BegrÃ¼ndung - Gemeinde Schwanstetten

Markt Schwanstetten 

9. Änderung des Bebauungsplans Neues Ortszentrum Schwanstetten 

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INHALT 

I. Begründung ................................................................................................................. 5 

A Allgemeines ................................................................................................................ 5 

1. Planungsanlass und Hauptplanungsziele ............................................................................... 5 

2. Lage des Plangebiets .............................................................................................................. 6 

3. Planverfahren .......................................................................................................................... 7 

B Beschreibung des Plangebiets und angrenzender Bereiche ....................................... 7 

1. Städtebauliche Situation und derzeitige Nutzungen ............................................................... 7 

2. Verkehr .................................................................................................................................... 9 

C Planerische Grundlagen ............................................................................................. 9 

1. Ziele der Raumordnung ........................................................................................................... 9 

2. Regionalplan .......................................................................................................................... 10 

3. Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan ....................................................... 11 

4. Derzeitige planungsrechtliche Situation ................................................................................ 12 

D Festsetzungen des Bebauungsplans .........................................................................14 

1. Plankonzept ........................................................................................................................... 14 

2. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ............................................................ 16 

3. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ......................................................... 17 

4. Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) ...................................................................................... 17 

5. Überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) ................................................. 18 

6. Größe der Grundstücke im Allgemeinen Wohngebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) ................. 18 

7. Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) .............................................................................. 18 

8. Flächen für Sportanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) ............................................................. 18 

9. Einfriedungen (§ ) Abs. 4 BauGB i.V.m. Art.6 Abs. 9 BayBO) .............................................. 19 

10. Verkehrsflächen / Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB), Stellplätze, Garagen und Carports ................................................... 19 

11. Ver- und Entsorgung ............................................................................................................. 20 

12. Lärmschutz ............................................................................................................................ 20 

13. Werbeanlagen ....................................................................................................................... 25 

14. Grünflächen ........................................................................................................................... 26 

15. Flächen oder Maßnahmen zum Erhalt oder zur Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern 26 

E Umweltbericht ............................................................................................................27 

1. Vorgehensweise .................................................................................................................... 27 

2. Kurzdarstellung der Planung ................................................................................................. 27 

3. Beschreibung der angewandten Methodik und Hinweise auf Schwierigkeiten sowie 

Kenntnislücken bei der Zusammenstellung der Informationen .................................................... 27 

4. Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des 

Umweltschutzes und ihrer Berücksichtigung ................................................................................ 28 

5. Bestandsaufnahme und Bewertung der Schutzgüter im Untersuchungsgebiet .................... 28

9. Änderung des Bebauungsplans Neues Ortszentrum Schwanstetten Markt Schwanstetten 

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6. Auswirkungen des Vorhabens ............................................................................................... 33 

7. Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen ................................................................... 37 

8. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nicht-durchführung der Planung 37 

9. Eingriffsbilanzierung .............................................................................................................. 37 

10. Verbleibende Auswirkungen .................................................................................................. 42 

11. Alternative Planungsmöglichkeiten ....................................................................................... 42 

12. Betroffenheit von Natura 2000-Gebieten ............................................................................... 42 

13. Berücksichtigung artenschutzrechtlicher Belange................................................................. 43 

14. Überwachung/Monitoring ....................................................................................................... 44 

15. Zusammenfassung ................................................................................................................ 45 

F Bodenordnung ...........................................................................................................45 

G Pflanzempfehlung ......................................................................................................46




I. BEGRÜNDUNG 

A 

ALLGEMEINES 

1. Planungsanlass und Hauptplanungsziele 

Der Markt Schwanstetten plant eine Aufwertung und Stärkung seiner Ortsmitte. An zentraler 

Stelle soll der vorhandene Grünzug neu gestaltet werden. Des Weiteren sollen mit einem 

Bürgerhaus, einem Jugendhaus und der Erweiterung der Kindertagesstätte um eine Krippe 

neue Einrichtungen für den Gemeinbedarf angesiedelt werden. Im Zuge dessen ist eine 

Neuordnung der bisher vorhandenen Einrichtungen notwendig. 

Mit dem Planverfahren sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für diese Neugestaltung 

der Ortsmitte Schwanstettens geschaffen werden. 

Die Hauptplanungsziele sind: 

- Ausweisung von Flächen für den Gemeinbedarf 

- Neuordnung der Freizeitflächen 

- Neuordnung der Grünflächen 

- Neukonzeption für den ruhenden Verkehr 

Die Bebauungsplanänderung wird im Regelverfahren durchgeführt. Die naturschutzrechtliche 

Eingriffsregelung ist nur für die gegenüber der bisher rechtskräftigen Planung zusätzlich zu 

erwartenden Eingriffe anzuwenden.


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2. Lage des Plangebiets 

Abbildung 1: Übersichtslageplan mit Geltungsbereich der 9. Änderung des Bebauungsplanes 

(Grundlage: TK 6632 Schwabach, TK 6732 Roth) 

Der Geltungsbereich der Änderung umfasst die Flurstücke Nr. 204/3, 205, 205/3, 323/72, 

324/2, 324/39, 324/40, 324/41, 324/42, 322 (teilw.), 322/160 (teilw.) und 326 (teilw.) jeweils 

Gemarkung Schwand bei Nürnberg. Die Gesamtfläche beträgt ca. 4,4 ha. 

Die landwirtschaftliche Fläche im Osten (Flurstücke 324/2, 324/39, 324/40, 324/41, 324/42 

und 326 tlw.) war bisher nicht Bestandteil des Bebauungsplans „Neues Ortszentrum 

Schwanstetten“. 

Der Planbereich wird begrenzt: 

- im Norden von der Fläche des Rathauses, der Sperbersloher Straße und der Wohnbebauung 

südlich der Sperbersloher Straße 

- im Osten durch landwirtschaftliche Fläche 

- im Süden durch Wohnbebauung 

- im Westen durch einen Fußweg von der Alten Straße zur Sperbersloher Straße.




3. Planverfahren 

Bisher wurden folgende Verfahrensschritte durchgeführt: 

Aufstellungsbeschluss § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB 28.02.2012 

Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses 

§ 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB 

Bürgerversammlung 19.01.2012 

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit mit 

Vorentwurf zum Plan und Begründung 

Frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger 

öffentlicher Belange 

Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen 

Beteiligung 

Überarbeitung des Vorentwurfs, Ausarbeitung 

des Entwurfs samt Begründung 

§ 3 Abs. 1 BauGB 02.04. – 

02.05.2012 

§ 4 Abs. 1 BauGB 29.03. – 

04.05.2012 

30.05.2012 

12.10.2012 

Das weitere Planverfahren wird sich wie folgt gestalten: 

- Billigungs- und Auslegungsbeschluss 

- Bekanntmachung des Auslegungsbeschlusses gem. § 3 Abs. 2 BauGB 

- Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes gem. § 3 Abs. 2 BauGB 

- Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB 

- Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB 

- Satzungsbeschluss § 10 Abs. 2 BauGB 

- In-Kraft-Treten des Bebauungsplans mit Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses 

gem. § 10 Abs. 3 BauGB 

B 

BESCHREIBUNG DES PLANGEBIETS UND ANGRENZENDER BEREICHE 

1. Städtebauliche Situation und derzeitige Nutzungen 

Der Bereich der Änderung des Bebauungsplans ist derzeit überbaut mit der Schule und 

Turnhalle samt zugehörigen Einrichtungen (Schulsportanlagen), der Kindertagesstätte an der 

Sperbersloher Straße. An der Sperbersloher Straße befindet sich ein Parkplatz, der durch 

das Rathaus und die Kindertagesstätte genutzt wird. 

Im südlichen Planbereich befinden sich Freizeitsportanlagen: ein Bolzplatz und ein Beachvolleyballfeld. 

An den Änderungsbereich grenzt im Nordosten Wohnbebauung an, im Nordwesten öffentliche 

Nutzungen (Rathaus, Gemeindehalle). Im Süden schließt sich ebenfalls Wohnbebauung 

an. Im Westen grenzt an den Änderungsbereich die neuzugestaltende Grüne 

Mitte an, ein Grünzug, der in Nord-Süd-Richtung verläuft.


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Abbildung 2: Bestandslageplan mit Eintragung des Geltungsbereichs (Das Nebengebäude 

westlich der Turnhalle ist mittlerweile abgebrochen.) 

Schule mit davor befindlichen Lehrerparkplätzen 

Vorhandene Sportanlagen und Turnhalle




Blick über das Feld im Osten, Blickrichtung Nord 

Kindertagesstätte an der Sperbersloher Straße 

Abbildung 3: Bestandsfotos (Aufnahmen im November 2011 und 2009) 

2. Verkehr 

Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Alte Straße bzw. die Sperbersloher 

Straße. 

Derzeit wird der zentrale Grünzug im südlichen Bereich durch Fahrwege zerschnitten, die zur 

Erschließung der Schule und der Lehrerparkplätze dienen. Letztere befinden sich zurzeit 

westlich der Schule vor dem Haupteingang. 

Die Kindertagesstätte und der zugeordnete Parkplatz werden von der Sperbersloher Straße 

aus erschlossen. 

Die fußläufige Erschließung erfolgt zum großen Teil über den zentralen Grünzug. 

Eine große Parkierungsanlage befindet sich östlich der Alten Straße (außerhalb des 

Geltungsbereichs). 

Die südliche Fläche mit den Freizeitnutzungen wird durch den Köhlerweg erschlossen. 

C 

PLANERISCHE GRUNDLAGEN 

1. Ziele der Raumordnung 

Die Ziele der Raumordnung sind übergeordnet im Landesentwicklungsprogramm (LEP) festgelegt. 

Das aktuelle LEP ist am 01. September 2006 in Kraft getreten. 

Für Schwanstetten sind keine gesonderten Aussagen im LEP zu finden. 

Im LEP finden sich folgende Punkte, die die Planung betreffen: 

Ziel B III 6.1: 

Das Netz der Sportanlagen soll erhalten und vor allem in unterversorgten 

Gebieten weiter ausgebaut werden 

Die Planung sieht einen Erhalt (Umlegung) und einen Ausbau der vorhandenen Sportplätze 

vor. 

Grundsatz B III 6.3: 

Es ist anzustreben, Sportanlagen nach Möglichkeit in allen Gemeinden 

in zumutbarer Entfernung zur Verfügung zu stellen. Als Standorte 

für Spezialsportanlagen und andere Sportanlagen mit überörtlicher 

Bedeutung kommen besonders die Zentralen Orte und Siedlungsschwerpunkte 

in Betracht.


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Die Sportanlagen werden sich in Schwanstetten an einem zentralen, gut zu erreichenden 

Bereich für alle Bürger befinden. 

Grundsatz B VI 1: 

Der Erhaltung der gewachsenen Siedlungsstruktur und der nachhaltigen 

Weiterentwicklung unter Wahrung der natürlichen Lebensgrundlagen 

entsprechend den Bedürfnissen von Bevölkerung und 

Wirtschaft kommt besondere Bedeutung zu. 

Die Nachhaltigkeit der Planung für Schwanstetten zeigt sich darin, dass die vorhandenen 

Angebote (Rathaus, Gemeindehalle, Kita, Schule) durch weitere Einrichtungen für die Allgemeinheit 

ergänzt werden. Der Planung ging eine Bedarfsanalyse voraus. 

Die Zusammenfassung der unterschiedlichen Einrichtungen lässt eine wechselseitige Unterstützung 

und Symbiose zu. Des Weiteren können bestimmte Infrastruktureinrichtungen, wie 

Parkplätze, zusammen genutzt und somit besser ausgelastet werden. 

Des Weiteren Ziel B VI 1.1 

Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden sollen 

vorrangig die vorhandenen Potentiale (Baulandreserven, Nachverdichtung, 

Brachflächen und leerstehende Bausubstanz) in den 

Siedlungsgebieten genutzt und flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen 

angewendet werden. 

Die Planung greift auf vorhandene Infrastruktur und Erschließungsanlagen zurück. 

Aufgrund der Lage am Ortsrand ist des Weiteren folgender Grundsatz des LEPs zu berücksichtigen: 

Grundsatz B VI 1.5 

Siedlungsgebiete und sonstige Vorhaben sind möglichst schonend in 

die Landschaft einzubinden. 

Auf diesen Grundsatz wird mit der Ausbildung eines lockeren Ortsrandes am östlichen 

Geltungsbereich reagiert. 

2. Regionalplan 

Schwanstetten gehört zur Planungsregion „Industrieregion Mittelfranken“. Im Regionalplan ist 

Schwanstetten als Kleinzentrum in die Kategorie der zentralen Orte eingeordnet. 

Damit kommen Schwanstetten gem. LEP folgende Funktionen zu: 

Ziel A II 2.1.4.1. 

Die Kleinzentren sollen die Versorgung der Bevölkerung ihrer Nahbereiche 

mit Gütern und Dienstleistungen des wirtschaftlichen, 

sozialen und kulturellen Grundbedarfs sicherstellen. 

Die Planung nimmt darauf Bezug mit der Errichtung des Bürgerhauses, der Kinderkrippe und 

des Jugendhauses, die zu den sozialen und kulturellen Einrichtungen zu zählen sind. 

Durch die Planung sind keine Vorrang- oder Vorbehaltsgebiete des Regionalplans IR 7 betroffen. 

Im Regionalplan ist des Weiteren das 

Ziel RP 7 B I 1.3.3.2 

Die bestehenden Landschaftsschutzgebiete innerhalb der Region 

sollen langfristig in ihrem Bestand gesichert werden. 

enthalten.




Das Landschaftsschutzgebiet LSG 00428.01 – Schutz des Landschaftsraums im Landkreis 

Roth „Südliches mittelfränkisches Becken östlich der schwäbischen Rezat und der Rednitz 

im Vorland der mittleren Frankenalb“ umgibt den Siedlungsbereich Schwanstettens. Es ist 

durch die Planung nicht betroffen. 

Das Anpassungsgebot der Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung gem. § 1 Abs. 4 

BauGB ist somit erfüllt. 

3. Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan 

Abbildung 4: Ausschnitt aus dem bisher gültigen Flächennutzungsplan des Marktes Schwanstetten 

im Bereich des Bebauungsplanes „Neues Ortszentrum Schwanstetten“ 

Im Flächennutzungsplan von 1992 ist der Änderungsbereich als Fläche für Gemeinbedarf 

und Flächen für Sport (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) dargestellt. Innerhalb der Fläche für Gemeinbedarf 

sind die Signaturen für „Schule“ und „Soziale Zwecke“ eingetragen. Die gesamte 

Fläche des Ortszentrums ist mit der Randsignatur Fläche für den Allgemeinbedarf umgrenzt. 

An der Sperbersloher Straße ist innerhalb der Randsignatur ein Parkplatz eingetragen. Im


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Süden, wo sich derzeit die Freizeitnutzungen befinden, ist eine Grünfläche, Zweckbestimmung 

Spielplatz dargestellt. 

Die geplanten Nutzungen Bürgerhaus und Jugendhaus fallen ebenfalls unter den Oberbegriff 

der Gemeinbedarfsnutzungen. Die geplanten Anlagen für den Schulsport und Vereinssport 

entsprechen auch der Darstellung des wirksamen Flächennutzungsplans. 

Des Weiteren sind im Flächennutzungsplan Bäume und Gehölzstreifen eingetragen. 

Der Bebauungsplanentwurf sieht im Zusammenhang mit den Neubauten eine Vergrößerung 

der Parkplatznutzung vor. 

Des Weiteren sollen an der Grenze zwischen der Fläche für Sport und dem nördlich angrenzenden 

Wohngebiet private Grünflächen als Hausgärten festgesetzt werden. Hierbei 

handelt es sich um einen Streifen von ca. 10 m. 

Diese geringfügigen Änderungen stehen jedoch nicht im Widerspruch zum Entwicklungsgebot 

des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan gem. § 8 Abs. 2 BauGB. 

Im Bereich des Köhlerwegs ist eine Grünfläche, Zweckbestimmung Spielplatz, dargestellt. 

Dort befinden sich die Freizeiteinrichtung Beachvolleyballfeld und Hartplatz, die in den 

zentralen Bereich verlagert werden sollen. Danach soll die Fläche zu Wohnzwecken genutzt 

werden. Dafür ist eine Flächennutzungsplanänderung notwendig, sie wird als 10. FNP- 

Änderung im Parallelverfahren durchgeführt. 

4. Derzeitige planungsrechtliche Situation 

Der Geltungsbereich der Änderung des Bebauungsplans ist in fast allen Bereichen vom ursprünglichen 

Geltungsbereich des Bebauungsplans „Neues Ortszentrum Schwanstetten“ 

umgeben. An diesen schließen sich im Norden und Westen Waldgebiete an, im Osten landwirtschaftliche 

Flächen und im Süden die weiteren Wohnbauflächen des Marktes 

Schwanstetten und der alte Schwander Ortskern. 

Der bestehende Bebauungsplan „Neues Ortszentrum Schwanstetten“ ist seit 1982 rechtskräftig 

(Planteil A seit 01.02.1982, Planteil B seit 04.05.1982). Mittlerweile wurden acht 

Änderungsverfahren durchgeführt, jedoch keine im Bereich der neuen Änderung. 

Tabelle 1: Übersicht über die Änderungsverfahren im Geltungsbereich des bestehenden 

Bebauungsplans „Neues Ortszentrum Schwanstetten“ 

Nr. Bezeichnung / Lage Inhalt Flurstücke Rechtskraft 

1 Nördlich Further Straße WA, 2 VG 

(Sperbersloher Straße) 

2 Zeidlerweg / Köhlerweg WR, II + D 

3 (südlich Sperbersloher 

Straße) 

WA, 2 VG 324/3, 324/7, 

325, 325/4 

4 (nördlich Sperbersloher SO Einzelhandel bis 

31.03.1995 

Straße) 

700 m² VK, Tanzcafé 

und Gaststätte, Freizeitund 

Sportanlagen 

5 (nördlich Sperbersloher MI / WA 121/1, 121/14, 15.07.1991 

Straße) 

121/15 

6 Alte Straße / 

MI 11.10.1991 

Sperbersloher Straße 

7 Ersetzt die 6. Änderung WA, 2 – 3 VG 27.01.1994 

Alte Straße / 

Sperbersloher Straße 

8 Bebauung am Kiga WA, 2 VG 323/67 26.07.1994




Es gelten im Änderungsbereich derzeit also noch die ursprünglichen Festsetzungen. 

Im Bereich auf der östlichen Seite der Alten Straße ist Fläche für Gemeinbedarf festgesetzt, 

im nördlichen Bereich zwischen Kindertagesstätte und Rathaus ist eine Verkehrsfläche, 

Zweckbestimmung Parkplatz festgesetzt. 

Des Weiteren sind Pflanzgebote für Bäume festgesetzt. 

Für den Bereich am Köhlerweg ist eine Grünfläche festgesetzt. In der Fläche ist als 

Zweckbestimmung „Bolzplätze“ eingetragen.


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Entwurf 

D 

FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 

1. Plankonzept 

Abbildung 5: Rahmenplan als Grundlage für den Bebauungsplan




Im Änderungsbereich sollen neue zentrale Einrichtungen angesiedelt und die vorhandenen 

Funktionen neu geordnet werden. 

Die öffentlichen Nutzungen Rathaus, Schule, Kindertagesstätte (Kita) und Gemeindehalle 

sollen durch ein Bürgerhaus und ein Jugendhaus entlang der Grünen Mitte ergänzt werden. 

Die vorhandene Kindertagesstätte an der Sperbersloher Straße wird um eine Kinderkrippe 

ergänzt. 

Das Bürgerhaus soll, in Ergänzung zur stark genutzten Gemeindehalle, Raum für unterschiedliche 

Aktivitäten für alle Bürger bieten. 

Das Jugendhaus ist speziell für die Jugendlichen in Schwanstetten gedacht und soll die 

Voraussetzungen für pädagogische Betreuung der Jugendlichen schaffen. Östlich des 

Jugendhauses werden zwei öffentliche Freizeitplätze (Hartplatz und Beachvolleyballfeld) angelegt, 

die sich derzeit am Köhlerweg befinden. 

Das Bürgerhaus wird zwischen Rathaus und Turnhalle an der Ostseite der Grünen Mitte angesiedelt 

und bildet mit den vorhandenen Gebäuden eine klare Kante zur öffentlichen 

Freifläche. Das Jugendhaus wird östlich der Turnhalle verortet und die Kinderkrippe südlich 

an den Kindergarten angeschlossen. Zwischen dem Krippenneubau und dem Jugendhaus 

entsteht eine ca. 50 m x 50 m große Freifläche, die im Wesentlichen als Spielfläche durch 

die Kita genutzt wird. Im Osten wird sie durch vorhandenen Baumbestand begrenzt. 

Mit den oben genannten Maßnahmen wird eine Verlegung und Neuordnung der vorhandenen 

Sportplätze und sonstigen Sportanlagen notwendig, diese sollen sich im Osten an das 

Schulgebäude anschließen. Diese Nutzungen werden auf der derzeit landwirtschaftlichen 

Fläche angelegt und bilden den Übergang vom bebauten Bereich zur freien Landschaft. Der 

Ortsrand wird als ein mit Hecken und Bäumen gesäumter Weg ausgeführt. 

Die verkehrliche Erschließung durch fahrenden und ruhenden Verkehr wird neu geordnet 

und so organisiert, dass eine Zerschneidung der Grünen Mitte vermieden wird. Die Erschließung 

erfolgt zentral von der Sperbersloher Straße und wird im Osten an der Turnhalle 

und dem neuen Bürgerhaus vorbei geführt. 

Der bestehende Parkplatz an der Sperbersloher Straße wird erweitert, die Zufahrten werden 

neu organisiert. An der Sperbersloher Straße wird mit einem neuen Garagengebäude eine 

Kante ausgebildet, die gleichzeitig den Lärm vom Parkplatz und der internen Erschließung 

gegenüber der Wohnbebauung nördlich der Sperbersloher Straße abschirmt. Die Lehrerparkplätze 

werden von der Westseite der Schule verlegt und zwischen Jugendhaus und 

Schule angeordnet. Weitere Parkplätze befinden sich östlich der Turnhalle. Mit der Parkplatzkonzeption 

wird sichergestellt, dass die nach Stellplatzsatzung des Marktes Schwanstetten 

notwendigen Stellplätze innerhalb des Gebietes nachgewiesen werden können. 

Bei der Ermittlung des Stellplatzbedarfs wurde zwischen Tag- und Abendnutzung unterschieden, 

da z.B. die Kindertageseinrichtung und die Schule nur tagsüber (bis 18 Uhr) genutzt 

werden und auch die Turnhalle in den Tagstunden nur dem Schulsport dient und am 

Abend Turnhalle und Sportplätze durch Vereine genutzt werden. Der Parkplatzbedarf für die 

Sportnutzungen ist somit nur in den Abendstunden gegeben. 

Die Unterscheidung zwischen Tag- und Abendnutzung soll dazu beitragen, dass die Parkplätze 

aufgrund ihrer zentralen Lage mehrfach benutzt werden können. Wie aus der 

nachstehenden Aufstellung ersichtlich ist, wird der erforderliche Bedarf gedeckt werden 

können.


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Stellplatzbedarf: 

Parkplatz Soll tagsüber Parkplatz Soll abends 

Rathaus 24 

Kindertagesstätte 5 

Bürgerhaus 40 40 

Schule 12 

Turnhalle 10 

Sportplätze 23 

Jugendhaus 6 6 

Summe 87 79 

Anzahl der nachgewiesenen Parkplätze: 

Parkplatz zwischen Rathaus und Kindertagesstätte, 

inklusive der 4 Stellplätze in den 2 Garagen 

55 

Parkplätze östlich des Bürgerhauses 8 

Parkplätze östlich der Turnhalle 12 

Parkplätze südlich des Jugendhauses 17 

Summe 92 

Die fußläufige Erschließung erfolgt von der Grünen Mitte, zu der auch die Haupteingänge 

von Schule und Bürgerhaus orientiert sind bzw. sein werden. 

Die derzeit mit Freizeitnutzung belegten Flächen am Köhlerweg werden in Wohnbauland 

umgenutzt. Hier können 3 – 4 Parzellen für Wohnzwecke entstehen. Bei einer Reihenhausbebauung 

könnten sogar 5 Parzellen entstehen. Nördlich der Erschließungsstraße wird eine 

Fläche für Garagen und Carports ausgewiesen, die auch eine abschirmende Wirkung 

gegenüber den Sport- und Freizeitnutzungen übernehmen soll. 

2. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 

Anstelle einer Baugebietskategorie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) §§ 2 - 9 BauNVO 

wird, wie schon im derzeit rechtskräftigen Plan, eine Fläche für Gemeinbedarf gem. § 9 

Abs. 1 Nr. 5 BauGB festgesetzt werden. Dies gilt für die vorhandenen und auch für die geplanten 

Nutzungen. 

Vertiefend wird der Nutzungszweck festgesetzt: 

- „Schule“ für die Schule und die Turnhalle, 

- Kindertagesstätte, 

- „Sozialen und kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ für das 

Bürgerhaus und das Jugendhaus. 

Auf die Festsetzung eines Baugebiets gem. BauNVO kann verzichtet werden, da es sich bei 

den Vorhaben ausschließlich um Nutzungen für den Gemeinbedarf handelt, die mit keiner 

weiteren Nutzung (z.B. Wohnnutzung) gemischt werden sollen. 

Über eine textliche Festsetzung wird die Hausmeisterwohnung der Schule (Hs. Nr. 5) gesichert. 

Des Weiteren wird die Zulässigkeit von Anlagen zur Energiegewinnung aus Biomasse 

geregelt. Damit soll z.B. CO 2 -neutralen Heizungsarten, wie einer Hackschnitzel- oder 

Pelletheizung, der planungsrechtliche Rahmen gegeben werden. 

Für den Bereich am Köhlerweg wird ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. 

Die zulässigen Nutzungen werden wie folgt eingeschränkt:




Unzulässig sind Anlagen für sportliche Zwecke, die sonst im allgemeinen Wohngebiet gem. 

§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig wären. Dies ist insbesondere in der Nachbarschaft 

zum Reinen Wohngebiet im Süden und Osten begründet. 

Nicht zulässig sind die Ausnahmen gem. § 4 Abs. 3 BauNVO, also Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 

sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, 

Gartenbaubetriebe und Tankstellen. Mit dieser Festsetzung soll sichergestellt werden, dass 

zum einen der Charakter des vorhandenen Wohngebiets am Köhlerweg in diesem Bereich 

weitergeführt wird und zum anderen, dass kein übermäßiger Verkehr durch das vorhandene 

Gebiet geführt wird. 

3. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 

Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Grundflächenzahl (GRZ) und die Zahl der 

Vollgeschosse bestimmt. 

Die GRZ als Verhältnis von Grundfläche zu Baufläche wird im Plangebiet unterschiedlich 

festgesetzt: 

Für den Bereich der Kita GB 1 mit 0,4 

Für den Bereich des Bürgerhauses und des Jugendhaus (GB 2 und GB 3) mit 0,6 

 

Für den Bereich der Schule und der Turnhalle (GB 4) mit 0,8. Dies ergibt sich durch 

den bestehenden hohen Versiegelungsgrad von Schulgebäude und Schulhof. 

Nach § 19 BauNVO kann die GRZ durch die Grundflächen von Nebenanlagen, Stellplätzen 

und Garagen sowie Zufahrten um bis zu 50%, höchstens jedoch bis zu einem Maximalwert 

von 0,8 überschritten werden. Für den Bereich GB 1 liegt der Maximalwert somit bei 0,6, in 

den anderen Bauflächen bei 0,8. 

Die Zahl der Vollgeschosse wird für Schule, Kita und Turnhalle gemäß dem Bestand festgesetzt, 

für das Jugendhaus wird ein Vollgeschoss und für das Bürgerhaus werden maximal 

2 Vollgeschosse festgesetzt. Die Festsetzung zu den Vollgeschossen wird durch die maximale 

Traufhöhe ergänzt. 

In der Gemeinbedarfsfläche GB 1 wird für das Garagengebäude nördlich der Verkehrsfläche 

besonderer Zweckbestimmung eine zwingend einzuhaltende Firsthöhe von 5 m aus 

immissionsschutzrechtlichen Gründen festgesetzt. Damit soll der Lärm der Verkehrsfläche 

gegenüber dem Allgemeinen Wohngebiet nördlich der Sperbersloher Straße abgeschirmt 

werden. 

Im Allgemeinen Wohngebiet wird das Maß der baulichen Nutzung über eine GRZ von 0,4 

sowie maximal zwei Vollgeschosse definiert. Für die Traufhöhe wird ein Höchstmaß von 6 m 

festgesetzt. 

Im § 17 Abs. 1 BauNVO sind Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung definiert. Für 

Flächen für Gemeinbedarf sind keine Aussagen getroffen. Die im Bebauungsplan vorgesehene 

maximale GRZ von 0,8 für den Bereich der Schule entspricht z.B. der Höchstgrenze 

von Sondergebieten. Auch im Allgemeinen Wohngebiet werden die Obergrenzen der 

BauNVO eingehalten. 

4. Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 

Es wird eine offene Bauweise gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. 

Die Gebäude sind somit mit dem bauordnungsrechtlich geforderten Grenzabstand zu errichten 

(vgl. § 22 Abs. 2 BauNVO). Sie dürfen eine Länge von 50 m nicht überschreiten.


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Für das vorhandene Schulgebäude wird gem. § 22 Abs. 4 BauNVO eine abweichende Bauweise 

festgesetzt, da das Gebäude länger als 50 m ist, Abstandsflächen jedoch einzuhalten 

sind. 

5. Überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baufenster festgesetzt. Im Westen, 

zum öffentlichen Grünzug, werden die Baugrenzen der beiden Baufenster durch eine gemeinsame 

Linie gebildet, die auf das vorhandene Schulgebäude Bezug nimmt. 

Für das Allgemeine Wohngebiet wird ein großes Baufenster festgesetzt, das durch unterschiedliche 

Bauformen (Einzelhausbebauung, Doppelhäuser oder Reihenhaus) gefüllt werden 

kann. 

6. Größe der Grundstücke im Allgemeinen Wohngebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 

BauGB) 

Für die neuen Wohnbauflächen werden Mindest- und Höchstmaße für die Grundstücksgröße 

festgesetzt. Damit soll sichergestellt werden, dass aufgrund des großzügigen Baufensters 

keine zu dichte Bebauung (z.B. Reihenhauszeile am nördlichen und südlichen Rand) entsteht. 

Die Festsetzung zur Grundstücksgröße ermöglicht die Herstellung von 3 – 5 Parzellen. 

7. Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) 

Bezüglich der Nebenanlagen wird die Zulässigkeit für die unterschiedlichen Gebietstypen wie 

folgt geregelt: 

In den Flächen für Gemeinbedarf GB 1 – GB 4 und in den öffentlichen Grünflächen sind 

Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des § 14 BauNVO auch außerhalb der überbaubaren 

Grundstücksflächen zulässig. Sie dürfen jedoch nicht größer als 10 qm und in der 

Summe nicht mehr als 50 qm groß sein. 

In den Flächen für Sportanlagen wird die Zulässigkeit dergestalt geregelt, dass Nebenanlagen 

und Einrichtungen im Sinne des § 14 BauNVO allgemein zulässig sind, wenn sie 

nicht größer als 50 qm und in der Summe nicht mehr als 100 qm groß sind. Hiermit sind u. a. 

Geräteräume, Unterstände etc. für den Sportbedarf gemeint. 

Des Weiteren wird festgesetzt, dass innerhalb der Fläche für Sportanlagen Ballfangzäune bis 

zu einer Höhe von 8 m zulässig sind. 

8. Flächen für Sportanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) 

Die Flächen für die zu verlegenden Schulsportanlagen werden als Flächen für Sportanlagen 

gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB festgesetzt. Die Schulsportanlage soll wie bisher aus einer 

Tartanbahn, einem Hartplatz und einem Rasenspielfeld bestehen. Hinzu kommt eine Kugelstoßanlage. 

Des Weiteren sollen dorthin der Hartplatz und das Beachvolleyballfeld, die 

derzeit noch am Köhlerweg bestehen, verlegt werden. 

Die möglichen Auswirkungen dieser Anlagen auf die vorhandene Wohnbebauung wurden in 

einem Schallschutzgutachten untersucht. Im Ergebnis wird die Nutzung während der sonntäglichen 

Ruhezeit eingeschränkt. Die detaillierten Aussagen zum Schallschutz finden sich 

unter Kap. 11 der Begründung. 

Aus Gründen des Schallschutzes wurde die Fläche für Sportanlagen in zwei Teilbereiche 

untergliedert: Sport 1 und Sport 2. Auf der nördlichen Fläche (Sport 1) sind die lärmintensiven 

Nutzungen Bolzplatz, Beachvolleyballfeld und Kleinfußballfeld (Allwetterplatz)




zulässig. An dieser Stelle haben sie die günstigste Lage zu den Wohngebieten im Norden 

und Süden 1 . 

In der südlichen Fläche (Sport 2) ist ein Fußballfeld als Rasenspielfeld zulässig. 

In beiden Flächen sind Leichtathletikanlagen zulässig, also Anlagen für Hoch- und Weitsprung, 

Laufbahn sowie Kugelstoßen. Für diese Anlagen gibt es keine zwingend schallschutztechnischen 

Gründe für eine Lageeinschränkung. Somit bleibt der Objektplanung ein 

gewisser Spielraum für die endgültigen Lageentscheidungen. 

9. Einfriedungen (§ ) Abs. 4 BauGB i.V.m. Art.6 Abs. 9 BayBO) 

Es wird über eine textliche Festsetzung gesichert, dass in der Fläche für Sportanlagen Einfriedungen 

bis zu einer Höhe von 3 m zulässig sind. Vertiefend wird festgesetzt, dass die 

Zaunanlagen nicht blickdicht ausgeführt werden dürfen. Möglich wären also Maschendrahtzäune, 

Stabgitterzäune oder Ähnliches. Damit soll, trotz der notwendigen Einzäunung, ein 

offener Charakter am Ortsrand gewahrt bleiben. 

Für das Allgemeine Wohngebiet wird festgesetzt, dass Mauern als Einfriedungen unzulässig 

sind. 

10. Verkehrsflächen / Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB), Stellplätze, Garagen und Carports 

Die Flächen für den ruhenden Verkehr und dessen Erschließung werden über eine Verkehrsfläche 

besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Diese schließt im Bereich des Rathausparkplatzes 

an die Sperbersloher Straße an. 

Im Planbereich können insgesamt 92 Parkplätze angelegt werden (vgl. Abbildung 5), die 

aber im Planblatt nicht eigens dargestellt werden. Im Bestand sind 53 Parkplätze (Rathaus 

und Lehrerparkplätze) vorhanden. 

Bei der Neukonzeption der Parkplätze sind 3 behindertengerechte Parkplätze vorgesehen. 

Fahrradabstellplätze sind im Bereich östlich des Bürgerhauses vorgesehen. Die Erschließung 

der Parkplätze wird aus Gründen des Immissionsschutzes an den westlichen 

Rand der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung gelegt. 

Die derzeit vorhandene Garage im Süden des Rathausparkplatzes wird an dessen Nordseite 

verlagert. Das Gebäude hat eine schallabschirmende Wirkung in Richtung der Wohnbebauung 

nördlich der Sperbersloher Straße. 

Im Osten des Planbereichs wird der vorhandene Weg in seinem Bestand als landwirtschaftlicher 

Weg mit einer Breite von 2,50 m festgesetzt. Die Wegeverbindung hat insbesondere 

auch eine wichtige Funktion als Spazierweg von den südlichen Wohngebieten her, z.B. im 

Rahmen der Feierabenderholung. 

Der Weg schließt im Norden und Süden an vorhandene Wegeparzellen (Flurstück Nr. 325/11 

und 322/160) an. Im Planbereich ist keine Wegeparzelle ausgemessen. Die südliche Wegefläche 

322/160 ist als beschränkt öffentlicher Weg gewidmet. Die nördliche Wegefläche ist 

nicht gewidmet und befindet sich auch nicht im Eigentum des Marktes Schwanstetten. 

Im Bereich des Köhlerwegs sind die Verkehrsflächen so konzipiert, dass im Bereich des 

Wendehammers ein dreiachsiges Müllfahrzeug wenden kann und die Erschließung der 

neuen Wohnbaufläche wurde in Breite und Radien entsprechend angepasst. 

Nördlich des Erschließungswegs wird eine Fläche festgesetzt, auf der die nach Stellplatzsatzung 

notwendigen Stellplätze in Form von Garagen und Carports hergestellt werden 

sollen. Sie sollen, in Verbindung mit der nördlich angrenzenden Lärmschutzmaßnahme LM 2 

1 vgl. hierzu auch das Schallgutachten – Variantenvergleich zwischen Variante 1 und Variante 2


Seite 20 

Entwurf 

auch eine Schallschutzfunktion übernehmen und den Lärm, der von den Freizeit- und Sportanlagen 

im zentralen Bereich kommt, gegenüber dem schon bestehenden Reinen Wohngebiet 

abschirmen. 

11. Ver- und Entsorgung 

Ein Anschluss der neuen Gebäude an vorhandene Ver- und Entsorgungsleitungen ist möglich. 

Weitere Festsetzungen sind diesbezüglich nicht erforderlich. 

12. Lärmschutz 

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde die Immissionssituation in einem schallschutztechnischen 

Gutachten (Bauphysik-Ingenieur-Gesellschaft mbH, 10.10.2012) eingehend 

untersucht. 

Dabei wurde der Lärm, der von den neuen Nutzungen ausgeht, unter Berücksichtigung der 

Vorbelastungen mit seinen Auswirkungen auf Immissionsorte rund um das Plangebiet untersucht. 

Als neue Lärmquellen wurden berücksichtigt: 

- Freizeitlärm der neuen Sportstätten 

- Freizeitlärm der Außenanlagen von Bürgerhaus und Jugendhaus 

- Verkehrslärm der neuen Straßen und Parkplätze 

Zu den Vorbelastungen zählen: 

- Großparkplatz der Gemeindehalle an der Alten Straße 

- Bestehender Parkplatz zwischen Rathaus und Kindertagesstätte 

- Außenbereich der Gemeindehalle 

- Freizeitsportanlagen am Köhlerweg (Beachvolleyball und Bolzplatz) 

Die zu betrachtenden Immissionsorte wurden in Abstimmung mit der Unteren Immissionsschutzbehörde 

am Landratsamt Roth festgelegt. Sie befinden sich zum Teil im Allgemeinen 

Wohngebiet (Norden und Westen) und auch im Reinen Wohngebiet (Süden). Die Einstufung 

und somit ihre Schutzwürdigkeit ergibt sich aus den Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans 

„Neues Ortszentrum“. 

Bei der Beurteilung der Emissionsquellen ist die Sportanlagenlärmschutzverordnung 

(18. BImSchV) mit ihren Richtwerten heranzuziehen. Die Immissionsrichtwerte (IRW) betragen: 

- Im Allgemeinen Wohngebiet tags 55 dB(A), Ruhezeit 50 dB(A), nachts 40 dB(A) – 

IO 1-3, IO 6-11 

- Im Reinen Wohngebiet tags 50 dB(A), Ruhezeit 45 dB(A),nachts 35 dB(A) – IO 4 und 

IO 5 

Nach der 18. BImSchV sind Ruhezeiten zu beachten (sonntags 13 – 15 Uhr, täglich 20 – 22 

Uhr). 

Betrachtung der Ist-Situation 

In einer „Null-Variante“ wurde die bestehende Situation untersucht. Im Ergebnis wurde festgestellt, 

dass die unmittelbare Nachbarschaft von Freizeitsportanlagen und Reinem Wohngebiet 

im Bereich des Köhlerwegs schon derzeit zu hohen Überschreitungen des Richtwerts 

führt. Beim IO 4 beträgt der rechnerisch ermittelte Pegel 59,4 dB(A) und beim IO 5




59,3 dB(A), also eine Überschreitung von fast 10 dB(A). Diese Vorbelastung würde in der 

Konsequenz dazu führen, dass keine Pegelerhöhung durch neue Nutzungen möglich wäre, 

bzw. nur dann, wenn diese komplett in Richtung IO 4 und IO 5 abgeschirmt würden. 

In der Nachtzeit führt an anderer Stelle die Benachbarung von Nutzungen zu hohen Vorbelastungen: 

Im Bereich der Alten Straße, wo sich der Großparkplatz der Gemeindehalle 

befindet. Auf der anderen Straßenseite befindet sich Wohnnutzung, festgesetzt als Allgemeines 

Wohngebiet. Bei Betrachtung der lautesten Nachtstunde (vollständige Entleerung 

des Parkplatzes) werden bei den IO 6 – 8 die Pegel um bis zu 8 dB(A) überschritten. 

Die vorhandene Situation führte zu zwei planerischen Konsequenzen: 

- Verlagerung der vorhandenen Freizeitnutzungen Bolzplatz und Beachvolleyballfeld in 

den zentralen Bereich östlich des Jugendhauses und Ausweisung eines allgemeinen 

Wohngebiets an deren bisherigen Standort. Im Ergebnis wird damit erreicht, dass der 

Abstand der Freizeitnutzungen zum Reinen Wohngebiet erhöht wird. 

- Organisation des ruhenden und fahrenden Verkehrs, der durch die neue Nutzung 

hervorgerufen wird, im rückwärtigen Bereich von Jugendhaus und Bürgerhaus, um so 

den Abstand zu den Immissionsorten 6 – 8 möglichst zu erhöhen und die abschirmende 

Wirkung der neuen Gebäude auszunutzen. 

Betrachtung der Planung 

Bezüglich der einzelnen Annahmen zur Ermittlung der Teilflächenpegel wird auf das schallschutztechnische 

Gutachten verwiesen. 

Aufgrund der Nachbarschaft zu den Allgemeinen und Reinen Wohngebieten werden trotzdem 

aktive Lärmschutzmaßnahmen notwendig: 

- Garagengebäude auf dem erweiterten Parkplatz zwischen Rathaus und Kindertagesstätte 

zur Abschirmung gegenüber dem IO 9 insbesondere in den Nachtstunden 

- Lärmschutzwall zwischen Sportanlagen und Allgemeinem Wohngebiet Sperbersloher 

Straße 

- Lärmschutzwall oder –wand (oder Garagengebäude) südlich der Schulsportanlagen 

zum Schutz der Wohnnutzung im Bereich des bestehenden Reinen Wohngebiets und 

des neuen Allgemeinen Wohngebiets am Köhlerweg. 

In den Nachtstunden (ab 22 Uhr) dürfen die Außenbereiche von Bürgerhaus und 

Jugendhaus nicht mehr aktiv genutzt werden. 

Im Ergebnis der schallschutztechnischen Untersuchung ergeben sich an einigen Immissionspunkten 

Überschreitungen der Richtwerte, die in den folgenden zwei Tabellen dargestellt 

werden. Die Werte sind den Tabellen auf den Seiten 25 und 27 des schalltechnischen Gutachtens 

(Variante 0 und Variante 2) entnommen. 

Aus den beiden Tabellen wird ersichtlich, dass es aufgrund der vorgesehenen Lärmschutzmaßnahmen 

bei einigen Immissionsorten (trotz Überschreitung des Richtwertes) zu einer 

deutlichen Verbesserung gegenüber dem jetzigen Zustand kommt.


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Entwurf 

1. Tags 

IO wann IRW 

[dB(A)] 

IO 5 OG 

IO 5 OG 

IO 7 OG 

IO 11 

OG 

IO 11 

OG 

Tags, 

Mo – Fr 

Tags, 

Samstag 

Ruhezeit 

Mo – Fr. 

Tags, 

Mo – Fr 

Tags, 

Samstag 

Neuer 

Wert 

[dB(A)] 

Bestand 

[dB(A)] 

Bemerkung 

50 51,0 59,4 Überschreitung um 1 dB(A) aber 

deutliche Verbesserung gegenüber 

Bestand (- 8,4 dB(A)) 

50 51,1 59,4 Überschreitung um 1,1 dB(A) aber 

deutliche Verbesserung gegenüber 

Bestand (- 8,4 dB(A)) 

50 50,6 46,9 Nur geringfügige, rechnerische 

Überschreitung, 0,6 dB(A) sind 

kaum wahrnehmbar 

55 55,4 - Nur geringfügige, rechnerische 



55 55,6 - Nur geringfügige, rechnerische 



2. Nachts 

IO 

IRW 

[dB(A)] 

Neuer 

Wert 

[dB(A)] 

Bestand 

[dB(A)] 

Bemerkung 

IO 6 OG 40 48,0 48,0 Keine Veränderung, hohe Vorbelastung aufgrund 

des Parkplatzes südlich der Gemeindehalle 

IO 7 OG 40 48,7 48,9 Leichte Verbesserung, hohe Vorbelastung aufgrund 

des Parkplatzes südlich der Gemeindehalle 

IO 8 OG 40 48,1 47,6 Leichte Verschlechterung, hohe Vorbelastung 

aufgrund des Parkplatzes südlich der Gemeindehalle, 

Verschlechterung aufgrund rechnerisch 

angenommener Kommunikationsgeräusche, 

s. u. 

IO 9 OG 40 41,5 47,2 Überschreitung um 1,5 dB(A) aber deutliche 

Verbesserung gegenüber Bestand (- 5,7 

dB(A)) 

Grundlegende Überlegungen zur Ansiedlung neuer Nutzungen im Bereich des Ortszentrums 

Die Grundlage für die Ansiedlung neuer Nutzungen für den Gemeinbedarf im Umfeld des 

neuen Ortszentrums wurde mit dem Flächennutzungsplan gelegt, im dem eine große Fläche 

für Gemeinbedarfsnutzungen und Sportflächen dargestellt ist. 

Die Planungen für die Erweiterung des neuen Ortszentrums um neue Nutzungen wurden 

intensiv in den gemeindlichen Gremien und mit Bürgern anhand von Varianten diskutiert. 

Einigkeit bestand von Anfang an darin, dass das neue Ortszentrum der richtige Platz für die 

Ansiedlung der neuen Nutzungen Jugendhaus und Bürgerhaus ist, da man sich davon 

Synergieeffekte verspricht und auch die Ortsmitte, die als Neuplanung im Zuge der Gemeindegebietsreform 

entstand, gestärkt wird.




Die bestehende Anordnung der Wohnnutzung quasi rund um das Gemeindezentrum erweist 

sich aus heutiger Sicht als schwierige Rahmenbedingung aufgrund der sehr geringen Abstände 

zwischen der schützenswerten Wohnbebauung und den öffentlichen Nutzungen. 

Doch mit den entwickelten Lärmschutzmaßnahmen und den Nutzungsbeschränkungen für 

die Außenbereiche von Jugendhaus und Bürgerhaus nach 22 Uhr wurde eine verträgliche 

Lösung gefunden. 

Diesem Umstand wird mit Festsetzungen zum Immissionsschutz Rechnung getragen, die 

ihren Grund im Schutz der Wohnruhe haben. 

Folgende bauliche Maßnahmen werden festgesetzt: 

- Lärmschutzmaßnahme 1 (LM 1) für den Bereich nördlich der Sportanlagen: 

hier ist eine mindestens 3 m hohe Lärmschutzmaßnahme vorgesehen. Sie soll als 

Wall oder Wand-Wall-Kombination ausgeführt werden 

- Lärmschutzmaßnahme 2 (LM 2) für den Bereich südlich der Sportanlagen: 

auch hier ist eine mindestens 3 m hohe Lärmschutzmaßnahme vorgesehen. Diese 

kann als Mauer in Verbindung mit den Garagen des allgemeinen Wohngebiets entstehen 

und muss an den vorhandenen Wall im Westen südlich des Schulgeländes 

anschließen. Im Bereich des Walls ist eine Verbindung mit einer Aufstockung als 

Mauer vorstellbar. Mit dieser Maßnahme wird insbesondere der als Reines Wohngebiet 

(Bestand) festgesetzte Bereich am Köhlerweg geschützt. 

- Lärmschutzmaßnahme 3 (LM 3) für den Bereich des Rathausparkplatzes: 

Für das Garagengebäude wird eine zwingend einzuhaltende Firsthöhe von 5 m festgesetzt, 

um den Lärm des Parkplatzes gegenüber der Wohnbebauung nördlich der 

Sperbersloher Straße abzuschotten. Darüber hinaus muss zwischen dem Garagengebäude 

und dem Schuppen des Kindergartens eine mindestens 3 m hohe Wand 

entstehen um die Lücke zu schließen. 

Bedingung für den Betrieb der neuen Freizeitanlagen ist jedoch die Nutzungsaufgabe der 

bestehenden Freizeitnutzungen am Köhlerweg, vgl. Festsetzung 9.1. Dies ermöglicht § 9 

Abs. 2 Nr. 2 BauGB. Damit soll das bestehende, als Reines Wohngebiet festgesetzte Gebiet 

am Köhlerweg geschützt werden. Dies ist durch die bestehenden Freizeitnutzungen so hoch 

vorbelastet, dass keine weitere Emissionsquelle hinzukommen darf. 

Darüber hinaus sind laut schallschutztechnischem Gutachten Nutzungseinschränkungen für 

die neuen Nutzungen notwendig, u.a.: 

- Hartplatz und Rasenspielfeld (Fußballplatz) dürfen nur bis 20 Uhr und auch nicht 

während der Ruhezeiten (Sonntags 13 – 15 Uhr) genutzt werden 

- Beachvolleyballfeld und Allwetterplatz dürfen nur bis 21 Uhr genutzt werden, an 

Sonntagen ist eine Nutzung während der Ruhezeit (13 -15 Uhr möglich) 2 

- Nutzung der Außenbereiche von Jugendhaus und Bürgerhaus nur bis 22 Uhr 3 

Diese Einschränkungen werden nicht im Bebauungsplan festgesetzt, sondern sollen im Zuge 

der Baugenehmigung aufgenommen werden. Da es sich bei den Vorhaben i.d.R. um 

Sonderbauten im Sinne der Bayerischen Bauordnung handelt, wird der vollständige Prüfumfang 

gem. BayBO angewandt. 

Für das Allgemeine Wohngebiet werden aus Gründen des Immissionsschutzes keine Festsetzungen 

bzgl. der Anordnung bzw. Ausrichtung von Aufenthaltsräumen getroffen. Die 

Richtwerte werden während der Tagzeit nur unwesentlich überschritten (IO 11). Die grundlegende 

Ausrichtung des Gebiets (Erschließung und Garagen im Norden) legen es jedoch 

2 In der Sitzung des Marktgemeinderats am 30.10.2012 wurde festgelegt, dass auch für diese Anlagen 

eine Nutzung während der Ruhezeiten ausgeschlossen werden soll. 

3 Weitere Ergebnisse finden sich in der schallschutztechnischen Untersuchung.


Seite 24 

Entwurf 

nahe, dass die Aufenthaltsräume der Tagnutzung nach Süden orientiert werden – und somit 

auf der schallabgewandten Seite. 

Betrachtung einzelner Immissionsorte mit Richtwertüberschreitung 

Im Folgenden werden nochmals ausführlich die Immissionsorte behandelt, bei denen eine 

rechnerische Richtwertüberschreitung ermittelt wurde. 

IO 5, Obergeschoss 

Der Immissionsort 5 liegt am Köhlerweg, gleich südlich angrenzend an den Grünstreifen. Für 

diesen Bereich ist im bestehenden Bebauungsplan ein Reines Wohngebiet gem. § 3 

BauNVO festgesetzt. Der Immissionsort befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft des 

bestehenden Beachvolleyballfeldes und des Bolzplatzes. 

Für den IO 5 wird sich die Lärmsituation aus folgenden Gründen deutlich verbessern: Verlagerung 

der Freizeitsporteinrichtungen, Anordnung der Lärmschutzmaßnahme (LM 2), Einschränkung 

der Nutzung der Freizeiteinrichtung während der Ruhezeiten. Trotzdem ergibt 

sich aus den Berechnungen für die Tagzeit eine Richtwertüberschreitung um 1,0 bzw. 

1,1 dB(A) (Mo-Fr, Sa). 

Die Lärmschutzmaßnahme LM 2 soll als 3 m hohe Wand- oder Wallkonstruktion ausgeführt 

werden. Eine weitere Erhöhung der Lärmschutzmaßnahme auf 4 m oder gar 5 m zum 

Schutz des Obergeschosses ist aus städtebaulicher Sicht an diesem zentralen Ort nicht 

erwünscht, da keine Einhausung des Wohngebietes erfolgen soll. In Abwägung der 

Lärmsituation mit den getroffenen Maßnahmen wird die Überschreitung an dieser Stelle 

hingenommen, zumal sich die Belastung am IO 5 mit mehr als 8 dB(A) deutlich verringert. 

Dies stellt eine wesentliche Verbesserung im Vergleich zur aktuellen Situation dar. 


Der Immissionsort 7 befindet sich am Brombeerweg, das Grundstück grenzt an die Alte 

Straße an. Für diesen Bereich ist im bestehenden Bebauungsplan ein Allgemeines Wohngebiet 

gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Der Immissionsort befindet sich unmittelbar südlich 

des Waldspielplatzes und in direkter Nachbarschaft des Parkplatzes der Gemeindehalle, der 

eine relativ hohe Vorbelastung hervorruft. 

Bei diesem Immissionsort ergibt sich bei der Tagbetrachtung eine Richtwertüberschreitung 

um 0,6 dB(A). Diese wird durch die Ansätze von Geräuschemissionen für die Außenflächen 

von Jugendhaus und Bürgerhaus sowie der neuen Freizeitnutzungen hervorgerufen, die 

durch die Gebäudelücke von Turnhalle und Schule durchkommen. 

Die geringe Richtwertüberschreitung wird hingenommen, da es aus städtebaulicher Sicht 

nicht vertretbar ist, die neuen Nutzungen z.B. mittels eines Lückenschlusses (Wand) 

zwischen Turnhalle und Schule abzuschirmen. Hier ist ein offener Charakter angestrebt, umgesetzt 

mit Gebäuden öffentlicher Nutzung, die in lockerer Abfolge an der zentralen Freifläche, 

der Grünen Mitte, angeordnet werden. Die neuen Freizeiteinrichtungen, also Sportund 

Spielanlagen wurden in deren „Rücken“ angeordnet. 

In den Nachtstunden ist die Richtwertüberschreitung mit 8,7 dB (A) deutlich höher. Die 

Lärmbelastung wird aber durch den bestehenden Großparkplatz südlich der Gemeindehalle 

hervorgerufen, der sich in sehr geringem Abstand zur Wohnbebauung befindet. An diesem 

Parkplatz werden keine Änderungen vorgenommen, die neuen Nutzungen rufen keine Verschlechterung 

hervor. 

Gleiches gilt in den Nachtstunden für den IO 6. 


Der Immissionsort 8 befindet sich an der Alten Straße. Für diesen Bereich ist im bestehenden 

Bebauungsplan ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Der Immissionsort 

befindet sich unmittelbar nördlich des Waldspielplatzes und in direkter Nachbarschaft 

zur Gemeindehalle und dessen Parkplatz.




Für diesen Immissionsort besteht eine Vorbelastung von 47,5 dB(A), die deutlich über dem 

Richtwert von 40 dB(A) liegt. Bei der rechnerischen Betrachtung der Lärmbelastung durch 

die neuen Nutzungen kommt es zu einer leichten Verschlechterung der Situation um 

0,5 dB(A). Dies wird durch die rechnerisch betrachteten Geräusche hervorgerufen, die entstehen, 

wenn die Gäste von Jugendhaus und Bürgerhaus diese Einrichtungen verlassen, 

also durch Kommunikationsgeräusche auf dem Heimweg. Eine intensive, z.B. gastronomische, 

Nutzung der Außenbereiche entfällt nach 22 Uhr. Bei den betrachteten Geräuschen 

handelt es sich also um sozialadäquate Auswirkungen, die mit der gewünschten 

Nutzung im zentralen Bereich des Orts einhergehen. Die daraus resultierende Veränderung 

ist nur geringfügig und rechnerisch darstellbar, wird aber kaum wahrnehmbar sein. Es 

handelt sich nicht um eine Zunahme des Verkehrslärms, da am vorhandenen Großparkplatz 

keine Änderungen vorgenommen werden. 

Eine bauliche Abschirmung dieser Lärm“quelle“ mittels einer Wand westlich des Bürgerhauses 

entspricht nicht den gemeindlichen Zielen für den zentralen Ortsbereich und wäre 

auch unter Kosten-Nutzen-Aspekten nicht darstellbar, vgl. auch Ausführungen zum IO 7. 


Der Immissionsort 9 befindet sich an der Sperbersloher Straße. Für diesen Bereich ist im 

bestehenden Bebauungsplan ein Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. 

Der Immissionsort befindet sich unmittelbar nördlich des Parkplatzes zwischen Rathaus und 

Kindertagesstätte. 

Zum Schutz des IO 9 werden folgende Maßnahmen ergriffen: Verlegung der Ausfahrt in den 

westlichen Bereich des Parkplatzes, Errichtung einer Schutzbebauung (Garagengebäude) 

und Lückenschluss zum Nebengebäude der Kindertagesstätte. 

Die ergriffenen Maßnahmen führen zu einer Verringerung der Lärmbelastung am IO 9 um 

5,7 dB(A). Es verbleibt jedoch eine Richtwertüberschreitung von 1,5 dB(A). Ein weiterer 

Ausbau der Schutzmaßnahmen, zum Beispiel durch eine über 5 m hinausgehende Festsetzung 

der Firsthöhe, wurde aus stadtgestalterischen Gründen verworfen, da an der 

Sperbersloher Straße keine (Neben)Gebäude entstehen sollen, die dem Rathaus und der 

Kindertagesstätte so massiv entgegengesetzt werden sollten. 


Der Immissionsort 11 befindet sich im neu ausgewiesenen Allgemeinen Wohngebiet am 

Köhlerweg, wo derzeit noch die Freizeitnutzungen Bolzplatz und Beachvolleyballfeld angelegt 

sind. 

Bei der Betrachtung der Tagnutzung kommt es für den IO 11 zu geringfügigen Überschreitungen 

der Richtwerte: wochentags um 0,4 dB(A), samstags um 0,6 dB(A). Zur Abschirmung 

des Freizeitlärms wird die Lärmschutzmaßnahme LM 2 festgesetzt, ein Wall oder 

eine Mauer von 3 m Höhe. Eine Erhöhung der Maßnahme ist aus Gründen des Ortsbildes 

nicht gewünscht, vgl. Ausführungen zum IO 5. 

Der geringfügigen, rechnerischen Überschreitung der Richtwerte am Tage könnte man mit 

einer Festsetzung zur Anordnung der Aufenthaltsräume (insb. Wohnzimmer, Kinderzimmer) 

begegnen. Dies wurde als nicht notwendig erachtet, da zum einen die Ausrichtung der 

Grundstücke (Erschließung von Norden) eine Ausrichtung der Wohnräume nach Süden zur 

Freifläche nahelegt und zum anderen ein sehr großzügiges Baufenster ausgewiesen wurde, 

das auch die Anordnung von einigen Wohngebäuden weiter südlich erlaubt. Mit einem 

größeren Abstand kann es auch sein, dass keine Richtwertüberschreitung mehr zu verzeichnen 

wäre. 

13. Werbeanlagen 

Die Zulässigkeit von Werbeanalgen wird eingeschränkt – es ist nur Werbung an der Stätte 

der Leistung zulässig, d.h. „Eigenwerbung“ aber keine darüber hinaus gehende gewerbliche 

Werbung.


Seite 26 

Entwurf 

Werbeanlagen werden des Weiteren in der Größe beschränkt – auf eine Höhe von maximal 

5 m über Geländeoberfläche. Größere Höhen bis zu 10 m bedürfen einer Ausnahme und 

müssen in die Gebäudefassade integriert werden. Damit sollen, z. B. großformatige Plakate 

für kulturelle Veranstaltungen etc. ermöglicht werden. 

14. Grünflächen 

Es werden private und öffentliche Grünflächen festgesetzt. 

Im westlichen Bereich, im Anschluss an die Grüne Mitte, wird eine öffentliche Grünfläche 

festgesetzt, zu der sich die öffentlichen Nutzungen Schule und Bürgerhaus orientieren. 

Weitere öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage werden im Süden 

und Norden jeweils als Trennung zwischen der öffentlichen Nutzung und den Wohnbauflächen 

festgesetzt. 

Im Osten des Geltungsbereichs, im Übergang zur offenen Landschaft, wird eine schmale 

öffentliche Grünfläche festgesetzt, in der ein von Norden kommender Weg weiter geführt und 

auch die Ortsrandeingrünung mit locker stehenden Gehölzen ausgebildet wird. 

Als private Grünflächen „Hausgarten“ werden die Grundstücke 324/39, 324/40, 324/41 und 

324/42 sowie ein 6,50 m breiter Streifen südlich des Flurstücks Nr. 323/67 festgesetzt. Diese 

Flächen befinden sich südlich der vorhandenen Wohnbebauung und sind dieser zugeordnet. 

15. Flächen oder Maßnahmen zum Erhalt oder zur Anpflanzung von Bäumen 

und Sträuchern 

Im Plangebiet werden die vorhandenen markanten heimischen und standortgerechten 

Bäume in ihrem Bestand festgesetzt. Damit sollen u.a. die Bereiche unterschiedlicher 

Nutzungen voneinander getrennt und gegliedert werden, wie z.B. Schule und Schulsportanlagen. 

Im Bereich des Übergangs zur vorhandenen Wohnbebauung im Norden und Süden des 

Plangebiets werden Flächen zum Erhalt und zur Anpflanzung von Bäumen festgesetzt. Auch 

hier ist die optische Trennung der Nutzungen das Ziel. 

Im Osten soll ein Ortsrand ausgebildet werden. Hier wird durch eine zeichnerische und ergänzende 

textliche Festsetzung das Anpflanzen heimischer standortgerechter Bäume und 

Sträucher gesichert.




E 

UMWELTBERICHT 

1. Vorgehensweise 

In § 2 Abs. 4 BauGB ist festgelegt, wie die Belange des Umweltschutzes in der Bauleitplanung 

berücksichtigt werden sollen. Um die sachgerechte Behandlung der Umweltbelange 

zu erleichtern, wird grundsätzlich für alle Bauleitplanverfahren eine Umweltprüfung durchgeführt. 

Im Rahmen dieser Umweltprüfung werden die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen 

auf den Menschen und seine Gesundheit, Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, 

Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie auf die Landschaft, die biologische 

Vielfalt, Kulturgüter und sonstige Sachgüter in einem Umweltbericht beschrieben und 

bewertet. Dabei sind sowohl negative als auch positive Auswirkungen zu ermitteln und zu 

prüfen. 

Da es sich bei dem Bebauungsplan um eine Änderung eines vorhandenen Plans handelt, 

bezieht sich die Prüfung der Umweltauswirkungen daher auf den Vergleich des bisher 

rechtskräftigen Bebauungsplans mit der aktuellen Planung. 

2. Kurzdarstellung der Planung 

Der Markt Schwanstetten beabsichtigt den Bau eines Bürgerhauses und eines Jugendhauses 

im Bereich des „Neuen Ortszentrums“. Die Neubauten gehen mit einer Neuordnung 

des Bestands einher, z.B. Verlegung der Sportanlagen der Schule, planungsrechtliche 

Absicherung der Erweiterung der Kindertagesstätte und der Neukonzeption des fahrenden 

und ruhenden Verkehrs. Auf bisherigen Freiflächen (Hartplatz, Beachvolleyballfeld) wird ein 

Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. 

Des Weiteren wird die Kindertagesstätte bereits um eine Kinderkrippe erweitert. Der vorhandene 

Parkplatz soll erweitert und weitere Parkplätze müssen ausgewiesen werden. 

Die Fläche des Geltungsbereichs beträgt ca. 4,4 ha. 

Die Fläche für Gemeinbedarf beträgt ca. 2,2 ha, davon werden ca. 5.000 m² mit Gebäuden 

überbaut (davon bereits knapp 3.500 m² realisiert). Als Verkehrsfläche sollen voraussichtlich 

5.000 m² festgesetzt werden, davon Teilbereiche als Straßenverkehrsfläche, als Parkplatz 

und als Fußgängerbereich. 1,5 ha werden als Sportfläche für den Gemeinbedarf und als 

Grünfläche festgesetzt. Das neu geplante Allgemeine Wohngebiet umfasst ca. 2.200 m² 

(einschließlich der Flächen für Garagen und Carports). 

3. Beschreibung der angewandten Methodik und Hinweise auf 

Schwierigkeiten sowie Kenntnislücken bei der Zusammenstellung der 

Informationen 

Die Umweltprüfung bezieht sich räumlich auf den Geltungsbereich der 

Bebauungsplanänderung sowie auf das unmittelbare Umfeld, soweit dies gutachterlich für 

erforderlich gehalten wurde. Inhaltlich erfolgte eine Betrachtung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 und 

§ 1a BauGB aufgelisteten Belange, namentlich die Schutzgüter Mensch, Tiere, Pflanzen, 

Boden, Wasser, Klima/Luft, Landschaft, biologische Vielfalt sowie Kultur- und sonstige 

Sachgüter. 

Zur Bewertung des Ausgangszustandes wurde auf die Bewertungsschemata des Leitfadens 

zur Eingriffsregelung „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ (2. erweiterte Auflage 

2003) zurückgegriffen und die Bedeutung des Planungsgebietes für die Schutzgüter entsprechend 

eingestuft (gering/mittel/hoch). Entsprechend der zu erwartenden Eingriffe bzw. 

Veränderungen wurden die verbleibenden Auswirkungen eingestuft. Abweichungen von 

dieser Methodik wurden verbal-argumentativ erläutert.


Seite 28 

Entwurf 

Als Bestand wurde dabei nicht die gegenwärtige Situation des Untersuchungsgebiets, sondern 

die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Nutzung angenommen. Daher ist es 

grundsätzlich problematisch, einen nur theoretisch existierenden Ausgangszustand exakt zu 

beschreiben und zu bewerten. Es besteht immer ein Spielraum bei der Ausgestaltung von 

Planfestsetzungen. Am Bestand orientierte Messungen oder Kartierungen sind nicht möglich. 

Die festgesetzten Nutzungen wurden aber weitgehend schon realisiert (Schule, Sportflächen, 

Parkplatz am Rathaus, Kindertagesstätte). 

Für die meisten abiotischen Schutzgüter lagen ausreichende Grundlageninformationen vor, 

die eine Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen der Planung ermöglichten. Eine 

standortbezogene Boden- und Grundwasseruntersuchung lag durch das Baugrundgutachten 

vom 27.04.2012 vor (Geowissenschaftliches Büro Dr. Heimbucher GmbH). 

Ein Schallschutzgutachten für die geplanten Vorhaben wurde im Dezember 2011 erstellt und 

im Oktober 2012 aktualisiert (Bauphysik-Ingenieur-Gesellschaft mbH Messinger + Schwarz). 

Messungen zum Schutzgut Klima/Luft im Gebiet liegen dagegen nicht vor. Relevante 

Emissionsquellen für die geplanten Nutzungen sind aber nicht bekannt oder zu erwarten. 

Im Rahmen der Bebauungsplanung wurden die Biotop- und Nutzungstypen im Geltungsbereich 

am 24.07.2012 erfasst und ein Vorkommen geschützter Lebensräume nach § 30 

BNatSchG bzw. Art. 23 BayNatSchG überprüft. Ferner wurden entsprechende Erfassungen 

(Biotop-, Artenschutzkartierung) für den Bereich des Geltungsbereichs und seines Umfelds 

ausgewertet. 

4. Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen 

festgelegten Ziele des Umweltschutzes und ihrer Berücksichtigung 

Neben den allgemeinen gesetzlichen Grundlagen des Bau- und Naturschutzrechts, der Immissionsschutz-Gesetzgebung 

oder dem Wasserrecht waren bei der vorliegenden Planung 

insbesondere die Vorgaben aus dem Landschaftsplan des Marktes Schwanstetten zu berücksichtigen. 

Der in den Flächennutzungsplan integrierte Landschaftsplan stellt im Geltungsbereich neben 

den Flächen für den Gemeinbedarf einen Gehölzbestand dar. An relevanten Planungszielen 

für den Geltungsbereich werden genannt: 

 

Berücksichtigung der Lärm-Einwirkungen der Schulsportplätze auf die angrenzenden 

Wohnbauflächen 

Das Arten- und Biotopschutzprogramm (ABSP) für den Landkreis Roth befindet sich derzeit 

in Überarbeitung und wurde daher nicht herangezogen, zumal dort für den Siedlungsbereich 

nur allgemeine Zielsetzungen getroffen sind. 

5. Bestandsaufnahme und Bewertung der Schutzgüter im Untersuchungsgebiet 

Maßgebend für die Beurteilung der Umwelt ist innerhalb des Geltungsbereichs des 

bisherigen Bebauungsplans nicht der derzeit dort anzutreffende Bestand, sondern die aktuell 

planungsrechtlich zulässige Nutzung. Nur für den Bereich der eine Erweiterung des 

Geltungsbereichs darstellt (Flst. Nr. 324/2, 324/39, 324/40, 324/41, 324/42 sowie 326 tlw.) 

wird der aktuelle Zustand im Umweltbericht zugrunde gelegt. 

Der größte Teil des Geltungsbereichs ist bereits entsprechenden Nutzungen zugeführt - mit 

Einrichtungen für den Gemeinbedarf und Sportanlagen bzw. auch Parkierungsanlagen. 

Schutzgut Boden 

Der geologische Untergrund im Planungsgebiet besteht aus Blasensandstein mit Lettenlagen 

(kmBL) (Quelle: Geologische Karte von Bayern: 6632 Schwabach), der im Gemeindegebiet




weit verbreitet ist. Dieser ist meist mittel- bis grobkörnig entwickelt. Daneben kann er auch 

feinsandige Lagen und rote Zwischenletten in wechselnder Mächtigkeit enthalten. Dies 

wurde im Baugrundgutachten (Geowissenschaftliches Büro Dr. Heimbucher GmbH 2012) im 

Wesentlichen bestätigt. 

Westlich des Änderungsbereichs bestand früher noch eine große Flugsanddüne, die aber 

um 1940 zur Sandgewinnung für die Nürnberger Kongresshalle vollständig abgebaut worden 

war. 4 

Im Bereich der Schul- und Kindergartengebäude, der angelegten Sportflächen (insbesondere 

Hartplatz, Tartanbahn, Beachvolleyballfeld) sowie der Wege und Parkplätze liegen veränderte 

Bodenverhältnisse vor. Diese Bereiche sind größtenteils bereits versiegelt. Im östlichen 

Bereich (Erweiterungsfläche) ist von unveränderten Bodenverhältnissen auszugehen. 

Die Bedeutung des Untersuchungsgebietes für das Schutzgut wird als gering bis 

mittel eingestuft. 

Schutzgut Wasser 

Oberflächengewässer kommen im Planungsgebiet nicht vor. Nächstes Fließgewässer ist der 

Hembach in einer Entfernung von etwa 1.000 m in Richtung Süden. 

Bei der Bodenuntersuchung im April 2012 wurde bei den Bohrungen kein Grundwasser angetroffen, 

jedoch einmal Schichtenwasser in einer Tiefe von 1,30 m unter GOK erbohrt 

(BÜRO DR. HEIMBUCHER 2012). 

Wasserschutzgebiete gibt es im Planungsgebiet keine. 

Die Bedeutung des Untersuchungsgebietes für das Schutzgut ist gering. 

Schutzgut Klima/Luft 

Das Gemeindegebiet Schwanstetten liegt im Übergangsbereich vom atlantischen zum kontinentalen 

Klima. Es ist gekennzeichnet durch mildes bis warmes Klima und entspricht den 

vorherrschenden Verhältnissen im Mittelfränkischen Becken. So liegt die mittlere Tagesmitteltemperatur 

im Untersuchungsgebiet bei 7,0 – 9,0°C. Frosttage (Tage mit Temperaturen 

unter 0 °C) gibt es an durchschnittlich 100 – 110 Tagen im Jahr. Die mittlere jährliche 

Niederschlagsmenge im Zeitraum 1961 bis 1990 beträgt zwischen 650 und 750 mm/Jahr, die 

höchsten Niederschlagsmengen fallen in den Sommermonaten Juni bis August. Die Vegetationsperiode 

(entspricht einem Tagesmittel der Lufttemperatur von mindestens + 5 °C) hat 

um Schwand eine Dauer von etwa 220 – 230 Tagen. 5 

Innerhalb der Siedlungslage sind im Allgemeinen etwas höhere Temperaturen als in der 

freien Landschaft zu erwarten. Ursächlich dafür sind die geringere Durchlüftung, die Aufheizung 

von befestigten Flächen und die Wärmeverluste bei der Prozess- und Heizenergienutzung. 

Das Planungsgebiet kann jedoch aufgrund der insgesamt lockeren und durchgrünten 

Siedlungsstruktur der Umgebung nicht als thermisch belastet angesehen werden. 

Im Planungsgebiet besteht keine Luftleit- oder - sammelbahn. 

Messungen zur Luftqualität liegen nicht vor. Emittenten bestehen im näheren Umfeld hauptsächlich 

in Form von Hausbrand. Erhebliche Belastungen sind nicht zu erwarten. 

Die Bedeutung des Untersuchungsgebietes für das Schutzgut wird als gering eingestuft. 

4 Quelle: http://museum-schwanstetten.de/?q=Sandduene (Abruf vom 16.07.2012) 

5 BayFORKLIM 1996


Seite 30 

Entwurf 

Schutzgut Tiere und Pflanzen 

Eine Bestandsaufnahme des Gebietes und eine Überprüfung auf mögliche Vorkommen 

geschützter Lebensräume nach § 30 BNatSchG bzw. Art. 23 BayNatSchG fand am 

24.07.2012 statt. Ferner wurde die Biotopkartierung Bayern und die Artenschutzkartierung 

ausgewertet. 

Die Flächen innerhalb des Änderungs- bzw. Erweiterungsbereichs des Bebauungsplanes 

teilen sich in einen westlichen Teil (Schulgelände, Sportanlagen, Sportplatz, 

Kindertagesstätte), einen südlichen Teil (Hartplatz, Beachvolleyballfeld) und einen östlichen 

Teil auf. Beim östlichen Bereich handelt es sich um landwirtschaftliche Flächen, die aber seit 

längerem (> 5 Jahre) brach liegen. (vgl. Abbildung 6). Diese Brachflächen wurden früher 

wohl zumindest teilweise als Acker genutzt. Aufgrund der Nutzungsaufgabe ist die 

Grasnarbe leicht verfilzt. Der Artenreichtum ist – wie auch bei anderen Brachflächen – 

vergleichsweise gering. 

Abbildung 6: Brachfläche im Osten, Blickrichtung Norden (Aufnahme am 24.07.2012) 

Unter anderem konnten auf der Brachfläche folgende Pflanzenarten festgestellt werden, die 

einen sehr heterogenen Bestand charakterisieren: 

Achillea millefolium 

Arrhenaterum elatius 

Betula pendula 

Campanula spec. 

Carex spec. 

Cirsium arvense 

Crepis biennis 

Cytisus scoparius 

Dactylis glomerata 

Festuca rubra 

Hypericum perforatum 

Wiesen-Schafgarbe 

Glatthafer (sehr wenig, v.a. in südwestlichen Bereichen) 

Hänge-Birke (Sämlinge) 

Glockenblume 

Segge (an einer Stelle im Osten) 

Acker-Kratzdistel (im südwestlichen Teil) 

Wiesen-Pippau 

Besen-Ginster (in Einzelexemplaren) 

Knaulgras 

Rot-Schwingel (aspektbildend) 

Gewöhnliches Johanniskraut




Linaria vulgaris 

Lupinus polyphyllus 

Phleum pratense 

Pinus sylvestris 

Quercus robur 

Rumex acetosella 

Tanacetum vulgare 

Trifolium campestre 

Trifolium pratense 

Gewöhnliches Leinkraut 

Vielblättrige Lupine 

Wiesen-Lieschgras 

Wald-Kiefer (Sämlinge) 

Stiel-Eiche (Sämlinge) 

Kleiner Sauerampfer 

Rainfarn 

Feld-Klee 

Rot-Klee 

Im Norden der Brache erfolgte jüngst eine Abmarkung von Gartenbereichen. Diese wurden 

teils mit Wildblumenmischungen eingesät, teils dort schon (Obst-)Bäume gepflanzt oder die 

Grundstücke als Holz-Lagerflächen genutzt. 

Im westlichen Teil befindet sich im Norden der Parkplatz für das Rathaus. Östlich davon die 

Kindertagesstätte, mit dem in Bau befindlichen Erweiterungsgebäude für die Kinderkrippe. 

Während der Parkplatz teilweise mit Großbäumen (Stiel-Eiche, Winter-Linde, Wald-Kiefer) 

überstellt ist, sind bei der Kindertagesstätte derzeit nur die alten Außenanlagen gestaltet. 

Südlich davon liegen die Sportanlagen der Schule mit Rasenfeld, Hartplatz und Tartanbahn. 

Daran schließt die Turnhalle der Grundschule, der Lehrer-Parkplatz und das eigentliche 

Schulgebäude mit Schulhof an. Dieses Gelände ist nach Osten und Süden mit einer 

Baumhecke eingegrünt, die sich im Süden auch auf die Grünflächen außerhalb des 

Planungsgebietes erstreckt. Innerhalb des Schulgeländes wachsen einige größere Bäume, 

von denen eine Platane am Haupteingang, sowie zwei Kiefern und ein Berg-Ahorn zwischen 

Turnhalle und Schulgebäude hervorzuheben sind. Die Sportanlangen sind allseits 

eingefriedet. Im Osten ist entlang des Zaunes eine schmale Hecke aus Gehölzsukzession 

(Vogel-Kirsche, Hunds-Rose, Hartriegel, Liguster etc.) entstanden. 

Am westlichen Rand des Geltungsbereichs ist im Süden eine Baumreihe aus Winter-Linden 

(Tilia cordata) gepflanzt. Weiter nördlich geht die Baumreihe in einen kleinen Hain über, der 

aus Wald-Kiefern (Pinus sylvestris), Stiel-Eichen (Quercus robur), Berg-Ahorn (Acer 

pseudoplatanus), Hainbuche (Carpinus betulus), Hänge-Birke (Betula pendula), Vogel- 

Kirsche (Prunus avium) und einer Eberesche (Sorbus aucuparia) zusammensetzt. Während 

es sich bei den Kiefern noch um die ehemaligen Waldbäume handelt, wurden die übrigen 

Bäume gepflanzt. 

Westlich des Schulgebäudes befindet sich das Wohngebäude für den Hausmeister mit 

Gartenbereich. 

Der südliche Bereich am Köhlerweg umfasst die Wendeanlage der Erschließungsstraße, 

einige öffentliche Stellplätze, einen Hartplatz und ein Beachvolleyballfeld. Die Anlagen sind 

mit Ballfangzäunen umgeben und nach Süden und Osten mit Gehölzen eingegrünt. Vom 

Köhlerweg aus ist der Weg am östlichen Ortsrand angebunden. 

Im gesamten Planungsgebiet gibt es keine geschützten Lebensräume nach § 30 BNatSchG 

bzw. Art. 23 BayNatSchG, kartierten Biotope oder Schutzgebiete und/oder –objekte nach 

Naturschutzrecht (z.B. Naturdenkmale). Es sind auch keine Nachweise in der Artenschutzkartierung 

(ASK) (Stand: 27.08.2010) dokumentiert. 

Detaillierte Arterfassungen von Tiergruppen fanden zwar nicht statt, aufgrund der Lebensraumausstattung 

sind aber auch keine seltenen Arten zu erwarten. Die Brachfläche stellt v.a. 

ein Refugium für verschiedene Wirbellose dar. Aufgrund der schon eingetreten Verfilzung ist 

die Artenvielfalt aber sehr beschränkt. So wird z.B. die Heuschreckenfauna von häufigen 

Arten wie dem Nachtigall-Grashüpfer (Chorthippus biguttulus) und dem Gemeinen Grashüpfer 

(Chorthippus parallelus) dominiert. Anspruchsvollere Arten (insbesondere solche der 

vegetationsarmen Standorte) fehlen. 

Bodenbrütende Vogelarten konnten auf der Brache nicht beobachtet werden. Manche Bereiche 

dürften aber von manchen Singvogelarten als Nahrungshabitat genutzt werden. 

Reptilien konnten im gesamten Geltungsbereich der Änderung nicht festgestellt werden.


Seite 32 

Entwurf 

Aufgrund der Verfilzung der Grasnarbe fehlen offenere Stellen, die z.B. von der Zauneidechse 

(Lacerta agilis) genutzt werden könnten. 

Die Gehölzbestände im Gebiet (insbesondere die Baumhecke südlich der Schule) stellen 

Bruthabitate für verschiedene Vogelarten dar. Eigene Erfassungen erfolgten nicht, es dürfte 

sich hierbei aber überwiegend um Ubiquisten handeln. Alte Bäume mit starken 

Stammdurchmessern beschränken sich derzeit auf die Baumgruppe zwischen Turnhalle und 

Rathaus sowie auf Einzelexemplare in der Baumhecke bei der Schule sowie auf dem 

Schulgelände. 

Im Planungsbereich selbst gibt es keine kartierten Biotope der Flachlandbiotopkartierung und 

keine Nachweise in der Artenschutzkartierung (ASK) (Stand: 27.08.2010). 

Die Bedeutung des Untersuchungsgebietes für das Schutzgut Tiere und Pflanzen wird 

als gering bis mittel eingestuft. 

Schutzgut Mensch 

Zu beachtende Aspekte zur Beurteilung des Schutzgutes Mensch bilden die Erholungseignung 

des Raumes, der Lärmschutz, die Luftreinhaltung und der Schutz vor elektrischen 

Feldern. 

Der zentrale Bereich Schwanstettens hat eine wichtige Bedeutung als Treffpunkt im 

alltäglichen Leben der Einwohner. 

In der bisherigen Fassung des Bebauungsplans gibt es gewisse Konflikte aufgrund der 

Benachbarung von Nutzungen, die teilweise unverträglich sind. So wurden direkt neben dem 

Reinen Wohngebiet am Köhlerweg ein Bolzplatz und ein Beachvolleyball angelegt. Dies hat 

eine hohe rechnerische Vorbelastung des Reinen Wohngebiets mit Geräuschemissionen aus 

den Freizeitnutzungen zur Folge. 

Des Weiteren führt die Anordnung von Allgemeinen Wohngebieten an der Alten Straße 

gegenüber dem Parkplatz der Gemeindehalle zu erheblichen rechnerischen Vorbelastungen 

der Wohngebäude während der Nachtstunden. 

Eine detaillierte Betrachtung der einzelnen Vorbelastungen ist Kap. 12 der Begründung der 

Bebauungsplanänderung oder dem schallschutztechnischen Gutachten zu entnehmen. 

Über auftretende elektrische Felder liegen keine Erkenntnisse vor. 

Die Bedeutung des Untersuchungsgebietes für das Schutzgut Mensch wird als mittel 

eingestuft. 

Schutzgut Landschaft 

Das Untersuchungsgebiet öffnet sich im Osten zur unbebauten Landschaft. Zur Ausbildung 

des Ortsrandes trifft der bestehende Bebauungsplan keine Aussagen. Schon derzeit ist der 

Änderungsbereich direkt anthropogen überformt (westlicher und südlicher Teil) oder von den 

angrenzenden Siedlungsflächen überprägt (östlicher Teil). 

Die Bedeutung des Untersuchungsgebietes für das Schutzgut Landschaft ist mittel. 

Schutzgut Kultur- und Sachgüter 

Im Planungsgebiet sind keine geschützten Kultur- oder Bodendenkmäler bekannt. 

Unmittelbar südöstlich an den Geltungsbereich angrenzend befindet sich aber ein 

Bodendenkmal. Dabei handelt es sich vermutlich um einen Kohlenmeiler vor- und 

frühgeschichtlicher Zeitstellung und eine Siedlung vorgeschichtlicher Zeitstellung im Luftbild. 

(Denkmalnummer D-5-6632-0067). Grundsätzlich sind daher auch im Planungsgebiet 

Bodenfunde denkbar.




An Sachgütern bestehen im Gebiet zum einen die vorhandenen Gebäude (Schulgebäude, 

Turnhalle, Wohnhaus Hausmeister, Kindertagesstätte), zum anderen die Schulsportanlagen. 

Kulturgüter sind im Planungsgebiet nicht vorhanden. Sachgüter sind vorhanden, 

entsprechen aber dem bisherigen und teils auch dem künftigen Planungszweck bzw. 

werden entsprechend der Neu-Konzeption verlegt. 

Wechselwirkungen 

Wechselwirkungen der Schutzgüter spielen im Planungsgebiet eine untergeordnete Rolle. 

6. Auswirkungen des Vorhabens 

Im Folgenden werden die negativen wie positiven Auswirkungen beschrieben, die bei Umsetzung 

des Bebauungsplanes – gegenüber der bisherigen Planung – zu erwarten sind. 

Schutzgut Boden 

Durch die Planungen kommt es im zentralen Bereich (Fläche für Gemeinbedarf) zu einer 

größeren Versiegelung. Dort ist bisher keine GRZ festgesetzt, somit muss vom tatsächlich 

vorhandenen Bestand ausgegangen werden. 

Im Bereich der KiTa ist eine GRZ von 0,4 festgesetzt, die so beibehalten wird. 

Zu neuen Flächenversiegelungen kommt es im zentralen Bereich, sowie auf der Fläche des 

künftigen Parkplatzes und auf der Fläche, die neu in den Geltungsbereich einbezogen wird: 

- Bürgerhaus 

- Jugendhaus 

- Schulsportanlagen (mit Hartplätzen und Tartanbahn) 

- Parkplätze 

- Kinderkrippe (bereits genehmigte und in Bau befindliche Nutzung) 

Im Bereich des neu geplanten Allgemeinen Wohngebietes kommt es zwar auch zu einer 

Neubebauung, allerdings sind der derzeit dort befindliche Hartplatz und das Beachvolleyballfeld 

ebenfalls als schon versiegelt anzunehmen. 

Im Vergleich mit der bisherigen Planung fällt daher vor allem die stärkere Versiegelung ins 

Gewicht. Versiegelte Flächen verlieren ihre natürlichen Bodenfunktionen als: 

 

 

 

Lebensraum für Tiere und Pflanzen, 

Bestandteil des Naturhaushalts, insbesondere mit seinen Wasser- und Nährstoffkreisläufen 

Abbau-, Ausgleichs- und Aufbaumedium für stoffliche Einwirkungen aufgrund ihrer 

Filter-, Puffer- und Stoffumwandlungseigenschaften, insbesondere auch zum Schutz 

des Grundwassers. 6 

In Teilbereichen kommt es aber auch zu einer Rücknahme von Versiegelungen wie z.B. 

beim bisherigen Lehrerparkplatz, der durch die Zusammenlegung der Stellplatzflächen im 

rückwärtigen Bereich entbehrlich wird. Diese Planung ist allerdings im Bebauungsplan nicht 

weiter fixiert. 

6 Vgl. § 2 Abs. 2 BBodSchG


Seite 34 

Entwurf 

Anhand der Planungen kann die Versiegelung wie folgt abgeschätzt werden: 

Tabelle 1: Vergleich GRZ bisherige Planung zur 9. Änderung des Bebauungsplanes 

Fläche Bestand 9. Änderung Differenz 

GB 1 Kita . 

(Erweiterung bereits erfolgt) 

GB 2 Bürgerhaus 

(Bewertung Bestand) 

GB 3 Jugendhaus 

GB 4 Schule mit Turnhalle 

Flächen für Sportanlagen 

(bisher landwirtschaftlich genutzt) 

WA 

GRZ 

mögliche 

Versiegelung 

inkl. 

Überschreitung 

GRZ 

mögliche 

Versiegelung 

inkl. 

Überschreitung 

0,4 0,6 0,4 0,6 keine 

Keine 

Festsetzung, 

Hartplatz 

Keine 

Festsetzung 

Keine 

Festsetzung 

bisher keine 

Festsetzungen 

Keine 

Festsetzung, 

aber 

versiegelt 

0,6 0,8 keine 

0,6 0,8 Erhöhung 

0,8 0,8 keine 

Intensive Nutzung von 

ca. 10.000 qm, Teilversiegelung 

(Hartplatz, 

Tartanbahn) 

Erhöhung 

0,4 0,6 keine 

Die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden werden insgesamt als nicht erheblich 

bewertet. 

Schutzgut Wasser 

Die aktuelle Planung führt in Teilbereichen zu einer stärkeren Versiegelung von Oberflächen. 

Öffentliche Stellplätze werden aber versickerungsfähig (Rasenpflaster, Rasengittersteine, 

Schotterrasen) angelegt. 

Eine zentrale Versickerung der Dachflächenwässer ist wahrscheinlich aufgrund der 

geologischen Gegebenheiten mit teils stark bindigen Böden (k f -Wert < 10 -5 m/s) schwer 

möglich (Geowissenschaftliches Büro Dr. Heimbucher GmbH 2012). Es wurden Sickertests 

durch ein Gutachterbüro durchgeführt mit dem Ziel das anfallende Regenwasser dezentral 

zur Versickerung zu bringen (Geowissenschaftliches Büro Dr. Heimbucher GmbH 2012, H 

12 2330 01 NV 5). Eine Schacht- oder Rigolenversickerung ist aufgrund des oberflächennah 

anstehenden Sandsteins nicht möglich. Mittels Muldenversickerung in Teilbereichen kann 

jedoch das anfallende Niederschlagswasser versickert werden. 

Bei den Sportflächen werden zukünftig wieder die befestigten Flächen (Hartplatz, 

Tartanbahn) versiegelt. Das geplante Rasenspielfeld hingegen bleibt unversiegelt. 

Gegenüber der bisherigen Planung ist damit allenfalls eine geringe Verschlechterung für das 

Schutzgut zu erwarten, da die flächenmäßigen Anteile der neu versiegelten Flächen sich in 

Grenzen halten. 

Die Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser werden insgesamt als nicht erheblich 

bewertet. 

Schutzgut Klima/Luft 

Aufgrund der höheren versiegelten Fläche verstärkt sich die Aufheizung innerhalb des Gebiets 

grundsätzlich. Aufgrund der insgesamt lockeren und durchgrünten Siedlungsstruktur




der Nachbarschaft, dem westlich angrenzenden Grünzug und den Wald- und Freiflächen in 

der näheren Umgebung wird es in der Summe aber nicht zu einer merklichen Erwärmung 

kommen. Eine weitere Minderung erbringt die festgesetzte, extensive Begrünung von Flachdächern, 

da sich dies aufgrund der höheren Verdunstung positiv auf das Lokalklima auswirkt. 

Emissionen aus Heizungsbrand sowie Besucherverkehr (sofern als motorisierter Individualverkehr) 

führen zu weiteren Luftbelastungen. Die Zulassung einer Heizungsanlage aus Erneuerbaren 

Energien (Hackschnitzel, Holz-Pellets o.ä.) führt aber im Vergleich zur bisherigen 

Wärmegewinnung zu einer Reduzierung des CO 2 -Ausstosses, was sich positiv auf 

die Klimabilanz auswirkt. 

Die Auswirkungen auf das Schutzgut Klima/Luft werden als nicht erheblich bewertet. 

Schutzgut Tiere und Pflanzen 

Durch die Änderung der Flächennutzungen kommt es zu einer Verschiebung von Lebensräumen 

für Tiere und Pflanzen. Während die Brachfläche im Osten vollständig neu gestaltet 

wird (Sportanlagen, Gartenbereiche), erfolgen im westlichen und südlichen Teil neben der 

Neubebauung nur kleinere Umgestaltungen. Im Wesentlichen wird hier der Bestand (Schule, 

Kindertagesstätte) gesichert, ohne dass es zu neuen Eingriffen kommt. 

Ein Großteil der vorhandenen Gehölzbestände wurde in die Planung integriert und kann erhalten 

werden. Hierzu zählen z.B. ein Teil der Bäume und Baumgruppen im Westen des 

Änderungsbereichs, Baumhecken südlich und östlich der Schulgebäude bzw. des Schulhofes, 

die Gehölze an der Südostecke des geplanten Wohngebietes sowie verschiedene 

Einzelbäume. 

Eingriffe in den Baumbestand erfolgen im Westen vor dem geplanten Bürgerhaus, sowie bei 

einzelnen Bäumen zur Anlage von Wegen etc. Konkret wird hier in einzelnen Fällen erst auf 

Ebene der Baugenehmigung entschieden werden können, ob weitere Bäume erhalten 

werden können. Auch die schmalen Strauchhecken im Süden und Osten des bisherigen 

Rasenspielfeldes entfallen. Baumhöhlen oder vergleichbare Nistplätze konnten innerhalb des 

Änderungsbereiches aber nicht festgestellt werden. 

Durch Eingrünungsmaßnahmen im Osten und weiteren Bepflanzungen werden dafür 

Lebensräume (z.B. für Vögel) auch neu geschaffen. 

Während Eingriffe in geschützte Lebensräume nach § 30 BNatSchG i.V.m. Art. 23 Bay- 

NatSchG gänzlich unterbleiben, könnten europäische Vogelarten betroffen sein (siehe hierzu 

auch Kapitel 13 Berücksichtigung Artenschutzrechtlicher Belange). Im Ergebnis kommt es 

aber nicht zu Beeinträchtigungen der lokalen Populationen und somit zu einer Erfüllung von 

Verbotstatbeständen. 

Die Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen werden in der Summe als 

nicht erheblich bewertet. 

Schutzgut Mensch 

Durch die Ansiedlung neuer öffentlicher Gebäude und die Umgestaltung der Grünen Mitte 

soll die Aufenthaltsqualität des Bereichs deutlich verbessert werden. Mit der Verlegung der 

Erschließung in den Bereich östlich von Bürgerhaus und Turnhalle wird die Grüne Mitte von 

fahrendem und parkendem Verkehr entlastet. 

Die Auswirkungen der Umlegung der Schulsportanlagen und Freizeitanlagen sowie die 

Nutzung des Kleinfußballfeldes als Bolzplatz wurden in einem Schallschutzgutachten 

untersucht. 

Im Ergebnis des Schallgutachtens wurden Maßnahmen festgesetzt, die die angrenzende 

Wohnbebauung schützen sollen:


Seite 36 

Entwurf 

- Garagengebäude auf dem erweiterten Parkplatz zwischen Rathaus und 

Kindertagesstätte zur Abschirmung gegenüber dem IO 9 insbesondere in den Nachtstunden 

- Lärmschutzwall zwischen Sportanlagen und Allgemeinem Wohngebiet Sperbersloher 

Straße 

- Lärmschutzwall oder –wand (oder Garagengebäude) südlich der Schulsportanlagen 

zum Schutz der Wohnnutzung im Bereich des bestehenden Reinen Wohngebiets und 

des neuen Allgemeinen Wohngebiets am Köhlerweg. 

Bedingung für den Betrieb der neuen Freizeitanlagen ist jedoch die Nutzungsaufgabe der 

bestehenden Freizeitnutzungen am Köhlerweg, vgl. Festsetzung 9.1. Damit soll das 

bestehende, als Reines Wohngebiet festgesetzte, Gebiet am Köhlerweg geschützt werden. 

Dies ist durch die bestehenden Freizeitnutzungen vorbelastet, so dass keine weitere 

Emissionsquelle hinzukommen dürfte. 

Darüber hinaus sind lt. schalltechnischem Gutachten Nutzungseinschränkungen für die 

neuen Nutzungen notwendig, u.a.: 

- Beachvolleyballfeld, Hartplatz und Allwetterplatz dürfen nur bis 20 Uhr und auch nicht 

während der Ruhezeiten (Sonntags 13 – 15 Uhr) genutzt werden 

- Nutzung der Außenbereiche von Jugendhaus und Bürgerhaus nur bis 22 Uhr 

Trotz neuer Emissionsquellen konnten durch Umverlegung von Nutzungen und die oben 

beschriebenen Lärmschutzmaßnahmen an verschiedenen Orten in den umgebenden 

Wohngebieten teils deutliche Verringerungen der Lärmimmissionen herbeigeführt werden. 

An einigen Stellen sind noch geringfügige Überschreitungen der Immissionsrichtwerte 

festzustellen. Für nähere Ausführungen wird auf das Kap. 12 in der Begründung oder das 

schallschutztechnische Gutachten verwiesen. 

Die Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch werden als gering bis mittel bewertet 

und sind in der Summe nicht erheblich. Meist treten sogar Verbesserungen auf. 

Schutzgut Landschaft 

Mit der Verlagerung der Schulsportanlagen wird auch der Ortsrand nach Osten verschoben. 

Durch Pflanzbindungen wird dieser neue Ortsrand ausreichend eingegrünt. Die vorhandenen 

Bäume und Gehölzstrukturen im übrigen Bereich sollen soweit als möglich erhalten werden, 

wozu entsprechende Festsetzungen existieren. Somit erfolgt zwar eine Veränderung des 

bisherigen Erscheinungsbildes der Flächen, das Orts- und Landschaftsbild verändert sich 

aber nicht negativ. 

Die Auswirkungen auf das Schutzgut Landschaft werden als nicht erheblich bewertet. 

Schutzgut Kultur- und Sachgüter 

Geschütze Kulturgüter sind nicht betroffen. Bei Bodeneingriffen muss grundsätzlich mit 

archäologischen Funden gerechnet werden, gerade aufgrund des benachbarten Bodendenkmals. 

Der Bebauungsplan enthält hierzu entsprechende Hinweise. 

Die Sachgüter wurden in die Planung integriert. 

Auswirkungen auf das Schutzgut Kultur- und Sachgüter liegen somit nicht vor. 

Wechselwirkungen 

Aufgrund der untergeordneten Bedeutung der Wechselwirkungen im Vergleich zu den einzelnen 

Schutzgütern, bestehen auch keine erheblichen Auswirkungen.




Beeinträchtigungen der Wechselbeziehungen zwischen den Schutzgütern sind nicht 

erheblich. 

7. Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen 

Die Auswirkungen der Bebauung sollen durch folgende Maßnahmen im Gebiet verringert 

werden (in Klammer: betroffenen Schutzgüter): 

 

 

 

 

 

 

teilweise Erhaltung von Gehölzen (Tiere und Pflanzen, Klima und Luft, Landschaftsbild) 

Eingrünung der Parkplätze und Gehölzpflanzungen in den Freiflächen (Tiere und 

Pflanzen, Klima und Luft, Landschaftsbild) 

Festsetzung zu extensiver Dachbegrünung auf Flachdächern (Wasser, Klima und 

Luft, Tiere und Pflanzen) 

Nutzung bestehender Erschließungsanlagen, Bündelung von Versorgungsleitungen 

und Wegen (Boden, Wasser, Tiere und Pflanzen) 

Befestigung von Stellplätzen mit versickerungsfähigen Materialien (Boden, Wasser) 

Sinnvolle Situierung von Emissionsquellen und Festsetzungen zu Lärmschutzmaßnahmen 

(Mensch) 

8. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung 

der Planung 

Bei Nichtdurchführung der Planung würden alle Bereiche wie bisher genutzt werden. Für die 

landwirtschaftlichen Flächen dürfte bei Fortbestand der Brache allmählich eine Gehölzsukzession 

einsetzen. 

Würden die geplanten Maßnahmen in die öffentliche Infrastruktur nicht getätigt, könnte sich 

das aber auch nachteilig auf die Zukunftsfähigkeit des Marktes Schwanstetten auswirken, 

z.B. hinsichtlich der Bindung der Bewohner und der Neugewinnung von Einwohnern aufgrund 

fehlender Angebote für bestimmte Bevölkerungsgruppen (Jugend, Senioren). 

Ohne eine Neuordnung des Erschließungskonzepts würde die Grünfläche westlich der 

Schule weiterhin von Autos durchfahren, was zu einer zweifelhaften Aufenthaltsqualität der 

öffentlichen Freifläche führt. 

Ohne Durchführung der Planung käme es an bestimmten Orten in der Nachbarschaft des 

Geltungsbereichs auch nicht zu Verbesserungen im Hinblick auf die Immissionssituation, die 

nur durch die Planänderung ermöglicht wird. 

9. Eingriffsbilanzierung 

Eingriffe in Natur und Landschaft sind nach Naturschutzrecht grundsätzlich zu vermeiden 

bzw. soweit wie möglich zu vermindern. Nicht vermeidbare Eingriffe sind auszugleichen. 

Nach § 1a Abs. 3 BauGB erfolgt der Ausgleich für Eingriffe durch die Bauleitplanung durch 

geeignete Darstellungen und Festsetzungen. In Bayern existiert hierfür die Handreichung 

„Bauen im Einklang mit der Natur – Ein Leitfaden (ergänzte Fassung)“ (2. Auflage 2003). 

Im Änderungsbereich besteht für Teilbereiche aufgrund des bestehenden Bebauungsplanes 

„Neues Ortszentrum“ bereits Baurecht. Nach § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB ist ein Ausgleich 

nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind 

oder zulässig waren. Hier ist nicht der tatsächliche Ist-Zustand, sondern die planungsrechtlich 

zulässige Situation nach den Festsetzungen des Bebauungsplans anzusetzen. Wie 

beschrieben erhöht sich die versiegelte Fläche aufgrund der neuen Nutzungen, so dass baurechtlich 

eine Nachverdichtung stattfindet.


Seite 38 

Entwurf 

Da bei der Änderung des Bebauungsplanes teilweise schon bestehende Nutzungen überplant 

und planungsrechtlich gesichert werden, ergibt sich ein Ausgleichserfordernis nur dort, 

wo zusätzliche Eingriffe in Natur und Landschaft stattfinden. Kein Ausgleichserfordernis besteht 

für folgende Bereiche: 

 

 

 

 

 

 

Parkplatz beim Rathaus (wird zwar umgestaltet, aber keine zusätzlichen Versiegelungen) 

Bereich Kindertagesstätte Gb 1 (Erweiterung zwar nicht im Bebauungsplan enthalten, 

hierfür existiert aber Baugenehmigung und somit planerisch zulässig; Vorhaben bereits 

umgesetzt). 

Bürgerhaus Gb 2 (Baufenster liegt nahezu vollständig innerhalb des derzeitigen Hartplatzes.) 

Schulgelände mit Turnhalle Gb 4 (Festsetzung des Bestandes) 

Allgemeines Wohngebiet am Köhlerweg (neue Nutzung, aber derzeit schon in dem 

Maße versiegelt, wie es auch bei der künftigen Wohnnutzung der Fall sein wird) 

bestehende Grünflächen ohne Eingriffe 

Des Weiteren muss die östliche Fläche neu in die Betrachtung einbezogen werden. Diese 

war bisher nicht durch einen Bebauungsplan überplant. Gemäß Leitfaden handelt es sich bei 

der Brachfläche (älter als 5 Jahre) um ein Gebiet mit mittlerer Bedeutung für Naturhaushalt 

und Landschaftsbild (Kategorie II, unten). Für die Teile der Fläche, die zu Grünflächen oder 

Gärten umgestaltet oder mit Gehölzen bepflanzt werden, ist ebenfalls kein Ausgleich erforderlich, 

da diese eine vergleichbare Wertigkeit (Kategorie II, unten) aufweisen. Lediglich 

durch die Umgestaltung in Sportanlagen erfolgt entweder eine Versiegelung (Hartplätze) 

bzw. eine Herabsetzung der naturschutzfachlichen Wertigkeit (auf Kategorie I). 

Damit ist noch für folgende Bereiche (siehe Abbildung 7) ein naturschutzfachlicher Ausgleich 

erforderlich: 

Neue Zufahrt und Stellplatzanlagen 

Jugendhaus GB 3 

Flächen für Sport- und Spielanlange (sofern nicht Bestandsflächen überplant werden) 

Tabelle 2: Ermittlung des Kompensationsbedarfs gemäß Leitfaden 

Eingriffstyp Wertkategorie Fläche in Ausgleichs 

m² ha faktor 

Ausgleichs 

bedarf in 

m² 

Typ A: 

Kategorie I 3.758 0,38 0,4 1.503 

GRZ > 0,35 bzw. 

hohe Versiegelung: 

Verkehrsflächen, 

GB 3 

Typ B: 

Kategorie II 10.487 1,05 0,3 3.146 

GRZ < 0,35 bzw. 

kaum Versiegelung: 

Sport- und Spielanlagen 

ohne zusätzliche Kategorie I+II 30.179 3,02 0,00 0,0 

Eingriffe 

Summe 44.424 4,44 4.649




Abbildung 7: Überlagerung von Planung und Orthophoto. Bereiche mit zusätzlichen Eingriffen, 

die auszugleichen sind, sind gelb schraffiert. 

Hierbei handelt es sich ausschließlich um bisher unbebaute Bereiche, so dass man nach der 

üblichen Ermittlung des Ausgleichsbedarfs gemäß Leitfaden vorgehen kann. Aufgrund der 

verschiedenen Minimierungsmaßnahmen (Dachbegrünung, Festsetzung von Gehölzpflanzungen 

etc.) kann innerhalb der vorgegebenen Spanne der Matrix ein niedriger Kompensationsfaktor 

angewandt werden. Im Fall der Sport- und Spielanlagen ist nur von teilweise 

versiegelten Flächen auszugehen. Hier eröffnet der Leitfaden auch den Ansatz eines 

niedrigeren Faktors. Im vorliegenden Fall wurde aufgrund des versiegelten Anteils durch 

Hartplatz und Tartanbahn der Faktor 0,3 gewählt. 

Der erforderliche Ausgleichsbedarf von 4.649 m² wird aus dem kommunalen Ökokonto des 

Marktes Schwanstetten gedeckt. Entsprechende Flächen wurden bereits ausgewählt und 

von der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Roth anerkannt. Nur auf einer Fläche 

sind aber bereits vorlaufende Maßnahmen umgesetzt worden. 

Vorgesehen ist eine Umsetzung von Maßnahmen auf den folgenden Flurstücken in den Gemarkungen 

Leerstetten und Schwand: 

Flst. Nr. 1104, 1160 (Teilflächen mit 4.350 m²), Gmkg. Leerstetten: 

Bei diesen Flächen handelt es sich zum einen um eine ältere, etwa 7 – 10 m breite 

Fichtenaufforstung vor einem Kiefern-Mischwald am Nordrand der Teichkette „Harmer


Seite 40 

Entwurf 

Weiher“ sowie südlich davon (vgl. Abbildung 8) in einer Größenordnung von zusammen 

4.100 m². Die Fichten stellen eine nicht standortgemäße Bestockung dar. Bei einer kleinen 

Teilfläche im Süden von Flst. Nr. 1160 handelt es sich um einen wegbegleitenden Graben 

und angrenzendes Intensivgrünland. 

Für diese Ökokontofläche (Flächen-Nr. 546132-0001) wurde im Jahr 2011 die Planung für 

die Entwicklungsziele und -maßnahmen durchgeführt. Die Anerkennung als Ökokontofläche 

durch die Untere Naturschutzbehörde des Landkreises Roth erfolgte am 21.06.2012. 

Abbildung 8: Lageskizze der externen Ausgleichsflächen Flst. Nr. 1104 und 1160 in der Gmkg. 

Leerstetten (rot umrandet) nordöstlich von Harm 

Entwicklungsziel für den Fichtenbestand ist die Umwandlung bzw. der Umbau in einen 

naturnahen, gestuften Waldrand. Hierzu sind die nicht standortgerechten Fichten zu 

entfernen. Vorhandene Sträucher oder Laubbäume II. oder III. Ordnung (z.B. Feld-Ahorn, 

Vogelbeere) sollten erhalten bleiben. Der Waldrandstreifen ist möglichst der natürlichen 

Gehölzsukzession zu überlassen, es könnten aber auch geeignete Straucharten unterpflanzt 

werden. Hierzu zählen z.B. 

Besenginster (Cytisus scoparius) 

Blut-Hartriegel (Cornus sanguinea) 

Hasel (Corylus avellana) 

Zweigriffliger Weißdorn (Crataegus laevigata) 

Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus) 

Faulbaum (Frangula alnus) 

Schlehe (Prunus spinosa) 

Echter Kreuzdorn (Rhamnus cathartica) 

Hunds-Rose (Rosa canina) 

Sal-Weide (Salix caprea) 

Bruch-Weide (Salix fragilis) 

Schwarzer Holunder (Sambucus nigra)




Die kleinere Teilfläche (250 m²) soll vollständig der natürlichen Sukzession überlassen 

werden. Es ist damit zu rechnen, dass sich dort Hochstaudenfluren feuchter Standorte 

einstellen und nach einer gewissen Zeit auch Feuchtgebüsch. Aufkommende Gehölze 

können im mehrjährigen Turnus (> 5 Jahre) auf den Stock gesetzt werden. Weitere 

Maßnahmen sind nicht erforderlich. 

Flst. Nr. 734 (Teilfläche mit 359 m²), Gmkg. Schwand: 

Auf dieser gemeindeeigenen Fläche wurden im Jahr 2006 bereits vorgezogene Ausgleichsund 

Ersatzmaßnahmen durchgeführt. Entwicklungsziel für diese Fläche war ein extensives 

Grünland (Sandmagerrasen) und Aufbau eines artenreichen Waldmantels. Die Maßnahmen 

wurden auf dem Flurstück in einer Größenordnung von 5.175 m² durchgeführt. Hiervon 

wurden bereits 4.589 m² für die Bewältigung der Eingriffsfolgen des BP Nr. 12 „Pointgärten“ 

(Rechtskraft 13.09.2006) in Anspruch genommen, sowie 227 m² für den vorhabenbezogenen 

Bebauungsplan „Wohn- und Geschäftshaus am Sägerhof“. Die verbliebenen Flächen von 

359 m² befinden sich noch auf dem Ökokonto des Marktes Schwanstetten (vgl. Abbildung 9). 

Abbildung 9: Lageskizze der externen Ausgleichsfläche Flst. Nr. 734 in der Gmkg. Schwand 

Da die Maßnahme bereits im Jahr 2006 umgesetzt wurde, kann diese Vorleistung durch 

einen angemessenen Flächenabschlag gemäß Leitfaden „Bauen im Einklang mit Natur und 

Landschaft“ berücksichtigt werden („ökologische Verzinsung”). Hierfür wird ein Abschlag von 

2% jährlich angesetzt, was seit Herstellung der Fläche einen Gesamtabschlag von 12% 

bedeutet. 

Der verbleibende Kompensationsbedarf von 299 m² (= 4.649 m² - 4.350 m²) für die 

9. Änderung des Bebauungsplanes „Neues Ortszentrum“ kann somit um 36 m² (= 299 m² x 

12%) verringert werden. Zur Bewältigung der Eingriffsfolgen dieser Bebauungsplanänderung 

werden daher noch insg. 263 m² von der Ökokonto-Fläche Flst. Nr. 734 (Gmkg. Schwand) 

des Marktes Schwanstetten abgebucht. Es verbleiben dort noch 96 m².


Seite 42 

Entwurf 

Mit den beschriebenen Maßnahmen kann der Kompensationsbedarf von 4.649 m² 

vollständig gedeckt werden. Ein weiterer Ausgleich ist nicht erforderlich. 

10. Verbleibende Auswirkungen 

Nach derzeitigem Kenntnisstand ist nicht davon auszugehen, dass nach der Umsetzung des 

Bebauungsplanes erhebliche Umweltauswirkungen auftreten. 

Nach § 4 Abs. 3 BauGB wird die Gemeinde nach Abschluss des Aufstellungsverfahrens des 

Bebauungsplanes durch die Behörden unterrichtet, sofern nach den ihnen vorliegenden Erkenntnissen 

die Durchführung erhebliche, insbesondere unvorhergesehene Auswirkungen 

auf die Umwelt hat. 

11. Alternative Planungsmöglichkeiten 

Alternative Planungsmöglichkeiten wurden hauptsächlich für das interne Nutzungskonzept 

geprüft, weniger aber hinsichtlich des Standorts. Aufgrund der vorhandenen Schule, sollten 

die Sportanlagen wieder unmittelbar an der Schule situiert sein. Für Bürger- und Jugendhaus 

wurden jedoch verschiedene Optionen untersucht. So wurde eine Umnutzung vorhandener 

Gebäude (z.B. Sperbersloher Straße 3) diskutiert, aber auch bisher unbebaute Flächen 

(Waldspielplatz an der Alten Straße) untersucht. 

Im Ergebnis wollte man die Einrichtungen der öffentlichen Hand (Rathaus, Bücherei, Bürgerhaus, 

Jugendhaus, Schule) möglichst an einer Stelle konzentrieren, um so gegenseitige 

Synergieeffekte ausnutzen zu können. 

Ferner wurden unterschiedliche Planungsmöglichkeiten zum internen Nutzungskonzept diskutiert. 

Hier wurde überlegt verschiedene andere Einrichtungen für die Freizeitgestaltung von 

Jugendlichen (Skater-Park, Dirt-Bike-Bahn) in die Umgebung des geplanten Jugendhauses 

zu platzieren. Diese Planungsvarianten wurden aber wieder verworfen. Ein Grund war u.a. 

auch die zu erwartenden Geräuschemissionen (insbesondere Skate-Anlage) im Umfeld 

schutzbedürftiger Nutzungen (Wohngebiete). 

Parallel hierzu wurden diese Konzepte auch im Hinblick auf den Immissionsschutz 

untersucht. Varianten mit alternativen Maßnahmen zum Lärmschutz wurden aus 

städtebaulichen Gründen verworfen. 

12. Betroffenheit von Natura 2000-Gebieten 

Innerhalb des Geltungsbereiches der Bebauungsplanänderung und auch des gesamten Bebauungsplanes 

„Neues Ortszentrum“ sind keine „Gebiete gemeinschaftlicher Bedeutung“ 

(Site of Community Importance – SCI), „Besondere Schutzgebiete“ (Special Area of Conservation 

– SAC) oder Artvorkommen und Lebensräume, die eine Ausweisung als eines dieser 

Gebiete nach Art. 3 FFH-Richtlinie rechtfertigen, bekannt. Ebenso befinden sich hier keine 

„Europäischen Vogelschutzgebiete“ (Special protected area – SPA) nach der Vogelschutz- 

Richtlinie. 

Nördlich und östlich der Ortslage von Schwand liegt das Europäische Vogelschutzgebiet 

(SPA-Gebiet) DE 6533-471 „Nürnberger Reichswald“. Dieses Gebiet umfasst insgesamt ca. 

38.192 ha. Die genauen Gebietsgrenzen sind in der zum 01. September 2006 in Kraft getretenen 

VoGEV wiedergegeben. Bei dem Vogelschutzgebiet „Nürnberger Reichswald“ 

handelt es sich um große, zusammenhängende Waldkomplexe aus vorherrschend Kiefernwäldern, 

eingestreuten Laubholzbereichen und großen Übergangsflächen von reinen Nadelholzflächen 

zu strukturreichen Misch- und Laubwäldern, mit Lichtungen und Waldsäumen im




Schichtstufenland der unteren Mittelgebirgslage. Die Schutzwürdigkeit ergibt sich aus bedeutenden 

Vorkommen von Spechten und Höhlennutzern, Laubholzbewohnern und weiteren 

Rote-Liste-Arten. Erwähnenswert sind insbesondere Vorkommen folgender Vogelarten: 

Ziegenmelker (Caprimulgus europaeus), Heidelerche (Lullula arborea), Auerhuhn (Tetra 

urogallus) und Haselhuhn (Bonasa bonasia). 

Es besteht hier kein funktionaler Zusammenhang, obwohl der minimale Abstand zum Geltungsbereich 

der Bebauungsplanänderung nur minimal 150 m beträgt. Beeinträchtigungen 

von NATURA 2000-Gebieten können durch die Planung gänzlich ausgeschlossen werden. 

13. Berücksichtigung artenschutzrechtlicher Belange 

Unabhängig von der Anwendung der Eingriffsregelung sind die artenschutzrechtlichen Bestimmungen 

des BNatSchG in Zusammenhang mit den europarechtlichen Vorschriften (FFH- 

Richtlinie, Vogelschutz-Richtlinie) bei der Änderung des Bebauungsplanes zu berücksichtigen. 

Es wurde vorab geprüft, ob durch die Bebauungsplanänderung eventuell Auswirkungen 

auf geschützte Arten zu erwarten sind, was entsprechende Verbotstatbestände nach 

sich ziehen könnte. 

Hierbei sind insbesondere die Umwandlung der landwirtschaftlichen Nutzfläche (Brache) im 

Osten von Relevanz sowie der Wegfall von Gehölzbeständen. 

Auf der Brache konnte allerdings keine geschützten Arten (z.B. bodenbrütende Vogelarten, 

Reptilien) festgestellt werden. Somit verbleibt allein der Eingriff in Gehölzbestände der zur 

Einschlägigkeit von Verbotstatbeständen nach § 44 BNatSchG führen könnte. 

Ein Großteil der Gehölzbestände wurde in die Planung integriert und auch verbindlich als zu 

erhaltend festgesetzt. Hierzu zählen z.B. ein Teil der Bäume und Baumgruppen im Westen 

des Änderungsbereichs, Baumhecken südlich und östlich der Schulgebäude bzw. des Schulhofes, 

die Gehölze an der Südostecke des geplanten Wohngebietes sowie verschiedene 

Einzelbäume. 

Konkrete Eingriffe betreffen Teile des Baumbestands im Westen vor dem geplanten Bürgerhaus, 

schmale Strauchhecken im Süden und Osten des bisherigen Rasenspielfeldes, sowie 

einzelne Bäume zur Anlage von Wegen etc. Baumhöhlen oder vergleichbare Nistplätze 

konnten innerhalb des Änderungsbereiches nicht festgestellt werden. 

Da die ökologische Funktion der von den durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffen 

betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der ökologischen Gilde der Baum- und 

Heckenbrüter im räumlichen Zusammenhang (u.a. Gartenbereiche, Neupflanzung von Gehölzen) 

aber weiterhin erfüllt sind, ist ein Verbotstatbestand nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 

i.V.m. Abs. 5 BNatSchG nicht gegeben. Eine Störung nach § 44 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG ist 

ebenfalls nicht erkennbar, wenn die Rodung der Gehölze außerhalb der Brutzeit von Vögeln 

(also nicht vom 01. März bis zum 30. September) stattfinden. Andere ökologische Gilden der 

europäischen Brutvögel sind nicht betroffen. 

Fledermäuse sind von der Änderung des Bebauungsplanes nicht betroffen. Quartiere innerhalb 

des Geltungsbereichs der Änderung sind derzeit nicht bekannt (Baumhöhlen) bzw. 

würden auch nicht verändert oder beeinträchtigt werden (potenzielle Gebäudequartiere). Die 

Funktion als Jagdhabitat ist auch zukünftig gewährleistet. Insbesondere die Gehölzstrukturen 

bleiben entweder erhalten oder werden in adäquatem Umfang wieder neu gepflanzt, so dass 

auch zukünftig Jagdmöglichkeiten für Fledermäuse bestehen. 

Eine Beeinträchtigung weiterer geschützter Arten (z.B. Reptilien, Amphibien) ist nicht erkennbar. 

Auf die Erstellung einer eigenständigen speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung 

(saP) konnte somit verzichtet werden.


Seite 44 

Entwurf 

14. Überwachung/Monitoring 

Nach § 4c BauGB ist es Aufgabe der Gemeinden, die erheblichen Umweltauswirkungen, die 

auf Grund der Durchführung des Bebauungsplans eintreten, zu überwachen, um insbesondere 

unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage 

zu sein, geeignete Maßnahmen zu ergreifen. 

Grundsätzlich ist auf die Einhaltung der textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des 

Bebauungsplans zu achten. In diesem Fall sind erhebliche Umweltauswirkungen nach derzeitigem 

Kenntnisstand nicht zu erwarten. Ein regelmäßiges Monitoring erscheint daher nicht 

erforderlich. 

Sollten wider Erwarten konkrete Anhaltspunkte für das Auftreten von erheblichen Umweltauswirkungen 

(insbesondere im Bereich Immissionsschutz) vorliegen, wären schwerpunktmäßige 

Messungen im Bestand möglich. Ggf. müssten auf dieser Grundlage dann weitere 

Schutzmaßnahmen vorgesehen werden.




15. Zusammenfassung 

Der Geltungsbereich der 9. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes „Neues Ortszentrum“ 

umfasst das schon bestehende Schulgebäude mit Sportanlangen, die 

Freizeitanlagen, einen Parkplatz und das Gelände einer Kindertagesstätte. Im Osten wird 

eine landwirtschaftliche Nutzfläche (derzeit brach gefallen) in den Geltungsbereich 

einbezogen. Durch die Planänderung soll im Wesentlichen der Neubau eines Bürger- und 

eines Jugendhauses sowie der dazugehörigen Erschließungseinrichtungen ermöglicht 

werden. Schon erfolgte Erweiterungen der Kindertagesstätte werden planungsrechtlich 

abgesichert. Diese Planungen machen die Verlegung der Schulsportanlagen nach Osten 

erforderlich. Durch die Verlegung von Freizeitanlagen im Süden wird die Zuführung der frei 

werdenden Flächen für Wohnbebauung möglich, auf denen gleichzeitig ein Lärmschutz 

vorgesehen werden kann. 

Es sind keine geschützten Lebensräume nach § 30 BNatSchG i.V.m. Art. 23 BayNatSchG 

oder Schutzgebiete nach dem Naturschutzrecht betroffen. Die Bedeutung des Planungsgebietes 

für die einzelnen Schutzgüter wurde anhand der Bestandssituation überprüft und 

die Auswirkungen der Planungen bewertet. 

Mit der Planung sind keine erheblichen Umweltauswirkungen verbunden. 

Tabelle 3: Übersicht über die Bedeutung der Schutzgüter und die Auswirkungen der Planung 

Schutzgut 

Bedeutung des Planungsgebietes 

für Schutzgut 

Auswirkungen der Planung 

Boden gering – mittel nicht erheblich 

Wasser gering nicht erheblich 

Klima/Luft gering nicht erheblich 

Tiere und Pflanzen gering – mittel nicht erheblich 

Mensch mittel nicht erheblich 

Landschaft mittel nicht erheblich 

Kultur- und Sachgüter vorhanden nicht betroffen bzw. in die 

Planung integriert 

Wechselwirkungen gering nicht erheblich 

Planungsalternativen mit geringeren Auswirkungen auf die Schutzgüter waren nicht vorhanden. 

Alternative Lärmschutzmaßnahmen wurden geprüft, brachten aber entweder keine 

weiteren Verbesserungen oder wurden aus städtebaulichen Gründen verworfen. 

Negative Auswirkungen auf NATURA 2000-Gebiete konnten keine erkannt werden, ebenso 

sind artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG nicht einschlägig. 

Der Ausgleich für die zusätzlichen Eingriffe erfolgt auf Ökokonto-Flächen des Marktes 

Schwanstetten. 

F 

BODENORDNUNG 

Es sind keine Maßnahmen der Bodenordnung erforderlich.


Seite 46 

Entwurf 

G 

PFLANZEMPFEHLUNG 

Großkronige Laubbäume auf öffentlichen Freiflächen 

Aesculus hippocastanum 

Rosskastanie 

Acer platanoides 

Spitz-Ahorn 

Acer pseudoplatanus 

Berg-Ahorn 

Fraxinus excelsior 

Esche 

Juglans regia 

Walnuss 

Pinus sylvestris 

Wald-Kiefer 

Quercus robur 

Stiel-Eiche 

Tilia cordata 

Winter-Linde 

Klein- und mittelkronige Laubbäume auf kleinen Freiflächen und privaten Grünflächen 

Acer campestre 

Feld-Ahorn 

Betula pendula 

Hänge-Birke 

Carpinus betulus 

Hainbuche 

Pyrus calleryana ‘Chanticleer’ 

Stadt-Birne 

Prunus avium 

Vogel-Kirsche 

Sorbus aria 

Mehlbeere 

Sorbus aucuparia 

Eberesche 

Obstbäume 

Malus domestica 

z.B. ‘Bohnapfel 

‘Brettacher 

‘Jakob Fischer‘ 

‘Winterrambour’ 

Pyrus communis 

z.B. ‘Gellerts Butterbirne‘ 

‘Gute Graue’ 

‘Pastorenbirne 

Prunus domestica 

z.B. ‘Fränkische Hauszwetschge 

‘Oulins Reneklode 

‘Wangenheimer Frühzwetschge 

Apfel 

Birne 

Zwetschge 

Sträucher für Hecken, Abpflanzungen und private Grundstücksflächen 

Amelanchier ovalis 

Felsenbirne 

Acer campestre 

Feld-Ahorn 

Carpinus betulus 

Hainbuche 

Cornus mas 

Kornelkirsche 

Cornus sanguinea 

Roter Hartriegel 

Corylus avellana 

Haselnuss 

Crataegus monogyna 

Eingriffliger Weißdorn 

Cytisus scoparius 

Besenginster 

Euonymus europaea 

Pfaffenhütchen 

Ligustrum vulgare 

Gewöhnlicher Liguster




Lonicera xylosteum 

Rosa canina 

Sambucus nigra 

Viburnum opulus 

Gewöhnliche Heckenkirsche 

Hunds-Rose 

Schwarzer Holunder 

Gemeiner Schneeball 

Folgende Qualitäten und Mindestgrößen werden empfohlen: 

Mindestgrößen und Qualitäten 

Güteklasse A, B Deutscher Baumschulen 

Bäume/Hochstämme 

mindestens 3 x verpflanzt mit Ballen 

Stammumfang 16-18 (Obstbäume 12-14) 

Sträucher 

Höhe 60-100/100-150 cm, 2 x verpflanzt, 

1 Stück pro 1,5 m 2

BegrÃ¼ndung - Gemeinde Schwanstetten

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