Am Wasserturm - Gemeinde Schwanstetten

Markt Schwanstetten 

Landkreis Roth 

Bebauungsplan Leerstetten Nr. 11 

„Am Wasserturm“ 

mit integriertem Grünordnungsplan 

Begründung 

mit Umweltbericht 

zum Entwurf 

Stand: 30. September 2008


Begründung zum Bebauungsplan Leerstetten Nr.11 

Entwurf - Stand 30.09.2008 Seite 1 von 19 

Inhaltsverzeichnis 

1. Allgemeines 3 

1.1. Planungsanlass.....................................................................................................................3 

1.2. Rechtliche Grundlagen.........................................................................................................3 

1.3. Lage der Gemeinde und des Plangebietes ........................................................................3 

1.4. Planungsgrundsätze / Planungsziele..................................................................................4 

2. Einfügung in die räumliche Gesamtplanung 5 

2.1. Landes- und Regionalplan ...................................................................................................5 

2.2. Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan.................................................5 

3. Angaben zum Bestand 6 

3.1. Topographie, Orts- und Landschaftsbild ...........................................................................6 

3.2. Erschließung .........................................................................................................................7 

3.3. Nutzungen..............................................................................................................................7 

4. Planungsabsichten und Erläuterung der Festsetzungen 8 

4.1. Geltungsbereich....................................................................................................................8 

4.2. Wohnbebauung .....................................................................................................................8 

4.3. Verkehrsflächen, Stellplätze ................................................................................................8 

4.4. Ver- und Entsorgung ............................................................................................................8 

4.5. Öffentliches Grün: Friedhof .................................................................................................9 

4.6. Private Grünflächen ............................................................................................................10 

4.7. Durchgrünung des Plangebietes, Belange des Naturschutzes und der 

Landschaftspflege..............................................................................................................10 

4.8. Immissionsschutz ...............................................................................................................10 

5. Umweltbericht/Umweltprüfung 11 

5.1. Einleitung.............................................................................................................................11 

5.1.1. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans 11 

5.1.2. Umweltqualitätsziele 11 

5.2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen .............................................12 

5.2.1. Untersuchungsraum, Umfang, Methodik 12 

5.2.2. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands 12 

5.2.3. Prognose der Umweltauswirkungen der Planung 12 

5.2.4. Prognose der Umweltauswirkungen der Nullvariante 12 

5.2.5. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 12 

5.2.6. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung 13 

5.2.7. Anderweitige Planungsmöglichkeiten 13 

Topos team ■ Hochbau-, Stadt- und Landschaftsplanung GmbH 

Moltkestraße 13 ■ 90429 Nürnberg ■ Telefon 0911 − 815 80 15 ■ Telefax 0911 − 815 80 12




5.3. Zusätzliche Angaben ..........................................................................................................13 

5.4. Monitoring............................................................................................................................14 

5.5. Allgemein verständliche Zusammenfassung...................................................................14 

6. Verfahrensablauf 15 

6.1. Aufstellungsbeschluss.......................................................................................................15 

6.2. Vorgezogene Bürgerbeteiligung und Anhörung der Behörden und Träger öffentlicher 

Belange zum Vorentwurf ...................................................................................................15 

6.3. Auslegung des Entwurfs und 2. Anhörung der Behörden und Träger öffentlicher 

Belange................................................................................................................................16 

7. Das Bebauungsplangebiet in Zahlen 16 

Anhang 17-19 

Anhang 1: Bestand - Orthofoto 

Anhang 2: Bestandsbewertung GOP 

Anhang 3: Pflanzenvorschlagsliste 

Abbildungen und Tabellen 

Abb. 1: Lage des Plangebietes im Ortsteil Leerstetten........................................................................... 4 

Abb. 2: Auszug Vorentwurf Flächennutzungsplan, 7.Änderung ............................................................. 6 

Abb. 3: Plangebiet von Süden, rechts die Hauptstraße (Kreisstraße RH 1)........................................... 7 

Abb. 4: Entwurfsplanung zur Friedhofserweiterung ................................................................................ 9 

Tabelle 1: Zusammenfassende Einschätzung der Erheblichkeit von Umweltauswirkungen................ 15 

Tabelle 2: Planstatistik........................................................................................................................... 16 






1. Allgemeines 

1.1. Planungsanlass 

Am südlichen Ortseingang von Leerstetten befindet sich am Wasserturm seit Jahrzehnten 

der Friedhof, der gemeinsam von der Kirchengemeinde und dem Markt Schwanstetten betrieben 

wird. 

Der Friedhof wird jetzt erweitert und neu erschlossen. Die bereits gebaute neue Straße „Am 

Wasserturm“ dient gleichzeitig auch der Erschließung des Baugrundstückes östlich neben 

dem Wasserturm. Zur planungsrechtlichen Absicherung der städtebaulichen Entwicklung 

erfolgt die Aufstellung einer verbindlichen Bauleitplanung. 

1.2. Rechtliche Grundlagen 

Grundlage der Bauleitplanung ist das Baugesetzbuch (BauGB). Ergänzend sind die Baunutzungsverordnung 

(BauNVO), die Bayerische Bauordnung (BayBO) und das Bayerische 

Naturschutzgesetz (BayNatSchG) heranzuziehen. 

Die erforderliche Umweltprüfung mit Umweltbericht ist vollständig in die Verfahrensschritte 

der Bauleitplanung integriert und wird nach den Vorschriften des BauGB durchgeführt. Die 

Umweltprüfung ist als Trägerverfahren zur Vereinheitlichung der bislang nebeneinander 

stehenden planungsrechtlichen Umweltverfahren (Umweltverträglichkeitsprüfung, Verträglichkeitsprüfung 

nach der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, naturschutzrechtliche Eingriffsregelung) 

konzipiert. 1 Der Umweltbericht stellt einen gesonderten Teil der Begründung dar. 

Im Grünordnungsplan (GOP) als integrierter Bestandteil des Bebauungsplans werden nach 

Art. 3 Abs. 2 des Bayerischen Naturschutzgesetzes (BayNatSchG) die örtlichen Erfordernisse 

und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege 

festgesetzt. 

1.3. Lage der Gemeinde und des Plangebietes 

Der Markt Schwanstetten gehört zum Landkreis Roth, Regierungsbezirk Mittelfranken und 

hat derzeit insgesamt 7.500 Einwohner. Hauptorte sind Leerstetten und Schwand. 

Schwanstetten ist ein beliebter Wohnstandort am Rande des Ballungsraumes Nürnberg/Fürth/Erlangen 

mit Versorgungseinrichtungen und Ansätzen im Bereich der gewerblichen 

Wirtschaft. Die Hauptorientierung der Gemeinde und ihrer Bewohner geht zu den 

Nachbarstädten Nürnberg und Schwabach. Die Entfernung zum Stadtzentrum Nürnberg beträgt 

ca. 15 km. 

Das Plangebiet liegt am südwestlichen Ortsrand des Ortsteils Leerstetten. Die Anbindung 

des Gebietes an örtliche, überörtliche und regionale Verkehrswege verläuft über die RH 1 

(Hauptstraße), nach Norden Richtung Nürnberg bzw. Richtung Schwabach / B 2a und nach 

Süden Richtung Ortszentrum und Ortsteil Schwand bzw. Richtung Roth und Allersberg. 

1 

vgl. Muster-Einführungserlass zum EAG-Bau, Stand 15.06.2004 






Abb. 1: Lage des Plangebietes im Ortsteil Leerstetten 

1.4. Planungsgrundsätze / Planungsziele 

Der Bebauungsplan soll entsprechend dem §1 Abs.5 des Baugesetzbuches (BauGB) eine 

nachhaltige städtebauliche Entwicklung unter besonderer Berücksichtigung der öffentlichen 

und privaten Belange gewährleisten. Des weiteren soll er eine dem Wohl der Allgemeinheit 

entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen eine menschenwürdige 

Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu 

entwickeln. 

Die gewünschte Ordnung der städtebaulichen Entwicklung findet insbesondere in folgenden 

Planungszielen ihren Ausdruck: 

• bedarfsgerechte Friedhofserweiterung 

• naturnahe Ortsrandausbildung zur Minimierung der Eingriffe 

in Natur und Landschaft 

• Sicherung einer überörtlichen Rad- und Fußwegverbindung 

• gute Durchgrünung des Gebiets im öffentlichen und privaten Raum 






2. Einfügung in die räumliche Gesamtplanung 

2.1. Landes- und Regionalplan 

Schwanstetten liegt in der Industrieregion Mittelfranken (Planungsregion 7). Strukturräumlich 

betrachtet gehört der Markt Schwanstetten zur Gebietskategorie „Äußere Verdichtungszone“ 

im Verdichtungsraum N/FÜ/ER. Die Gemeinde ist im zentralörtlichen System dem Mittelbereich 

des Oberzentrums Nürnberg zugeordnet. 

Der Markt Schwanstetten ist als Kleinzentrum ausgewiesen. [RP 7, A III 1] 2 Kleinzentren 

sollen so gesichert und entwickelt werden, dass sie die kleinzentralen Versorgungsaufgaben 

für ihren Nahbereich dauerhaft und möglichst in vollem Umfang erfüllen. Für Schwanstetten 

ergeben sich noch folgende Maßgaben [RP 7, A III 2] 

• Sicherung der Einzelhandelszentralität. 

• Sichern und weiter entwickeln der Arbeitsplatzzentralität. 

• Versorgungszentralität durch Ausstattung mit zentralörtlichen Einrichtungen des 

Grundbedarfs sichern. 

• Bei der weiteren Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur sollen die Belange des öffentlichen 

Personenverkehrs und des Individualverkehrs aufeinander abgestimmt werden. 

Im großen Verdichtungsraum N/FÜ/ER sollen der öffentlichen Personennahverkehr 

und der nicht motorisierte Individualverkehr als Alternative zum motorisierten Individualverkehr 

vorrangig ausgebaut und gefördert werden. [RP 7, B V I] 

2.2. Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan 

Der Flächennutzungs- und Landschaftsplan (FNP) des Marktes Schwanstetten wurde mit 

Schreiben des Landratsamtes vom 12.11.1993, Az. 610/75 genehmigt und mit Bekanntmachung 

der Genehmigung am 11.12.1993 wirksam. Das Gebiet dieses Bebauungsplanes war 

dort als Grünfläche bzw. Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. 

Mit der 1. Änderung des FNP wurde im Bereich dieses Bebauungsplanes eine Bedarfsfläche 

für einen Kindergarten dargestellt und das Wohnbauvorhaben am Wasserturm bauplanungsrechtlich 

abgesichert. Die 1. Änderung wurde mit Schreiben des Landratsamtes 

vom 10.03.1995, Az. 40-Tgb.-Nr. 610/75 genehmigt und mit Bekanntmachung der Genehmigung 

am 19.12.1995 wirksam. 

Da die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr.11 den Darstellungen des Flächennutzungsplanes 

von 1993 bzw. der 1.Änderung von 1995 teilweise widersprechen, ist 

eine erneute Änderung des FNP erforderlich. Der Marktgemeinderat Schwanstetten hat darüber 

erstmals in öffentlicher Sitzung am 27.11.2007 beraten und am 29.04.2008 den Aufstellungsbeschluss 

zur 7. Änderung des wirksamen Flächennutzungsplanes mit integriertem 

Landschaftsplan gefasst. 

Die Aufstellung/Änderung des FNP erfolgt im Parallelverfahren. Dem Entwicklungsgebot ist 

damit Genüge geleistet. Der Bebauungsplan Nr.11 mit integriertem Grünordnungsplan bedarf 

gemäß § 10 Abs. 2 BauGB der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde, d.h. in 

diesem Fall des Landratsamtes Roth, wenn er vor der wirksamen Änderung des FNP bekannt 

gemacht werden soll. 

2 RP = Regionalplan Industrieregion Mittelfranken, Stand 01.12.2007 (einschl. 5.Änderung) 






Abb. 2: Auszug Entwurf Flächennutzungsplan, 7.Änderung 

3. Angaben zum Bestand 

3.1. Topographie, Orts- und Landschaftsbild 

Das Plangebiet liegt in ebenem Gelände und grenzt im Norden an den Ortskern von 

Leerstetten, im Osten an die Wohnbebauung östlich der Hauptstraße und im Westen und 

Süden an die ackerbaulich genutzte Feldflur. Der Übergang zum alten Ortskern ist sehr heterogen. 

Gärten und alter Gehölzbestand wechseln mit neuen Wohngebäuden und den Sportanlagen 

der Förderschule. 

Die Baustruktur in der näheren Umgebung ist entsprechend vielfältig und geprägt durch eine 

lockere, überwiegend zweigeschossige Einzelhausbebauung (E+D). Vorherrschend ist das 

Satteldach mit Dachneigungen um 45°. Eine prägnante Landmark bildet der Wasserturm, der 

den Ort weithin sichtbar überragt. 






Abb. 3: Plangebiet von Süden, rechts die Hauptstraße (Kreisstraße RH 1) 

3.2. Erschließung 

Das Gebiet grenzt an die Hauptstraße (Ortdurchfahrt Leerstetten der RH 1). Die Verkehrsbelastung 

lag bei der letzten Querschnittszählung 1990 bei ca. 6.300 Kfz im Zeitraum von 6:00 

– 22:00 Uhr. Seither gab es keine wesentlichen Veränderungen der Verkehrsströme. 

Die 2003 neu gebaute Straße „Am Wasserturm“ erschließt den Friedhof und das Baugrundstück 

Flur Nr. 165/2. Zukünftige Baugebiete südlich „Am Wasserturm“ und westlich der 

Hauptstraße werden nicht an diese Straße angebunden. Bis auf Weiteres sichert die Straße 

„Am Wasserturm“ die Zufahrt zu den südlich gelegenen landwirtschaftlichen Flächen. 

Entlang der Erschließungsstraße „Am Wasserturm“ sind einseitig Senkrechtparker für die 

Friedhofsbesucher angelegt. In der Verlängerung schafft ein öffentlicher Fuß- und Radweg 

mit wassergebundener Decke eine Verbindung nach Norden Richtung Schwabacher Straße. 

3.3. Nutzungen 

Der bestehende Friedhof umfasst etwa 0,55 ha. Die westlich angrenzenden Erweiterungsflächen 

sind derzeit als Wiese eingesät. Die Pflanzung von Großbäumen und Sträuchern ist 

bereits 2005 erfolgt. 

Die Wohnbebauung auf Flur Nr. 165/2 wurde 1994 realisiert. Zur Hauptstraße hin wurde ein 

Lärmschutzwand errichtet bzw. ein Lärmschutzwall aufgeschüttet und bepflanzt. 

Am Wendehammer der Erschließungsstraße befindet sich eine Gartenabfallsammelstelle. 

Straßenbäume und Straßenbegleitgrün in den südlichen und westlichen Randbereichen des 

Plangebietes sind gepflanzt und sollen sich in den nächsten Jahren zu einer wirksamen 

Ortsrandeingrünung entwickeln. 

Die aktuellen Nutzungen entsprechen damit weitgehend den geplanten Festsetzungen des 

Bebauungsplanes 

→ siehe Bestandskartierung Anhang 1 und 2 






4. Planungsabsichten und Erläuterung der Festsetzungen 

Durch den Bebauungsplan Nr.11 werden verschiedene im Planungsgebiet durchgeführte 

oder beabsichtigte Projekte und Entwicklungen planungsrechtlich verbindlich abgesichert. 

Dies betrifft den Friedhof mit Erweiterung, die Erschließung, die Versorgungsflächen und die 

Wohnbebauung Am Wasserturm 1. 

4.1. Geltungsbereich 

Der Geltungsbereich umfasst die Flurnummern 165/2, 166/1, 170, 171, 172, 172/1, 188/4 

und 188/5. Der Zweckverband zur Wasserversorgung der Schwarzachgruppe ist Eigentümer 

des Wasserturms (Flur-Nr. 166/1), der Evang.-Luth. Kirchengemeinde gehört der kirchliche 

Teil des Friedhofes (Flur-Nr. 172). Die übrigen Flächen (mit Ausnahme der privaten Wohnbaufläche) 

befinden sich im Eigentum des Markts Schwanstetten. 

Die Gesamtfläche beträgt rund 1,71 ha. 

4.2. Wohnbebauung 

Auf Flur Nr. 165/2 wurde mit Baugenehmigung vom 28.09.1994 ein freistehendes Einfamilienhaus 

realisiert. Die Baufläche wird als Allgemeines Wohngebiet (WA gem. § 4 BauNVO) 

festgesetzt. 

Die maximal zulässige Zahl der Geschosse ist auf zwei Vollgeschosse begrenzt (Erdgeschoss 

und ausgebautes Dachgeschoss). 

Vorschriften zur Baugestaltung beschränken sich auf Grundelemente der regionalen Bautradition 

wie Putzfassade, Satteldach und einheitliche Dachaufbauten. Die Südorientierung 

des Hauptdaches bietet günstige Voraussetzungen für Solarenergienutzung. 

4.3. Verkehrsflächen, Stellplätze 

Die Straße „Am Wasserturm“ erschließt das Plangebiet von der Hauptstraße (Kreisstraße 

RH 1). Der Regelquerschnitt beträgt 5,50 m Fahrbahn plus einseitiger Gehweg, Regelbreite 

1,50 m. Die Straße endet im Westen mit einem Wendehammer, Radius 9,0 m. 

In der Verlängerung schafft ein öffentlicher Fuß- und Radweg (Breite 2,50 m) eine Verbindung 

nach Norden Richtung Schwabacher Straße. Die landwirtschaftlichen Flächen südlich 

des Plangebietes bleiben vorläufig weiterhin über die Straße „Am Wasserturm“ erreichbar. 

Im öffentlichen Straßenraum wurden 30 zusätzliche Stellplätze, in erster Linie für Friedhofsbesucher 

geschaffen. Für das private Wohnbauvorhaben ist die Garagen- und Stellplatzsatzung 

des Markt Schwanstetten heranzuziehen. 

4.4. Ver- und Entsorgung 

Die Wasserversorgung erfolgt durch den Zweckverband zur Wasserversorgung der 

Schwarzachgruppe. Die Hauptwasserleitung vom Hochbehälter zum Wasserturm quert in 

West-Ost- Richtung auf der Trasse der Erschließungsstraße das Plangebiet. Der Wasserturm 

ist als Versorgungsfläche festgesetzt. 

Wertstoffsammlung: Eine Sammelstelle für Wertstoffe und Gartenabfälle ist am Wendehammer 

integriert. 

Allgemeine Elektrizitätsversorgung: durch die N-ERGIE sichergestellt. 






Das Abwasser wird im Mischsystem Richtung Hauptstraße entsorgt. Das öffentliche Kanalnetz 

unterhält der Markt Schwanstetten als Mitglied im Zweckverband zur Abwasserbeseitigung 

im unteren Schwarzachtal. 

Regenwasserrückhaltung ist auf dem Friedhofsgrundstück vorgeschrieben. Die Parkplätze 

entwässern in eine Versickerungsmulde. 

Telekommunikationsanlagen der Deutsche Telekom AG sind vorhanden. 

4.5. Öffentliches Grün: Friedhof 

Die Fläche des Friedhofs umfasste bislang etwa 0,55 ha. Zentral im Friedhof gelegen befindet 

sich die Aussegnungshalle. Der alte Friedhof ist gut eingegrünt, als Leitbäume wurden 

Amerikanische Roteichen und Birken gepflanzt, Thuja- und Hainbuchenhecken bilden den 

Abschluss zum Straßenraum. 

Die Grabflächen das alten Friedhofes sind fast vollständig belegt, so dass jetzt eine Erweiterung 

erforderlich wird. Die Baumaßnahmen wurden im Frühjahr 2008 begonnen und sind 

weitgehend abgeschlossen (Stand Nov. 2008). Das Planungskonzept wurde intensiv mit der 

Fachstelle Gartenbau und Landschaftspflege beim LRA Roth abgestimmt. Neben einer einladenden 

Gestaltung wurde besonderes Augenmerk auf die Auswahl geeigneter standortgerechter 

Gehölze gelegt. 

Abb. 4: Entwurfsplanung zur Friedhofserweiterung 3 

Die jetzt erfolgende Vergrößerung des Friedhofes umfasst eine Fläche von ca. 4.100 m². 

Westlich davon ist zu einem späteren Zeitpunkt noch eine Erweiterung um ca. 0,2 ha möglich. 

Diese Fläche wird vorläufig auch als Bedarfsparkplatz bei großen Beerdigungen genutzt. 

3 Ing.-Büro Stauffer-Abraham, Stand Jan. 2005 






Die gesamte Erweiterungsfläche wurde bereits 2004 als Wiesenfläche angesät und es erfolgte 

die Pflanzung von Großbäumen, Sträuchern und Hecken. Sämtliche Grundstücke befinden 

sich im Eigentum des Markt Schwanstetten. 

Die festgesetzte GRZ von 0,15 für Gebäude und Nebenanlagen bringt die Absicht der Gemeinde 

zum Ausdruck, für eine möglichst geringe Überbauung und Versiegelung des Friedhofsareals 

Sorge zu tragen. 

4.6. Private Grünflächen 

Im privaten Bereich sind Festsetzungen zur Begrünung und Versiegelung der unbebauten 

Grundstücksbereiche getroffen. 

Durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksbereiche und durch die Beschränkung 

der Zulässigkeit von Garagen und Stellplätzen auf dem Grundstück wird eine bewusste Freihaltung 

der übrigen Grundstücksbereiche erreicht. 

4.7. Durchgrünung des Plangebietes, Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege 

Für die Flächen am Süd- und Westrand des Planungsgebietes sind Festsetzungen zur Ortsrandeingrünung 

getroffen. Die Maßnahmen wurden bereits 2004 ausgeführt. Die Flächen 

befinden sich im Eigentum des Markt Schwanstetten. 

Baumpflanzungen im Straßenraum gliedern die Ost-West-Verbindung durch das Gebiet. 

Im → Kapitel 5.2.6 des Umweltberichts wird auf die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung 

noch näher eingegangen. 

4.8. Immissionsschutz 

Für die immissionsrechtliche Behandlung der Bauflächen sind die schalltechnischen Orientierungswerte 

der DIN 18005 Teil 1 - Schallschutz im Städtebau maßgeblich. 

In allgemeinen Wohngebieten gelten folgende Richtwerte für Verkehrslärm: 

• tags (6.00 - 22.00 Uhr) 55 dB/A 

• nachts (22.00 - 6.00 Uhr) 45 dB/A 

Für Friedhöfe gelten folgende Richtwerte: 

• tags (6.00 - 22.00 Uhr) 55 dB/A 

• nachts (22.00 - 6.00 Uhr) 55 dB/A 

Diese Orientierungswerte werden im Geltungsbereich des Bebauungsplanes nicht überall 

eingehalten. 

Im Zuge der Baugenehmigung für das Wohnhaus „Am Wasserturm 1“ wurden daher bereits 

Schallschutzmaßnahmen in Form einer Lärmschutzwand entlang der Hauptstraße gefordert 

und ausgeführt. Der ausgeführte Wall an der Südgrenze des Baugrundstückes ist dagegen 

nur vorübergehend erforderlich. 

Der Ostteil des Friedhofes genießt Bestandsschutz. Hierfür werden keine Lärmschutzmaßnahmen 

festgesetzt. Die Friedhofserweiterung befindet sich in einer Entfernung von mind. 

70 m vom Fahrbahnrand der RH 1. Lärmschutzmaßnahmen sind nach überschlägiger Berechnung 

bei diesem Abstand nicht erforderlich. 






5. Umweltbericht/Umweltprüfung 

Hinweis: Grundlegende Aussagen der Umweltprüfung sind in dem gleichzeitig durchgeführten 

Verfahren der 7. Änderung des Flächennutzungsplanes bearbeitet und dort im Umweltbericht 

zur Begründung dargelegt. Entsprechend § 2 Abs. 4 BauGB beschränkt sich die 

Umweltprüfung zu diesem Bebauungsplan auf zusätzliche oder andere erhebliche Umweltauswirkungen. 

Im Bebauungsplanverfahren gibt es wesentliche bzw. vertiefte Erkenntnisse vor allem zur 

Vermeidung sowie zur Beachtung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung bzw. Ausgleich 

und Ersatz. 

5.1. Einleitung 

5.1.1. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans 

Der Bebauungsplan dient in erster Linie der planungsrechtlichen Absicherung der im Gebiet 

bereits realisierten Nutzungen (Friedhof mit Erweiterung, Erschließungsstraße und öffentliche 

Stellplätze, Fuß- und Radweg, Bauvorhaben Am Wasserturm 1) durch einen verbindlichen 

Bauleitplan. 

Besonderes Augenmerk wird dabei auch auf die Entwicklung der Übergangsbereiche zur 

freien Landschaft am Ortsrand gelegt. 

Im einzelnen wird auf die Ausführungen in Kapitel 4 verwiesen. 

5.1.2. Umweltqualitätsziele 

(Ziele des Umweltschutzes, die für den Bebauungsplan von Bedeutung sind und wie diese 

Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden ) 

Es wird verwiesen auf die allgemeinen gesetzlichen Grundlagen, insbesondere die in 

§ 1 Abs. 6 Nr.7 und § 1a Abs. 2-4 BauGB formulierten Ziele wie 

• das Gebot zu einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden 

(Bodenschutzklausel, Umwidmungssperrklausel), 

• die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung, 

• die Beachtung der Ziele des Landschaftsplanes. 

Aus dem Bayerischen Naturschutzgesetz ergibt sich die Notwendigkeit, die örtlichen Erfordernisse 

und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege 

in einem Grünordnungsplan (GOP) als Bestandteil des Bebauungsplanes festzusetzen 

(Art. 3 Abs. 2 BayNatSchG). 

Besondere Bedeutung kommt dem Immissionsschutz zu. Hinweise und Bestimmungen dazu 

enthalten z.B. die DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“. 

Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung findet aus formalen Gründen keine Anwendung. 

Gleichwohl sollen sowohl Maßnahmen zur Vermeidung der Beeinträchtigungen von Natur 

und Landschaft als auch Maßnahmen, die dem Ausgleich dienen, umgesetzt werden. 

Zur Berücksichtigung der Umweltqualitätsziele wird auch auf den Umweltbericht der im Parallelverfahren 

aufgestellten 7.Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes verwiesen. 

Ziele der Raumordnung und Landesplanung stehen dem Vorhaben nicht entgegen. 






5.2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 

5.2.1. Untersuchungsraum, Umfang, Methodik 

Das Untersuchungsgebiet umfasst im wesentlichen den Geltungsbereich des BBP 11 unter 

teilweiser Einbeziehung der unmittelbar angrenzenden Nutzungen. 

Die Prüfung erfolgt auf Basis vorhandener Unterlagen sowie Lokalaugenschein. 

Methodik: angelehnt an die Ökologische Risikoanalyse erfolgt eine verbal-argumentative 

Einschätzung und Bewertung der Erheblichkeit in den Stufen gering - mittel – hoch. 

5.2.2. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands 

Im → Umweltbericht zur 7. Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes erfolgt 

eine schutzgutbezogene Darstellung des Bestands. 

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass es sich um ein Gebiet geringer Bedeutung für 

den Naturhaushalt ohne Sonderstandorte handelt und dass durch die bislang realisierten 

Nutzungen mit Ausnahme der dauerhaften Versiegelung von Grund und Boden keine erheblichen 

Beeinträchtigungen der Schutzgüter erfolgt sind. 

Der gut eingewachsene Friedhof ist aufgrund seines Alters als Fläche mittlerer Bedeutung 

für Natur und Umwelt einzustufen. 

Luftbild und Bestandsplan sind als → Anhang 1 und 2 der Begründung beigefügt. 

5.2.3. Prognose der Umweltauswirkungen der Planung 

(Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung bzw. bei Nichtdurchführung der Planung) 

Die Planung übernimmt zum Großteil die bereits im Plangebiet realisierten Nutzungen (Erschließungsstraße, 

Friedhof mit Erweiterung, Bauvorhaben Am Wasserturm 1). Im → Umweltbericht 

zur 7. Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes erfolgt eine 

schutzgutbezogene Einschätzung der Planungsfolgen. 

Bei Fortdauer der aktuellen Nutzungen sind keine erheblichen negativen Veränderungen des 

Ist-Zustandes der Umwelt zu besorgen. Die Entwicklung der bereits angelegten Gehölze 

trägt zu einer Bereicherung der Arten- und Lebensräume und des Landschaftsbildes bei. 

5.2.4. Prognose der Umweltauswirkungen der Nullvariante 

Da die Planung weitgehend bereits realisierte oder in Realisierung befindliche Projekte umfasst, 

erübrigt sich die nachträgliche Untersuchung der Nullvariante. 

5.2.5. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 

Bereits der Umweltbericht zur 7. Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes 

weist darauf hin, dass durch die Standortwahl auf einem relativ unempfindlichen Raum ein 

wertvoller Beitrag zur Vermeidung ökologischer Risiken geleistet wird. Des weiteren sind 

folgende Maßnahmen zur Reduzierung der Beeinträchtigungen berücksichtigt: 

Schutzgut Arten- und Lebensräume, Boden, Grundwasser und Landschaftsbild: 

• Auf dem bestehenden Friedhof bleiben im Zuge der Erweiterung wertvolle Gehölze 

erhalten. 






• Die Begrenzung der überbaubaren Flächen im Friedhofsareal auf eine GRZ von 0,15 

gewährleistet eine möglichst geringe Versiegelung. 

• Regenrückhaltung und Versickerung für alle befestigten Flächen im Friedhofsbereich. 

• Parkplatzentwässerung in Versickerungsmulde. 

• Verwendung versickerungsfähiger Beläge für private Pkw-Parkplätze, Garagenzufahrten 

und Stellplätze entsprechend den Vorschriften der kommunalen Garagenund 

Stellplatzsatzung. 

Schutzgut Mensch: 

• Zum Schutz der Wohnbebauung wurden entlang der Hauptstraße Schallschutzmaßnahmen 

getroffen, die die Beeinträchtigungen von der RH 1 minimieren. 

• Durch den Ausbau des Fuß- und Radweges entlang des Friedhofes ist ein örtlich bedeutsamer 

Erholungs- und Verbindungsweg dauerhaft gesichert. 

Ausgleichsmaßnahmen 

• Mit dem Pflanzen neuer standortgerechter Gehölze auf dem Friedhof, im öffentlichen 

Straßenraum und in privaten Gärten wird die vorher monostrukturierte Agrarlandschaft 

durchgrünt und erhöht sich die Standortvielfalt. 

• Der neuen Grünstrukturen im Bereich der Flächen für Straßenbegleitgrün bieten 

mittelfristig die Möglichkeit, einen gut eingewachsenen Ortsrand aufzubauen. 

5.2.6. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung 

Im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen ist zu prüfen, ob damit Eingriffe in Natur 

und Landschaft verbunden sind (§ 1a BauGB i.V.m. § 21 BNatSchG). Eingriffe sind definiert 

als „…Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des 

mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungsfähigkeit 

des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können“ 

(§ 18 Abs. 1 BNatSchG). 

Im vorliegenden Planungsfall findet die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung keine Anwendung, 

da nach §1a Abs.1 Satz 4 BauGB die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung 

erfolgt sind oder zulässig waren. Eine differenzierte Bewertung des Bestands und 

der Neuplanung sowie eine Flächenbilanzierung sind daher nicht erforderlich. 

5.2.7. Anderweitige Planungsmöglichkeiten 

Da die Planung weitgehend bereits realisierte oder in Realisierung befindliche Projekte umfasst, 

erübrigt sich die nachträgliche Untersuchung von Planungsalternativen. 

5.3. Zusätzliche Angaben 

(Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren bei der 

Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der Angaben 

aufgetreten sind, zum Beispiel technische Lücken oder fehlende Kenntnisse.) 

Die Angaben zu Bodenverhältnissen und Grundwasserstand sind unvollständig. 






5.4. Monitoring 

Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen 

der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt 

Es wird angeraten, zur Überwachung der Umweltqualitätsziele folgende Maßnahmen zu treffen: 

• Beobachtung der Grundwasserverhältnisse 

• Regelmäßige Flurbegehungen zu Überprüfung der Wirksamkeit der Maßnahmen zur 

Grünordnung und Ortsrandeingrünung 

5.5. Allgemein verständliche Zusammenfassung 

Im Umweltbericht werden die Auswirkungen des Bebauungsplans auf die Umwelt und den 

Menschen frühzeitig im Planungsverfahren untersucht. 

Der Vergleich zwischen bislang bestehenden oder genehmigten Nutzungen und den geplanten 

Festsetzungen des Bebauungsplanes im Untersuchungsbereich ergibt folgendes Bild: 

• Die Wohnbaufläche ist auf Grundlage einer rechtskräftigen Baugenehmigung bebaut. 

Hier ergeben sich keine weiteren erheblichen Veränderungen in Hinblick auf die 

Umwelt. 

• Die Straße „Am Wasserturm“ samt Parkplätzen und Fußweg ist bereits gebaut. Daher 

sind auch hier keine neuen erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten. 

• Die Gartenabfallsammelstelle und der Wasserturm sind Bestand. 

• Die öffentliche Grünfläche mit Zweckbestimmung Friedhof setzt sich zusammen 

aus dem bestehenden, etwa 0,55 ha großen Friedhof und der ca. 0,61 ha großen Erweiterungsfläche. 

Die Erweiterung wird ab Frühjahr 2008 auf Basis der genehmigten 

Entwurfsplanung umgesetzt. Grünordnerische Maßnahmen gewährleisten eine Minimierung 

der Eingriffe. 

• Die Pflanzung von Bäumen und die Anlage neuer Gehölzflächen im Bereich des 

Friedhof und als Straßenbegleitgrün ist bereits erfolgt. 

Somit sind fast alle im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungen bereits realisiert. Des weiteren 

handelt es sich um kein Gebiet mit besonderer Bedeutung für die Umwelt oder mit Sonderstandorten. 

Für die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung ist zusammenfassend festzustellen, 

dass dadurch keine neuen, erheblichen negativen Auswirkungen auf den Menschen, 

Boden, Wasser, Pflanzen und Tiere, die biologische Vielfalt, die Landschaft, Kulturund 

Sachgüter und das örtliche Klima zu erwarten sind. 

Verbesserungen können sich mittelfristig im Bereich Landschafts- und Ortsbild sowie für Arten- 

und Lebensräume ergeben, wenn sich die neuen Gehölzflächen in Verbindung mit einer 

extensiven Pflege weiter entwickeln. 

Die ausgeführten Lärmschutzmaßnahmen bieten einen ausreichenden Schutz der Wohnbebauung 

vor Immissionen der Hauptstraße. 

Die Auswahl einer relativ unproblematischen Fläche in Kombination mit wirksamen Vermeidungs- 

und Minderungsmaßnahmen ermöglichen eine umwelt- und ressourcenschonende 

Bebauung. Insofern stellt die Planung einen Beitrag zur nachhaltigen Siedlungsentwicklung 

im Sinne des Baugesetzbuches und des Landesentwicklungsprogramms dar. 






Schutzgut 

Baubedingte 

Auswirkungen 

und Risiken 

Anlagebedingte 

Auswirkungen 

und Risiken 

Betriebsbedingte 

Auswirkungen 

und Risiken 

Ergebnis bezogen 

auf die 

Erheblichkeit 

Boden – O O O 

Grundwasser O O O O 

Oberflächenwasser O O O O 

Klima / Luft O O O O 

Mensch – Lärm O O O O 

Mensch – Erholung O + O O 

Tiere und Pflanzen O + O + 

Landschaftsbild O O + + 

Kultur- und 

Sachgüter 

O O O O 

– – – hoch 

– – mittel 

– gering 

O keine Auswirkungen / neutral 

+ positive Effekte 

Tabelle 1: Zusammenfassende Einschätzung der Erheblichkeit von Umweltauswirkungen 

6. Verfahrensablauf 

6.1. Aufstellungsbeschluss 

Der Marktgemeinderat Schwanstetten hat in seiner öffentlichen Sitzung am 27.11.2007 die 

Aufstellung des qualifizierten Bebauungsplanes Nr.9 (jetzt Nr.11) beschlossen und am 

29.04.2008 diesen Beschluss zusammen mit dem Aufstellungsbeschluss zur 7. Änderung 

des Flächennutzungsplanes im Parallelverfahren bekräftigt . 

Die öffentliche Bekanntmachung der Beschlüsse erfolgte am 11.06.2008. 

6.2. Vorgezogene Bürgerbeteiligung und Anhörung der Behörden und Träger öffentlicher 

Belange zum Vorentwurf 

In der Zeit vom 23.06.2008 bis einschließlich 25.07.2008 fand die frühzeitige Bürgerbeteiligung 

gemäß §3 Abs. 1 BauGB in Form einer öffentlichen Auslegung des Vorentwurfes des 

Bebauungsplans statt. 

Parallel zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurden die Behörden und Träger öffentlicher Belange 

(TöB) erstmalig am Bebauungsplanverfahren beteiligt. 






6.3. Auslegung des Entwurfs und 2. Anhörung der Behörden und Träger öffentlicher 

Belange 

Der Bauausschuss und der Marktgemeinderat Schwanstetten haben in öffentlicher Sitzung 

am 22.09.2008 bzw. am 30.09.2008 über die eingegangenen Stellungnahmen zum Vorentwurf 

beraten. Insbesondere erfolgte auf Anregung des Landratsames Roth zur eindeutigen 

Kennzeichnung eine Umnummerierung des Bebauungsplanes von Nr. 9 auf Nr. 11. 

Nach Einarbeitung der Änderungen erfolgte in der Gemeinderatssitzung am 00.00.2008 der 

Beschluss, die Auslegung gemäß §3 Abs. 2 BauGB durchzuführen und parallel die Träger 

öffentlicher Belange (TÖB) anzuhören. 

Der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 11 mit Grünordnungsplan und Umweltbericht liegt in 

der Zeit vom 00.00.2009 bis einschließlich 00.00.2009 öffentlich aus. Parallel dazu werden 

die wesentlichen TÖB nochmals am Verfahren beteiligt. 

7. Das Bebauungsplangebiet in Zahlen 

Flächenart Fläche in qm Anteil in % 

1 Bauflächen 1.925 11,2% 

davon überbaubare Grundstücksflächen 510 

2 Verkehrsflächen 1.270 7,4% 

3 Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung 490 2,9% 

davon Parkplatz 333 

davon Fuß- und Radweg 157 

3 Versorgungsflächen 465 2,7% 

davon Wasserturm 390 

davon Wertstoffsammelstelle 75 

4 öffentliche Grünflächen 13.000 75,8% 

davon Friedhof 11.640 

davon Ortsrand- und Straßenbegleitgrün 1.360 

Summe 17.150 100,0% 

Tabelle 2: Planstatistik 

Nürnberg, im März 2008, erg. 27.05.08, 05.06.08, 25.11.08, 28.11.08 

Aufgestellt: 

Dipl.-Ing. Dieter Blase 

Stadtplaner SRL + Landschaftsarchitekt 

In Zusammenarbeit mit: Bauamt Markt Schwanstetten 

\\Yoda\topos\projekte\schwanstetten\wasserturm\bbp\Begruendung2008-11-28.doc 






Anhang 1 : Bestand - Orthofoto 






Anhang 2 : Bestandsbewertung GOP 






Anhang 3: Pflanzenvorschlagsliste 

( S = insb. für den Straßenraum, F = insb. für den Friedhof) 

Bäume 

Acer campestre 

Feldahorn 

Acer platanoides Spitzahorn (S, F) 

Betula pendula 

Birke (F) 

Carpinus betulus 

Hainbuche 

Crataegus monogyna Weißdorn 

Fraxinus excelsior 

Esche (S) 

Malus 

Zierapfel in Sorten 

Prunus avium 

Vogelkirsche (F) 

Quercus robur 

Stieleiche (S) 

Sorbus aria 

Mehlbeere 

Sorbus aucuparia 

Eberesche 

Tilia cordata 

Winterlinde (S) 

Tilia intermedia 

Holländische Linde (F) 

Tilia platyphyllos 

Sommerlinde (F) 

Obstbäume 

Apfel, z.B. Berlepsch, Landsberger Renette 

Birne, z.B. Gute Graue, Gute Luise 

Eßbare Eberesche (Sorbus aucuparia Edulis) 

Quitte, z.B. Apfel- oder Birnenquitte 

Süßkirsche, z.B. Große schwarze Knorpelkirsche 

Walnuss 

Zwetschge, z.B. Fränk. Hauszwetschge 

Sträucher für Hecke 

Acer campestre 

Clematis vitalba 

Carpinus betulus 

Cornus mas 

Cornus sanguinea 

Corylus avellana 

Crataegus monogyna 

Euonymus europaeus 

Ligustrum vulgare 

Lonicera xylosteum 

Prunus padus 

Sambucus nigra 

Rhamnus frangula 

Rosa canina 

Rosa corymbifera 

Beerensträucher für Hecke 

Ribes nigrum 

Ribes rubrum 

Rubus fruticosus 

Feldahorn (F) 

Waldrebe 

Hainbuche (F) 

Kornelkirsche 

Roter Hartriegel 

Haselnuß (F) 

Weißdorn 

Pfaffenhütchen (F) 

Liguster (F) 

Heckenkirsche 

Traubenkirsche (F) 

Holunder 

Faulbaum (F) 

Hundsrose (F) 

Buschrose 

Schwarze Johannisbeere 

Rote Johannisbeere 

Brombeere

Am Wasserturm - Gemeinde Schwanstetten

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