Beschlussentwurf - RIS

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Referat für Stadtplanung
und Bauordnung
Stadtplanung Direktorium
PLAN-HA
XXXXXXX
II/31 P
PLAN-HA II/53
PLAN-HA II/30 V
a) Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045
Hochäckerstraße (nördlich),
BAB München-Salzburg (östlich),
Peralohstraße (südlich),
Unterhachinger / Ottobrunner Straße (westlich)
(Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 57 l)
b) Aufhebung gemäß § 173 Abs. 3 Bundesbaugesetz (BBauG)
übergeleiteter einfacher Bebauungspläne
- Satzungsbeschluss -
Stadtbezirk 16 Ramersdorf - Perlach
Sitzungsvorlagen Nr. 08-14 / V 13416
Anlagen:
1. Übersichtsplan M=1 : 5.000
2. Ausschnitt Übersichtskarte Stadtbezirksgrenzen
3. Verkleinerung des Bebauungsplanes (ohne Maßstab)
Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung
vom 04.12.2013 (SB)
Öffentliche Sitzung
I. Vortrag der Referentin
Wie nachstehende Satzung und Begründung des Bebauungsplanentwurfs (Seite 10 ff.)
Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)
Der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045 wurde am 08.05.2013 vom Ausschuss
für Stadtplanung und Bauordnung gebilligt.
Nach Vorliegen der notwendigen Sicherheiten und der Bekanntmachung im Amtsblatt
der Landeshauptstadt München – Nr. 23 vom 20.08.2013 – lagen der Bebauungsplan
mit Grünordnung Nr. 2045 die Aufhebung der übergeleiteten einfachen Bebauungspläne
in der Zeit vom 06.09. mit 07.10.2013 öffentlich aus.
Während der öffentlichen Auslegung gingen zum Bebauungsplan Äußerungen von
Bürgerinnen und Bürgern ein, die sich wie folgt zusammenfassen lassen:

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Sozialgerechte Bodennutzung
Eingewendet wurde, dass der Beschluss des Stadtrates vom 03.05.2013 gegen
die Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung der
Landeshauptstadt München verstoße, da er gegen die Prinzipien einer
ganzheitlichen Betrachtungsweise der Kosten sowie Lasten und der
Fürsorgepflicht gegenüber Kindern, Jugendlichen, die die Landeshauptstadt
München aus der Planung verpflichten. Befürchtet werde, dass der
Allgemeinheit bzw. den betroffenen Anliegern zu einem späteren Zeitpunkt diese
Kosten und Lasten aufgebürdet werden.
Wer trage nach einiger Zeit die Kosten und Lasten einer an anderer Stelle
höheren, aber durch das Neubaugebiet verursachten Verkehrssituation?
Die Ursächlichkeit einer Grundschule sei aus Sicht der Bürgerinnen und Bürger
gegeben.
Die Mehrkosten zur Herstellung von verkehrssicheren Wegen zur Grundschule
seien daher vom Planungsbegünstigten zu tragen.
Durch die nicht vorhandene ganzheitliche Betrachtung der
Verkehrswegsicherheit für Schüler speziell und Radfahrer generell bei der
Landeshauptstadt (fachliche und budgetmäßige Trennung von Zuständigkeiten)
könne man ursächlich durch den Bebauungsplan entstandene Kosten
verschleiern und zeitlich später der Allgemeinheit oder den Anliegern der
Hochäckerstraße und Ottobrunner Straße aufbürden.
Stellungnahme:
Der Finanzierungsbeitrag zur ursächlich ausgelösten sozialen Infrastruktur wird
in voller Höhe durch die Planungsbegünstigten getragen.
Die Kosten für die ursächlichen Grundschulplätze werden gemäß den Verfahrensgrundsätzen
zur Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) im Rahmen des
Finanzierungsbeitrages ebenfalls von den Planungsbegünstigten getragen.
Auf der Nordseite der Hochäckerstraße besteht bereits ein gemeinsamer Fußund
Radweg. Der Bebauungsplan macht einen Zweirichtungsradweg notwendig,
da ein verkehrssicheres Erreichen aller Quellen und Ziele (ohne Querung der
Hochäckerstraße) gewährleistet werden muss. Da keine verkehrssichere, signalisierte
Querung der Hochäckerstraße für Radfahrer besteht, ist daher die Errichtung
des Zweirichtungsradwegs notwendig. Aufgrund dieser Ausführungen ist
eine Festsetzung des Zweirichtungsradwegs an der Nordseite der Hochäckerstraße
ursächlich durch den Bebauungsplan ausgelöst. Abgesehen davon besteht
auf der Südseite der Hochäckerstraße bereits ein separater Zweirichtungsradweg.
Die Fußwegeverbindung, die von dem nordöstlichen Bereich des Planungsgebietes
über ein städtisches Grundstück außerhalb des Bebauungsplanumgriffes in
Richtung Peralohstraße führt, ist ebenfalls als ursächlich zu betrachten. Dieser

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Fuß- und Radweg wird, soweit er im Umgriff des Bebauungsplanes liegt, neu hergestellt.
Darüber hinaus verpflichtet sich die Bayerische Hausbau, den daran anschließenden,
bereits vorhandenen städtischen Weg zu ertüchtigen und an den
Standard der neu hergestellten Wege anzupassen.
Die Bayerische Hausbau verpflichtet sich ebenfalls den Bau des als öffentliche
Verkehrsfläche festgesetzten Fuß- und Radweges nach Norden zur Peralohstraße
in Richtung Lehenweg zu übernehmen.
Die damit verbundenen Kosten werden von den Planungsbegünstigten (Bayerische
Hausbau und Landeshauptstadt München) getragen.
Die provisorisch bestehende Hochäckerstraße wird im Zuge der Umsetzung des
Bebauungsplanes Nr. 2045 im Abschnitt zwischen dem Knoten
Hochäckerstraße / Unterhachinger Straße und der Überführung über die Bundesautobahn
(BAB) A 8 erstmalig hergestellt.
Neben einer Kostentragung durch die Planungsbegünstigten und einer Belastung
der städtischen Flächen an der Südseite der Hochäckerstraße werden dafür Erschließungsbeiträge
von Dritten erhoben werden, deren Grundstücke östlich des
Bebauungsplanumgriffes, westlich der Unterhachinger Straße, an die Hochäckerstraße
nördlich und südlich angrenzen (Flurstücke Nr. 967/3 und 965/3). Die Kostenverteilung
bestimmt sich nach der zum Zeitpunkt des Entstehens der Erschließungsbeitragspflicht
geltenden Erschließungsbeitragssatzung der Landeshauptstadt
München.
Die erschließungsbeitragsrechtliche Situation in der Hochäckerstraße stellt sich
so dar, dass im Abschnitt zwischen der Unterhachinger und der Ottobrunner Straße
bereits alle Maßnahmen einer endgültigen Herstellung ausgeführt und im
Wege von Anlieger- bzw. Erschließungsbeiträgen abgerechnet wurden. Eine
Straßenumgestaltung, die theoretisch Grundlage für die Erhebung von Straßenausbaubeiträgen
sein könnte, ist nicht veranlasst und auch nicht als ursächlich
anzusehen, zumal wie bereits im Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung
und Bauordnung vom 08.05.2013 aufgezeigt wurde, weitere Radwegverbindungen
Richtung Pfanzeltplatz (Verbindung 2 und Verbindung 3) vorhanden sind. Bei
der kürzesten Radverkehrsverbindung (Verbindung 1), die entlang der Hochäckerstraße
führt, dürfen Grundschüler in dem östlichen Bereich, in dem kein
durchgängiger Radweg vorhanden ist, auch auf dem Gehweg fahren. Des Weiteren
würde eine Umgestaltung der Verkehrsfläche auf Grund der beengten räumlichen
Bestandssituation schnell an Grenzen stoßen.
Inwieweit für einen gesicherten Schulweg verkehrsordnende Maßnahmen in Erwägung
zu ziehen sind, wird mit dem Kreisverwaltungsreferat geklärt. Solche
verkehrsordnende Maßnahmen werden jedenfalls nicht zu Beiträgen für die Anlieger
führen.

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Fuß- und Radwegeverbindungen
a) Eingewendet werde, dass der Stadtrat durch die Verniedlichung der verkehrlichen
Situation für Schüler und Radfahrer mangelhaft über die außerhalb
des Neubaugebietes entstehenden verkehrstechnischen Wirkungen des Bebauungsplanes
informiert wurde. Die nicht verkehrsgerechten bzw. nicht vorhandenen
Radwege gefährden bereits heute Kinder, Jugendliche und Erwachsene.
Durch die neuen Anwohner werde das Gefährdungspotential
noch erhöht.
b) Die im Beschluss vom 08.05.2013 unter 18.10 als Möglichkeit 1 genannte
übergeordnete Fuß- und Radwegeanbindung und als „nicht uneingeschränkt
empfehlenswert“ bezeichnet, sei aus Sicht der Bürger die wahrscheinlichste,
da kürzeste und werde von den Radfahrern bereits heute genutzt und auch
von den neuen Anwohnern bevorzugt befahren werden.Diese Variante werde
nach Einschätzung der Bürger höhere Kosten verursachen, als diese die
ursächlich im Neubaugebiet entstehen würden.
Der Billigungsbeschluss nenne die Probleme dieser Variante insgesamt „als
bekannt“. Für den Stadtrat wurden sie nicht spezifiziert. Es seien auch keine
Handlungsalternativen aufgezeigt worden.
c) Auf der unter Möglichkeit 2 aufgezeigten Alternative und mit „hoher Verkehrssicherheit
und Attraktivität“ bewertet, fahre niemand, denn diese Route
skizziere einen Umweg. Es erschließe sich den Bürgern nicht, weshalb diese
Route als Alternative bezeichnet werde. Auf dieser Route sei auch kein gesonderter
Radweg vorhanden.
d) Auf der unter Möglichkeit 3 aufgezeigten Alternative bleibe es offen, ob der
Weg zum Pfanzeltplatz oder das PEP gemeint sei. Diese Möglichkeit beschreibe
den Weg von der Peralohstraße zum „Perlacher Zentrum“ und in
den Ausführungen des Beschlusses werde diese Alternative als verkehrssichere
Führung auf Radwegen und „vollkommen zufriedenstellend“ bezeichnet.
Da an dieser Strecke keine Verkehrsampel sei, werde das bereits vorhandene
Gefahrenpotenzial noch vergrößert, da durch die zusätzlichen Radfahrer
und den Schülerradverkehr das Verkehrsvolumen ansteigen werde.
Bemängelt werde, dass verkehrssichere Wege aufgezeigt werden, die mit
erheblichen Mängeln behaftet seien.
e) Im Billigungsbeschluss werden Radweg-Alternativen der Anwohner zu den
Verkehrswegen aufgezeigt, ohne die aus dem Neubaugebiet zuwachsende
Schulwegänderung und Radwegeverkehrsänderung.
Es werde aber keine für die Bürger akzeptable und somit verkehrssichere
Lösung umfassend aufgezeigt.
f) Des Weiteren sei den Bürgern nicht bekannt, welche Bewegungszahlen die
Gutachter für den Radverkehr aus und in das Neubaugebiet ermittelt hätten.
(nur für KFZ).

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g) Bemängelt wurde, dass im Billigungsbeschluss ausgesagt werde, die benannten
Probleme des Fuß- und Radverkehrs lägen außerhalb des Planungsumgriffs
und damit interessiere es die Beschlussverfasser weiterhin
nicht mehr.
Stellungnahme:
a) Es wird auf die detaillierte Darstellung der Radwegeverbindungen im Beschluss
des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 08.05.2013
verwiesen.
b) Es wird auf die Verbindung 2 und 3, die im Beschluss des Ausschusses für
Stadtplanung und Bauordnung vom 08.05.2013 ausführlich beschrieben und
als vollkommen zufriedenstellend bewertet wurden, verwiesen.
Aufgrund der hinsichtlich Verbindung 1 beschriebenen Mängel wird das Referat
für Stadtplanung und Bauordnung mit den weiteren Fachdienststellen
Gespräche initiieren um gegebenenfalls geeignete Lösungsansätze zu entwickeln.
c) Diese in Variante 2 beschriebene Verbindung wird seitens des Einwenders
missverstanden.
Die dort in Ost-West-Richtung verlaufende Hauptroute gemäß dem Verkehrsentwicklungsplan-Radverkehr
der Landeshauptstadt München verläuft
von der Peralohstraße weiter über den Sandgrubenweg, die Weddigenstraße,
weiter durch die Grünanlage, die Schmidbauerstraße und die Hofmarkstraße
zum Zentrum Perlach.
Die beschriebene Variante 2 besitzt demnach nur einen geringfügig längeren
Weg im Vergleich zu Möglichkeit 1, wird aber wie bereits beschrieben aufgrund
der Kriterien Verkehrssicherheit und Attraktivität vermutlich für den
Fuß- und Radverkehr eine Verbindung mit wesentlicher Bedeutung sein.
d) Bei Variante 3 ist die Wegeverbindung zum Ortskern Perlach/ Pfanzeltplatz
(entspricht dem Zentrum Perlach) gemeint. (Das PEP befindet sich in Neuperlach).
Darüber hinaus wäre vom Ortskern Perlach/ Pfanzeltplatz in Richtung
PEP (Neuperlach Zentrum) für den Fuß- und Radverkehr eine attraktive
Verbindung, abseits von Hauptverkehrsstraßen vorhanden. Diese Verbindung
führt höhenfrei vom Pfanzeltplatz entlang des Lorenz-Hagen-Wegs
über die Lüdersstraße und den Theodor-Heuss-Platz direkt zum PEP.
e) Es wird auf die Verbindung 2 und 3, die im Beschluss des Ausschusses für
Stadtplanung und Bauordnung vom 08.05.2013 ausführlich beschrieben und
als vollkommen zufriedenstellend bewertet wurden, verwiesen.
f) Im Rahmen von Verkehrserhebungen an Knotenpunkten wird der Radverkehr
standardmäßig mit erfasst und gezählt.
Wie in der Begründung beschrieben, sind für das Planungsgebiet ausreichend
Verknüpfungspunkte in das bestehende Radwegenetz vorhanden.
Ein wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist, den entstehenden Neuver-

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kehr des Planungsgebietes - dazu zählt ebenso der Rad- und Fußverkehr -
an den umliegenden Knotenpunkten leistungsfähig abzuwickeln. Der Radund
Fußverkehr wird dabei im Rahmen der Dimensionierung des Straßenraumes
selbstverständlich mit berücksichtigt.
Da aus verkehrsplanerischer Sicht im Rahmen der Bebauungsplanung insbesondere
dem Rad- und Fußverkehr eine wesentlichen Bedeutung zukommt,
ist es ein wichtiges Ziel die Fuß- und Radverkehrsanlagen im Baugebiet
sowie der umliegenden Umgebung so verkehrssicher, leistungsfähig und
somit so attraktiv wie möglich zu gestalten.
Eine detaillierte Erfassung des Radverkehrsaufkommens würde demnach
auf die bauliche Ausgestaltung keinen weiteren Einfluss haben.
g) Wie bereits erwähnt wird das Referat für Stadtplanung und Bauordnung bezüglich
Verbindung 1 einen Gesprächstermin mit den zuständigen Fachdienststellen
koordinieren.
Verfahren
Die Nicht-Einbindung des Baureferates und der Arbeitsgruppe
„Schulwegsicherheit“ im Vorfeld des Beschlusses zur innerstädtischen
Aufwandsminimierung erscheine den Einwendern befremdend.
Das Kreisverwaltungsreferat habe mit E-Mail vom 09.07.2013 mitgeteilt, dass
dort keinerlei Informationen über dieses Bauvorhaben vorliegen.
Von einem Bürger wurde die Frage gestellt, welche Folgerungen sich für andere
Referate aus diesem Beschluss ergeben. Durch welchen Impuls aus diesem
Stadtratsbeschluss werde bezüglich der drei Möglichkeiten einer Fuß- und
Radwegeverbindung in anderen Referaten ein Handeln ausgelöst?
Befürchtet werde, dass seitens der anderen Referate nichts geschehen werde,
da im Beschluss kein Auftrag für die anderen Referate erkennbar werde.
Stellungnahme:
Durch interne Verwaltungsabläufe ist gesichert, dass die anderen Referate
entsprechend ihres Zuständigkeitsbereiches in die Umsetzung des
Stadtratsbeschlusses eingebunden werden.
Die anderen Referate wie beispielsweise Kreisverwaltungsreferat und Baureferat
wurden im Rahmen des Verfahrens nach § 4(1) und § 4(2) BauGB eingebunden.
Da momentan erst das Bebauungsplanverfahren durchgeführt wird, liegt noch
kein „Bauvorhaben“ vor. Deswegen fanden bezüglich der Schulwegsicherheit
bisher noch keine konkreten Begutachtungen statt. Den Belangen der
Schulwegsicherheit wird in den weiteren Verfahren Rechnung getragen.
Wie bereits erwähnt, wird das Referat für Stadtplanung und Bauordnung
bezüglich Verbindung 1 einen Gesprächstermin mit den zuständigen
Fachdienststellen koordinieren.

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Verkehrsprobleme im Großraum Perlach, Verkehrsgutachten
Befürchtet werde, dass die Verdichtung der Bevölkerung zu erheblichen
Verkehrsproblemen im Großraum führen werde, da die Überlegungen und
Planungen der Stadt auf veralteten und nicht aussagekräftigen Daten beruhten.
Anregungen, die Verkehrsentwicklung auf aktuellem Stand zu überprüfen seinen
abgelehnt worden.
Stellungnahme:
Das aktuelle, von einem externen Ingenieurbüro erstellte Verkehrsgutachten hat
den Nachweis erbracht, dass der entstehende Neuverkehr durch die Bebauung
des Planungsgebietes im umgebenden Straßennetz und an den umgebenden
Knotenpunkten leistungsfähig abgewickelt werden kann.
Dabei wurden selbstverständlich alle neuralgischen Punkte in der näheren
Umgebung auf ihre Leistungsfähigkeit geprüft.
Darüber hinaus wurde der Verkehrliche Grundsatzbeschluss für den Münchner
Südosten erstellt, der dem Stadtrat im Juli 2013 vorgelegt wurde. Darin werden
alle absehbaren Entwicklungen im 16. Stadtbezirk berücksichtigt, hinsichtlich
ihrer verkehrlichen Auswirkungen untersucht und entsprechend des identifizierten
Handlungsbedarfs verkehrliche Verbesserungsmaßnahmen zur Umsetzung
vorgeschlagen.
Der Einwand, dass die Stadt die Anregung abgelehnt hat, die
Verkehrsentwicklung auf dem aktuellen Stand zu überprüfen und dass die
Planungen/Überlegungen der Stadt auf veralteten Daten beruhen ist daher bei
dem vorliegenden Gutachten nicht nachvollziehbar.
Erschließung des Planungsgebietes
Alternativplanungen, wie Autobahnzubringer, seien nicht ausreichend geprüft.
Stellungnahme:
Wie bereits im Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung
vom 08.05.2013 dargestellt, wurden unterschiedliche Erschließungsvarianten, die
von der Autobahndirektion Südbayern skizzenhaft aufgezeigt wurden, hinsichtlich
ihrer verkehrlichen Auswirkungen mit dem multimodalen Verkehrsmodell
untersucht. Es erfolgte eine äußerst detaillierte und fundierte Prüfung, daher ist
der Einwand, dass diese Alternativplanungen nicht ausreichend geprüft wurden,
nicht nachvollziehbar.
Maß der Nutzung
Im Laufe des Verfahrens seien die Geschosshöhe und die Wohneinheiten
wesentlich erhöht worden.
Die jetzige Planung entspreche nicht der ursprünglichen ersten Stadtratsvorlage,
die den Bürgern und dem Stadtrat vorgelegt wurde.

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Stellungnahme:
Anzahl der Wohneinheiten / Geschossfläche:
Laut Grundsatz- und Aufstellungsbeschluss vom 28.07.2010 sollte ein
Wohngebiet mit bis zu 1.000 Wohneinheiten mit einer der Lage des Baugebiets
angemessenen Dichte entwickelt werden, das auf die vorhandenen Wohnformen
der Umgebung und auf die Nähe des südlich an die Hochäckerstraße
angrenzenden Neuen Südfriedhofs Rücksicht nimmt.
Auf Grundlage der Ergebnisse des städtebaulichen und landschaftsplanerischen
Wettbewerbs sollte ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden.
Laut Wettbewerbsauslobung sollte im Detail geprüft werden, welches
Nutzungsmaß unter Berücksichtigung der Planungsziele, der Anforderungen an
eine hochwertige und qualitätsvolle Bebauung und der notwendigen Grün- und
Freiflächen städtebaulich verträglich angeordnet werden kann.
Der Wettbewerbsentwurf der Büros Jatsch Laux Architekten, Stadtplaner,
München mit ver.de landschaftsarchitektur, Freising (erster Preis des
Wettbewerbes) weist folgendes Nutzungsmaß auf:
Variante mit Schule:
Geschossfläche Wohnen ca. 107.650 m²,
Geschossfläche Nichtwohnnutzung/Handel ca. 775 m².
Nach den städtischen Orientierungswerten sind dies ca. 1.105 Wohneinheiten.
Variante ohne Schule (Wohnen statt Schule):
Geschossfläche Wohnen ca. 123.800 m²,
Geschossfläche Nichtwohnnutzung/Handel ca. 775 m².
Nach den städtischen Orientierungswerten sind dies ca. 1.281 Wohneinheiten.
Dieser Wettbewerbsentwurf wurde in der Bürgerwerkstatt am 19.03.2011 den
Bürgerinnen und Bürgern vorgestellt.
Auf Grundlage des Wettbewerbsentwurfes wurde der Bebauungsplan mit
folgendem Nutzungsmaß erstellt:
Bebauungsplan (ohne Schule):
Geschossfläche Wohnen ca. 106.890 m²,
Geschossfläche Nichtwohnnutzung/Handel ca. 11.060 m².
Nach den städtischen Orientierungswerten sind dies ca. 1.105 Wohneinheiten.
Daher hat sich die Anzahl der Wohneinheiten gegenüber dem
Wettbewerbsentwurf nicht erhöht.
Höhenentwicklung:
Laut Aufstellungsbeschluss sollte mit dem Schwerpunkt auf vier- bis
fünfgeschossigem Wohnungsbau das künftige Quartier die südliche Stadtgrenze
neu definieren. Dies wurde jedoch als Schwerpunkt und nicht als maximale
Obergrenze definiert.
Es ist korrekt, dass die Anzahl der Geschosse im Bebauungsplan gegenüber
dem Wettbewerbsentwurf punktuell bei städtebaulich relevanten Hochpunkten

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angehoben wurde. Es wurde bei der Überarbeitung jedoch auch in Teilbereichen,
wie von Seiten der Bürgerinnen und Bürger gefordert, die Höhe der Gebäude
reduziert, vor allem im nördlichen Bereich, der an die bestehende
Reihenhausstruktur angrenzt.
Der Bezirksausschuss des 16. Stadtbezirkes Ramersdorf – Perlach hat Abdrucke der
Sitzungsvorlage erhalten.
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zölller und der zuständigen Verwaltungsbeirätin, Frau
Stadträtin Tausend, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
II.
Antrag der Referentin
Ich beantrage Folgendes:
1. Den Äußerungen aus dem Verfahren gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (Öffentliche
Auslegung) kann nur nach Maßgabe der Ausführungen im Vortrag der Referentin
entsprochen werden.
2. Mit der Veräußerung eines Teils der vom planungsbegünstigten Bauträger im
München-Modell zu errichtenden Wohnungen an die Stadibau zur Vermietung an
Staatsbedienstete besteht Einverständnis.
3. Die gemäß § 173 Abs. 3 BBauG übergeleiteten einfachen Bebauungspläne werden
aufgehoben.
4. Der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045 wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als
Satzung erlassen. Ihm wird die nachfolgende Begründung beigegeben.
5. Der Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.

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Satzungstext
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045
der Landeshauptstadt München
Hochäckerstraße (nördlich),
BAB München-Salzburg (östlich),
Peralohstraße (südlich),
Unterhachinger- /Ottobrunner Straße (westlich)
(Teiländerung des Beb. Pl. Nr. 57 l)
vom …............
Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund der §§ 9 und 10 Abs. 1 des
Baugesetzbuches (BauGB), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(BauNVO), des Art. 23 der Gemeindeordnung des Freistaates Bayern (GO), der Art. 81 und 6
Abs. 5 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und der §§ 9 und 11 des
Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) in Verbindung mit Art. 4 des Gesetzes über den
Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und die Erholung in der freien Natur
(BayNatSchG) folgende Satzung:
§ 1
Bebauungsplan mit Grünordnung
(1) Für den Bereich Hochäckerstraße (nördlich), BAB München-Salzburg (östlich),
Peralohstraße (südlich) und Unterhachinger / Ottobrunner Straße (westlich) wird ein
Bebauungsplan mit Grünordnung als Satzung erlassen.
(2) Der Bebauungsplan besteht aus dem Plan der Landeshauptstadt München vom
28.10.2013, angefertigt vom Städtischen Vermessungsamt am und diesem
Satzungstext.
(3) Die für das Planungsgebiet geltenden gemäß § 173 Abs. 3 Bundesbaugesetz (BBauG)
übergeleiteten einfachen Bebauungspläne werden aufgehoben; der vom vorliegenden
Bebauungsplan erfasste Teil des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 57l wird durch
diesen Bebauungsplan verdrängt.
§ 2
Art der baulichen Nutzung
(1) Reine Wohngebiete WR 1 und WR 2
In den Reinen Wohngebieten werden die nach § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise
zulässigen Nutzungen ausgeschlossen.
(2) Allgemeine Wohngebiete WA 1 bis WA 7
a) In den Allgemeinen Wohngebieten werden die nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO
ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.
b) Im westlichen Teil des Bauraums im Allgemeinen Wohngebiet WA 2.2, der nördlich der
im Plan als Außenspielfläche für Kindertageseinrichtung gekennzeichneten Fläche

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angeordnet ist, sowie im östlichen Bauraum des Allgemeinen Wohngebietes WA 5.2 ist
jeweils eine Kindertageseinrichtung mit einer Geschossfläche von jeweils mindestens
860 m² und einer Außenspielfläche von jeweils mindestens 740 m² im Erdgeschoss und
ggf. ersten Obergeschoss des Gebäudes zu integrieren.
c) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, 3.2, 4.1, 5.3 sind in den Bauräumen, in
denen ein Vollgeschoss als Höchstmaß festgesetzt ist, ausschließlich folgende
Nichtwohnnutzungen zulässig:
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften
sowie nicht störende Handwerksbetriebe gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke gemäß
§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO
- Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO
- Gemeinschaftsräume für die Anwohnerschaft
d) In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist in dem sechsten Geschoss des zwingend
sechsgeschossig festgesetzten Bereiches des nord-süd-gerichteten Gebäudes keine
Wohnnutzung zulässig. Hier sind im Zusammenhang mit der festgesetzten Dachgartennutzung
beispielsweise Lärmschutzverglasungen, Dachausstiege, Gemeinschaftsräume,
Technik- und Lagerräume sowie Pergolen zulässig.
(3) Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtungen 1 und Gemeinbedarfsfläche
Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und Jugendliche
Die Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 1 dient der Unterbringung von
Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen für Kindertageseinrichtungen (Kinderkrippe,
Kindergarten).
Die Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und
Jugendliche dienen der Unterbringung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen für
Kindertageseinrichtungen (Kinderkrippe, Kindergarten) sowie zur Unterbringung einer
Einrichtung für Kinder und Jugendliche.
§ 3
Maß der baulichen Nutzung
(1) Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen
einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer
Umfassungswände sind bei der Ermittlung der Geschossfläche (GF) ganz mitzurechnen.
(2) In den festgesetzten Wohngebieten darf die nach Plan festgesetzte Grundfläche (GR)
durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 BauNVO bezeichneten
Anlagen bis zu folgenden Obergrenzen überschritten werden:

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Baugebiet
Grundfläche [m²]
WR 1 3.810
WR 2 3.830
WA 1 9.460
WA 2.1 5.700
WA 2.2 3.710
WA 3.1 3.000
WA 3.2 7.670
WA 4.1 5.900
WA 4.2 6.560
WA 5.1 2.510
WA 5.2 3.000
WA 5.3 9.610
WA 6.1 2.900
WA 6.2 3.320
WA 7.1 4.530
WA 7.2 4.650
Gemeinbedarfsfläche Kita 1 1.000
Gemeinbedarfsfläche Kita 2/
Einrichtung für Kinder und Jugendliche 1.350
(3) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, WA 3.2, WA 4.1 und WA 5.3 ist eine
Überschreitung der innerhalb eines Bauraumes maximal zulässigen Grundfläche und
Geschossfläche um maximal 200 m² je Bauraum zulässig, wenn durch
Grunddienstbarkeiten sichergestellt ist, dass die Summe der für diese Baugebiete jeweils
festgesetzten Grundfläche und Geschossfläche insgesamt eingehalten wird.
(4) In den Allgemeinen Wohngebieten - ausgenommen das Allgemeine Wohngebiet WA 5.1 -
darf die nach Plan festgesetzte Geschossfläche (GF) durch die Geschossfläche von
folgenden, in die Gebäude integrierten und leicht zugänglichen Nutzungen überschritten
werden:
• erdgeschossig angeordnete Kinderwagen- und Fahrradabstellräume und Räume zur
Aufbewahrung fester Abfallstoffe um maximal 3% je Baugebiet,
• Gemeinschaftsräume im Erdgeschoss sowie in Obergeschossen bei Anordnung im Zusammenhang
mit Gemeinschaftsdachterrassen um maximal 1% je Baugebiet,
• Tiefgaragenrampen um maximal 100 m² je Tiefgaragenrampe.
(5) Werden in den Reinen Wohngebieten WR bzw. dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 erforderliche
Garagen und Nebennutzungen im Erdgeschoss eines Wohngebäudes errichtet,
so darf die zulässige Geschossfläche (GF) um die Größe des Stellplatzes und der Nebennutzung
überschritten werden, maximal jedoch um 35 m² pro Wohngebäude.

Seite 13
§ 4
Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen
(1) In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1
wird die Grundfläche von aneinander gebauten Gebäuden auf maximal 300 m²
beschränkt. Die Gebäude dürfen durch eingeschossige Garagen bzw. Nebengebäude
verbunden werden.
(2) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 7.1 und im nördlichen Bauraum des Allgemeinen
Wohngebietes WA 7.2 wird die Grundfläche von aneinander gebauten Gebäuden auf
maximal 450 m² beschränkt.
(3) Bei mehrgeschossigen Gebäuden ist das Zurücksetzen des Erdgeschosses von der
festgesetzten Baulinie bis zu einer Tiefe von 2 m bis zur gesamten Länge der Baulinie
zulässig.
(4) Im Planungsgebiet ist eine Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen mit Bauteilen
und Vorbauten wie Balkonen, Terrassen, raumhaltigen Gartenschränken an den
Terrassentrennwänden und Vordächern bis zu einer Tiefe von maximal 2 m auf maximal
50 % der jeweiligen Gebäudelänge zulässig.
§ 5
Abstandsflächen
(1) Im Planungsgebiet sind die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO einzuhalten.
(2) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2.1, WA 3.1, WA 3.2, WA 4.1, WA 5.2, WA
5.3, WA 6.1 und WA 7.2 dürfen bei Ausnutzung der festgesetzten Bauräume und der
zugelassenen Höhenentwicklung die nach Art. 6 BayBO anfallenden Abstandsflächen die
Mitte der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche überschreiten, sofern die
Abstandsflächen zu den gegenüber liegenden Gebäuden eingehalten werden.
(3) Bei den Gebäuden in dem Allgemeinen Wohngebiet WA 3.2, die zwingend mit 6
Vollgeschossen festgesetzt sind und bei dem Gebäude im Nordwesten des Allgemeinen
Wohngebiets WA 5.3, das zwingend mit 5 Vollgeschossen festgesetzt ist, beträgt die Tiefe
der Abstandsflächen 0,5 H.
(4) In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 sowie im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1
beträgt bei Gebäuden, die mit eingeschossigen Garagen bzw. Nebengebäuden mit
Nachbargebäuden im Osten und Westen verbunden sind, die Tiefe der Abstandsflächen
dorthin 3 m.
§ 6
Höhenentwicklung
(1) In den Reinen Wohngebieten und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 darf das dritte
Obergeschoss jedes Gebäudes nicht mehr als zwei Drittel der Fläche des darunter
liegenden Geschosses betragen. Das dritte Obergeschoss ist an ein bis zwei Seiten
gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurückzusetzen und die anderen Seiten
sind bündig weiterzuführen.

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(2) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, WA 2.2, WA 3.1, WA 3.2, WA 4.1, WA 4.2, WA
5.2, WA 5.3 und WA 7.2 ist in den Bereichen der Bauräume, in denen mindestens drei bis
höchstens fünf bzw. mindestens drei bis höchstens vier Vollgeschosse festgesetzt sind,
jeweils mindestens ein Höhensprung um mindestens ein Vollgeschoss vorzusehen.
Hiervon ausgenommen sind die mit mindestens drei bis höchstens vier Vollgeschossen
festgesetzten Bauraumbereiche in den Allgemeinen Wohngebieten WA 3.2 und WA 5.3, in
denen die Länge des Bauraumes nicht mehr als 34 m beträgt.
(3) Im Planungsgebiet sind geringfügige Abweichungen von den Abgrenzungen
unterschiedlicher Höhenentwicklung um bis zu 3 m zulässig. Ausgenommen von
dieser Regelung ist die Abgrenzung unterschiedlicher Höhenentwicklung im WA
1, die parallel zur BAB A8 festgesetzt ist. Hier sind geringfügige Abweichungen von
den Abgrenzungen unterschiedlicher Höhenentwicklung um bis zu 3 m nur nach Westen
zulässig.
§ 7
Dachgestaltung, Dachaufbauten, Fassadengestaltung
(1) In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 und dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1
sind Dachneigungen über 15 Grad zulässig, sofern keine gestalterischen Belange
entgegen stehen.
(2) Dachaufbauten und Anlagen auf den Dächern sind mindestens um das Maß ihrer Höhe
von der Außenkante der Dachfläche zurückzusetzen.
(3) Aufbauten für Dachausstiege und Lagerräume zur Nutzung von Dachflächen als
Freiflächen sind in einem Umfang vom maximal 20 qm Grundfläche je Treppenaufgang
zulässig. Sie sind mit einem Flachdach zu versehen. Nutzungen die den
Gemeinschaftsdachterrassen in dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 zugeordnet sind,
sind von dieser Flächenbeschränkung ausgenommen.
(4) Technische Dachaufbauten und Anlagen auf dem Dach sind nur zulässig, sofern sie der
Nutzung in den Gebäuden dienen. Ausgenommen hiervon sind technische Anlagen für
aktive Solarenergienutzung.
(5) Technische Dachaufbauten und Anlagen auf dem Dach, Aufbauten für Dachausstiege und
Lagerräume dürfen eine Höhe von 2,8 m über der Oberkante der Attika nicht
überschreiten.
(6) Tiefgaragenentlüftungen sind im Bereich technischer Dachaufbauten und Anlagen auf
dem Dach bis zu einer Höhe von 3,2 m, im Bereich von Dachausstiegen und
Lagerräumen bis zu einer Höhe von 4 m über der Oberkante der Attika zulässig.
(7) Technische Dachaufbauten und Anlagen auf dem Dach dürfen eine Grundfläche von
maximal 10 % des darunter liegenden Geschosses nicht überschreiten. Eine
Überschreitung auf bis zu 30% für kontrollierte Wohnraumlüftung ist zulässig.
(8) Technische Anlagen für aktive Solarenergienutzung (Solarzellen u.ä.) sind ohne
Flächenbegrenzung des Absatzes 6 zulässig. Ihre Höhe wird auf max. 1 m über der

Seite 15
Oberkante der Attika beschränkt. Sie sind auf der Nordseite der Gebäude um das 2,5-
fache Maß, auf den anderen Seiten um das einfache Maß ihrer Höhe von der Außenkante
der Dachfläche zurückzusetzen. Die Anlagen sind mit einer Dachbegrünung zu
kombinieren. Bei der Verwendung liegender Solaranlagen, die nicht mit Dachbegrünung
kombiniert werden können, dürfen maximal 50% der zu begrünenden Dachfläche
beansprucht werden.
(9) Antennen und Satellitenempfangsanlagen sind an den Fassaden der Gebäude nicht
zulässig.
(10) Dachaufbauten sind auf Garagen und Nebengebäuden unzulässig.
§ 8
Dienstbarkeitsflächen
(1) Für die im Plan entsprechend gekennzeichneten Flächen sind Geh- und Radfahrrechte zu
Gunsten der Allgemeinheit dinglich zu sichern. Dabei ist eine gleichzeitige Nutzung als
Zufahrtswege für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge zu den Gebäuden zulässig.
(2) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 6.2 beschränkt sich die dinglich zu sichernde Fläche für
einen beschränkten Personenkreis auf ein Fahrrecht für die Anlieferung/Entsorgung der
Gebäude.
(3) Von der festgesetzten Lage der Rechtsflächen kann geringfügig abgewichen werden,
wenn technische oder gestalterische Gründe dies erfordern und die Abweichungen unter
Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
§ 9
Aufschüttungen / Abgrabungen
(1) Das Geländeniveau ist mit gleichmäßigem Gefälle entsprechend der festgesetzten
Höhenbezugspunkte herzustellen. Geringfügige Abweichungen von den festgesetzten
Höhen sind zulässig.
(2) Bezogen auf das Niveau gem. Absatz 1 sind Aufschüttungen und Abgrabungen in den
Wohngebieten nur bis maximal 0,5 m zulässig.
(3) In den Außenspielflächen der Kindertageseinrichtungen und auf Spielplätzen (gemäß Art.
7 BayBO) sowie in öffentlichen Grünflächen sind Geländemodellierungen abweichend von
Absatz 2 zulässig.
(4) Abgrabungen für Sickermulden sind bis zu einer Tiefe von 1 m zulässig.

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§ 10
Stellplätze für Kfz, Tiefgaragen, Grundstücksein- und -ausfahrten
(1) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis 4, 5.2 und 5.3 und 6 bis 7 sind Kfz-Stellplätze
auf Privatgrund in Tiefgaragen oder Gemeinschaftstiefgaragen unterzubringen. Diese sind
nur in den festgesetzten Bauräumen und in den im Plan gekennzeichneten Bereichen
zulässig.
(2) Die pflichtigen Stellplätze der Kindertageseinrichtung in der Gemeinbedarfsfläche
Kindertageseinrichtung 1 sind in der Gemeinschaftstiefgarage des Allgemeinen
Wohngebietes WA 3.2 nachzuweisen.
Die pflichtigen Stellplätze der Einrichtungen in der Gemeinbedarfsfläche
Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und Jugendliche sind in der
Gemeinschaftstiefgarage des Allgemeinen Wohngebietes WA 6.2 oder auf dem eigenen
Grundstück nachzuweisen.
(3) Für die integrierten Kindertageseinrichtungen in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.2
und WA 5.2 sowie in den Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und
Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und Jugendliche sind oberirdisch
Behindertenstellplätze zulässig.
(4) In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1
sind die Stellplätze vorrangig auf den im Plan gekennzeichneten Flächen für
Gemeinschaftsstellplätze unterzubringen.
Weitere oberirdische Stellplätze und Garagen sind nur innerhalb der Bauräume zulässig.
(5) Tiefgaragenzu- und ausfahrten sind vollständig in die Gebäude zu integrieren.
(6) Die Entlüftung von Tiefgaragen ist in die Gebäude zu integrieren und durch bauliche und
technische Vorkehrungen über das Dach der zugeordneten Gebäude zu führen.
(7) Die Decken von Tiefgaragen sind außerhalb der Gebäude um mindestens 0,8 m abzusenken
und mit einem fachgerechten Bodenaufbau zu überdecken.
§ 11
Fahrradabstellplätze
(1) Für Wohnnutzungen sind Fahrradabstellplätze gemäß Farradabstellplatzsatzung (FabS)
zu errichten und dauerhaft bereitzustellen. Sie sind in die Haupt- oder Nebengebäude
und/ oder Tiefgaragen zu integrieren, wobei sie im untergeordneten Umfang nicht
überdacht den Hauseingängen zugeordnet auch vor dem Gebäude zulässig sind.
(2) In den Reinen Wohngebieten WR und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 sind
abweichend davon nicht überdachte und nicht eingehauste Abstellplätze für Fahrräder
auch an anderer Stelle innerhalb des Bauraums sowie innerhalb der Fläche für
Nebenanlagen zulässig.

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(3) Für Nichtwohnnutzungen sind Fahrradabstellplätze gemäß FabS herzustellen und
dauerhaft bereitzuhalten. Sie sind nur innerhalb des Bauraums zulässig. Im Allgemeinen
Wohngebiet WA 6.2 sind sie auch auf der Gehrechtsfläche zulässig.
§ 12
Nebenanlagen
(1) In den Reinen Wohngebieten WR und dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 sind
oberirdische Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO innerhalb der Bauräume oder der
Flächen für Nebenanlagen zulässig.
Innerhalb der Flächen für Nebenanlagen dürfen Nebengebäude eine Fläche von maximal
8 m² pro Wohneinheit und eine Wandhöhe von 2,5 m nicht überschreiten. Sie sind
baugebietsweise einheitlich zu gestalten.
In den südlichen Gärten sind Nebengebäude ausschließlich in Form von raumhaltigen
Gartenschränken an den Terrassentrennwänden mit einer maximalen Grundfläche von 4
m² pro Wohneinheit und einer maximalen Wandhöhe von 2 m zulässig.
(2) Bei Nebenanlagen sind nur Flachdächer und flachgeneigte Dächer mit einer Dachneigung
bis 5° zulässig.
(3) In den übrigen Allgemeinen Wohngebieten sind oberirdische Nebenanlagen gemäß §14
BauNVO in die Baukörper zu integrieren.
(4) Oberirdische Nebenanlagen für die Kindertageseinrichtungen und oberirdische
Nebenanlagen gemäß Art. 7 BayBO dürfen auch außerhalb der Bauräume angeordnet
werden.
(5) Trafostationen sind in die Gebäude oder Gemeinschaftstiefgaragen zu integrieren.
(6) In den in der Planzeichnung festgesetzten Flächen für Nebenanlagen mit der
Kennzeichnung TGa und GTGa (Tiefgaragen und Gemeinschaftstiefgaragen) sind auch
Kellernutzungen zulässig.
§ 13
Einfriedungen, Sichtschutzwände
(1) Einfriedungen sind ausschließlich zulässig
– in den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 und dem Allgemeinen Wohngebiet
WA 5.1
– in den Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und Kindertageseinrichtung 2,
Einrichtung für Kinder und Jugendliche
– zur Umgrenzung der Außenspielflächen der integrierten Kindertageseinrichtungen in
den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.2 und WA 5.2
– zur Umgrenzung von Spielflächen in öffentlichen Grünflächen
– zur Umgrenzung von Wohnungsgärten in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis
WA 4.2 sowie WA 5.2 bis WA 7.2

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– entlang der BAB A8 im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 und entlang der
Hochäckerstraße in den dort angrenzenden Baugebieten
(2) Einfriedungen sind offen und ohne durchgehenden Sockel und mit einer Bodenfreiheit von
mindestens 10 cm zu gestalten und zu begrünen. Ihre Höhe wird auf max. 1,5 m
beschränkt. Dabei sind Einfriedungen von Wohnungsgärten mit geschnittenen Hecken
aus Laubgehölzen bis zu einer maximalen Höhe von 1,5 Metern zu begrünen.
(3) Zwischen den Erdgeschosswohnungen mit Wohnungsgärten sind einheitlich gestaltete
Sichtschutzwände bis zu einer Höhe von 2 m und einer Tiefe von 3 m zulässig.
§ 14
Werbeanlagen
(1) Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung in Form von Firmenlogos und/oder
Firmennamen in Einzelbuchstaben zulässig. Sie dürfen einen Anteil von 5% der jeweiligen
Fassadeneinzelfläche nicht überschreiten.
(2) Freistehende Werbeanlagen dürfen eine Höhe von 3,5 m nicht überschreiten. Die
Errichtung freistehender Werbeanlagen auf öffentlichem Grund und im Vorgartenbereich
wird ausgeschlossen.
(3) Werbeanlagen müssen sich in Größe, Form und Farbgebung in die Architektur der
Gebäude einfügen.
(4) Oberhalb des Erdgeschossbereiches sowie über den realisierten Wandhöhen von
eingeschossigen Gebäuden oder Gebäudeteilen sind Werbeanlagen nicht zulässig.
(5) Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung sowie
sich bewegende Werbeanlagen sind unzulässig.
(6) Werbeanlagen und Beleuchtungen sind so zu gestalten, dass eine Beeinträchtigung der
Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs jederzeit sicher ausgeschlossen ist.
§ 15
Grünordnung allgemein
(1) Die Bepflanzung und Begrünung ist entsprechend den planlichen und textlichen
Festsetzungen zu erhalten. Ausgefallene Bäume und Sträucher sind nachzupflanzen.
Nachpflanzungen haben den festgesetzten Güteanforderungen zu entsprechen.
Notwendige Zugänge und Zufahrten sind von den Begrünungsfestsetzungen
ausgenommen.
(2) Für nicht bebaute Flächen innerhalb der Bauräume gelten die angrenzenden
grünordnerischen Festsetzungen entsprechend.
(3) Bei Pflanzung von großen (Endwuchshöhe > 20 m) Bäumen in Belagsflächen ist eine
durchwurzelbare, spartenfreie Mindestfläche von 24 m² vorzusehen, bei Pflanzung von
mittelgroßen und kleinen Bäumen von 12 m².

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(4) Die Mindestpflanzgrößen für als zu pflanzen festgesetzte Bäume betragen für große
Bäume (Endwuchshöhe > 20 m) 20/25 cm Stammumfang und für mittelgroße Bäume
(Endwuchshöhe 10 – 20 m) 18/20 cm Stammumfang.
Abweichend davon betragen für die als „Gehölze zu pflanzen“ festgesetzte
Ausgleichsfläche im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 die Mindestpflanzgrößen für große
Bäume 14 - 16 cm Stammumfang und für mittelgroße Bäume 12 - 14 cm Stammumfang.
(5) Die öffentlichen Verkehrsflächen im Planungsgebiet, mit Ausnahme der Hochäckerstraße,
sind je Straßenabschnitt, mit einer einheitlichen Baumart zu bepflanzen.
(6) Die Nordseite der öffentlichen Verkehrsfläche Hochäckerstraße ist unter Freihaltung der
Einmündungsbereiche und des Brückenbauwerkes sowie der Böschung mit einer
Baumreihe (z.B. Spitzahorn, Acer platanoides) in einem Regelabstand von ca. 10 Metern
zu bepflanzen.
(7) Von den Festsetzungen der Grünordnung kann in Lage und Fläche abgewichen werden,
soweit die Abweichung mit den Zielen der Grünordnung vereinbar ist, die Grundzüge der
Planung nicht berührt werden und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher
Interessen jeweils mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
§ 16
Grünordnung auf Baugrundstücken
(1) Pro angefangene 200 m² der nicht überbauten Grundstücksflächen der Baugebiete ist
mindestens ein großer oder mittelgroßer, standortgerechter Laubbaum oder ein
Obstbaum zu pflanzen, höchstens jedoch 30% Obstbäume.
(2) Die festgesetzten Bäume entlang der Dienstbarkeitsflächen sind einheitlich als
Vogelkirschen-Baumreihen (Prunus avium) zu pflanzen.
(3) Flachdächer und flachgeneigte Dächer sind ab einer Fläche von 100 m² zu begrünen. Dabei
ist eine durchwurzelbare Mindestgesamtschichtdicke von 10 cm vorzusehen. Dies gilt
nicht für Dachaufbauten gemäß § 7 Abs. 2 bis 8 und nutzbare Freibereiche auf den Dächern.
(4) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist das sechste Geschoss des zwingend
sechsgeschossig festgesetzten nord-süd-gerichteten Gebäudeteils als nutzbarer
Dachgarten zu gestalten. Belagsflächen und die in § 2 Abs. 4 geregelten Anlagen und
Gemeinschaftsräume sind zulässig. Die Erschließung des Dachgartens ist nur über
gemeinschaftliche Treppenhäuser bzw. Liftanlagen zulässig.
(5) Die Ausgleichsfläche im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist als Gehölzpflanzung mit
heimischen Arten entsprechend der potenziell natürlichen Vegetation des Eichen-
Hainbuchen-Waldes sowie mit randlichen Saumstrukturen im Osten herzustellen und
naturnah zu entwickeln. Die Ausgestaltung und die Pflegemaßnahmen sind in einem
Pflege- und Entwicklungskonzept festzulegen und mit dem Freiflächengestaltungsplan als
Teil des Bauantrags zur Genehmigung einzureichen.

Seite 20
(6) Das Niederschlagswasser von Dachflächen sowie von sonstigen befestigten Flächen der
Baugrundstücke ist oberflächig und möglichst breitflächig zu versickern, z.B. in
Grünflächen, Versickerungsmulden oder -gräben. Rigolen oder Sickerschächte sind
zulässig, sofern nachgewiesen wird, dass eine oberflächennahe Versickerung aus
technischen oder topographischen Gründen sowie mangels ausreichend verfügbarer,
nicht unterbauter Flächen nicht möglich ist. Einer eventuellen
Niederschlagswassernutzung ist Vorrang vor der Pflicht zur Versickerung zu geben.
(7) Befestigte Flächen sind nur in dem Umfang zulässig, wie sie für eine funktionsgerechte
Grundstücksnutzung notwendig sind. Sie sind wasserdurchlässig herzustellen, soweit dies
funktional möglich ist.
(8) Die nach Art. 7 Abs. 2 BayBO herzustellenden Kinderspielplätze sind ausschließlich auf
den Baugrundstücken nachzuweisen.
§ 17
Lärmschutz
(1) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist die Bebauung entlang der BAB A 8 und der
Hochäckerstraße durchgehend und ohne Zwischenräume zu errichten; entlang der
Hochäckerstraße ist eine Lücke von maximal 30 m zulässig.
(2) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 3.2, WA 4.2, WA 5.3, WA 6.2 und WA 7.2 sowie
den Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung
für Kinder und Jugendliche ist die Bebauung entlang der Hochäckerstraße durchgehend
und ohne Zwischenräume zu errichten. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 3.2
und WA 6.2 sowie den Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und Kindertageseinrichtung
2, Einrichtung für Kinder und Jugendliche sind zum Schließen von Lücken zwischen
den Gebäuden an der Hochäckerstraße auch Lärmschutzwände an der südlichen
Baugrenze mit einer Höhe von min. 3 m und max. 5 m zulässig.
(3) Die Nutzungsaufnahme von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen im Reinen
Wohngebiet WR 1 (westliches Baufeld), in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1
und WA 2.2, sowie die Herstellung der westlichen öffentlichen Grünfläche ist erst dann zulässig,
wenn die Lärm abschirmende Wirkung der Bebauung des Allgemeinen Wohngebietes
WA 1 (Baukörper entlang der Autobahn) oder technisch gleichwertige Schallschutzmaßnahmen
vorhanden sind (z.B. temporäre Schallschutzwand).
(4) Bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen
sind technische Vorkehrungen nach Tabelle 8 der DIN 4109, Nov. 1989, Schallschutz im
Hochbau vorzusehen.
(5) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind an den Fassaden
- entlang der westlichen Baugrenze,
- der nördlichen Baulinie
- entlang der südlichen Baulinie/Baugrenze auf einer Länge von 70 m, beginnend an der
Südwestecke an der Hochäckerstraße,
öffenbare Fenster schutzbedürftiger Aufenthaltsräume nach DIN 4109 unzulässig.

Seite 21
Sofern dies aus Gründen der Grundrissgestaltung nicht möglich ist, sind Fenster schutzbedürftiger
Räume ausnahmsweise auch zulässig, wenn durch Schallschutzkonstruktionen
wie verglaste Vorbauten bzw. vorgehängte Fassaden gewährleistet wird, dass vor diesen
Fenstern ein Beurteilungspegel durch Verkehrslärm von 59/ 49 dB(A) Tag/ Nacht nicht
überschritten wird oder die betroffenen Räume über ein Fenster an einer lärmabgewandten
Gebäudeseite belüftet werden können. Im Falle öffenbarer Vorbauten darf die Schalldämmwirkung
des Vorraumes bei der Ermittlung des resultierenden bewerteten Schalldämmmaßes
von Aufenthaltsräumen nicht in Ansatz gebracht werden.
(6) In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 sowie in den Allgemeinen Wohngebieten
WA 1, WA 2.1 und WA 2.2, WA 3.1, WA 3.2, WA 4.2, WA 5.3, WA 6.2, WA 7.1 und WA 7.2
sind lüftungstechnisch notwendige Fenster schutzbedürftiger Aufenthaltsräume von Wohnungen
nach DIN 4109 durch eine geeignete Grundrissorientierung so anzuordnen, dass
vor diesen Fenstern Verkehrslärmeinwirkungen von 59 dB(A) am Tag oder 49 dB(A) in der
Nacht nicht überschritten werden.
Sofern dies aus Gründen der Grundrissgestaltung nicht möglich ist, sind diese Räume mit
einem ausreichenden Schalldämm-Maß der Außenbauteile (Passiver Schallschutz) in Verbindung
mit einer schallgedämmten Lüftungseinrichtung oder anderen technisch geeigneten
Maßnahmen zur Belüftung auszustatten.
Diese Festsetzung gilt sinngemäß für Gruppenräume und vergleichbare Räume in den
Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung
für Kinder und Jugendliche.
(7) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind für die in § 16 Abs. 5 festgesetzten Dachgärten aktive
Schallschutzmaßnahmen vorzusehen, die sicherstellen, dass auf diesen Dachflächen
ein Verkehrslärmpegel von 59 dB(A) tags (Aufpunkthöhe 2 m über Oberkante Dachfläche)
eingehalten wird.
(8) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind westlich der entlang der BAB A8 gelegenen Bauraumgrenze
sowie entlang der südlichen Baulinie/Baugrenze auf einer Länge von 70 m
beginnend ab der Südwestecke an der Hochäckerstraße keine ebenerdigen Außenwohnbereiche
wie Terrassen, Wohnungsgärten oder ähnliches zulässig.
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 (übriger Bereich), WA 3.2, WA 4.2, WA 5.3, WA
6.2 und WA 7.2 sind südlich des Bauraumes entlang der Hochäckerstraße Wohnungsgärten
unzulässig.
Sofern die Bebauung an der Hochäckerstraße nicht vorher oder gleichzeitig mit der rückwärtigen
Bebauung errichtet wird, ist südlich der Bauräume in den Allgemeinen Wohngebieten
WA 2.2, WA 3.2 (nördliche Bauräume) und WA 7.2 (nördlicher Bauraum) die Anordnung
von Wohnungsgärten nur zulässig, sofern durch Abschirmung ein Verkehrslärmpegel
von 59 dB(A) (Aufpunkthöhe 2 m über Oberkante Terrasse) eingehalten wird.

Seite 22
(9) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 7.2 sind an
– der Südseite des südlichen Bauraumes entlang der Hochäckerstraße in einem
Bereich von 50 m gemessen von der südöstlichen Gebäudeecke an der
Hochäckerstraße
– den Ostseiten entlang der Nord-Süd verlaufenden Geh-/ Radfahrrechtsfläche in
einem Bereich von 30 m gemessen von der südöstlichen Gebäudeecke an der
Hochäckerstraße
– der östlichen Südseite des nördlichen Bauraumes (=Südfassade des östlichen
Bauraumschenkels)
– der zum Innenhof gewandten Westseite des nördlichen Bauraumes in einem Bereich
von 8 m gemessen von der südlichen Gebäudekante
öffenbare Fenster von schützenswerten Aufenthaltsräumen von Wohnungen nur zulässig,
wenn vor diesen Fenstern die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm
(einschließlich der Berücksichtigung des sog. Spitzenpegelkriteriums) baulich
sichergestellt wird.
(10) Ein- und Ausfahrtsbereiche von Tiefgaragen sind eingehaust auszuführen. Die Innenwände
der Einhausungen sind schallabsorbierend zu verkleiden und haben einen Absorptionskoeffizienten
von α500 ≥ 0,6 bei 500 Hz aufzuweisen. Die Einhausung ist mit einer
Schalldämmung von mindestens 25 dB auszuführen.
Abdeckungen in der Tiefgaragenabfahrt, zum Beispiel für eine Regenrinne, sind dem
Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend, mit verschraubter Abdeckung oder technisch
Gleichwertigem, lärmarm auszuführen. Die Tiefgaragenzufahrten (Garagenrolltor,
Schranke o.ä.) sind dem Stand der Technik entsprechend zu errichten und zu betreiben.
Der Lärmbeitrag der baulich-technischen Einrichtungen (Rolltor, Regenrinne usw.) darf die
Geräuschabstrahlung an der Tiefgaragenzufahrt durch die Kraftfahrzeuge nicht nennenswert
(< 1 dB(A)) erhöhen.
(11) Nördlich des Allgemeinen Wohngebietes WA 7.1 ist eine Lärmschutzwand in einer Höhe
von mindestens 2,2 m bis maximal 3 m gegenüber dem umgebenden Geländeniveau
durchgehend zu errichten. Die Schallschutzwand ist mit einem Schalldämmmaß von mindestens
25 dB gemäß ZTV_Lsw 06, Ausgabe 2006 (Zusätzliche technische Vertragsbedingungen
und Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen vom
22.09.2006) auszubilden. Die Lärmschutzwand ist zu begrünen.
(12) Die Festsetzungen gemäß Abs. 5, 6, 8, 9 und 11 sind in der dieser Satzung als Anlage
beigefügten Übersicht dargestellt, die Teil dieser Satzung ist.
§ 18
In-Kraft-Treten
Der Bebauungsplan mit Grünordnung tritt mit der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 BauGB
in Kraft.

Seite 23
Anlage zu § 17 der Satzung
M 1:5000

Seite 24
Begründung des Bebauungsplanes mit Grünordnung
Inhaltsverzeichnis
Seite
1. Planungsanlass und Verfahren 26
2. Ausgangssituation 26
2.1. Lage im Stadtgebiet und Eigentumsverhältnisse 26
2.2. Städtebauliche und grünordnerische Bestandsanalyse 27
2.2.1. Nutzung und baulicher Bestand, Nutzungen in der Umgebung 27
2.2.2. Orts- und Landschaftsbild 28
2.2.3. Verkehrliche Erschließung 28
2.2.4. Naturhaushalt, Vegetation, Erholung 30
2.2.5. Vorbelastungen 32
2.3. Planerische Ausgangslage 32
2.3.1. Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung 32
2.3.2. Zentrenkonzept 33
2.4. Rechtliche Ausgangslage 33
2.4.1. Baurecht, Aufstellungsbeschluss und übergeleitetes Bauliniengefüge 33
2.4.2. Denkmalschutz 34
3. Planungsziele 34
3.2. Verkehr und Erschließung 35
3.3. Grünordnung 35
4. Planungskonzept 35
4.1. Städtebauliche und landschaftsplanerische Grundidee 35
4.2. Art der baulichen Nutzung 37
4.2.1. Reine Wohngebiete WR 37
4.2.2. Allgemeine Wohngebiete WA 37
4.2.3. Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtungen, Einrichtung für Kinder und
Jugendliche 38
4.3. Maß der baulichen Nutzung 38
4.4. Überbaubare Grundstücksflächen, Stellung baulicher Anlagen, Bauweise 43
4.5. Abstandsflächen 44
4.6. Höhenentwicklung 45
4.7. Dächer und Fassaden 46
4.8. Dienstbarkeitsflächen, Fuß- und Radwege 47
4.9. Aufschüttungen und Abgrabungen 48
4.10. Verkehrserschließung 48
4.11. Stellplätze für Kfz, Tiefgaragen, Grundstücksein- und –ausfahrten 49
4.12. Fahrradabstellplätze 50
4.13. Nebenanlagen 51
4.14. Einfriedungen und Sichtschutzwände 52
4.15. Werbeanlagen 52
4.16. Grünordnung 53
4.17. Soziale Infrastruktur 56
4.18. Lärmschutz 57
4.18.1. Verkehrslärm 57
4.18.2. Anlagenlärm 61
4.18.3. Auswirkungen auf die Nachbarschaft 64

Seite 25
4.19. Brandschutz 65
4.20. Nachhaltigkeit 65
5. Wesentliche Auswirkungen 68
5.1. Städtebauliche Ordnung / Verkehr / Grünordnung 68
5.2. Naturschutzfachlicher Ausgleich 68
5.3. Gender Mainstreaming 68
6. Sozialgerechte Bodennutzung / Kosten 69
7. Umweltbericht 69
7.1. Einleitung 69
7.1.1. Inhalt und wichtigste Ziele der Planung, Angaben zum Standort, Art des
Vorhabens 69
7.1.2. Beschreibung der Festsetzungen 70
7.1.3. Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 70
7.1.4. Festgelegte Ziele des Umweltschutzes, die für die Planung von Bedeutung
sind (rechtliche Grundlagen und sonstige relevante Vorgaben) 70
7.2. Festlegung von Untersuchungsrahmen und Detaillierungsgrad der
Umweltprüfung 70
7.3. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen (Bestandsaufnahme,
Prognose, Maßnahmen) 71
7.3.1. Schutzgut Mensch 71
7.3.2. Schutzgut Tiere und Pflanzen 73
7.3.3. Schutzgut Boden 75
7.3.4. Schutzgut Wasser – Wirkungsbereich Grundwasser 77
7.3.5. Schutzgut Luft 78
7.3.6. Schutzgut Klima 79
7.3.7. Schutzgut Orts- und Landschaftsbild 80
7.3.8. Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 80
7.3.9. Umweltschutzbelang Energie 81
7.3.10. Wechselwirkungen und Zielkonflikte 82
7.4. Prognose bei Nichtdurchführung der Planung 82
7.5. Gesamtdarstellung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung 82
7.6. Anderweitige Planungsmöglichkeiten 84
7.7. Solarenergetische Bewertung und Optimierung 86
7.7.1. Heizenergiebilanz 87
7.8. Zusätzliche Angaben 88
7.8.1. Gutachten 88
8. Fehlende Kenntnisse 89
8.1.1. Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt
(Monitoring) 89
8.1.2. Allgemein verständliche Zusammenfassung des Umweltberichts 89
9. Daten zum Bebauungsplan 91

Seite 26
1. Planungsanlass und Verfahren
Die Bayerische Hausbau Projektentwicklung GmbH (BHG) beabsichtigt, das
Planungsgebiet nördlich des Neuen Südfriedhofs zu einem Wohnquartier mit
unterschiedlichen Wohnformen und differenzierten Nachbarschaften, den
notwendigen sozialen Einrichtungen sowie großzügigen Grün- und Freiflächen zu
entwickeln. Ein besonderes Augenmerk wird dabei auf Energieeffizienz und
Nachhaltigkeit gelegt. Bisher wurde das Planungsgebiet als Anbaufläche einer
Gärtnerei und für eine Kompostieranlage genutzt. Mit der Entwicklung des Gebiets
(ca. 1.105 Wohneinheiten) soll ein wichtiger Beitrag zur Deckung des Bedarfs an
Wohnflächen in der Landeshauptstadt München erfolgen sowie der bestehende
Siedlungsrand städtebaulich neu definiert und der Neue Südfriedhof stärker in den
Siedlungszusammenhang eingebunden werden.
Zur Klärung von Rahmenbedingungen einer baulichen Entwicklung auf dem Areal
erfolgte in der Zeit vom 29.10.2008 bis 01.12.2008 die Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB. Die
Vollversammlung des Stadtrats beschloss am 28.07.2010, für das Gebiet den
Flächennutzungsplan zu ändern und einen Bebauungsplan mit Grünordnung
aufzustellen. Gleichzeitig wurden die Eckdaten für die Entwicklung festgelegt und die
für eine Absiedelung der Kompostieranlage notwendigen Schritte eingeleitet.
Die Bayerische Hausbau führte auf dieser Grundlage in Abstimmung mit der
Landeshauptstadt München einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen
Wettbewerb durch. Das Preisgericht empfahl, den mit dem 1. Preis ausgezeichneten
Entwurf des Büro Jatsch Laux Architekten, München, mit ver.de
Landschaftsarchitekten, Freising, der Bauleitplanung zugrunde zu legen. Das
Wettbewerbsergebnis wurde am 12.01.2011 vom Ausschuss für Stadtplanung und
Bauordnung zur Kenntnis genommen. Dieser beauftragte das Referat für
Stadtplanung und Bauordnung das Bebauungsplanverfahren auf Basis der
Empfehlung des Preisgerichts fortzuführen. Im Rahmen einer Bürgerwerkstatt, die am
19.03.2011 durch das Büro citycom durchgeführt wurde, erhielt die Öffentlichkeit eine
erste Möglichkeit zur Stellungnahme. Die Äußerungen bildeten zusammen mit den
Empfehlungen des Preisgerichts die Basis für eine Überarbeitung des Entwurfs durch
die Preisträger.
2. Ausgangssituation
2.1. Lage im Stadtgebiet und Eigentumsverhältnisse
Das Planungsgebiet liegt im 16. Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach nördlich der
Hochäckerstraße, zwischen der BAB A 8 München - Salzburg (östlich) und
Unterhachinger-/ Ottobrunner Straße (westlich) und südlich der Peralohstraße am
südlichen Stadtrand von München.
Es umfasst eine Gesamtfläche von ca. 18,8 ha, inklusive einer Teilfläche der südlich
angrenzenden Hochäckerstraße von ca. 0,8 ha. Das Planungsgebiet orientiert sich im
näheren Umfeld zum Zentrum von Altperlach und Pfanzeltplatz hin.

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Die zu überplanenden Flächen befinden sich zum Großteil im privaten Eigentum. Das
Grundstück der Kompostieranlage, das östlich anschließende Nachbargrundstück,
sowie ein in Nord-Süd-Richtung von der Hochäcker- zur Peralohstraße verlaufender
Weg und zwei weitere schmale Grundstücksstreifen sind im städtischen Besitz und
umfassen ca. 20% der mit Wohnungsbau zu überplanenden Fläche.
2.2. Städtebauliche und grünordnerische Bestandsanalyse
2.2.1. Nutzung und baulicher Bestand, Nutzungen in der Umgebung
Der Großteil des Planungsgebiets wurde über Jahrzehnte als Anbaufläche einer
ortsansässigen Gärtnerei genutzt, die nun den Gartenbau am Standort aufgibt und
sich zukünftig im Grundstücksteil an der Unterhachinger Straße (östlich des
Planungsumgriffes) auf die Verpackung und Verladung ihrer an anderer Stelle
herangezogenen Pflanzen beschränkt.
Im Südwesten des Planungsumgriffes befindet sich auf einer Fläche von ca. 25.000
m 2 eine städtische Kompostieranlage. Die aus immissionsschutzrechtlichen Gründen
erforderliche Absiedlung der Anlage wurde bereits in die Wege geleitet.
Für die Errichtung einer neuen Kompostieranlage an der Fasangartenstraße hat die
Bayerische Hausbau Projektentwicklung GmbH am 22.11.2011 den Antrag auf
Durchführung des Genehmigungsverfahrens nach Bundes-Immissionsschutzgesetz
(BImSchG) beim Referat für Gesundheit und Umwelt eingereicht. Es wird ein
förmliches Verfahren mit Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt.
Über die insoweit erforderlichen Grundstücksgeschäfte hat der Stadtrat bereits in
seiner Sitzung am 02.05.2013 (VV) befunden.
Nördlich des Planungsgebietes liegt an der Peralohstraße und dem Sandgrubenweg
ein kleinteiliges Wohngebiet mit vorwiegend Reihen-, Doppel- und
Einfamilienhäusern. Nordöstlich angrenzend an das Planungsgebiet befinden sich
Mischgebietsnutzungen mit einem Autohaus, den Betriebsstätten des TÜV SÜD
Service-Center, eine Tankstelle mit Waschstraße, eine private Tennisanlage und eine
derzeit nicht genutzte Freilagerfläche.
Am östlichen Rand des Planungsgebiets, westlich der Unterhachinger Straße,
befinden sich Gärtnereigebäude, ein Wohnhaus sowie ein unbebautes Grundstück.
Östlich der Unterhachinger Straße schließen sich Wohngebiete und der Ortskern von
Perlach an. Nördlich des Kreuzungspunkts von Ottobrunner und Unterhachinger
Straße befinden sich eine Wohnbebauung mit fünf bis neun Geschossen und eine
öffentliche Grünfläche.
Im Süden des Bebauungsplanumgriffs verläuft die Hochäckerstraße. Sie führt von der
Unterhachinger Straße nach Westen über die Autobahn hinweg zur Balanstraße.
Südlich der Hochäckerstraße liegt der Neue Südfriedhof mit Parkplätzen für die
Friedhofsbesucher, mehreren Zugängen, der Aufbahrungshalle sowie Verwaltungsund
Betriebsgebäuden. Östlich des Friedhofs zur Unterhachinger Straße hin schließt
ein Gewerbegebiet (Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1060c der
Landeshauptstadt München) mit dem Gastronomiebetrieb „Roma“ mit
Freischankfläche und Parkplatz sowie friedhofsnahem Gewerbe an.

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Im Westen grenzt das Planungsgebiet an die BAB A 8 München-Salzburg, von der
das Gebiet durch einen Lärmschutzwall abgeschirmt ist. Westlich der Autobahn, die
eine starke stadtstrukturelle Trennwirkung hat, schließen sich eine Kleingartenanlage
und dahinter Wohngebiete an.
2.2.2. Orts- und Landschaftsbild
Das Planungsgebiet liegt am südlichen Stadtrand von München innerhalb der
Münchner Schotterebene. Das Gelände selbst ist weitgehend eben. Es ist in der
Fläche geprägt von den ostwestgerichteten, linearen Pflanzenrabatten der
ehemaligen Gärtnerei.
Im Südwesten liegt die Hochäckerstraße knapp 1 m höher als das Planungsgebiet.
Sie ist auf der Nordseite fast durchgängig mit Leitplanken gefasst, der
Höhenunterschied wird mit einer Böschung bewältigt. Im Bereich der beiden
Bushaltestellen führen Treppen nach oben auf das Straßenniveau. Ein ca. 3 m hoher,
völlig eingewachsener Lärmschutzwall grenzt das Gebiet nach Westen zur Autobahn
München-Salzburg hin ab.
Eine bis auf 8 m über dem Geländeniveau des Planungsgebietes ansteigende
Erdaufschüttung im Südwesten der Hochäckerstraße bildet das Widerlager der
Brücke über die Autobahn.
Im Südwesten wird die städtische Kompostieranlage von einem ca. 1 m hohen, mit
Bäumen und Sträuchern bepflanzten Sichtschutzwall umschlossen.
Vom Planungsgebiet aus ist ein Blickbezug zum Kirchturm von St. Michael Perlach
als Wahrzeichen des alten Ortskerns und „Landmarke“ gegeben. Südlich der
Hochäckerstraße wird das Orts- und Landschaftsbild von der dominanten
Baumkulisse des parkartig angelegten Südfriedhofs geprägt. An dessen Randlinie
wird die Straße von einer Spitzahorn-Reihe begleitet.
2.2.3. Verkehrliche Erschließung
2.2.3.1. Motorisierter Individualverkehr
Das Planungsgebiet ist durch die Hochäckerstraße als Erschließungsstraße gut an
das übergeordnete Straßennetz angebunden. In Richtung Westen können über die
Balanstraße (Sekundärnetz gemäß Verkehrsentwicklungsplan (VEP)) auf kurzem
Wege der Mittlere Ring und über die Balanstraße und Ständlerstraße die BAB A8
München - Salzburg erreicht werden. Im Osten bestehen über Unterhachinger und
Ottobrunner Straße (beides Teil des Sekundärnetzes gemäß VEP) ebenfalls
kurzwegige Anbindungen an den Mittleren Ring. Im weiteren Verlauf nach Osten
mündet die Hochäckerstraße östlich der Unterhachinger Straße nahe dem
Pfanzeltplatz in den Straßenzug Ottobrunner Straße / Putzbrunner Straße ein.
Die Verkehrsbelastung im umgebenden Straßennetz ist in folgender Tabelle
aufgelistet. Die Zahlen basieren auf Zählungen, die in den Jahren 2008 (Knotenpunkt
Unterhachinger Straße / Hochäckerstraße) und 2009 (Knotenpunkt Ottobrunner
Straße / Unterhachinger Straße) durchgeführt wurden:

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Straßenabschnitt
Hochäckerstraße zwischen Ottobrunner Straße
und Unterhachinger Straße
Hochäckerstraße zwischen Unterhachinger Straße
und Görzerstraße
Hochäckerstraße zwischen Görzerstraße und
Balanstraße
Unterhachinger Straße zwischen Ottobrunner
Straße und Hochäckerstraße
Unterhachinger Straße südlich Hochäckerstraße
Ottobrunner Straße nordwestlich Unterhachinger
Straße und Schmidbauerstraße
Ottobrunner Straße zwischen Unterhachinger
Straße/ Schmidbauerstraße und Hochäckerstraße
Ottobrunner Straße südlich Hochäckerstraße
Schmidbauerstraße östlich Ottobrunner Straße
Balanstraße nördlich Hochäckerstraße
Balanstraße südlich Hochäckerstraße
Verkehrsmenge in Kfz/Tag
2.700 bis 2.800 Kfz/Tag
3.900 bis 4.000 Kfz/Tag
3.900 bis 4.000 Kfz/Tag
8.400 bis 8.500 Kfz/Tag
9.100 bis 9.200 Kfz/Tag
16.000 bis 16.100 Kfz/Tag
10.600 bis 10.700 Kfz/Tag
12.600 bis 16.700 Kfz/Tag
7.000 bis 7.100 Kfz/Tag
9.400 bis 9.500 Kfz/Tag
6.200 bis 6.300 Kfz/Tag
2.2.3.2. ÖPNV (Öffentlicher Personennahverkehr)
Das Planungsgebiet ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln gemäß den Vorgaben des
gültigen Nahverkehrsplanes der Landeshauptstadt München zum räumlichen
Einzugsbereich von Haltestellen ausreichend erschlossen.
Die Erschließung erfolgt durch einen in der Hochäckerstraße verlaufenden Stadtbus
mit den Haltestellen Neuer Südfriedhof West und Neuer Südfriedhof. Dieser Stadtbus
verknüpft das Planungsgebiet mit einer Fahrzeit von etwa 10 Minuten mit den
Verknüpfungspunkten Giesing Bahnhof (S-Bahnlinien S3/ S7, U-Bahnlinien U2/ U7
sowie Tram- und Buslinien) und U-Bahnhof Neuperlach Zentrum (U-Bahnlinien U5/U7
sowie Buslinien).
Entlang der Ottobrunner Straße in ca. 250 m Entfernung zum östlichen Rand des
Planungsgebietes verläuft eine Metrobuslinie 55 (Haltestelle Weddigenstraße), die
tagsüber im 10-Minuten Takt verkehrt mit einer Taktverdichtung zu den
Hauptverkehrszeiten. Ab der Haltestelle Weddigenstraße können damit in weniger als
10 Minuten Fahrzeit die U2/ U7 (Haltestelle Karl-Preis-Platz) und die U5 /U7
(Haltestelle Neuperlach Zentrum) sowie in etwa 12 Minuten Fahrzeit der
Verknüpfungspunkt Ostbahnhof (S-Bahnlinien S1-S8, U-Bahnlinie U5, Regional- und
Fernverkehr) erreicht werden. Ergänzt wird diese Buslinie durch den Nachtbus.
Durch die Busverbindungen ist die Erreichbarkeit des Einkaufszentrums Perlacher
Einkaufs Passagen (PEP) (Stadtteilzentrum - Haltestelle Neuperlach Zentrum)
gewährleistet. Ebenso ist das Planungsgebiet gut mit dem Nahbereichszentrum
Altperlach verbunden.

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2.2.3.3. Fuß- und Radwege
Entlang der Peralohstraße verläuft in Ost-West-Richtung eine Radverkehrshauptroute
gemäß Verkehrsentwicklungsplan-Radverkehr. Die westlich über die Autobahn
führende Brücke besitzt für Radfahrer nur eine Treppenanlage mit Schieberampe.
Entlang der Hochäckerstraße verlaufen beiderseits gemeinsame Fuß- und Radwege.
Die Querung der Brücke über die Autobahn ist für Radfahrer auf dem Fußweg nicht
erlaubt. Für Fußgänger besteht derzeit eine wegemäßige Verbindung in Nord-Süd-
Richtung von der Peralohstraße zur Hochäckerstraße im Osten innerhalb des
Planungsumgriffs.
Das Nahbereichszentrum Altperlach ist vom Planungsgebiet an der Hochäckerstraße
aus in weniger als einem Kilometer Entfernung weitestgehend auf Radwegen zu
erreichen.
Das Stadtteilzentrum Perlach, mit dem Einkaufszentrum PEP, befindet sich etwa 2,5
Kilometer vom Planungsgebiet entfernt. Die Route verläuft dabei von der
Hochäckerstraße aus entlang von Nebenstrecken oder auf straßenbegleitenden
Radwegen, die zum Teil Bestandteil von Haupt- und Nebenrouten des
Realisierungsnetzes des Baureferates für den Radverkehr sind.
2.2.4. Naturhaushalt, Vegetation, Erholung
2.2.4.1. Naturhaushalt
Die Böden innerhalb des Planungsgebietes gehören standortkundlich zu den
Parabraunerden und Ackerparabraunerden. Sie sind jedoch durchgehend
anthropogen überprägt, insbesondere im Bereich der durch den Gartenbaubetrieb
ehemals intensiv genutzten Flächen. Unter einer 0,20 bis 0,30 m starken
Humusschicht folgt Rotlage, ab etwa 0,40 bis 0,60 m Tiefe steht Kies an.
Die Pegel des höchsten Grundwasserstandes aus dem Jahr 1940 (HW-40) liegen im
Südosten bei ca. 533,40 m ü. NN und im Nordwesten bei ca. 532,00 m ü. NN und
haben einen Flurabstand von ca. 5 m bis 7 m. Es befinden sich keine natürlichen
oder künstlichen Oberflächengewässer innerhalb des Planungsgebiets.
Die bisher gärtnerisch genutzten Flächen (bis auf die Gewächshäuser) sind
größtenteils unversiegelt. Wege der Gärtnerei sind geschottert. Die Flächen der
Kompostieranlage sind bis auf kleinere Flächen asphaltiert. Insgesamt ergibt sich ein
Versiegelungsgrad von ca. 22%.
Das anfallende Regenwasser der Kompostieranlage wird in den Kanal abgeleitet.
2.2.4.2. Vegetation und Biotopfunktion
Im Westen entlang der BAB A8 (zum Teil außerhalb des Bebauungsplanumgriffs)
befindet sich eine erhaltenswerte, bis zu 12 m hohe dichte Baum- und Strauchhecke
aus heimischen Bäumen und Sträuchern (Vogelkirsche, Feldahorn, Weißdorn, Rosen,
Liguster, etc.), die auf dem Lärmschutzwall situiert ist und auch dem Sichtschutz
dient. Aufgrund seiner Struktur ist dieser Gehölzbestand als Bruthabitat für heimische

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Vögel geeignet.
Die Kompostieranlage im Südwesten ist mit einer teilweise doppelten Reihe aus
Fichten, Kiefern und Laubgehölzen eingegrünt (Breite ca. 12 m, Höhen bis 14 m).
Diese Baumreihen sind eng mit dem dichten Saum aus heimischen Sträuchern und
Bäumen verflochten. Die Eingrünung liegt auf einem ca. 1 m hohen Wall, der die
Kompostieranlage umgibt. Die Saumbereiche sind stark eutrophiert (teilweise große
Bestände an Brennnessel und anderen Stickstoffzeigern). Im Süden der
Kompostieranlage besteht die Pflanzung aus einer heterogenen Mischung dicht
stehender heimischer Laubgehölze.
Auf dem Gärtnereigelände befindet sich auf einer Länge von ca. 320 m entlang der
Hochäckerstraße eine doppelte Reihe von Holundersträuchern (Höhe bis 5 m). Auch
hier sind im Unterwuchs viele Stickstoffzeiger vorhanden. Die Hochäckerstraße wird
auf der Südseite von einer einfachen, durchgehenden Baumreihe aus Ahornbäumen
begleitet. Südlich davon bildet der große Baumbestand des Neuen Südfriedhofes
eine dominante Baumkulisse. Im Norden grenzen private Gärten an das
Planungsgebiet, die mit Zäunen und teilweise mit Hecken und Bäumen abgegrenzt
sind.
Im Planungsgebiet befinden sich keine Schutzgebiete nach dem Bayerischen
Naturschutzgesetz und keine kartierten Biotope sowie keine im Rahmen des Artenund
Biotopschutzprogrammes der Landeshauptstadt München beschriebenen und
bewerteten Flächen.
Aufgrund der intensiven Flächennutzung (Erwerbsgartenbau, Kompostieranlage) ist
das Lebensraumangebot für wild lebende Tiere und Pflanzen sehr gering. Lediglich
der Gehölzbestand zwischen Hochäckerstraße, BAB A8 und Kompostieranlage ist als
naturnaher heimischer Gehölzbestand als relevant einzustufen, wobei auch dieser
Bestand nur für ein sehr enges, entsprechend unempfindliches Artenspektrum
geeignet ist.
Die Habitateignung und -qualität des Planungsgebietes wird als „gering bis sehr
gering“ eingestuft.
2.2.4.3. Erholung
Das Planungsgebiet ist zur Zeit nicht für Erholungsnutzungen geeignet. Die
umliegenden Wohngebiete sind mit öffentlichen Grün- und Freiflächen unterversorgt
bzw. deutlich unterversorgt.
In direkter Umgebung zum Planungsgebiet befinden sich zwei öffentliche Grünflächen
mittlerer Größe mit Spielplatzausstattung. Diese liegen westlich der BAB A8, ca. 600
m entfernt und über eine Fußgängerbrücke erreichbar und östlich der Ottobrunner
Straße, in einer Entfernung von ca. 500 m. Letztere ist Teil eines übergeordneten
Grünzugs, der zu dem ca. 1,3 km entfernten Ostpark führt. Der südlich des
Planungsgebiets gelegene Friedhof übernimmt durch seine landschaftliche
Gestaltung auch eingeschränkt die Aufgabe eines Erholungsraumes.

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2.2.5. Vorbelastungen
2.2.5.1. Lärm
Auf das Planungsgebiet wirken insbesondere die Immissionen durch
• das Verkehrsaufkommen der BAB A8 im Westen,
• das Verkehrsaufkommen der Hochäckerstraße im Süden sowie der Unterhachinger
Straße und der Ottobrunner Straße im Osten,
• Anlagenlärm im Norden, Osten und Süden (Tankstelle, verschiedene
Gewerbebetriebe, private Tennisanlage, Gaststätte usw.)
ein.
Infolge der zum Teil beträchtlichen Lärmbelastungen, sind geeignete Lärmschutzmaßnahmen
für die geplante Wohnnutzung vorzusehen.
2.2.5.2. Luftschadstoffe
Gemäß der Karte "Luftschadstoffbelastungen im Hauptstraßennetz 2005" werden an
der BAB A8 und der Unterhachinger Straße die einschlägigen Immissionswerte für
Stickstoffdioxid und Feinstaub eingehalten.
Weite Bereiche des Planungsgebiets und der nördlich gelegen Wohngebiete werden
heute durch die Emissionen der Kompostieranlage beeinträchtigt.
2.2.5.3. Altlasten
Auf den gärtnerisch genutzten Flächen kam es zum Eintrag von Dünge- und
Pflanzenschutzmitteln (genauere Angaben siehe Umweltbericht). Auf Grund der
angetroffenen Belastungen wurde der südöstliche Untersuchungsabschnitt als
Altablagerung ins Altlastenkataster aufgenommen.
Der im Osten direkt an der Hochäckerstraße gelegene Untersuchungsabschnitt weist
entsprechend den vorliegenden Untersuchungen deutliche Bodenbelastungen auf
(siehe auch Umweltbericht Punkt 7.3.3.2). Für diesen Bereich erfolgt die
Kennzeichnung als erheblich belastete Fläche im Bebauungsplan. Für die übrigen
Bereiche im Planungsgebiet wird wegen der nur leicht erhöhten Gehalte der
untersuchten Parameter eine Kennzeichnung nicht notwendig.
2.3. Planerische Ausgangslage
2.3.1. Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung
Die bisher gärtnerisch genutzte Fläche ist im geltenden Flächennutzungsplan mit
integriertem Landschaftsplan überwiegend als Fläche für die Landwirtschaft
dargestellt.
Das städtische, ebenfalls von der Gärtnerei genutzte Grundstück Flurstück Nr. 975/1
im Südwesten des Untersuchungsgebietes, ist als Fläche für Kleingärten dargestellt.
Das westlich anschließende Grundstück, auf dem sich heute die städtische Kompostieranlage
befindet, ist im Flächennutzungsplan als Friedhofsfläche (Teil des Südfriedhofes)
dargestellt.

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Im Norden des Untersuchungsgebietes trennt ein als Sonstige Grünfläche dargestellter
Streifen die gärtnerisch genutzten Flächen von der Wohnnutzung an der Peralohstraße,
die als Reines Wohngebiet dargestellt ist. Ein schmaler Bereich entlang der
Unterhachinger Straße ist als Mischgebiet dargestellt.
Sowohl im Süden, als auch im Osten des Planungsgebietes verlaufen übergeordnete
Grünbeziehungen. Die an der Ostgrenze des Planungsgebietes verlaufende übergeordnete
Grünbeziehung verbindet den regionalen Grünzug im Süden, der auch den
Friedhof und die südlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen umfasst, mit
dem weiter nordöstlich liegenden Ostpark.
2.3.2. Zentrenkonzept
Gemäß dem Fortschreibungsbeschluss des Zentrenkonzepts im Rahmen des Münchner
Stadtentwicklungskonzeptes „PERSPEKTIVE MÜNCHEN“ vom 22.07.2009 erfolgt
die Sicherung der Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner im Zuge einer
polyzentrischen und hierarchisch gegliederten Zentrenstruktur mit seinen Stadtteil-,
Quartiers- und Nahbereichszentren. Das Ziel ist der langfristige Funktionserhalt bestehender
Zentren durch Maßnahmen zur Sicherung und Stärkung dieser Zentren.
In räumlicher Nähe zum Planungsgebiet und in weniger als einem Kilometer Entfernung
liegt für den kurzfristigen täglichen Bedarf das Nahbereichszentrum Altperlach,
das in seinem Bestand zu sichern und zu stärken ist. Zur Deckung des mittel- und
langfristigen Bedarfs steht den Bewohnerinnen und Bewohnern des neuen Quartiers
in ca. 2,5 Kilometer Entfernung das Einkaufszentrum PEP als bestehendes Stadtteilzentrum
zur Verfügung. Darüber hinaus befindet sich in ca. 2 Kilometer Entfernung an
der Unterhachinger Straße auf der Gemarkung Neubiberg der Vivamus Park mit einem
großflächigen und zeitgemäßen Nahversorgungsangebot.
Im direkten Umfeld des Planungsgebietes sollen das Ziel der Sicherung einer wohnortnahen
Versorgung sowie das Ziel der Stärkung und Sicherung des bestehenden
Nahbereichszentrums Altperlach die Lage und den Umfang eines neuen Einzelhandelsstandortes
bestimmen. Im Zusammenhang mit dem neu entstehenden Nachfragepotential
aus dem Planungsgebiet soll dementsprechend nordöstlich des Planungsgebietes
an der Ottobrunner Straße ein neuer zentral gelegener Einzelhandelsstandort
für die Nahversorgung im Bereich zwischen der Einmündung Sandgrubenweg
und der Abzweigung Unterhachinger Straße angestrebt werden. Dieser Standort
wird eine Synergiewirkung haben und ermöglicht auch eine wohnortnahe Erreichbarkeit
für die bestehende Bevölkerung nördlich der Ottobrunner Straße.
2.4. Rechtliche Ausgangslage
2.4.1. Baurecht, Aufstellungsbeschluss und übergeleitetes Bauliniengefüge
Das Planungsgebiet liegt im Bereich des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan
Nr. 57, der das Gebiet der „Siedlung Großperlach“ umfasst. Dieser wurde am
16.11.1962 vom Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gefasst und durch Beschluss
der Vollversammlung des Stadtrates vom 03.04.1963 bestätigt.

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Zielsetzung war die städtebauliche Entwicklung des künftigen Stadtteils Neuperlach
zur Behebung der Wohnungsnot in München. Dieser Teilbereich wurde bisher keiner
konkreten Bauleitplanung zugeführt.
Mit dem Bebauungsplan Nr. 2045 wird der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan
Nr. 57 modifiziert bzw. konkretisiert und ein neuer Bebauungsplan mit Grünordnung
aufgestellt.
Weiterhin besteht im Planungsgebiet für den östlichen Teilbereich der Hochäckerstraße
der Bebauungsplan Nr. 57l, der eine Straßenverkehrsfläche sowie bestehen bleibende,
aufzuhebende und neu festzusetzende Straßenbegrenzungslinien festsetzt.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2045 ist eine Teiländerung
des Bebauungsplans Nr. 57l verbunden.
Im Planungsgebiet entlang der Hochäckerstraße gelten übergeleitete planungsrechtliche
Festsetzungen in Form von Straßenbegrenzungslinien. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben
richtet sich im Übrigen nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB).
Diese einfachen übergeleiteten Bebauungspläne werden aufgehoben, da sie nicht
mehr den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen.
2.4.2. Denkmalschutz
Im Planungsbereich wird wegen der besonderen Siedlungsgunst sowie der Denkmaldichte
im unmittelbaren Umfeld mit hoher Wahrscheinlichkeit mit dem Auffinden von
Bodendenkmälern gerechnet. Es wird auf Art. 7 Denkmalschutzgesetz (DSchG) hingewiesen,
der besagt, dass jeglicher Bodeneingriff überall dort wo ein Bodendenkmal
bekannt, zu vermuten oder den Umständen nach anzunehmen ist, einer denkmalschutzrechtlichen
Erlaubnis bedarf, die bei der Unteren Denkmalschutzbehörde zu
beantragen ist.
3. Planungsziele
Im Planungsgebiet sollen die folgenden städtebaulichen, landschaftsplanerischen,
verkehrlichen und sonstigen Ziele umgesetzt werden:
3.1. Städtebau
• Schaffung eines zeitgemäßen, qualitätsvollen Wohnquartiers mit urbanem
Charakter und eigener Identität
• Ermöglichung eines differenzierten Angebotes an Wohnungstypen für
unterschiedliche Einkommensgruppen
• Sicherung geeigneter Standorte für die erforderlichen sozialen
Infrastruktureinrichtungen (Kindertageseinrichtungen)
• Berücksichtigung der Blickbeziehung zum Wahrzeichen Altperlachs, der Kirche St.
Michael
• Entwicklung im Sinne der Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
• Entwicklung des zukünftigen Wohngebietes entsprechend den Anforderungen des
Gender Mainstreaming
• Berücksichtigung der Immissionssituation durch geeignete Situierung und
Baukörperkonfiguration oder aktive Schallschutzmaßnahmen

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3.2. Verkehr und Erschließung
• Verkehrliche Anbindung des geplanten Wohngebietes ausschließlich an die
Hochäckerstraße
• Minimierung des Erschließungsaufwandes
• Schaffen von Rad- und Fußwegebeziehungen unter Einbindung in das bestehende
Netz
• Unterbringung des ruhenden Verkehrs flächenschonend, möglichst in Tiefgaragen
3.3. Grünordnung
• Ausbildung eines klar ausgeprägten Grün- und Freiflächensystems zur Gliederung,
Durchgrünung und Freiflächenversorgung der geplanten Wohngebiete
• Entwicklung von Freiräumen mit hoher Gestaltqualität und Identität im
Zusammenspiel mit der städtebaulichen Idee
• Schaffung vielfältig nutzbarer, ausreichend großer und gut erreichbarer Freiflächen
für die Erholung im öffentlichen und privaten Raum
• Stärkung des Naturhaushalts, insbesondere der klimatischen und energetischen
Funktionen
• Unterstützung der ökologischen Vielfalt im Siedlungsgefüge durch kleinräumige
Standortangebote für Flora und Fauna
4. Planungskonzept
4.1. Städtebauliche und landschaftsplanerische Grundidee
Die neuen Wohngebiete ergänzen die bestehenden Siedlungsflächen im Norden und
schließen an den Neuen Südfriedhof an. Damit wird einer der letzten noch nicht im
Detail überplanten Bereiche des Gesamtkonzepts für die „Siedlung Großperlach“ umgesetzt.
Der Friedhof wird in das Stadtgefüge integriert.
Die Organisation und Struktur der bestehenden Gärtnerei zeigt anschaulich wie sich
die Pflanzen und Rabatten optimal zur Sonne ausrichten. Auf dieser Ausrichtung baut
der vorliegende Entwurf auf und überträgt sie in eine konsequente städtebauliche Bebauungsstruktur.
Die parallele Gebäudeanordnung berücksichtigt in hohem Maße die Anforderungen
aus der Nutzung der Sonnenenergie. Der Großteil der Gebäude ist südorientiert.
Große Abstände zwischen den Hausreihen ermöglichen einen möglichst guten Strahlungseintrag.
Die Anordnung von Anlagen zur Sonnenenergienutzung auf den Gebäuden
wird begünstigt.
Aufgelockert wird die strenge städtebauliche Struktur durch die differenzierte Höhenstaffelung
der Baukörper sowie durch räumliche Versätze in den einzelnen Quartieren.
So entstehen Straßenräume mit großer Varianz und dennoch klarer Adressbildung.
Es soll ein lebendiges Stadtquartier mit hoher Wohnqualität entwickelt werden. Gegenüber
dem Friedhofhaupteingang soll ein Platz mit Versorgungsangeboten im Erdgeschoss
entstehen. Wünschenswert sind mehrere kleinteilige Angebote in Form so-

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genannter Nachbarschaftsläden bis zu einer Größe von ca. 400 qm Verkaufsfläche.
An der Hochäckerstraße liegen zwei Kindertageseinrichtungen sowie eine Einrichtung
für Kinder und Jugendliche (Jugendcafé). In den Allgemeinen Wohngebieten sind die
Wohnnutzung ergänzende und ihr dienende Einrichtungen zulässig und erwünscht.
Im rückwärtigen Bereich im Übergang zur Peralohstraße werden Reine Wohngebiete
angeordnet, um keinen gewerblichen Verkehr in die rückwärtigen Bereiche des Planungsgebietes
zu ziehen.
Zwischen den Baugebieten entsteht in Ost-West-Richtung eine Abfolge von kleineren
Taschenparks, die einen Grünzug im Inneren des Quartiers mit Anschluss an die geplante
übergeordnete Wegebeziehung zum Ostpark bilden.
Stadträumlich wichtige Punkte werden mit höheren Gebäuden markiert. Insgesamt
ergibt sich ein lebendiges Spiel unterschiedlicher Höhen. Dies trägt dazu bei, dass
das Gebiet zu einem attraktiven und vielfältigen Stadtquartier für unterschiedliche
Gruppen und Lebensstile wird.
Weitgehend geschlossene Gebäudereihen schirmen das Gebiet gegen den Verkehrslärm
der BAB A8 und der Hochäckerstraße ab und schaffen ruhige Wohn- und Freiraumsituationen
im Inneren. Die Anordnung des Bauraumes im Allgemeinen Wohngebiet
WA 1 berücksichtigt die Bauverbotszone entlang der BAB A8 mit einer Breite von
40 m.
Die landschaftsplanerische Grundidee orientiert sich im Einklang mit dem städtebaulichen
Konzept am Ausgangscharakter des Ortes, der durch die ehemalige Gärtnerei
mit ihren langen, optimal zur Sonne ausgerichteten Pflanzenrabatten geprägt ist. Die
ostwestgerichtete Form der öffentlichen Grünflächen folgt diesem Prinzip ebenso wie
die Ausrichtung der wegbegleitenden Baumreihen bzw. anderer linearer Vegetationselemente
wie z. B. Versickerungsgräben. Diese besondere Ausformung der Grünstrukturen
dient der Identitätsbildung in den neuen Quartieren. Gleichzeitig werden
mit dem durchgängigen System zusammenhängender Grünflächen die Erholungsversorgung
gesichert und ökologische Zielsetzungen wie die Stärkung des Kleinklimas
unterstützt.
Die Kfz-Erschließung wird ausschließlich an die Hochäckerstraße angebunden. Der
Straßenraum der Hochäckerstraße wird durch eine durchgehende Bebauung gefasst,
die vorhandene einseitige Baumreihe wird zur Allee ergänzt. Somit entsteht ein angemessenes
Vorfeld zum Friedhof.
Stichstraßen führen ins Gebiet hinein und werden im Norden durch verkehrsberuhigte
Bereiche verbunden. Die Konzeption des Straßennetzes zielt auf eine Minimierung
der Störungen für die Wohnungen.
Ein durchgängiges Fuß- und Radwegenetz macht die Infrastruktureinrichtungen im
Umfeld gut erreichbar und vereinfacht den Verzicht auf das Kfz im täglichen Leben.
Die Gebäudeausrichtung eröffnet Blickbeziehungen aus dem Gebiet nach Osten zum
Perlacher Zentrum mit dem Turm der Kirche St. Michael. Dies trägt in dem doch recht
umfangreichen Neubaugebiet zu einer guten Orientierbarkeit im Stadtgefüge bei.

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4.2. Art der baulichen Nutzung
4.2.1. Reine Wohngebiete WR
Im Norden des Planungsgebietes werden angrenzend an die bestehende, kleinteilige
Eigenheimbebauung an der Peralohstraße Reine Wohngebiete festgesetzt sowie die
gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen.
Dies verhindert, dass gewerblicher Verkehr tief ins Gebiet hineingezogen wird und
begünstigt die Schaffung verkehrsberuhigter Bereiche.
4.2.2. Allgemeine Wohngebiete WA
Um ein lebendiges urbanes Stadtquartier mit hauptsächlich Wohnnutzung zu schaffen,
werden im übrigen Planungsgebiet überwiegend Allgemeine Wohngebiete festgesetzt,
die an die Reinen Wohngebiete im Norden anschließen und einen Übergang zu
den Mischnutzungen an der Ottobrunner und Unterhachinger Straße darstellen. Auch
die östlichste Eigenheimzeile wird als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, da sie an
der wichtigen Fuß- und Radwegeverbindung vom Quartier nach Nordosten in Richtung
Ottobrunner Straße liegt, und hier somit auch andere Nutzungen als Wohnen situiert
werden könnten.
Um Angebote für die Nahversorgung der Bewohnerinnen und Bewohner zu ermöglichen,
sind zusätzlich zu den Wohnungen auch dem Gebietscharakter entsprechende
Nutzungen wie z.B. kleinteilige Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende
Handwerksbetriebe zulässig und erwünscht . Durch den Ausschluss der gemäß
§ 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und
Tankstellen wird der Schutzbedürftigkeit des Wohnens Rechnung getragen und Nutzungskonflikte
insbesondere aufgrund von Immissionsbelastungen werden vermieden.
Aufgrund der zentralen Lage im Planungsgebiet und der guten Erreichbarkeit, werden
im westlichen Teil des Allgemeinen Wohngebiets WA 2.2 und im östlichen Teil des Allgemeinen
Wohngebiets WA 5.2 Kindertageseinrichtungen als in die Bebauung integrierte
Einrichtung festgesetzt. Die Freiflächen sind südlich vor den Gebäuden anzuordnen.
Die in mehreren Baugebieten vorgesehenen Höfe sollen durch erdgeschossige Gebäude
zu den Straßen abgeschlossen werden. Diese Bauten sollen den dem Gebiet
dienenden Versorgungseinrichtungen, sowie gemeinschaftlichen Nutzungen und Nebenanlagen
vorbehalten sein und so die durch Verkehr weniger gestörten Wohnlagen
und die Freibereiche von diesen Nutzungen entlasten.
In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind in dem zwingend sechsgeschossig festgesetzten
Bereich aufgrund der angrenzenden Gemeinschaftsdachterrasse nur technische
und gemeinschaftliche Nutzungen zulässig. Eine Wohnnutzung würde hier zu
Konflikten mit der Gemeinschaftsdachterrasse führen.

Seite 38
4.2.3. Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtungen, Einrichtung für Kinder und
Jugendliche
Zusätzlich zu den beiden in die Wohnbebauung integrierten Kindertageseinrichtungen
in den Allgemeinen Wohngebieten, werden in gut erreichbarer Lage, an der Hochäckerstraße,
zwei Gemeinbedarfsflächen für die Errichtung von Kindertageseinrichtungen
festgesetzt. Innerhalb der Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 2 soll
zudem eine Einrichtung für Kinder und Jugendliche untergebracht werden. Angedacht
ist die Realisierung eines Jugendcafés.
Die Außenspielflächen für die Kindertageseinrichtungen können geschützt vom Straßenlärm
in den Innenbereichen angeordnet werden.
4.3. Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird je Bauraum durch die maximal zulässige Geschossfläche
und die maximal zulässige Grundfläche begrenzt.
Für die Wohngebiete (ohne integrierte Kindertageseinrichtungen) ist insgesamt eine
Geschossfläche (GF) von 117.950 m² zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten
wird von einem gewerblichen Anteil von 10% ausgegangen, wodurch insgesamt eine
Geschossfläche (GF) für Wohnen von 106.890 m² realisiert werden kann.
Insgesamt werden ca. 995 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau und ca. 110
Wohneinheiten in Form von verdichtetem Einfamilienhausbau entstehen.
Im Rahmen der Grundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) sind 30%
der neugeschaffenen Wohnbau-Geschossfläche auf dem privaten Grundstück für den
geförderten Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen, davon mindestens 20% für den
geförderten Mietwohnungsbau und höchstens 10% für förderfähige Eigenwohnungen.
Auf dem städtischen Grundstück werden 50% der Geschossfläche im geförderten
Wohnungsbau realisiert (30% geförderter Mietwohnungsbau und 20% für förderfähige
Eigenwohnungen).
Die Geschossflächen und Grundflächen sowie deren entsprechende
Geschossflächenzahlen (GFZ) und Grundflächenzahlen (GRZ) ergeben für die
einzelnen Baugebiete folgende Werte:

Seite 39
Baugebiet Nettobauland
max. GFZ
GF
entspricht GR max.
entspricht Zulässige Entspricht
§ 19 Abs. 2 GRZ GR GRZ
[m 2 ] [m 2 BauNVO
] max.
max. max. max.
[m 2 ]
§ 19 Abs. 2
[m 2 ]
§19 Abs. 4
BauNVO
BauNVO
§19 Abs. 4
BauNVO
WR 1 6.537 3.550 0,54 1.690 0,36 3.810 0,58
WR 2 6.335 3.800 0,60 1.815 0,29 3.830 0,6
WA 1
18.215 19.000 1,04 5.265 0,29 9.460 0,52
davon
Ausgleichsfläc
he
4.262
WA 2.1 7.572 9.100 1,20 3.190 0,42 5.700 0,75
WA 2.2
davon
Kita
4.891
(davon
2.332)
6.410
davon
860
1,31 1.960 0,4 3.710 0,76
WA 3.1 4.059 4.900 1,2 1.385 0,34 3.000 0,74
WA 3.2 10.149 11.100 1,09 3.790 0,37 7.670 0,76
WA 4.1 7.811 9.200 1,18 3.300 0,42 5.900 0,75
WA 4.2 8.705 11.000 1,26 3.415 0,39 6.560 0,75
WA 5.1 4.017 2.450 0,61 1.145 0,29 2.510 0,63
WA 5.2
davon
Kita
4.059
(davon
1.980)
4.360
davon
860
1,07 1.465 0,36 3.000 0,74
WA 5.3 13.157 14.200 1,08 5.040 0,38 9.100 0,73
WA 6.1 3.663 4.650 1,27 1.255 0,34 2.900 0,79
WA 6.2 4.730 4.700 0,99 1.800 0,38 3.320 0,70
WA 7.1 8.315 5.250 0,63 2.150 0,26 4.530 0,54
WA 7.2 8.335 6.000 0,72 2.270 0,27 4.650 0,56
Wohngebiete
gesamt
davon
Kita´s
Gemeinbed.
Kita 1
Gemeinbed.
Kita 2,
Einrichtung für
Kinder und
Jugendliche
Gemeinbedarf
gesamt
(incl. integrierte
Einrichtungen)
120.550
119.670
0,99 40.935 0,34 80.160 0,67
davon
4.302 1.720
2.249 860 0,38 900 0,4 1.000 0,44
2.634 1660 0,63 1.090 0,41 1.350 0,50
9.185 4.240 1.990 0,4 2.290 0,47

Seite 40
Geschossflächen
Die Flächen für Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen, einschließlich der
zu ihnen gehörenden Treppenräume und Umfassungswände sind bei der Ermittlung
der Geschossfläche ganz mitzurechnen, da auch diese Geschossflächen planungsbedingte
Folgen (u.a. soziale Infrastruktur, Bedarf an öffentlicher Grünfläche, pflichtige
Stellplätze) auslösen.
Die festgesetzten Geschossflächen als Höchstmaß betragen im Planungsgebiet für
die Wohngebiete insgesamt 119.670 m². Das entspricht einer durchschnittlichen GFZ
von 0,99, welche die Obergrenze des § 17 BauNVO für Wohngebiete von 1,2 unterschreitet.
Lediglich in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.2, WA 4.2 und WA 6.1 ergeben sich
Überschreitungen.
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2.2 liegt die der festgesetzten Geschossfläche entsprechende
GFZ mit 1,31 um 0,11 über der Obergrenze. Hier ist eine integrierte Kindertageseinrichtung
im Erdgeschoss und ggf. im ersten Obergeschoss erforderlich,
um das Planungsgebiet und die Umgebung hinreichend mit sozialer Infrastruktur zu
versorgen. Aufgrund der Anforderungen, die an die Grundrissgestaltung einer Kindertagesstätte
zu stellen sind, ergibt sich für diesen Bereich eine entsprechende Geschossfläche
mit ausreichend großem Bauraum.
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 4.2 und WA 6.1 liegt die der festgesetzten Geschossfläche
entsprechende GFZ aufgrund der Grundstückszuschnitte mit 1,26 bzw.
1,27 um 0,06 bzw. 0,07 über der Obergrenze. Der städtebauliche Entwurf lebt von
dem Wechsel aus strenger Zeilenbebauung und Höfen, die durch großzügige Lücken
in den Längsseiten aufgelockert werden. Dadurch ergibt sich in den Baugebieten mit
Zeilenbebauung in vielen Bereichen eine höhere bauliche Dichte als bei den Höfen.
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 4.2 sind zwei Zeilen geplant, da entlang der Hochäckerstraße
eine durchgehende Immissionsschutzbebauung geschaffen werden
muss und die dahinter liegende Bebauung im Wechsel zwischen zwei Höfen liegt. Somit
ist hier eine höhere bauliche Dichte als in den anderen Bereichen erforderlich. Im
Allgemeinen Wohngebiet WA 6.1 definiert ein sechsgeschossiges Gebäude den
Schnittpunkt der wichtigen Wegeverbindungen in Nord-Süd und Ost-West-Richtung.
Eine ausreichende Belüftung, Belichtung und Besonnung ist in beiden Wohngebieten
gewährleistet.
Die oben genannten Überschreitungen können durch die mit der Bebauungskonzeption
verbundenen stadträumlichen Qualitäten ausgeglichen werden. Insbesondere erfolgt
dies durch das Freiraumkonzept, das gewährleistet, dass private Freiflächen und
öffentliche Grünflächen gut erreichbar sind und alle Wohnungen einen direkten Bezug
zu diesen Grün- und Freiflächen haben.
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind
durch die vorgenannten Überschreitungen – wie in den entsprechenden Gutachten
und Untersuchungen zu Verkehr, Besonnung und Immissionsschutz überprüft – nicht

Seite 41
beeinträchtigt.
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt entstehen ebenfalls nicht. Öffentliche Belange
gemäß § 1 Abs. 5 BauGB stehen der Überschreitung nicht entgegen, die Anforderungen
an die verkehrliche Erschließung sind in der Planung berücksichtigt.
Um ein lebendiges Spiel und Varianz in der Höhenentwicklung und Gebäudekubatur
innerhalb einer Blockstruktur zu ermöglichen, ist in den Allgemeinen Wohngebieten
WA 2.1, WA 3.2, WA 4.1 und WA 5.3 eine Verlagerung der zulässigen Geschossfläche
und Grundfläche der Hauptnutzungen von einem in den anderen Bauraum zulässig,
sofern die Summe der festgesetzten Grund- und Geschossfläche innerhalb eines
Bauquartieres eingehalten wird.
Um in den Allgemeinen Wohngebieten eine besonders hohe städtebauliche Wohnund
Freiraumqualität zu sichern, ist eine in der Satzung festgelegte, geringfügige
Überschreitung der festgesetzten Geschossflächen für ins Gebäude integrierte
• erdgeschossig angeordnete Räume für Kinderwagen- und Fahrradabstellräume
und Räume zur Aufbewahrung fester Abfallstoffe
• Gemeinschaftsräume sowie
• Tiefgaragenrampen
zulässig. Dadurch wird eine gute und bewohnerfreundliche Erreichbarkeit
sichergestellt. Gleichzeitig können die Freiflächen von Nebenanlagen soweit möglich
freigehalten werden. Zudem wird ein Anreiz geschaffen, die hier gewünschten
Gemeinschaftsräume zur Förderung von Nachbarschaften zu realisieren.
Diese Festsetzungen gelten nicht für das Allgemeine Wohngebiet WA 5.1, da hier –
wie in den Reinen Wohngebieten - eine Reihen-, Doppelhaus- und
Einzelhausbebauung geplant ist.
So ist zur Stellplatzversorgung in den Reinen Wohngebieten und im Allgemeinen
Wohngebiet WA 5.1 eine Mischung aus gemeinschaftlichen Carportanlagen für die
Reihenhausstrukturen in Verlängerung der Nord-Süd-Straßen und für die Einzel- und
Doppelhäuser Einzelgaragen zusammen mit Nebengebäuden zwischen den
Gebäuden vorgesehen. Diese Garagen haben anders als Wohngeschosse keine
wesentlichen Auswirkungen auf z.B. Verkehr, Grün- oder Infrastrukturbedarf und
werden deshalb bei der Ermittlung der Geschossfläche nicht angerechnet. Um die
Kubatur der gesamten Bebauung jedoch zu begrenzen, wird die Überschreitungsmöglichkeit
je Stellplatz beschränkt.
Grundflächen
Die Obergrenze des § 17 BauNVO von GRZ 0,4 für das Planungsgebiet überdeckende
bauliche Anlagen wird insgesamt eingehalten.
Lediglich in den Allgemeinen Wohngebietes WA 2.1 und WA 4.1 wird dieser Wert jeweils
um 0,02 überschritten. Diese geringfügige Überschreitung begründet sich im
Wesentlichen aus der Unterbringung von Nichtwohnnutzungen wie Gemeinschafts-

Seite 42
räumen, Nebenanlagen und Läden in den mit einem Vollgeschoss als Höchstmaß
festgesetzten Bereichen der Bauräume. Die Schließung der Höfe durch diese eingeschossigen
Zwischenbauten schafft ruhige, geschützte Freibereiche und erzeugt im
Planungsgebiet den städtebaulichen Wechsel zwischen der Zeilen- und Hofbebauung.
Die Überschreitungen werden insofern durch die Freiraumqualitäten der großzügigen
Innenhöfe ausgeglichen, zu denen alle Wohnungen einen direkten Bezug haben.
Die zulässigen Grundflächen dürfen im Planungsgebiet durch die in § 19 Abs. 4 Nrn.1
bis 3 BauNVO bezeichneten Anlagen wie beispielsweise Tiefgaragen, Dienstbarkeitsflächen
bis zu einer Obergrenze von insgesamt maximal 78.200 m² überschritten werden,
was einer GRZ von 0,64 entspricht.
Bei entsprechender Heranziehung der in § 17 Abs. 1 BauNVO genannten Obergrenze
von 0,4 in Allgemeinen Wohngebieten ist in Verbindung mit § 19 Abs. 4 BauNVO
eine Grundflächenzahl von 0,6 möglich.
Diese Obergrenze wird in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, WA 2.2, WA 3.1,
WA 3.2, WA 4.1, WA 4.2, WA 5.2, WA 5.3 und WA 6.2 bei Ausschöpfung der festgesetzten
Grundfläche um 0,05 bis 0,14 vor allem durch die Flächenbedarfe der Tiefgaragen
überschritten.
Hierzu ist generell festzustellen, das zugunsten der großzügigen öffentlichen Grünflächen,
die ein wesentliches Qualitätsmerkmal des städtebaulichen Entwurfs sind, die
Grundstückszuschnitte betroffener Baugebiete sehr kompakt konzipiert wurden.
Eine Reduzierung der Grundflächenzahlen beispielsweise durch die Ausbildung von
Duplexgaragen oder eines zweiten Untergeschosses ist aufgrund des hohen Grundwasserstandes
ökologisch, technisch und wirtschaftlich nicht sinnvoll.
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 3.2, 4.2 und 5.3 erhöht sich die Versiegelung
nicht unwesentlich durch die breiten, von West nach Ost verlaufenden Fußwegeverbindungen,
die durch eine Dienstbarkeit der Öffentlichkeit zugänglich sind und somit
zu einer Verknüpfung der Baugebiete bzw. zu einer Qualitätssteigerung im Freiraumsystem
beitragen. Die südlich der öffentlichen Grünflächen verlaufenden Gehrechtsflächen
können neben der Erschließung der Wohngebäude auch Erschließungsfunktionen
für die Quartierparks übernehmen, so dass versiegelungsrelevante Doppelerschließungen
vermieden bzw. die öffentlichen Grünflächen von weiteren Wegeflächen
entlastet werden können und somit einen höheren Grünanteil erhalten.
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 6.2 ist gegenüber dieser Wegeverbindung an der
Hochäckerstraße ein kleiner Platz geplant, der ebenso wesentlich zur Überschreitung
der Obergrenze beiträgt. Da an der Platzfläche publikumsintensivere Nutzungen wie
Einzelhandel, Café angelagert werden sollen, ist hier eine entsprechende Versiegelung
zur Aufwertung des öffentlichen Raums notwendig.
Eine Kompensationsmaßnahme für die Überschreitung des Nutzungsmaßes nach
BauNVO ist die Festsetzung einer gegenüber dem üblichen Standard erhöhten Bodenüberdeckung
von Tiefgaragen - 80 cm statt 60 cm – zur Sicherung guter Standort-

Seite 43
und Wuchsbedingungen für die festgesetzten Baumpflanzungen auf den Baugrundstücken.
Darüber hinaus können auf den verbleibenden nicht unterbauten Freiflächen
in ausreichendem Umfang Großbäume gepflanzt werden, so dass insgesamt eine
gute Durchgrünung der Baugebiete und eine Stärkung des Naturhaushalts, insbesondere
des Kleinklimas, sichergestellt ist.
Durch die Planung entstehen trotz der vorgesehenen Versiegelung gut nutzbare,
großzügige Freibereiche durch
• Unterbringung der Stellplätze in Tiefgaragen und dadurch Vermeidung der damit
verbundenen negativen Freiraum- und Umweltauswirkungen (z.B.
Schallemissionen, Ortsbild)
• Schutz der rückwärtigen Bereiche durch die Lärmschutzbebauung an der BAB A 8
sowie der Hochäckerstraße
• gute Ausstattung mit öffentlichen Grünflächen sowie Vernetzung der privaten und
öffentlichen Freibereiche
• ausreichende Überdeckung und Begrünung und Bepflanzung der Tiefgaragen
sowie Dachbegrünung
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden dadurch weitgehend vermieden,
gesunde Wohnverhältnisse sind nicht beeinträchtigt.
4.4. Überbaubare Grundstücksflächen, Stellung baulicher Anlagen, Bauweise
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen (= Bauräume) erfolgt durch
Baulinien und Baugrenzen sowie textliche Festsetzungen. Die Bauräume sichern eine
hinsichtlich der Nutzung des Sonneneintrages optimale Ausrichtung der Baukörperzeilen.
Auch werden die überbaubaren Grundstücksflächen zu Gunsten von Frei- und
Erschließungsflächen beschränkt.
Die stadträumlich wichtigen Gebäudekanten an den Straßen werden durch die Festsetzung
von Baulinien gesichert. Wenn durch die Obergeschosse eine solche Fassung
gesichert ist, kann, z.B. für die Schaffung eines wettergeschützten Zugangsbereichs,
die Fassade des Erdgeschosses zurückgesetzt von der Baulinie errichtet werden.
Durch die Überschreitungsmöglichkeiten der festgesetzten Baugrenzen durch Balkone,
Terrassen u.a soll eine zeitgemäße Gestaltung der Gebäude und die Errichtung
ausreichend großer privater Freiräume für die Wohnungen ermöglicht werden.
Für die genannten Bauteile und Vorbauten wird somit eine „zweite Baugrenze“ nach §
23 Abs. 1 Satz 2, § 16 Abs. 5 BauNVO festgesetzt.
In den Reinen Wohngebieten und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 bilden aufgelockerte
Gebäudegruppen den Übergang zur Doppel- und Reihenhausbebauung an der
Peralohstraße. Es sind nur Einzel-/Doppelhäuser und Hausgruppen zulässig, deren
Grundfläche auf 300 m² beschränkt wird. Eine Verbindung der Hauptgebäude durch
eingeschossige Garagenbauten und Nebengebäude ist darüber hinaus zulässig. Damit
wird eine Gebäudestruktur festgesetzt, die sich an dem nördlich angrenzenden
Bestand orientiert. Dieser ist ebenfalls durch verdichteten Einfamilienhausbau ge-

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prägt und wird durch Garagen gegliedert und verbunden.
Die Stellplätze auf den Gemeinschaftsanlagen sollen vorrangig für die dazu nahe gelegenen
Häuser dienen. Die etwas weiter entfernten Häuser sollen Garagen erhalten.
Durch die Anordnung der Garagen zwischen den Häusern lockert sich die Reihenhausstruktur
in den weiter von den Gemeinschaftsstellplatzanlagen entfernten Bereichen
zu Doppel- und Einzelhäusern auf.
Zur Erreichung einer gegliederten, für Fußgänger durchlässigen Baustruktur, werden
in den anderen Allgemeinen Wohngebieten Bauräume festgesetzt, die bei den gewünschten
Zäsuren unterbrochen werden.
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 7.1 und 7.2 wird die Grundfläche von aneinander
gebauten Gebäuden auf 450 m² beschränkt, um eine durchlässige und aufgelockerte
Bebauungsstruktur festzusetzen. Vorstellbar ist hier die Errichtung von Geschosswohnungsbau
oder verdichtetem Einfamilienhausbau. Diese Beschränkung gilt
aus Gründen des Lärmschutzes nicht in dem Bauraum entlang der Hochäckerstraße.
In den beiden Gemeinbedarfseinrichtungen mit Kindertageseinrichtungen und einer
Einrichtung für Kinder und Jugendliche an der Hochäckerstraße wird zugelassen,
dass eine Lückenschließung durch Lärmschutzwände erfolgen kann. Damit bleibt die
Lärmschutzwirkung für die rückwärtigen Flächen gesichert, gleichzeitig wird aber den
funktionalen Anforderungen der Einrichtungen Rechnung getragen. So ist es möglich,
die Freiflächen beispielsweise durch eine Wand mit einer angelagerten Nebenanlagenzone
zu schützen.
4.5. Abstandsflächen
Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sind einzuhalten.
Die Neubebauung zeichnet sich durch Gebäudegruppen mit einem lebendigen Höhenspiel
aus. Die stadträumlich wichtigen Punkte werden durch die Anzahl der zwingend
herzustellenden Vollgeschosse festgesetzt. Für die anderen Gebäude im Inneren
des Quartiers ergeben sich Entwurfsspielräume hinsichtlich der Höhenstaffelung
im Detail. Da in den Hofquartieren jeweils zwischen der nördlichen und der südlichen
Gebäudereihe die Abstandsflächen einzuhalten sind, stehen die Höhen der sich gegenüberliegenden
Gebäude in einem Abhängigkeitsverhältnis. Wird das eine höher,
muss das andere niedriger werden.
Um die Realisierung der Gebäudestruktur zu ermöglichen ist ein Nachweis der Abstandsflächen
bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche nicht erforderlich, wenn
die gemäß Bayerischer Bauordnung notwendigen Abstandsflächen zwischen den Gebäuden
eingehalten werden.
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 3.2 und WA 5.3 dürfen die Abstandsflächen
gemäß der Bayerischen Bauordnung bei den Gebäuden, bei denen sechs Vollgeschosse
zwingend festgesetzt wurden, unterschritten werden, da diese stadträumlich
wichtige Hochpunkte bilden.

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Die Besonnungsanforderungen gem. DIN 5034-1 (Tageslicht in Innenräumen) werden
jedoch erfüllt.
Da im Bereich der Reinen Wohngebiete und des Allgemeinen Wohngebietes WA 5.1
die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO nach Norden ebenfalls einzuhalten sind, ist
die Errichtung des dritten Vollgeschosses durch Anordnung des Gebäudes im Süden
des Bauraumes oder durch Zurücksetzen des obersten Geschosses möglich.
Um im Bereich der Reinen Wohngebiete und des Allgemeinen Wohngebietes WA 5.1
den städtebaulich gewünschten Wechsel von Hauptgebäuden und Nebengebäuden
bzw. Garagen realisieren zu können werden die Abstandsflächen für die Gebäude
verkürzt, die durch Garagen oder Nebengebäude miteinander verbunden sind. Die
ausreichende Belichtung und Belüftung der Hauptgebäude ist über die Südfassade
der Gebäude gesichert.
4.6. Höhenentwicklung
Zu den Eigenheimbereichen an der Peralohstraße hin wird deren Höhenentwicklung,
mit zwei Vollgeschossen zuzüglich Dachgeschoss, aufgenommen. Analog der dort
ausgebauten Satteldächer ist im Neubauquartier ein drittes Geschoss zulässig,
sofern die Abstandsflächen eingehalten sind und damit Eingriffe in Nachbarrechte
vermieden werden. Um eine Gliederung des dritten Vollgeschosses und der
Gebäudekubatur sicherzustellen, wird dessen Fläche auf maximal zwei Drittel des
darunterliegenden Geschosses pro Gebäude begrenzt. Damit werden
unterschiedliche Typologien ermöglicht, wie z.B. die Errichtung von nord-südgerichteten
Dachterrassen, die zwischen den Reihenhäusern eingefügt sind und
diese damit gliedern oder Dachterrassen, die komplett nach Süden oder Norden, bzw.
nach Norden und Süden orientiert sind.
Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept sieht vor, die
strenge Zeilenbebauung durch Höhenstaffelungen differenziert zu gestalten. Daher
sind in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, WA 2.2, WA 3.1, WA 3.2, WA 4.1, WA
4.2, WA 5.2, WA 5.3 und WA 7.2 in den in der Satzung festgesetzten Bereichen
Höhensprünge vorzusehen.
Die mindestens vier- bis höchstens siebengeschossige Bebauung im Allgemeinen
Wohngebiet WA 1 schirmt das Neubauquartier gegen den Lärm der BAB A8 ab. Im
Süden markiert ein Hochpunkt die Stadteinfahrt, im Norden dient eine Abstaffelung
dem Anschluss an den Bestand.
Um im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ausreichende und gut nutzbare Freiflächen für
die Bewohner bereit stellen zu können, sind auf dem Gebäude entlang der BAB A8
Dachgärten oder -terrassen vorzusehen. Die Freiflächen sind durch den zwingend 6-
geschossig herzustellenden Gebäudeteil vom Straßenverkehrslärm der BAB A8 so zu
schützten, dass auf den östlich anschließenden Dachflächen ein Verkehrslärmpegel
von 59 dB(A) tags eingehalten wird. Deshalb sind in diesem Bereich auf der Ostseite
fünf Geschosse als Höchstmaß festgesetzt.

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Um bei der Realisierung der Bebauung, die durch vielfältige Höhenstaffelungen gekennzeichnet
ist, einen ausreichenden Gestaltungsspielraum zu ermöglichen, kann
von den festgesetzten Abgrenzungen unterschiedlicher Höhenentwicklung geringfügig
abgewichen werden.
Ausgenommen hiervon ist im WA 1 die Abgrenzung unterschiedlicher
Höhenentwicklung parallel der BAB A8. In diesem Bereich darf diese aufgrund der
Abstandflächen zu dem Allgemeinen Wohngebiet WA 2.1 und der Anordnung von
Dachgärten oder Dachterrassen nicht nach Osten überschritten werden.
Abweichungen von der festgesetzten Abgrenzung unterschiedlicher Höhe sind nur
nach Westen zulässig, um bei der Anordnung der Technik-, Gemeinschaftsräumen
und Dachausstiege auch eine Gliederung in Form von Rücksprüngen zu ermöglichen.
4.7. Dächer und Fassaden
Um eine homogene Dachlandschaft im Planungsgebiet zu schaffen und eine
Begrünung der Dächer inklusive der Ausstattung mit Solaranlagen zu ermöglichen,
werden Flachdächer festgesetzt. In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 sowie
dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 sind auch geneigte Dächer bis 15° zulässig,
um im Übergang zur Bebauung an der Peralohstraße zwischen Bestand und Planung
vermitteln zu können. Davon abweichende Dachneigungen sind zulässig, sofern
keine gestalterischen Bedenken bestehen. Um die Nutzung der Dachflächen als
Dachgärten und –terrassen auch in den obersten Geschossen zu ermöglichen, sind
Dachaufbauten für Dachausstiege einschließlich Abstellräumen zulässig. Um eine
negative Auswirkung auf den Straßenraum zu vermeiden, werden sie in ihrer Anzahl,
Fläche, Lage und Gestalt beschränkt.
Technische Dachaufbauten und Anlagen auf den Dächern werden hinsichtlich Art,
Zweck, Lage und Fläche auf das technisch erforderliche Mindestmaß beschränkt und
von der Dachkante zurückgesetzt. Diese Festsetzung zielt auf ein gutes
Erscheinungsbild, eine ruhige Dachlandschaft und das Freihalten von Flächen für die
Dachbegrünung ab, ohne jedoch die Funktionsfähigkeit der Gebäude in Frage zu
stellen. Die Aufbauten und Anlagen werden um das Maß ihrer Höhe zurückgesetzt, so
dass sie aus der Fußgängerperspektive optisch nicht mehr bestimmend sind. Um
einen hohen Energiestandard der Bebauung und damit eine nachhaltige Bauweise zu
fördern, werden die hierfür notwendigen umfangreicheren technischen Anlagen zur
kontrollierten Wohnraumbelüftung durch eine abgeschwächte Flächenbeschränkung
begünstigt.
Da die Lüftungsrohre der Tiefgaragenentlüftungen ca. 1,2 m über den höchsten Punkt
geführt werden müssen, werden hierfür gesonderte Regelungen formuliert. So ist in
der Nähe eines Austrittes eine zulässige Höhe von 4 m (2,8 m + 1,2 m) bzw. in der
Nähe von technischen Dachaufbauten wie beispielsweise einer kontrollierten
Wohnraumlüftung eine Höhe von 3,2 m (2 m + 1,2 m) über der Oberkante der Attika
erforderlich. Diese Höhe ist notwendig, damit durch die kontrollierte Wohnraumlüftung
keine verschmutze Luft aus der Tiefgarage eingesaugt wird.

Seite 47
Satellitenempfangsanlagen an den Fassaden werden ausgeschlossen, um das
negative Erscheinungsbild zahlloser einzelner Satellitenschüsseln zu vermeiden.
Gemeinschaftssatellitenanlagen auf den Dachflächen sind zulässig.
Als Beitrag zur Erreichung der ökologischen Zielsetzungen sind technische Anlagen
für aktive Sonnenenergienutzung (z.B. Solarzellen) ohne Flächenbegrenzung
allgemein zulässig. Die Dachbegrünung unter für Solaranlagen genutzten Flächen
erhöht deren Wirksamkeit und unterstützt Verdunstung sowie thermischen Ausgleich.
Da diese Einrichtungen große Flächen umfassen und damit eine deutliche
Verschattungswirkung für andere Gebäude entfalten können, wird festgesetzt, dass
sie im Norden um das 2,5fache Maß ihrer Höhe zurückzusetzen sind und maximal 1
m über Attika errichtet werden dürfen.
4.8. Dienstbarkeitsflächen, Fuß- und Radwege
Ergänzend zu den Wegebeziehungen in den öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen
sichern Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit eine Durchlässigkeit durch die
Baugebiete und damit eine interne Wegebeziehung ab.
Dem Anschluss nach außen dienen zwei als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzte
Fuß- und Radwege in Richtung Peralohstraße im nördlichen und nordöstlichen
Bereich des Planungsgebietes.
Der Fuß- und Radweg, der zwischen den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2
nach Norden an die Peralohstraße anbindet, ist für die Feuerwehr als alternative
Zugangsroute in das Planungsgebiet befahrbar. Die Realisierung des in diesem
Bereich zur abwassertechnischen Erschließung des Baugebietes erforderlichen
Kanalanschlusses ist innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche möglich.
Zur Sicherung einer langfristigen Verbindung nach Nordosten werden Geh- und
Radfahrrechtsflächen in den Allgemeinen Wohngebieten WA 7.1 und WA 7.2
festgesetzt. Bei einer späteren Entwicklung der benachbarten Grundstücke kann hier
ein direkter Anschluss zur Ottobrunner bzw. Unterhachinger Straße hergestellt
werden.
Der zentrale Platzraum an der Hochäckerstraße wird im Allgemeinen Wohngebiet WA
6.2 gegenüber dem Haupteingang des Neuen Südfriedhofs mit einem Gehrecht für
die Allgemeinheit belegt. Dies sichert den Zugang zu den in diesem Bereich
vorgesehenen Nichtwohnnutzungen sowie die Aufenthaltsqualität und die Nutzbarkeit
der Platzfläche für die Allgemeinheit. Die dinglich zu sichernde Fläche für einen
beschränkten Personenkreis schränkt sich auf ein Fahrrecht für die
Anlieferung/Entsorgung der hier gelegenen Geschäfte ein.
Die Zulässigkeit einer gleichzeitigen Nutzung der Dienstbarkeitsflächen als
Zufahrtswege für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge zu den Gebäuden trägt zur
Beschränkung der Versiegelung bei. Um eine gewisse Flexibilität in der
Baurealisierung zu gewährleisten, kann - sofern technische oder gestalterische
Gründe dies erfordern - von der festgesetzten Lage der Gehrechtsfläche geringfügig
abgewichen werden.

Seite 48
4.9. Aufschüttungen und Abgrabungen
Zum barrierefreien Anschluss der Erschließungsstraßen an die Hochäckerstraße wird
ein Aufschütten des Planungsgebietes auf die in der Planzeichnung festgesetzten
Höhenbezugspunkte festgesetzt. Es soll ein gleichmäßig steigendes Gelände
entstehen. Dies sichert auch barrierefreie Anschlüsse der einzelnen Baugebiete an
die öffentlichen Straßenverkehrs- und Grünflächen. Darüber hinaus reichende
Aufschüttungen und Abgrabungen werden in ihrer Höhe begrenzt, damit sie dem
Charakter der Münchner Schotterebene nicht widersprechen.
Geländemodellierungen sind zur kindgerechten Gestaltung der Spielplätze zulässig.
Für die Ausbildung von Sickermulden zur oberflächigen Versickerung der
Niederschlags- und Dachwässer auf Privatgrundstücken sind Abgrabungen bis zu
max. 1 m zulässig.
4.10. Verkehrserschließung
Das neue Quartier wird von der Hochäckerstraße aus für den Kfz-Verkehr erschlossen.
Auf eine Anbindung nach Norden wird verzichtet, um die Wohngebiete an der
Peralohstraße nicht mit zusätzlichem Verkehr zu belasten. Fahrspuraufweitungen in
der Hochäckerstraße an den Einmündungen zum Planungsgebiet sichern den Verkehrsfluss
auch beim zukünftigen Abbiegeverkehr in das neue Quartier.
Um nördlich der Hochäckerstraße langfristig einen Zweirichtungsradweg von der Unterhachinger
Straße kommend bis über die Autobahnbrücke führen zu können, wird
hierfür Platz vorgehalten. Diese Fläche kann zwischenzeitlich begrünt werden.
Das Erschließungssystem im Planungsgebiet sichert eine einfache Orientierung und
eine räumliche Gliederung des Gebietes. Die Straßenbreiten werden zugunsten geringer
Versiegelung minimiert. Alle Wohnungen sind in zumutbarer Entfernung von
den Straßen fußläufig erreichbar.
Im öffentlichen Straßenraum werden die notwendigen Besucherstellplätze angeordnet.
Stellplätze entlang der Hochäckerstraße sind nicht geplant, um den ruhigen Charakter
der Straße entlang des Friedhofs nicht zu beeinträchtigen.
Die entlang der Hochäckerstraße bestehenden Straßenbegrenzungslinien werden
aufgehoben, da der Straßenraum zur Erschließung der neuen Baugebiete und zur
langfristigen Realisierung eines Zweirichtungsradwegs erweitert wird.
Im Norden werden verkehrsberuhigte Bereiche angeordnet. Dies entspricht der Verkehrsfunktion
der Straßen, welche ausschließlich die nördlich angrenzenden kleinteiligen
Wohnnutzungen (Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser) erschließen. Die Geschosswohnbauten
südlich der Straßen dagegen werden durch Kfz nicht über die
verkehrsberuhigten Bereiche sondern von den Nord-Süd-Straßen aus erschlossen;
von den verkehrsberuhigten Bereichen erfolgt bei diesen Gebäuden der Zugang für
Fußgänger und Radfahrer. Die Anordnung der verkehrsberuhigten Bereiche bringt zusätzliche
Aufenthaltsqualität für die Bewohnerschaft der Wohngebäude auf beiden
Seiten der Straßen und wirkt einem unerwünschten Ost-West-Verkehr entgegen –
Pkw sollen zum Ein- und Ausfahren in das Quartier bevorzugt den Weg direkt zur

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bzw. von der Hochäckerstraße nehmen.
In einem Verkehrsgutachten wurden die verkehrlichen Auswirkungen der künftigen
Planungen auf das umliegende Straßennetz ermittelt:
Aus der Neuplanung resultiert ein Verkehrsaufkommen von 5.000 Kfz/Tag (Ziel- und
Quellverkehr). Unter Berücksichtigung, dass die Wege zu den Einzelhandelseinrichtungen
und den Kindertageseinrichtungen mit weiteren Fahrten kombiniert werden,
beläuft sich der tatsächliche Neuverkehr auf 4.600 bis 4.700 Kfz/Tag. Der Neuverkehr
sowie der langfristig prognostizierte Anstieg des Verkehrs auf der Ottobrunner Straße
und Unterhachinger Straße können an den benachbarten Knotenpunkten des umgebenden
Straßennetzes leistungsfähig abgewickelt werden; zusätzliche Anpassungsund
Ausbaunahmen an den umgebenden Knotenpunkten bzw. Einmündungen sowie
im Straßennetz sind nicht erforderlich. Eine leistungsfähige Erschließung des Planungsgebiets
ist gewährleistet.
Zur Förderung des öffentlichen Verkehrs sollte die Taktdichte der Buslinie 139 von
derzeit 20 Minuten auf 10 Minuten erhöht werden. Zwei Bushaltestellen werden verkehrstechnisch
günstig westlich der Zufahrten zu den Erschließungsstraßen U-1688
und U-1691 angeordnet. Diese sind über das Wegenetz aus dem Gebiet heraus gut
und aufgrund des höhengleichen Anschlusses an die Hochäckerstraße barrierefrei erreichbar.
Entlang der Hochäckerstraße stellt ein Radweg eine gut nutzbare Verbindung in Richtung
Osten zum Perlacher Zentrum her. Zwei Rad- und Fußwegverbindungen nach
Norden zur Peralohstraße und eine nach Nordosten als erster Baustein einer langfristigen
direkten Verbindung zur Ottobrunner Straße sichern die Anbindung ans Umfeld
und die Durchlässigkeit von dort zum Friedhof im Süden.
In den öffentlichen Grünflächen verläuft eine Fußwegverbindung in Ost-West-Richtung.
Weitere sind durch Gehrechtsflächen in den Baugebieten an der Hochäckerstraße
gesichert. In der Hochäckerstraße sind insbesondere im Bereich der geplanten
Bushaltestellen Querungshilfen für Fußgänger vorgesehen.
4.11. Stellplätze für Kfz, Tiefgaragen, Grundstücksein- und –ausfahrten
Im gesamten Planungsgebiet soll der Nachweis der pflichtigen Stellplätze
grundsätzlich auf dem privaten Baugrundstück erfolgen. Die nach Art. 47 BayBO
erforderlichen Stellplätze sind in Tiefgaragen, möglichst unter den geplanten
Gebäuden unterzubringen, damit die Qualität der privaten Freibereiche möglichst
wenig beeinträchtigt wird. Sie sind deshalb nur innerhalb der festgesetzten Bauräume
und in den im Plan gekennzeichneten Bereichen zulässig.
Für die Kindertageseinrichtungen und die Einrichtung für Kinder und Jugendliche ist
nur eine geringe Stellplatzzahl notwendig. Daher ist innerhalb der
Gemeinbedarfsfläche der Kindertageseinrichtung 1 der Bau einer gesonderten
Tiefgarage oder Gemeinschaftstiefgarage nicht sinnvoll, die Plätze sollen in der
benachbarten Gemeinschaftstiefgarage untergebracht werden. Im Bereich der
Gemeinbedarfsfläche der Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und
Jugendliche, sind die pflichtigen Stellplätze innerhalb einer Tiefgarage auf dem

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eigenen Grundstück oder in der benachbarten Gemeinschaftstiefgarage
unterzubringen. Um den gesonderten Anforderungen von Behinderten gerecht zu
werden, ist eine oberirdische Anordnung von Stellplätzen für sie zulässig.
Für das Bringen und Holen der Kinder werden keine gesonderten Stellplätze auf den
Baugrundstücken vorgesehen, um das Freiflächenangebot nicht zu beschneiden und
um die Versiegelung zu minimieren. Dies ist möglich, da zum kurzen Halten die
Besucherstellplätze im öffentlichen Straßenraum genutzt werden können. Die
betreffenden Straßen dienen ausschließlich der Quartierserschließung. Wesentliche
Störungen des Verkehrsflusses sind selbst dann nicht zu erwarten, wenn kurz auf der
Fahrbahn gehalten wird.
Die Zufahrt zu den Tiefgaragen erfolgt direkt von den Erschließungsstraßen innerhalb
der im Plan gekennzeichneten Bereiche für Ein- und Ausfahrten. Dies minimiert die
Belastungen für die Wohnungen. Zur Sicherung der Freiflächen- und stadträumlichen
Qualität sind Tiefgaragenzu- und -ausfahrten in die Gebäude zu integrieren.
Grundstückszufahrten von der Hochäckerstraße würden die Verkehrssicherheit für
Fußgänger und Radfahrer unnötig beeinträchtigen und sind deshalb nicht
vorgesehen. Ausgenommen hiervon ist eine Grundstückszufahrt zum Allgemeinen
Wohngebiet WA 6.2, um eine gebäudeintegrierte Anlieferung an der Hochäckerstraße
zu ermöglichen.
In den Eigenheimzeilen am Nordrand sollen die Stellplätze auf den
Privatgrundstücken und auf Sammelanlagen (Gst) am Ende der Stichstraßen
angeordnet werden. Um die privaten Freibereiche im Süden vor den Häusern frei zu
halten, sind neben den Gemeinschaftsstellplätzen in Verlängerung der Stichstraßen
auf den Baugrundstücken Garagen und Stellplätze nur im Bauraum zwischen den
Wohnhäusern zulässig. Garagen sollen nur errichtet werden, sofern sie zusätzlich zu
den Stellplätzen auf der Gemeinschaftsanlage notwendig sind. Die Stellplätze dort
sollen in erster Linie den Bedarf der nahe gelegenen Häuser decken, die damit als
Reihenhäuser erstellt werden können. Weiter entfernt von den Gemeinschaftsanlagen
sind Doppel- bzw. Einzelhäuser mit Garagen in oder neben dem Haus vorgesehen.
Um eine qualitätsvolle Freiraumgestaltung aller unterbauten Flächen zu sichern, sind
die Decken der Tiefgaragen und Gemeinschaftstiefgaragen außerhalb von Gebäuden
um mindestens 80 cm, für Großbäume um mindestens 120 cm unter das
Geländeniveau abzusenken und ebenso hoch mit fachgerechtem Bodenaufbau zu
überdecken.
Zur Sicherung der Wohn- und Freiraumqualität ist die Entlüftung der Tiefgaragen in
die Gebäude zu integrieren und über Dach in die freie Luftströmung zu führen.
Die Anlieferung und Entsorgung der Läden am Platz im Allgemeinen Wohngebiet WA
6.2 kann über den Stadtplatz oder direkt von der Hochäckerstraße aus erfolgen.
4.12. Fahrradabstellplätze
Die Realisierung der Bebauung löst einen Bedarf an Fahrradstellplätzen aus. Die

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Zahl der zu errichtenden und dauerhaft bereit zu stellenden Plätze wird in
Abhängigkeit zu den realisierten Nutzungen und Flächen ermittelt und ist
entsprechend der Fahrradabstellplatzsatzung (FabS) geregelt, die seit dem 1.1.2013
in Kraft getreten ist. Fahrradabstellplätze müssen in jedem Fall leicht erreichbar und
gut nutzbar sein.
Um die Freifläche für andere Nutzungen frei zu halten, sollen die Fahrradabstellplätze
in die Gebäude integriert werden (im Erdgeschoss oder der Tiefgarage). In den
Gebieten WA 2.1, WA 3.2, WA 4.1 und WA 5.3 stehen hierfür insbesondere die mit
einer maximalen Geschossigkeit von einem Vollgeschoss festgesetzten Gebäudeteile
zur Verfügung.
In den Reinen Wohngebieten und dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 können sie,
den dortigen Haustypen entsprechend, in dem Nebengebäude bzw. der Garage der
Doppelhäuser und bei Reihenhäusern innerhalb der Fläche für Nebenanlagen oder
an anderer Stelle innerhalb des Bauraums ohne Überdachung untergebracht werden.
In untergeordnetem Umfang können zusätzlich offene Fahrradabstellplätze den
Hauseingängen zugeordnet werden, da diese dann den öffentlichen und
halböffentlichen Raum nicht dominieren.
Für Nichtwohnnutzungen sind ausreichend Fahrradstellplätze gemäß FabS zu
errichten. Zur Freihaltung der Wohnungsfreiflächen sind sie nur in den Bauräumen
und auf dem zentralen Platz zulässig.
4.13. Nebenanlagen
In den Reinen Wohngebieten und dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 sind
Nebenanlagen innerhalb der Bauräume zulässig, um die Gartenflächen nicht
einzuschränken. In den südlichen Gärten sind Nebenanlagen ausschließlich in Form
von raumhaltigen Gartenschränken an den Terrassentrennwänden zulässig, um ein
möglichst ruhiges Erscheinungsbild sicherzustellen.
Darüber hinaus sind Nebenanlagen innerhalb der Zone für Nebenanlagen entlang der
nördlichen Baugebietsgrenzen zulässig. Dadurch soll ermöglicht werden, dass
unmittelbar nördlich des Erschließungsweges den Eingängen der Reihen- ,
Doppelhaus- und Einzelhausbebauung überdachte Gartenhäuser zugeordnet werden
können. Eine einheitliche Gestaltung je Baugebiet ist anzustreben.
Für Nebenanlagen sind ausschließlich Flachdächer und flachgeneigte Dächer
zulässig, um einerseits ein einheitliches Erscheinungsbild zu ermöglichen und um
sicherzustellen, dass die Nebenanlagen möglichst untergeordnet in Erscheinung
treten.
In den übrigen Allgemeinen Wohngebieten sind Nebenanlagen im Sinne des § 14
Abs. 1 BauNVO in die Gebäude zu integrieren. Dies sichert die klare Ordnung von
Baukörper und Freifläche und die Nutzbarkeit der Freiflächen.
Abweichend davon sind die nach Art. 7 BayBO nachzuweisenden Kinderspielplätze,

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und notwendige Nebenanlagen für die Kindertageseinrichtungen auch außerhalb der
Gebäude und Bauräume zulässig. Die für diese Nebenanlagen notwendigen Flächen
wären begrenzt auf die Bauräume nicht sinnvoll unterzubringen.
Um eine gute Gestaltung und Nutzbarkeit der Freiflächen zu sichern, sind
Trafostationen nur gebäudeintegriert oder unterirdisch zulässig.
Um Gestaltungsspielraum bei der Anordnung von Stellplatz- und Kellerflächen im
Detail zu lassen, werden Kellernutzungen auch außerhalb der Bauräume innerhalb
der Flächen für Nebenanlagen zugelassen.
Für Werbeanlagen und Fahrradabstellplätze sind jeweils gesonderte Regelungen
getroffen (siehe entsprechende Kapitel der Begründung).
4.14. Einfriedungen und Sichtschutzwände
Um den insgesamt offenen und weitläufigen Charakter des Planungsquartiers und die
Durchlässigkeit durch die einzelnen Quartiere zu sichern, werden Einfriedungen nur
für die Bereiche zugelassen, zu deren Eigenart die Einfriedung gehört oder wo es
Sicherheitsbelange (z. B. Schutz von Kindern gegen Kfz-Verkehr der Autobahn und
Hochäckerstraße) erfordern.
Festsetzungen zu Art und Gestaltung von Einfriedungen sollen zu einem einheitlichen
Erscheinungsbild und einer positiven Prägung des Gebiets beitragen. Deshalb sind
Einfriedungen und Einzäunungen in ihrer Höhe beschränkt. Zudem sind alle
Einzäunungen als offene Zäune ohne durchgehenden Sockel mit einer Bodenfreiheit
von mindestens 10 cm zu errichten und mit geschnittenen Hecken aus Laubgehölzen
zu begrünen. Dies sichert eine Durchlässigkeit für Kleinsäuger, Amphibien und
Insekten.
Um dem Bedürfnis der Bewohnerinnen und Bewohner nach Ruhe und Privatsphäre
nachzukommen, sind zwischen den Wohnungsgärten Sichtschutzelemente zulässig.
Um eine hohe gestalterische Qualität zu sichern, sind die Sichtschutzelemente in
ihren Abmessungen begrenzt und in ihrer Gestaltung aufeinander abzustimmen.
4.15. Werbeanlagen
Im Bebauungsplan werden Festsetzungen getroffen, die den Umfang an Werbung
wirkungsvoll regeln und optische Beeinträchtigungen minimieren, ohne Werbung
grundsätzlich zu unterbinden. Werbeanlagen sollen nur hinweisenden Charakter
haben und den Standort von Unternehmen kenntlich machen. Sie sollen das
städtebauliche und freiraumplanerische Erscheinungsbild nicht stören und sich in
Umfang, Form und Farbgebung der Architektur anpassen. Sie sind deshalb auf
maximal 5% der jeweiligen Fassadeneinzelfläche und den Erdgeschossbereich
beschränkt.
Mit der Beschränkung auf Firmenlogos und/oder Firmennamen in Einzelbuchstaben
sowie der Höhenbeschränkung frei stehender Werbeanlagen wird eine übermäßige
Aufdringlichkeit vermieden und der Umfang grundsätzlich auf ein verträgliches Maß

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reduziert.
Werbeanlagen im Bereich von Fensterflächen sind grundsätzlich unzulässig. Dies
trägt zum einen dazu bei, optische Beeinträchtigung von Fassaden gering und für
ihre eigentlichen Funktionen (Belichtung, Belüftung) frei zu halten. Davon
unbeschadet sollen im Erdgeschoss Schaufenster zulässig sein, um Waren zu
präsentieren oder über angebotene Dienstleistungen oder zu Preisen zu informieren.
Werbeanlagen und Fassadenbeleuchtungen in Form von laufenden Schriften, Blinkund
Wechselbeleuchtung, Wechselwerbeanlagen sowie sich bewegende
Werbeanlagen sind wegen ihrer zu großen Dominanz im Straßenraum und der
daraus resultierenden Unruhe ausgeschlossen. Darüber hinaus sind Skybeamer,
Laserstrahler und ähnliche Einrichtungen auf Grund ihrer störenden Wirkung auf die
weitere Umgebung des Planungsgebietes unzulässig.
4.16. Grünordnung
Die Festsetzungen der Grünordnung, sowohl der öffentlichen als auch der privaten
Flächen, sichern die Umsetzung der unter Punkt 3.3 angeführten Ziele und der unter
Punkt 4.1 dargestellten landschaftsplanerischen Grundidee. Im Vordergrund stehen
dabei die Gliederung und Identitätsbildung, die Erholungsversorgung sowie die
ökologische Optimierung im Planungsgebiet. In den Planungsschritten nach der
Bauleitplanung sollen die Festsetzungen Grundlage für eine qualitätsvolle, gut und
vielseitig nutzbare Ausformung der künftigen Freiflächen sein. Zur Vertiefung der
Leitbilder über die Regelungen des Bebauungsplans mit Grünordnung hinaus
wurde ein Gestaltungsleitfaden entwickelt.
4.16.1. Öffentliche Grünflächen
Die öffentlichen Grünflächen zwischen den Baugebieten ergeben eine leicht
versetzte, aber zusammenhängende, in Ost-West-Richtung verlaufende Grünstruktur
mit einer durchgehenden Wegebeziehung. Um die Verbindung der Flächen über die
Erschließungsstraßen hinweg zu verstärken, sollen an deren Stirnseiten im
Straßenraum durchgehende Baumreihen gepflanzt werden (siehe Hinweise im Plan).
Fünf große Teilflächen des öffentlichen Grünsystems sind im Norden und Süden
jeweils maximal zwei Wohngebieten zugeordnet, so dass sie auf kurzem Weg
erreichbar sind. Aufgrund ihres kompakten Zuschnitts und einer Breite von
durchschnittlich 45 m, mindestens jedoch 30 m, sind die Flächen für vielfältige
Bedürfnisse der Anwohnerinnen und Anwohner gut nutzbar, wobei die Teilflächen
unterschiedliche Schwerpunkte erhalten können. Eine sechste Teilfläche stärkt die
wichtige Fuß- und Radwegeverbindung nach Nordosten zur Peralohstraße.
In jeder der Flächen wird ein öffentlicher Kinderspielplatz festgesetzt, wobei die
symbolhafte Darstellung im Plan die genaue, entwurfsbedingte Lage der Spielplätze
noch offen lässt. Die Abfolge von Spielangeboten ermöglicht die Realisierung einer
abwechslungsreichen Spiellandschaft. Die Ausgestaltung der Spielbereiche sowie der
Bereiche für informelles Spiel innerhalb der öffentlichen Grünflächen kann
bedarfsgerecht umgesetzt werden.
In ihrer Gestaltung sollen die öffentlichen Grünflächen entsprechend der
konzeptionellen Grundidee und im Einklang mit den städtebaulichen Strukturen durch

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Baumreihen und Baumgruppen primär in Ost-West-Richtung gegliedert werden.
Festsetzungen dazu erfolgen nicht, da die Ausgestaltung in der weiteren Planung
vertieft werden muss. Dabei soll unter anderem auch die Verwendung von
Leitbaumarten, z.B. der im 1. Preis des städtebaulichen und landschaftsplanerischen
Ideen- und Realisierungswettbewerbs vorgeschlagene Einsatz schnell wachsender
Baumarten bzw. die Pflanzung von nutzbaren Streuobstbäumen, untersucht werden.
4.16.2. Öffentliche Verkehrsflächen
Die Hochäckerstraße wird nördlich der bestehenden Fahrbahn um einen
Baumgraben erweitert und als städtebaulich dominierender Straßenraum mit einer
Allee entwickelt. Analog der südlichen Baumreihe entlang des Friedhofs werden
nördlich ebenfalls Großbäume der Art Acer platanoides (Spitzahorn) vorgeschlagen.
Die in den Satzungsbestimmungen festgesetzte Baumreihe soll - in Abstimmung auf
die verkehrlichen Anforderungen im Bereich der Straßeneinmündungen und
Bushaltestellen - möglichst durchgehend in einem Regelabstand von 10 m gepflanzt
werden. Davon ausgenommen wird die bereits relativ dicht bepflanzte Böschung im
Vorfeld der Autobahnquerung im Westen.
In den Erschließungsstraßen sind aus klimatischen Gründen und zur räumlichen
Gliederung lockere Pflanzungen von Großbäumen vorgesehen, die mit
Längsstellplätzen kombiniert werden. Auch innerhalb der Verkehrsflächen besonderer
Zweckbestimmung (verkehrsberuhigte Bereiche) sollen beiderseits versetzte
Baumpflanzungen angeordnet werden, wobei hier zur Vermeidung von
Verschattungswirkungen auf die Wohngebäude mittelgroße Bäume geeignet sind.
Zur Stärkung der Orientierung und zur Identitätsbildung entlang der verschiedenen
Straßenabschnitte ist pro Straße jeweils eine gesonderte Baumart vorgesehen.
4.16.3. Grünordnung Baugrundstücke
Allgemein
Wesentliche Vorgabe für die Freiflächen der Baugrundstücke ist die Begrünung mit
mindestens einem standortgerechten Laubbaum oder Obstbaum pro 200 m². Im
Hinblick auf die solarenergetische Optimierung als Beitrag zu einem ökologischen
Baugebiet können dabei wahlweise Großbäume oder weniger verschattende,
mittelgroße Bäume eingesetzt werden. Die Verwendung von Laubbäumen oder
Obstbäumen dient ebenfalls einer optimierten Nutzbarkeit der Sonnenenergie im
Winterhalbjahr. Die festgesetzte Dachbegrünung ab einer Mindestgröße von 100 m²
entfaltet positive Wirkungen auf Wasserhaushalt (Rückhaltung), Stadtklima
(Verdunstung), Lufthygiene (Staubbindung), Energiebilanz (zusätzliche
Wärmedämmung, verbesserte Effektivität von Solaranlagen) und Naturschutz
(Magerstandorte).
Die Dächer von Wohngebäuden können als Dachgärten genutzt werden. Sie sollen
zu einer hohen Wohnqualität beitragen und die Freiraumversorgung ergänzen.
Nutzbare Dachbereiche sind von den Festsetzungen für Dachbegrünung

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ausgenommen.
Für die offenen Stellplätze im Bereich der Reinen Wohngebiete bzw. des Allgemeinen
Wohngebietes WA 5.1 im Norden des Planungsgebietes wird die Überstellung mit
Großbäumen festgesetzt. Dies dient der gestalterischen Einfügung in die
Freianlagen. Außerdem dient die Eingrünung sowie die Ausgestaltung mit
wasserdurchlässigen Belägen dem Naturhaushalt, insbesondere dem Kleinklima.
Allgemeine Wohngebiete WA
In den Allgemeinen Wohngebieten können, primär auf den Südseiten der Gebäude,
den Erdgeschossen zugeordnete Wohnungsgärten entstehen. Die verbleibenden
Freiflächen bleiben der gemeinschaftlichen Nutzung vorbehalten, um
Hofgemeinschaften zu stärken und Angebote für Bewohnerinnen und Bewohner von
Wohnungen der oberen Geschosse vorzuhalten.
In Verbindung mit den zugelassenen Sichtschutzelementen zwischen den privaten
Wohnungsgärten ist ein ausreichender Schutz der Privatsphäre sichergestellt, ohne
die Weitläufigkeit und Übersichtlichkeit der Gesamtanlage zu beschränken.
Das Niederschlagswasser von Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen ist
oberflächig, möglichst breitflächig zu versickern. Das Gestaltungskonzept sieht
hierbei lineare Mulden vor, die den privaten Gärten vorgelagert sind und diese
gegenüber den Gemeinschaftsflächen abgrenzen. Die Mulden sollen insbesondere in
den allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, 3.1, 4.1, 5.2 und 6.1 an der südlichen
Grenze zu den öffentlichen Grünflächen mit Gräsern (z.B. Schilf) bepflanzt werden.
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 wird im Westen, in einer von Autobahnlärm
belasteten und für Erholungsnutzungen nicht geeigneten Zone, eine naturnahe
Pflanzung aus heimischen Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Die Neupflanzung
schließt an den vergleichbaren, zu erhaltenden Gehölzbestand im Südwesten und an
die Lärmschutzbepflanzung zur Autobahn an und steht im Zusammenhang mit einem
nach Süden über den Friedhof weiterführenden Gehölzverbund. Am Ostrand der
Pflanzung sollen zur Reduzierung von Verschattungswirkungen auf das Gebäude
kleinere Bäume oder Sträucher eingesetzt werden. Ausbuchtungen des
Gehölzmantels in Verbindung mit Krautsaum-Strukturen dienen der Erhöhung der
Standort- und Artenvielfalt. Um eine naturnahe und relativ ungestörte Entwicklung zu
ermöglichen, sollen die Randbereiche eine Abschirmung gegenüber der
Wohnbebauung bewirken. Hierfür kann ein Versickerungsgraben zur Entwässerung
des im WA 1 anfallenden Dachwassers dienen. Für die Gehölzpflanzung werden
kleinere Mindestpflanzgrößen festgesetzt, da nicht eine schnelle räumliche Wirkung,
sondern die naturnahe Entwicklung vorrangiges Ziel ist.
Der Bereich ist als Kompensationsmaßnahme für im Bebauungsplanumgriff
entstehende Eingriffe anrechenbar. Er wird als Ausgleichsfläche festgesetzt und ist
nach einem noch zu erstellenden Pflege- und Entwicklungskonzept naturnah zu
pflegen.

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Reine Wohngebiete WR
Die Freiflächen der Reinen Wohngebiete sowie des WA 5.1 erhalten entsprechend
der vorgesehenen Bebauung überwiegend privat nutzbare Wohnungsgärten. Im
Norden entsteht eine Erschließungszone mit Fußwegen.
4.16.4. Freiflächenversorgung
Für die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner werden attraktive und gut
nutzbare öffentliche Grünflächen in ausreichender Größe geschaffen. Durch die
zusätzlich zugunsten der Allgemeinheit dinglich gesicherten Wegeverbindungen
entsteht parallel zu dem Grünzug der öffentlichen Grünflächen ein sekundäres,
öffentlich nutzbares Wegesystem.
Auch auf der Ebene der privaten Grün- und Freiflächen der Wohngebiete ist mit dem
vorliegenden Planungskonzept eine quantitativ gute Versorgung sichergestellt
(Ausnahme WA 1 siehe unten). Qualitativ sind durch die gute Besonnung und die
geschützte, weitgehend straßenabgewandte bzw. hofartige Ausbildung der Freiräume
gute Nutzungs- und Gestaltungsmöglichkeiten gesichert.
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 gibt es ebenerdig aufgrund der Lärmbelastungen
durch die Autobahn und die Hochäckerstraße nur ein begrenztes Angebot an
Freiflächen für die Erholung. Die Festsetzung von Dachgärten im obersten Geschoss
des sechsgeschossig festgesetzten nord-süd-gerichteten Baukörpers, auf dem Dach
des fünften Geschosses, sichert hier ein attraktives Freiraumangebot für die
Hausgemeinschaft. Auf einer Länge von 140 m entsteht eine nutzbare
Dachlandschaft als gut besonnter und begrünter Aufenthaltsbereich, als Treffpunkt mit
Fernblick oder als Ort zum Gärtnern mit Beeten für Gemüse, Kräuter oder
Beerenobst. Gemeinschaftsräume sollen dieses Angebot ergänzen und die
Aufenthaltsqualität erhöhen. Durch ihre Anordnung auf der Westseite des Baukörpers
sollen sie in Verbindung mit Treppenaufgängen bzw. Aufzügen und
Lärmschutzwänden die Freiflächen auf der Ostseite gegen Autobahnlärm und
westliche Starkwinde schützen. Als Schutz gegen Sonneneinstrahlung sind auch
feste Verschattungsanlagen wie Pergolen zulässig.
Die nach Art 7. Abs. 2 BayBO notwendigen Spielflächen sind innerhalb der privaten
Baugebiete nachzuweisen. Sie liegen somit in unmittelbarem Bezug zu den
Wohnungen. Für weitere Spielaktivitäten werden in jeder öffentlichen Grünfläche
Spielplätze mit vielfältigem Spielangebot geschaffen. “Lärmintensives Spiel“ scheidet
aus Lärmschutzgründen aus.
4.17. Soziale Infrastruktur
Der durch die Planung ausgelöste Grundschulbedarf von zwei Zügen kann durch
schulorganisatorische Maßnahmen an Grundschulen im Umfeld und durch eine
Erweiterung der Sprengel-Grundschule abgedeckt werden.
Im Planungsgebiet sind folgende vier Kindertageseinrichtungen vorgesehen, die den
im Planungsgebiet ursächlichen sowie Umgebungsbedarf decken:

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Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2.2 und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.2 werden
Kindertageseinrichtungen als in die Bebauung integrierte Einrichtung festgesetzt, die
jeweils 2 Kindergarten- und 2 Krippengruppen aufnehmen.
Die Kindertageseinrichtung in der Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 1
nimmt 2 Kindergarten-und 2 Krippengruppen auf. In der Gemeinbedarfsfläche
Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und Jugendliche werden 3
Kindergarten- und 3 Krippengruppen sowie eine Einrichtung für Kinder und
Jugendliche (Jugendcafé) untergebracht.
Ein Nachbarschaftstreff und ein Familienzentrum sind in den Allgemeinen
Wohngebieten zulässig und können in Kooperation mit dem Bauträger des
geförderten Wohnungsbaus realisiert werden.
4.18. Lärmschutz
Für das Bauleitplanverfahren wurden die erforderlichen schalltechnischen
Untersuchungen der verschiedenen Lärmquellen (Verkehrslärm, Anlagenlärm,
Sportanlagen usw.) innerhalb und außerhalb des Plangebietes erstellt. Die zugrunde
gelegten Verkehrsmengen entstammen dem Verkehrsgutachten zum Bebauungsplan
sowie den Verkehrsmengenkarten der Landeshauptstadt München, die auf das Jahr
2025 hochgerechnet wurden.
4.18.1. Verkehrslärm
Der Verkehrslärm im Planungsgebiet und dessen weiterem Umgriff wird im
Wesentlichen vom unmittelbar an das Planungsgebiet angrenzenden (vor allem
Hochäckerstraße, Unterhachinger Straße, Ottobrunner Straße) und übergeordneten
Straßenverkehr (BAB A8) verursacht. Der Bahnverkehr (S-Bahnlinie Giesing-
Perlach) ist auf Grund des Abstands von mehr als 700 m nicht relevant.
Nach Errichtung der Neubebauung werden die höchsten Verkehrslärmpegel an den
der BAB A8 zugewandten Fassadenseiten im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 mit bis
zu 71/63 dB(A) Tag/Nacht auftreten.
Die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete WA von 55/45
dB(A) Tag/Nacht werden
• im WA 1 um bis zu 16/18 dB(A),
• im WA 2.2 um bis zu 6/7 dB(A),
• im WA 3.2 um bis zu 6/6 dB(A),
• auf der Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 1 um bis zu 9/10 dB(A),
• im WA 4.2 um bis zu 7/8 dB(A),
• im WA 5.3 um bis zu 6/8 dB(A),
• im WA 6.2 und 7.2 um bis zu 6/8 dB(A) Tag/Nacht
überschritten.
Die Orientierungswerte für Reine Wohngebiete WR von 50/40 dB(A) Tag/Nacht
werden
• im WR 1 um bis zu 14/15 dB(A),
• im WR 2 um bis zu 9/11 dB(A),

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überschritten.
In den ebenerdigen Freiräumen (Berechnungshöhe h = 2 m) südlich der Reinen
Wohngebiete werden die Orientierungswerte der DIN 18005 tags eingehalten.
Nördlich der Reinen Wohngebiete werden die Orientierungswerte im WR 1 um bis zu
10 dB(A) tags sowie im WR 2 eingehalten.
Die Nutzung der ebenerdigen Freiräume beschränkt sich auf den Tagzeitraum, so
dass hier nachts keine Betroffenheit entsteht.
Auf den Dachflächen des WA 1 sind schutzbedürftige Freibereiche (Dachterrassen)
geplant. Die Beurteilungspegel betragen hier bis zu 69 dB(A) tags. Somit werden die
Orientierungswerte um bis zu 14 dB(A) tags überschritten.
In den ebenerdigen, nutzbaren Freiräumen im Inneren des Planungsgebietes werden
die Orientierungswerte der DIN 18005 eingehalten. Lediglich entlang der öffentlichen
Verkehrsflächen treten Beurteilungspegel von bis zu 58 dB(A) tags auf. Somit werden
die Orientierungswerte in den Nahbereichen zu den geplanten Straßen um bis zu 3
dB(A) tags überschritten.
Die Nutzung der ebenerdigen Freiräume und der Dachterrassen beschränkt sich auf
den Tagzeitraum, so dass hier nachts keine Betroffenheit entsteht.
Entlang der BAB A8 und entlang der Hochäckerstraße sind auf Grund der
erforderlichen aktiven Schallschutzmaßnahmen zur Herstellung einer notwendigen
Aufenthaltsqualität keine schutzbedürftigen Aufenthaltsbereiche im ebenerdigen
Freiraum zulässig, so dass hier ebenfalls keine Betroffenheit entsteht.
Maßnahmen gegen Verkehrslärm
a) Maßnahmen zur Eigenabschirmung des Planungsgebietes
Zum Schutz vor den erheblichen Lärmemissionen ist die Bebauung entlang der
Autobahn BAB A8 sowie der Hochäckerstraße durchgehend und ohne
Zwischenräume zu errichten. Lediglich entlang der Hochäckerstraße ist im
Allgemeinen Wohngebiet WA 1 eine Lücke von maximal 30 m zulässig, um eine
städtebauliche Zäsur des langen, L-förmigen Bauraumes zu ermöglichen und damit
auch eine Durchlässigkeit zur Hochäckerstraße zu schaffen.
Die Berechnung und Beurteilung der Verkehrslärmsituation wurde für verschiedene
Bebauungsstadien durchgeführt. Dabei wurde festgestellt, dass ohne die
schallabschirmende Bebauung im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 entlang der
Autobahn die dahinter liegenden Quartiere unzulässig verlärmt würden. Daher muss
zur Sicherstellung eines ausreichenden Immissionsschutzes im Inneren des
Planungsgebietes die oben genannte durchgehende Lärmschutzbebauung im
Allgemeinen Wohngebiet WA 1 entlang der Autobahn vor der Errichtung des Reinen
Wohngebietes WR 1 und der Allgemeinen Wohngebiete WA 2.1 und WA 2.2 sowie
der westlichen öffentlichen Grünfläche oder eine technisch gleichwertige
Schallschutzmaßnahme (z. B. Schallschutzwand) erstellt werden.

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Eine weitere Reglementierung in Form einer Realisierungsreihenfolge erscheint für
die übrige Bebauung (insbesondere an der Hochäckerstraße) grundsätzlich
schwierig. Für die im rückwärtigen Bereich zu liegen kommenden Gebäude wird
deshalb eine erhöhte Anforderung an den baulichen Schallschutz (Schalldämmmaß
der Außenbauteile) ggf. in Verbindung mit einem temporären Schallschutz für deren
südliche Freiflächen festgesetzt, sofern diese zeitlich vor der Errichtung der ersten
Baureihe entlang der Hochäckerstraße errichtet werden.
b) Baulicher Schallschutz im Bauvollzug
Allgemein gilt, dass sich die Anforderungen an den Schallschutz von Außenbauteilen
(Wände, Fenster usw.) aus der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ ergeben.
Aufgrund des Art. 13 Abs. 2 BayBO ist der/die Bauherr(in) verpflichtet, die hierfür
erforderlichen Maßnahmen nach der Tabelle 8 der DIN 4109, November 1989 im
Rahmen der Bauausführungsplanung zu bemessen. Die Lärmpegelbereiche nach
DIN 4109 werden nicht festgesetzt.
Im Rahmen der Bauausführungsplanung sind bei der Dimensionierung des
Schalldämm-Maßes der Außenbauteile die Nebenbestimmungen, insbesondere beim
Zusammenwirken von Gewerbe- und Verkehrslärm gemäß Nr. 5.5.7 der DIN 4109, zu
berücksichtigen.
c) Weitergehende Schallschutzmaßnahmen
In den Bereichen des Planungsgebietes mit Überschreitungen der
Immissionsgrenzwerte der 16. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) bzw.
mit Überschreitungen von gesundheitsgefährdenden Beurteilungspegeln, werden
weitergehende aktive und/oder passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich, die
über die Mindestanforderungen zum Schallschutz von Außenbauteilen nach DIN
4109 hinausgehen, damit gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Planungsgebiet
sichergestellt werden können.
An den Fassaden der Gebäude mit Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte der
16. BImSchV (für Wohngebiete 59/49 dB(A) Tag/Nacht) ist der erforderliche
Schallschutz für schutzbedürftige Aufenthaltsräume (Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer,
Gruppen-, Unterrichts und Schlafräume usw.) durch ein ausreichendes Schalldämm-
Maß der Außenbauteile in Verbindung mit Schalldämmlüftern bzw. anderen
geeigneten Belüftungseinrichtungen herzustellen.
Eine fensterunabhängige Belüftung wird notwendig, da die Schalldämmung der
Außenbauteile nur wirksam ist, solange die Fenster geschlossen sind. Für
schutzbedürftige Aufenthaltsräume, die über ein Fenster an einer lärmgeschützten
Fassadenseite belüftet werden können, kann auf schallgedämmte Lüftungseinrichtungen
oder andere geeignete Belüftungssysteme verzichtet werden.
An den Gebäudeseiten mit gesundheitsgefährdenden Verkehrslärmpegeln (65/60
dB(A) Tag/Nacht) sind Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen nicht
zulässig. Sofern dennoch aus Gründen der Grundrissgestaltung an hoch belasteten

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Gebäudeseiten Fenster von Aufenthaltsräumen lüftungstechnisch notwendig sind, so
sind diese mit speziellen baulich-technischen Maßnahmen wie Laubengängen,
Schallschutzloggien, vorgehängten Fassaden u.a. so zu schützen, dass vor diesen
Fenstern zumindest die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV nicht überschritten
werden. Bei öffenbaren Vorbauten darf bei der Ermittlung des resultierenden
bewerteten Schalldämmmaßes die Schalldämmwirkung des Vorraumes nicht in
Ansatz gebracht werden.
d) Maßnahmen für schutzbedürftige Freibereiche
In den ebenerdigen Freiräumen, die durch die Baukörper der ersten Gebäudereihen
gegenüber dem Verkehrslärm abgeschirmt werden, werden die Immissionsgrenzwerte
der 16. BImSchV für Wohngebiete von 59 dB(A) tags zuverlässig eingehalten,
sodass hier keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden.
Westlich und in einem Teilbereich südlich des Bauraumes im Allgemeinen
Wohngebiet WA 1 sind aufgrund der erheblichen Lärmbelastungen durch die
Autobahn keine ebenerdigen Außenwohnbereiche wie Terrassen und Privatgärten
zulässig. Entlang der Hochäckerstraße sind im Planungskonzept aufgrund der
Lärmbelastung, aber auch aufgrund des Erhalts eines ruhigen Ortsbildes keine
Privatgärten vorgesehen.
Im Reinen Wohngebiet WR 1 (West- und Nordseite) werden trotz der Teilabschirmung
durch den Gebäuderiegel des Allgemeinen Wohngebiets WA 1 die Immissionsgrenzwerte
der 16. BImSchV für Wohngebiete um bis zu 6 dB(A) tags überschritten. Da
sich jedoch nördlich und westlich des Reinen Wohngebietes WR 1 ausschließlich
Erschließungsflächen wie Zuwegung und Garagenhof befinden, entsteht hier keine
Betroffenheit.
Auf den festgesetzten Dachgärten des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 kommt es
ebenfalls zu Überschreitungen von bis zu 15 dB(A) tags. Daher sind aktive Schallschutzmaßnahmen
vorzusehen, die eine Nutzbarkeit dieser Freiflächen ermöglichen.
Die Lage, Form und Ausgestaltung der Dachgärten kann jedoch erst im Zuge der
Realisierung konkretisiert werden. Zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte auf den
Dachterrassen, wäre beispielsweise eine abgeknickte Schallschutzwand entlang der
Verkehrslärmquellen mit einer Gesamthöhe von h = 3 m über der Dachoberkante und
einer Länge der Abknickung von mehr als l = 1,3 m über den zu schützenden
Dachterrassenbereich oder eine andere Abschirmmaßnahme (z. B. Gebäudesprünge,
Aufbauten, usw. ) vorzusehen. Die Schalldämmung RW müsste mindestens 24 dB
betragen. Durch die Festsetzung von sechsgeschossig herzustellenden
Gebäudeteilen im westlichen Bereich des Gebäudes parallel zur Autobahn können
die Anforderungen an die notwendigen Schallabschirmungen zum Schutz der
Dachterrassen reduziert werden.
Zum Schutz der Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und 2 vor den
Verkehrslärmbelastungen der Hochäckerstraße, wird eine durchgehende, mindestens
eingeschossige Bebauung oder alternativ eine mindestens 3 m hohe
Lärmschutzwand festgesetzt.

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Die vom Bayerischen Landesamt für Umwelt empfohlenen Beurteilungspegel von 55
dB(A) tags werden auf den Spiel-/Freiflächen im Bereich der Gemeinbedarfsfläche
Kindertageseinrichtung 1 um bis zu 2 dB(A) tags überschritten und im Bereich der
Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und
Jugendliche eingehalten (Berechnungshöhe h = 2 m). Die detaillierten
Berechnungsergebnisse für eine auf die Größe der Nutzer angepasste
Berechnungshöhe von h = 1,2 m zeigen, dass Beurteilungspegel von 55 dB(A) tags
lediglich in einem geringfügigen östlichen Teilbereich entlang der öffentlichen
Verkehrsfläche überschritten werden.
Damit ist aus schallschutzfachlicher Sicht sichergestellt, dass vor allem in den
sensiblen Bereichen im Innenhofbereich der Kindertagesstätten, in denen die
kindliche Kommunikation im Vordergrund steht, die empfohlenen Beurteilungspegel
für Kindertageseinrichtungen eingehalten werden.
Daher werden auch im Bereich der Freifläche der Kindertageseinrichtung 1 keine
weitergehenden Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden.
Neubau von öffentlichen Straßen
Zur Erschließung des Bebauungsplangebietes ist der Neubau von Erschließungsstraßen
notwendig. Die dadurch verursachten Geräuschimmissionen sind nach der
Verkehrslärmschutzverordnung – 16. BImSchV zu ermitteln und zu beurteilen.
Durch den Neubau der Erschließungsstraßen werden im gesamten Planungsgebiet
und in der gesamten Nachbarschaft die maßgeblichen Immissionsgrenzwerte der 16.
BImSchV (für Wohngebiete 59/49 dB(A) Tag/Nacht) eingehalten. Es besteht somit
kein Anspruch auf Schallschutzmaßnahmen durch den Straßenneubau.
4.18.2. Anlagenlärm
Im Planungsgebiet gehen die maßgebenden Anlagengeräuscheinwirkungen
insbesondere vom unmittelbar östlich angrenzenden Mischgebiet aus.
Folgende Betriebe und Anlagen sind hier angesiedelt:
Autohaus, Betriebsstätten des TÜV SÜD Service-Center, Tankstelle, private
Tennisanlage mit zwei bespielbaren Plätzen, derzeit nicht genutzte Freilagerfläche,
Bestands(-lager)hallen des Gärtnereibetriebes.
Weiterhin wirken die Immissionen des Gewerbegebietes südöstlich mit dem
Gastronomiebetrieb „Roma“ mit Freischankfläche und Parkplatz sowie friedhofsnahe
Gewerbe (Steinmetz, Florist usw.), die Parkplätze des Neuen Südfriedhofs und
weitere friedhofsnahe Gewerbebetriebe.
Die dadurch verursachten tatsächlichen oder planungsrechtlich zulässigen Schallimmissionen
wurden als Vorbelastung berücksichtigt. Innerhalb des Planungsgebietes
sind weiterhin die Geräusche der geplanten Einzelhandelsnutzung als
Zusatzbelastung sowie der geplanten Tiefgaragenrampen zu berücksichtigen.

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Bei der Beurteilung der Anlagengeräusche, die auf das Planungsgebiet einwirken, ist
im Rahmen der Bauleitplanung aus Gründen der Lärmvorsorge eine
Summenbetrachtung aller einwirkenden Anlagengeräusche (Gewerbe-, Sport- und
Freizeitanlagen) nach TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm)
durchzuführen. Im Hinblick auf den Sportanlagenlärm wurden die Geräuschimmissionen
der privaten Tennisanlage an der Peralohstraße zusätzlich nach den
Vorgaben der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) berücksichtigt.
Die höchsten Beurteilungspegel durch Anlagenlärm treten tagsüber mit bis zu 55
dB(A) auf der Nord-/Ostseite des Allgemeinen Wohngebietes WA 7.1 durch den
Betrieb der Waschstraße der Tankstelle sowie auf der Süd-/Ostseite des Allgemeinen
Wohngebiets WA 7.2 durch verschiedene Gewerbebetriebe auf. Im Tagzeitraum
werden die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm im gesamten
Planungsgebiet (gerade noch) eingehalten.
Im Nachtzeitraum (22.00 bis 6.00 Uhr) treten die höchsten Beurteilungspegel des
Anlagenlärms am südlichen Rand des Allgemeinen Wohngebietes WA 7.2 durch den
Betrieb einer Gaststätte (Freischankfläche und Parkplatz) auf. Hier betragen die
Beurteilungspegel bis zu 45 dB(A), so dass Überschreitungen der Immissionsrichtwerte
für Allgemeine Wohngebiete von bis zu 5 dB(A) auftreten.
Im übrigen Planungsgebiet werden die Immissionsrichtwerte nachts eingehalten. Das
Spitzenpegelkriterium der TA Lärm wird ansonsten tags und nachts eingehalten.
Die Berechnungsergebnisse der isolierten Betrachtung des Sport- und Freizeitanlagenlärms
(Tennisplätze) zeigen, dass die Immissionsrichtwerte tags innerhalb
und außerhalb der Ruhezeiten im gesamten Planungsgebiet eingehalten werden.
Das Spitzenpegelkriterium der 18. BImSchV wird ebenfalls eingehalten. Nachts ist
nicht mit Sportanlagenlärm zu rechnen, da auch keine Beleuchtungsanlage existiert.
Maßnahmen gegen Anlagenlärm
a) Maßnahmen gegen Anlagenlärm durch heranrückende Wohnbebauung
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 7.2 dürfen an den in der Satzung genannten
Bereichen mit Richtwertüberschreitungen keine schutzbedürftigen Immissionsorte
nach TA Lärm errichtet werden. Dies sind lüftungstechnisch notwendige Fenster von
schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen nach DIN 4109 von Wohnungen wie Wohn-,
Schlaf- und Kinderzimmer usw. Die heute u.a. aus Gründen der Energieeinsparung
zunehmend eingesetzte kontrollierte Wohnraumlüftung kann die Belüftung dieser
Räume unterstützen, ist aber in alleiniger Verbindung mit üblichen
Schallschutzfenstern keine ausreichende Maßnahme.
Neben einer strikten Grundrissorientierung (z.B. Laubengangerschließung an den
lärmexponierten Seiten; Anordnung von Räumen, die von der Nordseite her belüftet
werden können und deren Fenster nach Süden deshalb nicht geöffnet werden
müssen) kommen baulich-technische Maßnahmen wie verglaste Vorbauten und
Schallschutzfassaden in Frage, so dass 0,5 m vor den lüftungstechnisch notwendigen

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Fenstern schutzbedürftiger Räume die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA
Lärm und das Spitzenpegelkriterium zuverlässig eingehalten werden.
Aus Gründen der Lärmvorsorge wird zudem eine Lärmschutzwand zum Schutz der
Freibereiche nordöstlich des Allgemeinen Wohngebietes WA 7.1 festgesetzt, um die
Geräuschbelastung durch die Tankstelle mit Waschstraße effektiv zu verringern. Die
Schallschutzwand wurde so ausgelegt, damit in Bereichen des ebenerdigen
Freiraums (2 m über Geländeoberkante) eine Pegelminderung von 5 dB(A) auftritt.
Aufgrund der örtlichen Situation wird keine Anforderung an das Absorptionsverhalten
der Schallschutzmaßnahme festgelegt, d. h. die Wand kann reflektierend ausgeführt
werden.
Mit diesen Festsetzungen zum Schutz gegen Gewerbelärm kann eine Einschränkung
der betrieblichen Bestandsrechte der Gaststätte bzw. auch der übrigen Gewerbeanlagen
ausgeschlossen werden.
b) Maßnahmen gegen Anlagenlärm durch Tiefgaragenzufahrten
Die erforderlichen Stellplätze für das Planungsgebiet werden in mehreren
Tiefgaragen untergebracht. Infolge der Tiefgaragennutzung kann es zu
Lärmkonflikten mit den Gebäuden selbst kommen. Lärmkonflikte mit der bestehenden
Nachbarschaft des Planungsgebietes können ausgeschlossen werden.
Bei Tiefgaragen von Wohnanlagen handelt es sich nicht um gewerbliche Anlagen im
Sinne der TA Lärm. Für die Beurteilung von Parkplatzimmissionen durch Wohnnutzung
liegt derzeit kein technisches Regelwerk vor. Grundsätzlich sind Immissionen
durch Garagen und Stellplätze, deren Zahl dem durch die zugelassene Wohnnutzung
verursachten Bedarf entspricht, auch in einem Wohngebiet hinzunehmen, da sie zu
den üblichen Alltagserscheinungen in Wohngebieten gehören. Dennoch sollte die Beurteilungsmethodik
der TA Lärm für eine Optimierung der Planung aus schalltechnischer
Sicht hilfsweise herangezogen werden.
Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass die hilfsweise verwendeten Immissionsrichtwerte
der TA Lärm in den unmittelbar über den Zufahrten liegenden Obergeschossen
um bis zu 4 dB(A) nachts überschritten werden. Im Tagzeitraum werden die
Immissionsrichtwerte eingehalten. Sinngemäß gilt dies auch für kurzzeitige Geräuschspitzen.
Die Anforderungen der TA Lärm werden in einem Abstand zum geometrischen
Mittelpunkt der Garageneinfahrten von weniger als 10 m überschritten. Im
Sinne einer Optimierung sollte hier auf die Errichtung von lüftungstechnisch notwendigen
Fenstern schutzbedürftiger Räume (Schlaf-, Wohn- und Kinderzimmer) verzichtet
werden. Alternativ sind baulich-technische Maßnahmen (Schallschutzvorbauten und
fensterunabhängige Wohnraumbelüftung) vorzusehen. Diese Optimierungsmöglichkeiten
haben als Empfehlungen informativen Charakter. Festsetzungen werden hierzu
nicht getroffen.
Als Vorsorgemaßnahme gegen die Immissonen des Zu-und Abfahrtsverkehrs der
Tiefgaragen sind Zu- und Abfahrten ins Gebäude zu integrieren oder einzuhausen.
Dabei sind die Innenwände entsprechend den Satzungsbestimmungen schallabsor-

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bierend zu verkleiden. Bei der baulichen Ausführung der Tiefgaragenabfahrten muss
zudem der Stand der Lärmminderungstechnik (z.B. lärmarmes Garagenrolltor, Regenrinnenabdeckung
usw.) beachtet werden.
c) Maßnahmen gegen Anlagenlärm durch Einzelhandel und sonstige Nutzungen
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 6.2 ermöglicht der Bebauungsplan unter anderem
eine Einzelhandelsnutzung im Bereich des Platzes an der Hochäckerstraße, die an
dieser Stelle erwünscht wäre.
Neben einer Lkw-Anlieferung können lärmrelevante Anlagen der Haustechnik wie Außeneinheiten
von Raumlufttechnik- und Ladenkühlungen (RTL) zu örtlichen Lärmbelastungen
führen. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde eine übliche
Lkw-Anlieferung zur Versorgung des Einzelhandels abgebildet. Eine nächtliche
Lkw-Anlieferung ist aus Gründen des Lärmschutzes im Wohngebiet voraussichtlich
unzulässig. Dies ist jedoch im Baugenehmigungsverfahren zu klären. Gemäß der Untersuchung
ist bei einer Lkw-Anlieferung eine Ladezone innerhalb der Gebäude zu integrieren.
In Abhängigkeit von der Lieferfrequenz kann zusätzlich der Schallschutz im
Nahbereich der Anlieferzone (oberhalb) durch ein abschirmendes Vordach oder Restriktionen
für Fenster von Aufenthaltsräumen von Wohnungen hergestellt werden.
Für die Nutzungen sind keine Konflikte absehbar, die nicht im Rahmen der nachfolgenden
Baugenehmigungsverfahren lösbar sind; Festsetzungen sind nicht erforderlich.
4.18.3. Auswirkungen auf die Nachbarschaft
Das zusätzliche, durch die Planung ausgelöste Verkehrsaufkommen führt zu einer
Erhöhung der Verkehrslärmimmissionen auf den angrenzenden Verkehrswegen,
wobei sich insbesondere die Verkehrslärmsituation der Hochäckerstraße relevant
erhöht.
Dadurch kommt es in Verbindung mit Fassadenreflexionen zu einer Erhöhung der
Lärmbelastung um bis zu 1,8 dB(A) tagsüber und 2,5 dB(A) nachts an einzelnen
Gebäudeteilen in der südlichen bzw. südöstlichen Nachbarschaft.
An den einzelnen Gebäudeteilen mit Erhöhungen der Verkehrslärmpegel durch die
Planung in der Nachbarschaft werden die hilfsweise verwendeten Kriterien der
Verkehrslärmschutzverordnung für eine wesentliche Änderung nicht erfüllt oder die
maßgeblichen Immissionsgrenzwerte zuverlässig eingehalten, so dass keine
erheblichen Auswirkungen auf die Verkehrslärmsituation in der Nachbarschaft zu
erwarten sind.
In der nördlichen Nachbarschaft an der Peralohstraße kommt es durch die
Abschirmung der neu geplanten Gebäude zu einer deutlichen Verringerung der
Verkehrslärmbelastung tags und nachts um bis zu 2 dB(A).
Das Planungsgebiet wird derzeit als landwirtschaftliche Nutzfläche bzw. gewerblich
durch einen Gärtnereibetrieb genutzt. Im Südwesten des Planungsgebietes befindet
sich in der Bestandssituation zudem eine Kompostieranlage der Landeshauptstadt
München.

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Die Planung schließt auf Grund der geplanten Schutzbedürftigkeit eines Allgemeinen
Wohngebietes lärmrelevante Anlagen aus. Sonstige Zusatzbelastungen, die in Allgemeinen
Wohngebieten grundsätzlich zulässig sind (Einzelhandelsnutzungen, haustechnische
Anlagen, Tiefgaragenzufahrten usw.), sind schalltechnisch außerhalb des
Planungsgebietes als unbedenklich einzustufen.
Insofern kann durch die Umwidmung der derzeit potentiell emissionsrelevant genutzten
Flächen (Kompostieranlage, landwirtschaftliche Nutzung) zu Wohngebieten mit
entsprechender Infrastruktur grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass sich die
Situation der Nachbarschaft bezüglich des Anlagenlärms infolge des Planungsvorhabens
nicht relevant ändert bzw. sogar verbessert.
4.19. Brandschutz
Mit dem vorliegenden städtebaulichen und freiraumplanerischen Konzept und den
Festsetzungen des Bebauungsplans werden die Voraussetzungen geschaffen, dass
den Belangen der Feuerwehr bei der Realisierung der Bauvorhaben ausreichend
Rechnung getragen werden kann. Grundsätzlich trägt jeder Bauherr die
Verantwortung für die Belange des vorbeugenden Brandschutzes.
Der städtebauliche und landschaftsplanerische Entwurf sieht die Erreichbarkeit der
einzelnen Gebäude durch die Feuerwehr vorwiegend von Norden her vor. Die
privaten Wohnwege werden entsprechend den Richtlinien über Flächen für die
Feuerwehr ausgebildet. Für die Blockstrukturen ist für die Erreichbarkeit des
Innenhofs, im Bereich der mit einem Vollgeschoss zu errichtenden Gebäudeteile, eine
Durchfahrt angedacht.
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.2, WA 3.2, WA 4.2 und WA 5.3 liegen die
hindernisfreien Geländestreifen (Breite 2 m) nördlich der dinglich gesicherten
nördlichen Gehrechtsflächen innerhalb der öffentlichen Grünflächen. In diesen
Bereichen ist mit einer Einschränkung in der Freiraumgestaltung (Bepflanzung) zu
rechnen.
Die Gebäude im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 werden von Osten beziehungsweise
von Süden angeleitert. Dies sichert die notwendige Flexibilität in der Grundrissgestaltung,
die in diesem Bereich vorwiegend auf die vorhandene Lärmsituation abzustimmen
ist. Die vorzusehenden Flächen für die Feuerwehr und deren Ausbildung sind in
eine qualitativ hochwertige Freiraumgestaltung, insbesondere östlich des Gebäudeteils
an der BAB A8 sinnvoll zu integrieren.
Im Bereich der Einfamilienhausbebauung sind bezüglich des vorbeugenden
Brandschutzes keine Zufahrtsbereiche notwendig.
4.20. Nachhaltigkeit
Die künftige städtebauliche Entwicklung soll im Sinne der Nachhaltigkeit erfolgen.
Wichtige Ziele sind der Klimaschutz und die Anpassung an die Klimaerwärmung.
Die Planung wurde von Beginn an mit dem Blick auf eine besondere Berücksichtigung
dieser Zielsetzungen betrieben, eine zentrale Rolle spielte dabei die Nutzung

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von Solarenergie. Eine entsprechend formulierte Wettbewerbsaufgabenstellung führte
zu einem solarenergetisch gut nutzbaren Städtebaukonzept.
Durch ein solarenergetisches Analyse- und Optimierungsverfahren erfolgte dann eine
Evaluierung der sich bei Umsetzung des Bebauungsplans ergebenden Situation und
darauf aufbauend die Verbesserung in Einzelpunkten. In einer Simulation, die Gebäude,
Vegetation und Topographie berücksichtigte, wurde die sich zukünftig ergebende
energetische Situation hinsichtlich der Bewertungskriterien verfügbarer passiver Solargewinn,
spezifischer Wärmeverlust, spezifischer Jahres-Primärheizenergiebedarf
und Besonnungsverhältnisse überprüft.
Die Prüfung kam zu folgenden Ergebnissen:
Der Bebauungsplanentwurf weist befriedigende bis gute Voraussetzungen zur passiven
Nutzung der Sonnenenergie auf. Hierzu trägt insbesondere die gute Orientierung
der Gebäude bei. Die Gebäude weisen einen relativ günstigen wohnflächenspezifischen
Wärmeverlust auf. Die festgestellten Besonnungsdefizite beruhen zum Großteil
auf der Verschattung durch Bäume. Bei Ausnutzung der maximalen Höhenentwicklung
tragen auch Gebäude zur Verschattung bei.
Folgende Optimierungsvorschläge konnten in der weiteren Ausarbeitung des Bebauungsplans
berücksichtigt werden:
• Im Bereich des Geschosswohnungsbaus Verzicht auf die Nachbarschaft verschattende
Dachformen (z.B. Pultdach). Zudem werden durch die Festsetzung von
überwiegend Flachdächern Lufträume minimiert und die Heizenergiebilanz weiter
verbessert.
• Minimierung der Verschattungswirkung von Dachaufbauten, insbesondere durch
das Zurücksetzen flächiger Solaranlagen um das 2,5fache Maß ihrer Höhe von
der nördlichen Außenkante.
• Teilweise Ersatz von Bäumen erster Wuchsordnung innerhalb der Baugebiete
durch Bäume zweiter Wuchsordnung zugunsten eines erhöhten Sonneneintrags
in die Fassaden.
• Präzisierung der Vorgaben zu Baumpflanzungen innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrs-
und Grünflächen.
Optimierungshinweise zu Gebäudeabständen konnten nur in den Bereichen
umgesetzt werden, in denen die Situierung der Tiefgaragen und die Regelungen zum
vorbeugenden Brandschutz dies zuließen. Den vorgeschlagenen Begrenzungen der
maximalen Gebäudehöhen konnte nicht gefolgt werden, da dies der städtebaulich
angestrebten Höhenstaffelung zuwiderlaufen würde. Durch die Satzung werden
durchgängige Gebäudehöhen ausgeschlossen, indem Höhensprünge definiert
werden.

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Der Bebauungsplan fördert das Erreichen der Nachhaltigkeitsziele mit den folgenden
Maßnahmen:
• Nutzung von regenerativen Energien
• weitgehende Südorientierung der Gebäude
• große Gebäudeabstände für einen guten Strahlungseintrag
• solarenergetische Optimierung von Gebäude- und Baumstellungen
• Flächen auf den Dächern zur Nutzung der Solarenergie
• Flächen an den Fassaden zur Nutzung der Solarenergie
• Reduktion von Emissionen
• Förderung des Umweltverbundes aus Fußgänger-, Radfahrverkehr und ÖPNV
durch Aufbau eines kurzwegigen, attraktiven Wegenetzes und Realisierung
benutzerfreundlicher Fahrradabstellanlagen gemäß FabS
• Ermöglichung dezentraler Versorgungsangebote durch Festsetzung Allgemeiner
Wohngebiete
• Verdunstung von Niederschlagswasser
• Schaffung verdunstungsaktiver Grünflächen
• Baumpflanzungen
• Begrenzung der Bodenversiegelung /Minimierung der Erschließungsflächen
• Dachbegrünung
• Oberflächige Versickerung von Niederschlagswasser
• langfristige Nutzbarkeit
• flexible Baukörperanordnung
• Bau- und Gestaltungsqualität
• Barrierefreiheit
Die Maßnahmen ermöglichen es, den Bedarf an klimaschädlicher, nicht erneuerbarer
Energie bei gleichzeitig hoher Wohn- und Lebensqualität zu minimieren.
Die Bayerische Hausbau hat unterschiedliche Energieversorgungskonzepte für die
Baugebiete in einem transparenten Wettbewerbsverfahren durch fünf unterschiedliche
Fachbüros erarbeiten lassen. Die, durch diesen Wettbewerb gewonnenen Erfahrungen
waren Grundlage für ein Gesamtkonzept, das durch verschiedene Energieerzeuger
im Hinblick auch auf Realisierbarkeit geprüft wurde.
Das Ergebnis dieser Prüfung:
Da es eine bestehende Fernwärmeleitung gibt und Fernwärme eine nachhaltige
Energieform für die Versorgung mit Heizung und Warmwasser ist, soll das Quartier an
das Fernwärmenetz der Stadt angeschlossen werden. Durch diese Entscheidung ist
das Vorhalten einer Versorgungsfläche im Planungsgebiet, wie es der Bebauungsplanentwurf
anfangs vorsah, nicht mehr nötig. Durch die späteren Eigentümer können
Fotovoltaikanlagen auf den Dächern oder gebäudeintegriert an den Südfassaden betrieben
werden.

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5. Wesentliche Auswirkungen
5.1. Städtebauliche Ordnung / Verkehr / Grünordnung
• Schaffung von Wohngebieten für ca. 1105 Wohneinheiten, ca. 2.665 Einwohner
inklusive der erforderlichen Kindertageseinrichtungen und ca. 240 Arbeitsplätzen
• Schaffung von Fuß- und Radwegebeziehungen und Einbindung des Areals in das
bestehende Wegenetz
• Absiedlung der Kompostieranlage und Wegfall von Gartenbaufläche
• Schaffung eines urbanen Straßenraumes an der Hochäckerstraße
• Schaffung von gut nutzbaren, attraktiven öffentlichen, gemeinschaftlichen und
privaten Freiflächen bei quantitativer Erreichung der Freiraumversorgung
• Stärkung des Naturhaushalts, vor allem des Kleinklimas, durch Freihaltung von
Grünflächen, umfangreiche Baumpflanzungen und Begrünung der Dächer.
• Schaffung von differenzierten Vegetationsstrukturen mit ökologischer und
gestalterischer Funktion
• Umsetzung der übergeordneten Grünverbindungen gemäß Flächennutzungsplan
• Bereinigung der Altlastensituation bei Durchführung der im Umweltbericht
empfohlenen Maßnahmen
5.2. Naturschutzfachlicher Ausgleich
Zum Bebauungsplan mit Grünordnung wurde unter Anwendung des Bayerischen Leitfadens
zur naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung in der Bauleitplanung der erforderliche
naturschutzfachliche Ausgleich des durch die geplanten Maßnahmen verursachten
Eingriffes ermittelt. Die Berechnung und der Nachweis der Ausgleichsflächen
ist im Umweltbericht Kapitel 7.5 erläutert. Insgesamt löst der durch die Planung verursachte
Eingriff in den Naturhaushalt einen Bedarf von ca. 6,4 ha Ausgleichsflächen
aus.
Eine Anlage von Ausgleichsflächen im Planungsgebiet ist bedingt durch Nutzungsstruktur,
Dichte und Flächenverfügbarkeit nur in geringem Umfang möglich. Im Westen
des Planungsgebiets kann ein Teil (ca. 4.250 qm) des Ausgleichsflächenbedarfes
durch eine Gehölzpflanzung nach dem Vorbild des Eichen-Hainbuchen-Waldes, im
Zusammenhang mit einem weiterführenden Gehölzverbund einschließlich des Südfriedhofs,
nachgewiesen werden.
Der restliche Ausgleichsflächenbedarf wird im 1. Münchner Ökokonto „Eschenrieder
Moos“ durch die Landeshauptstadt München bereitgestellt. Die Übernahme der Kosten
durch den Planungsbegünstigten wird entsprechend den SoBoN-Kriterien im
städtebaulichen Vertrag geregelt.
5.3. Gender Mainstreaming
Das durch den Bebauungsplan festgesetzte städtebauliche und landschaftliche Konzept
berücksichtigt die Anforderungen des Gender Mainstreaming. Das lineare System
erleichtert durch die gute Einsehbarkeit der öffentlichen Straßen- und Grünflächen
und durch Sichtverbindungen zu Orientierungspunkten eine angstfreie Benutzung.
Öffentliche und private Freiflächen sind grundsätzlich barrierefrei geplant.

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6. Sozialgerechte Bodennutzung / Kosten
Für den vorliegenden Bebauungsplan finden die Verfahrensgrundsätze zur
Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) Anwendung.
Die Planungsbegünstigten übernehmen die ursächlich ausgelösten Kosten und Lasten.
Mit der privaten Grundstückseigentümerin wird ein Städtebaulicher Vertrag geschlossen,
in dem sich diese insbesondere zur Übernahme folgender Leistungen verpflichtet:
• Unentgeltliche Abtretung der öffentlichen Verkehrsflächen und der öffentlichen
Grünflächen sowie der Flächen für die soziale Infrastruktur (ursächlicher Anteil an
den Kindertageseinrichtungen)
• Herstellung der neuen öffentlichen Verkehrsflächen und der öffentlichen Grünflächen
• Endgültige Herstellung der Hochäckerstraße gegen Erstattung der nicht ursächlichen
Kosten
• Zahlung eines anteiligen Finanzierungsbeitrags zur Herstellung der ursächlichen
sozialen Infrastruktur
• Übernahme der Kosten für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen (Beitrag
zum Ökokonto)
• Bestellung von Dienstbarkeiten und Herstellung der Geh- bzw. Geh- und Radwegflächen
• Errichtung von gefördertem Wohnungsbau (Förderquote)
Bei der Landeshauptstadt München verbleiben insbesondere die Kosten der Komplementärfinanzierung
der Kindertageseinrichtungen, die Kosten zur Deckung des Umgebungsbedarfs,
der Einrichtung für Kinder und Jugendliche sowie der erforderlichen
Schulerweiterung. Außerdem der nicht ursächliche Anteil an den Herstellungskosten
der Hochäckerstraße.
7. Umweltbericht
7.1. Einleitung
7.1.1. Inhalt und wichtigste Ziele der Planung, Angaben zum Standort, Art des
Vorhabens
Nördlich des Neuen Südfriedhofs sollen heute gärtnerisch und für eine Kompostieranlage
genutzte Flächen an der Hochäckerstraße einer Wohnnutzung zugeführt werden.
Damit wird eine Lücke im Stadtkörper geschlossen und der Friedhof ins Stadtgefüge
integriert. Die Wohnungen tragen zur Deckung des in München bestehenden

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Wohnraumbedarfs bei. Die Erschließung der Bauflächen erfolgt von der Hochäckerstraße
aus.
Genauere Angaben zu Art und Umfang des Vorhabens, sowie dem Bedarf an Grund
und Boden sind der Begründung zu entnehmen.
7.1.2. Beschreibung der Festsetzungen
Es werden Wohngebiete, öffentliche Grünflächen, Gemeinbedarfsflächen, Dienstbarkeitsflächen
und Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Im Detail wird auf die vorgesehenen
Satzungsbestimmungen verwiesen bzw. auf die Schilderung der Festsetzungen
als Maßnahmen zum jeweiligen Schutzgut.
7.1.3. Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden
Der Bebauungsplan umfasst ein Areal von ca. 18,8 ha. Der Bedarf an Grund und Boden
ist in den Flächenbilanzen im Kapitel 8 dargestellt.
7.1.4. Festgelegte Ziele des Umweltschutzes, die für die Planung von Bedeutung
sind (rechtliche Grundlagen und sonstige relevante Vorgaben)
Neben den allgemeinen gesetzlichen Grundlagen, wie dem Baugesetzbuch, den
Natur- und Denkmalschutzgesetzen, der Immissionsschutz-, Abfall- und
Wassergesetzgebung wurden im konkreten Fall insbesondere beachtet:
• DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“,
• Sechzehnte Bundes-Immissionsschutzverordnung (16. BImSchV),
• Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm,
• Regelungen des Bayerischen Naturschutzgesetzes (BayNatSchG) bzw.
Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) zur Eingriffsregelung und zum
speziellen Artenschutz,
• der geltende Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung,
• Arten- und Biotopschutzprogramm der Landeshauptstadt München
• Ortssatzungen der Landeshauptstadt München
Zur Art, wie die Ziele und die Umweltbelange der oben genannten Vorschriften bei der
Aufstellung des Bebauungsplans berücksichtigt werden, siehe die entsprechende
Darstellung bei den jeweiligen Schutzgütern.
7.2. Festlegung von Untersuchungsrahmen und Detaillierungsgrad der
Umweltprüfung
Der Untersuchungsrahmen und der Detaillierungsgrad der Umweltprüfung wurden in
einem Scoping-Termin am 24.09.2008 mit den zuständigen Fachbehörden ermittelt.
Die Umweltauswirkungen hinsichtlich folgender Schutzgüter bzw. Wirkungsbereiche
wurden dabei als nicht relevant bewertet und daher im Rahmen der Umweltprüfung
nicht weiter behandelt:
• Schutzgut: Mensch / Gesundheit / Bevölkerung
- Erschütterungen

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- Elektromagnetische Felder
- sonstige Beeinträchtigungen
• Schutzgut: Tier und Pflanzen
- Zerschneidung
- Verlärmung, Störung
- Belichtung, Verschattung
• Schutzgut: Oberflächengewässer
• Schutzgut: Grundwasser
- Veränderung der Temperatur
• Schutzgut: Klima
- Verwirbelungen
• Schutzgut: Landschaft – Landschafts- und Ortsbild
- Störungen
7.3. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen (Bestandsaufnahme,
Prognose, Maßnahmen)
7.3.1. Schutzgut Mensch
7.3.1.1. Wirkungsbereich Lärm
Bestand
Das Planvorhaben unterliegt einer hohen bis sehr hohen Verkehrslärmbelastung
übergeordneten Straßenverkehrs der BAB A8. Darüber hinaus führen auch die
angrenzenden Straßen zu einer relevanten Verkehrslärmbelastung im
Planungsgebiet (Hochäckerstraße, Ottobrunner Straße, Unterhachinger Straße usw.).
Zudem grenzt das Gebiet an bestehende Flächen, von denen Gewerbe-, Sport- und
Freizeitanlagenlärm ausgeht. Die bestehenden Anlagen stellen die Lärmvorbelastung
dar. Die innerhalb des Planungsgebietes vorgesehenen schutzbedürftigen Nutzungen
(Wohngebäude, Freibereiche usw.) sind vor der Anlagenlärmvorbelastung zu
schützen. Zudem sind innerhalb des Planungsgebietes auch emissionsrelevante
Nutzungen zulässig (Einzelhandel, Tiefgaragenrampen usw.), deren
Zusatzbelastungen müssen sich insoweit in dieses Miteinander aus Vorbelastung
einerseits und schutzbedürftigen Nutzungen andererseits einfügen.
Dementsprechend unterliegen das Planungsvorhaben und dessen Nachbarschaft
einer relevanten Anlagenlärmsituation durch die Vorbelastung der bestehenden
Anlagen und durch die Zusatzbelastung des Planungsvorhabens.
Prognose bei Durchführung der Planung
Nach der Verwirklichung des Vorhabens werden insbesondere die von der BAB A 8
und der Hochäckerstraße ausgehenden Verkehrsgeräusche sowie Anlagenlärm
wesentlich zur Lärmbelastung innerhalb des Planungsgebiets und dessen
unmittelbarer Umgebung beitragen. Eine ausführliche Behandlung der

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Lärmschutzthematik wurde bereits in der Begründung durchgeführt.
Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen
Zur Vermeidung und Verminderung von negativen Auswirkungen durch die auf das
Planungsgebiet einwirkenden Lärmimmissionen, werden im Bebauungsplan
entsprechende Satzungsbestimmungen festgesetzt.
7.3.1.2. Wirkungsbereich Erholung
Bestand
Die Flächen im Planungsgebiet besitzen im Bestand nur äußerst geringe Bedeutung
für eine Erholungsnutzung. Die offenen, gärtnerisch genutzten Flächen bieten außer
der bloßen Flächenoffenheit und offenen Zugänglichkeit keinen Erholungswert.
Lediglich die Wege zwischen den Parzellen können von Fußgängern und Fahrradfahrern
genutzt werden.
Entlang der Hochäckerstraße wird derzeit v.a. der Fuß- und Radweg auf der Südseite
der Fahrbahn außerhalb des Planungsgebietes genutzt.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen zur Erholungsnutzung
• Schaffung einer durchgängigen Wegeverbindung in West-Ost-Richtung durch die
Wohngebiete
• Versorgung der im Planungsgebiet geplanten Wohnnutzungen mit 32 qm Grünflächen
je künftigem Einwohner, abgestuft in private, gemeinschaftliche und öffentliche
Grünflächen
• Schaffung von öffentlichen Grünflächen, die in einer durchgängigen Grünstruktur
von Ost nach West die Durchlässigkeit des Gebietes sichern
• Neuanlage von fünf Kinderspielplätzen innerhalb der öffentlichen Grünflächen zur
Versorgung der neu geplanten Wohnnutzungen
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Die Wegevernetzung durch das Planungsgebiet und Verknüpfung mit dem übergeordneten
Fuß- und Radwegenetz wird mit der Durchführung hergestellt. Teile des Planungsgebietes
werden als Erholungsflächen nutzbar gemacht. Den künftigen Einwohnern
steht ein vielfältiges Freiflächensystem zur Nutzung zur Verfügung. Bei Realisierung
der Planung ist eine Verbesserung des Erholungsangebots zu erwarten.
7.3.1.3. Wirkungsbereich Sicherheit – Verkehrssicherheit
Bestand
Im Planungsgebiet gibt es heute Fußwegverbindungen über Feldwege. Am Nordrand
der Hochäckerstraße verläuft gesondert von der Straße ein Fuß- und Radweg. Die
Hochäckerstraße hat für Autofahrer nicht den Charakter einer Stadtstraße.

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Prognose bei Durchführung der Planung
Bei Realisierung der Planung entsteht ein vielfältiges Fuß- und Radwegenetz. Die zukünftige
Ausprägung der Hochäckerstraße im Detail ist nicht Inhalt und Aufgabe des
Bebauungsplans. Die Planung zielt darauf, dass die Hochäckerstraße zukünftig den
Charakter einer innerörtlichen Straße. Die Bushaltestellen auf der Nordseite der
Hochäckerstraße können barrierefrei zugänglich werden.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen
• Fuß- und Radwegeverbindungen
• Radwege entlang der Hochäckerstraße
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Insgesamt ist eine erhebliche Verbesserung der Verkehrssicherheit zu erwarten. Es
entsteht ein geordnetes Fuß- und Radwegenetz.
7.3.2. Schutzgut Tiere und Pflanzen
Bestand
Die aktuelle Flächennutzung weist keine hochwertigen Biotopflächen auf. Der größte
Anteil des Planungsgebietes wird derzeit für den Erwerbsgartenbau genutzt und ist
daher frei von dauerhaften Vegetationsstrukturen. Seltene Arten oder Lebensräume
konnten nicht nachgewiesen werden.
Im Südwesten des Planungsgebietes befindet sich eine städtische Kompostieranlage,
die mit einer Fichtenanpflanzung (Höhe 12-14 m) eingefasst ist. Der ca. 10-12 m
breite und dichte Saumbereich wird aus überwiegend heimischen Sträuchern
gebildet. Das starke Vorkommen von Sambucus nigra (Schwarzer Holunder) und
Brennnessel deutet auf einen hohen Stickstoffanteil im Boden hin. Auch die dichten,
mehrreihigen Holunderheckenstreifen beiderseits der Entwässerungsgräben im
südlichen Teil des Planungsgebiets weisen auf diesen Umstand hin und sind
typisches Merkmal für eine langjährige intensive gärtnerische Nutzung der
angrenzenden Freiflächen.
Im Süden der Kompostieranlage besteht die Pflanzung aus einer heterogenen
Mischung dicht stehender heimischer Laubgehölze.
Entlang der Autobahn im Westen des Planungsgebietes befindet sich ein ca. 12-15 m
breiter und sehr dicht bestandener Pflanzstreifen aus vorwiegend heimischen
Gehölzen. Die darin enthaltenen Bäume erreichen eine Höhe von ca. 12-16 m.
Die vorhandenen Gehölze haben auf Grund des geringen Altersspektrums keine
nennenswerte Bedeutung als mögliche Habitatstruktur für Höhlenbrüter und
Fledermäuse. Eine Stichprobensichtung bestätigte diese Annahme.
Insgesamt weisen die Gehölzbestände keine höherwertige Zusammensetzung auf.

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Streng oder besonders geschützte Pflanzenarten sind nicht vorhanden.
Aus Sicht des faunistischen Artenschutzes hat das Planungsgebiet keine
wertgebende Bedeutung. Im Arten- und Biotopschutzprogramm der Stadt München
(2004) sind keine bedeutsamen Lebensräume im Planungsgebiet erfasst.
Die Habitateignung und –qualität des Planungsgebietes für ein differenziertes Artenspektrum
an wild lebenden Pflanzen- und Tierarten wird gemäß Habitatsanalyse als
„gering bis sehr gering“ eingestuft. Lediglich der Gehölzbestand zwischen der Hochäckerstraße,
der Autobahn und der Kompostieranlage ist diesbezüglich als relevant
einzustufen, wobei auch dieser Bestand (u.a. auf Grund der hohen Lärmimmissionen
und sonstiger Störungen) nur für ein sehr enges, entsprechend unempfindliches Artenspektrum
geeignet ist.
Gemäß Einstufung durch das Bayer. Landesamt für Umwelt kommen auf dem TK25-
Blatt 7835 München – auf dem das Planungsgebiet liegt- eine Reihe von Arten vor,
die als „gemeinschaftsrechtlich geschützte Arten (europäische Vogelarten, Arten des
Anhangs IV der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie (FFH) den Regelungen des § 44
BNatSchG unterliegen.
Vorkommen von Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie im Bebauungsplangebiet
können aus Mangel an geeigneten Lebensräumen ausgeschlossen werden. Von den
relevanten europäischen Vogelarten kommt auf Grund der notwendigen Lebensraumansprüche
nur der Feldsperling als Brutvogel vor.
Prognose bei Durchführung der Planung
Die Umsetzung der Bebauungsplanung bedeutet einen Verlust annähernd aller bestehenden
Strukturen, lediglich der Gehölzstreifen entlang der BAB A8 wird als Lebensraum,
Sicht- und Lärmschutz erhalten.
Die ökologische Funktion der wenigen betroffenen, nur für allgemein verbreitete europäische
Vogelarten geeigneten Fortpflanzungs- und Ruhestätten (hier: gepflanzte Gebüsch-
und Baumbestände) bleibt im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt.
Projektbedingte Verstöße gegen die Schädigungs- und Störungsverbote des § 44
BNatSchG auf gemeinschaftsrechtlich geschützten Arten (europäischen Vogelarten,
Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie) können ausgeschlossen werden.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen
• Großzügige zusammenhängende öffentliche Grünflächen
• Extensive Begrünung aller Flachdächer und flach geneigten Dachflächen
• Großflächige, zusammenhängende Grünflächen in den Wohngebieten
• Pflanzung von Bäumen in den Baugebieten und auf öffentlichen Flächen
• Erhöhung der Diversität der Bepflanzung
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Mit Realisierung der Planung werden keine Biotope zerstört, die für wildwachsende

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Pflanzen und wildlebende Tiere der „streng geschützten Arten“ nicht ersetzbar sind.
Es sind keine erheblichen negativen Auswirkungen auf mögliche Habitate zu erwarten.
Durch die Planung erhöht sich die Vielfalt der Vegetationsstrukturen und es ist insgesamt
mit einer Verbesserung des floristischen wie auch faunistischen Artenpotentials
gegenüber dem Bestand zu rechnen.
7.3.3. Schutzgut Boden
7.3.3.1. Wirkungsbereich Versiegelung
Bestand
Die bisher gärtnerisch genutzten Flächen sind mit Ausnahme der Gewächshäuser
unversiegelt. Die Oberflächen der Feldwege sind stark verdichtet, der Radweg
entlang der Hochäckerstraße ist asphaltiert. Die Flächen der Kompostieranlage sind
weitgehend versiegelt. Das Planungsgebiet hat einen Versiegelungsgrad von ca.
22%.
Prognose bei Durchführung der Planung
Bei Durchführung der Planung wird ein Großteil der Flächen einer neuen Nutzung
zugeführt. Die Bodenversiegelung nimmt deutlich zu. Es ergibt sich für das
Planungsgebiet ein Versiegelungsgrad von ca. 66%.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen
• Begrenzung der Flächenversiegelungen innerhalb der Bauflächen auf die
festgesetzte Grundfläche, einschließlich der Nebenanlagen über und unter der
Geländeoberfläche und einschließlich der befestigten Flächen in den privaten
Freiflächen.
• Anordnung von Teilen der erforderlichen Tiefgaragen unter den Gebäuden bzw.
innerhalb der Baugrenzen. Dies ergibt sich zwangsläufig aus den festgesetzten
Grundflächen als Obergrenze bei Realisierung der erforderlichen Stellplatzanzahl.
• Weitgehende Integration der Nebenanlagen für Abfallentsorgung und
Fahrradabstellplätze in den Allgemeinen Wohngebieten in die Gebäude bzw.
innerhalb der Baugrenzen.
• Extensive Begrünung der Dachflächen.
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Mit Realisierung der Planungen werden große Teile der heute unversiegelten
Gärtnereiflächen für Bebauung und Erschließung versiegelt. Trotz Entsiegelung von
bislang durch Gewächshäuser bzw. die Kompostieranlage belegten Teilbereichen und
festgesetzten Minimierungsmaßnahmen erhöht sich der Versiegelungsgrad von ca.
22% auf ca. 66%.

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Die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden / Wirkungsbereich Versiegelung sind als
erheblich einzustufen.
7.3.3.2. Wirkungsbereich Schadstoffbelastungen, Altlasten
Bestand
Aufgrund der durchgeführten Boden- und Oberbodenuntersuchungen wurde der
südöstliche Teil des Bebauungsplangebietes als Altlastenverdachtsfläche im
Altlastenkataster der Stadt München verzeichnet. Durch die langjährige gärtnerische
Nutzung kam es zum oberflächigen Eintrag von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln.
Das Bodenmaterial ist aufgrund von Verunreinigungen mit PAK (Polycyclische
aromatische Kohlenwasserstoffe), PCB (Polychlorierte Biphenyle) und
Schwermetallen größtenteils als Z 0 bis Z 1.2. nach Eckpunktepapier einzustufen.
Die Bodenflächen im Bereich der Kompostieranlage sind gegen ein betriebsbedingtes
Eindringen von Schadstoffen abgedichtet.
Bei den Untersuchungen des Oberbodens (Kraft, Dohmann Czeslik vom 27.09.2011)
wurden überwiegend unauffällige Gehalte der untersuchten Parameter angetroffen.
Lediglich in wenigen Parzellen des mittleren Untersuchungsabschnitts wurde der
nach FoBIG-Studie als Leitparameter für PAK-Gemische geltende Wert für
Benzo(a)pyren (BaP) von 0,5 mg/kg BaP geringfügig überschritten.
Der im Osten direkt an der Hochäckerstraße gelegene Untersuchungsabschnitt wies
dagegen deutlich erhöhte Gehalte an BaP auf. Bei früher durchgeführten Bodenuntersuchungen
(Grundbaulabor München GmbH vom 14.12.2007) wurden in den oberflächennahen
Proben ebenfalls erhöhte Gehalte an Benzo(a)pyren festgestellt.
Für diesen Bereich erfolgt die Kennzeichnung als erheblich belastete Fläche im Bebauungsplan.
Für die übrigen Bereiche im Planungsgebiet wird wegen der nur leicht
erhöhten Gehalte der untersuchten Parameter eine Kennzeichnung nicht notwendig.
Prognose bei Durchführung der Planung
Bei Umsetzung des Bebauungsplans werden die Schadstoffbelastungen auf den
Gärtnereiflächen saniert und damit Vorsorge für Mensch und Grundwasser getroffen.
Maßnahmen die aufgrund bestehender gesetzlicher Grundlagen und Regelwerke
im Vollzug angewandt werden können
• wo notwendig, Altlastensanierung
• Beachtung der einschlägigen abfallrechtlichen Vorgaben (Aushub unter fachtechnischer
Überwachung, Separation nach organoleptischen Gesichtspunkten,
Zwischenlagerung in Haufwerken, Deklarationsanalyse, Abtransport im
Übernahme- bzw. Begleitscheinverfahren)
• In Abstimmung mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt sind einschlägige
Auflagen bzw. Maßnahmen zur Überwachung des Aushubs und ggf. zur ordnungsgemäßen
Entsorgung durch entsprechende Regelungen sicherzustellen.

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Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Negative Auswirkungen über den Wirkungspfad Boden / Bodenluft – Mensch und Boden
– Grundwasser sind bei Durchführung der genannten Maßnahmen nicht gegeben.
Die Altlastensituation innerhalb des Planungsgebiets wird als technisch und finanziell
bewältigbar eingestuft.
7.3.3.3. Wirkungsbereich Bodenfunktion
Bestand
Im Planungsgebiet findet sich gewachsener Boden, der langjährig gärtnerisch genutzt
wurde. Unter einer 0,20 – 0,30 m starken Humusschicht folgt Rotlage, ab 0,40 bis
0,60 m Tiefe steht Kies an. Die Bodenfunktion ist durch intensive Bewirtschaftung und
Mineralstoffzufuhr durch Düngungen belastet.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen
• Beschränkung der maximal möglichen Bodenversiegelung
• Begrünung der nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Bislang gärtnerisch genutzte Flächen werden in Siedlungsflächen umgewandelt.
Durch Optimierung der Ausnutzung wird dem Ziel eines sparsamen Umgangs mit
dem Boden Rechnung getragen. Die Wohnbauflächen werden abgesehen von baulichen
Eingriffen durch die Begrünung auf den verbleibenden Freiflächen eine Stärkung
der Bodenfunktionen erfahren.
Unterirdische Baukörper der Tiefgaragen werden weitgehend mit einer Bodenauflage
überdeckt und begrünt. Die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden / Wirkunsgbereich
Bodenfunktionen bei Realisierung der Planung sind als nicht erheblich einzustufen.
7.3.4. Schutzgut Wasser – Wirkungsbereich Grundwasser
Der Untergrund der Niederterrassenschotter ist gekennzeichnet durch eine hohe
Durchlässigkeit und nur sehr geringem Filtervermögen auch der oberen Bodenschichten.
Das Planungsgebiet befindet sich nicht in einem wassersensiblen Bereich. Die Pegel
des höchsten Grundwasserstandes aus dem Jahre 1940 liegen bei 533,40 m ü. NN
im Südosten und ca. 532,00 m ü. NN im Nordwesten und haben damit einen Flurabstand
von ca. 5 bis 7 Meter.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen
– Beschränkung der maximal möglichen Bodenversiegelung
– Festsetzung zur oberflächigen Versickerung des Niederschlagswassers von
befestigten Flächen und Dachflächen

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– Beschränkung der befestigen Flächen auf ein Mindestmaß, Verwendung von
möglichst wasserdurchlässigen Belägen
Maßnahmen aufgrund anderer bestehender Gesetze und Regelwerke
Eine grundstücksbezogene Versickerung des Niederschlagswassers ist durch die
kommunale Abwassersatzung geregelt.
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Durch die großen privaten Freiräume können die Niederschlagswässer weitgehend in
dezentralen Versickerungseinrichtungen versickert werden. In den öffentlichen
Straßenräumen ist eine Rigolenversickerung vorgesehen. Unmittelbare, bauliche
Eingriffe in den Grundwasserhorizont sind nicht zu erwarten. Die Auswirkungen auf
das Schutzgut Wasser bei Realisierung der Planung sind als nicht erheblich
einzustufen.
7.3.5. Schutzgut Luft
Bestand
Weite Bereiche des Planungsgebiets und der nördlich gelegen Wohngebiete werden
heute durch die Emissionen der bestehenden Kompostieranlage beeinträchtigt.
Gemäß der Karte "Luftschadstoffbelastungen im Hauptstraßennetz 2005" werden an
der Autobahn und der Unterhachinger Straße die einschlägigen Immissionswerte für
Stickstoffdioxid und Feinstaub eingehalten.
Prognose bei Durchführung der Planung
Gartenbaubetrieb und Kompostieranlage werden durch Wohngebiete und öffentliche
Grünflächen ersetzt.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen
• Unzulässigkeit der Kompostieranlage
• Gebäuderiegel zur Abschirmung des Wohngebietsinneren von Autobahn und
Hochäckerstraße
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Durch die Absiedlung der Kompostieranlage entfallen die Emissionen (Staub, Geruch
und Keime) der Kompostieranlage. Durch zusätzlichen Verkehr entstehen
Emissionen. Die geschlossene Bebauung entlang der Autobahn schützt die östlich
anschließenden Bereiche vor den Staubbelastungen des Autobahnverkehrs. Wegen
des beschränkten Verkehrsaufkommens, der relativ guten Durchlüftungsverhältnisse
und des Abstandes der geplanten Bebauung zur Autobahn ist jedoch nicht von einer
Überschreitung der Immissionswerte auszugehen. Die Auswirkungen auf das

Seite 79
Schutzgut Luft bei Realisierung der Planung sind als nicht erheblich einzustufen.
7.3.6. Schutzgut Klima
Bestand
Das Planungsgebiet liegt im Süden Münchens, am Nordende des regionalen
Grünzugs Gleißental / Hachinger Tal. Im Umfeld des Planungsgebiets ist der Grünzug
jedoch aufgrund der topographischen Situation und der vorhanden
Siedlungsstrukturen als großräumige Frischluft- oder Kaltluftbahn nur von
eingeschränkter Bedeutung. Zudem ist von Süden anströmende Luft durch die
Emissionen der Autobahn belastet.
Aufgrund der weitgehend gehölzfreien Freiflächen und des direkten Anschlusses an
den südlich gelegenen Friedhof kann im Planungsgebiet Kaltluft zur
Frischluftversorgung der angrenzenden Siedlungsflächen entstehen.
Prognose bei Durchführung der Planung
Bei den in München vorherrschenden Westwindlagen ist keine wesentliche Änderung
der Situation zu erwarten.
Die Neuversiegelungen im Planungsgebiet führen allgemein zum Verlust der lokalen
Kaltluftentstehung und zu Aufheizungen der bodennahen Luftschichten. Auch treffen
südliche Flurwinde, die häufig bei austauscharmen Wetterlagen auftreten, zukünftig
zuerst auf die dem Bestand vorgelagerten neuen Siedlungsbereiche. In der nördlich
an das Planungsgebiet angrenzenden Siedlungsfläche ist deshalb lokal mit einer
verschlechterten Kaltluftversorgung zu rechnen.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen
• Mindestbegrünung der Baugrundstücke der Wohngebiete mit umfangreichen
Baumpflanzungen
• Durchgehende Abfolge der großflächigen öffentlichen Grünflächen in West-Ost-
Richtung
• Extensive Dachbegrünung
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Bei Realisierung der Planung ist eine Veränderung der lokalklimatischen Situation zu
erwarten. Flächig versiegelte Grundflächen und Fassadenflächen können partiell zu
sommerlichen Überwärmungen führen. Durch den hohen Freiflächenanteil und die
sparsamen Erschließungsflächen werden diese negativen Effekte jedoch deutlich
gemildert.
Die Auswirkungen auf das Schutzgut Klima bei Realisierung der Planung sind von
geringer bis mittlerer Erheblichkeit.

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7.3.7. Schutzgut Orts- und Landschaftsbild
Bestand
Das Planungsgebiet präsentiert sich heute weitgehend als Fläche des professionellen
Gartenbaus. Kompostieranlage und Wohngebiet an der Peralohstraße besitzen eine
Randeingrünung. Die Hallen des Gartenbaubetriebs stehen direkt an den
Anbauflächen. Die Eingrünung der Gebäude im Osten ist mangelhaft. Der Stadtrand
ist in seiner Lage nicht klar erkennbar, da auf die Siedlungsgebiete und die
Anbauflächen in kurzer Entfernung bereits der Südfriedhof folgt. Dieser besitzt ein
qualitätsvolles Erscheinungsbild. Die Südseite der Hochäckerstraße wurde im Zuge
der Friedhofsplanung gestaltet, die Nordseite ist ungestaltet.
Von der Autobahn ist das Planungsgebiet aufgrund eines begrünten Walls nicht
einsehbar.
Prognose bei Umsetzung der Planung
Mit der Neubebauung wird die Lücke im Stadtkörper geschlossen. Die Bebauung ist
von der Autobahn aus hinter der Eingrünung sichtbar, sie markiert auf der
Autobahnostseite den Stadteingang. Die Bebauung rückt an die Hochäckerstraße
heran, der Straßenraum erhält innerörtlichen Charakter.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen
• Regelungen zur Gestaltung und Anordnung der Baukörper
• Regelung zur Gestaltung und Anordnung von Werbeanlagen
• Großbaumreihe entlang der Hochäckerstraße
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Bei Realisierung der Planung wird sich das Orts- und Landschaftsbild in diesem
Bereich grundsätzlich wandeln, die Veränderungen sind jedoch nicht als negativ
einzustufen.
7.3.8. Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Bestand
Innerhalb des Planungsgebietes sind keine Bodendenkmäler verzeichnet. Jenseits
der Ottobrunner Straße befinden sich jedoch Bodendenkmäler (unter anderem Siedlungsspuren
der Römischen Kaiserzeit östlich und südlich des Planungsgebiets, ferner
Gräber des frühen Mittelalters und eine verebnete keltische Viereckschanze). Wegen
der besonderen Siedlungsgunst sowie der Denkmaldichte im unmittelbaren Umfeld
ist mit hoher Wahrscheinlichkeit mit dem Auffinden von Bodendenkmälern zu
rechnen. Vom Gelände und insbesondere von der Autobahnbrücke aus ist in der Ferne
die Kirche St. Michael am Pflanzeltplatz zu sehen.

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Prognose bei Durchführung der Planung
Bodeneingriffe werden auf das notwendige Mindestmaß beschränkt. Die Bebauung in
Ost-West-Richtung hält die Sichtbeziehung in Richtung Ortskern Perlach frei. Auf der
dem Friedhof gegenüberliegenden Straßenseite entstehen Wohngebiete, auf Höhe
des Friedhofhaupteingangs ist ein Platzraum angeordnet.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen
• Regelungen zur Anordnung und Höhe der Baukörper
• Regelung zur Anordnung der öffentlichen Grünflächen
• Regelung zur baulichen Nutzung
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
In den Bereichen, in denen Bodendenkmale bekannt sind, oder vermutet werden oder
dem Umständen nach anzunehmen sind, ist gem. Art. 7 DSchG für jeglichen Bodeneingriff
eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis notwendig.
Das Auffinden von Bodendenkmälern im Bauvollzug unterliegt der Meldepflicht. Die
Kirche St. Michael ist aus dem Planungsgebiet und von der Hochäckerstraße auch
zukünftig sichtbar. Der Friedhof wird in seiner Pietät nicht beeinträchtigt. Die Auswirkungen
auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter bei Realisierung der Planung
sind als nicht erheblich einzustufen.
7.3.9. Umweltschutzbelang Energie
Prognose bei Durchführung der Planung
Die Konzeption des neuen Bauquartiers berücksichtigt in hohem Maße
Anforderungen zur Energieeinsparung und Nutzung umweltfreundlicher Energien. Die
städtebauliche Konzeption wurde unter Zugrundelegung von Nachhaltigkeitszielen
entwickelt und einem Verfahren zur solarenergetischen Optimierung unterzogen.
Insgesamt bieten Lage und Anordnung der Baukörper sowie die Freiflächen gute
Voraussetzungen für eine Minimierung des Energieverbrauchs der Gebäude und die
Nutzung umweltfreundlicher Energien.
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen
Es werden Regelungen auf vielen Ebenen getroffen, um die Nutzung regenerativer
Energien zu fördern. Die Maßnahmen im Einzelnen sind in der Begründung
dargestellt.
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen
Der Energiebedarf kann durch die Gebäudeausrichtung und die Nutzung des solaren
Eintrags im Vergleich zu konventionellen Wohngebieten reduziert und ergänzend aus
regenerativen Energien gedeckt werden. Dem Umweltschutzbelang Energie wird in
besonderer Weise Rechnung getragen.

Seite 82
7.3.10. Wechselwirkungen und Zielkonflikte
Es sind keine relevanten Wechselwirkungen und Zielkonflikte erkennbar.
7.4. Prognose bei Nichtdurchführung der Planung
Die heutigen Nutzungen würden weiter aufrechterhalten.
7.5. Gesamtdarstellung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung
Durch das Vorhaben wird das gesamte Planungsgebiet betroffen, das bisher durch
einen niedrigen Versiegelungsgrad gekennzeichnet ist. Die Neuversiegelung von Böden,
der Verlust von Gehölzstrukturen und von faunistisch relevanten Lebensräumen
stellen einen Eingriff in Natur und Landschaft dar, der nach § 1a Abs. 3 BauGB bzw.
§ 15 BNatSchG auszugleichen ist.
Als Grundlage für die Eingriffsermittlung wurde der Leitfaden „Bauen im Einklang mit
Natur und Landschaft – Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“ des Bayerischen
Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen, 1999/2003, herangezogen.
Gemäß Leitfaden wurden die Flächen des Gebietes in Bereiche mit geringer und mittlerer
Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild eingeteilt.
Das Planungsgebiet besteht im Wesentlichen aus Flächen, die für den Erwerbsgartenbau
genutzt werden und eine geringe Bedeutung für den Naturhaushalt haben.
Eine sehr geringe Bedeutung für den Naturhaushalt haben die versiegelten Flächen
im Bereich der Gewächshäuser und der städtischen Kompostieranlage im Südwesten
des Planungsgebietes. Die vorhandenen Gehölzbestände weisen eine mittlere Bedeutung
auf (Strauchhecke an der Hochäckerstraße, Gehölzpflanzung um die Kompostieranlage,
Begleitpflanzung an der Autobahn).
Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich keine Flächen mit hoher Bedeutung für
den Naturhaushalt und das Landschaftsbild.
Das Vorhaben entspricht mit seinen Gebäuden, öffentlichen Straßen und privaten
Grünflächen einer GRZ von > 0,35 und wird damit dem Eingriffstyp A mit hohem Versiegelungs-
bzw. Nutzungsgrad zugeordnet.
Die großflächige Dachbegrünung und die vollständige Versickerung des anfallenden
Regenwassers sind Maßnahmen, die zu einer erheblichen Minimierung des zu erwartenden
Eingriffs in den Naturhaushalt beitragen. Diesen Vorteilen der Planung steht
der relativ hohe Versiegelungsgrad gegenüber. Insgesamt erscheint daher wegen der
vorgesehenen Minimierungsmaßnahmen bei den Faktoren nur ein Abschlag von jeweils
0,05 ansetzbar.
Die öffentlichen Grünflächen und der geplante Laubwald werden bei der Eingriffsermittlung
nicht berücksichtigt. Ebenso werden bereits versiegelte Flächen, die zukünftig
als Bauflächen oder private Grünflächen genutzt werden sollen, nicht als Eingriff
bewertet.

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Die durch die öffentlichen Grünflächen und den Laubwald entsiegelten Flächen werden
mit einem negativen Faktor verrechnet.
Daraus ergibt sich folgendes Erfordernis:
Bewertungskategorie
Bestandskategorie
Fläche (m2 ) Faktor
Erfordernis
(m 2 )
Bauflächen mit privaten
I
Grünflächen auf Gartenland
104.100 0,55 57.255
Öffentliche Grünflächen und
I
Laubwald auf Gartenland und
27.200 0 0
bestehenden Gehölzen
Entsiegelung durch öffentliche I
Grünflächen und Laubwald
7.300 -0,6 -4.380
Bauflächen mit privaten
I
Grünflächen auf bestehender
34.900 0 0
Versiegelung
Bauflächen mit privaten
II
Grünflächen auf
11.700 0,95 11.115
Gehölzflächen
gesamt 185.200 63.990
Mit dem Bau der Wohngebiete (GRZ > 0,35) werden somit 6,4 ha Flächen für Ausgleichsmaßnahmen
erforderlich.
Ausgleichsflächen
Die Erbringung des Ausgleichs soll zum Teil im Geltungsbereich des Bebauungsplanes
erfolgen.
Im Westen des Geltungsbereiches wird eine Gehölzpflanzung mit heimischen Arten
entsprechend der potenziell natürlichen Vegetation der Eichen-Hainbuchen-Wälder
als Ergänzung der zu erhaltenden Gehölzbestände entlang der Autobahn und der
ehemaligen Kompostieranlage angelegt (4.250 m²). Die Randbereiche dieses Waldes
sollen im Osten, im Übergang zur Wohnbebauung, mit Saumstrukturen und ggf. einem
Versickerungsgraben gestaltet werden, um die Ausgleichsfläche als naturnahes
Sonderelement kenntlich zu machen und einen gewissen Betretungsschutz zu erreichen.
Bei entsprechend naturnaher Entwicklung des Bestandes werden sich Lebensräume
der Feldgehölze bzw. der Waldränder mit der Funktion eines Vogelschutzgehölzes
einstellen. Die Fläche liegt in einer günstigen Vernetzungssituation in Verlängerung
des Regionalen Grünzuges Hachinger Bach und der waldartigen Bestände
des Südfriedhofs nach Norden. Sie wird vollständig als Ausgleichsfläche angerechnet.

Seite 84
Der übrig bleibende Ausgleichsbedarf voraussichtlich im 1. Münchner Ökokonto
„Eschenrieder Moos“ nachgewiesen. Die Inanspruchnahme des Ökokontos bzw. die
Übernahme der damit verbundenen Kosten werden vertraglich geregelt.
Übersicht zur Erbringung des Ausgleichs
Lage der Ausgleichsflächen
Gehölzpflanzung mit heimischen Arten
entsprechend der potenziell natürlichen
Vegetation der Eichen-Hainbuchen-
Wälder
Ökokonto
59.750
Summe 64.000
Fläche Maßnahmen
(m 2 )
4250 Pflanzung von
Laubwaldarten,
Waldrandstrukturen
z. B. Eschenrieder Moos,
Fröttmaninger Heide
7.6. Anderweitige Planungsmöglichkeiten
Im Vorfeld der Bebauungsplanung wurde in einem Planungswettbewerb überprüft,
wie die beabsichtigten Nutzungen am besten angeordnet werden können. Der bei
diesem Verfahren auf den ersten Rang gesetzte Entwurf des Architekturbüros Jatsch
Laux mit ver.de Landschaftsarchitekten wurde gemäß den Empfehlungen der Jury
überarbeitet und dem Bebauungsplan zugrunde gelegt.

Konzeptalternativen aus dem Planungswettbewerb
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Seite 86
7.7. Solarenergetische Bewertung und Optimierung
Prognose bei Durchführung der Planung
Die Konzeption des neuen Bauquartiers berücksichtigt in hohem Maße
Anforderungen zur Energieeinsparung und Nutzung umweltfreundlicher Energien. Die
städtebauliche Konzeption wurde unter Zugrundelegung von Nachhaltigkeitszielen
entwickelt und einem Verfahren zur solarenergetischen Optimierung SOLENOP
unterzogen. Dem Gutachten liegt eine städtebauliche Modellierung zugrunde, die für
einen ersten Bebauungsplanentwurf, der Pultdächer zuließ, ein „worst-case“ Szenario
darstellt und aus diesem Vorschläge zum Planentwurf sowie Vorschläge zu
Satzungsbestimmungen ableitet. Die SOLENOP, Solar+energetische Analyse und
Optimierung kommt zu folgenden wesentlichen Bewertungen und
Verbesserungsempfehlungen:
Verschattung durch Gebäude, Solargewinn, Besonnungsdauer
„Mit einem auf optimale Einstrahlungsvoraussetzungen bezogenen verfügbaren passiven
Solargewinn (…) weist der Bebauungsplanentwurf befriedigende bis gute Voraussetzungen
zur passiven Nutzung der Sonnenenergie auf. (...) Aufgrund der insgesamt
geringen orientierungsbedingten passiven solaren Verluste sind keine planerischen
Maßnahmen erforderlich. Der durch die gegenseitige Verschattung der Gebäude
verursachte solare Verlust erreicht einen leicht überhöhten Wert.“
„Insgesamt wirkt sich ein nach Norden ansteigendes Pultdach negativ auf die Möglichkeiten
zur passiven Sonnenenergienutzung aus. Im Bereich der Geschosswohnungsbauten
führt die Ausschöpfung der zulässigen Spannweite der Geschossanzahl
teilweise zu solarenergetisch ungünstigen Höhenabstufungen. Es wird empfohlen, in
den kritischen Bereichen auf ein Pultdach zu verzichten sowie die Spannweite der zulässigen
Geschosse zu optimieren.“
Diese Empfehlungen wurden in entsprechenden Festsetzungen umgesetzt. Es sind
im Bereich des Geschosswohnungsbaues nun ausschließlich Flachdächer zulässig,
lediglich im Bereich der Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser im nördlichen Bereich des
Planungsgebietes sind Flachdächer sowie geneigte Dächer bis 15° zulässig. Im Bereich
der Geschosswohnungsbauten wurden Höhenversprünge festgesetzt. Dies
stärkt gleichzeitig die gewünschte abwechslungsreiche Höhenstaffelung der Gebäude.
Die Bauräume wurden unter Beachtung der anderen zu berücksichtigenden Belange
(vorbeugender Brandschutz, Lage der Tiefgaragen) in ihren Abständen zueinander
optimiert.
Bezüglich der Dachaufbauten wurde im Gutachten die Empfehlung gegeben, „dass
technische Anlagen für die aktive Sonnenenergienutzung wie auf Dächern aufgeständerte
Kollektoren und Solarzellen einen Abstand zur nördlichen bzw. östlichen (WA1)
Wandebene mit dem 2,5fachen der Gebäudehöhe überragenden Höhe einhalten. Die
durch Kollektoren verursachten Verschattungsfelder befinden sich damit überwiegend
innerhalb des durch die Gebäude verursachten Verschattungsfeldes, so dass durch

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die Kollektoren keine wesentliche zusätzliche Verschattung verursacht wird, welche
die Besonnungsdauer in den unteren Geschossen beeinträchtigt.“
Diese Empfehlung aus dem Gutachten wurde im Bebauungsplan aufgenommen.
Verschattung durch Bäume, Solargewinn, Besonnungsdauer
„Für die geplanten Bäume ist aus solar und energetischer Sicht eine maximale Baumhöhe
von ca. 9 - 12 m empfehlenswert. (...) Durch die Begrenzung der Baumhöhe soll
eine starke Verschattung der Aufenthaltsräume während der Vegetationsperiode und
damit ein erhöhter Energiebedarf für Beleuchtung vermieden werden.“
Entsprechend dieser Empfehlung wurden die Baumhöhen reduziert und in den verkehrsberuhigten
Bereichen, entlang der Geh- und Radfahrrechtsflächen sowie innerhalb
der Baugebiete Bäume II. und III. Ordnung angeordnet. Innerhalb der Baugebiete
ist pro 200 qm der nicht überbauten Grundstücksfläche mindestens ein mittelgroßer
Baum als zu pflanzen festgesetzt.
Weitere Planungshinweise aus der SOLENOP zu Baumpflanzung, z.B. bezüglich des
Abstands von der Nord-, Ost- und Westfassade von H/2 und von der Südfassade von
1,5 H, fanden keinen Eingang in die Satzungsbestimmungen des Bebauungsplans
um den Gestaltungsspielraum bei der Freiflächengestaltung der Einzelprojekte nicht
übermäßig einzuengen. Sie werden als Empfehlung in den vorgesehenen Gestaltungsleitfaden
aufgenommen.
Bäume erster Wuchsordnung sind entlang der Hochäckerstraße sowie in den nordsüd-verlaufenden
Erschließungsstraßen, wo geringe Verschattungswirkungen entstehen,
als Raum bildende Alleepflanzung vorgesehen.
7.7.1. Heizenergiebilanz
„Der passiv-solare Heizungsbeitrag und der Jahres-Heizwärmebedarf erreicht einen
günstigen Wert.“ „Die Gebäude weisen auf die Gebäudetypologie bezogen einen relativ
günstigen wohnflächenspezifischen Wärmeverlust auf. Die zulässigen Pultdächer
sind bei der zulässigen Anordnung der Wärmedämmung in Dachebene energetisch
ungünstig. (…) Die Optimierung der Dachausformung zur Verminderung des wohnflächenspezifischen
Wärmebedarfs wird empfohlen. Hierbei sollten unnötige Lufträume
möglichst vermieden bzw. minimiert werden.“ Wie bereits oben erläutert sind im Bereich
des Geschosswohnungsbaues nun ausschließlich Flachdächer zulässig, die im
ersten Entwurf zum Bebauungsplan noch zulässigen Pultdächer sind hier entfallen.
Geneigte Dächer bis 15° sind lediglich im Bereich des verdichteten Einfamilienbaues
zulässig.
Das Planungskonzept wurde von Beginn an unter besonderer Berücksichtigung von
Nachhaltigkeitsbelangen entwickelt. Die Anordnung der einzelnen Nutzungen und die
Baukörperkonfiguration bieten grundsätzlich gute Voraussetzungen für eine Minimierung
des Energieverbrauchs der Gebäude und die Nutzung umweltfreundlicher Energien.
Die im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung vorgenommenen Korrekturen
bezüglich zulässiger Höhenentwicklung, Dachform, Dachaufbauten sowie zur Grünordnung
entsprechend den Ergebnissen der SOLENOP führten zur Optimierung des

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Konzepts. Damit kann davon ausgegangen werden, dass die im Gutachten festgestellten
„befriedigenden bis guten Voraussetzungen zur passiven Nutzung der Sonnenenergie“
verbessert sind.
7.8. Zusätzliche Angaben
7.8.1. Gutachten
Folgende Gutachten fanden in der Umweltprüfung Berücksichtigung:
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Mensch / Lärm:
– Schalltechnische Untersuchung, Möhler + Partner (November 2011 und Februar
2013)
– Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045 – Teil Verkehr Planungsbüro
Angelsberger (Dezember 2011)
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Mensch /
Verkehrssicherheit:
– Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045 – Teil Verkehr Planungsbüro
Angelsberger (Dezember 2011)
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Luft:
– Karte Luftschadstoffbelastungen im Hauptstraßennetz 2005, RGU
(2005)gutachterliche Stellungnahme Müller-BBM (26.01.2011)
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Tiere und
Pflanzen:
– Baumbestandsplan zum Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045 (September
2011)
– Arten- und Biotopschutzprogramm Stadt München (2004)
– Habitatanalyse unter besonderer Berücksichtigung des § 44 BNatSchG
(spezieller Artenschutz), Dr. H. M. Schober (31.01.2012)
– Städtische Biotopkartierung
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter Boden und
Wasser:
– Orientierende Altlastenuntersuchung, Grundbaulabor München (12.12.2007)
– Oberbodenuntersuchung, KDGeo (27.09.2011)
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf dem Umweltschutzbelang
Energie:
– SOLENOP, Solar+energetische Analyse und Optimierung, Solarbüro Dr.-Ing.
Goretzki (19.12.2011)

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8. Fehlende Kenntnisse
Eine Bodenfunktionsprüfung nach TUSEC-IP wurde nicht durchgeführt. Eine Altlastenuntersuchung
und historische Kenntnisse (Ansiedelung von Gärtnereien in München
im 19. Jahrhundert auf landwirtschaftlich ansonsten wenig ertragreichen Böden)
bieten jedoch eine ausreichende Informationsbasis.
Darüber hinaus war die Datengrundlage ausreichend für die Beschreibung und Bewertung
der Umweltauswirkungen in diesem Umweltbericht.
8.1.1. Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt
(Monitoring)
Die Entwicklung in folgenden Punkten, bei denen zum Zeitpunkt der
Bebauungsplanaufstellung Prognoseunsicherheiten bestehen, sollen im Rahmen der
Durchführung des Bebauungsplans überwacht werden:
Sollten sich Hinweise darauf ergeben, dass sich wesentliche Randbedingungen für
die Lärmsituation geändert haben (Verkehrsmengenansätze,
Bewegungshäufigkeiten, Nutzungsänderungen o.ä.), wird vorgeschlagen, die zum
Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses angenommenen Verkehrsmengen sowie die
Ansätze für den Anlagenlärm in einem Fünfjahreszyklus durch einen Gutachter der
durch den Eigentümer zu beauftragen ist, zusammen mit dem Referat für
Stadtplanung und Bauordnung HA I / 3 zu überprüfen und ggf. geänderte Zahlen auf
ihre schalltechnische Relevanz zu prüfen.
Die Entwicklung der Ausgleichsfläche im Westen des WA 1 ist hinsichtlich der
Erreichung der Entwicklungsziele 5 Jahre nach Herstellung durch ein Fachbüro,
beispielsweise das für den Entwurf und das Pflege- und Entwicklungskonzept
zuständige Planungsbüro, zu evaluieren. Die fachliche Federführung bei der Prüfung
des Monitoring-Berichts liegt bei der Unteren Naturschutzbehörde, Referat für
Stadtplanung und Bauordnung HA IV/5. Bei erkennbarer Nichterreichung des
Entwicklungszieles, beispielsweise wegen Konflikten mit Erholungsnutzungen, sind
Maßnahmen zur Steuerung bzw. Optimierung vorzusehen.
8.1.2. Allgemein verständliche Zusammenfassung des Umweltberichts
Durch den Bebauungsplan mit Grünordnung werden die heute für eine
Kompostieranlage und gärtnerisch genutzten Flächen am südlichen Stadtrand
Münchens einer Wohnnutzung zugeführt.
Im Rahmen der Umweltprüfung wurde eine unterschiedliche Betroffenheit der
Schutzgüter festgestellt. Die Umweltauswirkungen hinsichtlich einzelner Schutzgüter
und Einzelthemen (z.B. Oberflächengewässer, Erschütterungen) sind als nicht
erheblich im Sinne von § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB einzustufen, die Auswirkungen auf
die anderen Schutzgüter wurden im Einzelnen untersucht.
In den Wohngebieten kann durch eine entsprechende Gebäudestellung und
Orientierung der Wohnungen erreicht werden, dass die Lärmbelastungen aufgrund
des Verkehrs auf der Autobahn und der Hochäckerstraße im gesetzlichen Rahmen
bleiben und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet sind. Die

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Neubebauung führt zu einem zusätzlichen Schutz für die nördlich anschließenden,
bestehenden Wohngebiete.
Im Planungsgebiet wird das im Umfeld vorhandene Fuß- und Radwegenetz fortgeführt,
die Anbindung des Neuen Südfriedhofs an die Siedlungsflächen wird verbessert.
Neue öffentliche Grünflächen dienen der Freiflächenversorgung des Planungsgebiets
und verbessern gleichzeitig die Erholungsflächenversorgung des Umfelds.
Es erfolgt kein Eingriff in wertvolle Vegetationsstrukturen oder Habitate. Insgesamt ist
bei Realisierung der öffentlichen und privaten Grünflächen mit einer Verbesserung
des Artenpotentials und mit einer Kompensation der Baumverluste zu rechnen. Durch
differenzierte Vegetationsstrukturen werden die Lebensraumvielfalt und damit der
ökologische Wert der Flächen verbessert.
Besondere Auswirkungen auf nach europäischem Recht geschützte Vogelarten, sowie
auf nach der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie streng geschützte Arten sind nicht zu
erwarten.
Auf den Gärtnereiflächen sind oberflächennah Belastungen durch den langjährigen
Eintrag von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln vorhanden. Wo notwendig werden die
Flächen im Zuge der Neunutzung saniert.
Die natürlichen Bodenfunktionen werden deutlich herabgesetzt. Die flächige Wasserversickerung
wird durch die großflächigen Bodenversiegelungen stark beeinträchtigt.
In den Wohngebieten wird auf den nicht überbauten Flächen durch die Begrünung
eine Stärkung der Bodenfunktionen erreicht. Unmittelbare, bauliche Eingriffe in den
Grundwasserhorizont sind nicht zu erwarten.
Die Geruchs- und Keimbelastung des Umfelds durch die Kompostieranlage entfällt
mit deren Absiedelung.
Durch die hohe Baudichte ist mit einer Verschlechterung der lokalklimatischen Situation
zu rechnen, die durch die festgesetzten Begrünungsmaßnahmen nicht vollständig
kompensierbar ist. In den Allgemeinen Wohngebieten werden die negativen Folgen
der Bebauung durch den hohen Freiflächenanteil und die sparsamen Erschließungsflächen
stark gemildert.
Der Stadtkörper wird mit der Neubebauung geschlossen. Die Höhenentwicklung der
Neubebauung fügt sich in das Umfeld ein, stadträumlich wichtige Eckpunkte werden
markiert. Der Sichtbezug nach Osten zum Turm der Kirche St. Martin bleibt bestehen.
Der Straßenraum der Hochäckerstraße wird mit einer Allee ausgestattet und erhält
einen ruhigen innerörtlichen, auch der Nähe zum Friedhof angemessenen Charakter.
Das neue Quartier berücksichtigt in hohem Maße Anforderungen zur Energieeinsparung
und Nutzung umweltfreundlicher Energien.
Hinsichtlich der Entwicklung der Lärmsituation und der naturschutzrechtlich erforderlichen
naturnahen Entwicklung der Ausgleichsfläche, wird ein Monitoring vorgeschlagen.

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9. Daten zum Bebauungsplan
Nutzung m²
Fläche
ca.
Anteil
m² GF
max.
m² GR
max.
§19 Abs. 4
BauNVO
Wohneinheiten/
Einwohner
ca.
Arbeitsplätze
ca.
Nettobauland
(Baugrundstücke)
WR 12.872 6,8% 7.350 7.640 50/165 0
WA
davon
- Wohnen 90%
- Nichtwohnen 10%
- KITA (WA 2.2, 5.2)
107.678 57,2% 112.320
99.540
11.060
1.720
72.520
1.055/2.500
(davon ca. 60
Einfamilienhäuser und
ca. 955
Geschosswohnungen)
220
35
davon
Ausgleichsfläche
4.262
Gemeinbedarf
KITA 1+ KITA 2,
Einrichtung für
Kinder und
Jugendliche
4.883 2,5% 2.520 2.350 50
Summe 125.433 66,6% 122.190 82.510 1.105/2.665 305
öffentliche
34.489 18,3%
Verkehrsflächen
öffentliche
Grünflächen
28.443 15,1%
Planungsgebiet
gesamt
188.365 100,0%
Versiegelung
Fläche gesamt Fläche versiegelt Anteil
ca. in m 2 ca. in m 2
Bestand 188.364 44.942 24%
Planungsgebiet 188.364 109.369 58%
Baugebiete 125.433 82.457 66%
Straßenverkehrsflächen 34.489 24.506 71%
Öffentliches Grün 28.443 2.406 9%

Seite 92
III.
Beschluss
nach Antrag
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Der Vorsitzende
Die Referentin
Ober-/Bürgermeister
Prof. Dr.(I) Merk
Stadtbaurätin
IV.
Abdruck von I. - III.
Über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium Dokumentationsstelle
an das Direktorium Rechtsabteilung
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
mit der Bitte um Kenntnisnahme.

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V. WV Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/30 V
zur weiteren Veranlassung.
Zu V.:
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird
bestätigt.
2. An den Bezirksausschuss 16
3. An das Kommunalreferat
4. An das Baureferat
5. An das Kreisverwaltungsreferat
6. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft
7. An das Referat für Gesundheit und Umwelt
8. An das Referat für Bildung und Sport
9. An das Sozialreferat
10. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA I
11. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II
12. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/01
13. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/31 P
14. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/34 B
15. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/53
16. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA III
17. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA IV
18. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA IV/31 T
19. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
Am
Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/30 V