Planungsbericht mit Anhängen - Seengen

Gemeinde Seengen
Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV
zur Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland
Stand 8. Januar 2013
Kantonales Genehmigungsverfahren
ARCOPLAN Lüscher Pfister Keller Zantop Limmatauweg 9 5408 Ennetbaden

Inhaltsverzeichnis
1. Vorbemerkungen
1.1 Zweck des Berichtes 1
1.2 Auftrag 1
1.3 Adressat 1
2. Ausgangslage
2.1 Revisionsbedarf 1
2.2 Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung 2
3. Organisation und Ablauf der Planung
3.1 Nutzungsplanungskommission 3
3.2 Externer Planungsauftrag 3
3.3 Zusammenarbeit, Koordination 3
3.4 Ablauf der Planung 4
3.5 Konzept Mitwirkung 4
4. Grundlagen
4.1 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen 5
4.2 Statistische Grundlagendaten 6
4.3 Zielvorstellungen 8
4.4 Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren 8
4.5 Grundmasse der BNO 8
4.6 Konzept Siedlung 9
5. Nutzungsplan
5.1 Aufbau der allgemeinen Nutzungsplanung 10
5.2 Inhalt Bauzonenplan und Kulturlandplan 10
5.3 Erläuterungen zu den wichtigsten Themenbereichen 11
5.4 Abgrenzung Baugebiet / Kulturland 12
5.5 interne Bauzonenaufteilung 14
5.6 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser 16
5.7 Kulturlandplan 17
5.8 Bau- und Nutzungsordnung 20
6. Ergebnisse der Planung
6.1 Kantonale Vorprüfung 22
6.2 Mitwirkungsverfahren 23
6.3 Einwendungsverfahren 23
7. Fazit und Zusammenfassung 24
Anhänge
I Zielvorstellungen
II Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren
III Analyse Grundmasse der BNO
IV Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege / Erhebung Gebäude
mit Volumenschutz
V Förderprogramm Hochstammbäume
VI Siedlungsflächenveränderung

1. Vorbemerkungen
1.1 Zweck des Berichtes
Der vorliegende Bericht gibt einen Überblick über die Nutzungsplanung Siedlung und
Kulturland in der Gemeinde Seengen. Er zeigt auf, wie die Planung aufgebaut wurde und
enthält eine Zusammenfassung der wichtigsten getroffenen Entscheide. Damit wird angestrebt,
Transparenz in den Planungsprozess zu bringen.
Der Bericht zur Nutzungsplanung dient als Arbeitsunterlage für das öffentlich-rechtliche
Verfahren der Nutzungsplanung (Vorprüfung, Mitwirkung, Einwendungsverfahren, Beschluss
Gemeindeversammlung, kantonale Genehmigung). Im Hinblick auf spätere Revisionen
und Anpassungen ist er ein Dokument über die gegenwärtige Problemsituation
und die Möglichkeiten und Grenzen der aktuellen Raumplanung.
1.2 Auftrag
In der Raumplanungsverordnung (RPV) des Bundes vom 28. Juni 2000
(Stand:°1.°September°2007) wird verlangt:
Art. 47 RPV
1 Die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, erstattet der kantonalen Genehmigungsbehörde
(Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung
(Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne
und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und
wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung,
Rechnung tragen.
2 Insbesondere legt sie dar, welche Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet bestehen
und wie diese Reserven haushälterisch genutzt werden sollen.
1.3 Adressat
Dieser Bericht richtet sich an die kommunalen und kantonalen Behörden, die zuständigen
Verwaltungsstellen, an die Kommissionen der Gemeinde, die raumwirksame Tätigkeiten
ausüben sowie an die Bevölkerung im Rahmen der Mitwirkung.
Nach Abschluss der Mitwirkung und der öffentlichen Auflage dient er als Grundlage für
das Rechtsetzungsverfahren und den Vollzug.
2. Ausgangslage
2.1. Revisionsbedarf
Mit der Revision der Nutzungsplanung Siedlung wird beabsichtigt, im Sinne einer „rollenden“
Planung die Voraussetzungen für eine qualitative und kontinuierliche Entwicklung
zu schaffen und gleichzeitig die aktuellen Bedürfnisse der Gemeinde in die Planung zu
integrieren. Die wichtigsten Themen sind:
- Entwicklung Zentrumsgebiet, qualitative Aspekte und Nutzungsdurchmischung
- massvollere bauliche Verdichtung in Zusammenhang mit einer sorgfältigeren Integration
der Bauten ins Siedlungs- und Landschaftsbild
- klarere Vorgaben zur Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet
- Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach
- Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege (Gebäude mit Substanzschutz)
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- den aktuellen Zielen angepasste Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung
- Behandlung diverser Um- und Einzonungsbegehren.
Die Revision der Nutzungsplanung Kulturland beinhaltet im Wesentlichen
- die Anpassung auf die aktuellen übergeordneten Vorgaben (BauG, ABauV, kantonaler
Richtplan)
- die Überprüfung und Aktualisierung der Schutzzonen und -objekte.
Mit der gleichzeitigen Durchführung der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland werden
Rechtsunsicherheiten im Bereich des äusseren Bauzonenperimeters vermieden.
Der Verkehrsrichtplan sowie der Massnahmenplan zur Hebung der Verkehrssicherheit
wurde in einem separaten Planungsablauf vom Büro Schilling + Partner, Verkehrsingenieure,
5001 Aarau, erarbeitet. Er wurde parallel mit den Unterlagen der Nutzungsplanung
zur kantonalen Vorprüfung eingereicht.
2.2 Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung
Letzte Gesamtrevision der Nutzungsplanung
Beschluss Gemeindeversammlung
Genehmigung
Kanton
Bauzonenplan 1:2'500 / Kulturlandplan 1:5'000 19.09.1991 30.11.1993
Spätere Teilrevisionen
Bau- und Nutzungsordnung BNO (Anpassung
an kant. BauG / ABauV, basierend auf M-BNO)
Beschluss Gemeindeversammlung
Genehmigung
Kanton
21.06.1996 17.12.1996
Änderung Bauzonenplan Schwerzimatten 09.06.1995 19.12.1995
Änderung Bauzonen- und Kulturlandplan
„2001“
30.11.2001 26.06.2002
Bau- und Nutzungsordnung BNO „2001“ 30.11.2001 26.06.2002
Änderung Bauzonenplan Schwerzistrasse 28.11.2003 31.03.2004
Änderung Bauzonenplan und Kulturlandplan
Musterplatz
Änderungen Kulturlandplan
Umsetzung Landschaften von kant. Bed.
11.06.2004 10.11.2004
03.06.2005 31.08.2005
Für diese Gesamtrevision der Nutzungsplanung ist von der rechtskräftigen Nutzungsplanung
sowie den obengenannten Ergänzungen im Rahmen der späteren Teilrevision auszugehen.
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3. Organisation und Ablauf der Planung
3.1 Nutzungsplanungskommission
Für die Begleitung und Bearbeitung der Nutzungsplanung setzte der Gemeinderat eine
Nutzungsplanungskommission mit 8 stimmberechtigten Mitgliedern ein:
Gianni Asquini Gemeinderat Vorsitz, RV Bauwesen
Nelli Ulmi
Gemeindeammann
Hans Schlatter Gemeindeschreiber Protokoll, mit beratender Funktion
Philipp Rüber Bauverwalter mit beratender Funktion
Vital Köchli Bauverwalter (ab Mai 2008) mit beratender Funktion
Werner Bruder
Landwirt
Ueli Fischer
FDP-Ortspartei
Josef Heggli
SVP-Ortspartei
Erich Leuthold
Architekt, Landschaftsschutzverband
Yves Siegrist
Architekt, SP-Ortspartei
Fritz Stadler
Architekt, Gewerbeverein
Paul Keller Externer Projektbeauftragter Raumplaner, ohne Stimmrecht
3.2 Externer Planungsauftrag
Die fachliche Beratung und die Planungsarbeiten wurden dem Büro ARCOPLAN in Ennetbaden
übertragen. Die Projektleitung wird von P. Keller, Siedlungsplaner HTL / Raumplaner
FSU Reg. A wahrgenommen. Für die Sachbearbeitung und die Aufnahme der Naturobjekte
wurde er unterstützt von Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt FH BSLA.
3.3 Zusammenarbeit, Koordination
In der Nutzungsplanungskommission sind zwei Mitglieder des Gemeinderates sowie der
Gemeindeschreiber und der Bauverwalter vertreten. Damit wird die Koordination und die
Information zwischen der Kommission und dem Gemeinderat gewährleistet. Damit die
Planungsarbeiten kontinuierlich abgewickelt werden konnten, wurden Grundsatzentscheide,
wie die Verabschiedung der Zielvorstellungen, durch den Gemeinderat getroffen.
Um die Festlegungen der Nutzungsplanung überprüfen zu können, wurden die Masse
der BNO anhand von konkreten Beispielen in der Gemeinde untersucht. Zudem wurden
die baulichen und umgebungsgestalterischen Qualitäten anhand einzelner Baugesuche
diskutiert. Damit wird sicher gestellt, dass die Anwendung durch die Bauverwaltung in der
Praxis im Sinne der Kommission erfolgen kann.
Zur Abstimmung der Bereiche Siedlung und Verkehr fanden verschiedene Besprechungen
der Projektverantwortlichen statt, so dass die Nutzungsplanung und der Verkehrsrichtplan
/ Massnahmenplan untereinander koordiniert sind. Die Inhalte des Verkehrsrichtplanes
/ Massnahmenplanes wurden der Nutzungsplanungskommission in der Entwurfsphase
vorgestellt.
3.4 Ablauf der Planung
Vorbereitung
Kreditbeschluss Gemeindeversammlung 24. Nov. 2006
Auftragserteilung 15. Mai 2007
Konstitution Arbeitsgruppe (1. Sitzung) 2. Juli 2007
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Wichtigste Grundlagen
Erarbeitung Zielvorstellungen Juli - Okt. 2007
Kurzanalyse Planungsinstrumente Okt. 2007
Charakter / Handlungsbedarf in den Quartieren Nov. / Dez. 2007
Untersuchung Grundmasse BNO Dez. 2007
Ortsbildgestaltung / Kurzinventar Denkmalpflege April 2008
Um- und Einzonungsbegehren Juli 2008
Planungsinstrumente
Bauzonenplan (1. Entwurf) Jan. / Februar 2008
Bau- und Nutzungsordnung BNO (1. Lesung) ab Aug. 2008
Kulturlandplanung (Grundlagenplan) Okt. / Nov. 2008
Mitwirkung
1. öffentliche Informationsveranstaltung 2. Dez. 2008
Vertiefung Planungsinstrumente
Bereinigung Planungsinstrumente Bauzonenplan / BNO Jan. - April 2009
Detailberatung Kulturlandplan März / April 2009
Vorlage an Gemeinderat (Verabschiedung für Vorprüfung) Mai 2009
Vorprüfung / Mitwirkung
Provisorische kantonale Vorprüfung Juni - Sept. 2009
Information Landwirte; Kulturlandplan und Hochstammbäume 2. Juni 2009
Bereinigung Vorprüfung Okt. 2009 Jan. 2010
2. öffentliche Informationsveranstaltung 23. Februar 2010
Öffentliches Mitwirkungsverfahren 22. Febr. - 22. März 2010
Behandlung der Mitwirkungseingaben April bis August 2010
Mitwirkungsbericht 21. September 2010
Abschliessende Vorprüfung Okt. / Nov. 2010
Bereinigung Vorprüfung Dez. 2010 bis Februar 2011
Abschliessender Vorprüfungsbericht 8. Juni 2011 / 24. Febr. 2012
Rechtssetzung
Einwendungsverfahren, öffentliche Auflage (30 Tage) 21. April bis 21. Mai 2012
Einigungsverhandlungen / Einwendungsbereinigung Juni bis August 2012
Beschluss Gemeindeversammlung 23. November 2012
Genehmigung Kanton Winter 2012 / 2013
3.5 Konzept Mitwirkung
Der Ablauf der Nutzungsplanung (vgl. 3.4 Ablauf der Planung) wird "offen" gestaltet, damit
die Bevölkerung über die wichtigsten Schritte der Planung orientiert ist.
Bereits am 2. Dezember 2008 wurde eine erste öffentliche Informationsveranstaltung
durchgeführt, wobei über die Zielvorstellungen der Nutzungsplanung und die ersten Entwürfe
des Bauzonenplanes sowie der Zonenbestimmungen orientiert wurde. Am 2. Juni
2009 wurden die Landwirte separat über die Nutzungsplanung Kulturland sowie über das
vom Gemeinderat initiierte Förderprogramm Hochstammbäume informiert.
In der Tagespresse wurde über die wichtigsten Schritte der Nutzungsplanung ein breiter
Bevölkerungskreis informiert (z.B. über die Zielvorstellungen, Bericht zur öffentlichen Informationsveranstaltung).
Vor der abschliessenden Vorprüfung wurde das offizielle Mitwirkungsverfahren nach
§ 3 BauG durchgeführt. Zu Beginn der Mitwirkungsauflage fand am 23. Februar 2010
eine zweite öffentliche Informationsveranstaltung statt. Die Ergebnisse des Mitwirkungsverfahrens
werden vom Gemeinderat in einem Bericht zusammengestellt.
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Die Nachbargemeinden werden im Rahmen der Mitwirkung zur Stellungnahme eingeladen.
Mit den Grundeigentümern werden Gespräche geführt, wenn sie von Planungsmassnahmen
besonders betroffen sind oder ihre Mitwirkung zur Umsetzung nötig ist.
4. Grundlagen
4.1 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen
Die Nutzungsplanung Seengen basiert im Wesentlichen auf den nachstehenden Grundlagen.
Im Bericht wird unter den entsprechenden Punkten dargestellt, wie sie in die Planung
aufgenommen wurden. Im Grundlagenplan 1:5'000 sind die wichtigsten Grundlagen
dargestellt.
- Kantonale Grundlagen zur Nutzungsplanung Siedlung / Kulturland des Departements
BVU, Abt. Raumentwicklung
- Richtplanung Kanton Aargau vom 17. Dezember 1996 / 20. September 2011: Richtplan-Gesamtkarte
1:50'000 und Richtplantext, mit folgenden wesentlichsten Vorgaben
. Landschaften von kantonaler Bedeutung
. Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Wald und im Kulturland
. Vernetzungskorridor AG R12: Seengen - Hallwil
. Gefahrenhinweiskarte Hochwasser, diverse Flächen sind als Gefahrenhinweisgebiet
Hochwasser bezeichnet
- Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach, Dezember 2010
Fliesstiefenkarten 100-jährliches Ereignis, Gefahrenkarte, Schutzdefizitkarte
- Gesamtstrategie Raumentwicklung, RaumentwicklungAARGAU, Beschluss Grosser
Rat vom 5. September 2006
. Seengen liegt im ländlichen Entwicklungsraum
. Raum um den Hallwilersee ist als Kernraum der Landschaftsentwicklung bezeichnet
- Hallwilerseeschutzdekret vom 17. Mai 1986
- Kantonale Denkmalschutzobjekte: Schloss Hallwil, Brunnen beim Pfarrhaus, Ref.
Pfarrkirche, Ref. Pfarrhaus, Gartenhäuschen beim Pfarrhaus, Schlossmühle, Herzighaus,
Haus zum „Burgturm“, Neuhaus, Schloss Brestenberg
- Kurzinventar schützenswerter Bauten der kantonalen Denkmalpflege vom Okt. 1999,
die als Gebäude mit Substanzschutz von kommunaler Bedeutung aufgenommen werden
sollen
- ISOS, Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz, Seengen ist ein Ortsbild von
regionaler Bedeutung
- Wald
. Waldfeststellung nach Waldgesetzgebung (rechtskräftige Waldgrenzenpläne)
. Waldausscheidung Kulturland (Quelle: AGIS-Daten, Abt. Wald, Stand Sept. 08)
- Archäologische Fundstellen, (Quelle: Grundlagen der Kantonsarchäologie vom
5. Juli 2006)
- Inventar historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS), Auszug Gemeinde Seengen,
Stand 10. Mai 1999
- Bachkataster der kant. Abteilung Landschaft und Gewässer vom 17. Dez. 2004, welcher
der aktuellen Situation angepasst wurde
- Eigene Analysen und Erhebungen
. Kurzanalyse bestehende Planungsinstrumente
. Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren (vgl. Anhang II)
. Analyse Grundmasse der BNO (vgl. Anhang III)
. Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege / Erhebung Gebäude mit Volumenschutz
(vgl. Anhang IV)
. Inventarisierung Natur- und Kulturobjekte, Sommer 2008
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4.2 Statistische Grundlagendaten
Erschliessungsgrad / Bauzonenreserven:
Die Bauzonen der Gemeinde Seengen sind weitgehend erschlossen. Für diejenigen Flächen,
die noch nicht baulich erschlossen sind, bestehen bereits rechtskräftige Sondernutzungsplanungen
oder öffentlich-rechtliche Verträge. Mit diesen Instrumenten ist die Erschliessung
der im rechtskräftigen Bauzonenplan mit einer Sondernutzungsplanungspflicht
belegten Flächen gesichert. Einzig an der Egliswilerstrasse im Gebiet Rain ist eine
Gestaltungsplanung nötig, um eine gesamthaft optimierte Überbauung und eine rationelle
Erschliessung zu erreichen (vgl. Plan unten).
Gebiet Rain
Situationsplan Bauzonenreserven
Quelle: Stand Erschliessung Ende 2011
Innerhalb der Bauzonen von Seengen bestehen folgende Bauzonenreserven (Basis Bauzonenplan
abschliessende Vorprüfung):
- unüberbaute Wohnzonen (W1, W2, W3): 17.38 ha
- unüberbaute Mischzonen (D, K, KO, WG2, WG3): 5.84 ha
- unüberbaute Gewerbe- und Industriezonen 0.00 ha
- unüberbaute Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen 0.74 ha
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Die Flächenzusammenstellung zeigt, dass in Seengen noch relativ grosse Bauzonenreserven
vorhanden sind. Die hohe Standortattraktivität der Gemeinde führte in den letzten
Jahren zu einer regen Bautätigkeit. So verfügte die Gemeinde z.B. noch vor 10 Jahren
über deutlich grössere Reserven von insgesamt rund 40 ha (!) unüberbauter Wohn- und
Mischzonen (vgl. Stand der Erschliessung 1999). Allein von 2005 bis 2008 wurden pro
Jahr im Schnitt 2 ha überbaut (vgl. Stand der Erschliessung 2005).
Auf Grund der vorhandenen Bauzonenreserven sind, mit Ausnahme einer bereits erschlossenen
Bautiefe an der Weingartenstrasse (0.45 ha), keine weiteren einwohnerrelevanten
Neueinzonungen vorgesehen.
Bevölkerungsentwicklung / -prognose:
Die Entwicklung in Seengen lässt sich anhand der Bevölkerungszahlen seit 1972 wie
folgt charakterisieren:
- von 1975 bis 1985 vergleichsweise geringer Anstieg von 1600 auf 1750 Einwohner
(durchschnittlich 15 Einwohner pro Jahr), trotz zwischenzeitlich leichtem Rückgang
und zeitweise stagnierender Bevölkerungsentwicklung,
- von 1985 bis 1995 Anstieg von 1750 auf 2300 Einwohner (durchschnittlich 55 Einwohner
pro Jahr), mit noch beträchtlichen Jahresschwankung von 8 bis 81 zusätzlichen
Einwohnern pro Jahr,
- von 1995 bis 2011 relativ starker und kontinuierlicher Anstieg von 2300 auf 3500 Einwohner
(durchschnittlich 74 Einwohner pro Jahr).
Grafik Bevölkerungsentwicklung 1972 bis 2011, Quelle statistisches Amt Kanton Aargau
Seengen verzeichnet am 31. Dezember 2010 3’417 Einwohner und am 30. Juni 2011
3’476 Einwohner. Die künftige Bevölkerungsentwicklung hängt ab von der Entwicklung
der Wohnbautätigkeit, der Haushaltgrösse und dem Wohnflächenbedarf (BGF / Person):
- Die kantonale Prognose rechnet mit rund 3'250 Einwohnern im Jahr 2020 (gemäss
Grundlagen Abteilung Raumentwicklung im Jahre 2006) bzw. mit rund 3’920 Einwohnern
bis im Jahr 2023 (vgl. fachliche Stellungnahme Abt. Raumentwicklung vom
28. September 2009).
- Gemäss den generellen Zielvorstellungen der Gemeinde soll die Bevölkerungszahl in
den nächsten 10 bis 15 Jahren auf max. 3'500 bis 4’000 Einwohner anwachsen (vgl.
Anhang I, Zielvorstellungen)
Die älteren Werte der kantonalen Prognose sind bereits erreicht und schon leicht überschritten.
Sie sind allein von daher deutlich zu tief. Aufgrund der voraussichtlichen Bautätigkeit
ist mit einem weiteren Anstieg der Bevölkerung zu rechnen, wodurch der Zielwert
der Gemeinde und die neuste kantonale Prognose ohne Weiteres erreicht werden dürfte.
ARCOPLAN Ennetbaden 7

Haushaltsgrössen:
Per 31. Dezember 2008 waren in Seengen 1’479 Haushaltungen vorhanden. Die durchschnittliche
Haushaltsgrösse beträgt 2.22 Personen pro Haushalt. Damit liegt Seengen
knapp unter dem kantonalen Durchschnitt von 2.26 (Quelle: statistisches Amt, Aarau).
Weitere Daten:
Der neuste Leerwohnungsbestand beträgt per 1. Juni 2011 relativ hohe 52 Leerwohnungen.
Noch per 1. Juni 2008 war mit 24 Leerwohnungen ein eher tiefer Wert zu verzeichnen,
per Ende 2006 waren gar lediglich 3 Leerwohnungen vorhanden. Der zwischenzeitliche
markante Anstieg der Leerwohnungen dürfte primär auf die Realisierung grösserer
Bauvorhaben zurück zu führen sein. Auf Grund der Standortattraktivität und der weiterhin
grossen Nachfrage dürfte sich der Leerwohnungsbestand auf einem deutlich tieferen
Niveau „einpendeln“.
Der aktuelle Steuerfuss von 84% ist äusserst attraktiv, die Steuerkraft mit rund Fr. 3’000.-
pro Einwohner im Jahr 2010 sehr hoch.
All die erwähnten Daten zeigen, dass Seengen als Wohnort nach wie vor eine sehr hohe
Standortgunst aufweist.
Entwicklung Arbeitsplatzzahl:
Die Arbeitsplatzzahl beträgt gemäss Betriebszählung im Jahre 2008 total 976 (Voll- und
Teilzeitbeschäftigte). Davon entfallen 99 auf den Sektor I, 214 auf den Sektor II und 663
auf den Sektor III. Diese Beschäftigten arbeiteten in 156 Arbeitsstätten.
4.3 Zielvorstellungen der Gemeinde
Als Basis für diese Revision der Nutzungsplanung wurden anhand konkreter Probleme
und Fragen der Gemeinde Ziele formuliert, welche die verschiedenen Bereiche der Nutzungsplanung
umfassen und die Richtung der Problemlösung aufzeigen.
Die Zielvorstellungen wurden im Oktober 2007 vom Gemeinderat verabschiedet (vgl. Anhang
I). Die Ziele dienten der Erarbeitung des Bauzonenplanes, der Kulturlandplanes
sowie der Bau- und Nutzungsordnung BNO. Die Ziele bildeten die Basis für die Koordination
der raumwirksamen Tätigkeiten der Gemeinde und dienten auch dazu, die verschiedenen
Interessen darzulegen und die nötigen Entscheide auf dem Hintergrund einer
umfassenden Interessenabwägung abzustützen. Sie waren für die Arbeiten in der Nutzungsplanungskommission
wegleitend.
Die wichtigsten Ziele wurden als Planungsgrundsätze in den Anhang der Bau- und Nutzungsordnung
BNO aufgenommen.
4.4 Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren
Um die Schwerpunkte und Aufgaben sowie die konkreten Fragen für die aktuelle Ortsplanungsrevision
ermitteln zu können, wurden die Bauzonen in 9 Analyse-Einheiten unterteilt.
Für jede Analyse-Einheit wurde dessen Charakteristik umschrieben sowie die Stärken
und Schwächen aufgelistet. Daraus konnte der Handlungsbedarf für die Nutzungsplanung
ermittelt werden (vgl. Anhang II).
4.5 Grundmasse der BNO
Anhand von 9 Beispielen wurden folgende Grundmasse der BNO untersucht: Ausnützungsziffer,
Gebäudehöhen, Firsthöhen, Grenzabstände, Gebäudelängen (vgl. Anhang
III). Damit wurde es möglich, die begrenzenden Masse der Bebauung zu ermitteln
und gestützt auf den Handlungsbedarf gemäss Abschnitt 4.4 entsprechende Masskorrekturen
vornehmen zu können.
ARCOPLAN Ennetbaden 8

4.6 Konzept Siedlung
Aus den Zielvorstellungen wurde für den Bereich Siedlung ein generelles Konzept erarbeitet
mit der Absicht, eine erste grobe Vorstellung der zukünftigen Zoneneinteilung und
der jeweiligen qualitativen Anforderungen zu erhalten.
Wichtigste Erkenntnisse aus Konzept Siedlung
Konzept Siedlung
- Für die Kernbereiche unter Einbezug der gesamten noch erkennbaren traditionellen
Dorfteile differenzierte Zonenbestimmungen vornehmen (Priorisierungen: publikumsorientierten
Nutzungen an Poststrasse und in Teilen der Unterdorfstrasse, gewerbliche
Nutzungen im Oberdorf, übrige traditionelle Dorfteile mit angepasster Dichte).
- Öffentliche Nutzungen der Schul- und Sportanlagen weiterhin auf den Bereich nördlich
der Schulstrasse konzentrieren.
- Durchmischte Nutzungen entlang der Haupteinfallsachsen vorsehen, mit Anreizen für
höhere bauliche Dichte bei gewerblichen Nutzungen.
- In reinen Wohnzonen Wohnqualität erhalten (soweit möglich Schutz vor Immissionen)
und klarere qualitative Vorgaben bezüglich Dach- und Aussenraumgestaltung formulieren,
entsprechend der ortsbaulichen und landschaftlichen Empfindlichkeit.
- Spezielle Nutzungen mit eigener Identität (Schloss Hallwil, Brestenberg) als überregionale
Anziehungspunkte erhalten.
ARCOPLAN Ennetbaden 9

5. Nutzungsplan
5.1 Aufbau der allgemeinen Nutzungsplanung
Die Nutzungsplanung besteht aus dem Bauzonenplan 1:2'500, dem Kulturlandplan
1:5'000 sowie der Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Sie ist auf die kantonalen, regionalen
und kommunalen Grundlagen abgestützt und bildet das Ergebnis der Abwägung von
Bau-, Landwirtschafts- und Schutzinteressen.
Der Bauzonenplan und der Kulturlandplan decken das ganze Gemeindegebiet ab. Sie
basieren neu auf der digitalen Plangrundlage der amtlichen Vermessung und müssen
deshalb gesamthaft neu aufgelegt werden. Beide Bereiche der Nutzungsplanung, die
Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, sind grundeigentümerverbindlich und unterliegen
dem gleichen rechtlichen Verfahren.
5.2 Inhalt Bauzonenplan und Kulturlandplan
Im Bauzonenplan und im Kulturlandplan wird zwischen Genehmigungsinhalt und Orientierungsinhalt
unterschieden.
Im Genehmigungsinhalt sind alle verbindlichen Bestimmungen, Zonen und Objekte
aufgeführt:
- Bauzonen
- Landwirtschaftszonen nach Art. 16 RPG
- Schutzzonen nach Art. 17 RPG (Trockenstandorte und Feuchtstandorte im Kultur
land / Naturschutzzonen im Wald)
- Überlagerte Schutzzonen (Landschaftsschutzzone, Uferschutzstreifen, Hochwassergefahrenzone)
- Schutzobjekte (Hecken, Einzelbäume / Baumreihen / -gruppen, Aussichtspunkte, geologische
Objekte, Gebäude mit Substanz- / Volumenschutz, Kulturobjekte).
Die Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen stellen die Grundnutzungen dar. Die überlagerten
Schutzzonen gelten zusätzlich zu den jeweiligen Grundnutzungen. Die Schutzzonen
und -objekte beschränken die Nutzungsmöglichkeiten nach den Erfordernissen des
Schutzzieles.
Im Orientierungsinhalt sind die zusätzlich nötigen Angaben dargestellt, die zum Verständnis
des Planes erforderlich sind oder in einem andern Verfahren rechtskräftig festgelegt
wurden:
- Wald (durch Forstgesetzgebung definiert)
- Gewässer / Bäche (durch eidg. Gewässerschutzgesetzgebung, Natur- und Heimatschutzgesetz,
kantonales Baugesetz, Natur- und Landschaftsschutzdekret geschützt)
- Quell- und Grundwasserschutzzonen (eidg. Gewässerschutzgesetz, entsprechende
Schutzverfügungen der Gemeinde)
- Archäologische Fundstellen (durch Dekret über den Schutz von Kulturdenkmälern
geschützt)
- Denkmalschutzobjekte (durch Denkmalschutzdekret definiert)
- Wanderwege (durch Bundesgesetz über die Fuss- und Wanderwege festgelegt)
- Inventar historischer Verkehrswege IVS, nur Objekte mit viel Substanz dargestellt
- Zonen gemäss Hallwilerseeschutzdekret (HSD); Wasserzone, Reservatszone, Sperrzone,
Spezialzone, Schutzzone.
ARCOPLAN Ennetbaden 10

5.3 Erläuterungen zu den wichtigsten Themenbereichen
Zentrums- / Dorfgebiet
Im rechtsgültigen Bauzonenplan ist der Seenger Ortskern mit einer Kernzone K zoniert.
Die Kernzone erstreckt sich entlang der Post-, Oberdorf-, Schul-, Brestenberg- und Sarmenstorferstrasse.
Teilweise (v.a. entlang der Unterdorfstrasse) stimmen die Zonenabgrenzungen
nicht mit dem eigentlichen traditionellen Dorfteil überein. Die BNO lässt eine
sehr hohe Ausnützungsziffer von 1.0 als Richtmass zu. Zudem sind die Zonenbestimmungen
v.a. auf die Bewahrung des bestehenden Charakters ausgerichtet, was sich z.B.
durch die engen Vorgaben der Dachneigung kennzeichnet.
Die Zentrumsfunktionen innerhalb dieser Bereiche sind in der bestehenden Situation sehr
unterschiedlich. Das eigentliche Zentrum mit einer attraktiven Nutzungsmischung erstreckt
sich in erster Linie entlang der Poststrasse. Die ortsbaulichen und architektonischen
Qualitäten sind relativ breit verteilt. Mit dem Bauzonenplan sollen nun folgende
Ziele angestrebt werden:
- Neben dem Erhaltungsziel soll auch eine zeitgemässe, jedoch qualitativ gute Entwicklung
zugelassen werden. So soll z.B. die Dachform bewusst offen gelassen und sich
im Rahmen konkreter Bauvorhaben aus der optimalen Einpassung ergeben.
- Die Kernzone soll primär auf den eigentlichen Zentrumsbereich entlang der Poststrasse
konzentriert werden und sich nur in einem kleinen Teilbereich bis zur Unterdorfstrasse
erstrecken, wo noch ein Potenzial für zusätzliche publikumsorientierte
Nutzungen vorhanden ist. Im Bereich Steinbrunnengasse wird sie in Teilen belassen.
In der Kernzone Oberdorf soll, neben den qualitativen Anforderungen, die gewerbliche
Nutzung mittels höheren Richtmassen für die bauliche Dichte priorisiert werden. Entsprechend
dem heutigen ortsbaulichen Kontext gelten in der Dorfzone für Wohnnutzungen
deutlich tiefere Ausnützungsziffern.
- Die Dorfzone wird anstelle der bisherigen Kernzone ausserhalb des eigentlichen Dorfzentrums
neu eingeführt sowie im Unterdorf und in den Randbereichen gegenüber
der bisherigen Kernzone ausgedehnt, um mit griffigeren qualitativen Bestimmungen
eine gestalterisch überzeugende Siedlungsentwicklung erreichen zu können.
Zur Stärkung der Zentrumsfunktion sind drei Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen
im Zentrum vorgesehen.
Ortskernplanung sowie Gebäude mit Substanzschutz / Volumenschutz
Im Bereich der Schul-, Post-, Egliswiler- und Oberdorfstrasse besteht ein kommunaler
Überbauungsplan vom 19. August 1994, welcher die Baubauung mittels Baulinien regelt
und in dem verschiedene Gebäude als erhaltenswerte Bauvolumen bezeichnet sind.
Im Rahmen dieser Revision werden gestützt auf das Kurzinventar der Denkmalpflege
verschiedene Objekte als Gebäude mit Substanzschutz bezeichnet (vgl. Anhang IV), die
einen wesentlichen Beitrag zur Erhaltung der kulturhistorischen Identität im traditionellen
Dorfteil leisten und die grundsätzlich nicht abgebrochen werden dürfen.
Zusätzlich wurden diejenigen Objekte erhoben, die für das Ortsbild von besonderem
Wert sind und in ihrem Volumen geschützt werden sollen. Als wichtigste Kriterien galt
dabei die markante volumetrische Wirkung, welche dem Strassenraum eine Qualität
verleihen, aber gleichzeitig auch keine verkehrstechnisch unerwünschte Wirkung erzielen.
Von den insgesamt 33 Objekten sind deren 11 bereits im erwähnten kommunalen
Überbauungsplan aus dem Jahre 1994 als erhaltenswerte Bauvolumen bezeichnet und
deren 7 mit sogenannten Gestaltungsbaulinien umrandet. Insgesamt werden somit noch
15 zusätzliche Gebäude unter Volumenschutz gestellt (vgl. Anhang IV).
Die Gemeinde beabsichtigt den kommunalen Überbauungsplan von 1994 in einem separaten
Verfahren zu einem späteren Zeitpunkt zu revidieren.
Massvollere bauliche Dichten und Höhen
Die rechtskräftige BNO lässt im näheren Umfeld der Kernzone, insbesondere bei Beanspruchung
der Bonusse gemäss Arealüberbauung in der Wohnzone W3, relativ grosse
Bauvolumen und Dichten zu. Auf Grund des hohen Nutzungsdruckes wirkt sich zudem
ARCOPLAN Ennetbaden 11

sehr oft auch die Nichtanrechung der Dachgeschosse bei der Ausnützungsziffer ungünstig
auf das volumetrische Erscheinungsbild aus.
In den Wohnzonen W1 und W2 führen teilweise die optisch auffälligen Hangüberbauungen
mit ihren Dachformen und erheblichen Terrainveränderungen zu einem unruhigen
Erscheinungsbild.
Massnahmen:
- Anrechnung der Dach-, Attika- und Untergeschosse in die Ausnützungsziffer
- Präzisierung der Dachgestaltung an ortsbaulich empfindlichen Lagen und am Siedlungsrand
- klarere Vorgaben zur Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet (Terraingestaltung,
Einfriedigungen, Stützmauern, Bepflanzung).
Natur im Siedlungsraum
Im rechtskräftigen Bauzonenplan sind verschiedene Objekte (Einzelbäume, Baumreihen,
Uferbestockung, Hecken) als Schutzobjekte ausgeschieden. Diese wurden an Ort und
Stelle geprüft und entsprechend der heutigen Situation aktualisiert oder teilweise ergänzt
und weiterhin als Schutzobjekte ausgeschieden. Zusätzlich werden im Bauzonenplan wie
bisher die Uferschutzstreifen bezeichnet. Neu wurden für alle Bauzonen die Anforderungen
an die Aussenraumgestaltung erheblich präzisiert. Insbesondere werden entlang der
Siedlungsränder standortheimische Gehölze verlangt und es ist klar umschrieben, welchen
Inhalt der Umgebungsplan haben muss (Art der Bepflanzung und der Beläge, der
Grünflächen). Generell sind mehrheitlich standortheimische Pflanzen zu verwenden.
5.4 Abgrenzung Baugebiet / Kulturland
Der rechtskräftige Perimeter des Bauzonenplanes, der bisher die Abgrenzung zwischen
Baugebiet und Kulturland festlegte, wurde entsprechend den neuen rechtlichen und planerischen
Erfordernissen sowie den bestehenden Nutzungen überprüft. Daraus ergaben
sich folgende Anpassungen gegenüber dem rechtskräftigen Bauzonenplan:
Vorgaben Richtplan
Das Siedlungsgebiet der Gemeinde Seengen ist im kantonalen Richtplan festgesetzt.
Gemäss den kantonalen Grundlagen hat die Gemeinde in den Jahren 2002 sowie 2004
insgesamt 0.84 ha neue Bauzonen ausgeschieden. Sie verfügt jetzt noch über eine ohne
Richtplanverfahren einzonbare Fläche von 2.86 ha.
Die vorgesehenen Einzonungen erfordern eine Anpassung des Richtplanes. Diese können
jedoch ohne das Verfahren der Richtplananpassung im Rahmen einer Fortschreibung
festgesetzt werden, weil sie den nachfolgenden Kriterien entsprechen (Richtplanabschnitt
S 1.2, Beschluss 1.4):
4.1a: Neueinzonung von höchstens 1 ha pro zusammenhängender Fläche, weniger als
3.7 ha (für Seengen massgebender Grenzwert) oder von weniger als 3 %, höchstens
aber 5 ha, pro 10 Jahre
4.1b: Einzonung von weitgehend überbautem Gebiet (Art. 15 lit. a RPG)
Übersicht der richtplanrelevanten Einzonungen (Kriterium 1.4a)
Weingartenstrasse: Einzonung einer Bautiefe in die Wohnzone W1
Steinis: Einzonung in Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen
TOTAL
Fläche
0.46 ha
0.60 ha
1.06 ha
Bei einer weiteren „Einzonung“ am Roosweg im Umfang von rund 0.36 ha handelt es
sich um einen ehemaligen Landwirtschaftsbetrieb, der nicht mehr bewirtschaftet wird. Die
Zuordnung dieser auf drei Seiten an Bauzonen grenzenden Fläche ist als Einzonung von
weitgehend überbautem Gebiet zu betrachten. Ebenso der schmale „Einzonungstreifen“
oberhalb des Roosweges mit einer Fläche von insgesamt 0.18 ha.
ARCOPLAN Ennetbaden 12

Die Einzonungen Nr. 0 und 1a (vgl. Plan Seite 14) verlaufen entlang bestehender Strasse
am heutigen Bauzonenrand und erfordern keine zusätzlichen Erschliessungsbauwerke.
Obwohl die Gemeinde noch über genügend Bauzonenreserven verfügt, sind sie auf
Grund des geringen Flächenmasses sowie der ausgezeichneten Wohnlage vertretbar.
Die vorhandenen Bauzonenreserven von insgesamt rund 23.2 ha an unüberbauten
Wohn- und Mischzonen befinden sich alle innerhalb des relativ kompakten Siedlungsgebietes.
Zudem sind, mit Ausnahme des gestaltungsplanpflichtigen Areals Rain an der
Egliswilerstrasse, für alle grösseren noch unüberbauten Fläche bereits rechtskräftige
Sondernutzungsplanungen oder öffentlich-rechtliche Verträge vorhanden. Der Verkehrsrichtplan
zeigt zudem, dass nur noch einzelne Erschliessungsstrassen geplant sind (im
Gebiet Dätsch / Hinterdorf und Usserdorf). Dabei handelt es sich um Feinerschliessungen,
dessen Realisierung zu Lasten der Grundeigentümer geht.
Wie aus den Zielvorstellungen ersichtlich, ist die Gemeinde bestrebt, eine regionale Zentrumsfunktion
wahrzunehmen. Sie verfügt entsprechend über eine ausreichende Infrastruktur,
um die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung bewältigen zu können.
Im übrigen muss mit grosser Wahrscheinlichkeit auch davon ausgegangen werden, dass
ein erheblicher Anteil der vorhandenen Bauzonenreserven innerhalb des Planungshorizontes
nicht zur Verfügung stehen werden. Nach wie vor herrscht eine rege Bautätigkeit,
was auf eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum schliessen lässt. Wie die untenstehende
Tabelle zeigt, lassen die noch vorhandenen Bauzonenreserven zudem einen ausgewogenen
Wohnungsmix zu.
Bauzonen überbaut unüberbaut Total
Kernzone K 8.10 ha 0.62 ha 8.72 ha
Dorfzone D 7.85 ha 1.52 ha 9.37 ha
Kernzone Oberdorf KO 5.00 ha 0.96 ha 5.96 ha
Wohn- und Gewerbezone WG3 1.95 ha 0.00 ha 1.95 ha
Wohn- und Gewerbezone WG2 7.45 ha 2.74 ha 10.19 ha
Wohnzone W3 5.07 ha 0.26 ha 5.33 ha
Wohnzone W2 45.54 ha 14.59 ha 60.13 ha
Wohnzone W1 6.73 ha 2.53 ha 9.26 ha
Gewerbezone G 1.64 ha 0.00 ha 1.64 ha
Zone für öff. Bauten und Anlagen OeB 10.66 ha 0.74 ha 11.40 ha
Spezialzone Brestenberg SB 2.66 ha 0.00 ha 2.66 ha
Spezialzone Eichberg SE 2.00 ha 0.00 ha 2.00 ha
Spezialzone Musterplatz SM 0.40 ha 0.00 ha 0.40 ha
105.05 ha 23.96 ha 129.01 ha
Gewerbezonen: In den reinen Arbeitsplatzzonen stehen gemäss noch rechtskräftigem
Bauzonenplan keine Flächenreserven mehr zur Verfügung. Auf Grund einer Eingabe des
Gewerbevereines im Mitwirkungsverfahren wurden nochmals grundsätzliche Überlegungen
zur Schaffung einer Gewerbezone gemacht und verschiedene Standorte untersucht.
In Abwägung aller Vor- und Nachteile wurde von Seiten der Gemeinde das Gebiet Steinis
mit einer Fläche von 0.92 ha als Gewerbezone vorgeschlagen, um ortsansässigem Gewerbe
eine Entwicklungsperspektive geben zu können. Die kantonale Abteilung Raumentwicklung
hat im Vorprüfungsbericht vom 8. Juni 2011 darauf hingewiesen, dass die
Einzonung Steinis primär wegen der inselartigen Lage nicht den planungsrechtlichen
Anforderungen entspricht und deshalb keine Genehmigung in Aussicht gestellt werden
keine (Vorbehalt). Im Rahmen der öffentlichen Auflage reichte ein Grundeigentümer eine
Einwendung ein mit dem Antrag, auf die Einzonung zu verzichten, da er sein Land für
landwirtschaftliche Zwecke benötige und nicht veräussern wolle. Der Gemeinderat hiess
diese Einwendung entsprechend gut und verzichtete auf die Einzonung Steinis.
Untergeordnete Anpassungen Bauzonenperimeter
Der Bauzonenperimeter wurde in der vorliegenden Planung, mit Ausnahme der im Punkt
„Vorgaben Richtplan“ erwähnten Flächen, nicht erweitert, sondern nur geringfügig angepasst.
Diese untergeordneten Anpassungen beinhalten „Einzonungen“ von Strassen, die
ARCOPLAN Ennetbaden 13

Bauzonen erschliessen, sowie vereinzelte kleinste Anpassungen an bestehende Parzellengrenzen.
Diese sind im Anhang VI, Siedlungsflächenveränderungen, ausgewiesen.
In denjenigen Bereichen, wo keine Parzelle die Grenze gegenüber dem Kulturland bildet,
gilt neu für Gebäude ein Abstand von 4 m. Für Klein- und Anbauten ist eine Reduktion
bis auf 2 m möglich. Wegen dieser Bestimmung wurde der Bauzonenperimeter gegenüber
dem Kulturland in den Gebieten „Sprosshübel / Mülihalde“ und Schwerzi angepasst.
5.5 Interne Bauzonenaufteilung
Das bestehende Zonenregime wurde grundsätzlich belassen. Lediglich in folgenden
Punkten erfolgte eine Anpassung an die aktuellen Gegebenheiten und Ziele:
- Die bisherige Kernzone K wird unterteilt in die flächenmässig reduzierte Kernzone K
sowie in die Kernzone Oberdorf KO und die Dorfzone D.
- Die bisherige Wohnzone WG3 entfällt mit Ausnahme an der Boniswilerstrasse, da sie
andern Zonen (D, W3) zugeteilt wird.
- Im Bereich der Sportanlagen Musterplatz wird eine neu geschaffene Spezialzone
Musterplatz SM ausgeschieden.
Übersicht der wichtigsten Umzonungen
Einzonungen
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche
0 Weingartenstrasse Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.46 ha
1a Roosweg Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.36 ha
1b Roosweg Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.19 ha
2 Steinis Landwirtschaftszone Zone f. öff. Bauten OeB 0.60 ha
Umzonungen Nr. 3 bis 13 innerhalb Bauzonenperimeter
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche
3 Bündtli / Hinterdorf Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 1.60 ha
4 Hinterdorf Kernzone K Wohnzone W2 0.17 ha
5 Wygarte Landhauszone W1 Wohnzone W2 1.92 ha
6 Oberdorfstrasse Kernzone K Kernzone Oberdorf KO 5.81 ha
7 Tätschweg Wohnzone W2 Kernzone Oberdorf KO 0.12 ha
8 Stoffelgässli Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 0.41 ha
ARCOPLAN Ennetbaden 14

Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche
9 Oberer Gerbiweg Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 0.81 ha
10 Oberer Gerbiweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W2 0.34 ha
11 Schmittenweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W3 0.24 ha
12 Schmittenweg Kernzone K Wohnzone W3 0.22 ha
13 Kindergarten Zone öff. Bauten OeB Wohn-/Gewerbezone WG2 0.20 ha
Umzonungen Nr. 14 bis 22 / 25 bis 35 innerhalb Bauzonenperimeter (unten)
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche
14 Altacher Gewerbezone G Wohn-/Gewerbezone WG2 0.68 ha
15a Altweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.67 ha
15b Altweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W3 0.51 ha
16 Bösgasse Kernzone K Wohnzone W3 0.73 ha
17 Sarmenstorferstr. Kernzone K Dorfzone D 0.76 ha
18 Sarmenstorferstr. Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.78 ha
19 Sarmenstorferstr. Wohnzone W2 Dorfzone D 0.20 ha
20 Usserdorf / Neuhus Kernzone K Dorfzone D 1.73 ha
21 Seegarte Kernzone K Wohnzone W2 0.26 ha
22 Sarmenstorferstr. Zone öff. Bauten OeB Wohnzone W1 0.03 ha
25 Usserdorfstrasse Kernzone K Dorfzone D 0.64 ha
26 Moosweg Zone öff. Bauten OeB Dorfzone D 0.09 ha
27 Huebpünt / Usserdorf Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 1.56 ha
28 Unterdorfstrasse Wohn-/Gewerbezone WG2 Dorfzone D 1.81 ha
29 Hubpünt Zone öff. Bauten OeB Dorfzone D 0.30 ha
30 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 0.52 ha
31 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.21 ha
32 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG2 Kernzone K 0.35 ha
33 Hubpüntstrasse Kernzone K Dorfzone D 0.37 ha
34 Hubpüntstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.26 ha
35 Hubpüntstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 0.24 ha
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Umzonungen Nr. 23, 24 / 36 bis 42 innerhalb Bauzonenperimeter (unten)
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche
23 Brestenbergstrasse Wohnzone W2 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.31 ha
24 Alpenweg Wohnzone W2 Wohnzone W1 0.23 ha
36 Burgturm Zone öff. Bauten OeB Kernzone K 0.18 ha
37 Schlattweg Kernzone K Dorfzone D 0.32 ha
38 Schwerzistrasse Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 1.91 ha
39 Schlattweg Wohn-/Gewerbezone WG2 Dorfzone D 0.29 ha
40 Breiti Kernzone K Dorfzone D 0.40 ha
41 Boniswilerstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.59 ha
42 Musterplatz Zone öff. Bauten OeB Spez. Musterplatz SM 0.40 ha
5.6 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser
Die Gefahrenkarte Hochwasser für das Teilprojekt Seetal / Aabach liegt mit Datum vom
Dezember 2010 vor. In der Gemeinde Seengen müssen die Fliesstiefenkarten, die Gefahrenkarten
und die Schutzdefizitkarten gemäss Auskunft der kantonalen Stellen ab
sofort im Baubewilligungsverfahren und bei der Revision der Nutzungsplanung berücksichtigt
werden. Deshalb werden im neuen Bauzonenplan die Hochwassergefahrenzonen
aufgenommen und die zugehörigen Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung
formuliert.
ARCOPLAN Ennetbaden 16

5.7 Kulturlandplan
Konzeptionelle Vorgaben im Kulturland
Wichtigste übergeordnete Vorgaben
Im Folgenden wird aufgezeigt, wie die wichtigsten übergeordneten Vorgaben im Kulturlandplan
umgesetzt werden:
Richtplanung Kanton Aargau
Landschaften von kantonaler Bedeutung
(LkB, L 4.1)
Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung
im Wald L2.1
insgesamt 4 Flächen; Moordorf-Risle,
Eggenmösli, Schlattwald, Tal
Umsetzung
- Bereits im Kulturlandplan umgesetzt, weitgehend
übernommen
- In Teilbereichen ausgedehnt, da ansonsten in der
reinen Landwirtschaftszone Bauten mit erheblichem
optischen Erscheinungsbild möglich sind, jedoch so,
dass die Landwirte noch genügend Spielraum für die
betriebliche Erweiterung haben (wurde durch Ackerbaustellenleiter
überprüft)
- als Naturschutzzonen im Wald aufgenommen
- Schlattwald als Eichenwaldreservat bezeichnet
ARCOPLAN Ennetbaden 17

Richtplanung Kanton Aargau
Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung
im Kulturland L3.2
Zwei Flächen; Moordorf-Risle, Teil von
Schlattwald
Vernetzungskorridor L 3.3
Vernetzungskorridor AG R12: Seengen -
Hallwil
Überflutungsgebiete (L 5.1)
Diverse Fläche als Gefahrenhinweisgebiet
Hochwasser bezeichnet
Umsetzung
- Moordorf-Risle befindet sich innerhalb Hallwilerseeschutzdekret
(deshalb nur als Orientierungsinhalt
dargestellt)
- Kleine Fläche Schlattwald als besonderer Waldstandort
aufgenommen
- Keine Festlegungen vorgenommen, welche dem
Vernetzungskorridor entgegen stehen
- „Gefahrenkarte Hochwasser“ Seetal / Aabach liegt
vor, Umsetzung gemäss Abschnitt 5.6.
Landwirtschaftszonen
Im rechtskräftigen Kulturlandplan der Gemeinde Seengen sind die Landwirtschaftszonen
bereits grundeigentümerverbindlich festgelegt. Im Rahmen dieser Revision musste vor
allem überprüft werden, ob die bestehenden Betriebe dem veränderten übergeordneten
Planungsrecht (RPG, BauG) entsprechen. Auf Grund dieser Abklärungen sind keine Speziallandwirtschaftszonen
nötig.
Schutzzonen und Schutzobjekte
Im Kulturlandplan müssen die Schutzzonen und -objekte grundeigentümerverbindlich,
das heisst mit relativ hoher Verbindlichkeit, jedoch mit eher geringer Flexibilität festgelegt
werden. Bei der Ausscheidung der einzelnen Objekte ist deshalb eine gewisse Zurückhaltung
geboten. Insbesondere soll den Bestrebungen der gesamtbetrieblichen Bewirtschaftungsvereinbarung
mit den Landwirten zur Abgeltung ökologischer Leistungen nicht
entgegen gewirkt werden. Mit den Bewirtschaftern, die speziell betroffen sind, wurden
deshalb frühzeitig Gespräche geführt.
Die im rechtskräftigen Kulturlandplan bereits enthaltenen Schutzzonen und -objekte wurden
im Rahmen dieser Revision im Feld überprüft und aktualisiert. Die entsprechenden
Objekte wurden grösstenteils übernommen und wo nötig der aktuellen Situation angepasst:
- Die Hecken wurden auf Grund der heutigen Gegebenheiten angepasst (z.B. teilweise
weniger wertvolle Gehölze als Schutzobjekte entlassen, Ufergehölze ergänzt). Neu
angepflanzte Hecken wurden nicht als Schutzobjekte aufgenommen. Insgesamt wurden
rund 110 Einzelobjekte aufgenommen, wovon sich ein kleiner Teil innerhalb der
Bauzonen befindet.
- Die bisher unter Schutz stehenden Baumreihen und Einzelbäume werden weiterhin
geschützt. Insgesamt werden 28 Objekte geschützt, wovon sich rund die Hälfte innerhalb
der Bauzonen befinden.
- Die bisher als Magerwiesen im Kulturlandplan enthaltenen Schutzzonen werden neu
als Trockenstandorte bezeichnet und verbleiben im Kulturlandplan. Die bisherige Naturschutzzone
oberhalb des Rebenweges wird als Trockenstandort bezeichnet.
- Neu aufgenommen wurden 4 Feuchtstandorte, wovon sich deren 3 innerhalb der
Schutzzone des Hallwilerseeschutzdekretes befinden.
- Weiterhin werden entlang der oberirdischen Bachläufe Uferschutzstreifen bezeichnet,
welche die Erhaltung und Schaffung naturnaher Ufer sowie den Schutz der Ufervegetation
zum Ziel haben.
- Die Aussichtspunkte wurden grösstenteils übernommen und nur dort herausgenommen,
wo ein solcher auf Grund seiner Lage keinen Sinn machte.
- Bei den auf Hochstamm-Gärten sowie den -Baumreihen und -Alleen handelt es sich
um Entwicklungsgebiete, in denen die Gemeinde beabsichtigt, die Pflege und den
Unterhalt der Hochstammbäume zu fördern, sofern sich ein Landwirt auf freiwilliger
ARCOPLAN Ennetbaden 18

Basis und gegen Entschädigung dazu bereit erklären. Mit der Nutzungsplanung Kulturland
wurde zu diesem Zweck ein „Förderprogramm Hochstammbäume“ erarbeitet.
Noch zu klären ist die Frage, inwiefern zusätzliche Gelder vom Bund und Kanton für
solche Fördergebiete erhältlich sein sollen (vgl. Anhang V: Förderprogramm Hochstammbäume
und nachstehenden Plan). Im Kulturlandplan wird auf die verbindliche
Bezeichnung der Fördergebiete verzichtet, um so auch Interessenten ausserhalb dieser
Flächen die Möglichkeit zur Beteiligung am Förderprogramm zu geben. Die Entwicklungsgebiete
sind lediglich im Grundlagenplan als allgemeine Information enthalten.
Hochstammbäume, Beurteilungsgrundlage für kantonale Beiträge
ARCOPLAN Ennetbaden 19

5.8 Bau- und Nutzungsordnung
Die rechtskräftige Bau- und Nutzungsordnung BNO der Gemeinde Seengen von 1996 /
2001 basiert bereits auf der kantonalen Muster Bau- und Nutzungsordnung. Somit
musste die BNO nicht grundsätzlich überarbeitet werden, sondern nur bei folgenden
grundlegenden Aspekten angepasst werden:
- aktuelle Bedürfnisse und Ziele der Gemeinde
- Erfahrungen in der Anwendung
- aktualisierte Muster Bau- und Nutzungsordnung.
Die Baubegriffe und Messweisen sind noch nicht an das harmonisierte kantonale Recht
angepasst. Entsprechend gilt anstelle der §§ 16 bis 31 BauV weiterhin Anhang 3 der seit
1. September 2011 geltenden BauV. Angestrebt wird eine BNO, welche systematisch
aufgebaut und übersichtlich gestaltet ist. Die wichtigsten materiellen Änderungen beinhalten:
§§ Thema Erläuterungen
3 Gestaltungs- und
Erschliessungsplanpflicht
- für das gestaltungsplanpflichtigen Areal Rain den Zweck umschrieben,
so dass die Planungsabsichten der Gemeinde bekannt sind
- im Gebiet Breiti ist eine Erschliessungsplanpflicht vorgesehen, damit
eine parzellenübergreifende Erschliessung sicher gestellt ist.
4 Komm. Richtpläne - Verbindlichkeit und Zuständigkeit deutlicher geregelt
5 generelle Zielvorstellungen
- Abs. 3; auf Zielvorstellungen der Gemeinde im Anhang 1 BNO verwiesen,
welche der Nutzungsplanungsrevision zu Grunde liegen
6 Grundmasse - Ausnützungsziffer in den Zone K, KO und D als Richtmasse und mit
Anreizen für gewerbliche oder publikumsorientierte Nutzungen
- höhere Ausnützungsziffer in WG2 / WG3 bei durchmischter Nutzung
- Grenzabstände W3 reduziert
- Gebäudehöhe in Zone K reduziert
- Firsthöhen in den Zonen K, W3, W2, W1 und WG2 deutlich reduziert
- Gebäudelängen in W2 und W1 reduziert
- Grenzabstände neu ohne Mehrlängenzuschlag
7 Kernzone K, KO
Dorfzone D
- neben der Erhaltung auch zeitgemässe Weiterentwicklung postuliert
- generell Verkaufsnutzungen bis 500 m 2 zugelassen, zudem drei
Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen mit je max. 3‘000 m 2
Nettoladenfläche
- erhöhte Kriterien der Einpassung ergänzt
- Dachform nicht mehr fix vorgegeben, sondern muss sich an der
Frage der Einpassung orientieren
8 Wohnzonen
W1 / W2 / W3
9 Wohn- und Gewerbezonen
WG2 / WG3
- „untergeordnetes“ Mass für nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen
wird nach folgender Praxis beurteilt: Wohnen hat Priorität.
Gewerbe / Dienstleistungen sind höchstens in der Grössenordnung
von ca. ¼ (z.B. bei MFH) bis ½ (z.B. bei EFH) zugelassen.
- qualitative Kriterien zur Einpassung formuliert und Hinweis auf detaillierte
Ausführungen in § 45 und § 46 BNO
- keine speziellen Einpassungsbestimmungen in Zone W1 mehr, dafür
mit übrigen Wohnzonen qualitative Anforderungen formuliert
- Anforderungen an terrassierte Bauten in der Zone W2; max. 3 Wohneinheiten
und Eingliederung in den Hang
- Spezialbestimmung für Flachdachbauten in der Zone W2 zur Erhöhung
der Gebäudehöhe
- minimal erforderlicher Gewerbeanteil von 25% notwendig, wenn der
erhöhte Wert gegenüber W2 bzw. W3 beansprucht wird
- Verkaufsflächen auf 500 m 2 Nettoladenfläche begrenzt, um keine
unerwünschte Konkurrenzsituation zum Zentrum zu erreichen
- bei reinen Wohnbauten gelten Höhenmasse, Grenzabstände und
Einpassungskriterien gemäss der Wohnzone W2
- Spezialbestimmung zur Erhaltung des parkartigen Baumbestandes an
der Boniswilerstrasse bei Ergänzungs- und Neubauten
10 Gewerbezone - Wohnungen nur noch für betrieblich an den Standort gebundenes
Personal zulässig mit klar begrenztem Flächenmass
- Verkaufsflächen auf 500 m 2 Nettoladenfläche begrenzt, damit „normale“
gewerbliche Nutzung weiterhin im Vordergrund steht
- Grünflächenziffer neu aufgenommen mit qualitativen Anforderungen
und Möglichkeit, Dachbegrünung anzurechnen
ARCOPLAN Ennetbaden 20

§§ Thema Erläuterungen
12 Spezialzone Brestenberg
SB
13 Spezialzone Eichberg
SE
14 Spezialzone Musterplatz
SM
- Nutzungen etwas allgemeiner formuliert, um ein zweckmässiges
betriebliches Konzept zu ermöglichen
- westlich Brestenbergstrasse max. eine Wohnung und östlich davon
nur Studios für Angestellte und den Betriebsinhaber zugelassen
- Nutzungen etwas allgemeiner formuliert, abgestimmt auf bestehendes
betriebliches Konzept
- Wohnungen für Angestellte und den Betriebsinhaber zugelassen
- neu geschaffene Zone für kynologischen Verein anstelle der bisherigen
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
- zugelassen sind höchstens Kleinbauten
- an kantonale Muster-BNO angepasst
15/
16
Landwirtschaftszone
LWZ
17 Naturschutzzone - für das Ried neu ein Betretungsverbot aufgenommen (betroffen ist die
Kulturland
Reservatszone gemäss Hallwilerseeschutzdekret)
18 Naturschutzzone - Gemäss Vorgaben kantonaler Richtplan und WNI neu formuliert
Wald
- Eichenwaldreservat Schlattwald aufgenommen
19 Landschaftsschutzzone
- an kantonale Muster-BNO angepasst
20 Hochstammbäume - Grundlage für Reglement, welches der Gemeinderat gestützt auf ein
Förderprogramm erlassen kann
22 Hochwasserschutz - neue Bestimmung zu den Hochwassergefahrenzonen sowie zu den
Gebieten mit Restgefährdung
23 Naturobjekte - gestützt auf die aktualisierten Objekte in tabellarischer Form zusammengefasst
24 Substanz- / Volumenschutz
- neu aufgenommen gestützt auf die Schutzobjekte im Bauzonenplan
und gemäss Muster-BNO
Ausnützungsziffer - Räume in Dach- und Attikageschosse werden neu angerechnet; Begründung
siehe Abschnitt 5.3
26 AZ-Zuschläge - für unbeheizte Wintergäten präzisiert (max. 10% der BGF und höchstens
20m 2 pro Wohneinheit).
- neu Ausnützungszuschlag für behindertengerechtes Bauen
28 Abstand gegenüber
Kulturland
- gilt neu für diejenigen Parzellen, die am Bauzonenrand keine Grenze
gegenüber dem Kulturland aufweisen
Mehrlängenzuschlag
- aufgehoben
30 Abgrabungen - neu aufgenommene Bestimmung, da keine Vollgeschosszahl festgelegt
ist und sich Abgrabungen im kantonalen Recht nur auf die Untergeschosse
beziehen
31 Arealüberbauungen
35 Energiesparmassnahmen
39 Anordnung der
Abstellplätze
- minimal erforderliche Fläche für Arealüberbauungen angepasst
- Flexibilisierung des Ausnutzungsbonus (10% bis 15%)
- Abweichung von der Regelbauweise durch Anhebung Gebäudehöhe
möglich, jedoch nicht zusätzlich mit darüber liegendem Attika- oder
Dachgeschoss
- neue Bestimmung zu energiespezifischen Zielsetzungen
- Hinweis auf konzeptionellen Einbezug in der Planung
- qualitative Vorgaben bezüglich Anordnung, Gestaltung, Bepflanzung,
Wasserdurchlässigkeit sowie Hinweis auf VSS-Norm
40 Veloabstellplätze - neu sind mindestens 50% der erforderlichen Veloabstellplätze oberirdisch,
überdeckt und in der Nähe der Hauseingänge anzuordnen
41 Spielplätze - neben Kinderspielplätzen auch als gemeinschaftlich nutzbare Flächen
anrechenbar
- Gemeinschaftsräume neu auch als gedeckter, witterungsgeschützter
Spielbereich im Freien konzipierbar
43 Ortsbildschutz
Kern-/Dorfzone
- Hinweise auf „erhöhte“ Einpassungsbestimmungen in Zonenvorschriften
- Möglichkeit für unentgeltliche Erstberatung und Hinweis, Baugesuche
frühzeitig als Voranfragen einzureichen
ARCOPLAN Ennetbaden 21

§§ Thema Erläuterungen
45 Dachgestaltung - insbesondere an landschaftlich exponierten Lagen sorgfältige Dachgestaltung
gefordert
- neue Bestimmung zur zweckmässigen Integration von Dachaufbauten
und Dachflächenfenstern
- Begrünung der Flachdächer und Pultdächer bis 10° Neigung und
10m 2 Fläche
46 Aussenraumgestaltung
- wesentlich klarere Anforderungen zur Terraingestaltung aufgenommen
- konkrete Massvorgaben für Stützmauern und Aufschüttungen
- Inhalt des einzureichenden Umgebungsplanes deutlich präzisiert
- standortheimische Bepflanzung entlang der Siedlungsränder, ansonsten
mehrheitlich solche Bepflanzung verlangt
50 Sexsalons und dgl. - neue Bestimmungen aufgenommen, um übermässige Immissionen
zu vermeiden
54 Aufhebung bisherigen
Rechts
- alle bisher rechtskräftigen Pläne und Bestimmungen aufgehoben
6. Ergebnisse der Planung
6.1 Kantonale Vorprüfung
Das kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, hat
am 28. September 2009 zur Nutzungsplanung vorläufig Stellung genommen. Zur Bereinigung
und Klärung offener Frage fand am 17. Dezember 2009 eine Besprechung zwischen
Vertretern der Gemeinde und des Kantons statt. Die wichtigsten Ergebnisse der
kantonalen Vorprüfung präsentieren sich zusammengefasst wie folgt:
Bauzonenplan / Kulturlandplan / BNO
- Präzisierungen
. Vermassungen im Bereich des Bauzonenperimeters vorgenommen, um nachvollziehbare Zonengrenzen
zu erhalten.
. Verkaufsnutzungen in Kern- / Dorfzonen (§ 7 BNO), Wohn- / Gewerbezone WG2 (§ 9 BNO)
sowie in Gewerbezone G (§ 10 BNO) entsprechend der raumplanerischen Ziele festgelegt
- Sondernutzungsplanungspflicht: Aufhebung SNP-Pflicht erfolgte, da Erschliessungspläne oder
öffentl.-rechtliche Verträge vorhanden sind und / oder die Erschliessung realisiert wurde. Einzig
im Gebiet Breiti für Teilfläche eine Erschliessungsplanpflicht belassen.
- Lärm: Für Einzonungsfläche Weingartenstrasse ergänzen, dass Anforderungen des Lärmschutzes
erfüllt sind; ruhige Lage mit einem Abstand von rund 300 m zur Egliswilerstrasse; Einhaltung
Planungswerte gemäss Lärmschutzverordnung.
- Waldausscheidung im Kulturland: Gemäss Hinweisen der Abteilung Wald vorgenommen.
- Deponie Fadhag: Kantonaler Hinweis; „Hier befand sich bisher eine Deponie (Grüngut?), Kulturlandplan
bezeichnet keine Deponiefläche mehr. Aufzeigen, was mit dieser Deponie geschieht
und geeigneter Zone zuweisen.“ War im bisherigen Kulturlandplan dem „übrigen Gebiet“ zugeteilt.
Eine solche Zone gibt es nach heutiger Praxis nicht mehr. Gründeponie wurde Ende 2009
geschlossen. Sie wird entsprechend der Landwirtschaftszone zugewiesen mit überlagerter
Landschaftsschutzzone.
- Eichenwaldreservat Schlattwald im Kulturlandplan bezeichnet.
- Verdichtung und Siedlungserneuerung: § 4 Abs. 3 BNO ergänzt, dass der Gemeinde bei Bedarf
entsprechende Konzepte erstellt.
- WG2:
. Bestehende Landwirtschaft als zonenkonform aufgenommen (§ 9 Abs. 1 BNO).
. Ergänzt, dass neben reiner Wohnnutzung auch bis 25% Gewerbeanteil die Grundmasse und
Einpassungsbestimmungen der W2 gelten (§ 9 Abs. 3 BNO).
- Spezialzone Brestenberg: Wohnnutzungen präzisiert, indem sie für die Bereiche westlich und
östlich der Brestenbergstrasse unterschiedliche geregelt werden (§ 12 Abs. 1 BNO).
- Spezialzone Eichberg: Anstelle „Gärtnereibetrieb“ die Begriffe Landwirtschaft und bodenunabhängige
Pflanzenproduktion“ verwendet (§ 13 Abs. 1 BNO).
- Spezialzone Musterplatz: Bauliche Möglichkeiten auf Kleinbauten begrenzt (§ 14 Abs. 2 BNO).
- Naturschutzzonen: Ausdrücklich erwähnt, dass Massnahmen zur Erhaltung und Förderung der
Naturwerte und zur Optimierung des Schutzzieles bewilligt werden können (§ 17 Abs. 3 BNO).
ARCOPLAN Ennetbaden 22

- Landschaftsschutzzone: Besitzstand für bestehende landwirtschaftliche Siedlung zum Ausdruck
gebracht (§ 19 Abs. 3 BNO).
- Hochstammbäume: Grundlage für Reglement in separatem Paragraph geschaffen, das der
Gemeinderat gestützt auf ein Förderprogramm Hochstammbäume erlassen kann (§ 20 BNO).
- Hochwasserschutz: Integration in Bauzonenplan / BNO (§ 22 BNO) vorgenommen gestützt auf
die Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach.
- Ermittlung Siedlungsflächenveränderung: Flächen rechtskräftiger Bauzonenplan gestützt auf
amtliche Vermessung (ohne Arrondierung) den Flächen des künftigen Bauzonenplanes (vorhanden)
gegenüber stellen (vgl. Anhang VI).
- Waldgrenzenplan: Die formelle Durchführung der Waldfeststellung im Bereich der neu eingezonten
Flächen wird vor der öffentlichen Auflage beim zuständigen Kreisforstamt veranlasst.
Gestützt auf die Aktennotiz der kantonalen Abteilung Raumentwicklung zur Besprechung
vom 23. November 2010 sind die Erwägungen und das Fazit der Gemeinde in einer separaten
tabellarischen Zusammenstellung mit Datum vom 16. Februar 2011 zusammengefasst.
Das kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, hat
am 8. Juni 2011 den abschliessenden Vorprüfungsbericht ausgehändigt. Auf die darin
verlangte Ausscheidung des Gewässerraumes wird vorläufig verzichtet, bis sich kantonsweit
eine einheitliche Lösung abzeichnet. Im Übrigen wurden nachträglich auf Grund
einer Eingabe des Gewerbevereins Seetal diverse Änderungen vorgenommen, die im
separaten Arbeitspapier vom 21. Oktober 2011 separat dargestellt sind. Gestützt auf eine
konkrete Nutzungsabsicht zur Realisierung von Verkaufsnutzungen an der Unterdorfstrasse
wurde auf die Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht verzichtet, selbst wenn
das quer zur Strasse gestellte, Ortsbild prägende Gebäude abgebrochen werden muss.
Die Projektentwicklung erfolgte in Absprache mit der kantonalen Ortsbildpflege. Wegen
der diversen Anpassungen wurden die geänderten Unterlagen nochmals zu einer
zweiten abschliessenden Vorprüfung eingereicht. Mit Datum vom 24. Februar 2012 hat
die Abteilung Raumentwicklung den ergänzten Vorprüfungsbericht ausgehändigt.
Gestützt auf diesen Bericht wurden noch einzelne kleinere Ergänzungen vorgenommen:
- § 6 Abs. 8 BNO, Hinweis auf ES III in Zone OeB
- § 7 Abs. 2 BNO, Präzisierung der Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen
- Hochwassergefahrenzone in Absprache mit Abteilung Landschaft und Gewässer leicht angepasst
6.2 Mitwirkungsverfahren
Die Mitwirkungsauflage fand vom 22. Februar bis am 22. März 2010 statt. Die eingereichten
Begehren mit den zugehörigen Begründungen sowie die raumplanerischen Erwägungen
und die Ergebnisse der Berücksichtigung bzw. Nichtberücksichtigung sind im
Bericht „Behandlung der Mitwirkungseingaben“ vom 16. April 2010 / 21. September 2010
zusammengestellt. Auf Grund der Mitwirkung erfolgten folgende Anpassungen in der
Nutzungsplanung:
Bauzonenplan
- Umgebungsschutz Boniswilerstrasse; auf Ausdehnung des erhaltenswerten Baumbestandes
reduziert.
- Gebäude mit Substanzschutz, Objekt Nr. 916 AEW Unterwerk neu aufgenommen.
- Wohnzone W2; für Geviert am Breiteweg ausgeschieden
- Gewerbezone im Gebiet Steinis als Neueinzonung aufgenommen (wurde im späteren Einwendungsverfahren
auf Grund einer Einwendung wieder herausgenommen).
- Kernzone; Ausdehnung an Poststrasse nach Süden bis Knoten Brestenbergstrasse.
- Kernzone Oberdorf; minimale Ausdehnung bei Parzelle Lindenmann.
- Wohnzone W3 am Wächterweg ausgedehnt gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan.
BNO
- Dorfzone; Anhebung der Ausnützungsziffer von 0.6 auf 0.65 als Richtwert.
- Kernzone Oberdorf; Anhebung Firsthöhe von 13 m auf 14 m als Richtwert.
- Gebäude mit Substanzschutz, § 24 Abs. 1 BNO; präzisiert, welche baulichen Massnahmen
möglich sind.
- Naturobjekte, § 23 Abs. 2 BNO; ergänzt, dass bei Bäumen ein Ersatz und bei Hecken eine
Neuanpflanzung möglich ist, wenn dies gartengeschichtlich begründbar ist.
ARCOPLAN Ennetbaden 23

6.2 Einwendungsverfahren
Die öffentliche Auflage fand vom 21. April bis am 21. Mai 2012 statt. Insgesamt wurden
20 Einwendungen eingereicht. Davon wurden 3 Einwendungen, teilweise unter Bedingungen,
zurückgezogen. Auf eine Einwendung konnte mangels Legitimation nicht eingetreten
werden. 9 Einwendungen wurden ganz, 2 Einwendungen teilweise gutgeheissen. 5
Einwendungen sind vollumfänglich abgewiesen worden.
Auf Grund des Einwendungsverfahrens erfolgten folgende Anpassungen in der Nutzungsplanung:
Bauzonenplan / Kulturlandplan
- Wohnzone W2, Schwerzistrasse; Auf der Parzelle Nr. 448 wurde die Bauzone minimal auf eine
Breite von 24 m ausgedehnt, um eine zweckmässige Überbauung zu ermöglichen.
- Wohnzone W2, Krummatt; Die Bauzonengrenze wurde auf der Parzelle Nr. 3439 auf der Ostseite
um 4 m erweitert, da die Gebäude nicht vollumfänglich aus der Plangrundlage der amtlichen
Vermessung übernommen worden sind. Somit kann der nötige Abstand gegenüber der
Bauzonengrenze gewährleistet bleiben.
- Wohnzone W2, Oberdorfstrasse; Auf den Parzellen Nr. 598 und 599 wurde die Bauzonengrenze
um 4 m hangaufwärts in die Verlängerung der Bauzonengrenze der Parzelle Nr. 3215 verschoben,
um die Rechtsgleichheit mit den vorgenommenen Festlegungen des Bauzonenrandes
oberhalb des Roosweges zu wahren.
- Wohnzone W1, Brestenbergstrasse; Die Parzelle Nr. 2424 war bisher eingezont, wurde jedoch
in den Entwürfen der öffentlichen Auflage wegen der schmalen Parzellenform und in der Annahme,
dass die beiden Parzellen unterschiedlichen Eigentümern gehören, nicht der Bauzone
zugewiesen. Da die betreffende Parzelle Nr. 2424 der Liegenschaft Gheidweg 2 zugeschlagen
werden soll, wurde dem Begehren entsprochen.
- Verzicht auf Gewerbezone Steinis, Egliswilerstrasse; Weil der zur Hauptsache betroffene
Grundeigentümer sein Land für landwirtschaftliche Zwecke benötigt und nicht veräussern will,
wurde auf die Einzonung Steinis verzichtet.
BNO
- § 3 Abs. 2 BNO; Streichung „Die Zu- und Wegfahrten von der Egliswilerstrasse sind so weit wie
möglich zusammenzufassen.“ Bezüglich der Anschlüsse an die Kantonsstrasse ist ohnehin die
kantonale Praxis zu beachten.
- § 6 Abs. 9 BNO; Ergänzung „Für bestehende, rechtmässig erstellte Bauten gilt die Besitzstandsgarantie
gemäss § 68 BauG. Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser BNO rechtmässig
realisierte Ausnützung wird ungeachtet der Nutzungsart garantiert, sofern kein Widerspruch
zum vorgenannten § 68 BauG entsteht.“ In Ergänzung zum übergeordneten Recht der Besitzstandsgarantie
soll die Ausnützung präzisiert werden.
- § 24 Abs. 4 BNO gestrichen „die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften“.
Dies gilt ohne, auch ohne dementsprechende Bestimmung.
- § 49 Abs. 2 BNO; „Licht“ als zusätzliche Einwirkung aufgenommen, da auch diese schädlich
oder nicht gerechtfertigt sein dürfen.
7. Fazit und Zusammenfassung
Durch die Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland erhält die Gemeinde
ein Instrument, womit sie zielgerichtet "Einfluss" auf die qualitative und quantitative
räumliche Entwicklung nehmen kann. Insgesamt wird mit der Gesamtrevision der Nutzungsplanung
Siedlung und Kulturland das Hauptanliegen eines sorgfältigen Umganges
mit dem attraktiven Lebensraum umgesetzt.
Mit dem seit dem 1. Januar 2010 angepassten kantonalen Recht (BauG, ABauV) wurden
verschiedene Anforderungen an die Nutzungsplanung präzisiert. Diese sind, soweit für
die Gemeinde Seengen relevant, in der vorliegenden Planung wie folgt berücksichtigt
bzw. die entsprechenden planerischen Massnahmen können zusammenfassend folgendermassen
begründet werden.
Regionale Abstimmung (§ 13 Abs. 1 BauG)
Die Nutzungsplanung Seengen wurde am 9. September 2009 dem Vorstand des Regionalplanungsverbandes
Lenzbug - Seetal vorgestellt. Im dazu gehörigen Protokoll wurde
ARCOPLAN Ennetbaden 24

die Planung aus regionaler Sicht als in Ordnung abgehandelt. Gestützt auf den kantonalen
Vorprüfungsbericht vom 8. Juni 2011 bedarf die nachträgliche Einzonung Steinis sowie
drei mittelgrossen Verkaufsnutzungsstandorte noch einer regionalen Beurteilung.
Am 4. Mai 2012 wurde die Nutzungsplanung Seengen dem Regionalplanungsverband
vorgestellt und gestützt darauf die regionale Stellungnahme ausgearbeitet.
Abstimmung Siedlung und Verkehr
(§ 13 Abs. 2 bis BauG, § 15 Abs. 3 BauG, § 1 Abs. 2 ABauV)
Der Bereich Verkehr wurde in einem separaten Planungsablauf behandelt, wobei wichtige
Fragen wie die Aufnahmefähigkeit des Verkehrs im Zentrum oder der Langsamverkehrswege
aufeinander abgestimmt wurden.
Das heutige Strassennetz vermag den entstehenden Verkehr aus den beabsichtigten
Neueinzonungen aufzunehmen.
Zur Stärkung der Zentrumsfunktion sind drei Standorte für mittelgrosse Verkaufsnutzungen
im Zentrum vorgesehen. Sie liegen im Kontext zu den Zielvorstellungen der Gemeinde
vom 17. Oktober 2007. Pro Standort gilt eine maximale Nettoladenfläche von
insgesamt 3‘000 m 2 . Das grosszügig festgesetzte Flächenmass soll die Option für zusätzliche
Verkaufsflächen mit unterschiedlichen Kundenfrequenzen und Flächenintensitäten
offen halten. Auf keinen Fall darf durch neue raumplanerische Hürden bzw. nicht
nachvollziehbare Flächenbegrenzungen die Zentrumsentwicklung erschwert werden. In
gestalterischer Hinsicht gewährleisten die betreffenden Kern- und Zonen gut eingepasste
Lösungen.
Förderung innere Siedlungsentwicklung und Siedlungsqualität
(§ 13 Abs. 2bis BauG, § 1 Abs. 2 ABauV)
Auf Grund der attraktiven Lage findet vor allem in den zentrumsnahen Wohnzonen von
alleine eine innere Verdichtung statt. Diese musste im Hinblick auf eine massvolle innere
Siedlungsentwicklung vielmehr in geordnete Bahnen gelenkt werden. In bestehenden
älteren Einfamilienhausquartieren lässt sich eine innere Siedlungsentwicklung mit raumplanerischen
Massnahmen kaum lenken. Sie ist im übrigen wegen der sehr oft empfindlichen
Lage im Landschaftsbild auch nicht erwünscht.
Auf Grund des hohen Nutzungsdruckes wirken sich verschiedene Bestimmungen in den
Wohnquartieren hinsichtlich einer landschaftlich und ortsbaulich vertretbaren Einpassung
oft ungünstig aus. Im Weiteren führen optisch auffällige Hangüberbauungen mit ihren
Dachformen und erheblichen Terrainveränderungen teilweise zu einem unruhigen Erscheinungsbild.
Die BNO sieht deshalb diverse planerische Massnahmen vor:
- Anrechnung der Dach-, Attika- und Untergeschosse in die Ausnützungsziffer
- Präzisierung der Dachgestaltung an ortsbaulich empfindlichen Lagen und am Siedlungsrand
- klarere Vorgaben zur Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet (Terraingestaltung,
Einfriedigungen, Stützmauern, Bepflanzung).
Im Abschnitt 5.3, Seite 12, ist die Thematik „Natur im Siedlungsraum“ speziell behandelt.
Entsprechende detaillierte Bestimmungen zur Aussenraumgestaltung wurden im neuen
konkretisierten § 46 BNO aufgenommen.
Bauzonengrösse, Einzonungen.
(§ 15 RPG, § 1 Abs. 1 ABauV)
Die noch vorhandenen Bauzonenreserven sind im Abschnitt 4.2, Seiten 6 bis 7, ausführlich
und auf dem aktuellen Stand dargelegt. Inklusive der vorgesehenen Neueinzonungen
(vgl. Abschnitt 5.4) verfügt die Gemeinde über 23.2 ha unüberbauter Wohn- und Mischzonen.
Auf Grund der hohen Standortattraktivität und der weiterhin sehr intensiven
Bautätigkeit besteht eine genügende Nachfrage für die ausgewiesenen Bauzonenreserven.
Die ausführlichen Erläuterungen zur Bauzonengrössen finden sich im Abschnitt 5.4, Seiten
12 und 13.
ARCOPLAN Ennetbaden 25

Gemeinde Seengen, Gesamtrevision Nutzungsplanung
Anhang I
Zielvorstellungen
A. Generelle Ziele
A1 Seengen bleibt innerhalb der Region Lenzburg-Seetal eine autonome Gemeinde mit einer
eigenen Identität. Zur Profilierung werden die im Gemeindebann liegenden, überregionalen
Anziehungspunkte der Tourismusregion Seetal wie das Schloss Hallwil und der Hallwilersee,
aber auch die reizvolle Kulturlandschaft genutzt.
A2 Seengen verfügt über eine eigene, starke Identität innerhalb der Region, die weiterhin klar
erkennbar bleiben soll und gefördert wird. Beispiele dafür sind das Zentrum „Alte Schmitte“,
die traditionellen Märkte und die übrigen Veranstaltungen. Zur weiteren Stärkung der eigenen
Identität schafft die Gemeinde die Rahmenbedingungen für die Erhaltung und massvolle
Weiterentwicklung eines attraktiven Dorfkerns mit zentralörtlichen Funktionen.
A3 Seengen übt eine regionale Zentrumsfunktion aus, die laufend zu festigen ist und bei Bedarf
ausgebaut werden kann. Die Gemeinde ist Schulstandort im Rahmen der kantonalen
Schulplanung, Standort der Regionalpolizei und bietet in der Gemeindeverwaltung Dienstleistungen
für umliegende Gemeinden an. Die Gemeinde engagiert sich aktiv bei neuen
Herausforderungen, die infolge der räumlichen und funktionalen Zusammenhänge eine regionale
Zusammenarbeit erfordern. Synergien in der Region sollen genutzt werden, z.B. durch
die Koordination grösserer Infrastrukturbauten.
A4 Seengen zeichnet sich aus durch eine hohe Standortattraktivität mit attraktiven Wohnlagen,
mit einer reizvollen Seen- und Kulturlandschaft, als Schulstandort, mit einer breiten
Grundversorgung für den täglichen und aperiodischen Bedarf, mit einer intakten und funktionierenden
Dorfstruktur sowie mit einem niedrigen Steuerfuss. Diese Qualitäten werden erhalten
und bei Bedarf Aufwertungsmassnahmen zur Attraktivitätssteigerung ergriffen.
A5 Seengen weist eine angenehme, noch übersichtliche Grösse auf mit rund 3'100 Einwohnern
(Stand 30.6.2007). Die Gemeinde strebt ein massvolles, mit qualitativen Zielen verbundenes
Bevölkerungswachstum an. Die Bevölkerungszahl soll in den nächsten 10 bis 15 Jahren
auf max. 3'500 bis 4'000 Einwohner anwachsen. Angestrebt wird eine ausgewogene Altersstruktur.
Die Gemeinde steuert die angestrebte Entwicklung durch qualitativ guten Wohnungsbau,
der mit geeigneten planerischen Massnahmen sichergestellt wird.
A6 Seengen trägt zur Erhaltung und Ansiedlung von Arbeitsplätzen bei, indem günstige
bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen innerhalb des bestehenden Siedlungsgebietes
geschaffen werden. Im Dorfkern werden ein attraktiver Nutzungsmix und publikumorientierte
Nutzungen wie Läden, Restaurants und dgl. gefördert. Schwerpunkt bildet der Schild
Poststrasse, Steinbrunnengasse, Unterdorfstrasse, Schulstrasse. Das intakte Gewerbe mit
diversifizierten Wirtschaftsstrukturen soll erhalten bleiben. Die Ansiedlung von Klein- und
Mittelbetrieben wird begrüsst.
A7 Das vielfältige Freizeit-, Kultur-, Sport- und Bildungsangebot in der Gemeinde soll erhalten
bleiben und bei Bedarf weiter gefördert werden. Grössere Infrastrukturanlagen für die
Region sind gemeinsam zu tragen und zu entwickeln.
A8 In Seengen besteht ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Siedlungs-, Erholungs- und
Kulturlandflächen. Dieses soll nicht durch ein allzu starkes Wachstum oder eine mangelhafte
Planung gefährdet werden.
A9 Die wichtigsten Naturelemente (Hecken, Bäume, Bäche usw.) und Kulturobjekte (Bauten,
Brunnen usw.) im Siedlungsgebiet und im Kulturland sollen erhalten, gefördert und aufgewertet
werden. Sie sind dem Erhaltungsziel entsprechend zu pflegen.
A10 Die Gemeinde fördert im Rahmen ihrer Möglichkeiten Lösungen zur Energieeinsparung
und zur Verwendung erneuerbarer Energien, soweit das Dorfbild nicht beeinträchtigt wird.
Arcoplan Ennetbaden / 17. Oktober 2007 1

B. Ziele Siedlung und Verkehr
B1 Die Gemeinde bekennt sich im gesamten Siedlungsgebiet zu einer qualitätsvollen räumlichen
und architektonischen Gestaltung, im Speziellen zu einer sorgfältigen Einpassung
der Bauten und der Umgebung in die landschaftlich besonders reizvolle Lage sowie zur Erhaltung,
Pflege und zeitgemässen Entwicklung der traditionellen Dorfteile. Sie fördert diese
durch die Anwendung geeigneter raumplanerischer Instrumente nach Massgabe des öffentlichen
Interesses.
B2 Das vorhandene Ladenangebot im Dorf wird gut genutzt (Volg, Landi, Metzgerei, Käserei,
Bäckerei), obwohl sich kein Grossverteiler am Ort befindet. Entsprechend steht die Erhaltung,
Stärkung und Förderung eines attraktiven, erkennbaren Dorfzentrums mit gemischten
Nutzungen im Vordergrund. Die Verkehrsbelastung entlang der Hauptverkehrsachsen
ist mit gestalterischen und verkehrstechnischen Massnahmen (z.B. Begegnungszone Post-,
Schul-, Oberdorfstrasse) verträglich zu gestalten, so dass eine gute Aufenthaltsqualität entsteht
und die Sicherheit für alle Verkehrsteilnehmer gewährleistet ist.
B3 Zur besseren Ablesbarkeit der Siedlungsstruktur sind am Übergang vom traditionellen
Dorfteil in die Neubauquartiere den Erhaltungs- und Entwicklungszielen entsprechende individuelle
Bestimmungen festzulegen.
B4 Zur Sicherstellung eines ruhigen Erscheinungsbildes des Siedlungsgebietes sind in
landschaftlich besonders empfindlichen Quartieren die qualitativen Anforderungen zu definieren.
B5 Der Grundsatz der landschaftlich und siedlungsplanerisch optimierten, haushälterischen
Bodennutzung ist in allen Quartieren zu überprüfen: Ziel ist eine massvolle bauliche Dichte
unter Wahrung angemessener Grün- und Freiräume.
B6 Das vorhandene Potenzial in Form von noch unüberbautem, eingezontem Bauland soll zu
einer kontinuierlichen, aber keiner übermässigen baulichen Entwicklung innerhalb der
rechtskräftigen Bauzonen führen. Neben dem Bau von Einfamilienhäusern ist nach Möglichkeit
anzustreben, dass auch ein angemessener Anteil von Wohnungen für unterschiedliche
Altersstrukturen und Haushaltgrössen realisiert wird.
B7 Der Erhaltung der überwiegend bevorzugten und attraktiven Wohnlagen, die sich durch
südwestlich geneigte Hänge mit optimaler Besonnung und Aussicht auf den Hallwilersee und
die Berge auszeichnen, ist besondere Beachtung zu schenken. Damit jedoch von Aussen
ein ruhiger und homogener Anblick entsteht, sind Massnahmen vorzusehen, die
- zu einer gewissen Einheitlichkeit oder zu einem homogenen Erscheinungsbild im Quartier
führen
- eine sorgfältige Integration der Bauten und der Umgebung in die Landschaft zum Ziel haben
- eine angemessene Durchgrünung mit mehrheitlich standortheimischer Bepflanzung sicherstellen.
B8 Die wichtigsten und prägenden Naturelemente und Gebäude im Siedlungsgebiet
(z.B. Bäche, Bäume, Hecken, kulturhistorisch bedeutsame Bauten) sollen erhalten bleiben;
die wichtigsten Bauten und Naturobjekte sind in der BNO als Schutzobjekte aufzunehmen.
B9 Die räumliche Abstimmung der Wohn- und Arbeitsplatzgebiete erfolgt anhand eines klar
erkennbaren Konzeptes:
- Gemischte Nutzungen im Ortszentrum mit Schwerpunkt im Schild Poststrasse, Steinbrunnengasse,
Unterdorfstrasse, Schulstrasse sowie entlang der Hauptverkehrsachsen (mässig
störendes Gewerbe)
- Nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen in reinen Wohnzonen
- Spezielle Nutzungen im Brestenberg und Eichberg sowie im Schloss Hallwil
Arcoplan Ennetbaden / 17. Oktober 2007 2

B10 Die Siedlungsentwicklung ist auf die verschiedenen Belange des Verkehrs abzustimmen:
- Entlang der Hauptachsen durchmischte Nutzungen; Lärmprobleme mit architektonischen /
ortsbaulichen Mitteln entschärfen, auf dem EG-Niveau publikumsorientierte und zur Strasse
hin orientierte Nutzungen ansiedeln
- Anschlusspunkte des OeV zu den potenziell grössten Einzugsgebieten hin legen, attraktive
Zugänge für Langsamverkehr (Fuss- und Radwege) schaffen
- Trennwirkung der Hauptachsen „aufweichen“, Querverbindungen verbessern
B11 Um eine bessere Busverbindung nach Lenzburg und Aarau zu erhalten, ist die Gemeinde
bestrebt, zusammen mit den Nachbargemeinden die Initiative zu ergreifen und die notwendigen
Schritte voran zu treiben.
B12 Der noch verträgliche Durchgangsverkehr bleibt auf die Hauptachsen konzentriert. Mit
einem Gesamtverkehrskonzept (z.B. Zonensignalisation „Tempo 30“) ist der Individualverkehr
wirkungsvoll zu kanalisieren.
B13 Für den optimierten Langsamverkehr werden attraktive und durchgehende Fuss- und Radwegverbindungen
sichergestellt. Ergänzend zum kantonalen Radroutennetz steht die Verbesserung
der Verbindungen von den einzelnen Quartieren zum Dorfkern, zu den Schulen
sowie zu den wichtigen Naherholungsräumen im Vordergrund. In Richtung Meisterschwanden
wird eine sichere und attraktive Radwegverbindung angestrebt.
C. Ziele Landschaft / Erholung / Natur und Umwelt
C1 Die wichtigsten Strukturelemente in der attraktiven Seen- und Kulturlandschaft sind zu
erhalten, allenfalls zu ergänzen und vor Beeinträchtigungen zu schützen:
- prägende Natur- und Landschaftselemente (Bäche, Hecken, markante Einzel- und wichtige
Hochstammbäume, Naturschutzzonen, strukturreiche / offene, grossflächige Landschaften)
- Siedlungsränder (Definition „sanfte“ und naturnahe Abgrenzung Bauzone / Kulturland)
C2 Die ausgedehnten und attraktiven Naherholungsräume sind an das Siedlungsgebiet anzubinden.
C3 In der Nutzungsplanung Kulturland ist eine Abwägung zwischen den verschiedenen Interessen
erforderlich („normale“ und intensive Landwirtschaft, Naherholung, Naturschutz,
Forstwirtschaft). Diese erfolgt nach folgenden Grundsätzen:
- Erhaltung und Vernetzung der wertvollen Naturelemente im Siedlungsgebiet und im Kulturland
- Erhaltung der Qualität und des Erholungswertes der Landschaft, insbesondere Abstimmung
der Nutzung, des Schutzes und der Aufwertung im Hinblick auf eine nachhaltige
Entwicklung
- Erhaltung des Kulturlandes vorab für die landwirtschaftliche Produktion, welche die Bodenfruchtbarkeit
gewährleistet und die Erholungsfunktion für die Allgemeinheit berücksichtigt
C4 Die übergeordneten Vorgaben (Gesetze Bund und Kanton, kant. Richtplan) sind in der
Kulturlandplanung umzusetzen (z.B. Naturschutzzonen im Kulturland und im Wald, Vernetzungs-
bzw. Wildtierkorridore, Hallwilerseeschutzdekret, Quell- und Grundwasserschutzzonen,
Landschaftsentwicklungsprogramm LEP)
Anhang1_zielformulierung17102007.doc
Arcoplan Ennetbaden / 17. Oktober 2007 3

Gemeinde Seengen, Gesamtrevision Nutzungsplanung
Anhang II
Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 1

1 Zentrum: Schul-, Post-, Brestenberg-, Unterdorfstrasse
1.1 Charakteristik:
Eindeutiger, gut funktionierender Kernbereich des Dorfes mit vielen publikumsorientierten
Nutzungen. Zeitweise bzw. punktuell etwas problematische Konzentration der Verkehrsströme
(v.a. motorisierter Verkehr). Verschiedene Verkehrsbedürfnisse (MIV, OeV, LV)
auf engstem Raum (v.a. Schulstrasse, Poststrasse). Entlang der Strassen partiell sehr
gute ortsbauliche Qualitäten, welche das traditionelle Dorfbild prägen. Nebeneinander
von unterschiedlichsten Nutzungen mit stark variierender Dichte.
1.2 Stärken:
1.2.1 Funktioniert als Zentrum gut und hat viele attraktive, publikumsintensive Nutzungen (v.a.
nördlicher Teil Poststrasse, ansatzweise auch im Knoten Schul-/Unterdorf-/Boniswilerstrasse
und im Knoten Steinbrunnengasse/Brestenbergstrasse
1.2.2 Liegt innerhalb der gesamten Dorfstruktur richtig (Geometrie des Zentrumschildes, kurze
Wege in Quartiere)
1.2.3 Abschnitte mit schönen ortsbaulichen und aussenräumliche Partien (z.B. Schulstrasse).
Partielle ortsbauliche Qualitäten an Post-, Unterdorf- und Steinbrunnengasse)
1.2.4 Schulanlage und Sportplätze gut an Zentrum angebunden
1.3 Schwächen / kritische Bereiche:
1.3.1 „massive“ Übergänge in rückwärtigen, strassenabgewandten Bereichen der traditionellen
Bauten
1.3.2 Problematische bzw. teilweise zu hohe Dichte der Bauten im rückwärtigen, strassenabgewandten
Bereich
1.3.3 Traditionelle Bausubstand zum Teil schlecht, weil nicht unterhalten und gepflegt
1.3.4 Nebeneinander von unterschiedlichsten Architekturformen in den Neubauzonen „bedrohen“
das vielfach noch harmonische und ruhig erscheinende Dorfbild
1.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision
Erhaltung und Entwicklungsmöglichkeiten des gut funktionierenden Kernbereiches sicherstellen.
Erhaltung der wichtigsten und prägenden ortsbaulichen Qualitäten und gleichzeitig
zeitgemässe Entwicklung bzw. Erneuerung ermöglichen. Teilweise starke Diskrepanz
baurechtliche Möglichkeiten – heutige Nutzung „ausnivellieren“. Koordination der verschiedenen
Verkehrsansprüche (funktional, gestalterisch)
1.4.1 Abgrenzung Kernzone inkl. erwünschter Entwicklung überprüfen und bei Bedarf anpassen,
ortsbauliche Erkennbarkeit traditioneller Dorfteil sicherstellen (z.B. kein zusätzliches
Vollgeschoss mit Arealüberbauung in W3, Richtwerte AZ überprüfen)
1.4.2 Definieren, was unter zeitgemässer Entwicklung gemeint ist
1.4.3 Vorgaben für grössere noch unüberbaute Flächen, die über eine blosse Zonenordnung
hinausgehen (z.B. Gestaltungsplanpflicht Usserdorf)
1.4.4 Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege als Gebäude mit Substanzschutz
1.4.5 Publikumsorientierte Nutzungen im eigentlichen Kernbereich sicherstellen
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 2

2 Oberdorfstrasse
2.1 Charakteristik:
Traditioneller Dorfteil mit guten ortsbaulichen Qualitäten, dessen Bauten insgesamt gut
unterhalten werden. Bergwärts nimmt die landwirtschaftliche Ausprägung zu. Im Gegensatz
zum Kernbereich nur noch vereinzelte publikumsorientierte Nutzungen und auch ein
untergeordneter Anteil Arbeitsnutzung, ansonsten Wohnnutzung. Oberdorfstrasse dient
als Quartiersammelstrasse.
2.2 Stärken:
2.2.1 Gute ortsbauliche Qualitäten und prägende Vorgartenbereiche, so v.a. die terrassenförmig
angelegten Umfassungsmauern im oberen Abschnitt
2.222 Zentrumsnaher Bereich mit guter Anbindung an alle vorhandenen Verkehrsträger
2.2.3 Zumindest partiell gute Nutzungsdurchmischung
2.3 Schwächen / kritische Bereiche:
2.3.1 Unklare Situation gegenüber dem eigentlichen Dorfzentrum (fliessender Übergang, wo
beginnt er?)
2.3.2 Gefahr, dass mit (zu) nahe an traditionellen Dorfteil gestellten Neubauten die ortsbauliche
Ablesbarkeit leidet
2.3.3 Zeitweilige Verkehrsbelastung
2.3.4 Punktuell Ortsbild störende Elemente (z.B. zu grosse Dachaufbauten, ungleichmässige
Satteldächer)
2.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision
Quartier wirkt eher nicht dynamisch, könnte es aber wegen teilweise ungenutzter Potenziale
von Umnutzungen oder Leerflächen in Zukunft werden. Erhaltung der wichtigsten
ortsbaulichen Qualitäten und gleichzeitig zeitgemässe Entwicklung bzw. Erneuerung ermöglichen.
2.4.1 Mit welchen Mitteln soll ortsbauliche Ablesbarkeit sichergestellt werden?
2.4.2 Verzicht auf Ausnützungsziffer als Richtmass (Dichte soll sich an der Frage der Einpassung
orientieren)?
2.4.3 Kern- bzw. Dorfzone beschränken auf effektive traditionelle Baustruktur?
2.4.4 Anpassung Zonengrenze der Kern- bzw. Dorfzone soweit möglich an Parzellengrenze
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 3

3 Brestenbergstrasse / südliche Haupteinfallsachse
3.1 Charakteristik:
Gegenüber dem traditionellen Dorfteil „Usserdorf“ erhöhter Ortseingang. Wird durch das
denkmalsgeschützte Schloss Brestenberg geprägt. Entlang Hauptstrasse finden sich in
der Fortsetzung des traditionellen Dorfteils in lockerer Anordnung Identität bildende Bauten
(Sog. Neuhaus 1682, Wohnhaus mit Laubsägearchitektur 1880/90, Villa Tannegg 18.
Jh.). Ortsauswärts sind entlang der Hauptstrasse stattliche, z.T. villenartige Wohnbauten
mit grossem „Umschwung“ vorhanden.
3.2 Stärken:
3.2.1 Grosses kulturhistorisches Potenzial vorhanden, um dem Ort eine besondere Bedeutung
zu geben
3.2,2 Nähe zum Hallwilersee und erhöhte Lage (Aussicht, Naherholung)
3.2.3 Ausgangspunkt für auswärtige Erholung suchende (Potenzial für Publikumsnutzungen?)
3.3 Schwächen / kritische Bereiche:
3.3.1 Kulturhistorische bedeutsame Bausubstanz wird nicht genutzt, droht teilweise zu verfallen
3.3.2 Lärmimmissionen, v.a. für die Bauten östlich der Hauptstrasse
3.3.3 Optische Trennwirkung der Hauptstrasse
3.3.4 Kleinteilige Parzellierung führt vielfach zu individuellen Ausfahrten
3.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision
Entwicklungspotenzial der ungenutzten und kulturhistorisch bedeutsamen Bauten nutzen,
um den Ort zu reaktivieren und seine Identität zurückzugeben.
3.4.1 Nutzungsdurchmischung unter Berücksichtigung der alten Bausubstanz (WG oder Dorfzone?)
3.4.2 W1: „ruhige“ Architekturformen, für Vorgartenbereiche „Spielregeln“ für gewisse Einheitlichkeiten
entwickeln
3.4.3 Ergebnis Gestaltungsplanung um Sog. Neuhaus 1682 in Zonenplan integrieren
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 4

4 Boniswilerstrasse / westliche Haupteinfallsachse
4.1 Charakteristik:
Uneinheitliches Quartier in Talbodenlage, sowohl nutzungsmässig mit gewerblichen Nutzungen
(mechanische Werkstätte, Sägerei, Garage, Restaurant), reinen Wohnbauten
(EFH, MFH) und kleinem „Villenquartier“, als auch bezüglich der volumentrischen Erscheinung
der Bauten.
4.2 Stärken:
4.2.1 Gute Nutzungsdurchmischung
4.2.2 Gewerbliche Nutzungen sind ortsbaulich noch verträglich integriert (fallen zumindest
optisch nicht „aus dem Rahmen“)
4.2.3 Prominente verkehrstechnische Lage (hier kommt man in Seengen an)
4.2.4 „Villenquartier“ mit Potenzial, dem Ort eine Identität zu geben
4.3 Schwächen / kritische Bereiche:
4.3.1 Ungeordnetes Nebeneinander verschiedener Nutzungen und Bauvolumen
4.3.2 Zu voluminöse Mehrfamilienhausbauten mit „hartem“ Siedlungsrand in landschaftlich
empfindlicher Lage
4.3.3 „Bandartiger“, nicht rhythmisierter Strassenabschnitt
4.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision
Im Bauzonenplan eher strategische Stossrichtung vorgeben (gemischte Nutzung, Geschossigkeit,
Körnigkeit). Landschaftliche optimierte Einpassung anhand eines Gesamtkonzeptes
bestimmen.
4.4.1 Umgang mit Villenzone unter den Aspekten Schutzziele, Nutzungsansprüche, Parkanlage
4.4.2 Definition Dorf- bzw. Kernzonenrand zum Kirchenbezirk
4.4.3 Wie gelingt es, die verschiedenen Nutzungen und Volumen in ein abgestimmtes Siedlungskonzept
zu bringen
4.4.4 Formulierung von Qualitätsanspüchen des zukünftigen Quartiers als Gesamtheit wegen
der Lage in der Nähe zum Schloss Hallwyl, am Ortseingang und in landschaftlich sensibler
Umgebung
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 5

5 Egliswilerstrasse / nordwestliche Haupteinfallsachse
5.1 Charakteristik:
Vielfältige genutztes Quartier am Rande der Talebene mit gewerblichen Nutzungen
(Garagen, Schreinerei, Maler) und reinen Wohnbauten (EFH, MFH) sowie vereinzelten
ehemaligen Bauernhäusern, bestehend aus Wohn- und Ökonomieteil. Im volumetrischen
Erscheinungsbild ausgewogener als Gebiet Nr. 4.
5.2 Stärken:
5.2.1 Weit herum freier Blick auf Kirche von Nordwesten
5.2.2 Gute Nutzungsdurchmischung, mit punktuellen Nutzungsschwerpunkten
5.2.3 Gewerbliche Nutzungen sind ortsbaulich noch verträglich integriert (fallen zumindest optisch
nicht „aus dem Rahmen“), obwohl teilweise keine architektonische „Hight Lights“
5.2.4 Fusswegverbindung Egliswilerstrasse Richtung Hang zum Tätschweg entlang neu ausgedoltem
Bach
5.3 Schwächen / kritische Bereiche:
5.3.1 Ortsauswärts etwas (zu) schmaler WG-Streifen, wobei wegen Hangssituation eine Verbreiterung
problematisch ist
5.3.2 Durchlässigkeit Langsamverkehrswege (Fussweganbindung Sportplatz noch nicht durchgehend,
abschnittsweise entlang Hauptstrasse für Radfahrer unattraktiv)
5.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision
Im Gegensatz zu Gebiet Nr. 4 gibt der Bauzonenplan eine strategische Stossrichtung mit
einem Zonentyp (WG2) vor.
5.4.1 Gestaltungsplanpflicht für Schild Egliswiler- / Eichbergstrasse wegen Hanglage und optisch
exponierter Lage?
5.4.2 Reduktion WG2 im Hinterdorf?
5.4.3 Formulierung von Qualitätsanspüchen entlang Hauptachse (Bauten, Vorplätze usw.)
5.4.4 Sichere Strassenquerungen für Fussgänger
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 6

6 Wohnquartier Sunneberg / Dätsch / Wygarte
6.1 Charakteristik:
Reines Wohnquartier mit eher lockerer, vielfältiger Baustruktur, die fast ausschliesslich
aus Einfamilienhäusern besteht, an südwestlich ausgerichteter Hanglage und an bevorzugter
Aussichtslage
6.2 Stärken:
6.2.1 Bevorzugte Aussichtslage mit guter Exposition
6.2.2 Überwiegend ruhige Lage
6.2.3 Nähe zu ausgedehnten Naherholungsräumen
6.3 Schwächen / kritische Bereiche:
6.3.1 Teilweise optisch gut einsehbare Hangbebauungen mit unruhigem Erscheinungsbild
(„wilde“ Dachlandschaft)
6.3.2 Punktuell unsorgfältig in Topographie integrierte Bauten
6.3.3 Vielfach optische „Abschottung“ der privaten Aussenräume zu den Strassen
6.3.4 Zone W1 „Wygarte“, qualitative Ziele gemäss nicht erreicht
6.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision
Im Gegensatz zu Gebiet Nr. 4 gibt der Bauzonenplan eine strategische Stossrichtung mit
einem Zonentyp (WG2) vor.
6.4.1 „Strengere“ Einpassungsbestimmungen bezüglich Aussenraumgestaltung entsprechend
den örtlichen Empfindlichkeiten (Vorgaben bezüglich max. Aufschüttung, Höhenstaffelung,
Materialisierung, Bepflanzung)
6.4.2 „Strengere“ Einpassungsbestimmungen bezüglich Gestaltung der Bauten entsprechend
den örtliche Empfindlichkeiten
6.4.3 Definition Bauzonenrand gegenüber dem Kulturland
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 7

7 Quartier Oberdorf / Vordere und Hintere Halde
7.1 Charakteristik:
Wohnquartier mit eher dichter, vielfältiger Baustruktur, die mehrheitlich aus Einfamilienhäusern
besteht, an westlich ausgerichteter Hanglage und an bevorzugter Aussichtslage
7.2 Stärken:
7.2.1 Bevorzugte Aussichtslage mit guter Exposition
7.2.2 Sehr ruhige Lage
7.2.3 Nähe zu ausgedehnten Naherholungsräumen
7.3 Schwächen / kritische Bereiche:
7.3.1 Hangbebauungen mit unruhigem Erscheinungsbild („wilde“ Dachlandschaft)
7.3.2 Punktuell unsorgfältig in Topographie integrierte Bauten
7.3.3 Vielfach optische „Abschottung“ der privaten Aussenräume zu den Strassen
7.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision
Abgrenzung von W2 zu W3 ist klar erkennbar, jedoch soll im Bauzonenplan eine strategische
Stossrichtung mit weniger Zonentypen zwischen der Kernzone und Wohnzone W2
vorgegeben werden.
7.4.1 Verzicht auf WG-Zonen in reinen Wohnquartieren
7.4.2 „Strengere“ Einpassungsbestimmungen bezüglich Aussenraumgestaltung entsprechend
den örtlichen Empfindlichkeiten (Vorgaben bezüglich max. Aufschüttung, Höhenstaffelung,
Materialisierung, Bepflanzung)
7.4.3 „Strengere“ Einpassungsbestimmungen bezüglich Gestaltung der Bauten entsprechend
den örtliche Empfindlichkeiten
7.4.3 Definition Bauzonenrand gegenüber dem Kulturland, insbesondere ökologische Ausrichtung
dort, wo Bach den Siedlungsrand bildet
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 8

8 Aussenquartier Rügel
8.1 Charakteristik:
Hervorragende Wohnlage mit sehr locker in den Hang hineingesetzten, aber vielfältiger
Baustruktur, bestehend aus „villenartigen“ Einfamilienhäusern, an westlicher, direkt auf
See ausgerichteter Hanglage und entsprechen bevorzugter Aussichtslage
8.2 Stärken:
8.2.1 Einmalige Aussichtslage mit sehr guter Exposition
8.2.2 Nähe zu ausgedehnten Naherholungsräumen
8.3 Schwächen / kritische Bereiche:
8.3.1 Optisch auffällige Hangbebauungen mit unruhigem Erscheinungsbild („wilde“
Dachlandschaft)
8.3.2 Punktuell unsorgfältig in Topographie integrierte Bauten
8.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision
W1 für „gehobenerem“ Wohnbedarf und sorgfältigem Umgang mit schwieriger Topographie.
8.4.1 Vereinfachen der Eingliederungsbestimmungen, jedoch gleichzeitig auch „griffigere“
Festlegungen
8.4.2 Flachdächer zulassen, Dachformen eingrenzen
9 Quartier Moosweg / Riedweg
9.1 Charakteristik:
Vorwiegend Einfamilienhäuser in Ebene und am Rande zum offenen Landschaft
9.2 Stärken:
9.2.1 Ruhige Lage
9.2.2 Nähe zu ausgedehnten Naherholungsräumen
9.3 Schwächen / kritische Bereiche:
9.3.1 Teilweise optisch auffällige Bebauungen am Siedlungsrand
9.3.2 Punktuell unsorgfältige Umgebungsgestaltung
9.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision
Landschaftliche optimierte Einpassung bestimmen.
9.4.1 Definition Bauzonenrand gegenüber dem Kulturland
Seengen_charakteristik03112007.doc
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 9

Gemeinde Seengen
Charakteristik / Handlungsbedarf
in den Quartieren
Gemeinde Seengen Nr. 1.2.1
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde Seengen
Nr. 1.2.3
Gemeinde Seengen
Nr. 1.2.3a
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde Seengen Nr. 1.3.2 / 1.3.4
Gemeinde Seengen
Nr. 1.3.3 / 1.4.4
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden

Gemeinde Seengen Nr. 2.2.1
Gemeinde Seengen Nr. 2.4.1
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde Seengen Nr. 2.4.1 / 2.4.3
Gemeinde Seengen Nr. 3.2.1 / 3.4.1
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde Seengen
Nr. 3.4.2
Gemeinde Seengen Nr. 4
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden

Gemeinde Seengen
Nr. 4.2
Gemeinde Seengen Nr. 4.3.2
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde Seengen Nr. 5.2.1
Gemeinde Seengen
Nr. 5.2.3
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde Seengen Nr. 5.3.1 / 5.4.1
Gemeinde Seengen Nr. 6.1
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden

Gemeinde Seengen Nr. 6.3.1
Gemeinde Seengen Nr. 6.3.2
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde Seengen Nr. 7.1
Gemeinde Seengen Nr. 7.3.2 / 7.4.3
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde Seengen
Gemeinde Seengen Nr. 8.1
ARCOPLAN - Ennetbaden
Nr. 7.2.3
ARCOPLAN - Ennetbaden

Gemeinde Seengen Nr. 8.3.1 / 8.3.2 Nr. 8.3.1 / 8.3.2
Gemeinde Seengen
Nr. 9.1
Nr. 9.1
ARCOPLAN - Ennetbaden
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde Seengen Nr. 9.3.1 / 9.3.2
ARCOPLAN - Ennetbaden

Anhang III
Analyse Grundmasse der BNO
Gemeinde Seengen, Gesamtrevision Nutzungsplanung
Übersicht der untersuchten Objekte
Nr. 1: Einfamilienhaus, Panoramaweg, Oktober 2003
Nr. 2: Einfamilienhaus, Panoramaweg, März 2004
Nr. 3: Einfamilienhaus, Panoramaweg, November 2006
Nr. 4: Einfamilienhaus, Obere Sonnenbergstrasse, Februar 2006
Nr. 5: Einfamilienhaus, Oberer Gerbiweg, Februar 2006
Nr. 6: Einfamilienhaus, Breitiweg, August 2006
Nr. 7: 2 Mehrfamilienhäuser + Gewerbehaus, Hubpüntstrasse, März 2006
Nr. 8: Mehrfamilienhaus, Altackerstrasse, Juli 2005
Nr. 9: Mehrfamilienhaus, Altweg, März 2003
Rechtskräftiger Bauzonenplan Seengen
Arcoplan Ennetbaden / 3. Dezember 2007 / 18. Mai 2009 / anhang3-grundmasseBNO.doc 1

Anhang III / Analyse Grundmasse der BNO
Gemeinde Seengen, Gesamtrevision Nutzungsplanung
Zonenbezeichnung Abkürzg. Zulässige Nutzungen Ausnützungsziffer Gewerbeanteil Gebäudehöhe Firsthöhe Abstände klein Abstände gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Empf.-Stufe Spez. Schutzvorschr.
Landhauszone Ghei W1 Wohnen: Freistehende Einfamilienhäuser
+ Einliegerwohnung;
nicht störendes Gewerbe
0.25 --- 7.00 12.00 4.00 6.00 30.00 15.00 II Ja, § 10 Abs. 2, 3
Objekt-Bezeichnung realisierte Nutzungen Ausnützungsziffer Dachform Gebäudehöhe Firsthöhe Abstände klein Abstände gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Bemerkungen
Panoramaweg, 1
Parzelle Nr. 3463, NBF 876 m 2
Einfamilienhaus
(Grundriss 12 m x 20 m)
0.250 Satteldach
24°/26°
7.00 10.10 4.00 / 4.74 10.55 21.50 1.63 zusätzlich Dach ausgebaut
Panoramaweg, 2
Parzelle Nr. 1823, NBF 1'340 m 2
Einfamilienhaus
(Grundriss 11.5 m x 19.70 m)
0.235 Walmdach
2x30° Neig.
6.90 10.22 4.05 /
13.12
11.09 19.70 1.18 zusätzlich Dach ausgebaut
Panoramaweg, 3
Parzelle Nr. 1800, NBF 1'990 m 2
Einfamilienhaus
(Grundriss unregelmässig)
0.212 Walmdach
2x25° Neig.
6.30 7.60 4.00 12.55 22.80 --- kein Dachausbau
Zonenbezeichnung Abkürzg. Zulässige Nutzungen Ausnützungsziffer Gewerbeanteil Gebäudehöhe Firsthöhe Abstand klein Abstand gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Empf.-Stufe Spez. Schutzvorschr.
Wohnzone 2 W2 freist. Ein- / Zweifamilien-, Reihen-
/ Mehrfamilienhäuser bis 4
Whg; nicht störendes Gewerbe
0.40 --- 7.00 12.00 4.00
2.50**
--- 30.00 15.00 II Nein
Objekt-Bezeichnung realisierte Nutzungen Ausnützungsziffer Dachform Gebäudehöhe Firsthöhe Abstände klein Abstände gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Bemerkungen
Obere Sonnenbergstr. 4
Parzelle Nr. 3520, NBF 912 m 2
Oberer Gerbiweg 5
Parzelle Nr. 1095, NBF
Breitiweg 6
Parzelle Nr. 3475
Einfamilienhaus
(Grundriss 6.8 m x 18 m)
Einfamilienhaus
(Grundriss 7.80 m x 10.35 m)
Einfamilienhaus
(Grundriss 9.00 m x 12.50 m)
0.360 Flachdach 6.78 --- 3.00 / 6.87 21.86 18.00 0.50 kein Dachausbau
0.252 Satteldach
2x35° Neig.
0.320 Satteldach
35°/41°
6.60 9.60 4.50 14.89 10.35 --- teilweise Dach ausgebaut
6.60 10.70 5.00 / 5.40 zur Strasse 12.50 --- kein Dachausbau
Zonenbezeichnung Abkürzg. Zulässige Nutzungen Ausnützungsziffer Gewerbeanteil Gebäudehöhe Firsthöhe Abstand klein Abstand gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Empf.-Stufe Spez. Schutzvorschr.
Wohnzone 3 W3 Wohnen: Mehrfamilienhäuser;
nicht störendes Gewerbe
0.60 /
0.70*
--- 10.00 /
13.00*
15.00
18.00*
6.00
6.00**
12.00
12.00**
--- 25.00 II Nein
Objekt-Bezeichnung realisierte Nutzungen Ausnützungsziffer Dachform Gebäudehöhe Firsthöhe Abstände klein Abstände gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Bemerkungen
Hubpüntstrasse 7
Parzelle Nr. 2708, NBF 1’760 m 2
2 Mehrfamilienhäuser + Gewerbehaus
0.599 Satteldach
2x35° Neig
9.8 14.00 2-seitig
Strassen
12.75 28.00 m 0.70 m zusätzlich Dach ausgebaut
Altackerstrasse 8
Parzelle Nr. 1095, NBF 1'597 m 2
Mehrfamilienhaus
(Grundriss 14.00 m x 23.50 m)
0.590 Satteldach
2x30° Neig
9.81 14.25 6.00 / 6.25 15.00 23.50 --- zusätzlich Dach ausgebaut
Dreierstrasse 9
Parzelle Nr. 3461, NBF 1'507 m 2
Mehrfamilienhaus
(Grundriss 12.50 m x 25.00 m)
0.600 Satteldach
2x30° Neig
9.70 14.80 6.00 zur Strasse 25.000 --- zusätzlich Dach ausgebaut
NBF: Nettobaufläche, anrechenbare Grundstücksfläche
Bebauung begrenzende Masse
Arcoplan Ennetbaden / 3. Dezember 2007 / 18. Mai 2009 / anhang3-grundmasseBNO.doc 2

Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege I als Gebäude mit Substanzschutz
Anhang IV
Nr. Bezeichnung Wesentlichste Qualitäten, Beschrieb Zustand Ortkernplanung / Bemerkungen Umsetzung 1)
901 Wirtschaft „Holliger Sämi“, 1793
Oberdorfstrasse 16
- intakt erhaltene Baugruppe mit „alter Schmitte“
- vierachsige Südfassaden mit spätbarockem Erscheinungsbild
- Hauseingänge mit sorgfältig geschnittenen Muschelkalkgewänden
gut
Rundumlaufende Gestaltungsbaulinie
(Volumenschutz)
+
902 Ehem. Schmiede, 1774
Oberdorfstrasse 18
- intakt erhaltene Baugruppe mit Wirtschaft „Holliger Sämi“,
kürzlich schonend renoviert
- Schmiedewerkstatt weitgehend erhalten
- zweigeschossiger Gerschilddachbau mit Ausnahme des
gemauerten Erdgeschosses aus Fachwerk ausgeführt
- stirnseitige Lauben mit Aussenzugängen ins Obergeschoss
gut
Rundumlaufende Gestaltungsbaulinie
(Volumenschutz)
+
903 Gasthof „Bären“, um 1750, 1848
Oberdorfstrasse 1
- mächtiger 3-geschossiger Mauerbau
- Gesamtform erinnert an spätgotische Giebelhäuser
- Eindrucksvolle neunachsige Platzfront präsentiert sich in
klassizistischer Umformung
- beherrschende Stellung am zentralen Strassenkreuz
gut
Zweiseitig umlaufende Gestaltungsbaulinie
(Volumenschutz)
Aus ortsbaulicher / architektonischer
Sicht schützenswert, zur Lösung Verkehrsknoten
muss Arkade möglich sein
+
904 Gemeindehaus (ehem. Schulhaus),
1862, Schulstrasse
- stattlicher Giebeldachbau im zeittypischen, biedermeierlichschlichten
Kleid des späten Klassizismus
- wichtige Stellung im Ortsbild
gut
Dreiseitig umlaufende Gestaltungsbaulinie
(Volumenschutz)
+
905 Wohnhaus, um 1850
Boniswilerstrasse 4
- straff gegliederter, 2-geschossiger Mauerbau mit klassizistisch
geradem Walmdach
- leitet eine Gruppe von villenartigen Wohnhäusern ein
gut
Eineinhalbseitig umlaufende Gestaltungsbaulinie
(Volumenschutz)
+
906 Wohnhaus, kurz nach 1900?
Boniswilerstrasse 6
- historische Kleinvilla mit ursprünglichem Umfeld (baumbestandener
Park, gekiester Zufahrt, alte Einfriedigung)
- vor wenigen Jahren vorbildlich zurückhaltende Aussenrenovation
- bildet mit den beiden benachbarten Gebäuden eine reizende
Gruppe gepflegter villenartiger Wohnhäuser
gut
Ausserhalb Perimeter Ortskernplanung,
in Wohn- und Gewerbezonen nur allgemeine
Einpassungsbestimmungen
+
907 Wohnhaus, kurz vor 1900?
Boniswilerstrasse 6
- steht etwas von der Strasse abgesetzt in Garten mit ursprünglichen
Einfriedigungen
- äusserlich kaum veränderter spätklassizistischer Walmdachbau,
wird sorgsam instandgehalten
- bildet mit den beiden benachbarten Gebäuden eine reizende
Gruppe gepflegter villenartiger Wohnhäuser
gut
Ausserhalb Perimeter Ortskernplanung,
in Wohn- und Gewerbezonen nur allgemeine
Einpassungsbestimmungen
+
908 Wohnhaus „Seegarten“ mit Garten,
1868, Brestenbergstrasse 13
- Chalet „Seegarten“ ist in seiner äusseren Gestalt intakt geblieben
und von altem Baumbestand umgeben
- als eines der frühesten aarg. Beispiele des Schweizerischen
Holzstils kommt dem Gebäude eine beträchtliche typologische
Bedeutung zu
nicht mehr
gut
In Dorfzone mit erhöhten Einpassungsbestimmungen
kaum bzw. nur sehr aufwändig renovierbar,
Lage Mitte in Parzelle lässt kaum
sinnvolle Verdichtung zu.
-
1)
+ bedeutet Aufnahme als Gebäude mit Substanzschutz in BNO / Bauzonenplan / - bedeutet keine Unterschutzstellung
Anhang4_subst-volumenschutz.doc / 24.09.2008 / 18.05.2009 Seengen, Revision Nutzungsplanung 1

Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege II als Gebäude mit Substanzschutz
Anhang IV
Nr. Bezeichnung Wesentlichste Qualitäten, Beschrieb Zustand Ortkernplanung Umsetzung
909 Nebengebäude zum „Neuhaus“,
1845, Brestenbergstrasse 9
- bildete mit dem Hauptgebäude eine hübsche Baugruppe mit
schmalem Hofplatz
- wurde vor kurzem abgebrochen -
910 Wohnhaus „im Bad“, mit eh.
Strohmanufaktur, 1904 / 1910,
Seeweg 1
- winkelförmiger Gebäudekomplex westlich des denkmalgeschützten
Neuhauses
- talseitig angelegter Badetrakt beherbergte seit den 1860-er
Jahren eine Strohmanufaktuer, 1904 bis auf Teile des Parterres
neu erstellt
- bau- und nutzungsgeschichtlich hochgradig spannender
Baukomplex
gut
in Dorfzone mit erhöhten Einpassungsbestimmungen
+
911 Stallscheune „im Bad“, 1770?,
Seeweg 1
- vom Gründungsbau hat sich das stattliche, massiv ausgeführte
Ökonomiegebäude Nr. 198 fast unverändert erhalten
gut
in Dorfzone mit erhöhten Einpassungsbestimmungen
+
912 Ehem. Bauernhaus, um 1800,
Kesslergasse 4
913 Villa Schatzmann, 1934/35,
Brestenbergstrasse 49
914 Bauernhaus Eichberg, 1548,
18. Jh. (renov.), Eichberg 34
915 Einrichtung der Hammerschmiede,
in Geb. Nr. 38?, 1837,
Bergstrasse
916 AEW Unterwerk, 1908 - 10,
1922 – 24, Seengerstrasse
- in seiner Gesamtheit recht gut erhalten
- der mehrheitlich aus verputztem Mauerwerk erstellte Baukörper
trägt ein leicht geknicktes Halbwalmdach, das dem Gebäude
ein behäbiges spätbarockes Gepräge verleiht und bewahrt
die Obergeschosslaube mit ursprünglicher Dekorationsmalerei
- herausragender Vertreter des neuen Bauens
- kraftvolle kubische Gliederung, konsequente Beschränkung
der Gestaltungsmittel sowie zeitgemässer, übersichtlich
strukturierter Grundriss mit klarer Trennung zwischen bedienten
und dienenden Räumen
- ursprünglicher Flachdachbau, der nachträglich ein Walmdach
erhielt, ansonsten vollständig intakt mit einer Vielzahl origineller
Details
- ältester baulicher Bestand ist im gemauerten zweigeschossigen
Wohnhaus zu fassen, das noch wesentliche Elemente
des Ursprungsbaus bewahrt
- ohne grössere Veränderungen erhaltene Scheune
- wichtiger Bestandteil der weitgehend intakten Gesamterscheinung
des Eichbergs ist der alte Baumbestand
- mit Wasserkraft betriebene Hammerschmiede von Seengen
ist noch immer funktionstüchtig
- stellt im Aargau als einziger noch existierender Gewerbebetrieb
dieser Art ein herausragendes technikgeschichtliches
Zeugnis dar
- vielgliedriger, winkelförmig ausgebildete Anlage, die dem
Heimatstil zuzuordnen ist
gut
in Dorfzone mit erhöhten Einpassungsbestimmungen
gut in Landhauszone W1 neu
kant. Denkmalschutz
gut in Spezialzone Eichberg nur Wohnhaus +
gut
gut
in Dorfzone mit erhöhten Einpassungsbestimmungen
ausserhalb Bauzone unmittelbar an
Gemeindegrenze zu Boniswil
-
Scheune Volumenschutz
nur Einrichtung
unter Schutz stellen
(als Kulturobjekt
bezeichnen)
-
1)
+ bedeutet Aufnahme als Gebäude mit Substanzschutz in BNO / Bauzonenplan / - bedeutet keine Unterschutzstellung
Anhang4_subst-volumenschutz.doc / 24.09.2008 / 18.05.2009 Seengen, Revision Nutzungsplanung 2

Volumenschutzobjekte
Anhang IV
Nr. Bezeichnung Adresse Parzelle Nr. Bestehender Schutz Umsetzung
1 Wohnhaus Brestenbergstrasse 2522 Kein +
2 Eh. Vielzweckbau Unterdorfstrasse / Steinbrunnengasse 2429 Kein +
3 Eh. Vielzweckbau Brestenbergstrasse / Kesslergasse 1347 Kein +
4 Wohnhausteil Sarmenstorferstrasse 1143 Kein +
5 Wohnteil, Vielzweckbau, Ökonomiegebäude Sarmenstorferstrasse 1346 Kein + (markante Scheune)
6 Wohngebäude (Eckbau) Sarmenstorferstrasse 1348 Kein +
7 Kleiner Vielzweckbau Sarmenstorferstrasse 2528 Kein +
8 Kleiner Vielzweckbau Sarmenstorferstrasse 2523 Kein +
9 Vielzweckbau Sarmenstorferstrasse 1154 Kein +
10 Vielzweckbau Sarmenstorferstrasse 2452 Kein + (nur Wohnteil)
11 Eh. Vielzweckbau Poststrasse 1121 Kein +
12 Wohnhaus, Fachwerkbau Poststrasse 1115 Kein +
13 Wohnhaus Poststrasse 1121 Gestaltungsbaulinie +
14 Wohnhaus Poststrasse 2366 / 2696 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +
15 Wohnhaus, kleiner Teil Laden Poststrasse 1169 Gestaltungsbaulinie / Baulinie +
16 Wohnhaus, kleiner Teil Laden Poststrasse 1262 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +
17 Rest. Rosengarten Poststrasse 1258 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +
18 Anbau Herzighaus Neugasse 2537 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +
19 Vielzweckbau Neugasse 1183 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +
20 Wohnhausteil Neugasse 1190 Gestaltungsbaulinie +
21 Vielzweckbau Neugasse 1182 Gestaltungsbaulinie +
22 Vielzweckbau Neugasse 2349 Gestaltungsbaulinie +
23 Vielzweckbau Oberdorfstrasse 2476 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +
24 Vielzweckbau Oberdorfstrasse 2577 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +
25 Vielzweckbau Oberdorfstrasse 1056 Kein +
26 Wohnhaus Oberdorfstrasse 2512 Kein +
27 Wohn- und Bürogebäude Oberdorfstrasse 1204 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +
28 Wohnhaus Oberdorfstrasse 1195 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +
29 Wohn- und Gewerbehaus Oberdorfstrasse 1225 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +
30 Restaurant Rebstock Schulstrasse 2483 Gestaltungsbaulinie +
31 Laden-/Wohngebäude Schulstrasse 1280 Gestaltungsbaulinie +
32 Scheune bei Wohnhaus Schulstrasse 3191 Gestaltungsbaulinie +
914 Ökonomieteil des Bauernhause Eichberg kein +
Anhang4_subst-volumenschutz.doc / 24.09.2008 / 18.05.2009 Seengen, Revision Nutzungsplanung 3

Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Substanz- / Volumenschutz Nr. 1 - 11
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Substanz- / Volumenschutz Nr. 12 - 30
ARCOPLAN Ennetbaden
24.09.2008 / 18.05.2009
ARCOPLAN Ennetbaden
24.09.2008 / 18.05.2009
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Nr. 1
Brestenbergstrasse
Parzelle Nr. 2522
Nr. 2
Brestenbergstrasse, Steinbrunnengasse
Parzelle Nr. 2429
Nr. 3
Brestenbergstrasse, Kesslergasse
Parzelle Nr. 1347
Nr. 4
Sarmenstorferstrasse
Parzelle Nr. 1143
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Nr. 5
Sarmenstorferstrasse
Parzelle Nr. 1346
Nr. 6
Sarmenstorferstrasse
Parzelle Nr. 1348
Nr. 7
Sarmenstorferstrasse
Parzelle Nr. 2528
Nr. 8
Sarmenstorferstrasse
Parzelle Nr. 2523
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008

Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Nr. 9
Sarmenstorferstrasse
Parzelle Nr. 1154
Nr. 10
Sarmenstorferstrasse
Parzelle Nr. 2523
Nr. 11
Poststrasse,
Parzelle Nr. 1121
Nr. 12
Poststrasse
Parzelle Nr. 1115
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Nr. 13
Poststrasse,
Parzelle Nr. 1121
Nr. 14
Poststrasse,
Parzelle Nr. 2366 / 2696
Nr. 15
Poststrasse
Parzelle Nr. 1169
Nr. 16
Poststrasse
Parzelle Nr. 1262
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Nr. 17, Restaurant Rosengarten
Poststrasse
Parzelle Nr. 1258
Nr. 18, Anbau Herzighaus
Neugasse
Parzelle Nr. 2537
Nr. 19
Neugasse
Parzelle Nr. 1183
Nr. 20
Neugasse
Parzelle Nr. 1190
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008

Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Nr. 21
Neugasse
Parzelle Nr. 1182
Nr. 22
Neugasse
Parzelle Nr. 2349
Nr. 23
Oberdorfstrasse
Parzelle Nr. 2476
Nr. 24
Oberdorfstrasse
Parzelle Nr. 2577
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Nr. 25
Oberdorfstrasse
Parzelle Nr. 1056
Nr. 26
Oberdorfstrasse
Parzelle Nr. 2512
Nr. 27
Oberdorfstrasse
Parzelle Nr. 1204
Nr. 28
Oberdorfstrasse
Parzelle Nr. 1195
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Anhang IV
Gemeinde Seengen
Revision Nutzungsplanung
Volumenschutz
Nr. 29
Oberdorfstrasse
Parzelle Nr. 1225
Nr. 30
Schulstrasse
Parzelle Nr. 2483
Nr. 31
Schulstrasse
Parzelle Nr. 1280
Nr. 32
Schulstrasse
Parzelle Nr. 3191
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008

Gemeinde Seengen, Gesamtrevision Nutzungsplanung – 21.04.2009
Anhang V
Förderprogramm Hochstammbäume
Gemeindeeigenes Programm ohne Vernetzungsprojekt / ohne Kantonsbeiträge
A
Ziele
Die Gemeinde fördert die Pflanzung und Pflege von Hochstammbäumen in räumlich definierten Gebieten
mit folgenden Zielsetzungen:
- attraktive, vielfältig strukturierte Landschaft erhalten und nachhaltig fördern
- ökologische Aufwertung im Landwirtschaftsgebiet
Gefördert werden:
- Hochstammbaumgärten (in Anlehnung an traditionelle Hochstamm-Obstgärten)
- Baumreihen und Alleen
B
Fördermittel der Gemeinde an Pflege und Unterhalt von Hochstammbäumen
Fr. 40.- pro Hochstamm-Obstbaum (Kern- und Steinobstbäume, Nussbäume) und Jahr, bzw.
Fr. 20.- pro Hochstammbaum (Eichen, Linden, usw.) und Jahr
C
Inhalt und Bedingungen des Förderprogramms
- Die Gemeinde unterstützt Kern- und Steinobstbäume, Nussbäume, Eichen, Linden, Schneeballblättrigen
Ahorn, Flatterulme, Wildbirne. Ausserhalb der durch den Kanton bezeichneten Gebiete
mit Pflanzverbot für Weissdorn können auch Speierling, Elsbeere, Mehlbeere unterstützt werden.
- Die Mindestdauer der Verpflichtungsperiode beträgt 6 Jahre. Danach kann der Vertrag unter
Einhaltung einer Frist von 1 Jahr gekündigt werden. Erfolgt keine Kündigung, verlängert sich das
Vertragsverhältnis jeweils stillschweigend um 1 Jahr.
- Als Hochstamm gelten Stammhöhen von 1.20m für Steinobst und 1.60 für alle übrigen Bäume.
- Eine sachgerechte, regelmässige Pflege (bei Obstbäumen Baumschnitt alle 4 Jahre, Ausmähen
der Baumscheibe jährlich) wird gefordert.
- Die Einhaltung der Bedingungen wird durch eine unabhängige Kontrollinstanz überwacht.
- Von der Förderung ausgeschlossen sind Bäume, die bereits durch anderweitige Zusatzbeiträge
(z.B. KLAS-Bewirtschaftungsvertrag) unterstützt sind.
D
Umsetzung
Erlasse / Verordnungen:
- Kulturlandplan mit festgesetzten Fördergebieten für Hochstammbaumgärten sowie Baumreihen
- entsprechende Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung
- Reglement zur Förderung von Hochstamm-Bäumen (Erlass des Gemeinderates auf Grundlage
des vorliegenden Konzeptes)
Vereinbarungen:
- Unterhalt und Pflege von Hochstammbäumen: Verträge mit den Bewirtschaftern
Projektleitung und Kontrolle:
- Projektleitung durch die Gemeinde (Gemeinderat / Gemeindeschreiber), bei Bedarf kann eine
Kommission oder externe Beratung einbezogen werden
- Kontrolle der Einhaltung von Auflagen durch eine unabhängige Instanz (Ackerbaustellenleiter)
Bemerkungen:
Grössenordnung der Förderbeiträge: Im Seenger Landwirtschaftsgebiet finden sich heute grob geschätzt
2'500 Hochstammbäume. Rund 40%, also 1'000 Bäume, liegen in den Fördergebieten.
Mit Fr. 9'000 jährlich können 150 Obstbäume und 150 übrige Hochstammbäume finanziert werden.
Arcoplan Ennetbaden / 21. April 2009 1

Gemeinde Seengen, Gesamtrevision Nutzungsplanung – 21.04.2009
Anhang 5a
Förderprogramm Hochstamm: Mit oder ohne Beteiligung des Kantons?
Grundlegende Differenz zwischen den Ansätzen von Gemeinde und Kanton
Das zentrale Motiv der kantonalen Förderprogramme ist die ökologische Aufwertung. Die Gemeinde
hingegen beabsichtigt in erster Linie, ein vielfältiges Landschaftsbild zu fördern.
Die Zielsetzungen von Kanton und Gemeinde sind nicht deckungsgleich.
Anforderungen des Kantons: Vernetzungsprojekt und Extensivierungsflächen, Strukturen usw.
Neue Bewirtschaftungsverträge mit Beteiligung des Kantons setzen ein Vernetzungsprojekt gemäss
der Öko-Qualitätsverordnung (ÖQV) voraus. Das Vernetzungsprojekt stützt sich im Wesentlichen auf
die Inhalte des Landschaftsentwicklungsprogramms (LEP). Ein Vernetzungsprojekt kann nicht ausschliesslich
auf Hochstammbäume fokussieren, verlangt werden auch extensiv genutzten Flächen
(z.B. Wiesen mit spätem Schnitt, auf 7% der LN), ökologische Ausgleichsflächen auf Ackerland (2%
der offenen Ackerflächen) sowie Strukturen (Brachen, Säume, Hecken usw., 1% der LN).
Falls sich der Kanton am Förderprogramm beteiligen soll, muss vorgängig ein Vernetzungsprojekt
erarbeitet werden.
Rund 50% der vorgesehenen Entwicklungsgebiete liegen ausserhalb von gemäss kantonalen Vorgaben
"förderwürdigen" Gebieten
Die Unterstützung von Hochstammbäumen ist nur im Rahmen eines Vernetzungsvertrages möglich
und verlangt zusätzliche ökologische Leistungen: extensive Wiesen / Obstgartenwiese, Kleinstrukturen,
Hecken etc.)
Fazit
Falls auf eine Beteiligung des Kantons gewünscht ist, muss das "Projekt Hochstamm-Entwicklungsgebiete"
im Rahmen einer ergänzenden Planung vertieft werden. Die Entwicklungsgebiete sind gestützt
auf diese Grundlagen festzusetzen.
Falls das "Projekt Hochstamm-Entwicklungsgebiete" ohne weitere Grundlagenarbeiten umgesetzt
werden soll, muss auf eine Beteiligung des Kantons verzichtet werden. Das Projekt kann wie im Konzept
vorgesehen umgesetzt werden.
Empfehlungen
Vorerst wie vorgesehen weiter verfolgen und im Rahmen der Vorprüfung abklären, ob Synergien
erreicht werden können.
Wichtig ist, dass die Umsetzung einfach bleibt. Insofern ist eine möglichst autonome Umsetzung
anzustreben.
Arcoplan Ennetbaden / 21. April 2009 1

Gemeinde Seengen, Gesamtrevision Nutzungsplanung
Anhang VI
Siedlungsflächenveränderung
1 Ausgangslage
Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung,
dargestellt auf Übersichtsplan 1:5'000 des kantonalen Vermessungsamtes
Arcoplan Ennetbaden / 21. September 2010 1

Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung,
dargestellt auf digitalen Daten der Amtlichen Vermessung,
Zonengrenzen an Parzellengrenzen gemäss Amtlicher Vermessung angepasst, wo eine
eindeutige Zuweisung möglich war ("Korrektur des Planverzuges")
Arcoplan Ennetbaden / 21. September 2010 2

2 Neuer Bauzonenplan
Bauzonenplan, Stand Mitwirkungsverfahren 22. Februar bis 22. März 2010,
dargestellt auf digitalen Daten der Amtlichen Vermessung
Arcoplan Ennetbaden / 21. September 2010 3