Planungsbericht mit Anhängen - Seengen
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Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
<strong>Planungsbericht</strong> gemäss Art. 47 RPV<br />
zur Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland<br />
Stand 8. Januar 2013<br />
Kantonales Genehmigungsverfahren<br />
ARCOPLAN Lüscher Pfister Keller Zantop Limmatauweg 9 5408 Ennetbaden
Inhaltsverzeichnis<br />
1. Vorbemerkungen<br />
1.1 Zweck des Berichtes 1<br />
1.2 Auftrag 1<br />
1.3 Adressat 1<br />
2. Ausgangslage<br />
2.1 Revisionsbedarf 1<br />
2.2 Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung 2<br />
3. Organisation und Ablauf der Planung<br />
3.1 Nutzungsplanungskommission 3<br />
3.2 Externer Planungsauftrag 3<br />
3.3 Zusammenarbeit, Koordination 3<br />
3.4 Ablauf der Planung 4<br />
3.5 Konzept Mitwirkung 4<br />
4. Grundlagen<br />
4.1 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen 5<br />
4.2 Statistische Grundlagendaten 6<br />
4.3 Zielvorstellungen 8<br />
4.4 Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren 8<br />
4.5 Grundmasse der BNO 8<br />
4.6 Konzept Siedlung 9<br />
5. Nutzungsplan<br />
5.1 Aufbau der allgemeinen Nutzungsplanung 10<br />
5.2 Inhalt Bauzonenplan und Kulturlandplan 10<br />
5.3 Erläuterungen zu den wichtigsten Themenbereichen 11<br />
5.4 Abgrenzung Baugebiet / Kulturland 12<br />
5.5 interne Bauzonenaufteilung 14<br />
5.6 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser 16<br />
5.7 Kulturlandplan 17<br />
5.8 Bau- und Nutzungsordnung 20<br />
6. Ergebnisse der Planung<br />
6.1 Kantonale Vorprüfung 22<br />
6.2 Mitwirkungsverfahren 23<br />
6.3 Einwendungsverfahren 23<br />
7. Fazit und Zusammenfassung 24<br />
Anhänge<br />
I Zielvorstellungen<br />
II Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren<br />
III Analyse Grundmasse der BNO<br />
IV Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege / Erhebung Gebäude<br />
<strong>mit</strong> Volumenschutz<br />
V Förderprogramm Hochstammbäume<br />
VI Siedlungsflächenveränderung
1. Vorbemerkungen<br />
1.1 Zweck des Berichtes<br />
Der vorliegende Bericht gibt einen Überblick über die Nutzungsplanung Siedlung und<br />
Kulturland in der Gemeinde <strong>Seengen</strong>. Er zeigt auf, wie die Planung aufgebaut wurde und<br />
enthält eine Zusammenfassung der wichtigsten getroffenen Entscheide. Da<strong>mit</strong> wird angestrebt,<br />
Transparenz in den Planungsprozess zu bringen.<br />
Der Bericht zur Nutzungsplanung dient als Arbeitsunterlage für das öffentlich-rechtliche<br />
Verfahren der Nutzungsplanung (Vorprüfung, Mitwirkung, Einwendungsverfahren, Beschluss<br />
Gemeindeversammlung, kantonale Genehmigung). Im Hinblick auf spätere Revisionen<br />
und Anpassungen ist er ein Dokument über die gegenwärtige Problemsituation<br />
und die Möglichkeiten und Grenzen der aktuellen Raumplanung.<br />
1.2 Auftrag<br />
In der Raumplanungsverordnung (RPV) des Bundes vom 28. Juni 2000<br />
(Stand:°1.°September°2007) wird verlangt:<br />
Art. 47 RPV<br />
1 Die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, erstattet der kantonalen Genehmigungsbehörde<br />
(Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung<br />
(Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne<br />
und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und<br />
wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung,<br />
Rechnung tragen.<br />
2 Insbesondere legt sie dar, welche Nutzungsreserven im weitgehend überbauten Gebiet bestehen<br />
und wie diese Reserven haushälterisch genutzt werden sollen.<br />
1.3 Adressat<br />
Dieser Bericht richtet sich an die kommunalen und kantonalen Behörden, die zuständigen<br />
Verwaltungsstellen, an die Kommissionen der Gemeinde, die raumwirksame Tätigkeiten<br />
ausüben sowie an die Bevölkerung im Rahmen der Mitwirkung.<br />
Nach Abschluss der Mitwirkung und der öffentlichen Auflage dient er als Grundlage für<br />
das Rechtsetzungsverfahren und den Vollzug.<br />
2. Ausgangslage<br />
2.1. Revisionsbedarf<br />
Mit der Revision der Nutzungsplanung Siedlung wird beabsichtigt, im Sinne einer „rollenden“<br />
Planung die Voraussetzungen für eine qualitative und kontinuierliche Entwicklung<br />
zu schaffen und gleichzeitig die aktuellen Bedürfnisse der Gemeinde in die Planung zu<br />
integrieren. Die wichtigsten Themen sind:<br />
- Entwicklung Zentrumsgebiet, qualitative Aspekte und Nutzungsdurchmischung<br />
- massvollere bauliche Verdichtung in Zusammenhang <strong>mit</strong> einer sorgfältigeren Integration<br />
der Bauten ins Siedlungs- und Landschaftsbild<br />
- klarere Vorgaben zur Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet<br />
- Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach<br />
- Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege (Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz)<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 1
- den aktuellen Zielen angepasste Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung<br />
- Behandlung diverser Um- und Einzonungsbegehren.<br />
Die Revision der Nutzungsplanung Kulturland beinhaltet im Wesentlichen<br />
- die Anpassung auf die aktuellen übergeordneten Vorgaben (BauG, ABauV, kantonaler<br />
Richtplan)<br />
- die Überprüfung und Aktualisierung der Schutzzonen und -objekte.<br />
Mit der gleichzeitigen Durchführung der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland werden<br />
Rechtsunsicherheiten im Bereich des äusseren Bauzonenperimeters vermieden.<br />
Der Verkehrsrichtplan sowie der Massnahmenplan zur Hebung der Verkehrssicherheit<br />
wurde in einem separaten Planungsablauf vom Büro Schilling + Partner, Verkehrsingenieure,<br />
5001 Aarau, erarbeitet. Er wurde parallel <strong>mit</strong> den Unterlagen der Nutzungsplanung<br />
zur kantonalen Vorprüfung eingereicht.<br />
2.2 Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung<br />
Letzte Gesamtrevision der Nutzungsplanung<br />
Beschluss Gemeindeversammlung<br />
Genehmigung<br />
Kanton<br />
Bauzonenplan 1:2'500 / Kulturlandplan 1:5'000 19.09.1991 30.11.1993<br />
Spätere Teilrevisionen<br />
Bau- und Nutzungsordnung BNO (Anpassung<br />
an kant. BauG / ABauV, basierend auf M-BNO)<br />
Beschluss Gemeindeversammlung<br />
Genehmigung<br />
Kanton<br />
21.06.1996 17.12.1996<br />
Änderung Bauzonenplan Schwerzimatten 09.06.1995 19.12.1995<br />
Änderung Bauzonen- und Kulturlandplan<br />
„2001“<br />
30.11.2001 26.06.2002<br />
Bau- und Nutzungsordnung BNO „2001“ 30.11.2001 26.06.2002<br />
Änderung Bauzonenplan Schwerzistrasse 28.11.2003 31.03.2004<br />
Änderung Bauzonenplan und Kulturlandplan<br />
Musterplatz<br />
Änderungen Kulturlandplan<br />
Umsetzung Landschaften von kant. Bed.<br />
11.06.2004 10.11.2004<br />
03.06.2005 31.08.2005<br />
Für diese Gesamtrevision der Nutzungsplanung ist von der rechtskräftigen Nutzungsplanung<br />
sowie den obengenannten Ergänzungen im Rahmen der späteren Teilrevision auszugehen.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 2
3. Organisation und Ablauf der Planung<br />
3.1 Nutzungsplanungskommission<br />
Für die Begleitung und Bearbeitung der Nutzungsplanung setzte der Gemeinderat eine<br />
Nutzungsplanungskommission <strong>mit</strong> 8 stimmberechtigten Mitgliedern ein:<br />
Gianni Asquini Gemeinderat Vorsitz, RV Bauwesen<br />
Nelli Ulmi<br />
Gemeindeammann<br />
Hans Schlatter Gemeindeschreiber Protokoll, <strong>mit</strong> beratender Funktion<br />
Philipp Rüber Bauverwalter <strong>mit</strong> beratender Funktion<br />
Vital Köchli Bauverwalter (ab Mai 2008) <strong>mit</strong> beratender Funktion<br />
Werner Bruder<br />
Landwirt<br />
Ueli Fischer<br />
FDP-Ortspartei<br />
Josef Heggli<br />
SVP-Ortspartei<br />
Erich Leuthold<br />
Architekt, Landschaftsschutzverband<br />
Yves Siegrist<br />
Architekt, SP-Ortspartei<br />
Fritz Stadler<br />
Architekt, Gewerbeverein<br />
Paul Keller Externer Projektbeauftragter Raumplaner, ohne Stimmrecht<br />
3.2 Externer Planungsauftrag<br />
Die fachliche Beratung und die Planungsarbeiten wurden dem Büro ARCOPLAN in Ennetbaden<br />
übertragen. Die Projektleitung wird von P. Keller, Siedlungsplaner HTL / Raumplaner<br />
FSU Reg. A wahrgenommen. Für die Sachbearbeitung und die Aufnahme der Naturobjekte<br />
wurde er unterstützt von Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt FH BSLA.<br />
3.3 Zusammenarbeit, Koordination<br />
In der Nutzungsplanungskommission sind zwei Mitglieder des Gemeinderates sowie der<br />
Gemeindeschreiber und der Bauverwalter vertreten. Da<strong>mit</strong> wird die Koordination und die<br />
Information zwischen der Kommission und dem Gemeinderat gewährleistet. Da<strong>mit</strong> die<br />
Planungsarbeiten kontinuierlich abgewickelt werden konnten, wurden Grundsatzentscheide,<br />
wie die Verabschiedung der Zielvorstellungen, durch den Gemeinderat getroffen.<br />
Um die Festlegungen der Nutzungsplanung überprüfen zu können, wurden die Masse<br />
der BNO anhand von konkreten Beispielen in der Gemeinde untersucht. Zudem wurden<br />
die baulichen und umgebungsgestalterischen Qualitäten anhand einzelner Baugesuche<br />
diskutiert. Da<strong>mit</strong> wird sicher gestellt, dass die Anwendung durch die Bauverwaltung in der<br />
Praxis im Sinne der Kommission erfolgen kann.<br />
Zur Abstimmung der Bereiche Siedlung und Verkehr fanden verschiedene Besprechungen<br />
der Projektverantwortlichen statt, so dass die Nutzungsplanung und der Verkehrsrichtplan<br />
/ Massnahmenplan untereinander koordiniert sind. Die Inhalte des Verkehrsrichtplanes<br />
/ Massnahmenplanes wurden der Nutzungsplanungskommission in der Entwurfsphase<br />
vorgestellt.<br />
3.4 Ablauf der Planung<br />
Vorbereitung<br />
Kreditbeschluss Gemeindeversammlung 24. Nov. 2006<br />
Auftragserteilung 15. Mai 2007<br />
Konstitution Arbeitsgruppe (1. Sitzung) 2. Juli 2007<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 3
Wichtigste Grundlagen<br />
Erarbeitung Zielvorstellungen Juli - Okt. 2007<br />
Kurzanalyse Planungsinstrumente Okt. 2007<br />
Charakter / Handlungsbedarf in den Quartieren Nov. / Dez. 2007<br />
Untersuchung Grundmasse BNO Dez. 2007<br />
Ortsbildgestaltung / Kurzinventar Denkmalpflege April 2008<br />
Um- und Einzonungsbegehren Juli 2008<br />
Planungsinstrumente<br />
Bauzonenplan (1. Entwurf) Jan. / Februar 2008<br />
Bau- und Nutzungsordnung BNO (1. Lesung) ab Aug. 2008<br />
Kulturlandplanung (Grundlagenplan) Okt. / Nov. 2008<br />
Mitwirkung<br />
1. öffentliche Informationsveranstaltung 2. Dez. 2008<br />
Vertiefung Planungsinstrumente<br />
Bereinigung Planungsinstrumente Bauzonenplan / BNO Jan. - April 2009<br />
Detailberatung Kulturlandplan März / April 2009<br />
Vorlage an Gemeinderat (Verabschiedung für Vorprüfung) Mai 2009<br />
Vorprüfung / Mitwirkung<br />
Provisorische kantonale Vorprüfung Juni - Sept. 2009<br />
Information Landwirte; Kulturlandplan und Hochstammbäume 2. Juni 2009<br />
Bereinigung Vorprüfung Okt. 2009 Jan. 2010<br />
2. öffentliche Informationsveranstaltung 23. Februar 2010<br />
Öffentliches Mitwirkungsverfahren 22. Febr. - 22. März 2010<br />
Behandlung der Mitwirkungseingaben April bis August 2010<br />
Mitwirkungsbericht 21. September 2010<br />
Abschliessende Vorprüfung Okt. / Nov. 2010<br />
Bereinigung Vorprüfung Dez. 2010 bis Februar 2011<br />
Abschliessender Vorprüfungsbericht 8. Juni 2011 / 24. Febr. 2012<br />
Rechtssetzung<br />
Einwendungsverfahren, öffentliche Auflage (30 Tage) 21. April bis 21. Mai 2012<br />
Einigungsverhandlungen / Einwendungsbereinigung Juni bis August 2012<br />
Beschluss Gemeindeversammlung 23. November 2012<br />
Genehmigung Kanton Winter 2012 / 2013<br />
3.5 Konzept Mitwirkung<br />
Der Ablauf der Nutzungsplanung (vgl. 3.4 Ablauf der Planung) wird "offen" gestaltet, da<strong>mit</strong><br />
die Bevölkerung über die wichtigsten Schritte der Planung orientiert ist.<br />
Bereits am 2. Dezember 2008 wurde eine erste öffentliche Informationsveranstaltung<br />
durchgeführt, wobei über die Zielvorstellungen der Nutzungsplanung und die ersten Entwürfe<br />
des Bauzonenplanes sowie der Zonenbestimmungen orientiert wurde. Am 2. Juni<br />
2009 wurden die Landwirte separat über die Nutzungsplanung Kulturland sowie über das<br />
vom Gemeinderat initiierte Förderprogramm Hochstammbäume informiert.<br />
In der Tagespresse wurde über die wichtigsten Schritte der Nutzungsplanung ein breiter<br />
Bevölkerungskreis informiert (z.B. über die Zielvorstellungen, Bericht zur öffentlichen Informationsveranstaltung).<br />
Vor der abschliessenden Vorprüfung wurde das offizielle Mitwirkungsverfahren nach<br />
§ 3 BauG durchgeführt. Zu Beginn der Mitwirkungsauflage fand am 23. Februar 2010<br />
eine zweite öffentliche Informationsveranstaltung statt. Die Ergebnisse des Mitwirkungsverfahrens<br />
werden vom Gemeinderat in einem Bericht zusammengestellt.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 4
Die Nachbargemeinden werden im Rahmen der Mitwirkung zur Stellungnahme eingeladen.<br />
Mit den Grundeigentümern werden Gespräche geführt, wenn sie von Planungsmassnahmen<br />
besonders betroffen sind oder ihre Mitwirkung zur Umsetzung nötig ist.<br />
4. Grundlagen<br />
4.1 Raum- und verkehrsplanerische Grundlagen<br />
Die Nutzungsplanung <strong>Seengen</strong> basiert im Wesentlichen auf den nachstehenden Grundlagen.<br />
Im Bericht wird unter den entsprechenden Punkten dargestellt, wie sie in die Planung<br />
aufgenommen wurden. Im Grundlagenplan 1:5'000 sind die wichtigsten Grundlagen<br />
dargestellt.<br />
- Kantonale Grundlagen zur Nutzungsplanung Siedlung / Kulturland des Departements<br />
BVU, Abt. Raumentwicklung<br />
- Richtplanung Kanton Aargau vom 17. Dezember 1996 / 20. September 2011: Richtplan-Gesamtkarte<br />
1:50'000 und Richtplantext, <strong>mit</strong> folgenden wesentlichsten Vorgaben<br />
. Landschaften von kantonaler Bedeutung<br />
. Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Wald und im Kulturland<br />
. Vernetzungskorridor AG R12: <strong>Seengen</strong> - Hallwil<br />
. Gefahrenhinweiskarte Hochwasser, diverse Flächen sind als Gefahrenhinweisgebiet<br />
Hochwasser bezeichnet<br />
- Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach, Dezember 2010<br />
Fliesstiefenkarten 100-jährliches Ereignis, Gefahrenkarte, Schutzdefizitkarte<br />
- Gesamtstrategie Raumentwicklung, RaumentwicklungAARGAU, Beschluss Grosser<br />
Rat vom 5. September 2006<br />
. <strong>Seengen</strong> liegt im ländlichen Entwicklungsraum<br />
. Raum um den Hallwilersee ist als Kernraum der Landschaftsentwicklung bezeichnet<br />
- Hallwilerseeschutzdekret vom 17. Mai 1986<br />
- Kantonale Denkmalschutzobjekte: Schloss Hallwil, Brunnen beim Pfarrhaus, Ref.<br />
Pfarrkirche, Ref. Pfarrhaus, Gartenhäuschen beim Pfarrhaus, Schlossmühle, Herzighaus,<br />
Haus zum „Burgturm“, Neuhaus, Schloss Brestenberg<br />
- Kurzinventar schützenswerter Bauten der kantonalen Denkmalpflege vom Okt. 1999,<br />
die als Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz von kommunaler Bedeutung aufgenommen werden<br />
sollen<br />
- ISOS, Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz, <strong>Seengen</strong> ist ein Ortsbild von<br />
regionaler Bedeutung<br />
- Wald<br />
. Waldfeststellung nach Waldgesetzgebung (rechtskräftige Waldgrenzenpläne)<br />
. Waldausscheidung Kulturland (Quelle: AGIS-Daten, Abt. Wald, Stand Sept. 08)<br />
- Archäologische Fundstellen, (Quelle: Grundlagen der Kantonsarchäologie vom<br />
5. Juli 2006)<br />
- Inventar historischer Verkehrswege der Schweiz (IVS), Auszug Gemeinde <strong>Seengen</strong>,<br />
Stand 10. Mai 1999<br />
- Bachkataster der kant. Abteilung Landschaft und Gewässer vom 17. Dez. 2004, welcher<br />
der aktuellen Situation angepasst wurde<br />
- Eigene Analysen und Erhebungen<br />
. Kurzanalyse bestehende Planungsinstrumente<br />
. Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren (vgl. Anhang II)<br />
. Analyse Grundmasse der BNO (vgl. Anhang III)<br />
. Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege / Erhebung Gebäude <strong>mit</strong> Volumenschutz<br />
(vgl. Anhang IV)<br />
. Inventarisierung Natur- und Kulturobjekte, Sommer 2008<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 5
4.2 Statistische Grundlagendaten<br />
Erschliessungsgrad / Bauzonenreserven:<br />
Die Bauzonen der Gemeinde <strong>Seengen</strong> sind weitgehend erschlossen. Für diejenigen Flächen,<br />
die noch nicht baulich erschlossen sind, bestehen bereits rechtskräftige Sondernutzungsplanungen<br />
oder öffentlich-rechtliche Verträge. Mit diesen Instrumenten ist die Erschliessung<br />
der im rechtskräftigen Bauzonenplan <strong>mit</strong> einer Sondernutzungsplanungspflicht<br />
belegten Flächen gesichert. Einzig an der Egliswilerstrasse im Gebiet Rain ist eine<br />
Gestaltungsplanung nötig, um eine gesamthaft optimierte Überbauung und eine rationelle<br />
Erschliessung zu erreichen (vgl. Plan unten).<br />
Gebiet Rain<br />
Situationsplan Bauzonenreserven<br />
Quelle: Stand Erschliessung Ende 2011<br />
Innerhalb der Bauzonen von <strong>Seengen</strong> bestehen folgende Bauzonenreserven (Basis Bauzonenplan<br />
abschliessende Vorprüfung):<br />
- unüberbaute Wohnzonen (W1, W2, W3): 17.38 ha<br />
- unüberbaute Mischzonen (D, K, KO, WG2, WG3): 5.84 ha<br />
- unüberbaute Gewerbe- und Industriezonen 0.00 ha<br />
- unüberbaute Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen 0.74 ha<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 6
Die Flächenzusammenstellung zeigt, dass in <strong>Seengen</strong> noch relativ grosse Bauzonenreserven<br />
vorhanden sind. Die hohe Standortattraktivität der Gemeinde führte in den letzten<br />
Jahren zu einer regen Bautätigkeit. So verfügte die Gemeinde z.B. noch vor 10 Jahren<br />
über deutlich grössere Reserven von insgesamt rund 40 ha (!) unüberbauter Wohn- und<br />
Mischzonen (vgl. Stand der Erschliessung 1999). Allein von 2005 bis 2008 wurden pro<br />
Jahr im Schnitt 2 ha überbaut (vgl. Stand der Erschliessung 2005).<br />
Auf Grund der vorhandenen Bauzonenreserven sind, <strong>mit</strong> Ausnahme einer bereits erschlossenen<br />
Bautiefe an der Weingartenstrasse (0.45 ha), keine weiteren einwohnerrelevanten<br />
Neueinzonungen vorgesehen.<br />
Bevölkerungsentwicklung / -prognose:<br />
Die Entwicklung in <strong>Seengen</strong> lässt sich anhand der Bevölkerungszahlen seit 1972 wie<br />
folgt charakterisieren:<br />
- von 1975 bis 1985 vergleichsweise geringer Anstieg von 1600 auf 1750 Einwohner<br />
(durchschnittlich 15 Einwohner pro Jahr), trotz zwischenzeitlich leichtem Rückgang<br />
und zeitweise stagnierender Bevölkerungsentwicklung,<br />
- von 1985 bis 1995 Anstieg von 1750 auf 2300 Einwohner (durchschnittlich 55 Einwohner<br />
pro Jahr), <strong>mit</strong> noch beträchtlichen Jahresschwankung von 8 bis 81 zusätzlichen<br />
Einwohnern pro Jahr,<br />
- von 1995 bis 2011 relativ starker und kontinuierlicher Anstieg von 2300 auf 3500 Einwohner<br />
(durchschnittlich 74 Einwohner pro Jahr).<br />
Grafik Bevölkerungsentwicklung 1972 bis 2011, Quelle statistisches Amt Kanton Aargau<br />
<strong>Seengen</strong> verzeichnet am 31. Dezember 2010 3’417 Einwohner und am 30. Juni 2011<br />
3’476 Einwohner. Die künftige Bevölkerungsentwicklung hängt ab von der Entwicklung<br />
der Wohnbautätigkeit, der Haushaltgrösse und dem Wohnflächenbedarf (BGF / Person):<br />
- Die kantonale Prognose rechnet <strong>mit</strong> rund 3'250 Einwohnern im Jahr 2020 (gemäss<br />
Grundlagen Abteilung Raumentwicklung im Jahre 2006) bzw. <strong>mit</strong> rund 3’920 Einwohnern<br />
bis im Jahr 2023 (vgl. fachliche Stellungnahme Abt. Raumentwicklung vom<br />
28. September 2009).<br />
- Gemäss den generellen Zielvorstellungen der Gemeinde soll die Bevölkerungszahl in<br />
den nächsten 10 bis 15 Jahren auf max. 3'500 bis 4’000 Einwohner anwachsen (vgl.<br />
Anhang I, Zielvorstellungen)<br />
Die älteren Werte der kantonalen Prognose sind bereits erreicht und schon leicht überschritten.<br />
Sie sind allein von daher deutlich zu tief. Aufgrund der voraussichtlichen Bautätigkeit<br />
ist <strong>mit</strong> einem weiteren Anstieg der Bevölkerung zu rechnen, wodurch der Zielwert<br />
der Gemeinde und die neuste kantonale Prognose ohne Weiteres erreicht werden dürfte.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 7
Haushaltsgrössen:<br />
Per 31. Dezember 2008 waren in <strong>Seengen</strong> 1’479 Haushaltungen vorhanden. Die durchschnittliche<br />
Haushaltsgrösse beträgt 2.22 Personen pro Haushalt. Da<strong>mit</strong> liegt <strong>Seengen</strong><br />
knapp unter dem kantonalen Durchschnitt von 2.26 (Quelle: statistisches Amt, Aarau).<br />
Weitere Daten:<br />
Der neuste Leerwohnungsbestand beträgt per 1. Juni 2011 relativ hohe 52 Leerwohnungen.<br />
Noch per 1. Juni 2008 war <strong>mit</strong> 24 Leerwohnungen ein eher tiefer Wert zu verzeichnen,<br />
per Ende 2006 waren gar lediglich 3 Leerwohnungen vorhanden. Der zwischenzeitliche<br />
markante Anstieg der Leerwohnungen dürfte primär auf die Realisierung grösserer<br />
Bauvorhaben zurück zu führen sein. Auf Grund der Standortattraktivität und der weiterhin<br />
grossen Nachfrage dürfte sich der Leerwohnungsbestand auf einem deutlich tieferen<br />
Niveau „einpendeln“.<br />
Der aktuelle Steuerfuss von 84% ist äusserst attraktiv, die Steuerkraft <strong>mit</strong> rund Fr. 3’000.-<br />
pro Einwohner im Jahr 2010 sehr hoch.<br />
All die erwähnten Daten zeigen, dass <strong>Seengen</strong> als Wohnort nach wie vor eine sehr hohe<br />
Standortgunst aufweist.<br />
Entwicklung Arbeitsplatzzahl:<br />
Die Arbeitsplatzzahl beträgt gemäss Betriebszählung im Jahre 2008 total 976 (Voll- und<br />
Teilzeitbeschäftigte). Davon entfallen 99 auf den Sektor I, 214 auf den Sektor II und 663<br />
auf den Sektor III. Diese Beschäftigten arbeiteten in 156 Arbeitsstätten.<br />
4.3 Zielvorstellungen der Gemeinde<br />
Als Basis für diese Revision der Nutzungsplanung wurden anhand konkreter Probleme<br />
und Fragen der Gemeinde Ziele formuliert, welche die verschiedenen Bereiche der Nutzungsplanung<br />
umfassen und die Richtung der Problemlösung aufzeigen.<br />
Die Zielvorstellungen wurden im Oktober 2007 vom Gemeinderat verabschiedet (vgl. Anhang<br />
I). Die Ziele dienten der Erarbeitung des Bauzonenplanes, der Kulturlandplanes<br />
sowie der Bau- und Nutzungsordnung BNO. Die Ziele bildeten die Basis für die Koordination<br />
der raumwirksamen Tätigkeiten der Gemeinde und dienten auch dazu, die verschiedenen<br />
Interessen darzulegen und die nötigen Entscheide auf dem Hintergrund einer<br />
umfassenden Interessenabwägung abzustützen. Sie waren für die Arbeiten in der Nutzungsplanungskommission<br />
wegleitend.<br />
Die wichtigsten Ziele wurden als Planungsgrundsätze in den Anhang der Bau- und Nutzungsordnung<br />
BNO aufgenommen.<br />
4.4 Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren<br />
Um die Schwerpunkte und Aufgaben sowie die konkreten Fragen für die aktuelle Ortsplanungsrevision<br />
er<strong>mit</strong>teln zu können, wurden die Bauzonen in 9 Analyse-Einheiten unterteilt.<br />
Für jede Analyse-Einheit wurde dessen Charakteristik umschrieben sowie die Stärken<br />
und Schwächen aufgelistet. Daraus konnte der Handlungsbedarf für die Nutzungsplanung<br />
er<strong>mit</strong>telt werden (vgl. Anhang II).<br />
4.5 Grundmasse der BNO<br />
Anhand von 9 Beispielen wurden folgende Grundmasse der BNO untersucht: Ausnützungsziffer,<br />
Gebäudehöhen, Firsthöhen, Grenzabstände, Gebäudelängen (vgl. Anhang<br />
III). Da<strong>mit</strong> wurde es möglich, die begrenzenden Masse der Bebauung zu er<strong>mit</strong>teln<br />
und gestützt auf den Handlungsbedarf gemäss Abschnitt 4.4 entsprechende Masskorrekturen<br />
vornehmen zu können.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 8
4.6 Konzept Siedlung<br />
Aus den Zielvorstellungen wurde für den Bereich Siedlung ein generelles Konzept erarbeitet<br />
<strong>mit</strong> der Absicht, eine erste grobe Vorstellung der zukünftigen Zoneneinteilung und<br />
der jeweiligen qualitativen Anforderungen zu erhalten.<br />
Wichtigste Erkenntnisse aus Konzept Siedlung<br />
Konzept Siedlung<br />
- Für die Kernbereiche unter Einbezug der gesamten noch erkennbaren traditionellen<br />
Dorfteile differenzierte Zonenbestimmungen vornehmen (Priorisierungen: publikumsorientierten<br />
Nutzungen an Poststrasse und in Teilen der Unterdorfstrasse, gewerbliche<br />
Nutzungen im Oberdorf, übrige traditionelle Dorfteile <strong>mit</strong> angepasster Dichte).<br />
- Öffentliche Nutzungen der Schul- und Sportanlagen weiterhin auf den Bereich nördlich<br />
der Schulstrasse konzentrieren.<br />
- Durchmischte Nutzungen entlang der Haupteinfallsachsen vorsehen, <strong>mit</strong> Anreizen für<br />
höhere bauliche Dichte bei gewerblichen Nutzungen.<br />
- In reinen Wohnzonen Wohnqualität erhalten (soweit möglich Schutz vor Immissionen)<br />
und klarere qualitative Vorgaben bezüglich Dach- und Aussenraumgestaltung formulieren,<br />
entsprechend der ortsbaulichen und landschaftlichen Empfindlichkeit.<br />
- Spezielle Nutzungen <strong>mit</strong> eigener Identität (Schloss Hallwil, Brestenberg) als überregionale<br />
Anziehungspunkte erhalten.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 9
5. Nutzungsplan<br />
5.1 Aufbau der allgemeinen Nutzungsplanung<br />
Die Nutzungsplanung besteht aus dem Bauzonenplan 1:2'500, dem Kulturlandplan<br />
1:5'000 sowie der Bau- und Nutzungsordnung (BNO). Sie ist auf die kantonalen, regionalen<br />
und kommunalen Grundlagen abgestützt und bildet das Ergebnis der Abwägung von<br />
Bau-, Landwirtschafts- und Schutzinteressen.<br />
Der Bauzonenplan und der Kulturlandplan decken das ganze Gemeindegebiet ab. Sie<br />
basieren neu auf der digitalen Plangrundlage der amtlichen Vermessung und müssen<br />
deshalb gesamthaft neu aufgelegt werden. Beide Bereiche der Nutzungsplanung, die<br />
Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, sind grundeigentümerverbindlich und unterliegen<br />
dem gleichen rechtlichen Verfahren.<br />
5.2 Inhalt Bauzonenplan und Kulturlandplan<br />
Im Bauzonenplan und im Kulturlandplan wird zwischen Genehmigungsinhalt und Orientierungsinhalt<br />
unterschieden.<br />
Im Genehmigungsinhalt sind alle verbindlichen Bestimmungen, Zonen und Objekte<br />
aufgeführt:<br />
- Bauzonen<br />
- Landwirtschaftszonen nach Art. 16 RPG<br />
- Schutzzonen nach Art. 17 RPG (Trockenstandorte und Feuchtstandorte im Kultur<br />
land / Naturschutzzonen im Wald)<br />
- Überlagerte Schutzzonen (Landschaftsschutzzone, Uferschutzstreifen, Hochwassergefahrenzone)<br />
- Schutzobjekte (Hecken, Einzelbäume / Baumreihen / -gruppen, Aussichtspunkte, geologische<br />
Objekte, Gebäude <strong>mit</strong> Substanz- / Volumenschutz, Kulturobjekte).<br />
Die Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen stellen die Grundnutzungen dar. Die überlagerten<br />
Schutzzonen gelten zusätzlich zu den jeweiligen Grundnutzungen. Die Schutzzonen<br />
und -objekte beschränken die Nutzungsmöglichkeiten nach den Erfordernissen des<br />
Schutzzieles.<br />
Im Orientierungsinhalt sind die zusätzlich nötigen Angaben dargestellt, die zum Verständnis<br />
des Planes erforderlich sind oder in einem andern Verfahren rechtskräftig festgelegt<br />
wurden:<br />
- Wald (durch Forstgesetzgebung definiert)<br />
- Gewässer / Bäche (durch eidg. Gewässerschutzgesetzgebung, Natur- und Heimatschutzgesetz,<br />
kantonales Baugesetz, Natur- und Landschaftsschutzdekret geschützt)<br />
- Quell- und Grundwasserschutzzonen (eidg. Gewässerschutzgesetz, entsprechende<br />
Schutzverfügungen der Gemeinde)<br />
- Archäologische Fundstellen (durch Dekret über den Schutz von Kulturdenkmälern<br />
geschützt)<br />
- Denkmalschutzobjekte (durch Denkmalschutzdekret definiert)<br />
- Wanderwege (durch Bundesgesetz über die Fuss- und Wanderwege festgelegt)<br />
- Inventar historischer Verkehrswege IVS, nur Objekte <strong>mit</strong> viel Substanz dargestellt<br />
- Zonen gemäss Hallwilerseeschutzdekret (HSD); Wasserzone, Reservatszone, Sperrzone,<br />
Spezialzone, Schutzzone.<br />
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5.3 Erläuterungen zu den wichtigsten Themenbereichen<br />
Zentrums- / Dorfgebiet<br />
Im rechtsgültigen Bauzonenplan ist der Seenger Ortskern <strong>mit</strong> einer Kernzone K zoniert.<br />
Die Kernzone erstreckt sich entlang der Post-, Oberdorf-, Schul-, Brestenberg- und Sarmenstorferstrasse.<br />
Teilweise (v.a. entlang der Unterdorfstrasse) stimmen die Zonenabgrenzungen<br />
nicht <strong>mit</strong> dem eigentlichen traditionellen Dorfteil überein. Die BNO lässt eine<br />
sehr hohe Ausnützungsziffer von 1.0 als Richtmass zu. Zudem sind die Zonenbestimmungen<br />
v.a. auf die Bewahrung des bestehenden Charakters ausgerichtet, was sich z.B.<br />
durch die engen Vorgaben der Dachneigung kennzeichnet.<br />
Die Zentrumsfunktionen innerhalb dieser Bereiche sind in der bestehenden Situation sehr<br />
unterschiedlich. Das eigentliche Zentrum <strong>mit</strong> einer attraktiven Nutzungsmischung erstreckt<br />
sich in erster Linie entlang der Poststrasse. Die ortsbaulichen und architektonischen<br />
Qualitäten sind relativ breit verteilt. Mit dem Bauzonenplan sollen nun folgende<br />
Ziele angestrebt werden:<br />
- Neben dem Erhaltungsziel soll auch eine zeitgemässe, jedoch qualitativ gute Entwicklung<br />
zugelassen werden. So soll z.B. die Dachform bewusst offen gelassen und sich<br />
im Rahmen konkreter Bauvorhaben aus der optimalen Einpassung ergeben.<br />
- Die Kernzone soll primär auf den eigentlichen Zentrumsbereich entlang der Poststrasse<br />
konzentriert werden und sich nur in einem kleinen Teilbereich bis zur Unterdorfstrasse<br />
erstrecken, wo noch ein Potenzial für zusätzliche publikumsorientierte<br />
Nutzungen vorhanden ist. Im Bereich Steinbrunnengasse wird sie in Teilen belassen.<br />
In der Kernzone Oberdorf soll, neben den qualitativen Anforderungen, die gewerbliche<br />
Nutzung <strong>mit</strong>tels höheren Richtmassen für die bauliche Dichte priorisiert werden. Entsprechend<br />
dem heutigen ortsbaulichen Kontext gelten in der Dorfzone für Wohnnutzungen<br />
deutlich tiefere Ausnützungsziffern.<br />
- Die Dorfzone wird anstelle der bisherigen Kernzone ausserhalb des eigentlichen Dorfzentrums<br />
neu eingeführt sowie im Unterdorf und in den Randbereichen gegenüber<br />
der bisherigen Kernzone ausgedehnt, um <strong>mit</strong> griffigeren qualitativen Bestimmungen<br />
eine gestalterisch überzeugende Siedlungsentwicklung erreichen zu können.<br />
Zur Stärkung der Zentrumsfunktion sind drei Standorte für <strong>mit</strong>telgrosse Verkaufsnutzungen<br />
im Zentrum vorgesehen.<br />
Ortskernplanung sowie Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz / Volumenschutz<br />
Im Bereich der Schul-, Post-, Egliswiler- und Oberdorfstrasse besteht ein kommunaler<br />
Überbauungsplan vom 19. August 1994, welcher die Baubauung <strong>mit</strong>tels Baulinien regelt<br />
und in dem verschiedene Gebäude als erhaltenswerte Bauvolumen bezeichnet sind.<br />
Im Rahmen dieser Revision werden gestützt auf das Kurzinventar der Denkmalpflege<br />
verschiedene Objekte als Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz bezeichnet (vgl. Anhang IV), die<br />
einen wesentlichen Beitrag zur Erhaltung der kulturhistorischen Identität im traditionellen<br />
Dorfteil leisten und die grundsätzlich nicht abgebrochen werden dürfen.<br />
Zusätzlich wurden diejenigen Objekte erhoben, die für das Ortsbild von besonderem<br />
Wert sind und in ihrem Volumen geschützt werden sollen. Als wichtigste Kriterien galt<br />
dabei die markante volumetrische Wirkung, welche dem Strassenraum eine Qualität<br />
verleihen, aber gleichzeitig auch keine verkehrstechnisch unerwünschte Wirkung erzielen.<br />
Von den insgesamt 33 Objekten sind deren 11 bereits im erwähnten kommunalen<br />
Überbauungsplan aus dem Jahre 1994 als erhaltenswerte Bauvolumen bezeichnet und<br />
deren 7 <strong>mit</strong> sogenannten Gestaltungsbaulinien umrandet. Insgesamt werden so<strong>mit</strong> noch<br />
15 zusätzliche Gebäude unter Volumenschutz gestellt (vgl. Anhang IV).<br />
Die Gemeinde beabsichtigt den kommunalen Überbauungsplan von 1994 in einem separaten<br />
Verfahren zu einem späteren Zeitpunkt zu revidieren.<br />
Massvollere bauliche Dichten und Höhen<br />
Die rechtskräftige BNO lässt im näheren Umfeld der Kernzone, insbesondere bei Beanspruchung<br />
der Bonusse gemäss Arealüberbauung in der Wohnzone W3, relativ grosse<br />
Bauvolumen und Dichten zu. Auf Grund des hohen Nutzungsdruckes wirkt sich zudem<br />
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sehr oft auch die Nichtanrechung der Dachgeschosse bei der Ausnützungsziffer ungünstig<br />
auf das volumetrische Erscheinungsbild aus.<br />
In den Wohnzonen W1 und W2 führen teilweise die optisch auffälligen Hangüberbauungen<br />
<strong>mit</strong> ihren Dachformen und erheblichen Terrainveränderungen zu einem unruhigen<br />
Erscheinungsbild.<br />
Massnahmen:<br />
- Anrechnung der Dach-, Attika- und Untergeschosse in die Ausnützungsziffer<br />
- Präzisierung der Dachgestaltung an ortsbaulich empfindlichen Lagen und am Siedlungsrand<br />
- klarere Vorgaben zur Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet (Terraingestaltung,<br />
Einfriedigungen, Stützmauern, Bepflanzung).<br />
Natur im Siedlungsraum<br />
Im rechtskräftigen Bauzonenplan sind verschiedene Objekte (Einzelbäume, Baumreihen,<br />
Uferbestockung, Hecken) als Schutzobjekte ausgeschieden. Diese wurden an Ort und<br />
Stelle geprüft und entsprechend der heutigen Situation aktualisiert oder teilweise ergänzt<br />
und weiterhin als Schutzobjekte ausgeschieden. Zusätzlich werden im Bauzonenplan wie<br />
bisher die Uferschutzstreifen bezeichnet. Neu wurden für alle Bauzonen die Anforderungen<br />
an die Aussenraumgestaltung erheblich präzisiert. Insbesondere werden entlang der<br />
Siedlungsränder standortheimische Gehölze verlangt und es ist klar umschrieben, welchen<br />
Inhalt der Umgebungsplan haben muss (Art der Bepflanzung und der Beläge, der<br />
Grünflächen). Generell sind mehrheitlich standortheimische Pflanzen zu verwenden.<br />
5.4 Abgrenzung Baugebiet / Kulturland<br />
Der rechtskräftige Perimeter des Bauzonenplanes, der bisher die Abgrenzung zwischen<br />
Baugebiet und Kulturland festlegte, wurde entsprechend den neuen rechtlichen und planerischen<br />
Erfordernissen sowie den bestehenden Nutzungen überprüft. Daraus ergaben<br />
sich folgende Anpassungen gegenüber dem rechtskräftigen Bauzonenplan:<br />
Vorgaben Richtplan<br />
Das Siedlungsgebiet der Gemeinde <strong>Seengen</strong> ist im kantonalen Richtplan festgesetzt.<br />
Gemäss den kantonalen Grundlagen hat die Gemeinde in den Jahren 2002 sowie 2004<br />
insgesamt 0.84 ha neue Bauzonen ausgeschieden. Sie verfügt jetzt noch über eine ohne<br />
Richtplanverfahren einzonbare Fläche von 2.86 ha.<br />
Die vorgesehenen Einzonungen erfordern eine Anpassung des Richtplanes. Diese können<br />
jedoch ohne das Verfahren der Richtplananpassung im Rahmen einer Fortschreibung<br />
festgesetzt werden, weil sie den nachfolgenden Kriterien entsprechen (Richtplanabschnitt<br />
S 1.2, Beschluss 1.4):<br />
4.1a: Neueinzonung von höchstens 1 ha pro zusammenhängender Fläche, weniger als<br />
3.7 ha (für <strong>Seengen</strong> massgebender Grenzwert) oder von weniger als 3 %, höchstens<br />
aber 5 ha, pro 10 Jahre<br />
4.1b: Einzonung von weitgehend überbautem Gebiet (Art. 15 lit. a RPG)<br />
Übersicht der richtplanrelevanten Einzonungen (Kriterium 1.4a)<br />
Weingartenstrasse: Einzonung einer Bautiefe in die Wohnzone W1<br />
Steinis: Einzonung in Zone für Öffentliche Bauten und Anlagen<br />
TOTAL<br />
Fläche<br />
0.46 ha<br />
0.60 ha<br />
1.06 ha<br />
Bei einer weiteren „Einzonung“ am Roosweg im Umfang von rund 0.36 ha handelt es<br />
sich um einen ehemaligen Landwirtschaftsbetrieb, der nicht mehr bewirtschaftet wird. Die<br />
Zuordnung dieser auf drei Seiten an Bauzonen grenzenden Fläche ist als Einzonung von<br />
weitgehend überbautem Gebiet zu betrachten. Ebenso der schmale „Einzonungstreifen“<br />
oberhalb des Roosweges <strong>mit</strong> einer Fläche von insgesamt 0.18 ha.<br />
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Die Einzonungen Nr. 0 und 1a (vgl. Plan Seite 14) verlaufen entlang bestehender Strasse<br />
am heutigen Bauzonenrand und erfordern keine zusätzlichen Erschliessungsbauwerke.<br />
Obwohl die Gemeinde noch über genügend Bauzonenreserven verfügt, sind sie auf<br />
Grund des geringen Flächenmasses sowie der ausgezeichneten Wohnlage vertretbar.<br />
Die vorhandenen Bauzonenreserven von insgesamt rund 23.2 ha an unüberbauten<br />
Wohn- und Mischzonen befinden sich alle innerhalb des relativ kompakten Siedlungsgebietes.<br />
Zudem sind, <strong>mit</strong> Ausnahme des gestaltungsplanpflichtigen Areals Rain an der<br />
Egliswilerstrasse, für alle grösseren noch unüberbauten Fläche bereits rechtskräftige<br />
Sondernutzungsplanungen oder öffentlich-rechtliche Verträge vorhanden. Der Verkehrsrichtplan<br />
zeigt zudem, dass nur noch einzelne Erschliessungsstrassen geplant sind (im<br />
Gebiet Dätsch / Hinterdorf und Usserdorf). Dabei handelt es sich um Feinerschliessungen,<br />
dessen Realisierung zu Lasten der Grundeigentümer geht.<br />
Wie aus den Zielvorstellungen ersichtlich, ist die Gemeinde bestrebt, eine regionale Zentrumsfunktion<br />
wahrzunehmen. Sie verfügt entsprechend über eine ausreichende Infrastruktur,<br />
um die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung bewältigen zu können.<br />
Im übrigen muss <strong>mit</strong> grosser Wahrscheinlichkeit auch davon ausgegangen werden, dass<br />
ein erheblicher Anteil der vorhandenen Bauzonenreserven innerhalb des Planungshorizontes<br />
nicht zur Verfügung stehen werden. Nach wie vor herrscht eine rege Bautätigkeit,<br />
was auf eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum schliessen lässt. Wie die untenstehende<br />
Tabelle zeigt, lassen die noch vorhandenen Bauzonenreserven zudem einen ausgewogenen<br />
Wohnungsmix zu.<br />
Bauzonen überbaut unüberbaut Total<br />
Kernzone K 8.10 ha 0.62 ha 8.72 ha<br />
Dorfzone D 7.85 ha 1.52 ha 9.37 ha<br />
Kernzone Oberdorf KO 5.00 ha 0.96 ha 5.96 ha<br />
Wohn- und Gewerbezone WG3 1.95 ha 0.00 ha 1.95 ha<br />
Wohn- und Gewerbezone WG2 7.45 ha 2.74 ha 10.19 ha<br />
Wohnzone W3 5.07 ha 0.26 ha 5.33 ha<br />
Wohnzone W2 45.54 ha 14.59 ha 60.13 ha<br />
Wohnzone W1 6.73 ha 2.53 ha 9.26 ha<br />
Gewerbezone G 1.64 ha 0.00 ha 1.64 ha<br />
Zone für öff. Bauten und Anlagen OeB 10.66 ha 0.74 ha 11.40 ha<br />
Spezialzone Brestenberg SB 2.66 ha 0.00 ha 2.66 ha<br />
Spezialzone Eichberg SE 2.00 ha 0.00 ha 2.00 ha<br />
Spezialzone Musterplatz SM 0.40 ha 0.00 ha 0.40 ha<br />
105.05 ha 23.96 ha 129.01 ha<br />
Gewerbezonen: In den reinen Arbeitsplatzzonen stehen gemäss noch rechtskräftigem<br />
Bauzonenplan keine Flächenreserven mehr zur Verfügung. Auf Grund einer Eingabe des<br />
Gewerbevereines im Mitwirkungsverfahren wurden nochmals grundsätzliche Überlegungen<br />
zur Schaffung einer Gewerbezone gemacht und verschiedene Standorte untersucht.<br />
In Abwägung aller Vor- und Nachteile wurde von Seiten der Gemeinde das Gebiet Steinis<br />
<strong>mit</strong> einer Fläche von 0.92 ha als Gewerbezone vorgeschlagen, um ortsansässigem Gewerbe<br />
eine Entwicklungsperspektive geben zu können. Die kantonale Abteilung Raumentwicklung<br />
hat im Vorprüfungsbericht vom 8. Juni 2011 darauf hingewiesen, dass die<br />
Einzonung Steinis primär wegen der inselartigen Lage nicht den planungsrechtlichen<br />
Anforderungen entspricht und deshalb keine Genehmigung in Aussicht gestellt werden<br />
keine (Vorbehalt). Im Rahmen der öffentlichen Auflage reichte ein Grundeigentümer eine<br />
Einwendung ein <strong>mit</strong> dem Antrag, auf die Einzonung zu verzichten, da er sein Land für<br />
landwirtschaftliche Zwecke benötige und nicht veräussern wolle. Der Gemeinderat hiess<br />
diese Einwendung entsprechend gut und verzichtete auf die Einzonung Steinis.<br />
Untergeordnete Anpassungen Bauzonenperimeter<br />
Der Bauzonenperimeter wurde in der vorliegenden Planung, <strong>mit</strong> Ausnahme der im Punkt<br />
„Vorgaben Richtplan“ erwähnten Flächen, nicht erweitert, sondern nur geringfügig angepasst.<br />
Diese untergeordneten Anpassungen beinhalten „Einzonungen“ von Strassen, die<br />
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Bauzonen erschliessen, sowie vereinzelte kleinste Anpassungen an bestehende Parzellengrenzen.<br />
Diese sind im Anhang VI, Siedlungsflächenveränderungen, ausgewiesen.<br />
In denjenigen Bereichen, wo keine Parzelle die Grenze gegenüber dem Kulturland bildet,<br />
gilt neu für Gebäude ein Abstand von 4 m. Für Klein- und Anbauten ist eine Reduktion<br />
bis auf 2 m möglich. Wegen dieser Bestimmung wurde der Bauzonenperimeter gegenüber<br />
dem Kulturland in den Gebieten „Sprosshübel / Mülihalde“ und Schwerzi angepasst.<br />
5.5 Interne Bauzonenaufteilung<br />
Das bestehende Zonenregime wurde grundsätzlich belassen. Lediglich in folgenden<br />
Punkten erfolgte eine Anpassung an die aktuellen Gegebenheiten und Ziele:<br />
- Die bisherige Kernzone K wird unterteilt in die flächenmässig reduzierte Kernzone K<br />
sowie in die Kernzone Oberdorf KO und die Dorfzone D.<br />
- Die bisherige Wohnzone WG3 entfällt <strong>mit</strong> Ausnahme an der Boniswilerstrasse, da sie<br />
andern Zonen (D, W3) zugeteilt wird.<br />
- Im Bereich der Sportanlagen Musterplatz wird eine neu geschaffene Spezialzone<br />
Musterplatz SM ausgeschieden.<br />
Übersicht der wichtigsten Umzonungen<br />
Einzonungen<br />
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche<br />
0 Weingartenstrasse Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.46 ha<br />
1a Roosweg Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.36 ha<br />
1b Roosweg Landwirtschaftszone Wohnzone W2 0.19 ha<br />
2 Steinis Landwirtschaftszone Zone f. öff. Bauten OeB 0.60 ha<br />
Umzonungen Nr. 3 bis 13 innerhalb Bauzonenperimeter<br />
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche<br />
3 Bündtli / Hinterdorf Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 1.60 ha<br />
4 Hinterdorf Kernzone K Wohnzone W2 0.17 ha<br />
5 Wygarte Landhauszone W1 Wohnzone W2 1.92 ha<br />
6 Oberdorfstrasse Kernzone K Kernzone Oberdorf KO 5.81 ha<br />
7 Tätschweg Wohnzone W2 Kernzone Oberdorf KO 0.12 ha<br />
8 Stoffelgässli Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 0.41 ha<br />
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Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche<br />
9 Oberer Gerbiweg Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 0.81 ha<br />
10 Oberer Gerbiweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W2 0.34 ha<br />
11 Sch<strong>mit</strong>tenweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W3 0.24 ha<br />
12 Sch<strong>mit</strong>tenweg Kernzone K Wohnzone W3 0.22 ha<br />
13 Kindergarten Zone öff. Bauten OeB Wohn-/Gewerbezone WG2 0.20 ha<br />
Umzonungen Nr. 14 bis 22 / 25 bis 35 innerhalb Bauzonenperimeter (unten)<br />
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche<br />
14 Altacher Gewerbezone G Wohn-/Gewerbezone WG2 0.68 ha<br />
15a Altweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.67 ha<br />
15b Altweg Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohnzone W3 0.51 ha<br />
16 Bösgasse Kernzone K Wohnzone W3 0.73 ha<br />
17 Sarmenstorferstr. Kernzone K Dorfzone D 0.76 ha<br />
18 Sarmenstorferstr. Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.78 ha<br />
19 Sarmenstorferstr. Wohnzone W2 Dorfzone D 0.20 ha<br />
20 Usserdorf / Neuhus Kernzone K Dorfzone D 1.73 ha<br />
21 Seegarte Kernzone K Wohnzone W2 0.26 ha<br />
22 Sarmenstorferstr. Zone öff. Bauten OeB Wohnzone W1 0.03 ha<br />
25 Usserdorfstrasse Kernzone K Dorfzone D 0.64 ha<br />
26 Moosweg Zone öff. Bauten OeB Dorfzone D 0.09 ha<br />
27 Huebpünt / Usserdorf Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 1.56 ha<br />
28 Unterdorfstrasse Wohn-/Gewerbezone WG2 Dorfzone D 1.81 ha<br />
29 Hubpünt Zone öff. Bauten OeB Dorfzone D 0.30 ha<br />
30 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 0.52 ha<br />
31 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.21 ha<br />
32 Hubpünt Wohn-/Gewerbezone WG2 Kernzone K 0.35 ha<br />
33 Hubpüntstrasse Kernzone K Dorfzone D 0.37 ha<br />
34 Hubpüntstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Kernzone K 0.26 ha<br />
35 Hubpüntstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Dorfzone D 0.24 ha<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 15
Umzonungen Nr. 23, 24 / 36 bis 42 innerhalb Bauzonenperimeter (unten)<br />
Nr. Lage bisherige Zone neue Zone Fläche<br />
23 Brestenbergstrasse Wohnzone W2 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.31 ha<br />
24 Alpenweg Wohnzone W2 Wohnzone W1 0.23 ha<br />
36 Burgturm Zone öff. Bauten OeB Kernzone K 0.18 ha<br />
37 Schlattweg Kernzone K Dorfzone D 0.32 ha<br />
38 Schwerzistrasse Wohn-/Gewerbezone WG2 Wohnzone W2 1.91 ha<br />
39 Schlattweg Wohn-/Gewerbezone WG2 Dorfzone D 0.29 ha<br />
40 Breiti Kernzone K Dorfzone D 0.40 ha<br />
41 Boniswilerstrasse Wohn-/Gewerbezone WG3 Wohn-/Gewerbezone WG2 0.59 ha<br />
42 Musterplatz Zone öff. Bauten OeB Spez. Musterplatz SM 0.40 ha<br />
5.6 Umsetzung Gefahrenkarte Hochwasser<br />
Die Gefahrenkarte Hochwasser für das Teilprojekt Seetal / Aabach liegt <strong>mit</strong> Datum vom<br />
Dezember 2010 vor. In der Gemeinde <strong>Seengen</strong> müssen die Fliesstiefenkarten, die Gefahrenkarten<br />
und die Schutzdefizitkarten gemäss Auskunft der kantonalen Stellen ab<br />
sofort im Baubewilligungsverfahren und bei der Revision der Nutzungsplanung berücksichtigt<br />
werden. Deshalb werden im neuen Bauzonenplan die Hochwassergefahrenzonen<br />
aufgenommen und die zugehörigen Bestimmungen in der Bau- und Nutzungsordnung<br />
formuliert.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 16
5.7 Kulturlandplan<br />
Konzeptionelle Vorgaben im Kulturland<br />
Wichtigste übergeordnete Vorgaben<br />
Im Folgenden wird aufgezeigt, wie die wichtigsten übergeordneten Vorgaben im Kulturlandplan<br />
umgesetzt werden:<br />
Richtplanung Kanton Aargau<br />
Landschaften von kantonaler Bedeutung<br />
(LkB, L 4.1)<br />
Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung<br />
im Wald L2.1<br />
insgesamt 4 Flächen; Moordorf-Risle,<br />
Eggenmösli, Schlattwald, Tal<br />
Umsetzung<br />
- Bereits im Kulturlandplan umgesetzt, weitgehend<br />
übernommen<br />
- In Teilbereichen ausgedehnt, da ansonsten in der<br />
reinen Landwirtschaftszone Bauten <strong>mit</strong> erheblichem<br />
optischen Erscheinungsbild möglich sind, jedoch so,<br />
dass die Landwirte noch genügend Spielraum für die<br />
betriebliche Erweiterung haben (wurde durch Ackerbaustellenleiter<br />
überprüft)<br />
- als Naturschutzzonen im Wald aufgenommen<br />
- Schlattwald als Eichenwaldreservat bezeichnet<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 17
Richtplanung Kanton Aargau<br />
Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung<br />
im Kulturland L3.2<br />
Zwei Flächen; Moordorf-Risle, Teil von<br />
Schlattwald<br />
Vernetzungskorridor L 3.3<br />
Vernetzungskorridor AG R12: <strong>Seengen</strong> -<br />
Hallwil<br />
Überflutungsgebiete (L 5.1)<br />
Diverse Fläche als Gefahrenhinweisgebiet<br />
Hochwasser bezeichnet<br />
Umsetzung<br />
- Moordorf-Risle befindet sich innerhalb Hallwilerseeschutzdekret<br />
(deshalb nur als Orientierungsinhalt<br />
dargestellt)<br />
- Kleine Fläche Schlattwald als besonderer Waldstandort<br />
aufgenommen<br />
- Keine Festlegungen vorgenommen, welche dem<br />
Vernetzungskorridor entgegen stehen<br />
- „Gefahrenkarte Hochwasser“ Seetal / Aabach liegt<br />
vor, Umsetzung gemäss Abschnitt 5.6.<br />
Landwirtschaftszonen<br />
Im rechtskräftigen Kulturlandplan der Gemeinde <strong>Seengen</strong> sind die Landwirtschaftszonen<br />
bereits grundeigentümerverbindlich festgelegt. Im Rahmen dieser Revision musste vor<br />
allem überprüft werden, ob die bestehenden Betriebe dem veränderten übergeordneten<br />
Planungsrecht (RPG, BauG) entsprechen. Auf Grund dieser Abklärungen sind keine Speziallandwirtschaftszonen<br />
nötig.<br />
Schutzzonen und Schutzobjekte<br />
Im Kulturlandplan müssen die Schutzzonen und -objekte grundeigentümerverbindlich,<br />
das heisst <strong>mit</strong> relativ hoher Verbindlichkeit, jedoch <strong>mit</strong> eher geringer Flexibilität festgelegt<br />
werden. Bei der Ausscheidung der einzelnen Objekte ist deshalb eine gewisse Zurückhaltung<br />
geboten. Insbesondere soll den Bestrebungen der gesamtbetrieblichen Bewirtschaftungsvereinbarung<br />
<strong>mit</strong> den Landwirten zur Abgeltung ökologischer Leistungen nicht<br />
entgegen gewirkt werden. Mit den Bewirtschaftern, die speziell betroffen sind, wurden<br />
deshalb frühzeitig Gespräche geführt.<br />
Die im rechtskräftigen Kulturlandplan bereits enthaltenen Schutzzonen und -objekte wurden<br />
im Rahmen dieser Revision im Feld überprüft und aktualisiert. Die entsprechenden<br />
Objekte wurden grösstenteils übernommen und wo nötig der aktuellen Situation angepasst:<br />
- Die Hecken wurden auf Grund der heutigen Gegebenheiten angepasst (z.B. teilweise<br />
weniger wertvolle Gehölze als Schutzobjekte entlassen, Ufergehölze ergänzt). Neu<br />
angepflanzte Hecken wurden nicht als Schutzobjekte aufgenommen. Insgesamt wurden<br />
rund 110 Einzelobjekte aufgenommen, wovon sich ein kleiner Teil innerhalb der<br />
Bauzonen befindet.<br />
- Die bisher unter Schutz stehenden Baumreihen und Einzelbäume werden weiterhin<br />
geschützt. Insgesamt werden 28 Objekte geschützt, wovon sich rund die Hälfte innerhalb<br />
der Bauzonen befinden.<br />
- Die bisher als Magerwiesen im Kulturlandplan enthaltenen Schutzzonen werden neu<br />
als Trockenstandorte bezeichnet und verbleiben im Kulturlandplan. Die bisherige Naturschutzzone<br />
oberhalb des Rebenweges wird als Trockenstandort bezeichnet.<br />
- Neu aufgenommen wurden 4 Feuchtstandorte, wovon sich deren 3 innerhalb der<br />
Schutzzone des Hallwilerseeschutzdekretes befinden.<br />
- Weiterhin werden entlang der oberirdischen Bachläufe Uferschutzstreifen bezeichnet,<br />
welche die Erhaltung und Schaffung naturnaher Ufer sowie den Schutz der Ufervegetation<br />
zum Ziel haben.<br />
- Die Aussichtspunkte wurden grösstenteils übernommen und nur dort herausgenommen,<br />
wo ein solcher auf Grund seiner Lage keinen Sinn machte.<br />
- Bei den auf Hochstamm-Gärten sowie den -Baumreihen und -Alleen handelt es sich<br />
um Entwicklungsgebiete, in denen die Gemeinde beabsichtigt, die Pflege und den<br />
Unterhalt der Hochstammbäume zu fördern, sofern sich ein Landwirt auf freiwilliger<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 18
Basis und gegen Entschädigung dazu bereit erklären. Mit der Nutzungsplanung Kulturland<br />
wurde zu diesem Zweck ein „Förderprogramm Hochstammbäume“ erarbeitet.<br />
Noch zu klären ist die Frage, inwiefern zusätzliche Gelder vom Bund und Kanton für<br />
solche Fördergebiete erhältlich sein sollen (vgl. Anhang V: Förderprogramm Hochstammbäume<br />
und nachstehenden Plan). Im Kulturlandplan wird auf die verbindliche<br />
Bezeichnung der Fördergebiete verzichtet, um so auch Interessenten ausserhalb dieser<br />
Flächen die Möglichkeit zur Beteiligung am Förderprogramm zu geben. Die Entwicklungsgebiete<br />
sind lediglich im Grundlagenplan als allgemeine Information enthalten.<br />
Hochstammbäume, Beurteilungsgrundlage für kantonale Beiträge<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 19
5.8 Bau- und Nutzungsordnung<br />
Die rechtskräftige Bau- und Nutzungsordnung BNO der Gemeinde <strong>Seengen</strong> von 1996 /<br />
2001 basiert bereits auf der kantonalen Muster Bau- und Nutzungsordnung. So<strong>mit</strong><br />
musste die BNO nicht grundsätzlich überarbeitet werden, sondern nur bei folgenden<br />
grundlegenden Aspekten angepasst werden:<br />
- aktuelle Bedürfnisse und Ziele der Gemeinde<br />
- Erfahrungen in der Anwendung<br />
- aktualisierte Muster Bau- und Nutzungsordnung.<br />
Die Baubegriffe und Messweisen sind noch nicht an das harmonisierte kantonale Recht<br />
angepasst. Entsprechend gilt anstelle der §§ 16 bis 31 BauV weiterhin Anhang 3 der seit<br />
1. September 2011 geltenden BauV. Angestrebt wird eine BNO, welche systematisch<br />
aufgebaut und übersichtlich gestaltet ist. Die wichtigsten materiellen Änderungen beinhalten:<br />
§§ Thema Erläuterungen<br />
3 Gestaltungs- und<br />
Erschliessungsplanpflicht<br />
- für das gestaltungsplanpflichtigen Areal Rain den Zweck umschrieben,<br />
so dass die Planungsabsichten der Gemeinde bekannt sind<br />
- im Gebiet Breiti ist eine Erschliessungsplanpflicht vorgesehen, da<strong>mit</strong><br />
eine parzellenübergreifende Erschliessung sicher gestellt ist.<br />
4 Komm. Richtpläne - Verbindlichkeit und Zuständigkeit deutlicher geregelt<br />
5 generelle Zielvorstellungen<br />
- Abs. 3; auf Zielvorstellungen der Gemeinde im Anhang 1 BNO verwiesen,<br />
welche der Nutzungsplanungsrevision zu Grunde liegen<br />
6 Grundmasse - Ausnützungsziffer in den Zone K, KO und D als Richtmasse und <strong>mit</strong><br />
Anreizen für gewerbliche oder publikumsorientierte Nutzungen<br />
- höhere Ausnützungsziffer in WG2 / WG3 bei durchmischter Nutzung<br />
- Grenzabstände W3 reduziert<br />
- Gebäudehöhe in Zone K reduziert<br />
- Firsthöhen in den Zonen K, W3, W2, W1 und WG2 deutlich reduziert<br />
- Gebäudelängen in W2 und W1 reduziert<br />
- Grenzabstände neu ohne Mehrlängenzuschlag<br />
7 Kernzone K, KO<br />
Dorfzone D<br />
- neben der Erhaltung auch zeitgemässe Weiterentwicklung postuliert<br />
- generell Verkaufsnutzungen bis 500 m 2 zugelassen, zudem drei<br />
Standorte für <strong>mit</strong>telgrosse Verkaufsnutzungen <strong>mit</strong> je max. 3‘000 m 2<br />
Nettoladenfläche<br />
- erhöhte Kriterien der Einpassung ergänzt<br />
- Dachform nicht mehr fix vorgegeben, sondern muss sich an der<br />
Frage der Einpassung orientieren<br />
8 Wohnzonen<br />
W1 / W2 / W3<br />
9 Wohn- und Gewerbezonen<br />
WG2 / WG3<br />
- „untergeordnetes“ Mass für nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen<br />
wird nach folgender Praxis beurteilt: Wohnen hat Priorität.<br />
Gewerbe / Dienstleistungen sind höchstens in der Grössenordnung<br />
von ca. ¼ (z.B. bei MFH) bis ½ (z.B. bei EFH) zugelassen.<br />
- qualitative Kriterien zur Einpassung formuliert und Hinweis auf detaillierte<br />
Ausführungen in § 45 und § 46 BNO<br />
- keine speziellen Einpassungsbestimmungen in Zone W1 mehr, dafür<br />
<strong>mit</strong> übrigen Wohnzonen qualitative Anforderungen formuliert<br />
- Anforderungen an terrassierte Bauten in der Zone W2; max. 3 Wohneinheiten<br />
und Eingliederung in den Hang<br />
- Spezialbestimmung für Flachdachbauten in der Zone W2 zur Erhöhung<br />
der Gebäudehöhe<br />
- minimal erforderlicher Gewerbeanteil von 25% notwendig, wenn der<br />
erhöhte Wert gegenüber W2 bzw. W3 beansprucht wird<br />
- Verkaufsflächen auf 500 m 2 Nettoladenfläche begrenzt, um keine<br />
unerwünschte Konkurrenzsituation zum Zentrum zu erreichen<br />
- bei reinen Wohnbauten gelten Höhenmasse, Grenzabstände und<br />
Einpassungskriterien gemäss der Wohnzone W2<br />
- Spezialbestimmung zur Erhaltung des parkartigen Baumbestandes an<br />
der Boniswilerstrasse bei Ergänzungs- und Neubauten<br />
10 Gewerbezone - Wohnungen nur noch für betrieblich an den Standort gebundenes<br />
Personal zulässig <strong>mit</strong> klar begrenztem Flächenmass<br />
- Verkaufsflächen auf 500 m 2 Nettoladenfläche begrenzt, da<strong>mit</strong> „normale“<br />
gewerbliche Nutzung weiterhin im Vordergrund steht<br />
- Grünflächenziffer neu aufgenommen <strong>mit</strong> qualitativen Anforderungen<br />
und Möglichkeit, Dachbegrünung anzurechnen<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 20
§§ Thema Erläuterungen<br />
12 Spezialzone Brestenberg<br />
SB<br />
13 Spezialzone Eichberg<br />
SE<br />
14 Spezialzone Musterplatz<br />
SM<br />
- Nutzungen etwas allgemeiner formuliert, um ein zweckmässiges<br />
betriebliches Konzept zu ermöglichen<br />
- westlich Brestenbergstrasse max. eine Wohnung und östlich davon<br />
nur Studios für Angestellte und den Betriebsinhaber zugelassen<br />
- Nutzungen etwas allgemeiner formuliert, abgestimmt auf bestehendes<br />
betriebliches Konzept<br />
- Wohnungen für Angestellte und den Betriebsinhaber zugelassen<br />
- neu geschaffene Zone für kynologischen Verein anstelle der bisherigen<br />
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen<br />
- zugelassen sind höchstens Kleinbauten<br />
- an kantonale Muster-BNO angepasst<br />
15/<br />
16<br />
Landwirtschaftszone<br />
LWZ<br />
17 Naturschutzzone - für das Ried neu ein Betretungsverbot aufgenommen (betroffen ist die<br />
Kulturland<br />
Reservatszone gemäss Hallwilerseeschutzdekret)<br />
18 Naturschutzzone - Gemäss Vorgaben kantonaler Richtplan und WNI neu formuliert<br />
Wald<br />
- Eichenwaldreservat Schlattwald aufgenommen<br />
19 Landschaftsschutzzone<br />
- an kantonale Muster-BNO angepasst<br />
20 Hochstammbäume - Grundlage für Reglement, welches der Gemeinderat gestützt auf ein<br />
Förderprogramm erlassen kann<br />
22 Hochwasserschutz - neue Bestimmung zu den Hochwassergefahrenzonen sowie zu den<br />
Gebieten <strong>mit</strong> Restgefährdung<br />
23 Naturobjekte - gestützt auf die aktualisierten Objekte in tabellarischer Form zusammengefasst<br />
24 Substanz- / Volumenschutz<br />
- neu aufgenommen gestützt auf die Schutzobjekte im Bauzonenplan<br />
und gemäss Muster-BNO<br />
Ausnützungsziffer - Räume in Dach- und Attikageschosse werden neu angerechnet; Begründung<br />
siehe Abschnitt 5.3<br />
26 AZ-Zuschläge - für unbeheizte Wintergäten präzisiert (max. 10% der BGF und höchstens<br />
20m 2 pro Wohneinheit).<br />
- neu Ausnützungszuschlag für behindertengerechtes Bauen<br />
28 Abstand gegenüber<br />
Kulturland<br />
- gilt neu für diejenigen Parzellen, die am Bauzonenrand keine Grenze<br />
gegenüber dem Kulturland aufweisen<br />
Mehrlängenzuschlag<br />
- aufgehoben<br />
30 Abgrabungen - neu aufgenommene Bestimmung, da keine Vollgeschosszahl festgelegt<br />
ist und sich Abgrabungen im kantonalen Recht nur auf die Untergeschosse<br />
beziehen<br />
31 Arealüberbauungen<br />
35 Energiesparmassnahmen<br />
39 Anordnung der<br />
Abstellplätze<br />
- minimal erforderliche Fläche für Arealüberbauungen angepasst<br />
- Flexibilisierung des Ausnutzungsbonus (10% bis 15%)<br />
- Abweichung von der Regelbauweise durch Anhebung Gebäudehöhe<br />
möglich, jedoch nicht zusätzlich <strong>mit</strong> darüber liegendem Attika- oder<br />
Dachgeschoss<br />
- neue Bestimmung zu energiespezifischen Zielsetzungen<br />
- Hinweis auf konzeptionellen Einbezug in der Planung<br />
- qualitative Vorgaben bezüglich Anordnung, Gestaltung, Bepflanzung,<br />
Wasserdurchlässigkeit sowie Hinweis auf VSS-Norm<br />
40 Veloabstellplätze - neu sind mindestens 50% der erforderlichen Veloabstellplätze oberirdisch,<br />
überdeckt und in der Nähe der Hauseingänge anzuordnen<br />
41 Spielplätze - neben Kinderspielplätzen auch als gemeinschaftlich nutzbare Flächen<br />
anrechenbar<br />
- Gemeinschaftsräume neu auch als gedeckter, witterungsgeschützter<br />
Spielbereich im Freien konzipierbar<br />
43 Ortsbildschutz<br />
Kern-/Dorfzone<br />
- Hinweise auf „erhöhte“ Einpassungsbestimmungen in Zonenvorschriften<br />
- Möglichkeit für unentgeltliche Erstberatung und Hinweis, Baugesuche<br />
frühzeitig als Voranfragen einzureichen<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 21
§§ Thema Erläuterungen<br />
45 Dachgestaltung - insbesondere an landschaftlich exponierten Lagen sorgfältige Dachgestaltung<br />
gefordert<br />
- neue Bestimmung zur zweckmässigen Integration von Dachaufbauten<br />
und Dachflächenfenstern<br />
- Begrünung der Flachdächer und Pultdächer bis 10° Neigung und<br />
10m 2 Fläche<br />
46 Aussenraumgestaltung<br />
- wesentlich klarere Anforderungen zur Terraingestaltung aufgenommen<br />
- konkrete Massvorgaben für Stützmauern und Aufschüttungen<br />
- Inhalt des einzureichenden Umgebungsplanes deutlich präzisiert<br />
- standortheimische Bepflanzung entlang der Siedlungsränder, ansonsten<br />
mehrheitlich solche Bepflanzung verlangt<br />
50 Sexsalons und dgl. - neue Bestimmungen aufgenommen, um übermässige Immissionen<br />
zu vermeiden<br />
54 Aufhebung bisherigen<br />
Rechts<br />
- alle bisher rechtskräftigen Pläne und Bestimmungen aufgehoben<br />
6. Ergebnisse der Planung<br />
6.1 Kantonale Vorprüfung<br />
Das kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, hat<br />
am 28. September 2009 zur Nutzungsplanung vorläufig Stellung genommen. Zur Bereinigung<br />
und Klärung offener Frage fand am 17. Dezember 2009 eine Besprechung zwischen<br />
Vertretern der Gemeinde und des Kantons statt. Die wichtigsten Ergebnisse der<br />
kantonalen Vorprüfung präsentieren sich zusammengefasst wie folgt:<br />
Bauzonenplan / Kulturlandplan / BNO<br />
- Präzisierungen<br />
. Vermassungen im Bereich des Bauzonenperimeters vorgenommen, um nachvollziehbare Zonengrenzen<br />
zu erhalten.<br />
. Verkaufsnutzungen in Kern- / Dorfzonen (§ 7 BNO), Wohn- / Gewerbezone WG2 (§ 9 BNO)<br />
sowie in Gewerbezone G (§ 10 BNO) entsprechend der raumplanerischen Ziele festgelegt<br />
- Sondernutzungsplanungspflicht: Aufhebung SNP-Pflicht erfolgte, da Erschliessungspläne oder<br />
öffentl.-rechtliche Verträge vorhanden sind und / oder die Erschliessung realisiert wurde. Einzig<br />
im Gebiet Breiti für Teilfläche eine Erschliessungsplanpflicht belassen.<br />
- Lärm: Für Einzonungsfläche Weingartenstrasse ergänzen, dass Anforderungen des Lärmschutzes<br />
erfüllt sind; ruhige Lage <strong>mit</strong> einem Abstand von rund 300 m zur Egliswilerstrasse; Einhaltung<br />
Planungswerte gemäss Lärmschutzverordnung.<br />
- Waldausscheidung im Kulturland: Gemäss Hinweisen der Abteilung Wald vorgenommen.<br />
- Deponie Fadhag: Kantonaler Hinweis; „Hier befand sich bisher eine Deponie (Grüngut?), Kulturlandplan<br />
bezeichnet keine Deponiefläche mehr. Aufzeigen, was <strong>mit</strong> dieser Deponie geschieht<br />
und geeigneter Zone zuweisen.“ War im bisherigen Kulturlandplan dem „übrigen Gebiet“ zugeteilt.<br />
Eine solche Zone gibt es nach heutiger Praxis nicht mehr. Gründeponie wurde Ende 2009<br />
geschlossen. Sie wird entsprechend der Landwirtschaftszone zugewiesen <strong>mit</strong> überlagerter<br />
Landschaftsschutzzone.<br />
- Eichenwaldreservat Schlattwald im Kulturlandplan bezeichnet.<br />
- Verdichtung und Siedlungserneuerung: § 4 Abs. 3 BNO ergänzt, dass der Gemeinde bei Bedarf<br />
entsprechende Konzepte erstellt.<br />
- WG2:<br />
. Bestehende Landwirtschaft als zonenkonform aufgenommen (§ 9 Abs. 1 BNO).<br />
. Ergänzt, dass neben reiner Wohnnutzung auch bis 25% Gewerbeanteil die Grundmasse und<br />
Einpassungsbestimmungen der W2 gelten (§ 9 Abs. 3 BNO).<br />
- Spezialzone Brestenberg: Wohnnutzungen präzisiert, indem sie für die Bereiche westlich und<br />
östlich der Brestenbergstrasse unterschiedliche geregelt werden (§ 12 Abs. 1 BNO).<br />
- Spezialzone Eichberg: Anstelle „Gärtnereibetrieb“ die Begriffe Landwirtschaft und bodenunabhängige<br />
Pflanzenproduktion“ verwendet (§ 13 Abs. 1 BNO).<br />
- Spezialzone Musterplatz: Bauliche Möglichkeiten auf Kleinbauten begrenzt (§ 14 Abs. 2 BNO).<br />
- Naturschutzzonen: Ausdrücklich erwähnt, dass Massnahmen zur Erhaltung und Förderung der<br />
Naturwerte und zur Optimierung des Schutzzieles bewilligt werden können (§ 17 Abs. 3 BNO).<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 22
- Landschaftsschutzzone: Besitzstand für bestehende landwirtschaftliche Siedlung zum Ausdruck<br />
gebracht (§ 19 Abs. 3 BNO).<br />
- Hochstammbäume: Grundlage für Reglement in separatem Paragraph geschaffen, das der<br />
Gemeinderat gestützt auf ein Förderprogramm Hochstammbäume erlassen kann (§ 20 BNO).<br />
- Hochwasserschutz: Integration in Bauzonenplan / BNO (§ 22 BNO) vorgenommen gestützt auf<br />
die Gefahrenkarte Hochwasser Seetal / Aabach.<br />
- Er<strong>mit</strong>tlung Siedlungsflächenveränderung: Flächen rechtskräftiger Bauzonenplan gestützt auf<br />
amtliche Vermessung (ohne Arrondierung) den Flächen des künftigen Bauzonenplanes (vorhanden)<br />
gegenüber stellen (vgl. Anhang VI).<br />
- Waldgrenzenplan: Die formelle Durchführung der Waldfeststellung im Bereich der neu eingezonten<br />
Flächen wird vor der öffentlichen Auflage beim zuständigen Kreisforstamt veranlasst.<br />
Gestützt auf die Aktennotiz der kantonalen Abteilung Raumentwicklung zur Besprechung<br />
vom 23. November 2010 sind die Erwägungen und das Fazit der Gemeinde in einer separaten<br />
tabellarischen Zusammenstellung <strong>mit</strong> Datum vom 16. Februar 2011 zusammengefasst.<br />
Das kantonale Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, hat<br />
am 8. Juni 2011 den abschliessenden Vorprüfungsbericht ausgehändigt. Auf die darin<br />
verlangte Ausscheidung des Gewässerraumes wird vorläufig verzichtet, bis sich kantonsweit<br />
eine einheitliche Lösung abzeichnet. Im Übrigen wurden nachträglich auf Grund<br />
einer Eingabe des Gewerbevereins Seetal diverse Änderungen vorgenommen, die im<br />
separaten Arbeitspapier vom 21. Oktober 2011 separat dargestellt sind. Gestützt auf eine<br />
konkrete Nutzungsabsicht zur Realisierung von Verkaufsnutzungen an der Unterdorfstrasse<br />
wurde auf die Festlegung einer Gestaltungsplanpflicht verzichtet, selbst wenn<br />
das quer zur Strasse gestellte, Ortsbild prägende Gebäude abgebrochen werden muss.<br />
Die Projektentwicklung erfolgte in Absprache <strong>mit</strong> der kantonalen Ortsbildpflege. Wegen<br />
der diversen Anpassungen wurden die geänderten Unterlagen nochmals zu einer<br />
zweiten abschliessenden Vorprüfung eingereicht. Mit Datum vom 24. Februar 2012 hat<br />
die Abteilung Raumentwicklung den ergänzten Vorprüfungsbericht ausgehändigt.<br />
Gestützt auf diesen Bericht wurden noch einzelne kleinere Ergänzungen vorgenommen:<br />
- § 6 Abs. 8 BNO, Hinweis auf ES III in Zone OeB<br />
- § 7 Abs. 2 BNO, Präzisierung der Standorte für <strong>mit</strong>telgrosse Verkaufsnutzungen<br />
- Hochwassergefahrenzone in Absprache <strong>mit</strong> Abteilung Landschaft und Gewässer leicht angepasst<br />
6.2 Mitwirkungsverfahren<br />
Die Mitwirkungsauflage fand vom 22. Februar bis am 22. März 2010 statt. Die eingereichten<br />
Begehren <strong>mit</strong> den zugehörigen Begründungen sowie die raumplanerischen Erwägungen<br />
und die Ergebnisse der Berücksichtigung bzw. Nichtberücksichtigung sind im<br />
Bericht „Behandlung der Mitwirkungseingaben“ vom 16. April 2010 / 21. September 2010<br />
zusammengestellt. Auf Grund der Mitwirkung erfolgten folgende Anpassungen in der<br />
Nutzungsplanung:<br />
Bauzonenplan<br />
- Umgebungsschutz Boniswilerstrasse; auf Ausdehnung des erhaltenswerten Baumbestandes<br />
reduziert.<br />
- Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz, Objekt Nr. 916 AEW Unterwerk neu aufgenommen.<br />
- Wohnzone W2; für Geviert am Breiteweg ausgeschieden<br />
- Gewerbezone im Gebiet Steinis als Neueinzonung aufgenommen (wurde im späteren Einwendungsverfahren<br />
auf Grund einer Einwendung wieder herausgenommen).<br />
- Kernzone; Ausdehnung an Poststrasse nach Süden bis Knoten Brestenbergstrasse.<br />
- Kernzone Oberdorf; minimale Ausdehnung bei Parzelle Lindenmann.<br />
- Wohnzone W3 am Wächterweg ausgedehnt gemäss rechtskräftigem Bauzonenplan.<br />
BNO<br />
- Dorfzone; Anhebung der Ausnützungsziffer von 0.6 auf 0.65 als Richtwert.<br />
- Kernzone Oberdorf; Anhebung Firsthöhe von 13 m auf 14 m als Richtwert.<br />
- Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz, § 24 Abs. 1 BNO; präzisiert, welche baulichen Massnahmen<br />
möglich sind.<br />
- Naturobjekte, § 23 Abs. 2 BNO; ergänzt, dass bei Bäumen ein Ersatz und bei Hecken eine<br />
Neuanpflanzung möglich ist, wenn dies gartengeschichtlich begründbar ist.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 23
6.2 Einwendungsverfahren<br />
Die öffentliche Auflage fand vom 21. April bis am 21. Mai 2012 statt. Insgesamt wurden<br />
20 Einwendungen eingereicht. Davon wurden 3 Einwendungen, teilweise unter Bedingungen,<br />
zurückgezogen. Auf eine Einwendung konnte mangels Legitimation nicht eingetreten<br />
werden. 9 Einwendungen wurden ganz, 2 Einwendungen teilweise gutgeheissen. 5<br />
Einwendungen sind vollumfänglich abgewiesen worden.<br />
Auf Grund des Einwendungsverfahrens erfolgten folgende Anpassungen in der Nutzungsplanung:<br />
Bauzonenplan / Kulturlandplan<br />
- Wohnzone W2, Schwerzistrasse; Auf der Parzelle Nr. 448 wurde die Bauzone minimal auf eine<br />
Breite von 24 m ausgedehnt, um eine zweckmässige Überbauung zu ermöglichen.<br />
- Wohnzone W2, Krummatt; Die Bauzonengrenze wurde auf der Parzelle Nr. 3439 auf der Ostseite<br />
um 4 m erweitert, da die Gebäude nicht vollumfänglich aus der Plangrundlage der amtlichen<br />
Vermessung übernommen worden sind. So<strong>mit</strong> kann der nötige Abstand gegenüber der<br />
Bauzonengrenze gewährleistet bleiben.<br />
- Wohnzone W2, Oberdorfstrasse; Auf den Parzellen Nr. 598 und 599 wurde die Bauzonengrenze<br />
um 4 m hangaufwärts in die Verlängerung der Bauzonengrenze der Parzelle Nr. 3215 verschoben,<br />
um die Rechtsgleichheit <strong>mit</strong> den vorgenommenen Festlegungen des Bauzonenrandes<br />
oberhalb des Roosweges zu wahren.<br />
- Wohnzone W1, Brestenbergstrasse; Die Parzelle Nr. 2424 war bisher eingezont, wurde jedoch<br />
in den Entwürfen der öffentlichen Auflage wegen der schmalen Parzellenform und in der Annahme,<br />
dass die beiden Parzellen unterschiedlichen Eigentümern gehören, nicht der Bauzone<br />
zugewiesen. Da die betreffende Parzelle Nr. 2424 der Liegenschaft Gheidweg 2 zugeschlagen<br />
werden soll, wurde dem Begehren entsprochen.<br />
- Verzicht auf Gewerbezone Steinis, Egliswilerstrasse; Weil der zur Hauptsache betroffene<br />
Grundeigentümer sein Land für landwirtschaftliche Zwecke benötigt und nicht veräussern will,<br />
wurde auf die Einzonung Steinis verzichtet.<br />
BNO<br />
- § 3 Abs. 2 BNO; Streichung „Die Zu- und Wegfahrten von der Egliswilerstrasse sind so weit wie<br />
möglich zusammenzufassen.“ Bezüglich der Anschlüsse an die Kantonsstrasse ist ohnehin die<br />
kantonale Praxis zu beachten.<br />
- § 6 Abs. 9 BNO; Ergänzung „Für bestehende, rechtmässig erstellte Bauten gilt die Besitzstandsgarantie<br />
gemäss § 68 BauG. Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser BNO rechtmässig<br />
realisierte Ausnützung wird ungeachtet der Nutzungsart garantiert, sofern kein Widerspruch<br />
zum vorgenannten § 68 BauG entsteht.“ In Ergänzung zum übergeordneten Recht der Besitzstandsgarantie<br />
soll die Ausnützung präzisiert werden.<br />
- § 24 Abs. 4 BNO gestrichen „die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Zonenvorschriften“.<br />
Dies gilt ohne, auch ohne dementsprechende Bestimmung.<br />
- § 49 Abs. 2 BNO; „Licht“ als zusätzliche Einwirkung aufgenommen, da auch diese schädlich<br />
oder nicht gerechtfertigt sein dürfen.<br />
7. Fazit und Zusammenfassung<br />
Durch die Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland erhält die Gemeinde<br />
ein Instrument, wo<strong>mit</strong> sie zielgerichtet "Einfluss" auf die qualitative und quantitative<br />
räumliche Entwicklung nehmen kann. Insgesamt wird <strong>mit</strong> der Gesamtrevision der Nutzungsplanung<br />
Siedlung und Kulturland das Hauptanliegen eines sorgfältigen Umganges<br />
<strong>mit</strong> dem attraktiven Lebensraum umgesetzt.<br />
Mit dem seit dem 1. Januar 2010 angepassten kantonalen Recht (BauG, ABauV) wurden<br />
verschiedene Anforderungen an die Nutzungsplanung präzisiert. Diese sind, soweit für<br />
die Gemeinde <strong>Seengen</strong> relevant, in der vorliegenden Planung wie folgt berücksichtigt<br />
bzw. die entsprechenden planerischen Massnahmen können zusammenfassend folgendermassen<br />
begründet werden.<br />
Regionale Abstimmung (§ 13 Abs. 1 BauG)<br />
Die Nutzungsplanung <strong>Seengen</strong> wurde am 9. September 2009 dem Vorstand des Regionalplanungsverbandes<br />
Lenzbug - Seetal vorgestellt. Im dazu gehörigen Protokoll wurde<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 24
die Planung aus regionaler Sicht als in Ordnung abgehandelt. Gestützt auf den kantonalen<br />
Vorprüfungsbericht vom 8. Juni 2011 bedarf die nachträgliche Einzonung Steinis sowie<br />
drei <strong>mit</strong>telgrossen Verkaufsnutzungsstandorte noch einer regionalen Beurteilung.<br />
Am 4. Mai 2012 wurde die Nutzungsplanung <strong>Seengen</strong> dem Regionalplanungsverband<br />
vorgestellt und gestützt darauf die regionale Stellungnahme ausgearbeitet.<br />
Abstimmung Siedlung und Verkehr<br />
(§ 13 Abs. 2 bis BauG, § 15 Abs. 3 BauG, § 1 Abs. 2 ABauV)<br />
Der Bereich Verkehr wurde in einem separaten Planungsablauf behandelt, wobei wichtige<br />
Fragen wie die Aufnahmefähigkeit des Verkehrs im Zentrum oder der Langsamverkehrswege<br />
aufeinander abgestimmt wurden.<br />
Das heutige Strassennetz vermag den entstehenden Verkehr aus den beabsichtigten<br />
Neueinzonungen aufzunehmen.<br />
Zur Stärkung der Zentrumsfunktion sind drei Standorte für <strong>mit</strong>telgrosse Verkaufsnutzungen<br />
im Zentrum vorgesehen. Sie liegen im Kontext zu den Zielvorstellungen der Gemeinde<br />
vom 17. Oktober 2007. Pro Standort gilt eine maximale Nettoladenfläche von<br />
insgesamt 3‘000 m 2 . Das grosszügig festgesetzte Flächenmass soll die Option für zusätzliche<br />
Verkaufsflächen <strong>mit</strong> unterschiedlichen Kundenfrequenzen und Flächenintensitäten<br />
offen halten. Auf keinen Fall darf durch neue raumplanerische Hürden bzw. nicht<br />
nachvollziehbare Flächenbegrenzungen die Zentrumsentwicklung erschwert werden. In<br />
gestalterischer Hinsicht gewährleisten die betreffenden Kern- und Zonen gut eingepasste<br />
Lösungen.<br />
Förderung innere Siedlungsentwicklung und Siedlungsqualität<br />
(§ 13 Abs. 2bis BauG, § 1 Abs. 2 ABauV)<br />
Auf Grund der attraktiven Lage findet vor allem in den zentrumsnahen Wohnzonen von<br />
alleine eine innere Verdichtung statt. Diese musste im Hinblick auf eine massvolle innere<br />
Siedlungsentwicklung vielmehr in geordnete Bahnen gelenkt werden. In bestehenden<br />
älteren Einfamilienhausquartieren lässt sich eine innere Siedlungsentwicklung <strong>mit</strong> raumplanerischen<br />
Massnahmen kaum lenken. Sie ist im übrigen wegen der sehr oft empfindlichen<br />
Lage im Landschaftsbild auch nicht erwünscht.<br />
Auf Grund des hohen Nutzungsdruckes wirken sich verschiedene Bestimmungen in den<br />
Wohnquartieren hinsichtlich einer landschaftlich und ortsbaulich vertretbaren Einpassung<br />
oft ungünstig aus. Im Weiteren führen optisch auffällige Hangüberbauungen <strong>mit</strong> ihren<br />
Dachformen und erheblichen Terrainveränderungen teilweise zu einem unruhigen Erscheinungsbild.<br />
Die BNO sieht deshalb diverse planerische Massnahmen vor:<br />
- Anrechnung der Dach-, Attika- und Untergeschosse in die Ausnützungsziffer<br />
- Präzisierung der Dachgestaltung an ortsbaulich empfindlichen Lagen und am Siedlungsrand<br />
- klarere Vorgaben zur Aussenraumgestaltung im gesamten Siedlungsgebiet (Terraingestaltung,<br />
Einfriedigungen, Stützmauern, Bepflanzung).<br />
Im Abschnitt 5.3, Seite 12, ist die Thematik „Natur im Siedlungsraum“ speziell behandelt.<br />
Entsprechende detaillierte Bestimmungen zur Aussenraumgestaltung wurden im neuen<br />
konkretisierten § 46 BNO aufgenommen.<br />
Bauzonengrösse, Einzonungen.<br />
(§ 15 RPG, § 1 Abs. 1 ABauV)<br />
Die noch vorhandenen Bauzonenreserven sind im Abschnitt 4.2, Seiten 6 bis 7, ausführlich<br />
und auf dem aktuellen Stand dargelegt. Inklusive der vorgesehenen Neueinzonungen<br />
(vgl. Abschnitt 5.4) verfügt die Gemeinde über 23.2 ha unüberbauter Wohn- und Mischzonen.<br />
Auf Grund der hohen Standortattraktivität und der weiterhin sehr intensiven<br />
Bautätigkeit besteht eine genügende Nachfrage für die ausgewiesenen Bauzonenreserven.<br />
Die ausführlichen Erläuterungen zur Bauzonengrössen finden sich im Abschnitt 5.4, Seiten<br />
12 und 13.<br />
ARCOPLAN Ennetbaden 25
Gemeinde <strong>Seengen</strong>, Gesamtrevision Nutzungsplanung<br />
Anhang I<br />
Zielvorstellungen<br />
A. Generelle Ziele<br />
A1 <strong>Seengen</strong> bleibt innerhalb der Region Lenzburg-Seetal eine autonome Gemeinde <strong>mit</strong> einer<br />
eigenen Identität. Zur Profilierung werden die im Gemeindebann liegenden, überregionalen<br />
Anziehungspunkte der Tourismusregion Seetal wie das Schloss Hallwil und der Hallwilersee,<br />
aber auch die reizvolle Kulturlandschaft genutzt.<br />
A2 <strong>Seengen</strong> verfügt über eine eigene, starke Identität innerhalb der Region, die weiterhin klar<br />
erkennbar bleiben soll und gefördert wird. Beispiele dafür sind das Zentrum „Alte Sch<strong>mit</strong>te“,<br />
die traditionellen Märkte und die übrigen Veranstaltungen. Zur weiteren Stärkung der eigenen<br />
Identität schafft die Gemeinde die Rahmenbedingungen für die Erhaltung und massvolle<br />
Weiterentwicklung eines attraktiven Dorfkerns <strong>mit</strong> zentralörtlichen Funktionen.<br />
A3 <strong>Seengen</strong> übt eine regionale Zentrumsfunktion aus, die laufend zu festigen ist und bei Bedarf<br />
ausgebaut werden kann. Die Gemeinde ist Schulstandort im Rahmen der kantonalen<br />
Schulplanung, Standort der Regionalpolizei und bietet in der Gemeindeverwaltung Dienstleistungen<br />
für umliegende Gemeinden an. Die Gemeinde engagiert sich aktiv bei neuen<br />
Herausforderungen, die infolge der räumlichen und funktionalen Zusammenhänge eine regionale<br />
Zusammenarbeit erfordern. Synergien in der Region sollen genutzt werden, z.B. durch<br />
die Koordination grösserer Infrastrukturbauten.<br />
A4 <strong>Seengen</strong> zeichnet sich aus durch eine hohe Standortattraktivität <strong>mit</strong> attraktiven Wohnlagen,<br />
<strong>mit</strong> einer reizvollen Seen- und Kulturlandschaft, als Schulstandort, <strong>mit</strong> einer breiten<br />
Grundversorgung für den täglichen und aperiodischen Bedarf, <strong>mit</strong> einer intakten und funktionierenden<br />
Dorfstruktur sowie <strong>mit</strong> einem niedrigen Steuerfuss. Diese Qualitäten werden erhalten<br />
und bei Bedarf Aufwertungsmassnahmen zur Attraktivitätssteigerung ergriffen.<br />
A5 <strong>Seengen</strong> weist eine angenehme, noch übersichtliche Grösse auf <strong>mit</strong> rund 3'100 Einwohnern<br />
(Stand 30.6.2007). Die Gemeinde strebt ein massvolles, <strong>mit</strong> qualitativen Zielen verbundenes<br />
Bevölkerungswachstum an. Die Bevölkerungszahl soll in den nächsten 10 bis 15 Jahren<br />
auf max. 3'500 bis 4'000 Einwohner anwachsen. Angestrebt wird eine ausgewogene Altersstruktur.<br />
Die Gemeinde steuert die angestrebte Entwicklung durch qualitativ guten Wohnungsbau,<br />
der <strong>mit</strong> geeigneten planerischen Massnahmen sichergestellt wird.<br />
A6 <strong>Seengen</strong> trägt zur Erhaltung und Ansiedlung von Arbeitsplätzen bei, indem günstige<br />
bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen innerhalb des bestehenden Siedlungsgebietes<br />
geschaffen werden. Im Dorfkern werden ein attraktiver Nutzungsmix und publikumorientierte<br />
Nutzungen wie Läden, Restaurants und dgl. gefördert. Schwerpunkt bildet der Schild<br />
Poststrasse, Steinbrunnengasse, Unterdorfstrasse, Schulstrasse. Das intakte Gewerbe <strong>mit</strong><br />
diversifizierten Wirtschaftsstrukturen soll erhalten bleiben. Die Ansiedlung von Klein- und<br />
Mittelbetrieben wird begrüsst.<br />
A7 Das vielfältige Freizeit-, Kultur-, Sport- und Bildungsangebot in der Gemeinde soll erhalten<br />
bleiben und bei Bedarf weiter gefördert werden. Grössere Infrastrukturanlagen für die<br />
Region sind gemeinsam zu tragen und zu entwickeln.<br />
A8 In <strong>Seengen</strong> besteht ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Siedlungs-, Erholungs- und<br />
Kulturlandflächen. Dieses soll nicht durch ein allzu starkes Wachstum oder eine mangelhafte<br />
Planung gefährdet werden.<br />
A9 Die wichtigsten Naturelemente (Hecken, Bäume, Bäche usw.) und Kulturobjekte (Bauten,<br />
Brunnen usw.) im Siedlungsgebiet und im Kulturland sollen erhalten, gefördert und aufgewertet<br />
werden. Sie sind dem Erhaltungsziel entsprechend zu pflegen.<br />
A10 Die Gemeinde fördert im Rahmen ihrer Möglichkeiten Lösungen zur Energieeinsparung<br />
und zur Verwendung erneuerbarer Energien, soweit das Dorfbild nicht beeinträchtigt wird.<br />
Arcoplan Ennetbaden / 17. Oktober 2007 1
B. Ziele Siedlung und Verkehr<br />
B1 Die Gemeinde bekennt sich im gesamten Siedlungsgebiet zu einer qualitätsvollen räumlichen<br />
und architektonischen Gestaltung, im Speziellen zu einer sorgfältigen Einpassung<br />
der Bauten und der Umgebung in die landschaftlich besonders reizvolle Lage sowie zur Erhaltung,<br />
Pflege und zeitgemässen Entwicklung der traditionellen Dorfteile. Sie fördert diese<br />
durch die Anwendung geeigneter raumplanerischer Instrumente nach Massgabe des öffentlichen<br />
Interesses.<br />
B2 Das vorhandene Ladenangebot im Dorf wird gut genutzt (Volg, Landi, Metzgerei, Käserei,<br />
Bäckerei), obwohl sich kein Grossverteiler am Ort befindet. Entsprechend steht die Erhaltung,<br />
Stärkung und Förderung eines attraktiven, erkennbaren Dorfzentrums <strong>mit</strong> gemischten<br />
Nutzungen im Vordergrund. Die Verkehrsbelastung entlang der Hauptverkehrsachsen<br />
ist <strong>mit</strong> gestalterischen und verkehrstechnischen Massnahmen (z.B. Begegnungszone Post-,<br />
Schul-, Oberdorfstrasse) verträglich zu gestalten, so dass eine gute Aufenthaltsqualität entsteht<br />
und die Sicherheit für alle Verkehrsteilnehmer gewährleistet ist.<br />
B3 Zur besseren Ablesbarkeit der Siedlungsstruktur sind am Übergang vom traditionellen<br />
Dorfteil in die Neubauquartiere den Erhaltungs- und Entwicklungszielen entsprechende individuelle<br />
Bestimmungen festzulegen.<br />
B4 Zur Sicherstellung eines ruhigen Erscheinungsbildes des Siedlungsgebietes sind in<br />
landschaftlich besonders empfindlichen Quartieren die qualitativen Anforderungen zu definieren.<br />
B5 Der Grundsatz der landschaftlich und siedlungsplanerisch optimierten, haushälterischen<br />
Bodennutzung ist in allen Quartieren zu überprüfen: Ziel ist eine massvolle bauliche Dichte<br />
unter Wahrung angemessener Grün- und Freiräume.<br />
B6 Das vorhandene Potenzial in Form von noch unüberbautem, eingezontem Bauland soll zu<br />
einer kontinuierlichen, aber keiner übermässigen baulichen Entwicklung innerhalb der<br />
rechtskräftigen Bauzonen führen. Neben dem Bau von Einfamilienhäusern ist nach Möglichkeit<br />
anzustreben, dass auch ein angemessener Anteil von Wohnungen für unterschiedliche<br />
Altersstrukturen und Haushaltgrössen realisiert wird.<br />
B7 Der Erhaltung der überwiegend bevorzugten und attraktiven Wohnlagen, die sich durch<br />
südwestlich geneigte Hänge <strong>mit</strong> optimaler Besonnung und Aussicht auf den Hallwilersee und<br />
die Berge auszeichnen, ist besondere Beachtung zu schenken. Da<strong>mit</strong> jedoch von Aussen<br />
ein ruhiger und homogener Anblick entsteht, sind Massnahmen vorzusehen, die<br />
- zu einer gewissen Einheitlichkeit oder zu einem homogenen Erscheinungsbild im Quartier<br />
führen<br />
- eine sorgfältige Integration der Bauten und der Umgebung in die Landschaft zum Ziel haben<br />
- eine angemessene Durchgrünung <strong>mit</strong> mehrheitlich standortheimischer Bepflanzung sicherstellen.<br />
B8 Die wichtigsten und prägenden Naturelemente und Gebäude im Siedlungsgebiet<br />
(z.B. Bäche, Bäume, Hecken, kulturhistorisch bedeutsame Bauten) sollen erhalten bleiben;<br />
die wichtigsten Bauten und Naturobjekte sind in der BNO als Schutzobjekte aufzunehmen.<br />
B9 Die räumliche Abstimmung der Wohn- und Arbeitsplatzgebiete erfolgt anhand eines klar<br />
erkennbaren Konzeptes:<br />
- Gemischte Nutzungen im Ortszentrum <strong>mit</strong> Schwerpunkt im Schild Poststrasse, Steinbrunnengasse,<br />
Unterdorfstrasse, Schulstrasse sowie entlang der Hauptverkehrsachsen (mässig<br />
störendes Gewerbe)<br />
- Nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen in reinen Wohnzonen<br />
- Spezielle Nutzungen im Brestenberg und Eichberg sowie im Schloss Hallwil<br />
Arcoplan Ennetbaden / 17. Oktober 2007 2
B10 Die Siedlungsentwicklung ist auf die verschiedenen Belange des Verkehrs abzustimmen:<br />
- Entlang der Hauptachsen durchmischte Nutzungen; Lärmprobleme <strong>mit</strong> architektonischen /<br />
ortsbaulichen Mitteln entschärfen, auf dem EG-Niveau publikumsorientierte und zur Strasse<br />
hin orientierte Nutzungen ansiedeln<br />
- Anschlusspunkte des OeV zu den potenziell grössten Einzugsgebieten hin legen, attraktive<br />
Zugänge für Langsamverkehr (Fuss- und Radwege) schaffen<br />
- Trennwirkung der Hauptachsen „aufweichen“, Querverbindungen verbessern<br />
B11 Um eine bessere Busverbindung nach Lenzburg und Aarau zu erhalten, ist die Gemeinde<br />
bestrebt, zusammen <strong>mit</strong> den Nachbargemeinden die Initiative zu ergreifen und die notwendigen<br />
Schritte voran zu treiben.<br />
B12 Der noch verträgliche Durchgangsverkehr bleibt auf die Hauptachsen konzentriert. Mit<br />
einem Gesamtverkehrskonzept (z.B. Zonensignalisation „Tempo 30“) ist der Individualverkehr<br />
wirkungsvoll zu kanalisieren.<br />
B13 Für den optimierten Langsamverkehr werden attraktive und durchgehende Fuss- und Radwegverbindungen<br />
sichergestellt. Ergänzend zum kantonalen Radroutennetz steht die Verbesserung<br />
der Verbindungen von den einzelnen Quartieren zum Dorfkern, zu den Schulen<br />
sowie zu den wichtigen Naherholungsräumen im Vordergrund. In Richtung Meisterschwanden<br />
wird eine sichere und attraktive Radwegverbindung angestrebt.<br />
C. Ziele Landschaft / Erholung / Natur und Umwelt<br />
C1 Die wichtigsten Strukturelemente in der attraktiven Seen- und Kulturlandschaft sind zu<br />
erhalten, allenfalls zu ergänzen und vor Beeinträchtigungen zu schützen:<br />
- prägende Natur- und Landschaftselemente (Bäche, Hecken, markante Einzel- und wichtige<br />
Hochstammbäume, Naturschutzzonen, strukturreiche / offene, grossflächige Landschaften)<br />
- Siedlungsränder (Definition „sanfte“ und naturnahe Abgrenzung Bauzone / Kulturland)<br />
C2 Die ausgedehnten und attraktiven Naherholungsräume sind an das Siedlungsgebiet anzubinden.<br />
C3 In der Nutzungsplanung Kulturland ist eine Abwägung zwischen den verschiedenen Interessen<br />
erforderlich („normale“ und intensive Landwirtschaft, Naherholung, Naturschutz,<br />
Forstwirtschaft). Diese erfolgt nach folgenden Grundsätzen:<br />
- Erhaltung und Vernetzung der wertvollen Naturelemente im Siedlungsgebiet und im Kulturland<br />
- Erhaltung der Qualität und des Erholungswertes der Landschaft, insbesondere Abstimmung<br />
der Nutzung, des Schutzes und der Aufwertung im Hinblick auf eine nachhaltige<br />
Entwicklung<br />
- Erhaltung des Kulturlandes vorab für die landwirtschaftliche Produktion, welche die Bodenfruchtbarkeit<br />
gewährleistet und die Erholungsfunktion für die Allgemeinheit berücksichtigt<br />
C4 Die übergeordneten Vorgaben (Gesetze Bund und Kanton, kant. Richtplan) sind in der<br />
Kulturlandplanung umzusetzen (z.B. Naturschutzzonen im Kulturland und im Wald, Vernetzungs-<br />
bzw. Wildtierkorridore, Hallwilerseeschutzdekret, Quell- und Grundwasserschutzzonen,<br />
Landschaftsentwicklungsprogramm LEP)<br />
Anhang1_zielformulierung17102007.doc<br />
Arcoplan Ennetbaden / 17. Oktober 2007 3
Gemeinde <strong>Seengen</strong>, Gesamtrevision Nutzungsplanung<br />
Anhang II<br />
Charakteristik / Handlungsbedarf in den Quartieren<br />
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 1
1 Zentrum: Schul-, Post-, Brestenberg-, Unterdorfstrasse<br />
1.1 Charakteristik:<br />
Eindeutiger, gut funktionierender Kernbereich des Dorfes <strong>mit</strong> vielen publikumsorientierten<br />
Nutzungen. Zeitweise bzw. punktuell etwas problematische Konzentration der Verkehrsströme<br />
(v.a. motorisierter Verkehr). Verschiedene Verkehrsbedürfnisse (MIV, OeV, LV)<br />
auf engstem Raum (v.a. Schulstrasse, Poststrasse). Entlang der Strassen partiell sehr<br />
gute ortsbauliche Qualitäten, welche das traditionelle Dorfbild prägen. Nebeneinander<br />
von unterschiedlichsten Nutzungen <strong>mit</strong> stark variierender Dichte.<br />
1.2 Stärken:<br />
1.2.1 Funktioniert als Zentrum gut und hat viele attraktive, publikumsintensive Nutzungen (v.a.<br />
nördlicher Teil Poststrasse, ansatzweise auch im Knoten Schul-/Unterdorf-/Boniswilerstrasse<br />
und im Knoten Steinbrunnengasse/Brestenbergstrasse<br />
1.2.2 Liegt innerhalb der gesamten Dorfstruktur richtig (Geometrie des Zentrumschildes, kurze<br />
Wege in Quartiere)<br />
1.2.3 Abschnitte <strong>mit</strong> schönen ortsbaulichen und aussenräumliche Partien (z.B. Schulstrasse).<br />
Partielle ortsbauliche Qualitäten an Post-, Unterdorf- und Steinbrunnengasse)<br />
1.2.4 Schulanlage und Sportplätze gut an Zentrum angebunden<br />
1.3 Schwächen / kritische Bereiche:<br />
1.3.1 „massive“ Übergänge in rückwärtigen, strassenabgewandten Bereichen der traditionellen<br />
Bauten<br />
1.3.2 Problematische bzw. teilweise zu hohe Dichte der Bauten im rückwärtigen, strassenabgewandten<br />
Bereich<br />
1.3.3 Traditionelle Bausubstand zum Teil schlecht, weil nicht unterhalten und gepflegt<br />
1.3.4 Nebeneinander von unterschiedlichsten Architekturformen in den Neubauzonen „bedrohen“<br />
das vielfach noch harmonische und ruhig erscheinende Dorfbild<br />
1.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision<br />
Erhaltung und Entwicklungsmöglichkeiten des gut funktionierenden Kernbereiches sicherstellen.<br />
Erhaltung der wichtigsten und prägenden ortsbaulichen Qualitäten und gleichzeitig<br />
zeitgemässe Entwicklung bzw. Erneuerung ermöglichen. Teilweise starke Diskrepanz<br />
baurechtliche Möglichkeiten – heutige Nutzung „ausnivellieren“. Koordination der verschiedenen<br />
Verkehrsansprüche (funktional, gestalterisch)<br />
1.4.1 Abgrenzung Kernzone inkl. erwünschter Entwicklung überprüfen und bei Bedarf anpassen,<br />
ortsbauliche Erkennbarkeit traditioneller Dorfteil sicherstellen (z.B. kein zusätzliches<br />
Vollgeschoss <strong>mit</strong> Arealüberbauung in W3, Richtwerte AZ überprüfen)<br />
1.4.2 Definieren, was unter zeitgemässer Entwicklung gemeint ist<br />
1.4.3 Vorgaben für grössere noch unüberbaute Flächen, die über eine blosse Zonenordnung<br />
hinausgehen (z.B. Gestaltungsplanpflicht Usserdorf)<br />
1.4.4 Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege als Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz<br />
1.4.5 Publikumsorientierte Nutzungen im eigentlichen Kernbereich sicherstellen<br />
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 2
2 Oberdorfstrasse<br />
2.1 Charakteristik:<br />
Traditioneller Dorfteil <strong>mit</strong> guten ortsbaulichen Qualitäten, dessen Bauten insgesamt gut<br />
unterhalten werden. Bergwärts nimmt die landwirtschaftliche Ausprägung zu. Im Gegensatz<br />
zum Kernbereich nur noch vereinzelte publikumsorientierte Nutzungen und auch ein<br />
untergeordneter Anteil Arbeitsnutzung, ansonsten Wohnnutzung. Oberdorfstrasse dient<br />
als Quartiersammelstrasse.<br />
2.2 Stärken:<br />
2.2.1 Gute ortsbauliche Qualitäten und prägende Vorgartenbereiche, so v.a. die terrassenförmig<br />
angelegten Umfassungsmauern im oberen Abschnitt<br />
2.222 Zentrumsnaher Bereich <strong>mit</strong> guter Anbindung an alle vorhandenen Verkehrsträger<br />
2.2.3 Zumindest partiell gute Nutzungsdurchmischung<br />
2.3 Schwächen / kritische Bereiche:<br />
2.3.1 Unklare Situation gegenüber dem eigentlichen Dorfzentrum (fliessender Übergang, wo<br />
beginnt er?)<br />
2.3.2 Gefahr, dass <strong>mit</strong> (zu) nahe an traditionellen Dorfteil gestellten Neubauten die ortsbauliche<br />
Ablesbarkeit leidet<br />
2.3.3 Zeitweilige Verkehrsbelastung<br />
2.3.4 Punktuell Ortsbild störende Elemente (z.B. zu grosse Dachaufbauten, ungleichmässige<br />
Satteldächer)<br />
2.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision<br />
Quartier wirkt eher nicht dynamisch, könnte es aber wegen teilweise ungenutzter Potenziale<br />
von Umnutzungen oder Leerflächen in Zukunft werden. Erhaltung der wichtigsten<br />
ortsbaulichen Qualitäten und gleichzeitig zeitgemässe Entwicklung bzw. Erneuerung ermöglichen.<br />
2.4.1 Mit welchen Mitteln soll ortsbauliche Ablesbarkeit sichergestellt werden?<br />
2.4.2 Verzicht auf Ausnützungsziffer als Richtmass (Dichte soll sich an der Frage der Einpassung<br />
orientieren)?<br />
2.4.3 Kern- bzw. Dorfzone beschränken auf effektive traditionelle Baustruktur?<br />
2.4.4 Anpassung Zonengrenze der Kern- bzw. Dorfzone soweit möglich an Parzellengrenze<br />
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 3
3 Brestenbergstrasse / südliche Haupteinfallsachse<br />
3.1 Charakteristik:<br />
Gegenüber dem traditionellen Dorfteil „Usserdorf“ erhöhter Ortseingang. Wird durch das<br />
denkmalsgeschützte Schloss Brestenberg geprägt. Entlang Hauptstrasse finden sich in<br />
der Fortsetzung des traditionellen Dorfteils in lockerer Anordnung Identität bildende Bauten<br />
(Sog. Neuhaus 1682, Wohnhaus <strong>mit</strong> Laubsägearchitektur 1880/90, Villa Tannegg 18.<br />
Jh.). Ortsauswärts sind entlang der Hauptstrasse stattliche, z.T. villenartige Wohnbauten<br />
<strong>mit</strong> grossem „Umschwung“ vorhanden.<br />
3.2 Stärken:<br />
3.2.1 Grosses kulturhistorisches Potenzial vorhanden, um dem Ort eine besondere Bedeutung<br />
zu geben<br />
3.2,2 Nähe zum Hallwilersee und erhöhte Lage (Aussicht, Naherholung)<br />
3.2.3 Ausgangspunkt für auswärtige Erholung suchende (Potenzial für Publikumsnutzungen?)<br />
3.3 Schwächen / kritische Bereiche:<br />
3.3.1 Kulturhistorische bedeutsame Bausubstanz wird nicht genutzt, droht teilweise zu verfallen<br />
3.3.2 Lärmimmissionen, v.a. für die Bauten östlich der Hauptstrasse<br />
3.3.3 Optische Trennwirkung der Hauptstrasse<br />
3.3.4 Kleinteilige Parzellierung führt vielfach zu individuellen Ausfahrten<br />
3.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision<br />
Entwicklungspotenzial der ungenutzten und kulturhistorisch bedeutsamen Bauten nutzen,<br />
um den Ort zu reaktivieren und seine Identität zurückzugeben.<br />
3.4.1 Nutzungsdurchmischung unter Berücksichtigung der alten Bausubstanz (WG oder Dorfzone?)<br />
3.4.2 W1: „ruhige“ Architekturformen, für Vorgartenbereiche „Spielregeln“ für gewisse Einheitlichkeiten<br />
entwickeln<br />
3.4.3 Ergebnis Gestaltungsplanung um Sog. Neuhaus 1682 in Zonenplan integrieren<br />
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 4
4 Boniswilerstrasse / westliche Haupteinfallsachse<br />
4.1 Charakteristik:<br />
Uneinheitliches Quartier in Talbodenlage, sowohl nutzungsmässig <strong>mit</strong> gewerblichen Nutzungen<br />
(mechanische Werkstätte, Sägerei, Garage, Restaurant), reinen Wohnbauten<br />
(EFH, MFH) und kleinem „Villenquartier“, als auch bezüglich der volumentrischen Erscheinung<br />
der Bauten.<br />
4.2 Stärken:<br />
4.2.1 Gute Nutzungsdurchmischung<br />
4.2.2 Gewerbliche Nutzungen sind ortsbaulich noch verträglich integriert (fallen zumindest<br />
optisch nicht „aus dem Rahmen“)<br />
4.2.3 Prominente verkehrstechnische Lage (hier kommt man in <strong>Seengen</strong> an)<br />
4.2.4 „Villenquartier“ <strong>mit</strong> Potenzial, dem Ort eine Identität zu geben<br />
4.3 Schwächen / kritische Bereiche:<br />
4.3.1 Ungeordnetes Nebeneinander verschiedener Nutzungen und Bauvolumen<br />
4.3.2 Zu voluminöse Mehrfamilienhausbauten <strong>mit</strong> „hartem“ Siedlungsrand in landschaftlich<br />
empfindlicher Lage<br />
4.3.3 „Bandartiger“, nicht rhythmisierter Strassenabschnitt<br />
4.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision<br />
Im Bauzonenplan eher strategische Stossrichtung vorgeben (gemischte Nutzung, Geschossigkeit,<br />
Körnigkeit). Landschaftliche optimierte Einpassung anhand eines Gesamtkonzeptes<br />
bestimmen.<br />
4.4.1 Umgang <strong>mit</strong> Villenzone unter den Aspekten Schutzziele, Nutzungsansprüche, Parkanlage<br />
4.4.2 Definition Dorf- bzw. Kernzonenrand zum Kirchenbezirk<br />
4.4.3 Wie gelingt es, die verschiedenen Nutzungen und Volumen in ein abgestimmtes Siedlungskonzept<br />
zu bringen<br />
4.4.4 Formulierung von Qualitätsanspüchen des zukünftigen Quartiers als Gesamtheit wegen<br />
der Lage in der Nähe zum Schloss Hallwyl, am Ortseingang und in landschaftlich sensibler<br />
Umgebung<br />
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 5
5 Egliswilerstrasse / nordwestliche Haupteinfallsachse<br />
5.1 Charakteristik:<br />
Vielfältige genutztes Quartier am Rande der Talebene <strong>mit</strong> gewerblichen Nutzungen<br />
(Garagen, Schreinerei, Maler) und reinen Wohnbauten (EFH, MFH) sowie vereinzelten<br />
ehemaligen Bauernhäusern, bestehend aus Wohn- und Ökonomieteil. Im volumetrischen<br />
Erscheinungsbild ausgewogener als Gebiet Nr. 4.<br />
5.2 Stärken:<br />
5.2.1 Weit herum freier Blick auf Kirche von Nordwesten<br />
5.2.2 Gute Nutzungsdurchmischung, <strong>mit</strong> punktuellen Nutzungsschwerpunkten<br />
5.2.3 Gewerbliche Nutzungen sind ortsbaulich noch verträglich integriert (fallen zumindest optisch<br />
nicht „aus dem Rahmen“), obwohl teilweise keine architektonische „Hight Lights“<br />
5.2.4 Fusswegverbindung Egliswilerstrasse Richtung Hang zum Tätschweg entlang neu ausgedoltem<br />
Bach<br />
5.3 Schwächen / kritische Bereiche:<br />
5.3.1 Ortsauswärts etwas (zu) schmaler WG-Streifen, wobei wegen Hangssituation eine Verbreiterung<br />
problematisch ist<br />
5.3.2 Durchlässigkeit Langsamverkehrswege (Fussweganbindung Sportplatz noch nicht durchgehend,<br />
abschnittsweise entlang Hauptstrasse für Radfahrer unattraktiv)<br />
5.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision<br />
Im Gegensatz zu Gebiet Nr. 4 gibt der Bauzonenplan eine strategische Stossrichtung <strong>mit</strong><br />
einem Zonentyp (WG2) vor.<br />
5.4.1 Gestaltungsplanpflicht für Schild Egliswiler- / Eichbergstrasse wegen Hanglage und optisch<br />
exponierter Lage?<br />
5.4.2 Reduktion WG2 im Hinterdorf?<br />
5.4.3 Formulierung von Qualitätsanspüchen entlang Hauptachse (Bauten, Vorplätze usw.)<br />
5.4.4 Sichere Strassenquerungen für Fussgänger<br />
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 6
6 Wohnquartier Sunneberg / Dätsch / Wygarte<br />
6.1 Charakteristik:<br />
Reines Wohnquartier <strong>mit</strong> eher lockerer, vielfältiger Baustruktur, die fast ausschliesslich<br />
aus Einfamilienhäusern besteht, an südwestlich ausgerichteter Hanglage und an bevorzugter<br />
Aussichtslage<br />
6.2 Stärken:<br />
6.2.1 Bevorzugte Aussichtslage <strong>mit</strong> guter Exposition<br />
6.2.2 Überwiegend ruhige Lage<br />
6.2.3 Nähe zu ausgedehnten Naherholungsräumen<br />
6.3 Schwächen / kritische Bereiche:<br />
6.3.1 Teilweise optisch gut einsehbare Hangbebauungen <strong>mit</strong> unruhigem Erscheinungsbild<br />
(„wilde“ Dachlandschaft)<br />
6.3.2 Punktuell unsorgfältig in Topographie integrierte Bauten<br />
6.3.3 Vielfach optische „Abschottung“ der privaten Aussenräume zu den Strassen<br />
6.3.4 Zone W1 „Wygarte“, qualitative Ziele gemäss nicht erreicht<br />
6.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision<br />
Im Gegensatz zu Gebiet Nr. 4 gibt der Bauzonenplan eine strategische Stossrichtung <strong>mit</strong><br />
einem Zonentyp (WG2) vor.<br />
6.4.1 „Strengere“ Einpassungsbestimmungen bezüglich Aussenraumgestaltung entsprechend<br />
den örtlichen Empfindlichkeiten (Vorgaben bezüglich max. Aufschüttung, Höhenstaffelung,<br />
Materialisierung, Bepflanzung)<br />
6.4.2 „Strengere“ Einpassungsbestimmungen bezüglich Gestaltung der Bauten entsprechend<br />
den örtliche Empfindlichkeiten<br />
6.4.3 Definition Bauzonenrand gegenüber dem Kulturland<br />
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 7
7 Quartier Oberdorf / Vordere und Hintere Halde<br />
7.1 Charakteristik:<br />
Wohnquartier <strong>mit</strong> eher dichter, vielfältiger Baustruktur, die mehrheitlich aus Einfamilienhäusern<br />
besteht, an westlich ausgerichteter Hanglage und an bevorzugter Aussichtslage<br />
7.2 Stärken:<br />
7.2.1 Bevorzugte Aussichtslage <strong>mit</strong> guter Exposition<br />
7.2.2 Sehr ruhige Lage<br />
7.2.3 Nähe zu ausgedehnten Naherholungsräumen<br />
7.3 Schwächen / kritische Bereiche:<br />
7.3.1 Hangbebauungen <strong>mit</strong> unruhigem Erscheinungsbild („wilde“ Dachlandschaft)<br />
7.3.2 Punktuell unsorgfältig in Topographie integrierte Bauten<br />
7.3.3 Vielfach optische „Abschottung“ der privaten Aussenräume zu den Strassen<br />
7.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision<br />
Abgrenzung von W2 zu W3 ist klar erkennbar, jedoch soll im Bauzonenplan eine strategische<br />
Stossrichtung <strong>mit</strong> weniger Zonentypen zwischen der Kernzone und Wohnzone W2<br />
vorgegeben werden.<br />
7.4.1 Verzicht auf WG-Zonen in reinen Wohnquartieren<br />
7.4.2 „Strengere“ Einpassungsbestimmungen bezüglich Aussenraumgestaltung entsprechend<br />
den örtlichen Empfindlichkeiten (Vorgaben bezüglich max. Aufschüttung, Höhenstaffelung,<br />
Materialisierung, Bepflanzung)<br />
7.4.3 „Strengere“ Einpassungsbestimmungen bezüglich Gestaltung der Bauten entsprechend<br />
den örtliche Empfindlichkeiten<br />
7.4.3 Definition Bauzonenrand gegenüber dem Kulturland, insbesondere ökologische Ausrichtung<br />
dort, wo Bach den Siedlungsrand bildet<br />
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 8
8 Aussenquartier Rügel<br />
8.1 Charakteristik:<br />
Hervorragende Wohnlage <strong>mit</strong> sehr locker in den Hang hineingesetzten, aber vielfältiger<br />
Baustruktur, bestehend aus „villenartigen“ Einfamilienhäusern, an westlicher, direkt auf<br />
See ausgerichteter Hanglage und entsprechen bevorzugter Aussichtslage<br />
8.2 Stärken:<br />
8.2.1 Einmalige Aussichtslage <strong>mit</strong> sehr guter Exposition<br />
8.2.2 Nähe zu ausgedehnten Naherholungsräumen<br />
8.3 Schwächen / kritische Bereiche:<br />
8.3.1 Optisch auffällige Hangbebauungen <strong>mit</strong> unruhigem Erscheinungsbild („wilde“<br />
Dachlandschaft)<br />
8.3.2 Punktuell unsorgfältig in Topographie integrierte Bauten<br />
8.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision<br />
W1 für „gehobenerem“ Wohnbedarf und sorgfältigem Umgang <strong>mit</strong> schwieriger Topographie.<br />
8.4.1 Vereinfachen der Eingliederungsbestimmungen, jedoch gleichzeitig auch „griffigere“<br />
Festlegungen<br />
8.4.2 Flachdächer zulassen, Dachformen eingrenzen<br />
9 Quartier Moosweg / Riedweg<br />
9.1 Charakteristik:<br />
Vorwiegend Einfamilienhäuser in Ebene und am Rande zum offenen Landschaft<br />
9.2 Stärken:<br />
9.2.1 Ruhige Lage<br />
9.2.2 Nähe zu ausgedehnten Naherholungsräumen<br />
9.3 Schwächen / kritische Bereiche:<br />
9.3.1 Teilweise optisch auffällige Bebauungen am Siedlungsrand<br />
9.3.2 Punktuell unsorgfältige Umgebungsgestaltung<br />
9.4 Schwerpunkte / mögliche Aufgaben / Fragen Ortsplanungsrevision<br />
Landschaftliche optimierte Einpassung bestimmen.<br />
9.4.1 Definition Bauzonenrand gegenüber dem Kulturland<br />
<strong>Seengen</strong>_charakteristik03112007.doc<br />
Arcoplan Ennetbaden / 5. November 2007 / 18. Mai 2009 9
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Charakteristik / Handlungsbedarf<br />
in den Quartieren<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 1.2.1<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Nr. 1.2.3<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Nr. 1.2.3a<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 1.3.2 / 1.3.4<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Nr. 1.3.3 / 1.4.4<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 2.2.1<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 2.4.1<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 2.4.1 / 2.4.3<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 3.2.1 / 3.4.1<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Nr. 3.4.2<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 4<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Nr. 4.2<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 4.3.2<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 5.2.1<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Nr. 5.2.3<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 5.3.1 / 5.4.1<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 6.1<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 6.3.1<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 6.3.2<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 7.1<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 7.3.2 / 7.4.3<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 8.1<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
Nr. 7.2.3<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 8.3.1 / 8.3.2 Nr. 8.3.1 / 8.3.2<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Nr. 9.1<br />
Nr. 9.1<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong> Nr. 9.3.1 / 9.3.2<br />
ARCOPLAN - Ennetbaden
Anhang III<br />
Analyse Grundmasse der BNO<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong>, Gesamtrevision Nutzungsplanung<br />
Übersicht der untersuchten Objekte<br />
Nr. 1: Einfamilienhaus, Panoramaweg, Oktober 2003<br />
Nr. 2: Einfamilienhaus, Panoramaweg, März 2004<br />
Nr. 3: Einfamilienhaus, Panoramaweg, November 2006<br />
Nr. 4: Einfamilienhaus, Obere Sonnenbergstrasse, Februar 2006<br />
Nr. 5: Einfamilienhaus, Oberer Gerbiweg, Februar 2006<br />
Nr. 6: Einfamilienhaus, Breitiweg, August 2006<br />
Nr. 7: 2 Mehrfamilienhäuser + Gewerbehaus, Hubpüntstrasse, März 2006<br />
Nr. 8: Mehrfamilienhaus, Altackerstrasse, Juli 2005<br />
Nr. 9: Mehrfamilienhaus, Altweg, März 2003<br />
Rechtskräftiger Bauzonenplan <strong>Seengen</strong><br />
Arcoplan Ennetbaden / 3. Dezember 2007 / 18. Mai 2009 / anhang3-grundmasseBNO.doc 1
Anhang III / Analyse Grundmasse der BNO<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong>, Gesamtrevision Nutzungsplanung<br />
Zonenbezeichnung Abkürzg. Zulässige Nutzungen Ausnützungsziffer Gewerbeanteil Gebäudehöhe Firsthöhe Abstände klein Abstände gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Empf.-Stufe Spez. Schutzvorschr.<br />
Landhauszone Ghei W1 Wohnen: Freistehende Einfamilienhäuser<br />
+ Einliegerwohnung;<br />
nicht störendes Gewerbe<br />
0.25 --- 7.00 12.00 4.00 6.00 30.00 15.00 II Ja, § 10 Abs. 2, 3<br />
Objekt-Bezeichnung realisierte Nutzungen Ausnützungsziffer Dachform Gebäudehöhe Firsthöhe Abstände klein Abstände gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Bemerkungen<br />
Panoramaweg, 1<br />
Parzelle Nr. 3463, NBF 876 m 2<br />
Einfamilienhaus<br />
(Grundriss 12 m x 20 m)<br />
0.250 Satteldach<br />
24°/26°<br />
7.00 10.10 4.00 / 4.74 10.55 21.50 1.63 zusätzlich Dach ausgebaut<br />
Panoramaweg, 2<br />
Parzelle Nr. 1823, NBF 1'340 m 2<br />
Einfamilienhaus<br />
(Grundriss 11.5 m x 19.70 m)<br />
0.235 Walmdach<br />
2x30° Neig.<br />
6.90 10.22 4.05 /<br />
13.12<br />
11.09 19.70 1.18 zusätzlich Dach ausgebaut<br />
Panoramaweg, 3<br />
Parzelle Nr. 1800, NBF 1'990 m 2<br />
Einfamilienhaus<br />
(Grundriss unregelmässig)<br />
0.212 Walmdach<br />
2x25° Neig.<br />
6.30 7.60 4.00 12.55 22.80 --- kein Dachausbau<br />
Zonenbezeichnung Abkürzg. Zulässige Nutzungen Ausnützungsziffer Gewerbeanteil Gebäudehöhe Firsthöhe Abstand klein Abstand gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Empf.-Stufe Spez. Schutzvorschr.<br />
Wohnzone 2 W2 freist. Ein- / Zweifamilien-, Reihen-<br />
/ Mehrfamilienhäuser bis 4<br />
Whg; nicht störendes Gewerbe<br />
0.40 --- 7.00 12.00 4.00<br />
2.50**<br />
--- 30.00 15.00 II Nein<br />
Objekt-Bezeichnung realisierte Nutzungen Ausnützungsziffer Dachform Gebäudehöhe Firsthöhe Abstände klein Abstände gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Bemerkungen<br />
Obere Sonnenbergstr. 4<br />
Parzelle Nr. 3520, NBF 912 m 2<br />
Oberer Gerbiweg 5<br />
Parzelle Nr. 1095, NBF<br />
Breitiweg 6<br />
Parzelle Nr. 3475<br />
Einfamilienhaus<br />
(Grundriss 6.8 m x 18 m)<br />
Einfamilienhaus<br />
(Grundriss 7.80 m x 10.35 m)<br />
Einfamilienhaus<br />
(Grundriss 9.00 m x 12.50 m)<br />
0.360 Flachdach 6.78 --- 3.00 / 6.87 21.86 18.00 0.50 kein Dachausbau<br />
0.252 Satteldach<br />
2x35° Neig.<br />
0.320 Satteldach<br />
35°/41°<br />
6.60 9.60 4.50 14.89 10.35 --- teilweise Dach ausgebaut<br />
6.60 10.70 5.00 / 5.40 zur Strasse 12.50 --- kein Dachausbau<br />
Zonenbezeichnung Abkürzg. Zulässige Nutzungen Ausnützungsziffer Gewerbeanteil Gebäudehöhe Firsthöhe Abstand klein Abstand gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Empf.-Stufe Spez. Schutzvorschr.<br />
Wohnzone 3 W3 Wohnen: Mehrfamilienhäuser;<br />
nicht störendes Gewerbe<br />
0.60 /<br />
0.70*<br />
--- 10.00 /<br />
13.00*<br />
15.00<br />
18.00*<br />
6.00<br />
6.00**<br />
12.00<br />
12.00**<br />
--- 25.00 II Nein<br />
Objekt-Bezeichnung realisierte Nutzungen Ausnützungsziffer Dachform Gebäudehöhe Firsthöhe Abstände klein Abstände gross Geb.Länge max. Mehrl.zuschlag Bemerkungen<br />
Hubpüntstrasse 7<br />
Parzelle Nr. 2708, NBF 1’760 m 2<br />
2 Mehrfamilienhäuser + Gewerbehaus<br />
0.599 Satteldach<br />
2x35° Neig<br />
9.8 14.00 2-seitig<br />
Strassen<br />
12.75 28.00 m 0.70 m zusätzlich Dach ausgebaut<br />
Altackerstrasse 8<br />
Parzelle Nr. 1095, NBF 1'597 m 2<br />
Mehrfamilienhaus<br />
(Grundriss 14.00 m x 23.50 m)<br />
0.590 Satteldach<br />
2x30° Neig<br />
9.81 14.25 6.00 / 6.25 15.00 23.50 --- zusätzlich Dach ausgebaut<br />
Dreierstrasse 9<br />
Parzelle Nr. 3461, NBF 1'507 m 2<br />
Mehrfamilienhaus<br />
(Grundriss 12.50 m x 25.00 m)<br />
0.600 Satteldach<br />
2x30° Neig<br />
9.70 14.80 6.00 zur Strasse 25.000 --- zusätzlich Dach ausgebaut<br />
NBF: Nettobaufläche, anrechenbare Grundstücksfläche<br />
Bebauung begrenzende Masse<br />
Arcoplan Ennetbaden / 3. Dezember 2007 / 18. Mai 2009 / anhang3-grundmasseBNO.doc 2
Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege I als Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz<br />
Anhang IV<br />
Nr. Bezeichnung Wesentlichste Qualitäten, Beschrieb Zustand Ortkernplanung / Bemerkungen Umsetzung 1)<br />
901 Wirtschaft „Holliger Sämi“, 1793<br />
Oberdorfstrasse 16<br />
- intakt erhaltene Baugruppe <strong>mit</strong> „alter Sch<strong>mit</strong>te“<br />
- vierachsige Südfassaden <strong>mit</strong> spätbarockem Erscheinungsbild<br />
- Hauseingänge <strong>mit</strong> sorgfältig geschnittenen Muschelkalkgewänden<br />
gut<br />
Rundumlaufende Gestaltungsbaulinie<br />
(Volumenschutz)<br />
+<br />
902 Ehem. Schmiede, 1774<br />
Oberdorfstrasse 18<br />
- intakt erhaltene Baugruppe <strong>mit</strong> Wirtschaft „Holliger Sämi“,<br />
kürzlich schonend renoviert<br />
- Schmiedewerkstatt weitgehend erhalten<br />
- zweigeschossiger Gerschilddachbau <strong>mit</strong> Ausnahme des<br />
gemauerten Erdgeschosses aus Fachwerk ausgeführt<br />
- stirnseitige Lauben <strong>mit</strong> Aussenzugängen ins Obergeschoss<br />
gut<br />
Rundumlaufende Gestaltungsbaulinie<br />
(Volumenschutz)<br />
+<br />
903 Gasthof „Bären“, um 1750, 1848<br />
Oberdorfstrasse 1<br />
- mächtiger 3-geschossiger Mauerbau<br />
- Gesamtform erinnert an spätgotische Giebelhäuser<br />
- Eindrucksvolle neunachsige Platzfront präsentiert sich in<br />
klassizistischer Umformung<br />
- beherrschende Stellung am zentralen Strassenkreuz<br />
gut<br />
Zweiseitig umlaufende Gestaltungsbaulinie<br />
(Volumenschutz)<br />
Aus ortsbaulicher / architektonischer<br />
Sicht schützenswert, zur Lösung Verkehrsknoten<br />
muss Arkade möglich sein<br />
+<br />
904 Gemeindehaus (ehem. Schulhaus),<br />
1862, Schulstrasse<br />
- stattlicher Giebeldachbau im zeittypischen, biedermeierlichschlichten<br />
Kleid des späten Klassizismus<br />
- wichtige Stellung im Ortsbild<br />
gut<br />
Dreiseitig umlaufende Gestaltungsbaulinie<br />
(Volumenschutz)<br />
+<br />
905 Wohnhaus, um 1850<br />
Boniswilerstrasse 4<br />
- straff gegliederter, 2-geschossiger Mauerbau <strong>mit</strong> klassizistisch<br />
geradem Walmdach<br />
- leitet eine Gruppe von villenartigen Wohnhäusern ein<br />
gut<br />
Eineinhalbseitig umlaufende Gestaltungsbaulinie<br />
(Volumenschutz)<br />
+<br />
906 Wohnhaus, kurz nach 1900?<br />
Boniswilerstrasse 6<br />
- historische Kleinvilla <strong>mit</strong> ursprünglichem Umfeld (baumbestandener<br />
Park, gekiester Zufahrt, alte Einfriedigung)<br />
- vor wenigen Jahren vorbildlich zurückhaltende Aussenrenovation<br />
- bildet <strong>mit</strong> den beiden benachbarten Gebäuden eine reizende<br />
Gruppe gepflegter villenartiger Wohnhäuser<br />
gut<br />
Ausserhalb Perimeter Ortskernplanung,<br />
in Wohn- und Gewerbezonen nur allgemeine<br />
Einpassungsbestimmungen<br />
+<br />
907 Wohnhaus, kurz vor 1900?<br />
Boniswilerstrasse 6<br />
- steht etwas von der Strasse abgesetzt in Garten <strong>mit</strong> ursprünglichen<br />
Einfriedigungen<br />
- äusserlich kaum veränderter spätklassizistischer Walmdachbau,<br />
wird sorgsam instandgehalten<br />
- bildet <strong>mit</strong> den beiden benachbarten Gebäuden eine reizende<br />
Gruppe gepflegter villenartiger Wohnhäuser<br />
gut<br />
Ausserhalb Perimeter Ortskernplanung,<br />
in Wohn- und Gewerbezonen nur allgemeine<br />
Einpassungsbestimmungen<br />
+<br />
908 Wohnhaus „Seegarten“ <strong>mit</strong> Garten,<br />
1868, Brestenbergstrasse 13<br />
- Chalet „Seegarten“ ist in seiner äusseren Gestalt intakt geblieben<br />
und von altem Baumbestand umgeben<br />
- als eines der frühesten aarg. Beispiele des Schweizerischen<br />
Holzstils kommt dem Gebäude eine beträchtliche typologische<br />
Bedeutung zu<br />
nicht mehr<br />
gut<br />
In Dorfzone <strong>mit</strong> erhöhten Einpassungsbestimmungen<br />
kaum bzw. nur sehr aufwändig renovierbar,<br />
Lage Mitte in Parzelle lässt kaum<br />
sinnvolle Verdichtung zu.<br />
-<br />
1)<br />
+ bedeutet Aufnahme als Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz in BNO / Bauzonenplan / - bedeutet keine Unterschutzstellung<br />
Anhang4_subst-volumenschutz.doc / 24.09.2008 / 18.05.2009 <strong>Seengen</strong>, Revision Nutzungsplanung 1
Umsetzung Kurzinventar Denkmalpflege II als Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz<br />
Anhang IV<br />
Nr. Bezeichnung Wesentlichste Qualitäten, Beschrieb Zustand Ortkernplanung Umsetzung<br />
909 Nebengebäude zum „Neuhaus“,<br />
1845, Brestenbergstrasse 9<br />
- bildete <strong>mit</strong> dem Hauptgebäude eine hübsche Baugruppe <strong>mit</strong><br />
schmalem Hofplatz<br />
- wurde vor kurzem abgebrochen -<br />
910 Wohnhaus „im Bad“, <strong>mit</strong> eh.<br />
Strohmanufaktur, 1904 / 1910,<br />
Seeweg 1<br />
- winkelförmiger Gebäudekomplex westlich des denkmalgeschützten<br />
Neuhauses<br />
- talseitig angelegter Badetrakt beherbergte seit den 1860-er<br />
Jahren eine Strohmanufaktuer, 1904 bis auf Teile des Parterres<br />
neu erstellt<br />
- bau- und nutzungsgeschichtlich hochgradig spannender<br />
Baukomplex<br />
gut<br />
in Dorfzone <strong>mit</strong> erhöhten Einpassungsbestimmungen<br />
+<br />
911 Stallscheune „im Bad“, 1770?,<br />
Seeweg 1<br />
- vom Gründungsbau hat sich das stattliche, massiv ausgeführte<br />
Ökonomiegebäude Nr. 198 fast unverändert erhalten<br />
gut<br />
in Dorfzone <strong>mit</strong> erhöhten Einpassungsbestimmungen<br />
+<br />
912 Ehem. Bauernhaus, um 1800,<br />
Kesslergasse 4<br />
913 Villa Schatzmann, 1934/35,<br />
Brestenbergstrasse 49<br />
914 Bauernhaus Eichberg, 1548,<br />
18. Jh. (renov.), Eichberg 34<br />
915 Einrichtung der Hammerschmiede,<br />
in Geb. Nr. 38?, 1837,<br />
Bergstrasse<br />
916 AEW Unterwerk, 1908 - 10,<br />
1922 – 24, Seengerstrasse<br />
- in seiner Gesamtheit recht gut erhalten<br />
- der mehrheitlich aus verputztem Mauerwerk erstellte Baukörper<br />
trägt ein leicht geknicktes Halbwalmdach, das dem Gebäude<br />
ein behäbiges spätbarockes Gepräge verleiht und bewahrt<br />
die Obergeschosslaube <strong>mit</strong> ursprünglicher Dekorationsmalerei<br />
- herausragender Vertreter des neuen Bauens<br />
- kraftvolle kubische Gliederung, konsequente Beschränkung<br />
der Gestaltungs<strong>mit</strong>tel sowie zeitgemässer, übersichtlich<br />
strukturierter Grundriss <strong>mit</strong> klarer Trennung zwischen bedienten<br />
und dienenden Räumen<br />
- ursprünglicher Flachdachbau, der nachträglich ein Walmdach<br />
erhielt, ansonsten vollständig intakt <strong>mit</strong> einer Vielzahl origineller<br />
Details<br />
- ältester baulicher Bestand ist im gemauerten zweigeschossigen<br />
Wohnhaus zu fassen, das noch wesentliche Elemente<br />
des Ursprungsbaus bewahrt<br />
- ohne grössere Veränderungen erhaltene Scheune<br />
- wichtiger Bestandteil der weitgehend intakten Gesamterscheinung<br />
des Eichbergs ist der alte Baumbestand<br />
- <strong>mit</strong> Wasserkraft betriebene Hammerschmiede von <strong>Seengen</strong><br />
ist noch immer funktionstüchtig<br />
- stellt im Aargau als einziger noch existierender Gewerbebetrieb<br />
dieser Art ein herausragendes technikgeschichtliches<br />
Zeugnis dar<br />
- vielgliedriger, winkelförmig ausgebildete Anlage, die dem<br />
Heimatstil zuzuordnen ist<br />
gut<br />
in Dorfzone <strong>mit</strong> erhöhten Einpassungsbestimmungen<br />
gut in Landhauszone W1 neu<br />
kant. Denkmalschutz<br />
gut in Spezialzone Eichberg nur Wohnhaus +<br />
gut<br />
gut<br />
in Dorfzone <strong>mit</strong> erhöhten Einpassungsbestimmungen<br />
ausserhalb Bauzone un<strong>mit</strong>telbar an<br />
Gemeindegrenze zu Boniswil<br />
-<br />
Scheune Volumenschutz<br />
nur Einrichtung<br />
unter Schutz stellen<br />
(als Kulturobjekt<br />
bezeichnen)<br />
-<br />
1)<br />
+ bedeutet Aufnahme als Gebäude <strong>mit</strong> Substanzschutz in BNO / Bauzonenplan / - bedeutet keine Unterschutzstellung<br />
Anhang4_subst-volumenschutz.doc / 24.09.2008 / 18.05.2009 <strong>Seengen</strong>, Revision Nutzungsplanung 2
Volumenschutzobjekte<br />
Anhang IV<br />
Nr. Bezeichnung Adresse Parzelle Nr. Bestehender Schutz Umsetzung<br />
1 Wohnhaus Brestenbergstrasse 2522 Kein +<br />
2 Eh. Vielzweckbau Unterdorfstrasse / Steinbrunnengasse 2429 Kein +<br />
3 Eh. Vielzweckbau Brestenbergstrasse / Kesslergasse 1347 Kein +<br />
4 Wohnhausteil Sarmenstorferstrasse 1143 Kein +<br />
5 Wohnteil, Vielzweckbau, Ökonomiegebäude Sarmenstorferstrasse 1346 Kein + (markante Scheune)<br />
6 Wohngebäude (Eckbau) Sarmenstorferstrasse 1348 Kein +<br />
7 Kleiner Vielzweckbau Sarmenstorferstrasse 2528 Kein +<br />
8 Kleiner Vielzweckbau Sarmenstorferstrasse 2523 Kein +<br />
9 Vielzweckbau Sarmenstorferstrasse 1154 Kein +<br />
10 Vielzweckbau Sarmenstorferstrasse 2452 Kein + (nur Wohnteil)<br />
11 Eh. Vielzweckbau Poststrasse 1121 Kein +<br />
12 Wohnhaus, Fachwerkbau Poststrasse 1115 Kein +<br />
13 Wohnhaus Poststrasse 1121 Gestaltungsbaulinie +<br />
14 Wohnhaus Poststrasse 2366 / 2696 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +<br />
15 Wohnhaus, kleiner Teil Laden Poststrasse 1169 Gestaltungsbaulinie / Baulinie +<br />
16 Wohnhaus, kleiner Teil Laden Poststrasse 1262 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +<br />
17 Rest. Rosengarten Poststrasse 1258 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +<br />
18 Anbau Herzighaus Neugasse 2537 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +<br />
19 Vielzweckbau Neugasse 1183 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +<br />
20 Wohnhausteil Neugasse 1190 Gestaltungsbaulinie +<br />
21 Vielzweckbau Neugasse 1182 Gestaltungsbaulinie +<br />
22 Vielzweckbau Neugasse 2349 Gestaltungsbaulinie +<br />
23 Vielzweckbau Oberdorfstrasse 2476 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +<br />
24 Vielzweckbau Oberdorfstrasse 2577 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +<br />
25 Vielzweckbau Oberdorfstrasse 1056 Kein +<br />
26 Wohnhaus Oberdorfstrasse 2512 Kein +<br />
27 Wohn- und Bürogebäude Oberdorfstrasse 1204 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +<br />
28 Wohnhaus Oberdorfstrasse 1195 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +<br />
29 Wohn- und Gewerbehaus Oberdorfstrasse 1225 Gestaltungsbaulinie / erh. Bauvolumen +<br />
30 Restaurant Rebstock Schulstrasse 2483 Gestaltungsbaulinie +<br />
31 Laden-/Wohngebäude Schulstrasse 1280 Gestaltungsbaulinie +<br />
32 Scheune bei Wohnhaus Schulstrasse 3191 Gestaltungsbaulinie +<br />
914 Ökonomieteil des Bauernhause Eichberg kein +<br />
Anhang4_subst-volumenschutz.doc / 24.09.2008 / 18.05.2009 <strong>Seengen</strong>, Revision Nutzungsplanung 3
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Substanz- / Volumenschutz Nr. 1 - 11<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Substanz- / Volumenschutz Nr. 12 - 30<br />
ARCOPLAN Ennetbaden<br />
24.09.2008 / 18.05.2009<br />
ARCOPLAN Ennetbaden<br />
24.09.2008 / 18.05.2009<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Nr. 1<br />
Brestenbergstrasse<br />
Parzelle Nr. 2522<br />
Nr. 2<br />
Brestenbergstrasse, Steinbrunnengasse<br />
Parzelle Nr. 2429<br />
Nr. 3<br />
Brestenbergstrasse, Kesslergasse<br />
Parzelle Nr. 1347<br />
Nr. 4<br />
Sarmenstorferstrasse<br />
Parzelle Nr. 1143<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Nr. 5<br />
Sarmenstorferstrasse<br />
Parzelle Nr. 1346<br />
Nr. 6<br />
Sarmenstorferstrasse<br />
Parzelle Nr. 1348<br />
Nr. 7<br />
Sarmenstorferstrasse<br />
Parzelle Nr. 2528<br />
Nr. 8<br />
Sarmenstorferstrasse<br />
Parzelle Nr. 2523<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Nr. 9<br />
Sarmenstorferstrasse<br />
Parzelle Nr. 1154<br />
Nr. 10<br />
Sarmenstorferstrasse<br />
Parzelle Nr. 2523<br />
Nr. 11<br />
Poststrasse,<br />
Parzelle Nr. 1121<br />
Nr. 12<br />
Poststrasse<br />
Parzelle Nr. 1115<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Nr. 13<br />
Poststrasse,<br />
Parzelle Nr. 1121<br />
Nr. 14<br />
Poststrasse,<br />
Parzelle Nr. 2366 / 2696<br />
Nr. 15<br />
Poststrasse<br />
Parzelle Nr. 1169<br />
Nr. 16<br />
Poststrasse<br />
Parzelle Nr. 1262<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Nr. 17, Restaurant Rosengarten<br />
Poststrasse<br />
Parzelle Nr. 1258<br />
Nr. 18, Anbau Herzighaus<br />
Neugasse<br />
Parzelle Nr. 2537<br />
Nr. 19<br />
Neugasse<br />
Parzelle Nr. 1183<br />
Nr. 20<br />
Neugasse<br />
Parzelle Nr. 1190<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Nr. 21<br />
Neugasse<br />
Parzelle Nr. 1182<br />
Nr. 22<br />
Neugasse<br />
Parzelle Nr. 2349<br />
Nr. 23<br />
Oberdorfstrasse<br />
Parzelle Nr. 2476<br />
Nr. 24<br />
Oberdorfstrasse<br />
Parzelle Nr. 2577<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Nr. 25<br />
Oberdorfstrasse<br />
Parzelle Nr. 1056<br />
Nr. 26<br />
Oberdorfstrasse<br />
Parzelle Nr. 2512<br />
Nr. 27<br />
Oberdorfstrasse<br />
Parzelle Nr. 1204<br />
Nr. 28<br />
Oberdorfstrasse<br />
Parzelle Nr. 1195<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Anhang IV<br />
Gemeinde <strong>Seengen</strong><br />
Revision Nutzungsplanung<br />
Volumenschutz<br />
Nr. 29<br />
Oberdorfstrasse<br />
Parzelle Nr. 1225<br />
Nr. 30<br />
Schulstrasse<br />
Parzelle Nr. 2483<br />
Nr. 31<br />
Schulstrasse<br />
Parzelle Nr. 1280<br />
Nr. 32<br />
Schulstrasse<br />
Parzelle Nr. 3191<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008<br />
ARCOPLAN Ennetbaden / 24.09.2008
Gemeinde <strong>Seengen</strong>, Gesamtrevision Nutzungsplanung – 21.04.2009<br />
Anhang V<br />
Förderprogramm Hochstammbäume<br />
Gemeindeeigenes Programm ohne Vernetzungsprojekt / ohne Kantonsbeiträge<br />
A<br />
Ziele<br />
Die Gemeinde fördert die Pflanzung und Pflege von Hochstammbäumen in räumlich definierten Gebieten<br />
<strong>mit</strong> folgenden Zielsetzungen:<br />
- attraktive, vielfältig strukturierte Landschaft erhalten und nachhaltig fördern<br />
- ökologische Aufwertung im Landwirtschaftsgebiet<br />
Gefördert werden:<br />
- Hochstammbaumgärten (in Anlehnung an traditionelle Hochstamm-Obstgärten)<br />
- Baumreihen und Alleen<br />
B<br />
Förder<strong>mit</strong>tel der Gemeinde an Pflege und Unterhalt von Hochstammbäumen<br />
Fr. 40.- pro Hochstamm-Obstbaum (Kern- und Steinobstbäume, Nussbäume) und Jahr, bzw.<br />
Fr. 20.- pro Hochstammbaum (Eichen, Linden, usw.) und Jahr<br />
C<br />
Inhalt und Bedingungen des Förderprogramms<br />
- Die Gemeinde unterstützt Kern- und Steinobstbäume, Nussbäume, Eichen, Linden, Schneeballblättrigen<br />
Ahorn, Flatterulme, Wildbirne. Ausserhalb der durch den Kanton bezeichneten Gebiete<br />
<strong>mit</strong> Pflanzverbot für Weissdorn können auch Speierling, Elsbeere, Mehlbeere unterstützt werden.<br />
- Die Mindestdauer der Verpflichtungsperiode beträgt 6 Jahre. Danach kann der Vertrag unter<br />
Einhaltung einer Frist von 1 Jahr gekündigt werden. Erfolgt keine Kündigung, verlängert sich das<br />
Vertragsverhältnis jeweils stillschweigend um 1 Jahr.<br />
- Als Hochstamm gelten Stammhöhen von 1.20m für Steinobst und 1.60 für alle übrigen Bäume.<br />
- Eine sachgerechte, regelmässige Pflege (bei Obstbäumen Baumschnitt alle 4 Jahre, Ausmähen<br />
der Baumscheibe jährlich) wird gefordert.<br />
- Die Einhaltung der Bedingungen wird durch eine unabhängige Kontrollinstanz überwacht.<br />
- Von der Förderung ausgeschlossen sind Bäume, die bereits durch anderweitige Zusatzbeiträge<br />
(z.B. KLAS-Bewirtschaftungsvertrag) unterstützt sind.<br />
D<br />
Umsetzung<br />
Erlasse / Verordnungen:<br />
- Kulturlandplan <strong>mit</strong> festgesetzten Fördergebieten für Hochstammbaumgärten sowie Baumreihen<br />
- entsprechende Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung<br />
- Reglement zur Förderung von Hochstamm-Bäumen (Erlass des Gemeinderates auf Grundlage<br />
des vorliegenden Konzeptes)<br />
Vereinbarungen:<br />
- Unterhalt und Pflege von Hochstammbäumen: Verträge <strong>mit</strong> den Bewirtschaftern<br />
Projektleitung und Kontrolle:<br />
- Projektleitung durch die Gemeinde (Gemeinderat / Gemeindeschreiber), bei Bedarf kann eine<br />
Kommission oder externe Beratung einbezogen werden<br />
- Kontrolle der Einhaltung von Auflagen durch eine unabhängige Instanz (Ackerbaustellenleiter)<br />
Bemerkungen:<br />
Grössenordnung der Förderbeiträge: Im Seenger Landwirtschaftsgebiet finden sich heute grob geschätzt<br />
2'500 Hochstammbäume. Rund 40%, also 1'000 Bäume, liegen in den Fördergebieten.<br />
Mit Fr. 9'000 jährlich können 150 Obstbäume und 150 übrige Hochstammbäume finanziert werden.<br />
Arcoplan Ennetbaden / 21. April 2009 1
Gemeinde <strong>Seengen</strong>, Gesamtrevision Nutzungsplanung – 21.04.2009<br />
Anhang 5a<br />
Förderprogramm Hochstamm: Mit oder ohne Beteiligung des Kantons?<br />
Grundlegende Differenz zwischen den Ansätzen von Gemeinde und Kanton<br />
Das zentrale Motiv der kantonalen Förderprogramme ist die ökologische Aufwertung. Die Gemeinde<br />
hingegen beabsichtigt in erster Linie, ein vielfältiges Landschaftsbild zu fördern.<br />
Die Zielsetzungen von Kanton und Gemeinde sind nicht deckungsgleich.<br />
Anforderungen des Kantons: Vernetzungsprojekt und Extensivierungsflächen, Strukturen usw.<br />
Neue Bewirtschaftungsverträge <strong>mit</strong> Beteiligung des Kantons setzen ein Vernetzungsprojekt gemäss<br />
der Öko-Qualitätsverordnung (ÖQV) voraus. Das Vernetzungsprojekt stützt sich im Wesentlichen auf<br />
die Inhalte des Landschaftsentwicklungsprogramms (LEP). Ein Vernetzungsprojekt kann nicht ausschliesslich<br />
auf Hochstammbäume fokussieren, verlangt werden auch extensiv genutzten Flächen<br />
(z.B. Wiesen <strong>mit</strong> spätem Schnitt, auf 7% der LN), ökologische Ausgleichsflächen auf Ackerland (2%<br />
der offenen Ackerflächen) sowie Strukturen (Brachen, Säume, Hecken usw., 1% der LN).<br />
Falls sich der Kanton am Förderprogramm beteiligen soll, muss vorgängig ein Vernetzungsprojekt<br />
erarbeitet werden.<br />
Rund 50% der vorgesehenen Entwicklungsgebiete liegen ausserhalb von gemäss kantonalen Vorgaben<br />
"förderwürdigen" Gebieten<br />
Die Unterstützung von Hochstammbäumen ist nur im Rahmen eines Vernetzungsvertrages möglich<br />
und verlangt zusätzliche ökologische Leistungen: extensive Wiesen / Obstgartenwiese, Kleinstrukturen,<br />
Hecken etc.)<br />
Fazit<br />
Falls auf eine Beteiligung des Kantons gewünscht ist, muss das "Projekt Hochstamm-Entwicklungsgebiete"<br />
im Rahmen einer ergänzenden Planung vertieft werden. Die Entwicklungsgebiete sind gestützt<br />
auf diese Grundlagen festzusetzen.<br />
Falls das "Projekt Hochstamm-Entwicklungsgebiete" ohne weitere Grundlagenarbeiten umgesetzt<br />
werden soll, muss auf eine Beteiligung des Kantons verzichtet werden. Das Projekt kann wie im Konzept<br />
vorgesehen umgesetzt werden.<br />
Empfehlungen<br />
Vorerst wie vorgesehen weiter verfolgen und im Rahmen der Vorprüfung abklären, ob Synergien<br />
erreicht werden können.<br />
Wichtig ist, dass die Umsetzung einfach bleibt. Insofern ist eine möglichst autonome Umsetzung<br />
anzustreben.<br />
Arcoplan Ennetbaden / 21. April 2009 1
Gemeinde <strong>Seengen</strong>, Gesamtrevision Nutzungsplanung<br />
Anhang VI<br />
Siedlungsflächenveränderung<br />
1 Ausgangslage<br />
Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung,<br />
dargestellt auf Übersichtsplan 1:5'000 des kantonalen Vermessungsamtes<br />
Arcoplan Ennetbaden / 21. September 2010 1
Planungsstand bei Beginn der Nutzungsplanung,<br />
dargestellt auf digitalen Daten der Amtlichen Vermessung,<br />
Zonengrenzen an Parzellengrenzen gemäss Amtlicher Vermessung angepasst, wo eine<br />
eindeutige Zuweisung möglich war ("Korrektur des Planverzuges")<br />
Arcoplan Ennetbaden / 21. September 2010 2
2 Neuer Bauzonenplan<br />
Bauzonenplan, Stand Mitwirkungsverfahren 22. Februar bis 22. März 2010,<br />
dargestellt auf digitalen Daten der Amtlichen Vermessung<br />
Arcoplan Ennetbaden / 21. September 2010 3