestbach zu. Die alten


Zuckerfabriksteiche sind im (Süd-)Westen des Änderungsbereichs seit 2001 als Naturschutzgebiet 

(NSG) ausgewiesen. 

Die Ringstraßen dienen teilweise der Erschließung angrenzender Wohn-, Gewerbe und 

sonstiger Gebiete, es überwiegt jedoch die Funktion als örtliche Verbindungsstraßen 

gerade auch zu den Bundesautobahnen A 2 im Norden bzw. A 44 im Süden. Die angrenzenden 

Wohn- und sonstigen Gebiete sind teilweise räumlich deutlich abgewandt 

von den Straßen, teilweise grenzen bereits heute Lärmschutzwälle die schutzwürdigen 

Nutzungen ab. Nördlich des Bergenrings schließt teilweise freier Landschaftsraum 

an. 

Die für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen Flächen selbst (Teil 1 des Bebauungsplans) 

haben für die Naherholung der ansässigen Wohnbevölkerung keine Bedeutung. 

Sie liegen isoliert zwischen den überörtlichen Verkehrstrassen der Hammer Landstraße 

(L 670) sowie der Bahn, sind eingezäunt und weisen keine nutzbaren Verbindungen 

in den übergeordneten Freiraum auf. Jedoch ist das angrenzende, nicht mehr 

vollständig umzäunte Gelände der unter Naturschutz stehenden Teiche einem gewissen 

Nutzungsdruck durch Spaziergänger ausgesetzt. 

Die Ringstraßen haben wegen ihres Charakters als örtliche Verbindungsstraßen und 

der dominierenden Funktion für Kfz- und Schwerlastverkehr eine nur untergeordnete 

Bedeutung für Fußgänger, Radfahrer und sonstige Erholungssuchende. 

c) Vorbeugender Immissionsschutz 

Die ehemalige Zuckerfabrik Soest hat bereits Ende des 19. Jahrhunderts (1883) ihren 

Betrieb im Soester Norden aufgenommen. Dieser umfasste neben der Anlieferung von 

Zuckerrüben zur Erntezeit auch die Herstellung von Zucker mit den entsprechenden 

Produktionsabläufen (Reinigung der Zuckerrüben und eigentliche Herstellung des 

Zuckers) und den damit verbundenen Verkehrsbeziehungen, Geräusch- und Geruchsentwicklungen. 

Die Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik Soest sind heute südlich der alten Trasse der 

Hammer Landstraße als unbeplanter Innenbereich gemäß § 34 BauGB zu bewerten. 

Hier findet noch heute teilweise eine Nutzung durch die Zuckerfabrik statt (Lagerung 

und Auslieferung). Die nördlich angrenzenden Flächen sind bereits Anfang der 1980er 

Jahre in den Ursprungsbebauungsplan Nr. 43 aufgenommen worden. Sie sind hier 

i.W. als eingeschränktes Industriegebiet ausschließlich für Nutzungen der Zuckerfabrik 

ausgewiesen. Die Flächen im Nordwesten des derzeitigen Änderungsbereichs sind 

bereits damals als eingeschränktes Gewerbegebiet mit einer Gliederung gemäß 

Abstandserlass NRW überplant worden (Satzungsbeschluss 1982). Darüber hinaus 

finden sich aus immissionschutzfachlicher Sicht keine weiteren Anforderungen und 

Regelungen im Ursprungsplan. 

Der zusammenhängende Wohnsiedlungsbereich aus den 1920er/1980er Jahren am 

Endlosen Weg befindet sich aufgrund der trennenden Hammer Landstraße sowie der 

teilweise tiefen Gärten in einem Abstand von mindestens 90 Metern zum Gewerbestandort. 

Die ebenfalls zusammenhängende Wohnbebauung aus der Gründerzeit um 

die Jahrhundertwende, ergänzt in den 1970er Jahren an der Schendeler Straße, die 

südlich parallel zur Bahntrasse verläuft, liegt mindestens rund 50 Meter entfernt. Die 

Bestandsituation ist somit geprägt durch eine seit Jahrzehnten entwickelte Gemenge-


lage, in der die konkurrierenden Nutzungen Wohnen und Gewerbe/Industrie sich seit 

langem parallel (fort-)entwickelt haben. 

Neben der Gemengelage aus Wohnen und Gewerbe bringen auch die umgebenden 

Verkehrstrassen weitere Immissionsvorbelastungen mit sich. Aus Sicht des Immissionsschutzes 

werden nach dem heutigen Planungsstand folgende weitere Aussagen 

getroffen: 

 

 

 

 

Gewerbe: Im Plangebiet bestehen heute noch gewerbliche Betriebe. Gewisse 

Immissionsbelastungen sind im Umfeld daher auch heute, nach der Aufgabe der 

Zuckerproduktion noch vorhanden. Sie umfassen sowohl Lärmimmissionen als 

auch mögliche Beeinträchtigungen durch Gerüche etc. 

Verkehr: Auf das Plangebiet selbst wirken am Rand teilweise verkehrliche Einflüsse 

aufgrund der direkten Lage an der Hammer Landstraße (L 670) und der Gleise 

insbesondere der Bahnlinie Soest - Hamm ein. Vor dem Hintergrund der geplanten 

Nutzung als Gewerbegebiet ist hier keine relevante Problemlage zu erkennen. 

Durch die (Wieder-)Nutzung bzw. Reaktivierung als Gewerbegebiet ist künftig mit 

einer Erhöhung des Quell- und Zielverkehrs aus dem Gebiet zu rechnen. Zusammen 

mit dem für das Jahr 2013 beabsichtigten Lückenschluss der nördlichen 

äußeren Ringstraßen ist eine gewisse Erhöhung der Verkehrslärmbelastung bis in 

einige Entfernung östlich zu erwarten. 

Landwirtschaft: Ggf. problematische landwirtschaftliche Betriebe mit Viehhaltung 

sind im Umfeld nicht vorhanden. Diesbezügliche Beeinträchtigungen im Plangebiet 

sind somit nicht anzunehmen. 

Mögliche weitere relevante Beeinträchtigungen des Plangebiets bzw. seines Umfelds 

durch Luftschadstoffe (Rauch, Ruß, Staub, Abgase u.Ä.) oder sonstige Immissionen 

(Erschütterungen, Licht, elektromagnetische Strahlungen u.Ä.) werden 

nach heutigem Kenntnisstand nicht gesehen. 

Beeinträchtigungen/Belastungen durch Gewerbe: 

Das Wohngebiet am Endlosen Weg, nördlich des Änderungsbereichs, ist heute insbesondere 

durch verkehrliche Emissionen der Hammer Landstraße (L 670) belastet. 

Demgegenüber wirken Geräusche, Erschütterungen etc. des Bahnbetriebs auf die Bebauung 

an der Schendeler Straße ein. 

Zur Abschätzung der Belastungssituation in der Gemengelage aus Wohnen, Gewerbe 

und den überörtlich bedeutsamen Verkehrswegen sind im Zuge des Bauleitplanverfahrens 

Untersuchungen hinsichtlich Logistik insbesondere in Bezug auf die konkret zu 

erwartende Nutzung der Backwarenfabrik, hinsichtlich der allgemein zu erwartenden 

Verkehrsentwicklung, zum Lärmschutz sowie zu Gerüchen wiederum insbesondere 

aus dem Anlass der absehbaren Entwicklung der Backwarenfabrik eingeholt worden. 

Gewerbliche Nutzungen des Plangebiets sind bereits heute auf Grundlage des Ursprungsplans 

bzw. auf Grundlage des § 34 BauGB zulässig. Einschränkungen der 

Nutzung gerade auch im Hinblick auf mögliche Lichtimmissionen enthält der Ursprungsplan 

nicht.


Beeinträchtigungen/Belastungen durch Verkehr: 

Auf der Hammer Landstraße sowie auf den nördlichen Ringstraßen wird sich durch 

den erfolgenden Lückenschluss im Jahr 2013 eine Verlagerung der örtlichen Verkehrsbewegungen 

im Netz mit entsprechenden Auswirkungen auf die Wohnnachbarschaft 

ergeben. Um diese künftige Verkehrsentwicklung sowohl ohne die gewerbliche 

Entwicklung auf der Fläche der Zuckerfabrik als auch mit einer derartigen gewerblichen 

Entwicklung sachgerecht abschätzen zu können, sind im Vorfeld ein Verkehrsgutachten 

sowie ein Logistikgutachten eingeholt worden 1 . Die voraussichtliche Verkehrsentwicklung 

bis zum Jahr 2025 ohne die gewerbliche Entwicklung (Prognose- 

Null-Fall) ist der Verkehrsentwicklung einschließlich der gewerblichen Entwicklung 

gegenüberzustellen (Prognose-Plan-Fall). Eine Betrachtung der heutigen Verkehrsbewegungen 

und der derzeitigen Belastungssituation vor dem Lückenschluss des Danziger 

Rings ist somit entbehrlich. Die Ergebnisse der Verkehrsbetrachtung sind in ein 

Schallgutachten eingeflossen 2 . 

Der Schallgutachter kommt zu dem Ergebnis, dass für den Tagzeitraum im Prognose- 

Null-Fall die Orientierungswerte der DIN 18005 an neun Immissionsorten im 

allgemeinen Wohngebiet eingehalten bzw. unterschritten werden. An allen weiteren 

Immissionsorten im allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet wird zumindest der 

Grenzwert der 16. BImSchV (Verkehrslärmschutzverordnung) von 64 dB(A) für 

Mischgebiete noch eingehalten bzw. unterschritten. Daraus ist zu schließen, dass 

ohne die geplante Gewerbeentwicklung bis 2025 bereits an einigen Immissionsorten 

von einer belästigenden, nicht jedoch gesundheitsgefährdenden Verkehrslärmbelastung 

in der Tagzeit auszugehen ist. Auch eine Freiraumnutzung ist somit ohne zusätzliche 

Lärmschutzmaßnahmen im Rahmen (teilweise noch) gesunder Wohnverhältnisse 

an allen Immissionsorten möglich. 

Für den Nachtzeitraum ergibt sich im Prognose-Null-Fall folgendes Bild: Die Orientierungswerte 

der DIN 18005 von 45 dB(A) werden an fünf Immissionsorten im allgemeinen 

Wohngebiet eingehalten bzw. unterschritten. Mit Ausnahme von drei Immissionsorten 

im allgemeinen Wohngebiet und drei Immissionsorten im Mischgebiet wird 

an allen weiteren Immissionsorten im allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet 

zumindest der Grenzwert der 16. BImSchV (Verkehrslärmschutzverordnung) von 

54 dB(A) für Mischgebiete noch eingehalten bzw. unterschritten. Die weiteren Überschreitungen 

liegen bei bis zu 55-57 dB(A). Daraus ist zu schließen, dass ohne die geplante 

Gewerbeentwicklung bis 2025 bereits an den meisten Immissionsorten mit 

einer deutlich Verkehrslärmbelastung in der Nachtzeit zu rechnen ist, die an sechs Immissionsorten 

bis auf 3-5 dB(A) unterhalb dem in der Rechtsprechung regelmäßig als 

Schwelle der Gesundheitsgefahr betrachteten Nachtwert von 60 dB(A) liegt. 

Im Süden wird das Plangebiet durch die Bahntrasse Dortmund - Paderborn begrenzt. 

Auf der Bahnstrecke verkehren sowohl Bahnen des Regional- und Fernverkehrs sowie 

des Güterverkehrs. Auf der weiter südlich liegenden Bahnstrecke Dortmund - Soest 

fahren ausschließlich Züge des Regional- und Güterverkehrs. Das Plangebiet selbst 

1 

Bebauungsplan Nr. 43 / 3. Änderung der Stadt Soest: Gutachterliche Stellungnahme zum Thema 

Logistik im Plangebiet, agiplan GmbH, Mülheim an der Ruhr, Januar 2013 

Verkehrliche Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 43 in Soest, Ingenieurgesellschaft Stolz mbH, 

Neuss, Februar 2013 

2 

Immissionsschutzgutachten - Schalltechnische Untersuchung zur 3. Änderung und Ergänzung des 

Bebauungsplans Nr. 43 der Stadt Soest, Ing.-Büro Uppenkamp und Partner, Februar 2013


sowie auch die angrenzenden Wohnbauflächen an derSchendeler Straße sind durch 

Emissionen des Schienenverkehrs vorbelastet. 

Stadt Soest: Auszug aus Anlage 3 des Schallgutachtens zum Bebauungsplan Nr. 176 – 

Prognose 2025 ohne Lärmschutz 

Die Abbildung zeigt, dass insbesondere aufgrund des nächtlichen Güterverkehrs 

nachts eine hohe Lärmbelastung mit bis zu 70 dB (A) im Randbereich zu erwarten ist. 

d) Hochwasserschutz 

Innerhalb des Plangebiets sind mit Ausnahme eines verbliebenen Prozesswasserteichs 

im Süden keine Oberflächengewässer vorhanden, westlich des Plangebiets verläuft 

der Hengstbach. Er fließt verrohrt über die Klärteiche dem südlich fließenden Soestbach 

zu. Für den Hengstbach ist kein Überschwemmungsgebiet festgesetzt. Eine 

besondere Konfliktlage bezüglich Hochwasser ist hier nicht bekannt. 

e) Kampfmittel 

Die vorhandenen Luftbilder lassen im Bereich der ehemaligen Zuckerfabrik ein Bombenabwurfgebiet 

und Artilleriebeschuss erkennen. Spezifische Hinweise auf zusätzliche 

Blindgängereinschlagstellen wurden darin jedoch nicht festgestellt. Nach der 

fachlichen Beurteilung des Kampfmittelräumdiensts können Kampfmittel für das Plangebiet 

jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden. 

f) Abfallwirtschaft, Ver- und Entsorgung, regenerative Energienutzung 

Das Plangebiet ist seit Jahrzehnten baulich genutzt und wird u.a. durch die Zuckerfabrik 

Soest nach der Aufgabe der Produktion noch zur Lagerung und Auslieferung 

von Zucker verwendet. Die Versorgung des Plangebiets mit Energie, Wasser und telekommunikationstechnischen 

Einrichtungen sowie die Entsorgung des anfallenden 

Schmutzwassers sind durch Anschluss an die bestehenden Netze im Umfeld weit-


gehend sichergestellt. Die Entsorgung der Abfälle ist im Bestand bereits gesichert. 

Konflikte sind nicht bekannt. 


Die überwiegend offenen, nur teils durch bauliche Anlagen und Gehölze geprägten 

Flächen des Plangebiets bieten aufgrund der unterschiedlichen Strukturen sowie der 

Nähe zum Naturschutzgebiet der westlichen, ehemaligen Teiche der früheren Zuckerfabrik 

Lebensraumpotenzial für verschiedene Tierarten. Westliche Teilflächen, darunter 

zwei weitere alte Teiche, sind Teil des im Biotopkataster NRW geführten 

schutzwürdigen Biotops „Klärteiche westlich der Zuckerfabrik Soests“ (Kennung BK- 

4414-020). Das Biotop umfasst mehrere der alten Wirtschaftsteiche, die durch Dämme 

voneinander getrennt sind. Die einzelnen Teiche werden nur periodisch genutzt, 

so dass immer mit Wasser gefüllte Teiche und solche vorhanden sind, die ausgedehnte 

Schlammbänke aufweisen. Als Ziel nennt das Biotopkataster, dass die Teiche 

mit offenen, flachen Wasserflächen als Refugial- und Rastgebiet für Wasser- und 

Watvögel innerhalb der relativ strukturarmen und intensiv landwirtschaftlich genutzten 

Hellwegbörde erhalten werden sollen. 

Ansonsten hat sich auf den offenen, von Hecken und Siedlungsgehölzen teils 

durchsetzen Freiflächen ein z.T. mageres Grünland entwickelt. Bei den Gehölzen überwiegen 

insbesondere auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik standortfremde 

Nadelgehölze, nur wenige Laubbäume sind verblieben. Einzelne Eichen weisen ein 

Alter von bis zu 120 Jahren auf. Zudem stocken entlang der Trasse der Hammer 

Landstraße überwiegend Laubgehölze, teilweise durchsetzt mit dichten Heckenstrukturen. 

Aus dem genannten schutzwürdigen Biotop ist im Jahr 2001 das Naturschutzgebiet 

„Ehemalige Klärteiche an der Zuckerfabrik Soest“ (Kennung SO-076) hervorgegangen. 

Zwei naturschutzfachlich weniger wertvolle Teiche direkt an der alten Trasse der 

Hammer Landstraße sind nicht in das Naturschutzgebiet einbezogen worden. Der vorliegende 

Bebauungsplan überplant diese beiden Teichanlagen und grenzt damit direkt 

an das Naturschutzgebiet an. Dessen Schutzziel ist die Erhaltung, Förderung und Wiederherstellung 

eines Teich-, Grünland- und Brachlandgebiets mit seinen Lebensgemeinschaften 

und Biotopen einer Vielzahl schutzwürdiger Arten, insbesondere von 

seltenen, zum Teil stark gefährdeten rastenden, brütenden und mausernden Wasser-, 

Wat- und Wiesenvögeln, Amphibien- und Libellen sowie Pflanzenarten und –gesellschaften 

des feuchten Grünlands, der Schlammflächen, der Röhrichte und stehender 

Gewässer und der periodisch trockenfallenden Gewässerteile. Die Unterschutzstellung 

erfolgte aus wissenschaftlichen, naturgeschichtlichen und landeskundlichen Gründen, 

jedoch auch wegen der Seltenheit, besonderen Eigenart und Schönheit dieses Gebiets. 

Zur Sicherung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts gemäß 

BNatSchG ist die biologische Vielfalt an Lebensräumen, Lebensgemeinschaften und 

Arten sowie die genetische Vielfalt zu erhalten und zu entwickeln. Wild lebende Tiere 

und Pflanzen und ihre Lebensgemeinschaften sind in ihrer natürlichen und historisch 

gewachsenen Vielfalt zu schützen. Ihre Lebensräume und -bedingungen sind zu 

schützen, zu pflegen, zu entwickeln bzw. wiederherzustellen. Dies umfasst auch den


besonderen Artenschutz entsprechend der europäischen Gesetzgebung, gemäß 

BNatSchG und Landschaftsgesetz NRW (LG NRW). 

Zur Ermittlung der Betroffenheit geschützter Tier- und Pflanzenarten und zur Berücksichtigung 

der artenschutzrechtlichen Belange in der gegebenen siedlungsstrukturellen 

und landschaftlichen Situation ist bereits während des Verfahrens bis 2010 eine 

Artenschutzrechtliche Prüfung eingeholt worden. Im Rahmen des vorliegenden 

„Heilungsverfahrens“ ist diese aktualisiert bzw. ergänzt worden 3 . 

Die Auswahl der planungsrelevanten Arten richtet sich nach der vom Landesamt für 

Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW (LANUV) im Internet bereitgestellten und 

fachlich begründeten Zusammenstellung planungsrelevanter Arten. Für das Messtischblatt 

4414 (Soest) werden 62 planungsrelevante Arten aufgeführt. Zur Prüfung 

der Lebensraumeignung des Plangebiets und des weiteren Wirkraums sind im Rahmen 

der artenschutzfachlichen Betrachtung verschiedene Begehungen und Kartierungen 

durchgeführt worden. Nach Abgleich der erhobenen und recherchierten Daten kommt 

der Gutachter insgesamt zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung der Lebensraumeignung 

des Wirkraums insgesamt acht Fledermaus-, 43 Vogelarten sowie zwei 

Amphibienarten potenziell vorkommen können, die in der artenschutzrechtlichen Prüfung 

zu berücksichtigen sind. Hiervon können wiederum 27 Arten mit sehr hoher 

Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden. Im Ergebnis stellt das Plangebiet somit 

einen möglichen Lebensraum für fünf Brutvogel- und zwölf Rastvogelarten, drei Eulenvogelarten 

sowie sechs Fledermausarten dar. Die offenen bis halboffenen Bereiche im 

Plangebiet mit den randlichen Gehölzen stellen so ein potenzielles Jagdrevier für 

Fledermäuse und Eulenvögel dar. Die z.T. alten Gebäude mit Spaltverstecken und 

Hohlräumen werden ebenfalls teilweise von Fledermäusen aufgesucht. 

Aufgrund der grundsätzlich andersartigen Lebensräume in dem westlich angrenzenden 

Naturschutzgebiet ist gegenüber dem Plangebiet davon auszugehen, dass dort 

weitere planungsrelevante Vogelarten vorkommen. U.a. treten dort die verschiedenen 

Vogelarten als Brut- oder Rastvögel auf. Röhrichte, brachgefallene bzw. extensiv 

beweidete Grünländer sowie Obstbäume bieten in diesem an das Plangebiet anschließenden 

Bereich ein abwechslungsreiches Mosaik von Lebensräumen für zahlreiche 

Arten. Im benachbarten Naturschutzgebiet gibt es u.a. regelmäßige Vorkommen von 

Laubfröschen. Diese sind jedoch an die Gewässer gebunden. Das Naturschutzgebiet 

weist insgesamt eine große Artenvielfalt auf. Demgegenüber fallen die Qualität und 

Diversität der Nahrungsflächen im Plangebiet deutlich ab. 


a) Böden 

Innerhalb des Teils 1 des Plangebiets, das für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen 

ist, sind die Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik als aufgeschüttete Flächen, Kippen 

oder Halden in der Bodenkarte NRW 4 geführt. Sie befinden sich in einem Bereich, in 

dem überwiegend schluffige Lehmböden vorkommen. Im Umfeld stehen Gley-Parabraunerden 

und Pseudogley-Parabraunerden mit einem vergleytem tieferen Unter- 

3 

4 

Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) zur 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplanes Nr. 43 

der Stadt Soest, Fortschreibung 2013, Büro Stelzig, Soest, Februar 2013 

Geologisches Landesamt NRW: Bodenkarte NRW 1:50.000, Blatt L 4514 Soest; Krefeld 1986


boden an (gl3). Diese schluffigen Lehmböden finden sich verbreitet in den ebenen bis 

schwach hängigen Lagen der Hellwegniederung. Die Böden sind grundsätzlich sehr 

ertragsfähig, verfügen über eine hohe Sorptionsfähigkeit bei einer mittleren Wasserdurchlässigkeit 

im Oberboden und eine hohe bis sehr hohe nutzbare Wasserkapazität. 

Das Grundwasser steht i.d.R. 13 – 20 dm unter Flur, es ist z.T. schwankend. Teilweise 

reicht schwache Staunässe bis in den Unterboden. Die Kriterien der landesweit 

rechtlich zu schützenden Böden in Nordrhein-Westfalen treffen auf diese Lehmböden 

zu. Sie sind landesweit aufgrund ihrer Fruchtbarkeit als besonders zu schützende 

Böden der Stufe 1 bewertet 5 . 

Die Flächen der ebenfalls in die Planung einbezogenen nördlichen Ringstraßen berühren 

mit Gley-Parabraunerden und Pseudogley-Parabraunerden mit einem vergleytem 

tieferen Unterboden (gl3, siehe oben) und Pseudogley-Parabraunerden (sL32) ebenfalls 

schluffige Lehmböden. Auch diese bieten einen hohen Ertrag, weisen eine hohe 

Sorptionsfähigkeit bei einer mittleren Wasserdurchlässigkeit auf und verfügen über 

eine hohe bis sehr hohe nutzbare Wasserkapazität. Teilweise bildet sich schwache 

Stau- oder Hangnässe im stark verdichteten Unterboden. Die letztgenannten Böden 

sind aufgrund ihrer Fruchtbarkeit landesweit als schutzwürdige Böden der Stufe 2 

kartiert. 

Die Böden des westlich angrenzenden Hengstbachs sind als Gley, z.T. Braunerde-Gley 

und Naßgley in der Bodenkarte NRW geführt. Diese schluffigen Lehmböden finden 

sich ebenfalls kleinflächig in den Tälern des Hellwegtals. Die Grundwasserböden sind 

in diesem Bereich kalkhaltig. Sie sind nicht als besonders schutzwürdig kartiert. 

Hierbei ist zu beachten, dass aufgrund des Übersichtscharakters auch bereits durch 

anthropogene Nutzungen in Anspruch genommene Flächen als schutzwürdige Böden 

dargestellt werden. Erfasst werden so auch die Flächen, die gemäß Bodenkarte als 

aufgeschüttete Flächen dargestellt werden. Die Böden im Plangebiet sind bereits stark 

überprägt und teilweise versiegelt, zum einen durch die frühere gewerblich-industrielle 

sowie die verkehrliche Nutzung, zum anderen durch Auffüllungen und wasserwirtschaftliche 

Nutzungen der ehemaligen Zuckerfabrik. Naturnahe, wenig überprägte Bodenverhältnisse 

liegen nicht vor. 

b) Bodenverunreinigungen 

Bodenverunreinigungen können aufgrund der ehemaligen bzw. noch vorhandenen gewerblich-industriellen 

Nutzung nicht vollständig ausgeschlossen werden. Ein Großteil 

des Plangebiets ist entsprechend im Altlastenkataster des Kreises Soest verzeichnet 

(Reg.-Nr. 06-4414-0613). Mögliche örtliche Bodenbelastungen sind vor diesem Hintergrund 

im Rahmen einer Gefährdungsabschätzung im Vorfeld untersucht worden. Es 

sind nur unwesentliche Bodenverunreinigungen festgestellt und saniert worden (u.a. 

die ehemalige Betriebstankstelle und eine Stellfläche für einen Schweröltank). Der 

Rückbau eines großen Teils der oberirdischen Gebäude und Anlagen der ehemaligen 

Zuckerfabrik, die Sanierung und die Entsorgung der Abfälle sind durch einen Gutachter 

unter Aufsicht des Kreises Soest begleitet worden. 

Die Schienen eines ehemaligen Bahnanschlusses im Süden des Teils 1 sind bereits 

entfernt worden, das Schotterbett besteht i.W. noch. Die versiegelten Oberflächen 

5 

Geologischer Dienst NRW: Karte der schutzwürdigen Böden in NRW, Krefeld 2004


der Wege-, Hof- und Rangierflächen (Beton- und Asphaltflächen) im Plangebiet sind 

ebenfalls zu großen Teilen verblieben. Im südlichen Randbereich ist noch ein Wasserreservoir 

(Prozesswasser) vorhanden. 

Erkenntnisse über verbliebene Altlasten und schädlich Bodenveränderungen, die einer 

weiteren gewerblichen Nutzung entgegenstünden, liegen nicht vor. Lokale Belastungen 

können jedoch nicht gänzlich ausgeschlossen werden. 


Im Plangebiet selbst befinden sich mit Ausnahme des o.g. Wasserreservoirs keine 

Oberflächengewässer. Westlich außerhalb des Plangebiets fließt der Hengstbach. 

Hierbei handelt es sich um einen nur temporär wasserführenden, teilweise verrohrten 

Graben. Seine Böschungsbereiche grenzen unmittelbar im Westen an das Plangebiet 

an. Im Südwesten schließen sich die ehemaligen Teiche Nr. 3 und Nr. 4 der Zuckerfabrik 

Soest an, die als Naturschutzgebiet geschützt sind (siehe auch Kapitel 3.2). Die 

Teiche sind nicht ständig wasserführend. Grundsätzlich ist eine langfristige Verlandung 

der Klärteiche nicht auszuschließen. 

Das Grundwasser steht entsprechend der Bodenkarte NRW in den überwiegenden Bereichen 

zwischen 13 und 20 dm unter Flur an. Im Bereich des Hengstbachs liegt der 

Grundwasserstand meist zwischen 4 und 8 dm bzw. zwischen 8 und 13 dm unter 

Flur. Die Grundwasserneubildung ist im Plangebiet aufgrund der vormaligen und verbliebenen 

Versiegelung sowie der weitgehenden Umformung des Bodens im Rahmen 

von Bauarbeiten, Abrissarbeiten, wasserwirtschaftlichen Maßnahmen bei der Zuckerfabriksnutzung 

etc. bereits beeinträchtigt. Die Empfindlichkeit des Plangebiets bzgl. 

Grundwasserverschmutzung wird vor dem Hintergrund der vergangenen bzw. teils 

noch bestehenden Nutzung und Versiegelung insgesamt als durchschnittlich bis hoch 

bewertet. 

Das Plangebiet liegt nicht in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet. 

3.5 Schutzgut Klima und Luft 

Der Raum Soest ist Teil des nordwestdeutschen Tieflands und klimatisch der westfälischen 

Bucht zuzurechnen. Hier besteht ein typisches atlantisches bis subatlantisches 

Klima mit vorherrschenden West- bzw. Westsüdwestwinden. Aktuelle, kleinräumige 

Daten zum Klima in Soest liegen nicht vor. 

Das Untersuchungsgebiet befindet sich im Anschluss an bebaute Siedlungsbereiche 

des Stadtkerns Soests. Die Flächen im Plangebiet sind derzeit zwar weitgehend nicht 

bebaut, aufgrund der vormaligen und teils verbliebenen Nutzung jedoch teilweise 

versiegelt und stark überformt. Insgesamt stellt das Plangebiet einen Teil eines gering 

verdichteten Siedlungsklimatops dar, das von Norden, Osten und Süden von weiteren 

Siedlungs- bzw. Stadtklimatopen umgegeben ist. Ein Anschluss an den freien Landschaftsraum 

besteht nur im Westen. Aufgrund dieser Lage im Siedlungszusammenhang 

sowie der teilweise bestehenden Bebauung und Versiegelung wird insgesamt 

davon ausgegangen, dass die Fläche eine nur untergeordnete Bedeutung für das 

Lokalklima hat (klimatische Ausgleichsfunktion sowie Kaltluftentstehungsgebiet).


Konkrete, aktuelle Angaben und Messungen zu Luft- und Feinstaubbelastungen im 

Plangebiet und im Umfeld liegen nicht vor. Aufgrund der Lage im Bereich von Verkehrswegen 

(Landesstraße, Ringstraßen, Bahngleise) ist eine Feinstaubbelastung der 

Luft nicht vollständig auszuschließen. Die Grundbelastung mit Feinstaub im Raum 

Soest ist jedoch relativ niedrig. Messergebnisse der Kontrollstation Soest-Ost lassen 

den Schluss zu, dass im Gegensatz zu anderen Messstationen in NRW verhältnismäßig 

wenige Grenzüberschreitungen pro Jahr zu verzeichnen sind 6 . 

Grundsätzlich kann ein Konflikt im Hinblick auf die Ziele des Klimaschutzes und der 

Klimaanpassung zwischen der Schaffung einer kompakten Siedlungsstruktur einerseits 

(Stichworte „Nutzungsmischung“ und „Stadt der kurzen Wege“) u.a. zur Verkehrsvermeidung 

etc. und dem Erhalt von Grünflächen und -schneisen im Siedlungskörper 

andererseits bestehen. 

Unter den Aspekten globaler Klimaschutz und Energienutzung können für das 

Plangebiet folgende grundsätzliche Aussagen getroffen werden: 

Sinnvolle Lage des Plangebiets mit möglichem Anschluss an die zwei Verkehrsträger 

Straße und Schiene sowie guter Erreichbarkeit aus dem Siedlungsraum auch 

für Radfahrer. 

Direkte Anbindung an klassifizierte Straßen bzw. städtische Hauptverkehrsadern 

unterstützt die direkte Verkehrsableitung zur A 44. 


Schutzziel ist die Sicherung der Landschaft in ihrer Vielfalt, Eigenart und Schönheit. 

Die Bewertung eines Landschaftsbilds hängt hierbei von dem subjektiven Empfinden 

der Menschen ab. Die Stadt Soest ist Zentrum der Hellwegbörde, die sich als 

flachwelliges und sehr fruchtbares Gebiet zwischen der Lippe im Norden und dem 

Mittelgebirge des Sauerlands im Süden erstreckt. Der bereits früh einsetzende Ackerbau 

führte zu einer gehölzarmen, offenen und wenig strukturierten Landschaft. Aufgrund 

der überwiegend intensiven agrarischen Nutzung sind weite Blicke möglich. 

Trotz des ausgeräumten Charakters der bestehenden Kulturlandschaft und des Landschaftsbilds 

trägt die Hellwegbörde zur Identität der örtlichen Bevölkerung bei. 

Aufgrund der ausgeräumten Agrarlandschaft bestehen heute vielfältig Sichtbeziehungen 

auf die Stadtsilhouette in der Hellwegbörde. Gerade auch vor dem Hintergrund 

der besonderen Topographie Soests - das Gelände fällt in Richtung Innenstadt allseitig 

leicht ab - sind hier Blickbeziehungen auf die Silhouette der mittelalterlichen Altstadt 

möglich. Prägend sind insbesondere die Kirchtürme Soests. Als Zielsetzung wird 

daher u.a. im Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg formuliert, dass eine 

Überprägung des Landschaftsbilds der offenen Kulturlandschaft verhindert werden 

soll. Auch der Landschaftsverband Rheinland sowie der Landschaftsverband Westfalen 

klassifizieren den Bereich als landesbedeutsamen Kulturlandschaftsbereich 7 . Ge- 

6 

Internetseite des Landesamts für Umwelt, Natur und Verbraucherschutz NRW (LANUV NRW), 

http://www.lanuv.nrw.de/luft/immissionen/aktluftqual/eu_pm10_akt.htm 

7 

LVR und LWL 2007: Erhaltende Kulturlandschaftsentwicklung in Nordrhein-Westfalen – Grundlagen 

und Empfehlungen für die Landesplanung


rade Soest ragt aufgrund seiner historischen Bedeutung und turmreichen Silhouette 

heraus (siehe auch Kapitel 2). 

In der Denkmalbereichssatzung für die Altstadt Soests sind aus diesem Grund u.a. der 

Stadtgrundriss, aber auch Sichtbeziehungen zur Altstadt unter Schutz gestellt worden 

(Denkmalbereichssatzung Altstadt Soest vom 14. Februar 1996). Von den vielen 

Blickbeziehungen von außen auf den Denkmalbereich der Altstadt Soest sind diejenigen 

schützenswert, die am deutlichsten die Größe und den Aufbau des historischen 

Stadtkerns mit den dominanten Kirchbauten und ihren Türmen sichtbar werden 

lassen. Veränderungen innerhalb schützenswerter Sichtfelder auf die Altstadt werden 

unter den Vorbehalt einer Erlaubnis durch die untere Denkmalbehörde gestellt (siehe 

auch Kapitel 3.7). 

Auf der anderen Seite ist das Landschafts- und Ortsbild im Teil 1 des Plangebiets 

selbst sowie im Nahbereich bereits heute durch die gut 40 Meter hohen Silo-Türme 

der ehemaligen Zuckerfabrik geprägt und vorbelastet. Diese sind andererseits seit 

ihrer Entstehung auch Bestandteil des Soester Stadtbilds. U.a. durch Windkraftanlagen 

ist das Orts- und Landschaftsbild vor allem im Süden Soests bereits weiter anthropogen 

überformt worden. 


Natur-, Boden- und Baudenkmale im Plangebiet selbst sind nicht bekannt. Auch 

befinden sich hier keine besonders prägenden Objekte oder Situationen, die im Verzeichnis 

des zu schützenden Kulturguts der Stadt enthalten oder die kulturhistorisch 

von besonderem Wert sind. Die alte Hammer Landstraße, die diagonal durch das Plangebiet 

verläuft, war im Mittelalter eine wichtige Handelsstraße. Sie ist bereits seit langer 

Zeit Teil des ehemaligen Betriebsgeländes der Zuckerfabrik und weist keine öffentliche 

Verkehrsfunktion auf. Archäologische Funde im Plangebiet können daher 

nicht vollständig ausgeschlossen werden. 

Ergänzend wird auf die besondere Bedeutung der Stadtsilhouette Soests und ihre Unterschutzstellung 

im Rahmen der Denkmalbereichssatzung der Stadt verwiesen (siehe 

auch Kapitel 3.6). 

Die vorhandenen Gebäude im Plangebiet stellen sonstige Sachgüter dar. Von der 

Überplanung werden die wenigen verbliebenen Anlagen und Gebäude der Zuckerfabrik 

ebenso wie einzelne Gebäude, die heute teilweise zu gewerblichen und teilweise 

zu Wohnzwecken genutzt werden, erfasst. Letztere wurden bereits durch Aufstellung 

des Bebauungsplans Nr. 43 Anfang der 1980er Jahre als Gewerbe- oder Industriegebiet 

bzw. als Grünfläche überplant. Eine besondere Wertigkeit aus Umweltsicht ist 

nicht erkennbar.


4. Auswirkungen der Planung auf die Umwelt sowie Maßnahmen zur Vermeidung, 

Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen 

Im folgenden Abschnitt wird - jeweils schutzgutbezogen - die voraussichtliche Entwicklung 

des Umweltzustands beschrieben. Zusammenfassend wird zum Vergleich in 

Kapitel 5 die voraussichtliche Entwicklung des Umweltzustands gegenübergestellt, 

die sich ergeben würde, wenn auf die Umsetzung dieser Bauleitplanung verzichtet 

würde. 

Die Auswirkungen stehen in komplexer Wechselwirkung zwischen den Schutzgütern 

Mensch, Natur und Landschaft, Wasser sowie Luft und Klima. 


a) Lage, Umfeld, bauliche Nutzung und Erschließung 

Der Mensch ist durch die Überplanung unmittelbar betroffen: 

als Eigentümer, Pächter oder Nachbar, der durch die Wiedernutzung und Entwicklung 

der gewerblichen Flächen in Nachbarschaft seines Grundstücks eine Veränderung 

in seinem bisherigem Wohnumfeld erfährt; 

als Unternehmer/Kunde/Beschäftigter, dessen Belange im Bebauungskonzept berücksichtigt 

werden müssen und der verschiedenen direkten oder indirekten Einwirkungen 

durch die Planung ausgesetzt werden kann. 

Die Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans bereitet eine geordnete (Wieder-) 

Nutzung bzw. Reaktivierung einer bereits vorhandenen gewerblich-industriell geprägten 

Fläche vor. Nach Aufgabe der örtlichen Produktion durch die ehemalige Zuckerfabrik 

ist es seit Jahren städtebauliches Ziel der Stadt Soest, die Flächen für eine anderweitige 

gewerbliche Nutzung zu öffnen. Sie sind daher bereits seit langer Zeit in den 

Darstellungen von Regionalplan und Flächennutzungsplan entsprechend ausgewiesen. 

Die äußere Erschließung ist mit der heutigen Hammer Landstraße (L 670) bereits vorhanden. 

Auch eine Wiedernutzung des früheren Anschlusses an die Bahngleise südlich 

des Plangebiets ist möglich. 

Der gesamte Soester Norden ist durch den jahrzehntelangen Betrieb der ehemaligen 

Zuckerfabrik siedlungsstrukturell geprägt, von einer entsprechenden Vorbelastung in 

der örtlichen Situation ist auszugehen. Die eingleisige Gewerbenutzung der Zuckerproduktion 

wird durch die Planung dauerhaft aufgegeben. Die Öffnung der gewerblichen 

Flächen für die Ansiedlung auch andersartiger Gewerbebetriebe führt zu Veränderungen 

im Umfeld. Dies umfasst auch eine mögliche Verschattung benachbarter 

Gebäude. 

Für Neubauten im Plangebiet wird weit überwiegend eine Gebäudehöhe von ca. 11 - 

12 Meter über dem heutigen Geländeniveau vorgegeben. Auch die gut 40 Meter 

hohen Silo-Türme werden mit dieser Höhenbegrenzung überplant und entsprechend 

auf Bestandsschutz gesetzt. 

Auf einer rd. 17.000 m² großen Grundfläche zentral im Plangebiet ist demgegenüber 

die Errichtung von bis zu rund 40 Meter hohen Gebäuden zulässig. Hier ist z.B. die


Umsetzung eines Hochregallagers möglich. Derartig hohe Gebäude bringen Auswirkungen 

auf das Landschaftsbild (siehe Kapitel 4.6) sowie großräumige Verschattungswirkungen 

mit sich. Die nördlich gelegene Wohnbebauung am Endlosen Weg hat 

einen Abstand von mindestens 90 Meter zu der Fläche für ein mögliches hohes Gebäude 

wie ein Hochregallager. In einem Abstand von etwa 75 Metern befindet sich 

ein Schützenheim. 

Zur Einschätzung der Verschattungswirkungen bei Ausschöpfung der Höhenvorgaben 

im zentralen Bereich des Teils 1 des Plangebiets wurde bereits im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 

bis 2010 eine Verschattungsanalyse eingeholt 8 . Zum einen werden 

die Bereiche auf dem Geländeniveau ermittelt, bei denen im Jahresverlauf eine 

Verschattung eintreten wird. Hierbei bleiben bestehende Verschattungswirkungen 

durch Vegetation oder andere Gebäude unberücksichtigt. Weiterhin wurde im Rahmen 

der Verschattungsanalyse geprüft, inwieweit im Umfeld durch die zu erwartende Verschattung 

eine Verminderung der Intensität der solaren Einstrahlung über das ganze 

Jahr eintritt. Das Ergebnis der Verschattungsanalyse zeigt, dass die nordöstlich gelegenen 

Grundstücke des Bunkers und des Schützenheims am Endlosen Weg vom 

Schattenwurf eines möglichen Hochregallagers beeinträchtigt werden. Das unmittelbar 

an der Hammer Landstraße (L 670) gelegene Schützenheim hat auf Geländeniveau 

eine verminderte solare Einstrahlungsintensität von etwa 30 % - 40 % zu verzeichnen. 

Verschattungswirkung auf Geländeniveau 

Legende: Gelb = 10% - 20% weniger Einstrahlungsintensität (äußerer Bereich) 

Blau = 20% - 30% (zweiter innerer Bereich) 

Grün = 30% - 40% (dritter innerer Bereich) usw. 

Für die Ermittlung der Verschattungswirkung für die auf dem Schützenheim installierte 

Fotovoltaikanlage ist eine zusätzliche Berechnung erstellt worden, die den um etwa 

3,6 m erhöhten Standort der Anlage berücksichtigt. Danach liegt die Verschattung 

8 

Darstellung der durch das Hochregallager verursachten Verschattung, Wortmann & Scheerer, 

Bochum, September 2010


auf Höhe der Fotovoltaikanlage im Bereich von 25% - 30% verminderter Einstrahlungsintensität. 

Verschattungswirkung für das Niveau des Dachs des Schützenheims 

Legende: Gelb = 10% - 20% weniger Einstrahlungsintensität (äußerer Bereich) 

Blau = 20% - 30% (zweiter innerer Bereich) 

Grün = 30% - 40% (dritter innerer Bereich) usw. 

Im Ergebnis ist aus Umweltsicht keine erhebliche Verschattungswirkung für die 

Wohnbebauung am Endlosen Weg, den Hochbunker und das Schützenheim zu erwarten. 

Im Übrigen ist über die für nachbarlich zumutbar erachtete Höhenentwicklung 

und Verschattungswirkung im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung zu entscheiden. 

Festzuhalten ist, dass die Änderungsplanung für den überwiegenden Teil 1 des Bebauungsplans 

gegenüber dem geltenden Planungsrecht sowie der Situation im Innenbereich 

erstmals konkrete Höhenvorgaben für die verschiedenen Teilflächen des zu 

reaktivierenden Gewerbestandorts formuliert. Im Rahmen der städtischen Planungsziele 

wirken die Vorgaben zur Höhenentwicklung zusammen mit grünordnerischen 

Maßnahmen mindernd in Bezug auf die Einwirkungen auf die Nachbarschaft durch 

Bauvolumen und Verschattung. 

b) Ortsrandlage und Naherholung 

Eine Bedeutung der für eine gewerbliche (Weiter-)Nutzung vorgesehenen Flächen 

(Teil 1) für die Naherholung der Bevölkerung ist i.W. nicht gegeben. Die Flächen sind 

bereits als Gewerbe- bzw. Industriegebiet ausgewiesen bzw. im Bereich der ehemaligen 

Zuckerfabrik als unbeplanter Innenbereich gemäß § 34 BauGB zu bewerten. Es 

handelt sich um ein eingezäuntes, derzeit nur geringfügig gewerblich genutztes 

Betriebsgelände. Erhebliche bzw. negative Auswirkungen durch die Planung sind nicht 

zu erwarten.


Die 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 bereitet darüber hinaus 

aktive und passive Schallschutzmaßnahmen entlang der nördlichen Ringstraßen sowie 

der angrenzenden Hammer Landstraße (L 670) vor, um Auswirkungen durch zusätzliche 

Verkehre aus dem reaktivierten gewerblichen Standort auch unter Berücksichtigung 

des für Sommer 2013 zu erwartenden Lückenschlusses der äußeren Ringstraßen 

möglichst weitgehend zu unterbinden (siehe auch Kapitel 4.1 c)). Dies betrifft 

den Bergenring, Schleswiger und Danziger Ring. Durch die Planung von aktiven 

Schallschutzmaßnahmen entlang der Ringstraßen wird sich die Bedeutung der 

Straßenzüge und die „Aufenthaltsqualität“ für die Naherholung weiter verringern: 

Blickbeziehungen sowohl zur Stadt als auch in den freien Landschaftsraum werden 

weiter reduziert, die Attraktivität für Fußgänger und Radfahrer wird sinken. Die Vorbereitungen 

und Planungen für den Ringschluss im Norden Soests laufen jedoch bereits 

seit Jahren, auch die Maßnahmen zum aktiven Schallschutz entlang der Ringstraßen 

sind teilweise durch die bestehenden Pläne bereits vorbereitet worden bzw. 

bestehen bereits und werden im Zuge der Änderungsplanung lediglich ergänzt bzw. 

modifiziert. 

Verbleibende erhebliche Auswirkungen der Planung auf Belange der Ortsrandlage und 

Naherholung sind nicht erkennbar. 

c) Immissionsschutz 

Zu erwartende Auswirkungen auf den Menschen liegen vor allem in der zusätzlichen 

Lärmbelastung insbesondere der Wohnnachbarschaft durch die geplante gewerbliche 

Nutzung. Zudem kann es durch die reaktivierte und ergänzende gewerbliche Nutzung 

zu einem Mehrverkehr mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Nachbarschaft 

insbesondere durch zusätzlichen Lärm auf den nördlichen Ringstraßen kommen. Die 

Stadt hat vor diesem Hintergrund das Bebauungsplanverfahren zum Anlass genommen, 

die verkehrliche Belastung im örtlichen Straßennetz insgesamt nochmals zu 

überprüfen. Diesbezüglich werden die durch die im Gewerbe- und Industriegebiet entstehenden 

Quell- und Zielverkehre und die daraus resultierende Mehrbelastung durch 

Lärm in mehreren Szenarien ermittelt. 

Dazu wurden die bereits im Verfahren bis 2010 erstellten Gutachten zu Logistik, Verkehr 

und Lärm aktualisiert bzw. neu gefasst: Es ist u.a. ein Schallgutachten eingeholt 

worden, welches die Verträglichkeit der geplanten Nutzung mit der benachbarten 

Wohnbebauung sowie erforderliche Schallschutzmaßnahmen untersucht 9 . 

Grundsätzlich ermöglicht die Bebauungsplanung die allgemeine Unterbringung von 

Gewerbebetrieben. Der Bebauungsplan enthält eine Schallkontingentierung mittels 

Lärmemissionskontingenten (LEK) für die Weiter- und Folgenutzungen an dem Standort. 

Die maßgeblichen Immissionsorte an der Schendeler Straße sowie am Endlosen 

Weg wurden in dem Schallgutachten identifiziert. Die Lärmemissionskontingente 

gewährleisten, dass im Rahmen der Umsetzung die jeweiligen Immissionsrichtwerte 

der TA Lärm bzw. der DIN 18005 in Bezug auf Gewerbelärm eingehalten werden. 

Sofern das Gewerbegebiet einschließlich der bislang vorgesehenen Backwarenfabrik 

vollständig umgesetzt wird, erhöht sich die Verkehrslärmbelastung nach der Prognose 

9 

Immissionsschutzgutachten - Schalltechnische Untersuchung zur 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans 

Nr. 43 der Stadt Soest, Uppenkamp und Partner, Ahaus, Februar 2013


an allen Immissionsorten (entlang der Hammer Landstraße sowie der nördlichen Ringstraßen) 

sowohl in der Tagzeit, als auch in der Nachtzeit um höchstens rund 

2,5 dB(A). Hinsichtlich dieses zusätzlichen Straßenverkehrslärms sind Festsetzungen 

zum aktiven und passiven Schallschutz in den Bebauungsplan aufgenommen worden, 

um den durch das Gewerbegebiet entstehenden Verkehrslärm zu neutralisieren. Die 

bereits vorhandenen oder planungsrechtlich vorbereiteten aktiven Schallschutzmaßnahmen 

entlang der Straßen werden überprüft und ggf. ergänzt bzw. neu errichtet. 

Es verbleiben zwei Immissionsorte, die jeweils im Einmündungsbereich von Querstraßen 

in die Ringstraßen liegen. Für diese wird eine weitere Pegelerhöhung um 

1 dB(A) prognostiziert. Für die betroffenen Grundstücke werden passive Schallschutzmaßnahmen 

nach Lärmpegelbereichen auf Grundlage der DIN 4109 festgesetzt. Insgesamt 

bewirken die festgesetzten Maßnahmen, dass unzumutbare Beeinträchtigungen 

nicht zu erwarten sind und dass insbesondere die absolute Zumutbarkeitsschwelle 

von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts unterschritten wird. 

Eine Beeinträchtigung des Plangebiets durch Schienenverkehrslärm wird vor dem 

Hintergrund der Bestandsüberplanung sowie der geplanten Nutzung als Gewerbegebiet 

nicht gesehen. Die Gutachter kommen zu dem Ergebnis, dass auf eine Einbeziehung 

der durch den Schienenverkehr auf den zwischen dem Plangebiet und der 

Wohnbebauung an der Schendeler Straße verlaufenden Bahnlinie verursachten 

Geräuscheinwirkung verzichtet werden kann. Es wird davon ausgegangen, dass vor 

dem Hintergrund der Vorbelastung durch Schienenverkehrslärm der Beurteilungspegel 

aus dem Gewerbelärm nicht maßgeblich für die Gesamtgeräuschsituation ist. 

Neben den schalltechnischen Auswirkungen sind auch mögliche Belastungen durch 

Gerüche und Licht zu betrachten. Auf die Wechselwirkungen mit den Belangen des 

Schutzguts Klima und Luft insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Feinstaubbelastung 

wird ergänzend verwiesen (siehe auch Kapitel 4.5). 

Von gewerblichen Vorhaben können je nach Produkt und Verarbeitungsmethode Gerüche 

ausgehen. Gerüche können ebenso wie Lärm schädliche Umwelteinwirkungen 

im Sinne des § 3 des Bundessimmissionsschutzgesetzes darstellen. Grundsätzlich 

sind Geruchsimmissionen nur schwierig objektiv zu beurteilen und zu quantifizieren. 

Als Ermittlungs- und Berechnungsgrundlage wird die Geruchsimmissionsrichtlinie 

Nordrhein-Westfalen (GIRL NRW) herangezogen. Hier werden Immissionswerte als 

relative Häufigkeit des Auftretens von Gerüchen in Stunden eines Jahres definiert 

(Geruchsstunden). Sofern die in der GIRL für einzelne Gebietstypen angegebenen Immissionswerte 

überschritten werden, ist davon auszugehen, dass eine Geruchsimmission 

i.d.R. als erhebliche Belästigung einzuordnen und somit als schädliche Umwelteinwirkung 

im Sinne des BImSchG zu werten ist. 

Durch die Änderungsplanung werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen, 

verschiedenartige produzierende Gewerbebetriebe an dem Standort unterzubringen. 

Im Rahmen eines Aufstellungsverfahrens zu einem angebotsorientierten Bebauungsplan 

kann nur unzureichend die künftige Nutzung abschließend bestimmt 

werden. Regelungen in Bebauungsplänen zur Reglementierung möglicher Geruchsimmissionen 

sind daher - ohne konkreten Vorhabenbezug - nicht zu treffen. 

Konkreter Anlass für die Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 der 

Stadt Soest ist der Ansiedlungswunsch für die Unterbringung von Logistik- und 

Produktionsanlagen einer örtlichen Backwarenfabrik. Derartige Anlagen können grund-


sätzlich zu Geruchsimmissionen führen. Vor dem Hintergrund der bestehenden Nachbarschaft 

ist im Sinne einer Risikoabschätzung eine Geruchsimmissionsprognose vom 

Vorhabenträger im Vorfeld beauftragt worden 10 . Ziel ist die Prüfung, ob die Realisierung 

eines derartigen Vorhabens im Rahmen des Gewerbegebiets grundsätzlich 

zulässig und möglich ist. 

Bei der Errichtung und Genehmigung von Anlagen sind die Anforderungen des 

Bundesimmissionsschutzgesetzes zu beachten. So sind gewerbliche Betriebe und Anlagen 

nach dem Stand der Technik zu errichten. Bei Betrachtung verschiedener Szenarien 

kommen die Gutachter zu dem Ergebnis, dass nicht mit einer Überschreitung 

der Immissionswerte der GIRL für das Umfeld zu rechnen ist. Das Vorhaben kann 

somit geruchstechnisch problemlos im Plangebiet untergebracht werden. 

Lichtimmissionen gehören nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz ebenfalls zu 

schädlichen Umwelteinwirkungen, wenn sie nach Art, Ausmaß oder Dauer geeignet 

sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen herbeizuführen. Im 

Hinblick auf einen möglichst flexiblen und wirtschaftlich effizienten Betrieb von 

Anlagen kann es für Unternehmen sinnvoll sein, auch im Nachtbetrieb zu produzieren 

etc. Denkbar sind in diesem Fall die Beleuchtung der Betriebs- und Verkehrsflächen 

sowie Blendwirkungen für Gebäude und Bewohner im Umfeld. 

Insgesamt wird davon ausgegangen, dass eine Beeinträchtigung der Wohngebiete am 

Endlosen Weg sowie der Schendeler Straße ausgeschlossen werden kann. Bereits die 

mit der vorliegenden Planung weitergehend gesicherten Lärmschutzwände entlang der 

Hammer Landstraße bedeuten eine optische Abschirmung der Bebauung am Endlosen 

Weg gegenüber dem Gewerbegebiet. In Verbindung mit der Topographie in dem 

Bereich wird davon ausgegangen, dass keine Beeinträchtigung durch Licht besteht. 

Ergänzend wirken die vorhandenen und zum Erhalt festgesetzten Gehölzbestände als 

räumliche und optische Barriere. Weitere Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen 

Umwelteinwirkungen durch Licht können angemessen - soweit erforderlich - im Rahmen 

künftiger Genehmigungs- und Umsetzungsverfahren aufgegriffen und geregelt 

werden. U.a. können sachgerecht Maßnahmen wie eine bauliche Abschirmung von 

Be- und Entladebereichen im Genehmigungsverfahren geprüft und aufgenommen werden. 

Gemäß Bundesimmissionsschutzgesetz sind auch schädliche Umwelteinwirkungen auf 

sonstige Schutzgüter wie beispielsweise Tiere und Pflanzen zu minimieren. Lichtimmissionen 

können grundsätzlich Auswirkungen auf Flora und Fauna des benachbarten 

Naturschutzgebiets der Klärteiche haben. Diesbezüglich wird auf Kapitel 4.2 verwiesen. 

Die Nachbarschaft ist insgesamt durch Verkehr und Gewerbe in der heutigen Situation 

bereits vorbelastet. Unter Einhaltung der definierten Maßnahmen wird im Ergebnis 

davon ausgegangen, dass keine erheblichen Auswirkungen durch Immissionen 

verbleiben. 

10 Geruchsimmissionsprognose Nr. 478609 - Geruchsimmissionen im Zusammenhang mit der 3. 

Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 in Soest, Uppenkamp und Partner, Ahaus, 

Oktober 2009; 

Geruchsimmissionen im Zusammenhang mit der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 

43 der Stadt Soest, hier: Auswirkungen auf die aktuelle Planung, Uppenkamp und Partner, Ahaus, 

Februar 2013


d) Hochwasserschutz 

Im Ergebnis werden keine verbleibenden erheblichen Auswirkungen gesehen. 

e) Kampfmittel 

Spezifische Hinweise auf Blindgängereinschlagstellen wurden bislang nicht festgestellt. 

Das Vorhandensein von Kampfmitteln kann jedoch nicht vollständig ausgeschlossen 

werden. Nach der fachlichen Beurteilung des Kampfmittelräumdiensts sind 

weitere Maßnahmen zur Kampfmittelbeseitigung erforderlich, das Absuchen künftiger 

Baugruben ist empfohlen worden. 

Allgemein ist bei der Durchführung der Bauvorhaben darauf zu achten, ob der Erdaushub 

auf außergewöhnliche Verfärbung hinweist oder verdächtige Gegenstände beobachtet 

werden. Ist dies der Fall, sind die Arbeiten sofort einzustellen und der Kampfmittelräumdienst 

ist über die Abteilung Bürger- und Ordnungsangelegenheiten der 

Stadt Soest zu verständigen. 

f) Abfallwirtschaft, Ver- und Entsorgung, regenerative Energienutzung 

Das Plangebiet kann an die vorhandenen Ver- und Entsorgungsnetze angeschlossen 

werden, diesbezügliche umweltrelevante Konflikte sind nicht bekannt und werden vor 

dem Hintergrund einschlägiger zu erfüllender technischer Anforderungen nicht erwartet. 

Eine weitergehende Versiegelung und Bebauung der gewerblichen Flächen verringert 

die bisherigen Versickerungsflächen für Niederschlagswasser und verstärkt den Oberflächenabfluss. 

Das Niederschlagswasser ist aus Umweltsicht schadlos abzuleiten. Dabei sind die 

Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetzes bzw. des Landeswassergesetzes NRW zu 

beachten. Gemäß § 51a LWG NRW ist anfallendes Niederschlagswasser von Grundstücken, 

die seit 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation 

angeschlossen werden zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah einem Vorfluter zuzuleiten. 

Diese Vorgaben können nach dem bisherigen Kenntnisstand hier erfüllt 

werden. 

Bereits im Zuge des Verfahrens bis 2010 wurde ein Ausgleichskonzept verfolgt und 

mit den Fachbehörden abgestimmt, dass eine Sicherung bzw. Aufwertung der alten 

Teiche der Zuckerfabrik im benachbarten Naturschutzgebiet zum Ziel hat. Dazu ist es 

geplant, anfallendes Niederschlagswasser teilweise den außerhalb des Plangebiets 

gelegenen ehemaligen Zuckerfabriksteichen zuzuführen. Da das natürliche Einzugsgebiet 

dieser Teiche relativ klein ist und nicht von einem Anschluss an einen Grundwasserleiter 

auszugehen ist, können die Teiche trocken fallen. Entsprechende Verlandungstendenzen 

bestehen bereits. Sofern die Teiche dauerhaft trocken fallen, sind 

negative Auswirkungen auf die Fauna zu erwarten, insbesondere auf Arten, die sich 

in den gegeneben, unterschiedlich feuchten Lebensräumen angesiedelt haben. Daher 

ist die als Ausgleichsmaßnahme vorgesehene Einleitung von unbelastetem Niederschlagswasser 

aus naturschutzfachlicher Sicht wünschenswert, um zu gewährleisten, 

dass die Teiche zumindest periodisch Wasser führen und um Verlandungstendenzen


zu stoppen. Dieser Umgang mit Teilen des anfallenden Niederschlagswassers ist aus 

Umweltsicht daher deutlich positiv zu werten. 

Im Übrigen kann das anfallende Niederschlagswasser aus den Flächen des Gewerbegebiets 

soweit erforderlich in den westlich verlaufenden Hengstbach als Vorflut 

eingeleitet werden. Eine aktive Gewässerbewirtschaftung (ggf. zunächst Rückhalt und 

Klärung des anfallenden Regenwassers) ist notwendig. Erforderliche Maßnahmen zum 

Umgang mit dem Niederschlagswasser aus den sonstigen Teilflächen des Gewerbegebiets 

können aus Umweltsicht angemessen im Rahmen künftiger Genehmigungsund 

Erlaubnisverfahren geprüft und aufgenommen werden. Weitere Empfehlungen 

sind aus Umweltsicht diesbezüglich nicht anzugeben. In Bezug auf die einbezogenen 

Straßen ist davon auszugehen, dass eine schadlose Niederschlagswasserbeseitigung 

bereits gegeben ist. 

Die Nutzung erneuerbarer Energien wird empfohlen, z.B. durch Fotovoltaikanlagen auf 

dem Dach künftiger gewerblicher (Hallen-)Bauten. Künftig kann es durch die Errichtung 

bis zu ca. 40 - 42 Meter hoher Gebäudekörper zu Verschattungswirkungen und 

einem Verlust solarer Strahlungsenergie für benachbarte Gebäude kommen. Betroffen 

ist insbesondere das Schützenheim, auf dessen Dach eine Fotovoltaikanlage bereits 

heute besteht. Erhebliche Auswirkungen auf diese bestehende Anlage wurden nicht 

festgestellt (s. Kapitel 4.1 a)). 


Durch die Planung gehen die derzeit weitgehend offenen Biotopstrukturen im gewerblich 

überplanten Bereich verloren. Auch für die westlich im Teil 1 des Geltungsbereichs 

gelegenen Teilflächen des schutzwürdigen Biotops „Klärteiche westlich der 

Zuckerfabrik Soests“ (BK-4414-020) wird eine Überbauung vorbereitet. Bei letzteren 

sind - anders als bei den südlich angrenzenden, unter Naturschutz stehenden Teichen 

- aufgrund der starken anthropogenen Überprägung die schutzwürdigen Eigenschaften 

nur in Ansätzen zu erkennen. Die Fachbehörden haben im Verfahren nach § 4 BauGB 

bis 2010 keine der Überplanung entgegenstehenden Belange vorgetragen. 

Im Plangebiet kann es im Übrigen zu einem Verlust von Gehölzen kommen, die teilweise 

durch die Baumschutzsatzung der Stadt Soest geschützt sind. Die Entfernung 

der Gehölze ist jedoch bereits heute bei Bebauungen auf Grundlage des Ursprungsplans 

bzw. des § 34 BauGB grundsätzlich möglich. 

Zu prüfen ist, ob durch die Planung Vorhaben ermöglicht werden, die dazu führen, 

dass Exemplare von europäisch geschützten Arten verletzt oder getötet werden 

können oder die Population erheblich gestört wird (artenschutzrechtliche Verbotstatbestände 

des § 44(1) BNatschG). Der Prüfung ist die Handlungsempfehlung zum 

Artenschutz in der Bauleitplanung des Landes NRW 11 zugrunde zu legen. 

Eine artenschutzrechtliche Prüfung wurde bereits im Jahr 2010 eingeholt und im 

Februar 2013 ergänzt. Durch die Änderung bzw. Ergänzung des Bebauungsplans 

11 

Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr und Ministerium für Klimaschutz, 

Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz NRW (2010): Artenschutz in der Bauleitplanung 

und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben. Düsseldorf.


kann es - insbesondere im Vergleich zur heutigen Bestandssituation - zu folgenden 

bau-, anlagen- und betriebsbedingten Wirkfaktoren kommen: Tötung von Individuen 

während Abrissarbeiten und Baufeldräumungen, Flächeninanspruchnahme sowie Verlust 

und Entwertung von Biotopstrukturen, Lärm- und Lichtemissionen, optische 

Beunruhigung, Schadstoffemissionen sowie Veränderungen des Mikroklimas. Anlagenbedingt 

kann es durch verglaste Flächen zu Vogelschlag führen, Reflexionswirkungen 

von Dach- und Asphaltflächen können zu Störungen für Vögel führen. Die 

Wirkungen betreffen i.W. den Lebensraum des Plangebiets selbst, teilweise auch das 

benachbarte Naturschutzgebiet. 

Folgende Maßnahmen können nach der gutachterlichen Stellungnahme zusammengefasst 

zur Vermeidung bzw. zur Minderung negativer Auswirkungen auf die planungsrelevanten 

Arten durchgeführt werden: 

Anlage einer dichten randlichen Bepflanzung (mehrreihige Hecken, in die Überhälter 

zu integrieren sind) mit einer Breite von ca. 10 m direkt nördlich der Flächen des 

Naturschutzgebiets zur Vermeidung optischer Störwirkungen. 

Verdichtung der östlich an das Naturschutzgebiet bestehenden Gehölze durch 

strauchartige Gehölze zur Verbesserung des Lärm- und Sichtschutzes. 

Vor Beginn von Bautätigkeiten (einschließlich Baufeldräumung) ist das Gelände 

durch einen erfahrenen Ornithologen im Hinblick auf Brutansiedlungen planungsrelevanter 

Vogelarten zu kontrollieren. Werden planungsrelevante Arten festgestellt, 

darf das Baufeld erst nach Beendigung des Brutgeschäfts, d.h. i.d.R. nach dem 

30.06. eines Jahres, geräumt werden. Alternativ ist eine Bauzeitenbeschränkung 

für die Flächen im nördlichen Anschluss an das Naturschutzgebiet während der 

Hauptbrutzeit der betroffenen Arten (01.04.-30.06.) einzuhalten. 

Eine nächtliche Beleuchtung von möglichen hohen Gebäudekörpern bzw. Bauteilen 

(mit einer Höhe von mehr als 111 m ü. NN) in Richtung des Naturschutzgebiets ist 

zu vermeiden. Die Leuchtkörper im Westen des Plangebiets sind so auszurichten, 

dass keine Abstrahlung nach oben bzw. zur Seite in Richtung Naturschutzgebiet 

erfolgt. 

Fensterfronten in Richtung des Naturschutzgebiets sind gegen Vogelschlag zu 

sichern, z.B. durch sog. „Birdstripes“ oder die Verwendung von Glas mit UV- 

Beschichtung. 

Zur Vermeidung erheblicher Störungen für potenziell vorkommende Rastvogelarten 

sind Baumaßnahmen unmittelbar östlich angrenzend an das Naturschutzgebiet 

außerhalb der Hauptrastzeiten (01.10.-28.02. eines Jahres) durchzuführen. 

Ebenfalls zur Vermeidung erheblicher Störungen für potenziell vorkommende Rastvogelarten 

sind Dachflächen mit geringer Neigung so zu gestalten, dass ein spiegelnder 

oder stark reflektierender Effekt („Wasserflächeneffekt“) vermieden wird. 

Vor Beginn der Baufeldräumung ist das Gelände auf vorhandene Fledermausquartiere 

durch einen Fachkundigen zu überprüfen. Bei Feststellung von Fortpflanzungsstätten 

oder Brutansiedlungen ist die Baufeldräumung für die Dauer der Brut auszusetzen. 

Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass bei einer Entfernung von Gehölzen die 

Vorgaben des BNatSchG bzw. des § 64(1) Nr. 2 Landschaftsgesetz NRW zu


beachten sind. Demnach ist es u.a. zum Schutz von Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtstätten 

verboten, in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September Hecken, 

Wallhecken, Gebüsche sowie Röhricht- und Schilfbestände zu roden, abzuschneiden 

oder zu zerstören. Unberührt von diesem Verbot bleiben schonende Form- und 

Pflegeschnitte zur Beseitigung des Zuwachses der Pflanzen sowie behördlich angeordnete 

oder zugelassene Maßnahmen, die aus wichtigen Gründen nicht zu anderer 

Zeit durchgeführt werden können. 

Auch zum Schutz nicht planungsrelevanter Tierarten ist eine zeitliche Regelung der 

Bautätigkeiten außerhalb der Hauptfortpflanzungszeit von Brutvögeln (15.03. – 

31.07. eines Jahres) zu empfehlen. 

Ergänzend wird von der unteren Landschaftsbehörde des Kreises Soest empfohlen, 

zur nächtlichen Beleuchtung solche Leuchtmittel zu verwenden, die nur eine geringe 

anlockende Wirkung auf Insekten ausüben (Natriumdampf-Hochdrucklampen 

bzw. gelb-orange leuchtende Natriumdampf-Niederdrucklampen). Die Auswirkungen 

von Lichtemissionen können so grundsätzlich minimiert werden. 

Eine Tötung sowie eine Störung planungsrelevanter Arten kann nach Beurteilung 

durch den Gutachter unter Berücksichtigung oben genannter Vermeidungsmaßnahmen 

ausgeschlossen werden. Auch mit erheblichen Beschädigungen oder dem Verlust 

von Lebensstätten ist unter Berücksichtigung der Maßnahmen nicht zu rechnen. Unter 

diesen Voraussetzungen liegt im Ergebnis kein Verbotstatbestand im Sinne des § 44 

BNatSchG vor. Auch artenschutzrechtliche Konflikte durch die Nachbarschaft von 

Naturschutzgebiet und Gewerbegebiet sind aufgrund der Unterschiedlichkeit der 

Lebensräume sowie des Fehlens von Wasserflächen im Plangebiet selbst nicht zu 

erwarten. 

Die erforderlichen Maßnahmen sind im Zuge des Aufstellungsverfahrens verbindlich 

zu regeln. In Frage kommen Festsetzungen im Bebauungsplan, vertragliche Regelungen 

etc. Weitere Empfehlungen zur Berücksichtigung der Artenschutzbelange sind vor 

diesem Hintergrund nicht vorzutragen. 


a) Boden 

Die Planung bereitet die (Wieder-)Nutzung heute minder- bzw. ungenutzter gewerblichen 

Flächen vor. Im Vergleich zur heutigen Situation ermöglicht die Planung eine 

weitergehende Versiegelung und Verdichtung des Bodens. Damit kann der Boden 

seine - wenn auch hier bereits eingeschränkte - Produktions-, Filter- und Lebensraumfunktionen 

nicht mehr erfüllen. Die Böden im Plangebiet können darüber hinaus bereits 

heute ihre schützenswerte Bodenfunktion (Fruchtbarkeit) nicht mehr wahrnehmen. 

Sie sind industriell und gewerblich vorgeprägt, teilweise befinden sich Altlasten 

im Boden. Eine landwirtschaftliche Nutzung erfolgt nicht. 

Die geplante, möglichst weitgehende Nutzung des anfallenden Niederschlagswassers 

zur Aufwertung der als Naturschutzgebiet geschützten ehemaligen Teiche der Zucker-


fabrik stellt eine Minderungsmaßnahme auch im Hinblick auf den Eingriff in den 

Boden dar. 

Grundsätzlich ist der Verlust offenen Bodens nicht ausgleichbar. Die Versiegelung ist 

deshalb auf das notwendige Maß zu beschränken. 

b) Bodenverunreinigungen 

Aufgrund der vormals intensiven Nutzung durch die Zuckerfabrik Soest ist ein 

Großteil des Plangebiets im Altlastenkataster des Kreises Soest eingetragen. Erste 

Untersuchungs- und Sanierungsmaßnahmen sind bereits vor dem Aufstellungsverfahren 

zur 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 erfolgt. Im Ergebnis 

wurden i.W. nur unwesentliche Beeinträchtigung des Bodens angetroffen. Zwei Altlasten 

wurden saniert. Vor Erteilung der erforderlichen Baugenehmigungen für künftige 

gewerbliche Nutzungen sind darüber hinaus im Einzelfall ggf. weitere Untersuchungen 

in Abstimmung mit der Abteilung Abfallwirtschaft/Bodenschutz des Kreises Soest 

vorzunehmen. 

Sofern eine Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers für die gewerbliche 

Nutzung vorgesehen ist, sind die Bodenverhältnisse einschließlich der Vorbelastung 

durch Bodenverunreinigungen zu prüfen und zu berücksichtigen. 


Das anfallende Schmutzwasser kann über das städtische Leitungsnetz der Kläranlage 

zugeführt werden. Vor dem Hintergrund der zu erwartenden großflächigen Versiegelung 

wird die Grundwasserneubildung im Plangebiet im Vergleich zur bestehenden 

Situation eingeschränkt. 

Auf die vorgesehene und mit den Fachbehörden im Verfahren bis 2010 bereits abgestimmte 

Entwässerungsplanung im Zusammenhang mit der naturschutzfachlichen 

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung wird ergänzend verwiesen (siehe auch Kapitel 4.1). 

Der Bebauungsplan enthält am nordwestlichen Rand grünordnerische Festsetzungen 

zur Anpflanzung einer dichten Gehölzhecke bzw. zur Erhaltung einer Obstwiese. 

Lediglich auf einem bebauten Randgrundstück werden keine zusätzlichen grünordnerischen 

Vorgaben getroffen. Die Regelungen entfalten neben den Wirkungen zur landschaftlichen 

Einbindung auch Schutzwirkungen in Bezug auf den direkt am nordwestlichen 

Plangebietsrand verlaufenden Hengstbach. Über eine mögliche Einleitung 

unverschmutzten Niederschlagswassers hinaus (offener Graben, Kanal o.ä.) besteht 

keine räumliche Verbindung zwischen den gewerblichen Bauflächen und dem Hengstbach. 

Ein Konflikt wird vor diesem Hintergrund nicht gesehen. 

Insgesamt sind erhebliche Beeinträchtigungen von Gewässern oder des Grundwassers 

im Zusammenhang mit der Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans nicht erkennbar. 

Im Ergebnis werden keine verbleibenden erheblichen Auswirkungen gesehen.


4.5 Schutzgut Klima und Luft 

Durch die geplante, intensive bauliche Nutzung des Plangebiets als bislang gering 

verdichtetes Siedlungsklimatop wird dieses seine bisherige klimatische Funktion 

weitergehend verlieren. Die vorliegende Bauleitplanung kann zu einer Veränderung 

des Mikroklimas führen. Durch mögliche hohe Gebäude sowie die Zunahme des Versiegelungsgrads 

werden die lokalen Wind- und Rückstrahlungsverhältnisse verändert. 

Mit einem Temperaturanstieg im Plangebiet ist zu rechnen, da bisherige Kaltluftentstehungsflächen 

durch die Versiegelung der Flächen weiter verringert werden. Die 

künftigen hohen und teilweise in ihrer Kubatur großformatigen und breiten Gebäude 

können als Hindernis für die Frischluftversorgung der Wohngebiete östlich und nordöstlich 

des Gewerbegebiets wirken. Eine derartige, baulich-intensive Nutzung ist jedoch 

bereits auf Grundlage des Ursprungsbebauungsplans bzw. im Rahmen der Zulässigkeitsvoraussetzungen 

innerhalb des unbeplanten Siedlungsbereichs (§ 34 BauGB) 

möglich. Bei den Wohngebieten handelt es sich um aufgelockerte, stark durchgrünte 

Strukturen, die Auswirkungen sind daher voraussichtlich gering. 

Durch die Überplanung der bislang mindergenutzten gewerblichen bzw. industriellen 

Flächen kann es grundsätzlich zu einem Verlust des vorhandenen Gehölzbestands mit 

entsprechenden Auswirkungen auf das lokale Klima kommen (Sauerstoffproduktion, 

kühlende Wirkung der Gehölze, Staubfilterung sowie Bindung von Kohlendioxid). Die 

Flächen sind bereits heute als Gewerbe- bzw. Industriegebiet überplant bzw. durch 

eine gewerbliche Nutzung vorgeprägt. Insgesamt geht durch die Überplanung eine 

heute weitgehend brachliegende Fläche auch im Hinblick auf die allgemeinen Ziele der 

Klimaanpassung verloren. 

Demgegenüber trägt die Bauleitplanung dazu bei, durch eine effektive Flächennutzung 

den Siedlungsdruck im Außenbereich zu mindern, ein kompakter Siedlungskörper wird 

ermöglicht. Darüber hinaus werden durch die Bauleitplanung mehrgeschossige Gewerbebauten 

vorbereitet; die Umsetzung energiesparender verdichteter Baukonzepte in 

Abhängigkeit von Betriebsgrößen/Branchen ist möglich. 

Grundsätzlich ist für künftige Vorhaben zur weiteren Minderung der Auswirkungen 

außerhalb der Bauleitplanung die Aufstellung von Versorgungskonzepten für die Wärme- 

und Energieversorgung unter Berücksichtigung regenerativer Energienutzung und 

ggf. weiterer Maßnahmen zur Minderung der Auswirkungen insbesondere des geplanten 

großen Bauvolumens auf das Lokalklima aber auch im Hinblick auf den 

allgemeinen Klimaschutz zu empfehlen. Eine Nutzung regenerativer Energien ist 

umfassend möglich (z.B. Fotovoltaik, Brauchwassererwärmung auf Dachflächen). 

Grundsätzlich gelten bei der Errichtung von neuen Gebäuden die Vorgaben der 

Energieeinsparverordnung und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes auch für 

Büro- und Gewerbebauten, die gemäß § 1 der EnEV 2009 (und der zu erwartenden 

Fortschreibung) unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, weitergehende 

Anforderungen werden hier nicht formuliert. 

Der Lückenschluss der nördlichen Ringstraßen um die Altstadt Soests sowie die künftige 

Gewerbeentwicklung können darüber hinaus durch das zusätzliche Verkehrsaufkommen 

auch zu einer Erhöhung der Luftschadstoffbelastung führen. Diese kann jedoch 

auf Grundlage vorliegender Planung nicht näher quantifiziert werden. Eine vergleichbare 

gewerbliche Entwicklung ist zudem bereits heute möglich. Die Planung der 

äußeren Ringstraßen steht nicht in Abhängigkeit mit der vorgesehenen Reaktivierung


des Gewerbestandorts und ist bereits weitgehend umgesetzt. Die zunehmende Verkehrsbelastung 

entlang der Ringstraßen wird überwiegend aus einer Verlagerung von 

Verkehrsbeziehungen resultieren und tritt unabhängig von dem vorliegenden Bauleitplanverfahren 

auf. 


Das großräumige Landschaftsbild ist bereits heute durch die zwei Silotürme der ehemaligen 

Zuckerfabrik beeinflusst. Der Blick auf die Kirchtürme der Altstadtsilhouette 

wird durch die Silotürme deutlich überstrahlt. Darüber hinaus sind z.B. im Süden der 

Stadt in den letzten Jahren vermehrt Windkraftanlagen errichtet worden, die im 

Hintergrund des Blicks von Nordwesten über das Plangebiet (Teil 1) visuelle Veränderungen 

mit sich bringen. 

Blick von Nordwesten - heute - 

Dennoch wird es im Vergleich zur heutigen Situation aufgrund der Größe des Gewerbegebiets 

sowie der ermöglichten Gebäudehöhen zu weiteren optischen Auswirkungen 

auf das Orts- und Landschaftsbild kommen. Gerade die Masse und Höhe möglicher 

besonders großer Baukörper im Zentrum des Plangebiets (Teil 1) wird eine spürbare 

Wirkung im Orts- und Landschaftsbild im direkten Umfeld sowie auch in der 

Fernwirkung mit sich bringen. 

Eingriffsmindernd wirken die Regelungen des Bebauungsplans zur Höhe baulicher 

Anlagen. Der Bebauungsplan sieht vor, die Höhenentwicklung der Gebäude überwiegend 

auf 12 Meter über dem Geländeniveau zu beschränken. Diese werden i.W. 

hinter vorhandenen Gehölzstrukturen zurücktreten. In dem Teilbereich, in dem die Errichtung 

hoher Gebäudekörper - ggf. eines Hochregallagers - planungsrechtlich ermöglicht 

werden soll, wird die maximale Gebäudehöhe auf etwa 40 - 42 Meter über dem 

heutigen Geländeniveau begrenzt. Damit wird die Höhe der vorhandenen Silotürme 

unterschritten. Sofern die Vorgaben des Bebauungsplans zur Errichtung großvolumiger 

Gebäudekörper vollständig ausgenutzt werden, kann jedoch ein Gebäude entstehen, 

das annähernd die Höhe der noch vorhandenen Silos erreicht und gleichzeitig 

mit Außenmaßen von etwa 115 m x 150 m über eine große Ausdehnung verfügt. Ein 

derartiger Gebäudekörper wird ein weithin sichtbares und dominantes Objekt sein.


Blick von Nordwesten bei maximaler Ausnutzung der Höhenvorgaben (Maximalvariante) 

Der Blick auf die Stadtsilhouette aus dem näheren und weiteren Umland ist Schutzgegenstand 

der Denkmalbereichssatzung der Stadt Soest aus dem Jahr 1996. Insbesondere 

von Nordwesten kommend werden sich die Blickbeziehungen auf die Soester 

Altstadt durch die geplante gewerbliche Entwicklung maßgeblich verändern. Die Wirkung 

beispielsweise eines Hochregallagers auf das Stadtbild ist als erheblich einzustufen. 

Derartige Veränderung des Landschaftsbilds sind auch für naherholungssuchende 

Bürger wie beispielsweise Jogger, Spaziergänger oder Radfahrer relevant (siehe 

auch Kapitel 4.1). Betroffen sind jedoch nur partielle Blickrichtungen auf die Stadt. 

Kleinräumlich tragen die Vorgaben zum Erhalt und zur Anpflanzung von Gehölzen, die 

fast das komplette Plangebiet umgeben, zur landschaftlichen Einbindung im direkten 

Umfeld bei. Ergänzend kann eine zurückhaltende Baugestaltung mindernd wirken. 

Auch durch die Errichtung von Lärmschutzwänden entlang der nördlichen Ringstraßen 

wird sich der Blick auf die Altstadt verändern. Betroffen sind auch hier nur partielle 

Bereiche, teilweise sind die Lärmschutzmaßnahmen bereits heute vorhanden oder 

planungsrechtlich vorbereitet worden. 

Insgesamt ermöglicht die Planung weiterhin einen Eingriff in die Landschaft bzw. das 

Orts- und Landschaftsbild. Insbesondere eine Beeinträchtigung der Blick- und Sichtbeziehungen 

zur Soester Stadtsilhouette wird durch Festsetzungen (Höhe, Grundordnung) 

im Rahmen der Planungsziele gemindert, jedoch nicht unterbunden. Die letztliche 

Entscheidung ist in der bauleitplanerischen Abwägung zu treffen. 


Denkmalpflegerische Belange werden soweit erkennbar nicht berührt. Vorsorglich 

wird insbesondere vor dem Hintergrund der Historie der ehemaligen Trasse der Hammer 

Landstraße als mittelalterliche Handelsstraße auf die einschlägigen denkmalschutzrechtlichen 

Bestimmungen auf die Meldepflicht bei verdächtigen Bodenfunden 

verwiesen (§§ 15, 16 DSchG).


Der Bebauungsplan bereitet Auswirkungen auf die Stadtsilhouette und bestehende 

Sichtbeziehungen auf die Altstadt vor. Betroffen von der Planung sind insbesondere 

die gemäß Denkmalbereichssatzung Altstadt Soest aus dem Jahr 1996 geschützten 

Sichtbeziehungen 14, 15, 17 und 18 auf die Altstadt. 

Denkmalbereichssatzung Altstadt Soest Plan Nr. 4 - Auszug 

Der Bebauungsplan enthält Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen und zur 

Eingrünung, die als Minderungsmaßnahmen zu bewerten sind. Es verbleiben jedoch 

erhebliche Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild, über die letztlich in der 

bauleitplanerischen Abwägung zu entscheiden ist. 

4.8 Wechselwirkungen 

Die gemäß Anlage zum BauGB zu den verschiedenen Schutzgütern ermittelten Auswirkungen 

der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 betreffen das 

komplexe Wirkungsgefüge der Umwelt und des Naturhaushalts. Wechselwirkungen 

zwischen unterschiedlichen Umweltauswirkungen sind daher in die Betrachtung einzubeziehen. 

In den Kapiteln 4.1 bis 4.7 wurde bereits auf einzelne Wechselwirkungen und Verflechtungen 

zwischen den Schutzgütern bzw. ihren Beeinträchtigungen eingegangen. 

Auf die jeweiligen Aussagen wird verwiesen. Eine besondere Problematik zwischen 

den Schutzgütern oder eine eventuelle Verstärkung der Auswirkungen durch diese 

Wechselwirkungen wird im Untersuchungsgebiet nicht gesehen.


4.9 Maßnahmen zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen 

Wesentliche Beeinträchtigungen der Umwelt sind gemäß BNatSchG zu vermeiden, zu 

minimieren oder auszugleichen. In den Kapiteln 4.2 bis 4.7 ist auf entsprechende Minderungsmaßnahmen 

u.a. für die Folgen für die Nachbarschaft insbesondere durch 

Schallemissionen, durch Eingriffe in Natur und Landschaft, das Orts- und Landschaftsbild, 

Boden, Wasserhaushalt etc. eingegangen worden. 

Die Diskussion der voraussichtlichen Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter 

zeigt, dass durch die 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 der 

Stadt Soest insgesamt ein Eingriff in den Landschafts- und Naturhaushalt vorbereitet 

wird. Neben dem weiteren Verlust des Lebensraums für Pflanzen und Tiere sind der 

Verlust von Bodenfunktionen, die Verringerung des Wasserrückhaltevermögens und 

der Grundwasserneubildungsrate sowie die Veränderung des Orts- und Landschaftsbilds 

und die Einwirkungen auf die Nachbarschaft durch die zusätzlichen Baumaßnahmen 

zu nennen. 

Zur Bewältigung der Eingriffsregelung nach BauGB und BNatSchG wird im Planverfahren 

geprüft, in welchem Umfang der Bebauungsplan unter Berücksichtigung der Vermeidungs- 

und Minderungsmaßnahmen erstmalige Eingriffe verursacht oder ermöglicht, 

die die Schutzgüter und die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts 

oder das Landschaftsbild beeinträchtigen. Hierzu ist eine Eingriffsbilanzierung in 

der verbindlichen Bauleitplanung nach der sogenannten „Soester Liste“ durchgeführt 

worden, über deren Ergebnis in der bauleitplanerischen Abwägung zu entscheiden ist. 

Auf die konkrete Bilanzierung in der Begründung wird entsprechend verwiesen. 

Festgestellt wurde ein rechnerisches Ausgleichsdefizit von rd. 26.600 Biotopwertpunkten, 

ein externer Ausgleich wird erforderlich. Die bereits im Verfahren bis 2010 

entwickelten Maßnahmen zur weiteren Aufwertung und Sicherung der Biotopstrukturen 

im angrenzenden Naturschutzgebiet sind geeignet, das verbleibende Defizit auszugleichen. 

Die Umsetzung ist durch den Kreis Soest als Flächeneigentümerin des 

Naturschutzgebiets sichergestellt. 

5. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands 

5.1 Prognose über die Umweltentwicklung bei Durchführung der Planung 

In den Kapiteln 4.1 bis 4.8 werden die mit der Planung verbundenen Umweltauswirkungen 

nach gegenwärtigem Planungsstand erläutert und bewertet. 

Die 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 bereitet die (erneute) Bebauung 

und Nutzung der Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik Soest vor. Mit der 

Weiter-/Wiedernutzung der weitgehend brachgefallenen Fläche ergeben sich positive 

Auswirkungen durch die damit einhergehende Verringerung der Inanspruchnahme 

weiterer Flächen und Böden im freien Landschaftsraum. Die Flächen sind bereits 

gewerblich bzw. industriell vorgeprägt, eine intensive Nutzung und Bebauung der 

Fläche ist bereits heute auf Grundlage des bestehenden Planungsrechts bzw. des 

§ 34 BauGB zulässig.


Durch die Änderungs- und Ergänzungsplanung ist im Vergleich zur örtlich bestehenden 

Situation eine deutliche Veränderung des Landschafts- und Ortsbilds zu erwarten. 

Durch räumliche Einschränkung des Bereichs, in dem großvolumige Gebäudekörper errichtet 

werden können, werden die Auswirkungen einer reaktivierten Gewerbenutzung 

gemindert. Gerade die Sichtbeziehungen vom Nordwesten auf die Altstadt und die 

Stadtsilhouette Soests werden jedoch beeinträchtigt. Weiterhin kann es durch die 

Überplanung zu einer stärkeren Versiegelung und Inanspruchnahme der Flächen sowie 

zur weiteren Entfernung von Gehölzen im Plangebiet kommen. 

Insgesamt werden sich die Beeinträchtigungen durch die erneute und ergänzende 

Bebauung nach heutigem Kenntnisstand - mit Ausnahme der o.g. Sichtbeziehungen 

zur Altstadt - für die einzelnen Schutzgüter voraussichtlich auf das Plangebiet selbst 

und sein näheres Umfeld beschränken. 

Auch bei Nichtdurchführung der Planung wird es in Folge des nahezu fertiggestellten 

Lückenschlusses der Ringstraßen zu einer Verkehrs- und somit Lärmzunahme entlang 

der Straßen kommen. Da die im Rahmen der vorliegenden Änderungsplanung vorgesehenen 

aktiven und passiven Schallschutzmaßnahmen entlang der Straßen so ausgelegt 

sind, dass sie die Lärmauswirkungen des zu erwartenden Quell- und Zielverkehrs 

des reaktivierten Gewerbegebiets neutralisieren, ergibt sich diesbezüglich bei Durchführung 

der Planung keine andere Situation als bei Nichtdurchführung der Planung. 

5.2 Prognose über die Umweltentwicklung bei Nichtdurchführung der Planung 

Auch wenn die Planung nicht umgesetzt wird, können die größten Teile des Plangebiets 

bereits auf Grundlage des Ursprungsplans bzw. im Rahmen der Zulässigkeitsvoraussetzungen 

des § 34 BauGB erneut bzw. weitergehend bebaut und genutzt werden. 

Aufgrund der teilweise engen Vorgaben des Bebauungsplans Nr. 43 zur Art der 

Nutzung würden zumindest diese Teilflächen jedoch voraussichtlich weiterhin brachliegen. 

Die Fortführung der großflächig bestehenden Zwischen- bzw. Mindernutzung 

als Lagerfläche (Paletten) wäre zu erwarten. Die mit der Planung einhergehende 

weitere Bodenversiegelung, die Auswirkungen auf das Schutzgut Landschaft und z.T. 

auf die Belange von Natur und Landschaft würden jedoch voraussichtlich in einem 

geringeren Maße als bei Durchführung der Planung eintreten. 

Bei Nichtdurchführung der Planung würden die zur Neutralisierung der Lärmauswirkungen 

des mit der Planung vorbereiteten zusätzlichen gewerblichen Verkehrs vorgesehenen 

Schallschutzmaßnahmen voraussichtlich ebenfalls nicht umgesetzt. Bei einer 

weitergehenden Nutzung von Teilflächen des Plangebiets auf Grundlage des § 34 

BauGB könnten daher bei Nichtdurchführung der Planung ggf. höhere Lärmimmissionen 

entlang der nördlichen äußeren Ringstraßen entstehen, als bei Durchführung 

der Planung. 

Eine ortsansässige Firma für Backwaren benötigt Erweiterungsflächen, um auch 

zukünftig konkurrenzfähige Produkte und Leistungen anbieten zu können. Alternativ 

müsste sie sich einen anderen, ggf. weniger gut geeigneten, z.B. entfernt liegenden 

Standort suchen. Auch dort würden die mit der Planung verursachten Eingriffe in die 

einzelnen Schutzgüter erfolgen. Ggf. müsste in diesem Zusammenhang auch der 

bisherige Betriebsstandort in Soest komplett aufgegeben und auf einem langfristig 

entwickelbaren Standort neu angesiedelt werden. Dies könnte zu einem Verlust von


Arbeitsplätzen in der Stadt Soest einschließlich der damit verbundenen negativen 

Folgewirkungen vor Ort (weitere innerörtliche Gewerbebrache etc.) und zu erhöhten 

Verkehren vom Wohnort zum Arbeitsort führen. 

6. Planungsalternativen 

a) Standortdiskussion auf Flächennutzungsplanebene 

Mit der Reaktivierung des bereits gewerblich-industriell vorgeprägten und vorbelasteten 

Standorts der ehemaligen Zuckerfabrik wird dazu beigetragen, die Neuversiegelung 

zu begrenzen und geeignete im Siedlungszusammenhang liegende, wenig 

genutzte Flächen bzw. Restflächen zu reaktivieren. 

Die Flächen der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43, die für eine 

weitere gewerbliche Entwicklung vorgesehen sind, sind im Flächennutzungsplan der 

Stadt Soest bereits seit langer Zeit als gewerbliche Bauflächen dargestellt, ebenso 

sind sie im Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg als Bereich für gewerbliche 

und industrielle Nutzungen aufgenommen worden. Die Standortdiskussion wurde 

somit bereits in der Vergangenheit geführt. 

Gerade auch im Hinblick auf die mögliche Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbilds 

sind dennoch bereits im Zuge des Aufstellungsverfahrens bis 2010 

Standortalternativen für die teils sehr großvolumige Gewerbeentwicklung geprüft 

worden. Im Stadtgebiet Soest sind grundsätzlich weitere Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche 

vorhanden, die im Einzelfall auch noch freie Flächen aufweisen. 

Eine kurzfristige Umsetzung dieser alternativen Flächen insbesondere auch für das 

konkret bekannte Vorhaben mit Hochregallager eines örtlichen Unternehmens ist aufgrund 

der jeweiligen Erschließungssituation, mangelnder privatrechtlicher Verfügbarkeit 

(u.a. zu hohe Erwartungen an zu erzielende Grundstückspreise) nicht möglich. 

Zudem würde auch an anderen, theoretisch möglichen Standorten, z.B. an der B 475 

(Opmünder Weg), an der A 44 (Weslarner Weg), an der B 229 (Arnsberger Straße) 

und an der B 1 (Werler Landstraße) eine ähnliche Beeinträchtigung des Landschaftsbilds 

sowie von Blicken auf die Stadtsilhouette Soests hervorgerufen werden. 

b) Ebene Bebauungsplan: Alternativen in der Projektplanung 

Das grundlegende Ziel der Öffnung der mindergenutzten gewerblichen Flächen im 

Nordwesten Soests ist an dem Standort aufgrund der Lage im Siedlungskörper, der 

Vorbelastung durch Silobauten, Altlasten etc. sowie der nur teilweisen weiteren 

Nutzung durch die Zuckerfabrik ohne Alternative. Die Vorgaben des Bebauungsplans 

u.a. zur Art der Nutzung, einschließlich der Gliederung nach Lärmemissionskontingenten, 

berücksichtigt die Situation im Umfeld und in der gewachsenen Nachbarschaft. 

Anlass für das Änderungsverfahren sind bekannte Verlagerungs- und Erweiterungsabsichten 

einer ortsansässigen Backwarenfabrik. Um möglichst flexibel gerade auch 

innerbetriebliche Distributionsvorgänge gestalten zu können, ist voraussichtlich die Errichtung 

eines Hochregallagers notwendig. Entsprechende Höhenvorgaben sind 

insbesondere vor diesem Hintergrund für eine Teilfläche des Gewerbegebiets in den


Bebauungsplan aufgenommen worden. Die Baumöglichkeiten können aber auch durch 

andere Betriebe sinnvoll genutzt werden. 

Alternativ wären z.B. großzügigere Regelungen zur Höhenentwicklung künftiger gewerblicher 

Bauten denkbar, die möglichst flexibel und weiträumig besonders hohe 

und großflächige Gebäudekörper für das gesamte Gewerbegebiet zuließen. Die Auswirkungen 

auf das Landschaftsbild wären entsprechend deutlich gravierender als mit 

der vorliegenden Planung. Auf der anderen Seite könnte im Rahmen der Überplanung 

der heute weitgehend brachliegenden Flächen in Richtung einer kleinteiligeren Gewerbeentwicklung 

auf niedrigere Gebäudekörper mit einer entsprechend geringen Auswirkung 

auf das Landschaftsbild hingewirkt werden. Das bekannte konkrete Vorhaben 

der Backwarenfabrik könnte im Plangebiet dann nicht realisiert werden, negative Auswirkungen 

auf den Wirtschaftsstandort Soest mit Folgewirkungen auch für die 

Umwelt könnten nicht ausgeschlossen werden (siehe auch Kapitel 5.2). 

7. Zusätzliche Angaben 

a) Verfahren und Vorgehensweise in der Umweltprüfung 

Die Gliederung des Umweltberichts und die Vorgehensweise ergeben sich aus den 

gesetzlichen Grundlagen gemäß BauGB (insbesondere §§ 2, 2a BauGB mit Anlage 

zum BauGB). 

Die Umweltprüfung zur 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 wird 

in folgenden, sich z.T. überschneidenden Bearbeitungsstufen durchgeführt: 

Zusammenstellung fachgesetzlicher Vorgaben und fachlicher Standards, 

Auswertung vorliegender Informationsquellen zur Umweltsituation, 

Biotopkartierung, Bewertung der Bestandssituation, 

Ermittlung der Auswirkungen der Planung auf die Umweltsituation, 

Auswertung der Beteiligungsverfahren gemäß §§ 3, 4 BauGB, 

Auswertung vorliegender Gutachten, 

Ermittlung der durch den Plan ermöglichten Eingriffe. 

Folgende umweltbezogene Gutachten und Fachprüfungen werden der Umweltprüfung 

zugrunde gelegt: 

Grundlagen für die Ermittlung der Verkehrsbelastung (auch im Sinne einer Worst- 

Case-Betrachtung) bilden die gutachterliche Stellungnahme zum Thema Logistik 

(Agiplan GmbH, Januar 2013) sowie die teils darauf aufbauende verkehrliche 

Untersuchung (IGS Ingenieurgesellschaft Stolz mbH, Februar 2013). 

Die immissionsschutzrechtlichen Anforderungen und die schalltechnische Beurteilung 

des Gewerbe- sowie Verkehrslärms werden auf Grundlage des eingeholten 

Schallgutachtens betrachtet (Uppenkamp und Partner, Februar 2013). 

Insbesondere mit Blick auf das bekannte konkrete Erweiterungsvorhaben der ört-


lichen Backwarenfabrik im Plangebiet wurde bereits im Verfahren bis 2010 eine 

Geruchsimmissionsprognose eingeholt (Uppenkamp und Partner, Oktober 2009). 

Nach einer ergänzenden Stellungnahme des Gutachters (Uppenkamp und Partner, 

Februar 2013) können die damaligen Ergebnisse weiterhin zugrunde gelegt werden. 

Durchführung einer Verschattungsanalyse mit dem Programm SolCity (Ingenieurbüro 

für Wärme- und Energietechnik Wortmann und Scheerer, Bochum, September 

2010). 

Artenschutzrechtliche Prüfung, Büro Stelzig Landschaft Ökologie Planung, Soest, 

zunächst im September 2010 sowie ergänzt und aktualisiert im Februar 2013. 

Stadt Soest: Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung gemäß der sogenannten Soester 

Liste, Februar 2013. 

b) Schwierigkeiten bei der Bearbeitung 

Schwierigkeiten bei der Bearbeitung sind bisher nicht aufgetreten. Relevante Defizite 

bei der Zusammenstellung des Datenmaterials werden nicht gesehen. 

Die Aufstellung der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 führt 

nach gegenwärtigem Kenntnisstand zu überschaubaren Auswirkungen auf die Schutzgüter 

im Plangebiet und im weiteren Umfeld durch eine Bebauung, Versiegelung, etc. 

Das Schutzgut Klima/Luft kann hierbei nur allgemein behandelt werden, konkrete ortsbezogene 

Daten und detaillierte Messmethoden stehen nicht zur Verfügung. Maßgebliche 

Umweltprobleme oder ein weitergehender Untersuchungsbedarf im Planverfahren 

sind nach heutigem Stand hier nicht zu erkennen. 

8. Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen 

Die Realisierung künftiger Vorhaben im Plangebiet ist nach den bauordnungsrechtlichen 

Anforderungen und Verfahren bzw. gemäß BImSchG vorzunehmen, diesbezügliche 

Überwachung und ggf. notwendige Instrumentarien zur Durchsetzung der Anforderungen 

sind ebenfalls dort geregelt. Hierzu sind keine zusätzlichen Maßnahmen 

i.S. des Monitorings erforderlich. Die planungs- und bauordnungsrechtlich notwendige 

Kontrolle der gewerblichen Nutzungen und ihrer Emissionen erfolgt jeweils durch die 

zuständigen Fachbehörden. 

Folgende weitergehenden Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen im 

Sinne des § 4c BauGB sind vorgesehen: 

Die Verkehrsentwicklung sowie das Schallschutzkonzept werden zunächst nach 1 

Jahr und dann nach etwa 3 - 5 Jahren nach Umsetzung der ersten Folgenutzungen 

nach der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 auf dem Gelände 

der ehemaligen Zuckerfabrik überprüft. 

Der Erfolg der in die Planung integrierten Vermeidungs- und Minderungsmaßnahem 

in Bezug auf die Artenschutzbelange ist durch ein projektbegleitendes Monitoring 

zu dokumentieren. Sofern die vorgesehenen Maßnahmen auch zum Schutz des


benachbarten Naturschutzgebiets nicht ausreichen, sind nötigenfalls weitere 

Maßnahmen zu prüfen und umzusetzen. 

Die sachgerechte Entwicklung der Erhalt der verbleibenden Gehölzbestände sowie 

die Pflanzmaßnahmen sind unter Einbindung der unteren Landschaftsbehörde zu 

kontrollieren. Für die weitere Erfolgskontrolle wird zunächst ein Abstand von 2 

Jahren, dann von 5 Jahren als sinnvoll angesehen, um die zeitliche Entwicklung/Qualität 

und die Auswirkungen der Pflegemaßnahmen beurteilen zu können. 

Die Funktionsfähigkeit der im Rahmen der Entwässerungsplanung vorgesehenen 

Ableitung des Niederschlagswassers in die Klärteiche des Naturschutzgebiets ist 

unmittelbar nach der Umsetzung und in der Folge regelmäßig zu überprüfen. 

Zudem sollen weitere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen, die erst nach 

Inkrafttreten des Bebauungsplans entstehen oder bekannt werden, frühzeitig ermittelt 

werden. Dafür wird um entsprechende Hinweise der Träger öffentlicher Belange und 

der Fachbehörden gebeten. Hieraus können sich weitergehende Erfordernisse ergeben. 

Da die Stadt Soest keine umfassenden Umweltüberwachungs- und Beobachtungssysteme 

betreibt, werden die Fachbehörden gebeten, weiterhin die entsprechenden 

Informationen an die Stadt weiterzuleiten. 

9. Zusammenfassung des Umweltberichts 

Der Umweltbericht beschreibt und bewertet gemäß §§ 2, 2a BauGB die Umwelt und 

die möglichen Umweltauswirkungen der Planung. Der Umweltbericht informiert die 

Öffentlichkeit hierüber und soll den betroffenen Bürgern eine Beurteilung ermöglichen, 

ob und in welchem Umfang sie von den Umweltauswirkungen der Planung betroffen 

sein können. Abschließend dient er als Grundlage für die bauleitplanerische Prüfung 

und Abwägung der Stadt Soest nach dem Baugesetzbuch (BauGB). 

Das Plangebiet der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 mit einer 

Größe von ca. 20 ha (Teil 1 – gewerblicher Bereich) und rund 8 ha (Teil 2 - 

Verkehrsflächen) liegt im Ortsteil Soest, nordwestlich der Kernstadt. Teil 1 des Plangebiets 

wird begrenzt von der Trasse der neuen Hammer Landstraße (L 670) im Norden 

und Osten, den Bahngleisen der Strecke Paderborn - Dortmund im Süden sowie 

dem Naturschutzgebiet der ehemaligen Klärteiche der ehemaligen Zuckerfabrik Soest 

im Westen. Das Plangebiet umfasst darüber hinaus zudem die Flächen der Straßen 

Bergenring, Schleswiger und teilweise Danziger Ring, teilweise einschließlich Randflächen. 

Der gesamte Soester Nordwesten ist durch die ehemalige Zuckerfabrik jahrzehntelang 

gewerblich-industriell geprägt worden. Seit Aufgabe dieser Nutzung vor ca. 15 Jahren 

sind die Flächen weitgehend ungenutzt. Sie sind insgesamt stark anthropogen überprägt 

und werden heute noch teilweise zur Zwischenlagerung und Auslieferung von 

Zucker sowie zur Lagerung von Paletten genutzt. In den derzeit ungenutzten Teilbereichen 

konnten sich Ruderalfluren und randlich Gehölze (weiter-)entwickeln. Einzelne 

Gehölze im Plangebiet weisen ein Alter von etwa 120 Jahren auf.


Wesentliches Ziel der Planung ist die bauplanungsrechtliche Öffnung der Flächen als 

Gewerbegebiet für gewerbliche Betriebe im Allgemeinen. Die Flächen liegen relativ 

isoliert im Siedlungskörper (zwischen Landesstraße und Bahntrasse). Sie sind zum 

Großteil im Altlastenkataster des Kreises Soest geführt und nach Regionalplan und 

Flächennutzungsplan bereits seit langem für die weitere gewerblich-industrielle Entwicklung 

vorgesehen. Ermöglicht werden sollen im Rahmen der Änderungs- und Ergänzungsplanung 

auch die Erweiterung sowie die innerbetriebliche Neuorganisation 

einer ortsansässigen Backwarenfabrik. Am bisherigen Standort bestehen für die Firma 

keine weiteren Entwicklungsmöglichkeiten, anderweitige kurzfristig umsetzbare 

Flächen- und Standortalternativen bestehen im Stadtgebiet Soest derzeit nicht. 

Die wesentlichen naturräumlichen Umweltauswirkungen im Plangebiet beziehen sich 

im Vergleich zur heutigen Situation auf den Flächenverlust für Natur und Landschaft 

und auf die Versiegelung des Bodens durch Überbauung der bisher weitgehend nicht 

mehr genutzten Fläche. Eine Betroffenheit der Belange schützenswerter Tier- und 

Pflanzenarten bzw. die Auslösung entsprechender Verbotstatbestände nach § 44 

BNatSchG besteht unter Berücksichtigung von Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen 

nicht. Zudem ergeben sich Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild 

aufgrund der Höhe und Masse der planungsrechtlich vorbereiteten Baukörper für 

Teilflächen des Gewerbegebiets. Hierfür werden im Bebauungsplan Festsetzungen zur 

Höhenbegrenzung und zur Eingrünung getroffen, die die Auswirkungen im Rahmen 

der Planungsziele mindern. 

Aufgrund des örtlich bereits seit Ende des 19. Jahrhunderts gegebenen engen Nebeneinanders 

von Wohnen und Gewerbe („Gemengelage“) werden die umweltrelevanten 

Belange der Nachbarschaft insbesondere durch abgestufte Vorgaben zur Art der 

baulichen Nutzung und einer Gliederung anhand von Lärmemissionskontingenten 

berücksichtigt. Zusätzliche Verkehrslärmauswirkungen durch die Umsetzung der lange 

geplanten Gewerbeentwicklung werden durch Regelungen zum aktiven und passiven 

Schallschutz entlang der nördlichen Ringstraßen neutralisiert. Wirkungen der künftig 

zu erwartenden Bauvolumina werden durch Platzierung der besonders großen Möglichkeiten 

zur Entwicklung des Bauvolumens (etwa bis 40 – 42 Meter über Gelände) 

auf einer begrenzten Teilfläche (etwa 17.000 m² Grundfläche) möglichst zentral im 

Plangebiet begrenzt. Die genannten Festsetzungen des Bebauungsplans tragen aus 

Umweltsicht zu einer vertretbaren Entwicklung des Standorts unter Beachtung der 

bestehenden Nachbarschaft zwischen gewerblicher Bebauung und Wohnbebauung 

bei. Verbleibende erhebliche Umweltauswirkungen auf die Nachbarschaft und die 

künftige Nutzer werden nach heutigem Kenntnisstand nicht gesehen. Über den 

Umgang mit den verbleibenden erheblichen Auswirkungen auf das Orts- und 

Landschaftsbild ist in der bauleitplanerischen Abwägung zu entscheiden. 

Wie in den Kapiteln 3 und 4 dargelegt, entstehen nach dem gegenwärtigen Kenntnisstand 

im Übrigen keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf die Schutzgüter im 

Sinne des UVP-Gesetzes bzw. gemäß § 1(6) Nr. 7 BauGB. Verbleibende naturschutzfachliche 

Eingriffe sollen durch externe Ausgleichsmaßnahmen im benachbarten 

Naturschutzgebiet kompensiert werden. 

Die letztliche Entscheidung über die Planung sowie über Art und Umfang der zum 

Ausgleich durchzuführenden externen Kompensationsmaßnahmen ist in der bauleitplanerischen 

Abwägung zu treffen. In diesem Sinne sind die Auswirkungen und die 

Planung vor dem Hintergrund der planerischen Aufgaben und Entwicklungsziele der


Stadt Soest zu prüfen und zu bewerten. Entsprechend des bisherigen Kenntnisstands 

und nach Prüfung der betroffenen Schutzgüter ergeben die Arbeiten zusammenfassend, 

dass die Aufstellung der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans 

Nr. 43 aus Umweltsicht grundsätzlich vertretbar ist. 

Soest, Februar 2013

Umweltbericht - Soest

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