Anlage 4.2 - Gemeinde Salem

Gemeinde Salem
Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach-Süd“
Umweltbericht
(Stand Dezember 2011 – Entwurf)

Gemeinde Salem
Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach- Süd“
Umweltbericht
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Inhalt
1.0 Einleitung ............................................................................................... 3
1.1 Inhalt und Ziel der Planung .............................................................. 3
1.2 Vorgaben und Ziele des Umweltschutzes ....................................... 4
1.2.1 Fachgesetze .............................................................................. 4
1.2.2 Aussagen des Landesentwicklungsplans .................................. 5
1.2.3 Aussagen des Regionalplans .................................................... 6
1.2.4 Aussagen des Flächennutzungsplans ...................................... 7
1.2.5 Aussagen des Landschaftsplans ............................................... 7
1.2.6 Ausgewiesene Schutzgebiete ................................................... 9
2.0 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen ............... 10
2.1 Bewertung des Plangebietes ......................................................... 10
2.1.1 Örtliche Lage / Landschaftsbild .............................................. 10
2.1.2 Boden ..................................................................................... 16
2.1.3 Klima / Luft .............................................................................. 21
2.1.4 Wasser .................................................................................... 22
2.1.5 Flora/Fauna ............................................................................. 25
2.1.5.1 Besonders geschützte Arten ................................................... 31
2.1.6 Bevölkerung ............................................................................ 32
2.1.7 Energienutzung ....................................................................... 32
2.1.8 Kultur- und Sachgüter ............................................................. 32
2.2 Voraussichtliche Entwicklung ohne das Vorhaben ........................ 33
2.3 Wechselwirkungen ........................................................................ 33
2.4 Alternativenprüfung ....................................................................... 33
3.0 Zusätzliche Angaben .......................................................................... 36
3.1 Prüfungsverfahren ........................................................................ 36
3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung ....................................... 37
3.3 Zusammenfassung ......................................................................... 38
Anhang:
Bestandsplan
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1.0 Einleitung
1.1 Inhalt und Ziel der Planung
Die an der Bahnhofstraße zwischen Mimmenhausen und Neufrach ansässige
Firma „Salem Frucht GmbH“ benötigt dringend Erweiterungsflächen, die am
bestehenden Standort nicht vorhanden sind. Daraus resultiert eine notwendig
werdende Betriebsverlagerung. Benötigt werden dafür 6 ha Gewerbeflächen,
um eine Obstlagerhalle, eine Sortieranlage, eine Hochregallager und ein
Kistenlager mit den nötigen Außenflächen zu errichtet.
Innerhalb des bestehenden Gewerbegebietes steht kein ausreichend großes
Grundstück zur Verfügung. Im geplanten Gewerbegebiet östlich der K 7759 (GE
„Neufrach Ost“) wäre theoretisch eine solch große Fläche vorhanden, allerdings
soll dieses Gewerbegebiet kleineren Betrieben zur Verfügung stehen und nach
Bedarf abschnittsweise entwickelt werden.
Deshalb dient die vorliegende Planung einer Erweiterung des bestehenden
Gewerbegebietes nach Süden, um hier die planungsrechtlichen Grundlagen für
die Betriebsverlagerung der Fa. „Salem Frucht GmbH“ zu schaffen.
Plangebiet
Betriebsverlagerung
Fa. Salem Frucht GmbH
Geplantes GE
„Neufrach Ost“
Betriebsgelände
Fa. Salem Frucht GmbH
Ansicht von Norden auf bestehendes Betriebsgelände, Gewerbegebiet und Plangebiet (Luftbild Gemeinde Salem)
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1.2 Vorgaben und Ziele des Umweltschutzes
1.2.1 Fachgesetze
Bau GB §§ 1 (6), 1a (3) und 2a :
Sparsamer Umgang mit Grund und Boden
Vermeidung und Ausgleich erheblicher Beeinträchtigung des
Landschaftsbildes und des Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes
(Eingriffsregelung)
Belange des Umweltschutzes
BNatschG
Schutz von Natur und Landschaft
Eingriffe in Natur und Landschaft
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
besonders geschützte Tier- und Pflanzenarten
NatschG Baden-Württemberg §§ 9, 20, 21
Eingriffsregelung
Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege
Wassergesetz Baden-Württemberg
Regenwassermanagement
oberirdische Gewässer, Gewässerrandstreifen
UVPG
Umweltverträglichkeitsprüfung
BBodSchG
Schutz und Sicherung der Funktionen des Bodens
BImSchG
Emissionen / Immissionen
Luftreinhaltung
Lärmschutz
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1.2.2 Aussagen des Landesentwicklungsplans
Salem – Neufrach ist nach Landesentwicklungsplan 2002, dem Ländlichen
Raum im engeren Sinne und dem Mittelbereich Überlingen zugeordnet und
liegt an der Landesentwicklungsachse zwischen Überlingen und
Friedrichshafen.
Als Grundsatz wird hier für den ländlichen Raum festgelegt:
„Der Ländliche Raum ist als Lebens- und Wirtschaftsraum mit eigenständiger
Bedeutung zu stärken und so weiterzuentwickeln, dass sich seine Teilräume funktional
ergänzen und seine landschaftliche Vielfalt und kulturelle Eigenart bewahrt bleiben.
Günstige Wohnstandortbedingungen sollen gesichert und Ressourcen schonend
genutzt sowie ausreichende und attraktive Arbeitsplatz-, Bildungs- und
Versorgungsangebote wohnortnah bereitgestellt werde. Großflächige Freiräume mit
bedeutsamen, ökologischen Funktionen sind zu erhalten. Grundlage dafür sind eine
flächendeckende, leistungsstarke, ordnungsgemäß und nachhaltig wirtschaftende
Landwirtschaft sowie eine nachhaltig betriebene, naturnahe Forstwirtschaft.“
Somit entspricht die Ausweisung des neuen Gewerbegebietes für die
Betriebsverlagerung der Fa. Salem Frucht GmbH den Zielsetzungen des
Landesentwicklungsplanes insbesondere in folgenden Punkten:
Bereitstellung und Erhalt wohnortnaher Arbeitsplätze
Sicherung günstiger Wohnstandortbedingungen
Unterstützung der regionalen Landwirtschaft durch Vermarktung der
örtlichen Erzeugnisse
Auszug aus dem Landesentwicklungsplan 2002 BW (ohne Maßstab)
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1.2.3 Aussagen des Regionalplans
Im Regionalplan des Regionalverbandes Bodensee-Oberschwaben ist Salem
als Kleinzentrum ausgewiesen und dem Mittelbereich Überlingen zugeordnet.
Die Gemeinde liegt an der im Regionalplan dargestellten Entwicklungsachse (4)
„Überlingen – Salem – Markdorf – Friedrichshafen – Kressbronn“.
Südlich des Plangebietes ist ein Regionaler Grünzug ausgewiesen, der durch
die Planung aber nicht tangiert wird. Im Bereich der geplanten Gewerbefläche
ist eine Straßen-Freihaltetrasse in der Raumnutzungskarte des Regionalplanes
(2006) dargestellt. Im Rahmen der Änderung des Flächennutzungsplanes des
Gemeindeverwaltungsverbands Salem-Heiligenberg-Frickingen wurde der
Herausnahme der Trasse aus dem Flächennutzungsplan vom
Regierungspräsidium Tübingen, als höhere Raumordnungsbehörde,
zugestimmt, nachdem eine von der Gemeinde in Auftrag gegebene
Planungsstudie eine Trasse im Anschluss an den bestehenden Kreisverkehr
zum Ergebnis hatte.
„Zwischenzeitlich hat mit dem unmittelbar nördlich des Plangebietes angelegten Kreisverkehr
im Zuge der K 7759 und der weiteren Trassenplanung nach Norden mit Bahnunterführung
sowie Anschluss an den Kreisverkehr an der L 205 nördlich der Bahntrasse eine entscheidende
Weichenstellung hinsichtlich der weiteren Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur stattgefunden.
Eine zusätzliche Verlegung der K 7759 wird im Plangebiet nicht erfolgen.“
Zitat aus der Stellungnahme des Regionalverbands Bodensee-Oberschwaben
vom 04.08.2008 zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach-Ost I“.
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1.2.4 Aussagen des Flächennutzungsplans
In der Flächennutzungsplanänderung 2006 des Gemeindeverwaltungsverbands
Salem-Heiligenberg-Frickingen ist der nördliche Teil des Plangebietes als
geplante Gewerbefläche ausgewiesen (S 25). Der Südliche Bereich ist als
Flächen für die Landwirtschaft ausgewiesen.
FNP-Änderung Gemeindeverwaltungsverband Salem-Heiligenberg-Frickingen 2006, Planstatt Senner
1.2.5 Aussagen des Landschaftsplans
Zur Fläche S 25 äußert die landschaftsökologischen Bewertung (Büro Saur,
Mengen und Planstatt Senner, Überlingen) „mittlere Bedenken“. Als
Konfliktschwerpunkte werden beschrieben (aus: Gemeindeverwaltungsverband
Salem, Flächennutzungsplan – Änderung: S. 25 Südliche Erweiterung
Gewerbliche Baufläche, Seiten 9-10, Planstatt Senner, Überlingen 2006):
Boden: Versiegelung, Veränderung der Bodenstruktur
Arten und Biotope: Gefährdung der ausgewiesenen Biotope, Lage im
zusammenhängenden Landschaftsraum und Vogelzuggebiet „Salemer Tal“.
Wasser: Gefährdung des Grundwasservorkommens mit südlicher Fließrichtung zum
Brunnen Buggensegel durch mögliche Abgrabung.
Klima: Störung des Kaltluftabflusses
Landschaftsbild: Verlust von Lage im zusammenhängenden Landschaftsraum
„Salemer Tal“.
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Auszug aus: Änderung des Flächennutzungsplanes, Entwurf Stand 18.09.2006,
Planstatt Senner, Überlingen
Die Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf den Brunnen Buggensegel
wurden bereits im Rahmen des Flächennutzungsplan-Änderungsverfahren
dahingehend abgearbeitet, dass die Nutzung des Tiefbrunnens Buggensegel
für die Wasserversorgung aufgegeben wird.
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1.2.6 Ausgewiesene Schutzgebiete
Natura Naturschutzgebietschutzgebietschutzgebiete
Biotope
Landschafts-
Wasser-
§ 30 Naturdenkmal
2000
Nein Nein Nein Nein Ja Nein
Quelle: Kartenmaterial der LUBW
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2.0 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
2.1 Bewertung des Plangebietes
im Bestand und bei Umsetzung der Planung
2.1.1 Örtliche Lage / Landschaftsbild
Bestand
Das Plangebiet grenzt südlich an das bestehende Gewerbegebiet Neufrach an.
Es liegt zwischen der „Buggensegler Straße“ – K 7759 und dem „Stefansfelder
Kanal“.
Ansicht von Norden
Ein Feldweg mit einer begleitenden Baumreihe verläuft mitten durch das
Plangebiet vom der K 7759 in Richtung „Stefansfelder Kanal“. Das übrige
Plangebiet wird intensiv landwirtschaftlich genutzt als Acker und Grünland.
Westlich an das Plangebiet angrenzend befindet sich ein markantes Feldgehölz
mit einer Tümpelquelle (§ 30 Biotop).
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Bestandsplan Büro Hornstein
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Blick von Süden von der K 7759 in Richtung Plangebiet und bestehendes Gewerbegebiet
Blick von Südosten Richtung Nordwesten zum bestehenden Gewerbegebiet
Standort 1
Alle Fotos: A. Eilers, Büro Hornstein
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Blick vom Rand des Biotopes Nr. 182214355476 „Tümpelquelle“ nach Norden
Standort 2
Blick nach Osten Richtung K 7759
Standort 2
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Weg mit Baumallee von Standort 2
Planung
Die Planung sieht großvolumige Baukörper vor, die in Teilbereichen
(Hochregallager) bis zu 29,50 m hoch sind.
Geplant sind:
ein CA-Lager (ca. 77 x 155 m) mit Hochregallager (ca. 25 x 73 m, 29,50
m hoch),
eine Halle zur Sortierung und Verpackung (ca. 118 x 60 m) sowie
eine Anlieferungshalle (ca. 82 x 30 m).
Die Gebäudehöhe ist bis auf das 29,50 m hohe Hochregallager auf max. 15 m
festgesetzt.
Um die Gebäude herum sind Verkehrsflächen zur Andienung und Abwicklung
des ein- und abgehenden Lieferverkehrs sowie Parkplätze geplant.
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Entwurf des Rechtsplans, Stand Dezember 2011, Büro Hornstein
Vermeidung, Minimierung, Ausgleich
Die großvolumigen Baukörper stellen einen massiven Eingriff in das Orts- und
Landschaftsbild dar. Durch die Lage im Salemertal sind sie mit einer erheblicher
Fernwirkung verbunden.
Zur Minimierung des Eingriffes tragen folgende Festsetzungen bei:
Baumpflanzungen an den Rändern des Plangebietes
Farbkonzept zur Gebäudegestaltung, um die Fernwirkung zu mildern
Ausschluss von reflektierenden und grellen Farben und Materialien
Trotzdem bleiben die Gebäude weithin sichtbar.
Der Eingriff ist vor Ort nicht ausgleichbar. Es sind Maßnahmen zugunsten des
Landschaftsbildes außerhalb des Plangebietes erforderlich.
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2.1.2 Boden
Bestand
Das Plangebiet liegt innerhalb von Aueablagerungen mit vorwiegend lehmigen
und tonhaltigen Böden, die nur sehr schwach wasserdurchlässig sind. In ca. 1 –
2 m Tiefe steht das Grundwasser an.
Der Boden wurde nach der Reichsbodenschätzung entsprechend dem
Leitfaden des Ministerium für Umwelt Baden-Württemberg (Heft 31) bewertet.
Die zusammenfassende Bewertung der Böden orientiert sich an ihrer
Leistungsfähigkeit (1 = sehr geringe Leistungsfähigkeit, 5 = sehr hohe
Leistungsfähigkeit) und wird in folgendem Orientierungsrahmen
zusammengefasst:
Standort von sehr hoher Bedeutung
Standort von hoher Bedeutung
bedeutender Standort
wenig bedeutender Standort
Innerhalb des Plangebietes finden sich gemäß Bodenschätzung Lehm- und
Tonböden.
Gewerbegebietserweiterung Salem-Neufrach –
Daten aus der Bodenschätzung
Flurstück Größe in m² Klassenzeichen
1702 1506 LT 3 Al 68/65
1702 3060 L 4 Al 70/69
1703 645 LT III A 4 68/65
1703 2715 LT 4 Al 62/60
1703 1545 T II A 2 59/59
1703 1970 T II A 2 54/54
1704/2 432 L 4 Al 70/69
1704/2 840 LT III A 4 68/65
1704/2 3024 L 4 D 59/57
1704/2 3601 sL 4 D 54/54
1704/2 2103 T II A 2 54/54
1704/1 180 L 4 Al 70/69
1704/1 620 lS 3 D 50/53
1704/1 1628 SL 2 D 60/62
1704/1 5334 sL 4 D 54/54
1704 3850 sL 4 D 54/54
1704 8200 lS 3 D 50/53
1704 1920 SL 2 D 60/62
1704 3720 SL 4 D 50/51
1708 6289 T II A 2 48/48
1709 9440 T II A 3 48/48
1710 622 T II A 3 48/48
1693 2137 Weg
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Bodenbewertung nach der Reichsbodenschätzung entsprechend dem Leitfaden des
Ministeriums für Umwelt Baden-Württemberg (Heft 31):
Fl.St.Nr.
Fläche
m²
Klassenzeiche
n
Standort für
natürliche
Vegetation
Bodenfunktionen
Natürliche
Bodenfruchtbarkeit
Ausgleichskörper
im
Wasserkreislauf
Filter und Puffer
für Schadstoffe
1702 1506 LT 3 Al 68/65 1 4 4 5
1702 3060 L 4 Al 70/69 1 4 3 4
1703 645 LT III A 4
1 4 2 4
68/65
1703 2715 LT 4 Al 62/60 1 4 3 5
1703 1545 T II A 2 59/59 2 3 2 4
1703 1970 T II A 2 54/54 2 3 2 4
1704/2 432 L 4 Al 70/69 1 4 3 4
1704/2 840 LT III A 4
1 4 2 3
68/65
1704/2 3024 L 4 D 59/57 2 3 3 4
1704/2 3601 sL 4 D 54/54 2 3 3 4
1704/2 2103 T II A 2 54/54 2 3 2 4
1704/1 180 L 4 Al 70/69 1 4 3 4
1704/1 620 lS 3 D 50/53 2 3 4 3
1704/1 1628 SL 2 D 60/62 1 4 4 4
1704/1 5334 sL 4 D 54/54 2 3 3 4
1704 3850 sL 4 D 54/54 2 3 3 4
1704 8200 lS 3 D 50/53 2 3 4 3
1704 1920 SL 2 D 60/62 1 4 4 4
1704 3720 SL 4 D 50/51 2 3 3 3
1708 6289 T II A 2 48/48 2 3 2 4
1709 9440 T II A 3 48/48 2 3 2 4
1710 622 T II A 3 48/48 2 3 2 4
Insgesamt handelt es sich hier durch die Leistungsfähigkeit des Bodens um
einen bedeutenden Standort:
bedeutender Standort 51.158 m²
Standort von hoher Bedeutung 7.865 m²
Standort von sehr hoher Bedeutung 4.221 m²
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Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine Geotope.
Quelle: Kartenmaterial der LUBW
Abgesehen von den Verkehrsflächen der K 7759 „Buggensegler Straße“ und
zwei Feldwegen, die die „Buggensegler Straße“ mit dem Weg entlang des
„Stefansfelder Kanals“ verbinden, befinden sich im Plangebiet keine
versiegelten Flächen.
Im Plangebiet befinden sich keine altlastenverdächtigen Flächen.
Planung
Die Planung bringt umfangreiche Versiegelungen für Gebäude und
Erschließungsflächen mit sich. An den Rändern des Plangebietes sind private
und entlang der K 7759 öffentliche Grünflächen ausgewiesen.
Ausgewiesen werden:
ca. 53.425 m² Gewerbefläche
ca. 2.835 m² Straße
ca. 915 m² Radweg
ca. 1.450 m² Fußweg
ca. 11.700 m² private Grünfläche
ca. 1.925 m² öffentliche Grünfläche
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In der nachfolgenden Tabelle werden die versiegelten Flächen in Bestand und
Planung gegenübergestellt.
Bestand
Versiegelte
Flächen m²
Planung
Versiegelte
Flächen m²
Ausgleichsbedarf
durch zusätzliche
Versiegelung m²
Straße und Radweg 2.630 3.750 + 1.120
Wege 3.270 1.450 - 1.820
Bebauung und
Nebenanlagen
GRZ 0,8
0 42.740
+ 42.740
gesamt 5.900 m² 47.940 m² 42.040 m²
Der Boden verliert durch die geplanten Gebäude- und Erschließungsflächen auf
einer zusätzlichen Fläche von ca. 42.040 m² seine natürlichen Funktionen als:
Lebensraum für Bodenorganismen
Standort für Kulturpflanzen
Ausgleichskörper im Wasserhaushalt
Filter und Puffer für Schadstoffe
Vom Ingenieurbüro für Geotechnik Henke und Partner GmbH, Biberach wurde
eine Geotechnisches Gutachten (12.08.2011) erstellt, das auf der Grundlage
von Schürfgruben, Bohr- und Rammsondierungen sowie Grundwassermessstellen
und deren Aus- und Bewertungen, Aussagen zur Gründungs- und
Bauausführung, zur Versickerungsmöglichkeit und zur Bodenstabilisierung trifft.
Vermeidung, Minimierung, Ausgleich
Durch die für den Betrieb erforderlichen großen Hallen und die Andienung
durch LKW lässt sich die Versiegelung nur geringfügig reduzieren.
Zur Minimierung der Eingriffes tragen bei:
Erhaltung der bestehenden bindigen Deckschichten in einer Mächtigkeit von
mindestens 0,5 m
Ausweisung von privaten Grünflächen
Für Zugänge und PKW-Stellplätze sind ausschließlich wasserdurchlässige
Beläge zulässig (z.B. Rasenpflaster, Rasengittersteine, wassergebundene
Decke, wasserdurchlässiges Pflaster).
Die Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen sind als Schotterrasen
auszuführen.
Mit dem Bauantrag ist ein Bodenverwertungskonzept vorzulegen.
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Die umfangreiche Flächenversiegelung führt bei Anwendung des
Bewertungssystem des Bodenseekreises zur Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
zu folgendem Ausgleichsbedarf:
Unter Berücksichtigung eines Kompensationsansatzes von 1:1 für
Versiegelung ergibt sich ein Ausgleichsbedarf im Schutzgut Boden von:
42.040 m².
Innerhalb des Plangebietes lässt sich der Ausgleich nicht realisieren, es werden
externe Ausgleichsflächen erforderlich.
Der Ausgleich erfolgt im Gewann „Weitwiesen“ im Rahmen des
Entwicklungskonzeptes zur Schaffung eines Lebensraumes für den Kiebitz.
Hierzu wurde von der „Arbeitsgruppe für Tierökologie und Planung J. Trautner,
Filderstadt“ auf der Grundlage einer von ihr erstellten Untersuchung zur
„Einschätzung des Gewanns „In Weitwiesen“ bei Salem-Neufrach,
Entwicklungs- und Aufwertungspotenzial hinsichtlich artenschutzfachlicher
Belange“, G. Hermann, Mai 2011 ein Maßnahmenkonzept „Lebensraum für den
Kiebitz“, G. Hermann, J. Mayer, F. Straub, Oktober 2011 erarbeitet. Dieses
umfasst einen ca. 12,5 ha großen Bereich und sieht folgende Maßnahmen vor:
Entfernung von Kulissen und Wiederherstellung eines
Offenlandcharakters
Ausschalten von Störungen während der Balz-, Nist- und
Jungenführungszeit
Optimierung von Nist- und Aufzuchtshabitaten durch Anlage von
Blänken, Anpassung der Flächennutzung und wasserbauliche
Maßnahmen.
Innerhalb des Maßnahmengebietes liegen die gemeindeeigenen Grundstücke
Fl.St.Nrn. 186/1, 186/2, 189, 190, 245/4 mit einer Gesamtgröße von 46.171 m²,
die derzeit noch intensiv landwirtschaftlich als Acker genutzt werden.
Der Ausgleich erfolgt durch Extensivierungsmaßnahmen auf ca. 4,2 ha auf
gemeindeeigenen Grundstücken im Gewann „Weitwiesen“ im Rahmen
des Entwicklungskonzeptes zur Schaffung eines Lebensraumes für den
Kiebitz.
Das Maßnahmenkonzept „Lebensraum für den Kiebitz“, Arbeitsgruppe für
Tierökologie und Planung J. Trautner, Filderstadt liegt als Anlage dem
Bebauungsplan bei.
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2.1.3 Klima / Luft
Bestand
Das Plangebiet in Salem-Neufrach gehört wie ganz Baden-Württemberg zum
warm-gemäßigten Regenklima der mittleren Breiten. Die mittlere
Jahrestemperatur liegt bei 8,5 – 9,0°. Die Hauptwindrichtung ist Westen.
Das Plangebiet trägt derzeit zur Kaltluftproduktion und im Bereich der
Baumreihe zur Frischluftproduktion bei.
Allerdings ist davon auszugehen, dass das Plangebiet bedingt durch die
Vorbelastung durch das angrenzende, bestehende Gewerbegebiet und die K
7759 sowie die ebene Lage und die angrenzende freie Landschaft keine
erhebliche Bedeutung für Kaltluftabfluss und das Lokalklima hat.
Planung
Die geplanten Gewerbeflächen mit den großen Hallenbauten und
Erschließungsflächen sind mit Einschränkungen der Kaltluftbildung verbunden.
Damit ändern sich kleinräumig innerhalb des Plangebietes auch die
bodennahen Lufttemperaturen.
Es sind aber keine Änderungen der Kaltluftverhältnisse in den nordöstlich und
nordwestlich gelegenen Wohngebieten in Mimmenhausen und Neufrach zu
erwarten.
Ebensowenig ist dort mit schädlichen Umwelteinwirkungen durch
betriebsbedingte Schadstoffemissionen zu rechnen.
Die Baumpflanzungen an den Rändern des Plangebietes tragen wieder zur
Frischluftproduktion bei.
Vermeidung, Minimierung, Ausgleich
Zur Minimierung der Eingriffes tragen bei:
Ausweisung von privaten Grünflächen
Pflanzgebote für Bäume.
Der Ausgleich erfolgt außerhalb des Plangebietes durch die
Ausgleichsmaßnahmen für Flora/Fauna.
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2.1.4 Wasser
Bestand
Die mittlere Jahresniederschlagshöhe liegt bei 850 – 900 mm.
Das Plangebiet ist nicht als Wasserschutzgebiet ausgewiesen. Ein
Überschwemmungsgebiet ist in diesem Bereich ebenfalls nicht vorhanden.
Westlich des Plangebietes verläuft der „Stefanfelder Kanal“.
Quelle: Kartenmaterial der LUBW
Die Böden im Plangebiet sind wenig versickerungsfähig.
Das Grundwasser steht in 1 bis 2 m Tiefe unter Geländeoberkante an.
Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich des Brunnens „Buggensegel“.
Westlich angrenzend liegt das ausgewiesene Biotop Nr. 182214355476
„Tümpelquelle“.
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Planung
Im südwestlichen Bereich des Plangebietes ist eine Retentionsfläche mit einer
gedrosselten Ableitung in den Stefansfelder Kanal geplant.
Das geotechnische Gutachten (12.08.2011) vom Ingenieurbüro für Geotechnik
Henke und Partner GmbH, Biberach trifft Aussagen und Empfehlungen zur
Regenwasserversickerung.
Der Bereich der Tümpelquelle wird durch die Bebauung nicht tangiert.
Mögliche Auswirkungen auf das geschützte Biotop „Tümpelquelle“ wurden vom
Ingenieurbüro Henke & Partner an Hand der Baugrunduntersuchung mit
Grundwassermessstellen und Grundwassermessungen in den Schürfgruben
und Sondierungen geprüft. Im Ergebnis werden keine nennenswerten
Beeinflussungen des Biotops durch die geplante Baumaßnahme gesehen.
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Vermeidung, Minimierung, Ausgleich
Die Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf den Brunnen Buggensegel
wurden bereits im Rahmen des Flächennutzungsplan-Änderungsverfahren
dahingehend abgearbeitet, dass die Nutzung des Tiefbrunnens Buggensegel
für die Wasserversorgung aufgegeben wird.
Laut Untersuchung des Ing.büros Henke und Partner GmbH, Biberach (s.o.)
werden für die Tümpelquelle keine Beeinträchtigungen durch die benachbarte
Bebauung erwartet.
Zur Minimierung der Eingriffes tragen bei:
Erhaltung der bestehenden bindigen Deckschichten in einer Mächtigkeit von
mindestens 0,5 m
Für Zugänge und Stellplätze sind ausschließlich wasserdurchlässige Beläge
zulässig (z.B. Rasenpflaster, Rasengittersteine, wassergebundene Decke,
wasserdurchlässiges Pflaster).
Die Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen sind als Schotterrasen
auszuführen.
nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser ist zu sammeln und
zurückzuhalten.
Im Zuge der geplanten Baumaßnahmen ist darauf zu achten, dass kein
Oberflächenwasser in Richtung der Tümpelquelle fließt.
Der Ausgleich für das Schutzgut Wasser erfolgt außerhalb des
Plangebietes im Gewann „Weitwiesen“ über die Maßnahmen zugunsten
des Schutzgutes Boden.
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 24

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Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach- Süd“
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2.1.5 Flora/Fauna
Bestand
Das Plangebiet wird bis auf eine wegebegleitende Baumreihe aus
verschiedenen heimischen Laubbäumen und Reste von Schilfbeständen
entlang des ebenfalls wegebegleitenden Grabens ausschließlich intensiv
landwirtschaftlich genutzt:
als Acker nördlich des Weges
Grünland südlich des Weges.
Bestandsplan Büro Hornstein
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 25

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Ackerfläche im März 2011 und im September 2011 (Fotos A. Eilers, Büro Hornstein)
Grünland im März 2011
stark gedüngt
Die Schilfbestände entlang des Grabens sind als § 32 Biotop ausgewiesen.
Allerdings ist der Bestand im Vergleich zur Ausweisung deutlich geringer und im
Rückgang begriffen.
Biotop Nr. 182214355477 Schilf, teilweise abgemäht (März 2011) Springkraut breitet sich aus (September 2011)
(Fotos: A. Eilers, Büro Hornstein)
Reste von Schilf bedrängt durch intensive
Ackernutzung (Mais) und Indisches Springkraut.
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 26

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Westlich des Plangebietes sind weitere Biotope ausgewiesen. Direkt westlich
angrenzend befindet sich eine Tümpelquelle mit Feldgehölz, weitere
Feldgehölzstrukturen umrahmen die Kläranlage. Das Ufergehölz entlang des
„Stefansfelder Kanals“ steht ebenfalls unter Schutz.
Biotop Nr. 182214355476 Tümpelquelle mit Feldgehölz „Ried“ im März 2011
Biotop Nr. 182214355476 Tümpelquelle mit Feldgehölz „Ried“ Springkraut breitet sich aus (September 2011)
(Fotos: A. Eilers, Büro Hornstein)
Ufergehölz entlang des „Stefansfelder Kanals“ (Biotop Nr. 182214355475)
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Biotopwert des Plangebietes im Bestand
Biotoptyp Biotopgrundwert
Flächenanteil Biotopwertpunkte
x m² =
Verkehrsflächen
0 5.900 0
Straße und Wege
Acker
13 48.960 636.480
intensiv bewirtschaftet
Grünland
21 16.090 337.890
intensiv bewirtschaftet
Schilfbestand / Biotop 48 100 4.800
Weiden- und Feldgehölz 39 1.200 46.800
Baumreihe / Allee 31 (2.500) 77.500
Gesamt 72.250 1.103.470
Planung
Das Plangebiet wird in weiten Teilen überbaut. An den Rändern des
Plangebietes werden Grünflächen ausgewiesen und Pflanzgebote für Bäume
festgesetzt.
Die Baumreihe entlang des Bestandsweges entfällt, ebenso das Biotop Nr.
182214355477 „Schilf“ auf ca 100 m² auf der Nordseite des Weges. Der Weg
wird an den Südrand des Plangebietes verlegt, hier wird eine neue Baumreihe
angelegt. In die Biotopfläche von Nr. 182214355477 südlich des
Bestandsweges wird nicht eingegriffen. Hier ist eine private Grünfläche bis zum
„Stefansfelder Kanal“ ausgewiesen, in die eine Retentionsfläche integriert wird.
In das Biotop Nr. 182214355476 Tümpelquelle mit Feldgehölz „Ried“ wird nicht
eingegriffen. In diesem Bereich ist die private Grünfläche zum Schutz des
Biotopes aufgeweitet.
In die weiteren westlich gelegenen Biotope wird ebenfalls nicht eingegriffen.
Zum Schutz vor Lichtemissionen sind folgende Festsetzungen getroffen
worden:
notwendige Beleuchtungseinrichtungen müssen ein für Insekten wirkungsarmes
Spektrum aufweisen (ausschließliche Verwendung von langwelligem (gelbem
oder rotem) Licht und staubdichten Leuchten
Reduzierung der Beleuchtungszeiten und – intensitäten in den Monaten März
bis November auf das betrieblich mögliche Mindestmaß
ein Beleuchtungskonzept für den Außenraum ist dem Bauantrag beizufügen.
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 28

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Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach- Süd“
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Zum Schutz gegen Vogelschlag wurden folgende Einschränkungen festgesetzt:
Die Verkleidung von Fassadenteilen, Fensterelementen etc. mit Spiegelglas
und anderen stark spiegelnden Materialien ist unzulässig
Fenster, Fensterelemente und Fenstertüren dürfen eine
zusammenhängende Glasfläche von maximal 1,5 m2 nicht überschreiten.
Größere Glasflächen sind durch geeignete Maßnahmen entsprechend zu
untergliedern, z.B. durch Sprosseneinteilungen, Einteilungen mit gefrästen
oder geklebten Streifen, Streifenmustern etc. Alternativ ist die Verwendung
von „Vogelschutzglas“ (mit UV-reflektierenden Strukturen) zulässig.
Biotopwert des Plangebietes in der Planung
Biotoptyp
Bebauung +
Nebenanlagen
Gewerbegebiet
Verkehrsflächen
Straße und Wege
Private Grünfläche
Wiese
Private Grünfläche
Weiden- und Feldgehölz
Öffentliche Grünfläche
Straßenbegleitgrün
Grünflächen innerhalb
des Gewerbegebietes
Baumpflanzungen
(ca. 60 St.)
Biotopgrundwert
Flächenanteil Biotopwertpunkte
x m² =
0 42.740 0
0 5.200 0
21 10.500 220.500
39 1.200 46.800
14 1.925 26.950
14 10.685 149.590
27 (720) 19.440
Gesamt 72.250 463.280
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 29

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Vermeidung, Minimierung, Ausgleich
In die ausgewiesenen Biotope „Tümpelquelle“ und „Weidengehölz“ südlich des
Bestandsweges sowie in die westlich gelegenen Biotope wird nicht eingegriffen.
Im Bereich der Tümpelquelle wird die private Grünfläche aufgeweitet. Das
Gehölz südlich des Bestandsweges liegt innerhalb der ausgewiesenen privaten
Grünfläche und bleibt erhalten.
Zur Minimierung des Eingriffes tragen bei:
Private Grünflächen an den Rändern des Plangebietes
Baumpflanzungen entlang der Straße und dem nördlichen, westlichen und
südlichen Rand des Plangebietes
Festsetzungen zur Beschränkung von Lichtemissionen
Festsetzungen zur Verhinderung von Vogelschlag
Durch die Planung entsteht ein Biotopwertdefizit von 640.190 Punkten.
Es entfällt eine Teilfläche von ca. 100 m² Schilfbestand des
ausgewiesenen Biotopes Nr. 182214355477.
Schutzmaßnahmen für die ausgewiesenen Biotope während der Bauzeit
sind erforderlich.
Der Ausgleich ist innerhalb des Plangebietes nicht möglich.
Der Ausgleich erfolgt durch Maßnahmen zur Schaffung eines
Lebensraumes für den Kiebitz auf ca. 4,2 ha auf gemeindeeigenen
Grundstücken im Gewann „Weitwiesen“ entsprechend des von der
„Arbeitsgruppe für Tierökologie und Planung, J. Trautner, Filderstadt
erarbeiteten Maßnahmenkonzeptes.
Das Maßnahmenkonzept „Lebensraum für den Kiebitz“, Arbeitsgruppe für
Tierökologie und Planung J. Trautner, Filderstadt liegt als Anlage dem
Bebauungsplan bei.
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 30

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2.1.5.1 Besonders geschützte Arten
Innerhalb des Plangebietes konnten bei mehreren Begehungen keine
besonders geschützten Arten festgestellt werden. Dies wird auf die intensive
landwirtschaftliche Nutzung (Mais) zurückgeführt. Vertiefende Untersuchungen
wurden nicht durchgeführt.
Es ist davon auszugehen, dass in der Baumreihe Nistplätze geschützter
Vogelarten vorhanden sind, für die jedoch in der direkten Umgebung
(Tümpelquelle, Feldgehölze, Ufergehölz des Stefansfelder Kanals)
ausgedehnte gleichwertige Lebensräume vorhanden sind.
Hinweise auf Höhlenbrüter ergaben sich nicht. In den Bäumen ist kein
wesentlicher Totholzanteil vorhanden.
Die Baumreihe dient wahrscheinlich als Orientierungslinie für Fledermäuse
zwischen Stefansfelder Kanal und Deggenhauser Aach. Als Ersatz für die
wegfallende Allee wird eine neue Baumreihe am südlichen Rand des
Plangebietes angelegt, die ebenfalls zur Fortsetzung der Baumreihe östlich der
K 7759 in Richtung Deggenhauser Aach führt.
Die Tümpelquelle stellt einen Lebensraum für Amphibien dar, in den nicht
eingegriffen wird. Die Fläche südlich der Tümpelquelle bis zum Stefansfelder
Kanal wird als private Grünfläche ausgewiesen. Das Gehölz bleibt erhalten. Es
werden Retentionsflächen angelegt. Der Lebensraum für Amphibien wird damit
nicht eingeschränkt.
Um Beeinträchtigungen der Biotope und der dort lebenden Tierarten
auszuschließen, sind während der Bauzeit Schutzmaßnahmen durch
Absperrungen zu ergreifen. Es ist sicherzustellen, dass weder durch
Baumaschinen noch durch Ablagerung von Materialien in die geschützten
Bereiche eingegriffen wird.
Um die Funktion der Leitlinie für Fledermäuse durch die neue Baumreihe
sicherzustellen, ist der Ersatz zeitgleich mit dem Wegfall der bestehenden
Allee zu realisieren. Außerdem ist eine entsprechende Baumgröße der
Neupflanzung sicherzustellen (StU 16-18).
Während der Bauzeit sind Schutzmaßnahmen für die Biotope erforderlich.
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 31

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2.1.6 Bevölkerung
Die Bevölkerung profitiert einerseits von Sicherung und Ausbau der
Arbeitsplätze, andererseits wird das Orts- und Landschaftsbild innerhalb des
Naherholungsraumes erheblich beeinträchtigt.
Die Ausweisung der geplanten Gewerbeflächen dient der Umsiedlung der Fa.
Salem Frucht GmbH, die die Vermarktung regionaler landwirtschaftlicher
Produkte betreibt. Die Möglichkeit der Betriebsverlagerung und –ausdehnung
ist deshalb auch im Interesse der örtlichen Landwirtschaft.
Es wird in Spazierwegeverbindungen eingegriffen. Die wegfallende
Wegeverbindung zwischen Stefansfelder Kanal und K 7759 wird aber am
südlichen Rand des Plangebietes ersetzt.
Mit Lärm- und Schadstoffemissionen für die nordöstlich und nordwestlich
gelegenen Wohngebiete ist nicht zu rechnen. Durch die Aufgabe des
Standortes im Bereich der „Alten Neufracher Straße“ werden dort für die
angrenzende Wohnbebauung die Belastung durch die Andienung durch LKW-
Verkehr verringert.
2.1.7 Energienutzung
Die Nutzung regenerativer Energien – Solarenergie, Holz – ist im Plangebiet
durch die Ausrichtung der Baufenster und die mögliche Andienung
gewährleistet.
2.1.8 Kultur- und Sachgüter
Von der Planung sind direkt keine Kultur- und Sachgüter betroffen.
2.1.9 Vermeidung von Emissionen,
sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern
Das Plangebiet kann an die im Gewerbegebiet vorhandene Kanalisation und
Trinkwasserversorgung angeschlossen werden.
Mit Lärmemissionen ist durch Anlieferungsverkehr zu rechnen. Der direkte
Anschluss an die geplante Ortsumgehung Neufrach ist gewährleistet.
Wohngebiete grenzen nicht direkt an und sind deshalb nicht betroffen.
Vom Betrieb der Salem Frucht GmbH gehen keine Schadstoffemissionen aus.
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 32

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2.2 Voraussichtliche Entwicklung ohne das Vorhaben
Ohne die vorliegende Planung würde das Plangebiet kurzfristig weiterhin
intensiv landwirtschaftlich genutzt.
Der nördliche Teil des Plangebietes ist in der Flächennutzungsplanänderung
bereits als Gewerbegebiet ausgewiesen und würde mittelfristig der Erweiterung
des bestehenden Gewerbegebietes dienen.
Der südliche Teil würde weiterhin intensiv landwirtschaftlich als Grünland
genutzt.
2.3 Wechselwirkungen
Zu betrachtende Wechselwirkungen sind alle denkbaren funktionalen und
strukturellen Beziehungen innerhalb und zwischen den Schutzgütern und
Ökosystemen, soweit sie aufgrund einer zu erwartenden Betroffenheit durch
Projekteinwirkung von entscheidungserheblicher Bedeutung sind.
Eine Sonderrolle nimmt dabei der Mensch als Schutzgut ein, da er nicht
unmittelbar in das Wirkungsgefüge der Ökosysteme integriert ist.
Grundsätzlich bestehen zwischen allen Schutzgütern Wechselwirkungen.
In der vorliegenden Planung bestehen insbesondere Wechselwirkungen
zwischen den Schutzgütern Boden und Flora/Fauna durch die großflächigen
Versiegelungen.
Ein weiterer Bezug im Schutzgut Boden besteht zur Landwirtschaft. Es werden
gute landwirtschaftliche Böden versiegelt. Gleichzeitig dient die
Gewerbegebietsausweisung durch den dort anzusiedelnden Betrieb der
Landwirtschaft durch die Vermarktung örtlicher Produkte.
Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Mensch und Landschaftsbild
entstehen durch die Größe und Höhenentwicklung der geplanten Gebäude und
der damit verbundenen Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes im
Naherholungsraum.
2.4 Alternativenprüfung
Der in Salem bereits an der „Alten Neufracher Straße“ ansässige Betrieb Salem
Frucht GmbH benötigt dringend Erweiterungsflächen.
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 33

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Am derzeitigen Standort sind diese nicht vorhanden. Eine Betriebserweiterung
im Bestand ist deshalb nicht möglich. Weitere Flächen im Anschluss stehen
derzeit nicht zur Verfügung, würden aber auch zu Lasten der Zäsur zwischen
den Orten Neufrach und Mimmenhausen gehen, was nicht erwünscht ist.
Eine Umsiedlung ins bestehende Gewerbegebiet scheidet aus, da dort keine
ausreichenden Flächen zur Verfügung stehen.
Denkbar wäre eine Betriebsverlagerung in das bereits geplante Gewerbegebiet
„Neufrach-Ost“ östlich der K 7759. Ausreichend Flächen stehen dort zur
Verfügung.
Allerdings soll dieses Gewerbegebiet kleineren Betrieben zur Verfügung stehen
und nur nach Bedarf nach und nach entwickelt werden. Eine Neuansiedlung im
GE „Neufrach-Ost“ würde diesem Konzept entgegen wirken.
Zudem ist im rechtsgültigen Bebauungsplan GE „Neufrach Ost-I“ eine maximale
Gebäudehöhe von 12,50 m festgesetzt, die für die Fa. Salem Frucht GmbH
nicht ausreichend ist. Insbesondere das geplante Hochregallager mit einer
Höhe von max. 29,50 m steht dem absolut entgegen.
Geplanter neuer Standort
„Salem Frucht“
GE „Neufrach-Ost“
Luftbild Gemeinde Salem
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 34

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Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach- Süd“
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Der jetzt geplante Standort ist durch das bestehende Gewerbegebiet und hier
vor allem auch durch die hohen Silotürme vorbelastet. Der Eingriff in das Ortsund
Landschaftsbild ist zwar auch hier erheblich, aber geringer als im Bereich
von „Neufrach-Ost“.
Blick von Süden auf das Plangebiet (links Maisacker) und das bestehende Gewerbegebiet und über das geplante GE
Neufrach-Ost in Richtung Ortskern Neufrach (rechts).
Fotos A. Eilers, Büro Hornstein)
Blick von Süden über das geplante GE Neufrach-Ost in Richtung Wespach.
Zudem kommt die im Jahre 2006 erstellte Potenzialstudie (Planstatt für
Landschaftsarchitektur und Umweltplanung J. Senner, Überlingen, 15.3.2006)
zur Gewerbegebietserweiterung zu dem Schluss, dass der jetzt überplante
Standort erste Priorität besitzt.
Der jetzt geplante Standort wurde unter Berücksichtigung folgender Kriterien
ausgewählt:
den gegebenen Voraussetzungen am jetzigen Standort der Fa. Salem
Frucht GmbH mit fehlender Erweiterungsmöglichkeit,
dem benötigten Flächenumfanges von ca. 4 ha und der erforderlichen
Gebäudehöhe (in Teilbereichen 29,50 m),
der Auslastung des bestehenden Gewerbegebietes,
den Festsetzungen für das geplante GE „Neufrach-Ost I“ (Gebäudehöhe
max. 12,50 m),
dem Entwicklungskonzept für das GE „Neufrach-Ost“ und
der Auswirkungen auf das Landschaft- und Ortsbild.
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 35

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3.0 Zusätzliche Angaben
3.1 Prüfungsverfahren
Das Plangebiet wurde auf folgender Grundlage bewertet:
Aussagen des Landesentwicklungsplanes
Aussagen des Regionalplans
Kartenmaterial der LUBW
Flächennutzungsplanänderung 2006
Potenzialstudie zur Gewerbegebietserweiterung, Planstatt für
Landschaftsarchitektur und Umweltplanung J. Senner, Überlingen,
15.3.2006
Bodenschätzung
Bewertungssystem des Bodenseekreises
zur Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
Geotechnisches Gutachten, Ingenieurbüro für Geotechnik Henke und
Partner GmbH, Biberach (12.08.2011, 28.11.2011)
Stellungnahme Landratsamt Bodenseekreis zum Scopingtermin
Kontrollbegehungen und Bestandserfassung vor Ort
Bewertung der Biotoptypen
Den Ausgleichsmaßnahmen liegt zugrunde:
Arbeitsgruppe Tierökologie und Planung, J. Trautner, Filderstadt, Mai
2011: „Einschätzung des Gewanns “In Weitwiesen“ bei Salem-Neufrach,
Entwicklungs- und Aufwertungspotenzial hinsichtlich artenschutzfachlicher
Belange“
Arbeitsgruppe Tierökologie und Planung, J. Trautner, Filderstadt,
Oktober 2011: „Lebensraum für den Kiebitz, Erarbeitung eines
Maßnahmenkonzeptes für das Gewann „In Weitwiesen“ bei Salem-
Neufrach.“
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 36

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3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung
Die Gemeinde Salem überprüft bei der Realisierung der Planung in
regelmäßigen Abständen
während der Bauzeit:
die Beachtung der Schutzmaßnahmen für die Biotope
Kontrolle des Oberflächenwasserabflusses bezüglich der Tümpelquelle
Die Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplanes, insbesondere
zu Bodenverwertungskonzept, Materialverwendung, Farbkonzept,
Vogelschlag und Beleuchtung
die sach- und fachgerechte Umsetzung und Entwicklung der
festgesetzten landschaftspflegerischen und grünordnerischen
Maßnahmen.
Nach Realisierung der Bebauung ist einmal jährlich zu überprüfen:
Entwicklung und Vitalität der Baumpflanzungen im Plangebiet
Funktionsfähigkeit der Regenwasserrückhaltemaßnahmen und –
einrichtungen regelmäßig und gegebenenfalls nach Starkregenfällen
Entwicklung der Ausgleichsmaßnahmen
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 37

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3.3 Zusammenfassung
Die in Salem an der „Alten Neufracher Straße“ ansässige Firma „Salem Frucht
GmbH“ benötigt Erweiterungsflächen, die am Standort nicht zur Verfügung
stehen. Deshalb wird eine Betriebsverlagerung notwendig. Innerhalb des
ausgewiesenen Gewerbegebietes in Neufrach stehen keine ausreichenden
Flächen mehr zur Verfügung. Das geplante Gewerbegebiet „Neufrach-Ost I“ soll
kleineren Betrieben zur Verfügung stehen und nur abschnittsweise nach Bedarf
entwickelt werden. Zudem sind hier mit Rücksicht auf das Orts- und
Landschaftsbild Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhe von 12,50 m
getroffen worden, die durch das geplante Vorhaben nicht eingehalten werden
können. Geplant ist neben einer Obstlagerhalle, einer Sortieranlage und einem
Kistenlager ein Hochregallager mit einer max. Höhe von 29,50 m. Diese
großvolumigen Gebäudekörper sind mit einem massiven Eingriff in das Ortsund
Landschaftsbild verbunden, der am jetzt geplanten Standort in Erweiterung
des Gewerbegebietes nach Süden im Bereich der Vorbelastung durch die
bestehenden hohen Silos liegt.
Im Plangebiet und direkt daran angrenzend liegen mehrere geschützte Biotope:
Biotop Nr. 182214355477 „Schilf und Weidenhecke Ried“
Biotop Nr. 182214355476 „Tümpelquelle und Feldgehölz Ried“
Biotop Nr. 182214355475 „Uferbewuchs am Stefansfelder Kanal“
Biotop Nr. 182214355478 „Hecken bei Kläranlage“
Durch die Planung wird in das Biotop Nr. 182214355477 „Schilf und
Weidenhecke Ried“ im Bereich des Schilfbestandes, der aber im Vergleich zur
Schutzausweisung deutlich geringer ist, auf einer Fläche von ca. 100 m²
eingegriffen. In das Weiden- und Feldgehölz wird nicht eingegriffen, es liegt im
Bereich von ausgewiesenen, privaten Grünflächen und ist mit einem
Erhaltungsgebot versehen. Die „Tümpelquelle“ grenzt westlich direkt an das
Plangebiet an. Innerhalb des Plangebietes schließt sich hier eine private
Grünfläche an. Während der Bauzeit sind die Biotope durch Abgrenzungen zu
schützen. Die Biotope „Uferbewuchs am Stefansfelder Kanal“ und „Hecken bei
Kläranlage“ sind von der Planung nicht betroffen.
Die Planung ist mit einem erheblichen Eingriff in die Schutzgüter:
Orts- und Landschaftsbild durch großvolumige Baukörper in
Teilbereichen bis zu 29,50 m hoch,
Boden durch zusätzliche Versiegelung von 42.040 m²
Flora/Fauna durch Verlust von Lebensräumen und ein Biotopwertdefizit
von 640.190 Biotopwertpunkten.
Diese Eingriffe können innerhalb des Plangebietes nicht ausgeglichen werden.
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 38

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Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach- Süd“
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Zur Minimierung des Eingriffes wurden im Bebauungsplan Festsetzungen
getroffen:
Erhaltung der bestehenden bindigen Deckschichten in einer Mächtigkeit
von mindestens 0,5 m
Ausweisung von privaten Grünflächen an den Rändern des Plangebietes
Baumpflanzungen innerhalb der privaten Grünflächen
Bodenverwertungskonzept
Beschränkungen zur Verhinderung von Lichtemissionen
zur Fassadengestaltung zur Vermeidung von Vogelschlag
Farbkonzeption.
Der Ausgleich für den Eingriff erfolgt durch Maßnahmen zur Schaffung eines
Lebensraumes für den Kiebitz auf ca. 4,2 ha auf gemeindeeigenen
Grundstücken im Gewann „Weitwiesen“ entsprechend des von der
„Arbeitsgruppe für Tierökologie und Planung, J. Trautner, Filderstadt
erarbeiteten Maßnahmenkonzeptes (siehe Anlage).
Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich des Brunnens „Buggensegel“. Die
Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen auf diesen Brunnen wurden bereits im
Rahmen des Flächennutzungsplan-Änderungsverfahren dahingehend
abgearbeitet, dass die Nutzung des Tiefbrunnens Buggensegel für die
Wasserversorgung aufgegeben wird.
Das Grundwasser steht im Plangebiet in 1 – 2 m Tiefe an. Die Erhaltung der
bestehenden bindigen Deckschichten in einer Mächtigkeit von mindestens 0,5
m ist in den planungsrechtlichen Festsetzungen festgelegt. Für den Fall, dass
für die Baugründung in den Grundwasserleiter eingegriffen werden müsste, ist
die Durchführung eines Wasserrechtsverfahrens zwingend erforderlich.
Innerhalb des Plangebietes wurden keine besonders geschützten Arten
festgestellt. Das ausgewiesene Biotop „Tümpelquelle“ ist Lebensraum für
Amphibien, dessen Schutz sichergestellt werden muss. Während der Bauzeit
sind geeignete Absperrmaßnahmen zu ergreifen.
Die im Plangebiet verlaufende wegebegleitende Baumreihe stellt eine
Orientierungslinie für Fledermäuse zwischen dem „Stefansfelder Kanal“ und der
„Deggenhauser Aach“ dar. Mit deren Wegfall ist als Kompensation gleichzeitig
die Neuanlage der Baumreihe (Baumgröße StU 16-18) am südlichen Rand des
Plangebietes zu realisieren.
Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA Stadtplaner SRL Überlingen 39

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Eine Zusammenfassung in tabellarischer Form erfolgt nachfolgend.
Schutzgut
Auswirkungen durch die
Planung
Ausgleichsmaßnahmen
im Plangebiet
zusätzlicher
Ausgleichsbedarf
Boden
Zerstörung von Bodenleben
und -funktionen durch
zusätzliche Versiegelung für
Bebauung und
Verkehrsflächen auf einer
Gesamtfläche von 42.040
m².
Ausweisung von privaten
Grünflächen,
Festsetzungen zu
wasserdurchlässigen
Belägen und
Bodenverwertungskonzept
Externe
Maßnahmen 1:1 für
Versiegelung:
4,2 ha im Gewann
„Weitwiesen“
Wasser
Auswirkungen auf den
Wasserhaushalt durch
Flächenversiegelung.
Eingriff in das Grundwasser
Klima / Luft negative Auswirkungen auf
das Kleinklima durch
erhöhte Abstrahlung
Flora und Fauna Verlust intensiv landwirtschaftlich
genutzter
Flächen
Wegfall der Baumreihe
(Orientierungslinie für
Fledermäuse)
Verlust eines Teilbereiches
des Biotopes Nr.
182214355477 „Schilfbestand“
auf ca. 100 m²
Anlage von
Retentionsflächen zur
Rückhaltung und
Versickerung von
Regenwasser
Erhalt einer 0,5 m
mächtigen Deckschicht
Baumpflanzungen
Ausweisung von
Grünflächen,
Baumpflanzungen,
Festsetzungen zur
Begrenzung von
Lichtemissionen und zur
Verhinderung von
Vogelschlag,
Ersatz der Orientierungslinie
durch Baumreihe am
südlichen Rand des
Plangebietes,
Schutzmaßnahmen für
Biotope während der
Bauzeit
Ausgleich erfolgt
über Schutzgut
Boden
Gem. Wasserrecht
Ausgleich erfolgt
über Schutzgut
Flora/Fauna
Externe
Kompensationsmaß
nahmen zum
Ausgleich des
Biotopwertdefizites
von 640.190
Biotopwertpunkten
auf 4,2 ha im
Gewann
„Weitwiesen“
Ersatz des
Schilfbiotopes im
Gewann
„Weitwiesen“
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Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach- Süd“
Umweltbericht
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Biotopverbund
Landschafts- /
Ortsbild
Bevölkerung
Verlust der Baumreihe
Potentielle Störung der
Biotope
Massiver Eingriff in das
Landschafts- und Ortsbild
durch großvolumige
Gebäudekörper mit in
Teilbereichen 29,50 m
Höhe.
Mittelfristig Aufgabe des
bestehenden
Firmenstandortes an der
„Alten Neufracher Straße“
Ersatz der Baumreihe,
Schutzmaßnahmen für
Biotope
Baumpflanzungen entlang
den Rändern des
Plangebietes,
Festsetzungen zu
Farbkonzept,
Materialverwendung,
Beleuchtung
Sicherung und Schaffung
von Arbeitsplätzen
Keine betriebsbedingten
Emissionen für
Wohngebiete
---
Externe
Maßnahmen zur
Aufwertung des
Landschafts- und
Ortsbildes im
Gewann
„Weitwiesen“
Verlust landwirtschaftlicher
Flächen
Betrieb dient der
Vermarktung landwirtschaftlicher
Produkte
Eingriff ins Orts- und
Landschaftsbild, visuelle
Beeinträchtigung des
Spazierweges entlang des
Stefansfelder Kanals,
Wegfall des bestehenden
Weges
Baumpflanzungen
Ersatz des Weges am
Südrand des Plangebietes
Externe
Maßnahmen zur
Aufwertung des
Landschafts- und
Ortsbildes im
Gewann
„Weitwiesen“
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