13 02 19 Begruendung Anlage Nr. 2.pdf - Soest

STADT SOEST 

Begründung mit Umweltbericht zur 

3. Änderung und Ergänzung des 

Bebauungsplans Nr. 43 

Entwurf, Februar 2013 

Bauleitplanung in 

Zusammenarbeit mit der Verwaltung: 

Büro für Stadtplanung und Kommunalberatung 

Tischmann Schrooten 

Berliner Straße 38, 33378 Rheda-Wiedenbrück 

Telefon 05242/5509-0, Fax 05242/5509-29

Stadt Soest, 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 2 

Teil I: Begründung zur 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 

1. Einführung, Lage und Größe des Plangebiets 

2. Örtliche Gegebenheiten und sonstige Planungsgrundlagen 

2.1 Aktuelle Nutzung und städtebauliche Situation 

2.2 Boden 

2.3 Gewässer 

2.4 Altlasten und Kampfmittel 

2.5 Naturschutz und Landschaftspflege 

2.6 Denkmalschutz und Denkmalpflege 

3. Planerische Leitlinien und Grundlagen 

3.1 Raumordnung und Landesplanung 

3.2 Flächennutzungsplan 

3.3 Planungsrechtlicher Bestand 

4. Ziele der Bauleitplanung und Planungserfordernis 

5. Inhalte und Festsetzungen 

5.1 Art der Nutzung 

5.2 Verkehr 

5.3 Immissionsschutz 

5.4 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 

5.5 Technische Erschließung, Wasserwirtschaft und Leitungstrassen 

5.6 Brandschutz 

5.7 Grünordnung, Naturschutz und Landschaftspflege 

6. Umweltprüfung 

6.1 Umweltprüfung und Umweltbericht 

6.2 Bodenschutz und Flächenverbrauch 

6.3 Artenschutzrechtliche Prüfung 

6.4 Eingriffsregelung 

6.5 Klimaschutz und Klimaanpassung 

7. Flächenbilanz 

8. Bodenordnung und Kosten 

9. Verfahrensablauf und Planentscheidung


Teil II: Umweltbericht - Gliederung siehe dort – 

Teil III: Anlagen (zum 1. Original) 

Die nachfolgend aufgeführten Unterlagen sind Bestandteil des Bebauungsplans. Sie 

können bei der Stadt Soest während der Dienststunden eingesehen werden. Sie werden 

nicht bei jeder Vervielfältigung vollständig beigefügt 

A.1 Bebauungsplan Nr. 43 / 3. Änderung der Stadt Soest: Gutachterliche Stellungnahme 

zum Thema Logistik im Plangebiet, agiplan GmbH, Mülheim an der Ruhr, 

Januar 2013 

A.2 Verkehrliche Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 43 in Soest, Ingenieurgesellschaft 

Stolz mbH, Neuss, Februar 2013 

A.3 Immissionsschutzgutachten - Schalltechnische Untersuchung zur 3. Änderung 

und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 der Stadt Soest, Uppenkamp und 

Partner, Ahaus, Februar 2013 

A.4 Geruchsimmissionsprognose Nr. 478609 - Geruchsimmissionen im Zusammenhang 

mit der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 in Soest, 

Uppenkamp und Partner, Ahaus, Oktober 2009 

A.5 Geruchsimmissionen im Zusammenhang mit der 3. Änderung und Ergänzung 

des Bebauungsplans Nr. 43 der Stadt Soest, hier: Auswirkungen auf die aktuelle 

Planung, Uppenkamp und Partner, Ahaus, Februar 2013 

A.6 Darstellung der durch das Hochregallager verursachten Verschattung, Wortmann 

& Scheerer, Bochum, September 2010 

A.7 Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) zur 3. Änderung und Ergänzung des 

Bebauungsplanes Nr. 43 der Stadt Soest, Fortschreibung 2013, Büro Stelzig, 

Soest, Februar 2013


Teil I: Begründung 

1. Einführung, Lage und Größe des Plangebiets 

Die Stadt Soest liegt inmitten des Landes Nordrhein-Westfalen östlich des Oberzentrums 

Dortmund in der Hellwegbörde. Die wichtige Verkehrsachse der Autobahn 

A 44 verläuft im Süden des Stadtgebiets. Darüber hinaus wird der Siedlungsbereich 

von den bedeutenden Verkehrstrassen der Bundesstraße B 1 von West nach Ost 

sowie der B 475 und B 229 von Nord nach Süd durchquert. Die Regionalbahntrassen 

Dortmund - Paderborn und Dortmund - Soest durchziehen das Stadtgebiet im Norden. 

Der prägende Altstadtkern liegt zwischen den Hauptachsen für den Kfz-Verkehr und 

den Bahntrassen. Der Kfz-Verkehr ist grundsätzlich ringförmig um den Altstadtkern 

organisiert. Zur Entlastung der Kernstadt sind die Ringstraßen im Norden und Osten 

der Stadt in den letzten Jahren ausgebaut worden, dieser Ausbau ist mit dem für 

Sommer 2013 zu erwartenden Lückenschluss durch die Verlängerung des Danziger 

Rings bis zum Sassendorfer Weg inzwischen nahezu abgeschlossen. 

Die heutigen gewerblich-industriellen Siedlungsschwerpunkte lagern sich insbesondere 

im Südosten sowie auch im Südwesten an die Hauptachsen des Kfz-Verkehrs, 

u.a. an die A 44, an. Darüber hinaus erstrecken sich gewerblich genutzte Siedlungsbänder 

entlang der Bahntrassen durch die Kernstadt. 

Die 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 umfasst inhaltlich zum 

einen die planungsrechtliche Steuerung von Weiter- und Folgenutzungen im Bereich 

der ehemaligen Zuckerfabrik im Nordwesten Soests. Zum anderen werden hierdurch 

ausgelöste ergänzende Lärmschutzmaßnahmen entlang der nördlichen äußeren Ringstraßen 

geregelt. Das Plangebiet umfasst daher zum einen den gesamten Bereich der 

ehemaligen Zuckerfabrik zwischen der Bahntrasse Dortmund - Paderborn, der neuen 

Hammer Landstraße (Landesstraße L 670) sowie dem Hengstbach und den daran angelagerten 

ehemaligen Zuckerfabriksteichen (Naturschutzgebiet). Dieser Bereich ist 

bislang nur nördlich der alten Trasse der Hammer Landstraße durch den rechtskräftigen 

Bebauungsplan Nr. 43 erfasst und als Industriegebiet ausschließlich für Anlagen 

der Zuckerfabrik überplant. Zum anderen sind die Straßen Hammer Landstraße, Bergenring, 

Schleswiger Ring und Danziger Ring bis zum Kreisverkehr am Knotenpunkt 

Danziger Ring/Weslarner Weg mit den für den Lärmschutz erforderlichen begleitenden 

Flächen in den Geltungsbereich einbezogen. 

Da sich das Plangebiet dadurch erheblich nach Osten in die Länge erstreckt, ist die 

Planzeichnung in zwei Teilpläne aufgeteilt. Teil 1 der 3. Änderung und Ergänzung des 

Bebauungsplans Nr. 43 zeigt die Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik, den an dessen 

Nordostrand verlaufenden Abschnitt der Hammer Landstraße sowie den Anschlussbereich 

des Bergenrings. Teil 2 der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans 

Nr. 43 beinhaltet die einbezogenen Flächen im weiteren Verlauf des Bergenrings, des 

Schleswiger Rings und des Danziger Rings. 

Der Geltungsbereich umfasst insgesamt rd. 28 ha. Davon entfallen rd. 20 ha auf 

künftig festgesetzte Gewerbegebietsflächen im Bereich der ehemaligen Zuckerfabrik 

sowie rd. 8 ha auf einbezogene Straßen und Flächen für Lärmschutzanlagen/-maßnahmen. 

Die genaue Abgrenzung ist der Plankarte zu entnehmen.


Das Aufstellungsverfahren des vorliegenden Bebauungsplans wurde 2008 bis 2010 

durchgeführt, der Bebauungsplan wurde im Dezember 2010 als Satzung beschlossen 

und öffentlich bekannt gemacht. Er wurde im Rahmen einer Normenkontrolle überprüft 

und am 13.09.2012 für unwirksam erklärt (OVG NRW 2 D 38/11.NE). Das 

städtebauliche Konzept war seitens des Gerichts zwar grundsätzlich als schlüssig 

angesehen worden. Allerdings wurden die im Plan von 2010 enthaltende bedingte 

Festsetzung zur Berücksichtigung eines ersten Bauabschnitts sowie die damalige 

Emissionskontingentierung als rechtswidrig bewertet. „Beide Festsetzungen trügen 

dem Umstand nicht hinreichend Rechnung, dass der Planung ein konkretes Ansiedlungsprojekt 

eines Investors vor Augen stand. Dieses spiegele sich jedoch weder in 

der Bedingung noch in der Emissionskontingentierung wider, so dass die 3. Änderung 

das in einem ersten Bauabschnitt vor der endgültigen Herstellung der Lärmschutzmaßnahmen 

zu erwartende Lärmgeschehen nicht realistisch abbilde.“ (vgl. Pressemitteilung 

des OVG NRW vom 14.09.2012) 

Aufgrund der Entscheidung über die Normenkontrolle sollen insbesondere die beanstandeten 

Planinhalte nun geändert werden. Grundlegende Änderungen des planerischen 

Gesamtkonzepts erfolgen dadurch nicht. Damit kann das Verfahrens nach 

§ 214(4) BauGB angewandt werden, der geänderte Plan dann rückwirkend in Kraft 

gesetzt („Heilungsverfahren“). 

2. Örtliche Gegebenheiten und sonstige Planungsgrundlagen 

2.1 Aktuelle Nutzung und städtebauliche Situation 

 

Bereich ehemalige Zuckerfabrik 

Die Produktionstätigkeiten auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik wurden bereits 

vor rund 15 Jahren aufgegeben. Verblieben sind insbesondere die beiden hohen 

Silotürme sowie die direkt angrenzenden Gebäudeteile zentral im Süden des heutigen 

Geltungsbereichs (Flurstück 343). Diese Anlagen werden noch zur Lagerung und 

Auslieferung von Zucker genutzt, die Fortführung dieser Nutzung ist absehbar auch 

weiterhin zu erwarten. Die weitergenutzten Flächen besitzen keinen unmittelbaren 

Anschluss an öffentliche Straßen. Sie werden über die verbliebenen Fahrwege auf 

dem alten Zuckerfabriksgelände und die ebenfalls verbliebene Waage im Zufahrtsbereich 

angefahren. Mit dem heutigen Eigentümer der Flächen wurden privatrechtliche 

Regelungen getroffen, die diese Erschließung bis zum Anschluss an den Wendeplatz 

aus der Verbindungsstraße zwischen neuer Hammer Landstraße (L 670) und der 

alten Trasse der Hammer Landstraße dauerhaft sichern. 

Die oberirdischen Anlagen und Gebäude auf dem sonstigen ehemaligen Werksgelände 

wurden im Anschluss an die Aufgabe der Zuckerproduktion vor rd. 15 Jahren überwiegend 

beseitigt. Die asphaltierte alte Trasse der Hammer Landstraße ist dabei nicht 

entfernt worden, darüber hinaus finden sich noch einige weitere asphaltierte bzw. mit 

Betonplatten versiegelte Rangier- und Hof- und Stellplatzflächen im Plangebiet. Diese 

werden heute durch ein ortsansässiges Unternehmen zur Lagerung von Paletten genutzt. 

Die Schienen des ehemaligen Gleisanschlusses im Südosten des alten Zuckerfabriksgeländes 

wurden abgebaut, dass Schotterbett ist jedoch noch vorhanden.


Der Gleisanschluss verlief auf einer eigenen Überführung über die Hammer Landstraße 

und zweigt östlich dieser Straße aus den Hauptstrecken Dortmund - Soest bzw. Dortmund 

- Paderborn ab. Diese verzweigen sich erst westlich der Hammer Landstraße. 

Im Inneren ist das Gelände im Übrigen weitestgehend durch Rasen- bzw. Wiesenflächen 

geprägt. Es ist nur vereinzelter Baum-/Gehölzbestand gegeben, dabei herrschen 

teils hoch gewachsene Nadelbaumreihen im südwestlichen Teil vor. Einzelne 

verbliebene Eichen sind bis zu 120 Jahre alt. Am südlichen Rand befindet sich noch 

ein alter Wirtschaftsteich, hierbei handelt es sich um ein ehemaliges Brauch- bzw. 

Prozesswasserreservoir für die Zuckerproduktion. 

Das alte Werksgelände ist entlang der Hammer Landstraße sowie der Bahntrasse und 

teils auch gegenüber den Teichen im Westen durch überwiegend hohe Baumreihen 

und Baumgruppen umfasst, die ein unterschiedlich dichtes Unterholz aus Sträuchern 

aufweisen. Entlang der genannten Verkehrstrassen liegt diese Hecke teils in den Parzellen 

der Verkehrstrassen und teils auf dem alten Betriebsgelände. Im Westen des 

Plangebiets werden zwei Teiche der Zuckerfabrik von dem Bebauungsplan erfasst. 

Diese beiden in das geplante Gewerbegebiet einbezogenen Teiche sind im Osten 

sowie im Norden entlang der alten Hammer Landstraße ebenfalls durch eine Gehölzhecke 

umfasst, nicht jedoch in Richtung der südlich angrenzendenen Teiche und des 

freien Landschaftsraums im Westen. Die letztgenannten Teiche sind Teil des Naturschutzgebiets 

„Ehemalige Klärteiche an der Zuckerfabrik Soest“. 

Nordwestlich des Geländes der alten Zuckerfabrik befinden sich ein zum Wohnen genutztes 

Doppelhaus, ein Gewerbebetrieb mit kleinerer Halle, Zufahrt und Hoffläche, 

ein älteres, nicht mehr genutztes und verfallenes Wohngebäude sowie direkt an der 

Zufahrt aus der Hammer Landstraße ein weiteres Wohngebäude (Studentenwohnheim). 

Die Freiflächen sind bei den bestehenden bzw. vormaligen Wohngebäuden 

durch Hausgärten geprägt, die teilweise einen gewissen Gehölzbestand aufweisen 

und teils verwildert sind. 

Das Plangebiet ist im Teil 1 an sich relativ eben und weist Höhen zwischen etwa 93 

und 98 m über NHN auf. Es steigt aus Richtung Westen in den zentralen Bereich 

leicht von Werten zwischen 95 und 96 m über NHN auf 97-98 m über NHN an. 

Lediglich in Richtung Südosten fällt es wieder etwas stärker auf 93-94 m über NHN. 

Insbesondere innerhalb der Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik ist der Geländeverlauf 

teilweise deutlich durch Höhensprünge, Aufschüttungen und Abgrabungen 

verändert, die aus der ehemaligen gewerblich-industriellen Nutzung herrühren. 

Die Hammer Landstraße weist im Nordwesten Höhen von etwa 98 m über NHN auf 

und fällt bis zur Unterführung unter der Bahntrasse auf etwa 90 m über NHN. Die 

Einmündung des Bergenrings liegt ebenfalls etwa in dieser Höhe. 

Das nordöstlich benachbarte Wohngebiet um den Endlosen Weg und die hieraus abzweigenden 

Straßen liegen oberhalb der Hammer Landstraße. Es handelt sich um eine 

größere zusammenhängende Siedlung aus den 1920er Jahren, die in den 1980er 

weiterentwickelt wurde. Südlich liegt abgesetzt durch die sich verzweigenden Bahntrasse 

ein weiterer Wohnsiedlungsbereich entlang der Schendeler Straße, der i.W. um 

die Jahrhundertwende i.W. zusammenhängend entstanden ist und insbesondere in 

den 1970er Jahren weiterentwickelt wurde. Zwischen den Bahntrassen befindet sich 

ein Siedlungsansatz im Außenbereich mit mehreren Wohngebäuden.


Direkt südöstlich des Einmündungsbereichs des Bergenrings in die Hammer 

Landstraße besteht das Gewerbegebiet Hansenweg. 

 

Nördliche Ringstraßen 

Die Hammer Landstraße sowie die nördlichen äußeren Ringstraßen sind seit Ende der 

1970er Jahre sukzessive hergestellt worden. Der abschließende Lückenschluss des 

Danziger Rings bis zum Sassendorfer Weg ist fast fertig gestellt, die Verkehrsübergabe 

ist für Sommer 2013 zu erwarten. Entlang der äußeren Ringstraße hat sich auch 

die Siedlungstätigkeit fortgesetzt. An der anbaufreien Straße lagern teils beidseits 

Wohngebiete aus den 1980er bis 1990er Jahren sowie Bildungseinrichtungen an, 

ansonsten grenzt sie noch an den Freiraum. Einbezogen in das vorliegende Plangebiet 

sind i.W. die Straßenflächen selbst sowie Randflächen, auf denen ergänzende Schallschutzmaßnahmen 

errichtet werden sollen. Diese Randflächen liegen entweder direkt 

in den Straßenparzellen, oder es handelt sich um begleitende Grünstreifen. Innerhalb 

solcher Grünstreifen bestehen teilweise schon Lärmschutzwälle. Diese Flächen stehen 

insgesamt im öffentlichen Eigentum. 

Zwei in den Geltungsbereich aufgenommene Wohngrundstücke sind durch regionaltypische, 

familienbezogene Wohngebäude mit Hausgärten geprägt. 

Der Bergenring steigt vom Einmündungsbereich in die Hammer Landstraße mit rund 

90 m über NHN bis zum Schleswiger Ring auf rd. 102 m über NHN. Von dort fällt das 

Straßenniveau wieder bis auf etwa 98 m über NHN im Bereich des Kreisverkehrs 

Danziger Ring/Weslarner Weg. 

2.2 Boden 

In der Bauleitplanung ist die Bodenschutzklausel im Sinne des § 1a(2) BauGB in Verbindung 

mit § 1ff. Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) und § 1ff. Landesbodenschutzgesetz 

(LBodSchG) zu beachten. Insbesondere sind Bodenversiegelungen zu begrenzen, 

schädliche Bodenveränderungen zu vermeiden, Wieder-/Umnutzungen von 

versiegelten, sanierten Flächen genießen Vorrang. Besonders zu schützen sind Böden 

mit hochwertigen Bodenfunktionen gemäß § 2(1) BBodSchG. 

Innerhalb des Teils 1 des Plangebiets, das für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen 

ist, sind die Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik als aufgeschüttete Flächen, Kippen 

oder Halden in der Bodenkarte NRW 1 geführt. Sie befinden sich in einem Bereich, in 

dem überwiegend schluffige Lehmböden vorkommen. Im Umfeld stehen Gley-Parabraunerden 

und Pseudogley-Parabraunerden mit einem vergleytem tieferen Unterboden 

an (gl3). Diese schluffigen Lehmböden finden sich verbreitet in den ebenen bis 

schwach hängigen Lagen der Hellwegniederung. Die Böden sind grundsätzlich sehr 

ertragsfähig, verfügen über eine hohe Sorptionsfähigkeit bei einer mittleren Wasserdurchlässigkeit 

im Oberboden und eine hohe bis sehr hohe nutzbare Wasserkapazität. 

Das Grundwasser steht i.d.R. 13 – 20 dm unter Flur, es ist z.T. schwankend. 

1 

Geologisches Landesamt NRW: Bodenkarte NRW 1:50.000, Blatt L 4514 Soest, Krefeld 1986


Teilweise reicht schwache Staunässe bis in den Unterboden. Die Kriterien der 

landesweit rechtlich zu schützenden Böden in Nordrhein-Westfalen treffen auf diese 

Lehmböden zu. Sie sind landesweit aufgrund ihrer Fruchtbarkeit als besonders zu 

schützende Böden der Stufe 1 bewertet 2 . 

Die Flächen der ebenfalls in die Planung einbezogenen nördlichen Ringstraßen berühren 

mit Gley-Parabraunerden und Pseudogley-Parabraunerden mit einem vergleytem 

tieferen Unterboden (gl3, siehe oben) und Pseudogley-Parabraunerden (sL32) ebenfalls 

schluffige Lehmböden. Auch diese bieten einen hohen Ertrag, weisen eine hohe 

Sorptionsfähigkeit bei einer mittleren Wasserdurchlässigkeit auf und verfügen über 

eine hohe bis sehr hohe nutzbare Wasserkapazität. Teilweise bildet sich schwache 

Stau- oder Hangnässe im stark verdichteten Unterboden. Die letztgenannten Böden 

sind aufgrund ihrer Fruchtbarkeit landesweit als schutzwürdige Böden der Stufe 2 

kartiert. 

Die Böden des westlich angrenzenden Hengstbachs sind als Gley, z.T. Braunerde-Gley 

und Naßgley in der Bodenkarte NRW geführt. Diese schluffigen Lehmböden finden 

sich ebenfalls kleinflächig in den Tälern des Hellwegtals. Die Grundwasserböden sind 

in diesem Bereich kalkhaltig. Sie sind nicht als besonders schutzwürdig kartiert. 

Die Flächen des Plangebiets sind bereits vor langer Zeit für gewerblich-industrielle 

Nutzungen in Anspruch genommen worden. Die örtlich vorkommenden Böden sind 

durch Gebäude und Versiegelung, die Nutzungen sowie die Auffüllungen und wasserwirtschaftlichen 

Nutzungen der Zuckerfabrik gestört und überformt. 

2.3 Gewässer 

Im Plangebiet selbst befinden sich mit Ausnahme des o.g. Wasserreservoirs keine 

Oberflächengewässer. Westlich außerhalb des Plangebiets fließt der Hengstbach. 

Hierbei handelt es sich um einen nur temporär wasserführenden, teilweise verrohrten 

Graben. Seine Böschungsbereiche grenzen unmittelbar im Westen an das Plangebiet 

an. Im Südwesten schließen sich die ehemaligen Teiche Nr. 3 und Nr. 4 der Zuckerfabrik 

Soest an (Festsetzung als Naturschutzgebiet). Die Teiche sind nicht ständig 

wasserführend. Grundsätzlich ist eine langfristige Verlandung der Teiche nicht auszuschließen. 

Das Plangebiet liegt nicht in einem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet. 

2.4 Altlasten und Kampfmittel 

a) Altlasten 

Das Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik ist nahezu vollständig im Kataster über Altlastenverdachtsflächen 

und Altlasten des Kreises Soest erfasst (Reg.-Nr. 06-4414- 

0163). Nach weitgehender Aufgabe der gewerblich-industriellen Nutzung der Zuckerfabrik 

wurden oberirdische Gebäudeteile zum großen Teil bereits zurückgebaut. In 

diesem Rahmen wurde eine Gefährdungsabschätzung durchgeführt. 

2 

Geologischer Dienst NRW: Karte der schutzwürdigen Böden in NRW, Krefeld 2004


Dabei wurden keine wesentlichen Bodenverunreinigungen festgestellt. Angetroffene 

Altlasten wurden beseitigt bzw. saniert. Dies betrifft u.a. eine ehemalige Betriebstankstelle 

und die Stellfläche für einen Schweröltank. 

Auch die Schienen des ehemaligen Bahnanschlusses im Süden des Teils 1 sind bereits 

entfernt worden, das Schotterbett besteht i.W. noch. Die versiegelten Oberflächen 

der Wege-, Hof- und Rangierflächen (Beton- und Asphaltflächen) sind ebenfalls 

zu großen Teilen verblieben. Im südlichen Randbereich ist noch ein Wasserreservoir 

vorhanden (Brauch- bzw. Prozesswasser der ehemaligen Zuckerfabrik). 

Im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans und im näheren Umfeld sind im 

Übrigen keine weiteren Altlasten bzw. schädliche Bodenveränderungen oder entsprechende 

Verdachtsflächen bekannt, die eine Relevanz für die Planung besitzen können. 

Beschränkungen durch Altlasten, die den geplanten gewerblichen Weiter- 

/Folgenutzungen generell entgegenstehen würden, sind somit nicht erkennbar. Im 

Rahmen künftiger Genehmigungsverfahren sind jedoch für den jeweiligen Einzelfall 

weitere Untersuchungen mit der Abteilung Abfallwirtschaft/Bodenschutz des Kreises 

Soest abzustimmen und ggf. vorzunehmen. 

Generell gilt, dass das Umweltamt des Kreises sofort zu verständigen ist, wenn z.B. 

bei Erdarbeiten Auffälligkeiten auftreten, die auf bisher noch nicht entdeckte Kontaminationen 

hindeuten. 

b) Kampfmittel 

Die vorhandenen Luftbilder lassen im Bereich der ehemaligen Zuckerfabrik ein Bombenabwurfgebiet 

und Artilleriebeschuss erkennen. Spezifische Hinweise auf zusätzliche 

Blindgängereinschlagstellen wurden darin jedoch nicht festgestellt. Nach der 

fachlichen Beurteilung des Kampfmittelräumdiensts sind weitere Maßnahmen zur 

Kampfmittelbeseitigung erforderlich, das Absuchen künftiger Baugruben ist empfohlen 

worden. 

Allgemein ist darüber hinaus bei der Durchführung der Bauvorhaben darauf zu achten, 

ob der Erdaushub auf außergewöhnliche Verfärbung hinweist oder verdächtige Gegenstände 

zu beobachten sind. Ist dies der Fall, sind die Arbeiten sofort einzustellen 

und der Kampfmittelräumdienst ist über die Abteilung Bürger- und Ordnungsangelegenheiten 

der Stadt Soest zu verständigen. 

2.5 Naturschutz und Landschaftspflege 

Im Plangebiet bestehen keine Natur- und/oder Landschaftsschutzgebiete sowie sonstige 

naturschutzfachliche Schutzobjekte. FFH-Gebiete sowie EU-Vogelschutzgebiete 

sind im Plangebiet und dem Umfeld nicht vorhanden. 

Im Westen grenzt das Naturschutzgebiet (NSG) „Ehemalige Klärteiche an der Zuckerfabrik 

Soest (SO-076)“ unmittelbar an das Plangebiet (Teil 1). Hier ist als Schutzziel 

festgelegt: Erhaltung, Förderung und Wiederherstellung eines Teich-, Grünland- und 

Brachlandgebiets mit seinen Lebensgemeinschaften und Biotopen einer Vielzahl 

schutzwürdiger Arten, insbesondere von seltenen, zum Teil stark gefährdeten rastenden, 

brütenden und mausernden Wasser-, Wat- und Wiesenvögeln, Amphibien- und


Libellen sowie Pflanzenarten und -gesellschaften des feuchten Grünlands, der 

Schlammflächen, der Röhrichte und stehender Gewässer und der periodisch trockenfallenden 

Gewässerteile. 

Das NSG ist im Biotopkataster weitgehend, jedoch im Norden nicht vollständig auch 

als schutzwürdiges Biotop (BK-4414-020) geführt. Dieses registrierte schutzwürdige 

Biotop erstreckt sich im Bereich der als Gewerbegebiet überplanten Teiche direkt an 

der alten Trasse der Hammer Landstraße sowie im südwestlichen Randbereich des 

Plangebiets (Teil 1) auch in das Plangebiet hinein. Die Biotopstrukturen sind im überplanten 

Bereich jedoch im Vergleich zum benachbarten Naturschutzgebiet deutlich 

monotoner und artenärmer. Hierzu und zum Umgang mit dem benachbarten Schutzgebiet 

wird auf die Kapitel 6.3 und 6.4 verwiesen. 

2.6 Denkmalschutz und Denkmalpflege 

Im Plangebiet und der näheren Umgebung sind nach heutigem Kenntnisstand keine 

Bau- und Bodendenkmäler bekannt, auch keine Objekte, die im Verzeichnis des zu 

schützenden Kulturguts bei der Stadt Soest oder beim Westfälischen Amt für Denkmalpflege 

aufgeführt sind. Die alte Hammer Landstraße, die diagonal durch das Plangebiet 

verläuft, war im Mittelalter eine wichtige Handelsstraße. Bodenfunde in diesem 

Bereich können nicht ausgeschlossen werden, konkrete Hinweise liegen diesbezüglich 

aber nicht vor. Vorausgehende archäologische Untersuchungen sind daher nicht beabsichtigt. 

Vorsorglich wird auf die einschlägigen denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen 

verwiesen, insbesondere auf die Meldepflicht bei Entdeckung von Bodendenkmälern 

(§§ 15, 16 DSchG). 

Von den ursprünglichen Betriebsgebäuden der Zuckerfabrik stehen lediglich noch zwei 

Silos sowie ein größeres und wenige kleinere Bauten (z.B. Waage). Diese werden für 

die örtlich fortgeführte Nutzung der Lagerung und Auslieferung von Zucker weiterhin 

benötigt. Unabhängig davon sieht die Stadt hierin keine erhaltenswerte Bausubstanz 

sowie keine Betroffenheit von Denkmalschutzbelangen. 

Für die Soester Altstadt gilt seit 1996 eine Denkmalbereichssatzung, die den Altstadtkern 

i.W. entlang der inneren Ringstraßen umschließt („Denkmalbereichssatzung Altstadt 

Soest“). Ziel dieser Satzung ist es, die umfassend erhaltene Altstadt in Ihrem 

baulichen Zusammenhang weiter zu bewahren. Die Grenze des Satzungsgebiets im 

Bereich Aldegreverwall und Brüder-Walburger-Wallstraße verläuft jenseits der Bahntrassen 

rd. 650 m südöstlich des vorliegenden Plangebiets. Die Satzung schützt neben 

dem Stadtgrundriss, der räumlichen Gliederung, dem Erscheinungsbild von Gebäuden 

und bedeutenden Sichtbeziehungen innerhalb der Altstadt auch mehrere konkret 

identifizierte Blickbeziehungen von außen auf den Altstadtkern (Sichtfelder der 

Stadtsilhouette). 

Von den vielen Blickbeziehungen von außen auf den Denkmalbereich der Soester Altstadt 

sind durch die Satzung diejenigen geschützt, die am deutlichsten die Größe und 

den Aufbau des historischen Stadtkerns mit den dominanten Kirchbauten und ihren 

Türmen sichtbar werden lassen. In der Denkmalbereichssatzung sind insgesamt 23 

Standorte bezeichnet, von denen besondere Sichtbeziehungen auf die Soester Altstadt 

wahrgenommen werden können.


Bei den Sichtfeldern Nr. 14, 15, 17 und 18 handelt es sich um Blicke aus Richtung 

Nordwesten auf die Altstadt, die auch den Teil 1 des Plangebiets überstreichen. Die 

Denkmalschutzbelange sind auch vor diesem Hintergrund im Plankonzept angemessen 

zu berücksichtigen. Dazu wird auf Kapitel 6 dieser Begründung sowie den Umweltbericht 

verwiesen. 

3. Planerische Leitlinien und Grundlagen 

3.1 Raumordnung und Landesplanung 

Nach dem Landesentwicklungsplan (LEP NRW) liegt Soest in einem Gebiet mit überwiegend 

ländlicher Raumstruktur an der europäisch bedeutsamen Entwicklungsachse 

Ruhrgebiet - Paderborn - Kassel (Autobahn/Schiene). Die Stadt ist als Mittelzentrum 

ausgewiesen und stellt damit einen Entwicklungsschwerpunkt dar. 

Nach Ziel C.II.2 des LEP NRW ist im Rahmen der Regional- und Bauleitplanung Bauland 

in ausreichendem Umfang auszuweisen. Dies schließt den Bedarf insbesondere 

auch für qualitativ höherwertige gewerbliche und industrielle Nutzungen ein. Dabei 

genießt die Nutzung innerstädtischer bzw. brachliegender und ungenutzter Grundstücke 

Vorrang vor der Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich. 

Die planerischen Leitlinien des LEP NRW sind im kürzlich neu aufgestellten Regionalplan 

für den Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitt Kreis Soest und Hochsauerlandkreis 

(2012), weitergeführt und konkretisiert. Teil 1 des Plangebiets ist überwiegend 

als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) dargestellt. Die heutige 

Hammer Landstraße ist Teil einer Straße für den vorwiegend überregionalen und regionalen 

Verkehr. Im Süden grenzt die Bahntrasse Dortmund - Paderborn als 

Schienenweg für den Hochgeschwindigkeitsverkehr und sonstigen großräumigen Verkehr 

an. Aus dieser zweigt die Trasse der Bahnstrecke Dortmund - Soest als Schienenweg 

für den überregionalen und regionalen Verkehr ab. An die Hammer Landstraße 

im Norden und die Bahntrassen im Süden schließt i.W. der Allgemeine Siedlungsbereich 

Soests sowie teilweise Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich an. Auch 

der westliche Landschaftsraum ist als Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich ausgewiesen. 

Die Darstellung wird auf den Flächen des an das Plangebiet (Teil 1) angrenzenden 

Naturschutzgebiets der ehemaligen Teiche der Zuckerfabrik von der Festlegung 

als Bereich zum Schutz der Natur (BSN) überlagert. 

Die Straßenflächen des Teils 2 des Plangebiets sind jeweils in die umgebenden 

Flächen des Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) sowie der Bereiche für gewerbliche 

und industrielle Nutzungen (GIB) einbezogen. 

3.2 Flächennutzungsplan 

Der wirksame Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet bereits seit Jahrzehnten 

weitestgehend gewerbliche Bauflächen dar. Diese werden im Süden von Flächen für 

Bahnanlagen (Bahntrasse Dortmund - Paderborn) begrenzt. Westlich verläuft entlang 

des Hengstbachs eine dargestellte Grünfläche.


Innerhalb dieser Grünfläche sind Reit- und Wanderwege markiert, deren Verlauf 

sowohl die Hammer Landstraße, als auch die Bahntrasse Dortmund - Paderborn quert. 

Entlang der Hammer Landstraße ist ebenfalls eine schmale Grünfläche dargestellt. 

Diese Straße sowie die weiteren einbezogenen Abschnitte der äußeren Ringstraßen 

selbst sind als örtliche Verkehrsflächen dargestellt, teilweise ist eine Anbaufreiheit 

ausgewiesen. Beidseits der Straßen schließen die jeweiligen Darstellungen des 

Siedlungsbereichs mit verschiedenen Bauflächen, Gemeinbedarfsflächen und 

Grünflächen unterschiedlicher Zweckbestimmung etc. an. 

Die westlich dargestellte Grünfläche berührt geringfügig die im äußersten Westen des 

Plangebiets festgesetzten Gewerbegebietsflächen. Im Bereich der Grünflächendarstellung 

entlang der Hammer Landstraße setzt der vorliegende Bebauungsplan den Erhalt 

bestehender Gehölzstrukturen innerhalb der Gewerbegebietsflächen fest. Hier 

weichen die künftigen Festsetzungen somit geringfügig von den Darstellungen des 

Flächennutzungsplans ab. Festzuhalten ist jedoch, dass der Flächennutzungsplan 

nicht parzellenscharf ist und dass seine Grundkonzeption durch die geringen Abweichungen 

nicht beeinträchtigt wird. 

Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass zur derzeit in Bearbeitung befindlichen 

Neuaufstellung des Flächennutzungsplans städtebauliche Konzepte erarbeitet wurden, 

so auch ein Gewerbeflächenkonzept. Im Entwurf des Gewerbeflächenkonzepts ist das 

Plangebiet im Osten als „Bestand GE/GI Gebiet“ sowie im Westen als „ausgewiesene 

noch freie GE/GI Flächen“ aufgenommen. Die Planung entspricht somit auch den 

langfristigen Überlegungen zur gewerblichen Siedlungsentwicklung. 

Somit erachtet die Stadt den vorliegenden Bebauungsplan als gemäß § 8(2) BauGB 

aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt. 

Die wirksamen Darstellungen des FNP sind insgesamt an die Ziele der Raumordnung 

angepasst. Der erst im vergangenen Jahr neu aufgestellte Regionalplan hat die bereits 

langjährig verfolgten Entwicklungsziele der städtischen Siedlungsentwicklungsplanung 

weiterhin berücksichtigt. 

3.3 Planungsrechtlicher Bestand 

Für das Plangebiet bestehen unterschiedliche planungsrechtliche Grundlagen. Dies 

wird u.a. bedingt durch das insbesondere entlang der äußeren Ringstraßen sehr langgestreckte 

Plangebiet: 

Für die Flächen nördlich der alten Hammer Landstraße, die heutige Hammer Landstraße 

und den südwestlichen Abschnitt des Bergenrings liegt der vorliegenden Planung 

der ursprüngliche Bebauungsplan Nr. 43 zu Grunde. Rechtskräftige Änderungen 

dieses Bebauungsplans sind auf diesen Teilflächen nicht gegeben. 

Der Bebauungsplan Nr. 43 setzt zwischen der alten Hammer Landstraße und der heutigen 

Hammer Landstraße im südlichen Bereich ein Industriegebiet fest, innerhalb 

dessen nur Anlagen der Zuckerfabrik zulässig sind. Nördlich zweigt eine Planstraße B 

aus der heutigen Hammer Landstraße ab und bindet diese an den verbliebenen Abschnitt 

der alten Hammer Landstraße an. Diese Straßenflächen sind als öffentliche 

Verkehrsflächen festgesetzt.

Stadt Soest, 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 13 

Im Norden ist ein eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt, nördlich davon verläuft 

eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“. Entlang der 

heutigen Hammer Landstraße ist die Anpflanzung eines breiten Gehölzstreifens festgesetzt 

(überwiegend rd. 20-25 m). Der südliche Abschnitt der alten Hammer Landstraße 

ist in das Industriegebiet einbezogen, außerhalb der überbaubaren Flächen sind 

hier Flächen für Leitungsrechte festgesetzt. Die überbaubaren Flächen sind i.Ü. sowohl 

im eingeschränkten Gewerbegebiet, als auch im eingeschränkten Industriegebiet 

großzügig gefasst, ebenso die Nutzungsmaße. Für die Flächen des eingeschränkten 

Gewerbegebiets gilt eine maximale Drei-Geschossigkeit, weitere Festsetzungen zur 

zulässigen Höhe baulicher Anlagen sind nicht im Plan enthalten. 

Die südlich anschließenden, bisher unbeplanten Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik 

sind mit Blick auf diese Betriebsanlagen nach § 34 BauGB zu beurteilen. 

Der folgende Auszug aus den GIS-Daten der Stadt zeigt die Abgrenzungen und Plannummern 

der rechtskräftigen Bebauungspläne im westlichen Bereich des Plangebiets 

und seinem Umfeld. 

Auszug aus den GIS-Daten der Stadt: Rechtskräftige Bebauungspläne, Bereich Teil 1 sowie 

Teil 2 teilweise und Umfeld 

Entlang der einbezogenen Straßenabschnitte gelten überwiegend verschiedene Bebauungspläne, 

teils sind die Flächen nicht überplant. 

Zwei Wohngrundstücke nördlich der äußeren Ringstraßen (am Endlosen Weg bzw. am 

Katroper Weg) werden darüber hinaus in das Plangebiet einbezogen, um dort Regelungen 

zum passiven bzw. baulichen Schallschutz zu treffen.


Es handelt sich um Wohngebäude im Innenbereich nach § 34 BauGB, welche bislang 

nicht überplant sind. Das bedeutet, dass die vorliegende Änderungs- bzw. Ergänzungsplanung 

in diesen Bereichen als sogenannter einfacher Bebauungsplan gemäß 

§ 30(3) BauGB zu bewerten ist. 

Der folgende Auszug aus den GIS-Daten der Stadt zeigt die Abgrenzungen und Plannummern 

der rechtskräftigen Bebauungspläne im östlichen Bereich des Plangebiets 

und seinem Umfeld. 

Auszug aus den GIS-Daten der Stadt: Rechtskräftige Bebauungspläne, Bereich Teil 2 Rest und 

Umfeld 

Der Bebauungsplan Nr. 43 sowie alle weiteren im vorliegenden Geltungsbereich liegenden 

Teilflächen anderer geltender Bebauungspläne werden durch die vorliegende 

3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 aufgehoben und durch das 

„neue“ Planungsrecht vollständig ersetzt. 

4. Ziele der Bauleitplanung und Planungserfordernis 

Der Bereich der ehemaligen Zuckerfabrik ist bereits seit langer Zeit durch diese gewerblich-industrielle 

Nutzung vorgeprägt. Die Zuckerfabrik hatte bereits Ende des 

19. Jahrhunderts an der Bahnstrecke Dortmund - Paderborn ihren Betrieb aufgenommen. 

Die heute noch vorhandenen Silotürme charakterisieren den nordwestlichen 

Siedlungsbereich bereits seit Ende 1960er und sind letztlich Bestandteil der Stadtsilhouette. 

Der Produktionsbetrieb der Zuckerfabrik ist an diesem Standort vor rd. 15 Jahren aufgegeben 

worden. Die o.g. Silos und zugehörige Betriebsanlagen werden seitdem noch 

für die Lagerung und Auslieferung von Zucker genutzt. Dies soll auch künftig fortgeführt 

werden. Auf den übrigen frei gewordenen Flächen sollen gewerbliche Folgenutzungen 

ermöglicht und umgebungsverträglich gesteuert werden. 

Da der bisherige Bebauungsplan Nr. 43 für den nordöstlichen Teil der ehemaligen Zuckerfabrik 

ein sogenanntes „Industriegebiet mit eingeschränkter Nutzung“ festsetzt, 

in dem nur Anlagen der Zuckerfabrik zulässig sind, ist zur Umsetzung der heutigen 

Planungsziele eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich.


Zur Gewährleistung eines durchgängigen Plankonzepts werden auch die im Nordwesten 

bereits nach dem Bebauungsplan Nr. 43 bereits i.W. als eingeschränktes Gewerbegebiet 

festgesetzten Flächen aktualisiert überplant. Einbezogen werden auch 

die Flächen südlich der ursprünglichen Trasse der Hammer Landstraße, für die es 

bisher keinen Bebauungsplan gibt, die jedoch durch die Betriebsanlagen der 

ehemaligen Zuckerfabrik intensiv genutzt wurden. 

Die Wiedernutzbarmachung dieser Flächen für Gewerbeansiedlungen entspricht dem 

Grundsatz der Nachhaltigkeit und dem Ziel, vorhandene Brachflächen zu entwickeln 

und insofern die Inanspruchnahme der freien Landschaft für die Siedlungsentwicklung 

zu mindern. Die Vorgehensweise setzt die Konzeption des Flächennutzungsplans sowie 

auch des Entwurfs des Gewerbeflächenkonzepts im Nordwesten des Stadtgebiets 

um. 

Mit der Planung wird die Reaktivierung der Konversionsfläche der ehemaligen Zuckerfabrik 

im Nordwesten des Stadtgebiets unter angemessener Berücksichtigung der 

Schutzbelange der umgebenden Wohnsiedlungsbereiche sowie der betroffenen Denkmalschutzbelange 

der Altstadt verfolgt. Dabei wird der Blick nicht nur auf die neu 

geordneten Gewerbeflächen und deren direkten Einwirkungsbereich gerichtet, sondern 

es werden auch die hinzukommenden Verkehrs- und damit auch Lärmbelastungen 

im weiteren Straßennetz betrachtet. In das Plangebiet einbezogen sind daher die 

relevanten Abschnitte der nördlichen äußeren Ringstraßen, die nach dem für Sommer 

2013 nun kurzfristig zu erwartenden Lückenschluss des Danziger Rings bis zum 

Sassendorfer Weg eine zusätzliche Verbindung zur A 44 bieten. Obwohl der im geplanten 

Gewerbegebiet hinzukommende gewerbliche Verkehr sich bereits spätestens 

auf der Hammer Landstraße mit dem übrigen Verkehr mischt, wird diese Vorgehensweise 

für sinnvoll und angemessen erachtet, um einen größtmöglichen Schutz der 

Wohnbevölkerung im Bereich der demnächst vervollständigten nordöstlichen äußeren 

Ringstraßen zu gewährleisten. 

Für einen Großteil der Flächen der ehemaligen Zuckerfabrik liegt ein konkretes Ansiedlungsvorhaben 

eines ortsansässigen Betriebs vor. Die alteingesessene Firma Kuchenmeister 

beabsichtigt hier die Bündelung und Fortentwicklung ihrer Backwarenproduktion 

und der entsprechenden Logistik. Unabhängig davon ist hier aufgrund der 

Ziele und Darstellungen des wirksamen Flächennutzungsplans sowie des Gewerbeflächenkonzepts 

eine allgemeine planungsrechtliche Steuerung der vorgesehenen 

Gewerbeentwicklung sinnvoll. Um diese spezifische Situation zu berücksichtigen wird 

der Bebauungsplan als klassischer „Angebotsbebauungsplan“ erstellt, der verschiedenen 

künftigen Gewerbetreibenden offen steht. Gleichzeitig wird das konkrete Vorhaben 

auf seine Umsetzungsfähigkeit vor Ort geprüft und in die Planung einbezogen. 

Eine solche Vorgehensweise ist in der einschlägigen Rechtsprechung allgemein anerkannt 

und wurde auch im Rahmen der Normenkontrolle mit Urteil vom 13.09.2012 

zum vorliegenden Bebauungsplan grundsätzlich akzeptiert: 

„Der 3. Änderung liegt prinzipiell eine von städtebaulich legitimen Zielen getragene 

positive Planungskonzeption zu Grunde. Die Antragsgegnerin will ausweislich der 

Planbegründung den Standort einer ehemaligen Zuckerfabrik für andere gewerbliche 

Nutzungen öffnen. Dabei hat die Antragsgegnerin vor allem die ortsansässige Firma 

Kuchenmeister im Blick, deren Standort in Soest sie sichern will. [...] Auf diese Weise


verfolgt die Antragsgegnerin mit der 3. Änderung den städtebaulich legitimen Belang 

der Wirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 8a und b BauGB), indem sie infrastrukturelle Standortpolitik 

nicht nur, aber vorrangig zugunsten der Firma Kuchenmeister betreibt. Eine unzulässige 

Gefälligkeitsplanung, die ausschließlich den Zweck hat, private Interessen 

zu befriedigen, liegt darin nicht. Ein Bebauungsplan ist auch dann an bodenrechtlich 

relevanten Ordnungskriterien ausgerichtet und entspricht einer geordneten städtebaulichen 

Entwicklung, wenn er - wie hier - auch den Wünschen privater Gewerbetreibender 

im Sinne einer Standortpolitik entgegenkommt und diese womöglich den Anstoß 

für die Planung gegeben haben. [...] Mit der Wahl der Planungsform eines mit 

einem städtebaulichen Vertrag mit einem bestimmten Investor verknüpften Angebotsbebauungsplans 

mit Gewerbegebietsausweisungen - anstatt eines vorhabenbezogenen 

Bebauungsplans nach § 12 BauGB - hat die Antragsgegnerin das ihr von § 1 Abs. 

3 Satz 1 BauGB auch insoweit eingeräumte Planungsermessen in der gegebenen Planungssituation 

nicht überschritten.“ 

(Auszug OVG NRW, Urteil vom 13.09.2012, Az. 2 D 38/11.NE) 

In der gesamten Betrachtung und in den jeweiligen Fachgutachten wurden daher – 

soweit für den jeweiligen Belang relevant - durchgängig folgende Entwicklungsszenarien 

für den zu reaktivierenden Gewerbestandort der ehemaligen Zuckerfabrik überprüft: 

Entwicklungsszenario 1: 

Allgemeine Gewerbeentwicklung innerhalb der gesamten festgesetzten Gewerbegebietsflächen. 

Zu Grunde gelegt werden einschlägige allgemeine Erkenntnisse über die 

mögliche Art und den Umfang einer gewerblichen Entwicklung auf Grundlage der im 

Angebotsbebauungsplan getroffenen Festsetzungen. 

Entwicklungsszenario 2a: 

Seitens der Firma Kuchenmeister wurde auf Grundlage des im Jahr 2010 zunächst 

zur Rechtskraft gebrachten Bebauungsplans bereits ein Bauantrag für einen ersten 

Bauabschnitt gestellt. Dieser umfasst bereits Anlagen zur Produktion (eine Backstraße), 

den ersten Bauabschnitt eines Hochregallagers sowie Kommissionierungsanlagen. 

Die Baugenehmigung ist im Mai 2011 erteilt worden und hat Bestand. Die 

damit konkret bekannten Anlagen und Betriebsabläufe des ersten Bauabschnitts des 

vorliegenden Vorhabens der Firma Kuchenmeister werden auf dieser Grundlage in 

ihren Auswirkungen auf die Nachbarschaft sowie in der Umsetzungsmöglichkeit im 

Rahmen der vorgesehenen Festsetzungen überprüft. 

Das Entwicklungsszenario 2a wird in dem unten dargestellten Rahmenkonzept verdeutlicht, 

welches im Teil 1 des Plangebiets ausschließlich die Anlagen des 1. Bauabschnitts 

der Firma Kuchenmeister nach der o.g. Baugenehmigung sowie die weitergenutzten 

Anlagen der ehemaligen Zuckerfabrik umfasst. Letztere werden über die 

Flächen der Firma Kuchenmeister auf Grundlage privatrechtlicher Regelungen erschlossen.


Städtebauliches Rahmenkonzept für Teil 1 der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans 

Nr. 43, hier 1. Bauabschnitt (Entwicklungsszenario 2a) 

Entwicklungsszenario 2b: 

In diesem Entwicklungsszenario wird aufgrund der getroffenen Festsetzungen ein 

mögliches Bild einer vollständigen Umsetzung des vorliegenden Bebauungsplans gezeigt. 

Den 1. Bauabschnitt der Firma Kuchenmeister ergänzend könnten im Süden 

weitere Backstraßen entstehen, im Norden z.B. ein Verwaltungsgebäude. Westlich 

der verbliebenen Anlagen der Zuckerfabrik könnte eine weitere große Halle errichtet 

werden, die den zentralen Bereich mit ergänzten Hof- und Rangierflächen im Südwesten 

fasst. Auf den weiter westlich gelegenen Flächen könnten z.B. weitere kleinteiligere 

Gewerbenutzungen mit Hallen, Verwaltungsbauten etc. entstehen. Die eingetragenen 

Bauvolumina, Hof- und Rangierflächen können innerhalb der gesamten Gewerbegebietsflächen 

anstatt der Anlagen der Firma Kuchenmeister realistischer Weise 

auch andere Gewerbebetriebe mit (Hochregal-)Lager, Kommissionierung, Produktionsstraßen, 

Verwaltungsbauten und verschiedenen Gewerbehallen beherbergen. Das 

Entwicklungsszenario 2b wird in dem unten dargestellten Rahmenkonzept in einer 

möglichen Ausprägung verdeutlicht.


Städtebauliches Rahmenkonzept für Teil 1 der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans 

Nr. 43, hier Vollausbau (Entwicklungsszenario 1/2b) 

Festzuhalten ist, dass sich nach Prüfung in den einzelnen Fachgutachten jeweils herausgestellt 

hat, dass das Entwicklungsszenario 2b mit dem größten Verkehrsaufkommen 

verbunden ist. Dieses wurde daher im Sinne eines konservativen Ansatzes 

„auf der sicheren Seite“ bei der Beurteilung und insbesondere bei der Ermittlung und 

Festsetzung der Lärmschutzmaßnahmen entlang der einbezogenen Straßen zu Grunde 

gelegt. Zu den Einzelheiten wird auf Kapitel 5.2 Verkehr und Kapitel 5.3 Immissionsschutz 

sowie die entsprechenden Gutachten selbst (insbesondere Logistik, Verkehr, 

Schall) verwiesen. 

Der Bebauungsplan trifft im Sinne der möglichst effektiven Gewerbenutzung im 

Rahmen der Berücksichtigung nachbarlicher und sonstiger städtebaulicher Belange 

möglichst großzügige Festsetzungen und eröffnet flexible Umsetzungsmöglichkeiten. 

Die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplans dient in der Gesamtschau der städtebaulich 

geordneten Weiterentwicklung der Gewerbeflächen zwischen der Hammer 

Landstraße und der Bahntrasse Dortmund - Paderborn sowie der Bewältigung der Im-

Stadt Soest, 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 19 

missionsschutzbelange in dem Übergangsbereich zwischen reaktivierten Gewerbenutzungen, 

Hauptverkehrstrassen und anschließenden Wohnquartieren. Ziel ist es, in 

der innenstadtnahen Lage einen bestehenden Gewerbestandort neu zu ordnen und 

planungsrechtlich zu steuern und damit die örtliche gewerbliche Wirtschaft, ihre 

Branchenvielfalt und das Arbeitsplatzangebot sowie die Belange der Wohnbevölkerung 

zu sichern und zu entwickeln. Die Umsetzung der Planung ist für große Teilfläche 

kurzfristig zu erwarten, da das oben beschriebene konkrete Bauvorhaben eines 

Soester Betriebs vorliegt und in den Festsetzungen berücksichtigt wird. 

Ein Planungserfordernis im Sinne des § 1(3) BauGB ist gegeben, um die erläuterten 

Zielvorstellungen planungsrechtlich vorzubereiten und zu sichern. 

5. Inhalte und Festsetzungen 

Durch die Aufstellung der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 

werden rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Neuordnung des Gebiets 

geschaffen. Diese leiten sich aus den in den Kapiteln 1 - 4 genannten Rahmenbedingungen 

und Zielvorstellungen ab. 

5.1 Art der Nutzung 

Teil 1 des Geltungsbereichs: Gegliedertes Gewerbegebiet GE und GEb 

a) Grundsätzlicher Gebietscharakter und Immissionsschutzkonzept 

Bereits der ursprüngliche Bebauungsplan Nr. 43 hat für die Flächen zwischen alter 

und neuer Trasse der Hammer Landstraße in abgestufter Weise gewerblich-industrielle 

Nutzungen planungsrechtlich geregelt. Dabei war im damals schon festgesetzten eingeschränkten 

Gewerbegebiet GEb im Nordwesten bereits eine Beschränkung auf solche 

Betriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, festgesetzt. Das südöstlich 

davon festgesetzte eingeschränkte Industriegebiet war vollständig auf die Nutzungen 

der Zuckerfabrik ausgerichtet. Die damals schon verfolgten Überlegungen zu einer 

Nutzungsgliederung der gewerblich-industriellen Flächen in Bezug auf die umgebenden 

Siedlungsbereiche sollen mit der vorliegenden Planung i.W. in verallgemeinerter 

Form fortgeführt, aktualisiert und auf die bisher nicht überplanten Flächen übertragen 

werden. Festzuhalten ist zu den letzteren Flächen, dass diese bislang überwiegend 

nach § 34 und teilweise nach § 35 BauGB zu beurteilen sind. Eine intensive, gewerblich-industrielle 

Bebauung ist in dem Rahmen auch bereits vor der Aufstellung des 

vorliegenden Bebauungsplans möglich gewesen. 

Mit dem vorliegenden Bebauungsplan soll die Nutzungsart planungsrechtlich neu bzw. 

teilweise erstmals geordnet werden. 

Die Abstufung auf ein Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO mit Nutzungsbeschränkung 

im oben dargelegten Rahmen (GEb) im Nordwesten wird mit Blick auf die Kleinteiligkeit 

der Fläche beibehalten. In diesem Teil des Plangebiets werden die ursprünglichen 

Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 43 aufgenommen.


Danach wird das Nutzungsspektrum eines Gewerbegebiets nach § 8 BauNVO dahingehend 

eingeschränkt, dass nicht „Gewerbebetriebe aller Art“, sondern nur „nicht 

wesentlich störende Gewerbebetriebe“ zulässig ist. Mit Ausnahme des unten dargelegten 

Nutzungsausschlusses gilt ansonsten das weitere Nutzungsspektrum nach 

§ 8 BauNVO. Hier wird nach wie vor ein Entwicklungsrahmen für z.B. Handwerksund 

Dienstleistungsbetriebe für sinnvoll und angemessen erachtet. 

Auf den überwiegenden Flächen wird im Übrigen ein Gewerbegebiet nach § 8 

BauNVO ohne die o.g. Beschränkung festgesetzt. Dieser Nutzungsspielraum wird für 

die großen, nicht durch Verkehrswege o.ä. zerschnittenen Flächen der ehemaligen 

Zuckerfabrik für sinnvoll und angemessen angesehen, um eine möglichst flexible und 

effektive Ausnutzung vorzubereiten. Damit werden diese Flächen für eine allgemeine 

gewerbliche Nutzung geöffnet. Ein Nutzungsspielraum im Umfang eines Industriegebiets 

wird bei dieser Öffnung dabei aus heutiger Sicht in der gegebenen Lage im 

Siedlungszusammenhang nicht gesehen. Das enge Nebeneinander von allgemeinen 

Wohngebieten und einem Industriegebiet (GI), welches insbesondere für die Aufnahme 

von erheblich belästigenden Betrieben vorgesehen ist, wird hier nicht für vertretbar 

erachtet. Die umgebenden Wohnsiedlungsbereiche sind dabei i.W. entweder 

als allgemeine Wohngebiete festgesetzt oder anhand der vorhandenen Strukturen im 

Rahmen des § 34 BauGB als solche zu beurteilen. Bei der konkret geplanten Backwarenfabrik 

handelt es sich nicht um ein immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftiges 

Vorhaben, eine Umsetzung im Gewerbegebiet ist daher verlässlich möglich. 

Auch bei der demgegenüber abgestuften Entwicklungsrichtung im gewerblichen 

Rahmen sind weitergehende Regelungen zur Berücksichtigung der Immissionsschutzbelange 

der Nachbarschaft erforderlich. Grundlegendes Ziel für die planungsrechtliche 

Steuerung der Weiter- und Folgenutzungen am vorhandenen Gewerbestandort ist die 

städtebaulich geordnete gewerbliche Nutzung unter sicherer Beachtung der Belange 

der bestehenden Wohnnutzung im Umfeld. 

Die Berücksichtigung der Belange des Schallschutzes gegenüber dem Gewerbelärm 

erfolgt auf Grundlage des eingeholten Schallgutachtens 3 durch eine Gebietsgliederung 

nach § 1(4) Nr. 2 BauNVO hinsichtlich der besonderen Eigenschaften der Betriebe 

und Anlagen, hier als Gliederung nach dem Emissionsverhalten für Geräusche durch 

Festsetzung von Lärm-Emissionskontingenten (LEK) für alle Gewerbegebietsflächen. 

Die Prüfung der Einhaltung der festgesetzten Lärmemissionskontingente erfolgt nach 

DIN 45691:2006-12, Abschnitt 5. Hiernach sind jeweils Betriebe und Anlagen zulässig, 

deren gesamte Schallemissionen - ggf. nach Einbeziehung aktiver Schallschutzmaßnahmen 

auf dem Betriebsgelände - das jeweils zulässige Geräuschkontingent für 

das einzelne Betriebsgrundstück nicht überschreiten. Damit ist eine eindeutige, 

flächenbezogene Verteilung der Schallemissionspotenziale im Gewerbegebiet definiert, 

auf die sich ansässige und künftige Betriebe verlässlich einstellen können. In der 

Plankarte sind auf Basis des Schallgutachtens die entsprechenden Emissionswerte für 

die einzelnen Teilflächen eingetragen. 

3 

Immissionsschutzgutachten - Schalltechnische Untersuchung zur 3. Änderung und Ergänzung des 

Bebauungsplans Nr. 43 der Stadt Soest, Uppenkamp und Partner, Ahaus, Februar 2013


Die Abgrenzung dieser Teilflächen orientiert sich an der oben dargelegten städtebaulichen 

Rahmenplanung. Berücksichtigt werden insbesondere folgende Aspekte: 

- Von innen nach außen erfolgt soweit erforderlich zunächst eine Abstufung von 

Flächen mit höherem Kontingent auf Flächen mit niedrigeren Kontingenten. Auf 

diese Weise wird ein Grundgerüst der Gliederung in Richtung der umgebenden 

Wohnsiedlungsbereiche definiert. 

- Die Teilflächen mit den höchsten Kontingenten liegen im zentralen Bereich (TF 2) 

sowie an den Gebietsrändern im Südwesten (TF 6 und TF 7) und weisen jeweils 

die größten Entfernungen zu den benachbarten Wohnsiedlungsbereichen auf. 

- In der zentralen Teilfläche TF 2 können sowohl ein Hochregallager, als auch Kommissionierungsanlagen, 

Andockstationen für Lkw, Lkw-Stellplätze und -Rangierflächen 

sowie Übergabeanlagen zwischen Produktions- und Lager-/Kommissionierungsnutzungen 

zusammenhängend untergebracht werden. Die Teilfläche TF 2 

kann z.B. die entsprechenden Anlagen des ersten Bauabschnitts der Firma 

Kuchenmeister beherbergen, aber auch vergleichbare Anlagen eines beliebigen 

anderen Betriebs, der in einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO zugelassen 

werden kann. 

- Die Teilfläche TF 1 liegt der nordöstlichen Wohnbebauung innerhalb des Siedlungszusammenhangs 

am nächsten und erhält daher das niedrigste Kontingent. 

Hier sind insbesondere z.B. Büro- und Verwaltungsgebäude möglich. Die Flächen 

können in dem Rahmen sowohl durch einen beliebigen Gewerbebetrieb, als auch 

durch die Firma Kuchenmeister genutzt werden. 

- Die Teilflächen TF 3, TF 4, TF 5 schließen im Osten und Süden an die Teilfläche 

TF 2 an. Auch hier erfolgen die für sinnvoll und erforderlich erachteten Abstufungen 

in Richtung der umgebenden Siedlungsbereiche. Die Teilflächen sind jeweils 

so groß, dass sie die Ansiedlung eigenständiger gewerblicher Anlagen sowohl 

eines, als auch mehrerer Betriebe ermöglichen. Auch erlauben die festgesetzten 

Kontingente eine Nutzung im gewerblichen Rahmen, ggf. unter Berücksichtigung 

von Lärmschutzmaßnahmen. 

- Die große Teilfläche TF 4 bietet sich aufgrund ihres großflächigen Zuschnitts in 

direktem Anschluss an die Flächen, innerhalb derer aufgrund der Höhenvorgaben 

(s.u.) die Errichtung eines Hochregallagers möglich ist, insbesondere für Produktionsnutzungen 

an. Hier können z.B. Backstraßen der Firma Kuchenmeister 

(1. Bauabschnitt und Weiterentwicklung), aber auch lineare oder andere Produktionshallen 

eines beliebigen Gewerbebetriebs untergebracht werden. 

- Die Teilfläche TF 5 umfasst das verbliebene und absehbar für eine weitere Nutzung 

der Zuckerfabrik Soest zur Lagerung und Auslieferung von Zucker genutzte 

Betriebsgrundstück (Flurstück 343). Das hier festgesetzte Kontingent sichert die 

Fortführung der bisherigen Nutzung einschließlich eines gewissen Entwicklungsspielraums 

ab.


- Eine Abstufung des Lärmemissionspotenzials ist innerhalb der Teilfläche TF 6 

nicht für erforderlich erachtet worden, da am hier nächstgelegenen benachbarten 

Wohnstandort im Außenbereich nicht die Immissionsrichtwerte bzw. Orientierungswerte 

für allgemeine Wohngebiete, sondern die Werte für Mischgebiete angesetzt 

werden können. Dies entspricht der üblichen Vorgehensweise für Wohnstandorte 

im Außenbereich, die auch im vorliegenden Fall als angemessen angesehen 

wird. 

Festzuhalten ist, dass diese Teilflächen TF 3, TF 4, TF 5 und TF 6 keinen direkten 

Anschluss an öffentliche Verkehrsflächen besitzen. Sie stehen jedoch derzeit 

mit Ausnahme der Teilfläche TF 5 im Besitz eines einzelnen Eigentümers (Firma 

Kuchenmeister). Dieser beabsichtigt eine schrittweise Betriebsentwicklung auf 

den Flächen. Sofern sich bei der Umsetzung über den 1. Bauabschnitt hinaus ergibt, 

dass Teilflächen an andere Betriebe weiterveräußert werden sollen, können 

die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen auf privatrechtlicher Ebene ausreichend 

geregelt werden. In entsprechender Weise sind hinsichtlich der Teilfläche 

TF 5 bereits Grunddienstbarkeiten zwischen den betroffenen Eigentümern 

vereinbart und eingetragen worden. Weitere Festsetzungen werden diesbezüglich 

im Rahmen der vorliegenden Angebotsplanung, in der noch nicht alle späteren 

Nutzungen bekannt sind, nicht für erforderlich erachtet. 

- Die Teilfläche TF 7 umfasst das im Westen unmittelbar unterhalb der alten Trasse 

der Hammer Landstraße gelegene Flurstück 330. Dieses beinhaltet zwei inzwischen 

verlandete alte Teiche der ehemaligen Zuckerfabrik. Sowohl nach seiner 

Größe und dem Zuschnitt, als auch nach dem festgesetzten Kontingent erlaubt es 

eine eigenständige gewerbliche Nutzung durch einen oder mehrere Gewerbebetriebe. 

Eine Orientierung an der vorhandenen Flurstücksgrenze ist hier daher für 

sinnvoll angesehen worden. Eine Abstufung des festgesetzten Kontingents ist auf 

dieser Teilfläche analog zur Teilfläche TF 6 nicht als erforderlich angesehen 

worden. Die Teilfläche TF 7 weist große Abstände sowohl zu benachbarten 

Wohnsiedlungsbereichen, als auch zu dem oben angesprochenen Wohnstandort 

im Außenbereich auf. 

- Die weitere Abstufung des in der Teilfläche TF 8 für den gesamten Bereich des 

eingeschränkten Gewerbegebiets GEb festgesetzten Kontingents erfolgt ebenfalls 

aufgrund der oben dargelegten generellen Zielsetzung. Das örtlich vorhandene 

Lärmemissionspotenzial soll möglichst weitgehend auf die zentralen Flächen mit 

großem Abstand zum umgebenden Siedlungsbereich konzentriert werden. Das im 

GEb daher insgesamt besonders niedrige Kontingent entspricht der auch verbal 

formulierten Beschränkung des GEb nur auf Betriebe, die das Wohnen nicht 

wesentlich stören. Weitere Abstufungen bzw. die weitere Unterteilung in Teilflächen 

mit Festsetzung unterschiedlicher Kontingente werden vor diesem Hintergrund 

hier nicht für erforderlich erachtet. Auch diese Fläche erlaubt anhand ihrer 

Größe und ihres Zuschnitts eine Umsetzung durch einen oder mehrere Betriebe. 

Möglich sind in diesem Rahmen z.B. eher ruhige Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe 

(z.B. Maler, Kfz-Werkstatt, Reinigungsfirma etc.), die auch innerhalb 

eines Mischgebiets zugelassen werden könnten.


Innerhalb der Teilfläche TF 8 bzw. des GEb bestehen noch mehrere Wohngebäude. 

Es handelt sich um ein bereits seit langer Zeit ungenutztes und verfallenes 

Altgebäude (Hammer Landstraße 30), ein als Studentenwohnheim genutztes Altgebäude 

(Hammer Landstraße 30a) sowie ein zum Wohnen genutztes Doppelhaus 

(Hammer Landstraße 34/36). 

Die Gebäude 30 und 30a sind bereits nach dem Ursprungsplan Nr. 43 Teil des 

damaligen GEb. Die bestehende gewerbliche Überplanung wird aufgrund der 

Planungsziele beibehalten. Das bislang noch als Studentenwohnheim genutzte 

Gebäude steht im Eigentum der Firma Kuchenmeister. Die Wohnnutzung wird vor 

Umsetzung des 1. Bauabschnitts entfallen, eine gewerbliche Folgenutzung wird 

angestrebt. 

Das zum Wohnen genutzte Doppelhaus am Westrand des Gebiets unmittelbar 

nördlich der alten Trasse der Hammer Landstraße besteht bereits seit 1906. Der 

Ursprungsplan Nr. 43 hat es als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung 

„Parkanlage“ überplant. Baurechte für ein Wohngebäude bestehen hier somit seit 

Rechtskraft des Ursprungsplans nicht, die Bebauung wurde damals „auf den Bestand 

gesetzt“. Ziel war damals die Einbeziehung in eine Grünanlage mit einer 

Wegeführung am Siedlungsrand, die den Endlosen Weg und die alte Trasse der 

Hammer Landstraße verbinden sollte. Diese Planung wurde nicht umgesetzt, die 

entsprechenden Grundstücke wurden nicht von der Stadt Soest übernommen. 

Aus heutiger Sicht ist auch dauerhaft nicht mehr von einer Umsetzung auszugehen. 

Der bebaute Bereich der Grundstücke wird daher im Rahmen der vorliegenden 

Planung in das eingeschränkte Gewerbegebiet GEb einbezogen. Damit 

werden gegenüber dem Ursprungsplan - im kleingewerblichen Rahmen – Baurechte 

neu eröffnet. Die künftigen Nutzungsmöglichkeiten werden somit gegenüber 

dem vormaligen Planungsrecht erweitert. Eine planungsrechtliche Absicherung 

der „freien“ Wohnnutzung erfolgt jedoch nicht, da dies der langfristigen gewerblichen 

Entwicklungsperspektive nicht entsprechen würde. 

Im Rahmen der nun getroffenen Festsetzungen ist gewährleistet, dass für dieses 

Gebäude gesunde Wohnverhältnisse gewahrt bleiben. Im GEb sind die möglichen 

Betriebe - wie bereits im Ursprungsplan - bereits textlich auf einen mischgebietstypischen 

Rahmen beschränkt. Auch die gewählte Lärmkontingentierung für die 

Gewerbegebietsflächen führt insgesamt nach ergänzender Rücksprache mit dem 

Schallgutachter dazu, dass hier nicht nur der Immissionsrichtwert der TA Lärm 

für Gewerbegebiete, sondern auch der Richtwert für Mischgebiete (60/45 dB(A) 

tags/nachts) eingehalten wird. Die Überplanung als eingeschränktes Gewerbegebiet 

wird in der Gesamtschau daher im vorliegenden Einzelfall unter Abwägung 

der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander für verträglich 

und vertretbar erachtet. 

Die festgesetzten Lärmemissionskontingente unterstützen insgesamt eine Umsetzung, 

die gewerbliche Tätigkeiten im Außenraum (Rangier-, Ladetätigkeiten etc.) vor allem 

im zentralen, langfristig idealerweise von Gebäuden/baulichen Anlagen umgebenden 

Bereich vorsieht. Der 1. Bauabschnitt der Firma Kuchenmeister berücksichtigt diese 

Zielsetzung bereits.


Ein Vorhaben erfüllt auch dann die schalltechnischen Festsetzungen des Bebauungsplans, 

wenn der Beurteilungspegel Lr den Immissionsrichtwert an den maßgeblichen 

Immissionsorten um mindestens 15 dB unterschreitet. 

Zur Vereinfachung für gering lärmemittierende Betriebe wird bei der Festsetzung der 

LEK auf Grundlage der DIN 45691 eine sogenannte „Kappungsgrenze“ in die Festsetzungen 

aufgenommen. Betriebe sind demnach bereits zulässig, wenn der maßgebliche 

Immissionsrichtwert an dem vom Lärm am stärksten betroffenen Immissionsort 

im Einwirkungsbereich einer Anlage um mindestens 15 dB(A) unterschritten wird. Die 

Regelung macht in einem solchen Fall, wenn das Unterschreiten des Immissionsrichtwerts 

offen zu Tage liegt, weitere gutachterliche Ermittlungen entbehrlich. Beispiele 

für solche Fälle können Betriebe mit einem geringen Fahrzeugverkehr und ohne lärmintensive 

Maschinen sein, wie z.B. eine Handelsvertretung oder ein Malerbetrieb. In 

allen Zweifelsfällen wird die Einhaltung der festgesetzten Geräuschkontingente im 

Rahmen des Genehmigungsverfahrens schalltechnisch nachzuweisen sein. Im Sinne 

der Verhältnismäßigkeit kann auf diese Weise in klar erkennbaren Fällen ein unnötiger 

Gutachteraufwand im Zuge der Bauplanung und Realisierung vermieden werden. 

Maßgebliche Kriterien für die Wahl der Gliederungsinstrumente sind die angestrebte 

Flexibilität zugunsten der Gewerbenutzung, die einzuhaltenden Schutzansprüche der 

umgebenden Wohnnutzungen, die erforderliche Praktikabilität und Nachvollziehbarkeit 

der Planfestsetzungen bei der Umsetzung sowie die akzeptorbezogene Betrachtungsweise 

nach BImSchG und TA Lärm. 

Durch die Ausführungen wird verdeutlicht, dass aufgrund der Festsetzungen zur Nutzungsart 

einschließlich der Lärmemissionskontingentierung sowohl eine allgemeine 

Gewerbeentwicklung (Entwicklungsszenario 1), als auch eine Nutzung großer Teile 

der gesamten Gewerbegebietsflächen durch die Firma Kuchenmeister - auch in mehreren 

Bauabschnitten (Entwicklungsszenario 2a und 2b) - umgesetzt werden können. 

Bezüglich der Regelungen zum Schall- und sonstigen Immissionsschutz wird ergänzend 

auf Kapitel 5.3 Immissionsschutz verwiesen. 

b) Weitere Schutzvorkehrungen: Ausschluss von Gewerbebetrieben und Anlagen, die 

ein Betriebsbereich oder Teil eines Betriebsbereichs im Sinne des § 3(5a) BImSchG 

in Verbindung mit der 12. BImSchV (Störfall-Verordnung) sind - Steuerung gemäß 

§ 1(9) BauNVO 

In der Rechtsprechung des BVerwG sowie des EuGH ist klargestellt worden, dass in 

der Projektentwicklung und nach Möglichkeit bereits auf Ebene der städtebaulichen 

Planung das Erfordernis zur Berücksichtigung angemessener Abstände zwischen 

(künftigen/möglichen) Betriebsbereichen im Sinne von § 3(5a) BImSchG (sogenannte 

„Störfallbetriebe“) und schutzwürdigen Gebieten im Sinne des § 50 BImSchG besteht. 

Diese schutzwürdigen Gebiete sind dabei verkürzt als von Menschen überwiegend 

bewohnte bzw. stark frequentierte Bereiche zu bezeichnen. Diese sind nach der einschlägigen 

Rechtsprechung durch die Kommune im Rahmen der Ermittlung der Abwägungsgrundlagen 

zu identifizieren und zu bewerten.


Im vorliegenden Fall handelt es sich dabei nach Auffassung der Stadt insbesondere 

um die im Nordosten und Süden teils mit den Gartenflächen direkte gegenüberliegend 

benachbarten Siedlungsbereiche mit überwiegender Wohnnutzung, die das Plangebiet 

begrenzenden Verkehrstrassen (Bahn und Straße) sowie den Bahnhof mit dem City- 

Center (rd. 400 m südöstlich) und die anschließende Altstadt. Das Gewerbegebiet 

liegt zwischen den genannten Verkehrstrassen und weist eine Ausdehnung von 

rd. 700 m in Nordwest-Südost-Richtung und von rd. 400 m in Südwest-Nordost- 

Richtung auf. 

Die Seveso-II-Richtlinie und die Störfallverordnung (12. BImSchV) definieren sehr 

spezifische Grundlagen für die Ermittlung angemessener Abstände („Achtungsabstände“) 

zwischen schutzwürdigen Gebieten und Betriebsbereichen, in denen gefährliche 

Stoffe verwendet werden oder vorkommen etc. Der Leitfaden „KAS 18“ soll als 

Grundlage für die Einbeziehung des Belangs in die kommunale Bauleitplanung dienen 4 . 

Für Neuplanungen enthält dieser Leitfaden Abstandsempfehlungen für Betriebsbereiche, 

in denen bestimmte Stoffe in spezifischen Mengen vorkommen bzw. verwendet 

werden. Die aufgeführte Liste ist nicht abschließend, auch sind mit Bezug auf die 

Seveso-II-Richtlinie sowie die Störfallverordnung beim Vorkommen bzw. der Verwendung 

von Mischungen gefährlicher Stoffe ggf. andere Abstandserfordernisse gegeben. 

Die aufgeführten Stoffe sind in dem Leitfaden Achtungsabständen der Klassen I 

bis IV zugeordnet, für die Abstände zwischen mindestens 200 m sowie 1.500 m und 

mehr definiert werden. 

Daraus ergibt sich aufgrund der Lage und Ausdehnung des geplanten Gewerbegebiets 

zu den o.g. schutzwürdigen Gebieten und Trassen, dass i.W. nur ein minimaler zentraler 

Teil des Baugebiets nach den Abstandsempfehlungen der KAS zumindest für 

Betriebe der Klasse I mit einem Achtungsabstand von 200 m geeignet sein kann. Größere 

Achtungsabstände können nicht eingehalten werden. 

Vor diesem Hintergrund und aufgrund der Lage des Gewerbegebiets im Siedlungszusammenhang 

in Nähe der o.g. Wohnsiedlungsbereiche, der Verkehrstrassen sowie 

des Bahnhofs mit City-Center und der anschließenden Altstadt als schutzwürdige Gebiete 

i.S.d. § 50 BImSchG entscheidet sich die Stadt hier für einen grundsätzlichen 

Ausschluss von Gewerbebetrieben und Anlagen mit Betriebsbereichen i.S.d. § 3(5a) 

BImSchG. Damit wird im Bebauungsplan bereits gesichert, dass in dem vorliegenden, 

von schutzwürdigen Gebieten umgebenen Gewerbegebiet i.W. keine sogenannten 

„Störfallbetriebe“ angesiedelt werden. 

Eine entsprechend formulierte Ausnahmeregelung hierzu berücksichtigt jedoch den 

Umstand, dass im Einzelfall auch geringere Abstände zu schutzwürdigen Gebieten 

ausreichen können. Hierzu ist eine Bestätigung der für den Störfallschutz zuständigen 

Behörde vorzulegen, dass aufgrund bestimmter baulicher und/oder technischer Vorkehrungen 

an den Anlagen ein geringerer Abstand ausreichend ist. 

4 

Kommission für Anlagensicherheit -KAS- beim Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit: 

Leitfaden „Empfehlungen für Abstände zwischen Betriebsbereichen nach der Störfall- 

Verordnung und schutzwürdigen Gebieten im Rahmen der Bauleitplanung - Umsetzung § 50 

BImSchG“, erarbeitet von der Arbeitsgruppe „Fortschreibung des Leitfadens SFK/TAA-GS-1“, 

2. Überarbeitete Fassung, KAS 18, November 2010, abzurufen unter www.kasbmu.de/publikationen/kas/KAS_18.pdf 

[Stand Dezember 2011])


Damit wird unter Berücksichtigung des vorbeugenden Störfallschutzes dennoch ein 

dem festgesetzten Gebietscharakter angemessenes Nutzungsspektrum ermöglicht. 

c) Weitere städtebauliche Überlegungen zur Nutzungsart und Ausschluss von Nutzungen 

gemäß §1(5, 9) BauNVO 

Neben der Eröffnung eines umgebungsverträglichen gewerblichen Entwicklungsspielraums 

und der Gliederung des Gebiets hinsichtlich des allgemeinen Störgrads sowie 

der Immissionsschutzbelange der Nachbarschaft werden weitere städtebauliche Zielsetzungen 

verfolgt. Aufgrund der Lage des Plangebiets innerhalb des Siedlungszusammenhangs 

nur rd. 700 m nordwestlich des Altstadtkerns und der Innenstadt 

steht insgesamt eine angemessene Einbindung des Gewerbegebiets in den Siedlungskontext 

im Vordergrund. 

Außer der Unterbringung von gewerblichen Betrieben und Anlagen werden innerhalb 

der hier festgesetzten Gewerbegebietsflächen aufgrund der zentralen Lage grundsätzlich 

durchaus auch die Ansiedlungsmöglichkeiten für die weiteren nach § 8 BauNVO 

allgemein (Anlagen für sportliche Zwecke) bzw. ausnahmsweise zulassungsfähigen 

Nutzungen (untergeordnete Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen 

sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale 

und gesundheitliche Zwecke und Vergnügungsstätten) in dem nach § 8 BauNVO vorgegebenen 

Rahmen für sinnvoll und verträglich angesehen. 

Eine gesonderte Bewertung ergibt sich für Einzelhandelsnutzungen. Nach den Zielsetzungen 

des Einzelhandelskonzepts der Stadt Soest sollen diese im zentren- und 

nahversorgungsrelevantem Rahmen möglichst weitgehend in die dort definierten zentralen 

Bereiche, insbesondere in das Hauptzentrum „Innenstadt Soest“ sowie im Fall 

nicht zentrenrelevanter Hauptsortimente in die festgelegten Sonderstandorte gelenkt 

werden. Der vorliegende Bebauungsplan trägt dieser Zielsetzung umfassend Rechnung, 

indem hier Einzelhandelsbetriebe in den Gewerbegebietsflächen generell ausgeschlossen 

werden. 

Teil 2 des Geltungsbereichs: Wohngrundstücke nach § 34 BauGB 

In den Teil 2 des Bebauungsplans sind überwiegend Straßenverkehrsflächen aufgenommen 

worden. Zwei Wohngrundstücke nördlich der äußeren Ringstraßen werden 

darüber hinaus in das Plangebiet einbezogen, um dort Regelungen zum passiven bzw. 

baulichen Schallschutz zu treffen. Es handelt sich um Wohngebäude im Innenbereich 

nach § 34 BauGB, welche bislang nicht überplant sind. Für diese einbezogenen 

Flächen werden neben der Schallschutzfestsetzung mit dem vorliegenden Bebauungsplan 

keine weiteren Regelungen getroffen. Das bedeutet, dass der Bebauungsplan in 

diesen Bereichen als sogenannter einfacher Bebauungsplan gemäß § 30(3) BauGB zu 

bewerten ist. Auf dieser bisherigen Innenbereichsfläche richtet sich die Nutzungsart 

daher weiterhin nach § 34 BauGB.


5.2 Verkehr 

a) Kfz-Verkehr 

Das geplante Gewerbegebiet ist verkehrsgünstig an die Hammer Landstraße (L 670) 

angebunden. Die zur Erschließung erforderlichen Straßenflächen im Teil 1 des Bebauungsplans 

sind im Grundsatz bereits vorhanden. Es handelt sich um den verbliebenen 

Abschnitt der alten Trasse der Hammer Landstraße sowie die Verbindung zwischen 

diesem Abschnitt und der heutigen Trasse der Hammer Landstraße (L 670). Die 

Straßenflächen werden mit den für die reaktivierte Gewerbenutzung erforderlichen 

Ergänzungsflächen entsprechend als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Bei diesen 

Ergänzungsflächen handelt es sich über die bisherige Straßenparzelle hinaus um 

zwei kleinere Teilflächen, die an relevanten Punkten jeweils das Wenden von Lkw 

erlauben. Die Verkehrsanbindung des Gebietes soll dadurch weiter verbessert werden. 

Zur Verkehrsfläche der L 670 ist ein Zu- und Ausfahrtverbot definiert, durch die festgesetzten 

Baugrenzen werden die erforderlichen Anbaubeschränkungszonen eingehalten. 

Notwendige Sichtfelder, die von baulichen Anlagen sowie sichtbehindernden 

Einfriedungen und Bepflanzungen freizuhalten sind, sind in den Plan aufgenommen 

worden. Mit den getroffenen Festsetzungen kann die geplante Gewerbeerschließung 

ausreichend absichert werden. 

Die Erschließung der vorhandenen und weitergenutzten Betriebsanlagen der Zuckerfabrik 

ist auf den Privatgrundstücken durch entsprechende Wege-, Fahr- und 

Leitungsrechte privatrechtlich gesichert worden. In gleicher Weise kann mit Teilflächen 

verfahren werden, die im Rahmen der Umsetzung nicht durch den heutigen 

Flächeneigentümer, sondern durch beliebige andere Betriebe entwickelt werden und 

die nicht unmittelbar an die öffentlichen Straßen angebunden sind. Dies kann z.B. für 

die Teilflächen TF 3, TF 4 und TF 6 nach der Lärmemissionskontingentierung der Fall 

sein. Weitere Festsetzungen werden diesbezüglich im Rahmen der vorliegenden Angebotsplanung, 

in der noch nicht alle späteren Nutzungen bekannt sind, nicht für erforderlich 

erachtet. 

Im Übrigen werden die anschließenden weiterführenden Trassen der Hammer Landstraße 

und des daraus abzweigenden Teils der nördlichen äußeren Ringstraßen entsprechend 

als Straßenflächen sowie Straßenbegleitgrün in den Geltungsbereich einbezogen 

(Hammer Landstraße und Anschluss Bergenring zu Teil 1 des Bebauungsplans; 

weiterer Bergenring, Schleswiger Ring und Teile des Danziger Rings zu Teil 2 des Bebauungsplans). 

Hier werden überwiegend die bestehenden Festsetzungen übernommen 

bzw. in Teilbereichen aufgrund des tatsächlichen Ausbauzustands erstmals oder 

neu überplant. Teilweise sind entlang der Straßen auch Randbereiche der anliegenden 

Baugebiete einbezogen, die bereits nach den Ursprungsplänen Vorgaben zum Lärmschutz 

enthalten. Innerhalb dieser Flächen und der Straßenflächen selbst werden insgesamt 

ergänzende Vorgaben zum aktiven Schallschutz getroffen. Dazu wird auf 

Kapitel 5.3 Immissionsschutz verwiesen. 

Werbeanlagen innerhalb der Anbaubeschränkungszone und die geplanten Lärmschutzeinrichtungen 

an der L 670 werden der Straßenbauverwaltung zur Ab- und Zustimmung 

vorgelegt. Für die sonstigen mit der Straßenbauverwaltung zu regelnden Maßnahmen, 

wie z.B. die Errichtung der Lärmschutzwände etc. wird eine öffentlich-rechtliche 

Vereinbarung zwischen der Stadt Soest und dem Landesbetrieb Straßenbau 

NRW abgeschlossen.


Als Grundlage für die Beurteilung der verkehrlichen Auswirkungen der Planung im 

weiterführenden Straßennetz sowie auch des Verkehrslärms sind gutachterliche Untersuchungen 

eingeholt worden. Dabei handelt es sich um ein Logistikgutachten 5 und 

ein Verkehrsgutachten 6 . Bei den Untersuchungen wurde der Netzschluss der äußeren 

Ringstraßen (Danziger Ring neu) berücksichtigt. Dieser ist inzwischen nahezu fertiggestellt, 

die Verkehrsfreigabe ist für Sommer 2013 nun sehr kurzfristig zu erwarten. 

Das Logistikgutachten prognostiziert in den oben dargelegten Entwicklungsszenarien 

die Ansiedlung von Logistiknutzungen im Plangebiet. Dabei wird davon ausgegangen, 

dass solche Nutzungen aufgrund des Flächenbedarfs, des Lärmemissionspotenzials 

und des erforderlichen Bezugs zu den für ein Hochregallager vorgesehenen Flächen 

nur auf den zentralen Flächen (Teilflächen TF 1 - TF 4 und TF 6) untergebracht werden 

kann. Für das Entwicklungsszenario 1 wurde dabei von einem beliebigen Logistikbetrieb 

ausgegangen. Für das Entwicklungsszenario 2a wurde der genehmigte Umfang 

des 1. Bauabschnitts der Firma Kuchenmeister zu Grunde gelegt. Für das Entwicklungsszenario 

2b wurde eine innerhalb der für ein Hochregallager vorbereiteten 

Flächen mögliche Vervierfachung der Kapazität des Hochregallagers aus Entwicklungsszenario 

2a berücksichtigt. 

Bei der Betrachtung der Endausbaustufe für einen Fremddienstleister (beliebiger Logistikbetrieb) 

ergeben sich danach bei der Gesamtberechnung Hochregallager 174 Fahrten 

pro Tag (Entwicklungsszenario 1). Für den 1. Bauabschnitt der Firma Kuchenmeister 

ergibt sich ein als realistisch einzuschätzender Wert von 137 Lkw-Fahrten pro 

Tag (Entwicklungsszenario 2a) und für die Endauslastung eine Anzahl von 481 Lkw- 

Fahrten pro Tag (Entwicklungsszenario 2b). Das Verkehrsaufkommen für das Entwicklungsszenario 

2a ist mittels Eintrag einer Baulast aufgrund des städtebaulichen 

Vertrags zwischen der Stadt und der Firma Kuchenmeister bereits zum Planstand von 

2010 verbindlich begrenzt worden. 

Die jeweils verwendeten Eingangsdaten sind aus Sicht der Stadt nachvollziehbar und 

erlauben eine Beurteilung „auf der sicheren Seite“. Im Ergebnis wird somit festgestellt, 

dass das Entwicklungsszenario 2b gegenüber dem Entwicklungsszenario 1 zu 

einem deutlich höheren zu erwartenden Verkehrsaufkommen aus einer möglichen 

Logistiknutzung führen würde. Im Sinne eines weiteren konservativen Ansatzes „auf 

der sicheren Seite“ wurde der Verkehrsuntersuchung das zu erwartende Verkehrsaufkommen 

für das Entwicklungsszenario 2b von aufgerundet 500 Lkw-Fahrten pro Tag 

für eine Logistiknutzung zu Grunde gelegt. 

Zu den Details der Logistikuntersuchung wird ergänzend auf diese selbst verwiesen. 

Im Verkehrsgutachten ist eine sehr großräumige Betrachtung des gesamten Soester 

Straßennetzes erfolgt. Dabei wurden verschiedene Datengrundlagen und Verkehrsprognosen 

diskutiert und ausgewertet. Auch wurden die Straßenverkehrszählung von 

2010 sowie eigene Zählungen des Gutachters aus dem Jahr 2012 ergänzend herangezogen. 

Als Prognosehorizont wurde das Jahr 2025 gewählt. Dazu erläutert der Verkehrsgutachter: 

5 

6 

Bebauungsplan Nr. 43 / 3. Änderung der Stadt Soest: Gutachterliche Stellungnahme zum Thema 

Logistik im Plangebiet, agiplan GmbH, Mülheim an der Ruhr, Januar 2013 

Verkehrliche Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 43 in Soest, Ingenieurgesellschaft Stolz mbH, 

Neuss, Februar 2013


„Bei der Prognose der zu erwartenden Verkehrsbelastungen wurde der Prognosezeithorizont 

2025 gewählt, der derzeit bundesweit für verkehrliche Untersuchungen berücksichtigt 

wird. Für diesen Zeithorizont wurden Annahmen zum Mobilitätsverhalten 

getroffen, die unter den voraussichtlichen demografischen, wirtschaftlichen und verkehrlichen 

Rahmenbedingungen eintreffen werden. Die vorliegenden Informationen 

sind zum einen nach wie vor als aktuell anzusehen bzw. wurden durch Extrapolation 

auf den Prognosehorizont angepasst.“ 

Die Stadt erachtet diese Vorgehensweise als sinnvoll und folgerichtig und schließt 

sich der Bewertung des Gutachters hinsichtlich der Eingangsdaten und des Prognosehorizonts 

an. Erkenntnisse, die eine andere Herangehensweise nahe legen oder erforderlich 

machen würden liegen der Stadt nicht vor. In die Verkehrsuntersuchung 

wurden darüber hinaus weitere geplanten Maßnahmen im Stadtgebet einbezogen, 

deren Realisierung im Prognosezeitraum aus heutiger Sicht zu erwarten ist und die 

Auswirkungen auf das Verkehrsaufkommen im Stadtgebiet haben können. 

In Bezug auf das im vorliegenden Plangebiet ausgelöste Verkehrsaufkommen diskutiert 

der Verkehrsgutachter ebenfalls die unterschiedlichen Entwicklungsszenarien 1, 

2a und 2b für das Gewerbegebiet: 

Für das Entwicklungsszenario 1 setzt das Verkehrsgutachten für die gesamten Gewerbegebietsflächen 

einschlägig anerkannte allgemeine Annahmen für das zu erwartende 

Verkehrsaufkommen eines Gewerbegebiets in Bezug auf Mitarbeiterverkehr und 

Lieferverkehr zu Grunde. Er errechnet ein Verkehrsaufkommen von rd. 1.230 Kfz/24h 

einschließlich 240 Lkw-Fahrten/Tag. 

Für das Entwicklungsszenario 2a basiert die Berechnung auf dem o.g. zu erwartenden 

Aufkommen für die Logistiknutzzungen im Rahmen des 1. Bauabschnitts der Firma 

Kuchenmeister (137 Lkw-Fahrten/Tag) zuzüglich des sich für diesen Bauabschnitt 

aufgrund der zu erwartenden Arbeitsplätze ergebenden Mitarbeiterverkehrs (94 Pkw- 

Fahrten/Tag). 

Entsprechend der Ergebnisse des Logistikgutachtens wird für das Entwicklungsszenario 

2b für das im Endausbau aus den Logistiknutzungen zu erwartende Verkehrsaufkommen 

(aufgerundet 500 Lkw-Fahrten/Tag) zuzüglich des sich im Endausbau der 

Firma Kuchenmeister aufgrund der zu erwartenden Arbeitsplätze ergebenden Mitarbeiterverkehrs 

(986 Pkw-Fahrten/Tag) zuzüglich der wiederum aufgrund einschlägig 

anerkannter allgemeiner Annahmen für die verbleibenden Flächen des Gesamtgewerbegebiets 

prognostizierten Verkehrsaufkommens in die Berechnung einbezogen. Es 

ergeben sich insgesamt rd. 1.850 Kfz-Fahrten je Tag einschließlich 570 Lkw-Fahrten. 

Auch diese Betrachtung zeigt, dass das Entwicklungsszenario 2b das höchste Verkehrsaufkommen 

sowohl insgesamt, als auch im Lkw-Anteil mit sich bringen würde. 

Wiederum im Sinne einer konservativen Betrachtung „auf der sicheren Seite“ werden 

daher die prognostizierten Werte zum Entwicklungsszenario 2b der weitern Begutachtung 

zu Grunde gelegt.


Auf dieser Grundlage wurden sodann die folgenden drei Prognosefälle überprüft: 

- Prognose-Null-Fall: Allgemeine Verkehrsentwicklung bis 2025 unter Berücksichtigung 

der o.g. weiteren geplanten Maßnahmen im Stadtgebiet ohne Berücksichtigung 

einer Gewerbeentwicklung im Plangebiet der 3. Änderung und Ergänzung 

des Bebauungsplans Nr. 43. 

- Prognose-Plan-Fall 2025 zu Entwicklungsszenario 2a: Allgemeine Verkehrsentwicklung 

bis 2025 unter Berücksichtigung der o.g. weiteren geplanten Maßnahmen 

im Stadtgebiet sowie unter Berücksichtigung des 1. Bauabschnitts der Firma 

Kuchenmeister. 

- Prognose-Plan-Fall 2025 zu Entwicklungsszenario 2b: Allgemeine Verkehrsentwicklung 

bis 2025 unter Berücksichtigung der o.g. weiteren geplanten Maßnahmen 

im Stadtgebiet sowie unter Berücksichtigung der Umsetzung des gesamten 

Gewerbegebiets einschließlich des oben beschriebenen, angenommenen Endausbaus 

Firma Kuchenmeister. 

Im Vergleich zwischen dem Prognose-Null-Fall und dem Prognose-Plan-Fall 2025 zu 

Entwicklungsszenario 2a zeigt sich eine eher geringe Erhöhung der Verkehrsbelastung 

um rd. 1,4 % bis rd. 3,4 % auf der Hammer Landstraße, dem Bergenring, dem 

Schleswiger Ring, dem Danziger Ring West und dem Danziger Ring neu. Auf der 

Oestinghauser Straße Nord sowie dem Londonring sind noch geringere Erhöhungen 

von unter 1 % festgestellt worden. 

Der Vergleich zwischen dem Prognose-Null-Fall und dem Prognose-Plan-Fall 2025 zu 

Entwicklungsszenario 2b ergibt auf der Hammer Landstraße eine starke Erhöhung der 

Verkehrsbelastung um rd. 27,7 % und auf dem Bergenring, dem Schleswiger Ring, 

dem Danziger Ring West und dem Danziger Ring neu ebenfalls deutliche Erhöhungen 

zwischen rd. 7,5 % und rd. 10,4 %. Auf folgenden Straßen wurden keine bzw. eher 

geringe Erhöhungen der Verkehrsbelastung um bis zu höchstens 5,2 % festgestellt: 

Oestinghauser Straße Nord, Oestinghauser Straße Süd, Walburger-Osthofen-Wall- 

Straße, Immermannwall, Schwarzer Weg, Sassendorfer Weg, Naugardenring, Londonring, 

Hammer Weg. 

Im Ergebnis erachtet die Stadt die Prüfung von Lärmschutzmaßnahmen entlang der 

Hammer Landstraße, des Bergenrings, des Schleswiger Rings, des Danziger Rings 

West und des Danziger Rings neu für sinnvoll und folgerichtig, um die prognostizierten 

Zusatzbelastungen im Straßennetz aufgrund der geplanten Reaktivierung des Gewerbestandorts 

der ehemaligen Zuckerfabrik in lärmtechnischer Hinsicht zu neutralisieren. 

Auf den übrigen genannten Straßen werden die Zusatzverkehre als so gering 

angesehen, dass das Erfordernis weiterer Maßnahmen hier nicht gesehen wird. 

Weiterhin wurde die Leistungsfähigkeit der vorhandenen Straßen in Bezug auf die 

Umsetzung des Bebauungsplans überprüft. Hierzu kommt der Gutachter zusammenfassend 

zu folgenden Ergebnissen: 

„Bei Realisierung der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 43, 3. Änderung, 

zulässigen Nutzungen in Form einer Dauerbackwarenfabrik mit Hochregallager und 

weiteren gewerblichen Nutzungen wird ein Verkehrsaufkommen verursacht, das im


Ziel- und Quellverkehr in der Summe rd. 1.850 Kfz/24h umfasst [entspricht Entwicklungsszenario 

2b]. Für den Fall, dass anstelle der Dauerbackwarenfabrik alternative 

Nutzungen realisiert werden, ist mit einem deutlich geringeren Verkehrsaufkommen 

zu rechnen [entspricht Entwicklungsszenario 1], so dass bei den Leistungsfähigkeitsbetrachtungen 

die Situation zum Zeitpunkt des Endausbaus der Dauerbackwarenfabrik 

berücksichtigt wurde. Das Verkehrsaufkommen, das bei Realisierung eines 1. 

Bauabschnittes zu erwarten ist, ist so gering, dass es aus verkehrlicher Sicht vernachlässigt 

werden kann [entspricht Entwicklungsszenario 2a]. 

Die Erschließung des Bebauungsplangebietes soll über eine [bestehende] Stichstraße 

erfolgen, die rd. 500m nordwestlich des Knotenpunkts Hammer Landstraße/Bergenring/Londonring 

an die Hammer Landstraße angebunden ist. 

Aufgrund der räumlichen Verteilung des zu erwartenden Verkehrsaufkommens muss 

damit gerechnet werden, dass der weit überwiegende Teil über die Hammer Straße in 

südlicher Richtung verläuft und sich die Belastungen des Prognose-Null-Falls von 

5.850 Kfz/24h um knapp 28% auf 7.470 Kfz/24h erhöhen werden. 

Im weiteren Verlauf ist damit zu rechnen, dass sich am Knotenpunkt der Hammer 

Landstraße mit dem Bergenring und dem Londonring eine Verteilung auf die westliche 

Ringstraße mit rd. 40% und auf die nördliche Ringstraße mit etwa 60% einstellt. 

Dieses führt dazu, dass sich im Bereich der nördlichen und der östlichen Ringstraße 

Belastungszuwächse in der Größenordnung zwischen 7% und 10% einstellen. Bei der 

Verteilung der Lkw-Fahrten ist davon auszugehen, dass aufgrund der überörtlichen 

Ziele überwiegend die nördliche und die östliche Ringstraße genutzt werden. Dadurch 

erhöhen sich hier die Lkw-Anteile um durchweg 3% bis 4%. 

Das bei Realisierung des umfangreichsten Planfalls zu erwartende Verkehrsaufkommen 

[entspricht Entwicklungsszenario 2b] ist sowohl über die Anbindung des Gewerbegebiets 

an die Hammer Landstraße als auch über den Knotenpunkt Hammer Landstraße/Londonring/Bergenring 

ohne bauliche Veränderungen abwickelbar. Die Qualität 

des zu erwartenden Verkehrsablaufs ist mit „gut“ bzw. „zufriedenstellend“ zu bewerten.“ 

Das Verkehrsnetz bleibt bei der zu erwartenden Verkehrsabwicklung somit insgesamt 

leistungsfähig. Am Knotenpunkt Hammer Landstraße/Londonring/Bergenring ist lediglich 

zu prüfen, ob die heute geschalteten Freigabezeiten an die zu erwartenden Belastungen 

angeglichen werden müssen. Diese Prüfung hat außerhalb des Bauleitplanverfahrens 

zu erfolgen. Auf die Verkehrsuntersuchung selbst wird ergänzend verwiesen. 

b) Ruhender Verkehr 

Öffentliche Parkplätze können soweit erforderlich im Straßenraum ausgewiesen werden 

bzw. bestehen bereits. Der private Stellplatzbedarf ist auf den jeweiligen Grundstücken 

zu decken.


c) Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 

Der zu reaktivierende Gewerbestandort ist gut an den ÖPNV angeschlossen. Der 

Bahnhof Soest liegt in nur rd. 700 m Luftlinie südöstlich. Vom Bahnhof verläuft die 

Linie 528 (Soest-Berwicke-Dinker) über die Hammer Landstraße. Die nächstgelegene 

Haltestelle „Zuckerfabrik“ liegt direkt im Zufahrtsbereich des Plangebiets. 

d) Güterverkehr/Schienenanbindung 

Im südöstlichen Bereich des Plangebiets (Teil 1) bestand eine Gleisanbindung der 

ehemaligen Zuckerfabrik. Die Gleise selbst wurden vor einigen Jahren abgebaut. Das 

Schotterbett sowie eine Brücke über die Hammer Landstraße, die außerhalb des Plangebiets 

liegt und den Anschluss an die öffentlichen Bahntrassen erlaubt, sind noch 

vorhanden. Die Brücke soll dauerhaft bestehen bleiben. Der Anschluss des Gewerbegebiets 

an die Bahntrasse kann somit reaktiviert werden. 

5.3 Immissionsschutz 

a) Schallschutz 

Bei der vorliegenden Planung besitzen die Belange des Schallimmissionsschutzes 

wegen der Nachbarschaft des zu reaktivierenden Gewerbestandorts zu Wohnsiedlungsbereichen 

eine zentrale Bedeutung. Bei der Beurteilung und Abwägung der Planinhalte 

sowie der künftig zulässigen Nutzungen bzw. Betriebe und Anlagen ist auch 

die Vorprägung dieses Siedlungsraums zu berücksichtigen. Mehr als 100 Jahre wurde 

der gesamte Soester Norden durch die Zuckerfabrik geprägt. Mit Blick auf die inzwischen 

seit rd. 15 Jahren nur noch untergeordnet stattfindenden Gewerbenutzungen 

im Bereich der ehemaligen Zuckerfabrik hält die Stadt es bei der planungsrechtlichen 

Reaktivierung des Standorts für sinnvoll und angemessen, nicht nur die gewerbliche 

Lärmentwicklung im Bereich des Gewerbegebiets selbst in den Blick zu 

nehmen, sondern auch die dadurch ausgelösten Mehrverkehre im weiterführenden 

Straßennetz näher zu betrachten. Zusätzliche Lärmbelastungen aufgrund dieses Mehrverkehrs 

sollen daher abgeschirmt werden, indem die überwiegend schon vorhandenen 

Lärmschutzanlagen entlang der relevanten Abschnitte der nördlichen äußeren 

Ringstraßen ergänzt werden. 

Zu der Planung ist daher eine schalltechnische Untersuchung eingeholt worden, die 

einerseits eine Kontingentierung für die schalltechnische Gliederung des gesamten 

Gewerbegebiets beinhaltet und auf Basis der oben dargelegten Untersuchungen zur 

Verkehrsentwicklung andererseits die erforderlichen Maßnahmen zur Neutralisierung 

des gegenüber einer allgemeinen Verkehrsentwicklung zusätzlich zu erwartenden Verkehrslärms 

ermittelt 7 . Die Ergebnisse und Folgerungen werden im Folgenden erläutert: 

7 

Immissionsschutzgutachten - Schalltechnische Untersuchung zur 3. Änderung und Ergänzung des 

Bebauungsplans Nr. 43 der Stadt Soest, Uppenkamp und Partner, Ahaus, Februar 2013


 

Gewerbelärm 

Die Gewerbegebietsflächen liegen im Siedlungszusammenhang. Innerhalb des Gebiets 

sind auch nach Aufgabe der Zuckerproduktion an dem Standort heute noch gewisse 

gewerbliche Nutzungen sowie auch einzelne Wohnnutzungen vorhanden. Der größte 

Teil der Flächen wurde durch die Zuckerfabrik Soest in der Vergangenheit industriell 

genutzt. Sie sind im Nordosten bisher als Industriegebiet nur für die Zuckerfabrik und 

im Norden als eingeschränktes Gewerbegebiet festgesetzt, im Übrigen stellen Sie sich 

i.W. als unbeplanter Innenbereich nach § 34 BauGB sowie am Westrand zu einem 

kleinen Teil als Außenbereich nach § 35 BauGB dar. Diese Situation stellt die Ausgangsbasis 

bei der Schall-Kontingentierung mittels Lärmemissionskontingenten (LEK) 

für Weiter- und Folgenutzungen am Gesamtstandort dar. Relevante gewerblich-industrielle 

Vorbelastungen sind nach den Erkenntnissen des Schallgutachters im Umfeld 

nicht vorhanden. 

Die maßgeblichen Immissionsorte im Umfeld wurden seitens des Schallgutachters 

identifiziert. Es handelt sich in Bezug auf den Gewerbelärm um sieben Immissionsorte 

am Endlosen Weg und vier an der Schendeler Straße. Die Immissionsorte sind überwiegend 

entweder als allgemeine Wohngebet festgesetzt, oder aufgrund ihrer Nutzugsstruktur 

als solche zu bewerten. Lediglich bei zwei Immissionsorten an der 

Schendeler Straße handelt es sich um Wohngebäude im Außenbereich. Für solche 

Wohnnutzungen wird in der Regel ein Schutzanspruch analog zu Mischgebieten angesetzt. 

Dies wird auch hier aufgrund der im Außenbereich gegebenen Vorprägungen 

durch landwirtschaftliche Nutzungen, Rangier- und Lagernutzungen im Abzweig der 

Bahntrassen sowie aufgrund der unmittelbar gegenüber liegenden, teils noch im Bestand 

vorhandenen Vorbelastung durch die Nutzungen der Zuckerfabrik für vertretbar 

und angemessen erachtet. Zur genauen Lage der Immissionsorte wird auf das Schallgutachten 

selbst verwiesen. Zur umfassenden Information sind diese auch in der 

Plankarte eingetragen. 

Die möglichen Lärmemissionskontingente sind anhand des oben dargelegten städtebaulichen 

Konzepts auf acht Teilflächen im Gewerbegebiet verteilt worden. Dabei 

wurden die in Kapitel 5.1 dargelegten städtebaulichen Überlegungen zu den Teilflächen 

berücksichtigt. Die dementsprechend dann im Plan festgesetzten Lärmemissionskontingente 

gewährleisten, dass im Rahmen der Umsetzung die jeweiligen Immissionsrichtwerte 

nach TA Lärm bzw. Orientierungswerte anhand der DIN 18005 in 

Bezug auf den Gewerbelärm an allen Immissionsorten im Einwirkungsbereich eingehalten 

werden. 

In die Festsetzung sind zur Klarstellung und Vereinfachung anhand der DIN 45691 

Regelungen zu einer „Kappungsgrenze“ einbezogen worden. Dazu wird ergänzend auf 

das Schallgutachten selbst sowie Kapitel 5.1 dieser Begründung verwiesen. 

Durch die Regelungen und Planinhalte zur schalltechnischen Gebietsgliederung wird 

aus Sicht der Stadt den Immissionsschutzbelangen der benachbarten Wohnsiedlungsbereiche 

hinsichtlich des Gewerbelärms unter Abwägung der öffentlichen und privaten 

Belange gegen- und untereinander hier angemessen Rechnung getragen. 

Gleichzeitig verbleiben angemessene Entwicklungsspielräume für die gewerbliche 

Wirtschaft. Diese erlauben im Rahmen der Angebotsplanung zum einen eine in Richtung 

der Wohnnutzungen abgestufte, allgemeine Gewerbeentwicklung durch die Ansiedlung 

verschiedener Betriebe.


Je nach Branche, Betriebsabläufen und Arten der Anlagen sind im Einzelfall ggf. 

bauliche und/oder organisatorische Maßnahmen zur Einhaltung der Lärmemissionskontingente 

zu treffen (Entwicklungsszenario 1). Gleiches gilt für den bereits genehmigten 

1. Bauabschnitt der Firma Kuchenmeister sowie einen möglichen Vollausbau 

mit überwiegender Nutzung des Gesamtstandorts durch die Firma Kuchenmeister 

(Entwicklungsszenario 2a und 2b). Auch die Entwicklungsszenarien 2a und 2b sind im 

Rahmen der Gebietsgliederung realistischer Weise umsetzbar, ggf. sind organisatorische 

und/oder bauliche Schutzmaßnahmen zu ergreifen. 

 

Verkehrslärm 

Als Grundlage für die Untersuchung des Verkehrslärms wurde ein Logistikgutachten 

und ein Verkehrsgutachten eingeholt. Die Ergebnisse werden im vorangehenden Kapitel 

5.2 Verkehr dargelegt und diskutiert. Es wird der Schluss gezogen, dass eine Prüfung 

von Lärmschutzmaßnahmen entlang der Hammer Landstraße, des Bergenrings, 

des Schleswiger Rings, des Danziger Rings West und des Danziger Rings neu für 

sinnvoll, folgerichtig und ausreichend erachtet wird. Untersucht wird jeweils die aus 

dem Verkehrsaufkommen der im Verkehrsgutachten betrachteten drei Planfälle resultierende 

Verkehrslärmbelastung an 19 vom Gutachter identifizierten maßgeblichen 

Immissionsorten entlang der o.g. Straßen. Bei 16 dieser Immissionsorte ist aufgrund 

des jeweils geltenden Bebauungsplans bzw. der sich aus der Örtlichkeit ergebenden 

Nutzugsstruktur von Schutzansprüchen für allgemeine Wohngebiete auszugehen, die 

übrigen drei Immissionsorte sind entsprechend als Mischgebiet zu bewerten. 

Für den Tagzeitraum ist im Prognose-Null-Fall in Bezug auf die o.g. Immissionsorte 

Folgendes festzustellen: Die Orientierungswerte der DIN 18005 von 55 dB(A) werden 

an neun Immissionsorten im allgemeinen Wohngebiet eingehalten bzw. unterschritten. 

An allen weiteren Immissionsorten im allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet 

wird zumindest der Grenzwert der 16. BImSchV (Verkehrslärmschutzverordnung) von 

64 dB(A) für Mischgebiete noch eingehalten bzw. unterschritten. Daraus ist zu 

schließen, dass ohne die geplante Gewerbeentwicklung bis 2025 bereits an einigen 

Immissionsorten von einer belästigenden, nicht jedoch gesundheitsgefährdenden Verkehrslärmbelastung 

in der Tagzeit auszugehen ist. Auch eine Freiraumnutzung ist 

somit ohne zusätzliche Lärmschutzmaßnahmen im Rahmen (teilweise noch) gesunder 

Wohnverhältnisse an allen Immissionsorten möglich. 

Für den Nachtzeitraum ergibt sich im Prognose-Null-Fall in Bezug auf die o.g. Immissionsorte 

folgendes Bild: Die Orientierungswerte der DIN 18005 von 45 dB(A) werden 

an fünf Immissionsorten im allgemeinen Wohngebiet eingehalten bzw. unterschritten. 

Mit Ausnahme von drei Immissionsorten im allgemeinen Wohngebiet und drei 

Immissionsorten im Mischgebiet wird an allen weiteren Immissionsorten im allgemeinen 

Wohngebiet und im Mischgebiet zumindest der Grenzwert der 16. BImSchV 

(Verkehrslärmschutzverordnung) von 54 dB(A) für Mischgebiete noch eingehalten 

bzw. unterschritten. Die weiteren Überschreitungen liegen bei bis zu 55-57 dB(A). 

Daraus ist zu schließen, dass ohne die geplante Gewerbeentwicklung bis 2025 bereits 

an den meisten Immissionsorten mit einer deutlich Verkehrslärmbelastung in der 

Nachtzeit zu rechnen ist, die an sechs Immissionsorten bis auf 3-5 dB(A) unterhalb 

dem in der Rechtsprechung regelmäßig als Schwelle der Gesundheitsgefahr betrachteten 

Nachtwert von 60 dB(A) liegt.


Durch das im Prognose-Planfall 2025 zu Entwicklungsszenario 2a aufgrund des 

1. Bauabschnitts der Firma Kuchenmeister zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen 

erhöht sich die Verkehrslärmbelastung nach der Prognose an allen o.g. Immissionsorten 

sowohl in der Tagzeit, als auch in der Nachtzeit jeweils nur um unter 

1 dB(A). Diese Erhöhung wird nicht als relevant erachtet, das Erfordernis ergänzender 

Lärmschutzmaßahmen wird dafür nicht gesehen. 

Im Prognose-Planfall 2025 zu Entwicklungsszenario 2b unter Berücksichtigung der 

vollständigen Umsetzung des Gewerbegebiets erhöht sich die Verkehrslärmbelastung 

nach der Prognose an allen o.g. Immissionsorten sowohl in der Tagzeit als auch in der 

Nachtzeit um höchstens rd. 2,5 dB(A). Hierzu ist festzuhalten, dass eine Pegelerhöhung 

vom Menschen in der Regel erst ab eine Zunahme um 3 dB(A) wahrgenommen 

wird. Unabhängig davon ist es Zielsetzung der Stadt, den betroffenen Siedlungsraum 

im Rahmen der vorliegenden Planung möglichst wenig zusätzlich zu belasten. 

Daher sind Lärmschutzmaßnahmen ermittelt worden, die die Verkehrslärmbelastung 

des Entwicklungsszenarios 2b an den umgebenden Immissionsorten schalltechnisch 

neutralisieren. 

Die erforderlichen aktiven Schallschutzmaßnahmen sind im Schallgutachten definiert. 

Es handelt sich um Lärmschutzwände, die vorhandene Lärmschutzanlagen ergänzen 

bzw. die neu errichtet werden sollen. Die Anlagen liegen jeweils bei etwa 3 m bis 5 m 

über Straßenniveau und werden entlang der äußeren Ringstraßen für städtebauliche 

vertretbar erachtet. Unter Berücksichtigung dieser Maßnahmen verbleiben an zwei Immissionsorten, 

die jeweils im Einmündungsbereich von Querstraßen in die Ringstraßen 

liegen, geringe Pegelerhöhungen von 1 dB(A) gegenüber dem Prognose-Nullfall (Endloser 

Weg 1f und Katroper Weg 15). Um auch für diese das Planungsziel der möglichst 

weitgehenden Neutralisierung des zusätzlichen Verkehrslärms zu erreichen, 

werden die betroffenen Grundstücke in den Geltungsbereich einbezogen und es werden 

entsprechende passive bzw. bauliche Schutzmaßnahmen festgesetzt. 

Die vorgesehenen aktiven Schallschutzmaßnahmen liegen insgesamt auf öffentlichen 

Flächen und werden im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt. Sie werden durch 

die Stadt errichtet, sobald der Grad der Umsetzung des geplanten Gewerbegebiets 

spürbar über den 1. Bauabschnitt der Firma Kuchenmeister hinausgeht. Als Indikator 

hierfür wird das Erfordernis von Ausbaumaßnahmen an den inneren Erschließungsstraßen 

der Gewerbegebietsflächen gesehen. Sobald dieses Erfordernis aufgrund von 

gewerblichen Ansiedlungsvorhaben entsteht, wird die Stadt die Maßnahmen durchführen. 

Auch die o.g. passiven Schallschutzmaßnahmen werden von der Stadt übernommen. 

Dies wird in einem sogenannten „Vertrag zugunsten Dritter“ verbindlich abgesichert. 

Die Kosten sowohl der aktiven, als auch der passiven (baulichen) Schallschutzmaßnahmen 

werden von der Stadt getragen. In Bezug auf die passiven Schallschutzmaßnahmen 

soll den betroffenen Grundstückseigentümern damit ein unmittelbarer 

Kostenerstattungsanspruch eingeräumt werden. 

Insgesamt bewirken die festgesetzten Maßnahmen, dass unzumutbare Beeinträchtigungen 

nicht zu erwarten sind und insbesondere die absolute Zumutbarkeitsschwellen 

von 70 dB tags und 60 dB nachts in allen Fällen deutlich unterschritten 

werden.


Festgehalten wird, dass die im Bebauungsplan zum Stand des Satzungsbeschlusses 

von 2010 enthaltene Festsetzung der aufschiebenden Bedingung des fertiggestellten 

Lückenschlusses der Ringstraße zwischen Danziger Ring und Naugardenring und aller 

festgesetzten Lärmschutzanlagen vor einer vollständigen Umsetzung des Gewerbegebiets 

nun nicht mehr als erforderlich angesehen wird. Dies liegt darin begründet, 

dass zum einen die Fertigstellung und Verkehrsfreigabe des o.g. Lückenschlusses 

kurzfristig, bis Mitte 2013 zu erwarten ist. Zum anderen ist es damit begründet, dass 

durch die Planung keine wesentliche Änderung an den betroffenen überplanten 

Straßen vorbereitet wird und die Pegelerhöhungen auch im Prognose-Planfall 2025 zu 

Entwicklungsszenario 2b an den maßgeblichen Immissionsorten auch ohne Berücksichtigung 

von Lärmschutzmaßnahmen gegenüber dem Prognose-Nullfall zu Pegelerhöhungen 

führt, die durchgängig und großenteils deutlich unterhalb des insofern 

kritischen Werts von 3 dB(A) im Sinne der Verkehrslärmschutzverordnung (16. 

BImSchV) liegen. Eine unzumutbare Erhöhung der Verkehrs- und Lärmbelastungen ist 

in der Gesamtschau weder mit dem 1. Bauabschnitt (Entwicklungsszenario 2a), noch 

mit einem „Vollausbau“ (Entwicklungsszenario 2b) gegeben, so dass auch in einer 

Übergangsphase bis zur Erstellung der Schallschutzmaßnahmen keine weitergehende 

Reglementierung der planbedingten Lkw-Verkehre erforderlich ist. Daher wird auf die 

bedingte Festsetzung insgesamt verzichtet. 

Die Stadt erachtet die Lärmschutzbelange im vorliegenden Fall mit den getroffenen 

Regelungen als ausreichend berücksichtigt, die Belange der betroffenen Nachbarschaft 

werden umfassend beachtet. 

Eine Relevanz der Vorbelastungen durch den Schienenverkehrslärm wurde vom Gutachter 

verneint. Er begründet dies allgemein damit, dass Lärmarten nach DIN 18005 

grundsätzlich getrennt voneinander betrachtet werden - unter anderem, da das subjektive 

Empfinden verschiedener Lärmarten hinsichtlich der Störwirkung unterschiedlich 

ist. In Bezug auf die vorliegende Situation kommt er im Übrigen - selbst bei einer 

aus schalltechnischer Sicht nicht sachgemäßen Addition der Beurteilungspegel aus 

Gewerbe- und Verkehrslärm ohne Berücksichtigung der Eigenarten der jeweiligen 

Lärmarten - zu dem Schluss, dass eine Maßgeblichkeit des Gewerbelärms an der Gesamtlärmsituation 

verneint werden kann. Die Stadt schließt sich auch dieser Bewertung 

an. 

b) Sonstige Immissionen 

Die Belastung durch sonstige Immissionen entspricht nach heutigem Kenntnisstand 

den üblichen Verhältnissen im Siedlungsbereich. Nähere Erkenntnisse zu erheblichen 

(Vor-)Belastungen, z.B. aufgrund von Licht, Staub, Gerüchen, Luftverunreinigungen 

etc. liegen nicht vor. Nach bisherigem Kenntnisstand ist davon auszugehen, dass ggf. 

relevant werdende entsprechende Schutzbelange im jeweiligen Genehmigungsverfahren 

ausreichend berücksichtigt werden können. 

Unabhängig davon werden folgende konkretisierende Aussagen getroffen: 

Eine Relevanz von Lichtimmissionen im Randbereich des Wohngebiets am Endlosen 

Weg gegenüber der Gebietszufahrt wird mit Blick auf die gegebene Topografie und 

die festgesetzten Lärmschutzwände, die auch das Licht z.B. ausfahrender Lkw abschirmen, 

nicht gesehen.


Darüber hinaus enthält der Bebauungsplan Vorgaben zu einer gedämpften Beleuchtung 

in gelben Farbspektren in Bezug auf die Artenschutzbelange. Diese Vorgaben 

wirken sich auch mindernd auf eine Gesamtaufhellung des Gebiets und damit auf 

mögliche Lichtimmissionen in der Nachbarschaft aus. 

Da für das Plangebiet das Vorhaben der Firma Kuchenmeister bekannt ist, ist darüber 

hinaus bereits im Verfahren bis 2010 vorsorglich eine Geruchsprognose eingeholt 

worden 8 . Die Produktion von Backwaren stellt eine Gewerbenutzung dar, die in aller 

Regel mit einem spürbaren Geruchsaufkommen verbunden ist. Ziel der Untersuchung 

war es daher, zu klären, ob eine Ansiedlung am vorliegende überplanten Standort 

verträglich möglich ist. 

Als Ergebnis der Untersuchung wird festgestellt, dass die Emissionen der geplanten 

Produktionsstraße für Backwaren eine Immissionssituation hervorrufen können, die 

keine Konflikte mit der Geruchsimmissionsrichtlinie (GIRL) in der Fassung vom 

29.02.2008 mit einer Ergänzung vom 10.09.2009 hervorrufen. Vorausgesetzt ist 

hierbei ein Emissionspotential von bis zu ca. 700 GE/s pro Produktionsstraße, oder es 

ist durch ausreichende Ableitbedingungen eine ausreichende Verdünnung zu gewährleisten. 

Die Ableithöhen müssen dabei die Kriterien der TA Luft in Bezug auf einen ungestörten 

Abtransport in Verbindung mit einem ausreichenden Impuls einhalten. 

Weiter heißt es in dem Gutachten, dass ein Potenzial diffuser Immissionen von ca. 

700 GE/s pro Produktionslinie (2.100 GE/s in Summe) auf dem geplanten Standort 

des Bebauungsplangebiets Nr. 43 der Firma Kuchenmeister eine Immissionssituation 

hervorruft, die ca. 60 % des Immissionswerts für Wohn- bzw. Gewerbegebiete ausschöpft. 

Damit kann davon ausgegangen werden, dass ohne signifikante Vorbelastung die 

Vorgaben der Geruchsimmissionsrichtlinie (Gesamtbelastung) eingehalten werden. Die 

Berechnungsergebnisse des Gutachtens haben im Sinne einer Machbarkeitsprüfung 

einen abschätzenden Charakter, da keine konkreten Immissionsbedingungen vorliegen. 

Die Aussagen müssen daher bei Vorliegen einer konkreten Planung aktualisiert 

und im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft werden. Allerdings kann 

nach dem Gutachten davon ausgegangen werden, dass bei geringeren Immissionen 

und/oder günstigeren Ableitbedingungen eine Immissionssituation resultiert, die unterhalb 

der hier ermittelten Werte liegt. 

Die Geruchsprognose belegt, dass ein Bäckereibetrieb auch im Hinblick auf den 

Schutz der Nachbarschaft vor Geruchsimmissionen im Plangebiet angesiedelt werden 

kann. Die weitere Verwendbarkeit der Ergebnisse wurde vom Gutachter aktuell 

nochmals bestätigt 9 . Auf dieser Grundlage wird im Bebauungsplan eine Ausnahmeregelung 

zur Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen aufgenommen, die die speziellen 

Höhenanforderungen notwendiger untergeordneter technischer Bauteile berücksichtigt, 

wie z.B. von Abluftkaminen. 

8 

9 

Geruchsimmissionsprognose Nr. 478609 - Geruchsimmissionen im Zusammenhang mit der 

3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 in Soest, Uppenkamp und Partner, Ahaus, 

Oktober 2009 

Geruchsimmissionen im Zusammenhang mit der 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans 

Nr. 43 der Stadt Soest, hier: Auswirkungen auf die aktuelle Planung, Uppenkamp und Partner, 

Ahaus, Februar 2013


Der Schutz vor Störfällen im Sinne des BImSchG und der 12. BImSchV-Verordnung 

(Störfallschutzverordnung) wird durch grundsätzlichen Ausschluss entsprechender 

Betriebe und Anlagen gewährleistet. Diesbezüglich wird auf Kapitel 5.1 Art der Nutzung 

verwiesen. 

Ein Bedarf weiterer gutachterlichen Untersuchungen im Hinblick auf einzelne Immissionsschutzbelange 

ist nicht erkennbar. Es wird darauf hingewiesen, dass einzelne 

Umwelteinwirkungen zukünftig von Bedeutung sein können, die im jeweiligen Baugenehmigungsverfahren 

zu überprüfen sind. Zur Zulässigkeit einzelner Betriebe wird 

weiterhin darauf hingewiesen, dass im Einzelfall § 15 BauNVO anzuwenden ist, wenn 

von den Betrieben Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der 

Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar 

sind. 

5.4 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 

Die Grundflächenzahl orientiert sich an der in § 17 BauNVO vorgegebenen Obergrenze 

von 0,8, um den Gewerbebetrieben bei der Ausnutzung der Grundstücke einen 

größtmöglichen Spielraum zu geben. 

Im eingeschränkten Gewerbegebiet GEb wird das Bauvolumen durch die Festsetzung 

von maximal drei Vollgeschossen und einer Geschoßflächenzahl von 2,0 geregelt. 

Nach dem städtebaulichen Konzept und den entsprechenden Festsetzungen zur Nutzungsart 

sind hier im Rahmen der Umsetzung i.W. kleingewerbliche Nutzungen, 

Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe mit kleineren Hallen und Büro-/Verwaltungsgebäuden 

in Geschossbauweise zu erwarten. Die Festsetzungen werden auf der kleinteiligeren 

Fläche daher als sinnvoll und zielführend angesehen, um die Gewerbenutzungen 

baulich in den Siedlungskontext zu integrieren und im Volumen umgebungsverträglich 

einzugrenzen. 

Die erheblich größeren, zusammenhängenden Flächen des Gewerbegebiets GE sollen 

demgegenüber, ebenfalls im umgebungsverträglichen Rahmen, noch flexibler ausgenutzt 

werden können. Hier sind nach dem städtebaulichen Konzept und den getroffenen 

Festsetzungen insbesondere auch Produktionsbetriebe möglich und zu erwarten. 

Daher wird das Bauvolumen hier durch die Festsetzung zulässigen Höhe baulicher 

Anlagen im Rahmen der Planungsziele begrenzt. 

Die Festsetzungen von maximal 111 m über NHN auf den überwiegenden Flächen 

erlaubt einen ausreichenden Spielraum bei der gewerblichen Nutzbarkeit und bleibt im 

Übrigen mit rd. 14-18 m über dem leicht bewegten Gelände (rd. 93-98 m über NHN) 

deutlich hinter den Höhen der umgebenden und zur Erhaltung und Weiterentwicklung 

festgesetzten Baumreihen und Baumgruppen entlang der überwiegenden Gebietsränder 

zurück. Eine angemessene Einbindung ist damit in Bezug auf das Orts- und 

Landschaftsbild und die Nachbarbelange diesbezüglich aus Sicht der Stadt gegeben. 

Zur Berücksichtigung erforderlicher untergeordneter technischer Bauteile ist eine Ausnahmeregelung 

aufgenommen worden, die eine Überschreitung der o.g. Höhenfestsetzung 

durch solche Anlagen als Ausnahme ermöglicht.


Damit wird gewährleistet, dass z.B. ggf. erforderliche Abluftkamine im Hinblick auf 

mögliche Geruchsimmissionen (z.B. aus Produktionsanlagen der Firma Kuchenmeister) 

auf Grundlage der Festsetzungen in ausreichender Höhe errichtet werden können. 

Im zentralen Bereich wird demgegenüber auf einer Grundfläche von 1,7 ha ein 

weitergehender Spielraum eröffnet. Dadurch soll hier die Errichtung eines Hochregallagers 

ermöglicht werden. Hintergrund ist hierfür insbesondere die konkrete Entwicklungsabsicht 

der Firma Kuchenmeister. Beabsichtigt ist eine Erweiterung und 

möglichst weitgehende Konzentration der örtlich vorhandenen Backwarenproduktion 

inklusive der erforderlichen Logistiknutzungen. Um dies umzusetzen, ist aus betrieblicher 

Sicht die Errichtung eines Hochregallagers erforderlich. Dieses Vorhaben soll zur 

Sicherung und Entwicklung der örtlichen gewerblichen Wirtschaft im Rahmen der 

vorliegenden Planung ermöglicht werden. Daher wird auf der o.g. Fläche eine maximale 

Höhe baulicher Anlagen von 137 m über NHN festgesetzt, dies entspricht einer 

Gebäudehöhe von etwa 40-42 m über dem Gelände mit Höhen von rd. 95-97 m über 

NHN. 

Es ist ausdrücklich festzuhalten, dass die Festsetzungen im Rahmen der vorliegenden 

Angebotsplanung grundsätzlich auch durch jeden anderen beliebigen Betrieb ausgeschöpft 

werden können. Mit einem Logistikgutachten wurden die verkehrlichen 

Auswirkungen in den o.g. Entwicklungsszenarien umfassend überprüft. Im Vergleich 

der Szenarien ergibt sich der Endausbau unter Berücksichtigung der Firma Kuchenmeister 

als Szenario mit der höchsten Verkehrsbelastung. Im Sinne einer Betrachtung 

„auf der sicheren Seite“ wurde diese den weiteren Gutachten dann zu Grunde gelegt. 

Der Logistikgutachter weist jedoch auch darauf hin, dass es sich bei dem Standort 

nicht um einen klassischen bzw. idealtypischen Standort für jede Art von Logistikbetrieb 

handelt. Diese siedeln sich nach seinen Erkenntnissen überwiegend in 

Ballungsräumen in nicht mehr als 3 km Entfernung zu einer Autobahnauffahrt an. Die 

Festsetzung in Bezug auf Höhen eines Hochregallagers ist hier somit realistischer 

Weise ausdrücklich auf die Bedürfnisse des örtlichen Unternehmens abgestellt. Eine 

solche Vorgehensweise ist zur Sicherung der örtlichen gewerblichen Wirtschaft auch 

im Rahmen einer Angebotsplanung möglich und anerkannt. 

Ob die Festsetzung vollständig ausgeschöpft wird, wird sich im Rahmen der Umsetzung 

der vorliegenden Angebotsplanung zeigen. Die Flächengröße soll einerseits eine 

gewisse Flexibilität für die Platzierung eines Hochregallagers eröffnen, andererseits 

aber auch den maximal am Standort denkbaren Umfang eines so großen Bauvolumens 

eingrenzen. Das Erfordernis für die Festsetzung wird durch den zwischenzeitlich 

nach dem Satzungsbeschluss 2010 beantragten und genehmigten 

1. Bauabschnitt der Firma Kuchenmeister mit Hochregallager, Kommissionierungsund 

Produktionsanlagen belegt. 

Die Stadt kommt nach umfassender Prüfung der Höhenfestsetzungen auch in Bezug 

auf die Verschattungssituation in der Nachbarschaft sowie die zu erwartenden Auswirkungen 

auf die Stadtsilhouette unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange 

gegen- und untereinander zu dem Schluss, dass die Festsetzungen im Rahmen 

der Planungsziele angemessen und vertretbar sind. Hierzu wird ergänzend auf Kapitel 

6.1 verwiesen.


Mit der großzügigen Fassung der überbaubaren Flächen wird das Ziel einer möglichst 

flexiblen und effektiven baulichen Ausnutzung der Gewerbeflächen, auch im Sinne 

der Bodenschutzbelange, verfolgt. 

Die Bauweise in dem Gewerbegebiet wird als abweichende Bauweise gemäß § 22(4) 

BauNVO festgesetzt. Es gilt danach die offene Bauweise, jedoch können Gebäude 

über 50 m Länge errichtet werden. Die Begrenzung der Gebäudelänge auf 50 m in der 

offenen Bauweise würde eine unerwünschte Begrenzung der Gestaltungsmöglichkeiten 

und Nutzungsflexibilität der Gewerbebetriebe darstellen. 

5.5 Technische Erschließung, Wasserwirtschaft und Leitungstrassen 

a) Technische Erschließung/Leitungstrassen 

Die Ver- und Entsorgung ist über die vorhandenen Leitungen, die die Zuckerfabrik 

angeschlossen haben, bereitzustellen bzw. entsprechend zu ergänzen. Die relevanten 

Leitungen liegen in der Trasse der Alten Hammer Landstraße. Diese Trasse wird daher 

zur umfassenden Information in der Plankarte entsprechend markiert. Auch außerhalb 

dieser Trasse sind weitere Leitungen im Plangebiet vorhanden. Es handelt sich im 

südöstlichen Randbereich ein 10-kV-Kabel, ein Signalkabel und Anlagen für die allgemeine 

und kundenseitige Strom-, Gas- und Wasserversorgung. Diese Leitungen und 

Anlagen sind zu erhalten oder bei Bedarf durch den Investor auf seine Kosten und in 

Abstimmung mit den jeweiligen Versorgungsträgern zu verlegen. 

Sonstige Versorgungsanlagen (z.B. Trafo) können auf Grundlage der getroffenen 

Festsetzungen objektbezogen innerhalb der vorhandenen gewerblichen Flächen untergebracht 

werden. Das Erfordernis weiterer bzw. spezieller Festsetzungen zur technischen 

Erschließung ist im Ergebnis nicht erkennbar. 

b) Wasserwirtschaft, Abwasserentsorgung 

Das Plangebiet liegt nicht in einem Wasservorranggebiet oder in einem Wasserschutzgebiet. 

Die zumindest teilweise Nutzung von Niederschlagswasser als Brauchwasser 

z.B. in der Produktion wird empfohlen. Sicherungsmaßnahmen nach Trinkwasserverordnung/DIN 

1988 sind dabei zu beachten. Es besteht eine Anzeigepflicht bei den lokalen 

Wasserversorgungsunternehmen. 

Gemäß § 51a Landeswassergesetz (LWG NRW) ist Niederschlagswasser von Grundstücken, 

die erstmals bebaut werden, zu versickern, zu verrieseln oder einem Vorfluter 

zuzuführen, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich 

ist. Ausnahmen von der Versickerungspflicht sind auf Grundlage des § 51a(4) 

LWG NRW unter bestimmten Rahmenbedingungen möglich. Die Erforderlichkeit näherer 

Festsetzungen bezüglich der Versickerung von Niederschlagswasser wird bei der 

vorliegenden Planung aufgrund der Bestandsüberplanung nicht gesehen. Die Vorgaben 

des LWG NRW bleiben hiervon unbenommen. 

Für das Niederschlagswasser der Dachflächen ist eine Regenrückhaltung, für die Verkehrsflächen 

neben der Rückhaltung zusätzlich eine Regenklärung zwingend erforderlich, 

da der vorhandene Mischwasserkanal lediglich eine Dimensionierung von DN 300 

aufweist.


Für die hydraulische Berechnung dieser Maßnahmen ist im Rahmen der Umsetzung 

jeweils ein Ingenieurbüro zu beauftragen. 

Ein Teil des unverschmutzten Niederschlagswassers wird in das Ausgleichskonzept 

einbezogen und soll in Abstimmung mit der unteren Landschaftsbehörde in die benachbarten 

Teiche Nr. 3 und Nr. 4 des Naturschutzgebiets eingeleitet werden. Auf 

Kapitel 6.4 wird diesbezüglich verwiesen. Eine weitere gedrosselte Einleitung unverschmutzten 

Niederschlagswassers in den westlich verlaufenden Hengstbach ist 

grundsätzlich denkbar. Grundsätzlich wird die örtliche Versickerung von unverschmutztem 

Niederschlagswasser empfohlen, soweit die jeweiligen Boden- und 

Grundwasserverhältnisse dies zulassen. Für die einzelnen Betriebe kann die Regenwasserbewirtschaftung 

jeweils auf den Betriebsflächen nach den einzelnen Anforderungen 

und Rahmenbedingungen erfolgen. 

In jedem Fall sind die erforderlichen wasserrechtlichen Verfahren durchzuführen, die 

jeweils erforderliche Genehmigung ist bei der unteren Wasserbehörde des Kreises 

Soest einzuholen. 

5.6 Brandschutz 

Die Anforderungen des Brandschutzes werden für das Gebiet aufgrund der vormals 

bereits vorhandenen gewerblich-industriellen Nutzung soweit bekannt als gesichert 

angesehen. Im Übrigen sind die Belange des vorbeugenden Brandschutzes im Zuge 

der Realisierung jeweils mit den zuständigen Behörden abzustimmen. 

5.7 Grünordnung, Naturschutz und Landschaftspflege 

a) Grünordnung 

Die in den Randbereichen des Plangebiets vornehmlich zur Hammer Landstraße vorhandene 

Eingrünung durch Baumreihen und Baumgruppen wirkt sich positiv auf das 

Orts- und Landschaftsbild aus. Die Bäume und Sträucher weisen zum großen Teil 

Höhen auf, die die zu erwartenden gewerblichen Anlagen - mit Ausnahme des Hochregallagers 

- optisch abschirmen können. Auch bieten sie ein gewisses Lebensraumpotenzial 

für siedlungsfolgende Tierarten. Daher werden die Gehölzstrukturen überlagernd 

im Gewerbegebiet zur Erhaltung festgesetzt. Gleiches gilt entsprechend für 

eine vorhandene Obstwiese am Nordwestrand des Plangebiets (Teil 1). Im Westen 

und Südwesten werden weitere Gehölzhecken als Flächen für Maßnahmen zum 

Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzt. 

Unter Einbindung einer vorhandenen Pappelreihe sollen entlang der Grenze des benachbarten 

Naturschutzgebiets besonders dichte Heckenstrukturen entwickelt werden. 

Daher werden dornentragende (bewehrte) Gehölzarten vorgegeben. Neben der 

Abgrenzung gegenüber dem Naturschutzgebiet wirkt die Festsetzung auf eine Eingrünung 

in Richtung Landschaftsraum hin.


b) Naturschutz und Landschaftspflege 

Gemäß § 1a BauGB sind die umweltschützenden Belange in der bauleitplanerischen 

Abwägung zu berücksichtigen. Zu prüfen ist bei der Planaufstellung schrittweise, ob 

die Planung mit den Belangen von Natur und Landschaft vereinbar ist, inwieweit Eingriffe 

erstmals ermöglicht werden und ob, nach Ergreifen von Minderungsmaßnahmen 

etc. im Plangebiet und als Ergebnis der planerischen Abwägung der Kommune, für die 

als unvermeidbar angesehenen Eingriffe Maßnahmen zum Ausgleich erforderlich 

werden. 

Das Plangebiet liegt im Siedlungszusammenhang der Stadt Soest und ist durch vergangene 

und heutige Nutzungen insgesamt deutlich anthropogen überprägt. Die 

schon vormals und teils auch bis heute gewerblich-industriell genutzten Flächen sind 

vorbelastet. Die Planung einschließlich der Überplanung eines Teils des schutzwürdigen 

Biotops wird daher im Rahmen der Planungsziele an dem Standort für sinnvoll 

und erforderlich angesehen. 

Die festgesetzten Gehölzstrukturen am Gebietsrand wirken als Abgrenzung gegenüber 

dem benachbarten Naturschutzgebiet und als Minderungsmaßnahme hinsichtlich der 

Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild. Sie dienen neben stadtplanerischen 

Aspekten der Grünordnung daher auch der angemessenen Berücksichtigung der Belange 

des Naturschutzes und der Landschaftspflege. 

In Bezug auf vorhandene Bäume im Plangebiet - einzelne Eichen sind älter als 120 

Jahre - wird ein möglichst weitgehender Erhalt empfohlen. Festsetzungen werden im 

Sinne der angestrebten Flexibilität für die gewerbliche Entwicklung im Inneren des 

Gebiets nicht getroffen. Jedoch ist diesbezüglich die Baumschutzsatzung der Stadt 

Soest zu beachten. 

Im Übrigen wird ergänzend auf die in Kapitel 6.3 behandelte Artenschutzrechtliche 

Prüfung verwiesen. 

6. Umweltprüfung 

6.1 Umweltprüfung und Umweltbericht 

Nach dem BauGB ist jede Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Flächennutzungsplänen 

und Bebauungsplänen umweltprüfungspflichtig (UP-pflichtig). 

Die Umweltprüfung ist nach den Vorschriften des BauGB durchzuführen. Nach § 2(4) 

BauGB sind in der Umweltprüfung die voraussichtlichen erheblichen Umwelteinwirkungen 

des Bauleitplans zu ermitteln, in einem Umweltbericht zu beschreiben und zu 

bewerten. Das Ergebnis der Umweltprüfung ist in der Abwägung zu berücksichtigen. 

Der Entwurf des Umweltberichts ist als Teil II der Begründung beigefügt. 

Wie für die einzelnen Schutzgüter dargelegt, sind die Umweltauswirkungen der Planung 

aufgrund der Lage des Gebiets im Siedlungszusammenhang überwiegend auf 

das engere Umfeld begrenzt und insgesamt überschaubar. Durch die Nachnutzung 

eines gewerblich vorgeprägten Standorts ergeben sich positive Umweltauswirkungen.


Folgende umweltrelevanten Aspekte sind dabei noch näher in den Blick zu nehmen: 

Im zentralen Bereich wird auf einer rd. 1,7 ha großen Fläche die Errichtung von besonders 

hohen Gebäudekörpern (bis rd. 40-42 m über Gelände) zugelassen, um die 

Errichtung eines Hochregallagers zu ermöglichen. Diesbezüglich ist zu entscheiden, ob 

die vorbereitete Bauhöhe im Hinblick auf die damit zu erwartenden Verschattungswirkungen 

in der nordöstlichen Nachbarschaft sowie im Hinblick auf die Denkmalschutzbelange 

der Altstadt Soests vertretbar ist. 

Verschattung 

Zur Einschätzung der Verschattungswirkungen bei Ausschöpfung der Höhenvorgaben 

im zentralen Bereich des Teils 1 des Plangebiets wurde bereits im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 

bis 2010 eine Verschattungsanalyse eingeholt 10 . 

Festgestellt wird in Bezug auf das Geländeniveau, dass im Umfeld durch die zu erwartende 

Verschattung eine Verminderung der Intensität der solaren Einstrahlung von 

etwa 30 % - 40 % auf dem am stärksten betroffenen Gebäude des nordöstlich gelegenen 

Grundstücke des Schützenheims und des Hochbunkers am Endlosen Weg über 

den Jahresverlauf zu erwarten ist. Zur Ermittlung der Verschattungswirkung für die 

auf dem Schützenheim installierte Fotovoltaikanlage ist eine zusätzliche Berechnung 

erstellt worden, die den um etwa 3,6 m erhöhten Standort der Anlage berücksichtigt. 

Danach liegt die Verschattung auf Höhe der Fotovoltaikanlage im Bereich von 25% - 

30% verminderter Einstrahlungsintensität. Aus Umweltsicht ist die vorbereite 

Verschattungswirkung für die Wohnbebauung am Endlosen Weg, den Hochbunker 

und das Schützenheim daher nicht als erheblich zu betrachten. 

Festzuhalten ist, dass die Änderungsplanung für den überwiegenden Teil 1 des Bebauungsplans 

gegenüber dem geltenden Planungsrecht sowie der Situation im Innenbereich 

erstmals konkrete Höhenvorgaben für die verschiedenen Teilflächen des zu 

reaktivierenden Gewerbestandorts formuliert. Im Rahmen der städtischen Planungsziele 

wirken die Vorgaben zur Höhenentwicklung zusammen mit grünordnerischen 

Maßnahmen mindernd in Bezug auf die Einwirkungen auf die Nachbarschaft durch 

Bauvolumen und Verschattung. Die Festsetzungen werden daher unter Abwägung der 

öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander als vertretbar und nachbarverträglich 

auch im Hinblick auf die vorbereitete Verschattungssituation angesehen. 

Silhouette der Altstadt und geschützte Sichtfelder 

Im Hinblick auf die „Denkmalbereichssatzung Altstadt Soest“ aus dem Jahre 1996 ist 

festzustellen, dass durch die Festsetzungen zur Ermöglichung eines Hochregallagers 

eine Beeinträchtigung einiger der geschützten Sichtbeziehungen aus dem nordöstlichen 

Landschaftsraum auf die Altstadt hervorgerufen werden kann. Betroffen sind 

die Sichtfelder 14, 15, 17 und 18 der Denkmalbereichssatzung. 

Die Festsetzungen zur Errichtung eines Hochregallagers werden insbesondere mit der 

Zielsetzung eröffnet, ein anstehendes Erweiterungs- und Neuordnungsvorhaben der 

alteingesessenen Soester Firma Kuchenmeister inklusive eines Hochregallagers zu 

10 Darstellung der durch das Hochregallager verursachten Verschattung, Wortmann & Scheerer, 

Bochum, September 2010


ermöglichen. Dazu wird ergänzend auf Kapitel 5.4 Maß der baulichen Nutzung verwiesen. 

Ein anderer Standort für die geplante Backwarenfabrik einschließlich Lagerund 

Logistikbereich mit den benötigten Flächen mit mehr als 10 ha konnte trotz intensiver 

Suche an anderen Stellen innerhalb des Stadtgebiets bereits im Zuge des 

Planverfahrens bis 2010 nicht gefunden werden. Dies hat sich zwischenzeitlich nicht 

geändert. Auch andere theoretisch mögliche Standorte im Randbereich der Stadt, z.B. 

an der B 475 (Weslarner Weg), an der BAB 44 (Opmünder Weg), an der B 229 

(Arnsberger Straße) oder an der B 1 (Werler Landstraße) hätten zudem eine ähnliche 

Wirkung auf die Sichtbeziehungen der Stadtsilhouette hervorgerufen. Neben den oben 

erwähnten vorhandenen Silotürmen hätte dies einen weiteren, aus allen Himmelsrichtungen 

und somit auch aus verschiedenen Richtungen der ursprünglichen Handelsrouten 

einzusehenden, eher negativen Blickpunkt auf die Stadtsilhouette von Soest 

bedeutet. 

In der heutigen technisierten Welt sind auch in den ländlichen Bereichen u.a. durch 

Windkraftanlagen, Silobetriebe, Kraftwerke etc. Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds 

und der Sichtbeziehungen auf die Stadtsilhouette, nicht auszuschließen und unter 

den hier gegebenen Bedingungen hinzunehmen. Von daher werden die zu erwartenden 

erheblichen Auswirkungen auch gegenüber den übergeordneten Zielen der 

Landesplanung bzw. des Regionalplans im Hinblick auf die Silhouette der Stadt Soest 

als unvermeidlich angesehen und sollen somit unter Abwägung der o.g. Gesichtspunkte 

hingenommen werden. 

Ein Verstoß gegen die städtische Denkmalbereichssatzung ist bei Vollzug des Bebauungsplans 

mit der Errichtung des geplanten Hochregallagers aufgrund der vorhandenen 

Vorbelastungen der betroffenen Sichtfelder 14, 15, 17 und 18 durch die bestehenden 

Silos im Plangebiet sowie die Windenergieanlagen im Hintergrund im Süden 

der Stadt durch die Planung nicht gegeben. Die Beeinträchtigung wird unter Berücksichtigung 

dieser Vorbelastung sowie der sinnvollen Zielsetzungen zur Reaktivierung 

eines heute erheblich untergenutzten Gewerbestandorts und zur Sicherung 

eines Soester Betriebs mit seinen Arbeitsplätzen hingenommen. Im Zusammenhang 

mit den vorhandenen Silos, die langfristig erhalten bleiben sollen, wird zudem die 

räumliche Situation mit einem weiteren, jedoch weniger hohen Gebäude, nur unwesentlich 

stärker beeinträchtigt. 

Nach bisher vorliegenden Erkenntnissen ergeben sich auch im Übrigen keine Hinweise 

auf besondere, nur an diesem Standort zu erwartende und daher durch Wahl eines 

alternativen Standorts vermeidbare Beeinträchtigungen. Die im Rahmen der Bauleitplanung 

umweltrelevanten Belange aller Betroffenen können nach heutigem Kenntnisstand 

hier zu einem angemessenen Ausgleich gebracht werden. 

6.2 Bodenschutz und Flächenverbrauch 

Die Stadt Soest ist bestrebt, die Neuversiegelung zu begrenzen und - wie im vorliegenden 

Fall - untergenutzte bzw. brachgefallene Gewerbeflächen zu reaktivieren. 

Die vergangene intensive Nutzung hat zu einer geringeren Wertigkeit des Bodens 

bzw. zu einem vollständigen Wertverlust hinsichtlich der Belange von Natur und Landschaft 

geführt.


Im reaktivierten Gewerbegebiet sind weiterhin bzw. neuerlich großflächige Versiegelungen 

durch Gebäude, Stellplatzflächen etc. zu erwarten. Durch die Weiterentwicklung 

innerhalb des Siedlungsraums wird die zusätzliche Inanspruchnahme von Freiflächen 

am Siedlungsrand reduziert. Mit der Planung trägt die Stadt Soest somit dem 

Gebot zum sparsamen Umgang mit Grund und Boden sowie den Bodenschutzbelangen 

Rechnung. Die Planung wird somit auch mit Blick auf die teilweise ursprünglich 

besonders schützenswerten Böden für sinnvoll und vertretbar erachtet. 

6.3 Artenschutzrechtliche Prüfung 

Nach der aktuellen Rechtslage auf europäischer Ebene sowie nach dem Bundesnaturschutzgesetz 

(BNatSchG) sind die Belange des Artenschutzes besonders zu berücksichtigen. 

Tiere und Pflanzen sind als Bestandteil des Naturhaushalts in ihrer natürlichen 

und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Zu prüfen ist, ob durch 

die Planung Vorhaben ermöglicht werden, die dazu führen, dass Exemplare von europäisch 

geschützten Arten verletzt oder getötet werden können oder die Population erheblich 

gestört wird (artenschutzrechtliche Verbotstatbestände des § 44(1) 

BNatschG). Der Prüfung ist die Handlungsempfehlung zum Artenschutz in der Bauleitplanung 

des Landes NRW 11 zugrunde zu legen. 

Die überwiegend offenen, nur teils durch bauliche Anlagen und Gehölze geprägten 

Flächen des Plangebiets bieten aufgrund der unterschiedlichen Strukturen sowie der 

Nähe zum Naturschutzgebiet der südwestlichen, ehemaligen Teiche der früheren Zuckerfabrik 

Lebensraumpotenzial für verschiedene Tierarten. 

Zur Ermittlung der Betroffenheit geschützter Tier- und Pflanzenarten und zur Berücksichtigung 

der artenschutzrechtlichen Belange ist bereits während des Verfahrens bis 

2010 eine Artenschutzrechtliche Prüfung eingeholt worden. Im Rahmen des vorliegenden 

„Heilungsverfahrens“ ist diese aktualisiert bzw. ergänzt worden 12 . Die Auswahl 

der planungsrelevanten Arten richtet sich nach der vom Landesamt für Natur, 

Umwelt und Verbraucherschutz NRW (LANUV) im Internet bereitgestellten Auswahl 

planungsrelevanter Arten. Für das Messtischblatt 4414 (Soest) werden 62 planungsrelevante 

Arten aufgeführt. 

Zur Prüfung der Lebensraumeignung des Plangebiets und des weiteren Wirkraums 

sind im Rahmen der artenschutzfachlichen Betrachtung ergänzend verschiedene 

Begehungen und Kartierungen durchgeführt worden. Nach Abgleich der erhobenen 

und recherchierten Daten kommt der Gutachter insgesamt zu dem Ergebnis, dass 

unter Berücksichtigung der Lebensraumeignung des Wirkraums insgesamt acht 

Fledermaus-, 43 Vogelarten sowie zwei Amphibienarten potenziell vorkommen können, 

die in der artenschutzrechtlichen Prüfung zu berücksichtigen sind. Hiervon können 

wiederum 27 Arten mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden. 

Im Ergebnis stellt das Plangebiet einen möglichen Lebensraum für fünf Brutvogel- und 

zwölf Rastvogelarten, drei Eulenvogelarten sowie sechs Fledermausarten dar. 

11 

Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr und Ministerium für Klimaschutz, 

Umwelt, Landwirtschaft, Natur- und Verbraucherschutz NRW Düsseldorf (2010): Artenschutz in der 

Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben 

12 Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP) zur 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplanes Nr. 43 

der Stadt Soest, Fortschreibung 2013, Büro Stelzig, Soest, Februar 2013


Aufgrund der grundsätzlich andersartigen Lebensräume in dem westlich angrenzenden 

Naturschutzgebiet ist gegenüber dem Plangebiet davon auszugehen, dass dort 

weitere planungsrelevante Vogelarten vorkommen. Röhrichte, brachgefallene bzw. 

extensiv beweidete Grünländer sowie Obstbäume bieten in diesem an das Plangebiet 

anschließenden Bereich ein abwechslungsreiches Mosaik von Lebensräumen für zahlreiche 

Arten (u.a. verschiedene Brut- und Rastvögel). Das Naturschutzgebiet weist 

insgesamt eine große Artenvielfalt auf. Demgegenüber fallen die Qualität und 

Diversität der Nahrungsflächen im Plangebiet deutlich ab. 

Hinsichtlich der Wirkfaktoren durch die vorliegende Planung ist Folgendes festzustellen: 

Durch die Planung gehen die derzeit weitgehend offenen Biotopstrukturen im 

gewerblich überplanten Bereich verloren. Für die zwei nördlichen Teiche des schutzwürdigen 

Biotops „Klärteiche westlich der Zuckerfabrik Soests“ wird eine Überbauung 

vorbereitet. Bei letzteren sind - anders als bei den südlich angrenzenden, unter Naturschutz 

stehenden Teichen - aufgrund der starken anthropogenen Überprägung die 

schutzwürdigen Eigenschaften jedoch nur in Ansätzen zu erkennen. Die Fachbehörden 

haben im Verfahren nach § 4 BauGB bis 2010 keine der Überplanung entgegenstehenden 

Belange vorgetragen. Im Plangebiet kann es im Übrigen zu einem Verlust 

von Gehölzen kommen, die teilweise durch die Baumschutzsatzung der Stadt Soest 

geschützt sind. Darüber hinaus kann es - insbesondere im Vergleich zur heutigen Bestandssituation 

- zu folgenden bau-, anlagen- und betriebsbedingten Wirkfaktoren 

kommen: Tötung von Individuen während Abrissarbeiten und Baufeldräumungen, 

Flächeninanspruchnahme sowie Verlust und Entwertung von Biotopstrukturen, Lärmund 

Lichtemissionen, optische Beunruhigung, Schadstoffemissionen sowie Veränderungen 

des Mikroklimas. Anlagenbedingt kann es durch verglaste Flächen zu Vogelschlag 

führen, Reflexionswirkungen von Dach- und Asphaltflächen können zu Störungen 

für Vögel führen. Die Wirkungen betreffen i.W. den Lebensraum des Plangebiets 

selbst, teilweise auch das direkt angrenzende Naturschutzgebiet. 

Folgende Maßnahmen werden entsprechend der gutachterlichen Stellungnahme zusammengefasst 

zur Vermeidung bzw. zur Minderung negativer Auswirkungen auf die 

planungsrelevanten Arten durchgeführt. Die erforderlichen Maßnahmen werden im 

Zuge des Aufstellungsverfahrens verbindlich im Bebauungsplan als zeichnerische 

bzw. textliche Vorgabe aufgenommen (Festsetzung als Fläche bzw. Maßnahme zum 

Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gemäß § 9(1) 

Nr. 20 BauGB). 

Die Vorgaben werden teilweise räumlich konkret zur Minderung der Auswirkungen 

auf das angrenzende Naturschutzgebiet getroffen: 

Anlage und Festsetzung einer dichten randlichen Bepflanzung (mehrreihige Hecken, 

in die Überhälter zu integrieren sind) mit einer Breite von ca. 10 m direkt nördlich 

der Flächen des Naturschutzgebiets. Optische Störwirkungen sollen vermieden 

werden. 

Vorgabe einer Verdichtung der östlich des Naturschutzgebiets bestehenden Gehölze 

durch strauchartige Gehölze zur Verbesserung des Lärm- und Sichtschutzes. 

Es wird vorgegeben, dass die Außenleuchten im Westen des Plangebiets in einem 

Abstand von bis zu 100 m zu dem Naturschutzgebiet so auszurichten sind, dass 

keine Abstrahlung nach oben bzw. in Richtung Naturschutzgebiet erfolgt. 

U.a. zum Schutz von Fledermäusen wird festgesetzt, dass zur nächtlichen Beleuch-


tung solche Leuchtmittel zu verwenden sind, die nur eine geringe anlockende Wirkung 

auf Insekten ausüben (Natriumdampf-Hochdrucklampen bzw. gelb-orange 

leuchtende Natriumdampf-Niederdrucklampen). Die Auswirkungen von Lichtemissionen 

können so grundsätzlich minimiert werden. 

Fensterfronten in den Teilflächen des Gewerbegebiets, die an das Naturschutzgebiet 

grenzen, sind in seine Richtung gegen Vogelschlag zu sichern. Mögliche 

Maßnahmen sind sogenannte „Birdstripes“ oder die Verwendung von Glas mit UV- 

Beschichtung. 

Zur Vermeidung erheblicher Störungen für potenziell vorkommende Rastvogelarten 

sind Baumaßnahmen unmittelbar östlich angrenzend an das Naturschutzgebiet 

außerhalb der Hauptrastzeiten (01.10.-28.02. eines Jahres) durchzuführen. 

Insbesondere zur Vermeidung einer Tötung bzw. Störung planungsrelevanter Vogelund 

Fledermausarten werden folgende Vermeidungsmaßnahmen für das gesamte 

Plangebiet textlich vorgegeben: 

Vor Beginn von Bautätigkeiten (einschließlich Baufeldräumung) ist das Gelände 

durch einen erfahrenen Ornithologen im Hinblick auf Brutansiedlungen planungsrelevanter 

Vogelarten zu kontrollieren zum Schutz von Vogelarten während der 

Brutzeit. 

Ebenso ist vor Beginn der Baufeldräumung das Gelände auf vorhandene Fledermausquartiere 

durch einen Fachkundigen zu überprüfen. Bei Feststellung von Fortpflanzungsstätten 

oder Brutansiedlungen ist die Baufeldräumung für die Dauer der 

Brut auszusetzen. 

Im Bebauungsplan wird festgesetzt, dass eine nächtliche Beleuchtung von möglichen 

hohen Gebäudekörpern bzw. Bauteilen (mit einer Höhe von mehr als 

111 m ü. NHN) in Richtung des Naturschutzgebiets nicht zulässig ist. 

Ebenfalls zur Vermeidung erheblicher Störungen für potenziell vorkommende Rastvogelarten 

sind die Dachflächen mit geringer Neigung im gesamten Plangebiet so 

zu gestalten, dass ein spiegelnder oder stark reflektierender Effekt („Wasserflächeneffekt“) 

vermieden wird. 

Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass bei einer Entfernung von Gehölzen die Vorgaben 

des BNatSchG bzw. des § 64(1) Nr. 2 Landschaftsgesetz NRW zu beachten 

sind. Demnach ist es u.a. zum Schutz von Nist-, Brut-, Wohn- und Zufluchtstätten 

verboten, in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September Hecken, Wallhecken, Gebüsche 

sowie Röhricht- und Schilfbestände zu roden, abzuschneiden oder zu zerstören. 

Unberührt von diesem Verbot bleiben schonende Form- und Pflegeschnitte zur 

Beseitigung des Zuwachses der Pflanzen sowie behördlich angeordnete oder zugelassene 

Maßnahmen, die aus wichtigen Gründen nicht zu anderer Zeit durchgeführt werden 

können. 

Auch zum Schutz nicht planungsrelevanter Tierarten wird eine zeitliche Regelung der 

Bautätigkeiten außerhalb der Hauptfortpflanzungszeit von Brutvögeln (15.03. bis 

31.07. eines Jahres) empfohlen.


Eine Tötung sowie eine Störung planungsrelevanter Arten kann nach Beurteilung 

durch den Gutachter unter Berücksichtigung der oben genannten Vermeidungsmaßnahmen 

ausgeschlossen werden. Auch mit erheblichen Beschädigungen oder dem 

Verlust von Lebensstätten ist unter Berücksichtigung der Maßnahmen nicht zu rechnen. 

Unter diesen Voraussetzungen liegt im Ergebnis kein Verbotstatbestand im Sinne 

des § 44 BNatSchG vor. Auch artenschutzrechtliche Konflikte durch die Nachbarschaft 

von Naturschutzgebiet und Gewerbegebiet sind zum einen aufgrund der Unterschiedlichkeit 

der Lebensräume sowie des Fehlens von Wasserflächen im Plangebiet 

selbst nicht zu erwarten. Sie können des Weiteren durch die vorgenannten Maßnahmen 

gemindert werden. 

6.4 Eingriffsregelung 

Gemäß § 1a(3) Satz 5 BauGB ist ein Ausgleich von Eingriffen nicht erforderlich, soweit 

diese bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder gemäß § 34 

BauGB zulässig waren. Hierzu zählen vorliegend insbesondere die Flächen, die durch 

den ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 43 für eine Bebauung vorgesehen waren und 

die Flächen, die durch die Zuckerfabrik genutzt wurden. Ein Ausgleichserfordernis 

besteht nur für den westlichen Randbereich im Übergang zu den Klärteichen, der bislang 

nach § 35 BauGB zu beurteilen ist und bisher nicht für eine bauliche oder sonstige 

gewerbliche Nutzung (wie z. B. die Absetzbecken) in Anspruch genommen 

wurde. 

Die gekennzeichneten Teiche Nr. 3 und 4 innerhalb des Naturschutzgebiets sollen das 

Regenwasser gedrosselt und kontrolliert aufnehmen und dadurch entsprechend aufgewertet 

werden, ohne die vorhandenen Arten innerhalb des Naturschutzgebiets zu 

beeinträchtigen. Durch die Einleitung des Dachflächenwassers in die Klärteiche kann 

ein dauerhafter Wasserstand sichergestellt werden. Ohne diese Maßnahmen würde 

langfristig ein Teil der Klärteiche verlanden. Diese externen Ausgleichsmaßnahmen 

werden in der Eingriffs-/Ausgleichsbilanz bereits berücksichtigt. 

Die planungsrechtliche Einordnung der Flächen ist in der folgenden Darstellung verdeutlicht:


Übersicht zur Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 

Die für den erforderlichen Ausgleich zu bewertenden Flächen sind der Darstellung der 

einzelnen Nutzungstypen entsprechend der sogenannten Soester Liste der unten stehenden 

Tabelle zu entnehmen (Bestand und Planung). Hierbei ist zu berücksichtigen, 

dass entsprechend der vertraglichen Vereinbarung zwischen der Zuckerfabrik und der 

Eigentümerin der Naturschutzbereiche insbesondere die Ableitung des Niederschlagswassers 

der Dachflächen in das Ausgleichskonzept einbezogen wird. Es soll gesammelt, 

genutzt, versickert oder zurückgehalten und in Abstimmung mit der unteren 

Landschaftsbehörde des Kreises Soest in die nordwestlich gelegenen Teiche des 

Naturschutzgebiets reguliert eingeleitet werden.

Stadt Soest, 3. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 43 50


A. Ausgangszustand im Plangebiet gemäß Bestand 

1 2 3 4 5 6 7 

Nutzungstyp mit Nr. gem. Soester Liste Fläche Grundwert 

Ab- oder Gesamtwert 

(m 2 ) 

A Aufwertung 

Fläche 

Nr. 

1 

2 

Absetzbecken (versiegelte Fläche mit 

nachgeschalteter Versickerung) 

Absetzbecken (versiegelte Fläche mit 

nachgeschalteter Versickerung) 

4.400 0,5 0,0 0,5 2.200,0 

2.000 0,5 0,0 0,5 1.000,0 

3 Böschungsflächen (4.4) 3.400 5,0 0,0 5,0 17.000,0 

4 Böschungsflächen (4.4) 2.600 5,0 0,0 5,0 13.000,0 

5 Asphaltflächen 2.200 0,0 0,0 0,0 0,0 

6 Standortheimische Hecke 450 8,0 0,0 8,0 3.600,0 

7 Böschung mit Gehölzen 700 6,0 0,0 6,0 4.200,0 

8 Beton 300 0,0 0,0 0,0 0,0 

9 Böschung mit Gehölzen 2.900 6,0 0,0 6,0 17.400,0 

10 Pappelreihe 2.700 4,0 0,0 4,0 10.800,0 

11 Extensives Grünland wie (5.2) 3.300 5,0 0,0 5,0 16.500,0 

12 NSG Teich Nr. 3 4.000 4,0 0,0 4,0 16.000,0 

13 NSG Teich Nr. 4 11.000 5,0 0,0 5,0 55.000,0 

Gesamtfläche 39.950 Gesamtflächenwert A: 156.700,0 

B. Zustand des Plangebiets gem. Festsetzungen im B-Plan Nr. 43, 3. Änderung u. Ergänzung 

Einzelflächenwert 

1 2 3 4 5 6 7 

Nutzungstyp mit Nr. gem. Soester Liste Fläche Grundwert 

Ab- oder Gesamtwert 

(m 2 ) 

A Aufwertung 

Fläche 

Nr. 

1 

2 

3 

4 

5 

Überbaubare/versiegelbare 

Grundstücksfläche 





Fläche zur Erhaltung und Anpflanzung 

von Bäumen, Sträuchern etc. 



Einzelflächenwert 

4.400 0,0 0,0 0,0 0,0 

2.000 0,0 0,0 0,0 0,0 

3.400 0,0 0,0 0,0 0,0 

2.600 6,0 0,0 6,0 15.600,0 

2.200 0,0 0,0 0,0 0,0 

6 Verkehrsflächen 450 0,0 0,0 0,0 0,0 

7 

8 

9 

10 

11 







Fläche zur Erhaltung und Anpflanzung 

von Bäumen, Sträuchern etc. 



700 0,0 0,0 0,0 0,0 

300 0,0 0,0 0,0 0,0 

2.900 0,0 0,0 0,0 0,0 

2.700 5,0 0,0 5,0 13.500,0 

3.300 0,0 0,0 0,0 0,0 

12 NSG Teich Nr. 3 - Aufwertung 4.000 6,0 0,0 6,0 24.000,0 

13 NSG Teich Nr. 4 - Aufwertung 11.000 7,0 0,0 7,0 77.000,0 

Gesamtfläche 39.950 Gesamtflächenwert B: 130.100,0 

C. Gesamtbilanz (Flächenwert Planung B – Flächenwert Bestand A) - 26.600,0


Das unter Berücksichtigung der Aufwertungsmaßnahme an den Teichen Nr. 3 und 

Nr. 4 verbleibende Defizit in Höhe von 26.600 Biotopwertpunkten soll in Abstimmung 

mit der unteren Landschaftsbehörde ebenfalls durch Aufwertungsmaßnahmen in dem 

angrenzenden Naturschutzgebiet gedeckt werden. Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 

und Ausgleichskonzept haben sich im Rahmen der Planänderung zum Verfahren nach 

§ 214 BauGB nicht geändert. Die Umsetzung der Maßnahmen ist insgesamt bereits 

durch vertragliche Vereinbarungen verbindlich gesichert worden. Der zusätzlich vorbereitete 

Eingriff wird damit ausreichend und angemessen berücksichtigt. 

6.5 Klimaschutz und Klimaanpassung 

Die Bauleitplanung muss die Belange des Umweltschutzes und damit auch den Klimaschutz 

berücksichtigen. Mit der letzten Änderung des BauGB durch Artikel 1 des Gesetzes 

zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden 

vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) ist klargestellt worden, dass hierzu auch 

der globale Klimaschutz durch Energieeinsparung, Nutzung regenerativer Energien, 

vermindertes Verkehrsaufkommen u.v.m. gehört und dass diesbezügliche Maßnahmen 

zulässig sein können, auch wenn ggf. nicht der unmittelbare städtebauliche 

(Boden-)Bezug im Plangebiet gegeben ist. Darüber hinaus sind die sich ändernden 

klimatischen Rahmenbedingungen zu bedenken, ggf. können frühzeitige Anpassungsmaßnahmen 

an den Klimawandel sinnvoll sein oder erforderlich werden. 

Hierbei können durchaus auch Konflikte entstehen. Im Sinne der Energieeinsparung 

und des Leitbilds der kompakten „Stadt der kurzen Wege“ mit reduziertem Verkehrsaufkommen 

sind verdichtete bauliche Strukturen sinnvoll. Die globale Erwärmung, 

zunehmende Starkregenereignisse etc. erfordern dagegen aber auch den Erhalt von 

Grün-/Freiflächen und Frischluftschneisen in der Stadt, die zunehmenden Nachverdichtungen 

in den Städten können insofern und mit Blick auf das Konfliktfeld Immissionsschutz 

(Gemengelagenproblematik etc.) durchaus auch kritisch sein. In beiden 

Aufgabenbereichen ergeben sich eine Vielzahl von Überschneidungen und Wechselwirkungen 

mit den Themen Art und Maß der baulichen Nutzung, Verkehr, Wasserwirtschaft, 

Naturschutz/Landschaftspflege etc. 

Unter den Aspekten globaler Klimaschutz und Energienutzung sind nach heutigem 

Stand insbesondere folgende Maßnahmen im Bebauungsplanverfahren vorbereitet 

worden, die weitere Umsetzung kann aber erst im Zuge der Realisierung in der konkreten 

Erschließungsplanung, Ansiedlungspolitik und Objektplanung erfolgen: 

Sinnvolle Lage des Plangebiets mit möglichem Anschluss an die zwei Verkehrsträger 

Straße und Schiene sowie guter Erreichbarkeit aus dem Siedlungsraum auch 

für Radfahrer. 

Die direkte Anbindung an klassifizierte Straßen bzw. städtische Hauptverkehrsadern 

unterstützt die direkte Verkehrsableitung zur A 44. 

Effektive Flächennutzung und mehrgeschossige Gewerbebauten/Büronutzungen 

werden durch die Bauleitplanung vorbereitet; die Umsetzung energiesparender verdichteter 

Baukonzepte ist abhängig von Betriebsgrößen/Branchen. 

Grundsätzlich gelten bei der Errichtung von neuen Gebäuden die Vorgaben der 

Energieeinsparverordnung und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes auch für


Büro- und Gewerbebauten, die gemäß § 1 der EnEV 2009 (und der zu erwartenden 

Fortschreibung) unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, weitergehende 

Anforderungen werden hier nicht formuliert. 

Eine Nutzung regenerativer Energien ist umfassend möglich (z.B. Fotovoltaik, 

Brauchwassererwärmung auf Dachflächen), ist aber abhängig von Betrieben, Branchen, 

Hallenbauten etc. 

Die Beachtung ökologischer Aspekte wie Rückhaltung/teilweise Versickerung unbelasteten 

Regenwassers, Verwendung versickerungsfähiger Materialien, Dach-/ 

Fassadenbegrünung, hochwertige Anlage von Freiflächen, aber auch von betriebsgebundenen 

Reserveflächen („Natur auf Zeit“), insektenfreundliche Beleuchtung 

etc. wird im Ausgleichskonzept berücksichtigt und darüber hinaus auch bei der 

Umsetzung empfohlen. 

Fachbehörden und Versorgungsunternehmen werden gebeten, im Zuge des Aufstellungsverfahrens 

und/oder der Realisierung und der Erschließung Möglichkeiten und 

Angebote darzulegen und in Kooperation mit der Stadt und mit den ansiedlungswilligen 

Unternehmen Lösungen zu erarbeiten. 

Unter dem Aspekt Anpassungsmaßnahmen an den Klimawandel ist insbesondere die 

folgende Maßnahme im Plankonzept von Bedeutung: 

Ausgleichskonzept zur Aufwertung und Sicherung der Biotopstrukturen im angrenzenden 

Naturschutzgebiet. 

7. Flächenbilanz 

Teilfläche/ Nutzung 

Fläche in ha* 

Gewerbegebiet, Summe - davon 19,26 

Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur 

Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 

und Landschaft 0,61 

Flächen für die Erhaltung von Bäumen, 

Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 1,38 

Verkehrsflächen, Summe - davon 7,18 

Straßenbegleitgrün 0,11 

Eigenständige Flächen für Lärmschutzanlagen 

sowie für die Erhaltung von Bäumen, 

Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 1,27 

Wohngrundstücke mit Festsetzung passiver 

Schallschutzmaßnahmen 

(hier B-Plan nach § 30(3) BauGB) 0,20 

Gesamtfläche 27,91 

* Ermittelt auf Basis der Plankarte des Bebauungsplans, M 1:1.000, Werte gerundet


8. Bodenordnung und Kosten 

Besondere Maßnahmen der Bodenordnung werden nach heutigem Kenntnisstand 

nicht erforderlich. 

Für die Stadt Soest werden durch die Planaufstellung die Kosten entstehen, die durch 

den erforderlichen Aufwand für die plangemäße Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen 

erforderlich sind. Der städtische Anteil an diesen Kosten beläuft sich 

dabei nach dem Baugesetzbuch auf 10 %. Die übrigen 90 % werden als Erschließungskosten 

auf die Anlieger umgelegt. 

Bezüglich der zu errichtenden Lärmschutzmaßnahmen entstehen Kosten in Höhe von 

ca. 1.000.000 Mio. Euro (einschließlich Planung, Ausgleich, Begrünung etc.). 

9. Verfahrensablauf und Planentscheidung 

a) Verfahrensablauf 

Die Aufstellung des Bebauungsplans wurde 2008 beschlossen. Das Beteiligungsverfahren 

gemäß § 3 und § 4 BauGB wurde im Laufe des Jahres 2010 durchgeführt. Der 

Bebauungsplan wurde im Dezember 2010 zur Satzung beschlossen und bekanntgemacht. 

Im September 2012 wurde er für unwirksam erklärt. Die beanstandeten 

Festsetzungen werden im Rahmen eines Verfahrens nach § 214(4) BauGB geändert 

und der Plan im Anschluss rückwirkend wieder in Kraft gesetzt („Heilungsverfahren“). 

b) Planentscheidung 

Mit der vorliegenden Planung sollen die Konversionsfläche des Areals der ehemaligen 

Zuckerfabrik sowie geringe Ergänzungsbereiche einer geordneten städtebaulichen 

Weiterentwicklung bzw. Nachnutzung zugeführt werden. Ziel ist die Öffnung des 

vormals i.W. auf die ehemalige Zuckerfabrik ausgerichteten Standorts für andere Gewerbebetriebe, 

auch unter Berücksichtigung eines konkreten Neuordnungs- und Erweiterungsvorhabens 

einer alteingesessenen Soester Backwarenfabrik (Kuchenmeister). 

Zudem soll die angemessene Einbindung in den Siedlungskontext in der innenstadtnahen 

Lage, die dennoch einen Bezug zum Natur- und Landschaftsraum aufweist, 

sichergestellt werden. 

Aufgrund der Planungsziele und der Planungsinhalte und Festsetzungen wird aus 

Sicht der Stadt dabei ein angemessener Interessenausgleich zwischen den nachbarschaftlichen 

Belangen im Nahbereich sowie den öffentlichen Belangen erreicht. Auf 

die Beratungs- und Beschlussunterlagen des Rats der Stadt Soest und seiner Fachausschüsse 

wird ergänzend Bezug genommen. 

Soest, im Februar 2013

13 02 19 Begruendung Anlage Nr. 2.pdf - Soest

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