Anlage 1.3 - Gemeinde Salem

Gemeinde Salem 

Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach – Ost II“ 

Umweltbericht 

(Januar 2013)


Umweltbericht + Eingriff-Ausgleichsbilanzierung 

zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach - Ost II“ 

Stand Januar 2012 

Inhalt 

1.0 Einleitung................................................................................................3 

1.1 Inhalt und Ziel der Planung.............................................3 

1.2 Vorgaben und Ziele des Umweltschutzes.......................4 

1.2.1 Fachgesetze ..............................................................4 

1.2.2 Aussagen des Landesentwicklungsplans ..................5 

1.2.3 Aussagen des Regionalplans ....................................6 

1.2.4 Aussagen des Flächennutzungsplans .......................7 

1.2.5 Aussagen des Landschaftsplans ...............................7 

1.2.6 Ausgewiesene Schutzgebiete....................................8 

2.0 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen ..................9 

2.1 Bewertung des Plangebietes...........................................9 

2.1.1 Örtliche Lage / Landschaftsbild..................................9 

2.1.2 Boden ......................................................................13 

2.1.3 Klima / Luft...............................................................17 

2.1.4 Wasser.....................................................................18 

2.1.5 Flora/Fauna .............................................................19 

2.1.5.1 Besonders geschützte Arten....................................20 

2.1.6 Bevölkerung.............................................................23 

2.1.7 Energienutzung........................................................23 

2.1.8 Kultur- und Sachgüter..............................................23 

2.1.9 Vermeidung von Emissionen, sachgerechter 

Umgang mit Abfällen und Abwässern......................23 

2.2 Voraussichtliche Entwicklung ohne das Vorhaben ........24 

2.3 Wechselwirkungen ........................................................24 

2.4 Alternativenprüfung .......................................................24 

2.5 Naturschutzrechtliche Eingriff-Ausgleichs-bilanzierung .25 

3.0 Zusätzliche Angaben ..........................................................................27 

3.1 Prüfungsverfahren .........................................................27 

3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung ......................27 

3.3 Zusammenfassung ........................................................28 

2 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA, Stadtplaner SRL





1.0 Einleitung 

1.1 Inhalt und Ziel der Planung 

Die Gemeinde Salem erstellt einen Bebauungsplan zur Ausweisung von 

Gewerbeflächen als Ergänzung des bestehenden Gewerbegebietes. Es 

sollen vorzugsweise Baugrundstücke für kleinere und mittlere Betriebe 

angeboten werden. 

Das Plangebiet liegt am südlichen Ortsrand des Salemer Teilortes 

Neufrach, östlich des bestehenden Gewerbegebietes zwischen der 

Buggensegler Straße (Kreisstraße 7759) und der Deggenhauser Aach. Es 

schließt direkt an das Bebauungsplangebiet „Gewerbegebiet Neufrach Ost 

I“ an und umfasst eine Größe von ca. 2,8 ha. 

Geplant ist die Ausweisung eines Gewerbegebiets mit folgenden Eckdaten: 

• Größe des Plangebiets 2,8 ha 

• Ausgewiesene Gewerbefläche 21.075 m² mit einer GRZ von 0,8 

• Straßenverkehrsflächen ca. 1.636 m² 

• Geh- und Radwege ca. 921 m² 

• Retentionsflächen für Oberflächenwasser ca. 2.430 m² 

• Sonstige Grünflächen, Verkehrsbegleitgrün ca. 1.938 m² 

• Höhenentwicklung max. 12,50 m 

• Sattel-, Pult- und Flachdächer 

Die Erschließung erfolgt - zusammen mit dem Gewerbegebiet „Neufrach 

Ost I“ - über einen Linksabbieger von der Kreisstraße 7759. Die Straße 

endet zunächst in einer provisorischen Wendeanlage, um später nach 

Süden weitergeführt zu werden, wenn die südlich des Plangebietes 

gelegenen Flächen erschlossen werden sollen. 

Entlang der Deggenhauser Aach wird die Uferaue als öffentliche 

Grünfläche ausgewiesen. 

Daran schließen sich ein öffentlicher Geh- und Radweg und eine öffentliche 

Grünfläche für die Retention des anfallenden Oberflächenwassers an. 






1.2 Vorgaben und Ziele des Umweltschutzes 

1.2.1 Fachgesetze 

Baugesetzbuch - BauGB §§ 1 (6), 1a (3) und 2a : 

• Sparsamer Umgang mit Grund und Boden 

• Vermeidung und Ausgleich erheblicher Beeinträchtigung des 

Landschaftsbildes und des Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes 

(Eingriffsregelung) 

• Belange des Umweltschutzes 

Bundes-Naturschutzgesetz - BNatschG 

• Schutz von Natur und Landschaft 

• Eingriffe in Natur und Landschaft 

• Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen 

• besonders geschützte Tier- und Pflanzenarten 

Naturschutzgesetz Baden-Württemberg - NatschG BW 

§§ 9, 20, 21 

• Eingriffsregelung 

• Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege 

Wassergesetz Baden-Württemberg 

• Regenwassermanagement 

• oberirdische Gewässer, Gewässerrandstreifen 

Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung - UVPG 

• Umweltverträglichkeitsprüfung 

Bundes-Bodenschutzgesetz - BBodSchG 

• Schutz und Sicherung der Funktionen des Bodens 

Bundes-Immissionsschutzgesetz - BImSchG 

• Emissionen / Immissionen 

• Luftreinhaltung 

• Lärmschutz 






1.2.2 Aussagen des Landesentwicklungsplans 

Salem – Neufrach ist nach Landesentwicklungsplan 2002, dem Ländlichen 

Raum im engeren Sinne und dem Mittelbereich Überlingen zugeordnet 

und liegt an der Landesentwicklungsachse zwischen Überlingen und 

Friedrichshafen. 

Als Grundsatz wird hier für den ländlichen Raum festgelegt: 

„Der Ländliche Raum ist als Lebens- und Wirtschaftsraum mit 

eigenständiger Bedeutung zu stärken und so weiterzuentwickeln, dass sich 

seine Teilräume funktional ergänzen und seine landschaftliche Vielfalt und 

kulturelle Eigenart bewahrt bleiben. Günstige Wohnstandortbedingungen 

sollen gesichert und Ressourcen schonend genutzt sowie ausreichende 

und attraktive Arbeitsplatz-, Bildungs- und Versorgungsangebote 

wohnortnah bereitgestellt werde. Großflächige Freiräume mit 

bedeutsamen, ökologischen Funktionen sind zu erhalten. Grundlage dafür 

sind eine flächendeckende, leistungsstarke, ordnungsgemäß und 

nachhaltig wirtschaftende Landwirtschaft sowie eine nachhaltig betriebene, 

naturnahe Forstwirtschaft.“ 

Somit entspricht die Ausweisung des Gewerbegebietes den Zielsetzungen 

des Landesentwicklungsplanes insbesondere in folgenden Punkten: 

• Schaffung wohnortnaher Arbeitsplätze 

• Sicherung günstiger Wohnstandortbedingungen 

Auszug aus dem Landesentwicklungsplan 2002 BW (ohne Maßstab) 






1.2.3 Aussagen des Regionalplans 

Im Regionalplan des Regionalverbandes Bodensee-Oberschwaben ist 

Salem als Kleinzentrum ausgewiesen und dem Mittelbereich Überlingen 

zugeordnet. Die Gemeinde liegt an der im Regionalplan dargestellten 

Entwicklungsachse (4) „Überlingen – Salem – Markdorf – Friedrichshafen – 

Kressbronn“. 

Der südlich gelegene Grünzug tangiert das Plangebiet nicht. 

Im Bereich des Plangebietes ist eine Freihaltetrasse nach der 

Raumnutzungskarte des Regionalplanes (1996) ausgewiesen. 

Schon zum Bebauungsplanverfahren Gewerbegebiet „Neufrach Ost I“ 

äußerte sich hierzu der Regionalverband Bodensee-Oberschwaben wie 

folgt: 

„Zwischenzeitlich hat mit dem unmittelbar nördlich des Plangebietes angelegten 

Kreisverkehr im Zuge der K 7759 und der weiteren Trassenplanung nach Norden 

mit Bahnunterführung sowie Anschluss an den Kreisverkehr an der L 205 nördlich 

der Bahntrasse eine entscheidende Weichenstellung hinsichtlich der weiteren 

Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur stattgefunden. Eine zusätzliche Verlegung 

der K 7759 wird im Plangebiet nicht erfolgen. 

Der Regionalverband bringt zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Neufrach- 

Ost I“ keine Bedenken und Anregungen vor.“ 

Zitat aus der Stellungnahme des Regionalverbands Bodensee-Oberschwaben vom 

04.08.2008. 






1.2.4 Aussagen des Flächennutzungsplans 

Im Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes Salem – 

Frickingen – Heiligenberg ist das Plangebiet als gewerbliche Bauflächen 

ausgewiesen. 

Die vorliegende Planung ist daher aus dem Flächennutzungsplan 

entwickelt. 

Auszug aus Flächennutzungsplan (ohne Maßstab) 

1.2.5 Aussagen des Landschaftsplans 

Der Umweltbericht zur Flächennutzungsplanänderung 2006 verweist auf 

ein Grünspechtvorkommen im Bereich der Streuobstwiese: 

„Im Juni 2005 wurden insgesamt neun Vogelarten beobachtet, darunter der 

Grünspecht (Picus viridis), der nach der Roten Liste der bedrohten Tierund 

Pflanzenarten Baden-Württembergs (RL BW) im Bestand 

zurückgehend ist und als Art der so genannten Vorwarnliste (RL BW V) 

geführt wird.“ 

(Auszug aus Flächennutzungsplan – Änderung Umweltbericht unter 3.1.1.1) 






1.2.6 Ausgewiesene Schutzgebiete 

Natura Naturschutzgebietschutzgebietschutzgebiete 

Biotope 

Landschafts- 

Wasser- 

§ 30 Naturdenkmal 

2000 

Nein Nein Nein Nein Ja Nein 

Entlang der östlichen Abgrenzung des Geltungsbereichs ist das geschützte 

Biotop Nr. 182214355487 = Hecke am Deggenhauser Aach – Ufer südlich 

Neufrach“ ausgewiesen. 

LUBW-Kartierung (ohne Maßstab) 






2.0 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 

2.1 Bewertung des Plangebietes 

im Bestand und bei Umsetzung der Planung 

2.1.1 Örtliche Lage / Landschaftsbild 

Bestand 

Das Plangebiet liegt am südlichen Ortsrand von Neufrach, östlich des 

bestehenden Gewerbegebietes. Nach Osten wird es von der 

Deggenhauser-/ Seefelder-Aach begrenzt. 

Am südlichen Rand befindet sich eine alte Streuobstwiese, die z.T. 

abgängig ist und z.T. auch aus Halbstämmen besteht. 

Die Flächen innerhalb des Plangebietes werden intensiv landwirtschaftlich 

als Acker und Grünland genutzt. 

Entlang der Aach mit ihrem Ufergehölzsaum verläuft ein Feldweg, der auch 

als Spazierweg genutzt wird. 






Deggenhauser Aach mit Ufergehölzsaum und öffentlichem Geh- und Radweg 

Blick über das Plangebiet Richtung Westen auf das bestehende Gewerbegebiet 

Blick von Süden, entlang der K 7759 rudimentärer Streuobstbestand 






Das Plangebiet wird einerseits durch die landschaftstypischen Elemente 

Aach, Ufergehölz, Streuobstwiese und landwirtschaftliche Flächen geprägt, 

ist aber durch das nördlich gelegene, dominant in Erscheinung tretende 

Gewerbegebiet belastet. Das ebenfalls nördlich gelegene Gewerbegebiet 

„Neufrach Ost I“ ist derzeit noch nicht bebaut, es gibt jedoch schon 

konkrete Bauabsichten einer ortsansässigen Firma. Die Festsetzungen 

sind dieselben wie in der vorliegenden Planung, d. h. auch hier können 

Baukörper mit einer Höhe von bis zu 12,50 m entstehen. 

Rechtsplan zum Bebauungsplan Gewerbegebiet „Neufrach Ost I“, südlich schließt 

sich die vorliegende Planung an 

Planung 

Die Planung sieht die Ausweisung eines Gewerbegebietes mit einer max. 

GRZ von 0,8 sowie Firsthöhen von max. 12,50 m Höhe vor. 

Rechtsplan (ohne Maßstab) 






Schutzgut Landschaftsbild 

Die Ermittlung des Eingriffs in das Schutzgut `Landschaftsbild´ erfolgt nach 

dem Bewertungsmodell der Landkreise Bodenseekreis und Ravensburg. 

Vorgabe: Höhe der Gebäude maximal 12,5 m entspricht Eingriffstyp 3 

Wirkzonen I und II (gerundet) 

• Wirkraum gesamt: - 1.379 ha 

• Verschattung: - 832 ha 

• Sichtverstellende Flächen: - 391 ha 

• Beeinträchtigte Fläche gesamt: 156 ha 

Tab. 1: Bewertung des Landschaftsbildes 

Zone I 

(500 m) 

Zone II 

(2.000 

m) 

Beeinträchtigter 

Raum 

Wahrnehmungskoeffizient 

Bewertung 

Raumeinheiten 

Erheblichkeitsfaktor 

30,4 ha 2 0,1 0,6 0,1 

125,1 ha 3 0,05 0,5 0,1 

Kompen 

-sationsflächenfaktor 

Kompensatio 

nsumfang in 

Biotopwertpunkten 

304.000 x 2 

x 0,1 x 0,6 x 

0,1 =3.648 

BWP 

1.251.000.x 

3 x 0,05 x 

0,5 x 

0,1=9.383 

BWP 

Gesamt 155,5 ha 13.031 BWP 

1 ÖP = 0,25 € 

13.031 ÖP x 0,25 € = 3.258 € (monetärer Ausgleichsbedarf) 






Begründung der Raumeinheiten: 

Die Wirkzone I wird in erster Linie von Gewerbegebieten und Straßen (K 

7760) geprägt. In Wirkzone II dominieren dörfliche Strukturen und relevante 

Landschaftsstrukturen sind noch meist deutlich erkennbar. Die Landschaft 

ist z.T. durchwanderbar. Infolge der Vorbelastungen ist die Verlärmung 

deutlich. 

Begründung zur Wahl des Erheblichkeitsfaktors: 

Der vergleichsweise kleinflächige Eingriff bewirkt eine Verstärkung der 

Überprägung der Landschaft im Bereich des vorhandenen 

Gewerbegebietes. Infolge der Vorbelastungen kann von einer insgesamt 

mittleren Empfindlichkeit ausgegangen werden. Mit abnehmender 

Entfernung (Wirkungszone II) relativieren sich die Auswirkungen. 

Vermeidung, Minimierung, Ausgleich 

Zur Vermeidung und Minimierung des Eingriffes tragen folgende 

Ausweisungen bei: 

• kein Eingriff in die Aach mit ihrem Ufergehölzsaum 

• Ausweisung von öffentlichen Grünflächen entlang der Aach 

• Ausweisung einer Grünfläche entlang der K 7759 mit Pflanzgeboten für 

eine Baumreihe. 

2.1.2 Boden 

Bestand 

Der Boden wurde nach der Reichsbodenschätzung entsprechend dem 

Leitfaden des Ministeriums für Umwelt Baden-Württemberg (Heft 31) 

bewertet. Demnach finden sich im Plangebiet: 

Alluvialböden – lehmiger Sand, Lehm und schwerer Lehm der Zustandstufe 

3 bis 4 mit einer Ackerzahl zwischen 47 und 75. 

Die Flächen gliedern sich wie folgt: 

Ackerflächen - 25.270 m² 

Fettwiese - 1.420 m² 

Grasweg - 500 m² 

Teilversiegelter Weg - 490 m² 

Gewässerrand - 320 m² 






Tab. 2: Bewertung der Bodenfunktionen BESTAND 

Bewertungsklasse 

für die 

punkte (m 2 ) 

Biotopwert- 

Fläche 

Wertstufe 

(Gesamtbewertung 

Bodenfunktionen 

der Böden) 

Bilanzwert 

(Punkte) 

3 – 2 – 3 * 1 2,67 10,68 1.420 15.166 

3 – 3 – 4 * 2 3,33 13.32 25.590 340.859 

1 – 1 – 1 1 4 500 2.000 

1 – 1 – 1 1 4 490 1.960 

Gesamt 28.000 359.985 

* 1 = L 4 AL (Teilfl. Flurstück 1682) 

* 2 = L 3 AL, LT 3 AL (Teilfl. Flurstücke 1681, 1680) 

Insgesamt handelt es sich hier durch die Leistungsfähigkeit des Bodens um 

einen Standort von hoher bis sehr hoher Bedeutung. 

Im Plangebiet befinden sich keine Altlasten. 

Der Geh- und Radweg entlang der Deggenhauser Aach ist als teilversiegelt 

einzustufen, der Wirtschaftsweg am nördlichen Rand des Geltungsbereichs 

ist ein Grasweg. 






Planung 

Die Nutzung als Gewerbegebiet ist mit einer hohen Bodenversiegelung 

verbunden. Der Ausgleichsbedarf ergibt sich durch Gegenüberstellung der 

versiegelten Fläche in Bestand und Planung. Zugrunde gelegt wurde bei 

der nachfolgenden Aufstellung eine GRZ von 0,8. Die Flächen gliedern sich 

also wie folgt: 

Vollständig versiegelte Flächen 

GE 21.075 m² x GRZ 0,8 - 16.860 m² 

Straße - 1.636 m² 

Straßenbegleitender Gehweg - 271 m² 

- 18.767 m² 

Teilversiegelte Flächen 

Geh- und Radweg - 650 m² 

Rasenflächen 

GE 21.075 m² abzügl. GRZ 0,8 - 4.215 m² 

Tab. 3: Bewertung von Boden und Grundwasser NACH DEM EINGRIFF 

Wertstufe 

(Gesamtbewertung 

der Böden) 

Bewertungsklasse 

für die 

Bodenfunktionen 

Biotopwertpunkte 

Fläche 

(m 2 ) 

Bilanzwert 

(Punkte) 

3 – 2 – 3 * 1 2,67 10,68 248 2.649 

3 – 3 – 4 * 2 3,33 13.32 4.120 54.878 

1 – 1 – 1 * 3 1 4 650 2.600 

1 – 1 – 1 * 3 1 4 4.215 16.860 

0 * 4 0 0 18.767 - 

Gesamt 28.000 76.987 






* 1 = L 4 AL 

* 2 = L 3 AL, LT 3 AL 

* 3 = Teilversiegelte Flächen 

* 4 = Völlig versiegelte Flächen 

2.430 m² Ackerfläche werden als öffentliche Grünfläche = Retentionsfläche 

ausgewiesen. 

Boden und Grundwasser 

Nutzungsextensivierung* 5 3 2.430 7.290 

Potential-Gesamt + 7.290 

* 5 = Aufwertung um 3 Ökopunkte je Quadratmeter im Bereich der 

hydrogeolog. Einheit fluvioglaziale Sande /jungquartäre Flußkiese 

Der Boden verliert auf einer zusätzlichen Fläche von ca. 18.767 m² seine 

natürlichen Funktionen als: 

• Lebensraum für Bodenorganismen 

• Standort für Kulturpflanzen 

• Ausgleichskörper im Wasserhaushalt 

• Filter und Puffer für Schadstoffe 


Zur Minimierung der Eingriffes trägt bei: 

• Für Zugänge und Stellplätze sind ausschließlich wasserdurchlässige 

Beläge zulässig (z.B. Rasenpflaster, Rasengittersteine, 

wassergebundene Decke, wasserdurchlässiges Pflaster). 

• Erforderliche Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen sind als 

Schotterrasen auszuführen. 

Innerhalb des Plangebietes werden öffentliche Grünflächen in einem 

Streifen parallel zur Deggenhauser Aach (bis zur Entfernung von 25 m von 

der Aach) und entlang der Straße (K 7759) auf insgesamt ca. 4.120 m² 

ausgewiesen. Davon liegen 2.430 m² im Bereich bisher intensiv 

landwirtschaftlich als Acker und Grünland genutzter Flächen und werden 

zukünftig extensiv gepflegt. Diese Flächen tragen zum Ausgleich des 

Eingriffes bei. 






2.1.3 Klima / Luft 

Bestand 

Das Plangebiet in Salem-Neufrach gehört wie ganz Baden-Württemberg 

zum warmgemäßigten Regenklima der mittleren Breiten. Die mittlere 

Jahrestemperatur liegt bei 8,5 – 9,0°. Die Hauptwindrichtung ist Westen. 

Das Plangebiet trägt derzeit auf den nicht bebauten Flächen zur 

Kaltluftproduktion und im Bereich der Streuobstwiese und des 

Ufergehölzes zur Frischluftproduktion bei. 

Aufgrund 

• des bestehenden, westlich gelegenen Gewerbegebietes 

• der angrenzenden Verkehrsflächen 

• der Topographie 

• der Hauptwindrichtung und 

• der geringen Größe 

hat das Plangebiet allerdings keine erhebliche Bedeutung für Kaltluftabfluss 

und das Lokalklima. 

Planung 

Großflächige Versiegelungen reduzieren die Kaltluftbildung. Durch Wegfall 

der Vegetation, insbesondere von Teilen des Streuobstbestandes, wird in 

die Frischluftbildung eingegriffen. Die durch Bebauung und Erschließung 

versiegelte Fläche erhöht die Wärmeabstrahlung. 


Der Eingriff wird durch die ausgewiesenen Grünflächen und die 

festgesetzten Pflanzgebote minimiert. 

Aufgrund der bestehenden Umgebungssituation ist der Eingriff in das 

Schutzgut Klima/Luft nicht erheblich. 

Der Ausgleich erfolgt über die Ausgleichsmaßnahmen für das Schutzgut 

Flora/Fauna. 






2.1.4 Wasser 

Bestand 

Am östlichen Rand des Plangebietes verläuft die Deggenhauser-/Seefelder 

Aach. Innerhalb des Plangebietes gibt es keine Oberflächengewässer. 

Das Planungsgebiet liegt nicht in einem Wasserschutzgebiet. Die mittlere 

Jahresniederschlagshöhe liegt bei 850 – 900 mm. 

Planung 

In die Deggenhauser Aach wird durch die Planung nicht eingegriffen. Ihr 

wird eine 2.430 m² große Grünfläche vorgelagert. 

In der Flussgebietsuntersuchung Seefelder Aach des Ingenieurbüros Wald 

+ Corbe, Hügelsheim, aus dem Jahr 2004 wurden im Rahmen der 

hydraulischen Ermittlung überschwemmungsgefährdeter Bereiche die 

Wassertiefen beim Hochwasserereignis HQ 100 dargestellt. Die 

Abgrenzung überschwemmungsgefährdeter Bereiche war Grundlage für 

die Ausweisung der gewerblichen Bauflächen im Flächennutzungs- und 

Bebauungsplan. Innerhalb der überschwemmungsgefährdeten Flächen 

liegen lediglich die Retentionsmulden, die jedoch keinen Verlust an 

Retentionsraum darstellen. 

Die Ausweisung von Gewerbeflächen ist mit großflächigen Versiegelungen 

und damit Beeinträchtigungen der Grundwasserneubildung verbunden. 

Gleichzeitig bringen diese einen erhöhten und beschleunigten Abfluss von 

Oberflächenwasser mit sich. 


Zur Minimierung des Eingriffes trägt bei: 

• Für Zugänge und Stellplätze sind ausschließlich wasserdurchlässige 

Beläge zulässig (z.B. Rasenpflaster, Rasengittersteine, wassergebundene 

Decke, wasserdurchlässiges Pflaster). 

• Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen sind als Schotterrasen 

auszuführen. 

• nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser ist in oberirdischen 

Mulden in die ausgewiesenen Retentionsflächen entlang der 

Deggenhauser Aach einzuleiten. 

Der Ausgleich für das Schutzgut Wasser kann über die Maßnahmen 

zugunsten des Schutzgutes Boden erfolgen. 






2.1.5 Flora/Fauna 

Das Plangebiet lässt sich hinsichtlich der gegenwärtig vorhandenen 

Strukturen folgenden Biotoptypen zuordnen: (vgl. Tab. 1): 

Tab. 4: Bewertung der Biotoptypen BESTAND 

Nr: Biotoptyp Biotopwert Fläche (m 2 ) Bilanzwert 

(Punkte) 

35.42 

35.60 

Gewässerbegleitende 

Hochstaudenflur / 

Ruderalvegetation 

15 320 4.800 

33.41 Fettwiese 13 1.420 18.460 

37.10 Acker 4 25.270 101.080 

60.24 

Unbefestigter Weg 

oder Platz 

3 490 1.470 

60.25 Grasweg 6 500 3.000 

Gesamt 28.000 147.210 

Planung 

Das Plangebiet wird als Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,8 

ausgewiesen. 

Der Ufergehölzsaum der Deggenhauser Aach bleibt erhalten. Parallel dazu 

wird eine öffentliche Grünfläche ausgewiesen, die extensiv als Erweiterung 

der Flussaue mit standortgerechten Bäumen und Gehölzen entwickelt wird. 

Entlang der Kreisstraße 7759 ist eine Grünfläche mit Pflanzgeboten für 

Bäume ausgewiesen. 






Das Plangebiet lässt sich hinsichtlich der geplanten Strukturen folgenden 

Biotoptypen zuordnen: 

Tab. 5: Bewertung der Biotoptypen Nach dem Eingriff 

Nr: Biotoptyp Biotopwert Fläche 

(m 2 ) 

13.92 

35.42 

Naturfernes 

Kleingewässer / 


Hochstaudenflur 

Bilanzwert 

(Punkte) 

11 3.800 41.800 

33.41 Fettwiese 13 248 3.224 

33.60 Zierrasen 4 4.215 16.860 


35.42 

Hochstaudenflur / 

15 320 4.800 

35.60 

Ruderalvegetation 

45.10- 

Einzelbäume (Ahorn) 6 x 6,28 x 9 x 8 *1) 2.713 

45.30b 

60.10 

60.21 

60.24 

Völlig versiegelte 

Flächen 

Unbefestigter Weg 

oder Platz 

1 18.767 18.767 

3 650 1.950 

Gesamt 28.000 90.114 

*1) =Grundwert x Stammumfang x Stückzahl 


Zur Minimierung und zum Ausgleich des Eingriffes tragen die 

ausgewiesenen Grünflächen bei: 

• Grünstreifen mit Baumpflanzungen entlang der Straße 

• Grünfläche mit standortgerechten Baum- und Gehölzpflanzungen 

parallel zur Deggenhauser Aach als Erweiterung der Bachaue. 

2.1.5.1 Besonders geschützte Arten 

Bereits der Umweltbericht zur FNP-Änderung von 2006 verweist auf ein 

Grünspechtvorkommen im Bereich der Streuobstwiese: 

„Im Juni 2005 wurden insgesamt neun Vogelarten beobachtet, darunter der 

Grünspecht (Picus viridis), der nach der Roten Liste der bedrohten Tierund 

Pflanzenarten Baden-Württembergs (RL BW) im Bestand 

zurückgehend ist und als Art der so genannten Vorwarnliste (RL BW V) 

geführt wird.“ 

(Auszug aus Flächennutzungsplan – Änderung Umweltbericht unter 3.1.1.1) 






Deshalb wurde das Büro für Landschafts- und Umweltplanung 

„SeeConcept“ mit einer Artenschutzrechtlichen Prüfung gemäß § 42 

BNatSchG beauftragt. In seinen Untersuchungen vom Frühjahr 2008 

kommt das Gutachten zu folgendem Ergebnis: 

„-Grünspecht 

Die Ergebnisse der Geländeerhebungen lassen den Schluss zu, dass es 

sich bei dem verbliebenen Streuobstbestand innerhalb des Plangebietes 

(Fl.st. 1684) um ein traditionelles Bruthabitat handelt(e), das vermutlich bis 

in die jüngste Vergangenheit besiedelt war. Hierfür spricht der Nachweis 

vorhandener Spechtshöhlen in geeigneten Obsthochstämmen. 

Die wesentlichen Gründe für die Aufgabe dieses traditionellen Bruthabitats 

sind wahrscheinlich in folgenden Ursachen bzw. deren Zusammenwirken 

zu suchen: 

-Beseitigung von Streuobstbeständen im Bereich des Plangebietes in den 

vergangen Jahren v.a. auf Flurstück 1685 und z.T. 1686) (als Folge 

Isolation der Restfläche) 

-Verlust von extensivem Wiesengrünland mit Vorkommen von 

hügelbauenden Ameisen (Vorbelastung infolge Beseitigung von 

Streuobstbeständen 

-Störungen z.B. durch Freizeitaktivisten, Spaziergänger, Hunde, 

Autoverkehr 

Auswirkungen 

Durch die Flächeninanspruchnahme, infolge der geplanten 

Gewerbeansiedlung sind keine erheblichen Beeinträchtigungen (= 

Verschlechterung des Erhaltungszustandes) für die lokale Population 

des Grünspechtes zu erwarten. Hierbei sind folgende Aspekte zu 

berücksichtigen: 

• Der Verlust von Streuobstbeständen als potentielle Bruthabitate (v.a. 

nördlich des Plangebietes) verursachte in den vergangen Jahren 

bereits eine Verschlechterung der einst vom Grünspecht besiedelten 

Lebensstätten, die wohl zur Aufgabe des vermutlich traditionellen 

Bruthabitates geführt hat. 

• Die so entstandene „Verinselung“ des Streuobstreliktes auf Fl. St. Nr. 

1684 hat, trotz vorhandener geeigneter Brutbäume (mind. 14 Bäume), in 

Verbindung mit einem flächigen Grünlandumbruch (Vorkommen 

von Ameisen), der Ausbringung von Gülle und Störungen (z.B. 

Freizeitaktivisten, Autoverkehr, Hunde) zu einer negativen Veränderung 

des Erhaltungszustandes für die lokale Population innerhalb des 

Untersuchungsgebietes geführt. 

• Da die Art während der Geländeerhebungen innerhalb des Plangebietes 

nicht (mehr) nachgewiesen werden konnte, lässt sich zudem der Schluß 

ziehen, dass durch den Verlust der Habitatstrukturen (Obstgehölze) 

auch keine sonstigen artspezifischen (Teil-) Habitate und Aktivitätsbereiche 

betroffen werden. 






• Die Art besitzt im Naturraum „Bodenseebecken“ einen landesweiten 

Verbreitungsschwerpunkt, so dass der Verlust eines Reviers 

gegenwärtig (noch) nicht zu einer Beeinträchtigung der lokalen 

Population in diesem Raum führt. 

• Die geplante Gewerbeansiedelung führt daher zu keiner weiteren 

Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Population des 

Untersuchungsgebietes. 

• Die nächstgelegene „Kernzone“ befindet sich nordöstlich des 

Plangebietes, jenseits der „Deggenhauser Aach“. 

Auch für die sonstigen „streng geschützten Arten“ wie Roter Milan, 

Mäusebussard, Turmfalke, Waldohreule und Weißstorch müssen 

erhebliche negative Auswirkungen (= Verschlechterung des 

Erhaltungszustandes), bezogen auf das lokale Populationsniveau, infolge 

des geplanten Gewerbegebietes, nicht befürchtet werden.“ 

Als Ausgleichsmaßnahmen für das Plangebiet und dessen Umgebung 

schlägt das Gutachten vor: 

„Im Zusammenhang mit der geplanten Gewerbeansiedelung in Salem- 

Neufrach, könnte in diesem Sinne die Lebensraumsituation v.a. des 

Grünspechtes im Untersuchungsgebiet u.a. durch folgende Maßnahmen 

aufgewertet werden. Diese sind darüber hinaus dem eigentlichen Vorhaben 

zeitlich vorzuziehen (vgl. § 42 Abs. 5): 

• Anlage und Entwicklung einer „Grünzone“ entlang der „Deggenhauser 

Aach“ innerhalb des Geltungsbereiches. Da sich die galeriewaldartige 

Struktur entlang der Aach als artenreicher Vogellebensraum darstellt, 

der darüber hinaus eine wichtige Funktion im Biotopverbund für das 

südliche Offenland übernimmt, könnte die Bedeutung dieser 

Biotopstruktur so weiter entwickelt werden und langfristig als 

potentielles Bruthabitat für den Grünspecht fungieren. 

So sollte diese Zone als magereres Grünland entwickelt und durch 

die Pflanzung von Laubgehölzen, in lockeren Beständen, strukturiert 

werden. Hierbei ist auf ein Artenspektrum zu achten, dass dem 

Leitbild eines Auwaldstandortes (Vorkommen von u.a. Anemone 

ranunculoides, Anemone nemorosa, Primula eliator entlang der 

Aach) entspricht und zugleich als Höhlenstandort für den Grünspecht 

geeignet ist. Hierzu gehören in absteigender Folge v.a. Obstbäume 

(Apfel, Birne), Eiche (Quercus robur), Erle (Alnus glutinosa), Kirsche 

(Prunus avium), Esche (Fraxinus excelsior), Zitterpappel (Populus 

tremula) (HÖLZINGER, J. & MAHLER, U. 2001). 

Um bereits zu Beginn der Entwicklungszeit der Gehölzbestände die 

Habitatsstrukturen für höhlenbrütende Singvogelarten zu verbessern, 

sollten Nistkästen angebracht werden. 






• Erhalt von Obsthochstämmen mit vorhandenen Spechtshöhlen 

auf Flurstück 1684. 

Im Rahmen der geplanten Grünzone sollten bereits vorhandene 

Obsthochstämme auf Flurstück 1684 mit integriert werden. Dabei ist 

insbesondere auf den Erhalt von Bäumen mit hohem Biotopwert (bzw. 

vorhandener Spechtshöhlen) für Höhlenbrüter geachtet werden.“ 

Diesen Vorschlägen wird auch durch die Ausweisung der öffentlichen 

Grünflächen parallel zur Deggenhauser Aach Rechnung getragen. 

2.1.6 Bevölkerung 

Durch die vorliegende Planung werden wohnortnahe Arbeitsplätze 

geschaffen und gesichert. 

Die Planung ist zwar mit einer Beeinträchtigung des Landschaftsbildes 

entlang des Spazierweges an der „Deggenhauser Aach“ verbunden, 

allerdings sind hier bereits Vorbelastungen durch das vorhandene 

Gewerbegebiet gegeben. 

2.1.7 Energienutzung 

Die Nutzung regenerativer Energien – Solarenergie, Erdwärme, Holz – ist 

im Plangebiet durch die Ausrichtung der Baufenster und die mögliche 

Andienung gewährleistet. 

2.1.8 Kultur- und Sachgüter 

Von der Planung sind keine Kultur- und Sachgüter betroffen. 

2.1.9 Vermeidung von Emissionen, sachgerechter 

Umgang mit Abfällen und Abwässern 

Das Plangebiet kann an die vorhandene Kanalisation und Trinkwasserversorgung 

angeschlossen werden. 

Mit Lärmemissionen ist durch Fahrzeug- und Anlieferungsverkehr zu 

rechnen. 

Der direkte Anschluss an die geplante Ortsumgehung Neufrach ist 

gewährleistet. 






2.2 Voraussichtliche Entwicklung ohne das Vorhaben 

Ohne die vorliegende Planung würde das Plangebiet kurzfristig weiterhin 

intensiv landwirtschaftlich genutzt. 

Da die Flächen im FNP bereits als Gewerbegebiet ausgewiesen sind, ist 

davon auszugehen, dass auch ohne die jetzige Planung von einer 

Entwicklung zum Gewerbegebiet auszugehen ist. 

2.3 Wechselwirkungen 

Zu betrachtende Wechselwirkungen sind alle denkbaren funktionalen und 

strukturellen Beziehungen innerhalb und zwischen den Schutzgütern und 

Ökosystemen, soweit sie aufgrund einer zu erwartenden Betroffenheit 

durch Projekteinwirkung von entscheidungserheblicher Bedeutung sind. 

Eine Sonderrolle nimmt dabei der Mensch als Schutzgut ein, da er nicht 

unmittelbar in das Wirkungsgefüge der Ökosysteme integriert ist. 

Grundsätzlich bestehen zwischen allen Schutzgütern Wechselwirkungen. 

In der vorliegenden Planung besteht insbesondere eine Wechselwirkung 

zwischen der Versiegelung der Flächen in Ortsrandlage und dem Eingriff in 

das Orts- und Landschaftsbild sowie der großflächigen Versiegelung und 

dem Verlust von landwirtschaftlichen Flächen und Biotopstrukturen. 

Die Vorbelastungen durch das vorhandene Gewerbegebiet, vorhandene 

und geplante Verkehrsflächen und intensive landwirtschaftliche Nutzung 

stehen im Zusammenhang mit dem Rückzug des Grünspechts. Die 

Ausweisung der privaten Grünfläche parallel zur „Deggenhauser Aach und 

deren Fortführung außerhalb des Plangebietes stärkt die galeriewaldartige 

Struktur entlang der Aach und deren Funktion als artenreicher 

Vogellebensraum und Biotopvernetzungsstruktur. 

2.4 Alternativenprüfung 

Das Plangebiet ist im FNP bereits als Gewerbegebiet ausgewiesen. Die 

geplante Gewerbeflächenausweisung ergänzt das bestehende 

Gewerbegebiet und ist optimal an das vorhandene und geplante 

Straßennetz angebunden. 

Die Erschließung über einen Linksabbieger ist so gewählt, dass eine 

Erweiterung des Gewerbegebietes über diesen Anschluss erfolgen kann, 

somit ergeben sich keine sinnvollen Varianten zur vorliegenden Planung. 






2.5 Naturschutzrechtliche Eingriff-Ausgleichsbilanzierung 

Durch die vorliegende Planung entsteht ein rechnerischer Eingriff wie folgt: 

Schutzgut Landschaftsbild -Kompensationsbedarf = 13.031 Biotopwertpunkte 

Schutzgut Boden 

-Kompensationsbedarf =275.708 Biotopwertpunkte 

(Bestand 359.985 abzügl. Planung 76.987 abzügl. 7.290) 

Schutzgut Flora + Fauna -Kompensationsbedarf = 57.096 Biotopwertpunkte 

Bestand 147.210 abzügl. Planung 90.114) 

Gesamt 

-Kompensationsbedarf=345.835 Biotopwertpunkte 

Für die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen stehen die gemeindeeigenen 

Grundstücke Fl. St. Nr. 463 + 483 auf der Gemarkung Überlingen- 

Lippertsreute zur Verfügung. 

Diese Flächen sind wie folgt zu bewerten: 

Tab. 6: Bewertung der Biotoptypen Ausgleichsflächen BESTAND 


(Punkte) 

33.41 Fettwiese 13 15.360 199.680 

37.10 Acker 4 2.450 9.800 

Gesamt 17.810 209.480 

Tab. 7: Bewertung der Biotoptypen Ausgleichsflächen PLANUNG 


(Punkte) 

33.43 Magerwiese 21 13.560 284.760 

35.20 Waldsaum 28 1.550 43.400 

41.21 Feldhecke 23 2.700 62.100 

45.40 Streuobst 135 Bäume 

3,14 x 2 x 2,5 

= 15,7 + 60 

= 75,7 x 6 

= 454,20 

135 Bäume x 

454,20 

61.317 

Gesamt 17.810 451.577 

Die Differenz beträgt + 242.097 Biotopwertpunkte. 

Das verbleibende Biotopdefizit in Höhe von 103.738 Biotopwertpunkte wird 

über die Ökokontofläche „Weitwiesen“ abgegolten. 






Lageplan der Ausgleichsmaßnahmen „Steinhöfe“ auf Gemarkung Überlingen-Lippertsreute 






3.0 Zusätzliche Angaben 

3.1 Prüfungsverfahren 

Das Plangebiet wurde auf folgenden Grundlagen bewertet: 

• Aussagen des Landesentwicklungsplanes 

• Aussagen des Regionalplans 

• Umweltbericht zur Flächennutzungsplanänderung 2006 

• Reichsbodenschätzung 

• Artenschutzrechtliche Prüfung gemäß § 42 BNatSchG (Büro für 

Landschafts- und Umweltplanung „SeeConcept“, Uhldingen, April 

2008) 

• Bewertungssystem des Bodenseekreises zur Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung 

• Kontrollbegehungen und Bestandserfassung vor Ort 

• Bewertung der Biotoptypen 

3.2 Geplante Maßnahmen zur Überwachung 

Die Gemeinde Salem überprüft bei der Realisierung der Planung in 

regelmäßigen Abständen die sach- und fachgerechte Umsetzung und 

Entwicklung der festgesetzten landschaftspflegerischen und 

grünordnerischen Maßnahmen. 

Insbesondere ist einmal jährlich zu überprüfen: 

• Entwicklung und Vitalität der Baumpflanzungen und der öffentlichen 

Grünflächen 

• Funktionsfähigkeit der Regenwasserrückhaltemaßnahmen und – 

Einrichtungen regelmäßig und gegebenenfalls nach 

Starkregenfällen 






3.3 Zusammenfassung 

Die Gemeinde Salem erstellt einen Bebauungsplan zur Ausweisung von 

Gewerbeflächen in Ergänzung des bestehenden Gewerbegebietes. 

Die benötigten Flächen liegen am südlichen Ortsrand des Salemer 

Teilortes Neufrach östlich des bestehenden Gewerbegebietes zwischen der 

Buggensegler Straße und der Deggenhauser Aach. Das Plangebiet 

umfasst eine Größe von ca. 2,8 ha. 

Die Planung ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der 

Regionalverband hat trotz ausgewiesener Freihaltetrasse keine Bedenken, 

da die Ortsumfahrung Neufrach mittlerweile nördlich realisiert wird. 

Geplant ist die Ausweisung eines Gewerbegebiets mit folgenden Eckdaten: 

• Größe des Plangebiets 28.000 m² 

• Ausgewiesene Gewerbefläche 21.075 m² mit einer GRZ von 0,8 

• Höhenentwicklung max. 12,50 m 

• Sattel-, Pult- und Flachdächer 

Die Erschließung erfolgt über einen Linksabbieger von der Buggensegler 

Straße. Straßenbegleitend ist ein Grünstreifen ausgewiesen mit 

Pflanzgeboten für eine Baumreihe. 

Entlang der Deggenhauser Aach wird die Uferaue als öffentliche 

Grünfläche ausgewiesen. Daran schließt sich bis zu einer 25 m Linie von 

der Aach eine private Grünfläche an. Der in diesem Streifen liegende 

Streuobstbestand bleibt erhalten. Der Grünstreifen wird mit Laubbäumen in 

Ergänzung des Ufergehölzes bepflanzt. Dieser Grünstreifen wird als 

Ausgleichsmaßnahme außerhalb des Plangebietes weitergeführt. 

Ausgewiesene Schutzgebiete sind von der Planung nicht betroffen. 

Die Gewerbeflächenausweisung erfolgte unter Berücksichtigung der 

Flussgebietsuntersuchung Seefelder Aach des Ingenieurbüros Wald + 

Corbe, Hügelsheim, aus dem Jahr 2004. 

Die Planung ist mit einem Eingriff in alle Schutzgüter des Naturhaushaltes 

und das Landschaftsbild verbunden, der innerhalb des Plangebietes nicht 

ausgeglichen werden kann. Der Ausgleich erfolgt auf einer 17.810 m² 

großen Teilfläche der Ökokontofläche auf den gemeindeeigenen 

Grundstücken Fl.St.Nr. 463 und 483 auf Gemarkung Überlingen - 

Lippertsreute und über die Ökokontofläche „Weitwiesen“. 

Da bereits im Rahmen der FNP – Aufstellung im Plangebiet ein 

Grünspechtvorkommen kartiert wurde, wurde im Rahmen der 

Bebauungsplanaufstellung das Büro für Landschafts- und Umweltplanung 

„SeeConcept“ mit einer Artenschutzrechtlichen Prüfung gemäß § 42 






BNatSchG beauftragt. In seinen Untersuchungen vom Frühjahr 2008 

kommt das Gutachten zu dem Ergebnis: 

„Durch die Flächeninanspruchnahme, infolge der geplanten 

Gewerbeansiedlung sind keine erheblichen Beeinträchtigungen (= 

Verschlechterung des Erhaltungszustandes) für die lokale Population des 

Grünspechtes zu erwarten.“ 

Kultur- und Sachgüter sind von der Planung nicht betroffen. Die 

ordnungsgemäße Erschließung ist gesichert. 

Alternative Standorte für ein Gewerbegebiet wurden untersucht und stehen 

nicht zur Verfügung. Die Erschließung des Plangebietes ist so erfolgt, dass 

dadurch auch Erweiterungsflächen erschlossen werden können.

Anlage 1.3 - Gemeinde Salem

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