Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV zur Gesamtrevision ... - Seengen

Gemeinde Seengen
Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV
zur Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland
15. Februar 2010
Mitwirkungsverfahren
ARCOPLAN Lüscher Pfister Keller Limmatauweg 9 5408 Ennetbaden

Inhaltsverzeichnis
1. Vorbemerkungen
1.1 Zweck des Berichtes 1
1.2 Auftrag 1
1.3 Adressat 1
2. Ausgangslage
2.1 Revisionsbedarf 1
2.2 Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung 2
3. Organisation und Ablauf der Planung
3.1 Nutzungsplanungskommission 3
3.2 Externer Planungsauftrag 3
3.3 Zusammenarbeit, Koordination 3
3.4 Ablauf der Planung 4
3.5 Konzept Mitwirkung 4
4. Grundlagen
4.1 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen 5
4.2 Statistische Grundlagendaten 6
4.3 Zielvorstellungen 8
4.4 Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren 8
4.5 Grundmasse der BNO 8
4.6 Konzept Siedlung 9
5. Nutzungsplan
5.1 Aufbau der allgemeinen Nutzungsplanung 10
5.2 Inhalt Bauzonenplan und Kulturlandplan 10
5.3 Erläuterungen zu den wichtigsten Themenbereichen 11
5.4 Abgrenzung Baugebiet / Kulturland 12
5.5 interne Bauzonenaufteilung 13
5.6 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser 16
5.7 Kulturlandplan 17
5.8 Bau- und Nutzungsordnung 20
6. Ergebnisse der Planung werden zur gegebenen Zeit eingefügt
6.1 Kantonale Vorprüfung 22
6.2 Mitwirkungsverfahren (wird zur gegebenen Zeit eingefügt)
6.3 Öffentliche Auflage (wird zur gegebenen Zeit eingefügt)
Anhänge
I Zielvorstellungen
II Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren
III Analyse Grundmasse der BNO
IV Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege / Erhebung Gebäude
mit Volumenschutz
V Förderprogramm Hochstammbäume

1. Vorbemerkungen
1.1 Zweck des Berichtes
Der vorliegende Bericht gibt einen Überblick über die Nutzungsplanung Siedlung und
Kulturland in der Gemeinde Seengen. Er zeigt auf, wie die Planung aufgebaut wurde und
enthält eine Zusammenfassung der wichtigsten getroffenen Entscheide. Damit wird angestrebt,
Transparenz in den Planungsprozess zu bringen.
Der Bericht zur Nutzungsplanung dient als Arbeitsunterlage für das öffentlich-rechtliche
Verfahren der Nutzungsplanung (Vorprüfung, Mitwirkung, Einwendungsverfahren, Beschluss
Gemeindeversammlung, kantonale Genehmigung). Im Hinblick auf spätere Revisionen
und Anpassungen ist er ein Dokument über die gegenwärtige Problemsituation
und die Möglichkeiten und Grenzen der aktuellen Raumplanung.
1.2 Auftrag
In der Raumplanungsverordnung (RPV) des Bundes vom 28. Juni 2000
(Stand:°1.°September°2007) wird verlangt:
Art. 47 RPV
1 Die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, erstattet der kantonalen Genehmigungsbehörde
(Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung
(Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne
und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und
wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung,
Rechnung tragen.
2 Insbesondere legt sie dar, welche Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet bestehen
und wie diese Reserven haushälterisch genutzt werden sollen.
1.3 Adressat
Dieser Bericht richtet sich an die kommunalen und kantonalen Behörden, die zuständigen
Verwaltungsstellen, an die Kommissionen der Gemeinde, die raumwirksame Tätigkeiten
ausüben sowie an die Bevölkerung im Rahmen der Mitwirkung.
Nach Abschluss der Mitwirkung und der öffentlichen Auflage dient er als Grundlage für
das Rechtsetzungsverfahren und den Vollzug.
2. Ausgangslage
2.1. Revisionsbedarf
Mit der Revision der Nutzungsplanung Siedlung wird beabsichtigt, im Sinne einer „rollenden“
Planung die Voraussetzungen für eine qualitative und kontinuierliche Entwicklung
zu schaffen und gleichzeitig die aktuellen Bedürfnisse der Gemeinde in die Planung zu
integrieren. Die wichtigsten Themen sind:
- Entwicklung Zentrumsgebiet, qualitative Aspekte und Nutzungsdurchmischung
- massvollere bauliche Verdichtung in Zusammenhang mit einer sorgfältigeren Integration
der Bauten ins Siedlungs- und Landschaftsbild
- klarere Vorgaben zur Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet
- Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach
- Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege (Gebäude mit Substanzschutz)
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- Vereinfachte Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung BNO.
- Behandlung diverser Um- und Einzonungsbegehren.
Die Revision der Nutzungsplanung Kulturland beinhaltet im Wesentlichen
- die Anpassung auf die aktuellen übergeordneten Vorgaben (BauG, ABauV,
kantonaler Richtplan)
- die Überprüfung und Aktualisierung der Schutzzonen und -objekte.
Mit der gleichzeitigen Durchführung der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland
werden Rechtsunsicherheiten im Bereich des äusseren Bauzonenperimeters vermieden.
Der Verkehrsrichtplan sowie der Massnahmenplan zur Hebung der Verkehrssicherheit
wurde in einem separaten Planungsablauf vom Büro Schilling + Partner, Verkehrsingenieure,
5001 Aarau, erarbeitet. Er wurde parallel mit den Unterlagen der Nutzungsplanung
zur kantonalen Vorprüfung eingereicht.
2.2 Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung
Letzte Gesamtrevision der Nutzungsplanung
Beschluss Gemeindeversammlung
Genehmigung
Kanton
Bauzonenplan 1:2'500 / Kulturlandplan 1:5'000 19.09.1991 30.11.1993
Spätere Teilrevisionen
Bau- und Nutzungsordnung BNO (Anpassung
an kant. BauG / ABauV, basierend auf M-BNO)
Beschluss Gemeindeversammlung
Genehmigung
Kanton
21.06.1996 17.12.1996
Änderung Bauzonenplan Schwerzimatten 09.06.1995 19.12.1995
Änderung Bauzonen- und Kulturlandplan
„2001“
30.11.2001 26.06.2002
Bau- und Nutzungsordnung BNO „2001“ 30.11.2001 26.06.2002
Änderung Bauzonenplan Schwerzistrasse 28.11.2003 31.03.2004
Änderung Bauzonenplan und Kulturlandplan
Musterplatz
Änderungen Kulturlandplan
Umsetzung Landschaften von kant. Bed.
11.06.2004 10.11.2004
03.06.2005 31.08.2005
Für diese Gesamtrevision der Nutzungsplanung ist von der rechtskräftigen Nutzungsplanung
sowie den obengenannten Ergänzungen im Rahmen der späteren Teilrevision auszugehen.
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3. Organisation und Ablauf der Planung
3.1 Nutzungsplanungskommission
Für die Begleitung und Bearbeitung der Nutzungsplanung setzte der Gemeinderat eine
Nutzungsplanungskommission mit 8 stimmberechtigten Mitgliedern ein:
Gianni Asquini Gemeinderat Vorsitz, RV Bauwesen
Nelli Ulmi
Gemeindeammann
Hans Schlatter Gemeindeschreiber Protokoll, mit beratender Funktion
Philipp Rüber Bauverwalter mit beratender Funktion
Vital Köchli Bauverwalter (ab Mai 2008) mit beratender Funktion
Werner Bruder
Landwirt
Ueli Fischer
FDP-Ortspartei
Josef Heggli
SVP-Ortspartei
Erich Leuthold
Architekt, Landschaftsschutzverband
Yves Siegrist
Architekt, SP-Ortspartei
Fritz Stadler
Architekt, Gewerbeverein
Paul Keller Externer Projektbeauftragter Raumplaner, ohne Stimmrecht
3.2 Externer Planungsauftrag
Die fachliche Beratung und die Planungsarbeiten wurden dem Büro ARCOPLAN in Ennetbaden
übertragen. Die Projektleitung wird von P. Keller, Siedlungsplaner HTL / Raumplaner
FSU Reg. A wahrgenommen. Für die Sachbearbeitung und die Aufnahme der Naturobjekte
wurde er unterstützt von Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt FH BSLA.
3.3 Zusammenarbeit, Koordination
In der Nutzungsplanungskommission sind zwei Mitglieder des Gemeinderates sowie der
Gemeindeschreiber und der Bauverwalter vertreten. Damit wird die Koordination und die
Information zwischen der Kommission und dem Gemeinderat gewährleistet. Damit die
Planungsarbeiten kontinuierlich abgewickelt werden konnten, wurden Grundsatzentscheide,
wie die Verabschiedung der Zielvorstellungen, durch den Gemeinderat getroffen.
Um die Festlegungen der Nutzungsplanung überprüfen zu können, wurden die Masse
der BNO anhand von konkreten Beispielen in der Gemeinde untersucht. Zudem wurden
die baulichen und umgebungsgestalterischen Qualitäten anhand einzelner Baugesuche
diskutiert. Damit wird sicher gestellt, dass die Anwendung durch die Bauverwaltung in der
Praxis im Sinne der Kommission erfolgen kann.
Zur Abstimmung der Bereiche Siedlung und Verkehr fanden verschiedene Besprechungen
der Projektverantwortlichen statt, so dass die Nutzungsplanung und der Verkehrsrichtplan
/ Massnahmenplan untereinander koordiniert sind. Die Inhalte des Verkehrsrichtplanes
/ Massnahmenplanes wurden der Nutzungsplanungskommission in der Entwurfsphase
vorgestellt.
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3.4 Ablauf der Planung
Vorbereitung
Kreditbeschluss Gemeindeversammlung 24. Nov. 2006
Auftragserteilung 15. Mai 2007
Konstitution Arbeitsgruppe (1. Sitzung) 2. Juli 2007
Wichtigste Grundlagen
Erarbeitung Zielvorstellungen Juli - Okt. 2007
Kurzanalyse Planungsinstrumente Okt. 2007
Charakter / Handlungsbedarf in den Quartieren Nov. / Dez. 2007
Untersuchung Grundmasse BNO Dez. 2007
Ortsbildgestaltung / Kurzinventar Denkmalpflege April 2008
Um- und Einzonungsbegehren Juli 2008
Planungsinstrumente
Bauzonenplan (1. Entwurf) Jan. / Februar 2008
Bau- und Nutzungsordnung BNO (1. Lesung) ab Aug. 2008
Kulturlandplanung (Grundlagenplan) Okt. / Nov. 2008
Mitwirkung
1. öffentliche Informationsveranstaltung 2. Dez. 2008
Vertiefung Planungsinstrumente
Bereinigung Planungsinstrumente Bauzonenplan / BNO Jan. - April 2009
Detailberatung Kulturlandplan März / April 2009
Vorlage an Gemeinderat (Verabschiedung für Vorprüfung) Mai 2009
Vorprüfung / Mitwirkung
Provisorische kantonale Vorprüfung Juni - Sept. 2009
Information Landwirte; Kulturlandplan und Hochstammbäume 2. Juni 2009
Bereinigung Vorprüfung Okt. 2009 Jan. 2010
2. öffentliche Informationsveranstaltung 23. Februar 2010
Öffentliches Mitwirkungsverfahren 22. Febr. - 22. März 2010
Abschliessende Vorprüfung April / Mai 2010
Bereinigung Vorprüfung/Mitwirkung/Vorbereitung Auflage Dezember 2009
Rechtssetzung
Einwendungsverfahren, öffentliche Auflage (30 Tage) Juni 2010
Einigungsverhandlungen / Einwendungsbereinigung Aug. - Sept. 2010
Beschluss Gemeindeversammlung 19. November 2010
Genehmigung Kanton Winter 2010 / 2011
3.5 Konzept Mitwirkung
Der Ablauf der Nutzungsplanung (vgl. 3.4 Ablauf der Planung) wird "offen" gestaltet, damit
die Bevölkerung über die wichtigsten Schritte der Planung orientiert ist.
Bereits am 2. Dezember 2008 wurde eine erste öffentliche Informationsveranstaltung
durchgeführt, wobei über die Zielvorstellungen der Nutzungsplanung und die ersten Entwürfe
des Bauzonenplanes sowie der Zonenbestimmungen orientiert wurde. Am 2. Juni
2009 wurden die Landwirte separat über die Nutzungsplanung Kulturland sowie über das
vom Gemeinderat initiierte Förderprogramm Hochstammbäume informiert.
In der Tagespresse wurde über die wichtigsten Schritte der Nutzungsplanung ein breiter
Bevölkerungskreis informiert (z.B. über die Zielvorstellungen, Bericht zur öffentlichen Informationsveranstaltung).
Noch vor der abschliessenden Vorprüfung wird das offizielle Mitwirkungsverfahren
nach § 3 BauG durchgeführt. Zu Beginn der Mitwirkungsauflage findet eine zweite
öffentliche Informationsveranstaltung statt. Die Ergebnisse des Mitwirkungsverfahrens
werden vom Gemeinderat in einem Bericht zusammengestellt.
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Die Nachbargemeinden werden im Rahmen der Mitwirkung zur Stellungnahme eingeladen.
Mit den Grundeigentümern werden Gespräche geführt, wenn sie von Planungsmassnahmen
besonders betroffen sind oder ihre Mitwirkung zur Umsetzung nötig ist.
4. Grundlagen
4.1 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen
Die Nutzungsplanung Seengen basiert im Wesentlichen auf den nachstehenden Grundlagen.
Im Bericht wird unter den entsprechenden Punkten dargestellt, wie sie in die Planung
aufgenommen wurden. Im Grundlagenplan 1:5'000 sind die wichtigsten Grundlagen
dargestellt.
- Kantonale Grundlagen zur Nutzungsplanung Siedlung / Kulturland des Departements
BVU, Abt. Raumentwicklung
- Richtplanung Kanton Aargau vom 17. Dezember 1996: Richtplan-Gesamtkarte
1:50'000 und Richtplantext, mit folgenden wesentlichsten Vorgaben
. Landschaften von kantonaler Bedeutung
. Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Wald und im Kulturland
. Vernetzungskorridor AG R12: Seengen - Hallwil
. Gefahrenhinweiskarte Hochwasser, diverse Flächen sind als Gefahrenhinweisgebiet
Hochwasser bezeichnet
- Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach, Entwürfe vom 7. Juni 2009
Fliesstiefenkarten 100-jährliches Ereignis, Gefahrenkarte, Schutzdefizitkarte
- Gesamtstrategie Raumentwicklung, RaumentwicklungAARGAU, Beschluss
Grosser Rat vom 5. September 2006
. Seengen liegt im ländlichen Entwicklungsraum
. Raum um den Hallwilersee ist als Kernraum der Landschaftsentwicklung bezeichnet
- Hallwilerseeschutzdekret vom 17. Mai 1986
- Kantonale Denkmalschutzobjekte: Schloss Hallwil, Brunnen beim Pfarrhaus, Ref.
Pfarrkirche, Ref. Pfarrhaus, Gartenhäuschen beim Pfarrhaus, Schlossmühle, Herzighaus,
Haus zum „Burgturm“, Neuhaus, Schloss Brestenberg
- Kurzinventar schützenswerter Bauten der kantonalen Denkmalpflege vom Okt. 1999,
die als Gebäude mit Substanzschutz von kommunaler Bedeutung aufgenommen werden
sollen
- ISOS, Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz, Seengen ist ein Ortsbild von
regionaler Bedeutung
- Wald
. Waldfeststellung nach Waldgesetzgebung (rechtskräftige Waldgrenzenpläne)
. Waldausscheidung Kulturland (Quelle: AGIS-Daten, Abt. Wald, Stand Sept. 08)
- Archäologische Fundstellen, (Quelle: Grundlagen der Kantonsarchäologie vom
5. Juli 2006)
- Inventar historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS), Auszug Gemeinde Seengen,
Stand 10. Mai 1999
- Bachkataster der kant. Abteilung Landschaft und Gewässer vom 17. Dezember
2004, welcher der aktuellen Situation angepasst wurde
- Eigene Analysen und Erhebungen
. Kurzanalyse bestehende Planungsinstrumente
. Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren (vgl. Anhang II)
. Analyse Grundmasse der BNO (vgl. Anhang III)
. Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege / Erhebung Gebäude mit Volumenschutz
(vgl. Anhang III)
. Inventarisierung Natur- und Kulturobjekte, Sommer 2008
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4.2 Statistische Grundlagendaten
Erschliessungsgrad / Bauzonenreserven:
Die Bauzonen der Gemeinde Seengen sind weitgehend erschlossen. Für diejenigen Flächen,
die noch nicht baulich erschlossen sind, bestehen bereits rechtskräftige Sondernutzungsplanungen
oder öffentlich-rechtliche Verträge. Mit diesen Instrumenten ist die Erschliessung
der im rechtskräftigen Bauzonenplan mit einer Sondernutzungsplanungspflicht
belegten Flächen gesichert. Einzig an der Egliswilerstrasse im Gebiet Rain ist
noch eine Gestaltungsplanung nötig, um eine zusammengefasste Erschliessung zu
erreichen (vgl. Plan unten).
Gebiet Rain
Situationsplan Bauzonenreserven, Stand Januar 2010
Quelle: Stand Erschliessung 2008 und eigene Erhebungen
Innerhalb der Bauzonen von Seengen bestehen folgende Bauzonenreserven (Basis Bauzonenplan
Mitwirkungsverfahren):
- unüberbaute Wohnzonen (W1, W2, W3): 18.10 ha
- unüberbaute Mischzonen (D, K, KO, WG2): 5.93 ha
- unüberbaute Gewerbe- und Industriezonen 0.00 ha
- unüberbaute Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen 0.14 ha
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Die Flächenzusammenstellung zeigt, dass in Seengen noch relativ grosse Bauzonenreserven
vorhanden sind. Die hohe Standortattraktivität der Gemeinde führte in den letzten
Jahren zu einer regen Bautätigkeit. So verfügte die Gemeinde z.B. noch vor 10 Jahren
über deutlich grössere Reserven von insgesamt rund 40 ha (!) unüberbauter Wohn- und
Mischzonen (vgl. Stand der Erschliessung 1999). Allein in den letzten 3 Jahren wurden
pro Jahr im Schnitt 2 ha überbaut (vgl. Stand der Erschliessung 2005).
Auf Grund der vorhandenen Bauzonenreserven sind, mit Ausnahme einer bereits erschlossenen
Bautiefe an der Weingartenstrasse (0.45 ha), keine weiteren Neueinzonungen
vorgesehen.
Bevölkerungsentwicklung / -prognose:
Die Entwicklung in Seengen lässt sich anhand der Bevölkerungszahlen seit 1972 wie
folgt charakterisieren:
- von 1975 bis 1985 vergleichsweise geringer Anstieg von 1600 auf 1750 Einwohner
(durchschnittlich 15 Einwohner pro Jahr), trotz zwischenzeitlich leichtem Rückgang
und zeitweise stagnierender Bevölkerungsentwicklung,
- von 1985 bis 1995 Anstieg von 1750 auf 2300 Einwohner (durchschnittlich 55 Einwohner
pro Jahr), mit noch beträchtlichen Jahresschwankung von 8 bis 81 zusätzlichen
Einwohnern pro Jahr,
- von 1995 bis 2008 relativ starker und kontinuierlicher Anstieg von 2300 auf 3300 Einwohner
(durchschnittlich 77 Einwohner pro Jahr).
Grafik Bevölkerungsentwicklung 1972 bis 2008, Quelle statistisches Amt Kanton Aargau
Seengen verzeichnet am 31. Dezember 2008 3’278 Einwohner (30. Juni 2009: 3’319).
Die künftige Bevölkerungsentwicklung hängt von der Entwicklung der Wohnbautätigkeit,
der Haushaltgrösse und dem Wohnflächenbedarf (BGF pro Person) ab:
- Die kantonale Prognose rechnet mit rund 3'250 Einwohnern im Jahr 2020 (gemäss
Grundlagen Abteilung Raumentwicklung im Jahre 2006) bzw. mit rund 3’920 Einwohnern
bis im Jahr 2023 (vgl. fachliche Stellungnahme Abt. Raumentwicklung vom 28.
September 2009).
- Gemäss den generellen Zielvorstellungen der Gemeinde soll die Bevölkerungszahl in
den nächsten 10 bis 15 Jahren auf max. 3'500 bis 4’000 Einwohner anwachsen (vgl.
Anhang I, Zielvorstellungen)
Die älteren Werte der kantonalen Prognose sind bereits erreicht und schon leicht überschritten.
Sie sind allein von daher deutlich zu tief. Aufgrund der voraussichtlichen Bautätigkeit
ist mit einem weiteren Anstieg der Bevölkerung zu rechnen, wodurch der Zielwert
der Gemeinde und die neuste kantonale Prognose ohne Weiteres erreicht werden dürfte.
Haushaltsgrössen:
Per 31. Dezember 2008 waren in Seengen 1’479 Haushaltungen vorhanden. Die durchschnittliche
Haushaltsgrösse beträgt 2.22 Personen pro Haushalt. Damit liegt Seengen
knapp unter dem kantonalen Durchschnitt von 2.26 (Quelle: statistisches Amt, Aarau).
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Weitere Daten:
Der neuste Leerwohnungsbestand beträgt per 1. Juni 2009 relativ hohe 90 Leerwohnungen.
Noch per 1. Juni 2008 war mit 24 Leerwohnungen ein relativ tiefer Wert zu verzeichnen,
per Ende 2006 waren gar lediglich 3 Leerwohnungen vorhanden. Der zwischenzeitliche
markante Anstieg der Leerwohnungen dürfte primär auf die Realisierung grösserer
Bauvorhaben zurück zu führen sein. Auf Grund der Standortattraktivität und der weiterhin
grossen Nachfrage dürfte sich der Leerwohnungsbestand auf einem deutlich tieferen
Niveau „einpendeln“ lassen.
Der Steuerfuss von 84% ist äusserst attraktiv, die Steuerkraft von rund Fr. 3’000.- pro
Einwohner sehr hoch.
All die erwähnten Daten zeigen, dass Seengen als Wohnort nach wie vor eine sehr hohe
Standortgunst aufweist.
Entwicklung Arbeitsplatzzahl:
Die Arbeitsplatzzahl beträgt gemäss Betriebszählung im Jahre 2008 total 976 (Voll- und
Teilzeitbeschäftigte). Davon entfallen 99 auf den Sektor I, 214 auf den Sektor II und 663
auf den Sektor III. Diese Beschäftigten arbeiteten in 156 Arbeitsstätten.
4.3 Zielvorstellungen der Gemeinde
Als Basis für diese Revision der Nutzungsplanung wurden anhand konkreter Probleme
und Fragen der Gemeinde Ziele formuliert, welche die verschiedenen Bereiche der Nutzungsplanung
umfassen und die Richtung der Problemlösung aufzeigen.
Die Zielvorstellungen wurden im Oktober 2007 vom Gemeinderat verabschiedet (vgl. Anhang
I). Die Ziele dienten der Erarbeitung des Bauzonenplanes, der Kulturlandplanes
sowie der Bau- und Nutzungsordnung BNO.
Die Ziele bildeten die Basis für die Koordination der raumwirksamen Tätigkeiten der Gemeinde
und dienten auch dazu, die verschiedenen Interessen darzulegen und die
nötigen Entscheide auf dem Hintergrund einer umfassenden Interessenabwägung
abzustützen. Sie waren für die Arbeiten in der Nutzungsplanungskommission wegleitend.
Die wichtigsten Ziele wurden als Planungsgrundsätze in den Anhang der Bau- und Nutzungsordnung
BNO aufgenommen.
4.4 Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren
Um die Schwerpunkte und Aufgaben sowie die konkreten Fragen für die aktuelle Ortsplanungsrevision
ermitteln zu können, wurden die Bauzonen in 9 Analyse-Einheiten unterteilt.
Für jede Analyse-Einheit wurde dessen Charakteristik umschrieben sowie die Stärken
und Schwächen aufgelistet. Daraus konnte der Handlungsbedarf für die Nutzungsplanung
ermittelt werden (vgl. Anhang II).
4.5 Grundmasse der BNO
Anhand von 9 Beispielen wurden folgende Grundmasse der BNO untersucht: Ausnützungsziffer,
Gebäudehöhen, Firsthöhen, Grenzabstände, Gebäudelängen (vgl. Anhang
III). Damit wurde es möglich, die begrenzenden Masse der Bebauung zu ermitteln
und gestützt auf den Handlungsbedarf gemäss Abschnitt 4.4 entsprechende Masskorrekturen
vornehmen zu können.
ARCOPLAN Ennetbaden 8

4.6 Konzept Siedlung
Aus den Zielvorstellungen wurde für den Bereich Siedlung ein generelles Konzept erarbeitet
mit der Absicht, eine erste grobe Vorstellung der zukünftigen Zoneneinteilung und
der jeweiligen qualitativen Anforderungen zu erhalten.
Wichtigste Erkenntnisse aus Konzept Siedlung
Konzept Siedlung
- Für die Kernbereiche unter Einbezug der gesamten noch erkennbaren traditionellen
Dorfteile differenzierte Zonenbestimmungen vornehmen (Priorisierungen: publikumsorientierten
Nutzungen an Poststrasse und in Teilen der Unterdorfstrasse, gewerbliche
Nutzungen im Oberdorf, übrige traditionelle Dorfteile mit angepasster Dichte).
- Öffentliche Nutzungen der Schul- und Sportanlagen weiterhin auf den Bereich nördlich
der Schulstrasse konzentrieren.
- Durchmischte Nutzungen entlang der Haupteinfallsachsen vorsehen, mit Anreizen für
höhere bauliche Dichte bei gewerblichen Nutzungen.
- In reinen Wohnzonen Wohnqualität erhalten (soweit möglich Schutz vor Immissionen)
und klarere qualitative Vorgaben bezüglich Dach- und Aussenraumgestaltung formulieren,
entsprechend der ortsbaulichen und landschaftlichen Empfindlichkeit.
- Spezielle Nutzungen mit eigener Identität (Schloss Hallwil, Brestenberg) als
überregionalen Anziehungspunkte erhalten.
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5. Nutzungsplan
5.1 Aufbau der allgemeinen Nutzungsplanung
Die Nutzungsplanung besteht aus dem Bauzonenplan 1:2'500, dem Kulturlandplan
1:5'000 sowie der Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Sie ist auf die kantonalen, regionalen
und kommunalen Grundlagen abgestützt und bildet das Ergebnis der Abwägung von
Bau-, Landwirtschafts- und Schutzinteressen.
Der Bauzonenplan und der Kulturlandplan decken das ganze Gemeindegebiet ab. Sie
basieren neu auf der digitalen Plangrundlage der amtlichen Vermessung und müssen
deshalb gesamthaft neu aufgelegt werden. Beide Bereiche der Nutzungsplanung, die
Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, sind grundeigentümerverbindlich und unterliegen
dem gleichen rechtlichen Verfahren.
5.2 Inhalt Bauzonenplan und Kulturlandplan
Im Bauzonenplan und im Kulturlandplan wird zwischen Genehmigungsinhalt und Orientierungsinhalt
unterschieden.
Im Genehmigungsinhalt sind alle verbindlichen Bestimmungen, Zonen und Objekte
aufgeführt:
- Bauzonen
- Landwirtschaftszonen nach Art. 16 RPG
- Schutzzonen nach Art. 17 RPG (Trockenstandorte und Feuchtstandorte im Kulturland
/ Naturschutzzonen im Wald)
- Überlagerte Schutzzonen (Landschaftsschutzzone, Uferschutzstreifen)
- Schutzobjekte (Hecken, Einzelbäume / Baumreihen / -gruppen, Aussichtspunkte, geologische
Objekte, Gebäude mit Substanz- / Volumenschutz, Kulturobjekte).
Die Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen stellen die Grundnutzungen dar. Die überlagerten
Schutzzone gelten zusätzlich zu den jeweiligen Grundnutzungen. Schutzzonen
und -objekte beschränken die Nutzungsmöglichkeiten nach den Erfordernissen des
Schutzzieles.
Im Orientierungsinhalt sind die zusätzlich nötigen Angaben dargestellt, die zum Verständnis
des Planes erforderlich sind oder in einem andern Verfahren rechtskräftig festgelegt
wurden:
- Wald (durch Forstgesetzgebung definiert)
- Gewässer / Bäche (durch eidg. Gewässerschutzgesetz, Natur- und Heimatschutzgesetz,
kant. Baugesetz, Natur- und Landschaftsschutzdekret geschützt)
- Quell- und Grundwasserschutzzonen (eidg. Gewässerschutzgesetz, entsprechende
Schutzverfügungen der Gemeinde)
- Archäologische Fundstellen (durch Dekret über den Schutz von Kulturdenkmälern
geschützt)
- Denkmalschutzobjekte (durch Denkmalschutzdekret definiert)
- Wanderwege (durch Bundesgesetz über die Fuss- und Wanderwege festgelegt)
- Inventar historischer Verkehrswege IVS, nur Objekte mit viel Substanz dargestellt
- Zonen gemäss Hallwilerseeschutzdekret (HSD); Wasserzone, Reservatszone, Sperrzone,
Spezialzone, Schutzzone.
ARCOPLAN Ennetbaden 10

5.3 Erläuterungen zu den wichtigsten Themenbereichen
Zentrums- / Dorfgebiet
Im rechtsgültigen Bauzonenplan ist der Seenger Ortskern mit einer Kernzone K zoniert.
Die Kernzone erstreckt sich entlang der Post-, Oberdorf-, Schul-, Brestenberg- und Sarmenstorferstrasse.
Teilweise (v.a. entlang der Unterdorfstrasse) stimmen die Zonenabgrenzungen
nicht mit dem eigentlichen traditionellen Dorfteil überein. Die BNO lässt eine
sehr hohe Ausnützungsziffer von 1.0 als Richtmass zu. Zudem sind die Zonenbestimmungen
v.a. auf die Bewahrung des bestehenden Charakters ausgerichtet, was sich z.B.
durch die engen Vorgaben der Dachneigung kennzeichnet.
Die Zentrumsfunktionen innerhalb dieser Bereiche sind in der bestehenden Situation sehr
unterschiedlich. Das eigentliche Zentrum mit einer attraktiven Nutzungsmischung erstreckt
sich in erster Linie entlang der Poststrasse. Die ortsbaulichen und architektonischen
Qualitäten sind relativ breit verteilt. Mit dem Bauzonenplan sollen nun folgende
Ziele angestrebt werden:
- Neben dem Erhaltungsziel soll auch eine zeitgemässe, jedoch qualitativ gute Entwicklung
zugelassen werden. So soll z.B. die Dachform bewusst offen gelassen und sich
im Rahmen konkreter Bauvorhaben aus der optimalen Einpassung ergeben.
- Die Kernzone soll primär auf den eigentlichen Zentrumsbereich entlang der Poststrasse
konzentriert werden und sich nur in einem kleinen Teilbereich bis zur Unterdorfstrasse
erstrecken, wo nach ein Potenzial für zusätzliche publikumsorientierte
Nutzungen vorhanden ist. In der Kernzone Oberdorf soll, neben den qualitativen Anforderungen,
die gewerbliche Nutzung mittels höheren Richtmassen für die bauliche
Dichte priorisiert werden. Entsprechend dem heutigen ortsbaulichen Kontext gelten in
der Dorfzone für Wohnnutzungen etwas tiefere Ausnützungsziffern.
- Die Dorfzone wird anstelle der bisherigen Kernzone ausserhalb des eigentlichen Dorfzentrums
neu eingeführt sowie im Unterdorf und in den Randbereichen gegenüber
der bisherigen Kernzone ausgedehnt, um mit griffigeren qualitativen Bestimmungen
eine gestalterisch überzeugende Siedlungsentwicklung erreichen zu können.
Ortskernplanung sowie Gebäude mit Substanzschutz / Volumenschutz
Im Bereich der Schul-, Post-, Egliswiler- und Oberdorfstrasse besteht ein kommunaler
Überbauungsplan vom 19. August 1994, welcher die Baubauung mittels Baulinien regelt
und in dem verschiedene Gebäude als erhaltenswerte Bauvolumen bezeichnet sind.
Im Rahmen dieser Revision werden gestützt auf das Kurzinventar der Denkmalpflege
verschiedene Objekte als Gebäude mit Substanzschutz bezeichnet (vgl. Anhang IV), die
einen wesentlichen Beitrag zur Erhaltung der kulturhistorischen Identität im traditionellen
Dorfteil leisten und die grundsätzlich nicht abgebrochen werden dürfen.
Zusätzlich wurden diejenigen Objekte erhoben, die für das Ortsbild von besonderem
Wert sind und ihrem Volumen geschützt werden sollen. Als wichtigste Kriterien galten
dabei dessen markante volumetrische Wirkung im Strassenraum sowie gewisse architektonische
Qualitäten. Von den insgesamt 33 Objekten sind deren 11 bereits im erwähnten
kommunalen Überbauungsplan aus dem Jahre 1994 als erhaltenswerte Bauvolumen
bezeichnet und deren 7 mit sogenannten Gestaltungsbaulinien umrandet. Insgesamt
werden somit noch 15 zusätzliche Gebäude unter Volumenschutz gestellt (vgl.
Anhang IV).
Die Gemeinde beabsichtigt den kommunalen Überbauungsplan von 1994 in einem separaten
Verfahren in einem späteren Zeitpunkt zu revidieren.
Massvollere bauliche Dichten und Höhen
Die rechtskräftige BNO lässt im näheren Umfeld der Kernzone, insbesondere bei Beanspruchung
der Bonusse gemäss Arealüberbauung in der Wohnzone W3, relativ grosse
Bauvolumen und Dichten zu. Auf Grund des hohen Nutzungsdruckes wirkt sich zudem
sehr oft auch die Nichtanrechung der Dachgeschosse bei der Ausnützungsziffer ungünstig
auf das volumetrische Erscheinungsbild aus.
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In den Wohnzonen W1 und W2 führen teilweise die optisch auffälligen Hangüberbauungen
mit ihren Dachformen und erheblichen Terrainveränderungen zu einem unruhigen
Erscheinungsbild.
Massnahmen:
- Anrechnung der Dach-, Attika- und Untergeschosse in die Ausnützungsziffer
- Präzisierung der Dachgestaltung an ortsbaulich empfindlichen Lagen und am Siedlungsrand
- klarere Vorgaben zur Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet (Terraingestaltung,
Einfriedigungen, Stützmauern, Bepflanzung).
Natur im Siedlungsraum
Im rechtskräftigen Bauzonenplan sind verschiedene Objekte (Einzelbäume, Baumreihen,
Uferbestockung, Hecken) als Schutzobjekte ausgeschieden. Diese wurden an Ort und
Stelle geprüft und entsprechend der heutigen Situation aktualisiert oder teilweise ergänzt
und weiterhin als Schutzobjekte ausgeschieden. Zusätzlich werden im Bauzonenplan wie
bisher die Uferschutzstreifen bezeichnet. Neu wurden für alle Bauzonen die Anforderungen
an die Aussenraumgestaltung erheblich präzisiert. Insbesondere werden entlang der
Siedlungsränder standortheimische Gehölze verlangt und es ist klar umschrieben, welchen
Inhalt der Umgebungsplan haben muss (Art der Bepflanzung und der Beläge, der
Grünflächen). Generell sind mehrheitlich standortheimische Pflanzen zu verwenden.
5.4 Abgrenzung Baugebiet / Kulturland
Der rechtskräftige Perimeter des Bauzonenplanes, der bisher die Abgrenzung zwischen
Baugebiet und Kulturland festlegte, wurde entsprechend den neuen rechtlichen und planerischen
Erfordernissen sowie den bestehenden Nutzungen überprüft. Daraus ergaben
sich folgende Anpassungen gegenüber dem rechtskräftigen Bauzonenplan:
Untergeordnete Anpassungen Bauzonenperimeter
Der Bauzonenperimeter wurde in der vorliegenden Planung, mit Ausnahme der im Punkt
„Vorgaben Richtplan“ erwähnten Flächen, nicht erweitert, sondern nur geringfügig angepasst.
Diese untergeordneten Anpassungen beinhalten „Einzonungen“ von Strassen, die
Bauzonen erschliessen.
In denjenigen Bereichen, wo keine Parzelle die Grenze gegenüber dem Kulturland bildet,
gilt neu für Gebäude ein Abstand von 4 m. Für Klein- und Anbauten ist eine Reduktion
bis auf 2 m möglich. Entsprechend dieser neuen Bestimmung wurde auch der Bauzonenperimeter
gegenüber dem Kulturland in den Gebieten „Sprosshübel / Mülihalde“ und
Schwerzi angepasst.
Vorgaben Richtplan
Das Siedlungsgebiet der Gemeinde Seengen ist im kantonalen Richtplan festgesetzt.
Gemäss den kantonalen Grundlagen hat die Gemeinde in den Jahren 2002 sowie 2004
insgesamt 0.84 ha neue Bauzonen ausgeschieden. Sie verfügt jetzt noch über eine ohne
Richtplanverfahren einzonbare Fläche von 2.86 ha.
Die vorgesehenen Einzonungen erfordern eine Anpassung des Richtplanes. Diese können
jedoch ohne das Verfahren der Richtplananpassung im Rahmen einer Fortschreibung
festgesetzt werden, weil sie den nachfolgenden Kriterien entsprechen (Richtplanabschnitt
S 2.1, Beschluss 4.1):
4.1a: Neueinzonung von weniger als 3.7 ha (für Seengen massgebender Grenzwert)
oder von weniger als 3 %, höchstens aber 5 ha, pro 10 Jahre
4.1b: Einzonung von weitgehend überbautem Gebiet (Art. 15 lit. a RPG)
Übersicht der richtplanrelevanten Einzonungen (Kriterium 4.1a)
Weingartenstrasse: Einzonung einer Bautiefe in die Wohnzone W1
Fläche
0.46 ha
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Bei der zweiten Einzonung am Roosweg im Umfang von rund 0.36 ha handelt es sich um
einen ehemaligen Landwirtschaftsbetrieb, der nicht mehr bewirtschaftet wird. Die Zuordnung
dieser auf drei Seiten an Bauzonen grenzenden Fläche ist als Einzonung von weitgehend
überbautem Gebiet zu betrachten. Ebenso der schmale „Einzonungstreifen“
oberhalb des Roosweges mit einer Fläche von insgesamt 0.18 ha.
Die Einzonungen Nr. 1 und 2a (vgl. Plan Seite 14) verlaufen entlang bestehender Strasse
am heutigen Bauzonenrand und erfordern keine zusätzlichen Erschliessungsbauwerke.
Obwohl die Gemeinde noch über genügend Bauzonenreserven verfügt, sind sie auf
Grund des geringen Flächenmasses sowie der ausgezeichneten Wohnlage vertretbar.
Die vorhandenen Bauzonenreserven von insgesamt rund 24 ha an unüberbauten Wohnund
Mischzonen befinden sich alle innerhalb des relativ kompakten Siedlungsgebietes.
Zudem sind, mit Ausnahme des gestaltungsplanpflichtigen Areals Rain an der Egliswilerstrasse,
für alle grösseren noch unüberbauten Fläche bereits rechtskräftige Sondernutzungsplanungen
oder öffentlich-rechtliche Verträge vorhanden. Der Verkehrsrichtplan
zeigt zudem, dass nur noch einzelne Erschliessungsstrassen geplant sind (im Gebiet
Dätsch / Hinterdorf und Usserdorf). Dabei handelt es sich um Feinerschliessungen, dessen
Realisierung zu Lasten der Grundeigentümer geht.
Wie aus den Zielvorstellungen ersichtlich ist, ist die Gemeinde bestrebt, eine regionale
Zentrumsfunktion wahrzunehmen. Sie verfügt entsprechend über eine ausreichende Infrastruktur,
um die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung bewältigen zu können.
Im übrigen muss mit grosser Wahrscheinlichkeit auch davon ausgegangen werden, dass
ein erheblicher Anteil der vorhandenen Bauzonenreserven innerhalb des Planungshorizontes
nicht zur Verfügung stehen werden. Nach wie vor herrscht eine rege Bautätigkeit,
was auf eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum schliessen lässt. Wie die untenstehende
Tabelle zeigt, lassen die noch vorhandenen Bauzonenreserven zudem einen ausgewogenen
Wohnungsmix zu.
Bauzonen überbaut unüberbaut Total
Kernzone K 5.71 ha 0.18 ha 5.89 ha
Dorfzone D 9.65 ha 1.96 ha 11.61 ha
Kernzone Oberdorf KO 5.02 ha 0.91 ha 5.93 ha
Wohn- und Gewerbezone WG2 9.06 ha 2.88 ha 11.94 ha
Wohnzone W3 5.24 ha 0.33 ha 5.57 ha
Wohnzone W2 45.27 ha 15.20 ha 60.47 ha
Wohnzone W1 6.65 ha 2.58 ha 9.23 ha
Gewerbezone G 1.64 ha 0.00 ha 1.64 ha
Zone für öff. Bauten und Anlagen OeB 10.66 ha 0.14 ha 10.80 ha
Spezialzone Brestenberg SB 2.66 ha 0.00 ha 2.66 ha
Spezialzone Eichberg SE 2.00 ha 0.00 ha 2.00 ha
Spezialzone Musterplatz SM 0.40 ha 0.00 ha 0.40 ha
103.96 ha 24.18 ha 128.14 ha
Gewerbezonen: In den reinen Arbeitsplatzzonen stehen keine Bauzonenreserven mehr
zur Verfügung. Neueinzonungen sind in diesem Segment keine vorgesehen. Für die
Erhaltung und Ansiedlung von Arbeitsplätzen sollen deshalb innerhalb des Siedlungsgebietes
die entsprechenden Rahmenbedingungen geschaffen werden (z.B. höhere
Dichten bei gewerblichen Nutzungen, § 6 Abs. 1 / 3 BNO, § 7 Abs. 4, § 9 Abs. 2 BNO).
5.5 Interne Bauzonenaufteilung
Das bestehende Zonenregime wurde grundsätzlich belassen. Lediglich in folgenden
Punkten erfolgte eine Anpassung an die aktuellen Gegebenheiten und Ziele:
- Die bisherige Kernzone K wird unterteilt in die stark reduzierte Kernzone K sowie in
die Kernzone Oberdorf KO und Dorfzone D
- Die bisherige Wohnzonen WG3 entfällt, da diese andern Zonen (D, W3) zugeteilt werden.
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- Im Bereich der Sportanlagen Musterplatz wird eine neu geschaffene Spezialzone
Musterplatz SM ausgeschieden.
Übersicht der wichtigsten Umzonungen
Einzonungen
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche
1 Weingartenstrasse Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.46 ha
2a Roosweg Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.36 ha
2b Roosweg Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.18 ha
Umzonungen Nr. 1 bis 14 innerhalb Bauzonenperimeter
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche
3 Bündtli / Hinterdorf Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 1.60 ha
4 Hinterdorf Kernzone K Wohnzone W2 0.17 ha
5 Wygarte Landhauszone W1 Wohnzone W2 1.92 ha
6 Oberdorfstrasse Kernzone K Kernzone Oberdorf KO 5.76 ha
7 Tätschweg Wohnzone W2 Kernzone Oberdorf KO 0.12 ha
8 Stoffelgässli Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 0.41 ha
9 Oberer Gerbiweg Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 0.81 ha
10 Oberer Gerbiweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W2 0.34 ha
11 Altacker-/Wächterweg Wohnzone W3 Wohnzone W2 0.42 ha
12 Schmittenweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W3 0.24 ha
13 Schmittenweg Kernzone K Wohnzone W3 0.22 ha
14 Kindergarten Zone öff. Bauten OeB Wohn-/Gewerbezone WG2 0.20 ha
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Umzonungen Nr. 15 bis 23 / 26 bis 37 innerhalb Bauzonenperimeter (oben)
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche
15 Altacher Gewerbezone G Wohn-/Gewerbezone WG2 0.68
16 Altweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W3 1.18
17 Bösgasse Kernzone K Wohnzone W3 0.73
18 Sarmenstorferstr. Kernzone K Wohn-/Gewerbezone WG2 1.11
19 Sarmenstorferstr. Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.78
20 Sarmenstorferstr. Wohnzone W2 Dorfzone D 0.20
21 Usserdorf / Neuhus Kernzone K Dorfzone D 3.51
22 Seegarte Kernzone K Wohnzone W2 0.26
23 Sarmenstorferstr. Zone öff. Bauten OeB Wohnzone W1 0.03
26 Usserdorfstrasse Kernzone K Dorfzone D 0.64
27 Moosweg Zone öff. Bauten OeB Dorfzone D 0.09
28 Huebpünt / Usserdorf Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 1.56
29 Unterdorfstrasse Wohn-/Gewerbezone WG2 Dorfzone D 1.84
30 Hubpünt Zone öff. Bauten OeB Dorfzone D 0.52
31 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 0.52
32 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.21
33 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG2 Kernzone K 0.35
34 Breiteweg Wohnzone W2 Dorfzone D 0.06
35 Hubpüntstrasse Kernzone K Dorfzone D 0.37
36 Hubpüntstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.26
37 Hubpüntstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 0.24
ARCOPLAN Ennetbaden 15

Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche
24 Brestenbergstrasse Wohnzone W2 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.31
25 Alpenweg Wohnzone W2 Wohnzone W1 0.23
38 Burgturm Zone öff. Bauten OeB Kernzone K 0.18
39 Schlattweg Kernzone K Dorfzone D 0.32
40 Schwerzistrasse Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 1.91
41 Schlattweg Wohn-/Gewerbezone WG2 Dorfzone D 0.29
42 Breiti Kernzone K Dorfzone D 0.40
43 Boniswilerstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohn-/Gewerbezone WG2 2.45
44 Musterplatz Zone öff. Bauten OeB Spez. Musterplatz SM 0.40
Umzonungen Nr. 23, 24 / 38 bis 44 innerhalb Bauzonenperimeter (unten)
5.6 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser
Die Gefahrenkarte Hochwasser für das Teilprojekt Seetal / Aabach liegt im Entwurf vor.
In der Gemeinde Seengen müssen die Fliesstiefenkarten, die Gefahrenkarten und die
Schutzdefizitkarten gemäss Auskunft der kantonalen Stellen ab sofort im Baubewilligungsverfahren
und bei der Revision der Nutzungsplanung berücksichtigt werden. Deshalb
werden im neuen Bauzonenplan die Hochwassergefahrenzonen aufgenommen und
die Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung formuliert.
ARCOPLAN Ennetbaden 16

5.7 Kulturlandplan
Konzeptionelle Vorgaben im Kulturland
Wichtigste übergeordnete Vorgaben
Im Folgenden wird aufgezeigt, wie die wichtigsten übergeordneten Vorgaben im Kulturlandplan
umgesetzt werden:
Richtplanung Kanton Aargau
Landschaften von kantonaler Bedeutung
(LkB, L 4.1)
Naturschutzgebiete von kantonaler
Bedeutung im Wald L2.1
insgesamt 4 Flächen; Moordorf-Risle,
Eggenmösli, Schlattwald, Tal
Umsetzung
- Bereits im Kulturlandplan umgesetzt, weitgehend
übernommen
- In Teilbereichen ausgedehnt, da ansonsten in der
reinen Landwirtschaftszone Bauten mit erheblichem
optischen Erscheinungsbild möglich sind, jedoch so,
dass die Landwirten noch genügend Spielraum für
die betriebliche Erweiterung haben (wurde durch
Ackerbaustellenleiter überprüft)
- als Naturschutzzonen im Wald aufgenommen
- Schlattwald als Eichenwaldreservat bezeichnet
ARCOPLAN Ennetbaden 17

Richtplanung Kanton Aargau
Naturschutzgebiete von kantonaler
Bedeutung im Kulturland L3.2
Zwei Flächen; Moordorf-Risle, Teil von
Schlattwald
Vernetzungskorridor L 3.3
Vernetzungskorridor AG R12: Seengen -
Hallwil
Überflutungsgebiete (L 5.1)
Diverse Fläche als Gefahrenhinweisgebiet
Hochwasser bezeichnet
Umsetzung
- Moordorf-Risle befindet sich innerhalb Hallwilerseeschutzdekret
(deshalb nur als Orientierungsinhalt
dargestellt)
- Kleine Fläche Schlattwald als besonderer Waldstandort
aufgenommen
- Keine Festlegungen vorgenommen, welche dem
Vernetzungskorridor entgegen stehen
- „Gefahrenkarte Hochwasser“ Seetal / Aabach liegt
vor, Umsetzung gemäss Abschnitt 5.6.
Landwirtschaftszonen
Im rechtskräftigen Kulturlandplan der Gemeinde Seengen sind die Landwirtschaftszonen
bereits grundeigentümerverbindlich festgelegt. Im Rahmen dieser Revision musste vor
allem überprüft werden, ob die bestehenden Betriebe dem veränderten übergeordneten
Planungsrecht (RPG, BauG) entsprechen. Auf Grund dieser Abklärungen sind keine Speziallandwirtschaftszonen
nötig.
Schutzzonen und Schutzobjekte
Im Kulturlandplan müssen die Schutzzonen und -objekte grundeigentümerverbindlich,
das heisst mit relativ hoher Verbindlichkeit, jedoch mit eher geringer Flexibilität festgelegt
werden. Bei der Ausscheidung der einzelnen Objekte ist deshalb eine gewisse Zurückhaltung
geboten. Insbesondere soll den Bestrebungen der gesamtbetrieblichen Bewirtschaftungsvereinbarung
mit den Landwirten zur Abgeltung ökologischer Leistungen nicht
entgegen gewirkt werden. Mit den Bewirtschaftern, die speziell betroffen sind, werden
deshalb frühzeitig Gespräche geführt.
Die im rechtskräftigen Kulturlandplan bereits enthaltenen Schutzzonen und -objekte wurden
im Rahmen dieser Revision im Feld überprüft und aktualisiert. Die entsprechenden
Objekte wurden grösstenteils übernommen und wo nötig der aktuellen Situation angepasst:
- Die Hecken wurden auf Grund der heutigen Gegebenheiten angepasst (z.B. teilweise
weniger wertvolle Gehölze als Schutzobjekte entlassen, Ufergehölze ergänzt). Neu
angepflanzte Hecken wurden nicht als Schutzobjekte aufgenommen. Insgesamt wurden
rund 110 Einzelobjekte aufgenommen, wovon sich ein kleiner Teil innerhalb der
Bauzonen befindet.
- Die bisher unter Schutz stehenden Baumreihen und Einzelbäume werden weiterhin
geschützt. Insgesamt werden 28 Objekte geschützt, wovon sich rund die Hälfte innerhalb
der Bauzonen befinden.
- Die bisher als Magerwiesen im Kulturlandplan enthaltenen Schutzzonen werden neu
als Trockenstandorte bezeichnet und verbleiben im Kulturlandplan. Die bisherige Naturschutzzone
oberhalb des Rebenweges wird als Trockenstandort bezeichnet.
- Neu aufgenommen wurden 4 Feuchtstandorte, wovon sich deren 3 innerhalb der
Schutzzone des Hallwilerseeschutzdekretes befinden.
- Weiterhin werden entlang der oberirdischen Bachläufe Uferschutzstreifen bezeichnet,
welche die Erhaltung und Schaffung naturnaher Ufer sowie den Schutz der Ufervegetation
zum Ziel haben.
- Die Aussichtspunkte wurden grösstenteils übernommen und nur dort herausgenommen,
wo ein solcher auf Grund seiner Lage keinen Sinn machte.
- Bei den auf Hochstamm-Gärten sowie den -Baumreihen und -Alleen handelt es sich
um Entwicklungsgebiete, in denen die Gemeinde beabsichtigt, die Pflege und den
Unterhalt der Hochstammbäume zu fördern, sofern sich ein Landwirt auf freiwilliger
ARCOPLAN Ennetbaden 18

Basis und gegen Entschädigung dazu bereit erklären. Mit der Nutzungsplanung Kulturland
wurde zu diesem Zweck ein „Förderprogramm Hochstammbäume“ erarbeitet.
Noch zu klären ist die Frage, inwiefern zusätzliche Gelder vom Bund und Kanton für
solche Fördergebiete erhältlich sein sollen (vgl. Anhang V: Förderprogramm Hochstammbäume
und nachstehenden Plan). Im Kulturlandplan wird auf die verbindliche
Bezeichnung der Fördergebiete verzichtet, um so auch Interessenten ausserhalb dieser
Flächen die Möglichkeit zur Beteiligung am Förderprogramm zu geben. Die Entwicklungsgebiete
sind lediglich im Grundlagenplan als allgemeine Information enthalten.
Hochstammbäume, Beurteilungsgrundlage für kantonale Beiträge
ARCOPLAN Ennetbaden 19

5.8 Bau- und Nutzungsordnung
Die rechtskräftige Bau- und Nutzungsordnung BNO der Gemeinde Seengen von 1996 /
2001 basiert bereits auf der kantonalen Muster Bau- und Nutzungsordnung. Somit
musste die BNO nicht grundsätzlich überarbeitet werden, sondern nur bei folgenden
grundlegenden Aspekten angepasst werden:
- aktuelle Bedürfnisse und Ziele der Gemeinde
- Erfahrungen in der Anwendung
- aktualisierte Muster Bau- und Nutzungsordnung.
Angestrebt wird eine BNO, welche systematisch aufgebaut und übersichtlich gestaltet ist.
Die wichtigsten materiellen Änderungen beinhalten:
§§ Thema Erläuterungen
3 Gestaltungsplanpflicht
- für die beiden gestaltungsplanpflichtigen Areale wird der konkrete
Zweck umschrieben, so dass die Planungsabsichten der Gemeinde
bekannt sind
4 Komm. Richtpläne - Verbindlichkeit und Zuständigkeit deutlicher geregelt
5 generelle Zielvorstellungen
- Abs. 3; auf wichtigste Zielvorstellungen der Gemeinde im Anhang 1
verwiesen, welche der Nutzungsplanungsrevision zu Grunde liegen
6 Grundmasse - Ausnützungsziffer in den Zone K, KO und D als Richtmasse und mit
Anreizen für gewerbliche oder publikumsorientierte Nutzungen
- höhere Ausnützungsziffer in Zone WA bei durchmischter Nutzung
- Grenzabstände W3 reduziert
- Gebäudehöhe in Zone K reduziert
- Firsthöhen in den Zonen K, W3, W2, W1 und WG2 deutlich reduziert
- Gebäudelängen in W2 und W1 reduziert
- Grenzabstände neu ohne Mehrlängenzuschlag
7 Kernzone K, KO
Dorfzone D
- neben der Erhaltung wird auch Weiterentwicklung postuliert
- erhöhte Kriterien der Einpassung ergänzt
- Dachform nicht mehr fix vorgegeben, sondern muss sich an der
Frage der Einpassung orientieren
8 Wohnzonen
W1 / W2 / W3
9 Wohn- und Gewerbezone
WG2
- Qualitative Kriterien zur Einpassung formuliert und Hinweis auf detaillierte
Ausführungen in § 45 und § 46 BNO
- keine speziellen Einpassungsbestimmungen in Zone W1 mehr, dafür
mit den übrigen Wohnzonen qualitative Anforderungen formuliert
- Anforderungen an terrassierte Bauten in der Zone W2; max. 3 Wohneinheiten
und Eingliederung in den Hang
- Spezialbestimmung für Flachdachbauten in der Zone W2 zur Erhöhung
der Gebäudehöhe
- minimal erforderlicher Gewerbeanteil von 25% notwendig, wenn der
erhöhte Wert gegenüber W2 beansprucht wird
- Verkaufsflächen auf 700 m 2 Nettoladenfläche begrenzt, um keine
unerwünschte Konkurrenzsituation zum Zentrum zu erreichen
- bei reinen Wohnbauten gelten Höhenmasse, Grenzabstände und
Einpassungskriterien gemäss de Wohnzone W2
- Spezialbestimmung zur Erhaltung des parkartigen Baumbestandes an
der Boniswilerstrasse bei Ergänzungs- und Neubauten
10 Gewerbezone - Wohnungen nur noch für betrieblich an den Standort gebundenes
Personal zulässig mit klar begrenztem Flächenmass
- Verkaufsflächen auf 500 m 2 Nettoladenfläche begrenzt, damit „normale“
gewerbliche Nutzung weiterhin im Vordergrund steht
- Grünflächenziffer neu aufgenommen mit qualitativen Anforderungen
und Möglichkeit, Dachbegrünung anzurechnen
12 Spezialzone Brestenberg
SB
13 Spezialzone Eichberg
SE
14 Spezialzone Musterplatz
SM
- Nutzungen etwas allgemeiner formuliert, um eine zweckmässiges
betriebliches Konzept zu ermöglichen
- westlich Brestenbergstrasse max. eine Wohnung und östlich davon
nur Studios für Angestellte und den Betriebsinhaber zugelassen
- Nutzungen etwas allgemeiner formuliert, abgestimmt auf bestehendes
betriebliches Konzept
- Wohnungen für Angestellte und den Betriebsinhaber zugelassen
- neu geschaffene Zone für kynologischen Verein anstelle der bisherigen
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
- zugelassen sind höchstens Kleinbauten
ARCOPLAN Ennetbaden 20

§§ Thema Erläuterungen
15/ Landwirtschaftszone
- an kantonale Muster-BNO angepasst
16
LWZ
18 Naturschutzzone
Wald
- Gemäss Richtplan und WNI neu formuliert
- Eichenwaldreservat Schlattwald aufgenommen
19 Landschaftsschutzzone
- an kantonale Muster-BNO angepasst
20 Hochstammbäume - Grundlage für Reglement, welches der Gemeinderat gestützt auf ein
Förderprogramm erlässt
22 Hochwasserschutz - neue Bestimmung zu den Hochwassergefahrenzonen sowie zu den
Gebieten mit Restgefährdung
23 Naturobjekte - gestützt auf die aktualisierten Objekte in tabellarischer Form zusammengefasst
24 Substanz- / Volumenschutz
- neu aufgenommen gestützt auf die Schutzobjekte im Bauzonenplan
und gemäss Muster-BNO
Ausnützungsziffer - Räume in Dach- und Attikageschosse werden angerechnet
26 AZ-Zuschläge - für unbeheizte Wintergäten präzisiert (max. 5% der BGF und höchstens
20m 2 pro Wohneinheit).
- neu Ausnützungszuschlag für behindertengerechtes Bauen
28 Abstand gegenüber
Kulturland
- gilt neu für diejenigen Parzellen, die am Bauzonenrand keine Grenze
gegenüber dem Kulturland aufweisen
Mehrlängenzuschlag
- aufgehoben
30 Abgrabungen - neu aufgenommene Bestimmung, da keine Vollgeschosszahl festgelegt
ist und sich Abgrabungen im kantonalen Recht nur auf die Untergeschosse
beziehen
31 Arealüberbauungen
- minimal erforderliche Fläche für Arealüberbauungen angepasst
- Flexibilisierung des Ausnutzungsbonus (10% bis 15%)
- Abweichung von der Regelbauweise durch Anhebung Gebäudehöhe
möglich, jedoch nicht zusätzlich mit darüber liegendem Attika- oder
Dachgeschoss
33 Energiesparmassnahmen
- neue Bestimmung zu energiespezifischen Zielsetzungen
- Hinweis auf konzeptionellen Einbezug in der Planung
39 Anordnung der
Abstellplätze
- qualitative Vorgaben bezüglich Anordnung, Gestaltung, Bepflanzung,
Wasserdurchlässigkeit sowie Hinweis auf VSS-Norm
40 Veloabstellplätze - neu sind mindestens 50% der erforderlichen Veloabstellplätze oberirdisch,
überdeckt und der Nähe der Hauseingänge anzuordnen
41 Spielplätze - neben Kinderspielplätzen auch als gemeinschaftlich nutzbare Flächen
gestaltbar
- Gemeinschaftsräume neu auch als gedeckter, witterungsgeschützter
Spielbereich im Freien konzipierbar
43 Ortsbildschutz
Kern-/Dorfzone
- Hinweise auf „erhöhte“ Einpassungsbestimmungen in Zonenvorschriften
- Möglichkeit für unentgeltliche Erstberatung und Hinweis, Baugesuche
frühzeitig als Voranfragen einzureichen
45 Dachgestaltung - insbesondere an landschaftlich exponierten Lagen sorgfältige Dachgestaltung
gefordert
- neue Bestimmung zur zweckmässigen Integration von Dachaufbauten
und Dachflächenfenstern
- Begrünung der Flachdächer und Pultdächer bis 10° Neigung und
10m 2 Fläche
46 Aussenraumgestaltung
- wesentlich klarere Anforderungen zur Terraingestaltung aufgenommen
- konkrete Massvorgaben für Stützmauern und Aufschüttungen
- Inhalt des einzureichenden Umgebungsplanes deutlich präzisiert
- standortheimische Bepflanzung entlang der Siedlungsränder, ansonsten
mehrheitlich solche Bepflanzung verlangt
50 Sexsalons und dgl. - neue Bestimmungen aufgenommen, um übermässige Immissionen
zu vermeiden
54 Aufhebung bisherigen
Rechts
- alle bisher rechtskräftigen Pläne und Bestimmungen aufgehoben
ARCOPLAN Ennetbaden 21

6. Stand der Planung
6.1 Kantonale Vorprüfung / Regionale Abstimmung
Das kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, hat
am 28. September 2009 zur Nutzungsplanung vorläufig Stellung genommen. Zur Bereinigung
und Klärung offener Frage fand am 17. Dezember 2009 eine Besprechung zwischen
Vertretern der Gemeinde und des Kantons statt. Die wichtigsten Ergebnisse der
kantonalen Vorprüfung präsentieren sich zusammengefasst wie folgt:
Bauzonenplan / Kulturlandplan / BNO
- Präzisierungen
. Vermassungen im Bereich des Bauzonenperimeters vorgenommen, um nachvollziehbare Zonengrenzen
zu erhalten.
. Verkaufsnutzungen in Wohn- und Gewerbezone WG2 (§ 9 BNO) sowie in Gewerbezone G
(§ 10 BNO) entsprechend der raumplanerischen Ziele begrenzt.
- Sondernutzungsplanungspflicht: Aufhebung SNP-Pflicht erfolgte, da Erschliessungspläne oder
öffentl.-rechtliche Verträge vorhanden sind und / oder die Erschliessung realisiert wurde.
- Lärm: Für Einzonungsfläche Weingartenstrasse ergänzen, dass Anforderungen des Lärmschutzes
erfüllt sind; ruhige Lage mit einem Abstand von rund 300 m zur Egliswilerstrasse; Einhaltung
Planungswerte gemäss Lärmschutzverordnung.
- Waldausscheidung im Kulturland: Gemäss Hinweisen der Abteilung Wald vorgenommen.
- Deponie Fadhag: Kantonaler Hinweis; „Hier befand sich bisher eine Deponie (Grüngut?), Kulturlandplan
bezeichnet keine Deponiefläche mehr. Aufzeigen, was mit dieser Deponie geschieht
und geeigneter Zone zuweisen.“ War im bisherigen Kulturlandplan dem „übrigen Gebiet“
zugeteilt. Eine solche Zone gibt es nach heutiger Praxis nicht mehr. Gründeponie wurde Ende
2009 geschlossen. Sie wird entsprechend der Landwirtschaftszone zugewiesen mit überlagerter
Landschaftsschutzzone.
- Eichenwaldreservat Schlattwald im Kulturlandplan bezeichnet.
- Verdichtung und Siedlungserneuerung: § 4 Abs. 3 BNO ergänzt, dass der Gemeinde bei Bedarf
entsprechende Konzepte erstellt.
- WG2:
. Bestehende Landwirtschaft als zonenkonform aufgenommen (§ 9 Abs. 1 BNO).
. Ergänzt, dass neben reiner Wohnnutzung auch bis 25% Gewerbeanteil die Grundmasse und
Einpassungsbestimmungen der W2 gelten (§ 9 Abs. 3 BNO).
- Spezialzone Brestenberg: Wohnnutzungen präzisiert, indem sie für die Bereiche westlich und
östlich der Brestenbergstrasse unterschiedliche geregelt werden (§ 12 Abs. 1 BNO).
- Spezialzone Eichberg: Anstelle „Gärtnereibetrieb“ die Begriffe bodenabhängige und bodenunabhängige
Pflanzenproduktion“ verwendet (§ 13 Abs. 1 BNO).
- Spezialzone Musterplatz: Bauliche Möglichkeiten auf Kleinbauten begrenzt (§ 14 Abs. 2 BNO).
- Naturschutzzonen: Ausdrücklich erwähnt, dass Massnahmen zur Erhaltung und Förderung der
Naturwerte und zur Optimierung des Schutzzieles bewilligt werden können (§ 17 Abs. 3 BNO).
- Landschaftsschutzzone: Besitzstand für bestehende landwirtschaftliche Siedlung zum Ausdruck
gebracht (§ 19 Abs. 3 BNO).
- Hochstammbäume: Grundlage für Reglement in separatem Paragraph geschaffen, das der
Gemeinderat gestützt auf ein Förderprogramm Hochstammbäume erlasst (§ 20 BNO).
- Hochwasserschutz: Integration in Bauzonenplan / BNO (§ 22 BNO) vorgenommen gestützt auf
die Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach.
Pendenzen
- Ermittlung Siedlungsflächenveränderung: Flächen rechtskräftiger Bauzonenplan gestützt auf
amtliche Vermessung (ohne Arrondierung) den Flächen des künftigen Bauzonenplanes (vorhanden)
gegenüber stellen.
- Volumenschutzobjekte: Kriterien im Planungsbericht pro Objekt präzisieren betreffend der
volumetrischen Wirkung im Strassenraum und der verkehrstechnischen Aspekte.
- Waldgrenzenplan: Die formelle Durchführung der Waldfeststellung im Bereich der neu eingezonten
Flächen wird vor der öffentlichen Auflage beim zuständigen Kreisforstamt veranlasst.
- Verschiedene Präzisierungen im Planungsbericht; Definition „untergeordnetes Mass“ gewerblicher
Nutzungen und Dienstleistungen in Wohnzonen
Die Nutzungsplanung Seengen wurde am 9. September 2009 dem Vorstand des Regionalplanungsverbandes
Lenzbug - Seetal vorgestellt. Im dazu gehörigen Protokoll wurde
die Planung aus regionaler Sicht als in Ordnung abgehandelt.
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