Anlage 38.1 - Gemeinde Salem

Gemeinde Salem 

Bebauungsplan 

Örtliche Bauvorschriften 

„Gewerbegebiet Neufrach – Ost II“ 

Stand März 2013 

Inhalt: 

• Satzung 

• Planungsrechtliche Festsetzungen 

• Örtliche Bauvorschriften 

• Begründung 

• Rechtsplan 

• Umweltbericht


Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach - Ost II“ 


Satzung 

Der Gemeinde Salem über die Aufstellung des Bebauungsplanes 

„Gewerbegebiet Neufrach – Ost II" 

und die örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet Neufrach 

– Ost II“. 

Der Gemeinderat der Gemeinde Salem hat am ………… die Aufstellung des 

Bebauungsplanes "Gewerbegebiet Neufrach – Ost II" und unter Zugrundelegung 

der nachfolgenden Rechtsvorschriften die folgenden Satzungen beschlossen: 

11.) Baugesetzbuch (BauGB) 

in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 

2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 

1509) 

2.) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 

(Baunutzungsverordnung - BauNVO) 

in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 

132), zuletzt geändert am 22.04. 1993 (BGBl. I S. 466) 

3.) Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne sowie über 

die Darstellung des Planinhaltes 

(Planzeichenverordnung - PlanzV-90) 

In der Fassung der Bekanntmachung vom 18.12.1990 (BGBl. I. 1991 

S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 

(BGBl. I. S. 1509 

) 

4.) Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBOBaWü) 

in der Fassung der Bekanntmachung vom 05.03.2010 (GBl. 2010, 

358, ber, S. 416), zuletzt geändert am 25.1.2012 (GBl. S. 65, 73) 

5.) Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GemO) 

in der Fassung der Bekanntmachung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581, 

ber. S. 698), zuletzt geändert durch Artikel 28 der Verordnung vom 

25.1.2012 (GBl. S. 65, 68) 

§ 1 

Räumlicher Geltungsbereich 

Der räumliche Geltungsbereich ergibt sich aus den Festsetzungen im 

zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes. 

§ 2 

Bestandteile der Satzungen 

Der Bebauungsplan besteht aus: 

1. dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes M 1 : 500 vom ………….. 

2. den Bebauungsvorschriften vom …………… 

2 Helmut Hornstein Freier Landschaftsarchitekt BDLA, Stadtplaner SRL




Die örtlichen Bauvorschriften gem. § 74 LBO bestehen aus: 

1. dem textlichen Teil vom …………… 

Dem Bebauungsplan sind als Anlage beigefügt 

1. Begründung vom …………… 

2. Lage- / Übersichtsplan vom….…………. 

§ 3 Ordnungswidrigkeiten 

Ordnungswidrig im Sinne von § 75 LBO handelt, wer den Festsetzungen nach § 74 

LBO in diesem Plan zuwiderhandelt. Ordnungswidrig im Sinne von § 75 LBO 

handelt, wer gegen 

1. die Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen gem. § 74 Abs. 

1 Nr. 1 LBO, 

2. die Anforderungen an die Gestaltung und Nutzung der unbebauten Flächen der 

bebauten Grundstücke sowie über die Zulässigkeit und über Art und Gestaltung 

von Einfriedungen gem. § 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO, 

3. die Pflicht zur Herstellung von Anlagen zum Sammeln, Verwenden oder 

Versickern von Niederschlagswasser oder zum Verwenden von Brauchwasser 

gem. § 74 Abs. 3 Nr. 2 LBO 

verstößt. 

§ 4 

Inkrafttreten 

Diese Satzung tritt mit ihrer Bekanntmachung in Kraft. 

Salem, den ............................. 

.................................................. 

Manfred Härle, 

Bürgermeister 





1. Planungsrechtliche Festsetzungen (§ 9 (1) BauGB) 

1.0 Art + Maß der baulichen Nutzung 

(§ 9 (1) Nr. 1 BauGB) 

Art + Maß der baulichen Nutzung sind für den Geltungsbereich des 

Bebauungsplanes durch Planeintrag festgesetzt und der zugehörigen 

Nutzungsschablone zu entnehmen. 

1.1 Art der baulichen Nutzung 

• GE = Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) 

Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO wird festgesetzt, dass folgende Nutzung im 

Plangebiet nicht zulässig ist: 

• Einzelhandelsbetriebe 

Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO wird festgesetzt, dass die in § 8 Abs. 3 

BauNVO ausgeführten Ausnahmen Nr. 2. (Anlagen für kirchliche, kulturelle, 

soziale und gesundheitliche Zwecke) + 3. (Vergnügungsstätten) im 

"Gewerbegebiet" nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden. 

1.2 Maß der baulichen Nutzung 

Das Maß der baulichen Nutzung wird nach § 16 (2) BauNVO bestimmt 

durch die im Bebauungsplan eingetragene maximale Festsetzung der 

Grundflächenzahl (GRZ) und die Höhe der baulichen Anlagen. 

1.2.1 Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO) 

Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) ist im Bebauungsplan durch Eintrag 

in der Nutzungsschablone festgesetzt. 

1.2.2 Höhe der baulichen Anlagen 

Die Festsetzung erfolgt durch die Bestimmung der Gesamthöhe und der 

Fixierung des Bezugspunktes für die Bemessung der Höhen. 

1.2.2.1 Gesamthöhe der Gebäude 

Die Gesamthöhe der Gebäude beträgt ab dem Bezugspunkt 433,90 m ü. 

NN: 

• Gesamthöhe max. 12,50 m 

Die Überschreitung der maximalen Gesamthöhe durch untergeordnete 

Bauteile (Aufzüge, Treppenhäuser) mit einer Gesamtfläche von bis zu max. 

20 m² und einer Höhe von max. 1,50 m ist zulässig. 





2.0 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 

(§ 9 (1) Nr. 2 BauGB, §§ 22, 23 BauNVO) 

2.1 Bauweise (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB, § 22 (BauNVO) 

• offene Bauweise gem. § 22 (2) BauNVO, 

• abweichende Bauweise gem. § 22 (4) BauNVO, 

hierbei darf die Gebäudelänge über 50 m betragen 

2.2 Überbaubare Grundstücksfläche 

( § 9 (1) Nr. 2 BauGB, § 23 BauNVO) 

Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Bebauungsplan durch 

Baugrenzen festgesetzt. 

3.0 Flächen für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen 

(§ 9 (1) Nr. 4 BauGB, § 12 BauNVO) 

Garagen sind im gesamten Bereich des GE - mit Ausnahme der 

ausgewiesenen Grünflächen und der Abstandsflächen zur K 7759 – 

zulässig. Stellplätze sind auch innerhalb der Abstandsflächen zur K 7759 

zulässig. 

Um den Oberflächenabfluss zu reduzieren, sind Stellplätze mit wasserdurchlässigen 

Belägen so zu befestigen, dass ein Abflussbeiwert von 0,5 

eingehalten wird. 

4.0 Nebenanlagen (§ 14 BauNVO) 

Bauliche Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind im gesamten GE, 

mit Ausnahme der ausgewiesenen Grünflächen und innerhalb der 

Abstandsflächen zur K 7759, zulässig. 

5.0 Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind 

(§ 9 (1) Nr. 10 BauGB) 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind Flächen festgesetzt, die 

von der Bebauung freizuhalten sind: 

• als Abstandsflächen Kreisstraße 7759 





6.0 Grünflächen (§ 9 (1) Nr. 15 BauGB) 

6.1 Private Grünflächen (§ 9 (1) Nr. 15 BauGB) 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind private Grünflächen 

festgesetzt. 

Sie sind entsprechend ihrer Zweckbestimmung und gem. Pflanzenliste zu 

bepflanzen sowie dauerhaft zu unterhalten. 

Die Bepflanzung soll spätestens in der auf den Bezug der jeweiligen 

Gebäude folgenden Vegetationsperiode erfolgen. 

Zweckbestimmung: 

• Baumreihe entlang der Kreisstraße 7759 

6.2 Öffentliche Grünflächen (§ 9 (1) Nr. 15 BauGB) 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind öffentliche Grünflächen mit 

Zweckbestimmung festgesetzt. 

Zweckbestimmung: 

• Retentions- und Ableitungsmulden 

• Verkehrsbegleitgrün entlang der Erschließungsstraße 

Das Verkehrsbegleitgrün entlang der Erschließungsstraße darf für 

Zufahrten auf die privaten Baugrundstücke unterbrochen werden. 

7.0 Pflanzgebote (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB) 

7.1 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 

(§ 9 (1) Nr. 25 a BauGB) 

Durch Eintrag im Bebauungsplan sind Standorte für neu zu pflanzende 

Bäume gem. der dem Bebauungsplan beigefügten Pflanzenliste 

festgesetzt. 

8.0 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 

Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 

(§ 9 (1) Nr. 20 BauGB) 

8.1 Maßnahmen außerhalb des Plangebietes 

Dem durch die vorliegende Planung verursachten Eingriff werden als 

externe Kompensationsmaßnahmen folgende Maßnahmen zugeordnet: 





• Streuobstwiese auf Fl.St.Nr. 463 + 483, Gemarkung Lippertsreute 

• Feldhecke auf Fl.St.Nr. 463, Gemarkung Lippertsreute 

• Extensivierungsmaßnahmen im Gewann „Weitwiesen“ 

8.2 Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen 

Die Ausgleichsmaßnahmen werden den einzelnen Eingriffen wie folgt 

zugeordnet: 

• Gewerbeflächen zu 90 % 

• Verkehrsflächen zu 10 % 

9.0 Flächen und Vorkehrungen zum Schutz vor 

schädlichen Umwelteinwirkungen 

(§ 9 (1) Nr. 24 BauGB) 

Über dem Grundwasser ist eine ausreichende Deckschicht von mindestens 

1,0 m zu erhalten. Diese darf nur auf der Grundlage eines 

Wasserrechtsverfahrens durchbrochen werden. Die Gründung des 

Bauvorhabens ist mit der Wasserbehörde abzustimmen. 

10.0 Anlagen für Rückhaltung und Ableitung von Niederschlagswasser 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) 

Nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser ist auf den jeweiligen 

Baugrundstücken zu sammeln und in die im Plan ausgewiesenen 

Retentions- und Ableitungsmulden abzuleiten. 

Salem, den ............................. Überlingen, den ........................... 

.......................................................... ....................................................... 


H. Hornstein, 


Freier Landschaftsarchitekt + Stadtplaner 





Hinweise: 

1. Höhenaufnahmen 

Vor Beginn der Objektplanung sind die tatsächlichen Geländeverhältnisse von 

einem vereidigten Vermesser aufzunehmen, zu prüfen und mit der 

Erschließungsplanung abzustimmen. 

Jedem Baugesuch sind Höhenschnitte an den jeweiligen Baugrenzen mit 

Darstellung des vorhandenen und geplanten Geländeverlaufs sowie mit der 

Darstellung des geplanten Anschlusses an die Erschließungsstraße beizufügen. 

2. Wasserwirtschaft / Grundwasserschutz 

Bei Bohrungen wurde ein Grundwasserspiegel mit einem Flurabstand von ca. 2,5 

bis 2,9 m unter natürlichem Geländeniveau angetroffen. Mit Verweis auf die 

gespannten Grundwasserverhältnisse (s. Bodengutachten Buchholz + Partner v. 

21.04.2006 und 17.09.2008) ist eine Schutzfunktion der Deckschichten über dem 

genutzten Grundwasser mit einer Mindestmächtigkeit von 1 Meter beizubehalten. 

Ein hydraulischer Grundbruch ist auszuschließen. 

Sollte im Zuge der Bauarbeiten Grundwasser erschlossen werden (gesättigter Bereich), 

so ist dieser Aufschluss nach § 49 Abs. 2 und 3 Wasserhaushaltsgesetz für 

Baden-Württemberg (WHG) in Verbindung mit § 37 Abs. 4 Wassergesetz für 

Baden-Württemberg (WG) unverzüglich beim Landratsamt Bodenseekreis - Amt 

für Wasser- und Bodenschutz - anzuzeigen. 

Unterhalb des höchsten Grundwasserspiegels sind Drainagen zur dauerhaften 

Regulierung des Grundwassers mit dauernder Ableitung / Absenkung des 

Grundwassers im Sinne des § 9 WHG nicht zulässig. 

3. Erdaushub 

Die untere Bodenschutz- und Altlastenbehörde ist im Baugenehmigungsverfahren 

zu beteiligen. Dem Bauantrag ist ein Wiederverwendungs- und 

Entsorgungskonzept für den anfallenden Überschuss an Erdaushubmaterial 

beizufügen. 

4. Bauschuttrecyclingmaterial 

Falls im Zuge der Baumaßnahmen Bauschuttrecyclingmaterial verwendet werden 

soll, sind die Voraussetzungen für den Einbau nach den „Vorläufigen Hinweisen 

zum Einsatz von Baustoffrecyclingmaterial „des Ministeriums für Umwelt und 

Verkehr Baden-Württemberg vom 13.April 2004 zu beachten. In jedem Fall ist 

mindestens ein Abstand von einem Meter zwischen der Basis des 

Recyclingmaterialauffüllung und dem höchsten zu erwartenden Grundwasserstand 

einzuhalten. 

5. Freiflächen 

Jedem Baugesuch ist ein qualifizierter Freiflächen-Gestaltungsplan beizufügen, in 

dem die Einhaltung der grünordnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes 

nachzuweisen ist. 





6. Archäologische Denkmalpflege 

Sollten im Zuge von Erdarbeiten archäologische Fundstellen (z.B. Mauern, 

Gruben, Brandschichten) angeschnitten oder Funde gemacht werden (z.B. 

Scherben, Metallteile, Knochen), ist das Regierungspräsidium Tübingen, Abt. 

Archäologische Denkmalpflege, unverzüglich zu benachrichtigen. Auf § 20 DSchG 

wird verwiesen. 

7. Werbeanlagen 

Gemäß § 22 Abs 5 StrG dürfen Werbeanlagen außerhalb des 

Erschließungsbereichs in einem Abstand von 15 m zur Kreisstraße 7759, 

gemessen vom befestigten Rand der Fahrbahn, nicht errichtet werden. 





- Pflanzenliste - 

1. Laubbäume 1. + 2. Ordnung entlang der Kreisstraße und von Zufahrten, 

auf Gewerbeflächen und Parkplätzen 

Botanischer Name 

Deutscher Name 

Acer campestre - Feld-Ahorn 

Acer platanoides - Spitz-Ahorn 

Carpinus betulus - Hain-Buche 

Fraxinus excelsior - Gemeine Esche 

Prunus avium - Vogel-Kirsche 

Quercus palustris - Spree-Eiche 

Quercus robur - Stiel-Eiche, Sommer-Eiche 

Tilia cordata - Winter-Linde 

2. Laubbäume 1. + 2. Ordnung zur Entwicklung der Flußaue entlang der Aach 



Alnus glutinosa - Erle 

Fraxinus excelsior - Gemeine Esche 

Populus tremula 

Zitterpappel 

Prunus avium - Vogel-Kirsche 

Quercus robur - Stiel-Eiche, Sommer-Eiche 

Obsthochstämme - Äpfel und Birnen 

3. Bäume und Sträucher für Retentions- und Versickerungsflächen 



Alnus glutinosa - Schwarz-Erle 

Fraxinus excelsior - Esche 

Rhamnus frangula - Faulbaum 

Salix alba - Silber-Weide 

Salix cinerea - Asch-Weide 

Salix purpurea - Purpur-Weide 

Salix viminalis - Korb-Weide 





4. Sträucher für Gehölzgruppen und Heckenstrukturen 



Acer campestre - Feld-Ahorn 

Cornus sanguinea - Roter Hartriegel 

Cornus mas - Kornelkirsche 

Euonymus europaeus - Pfaffenhütchen 

Ligustrum vulgare - Gemeiner Liguster 

Prunus spinosa - Schlehe, Schwarzdorn 

Rosa canina - Hunds-Rose 

Rosa rubiginosa - Weinrose 

Sambucus nigra - Schwarzer Holunder 

Viburnum lantana - Wolliger Schneeball 

Viburnum opulus - Gemeiner Schneeball 

5. Flächige Bepflanzung / Unterpflanzungen 

heimische Kleingehölze, z.B. 



Hedera helix - Efeu 

Rosa arvensis - Feld-Rose, Kriech-Rose 

Rosa gallica - Essig-Rose 

Rosa pimpinellifolia - Bibernell-Rose 

heimische Stauden, z.B. 

Alchemilla mollis - Frauenmantel 

Galium odoratum - Waldmeister 

Geranium macrorrhizum - Storchschnabel 

Lamium maculatum - Taubnessel 

heimische Gräser + Farne 





6. Fassadenbegrünung 



Clematis alpina - Alpen-Waldrebe 

Clematis montana - Bergrebe 

Clematis vitalba - Gemeine Waldrebe 

Parthenocissus quinquef. - Wilder Wein 

Parthenocissus tric. - Wilder Wein, Selbstklimmer 

Wisteria sinsenis - Blauregen 





Örtliche Bauvorschriften 

gemäß § 74 LBO über die Zulässigkeit bestimmter baugestalterischer 

und genehmigungsrechtlicher Anforderungen im 

Bereich des Bebauungsplanes: 

"Gewerbegebiet Neufrach – Ost II" 

Aufgrund von § 74 (1) Nr. 1, 3, 4, 5, und (7) der Landesbauordnung für 

Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 

05.03.2010 (GBl. 2010, 358, ber, S. 416), zuletzt geändert am 25.1.2012 

(GBl. S. 65, 73) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung für Baden- 

Württemberg in der Fassung der Bekanntmachung vom 24.07.2000 (GBl. 

S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Artikel 28 der Verordnung vom 

25.1.2012 (GBl. S. 65, 68) werden die nachfolgend aufgeführten 

baugestalterischen Festsetzungen als örtliche Bauvorschriften getroffen 

und vom Gemeinderat der Gemeinde Salem als Satzung beschlossen. 

Inhalt: 

1.0 Räumlicher Geltungsbereich 

2.0 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 

3.0 Gestaltung der Freiflächen 

4.0 Versickerung und Retention von nicht schädlich verunreinigtem 

Niederschlagswasser 

1.0 Räumlicher Geltungsbereich 

Die örtlichen Bauvorschriften gelten für den im Rechtsplan M 1 : 500 

dargestellten Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Gewerbegebiet 

Neufrach – Ost II". 

2.0 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen 

(§ 74 (1) Nr. 1 LBO) 

2.1 Dachform, Dachneigung 

Zulässig sind 

• Satteldächer 

• Pultdächer 

• Flachdächer 

2.2 Dacheindeckung 

Die Dacheindeckung ist in rotem bis braunem oder grauem Material 

auszuführen. Reflektierende Materialien sind nicht zulässig. 





Dachbegrünungen und Energiegewinnungsanlagen sind zulässig. 

2.3 Fassaden- und Wandgestaltung 

Die Fassaden sind in hellen Farbtönen auszuführen. Unzulässig sind 

Fassadenverkleidungen aus glänzenden Materialien. 

3.0 Gestaltung der Freiflächen (§ 74 (1) Nr. 3 LBO) 

Die nicht überbaubaren Flächen sind mit Ausnahme der Stellplätze, 

Zufahrten und Zugänge als naturnahe Grünflächen anzulegen, zu pflegen 

und mit heimischen Gehölzen und Stauden zu bepflanzen. 

Für Zugänge und Stellplätze sind ausschließlich wasserdurchlässige 

Beläge zulässig (z.B. Rasenpflaster, Rasengittersteine, wassergebundene 

Decke, wasserdurchlässiges Pflaster). 

Die Feuerwehrzufahrten und –aufstellflächen sind als Schotterrasen 

auszuführen. 

4.0 Versickerung, Retention und Ableitung von nicht 

schädlich verunreinigtem Niederschlagswasser 

(§ 74 (3) Nr. 2 LBO) 

Nicht schädlich verunreinigtes Niederschlagswasser ist auf den 

Baugrundstücken zu sammeln und in die im Plan dargestellten Retentionsund 

Ableitungsmulden abzuleiten. 


Überlingen, den ………………… 

.......................................................... ....................................................... 


H. Hornstein, 







1. DAS PLANGEBIET - LAGE + RÄUMLICHER 

GELTUNGSBEREICH 

2. PLANERFORDERNIS + PLANUNGSZIELE 

2.1 ALTERNATIVEN 

3. EINORDNUNG IN DEN FLÄCHENNUTZUNGSPLAN + 

BESTEHENDE RECHTSVERHÄLTNISSE 

4. BESTAND / NUTZUNG 

4.1 SCHUTZGEBIETE / SCHUTZKATEGORIEN 

4.2 INGENIEURGEOLOGISCHES BAUGRUNDGUTACHTEN 

4.3 FLUSSGEBIETSUNTERSUCHUNG DEGGENHAUSER AACH 

5. PLANUNG 

5.1 ART UND MASS DER NUTZUNG 

5.2 WEITERE FESTSETZUNGEN 

6. REGENWASSERBEWIRTSCHAFTUNG 

7. UMWELTBERICHT / EINGRIFF- 

AUSGLEICHSBILANZIERUNG 

7.1 BESONDERS GESCHÜTZTE ARTEN 

8.0 FLÄCHENBILANZ 





1. DAS PLANGEBIET 

- LAGE + RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH 

Das Plangebiet liegt in der Gemeinde Salem im Teilort Neufrach 

und umfasst eine Größe von ca. 2,50 ha. Es beinhaltet die 

Grundstücke 

• Fl. St. Nr.1683 (Teilfläche) - Wirtschaftsweg / Grasweg 

• Fl. St. Nr.1682 (Teilfläche) - Grünland mit Obstgehölzen 

• Fl. St. Nr.1681 (Teilfläche) - landwirtschaftl. Nutzfläche / 

Acker 

• Fl. St. Nr. 1680 (Teilfläche) - landwirtschaft. Nutzfläche / 

Acker 

Luftbild goggle 





Es wird begrenzt 

• im Norden vom Bebauungsplangebiet Gewerbegebiet 

„Neufrach Ost I“ 

• im Westen von der Kreisstraße 7759 und daran anschließend 

vom bestehenden Gewerbegebiet, 

• im Süden von landwirtschaftlichen Nutzflächen (Acker), 

• im Osten von Grünflächen entlang der Deggenhauser Aach 

und der daran angrenzenden Uferböschung. 

Das Plangebiet weist zur Deggenhauser Aach hin ein leichtes 

Gefälle auf und liegt i.M. auf ca. 433.20 m. ü. NN. 

2. PLANERFORDERNIS + PLANUNGSZIELE 

Die Gemeinde Salem möchte die in ihrem Flächennutzungsplan 

dargestellten gewerblichen Bauflächen in mehreren Abschnitten 

bedarfsorientiert erschließen. Derzeit liegen Anfragen nach 

kleineren, d. h. ca. 1500 m² bis 2500 m² großen Gewerbegrundstücken 

vor. Der vorliegende Geltungsbereich ist so gewählt, 

dass derartige Grundstücke sowie die hierfür erforderlichen 

Erschließungsflächen ausgewiesen werden können. 

2.1 ALTERNATIVEN 

Das westlich der Kreisstraße 7759 gelegene Gewerbegebiet ist 

weitgehend bebaut. Das noch unbebaute Grundstück Flst.-Nr. 1706 

wurde zum einen Teil an den ortsansässigen Gewerbebetrieb Holz- 

Spießmacher und zum anderen Teil an den direkt angrenzenden 

Gewerbebetrieb der Firma Juma GmbH verkauft. 

Die Firma Holz-Spießmacher verlagert derzeit ihren bestehenden 

Betrieb aus einer dezentralen Gemengelage im Teilort Beuren in 

das zentrale Gewerbegebiet in Neufrach. Mit den Bauarbeiten 

wurde bereits begonnen. Die Firma Juma GmbH hat die an ihr 

Betriebsgrundstück angrenzende Teilfläche zur Betriebserweiterung 

erworben. 

Die zwei dann noch einzigen nicht bebauten Grundstücke (Flst.-Nr. 

1706/6 und 1699/4) im Gewerbegebiet Neufrach befinden sich in 

Privateigentum und stehen dem Grundstücksmarkt derzeit nicht zur 

Verfügung. 

Im Norden schließt das Gewerbegebiet „Neufrach-Ost I“ an das 

Plangebiet an. Es ist derzeit noch nicht bebaut, da die Erschließung 

noch nicht hergestellt ist. 





Mit den Arbeiten zur Herstellung der Erschließung wurde bereits 

begonnen. Mit der Fertigstellung ist bis spätestens Juli 2013 zu 

rechnen. 

Die gesamte Fläche des Gewerbegebietes „Neufrach-Ost I“ wurde 

an die Firma Seeger Präzisionstechnik GmbH verkauft. Mit einem 

Baubeginn ist in Kürze zu rechnen. Die Grundstücke im erst vor 

kurzem überplanten Gewerbegebiet „Neufrach-Süd“ sind komplett 

an die Salem-Frucht GmbH & Co KG verkauft worden, die ihren 

gesamten Betrieb bis 2020 hierher verlegen wird. Die 

Baugenehmigung für den ersten Bauabschnitt zur Errichtung einer 

Obstlagerhalle liegt vor. Der Baubeginn ist bereits erfolgt. 

Für die der Gemeinde vorliegenden Anfragen für 

Gewerbegrundstücke in einer Größenordnung zwischen 1.000 und 

2.500 m² stehen somit zurzeit keine geeigneten Flächen zur 

Verfügung. Diese sollen durch den Bebauungsplan „Gewerbegebiet 

Neufrach-Ost II“ geschaffen werden. 

Lageplan (ohne Maßstab) 





3. EINORDNUNG IN DEN FLÄCHENNUTZUNGSPLAN + 

BESTEHENDE RECHTSVERHÄLTNISSE 

Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als 

geplante gewerbliche Baufläche dargestellt. Die vorliegende 

Planung ist deshalb aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 

Auszug aus dem Flächennutzungsplan (ohne Maßstab) 

3.1 REGIONALPLAN 

Im Regionalplan des Regionalverbandes Bodensee-Oberschwaben 

ist Salem als Kleinzentrum ausgewiesen und dem Mittelbereich 

Überlingen zugeordnet. Die Gemeinde liegt an der im Regionalplan 

dargestellten Entwicklungsachse (4) „Überlingen – Salem – 

Markdorf – Friedrichshafen – Kressbronn“. 

Südlich der im FNP dargestellten gewerblichen Bauflächen verläuft 

ein regionaler Grünzug, der von der Planung nicht tangiert ist. 





Auszug aus dem Regionalplan (ohne Maßstab) 

4. BESTAND / NUTZUNG 

Das Plangebiet wird weitgehend landwirtschaftlich als Ackerfläche 

genutzt. Entlang der Kreisstraße 7759 liegen Grünlandflächen mit 

einigen Obstgehölzen. 

Die östliche Grenze des Geltungsbereichs wird von einem 

stattlichen Gehölzbestand entlang der Deggenhauser Aach geprägt, 

in den nicht eingegriffen wird. 

4.1 SCHUTZGEBIETE / SCHUTZKATEGORIEN 

Im Plangebiet finden sich keine Schutzgebiete bzw. geschützte 

Einzelelemente. 

Entlang der Deggenhauser Aach ist das geschützte Biotop Nr. 

182214355487 = „Hecke am Deggenhauser Aach-Ufer südlich 

Neufrach“ ausgewiesen. 

LUBW-Kartierung (ohne Maßstab) 





Bestandsplan (ohne Maßstab) 

4.2 INGENIEURGEOLOGISCHES BAUGRUNDGUTACHTEN 

Im Jahr 2006 wurde für die im Flächennutzungsplan 

ausgewiesenen Flächen vom Büro Buchholz + Partner GmbH, 

Heiligenberg, ein ingenieurgeologisches Baugrundgutachten 

erstellt. Von den insgesamt 10 durchgeführten 

Rammkernbohrungen und 17 Rammsondierungen liegen die 

Rammkernbohrung BK 14 und die Rammsondierung DPH 14 

innerhalb der künftig als Gewerbegebiet ausgewiesenen Fläche. 





In der Zusammenfassung heißt es: 

„Der Untergrund lässt sich in zwei Baugrundschichten einteilen. Von der 

Geländeoberfläche nach unten steht zunächst Tallehm, gefolgt von örtlich 

vorhandenen Torf- und Muddeschichten und Auesand an. Diese obere 

Zone erreicht zwischen rd. 1,5 und über 4 m Tiefe. Drüber steht bis über 

die mittlere Erkundungstiefe von 6 m hinaus Moränesand und 

Schmelzwasserkies an, in einzelnen Schichten auch Moräneschluff und 

Geschiebemergel. Im Detail sind vielfältige Variationen beim 

Schichtaufbau zu beobachten. 

Nach der geologischen Karte ist im Westen des Plangebietes mit flach 

anstehendem Kiesuntergrund zu rechnen, was sich in groben Zügen 

bestätigt hat. 

Im Kies- und Sanduntergrund ist ein flächenhaft durchlässiger 

Grundwasserleiter vorhanden, der freie Wasserspiegel steht zwischen 1,2 

m und 1,8 m u. Gelände an. Unter mächtigen, schlecht durchlässigen 

Rinnenfüllungen ist das Grundwasser stark gespannt. 

Die vorerst noch grobmaschige und ungleichmäßige Verteilung der 

Erkundungspunkte lässt einen Trend der Gründungseignung erkennen. 

Die drei unterschiedlichen Schwierigkeitsstufen wurden unter 

Einbeziehung der Rammsondierwerte nach der Schichtdicke und der 

Zusammendrückbarkeit abgegrenzt. 

Nach dieser Übersicht ist weitgehend eine mittlere bis gute 

Baugrundeigenschaft gegeben. Wenn eine Verdichtung der 

Untersuchungen die Verteilung der Bodenzonen bestätigt, sind die 

Bodenverhältnisse in den Teilgebieten Ost und Süd weniger schwierig als 

in dem im letzten Jahr bearbeiteten Gebiet West. Diese Bestätigung 

vorausgesetzt ist vorhersehbar, dass in der Regel eine Flachgründung mit 

normalem oder herabgesetztem Sohldruck möglich ist und nur im 

Einzelfall eine Tiefgründung erforderlich sein wird.“ 

Auszug aus dem Ingenieurgeologischen Baugrundgutachten „Vorerkundung GG 

Neufrach Ost und Süd, April 2006, Büro Buchholz + Partner GmbH 

4.3 FLUSSGEBIETSUNTERSUCHUNG DEGGENHAUSER -/ 

SEEFELDER AACH 

In der Flussgebietsuntersuchung Seefelder Aach des 

Ingenieurbüros Wald + Corbe, Hügelsheim, aus dem Jahr 2004 

wurden im Rahmen der hydraulischen Ermittlung überschwemmungsgefährdeter 

Bereiche die Wassertiefen beim 

Hochwasserereignis HQ 100 dargestellt. Die Abgrenzung 

überschwemmungsgefährdeter Bereiche war Grundlage für die 

Ausweisung der gewerblichen Bauflächen im 

Flächennutzungsplan. Das geplante Gewerbegebiet liegt nicht 

innerhalb von Flächen, die gem. Hochwassergefahrenkarte 

überflutet werden können. Innerhalb derartiger Flächen liegen nur 

die ausgewiesenen Retentions- und Versickerungsmulden, die 

jedoch keinen Verlust von Retentionsvolumen darstellen. 





5. PLANUNG 

Die Planung sieht die Ausweisung gewerblicher Bauflächen vor, die 

über die Kreisstraße 7759 und einen neu anzulegenden 

Linksabbieger erschlossen werden. Die entsprechende, mit dem 

Landratsamt Bodenseekreis abgestimmte Fachplanung des 

Ingenieurbüros Langenbach, Sigmaringen, ist in den 

Bebauungsplan - Entwurf eingearbeitet. 

Die Ausweisung des Baufensters berücksichtigt den erforderlichen 

Abstand von 15 m zur Kreisstraße. 

Die von der K 7759 abzweigende Stichstraße wird zunächst bis zu 

einer provisorischen Wendeanlage und von dort nach Süden 

ausgebaut. Sie kann später bedarfsorientiert weitergeführt werden. 

5.1 ART UND MASS DER NUTZUNG 

Als Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet ist festgesetzt: 

• GE = Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO 

Dieser Gebietstyp entspricht dem angestrebten Planungsziel. 

Auf der Grundlage des aktuellen Einzelhandelsgutachtens der 

Gemeinde Salem, das Einzelhandelsentwicklungen in zentraler 

Einkaufslage von Mimmenhausen anstrebt, werden Einzelhandelsbetriebe 

im Gewerbegebiet ausgeschlossen. 

Die gem. § 8 (3) BauNVO mögliche Ausnahme 

1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für 

Betriebsinhaber und Betriebsleiter 

soll zulässig sein. 

Dem gegenüber sollen die in § 8 (3) BauNVO) genannten 

Ausnahmen 

2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche 

Zwecke, 

3. Vergnügungsstätten 

nicht zulässig sein, da derartigen Nutzungen vorzugsweise in der 

Ortsmitte unterzubringen sind. 

Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die 

Festsetzung der 





• Höhe baulicher Anlagen 

Für die Gebäude wird eine maximale Höhe von 12,50 m 

festgesetzt. Diese Höhe ist erforderlich, um eine flexible Nutzung 

zu gewährleisten und entspricht bereits vorhandenen Gebäuden 

und baulichen Einrichtungen im Gewerbegebiet. 

• Grundflächenzahl gem. § 19 BauNVO 

Sie entspricht mit 0,8 der im § 17 BauNVO genannten Obergrenze 

und ermöglicht so eine flexible, den Bedürfnissen angepasste 

Entwicklung des Gewerbegebietes. 

• Bauweise gem. § 22 BauNVO 

Zulässig sind die offene Bauweise und die abweichende Bauweise 

mit der Maßgabe, dass die Gebäudelängen mehr als 50 m 

betragen dürfen. Diese Art der Bebauung ist beim vorliegenden 

Plangebiet aufgrund seiner Kleinteiligkeit unwahrscheinlich, bei 

einer künftigen Erweiterung des Gewerbegebietes ermöglicht sie 

jedoch Erweiterungsoptionen. 

• Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche gem. § 23 

BauNVO 

Die ausgewiesenen Baufenster lassen die flexible Nutzung des 

Plangebietes zu, berücksichtigt jedoch die unter Pkt. 5. genannten 

Rahmenbedingungen. 

Auszug aus dem Rechtsplan (ohne Maßstab) Stand: März 2013 

• Verkehrsflächen 

als Straßenverkehrsflächen für die Erschließungsstraße und deren 

Fortführung in Richtung Aach als Geh- und Radweg. Entlang der 

Straße ist ein 1,50 m breiter Gehweg vorgesehen. 





5.2 WEITERE FESTSETZUNGEN 

Weitere Festsetzungen im Planteil und den planungsrechtlichen 

Festsetzungen betreffen die 

• Ausweisung von nicht überbaubaren Flächen 

als Abstandsflächen zur Kreisstraße 7759 (künftiger Fahrbahnrand) 

• Ausweisung von öffentlichen Grünflächen 

als Verkehrsgrün entlang der Erschließungsstraße und als offene 

Retentions- und Ableitungsmulden für Regenwasser 

• Ausweisung von privaten Grünflächen 

Innerhalb des Gewerbegebietes entlang der Kreisstraße für die 

Anlage einer straßenbegleitenden Baumreihe 

• Pflanzgebote für Bäume 

als Baumreihe entlang der Straße 

• Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 

Zum Schutz des in 2,5 bis 2,9 m anstehenden Grundwasserspiegels 

wird festgesetzt, dass eine mindestens 1,0 m starke 

Deckschicht erhalten werden muss. 

• Örtliche Bauvorschriften 

werden für das Plangebiet parallel zum Bebauungsplanverfahren 

festgesetzt. Sie beschränken sich angesichts der geplanten 

Nutzung des Plangebietes auf wenige Punkte. So sind für die 

Dächer und Fassaden reflektierende Materialien nicht zulässig, um 

negative Auswirkungen (Abstrahlung etc.) auf die Kreisstraße und 

benachbarte Flächen auszuschließen. 

Befestigte Flächen sind, wo immer möglich, mit 

wasserdurchlässigen Materialien anzulegen, anfallendes 

Oberflächenwasser ist auf den hierfür im Bebauungsplan 

ausgewiesenen Grünflächen zurückzuhalten und gedrosselt in die 

Deggenhauser Aach einzuleiten. 





6. REGENWASSERBEWIRTSCHAFTUNG 

Für das Plangebiet wird im weiteren Verfahren ein Regenwasserbewirtschaftungskonzept 

erarbeitet und mit dem 

Landratsamt Bodenseekreis abgestimmt. Das vorliegende 

ingenieurgeologische Baugrundgutachten geht von schlecht 

durchlässigen, bindigen und teils organischen Böden der 

Baugrundschicht 1 aus. Deshalb wird das nicht schädlich 

verunreinigte Niederschlagswasser auf öffentlichen Grünfläche 

ausserhalb des Plangebietes entlang der Aach geleitet und 

gedrosselt in die Deggenhauser Aach eingeleitet. Die 

erforderlichen Ableitungsmulden verlaufen parallel zur 

Erschließungsstraße zum Geh- und Radweg, sowie entlang der 

südlichen Grundstücksgrenze. Sie sind im zeichnerischen Teil des 

Bebauungsplanes festgesetzt. Im Bereich der Zufahrten werden die 

Mulden durch Kastenrinnen ersetzt. 

7. UMWELTBERICHT / 

EINGRIFF-AUSGLEICHSBILANZIERUNG 

Der Umweltbericht und die Eingriff-Ausgleichsbilanzierung sind der 

Begründung beigefügt. Die naturschutzrechtliche Bilanzierung 

kommt zum rechnerischen Ergebnis, dass der durch die 

vorliegende Planung entstandene Eingriff größtenteils auf einer 

17.810 m² großen Teilfläche der gemeindeeigenen Grundstücke Fl. 

St. Nr. 463 und 483, Gemarkung Lippertsreute, ausgeglichen 

werden kann. Das verbleibende Defizit wird durch 

Extensivierungsmaßnahmen im Gewann „Weitwiesen“ abgegolten. 

7.1 BESONDERS GESCHÜTZTE ARTEN 

Bereits der Umweltbericht zur FNP-Änderung von 2006 verweist 

auf ein Grünspechtvorkommen im Bereich der nördlich des 

Plangebietes gelegene Streuobstwiese: 

„Im Juni 2005 wurden insgesamt neun Vogelarten beobachtet, darunter 

der Grünspecht (Picus viridis), der nach der Roten Liste der bedrohten 

Tier- und Pflanzenarten Baden-Württembergs (RL BW) im Bestand 

zurückgehend ist und als Art der so genannten Vorwarnliste (RL BW V) 

geführt wird.“ 

(Auszug aus Flächennutzungsplan – Änderung Umweltbericht unter 3.1.1.1) 

Diese Aussage ist auch für das jetzt vorliegende Plangebiet 

relevant, weil sich entlang der Kreisstraße 7759 ähnliche 

Vegetationsstrukturen finden, allerdings lückiger und weit weniger 

ausgeprägt als im GE „Neufrach Ost“. Die im Jahr 2008 vom Büro 

für Landschafts- und Umweltplanung „SeeConcept“ erarbeitete 

Artenschutzrechtliche Prüfung gemäß § 42 BNatSchG gilt auch für 

das GE „Neufrach Ost II“. Sie kommt zu folgendem Ergebnis: 





„-Grünspecht 

Die Ergebnisse der Geländeerhebungen lassen den Schluss zu, dass es 

sich bei dem verbliebenen Streuobstbestand innerhalb des Plangebietes 

(Fl.st. 1684) um ein traditionelles Bruthabitat handelt(e), das vermutlich 

bis in die jüngste Vergangenheit besiedelt war. Hierfür spricht der 

Nachweis vorhandener Spechtshöhlen in geeigneten Obsthochstämmen. 

Die wesentlichen Gründe für die Aufgabe dieses traditionellen 

Bruthabitats sind wahrscheinlich in folgenden Ursachen bzw. deren 

Zusammenwirken zu suchen: -Beseitigung von Streuobstbeständen im 

Bereich des Plangebietes in den vergangen Jahren v.a. auf Flurstück 

1685 und z.T. 1686) (als Folge Isolation der Restfläche) -Verlust von 

extensivem Wiesengrünland mit Vorkommen von hügelbauenden 

Ameisen (Vorbelastung infolge Beseitigung von Streuobstbeständen - 

Störungen z.B. durch Freizeitaktivisten, Spaziergänger, Hunde, 

Autoverkehr 

Auswirkungen 

Durch die Flächeninanspruchnahme, infolge der geplanten 

Gewerbeansiedlung sind keine erheblichen Beeinträchtigungen (= 

Verschlechterung des Erhaltungszustandes) für die lokale Population 

des Grünspechtes zu erwarten. Hierbei sind folgende Aspekte zu 

berücksichtigen: 

Der Verlust von Streuobstbeständen als potentielle Bruthabitate (v.a. 

nördlich des Plangebietes) verursachte in den vergangen Jahren bereits 

eine Verschlechterung der einst vom Grünspecht besiedelten 

Lebensstätten, die wohl zur Aufgabe des vermutlich traditionellen 

Bruthabitates geführt hat. 

Die so entstandene „Verinselung“ des Streuobstreliktes auf 

Flurstück 1684 hat, trotz vorhandener geeigneter Brutbäume (mind. 14 

Bäume), in Verbindung mit einem flächigen Grünlandumbruch 

(Vorkommen von Ameisen), der Ausbringung von Gülle und 

Störungen(z.B. Freizeitaktivisten, Autoverkehr, Hunde) zu einer negativen 

Veränderung des Erhaltungszustandes für die lokale Population innerhalb 

des Untersuchungsgebietes geführt. 

Da die Art während der Geländeerhebungen innerhalb des Plan-gebietes 

nicht (mehr) nachgewiesen werden konnte, lässt sich zudem der Schluss 

ziehen, dass durch den Verlust der Habitatstrukturen (Obstgehölze) auch 

keine sonstigen artspezifischen (Teil-) Habitate und Aktivitätsbereiche 

betroffen werden. 

Die Art besitzt im Naturraum „Bodenseebecken“ einen landesweiten 

Verbreitungsschwerpunkt, so dass der Verlust eines Reviers gegenwärtig 

(noch) nicht zu einer Beeinträchtigung der lokalen Population in diesem 

Raum führt. 

Die geplante Gewerbeansiedelung führt daher zu keiner weiteren 

Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Population des 

Untersuchungsgebietes. 

Die nächstgelegene „Kernzone“ befindet sich nordöstlich des 

Plangebietes, jenseits der „Deggenhauser Aach“. 

Auch für die sonstigen „streng geschützten Arten“ wie Roter Milan, 

Mäusebussard, Turmfalke, Waldohreule und Weißstorch müssen 

erhebliche negative Auswirkungen (= Verschlechterung des 

Erhaltungszustandes), bezogen auf das lokale Populationsniveau, infolge 

des geplanten Gewerbegebietes, nicht befürchtet werden.“ 





Als Ausgleichsmaßnahmen für das GE „Neufrach Ost“ und dessen 

Umgebung schlägt das Gutachten vor: 

„Im Zusammenhang mit der geplanten Gewerbeansiedelung in Salem- 

Neufrach, könnte in diesem Sinne die Lebensraumsituation v.a. des 

Grünspechtes im Untersuchungsgebiet u.a. durch folgende Maßnahmen 

aufgewertet werden. Diese sind darüber hinaus dem eigentlichen 

Vorhaben zeitlich vorzuziehen (vgl. § 42 Abs. 5): 

• Anlage und Entwicklung einer „Grünzone“ entlang der „Deggenhauser 

Aach“ innerhalb des Geltungsbereiches. Da sich die galeriewaldartige 

Struktur entlang der Aach als artenreicher Vogellebensraum darstellt, der 

darüber hinaus eine wichtige Funktion im Biotopverbund für das südliche 

Offenland übernimmt, könnte die Bedeutung dieser Biotopstruktur so 

weiter entwickelt werden und langfristig als potentielles Bruthabitat für den 

Grünspecht fungieren. 

So sollte diese Zone als magereres Grünland entwickelt und durch die 

Pflanzung von Laubgehölzen, in lockeren Beständen, strukturiert werden. 

Hierbei ist auf ein Artenspektrum zu achten, dass dem Leitbild eines 

Auwaldstandortes (Vorkommen von u.a. Anemone ranunculoides, 

Anemone nemorosa, Primula eliator entlang der Aach) entspricht und 

zugleich als Höhlenstandort für den Grünspecht geeignet ist. Hierzu 

gehören in absteigender Folge v.a. Obstbäume (Apfel, Birne), Eiche 

(Quercus robur), Erle (Alnus glutinosa), Kirsche (Prunus avium), 

Esche(Fraxinus excelsior), Zitterpappel (Populus tremula) (HÖLZINGER, 

J. & MAHLER, U. 2001). 

Um bereits zu Beginn der Entwicklungszeit der Gehölzbestände die 

Habitatsstrukturen für höhlenbrütende Singvogelarten zu verbessern, 

sollten Nistkästen angebracht werden. 

• Erhalt von Obsthochstämmen mit vorhandenen Spechtshöhlen auf 

Flurstück 1684 

Im Rahmen der geplanten Grünzone sollten bereits vorhandene 

Obsthochstämme auf Flurstück 1684 mit integriert werden. Dabei ist 

insbesondere auf den Erhalt von Bäumen mit hohem Biotopwert (bzw. 

vorhandener Spechtshöhlen) für Höhlenbrüter geachtet werden.“ 

Diesen Vorschlägen wird in der vorliegenden Planung durch die 

Ausweisung der Grünfläche parallel zur „Deggenhauser Aach“ 

Rechnung getragen. 





8. FLÄCHENBILANZ 

In der vorliegenden Planung sind folgende Flächen ausgewiesen: 

Gewerbegebiet 20.276 m² = 81 % 

Straßenfläche (einschl. Gehweg) 1.907 m² = 8 % 

Geh- und Fahrradweg 311 m² = 1 % 

Umspannstation 20 m² = 

Öffentliche Grünflächen 2.220 m² = 9 % 

(Ableitungsmulden, Verkehrsgrün) 

Private Grünflächen 248 m² = 1 % 

Gesamt 24.982 m² = 100 % 


Überlingen, den ………………….. 

.......................................................... ....................................................... 


H. Hornstein,

Anlage 38.1 - Gemeinde Salem

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?