Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement (PDF ... - Roland Berger

Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement_Kurzfassung der Studie_V1.pptx 

Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement 

Kurzfassung der Studie 

Torsten Henzelmann I Ralph Büchele I Michael Engel – April 2010

Nachhaltiges Immobilienmanagement schafft Mehrwert – Marktteilnehmer 

zu höheren Investitionen für mehr Nachhaltigkeit bereit 

Kernergebnisse der Studie (1/2) 

1. 

2. 

3. 

4. 

5. 

Nach Ansicht der Befragungsteilnehmer ist Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement kein 

kurzfristiger Hype sondern wird als langfristiger Trend angesehen 

Über 70% der Bauherren und Investoren sind bereit für die Nutzung nachhaltiger Immobilien 

höhere Investitionskosten in Kauf zu nehmen – auf Basis dieser Zahlungsbereitschaft ergibt sich 

für Deutschland ein zusätzliches Investitionspotenzial von rund 13 Mrd. EUR pro Jahr 

Mieter sind bereit durchschnittlich 4,5% höhere Mietkosten für nachhaltige Immobilien zu bezahlen – 

ein Viertel der Teilnehmer würde sogar Mehrkosten akzeptieren, welche die Einsparungen aus 

reduziertem Energiebedarf übersteigen 

Eine langfristige Orientierung im Immobilienmanagement konnte sich bislang nicht durchsetzen 

– Immobilien werden nur von 36% der Teilnehmer als strategische Ressource angesehen 

Eine Trendwende ist in Sicht: Durch Verankerung des nachhaltigen Immobilienmanagements in 

der Unternehmensstrategie sehen in 5 Jahren bereits 46% die Immobilien als strategische 

Ressource 

Quelle: Roland Berger Studie "Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement" 


2

Zertifikate derzeit nur mit geringer Bedeutung für die Nachhaltigkeitssteigerung 

– größere Bedeutung in den nächsten 5 Jahren erwartet 

Kernergebnisse der Studie (2/2) 

6. 

Aus Sicht der Befragungsteilnehmer haben Zertifikate für die Steigerung der Nachhaltigkeit von 

Immobilien nur eine geringe Bedeutung – hohe Kosten und geringe Transparenz sind wesentliche 

Gründe für diese Aussage 

7. 

8. 

9. 

10. 

Zukünftig wird den Zertifikaten jedoch eine erhebliche Bedeutung als Treiber für die Werthaltigkeit 

beigemessen – der Anteil zertifizierter Immobilien wird sich in den nächsten 5 Jahren 

signifikant erhöhen 

Fast 60% der Teilnehmer beurteilen das Angebot an nachhaltigen Dienstleistungen am Markt als 

zu niedrig – Facility Management Dienstleister müssen zur Umsetzung zukünftig ein breites 

interdisziplinäres Fachwissen aufweisen 

Immobilienmanager erwarten von Facility Management Dienstleistern die Erweiterung des 

Leistungsportfolios, um Beratung und Implementierung aus einer Hand zu ermöglichen 

Aus Sicht der Befragungsteilnehmer sind im Wesentlichen Bauherren und Planer verantwortlich 

Immobilien nachhaltig zu gestalten 



3


4 

A. Einführung: Nachhaltiges Immobilienmanagement als 

Antwort auf die Herausforderungen des Klimaschutzes und 

knapper Ressourcen

Online-Befragung bei über 40 Immobilienmanagern in Deutschland, 

Österreich und der Schweiz 

Studien-Design 

Die vorliegende Studie will ausloten, ob und in welchem Umfang 

das Konzept der Nachhaltigkeit bereits in der Immobilienwirtschaft 

im deutschsprachigen Raum Einzug gehalten hat. 

Die Erhebung basiert auf einer Ende 2009 durchgeführten 

Online-Befragung, an der sich über 40 Unternehmen aus 

Deutschland, Österreich und der Schweiz beteiligt haben. 

Unter den Teilnehmern waren im Wesentlichen Manager von 

Immobilienportfolios (z.B. Immobiliengesellschaften, 

Immobilienfonds, Corporate Real Estate Management). 

Sie äußerten sich zum Status quo und zur künftigen Entwicklung 

der Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement. Dabei 

wurden verschiedene Aspekte untersucht, die in den folgenden 

Kapiteln beschrieben werden. 

"Eine Immobilie kann als nachhaltig 

bezeichnet werden, wenn sie langfristig 

einen ökologischen, sozialen und 

ökonomischen Nutzen stiftet bzw. 

entsprechenden Schaden vermeidet." 

Prof. Dr.-Ing. Holger Wallbaum, Professur für 

Nachhaltiges Bauen, Institut für Bauplanung 

und Baubetrieb der ETH Zürich 



5

Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement wird nicht als kurzfristiger 

Hype betrachtet sondern als langfristiger Trend 

Einordnung des Begriffs Nachhaltigkeit [Nennungen in %; Mehrfachnennungen möglich] 

Schonung knapper Ressourcen 

45 

Shareholder Value 

36 

Klimaschutz 

Technischer Fortschritt 

Corporate Social Responsibility 

30 

30 

28 

Modeerscheinung 

Politisches Handeln 

6 

6 



6


7 

B. "Mehrwert" durch nachhaltiges Immobilienmanagement 

erwartet

Über 70% der Bauherren und Investoren sind bereit für nachhaltige 

Immobilien höhere Investitionskosten in Kauf zu nehmen 

Bereitschaft zu höheren Investitionskosten für Nachhaltigkeit 

Keine Bereitschaft 

zu höheren 

Investitionskosten 

Ø zusätzliche Zahlungsbereitschaft 

MIN 

8,9% 

MAX 

0% 10% 

20% 

27% 

Bereitschaft 

zu höheren 

Investitionskosten 

73% 

Auf Basis der heutigen Neubau- und Renovierungsinvestitionen 

in Deutschland ergäbe sich 

unter Berücksichtigung dieser Zahlungsbereitschaft 

ein zusätzliches Investitionspotenzial 

von rund 13 Mrd. Euro pro Jahr für die 

Realisierung nachhaltiger Immobilien. 



8

Mieter sind bereit durchschnittlich 4,5% höhere Mietkosten für 

nachhaltige Immobilien zu bezahlen 

Bereitschaft zu höheren Mietkosten für Nachhaltigkeit 

Keine Bereitschaft 

zu höheren 

Mietkosten 

Ø zusätzliche Zahlungsbereitschaft 

MIN 

4,5% 

MAX 

14% 

0% 5% 

10% 

Bereitschaft 

zu höheren 

Mietkosten 

86% 



9


10 

C. Nachhaltigkeit als strategische Denkweise setzt sich im 

Immobilienmanagement nur langsam durch

Immobilien werden noch immer überwiegend als Produktionsfaktor 

und nicht als strategische Ressource betrachtet 

Heutige Rolle der Immobilie in Unternehmen 

Strategische 

Ressource 

36% 

Rolle der Immobilie in Unternehmen – 

Einschätzung aus dem Jahr 2005 1) 

Strategische 

Ressource 

34% 

64% 

66% 

Produktionsfaktor 


1) Roland Berger: Immobilien- und Facility Management im europäischen Umfeld, 2005 



11

Trendwende: Verankerung mit der Unternehmensstrategie führt in 

den nächsten fünf Jahren zu einer eher strategischen Betrachtung 

Verankerung des nachhaltigen 

Immobilienmanagements in der 

Unternehmensstrategie 

81% 

Zukünftige Rolle der Immobilie in 

Unternehmen in 5 Jahren 

Strategische 

Ressource 

46% 

54% 

Ja 

19% 

Nein 




12

Zielsetzung der Nachhaltigkeit: Wertsteigerung und Kostensenkung – 

Sozio-kulturelle Faktoren nicht im Fokus 

Ziele Nutzung nachhaltiger Immobilien [Nennungen in %; Mehrfachnennungen möglich] 

Werterhalt/Wertsteigerung 

67 

Senkung Energiekosten 

Senkung der Bewirtschaftungskosten 

Imagegewinn 

Emmissionsreduktion/Umweltschutz 

58 

55 

50 

47 

Arbeitsatmosphäre/Komfortgewinn 

Steigerung der Mitarbeiterproduktivität 

6 

11 



13


14 

D. Nachhaltigkeitszertifikate haben bisher nur geringe 

Bedeutung für die Branche

Die Mehrheit der befragten Teilnehmer misst den Nachhaltigkeitszertifikaten 

derzeit nur eine geringe Bedeutung zu 

Bedeutung von Nachhaltigkeitszertifikaten 

Nachhaltigkeitszertifikate 

0 = 

sehr niedrige 

Bedeutung 

5 = 

sehr hohe 

Bedeutung 



15

Hohe Kosten, eingeschränkter Mehrwert und geringe Transparenz 

sind wesentliche Gründe für die Zurückhaltung 

Begründung aus Sicht der Teilnehmer 

Die derzeit am Markt befindlichen Zertifikate sind zu einseitig an der Ökologie ausgerichtet: Die 

ökonomische Dimension der Nachhaltigkeit gerät im Vergleich zu den Umweltaspekten stark ins 

Hintertreffen. 

Aufwand und Kosten eines Zertifizierungsprozesses werden den Bedürfnissen der Zertifikate- 

Nachfrager nicht gerecht und schrecken viele Investoren und Bauherren eher ab. Die unterschiedlichen 

Zertifikate schaffen keine ausreichende Transparenz. Die Kosten liegen in der Regel 

zwischen 100.000 und 400.000 EUR je nach Label, angestrebtem Status und Projektgröße. 

Immobilienspezifische Kennzahlen, etwa der Energieverbrauch, liefern ohnehin Rückschlüsse 

auf die Nachhaltigkeit eines Gebäudes. Deshalb sei der ökonomisch orientierte Nachfrager nicht 

auf ein zusätzliches Zertifikat angewiesen, um eine Immobilie als nachhaltig zu klassifizieren. 



16

In den nächsten 5 Jahren werden die Zertifikate deutlich an 

Bedeutung als Treiber für die Werthaltigkeit gewinnen 

Treiber der Werthaltigkeit einer Immobilie 

0 = 

sehr niedrige 

Bedeutung 

5 = 

sehr hohe 

Bedeutung 

Geografische Lage 

Green-Building Zertifikat 

Nutzungsart 

Mieterstruktur 

Alter 

In fünf Jahren 

Baulicher Zustand 

Heute 

Sonstige 



17


18 

E. Facility-Management-Dienstleister leisten bei der Umsetzung 

eines nachhaltigen Immobilienmanagements noch keine 

ausreichende Unterstützung

Die Immobilienmanager wünschen sich einen FM-Dienstleister der 

Beratung und Implementierung ermöglicht 

Geforderte Nachhaltigkeitskompetenz des FM-Dienstleisters [Nennungen in %] 

Durchführung von Maßnahmen 

zur Steigerung der Energieeffizienz 

76 

Beantragung staatlicher Fördermittel 

8 

Kenntnisse der staatlichen 

Förderinstrumente und -mittel 

Kenntnisse im Bereich 

dezentraler Energieversorgung 

Sonstige 

4 

4 

8 



19

Fast 60% der befragten Unternehmen beurteilen das Angebot der 

FM-Branche als nicht ausreichend 

Angebot an nachhaltigen Dienstleistungen [%] 

Zu hoch 

0 

Ausreichend 

42 

Zu niedrig 

58 



20

Umsetzung der Nachhaltigkeit erfordert ein breites interdisziplinäres 

Fachwissen – Hohe Erwartung an die FM-Dienstleister 

Wichtigste Aktivitäten zur Nachhaltigkeitssteigerung von Immobilien [Nennungen in %; 

Mehrfachnennungen möglich] 

Einbau effizienter TGA 

53 

Wärmedämmung 

42 

Min. Life Cycle Cost 

Erhöhung Flächeneffizienz 

Erreichbarkeit ÖPNV 

26 

25 

25 

Dezentrale Energieerzeugung 

8 

Intelligente Gebäudesteuerung 

Sonstige 

5 

5 



21

Marktpotential vorhanden: Steigerung Outsourcing-Grade im technischen 

FM durch auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Dienstleistungen 

Outsourcing-Grad bei technischem Facility Management [Nennungen in % mit einem 

bestimmten Outsourcing-Grad] 

24% 80% 

40% 

61-80% 

9% 3% 

24% 

21-40% 

41-60% 



22


23 

F. Fazit: Nachhaltigkeit steigert Bedeutung der Immobilie als 

strategische Ressource

Anteil zertifizierter Immobilien im Portfolio wird sich in den nächsten 

5 Jahren erheblich erhöhen 

Anteil zertifizierter Immobilien im Portfolio 

+18% 1) 24% 

TREIBER DIESER ENTWICKLUNG: 

6% 

Engere Verknüpfung des Immobilienmanagements 

mit der langfristigen Unternehmensstrategie. 

Gerade durch nachhaltiges Immobilienmanagement 

kann ein signifikanter "Mehrwert" für 

das Immobilienportfolio entstehen: 

Nachhaltiges Immobilienmanagement als Treiber 

zur Steigerung des Unternehmenswertes. 

Heute 

In fünf Jahren 

1) In Prozentpunkten 



24

Verantwortlichkeiten für ein Handeln im Sinne des Klima- und 

Ressourcenschutzes insbesondere bei Planern und Bauherren 

Verantwortliche für nachhaltige Immobiliengestaltung 

0 = 

sehr niedrige 

Bedeutung 

5 = 

sehr hohe 

Bedeutung 

Planer 

Bauherr 

Nutzer 

Kreditgeber 

Dienstleister 

Sonstige 



25


26 

G. Die Chance der Nachhaltigkeit nutzen – Wachstumspotenziale 

entlang des gesamten Immobilienlebenszyklus

Das Thema Nachhaltigkeit bietet den Akteuren der Immobilienbranche 

Chancen für neue Geschäftsmodelle und Marktpotenziale 

AKTEURE 

Projektentwickler 

und Planer 

Bauindustrie 

Facility 

Management 

MARKT- UND DIFFERENZIERUNGSPOTENTIALE 

> Integrierte Ausrichtung der Projektentwicklung auf die ökologischen, sozialen und ökonomischen 

Aspekte der Nachhaltigkeit 

> Auflösung des Investor-Nutzer Dilemma bei Investition durch innovative Miet-Modelle 

(z.B. Warmmietmodell) 

> Ingenieure und Architekten als "Baumeister" für eine gewerkeübergreifende Betrachtung als 

Grundlage für ein nachhaltiges Bauen 

> Differenzierung am Markt durch die Erstellung "grüner" Gebäude hinsichtlich ökologischen, 

sozialen und ökonomischen Aspekten der Nachhaltigkeit 

> Erschließung neuer Kompetenzbereiche bei der Verschmelzung klassischer Bauelemente mit 

innovativer Technik: z.B. Fassaden mit integrierten Solarmodulen 

> Positionierung als vertrauensvoller Realisierer und Integrator für nachhaltige Immobilien 

> Zukünftige Positionierung als wichtiger Partner bereits in der Planungsphase 

> Erschließung neuer Kundengruppen durch ein integriertes Angebot von Planung und 

Umsetzung nachhaltigen Immobilienmanagements 

> Insbesondere bei der Sanierung von Altbauten können die FM-Dienstleister eine 

Schlüsselrolle einnehmen 



27

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