Bau- und Nutzungsordnung - Seengen

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Kernzone K 3 Die „Werte in Klammern“ gelten bei Neubauten als Richtwert. Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. 4 Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene wie auch die geschlossene Bauweise zulässig. § 8 1 Die Kernzone K ist charakterisiert durch die vorhandenen Wohnbauten, Landwirtschafts- und Handwerksbetriebe, Läden, Restaurants und andere Dienstleistungsbetriebe. 2 Gestattet sind offene und geschlossene Bauweise sowie Grenzbau, sofern sich die Beteiligten gegenseitig ein Grenzbaurecht durch Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages gewähren. Grenz- und Gebäudeabstände, Geschosszahlen, Gebäude- und Fristhöhen, Kinderspielplätze werden durch den Gemeinderat von Fall zu Fall festgelegt mit dem Ziel, den Ortsbildcharakter zu wahren und Bauten unter Denkmalschutz zu schonen. 3 Im Umfang der bestehenden Bauten und unter Einhaltung der vorhandenen First- und Gebäudehöhen darf ungeachtet der Grenz- und Gebäudeabstände und Geschosszahlen umgebaut und erneuert werden, sofern die vorhandenen Baukörper den Anforderungen des Ortsbildschutzes genügen. 4 Von den Richtwerten in § 7 darf bei Neubauten nur im Interesse des Ortsbildschutzes, der Ortskerngestaltung und dem Ausbau bestehender Gewerbebetriebe abgewichen werden. Das Eingliederungsgebot umfasst Stellung, Staffelung, Kubus, Dachform und -neigung, Fassadengliederung, Material- und Farbwahl sowie Gestaltung der Vorplätze und Bepflanzung. Die Neigung der Dächer hat 30° bis 45° zu betragen; Flachdächer sind nur auf eingeschossigen Klein- und Anbauten, Garagen und Carports sowie gedeckten Aussensitzplätzen gestattet. 5 In der Zone K sind Fassadenrenovationen bewilligungspflichtig. 6 Abbrüche von ortsbildbestimmenden Bauten sind nur bei Vorliegen eines genehmigten Neubauprojektes gestattet. 7 Für Bauten in der Kernzone stehen die kommunalen Behörden dem Bauherrn schon vor der Projektbearbeitung als Berater zur Verfügung. Sie stützen sich dabei auf die Ortskernplanung, das entsprechende Reglement und die Sonderbauvorschriften. Handelt es sich um Bauten und Anlagen in der Umgebung denkmalgeschützter Bauten, ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit der kant. Denkmalpflege anzustreben. Zu Baugesuchen in der Zone K kann der Gemeinderat ein neutrales Fachgutachten betreffend Einpassung (Ortsbildschutz) einholen. Kernzone K, Kernzone Oberdorf KO, Dorfzone D 3 Die „Werte in Klammern“ gelten bei Neubauten als Richtwert. Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird. In der Kernzone K, der Kernzone Oberdorf KO und der Dorfzone D darf der höhere Richtwert der Ausnützungsziffer gemäss Abs. 1 nur beansprucht werden, wenn 50% der Gebäudegrundfläche im Erdgeschoss als öffentlich zugängliche, publikumsorientierte oder gewerbliche Nutzungen realisiert werden. Bei reinen Wohnnutzungen gilt der untere Richtwert. Eine über diesen hinaus gehende Ausnutzung kann nur für Dienstleistungen und für gewerbliche Nutzungen beansprucht werden. 4 In der Kernzone K und in der Kernzone Oberdorf KO ist bei einer Ausnützungsziffer von 0.65 oder höher ein Fachgutachten nötig, in dem die Einhaltung der qualitativen Anforderungen gemäss § 7 Abs. 3 BNO ausgewiesen wird. Das Fachgutachten ist mit dem Baugesuch aufzulegen. 5 Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene wie auch die geschlossene Bauweise zulässig. 6 In den Zonen K, KO, D und WG2 dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4.5 m aufweisen. Dadurch erhöhen sich die Gebäudehöhen gemäss Abs. 1 um 1.5 m. 7 In der Zone WG3 dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen. Dadurch erhöhen sich die Gebäudehöhen gemäss Abs. 1 um 1 m. 8 In den im Bauzonenplan mit Punktraster dargestellten Flächen der Zone OeB gilt die Empfindlichkeitsstufe III. 9 Für bestehende, rechtmässig erstellte Bauten gilt die Besitzstandsgarantie gemäss § 68 BauG. Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Bau- und Nutzungsordnung rechtmässig realisierte Ausnützung wird ungeachtet der Nutzungsart garantiert, sofern kein Widerspruch zum vorgenannten § 68 BauG entsteht. § 7 1 In der Kernzone K soll das bestehende Dorfzentrum erhalten und weiter entwickelt werden. Angestrebt wird eine attraktive, lebendige Nutzungsmischung mit einem angemessenen Anteil publikumsorientierter Nutzungen wie Läden, Restaurants und Dienstleistungen. Die Kernzone Oberdorf KO und die Dorfzone D dienen dem Erhalt und der zeitgemässen Weiterentwicklung der noch ablesbaren traditionellen Dorfteile. BNO Seengen vom 21. Juni 1996 / 30. November 2001 BNO Seengen, Stand Vorlage Gemeindeversammlung 5
Wohnzonen W2, W3 Wohnzone W2 Wohnzone W3 § 9 1 Die Wohnzone W2 und W3 dienen dem Wohnen. 2 Die Wohnzone W2 ist für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reiheneinfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis 4 Wohnungen bestimmt. 3 Die Mehrfamilienhauszone W3 ist für den Bau von Mehrfamilienhäusern bestimmt. § 10 2 Zulässig sind Wohnungen, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie bestehende Landwirtschaftsbetriebe. Verkaufsgeschäfte bis 500 m 2 Nettoladenfläche sind zulässig. In den braun umrandeten Bereichen sind je Standort mittelgrosse Verkaufsnutzungen bis insgesamt je 3‘000 m 2 Nettoladenfläche zugelassen. 3 Neu- und Umbauten müssen zur guten Gestaltung des Ortskerns und der traditionellen Dorfteile beitragen und sich bezüglich Stellung, kubischer Gestaltung, Gebäudevolumen, Gliederung der Fassaden, Dachform und -neigung, Materialien, Farbgebung, Platz-, Strassenund Aussenraumgestaltung so in ihre Umgebung eingliedern, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Wo ortsbaulich erwünscht, sollen durch Zusammenbau gut gestaltete, attraktive Freiräume (Innenhöfe, Plätze, Fussgängerbereiche etc.) geschaffen werden. Im übrigen gilt § 43 BNO. Landhauszone W1 Ghei aufgelockert W1 1 Die Landhauszone W1 Ghei ist für freistehende Einfamilienhäuser bestimmt. Eine Einliegerwohnung ist gestattet. Die Bruttogeschossfläche (BGF) darf maximal 2 / 3 der Hauptwohnung betragen, höchstens jedoch 100 m 2 . 2 Um die Bebauung möglichst gut in die Landschaft einzugliedern, gelten folgende Grundsätze: - Die Baukörper und Hauptdachfirste sind parallel zum Hang anzuordnen und mit einem Steildach von talseitig 25° bis 30° Neigung zu versehen. Der Hauptdachfirst muss von der bergseitigen Hauptfassade einen minimalen Abstand von 3 m einhalten. Dachdurchbrüche von mehr als 5 m 2 sind in der talseitigen Dachfläche nicht gestattet. - Materialwahl und Farbgebung unterstehen der Genehmigung durch den Gemeinderat. - Dachmaterial und -farbe: Die Dächer sind mit dunklem Bedachungsmaterial einzudecken. - Fassaden: Aufdringliche und grelle Farben sind zu vermeiden. 3 Die Gestaltung von Bauten und Anlagen (Gärten, Zugangswege und Treppen, Vorplätze u. dergl.) hat dem natürlichen Terrainverlauf zu folgen. Notwendige Veränderungen des bestehenden Terrains sind schonend vorzunehmen. Die maximale Höhe von Stützmauern beträgt 1.50 m. Elementmauern sind nicht gestattet. Stützmauern und Böschungen sind mit standortgerechten Pflanzen in die Landschaft einzubinden. - Einfriedigungen: Sofern zwischen den einzelnen Parzellen und gegenüber Strassen Einfriedigungen erstellt werden, sind diese durch lebende Hecken oder Sträucher zu unterbrechen bzw. abzudecken. Mauern als Einfriedigungen sind nicht gestattet. - Berater: Für die mit den Gartenanlagen zusammenhängenden Fragen der Landschaftsgestaltung kann der Gemeinderat einen Berater beiziehen, der auch den Bauherren zur Verfügung steht. Die Kosten sind von den Verursachern zu tragen. Wohnzonen W1 / W2 / W3 Wohnzone W1 Wohnzone W2 bisherige Absätze 5 bis 7 in § 43 BNO geregelt § 8 1 Die Wohnzonen W1, W2 und W3 dienen dem Wohnen. Nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen sind in untergeordnetem Masse zugelassen. 2 Bauten, Aussenanlagen und Terrainveränderungen sind besonders gut in die landschaftliche Umgebung und die Topografie einzupassen. Diesbezüglich gelten die in § 45 und § 46 BNO formulierten Anforderungen. 3 Die Wohnzone W1 ist für freistehende Einfamilienhäuser bestimmt. Der Einbau einer zusätzlichen Wohnung ist gestattet. Deren Bruttogeschossfläche BGF darf 2/3 der Hauptwohnung betragen, höchstens jedoch 100 m 2 . Nicht störende Gewerbe und Dienstleistungen sind nur im Ausmass der erwähnten zusätzlichen Wohnung zugelassen (jedoch keine Kumulierung mit zusätzlicher Wohnung). 4 Die Wohnzone W2 ist für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reiheneinfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis maximal 4 Wohnungen bestimmt. Zusätzlich gelten folgende Bestimmungen: - Terrassierte Bauten dürfen innerhalb einer zusammenhängenden Baueinheit höchstens 3 Wohneinheiten aufweisen. Sie sind der Hangneigung folgend ins Terrain einzupassen und müssen den natürlichen Hangverlauf weiterhin erkennbar lassen. - Für Bauten mit Flachdach beträgt die max. Gebäudehöhe 8.8 m, sofern nicht zusätzlich ein darüber liegendes Attika- oder Dachgeschoss erstellt wird. Zusätzliche Sockelgeschosse im Untergeschoss müssen sich deutlich von der Hauptfassade absetzen mit einem Gebäudevorsprung von mindestens 3 m. Eine Kumulation der Gebäudehöhen mit dem Höhenbonus für Arealüberbauungen ist nicht zulässig. BNO Seengen vom 21. Juni 1996 / 30. November 2001 BNO Seengen, Stand Vorlage Gemeindeversammlung 6
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