Beschlussentwurf - RIS
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Referat für Stadtplanung<br />
und Bauordnung<br />
Stadtplanung Direktorium<br />
PLAN-HA<br />
XXXXXXX<br />
II/31 P<br />
PLAN-HA II/53<br />
PLAN-HA II/30 V<br />
a) Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045<br />
Hochäckerstraße (nördlich),<br />
BAB München-Salzburg (östlich),<br />
Peralohstraße (südlich),<br />
Unterhachinger / Ottobrunner Straße (westlich)<br />
(Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 57 l)<br />
b) Aufhebung gemäß § 173 Abs. 3 Bundesbaugesetz (BBauG)<br />
übergeleiteter einfacher Bebauungspläne<br />
- Satzungsbeschluss -<br />
Stadtbezirk 16 Ramersdorf - Perlach<br />
Sitzungsvorlagen Nr. 08-14 / V 13416<br />
Anlagen:<br />
1. Übersichtsplan M=1 : 5.000<br />
2. Ausschnitt Übersichtskarte Stadtbezirksgrenzen<br />
3. Verkleinerung des Bebauungsplanes (ohne Maßstab)<br />
Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung<br />
vom 04.12.2013 (SB)<br />
Öffentliche Sitzung<br />
I. Vortrag der Referentin<br />
Wie nachstehende Satzung und Begründung des Bebauungsplanentwurfs (Seite 10 ff.)<br />
Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)<br />
Der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045 wurde am 08.05.2013 vom Ausschuss<br />
für Stadtplanung und Bauordnung gebilligt.<br />
Nach Vorliegen der notwendigen Sicherheiten und der Bekanntmachung im Amtsblatt<br />
der Landeshauptstadt München – Nr. 23 vom 20.08.2013 – lagen der Bebauungsplan<br />
mit Grünordnung Nr. 2045 die Aufhebung der übergeleiteten einfachen Bebauungspläne<br />
in der Zeit vom 06.09. mit 07.10.2013 öffentlich aus.<br />
Während der öffentlichen Auslegung gingen zum Bebauungsplan Äußerungen von<br />
Bürgerinnen und Bürgern ein, die sich wie folgt zusammenfassen lassen:
Seite 2<br />
Sozialgerechte Bodennutzung<br />
Eingewendet wurde, dass der Beschluss des Stadtrates vom 03.05.2013 gegen<br />
die Verfahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung der<br />
Landeshauptstadt München verstoße, da er gegen die Prinzipien einer<br />
ganzheitlichen Betrachtungsweise der Kosten sowie Lasten und der<br />
Fürsorgepflicht gegenüber Kindern, Jugendlichen, die die Landeshauptstadt<br />
München aus der Planung verpflichten. Befürchtet werde, dass der<br />
Allgemeinheit bzw. den betroffenen Anliegern zu einem späteren Zeitpunkt diese<br />
Kosten und Lasten aufgebürdet werden.<br />
Wer trage nach einiger Zeit die Kosten und Lasten einer an anderer Stelle<br />
höheren, aber durch das Neubaugebiet verursachten Verkehrssituation?<br />
Die Ursächlichkeit einer Grundschule sei aus Sicht der Bürgerinnen und Bürger<br />
gegeben.<br />
Die Mehrkosten zur Herstellung von verkehrssicheren Wegen zur Grundschule<br />
seien daher vom Planungsbegünstigten zu tragen.<br />
Durch die nicht vorhandene ganzheitliche Betrachtung der<br />
Verkehrswegsicherheit für Schüler speziell und Radfahrer generell bei der<br />
Landeshauptstadt (fachliche und budgetmäßige Trennung von Zuständigkeiten)<br />
könne man ursächlich durch den Bebauungsplan entstandene Kosten<br />
verschleiern und zeitlich später der Allgemeinheit oder den Anliegern der<br />
Hochäckerstraße und Ottobrunner Straße aufbürden.<br />
Stellungnahme:<br />
Der Finanzierungsbeitrag zur ursächlich ausgelösten sozialen Infrastruktur wird<br />
in voller Höhe durch die Planungsbegünstigten getragen.<br />
Die Kosten für die ursächlichen Grundschulplätze werden gemäß den Verfahrensgrundsätzen<br />
zur Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) im Rahmen des<br />
Finanzierungsbeitrages ebenfalls von den Planungsbegünstigten getragen.<br />
Auf der Nordseite der Hochäckerstraße besteht bereits ein gemeinsamer Fußund<br />
Radweg. Der Bebauungsplan macht einen Zweirichtungsradweg notwendig,<br />
da ein verkehrssicheres Erreichen aller Quellen und Ziele (ohne Querung der<br />
Hochäckerstraße) gewährleistet werden muss. Da keine verkehrssichere, signalisierte<br />
Querung der Hochäckerstraße für Radfahrer besteht, ist daher die Errichtung<br />
des Zweirichtungsradwegs notwendig. Aufgrund dieser Ausführungen ist<br />
eine Festsetzung des Zweirichtungsradwegs an der Nordseite der Hochäckerstraße<br />
ursächlich durch den Bebauungsplan ausgelöst. Abgesehen davon besteht<br />
auf der Südseite der Hochäckerstraße bereits ein separater Zweirichtungsradweg.<br />
Die Fußwegeverbindung, die von dem nordöstlichen Bereich des Planungsgebietes<br />
über ein städtisches Grundstück außerhalb des Bebauungsplanumgriffes in<br />
Richtung Peralohstraße führt, ist ebenfalls als ursächlich zu betrachten. Dieser
Seite 3<br />
Fuß- und Radweg wird, soweit er im Umgriff des Bebauungsplanes liegt, neu hergestellt.<br />
Darüber hinaus verpflichtet sich die Bayerische Hausbau, den daran anschließenden,<br />
bereits vorhandenen städtischen Weg zu ertüchtigen und an den<br />
Standard der neu hergestellten Wege anzupassen.<br />
Die Bayerische Hausbau verpflichtet sich ebenfalls den Bau des als öffentliche<br />
Verkehrsfläche festgesetzten Fuß- und Radweges nach Norden zur Peralohstraße<br />
in Richtung Lehenweg zu übernehmen.<br />
Die damit verbundenen Kosten werden von den Planungsbegünstigten (Bayerische<br />
Hausbau und Landeshauptstadt München) getragen.<br />
Die provisorisch bestehende Hochäckerstraße wird im Zuge der Umsetzung des<br />
Bebauungsplanes Nr. 2045 im Abschnitt zwischen dem Knoten<br />
Hochäckerstraße / Unterhachinger Straße und der Überführung über die Bundesautobahn<br />
(BAB) A 8 erstmalig hergestellt.<br />
Neben einer Kostentragung durch die Planungsbegünstigten und einer Belastung<br />
der städtischen Flächen an der Südseite der Hochäckerstraße werden dafür Erschließungsbeiträge<br />
von Dritten erhoben werden, deren Grundstücke östlich des<br />
Bebauungsplanumgriffes, westlich der Unterhachinger Straße, an die Hochäckerstraße<br />
nördlich und südlich angrenzen (Flurstücke Nr. 967/3 und 965/3). Die Kostenverteilung<br />
bestimmt sich nach der zum Zeitpunkt des Entstehens der Erschließungsbeitragspflicht<br />
geltenden Erschließungsbeitragssatzung der Landeshauptstadt<br />
München.<br />
Die erschließungsbeitragsrechtliche Situation in der Hochäckerstraße stellt sich<br />
so dar, dass im Abschnitt zwischen der Unterhachinger und der Ottobrunner Straße<br />
bereits alle Maßnahmen einer endgültigen Herstellung ausgeführt und im<br />
Wege von Anlieger- bzw. Erschließungsbeiträgen abgerechnet wurden. Eine<br />
Straßenumgestaltung, die theoretisch Grundlage für die Erhebung von Straßenausbaubeiträgen<br />
sein könnte, ist nicht veranlasst und auch nicht als ursächlich<br />
anzusehen, zumal wie bereits im Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung<br />
und Bauordnung vom 08.05.2013 aufgezeigt wurde, weitere Radwegverbindungen<br />
Richtung Pfanzeltplatz (Verbindung 2 und Verbindung 3) vorhanden sind. Bei<br />
der kürzesten Radverkehrsverbindung (Verbindung 1), die entlang der Hochäckerstraße<br />
führt, dürfen Grundschüler in dem östlichen Bereich, in dem kein<br />
durchgängiger Radweg vorhanden ist, auch auf dem Gehweg fahren. Des Weiteren<br />
würde eine Umgestaltung der Verkehrsfläche auf Grund der beengten räumlichen<br />
Bestandssituation schnell an Grenzen stoßen.<br />
Inwieweit für einen gesicherten Schulweg verkehrsordnende Maßnahmen in Erwägung<br />
zu ziehen sind, wird mit dem Kreisverwaltungsreferat geklärt. Solche<br />
verkehrsordnende Maßnahmen werden jedenfalls nicht zu Beiträgen für die Anlieger<br />
führen.
Seite 4<br />
Fuß- und Radwegeverbindungen<br />
a) Eingewendet werde, dass der Stadtrat durch die Verniedlichung der verkehrlichen<br />
Situation für Schüler und Radfahrer mangelhaft über die außerhalb<br />
des Neubaugebietes entstehenden verkehrstechnischen Wirkungen des Bebauungsplanes<br />
informiert wurde. Die nicht verkehrsgerechten bzw. nicht vorhandenen<br />
Radwege gefährden bereits heute Kinder, Jugendliche und Erwachsene.<br />
Durch die neuen Anwohner werde das Gefährdungspotential<br />
noch erhöht.<br />
b) Die im Beschluss vom 08.05.2013 unter 18.10 als Möglichkeit 1 genannte<br />
übergeordnete Fuß- und Radwegeanbindung und als „nicht uneingeschränkt<br />
empfehlenswert“ bezeichnet, sei aus Sicht der Bürger die wahrscheinlichste,<br />
da kürzeste und werde von den Radfahrern bereits heute genutzt und auch<br />
von den neuen Anwohnern bevorzugt befahren werden.Diese Variante werde<br />
nach Einschätzung der Bürger höhere Kosten verursachen, als diese die<br />
ursächlich im Neubaugebiet entstehen würden.<br />
Der Billigungsbeschluss nenne die Probleme dieser Variante insgesamt „als<br />
bekannt“. Für den Stadtrat wurden sie nicht spezifiziert. Es seien auch keine<br />
Handlungsalternativen aufgezeigt worden.<br />
c) Auf der unter Möglichkeit 2 aufgezeigten Alternative und mit „hoher Verkehrssicherheit<br />
und Attraktivität“ bewertet, fahre niemand, denn diese Route<br />
skizziere einen Umweg. Es erschließe sich den Bürgern nicht, weshalb diese<br />
Route als Alternative bezeichnet werde. Auf dieser Route sei auch kein gesonderter<br />
Radweg vorhanden.<br />
d) Auf der unter Möglichkeit 3 aufgezeigten Alternative bleibe es offen, ob der<br />
Weg zum Pfanzeltplatz oder das PEP gemeint sei. Diese Möglichkeit beschreibe<br />
den Weg von der Peralohstraße zum „Perlacher Zentrum“ und in<br />
den Ausführungen des Beschlusses werde diese Alternative als verkehrssichere<br />
Führung auf Radwegen und „vollkommen zufriedenstellend“ bezeichnet.<br />
Da an dieser Strecke keine Verkehrsampel sei, werde das bereits vorhandene<br />
Gefahrenpotenzial noch vergrößert, da durch die zusätzlichen Radfahrer<br />
und den Schülerradverkehr das Verkehrsvolumen ansteigen werde.<br />
Bemängelt werde, dass verkehrssichere Wege aufgezeigt werden, die mit<br />
erheblichen Mängeln behaftet seien.<br />
e) Im Billigungsbeschluss werden Radweg-Alternativen der Anwohner zu den<br />
Verkehrswegen aufgezeigt, ohne die aus dem Neubaugebiet zuwachsende<br />
Schulwegänderung und Radwegeverkehrsänderung.<br />
Es werde aber keine für die Bürger akzeptable und somit verkehrssichere<br />
Lösung umfassend aufgezeigt.<br />
f) Des Weiteren sei den Bürgern nicht bekannt, welche Bewegungszahlen die<br />
Gutachter für den Radverkehr aus und in das Neubaugebiet ermittelt hätten.<br />
(nur für KFZ).
Seite 5<br />
g) Bemängelt wurde, dass im Billigungsbeschluss ausgesagt werde, die benannten<br />
Probleme des Fuß- und Radverkehrs lägen außerhalb des Planungsumgriffs<br />
und damit interessiere es die Beschlussverfasser weiterhin<br />
nicht mehr.<br />
Stellungnahme:<br />
a) Es wird auf die detaillierte Darstellung der Radwegeverbindungen im Beschluss<br />
des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 08.05.2013<br />
verwiesen.<br />
b) Es wird auf die Verbindung 2 und 3, die im Beschluss des Ausschusses für<br />
Stadtplanung und Bauordnung vom 08.05.2013 ausführlich beschrieben und<br />
als vollkommen zufriedenstellend bewertet wurden, verwiesen.<br />
Aufgrund der hinsichtlich Verbindung 1 beschriebenen Mängel wird das Referat<br />
für Stadtplanung und Bauordnung mit den weiteren Fachdienststellen<br />
Gespräche initiieren um gegebenenfalls geeignete Lösungsansätze zu entwickeln.<br />
c) Diese in Variante 2 beschriebene Verbindung wird seitens des Einwenders<br />
missverstanden.<br />
Die dort in Ost-West-Richtung verlaufende Hauptroute gemäß dem Verkehrsentwicklungsplan-Radverkehr<br />
der Landeshauptstadt München verläuft<br />
von der Peralohstraße weiter über den Sandgrubenweg, die Weddigenstraße,<br />
weiter durch die Grünanlage, die Schmidbauerstraße und die Hofmarkstraße<br />
zum Zentrum Perlach.<br />
Die beschriebene Variante 2 besitzt demnach nur einen geringfügig längeren<br />
Weg im Vergleich zu Möglichkeit 1, wird aber wie bereits beschrieben aufgrund<br />
der Kriterien Verkehrssicherheit und Attraktivität vermutlich für den<br />
Fuß- und Radverkehr eine Verbindung mit wesentlicher Bedeutung sein.<br />
d) Bei Variante 3 ist die Wegeverbindung zum Ortskern Perlach/ Pfanzeltplatz<br />
(entspricht dem Zentrum Perlach) gemeint. (Das PEP befindet sich in Neuperlach).<br />
Darüber hinaus wäre vom Ortskern Perlach/ Pfanzeltplatz in Richtung<br />
PEP (Neuperlach Zentrum) für den Fuß- und Radverkehr eine attraktive<br />
Verbindung, abseits von Hauptverkehrsstraßen vorhanden. Diese Verbindung<br />
führt höhenfrei vom Pfanzeltplatz entlang des Lorenz-Hagen-Wegs<br />
über die Lüdersstraße und den Theodor-Heuss-Platz direkt zum PEP.<br />
e) Es wird auf die Verbindung 2 und 3, die im Beschluss des Ausschusses für<br />
Stadtplanung und Bauordnung vom 08.05.2013 ausführlich beschrieben und<br />
als vollkommen zufriedenstellend bewertet wurden, verwiesen.<br />
f) Im Rahmen von Verkehrserhebungen an Knotenpunkten wird der Radverkehr<br />
standardmäßig mit erfasst und gezählt.<br />
Wie in der Begründung beschrieben, sind für das Planungsgebiet ausreichend<br />
Verknüpfungspunkte in das bestehende Radwegenetz vorhanden.<br />
Ein wesentliches Ziel des Bebauungsplanes ist, den entstehenden Neuver-
Seite 6<br />
kehr des Planungsgebietes - dazu zählt ebenso der Rad- und Fußverkehr -<br />
an den umliegenden Knotenpunkten leistungsfähig abzuwickeln. Der Radund<br />
Fußverkehr wird dabei im Rahmen der Dimensionierung des Straßenraumes<br />
selbstverständlich mit berücksichtigt.<br />
Da aus verkehrsplanerischer Sicht im Rahmen der Bebauungsplanung insbesondere<br />
dem Rad- und Fußverkehr eine wesentlichen Bedeutung zukommt,<br />
ist es ein wichtiges Ziel die Fuß- und Radverkehrsanlagen im Baugebiet<br />
sowie der umliegenden Umgebung so verkehrssicher, leistungsfähig und<br />
somit so attraktiv wie möglich zu gestalten.<br />
Eine detaillierte Erfassung des Radverkehrsaufkommens würde demnach<br />
auf die bauliche Ausgestaltung keinen weiteren Einfluss haben.<br />
g) Wie bereits erwähnt wird das Referat für Stadtplanung und Bauordnung bezüglich<br />
Verbindung 1 einen Gesprächstermin mit den zuständigen Fachdienststellen<br />
koordinieren.<br />
Verfahren<br />
Die Nicht-Einbindung des Baureferates und der Arbeitsgruppe<br />
„Schulwegsicherheit“ im Vorfeld des Beschlusses zur innerstädtischen<br />
Aufwandsminimierung erscheine den Einwendern befremdend.<br />
Das Kreisverwaltungsreferat habe mit E-Mail vom 09.07.2013 mitgeteilt, dass<br />
dort keinerlei Informationen über dieses Bauvorhaben vorliegen.<br />
Von einem Bürger wurde die Frage gestellt, welche Folgerungen sich für andere<br />
Referate aus diesem Beschluss ergeben. Durch welchen Impuls aus diesem<br />
Stadtratsbeschluss werde bezüglich der drei Möglichkeiten einer Fuß- und<br />
Radwegeverbindung in anderen Referaten ein Handeln ausgelöst?<br />
Befürchtet werde, dass seitens der anderen Referate nichts geschehen werde,<br />
da im Beschluss kein Auftrag für die anderen Referate erkennbar werde.<br />
Stellungnahme:<br />
Durch interne Verwaltungsabläufe ist gesichert, dass die anderen Referate<br />
entsprechend ihres Zuständigkeitsbereiches in die Umsetzung des<br />
Stadtratsbeschlusses eingebunden werden.<br />
Die anderen Referate wie beispielsweise Kreisverwaltungsreferat und Baureferat<br />
wurden im Rahmen des Verfahrens nach § 4(1) und § 4(2) BauGB eingebunden.<br />
Da momentan erst das Bebauungsplanverfahren durchgeführt wird, liegt noch<br />
kein „Bauvorhaben“ vor. Deswegen fanden bezüglich der Schulwegsicherheit<br />
bisher noch keine konkreten Begutachtungen statt. Den Belangen der<br />
Schulwegsicherheit wird in den weiteren Verfahren Rechnung getragen.<br />
Wie bereits erwähnt, wird das Referat für Stadtplanung und Bauordnung<br />
bezüglich Verbindung 1 einen Gesprächstermin mit den zuständigen<br />
Fachdienststellen koordinieren.
Seite 7<br />
Verkehrsprobleme im Großraum Perlach, Verkehrsgutachten<br />
Befürchtet werde, dass die Verdichtung der Bevölkerung zu erheblichen<br />
Verkehrsproblemen im Großraum führen werde, da die Überlegungen und<br />
Planungen der Stadt auf veralteten und nicht aussagekräftigen Daten beruhten.<br />
Anregungen, die Verkehrsentwicklung auf aktuellem Stand zu überprüfen seinen<br />
abgelehnt worden.<br />
Stellungnahme:<br />
Das aktuelle, von einem externen Ingenieurbüro erstellte Verkehrsgutachten hat<br />
den Nachweis erbracht, dass der entstehende Neuverkehr durch die Bebauung<br />
des Planungsgebietes im umgebenden Straßennetz und an den umgebenden<br />
Knotenpunkten leistungsfähig abgewickelt werden kann.<br />
Dabei wurden selbstverständlich alle neuralgischen Punkte in der näheren<br />
Umgebung auf ihre Leistungsfähigkeit geprüft.<br />
Darüber hinaus wurde der Verkehrliche Grundsatzbeschluss für den Münchner<br />
Südosten erstellt, der dem Stadtrat im Juli 2013 vorgelegt wurde. Darin werden<br />
alle absehbaren Entwicklungen im 16. Stadtbezirk berücksichtigt, hinsichtlich<br />
ihrer verkehrlichen Auswirkungen untersucht und entsprechend des identifizierten<br />
Handlungsbedarfs verkehrliche Verbesserungsmaßnahmen zur Umsetzung<br />
vorgeschlagen.<br />
Der Einwand, dass die Stadt die Anregung abgelehnt hat, die<br />
Verkehrsentwicklung auf dem aktuellen Stand zu überprüfen und dass die<br />
Planungen/Überlegungen der Stadt auf veralteten Daten beruhen ist daher bei<br />
dem vorliegenden Gutachten nicht nachvollziehbar.<br />
Erschließung des Planungsgebietes<br />
Alternativplanungen, wie Autobahnzubringer, seien nicht ausreichend geprüft.<br />
Stellungnahme:<br />
Wie bereits im Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung<br />
vom 08.05.2013 dargestellt, wurden unterschiedliche Erschließungsvarianten, die<br />
von der Autobahndirektion Südbayern skizzenhaft aufgezeigt wurden, hinsichtlich<br />
ihrer verkehrlichen Auswirkungen mit dem multimodalen Verkehrsmodell<br />
untersucht. Es erfolgte eine äußerst detaillierte und fundierte Prüfung, daher ist<br />
der Einwand, dass diese Alternativplanungen nicht ausreichend geprüft wurden,<br />
nicht nachvollziehbar.<br />
Maß der Nutzung<br />
Im Laufe des Verfahrens seien die Geschosshöhe und die Wohneinheiten<br />
wesentlich erhöht worden.<br />
Die jetzige Planung entspreche nicht der ursprünglichen ersten Stadtratsvorlage,<br />
die den Bürgern und dem Stadtrat vorgelegt wurde.
Seite 8<br />
Stellungnahme:<br />
Anzahl der Wohneinheiten / Geschossfläche:<br />
Laut Grundsatz- und Aufstellungsbeschluss vom 28.07.2010 sollte ein<br />
Wohngebiet mit bis zu 1.000 Wohneinheiten mit einer der Lage des Baugebiets<br />
angemessenen Dichte entwickelt werden, das auf die vorhandenen Wohnformen<br />
der Umgebung und auf die Nähe des südlich an die Hochäckerstraße<br />
angrenzenden Neuen Südfriedhofs Rücksicht nimmt.<br />
Auf Grundlage der Ergebnisse des städtebaulichen und landschaftsplanerischen<br />
Wettbewerbs sollte ein Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden.<br />
Laut Wettbewerbsauslobung sollte im Detail geprüft werden, welches<br />
Nutzungsmaß unter Berücksichtigung der Planungsziele, der Anforderungen an<br />
eine hochwertige und qualitätsvolle Bebauung und der notwendigen Grün- und<br />
Freiflächen städtebaulich verträglich angeordnet werden kann.<br />
Der Wettbewerbsentwurf der Büros Jatsch Laux Architekten, Stadtplaner,<br />
München mit ver.de landschaftsarchitektur, Freising (erster Preis des<br />
Wettbewerbes) weist folgendes Nutzungsmaß auf:<br />
Variante mit Schule:<br />
Geschossfläche Wohnen ca. 107.650 m²,<br />
Geschossfläche Nichtwohnnutzung/Handel ca. 775 m².<br />
Nach den städtischen Orientierungswerten sind dies ca. 1.105 Wohneinheiten.<br />
Variante ohne Schule (Wohnen statt Schule):<br />
Geschossfläche Wohnen ca. 123.800 m²,<br />
Geschossfläche Nichtwohnnutzung/Handel ca. 775 m².<br />
Nach den städtischen Orientierungswerten sind dies ca. 1.281 Wohneinheiten.<br />
Dieser Wettbewerbsentwurf wurde in der Bürgerwerkstatt am 19.03.2011 den<br />
Bürgerinnen und Bürgern vorgestellt.<br />
Auf Grundlage des Wettbewerbsentwurfes wurde der Bebauungsplan mit<br />
folgendem Nutzungsmaß erstellt:<br />
Bebauungsplan (ohne Schule):<br />
Geschossfläche Wohnen ca. 106.890 m²,<br />
Geschossfläche Nichtwohnnutzung/Handel ca. 11.060 m².<br />
Nach den städtischen Orientierungswerten sind dies ca. 1.105 Wohneinheiten.<br />
Daher hat sich die Anzahl der Wohneinheiten gegenüber dem<br />
Wettbewerbsentwurf nicht erhöht.<br />
Höhenentwicklung:<br />
Laut Aufstellungsbeschluss sollte mit dem Schwerpunkt auf vier- bis<br />
fünfgeschossigem Wohnungsbau das künftige Quartier die südliche Stadtgrenze<br />
neu definieren. Dies wurde jedoch als Schwerpunkt und nicht als maximale<br />
Obergrenze definiert.<br />
Es ist korrekt, dass die Anzahl der Geschosse im Bebauungsplan gegenüber<br />
dem Wettbewerbsentwurf punktuell bei städtebaulich relevanten Hochpunkten
Seite 9<br />
angehoben wurde. Es wurde bei der Überarbeitung jedoch auch in Teilbereichen,<br />
wie von Seiten der Bürgerinnen und Bürger gefordert, die Höhe der Gebäude<br />
reduziert, vor allem im nördlichen Bereich, der an die bestehende<br />
Reihenhausstruktur angrenzt.<br />
Der Bezirksausschuss des 16. Stadtbezirkes Ramersdorf – Perlach hat Abdrucke der<br />
Sitzungsvorlage erhalten.<br />
Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zölller und der zuständigen Verwaltungsbeirätin, Frau<br />
Stadträtin Tausend, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.<br />
II.<br />
Antrag der Referentin<br />
Ich beantrage Folgendes:<br />
1. Den Äußerungen aus dem Verfahren gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (Öffentliche<br />
Auslegung) kann nur nach Maßgabe der Ausführungen im Vortrag der Referentin<br />
entsprochen werden.<br />
2. Mit der Veräußerung eines Teils der vom planungsbegünstigten Bauträger im<br />
München-Modell zu errichtenden Wohnungen an die Stadibau zur Vermietung an<br />
Staatsbedienstete besteht Einverständnis.<br />
3. Die gemäß § 173 Abs. 3 BBauG übergeleiteten einfachen Bebauungspläne werden<br />
aufgehoben.<br />
4. Der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045 wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als<br />
Satzung erlassen. Ihm wird die nachfolgende Begründung beigegeben.<br />
5. Der Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
Seite 10<br />
Satzungstext<br />
Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045<br />
der Landeshauptstadt München<br />
Hochäckerstraße (nördlich),<br />
BAB München-Salzburg (östlich),<br />
Peralohstraße (südlich),<br />
Unterhachinger- /Ottobrunner Straße (westlich)<br />
(Teiländerung des Beb. Pl. Nr. 57 l)<br />
vom …............<br />
Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund der §§ 9 und 10 Abs. 1 des<br />
Baugesetzbuches (BauGB), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke<br />
(BauNVO), des Art. 23 der Gemeindeordnung des Freistaates Bayern (GO), der Art. 81 und 6<br />
Abs. 5 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und der §§ 9 und 11 des<br />
Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) in Verbindung mit Art. 4 des Gesetzes über den<br />
Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und die Erholung in der freien Natur<br />
(BayNatSchG) folgende Satzung:<br />
§ 1<br />
Bebauungsplan mit Grünordnung<br />
(1) Für den Bereich Hochäckerstraße (nördlich), BAB München-Salzburg (östlich),<br />
Peralohstraße (südlich) und Unterhachinger / Ottobrunner Straße (westlich) wird ein<br />
Bebauungsplan mit Grünordnung als Satzung erlassen.<br />
(2) Der Bebauungsplan besteht aus dem Plan der Landeshauptstadt München vom<br />
28.10.2013, angefertigt vom Städtischen Vermessungsamt am und diesem<br />
Satzungstext.<br />
(3) Die für das Planungsgebiet geltenden gemäß § 173 Abs. 3 Bundesbaugesetz (BBauG)<br />
übergeleiteten einfachen Bebauungspläne werden aufgehoben; der vom vorliegenden<br />
Bebauungsplan erfasste Teil des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 57l wird durch<br />
diesen Bebauungsplan verdrängt.<br />
§ 2<br />
Art der baulichen Nutzung<br />
(1) Reine Wohngebiete WR 1 und WR 2<br />
In den Reinen Wohngebieten werden die nach § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise<br />
zulässigen Nutzungen ausgeschlossen.<br />
(2) Allgemeine Wohngebiete WA 1 bis WA 7<br />
a) In den Allgemeinen Wohngebieten werden die nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO<br />
ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.<br />
b) Im westlichen Teil des Bauraums im Allgemeinen Wohngebiet WA 2.2, der nördlich der<br />
im Plan als Außenspielfläche für Kindertageseinrichtung gekennzeichneten Fläche
Seite 11<br />
angeordnet ist, sowie im östlichen Bauraum des Allgemeinen Wohngebietes WA 5.2 ist<br />
jeweils eine Kindertageseinrichtung mit einer Geschossfläche von jeweils mindestens<br />
860 m² und einer Außenspielfläche von jeweils mindestens 740 m² im Erdgeschoss und<br />
ggf. ersten Obergeschoss des Gebäudes zu integrieren.<br />
c) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, 3.2, 4.1, 5.3 sind in den Bauräumen, in<br />
denen ein Vollgeschoss als Höchstmaß festgesetzt ist, ausschließlich folgende<br />
Nichtwohnnutzungen zulässig:<br />
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften<br />
sowie nicht störende Handwerksbetriebe gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO<br />
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke gemäß<br />
§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO<br />
- Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO<br />
- Gemeinschaftsräume für die Anwohnerschaft<br />
d) In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist in dem sechsten Geschoss des zwingend<br />
sechsgeschossig festgesetzten Bereiches des nord-süd-gerichteten Gebäudes keine<br />
Wohnnutzung zulässig. Hier sind im Zusammenhang mit der festgesetzten Dachgartennutzung<br />
beispielsweise Lärmschutzverglasungen, Dachausstiege, Gemeinschaftsräume,<br />
Technik- und Lagerräume sowie Pergolen zulässig.<br />
(3) Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtungen 1 und Gemeinbedarfsfläche<br />
Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und Jugendliche<br />
Die Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 1 dient der Unterbringung von<br />
Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen für Kindertageseinrichtungen (Kinderkrippe,<br />
Kindergarten).<br />
Die Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und<br />
Jugendliche dienen der Unterbringung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen für<br />
Kindertageseinrichtungen (Kinderkrippe, Kindergarten) sowie zur Unterbringung einer<br />
Einrichtung für Kinder und Jugendliche.<br />
§ 3<br />
Maß der baulichen Nutzung<br />
(1) Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen<br />
einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer<br />
Umfassungswände sind bei der Ermittlung der Geschossfläche (GF) ganz mitzurechnen.<br />
(2) In den festgesetzten Wohngebieten darf die nach Plan festgesetzte Grundfläche (GR)<br />
durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 Nrn. 1 bis 3 BauNVO bezeichneten<br />
Anlagen bis zu folgenden Obergrenzen überschritten werden:
Seite 12<br />
Baugebiet<br />
Grundfläche [m²]<br />
WR 1 3.810<br />
WR 2 3.830<br />
WA 1 9.460<br />
WA 2.1 5.700<br />
WA 2.2 3.710<br />
WA 3.1 3.000<br />
WA 3.2 7.670<br />
WA 4.1 5.900<br />
WA 4.2 6.560<br />
WA 5.1 2.510<br />
WA 5.2 3.000<br />
WA 5.3 9.610<br />
WA 6.1 2.900<br />
WA 6.2 3.320<br />
WA 7.1 4.530<br />
WA 7.2 4.650<br />
Gemeinbedarfsfläche Kita 1 1.000<br />
Gemeinbedarfsfläche Kita 2/<br />
Einrichtung für Kinder und Jugendliche 1.350<br />
(3) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, WA 3.2, WA 4.1 und WA 5.3 ist eine<br />
Überschreitung der innerhalb eines Bauraumes maximal zulässigen Grundfläche und<br />
Geschossfläche um maximal 200 m² je Bauraum zulässig, wenn durch<br />
Grunddienstbarkeiten sichergestellt ist, dass die Summe der für diese Baugebiete jeweils<br />
festgesetzten Grundfläche und Geschossfläche insgesamt eingehalten wird.<br />
(4) In den Allgemeinen Wohngebieten - ausgenommen das Allgemeine Wohngebiet WA 5.1 -<br />
darf die nach Plan festgesetzte Geschossfläche (GF) durch die Geschossfläche von<br />
folgenden, in die Gebäude integrierten und leicht zugänglichen Nutzungen überschritten<br />
werden:<br />
• erdgeschossig angeordnete Kinderwagen- und Fahrradabstellräume und Räume zur<br />
Aufbewahrung fester Abfallstoffe um maximal 3% je Baugebiet,<br />
• Gemeinschaftsräume im Erdgeschoss sowie in Obergeschossen bei Anordnung im Zusammenhang<br />
mit Gemeinschaftsdachterrassen um maximal 1% je Baugebiet,<br />
• Tiefgaragenrampen um maximal 100 m² je Tiefgaragenrampe.<br />
(5) Werden in den Reinen Wohngebieten WR bzw. dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 erforderliche<br />
Garagen und Nebennutzungen im Erdgeschoss eines Wohngebäudes errichtet,<br />
so darf die zulässige Geschossfläche (GF) um die Größe des Stellplatzes und der Nebennutzung<br />
überschritten werden, maximal jedoch um 35 m² pro Wohngebäude.
Seite 13<br />
§ 4<br />
Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen<br />
(1) In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1<br />
wird die Grundfläche von aneinander gebauten Gebäuden auf maximal 300 m²<br />
beschränkt. Die Gebäude dürfen durch eingeschossige Garagen bzw. Nebengebäude<br />
verbunden werden.<br />
(2) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 7.1 und im nördlichen Bauraum des Allgemeinen<br />
Wohngebietes WA 7.2 wird die Grundfläche von aneinander gebauten Gebäuden auf<br />
maximal 450 m² beschränkt.<br />
(3) Bei mehrgeschossigen Gebäuden ist das Zurücksetzen des Erdgeschosses von der<br />
festgesetzten Baulinie bis zu einer Tiefe von 2 m bis zur gesamten Länge der Baulinie<br />
zulässig.<br />
(4) Im Planungsgebiet ist eine Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen mit Bauteilen<br />
und Vorbauten wie Balkonen, Terrassen, raumhaltigen Gartenschränken an den<br />
Terrassentrennwänden und Vordächern bis zu einer Tiefe von maximal 2 m auf maximal<br />
50 % der jeweiligen Gebäudelänge zulässig.<br />
§ 5<br />
Abstandsflächen<br />
(1) Im Planungsgebiet sind die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO einzuhalten.<br />
(2) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1, WA 2.1, WA 3.1, WA 3.2, WA 4.1, WA 5.2, WA<br />
5.3, WA 6.1 und WA 7.2 dürfen bei Ausnutzung der festgesetzten Bauräume und der<br />
zugelassenen Höhenentwicklung die nach Art. 6 BayBO anfallenden Abstandsflächen die<br />
Mitte der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche überschreiten, sofern die<br />
Abstandsflächen zu den gegenüber liegenden Gebäuden eingehalten werden.<br />
(3) Bei den Gebäuden in dem Allgemeinen Wohngebiet WA 3.2, die zwingend mit 6<br />
Vollgeschossen festgesetzt sind und bei dem Gebäude im Nordwesten des Allgemeinen<br />
Wohngebiets WA 5.3, das zwingend mit 5 Vollgeschossen festgesetzt ist, beträgt die Tiefe<br />
der Abstandsflächen 0,5 H.<br />
(4) In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 sowie im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1<br />
beträgt bei Gebäuden, die mit eingeschossigen Garagen bzw. Nebengebäuden mit<br />
Nachbargebäuden im Osten und Westen verbunden sind, die Tiefe der Abstandsflächen<br />
dorthin 3 m.<br />
§ 6<br />
Höhenentwicklung<br />
(1) In den Reinen Wohngebieten und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 darf das dritte<br />
Obergeschoss jedes Gebäudes nicht mehr als zwei Drittel der Fläche des darunter<br />
liegenden Geschosses betragen. Das dritte Obergeschoss ist an ein bis zwei Seiten<br />
gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurückzusetzen und die anderen Seiten<br />
sind bündig weiterzuführen.
Seite 14<br />
(2) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, WA 2.2, WA 3.1, WA 3.2, WA 4.1, WA 4.2, WA<br />
5.2, WA 5.3 und WA 7.2 ist in den Bereichen der Bauräume, in denen mindestens drei bis<br />
höchstens fünf bzw. mindestens drei bis höchstens vier Vollgeschosse festgesetzt sind,<br />
jeweils mindestens ein Höhensprung um mindestens ein Vollgeschoss vorzusehen.<br />
Hiervon ausgenommen sind die mit mindestens drei bis höchstens vier Vollgeschossen<br />
festgesetzten Bauraumbereiche in den Allgemeinen Wohngebieten WA 3.2 und WA 5.3, in<br />
denen die Länge des Bauraumes nicht mehr als 34 m beträgt.<br />
(3) Im Planungsgebiet sind geringfügige Abweichungen von den Abgrenzungen<br />
unterschiedlicher Höhenentwicklung um bis zu 3 m zulässig. Ausgenommen von<br />
dieser Regelung ist die Abgrenzung unterschiedlicher Höhenentwicklung im WA<br />
1, die parallel zur BAB A8 festgesetzt ist. Hier sind geringfügige Abweichungen von<br />
den Abgrenzungen unterschiedlicher Höhenentwicklung um bis zu 3 m nur nach Westen<br />
zulässig.<br />
§ 7<br />
Dachgestaltung, Dachaufbauten, Fassadengestaltung<br />
(1) In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 und dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1<br />
sind Dachneigungen über 15 Grad zulässig, sofern keine gestalterischen Belange<br />
entgegen stehen.<br />
(2) Dachaufbauten und Anlagen auf den Dächern sind mindestens um das Maß ihrer Höhe<br />
von der Außenkante der Dachfläche zurückzusetzen.<br />
(3) Aufbauten für Dachausstiege und Lagerräume zur Nutzung von Dachflächen als<br />
Freiflächen sind in einem Umfang vom maximal 20 qm Grundfläche je Treppenaufgang<br />
zulässig. Sie sind mit einem Flachdach zu versehen. Nutzungen die den<br />
Gemeinschaftsdachterrassen in dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 zugeordnet sind,<br />
sind von dieser Flächenbeschränkung ausgenommen.<br />
(4) Technische Dachaufbauten und Anlagen auf dem Dach sind nur zulässig, sofern sie der<br />
Nutzung in den Gebäuden dienen. Ausgenommen hiervon sind technische Anlagen für<br />
aktive Solarenergienutzung.<br />
(5) Technische Dachaufbauten und Anlagen auf dem Dach, Aufbauten für Dachausstiege und<br />
Lagerräume dürfen eine Höhe von 2,8 m über der Oberkante der Attika nicht<br />
überschreiten.<br />
(6) Tiefgaragenentlüftungen sind im Bereich technischer Dachaufbauten und Anlagen auf<br />
dem Dach bis zu einer Höhe von 3,2 m, im Bereich von Dachausstiegen und<br />
Lagerräumen bis zu einer Höhe von 4 m über der Oberkante der Attika zulässig.<br />
(7) Technische Dachaufbauten und Anlagen auf dem Dach dürfen eine Grundfläche von<br />
maximal 10 % des darunter liegenden Geschosses nicht überschreiten. Eine<br />
Überschreitung auf bis zu 30% für kontrollierte Wohnraumlüftung ist zulässig.<br />
(8) Technische Anlagen für aktive Solarenergienutzung (Solarzellen u.ä.) sind ohne<br />
Flächenbegrenzung des Absatzes 6 zulässig. Ihre Höhe wird auf max. 1 m über der
Seite 15<br />
Oberkante der Attika beschränkt. Sie sind auf der Nordseite der Gebäude um das 2,5-<br />
fache Maß, auf den anderen Seiten um das einfache Maß ihrer Höhe von der Außenkante<br />
der Dachfläche zurückzusetzen. Die Anlagen sind mit einer Dachbegrünung zu<br />
kombinieren. Bei der Verwendung liegender Solaranlagen, die nicht mit Dachbegrünung<br />
kombiniert werden können, dürfen maximal 50% der zu begrünenden Dachfläche<br />
beansprucht werden.<br />
(9) Antennen und Satellitenempfangsanlagen sind an den Fassaden der Gebäude nicht<br />
zulässig.<br />
(10) Dachaufbauten sind auf Garagen und Nebengebäuden unzulässig.<br />
§ 8<br />
Dienstbarkeitsflächen<br />
(1) Für die im Plan entsprechend gekennzeichneten Flächen sind Geh- und Radfahrrechte zu<br />
Gunsten der Allgemeinheit dinglich zu sichern. Dabei ist eine gleichzeitige Nutzung als<br />
Zufahrtswege für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge zu den Gebäuden zulässig.<br />
(2) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 6.2 beschränkt sich die dinglich zu sichernde Fläche für<br />
einen beschränkten Personenkreis auf ein Fahrrecht für die Anlieferung/Entsorgung der<br />
Gebäude.<br />
(3) Von der festgesetzten Lage der Rechtsflächen kann geringfügig abgewichen werden,<br />
wenn technische oder gestalterische Gründe dies erfordern und die Abweichungen unter<br />
Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.<br />
§ 9<br />
Aufschüttungen / Abgrabungen<br />
(1) Das Geländeniveau ist mit gleichmäßigem Gefälle entsprechend der festgesetzten<br />
Höhenbezugspunkte herzustellen. Geringfügige Abweichungen von den festgesetzten<br />
Höhen sind zulässig.<br />
(2) Bezogen auf das Niveau gem. Absatz 1 sind Aufschüttungen und Abgrabungen in den<br />
Wohngebieten nur bis maximal 0,5 m zulässig.<br />
(3) In den Außenspielflächen der Kindertageseinrichtungen und auf Spielplätzen (gemäß Art.<br />
7 BayBO) sowie in öffentlichen Grünflächen sind Geländemodellierungen abweichend von<br />
Absatz 2 zulässig.<br />
(4) Abgrabungen für Sickermulden sind bis zu einer Tiefe von 1 m zulässig.
Seite 16<br />
§ 10<br />
Stellplätze für Kfz, Tiefgaragen, Grundstücksein- und -ausfahrten<br />
(1) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis 4, 5.2 und 5.3 und 6 bis 7 sind Kfz-Stellplätze<br />
auf Privatgrund in Tiefgaragen oder Gemeinschaftstiefgaragen unterzubringen. Diese sind<br />
nur in den festgesetzten Bauräumen und in den im Plan gekennzeichneten Bereichen<br />
zulässig.<br />
(2) Die pflichtigen Stellplätze der Kindertageseinrichtung in der Gemeinbedarfsfläche<br />
Kindertageseinrichtung 1 sind in der Gemeinschaftstiefgarage des Allgemeinen<br />
Wohngebietes WA 3.2 nachzuweisen.<br />
Die pflichtigen Stellplätze der Einrichtungen in der Gemeinbedarfsfläche<br />
Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und Jugendliche sind in der<br />
Gemeinschaftstiefgarage des Allgemeinen Wohngebietes WA 6.2 oder auf dem eigenen<br />
Grundstück nachzuweisen.<br />
(3) Für die integrierten Kindertageseinrichtungen in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.2<br />
und WA 5.2 sowie in den Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und<br />
Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und Jugendliche sind oberirdisch<br />
Behindertenstellplätze zulässig.<br />
(4) In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1<br />
sind die Stellplätze vorrangig auf den im Plan gekennzeichneten Flächen für<br />
Gemeinschaftsstellplätze unterzubringen.<br />
Weitere oberirdische Stellplätze und Garagen sind nur innerhalb der Bauräume zulässig.<br />
(5) Tiefgaragenzu- und ausfahrten sind vollständig in die Gebäude zu integrieren.<br />
(6) Die Entlüftung von Tiefgaragen ist in die Gebäude zu integrieren und durch bauliche und<br />
technische Vorkehrungen über das Dach der zugeordneten Gebäude zu führen.<br />
(7) Die Decken von Tiefgaragen sind außerhalb der Gebäude um mindestens 0,8 m abzusenken<br />
und mit einem fachgerechten Bodenaufbau zu überdecken.<br />
§ 11<br />
Fahrradabstellplätze<br />
(1) Für Wohnnutzungen sind Fahrradabstellplätze gemäß Farradabstellplatzsatzung (FabS)<br />
zu errichten und dauerhaft bereitzustellen. Sie sind in die Haupt- oder Nebengebäude<br />
und/ oder Tiefgaragen zu integrieren, wobei sie im untergeordneten Umfang nicht<br />
überdacht den Hauseingängen zugeordnet auch vor dem Gebäude zulässig sind.<br />
(2) In den Reinen Wohngebieten WR und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 sind<br />
abweichend davon nicht überdachte und nicht eingehauste Abstellplätze für Fahrräder<br />
auch an anderer Stelle innerhalb des Bauraums sowie innerhalb der Fläche für<br />
Nebenanlagen zulässig.
Seite 17<br />
(3) Für Nichtwohnnutzungen sind Fahrradabstellplätze gemäß FabS herzustellen und<br />
dauerhaft bereitzuhalten. Sie sind nur innerhalb des Bauraums zulässig. Im Allgemeinen<br />
Wohngebiet WA 6.2 sind sie auch auf der Gehrechtsfläche zulässig.<br />
§ 12<br />
Nebenanlagen<br />
(1) In den Reinen Wohngebieten WR und dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 sind<br />
oberirdische Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO innerhalb der Bauräume oder der<br />
Flächen für Nebenanlagen zulässig.<br />
Innerhalb der Flächen für Nebenanlagen dürfen Nebengebäude eine Fläche von maximal<br />
8 m² pro Wohneinheit und eine Wandhöhe von 2,5 m nicht überschreiten. Sie sind<br />
baugebietsweise einheitlich zu gestalten.<br />
In den südlichen Gärten sind Nebengebäude ausschließlich in Form von raumhaltigen<br />
Gartenschränken an den Terrassentrennwänden mit einer maximalen Grundfläche von 4<br />
m² pro Wohneinheit und einer maximalen Wandhöhe von 2 m zulässig.<br />
(2) Bei Nebenanlagen sind nur Flachdächer und flachgeneigte Dächer mit einer Dachneigung<br />
bis 5° zulässig.<br />
(3) In den übrigen Allgemeinen Wohngebieten sind oberirdische Nebenanlagen gemäß §14<br />
BauNVO in die Baukörper zu integrieren.<br />
(4) Oberirdische Nebenanlagen für die Kindertageseinrichtungen und oberirdische<br />
Nebenanlagen gemäß Art. 7 BayBO dürfen auch außerhalb der Bauräume angeordnet<br />
werden.<br />
(5) Trafostationen sind in die Gebäude oder Gemeinschaftstiefgaragen zu integrieren.<br />
(6) In den in der Planzeichnung festgesetzten Flächen für Nebenanlagen mit der<br />
Kennzeichnung TGa und GTGa (Tiefgaragen und Gemeinschaftstiefgaragen) sind auch<br />
Kellernutzungen zulässig.<br />
§ 13<br />
Einfriedungen, Sichtschutzwände<br />
(1) Einfriedungen sind ausschließlich zulässig<br />
– in den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 und dem Allgemeinen Wohngebiet<br />
WA 5.1<br />
– in den Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und Kindertageseinrichtung 2,<br />
Einrichtung für Kinder und Jugendliche<br />
– zur Umgrenzung der Außenspielflächen der integrierten Kindertageseinrichtungen in<br />
den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.2 und WA 5.2<br />
– zur Umgrenzung von Spielflächen in öffentlichen Grünflächen<br />
– zur Umgrenzung von Wohnungsgärten in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis<br />
WA 4.2 sowie WA 5.2 bis WA 7.2
Seite 18<br />
– entlang der BAB A8 im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 und entlang der<br />
Hochäckerstraße in den dort angrenzenden Baugebieten<br />
(2) Einfriedungen sind offen und ohne durchgehenden Sockel und mit einer Bodenfreiheit von<br />
mindestens 10 cm zu gestalten und zu begrünen. Ihre Höhe wird auf max. 1,5 m<br />
beschränkt. Dabei sind Einfriedungen von Wohnungsgärten mit geschnittenen Hecken<br />
aus Laubgehölzen bis zu einer maximalen Höhe von 1,5 Metern zu begrünen.<br />
(3) Zwischen den Erdgeschosswohnungen mit Wohnungsgärten sind einheitlich gestaltete<br />
Sichtschutzwände bis zu einer Höhe von 2 m und einer Tiefe von 3 m zulässig.<br />
§ 14<br />
Werbeanlagen<br />
(1) Werbeanlagen sind nur am Ort der Leistung in Form von Firmenlogos und/oder<br />
Firmennamen in Einzelbuchstaben zulässig. Sie dürfen einen Anteil von 5% der jeweiligen<br />
Fassadeneinzelfläche nicht überschreiten.<br />
(2) Freistehende Werbeanlagen dürfen eine Höhe von 3,5 m nicht überschreiten. Die<br />
Errichtung freistehender Werbeanlagen auf öffentlichem Grund und im Vorgartenbereich<br />
wird ausgeschlossen.<br />
(3) Werbeanlagen müssen sich in Größe, Form und Farbgebung in die Architektur der<br />
Gebäude einfügen.<br />
(4) Oberhalb des Erdgeschossbereiches sowie über den realisierten Wandhöhen von<br />
eingeschossigen Gebäuden oder Gebäudeteilen sind Werbeanlagen nicht zulässig.<br />
(5) Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung sowie<br />
sich bewegende Werbeanlagen sind unzulässig.<br />
(6) Werbeanlagen und Beleuchtungen sind so zu gestalten, dass eine Beeinträchtigung der<br />
Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs jederzeit sicher ausgeschlossen ist.<br />
§ 15<br />
Grünordnung allgemein<br />
(1) Die Bepflanzung und Begrünung ist entsprechend den planlichen und textlichen<br />
Festsetzungen zu erhalten. Ausgefallene Bäume und Sträucher sind nachzupflanzen.<br />
Nachpflanzungen haben den festgesetzten Güteanforderungen zu entsprechen.<br />
Notwendige Zugänge und Zufahrten sind von den Begrünungsfestsetzungen<br />
ausgenommen.<br />
(2) Für nicht bebaute Flächen innerhalb der Bauräume gelten die angrenzenden<br />
grünordnerischen Festsetzungen entsprechend.<br />
(3) Bei Pflanzung von großen (Endwuchshöhe > 20 m) Bäumen in Belagsflächen ist eine<br />
durchwurzelbare, spartenfreie Mindestfläche von 24 m² vorzusehen, bei Pflanzung von<br />
mittelgroßen und kleinen Bäumen von 12 m².
Seite 19<br />
(4) Die Mindestpflanzgrößen für als zu pflanzen festgesetzte Bäume betragen für große<br />
Bäume (Endwuchshöhe > 20 m) 20/25 cm Stammumfang und für mittelgroße Bäume<br />
(Endwuchshöhe 10 – 20 m) 18/20 cm Stammumfang.<br />
Abweichend davon betragen für die als „Gehölze zu pflanzen“ festgesetzte<br />
Ausgleichsfläche im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 die Mindestpflanzgrößen für große<br />
Bäume 14 - 16 cm Stammumfang und für mittelgroße Bäume 12 - 14 cm Stammumfang.<br />
(5) Die öffentlichen Verkehrsflächen im Planungsgebiet, mit Ausnahme der Hochäckerstraße,<br />
sind je Straßenabschnitt, mit einer einheitlichen Baumart zu bepflanzen.<br />
(6) Die Nordseite der öffentlichen Verkehrsfläche Hochäckerstraße ist unter Freihaltung der<br />
Einmündungsbereiche und des Brückenbauwerkes sowie der Böschung mit einer<br />
Baumreihe (z.B. Spitzahorn, Acer platanoides) in einem Regelabstand von ca. 10 Metern<br />
zu bepflanzen.<br />
(7) Von den Festsetzungen der Grünordnung kann in Lage und Fläche abgewichen werden,<br />
soweit die Abweichung mit den Zielen der Grünordnung vereinbar ist, die Grundzüge der<br />
Planung nicht berührt werden und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher<br />
Interessen jeweils mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.<br />
§ 16<br />
Grünordnung auf Baugrundstücken<br />
(1) Pro angefangene 200 m² der nicht überbauten Grundstücksflächen der Baugebiete ist<br />
mindestens ein großer oder mittelgroßer, standortgerechter Laubbaum oder ein<br />
Obstbaum zu pflanzen, höchstens jedoch 30% Obstbäume.<br />
(2) Die festgesetzten Bäume entlang der Dienstbarkeitsflächen sind einheitlich als<br />
Vogelkirschen-Baumreihen (Prunus avium) zu pflanzen.<br />
(3) Flachdächer und flachgeneigte Dächer sind ab einer Fläche von 100 m² zu begrünen. Dabei<br />
ist eine durchwurzelbare Mindestgesamtschichtdicke von 10 cm vorzusehen. Dies gilt<br />
nicht für Dachaufbauten gemäß § 7 Abs. 2 bis 8 und nutzbare Freibereiche auf den Dächern.<br />
(4) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist das sechste Geschoss des zwingend<br />
sechsgeschossig festgesetzten nord-süd-gerichteten Gebäudeteils als nutzbarer<br />
Dachgarten zu gestalten. Belagsflächen und die in § 2 Abs. 4 geregelten Anlagen und<br />
Gemeinschaftsräume sind zulässig. Die Erschließung des Dachgartens ist nur über<br />
gemeinschaftliche Treppenhäuser bzw. Liftanlagen zulässig.<br />
(5) Die Ausgleichsfläche im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist als Gehölzpflanzung mit<br />
heimischen Arten entsprechend der potenziell natürlichen Vegetation des Eichen-<br />
Hainbuchen-Waldes sowie mit randlichen Saumstrukturen im Osten herzustellen und<br />
naturnah zu entwickeln. Die Ausgestaltung und die Pflegemaßnahmen sind in einem<br />
Pflege- und Entwicklungskonzept festzulegen und mit dem Freiflächengestaltungsplan als<br />
Teil des Bauantrags zur Genehmigung einzureichen.
Seite 20<br />
(6) Das Niederschlagswasser von Dachflächen sowie von sonstigen befestigten Flächen der<br />
Baugrundstücke ist oberflächig und möglichst breitflächig zu versickern, z.B. in<br />
Grünflächen, Versickerungsmulden oder -gräben. Rigolen oder Sickerschächte sind<br />
zulässig, sofern nachgewiesen wird, dass eine oberflächennahe Versickerung aus<br />
technischen oder topographischen Gründen sowie mangels ausreichend verfügbarer,<br />
nicht unterbauter Flächen nicht möglich ist. Einer eventuellen<br />
Niederschlagswassernutzung ist Vorrang vor der Pflicht zur Versickerung zu geben.<br />
(7) Befestigte Flächen sind nur in dem Umfang zulässig, wie sie für eine funktionsgerechte<br />
Grundstücksnutzung notwendig sind. Sie sind wasserdurchlässig herzustellen, soweit dies<br />
funktional möglich ist.<br />
(8) Die nach Art. 7 Abs. 2 BayBO herzustellenden Kinderspielplätze sind ausschließlich auf<br />
den Baugrundstücken nachzuweisen.<br />
§ 17<br />
Lärmschutz<br />
(1) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist die Bebauung entlang der BAB A 8 und der<br />
Hochäckerstraße durchgehend und ohne Zwischenräume zu errichten; entlang der<br />
Hochäckerstraße ist eine Lücke von maximal 30 m zulässig.<br />
(2) In den Allgemeinen Wohngebieten WA 3.2, WA 4.2, WA 5.3, WA 6.2 und WA 7.2 sowie<br />
den Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung<br />
für Kinder und Jugendliche ist die Bebauung entlang der Hochäckerstraße durchgehend<br />
und ohne Zwischenräume zu errichten. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 3.2<br />
und WA 6.2 sowie den Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und Kindertageseinrichtung<br />
2, Einrichtung für Kinder und Jugendliche sind zum Schließen von Lücken zwischen<br />
den Gebäuden an der Hochäckerstraße auch Lärmschutzwände an der südlichen<br />
Baugrenze mit einer Höhe von min. 3 m und max. 5 m zulässig.<br />
(3) Die Nutzungsaufnahme von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen im Reinen<br />
Wohngebiet WR 1 (westliches Baufeld), in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1<br />
und WA 2.2, sowie die Herstellung der westlichen öffentlichen Grünfläche ist erst dann zulässig,<br />
wenn die Lärm abschirmende Wirkung der Bebauung des Allgemeinen Wohngebietes<br />
WA 1 (Baukörper entlang der Autobahn) oder technisch gleichwertige Schallschutzmaßnahmen<br />
vorhanden sind (z.B. temporäre Schallschutzwand).<br />
(4) Bei der Errichtung und Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen<br />
sind technische Vorkehrungen nach Tabelle 8 der DIN 4109, Nov. 1989, Schallschutz im<br />
Hochbau vorzusehen.<br />
(5) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind an den Fassaden<br />
- entlang der westlichen Baugrenze,<br />
- der nördlichen Baulinie<br />
- entlang der südlichen Baulinie/Baugrenze auf einer Länge von 70 m, beginnend an der<br />
Südwestecke an der Hochäckerstraße,<br />
öffenbare Fenster schutzbedürftiger Aufenthaltsräume nach DIN 4109 unzulässig.
Seite 21<br />
Sofern dies aus Gründen der Grundrissgestaltung nicht möglich ist, sind Fenster schutzbedürftiger<br />
Räume ausnahmsweise auch zulässig, wenn durch Schallschutzkonstruktionen<br />
wie verglaste Vorbauten bzw. vorgehängte Fassaden gewährleistet wird, dass vor diesen<br />
Fenstern ein Beurteilungspegel durch Verkehrslärm von 59/ 49 dB(A) Tag/ Nacht nicht<br />
überschritten wird oder die betroffenen Räume über ein Fenster an einer lärmabgewandten<br />
Gebäudeseite belüftet werden können. Im Falle öffenbarer Vorbauten darf die Schalldämmwirkung<br />
des Vorraumes bei der Ermittlung des resultierenden bewerteten Schalldämmmaßes<br />
von Aufenthaltsräumen nicht in Ansatz gebracht werden.<br />
(6) In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 sowie in den Allgemeinen Wohngebieten<br />
WA 1, WA 2.1 und WA 2.2, WA 3.1, WA 3.2, WA 4.2, WA 5.3, WA 6.2, WA 7.1 und WA 7.2<br />
sind lüftungstechnisch notwendige Fenster schutzbedürftiger Aufenthaltsräume von Wohnungen<br />
nach DIN 4109 durch eine geeignete Grundrissorientierung so anzuordnen, dass<br />
vor diesen Fenstern Verkehrslärmeinwirkungen von 59 dB(A) am Tag oder 49 dB(A) in der<br />
Nacht nicht überschritten werden.<br />
Sofern dies aus Gründen der Grundrissgestaltung nicht möglich ist, sind diese Räume mit<br />
einem ausreichenden Schalldämm-Maß der Außenbauteile (Passiver Schallschutz) in Verbindung<br />
mit einer schallgedämmten Lüftungseinrichtung oder anderen technisch geeigneten<br />
Maßnahmen zur Belüftung auszustatten.<br />
Diese Festsetzung gilt sinngemäß für Gruppenräume und vergleichbare Räume in den<br />
Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung<br />
für Kinder und Jugendliche.<br />
(7) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind für die in § 16 Abs. 5 festgesetzten Dachgärten aktive<br />
Schallschutzmaßnahmen vorzusehen, die sicherstellen, dass auf diesen Dachflächen<br />
ein Verkehrslärmpegel von 59 dB(A) tags (Aufpunkthöhe 2 m über Oberkante Dachfläche)<br />
eingehalten wird.<br />
(8) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind westlich der entlang der BAB A8 gelegenen Bauraumgrenze<br />
sowie entlang der südlichen Baulinie/Baugrenze auf einer Länge von 70 m<br />
beginnend ab der Südwestecke an der Hochäckerstraße keine ebenerdigen Außenwohnbereiche<br />
wie Terrassen, Wohnungsgärten oder ähnliches zulässig.<br />
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 (übriger Bereich), WA 3.2, WA 4.2, WA 5.3, WA<br />
6.2 und WA 7.2 sind südlich des Bauraumes entlang der Hochäckerstraße Wohnungsgärten<br />
unzulässig.<br />
Sofern die Bebauung an der Hochäckerstraße nicht vorher oder gleichzeitig mit der rückwärtigen<br />
Bebauung errichtet wird, ist südlich der Bauräume in den Allgemeinen Wohngebieten<br />
WA 2.2, WA 3.2 (nördliche Bauräume) und WA 7.2 (nördlicher Bauraum) die Anordnung<br />
von Wohnungsgärten nur zulässig, sofern durch Abschirmung ein Verkehrslärmpegel<br />
von 59 dB(A) (Aufpunkthöhe 2 m über Oberkante Terrasse) eingehalten wird.
Seite 22<br />
(9) Im Allgemeinen Wohngebiet WA 7.2 sind an<br />
– der Südseite des südlichen Bauraumes entlang der Hochäckerstraße in einem<br />
Bereich von 50 m gemessen von der südöstlichen Gebäudeecke an der<br />
Hochäckerstraße<br />
– den Ostseiten entlang der Nord-Süd verlaufenden Geh-/ Radfahrrechtsfläche in<br />
einem Bereich von 30 m gemessen von der südöstlichen Gebäudeecke an der<br />
Hochäckerstraße<br />
– der östlichen Südseite des nördlichen Bauraumes (=Südfassade des östlichen<br />
Bauraumschenkels)<br />
– der zum Innenhof gewandten Westseite des nördlichen Bauraumes in einem Bereich<br />
von 8 m gemessen von der südlichen Gebäudekante<br />
öffenbare Fenster von schützenswerten Aufenthaltsräumen von Wohnungen nur zulässig,<br />
wenn vor diesen Fenstern die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm<br />
(einschließlich der Berücksichtigung des sog. Spitzenpegelkriteriums) baulich<br />
sichergestellt wird.<br />
(10) Ein- und Ausfahrtsbereiche von Tiefgaragen sind eingehaust auszuführen. Die Innenwände<br />
der Einhausungen sind schallabsorbierend zu verkleiden und haben einen Absorptionskoeffizienten<br />
von α500 ≥ 0,6 bei 500 Hz aufzuweisen. Die Einhausung ist mit einer<br />
Schalldämmung von mindestens 25 dB auszuführen.<br />
Abdeckungen in der Tiefgaragenabfahrt, zum Beispiel für eine Regenrinne, sind dem<br />
Stand der Lärmminderungstechnik entsprechend, mit verschraubter Abdeckung oder technisch<br />
Gleichwertigem, lärmarm auszuführen. Die Tiefgaragenzufahrten (Garagenrolltor,<br />
Schranke o.ä.) sind dem Stand der Technik entsprechend zu errichten und zu betreiben.<br />
Der Lärmbeitrag der baulich-technischen Einrichtungen (Rolltor, Regenrinne usw.) darf die<br />
Geräuschabstrahlung an der Tiefgaragenzufahrt durch die Kraftfahrzeuge nicht nennenswert<br />
(< 1 dB(A)) erhöhen.<br />
(11) Nördlich des Allgemeinen Wohngebietes WA 7.1 ist eine Lärmschutzwand in einer Höhe<br />
von mindestens 2,2 m bis maximal 3 m gegenüber dem umgebenden Geländeniveau<br />
durchgehend zu errichten. Die Schallschutzwand ist mit einem Schalldämmmaß von mindestens<br />
25 dB gemäß ZTV_Lsw 06, Ausgabe 2006 (Zusätzliche technische Vertragsbedingungen<br />
und Richtlinien für die Ausführung von Lärmschutzwänden an Straßen vom<br />
22.09.2006) auszubilden. Die Lärmschutzwand ist zu begrünen.<br />
(12) Die Festsetzungen gemäß Abs. 5, 6, 8, 9 und 11 sind in der dieser Satzung als Anlage<br />
beigefügten Übersicht dargestellt, die Teil dieser Satzung ist.<br />
§ 18<br />
In-Kraft-Treten<br />
Der Bebauungsplan mit Grünordnung tritt mit der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 BauGB<br />
in Kraft.
Seite 23<br />
Anlage zu § 17 der Satzung<br />
M 1:5000
Seite 24<br />
Begründung des Bebauungsplanes mit Grünordnung<br />
Inhaltsverzeichnis<br />
Seite<br />
1. Planungsanlass und Verfahren 26<br />
2. Ausgangssituation 26<br />
2.1. Lage im Stadtgebiet und Eigentumsverhältnisse 26<br />
2.2. Städtebauliche und grünordnerische Bestandsanalyse 27<br />
2.2.1. Nutzung und baulicher Bestand, Nutzungen in der Umgebung 27<br />
2.2.2. Orts- und Landschaftsbild 28<br />
2.2.3. Verkehrliche Erschließung 28<br />
2.2.4. Naturhaushalt, Vegetation, Erholung 30<br />
2.2.5. Vorbelastungen 32<br />
2.3. Planerische Ausgangslage 32<br />
2.3.1. Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung 32<br />
2.3.2. Zentrenkonzept 33<br />
2.4. Rechtliche Ausgangslage 33<br />
2.4.1. Baurecht, Aufstellungsbeschluss und übergeleitetes Bauliniengefüge 33<br />
2.4.2. Denkmalschutz 34<br />
3. Planungsziele 34<br />
3.2. Verkehr und Erschließung 35<br />
3.3. Grünordnung 35<br />
4. Planungskonzept 35<br />
4.1. Städtebauliche und landschaftsplanerische Grundidee 35<br />
4.2. Art der baulichen Nutzung 37<br />
4.2.1. Reine Wohngebiete WR 37<br />
4.2.2. Allgemeine Wohngebiete WA 37<br />
4.2.3. Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtungen, Einrichtung für Kinder und<br />
Jugendliche 38<br />
4.3. Maß der baulichen Nutzung 38<br />
4.4. Überbaubare Grundstücksflächen, Stellung baulicher Anlagen, Bauweise 43<br />
4.5. Abstandsflächen 44<br />
4.6. Höhenentwicklung 45<br />
4.7. Dächer und Fassaden 46<br />
4.8. Dienstbarkeitsflächen, Fuß- und Radwege 47<br />
4.9. Aufschüttungen und Abgrabungen 48<br />
4.10. Verkehrserschließung 48<br />
4.11. Stellplätze für Kfz, Tiefgaragen, Grundstücksein- und –ausfahrten 49<br />
4.12. Fahrradabstellplätze 50<br />
4.13. Nebenanlagen 51<br />
4.14. Einfriedungen und Sichtschutzwände 52<br />
4.15. Werbeanlagen 52<br />
4.16. Grünordnung 53<br />
4.17. Soziale Infrastruktur 56<br />
4.18. Lärmschutz 57<br />
4.18.1. Verkehrslärm 57<br />
4.18.2. Anlagenlärm 61<br />
4.18.3. Auswirkungen auf die Nachbarschaft 64
Seite 25<br />
4.19. Brandschutz 65<br />
4.20. Nachhaltigkeit 65<br />
5. Wesentliche Auswirkungen 68<br />
5.1. Städtebauliche Ordnung / Verkehr / Grünordnung 68<br />
5.2. Naturschutzfachlicher Ausgleich 68<br />
5.3. Gender Mainstreaming 68<br />
6. Sozialgerechte Bodennutzung / Kosten 69<br />
7. Umweltbericht 69<br />
7.1. Einleitung 69<br />
7.1.1. Inhalt und wichtigste Ziele der Planung, Angaben zum Standort, Art des<br />
Vorhabens 69<br />
7.1.2. Beschreibung der Festsetzungen 70<br />
7.1.3. Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden 70<br />
7.1.4. Festgelegte Ziele des Umweltschutzes, die für die Planung von Bedeutung<br />
sind (rechtliche Grundlagen und sonstige relevante Vorgaben) 70<br />
7.2. Festlegung von Untersuchungsrahmen und Detaillierungsgrad der<br />
Umweltprüfung 70<br />
7.3. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen (Bestandsaufnahme,<br />
Prognose, Maßnahmen) 71<br />
7.3.1. Schutzgut Mensch 71<br />
7.3.2. Schutzgut Tiere und Pflanzen 73<br />
7.3.3. Schutzgut Boden 75<br />
7.3.4. Schutzgut Wasser – Wirkungsbereich Grundwasser 77<br />
7.3.5. Schutzgut Luft 78<br />
7.3.6. Schutzgut Klima 79<br />
7.3.7. Schutzgut Orts- und Landschaftsbild 80<br />
7.3.8. Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter 80<br />
7.3.9. Umweltschutzbelang Energie 81<br />
7.3.10. Wechselwirkungen und Zielkonflikte 82<br />
7.4. Prognose bei Nichtdurchführung der Planung 82<br />
7.5. Gesamtdarstellung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung 82<br />
7.6. Anderweitige Planungsmöglichkeiten 84<br />
7.7. Solarenergetische Bewertung und Optimierung 86<br />
7.7.1. Heizenergiebilanz 87<br />
7.8. Zusätzliche Angaben 88<br />
7.8.1. Gutachten 88<br />
8. Fehlende Kenntnisse 89<br />
8.1.1. Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt<br />
(Monitoring) 89<br />
8.1.2. Allgemein verständliche Zusammenfassung des Umweltberichts 89<br />
9. Daten zum Bebauungsplan 91
Seite 26<br />
1. Planungsanlass und Verfahren<br />
Die Bayerische Hausbau Projektentwicklung GmbH (BHG) beabsichtigt, das<br />
Planungsgebiet nördlich des Neuen Südfriedhofs zu einem Wohnquartier mit<br />
unterschiedlichen Wohnformen und differenzierten Nachbarschaften, den<br />
notwendigen sozialen Einrichtungen sowie großzügigen Grün- und Freiflächen zu<br />
entwickeln. Ein besonderes Augenmerk wird dabei auf Energieeffizienz und<br />
Nachhaltigkeit gelegt. Bisher wurde das Planungsgebiet als Anbaufläche einer<br />
Gärtnerei und für eine Kompostieranlage genutzt. Mit der Entwicklung des Gebiets<br />
(ca. 1.105 Wohneinheiten) soll ein wichtiger Beitrag zur Deckung des Bedarfs an<br />
Wohnflächen in der Landeshauptstadt München erfolgen sowie der bestehende<br />
Siedlungsrand städtebaulich neu definiert und der Neue Südfriedhof stärker in den<br />
Siedlungszusammenhang eingebunden werden.<br />
Zur Klärung von Rahmenbedingungen einer baulichen Entwicklung auf dem Areal<br />
erfolgte in der Zeit vom 29.10.2008 bis 01.12.2008 die Beteiligung der Behörden und<br />
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB. Die<br />
Vollversammlung des Stadtrats beschloss am 28.07.2010, für das Gebiet den<br />
Flächennutzungsplan zu ändern und einen Bebauungsplan mit Grünordnung<br />
aufzustellen. Gleichzeitig wurden die Eckdaten für die Entwicklung festgelegt und die<br />
für eine Absiedelung der Kompostieranlage notwendigen Schritte eingeleitet.<br />
Die Bayerische Hausbau führte auf dieser Grundlage in Abstimmung mit der<br />
Landeshauptstadt München einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen<br />
Wettbewerb durch. Das Preisgericht empfahl, den mit dem 1. Preis ausgezeichneten<br />
Entwurf des Büro Jatsch Laux Architekten, München, mit ver.de<br />
Landschaftsarchitekten, Freising, der Bauleitplanung zugrunde zu legen. Das<br />
Wettbewerbsergebnis wurde am 12.01.2011 vom Ausschuss für Stadtplanung und<br />
Bauordnung zur Kenntnis genommen. Dieser beauftragte das Referat für<br />
Stadtplanung und Bauordnung das Bebauungsplanverfahren auf Basis der<br />
Empfehlung des Preisgerichts fortzuführen. Im Rahmen einer Bürgerwerkstatt, die am<br />
19.03.2011 durch das Büro citycom durchgeführt wurde, erhielt die Öffentlichkeit eine<br />
erste Möglichkeit zur Stellungnahme. Die Äußerungen bildeten zusammen mit den<br />
Empfehlungen des Preisgerichts die Basis für eine Überarbeitung des Entwurfs durch<br />
die Preisträger.<br />
2. Ausgangssituation<br />
2.1. Lage im Stadtgebiet und Eigentumsverhältnisse<br />
Das Planungsgebiet liegt im 16. Stadtbezirk Ramersdorf-Perlach nördlich der<br />
Hochäckerstraße, zwischen der BAB A 8 München - Salzburg (östlich) und<br />
Unterhachinger-/ Ottobrunner Straße (westlich) und südlich der Peralohstraße am<br />
südlichen Stadtrand von München.<br />
Es umfasst eine Gesamtfläche von ca. 18,8 ha, inklusive einer Teilfläche der südlich<br />
angrenzenden Hochäckerstraße von ca. 0,8 ha. Das Planungsgebiet orientiert sich im<br />
näheren Umfeld zum Zentrum von Altperlach und Pfanzeltplatz hin.
Seite 27<br />
Die zu überplanenden Flächen befinden sich zum Großteil im privaten Eigentum. Das<br />
Grundstück der Kompostieranlage, das östlich anschließende Nachbargrundstück,<br />
sowie ein in Nord-Süd-Richtung von der Hochäcker- zur Peralohstraße verlaufender<br />
Weg und zwei weitere schmale Grundstücksstreifen sind im städtischen Besitz und<br />
umfassen ca. 20% der mit Wohnungsbau zu überplanenden Fläche.<br />
2.2. Städtebauliche und grünordnerische Bestandsanalyse<br />
2.2.1. Nutzung und baulicher Bestand, Nutzungen in der Umgebung<br />
Der Großteil des Planungsgebiets wurde über Jahrzehnte als Anbaufläche einer<br />
ortsansässigen Gärtnerei genutzt, die nun den Gartenbau am Standort aufgibt und<br />
sich zukünftig im Grundstücksteil an der Unterhachinger Straße (östlich des<br />
Planungsumgriffes) auf die Verpackung und Verladung ihrer an anderer Stelle<br />
herangezogenen Pflanzen beschränkt.<br />
Im Südwesten des Planungsumgriffes befindet sich auf einer Fläche von ca. 25.000<br />
m 2 eine städtische Kompostieranlage. Die aus immissionsschutzrechtlichen Gründen<br />
erforderliche Absiedlung der Anlage wurde bereits in die Wege geleitet.<br />
Für die Errichtung einer neuen Kompostieranlage an der Fasangartenstraße hat die<br />
Bayerische Hausbau Projektentwicklung GmbH am 22.11.2011 den Antrag auf<br />
Durchführung des Genehmigungsverfahrens nach Bundes-Immissionsschutzgesetz<br />
(BImSchG) beim Referat für Gesundheit und Umwelt eingereicht. Es wird ein<br />
förmliches Verfahren mit Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt.<br />
Über die insoweit erforderlichen Grundstücksgeschäfte hat der Stadtrat bereits in<br />
seiner Sitzung am 02.05.2013 (VV) befunden.<br />
Nördlich des Planungsgebietes liegt an der Peralohstraße und dem Sandgrubenweg<br />
ein kleinteiliges Wohngebiet mit vorwiegend Reihen-, Doppel- und<br />
Einfamilienhäusern. Nordöstlich angrenzend an das Planungsgebiet befinden sich<br />
Mischgebietsnutzungen mit einem Autohaus, den Betriebsstätten des TÜV SÜD<br />
Service-Center, eine Tankstelle mit Waschstraße, eine private Tennisanlage und eine<br />
derzeit nicht genutzte Freilagerfläche.<br />
Am östlichen Rand des Planungsgebiets, westlich der Unterhachinger Straße,<br />
befinden sich Gärtnereigebäude, ein Wohnhaus sowie ein unbebautes Grundstück.<br />
Östlich der Unterhachinger Straße schließen sich Wohngebiete und der Ortskern von<br />
Perlach an. Nördlich des Kreuzungspunkts von Ottobrunner und Unterhachinger<br />
Straße befinden sich eine Wohnbebauung mit fünf bis neun Geschossen und eine<br />
öffentliche Grünfläche.<br />
Im Süden des Bebauungsplanumgriffs verläuft die Hochäckerstraße. Sie führt von der<br />
Unterhachinger Straße nach Westen über die Autobahn hinweg zur Balanstraße.<br />
Südlich der Hochäckerstraße liegt der Neue Südfriedhof mit Parkplätzen für die<br />
Friedhofsbesucher, mehreren Zugängen, der Aufbahrungshalle sowie Verwaltungsund<br />
Betriebsgebäuden. Östlich des Friedhofs zur Unterhachinger Straße hin schließt<br />
ein Gewerbegebiet (Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1060c der<br />
Landeshauptstadt München) mit dem Gastronomiebetrieb „Roma“ mit<br />
Freischankfläche und Parkplatz sowie friedhofsnahem Gewerbe an.
Seite 28<br />
Im Westen grenzt das Planungsgebiet an die BAB A 8 München-Salzburg, von der<br />
das Gebiet durch einen Lärmschutzwall abgeschirmt ist. Westlich der Autobahn, die<br />
eine starke stadtstrukturelle Trennwirkung hat, schließen sich eine Kleingartenanlage<br />
und dahinter Wohngebiete an.<br />
2.2.2. Orts- und Landschaftsbild<br />
Das Planungsgebiet liegt am südlichen Stadtrand von München innerhalb der<br />
Münchner Schotterebene. Das Gelände selbst ist weitgehend eben. Es ist in der<br />
Fläche geprägt von den ostwestgerichteten, linearen Pflanzenrabatten der<br />
ehemaligen Gärtnerei.<br />
Im Südwesten liegt die Hochäckerstraße knapp 1 m höher als das Planungsgebiet.<br />
Sie ist auf der Nordseite fast durchgängig mit Leitplanken gefasst, der<br />
Höhenunterschied wird mit einer Böschung bewältigt. Im Bereich der beiden<br />
Bushaltestellen führen Treppen nach oben auf das Straßenniveau. Ein ca. 3 m hoher,<br />
völlig eingewachsener Lärmschutzwall grenzt das Gebiet nach Westen zur Autobahn<br />
München-Salzburg hin ab.<br />
Eine bis auf 8 m über dem Geländeniveau des Planungsgebietes ansteigende<br />
Erdaufschüttung im Südwesten der Hochäckerstraße bildet das Widerlager der<br />
Brücke über die Autobahn.<br />
Im Südwesten wird die städtische Kompostieranlage von einem ca. 1 m hohen, mit<br />
Bäumen und Sträuchern bepflanzten Sichtschutzwall umschlossen.<br />
Vom Planungsgebiet aus ist ein Blickbezug zum Kirchturm von St. Michael Perlach<br />
als Wahrzeichen des alten Ortskerns und „Landmarke“ gegeben. Südlich der<br />
Hochäckerstraße wird das Orts- und Landschaftsbild von der dominanten<br />
Baumkulisse des parkartig angelegten Südfriedhofs geprägt. An dessen Randlinie<br />
wird die Straße von einer Spitzahorn-Reihe begleitet.<br />
2.2.3. Verkehrliche Erschließung<br />
2.2.3.1. Motorisierter Individualverkehr<br />
Das Planungsgebiet ist durch die Hochäckerstraße als Erschließungsstraße gut an<br />
das übergeordnete Straßennetz angebunden. In Richtung Westen können über die<br />
Balanstraße (Sekundärnetz gemäß Verkehrsentwicklungsplan (VEP)) auf kurzem<br />
Wege der Mittlere Ring und über die Balanstraße und Ständlerstraße die BAB A8<br />
München - Salzburg erreicht werden. Im Osten bestehen über Unterhachinger und<br />
Ottobrunner Straße (beides Teil des Sekundärnetzes gemäß VEP) ebenfalls<br />
kurzwegige Anbindungen an den Mittleren Ring. Im weiteren Verlauf nach Osten<br />
mündet die Hochäckerstraße östlich der Unterhachinger Straße nahe dem<br />
Pfanzeltplatz in den Straßenzug Ottobrunner Straße / Putzbrunner Straße ein.<br />
Die Verkehrsbelastung im umgebenden Straßennetz ist in folgender Tabelle<br />
aufgelistet. Die Zahlen basieren auf Zählungen, die in den Jahren 2008 (Knotenpunkt<br />
Unterhachinger Straße / Hochäckerstraße) und 2009 (Knotenpunkt Ottobrunner<br />
Straße / Unterhachinger Straße) durchgeführt wurden:
Seite 29<br />
Straßenabschnitt<br />
Hochäckerstraße zwischen Ottobrunner Straße<br />
und Unterhachinger Straße<br />
Hochäckerstraße zwischen Unterhachinger Straße<br />
und Görzerstraße<br />
Hochäckerstraße zwischen Görzerstraße und<br />
Balanstraße<br />
Unterhachinger Straße zwischen Ottobrunner<br />
Straße und Hochäckerstraße<br />
Unterhachinger Straße südlich Hochäckerstraße<br />
Ottobrunner Straße nordwestlich Unterhachinger<br />
Straße und Schmidbauerstraße<br />
Ottobrunner Straße zwischen Unterhachinger<br />
Straße/ Schmidbauerstraße und Hochäckerstraße<br />
Ottobrunner Straße südlich Hochäckerstraße<br />
Schmidbauerstraße östlich Ottobrunner Straße<br />
Balanstraße nördlich Hochäckerstraße<br />
Balanstraße südlich Hochäckerstraße<br />
Verkehrsmenge in Kfz/Tag<br />
2.700 bis 2.800 Kfz/Tag<br />
3.900 bis 4.000 Kfz/Tag<br />
3.900 bis 4.000 Kfz/Tag<br />
8.400 bis 8.500 Kfz/Tag<br />
9.100 bis 9.200 Kfz/Tag<br />
16.000 bis 16.100 Kfz/Tag<br />
10.600 bis 10.700 Kfz/Tag<br />
12.600 bis 16.700 Kfz/Tag<br />
7.000 bis 7.100 Kfz/Tag<br />
9.400 bis 9.500 Kfz/Tag<br />
6.200 bis 6.300 Kfz/Tag<br />
2.2.3.2. ÖPNV (Öffentlicher Personennahverkehr)<br />
Das Planungsgebiet ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln gemäß den Vorgaben des<br />
gültigen Nahverkehrsplanes der Landeshauptstadt München zum räumlichen<br />
Einzugsbereich von Haltestellen ausreichend erschlossen.<br />
Die Erschließung erfolgt durch einen in der Hochäckerstraße verlaufenden Stadtbus<br />
mit den Haltestellen Neuer Südfriedhof West und Neuer Südfriedhof. Dieser Stadtbus<br />
verknüpft das Planungsgebiet mit einer Fahrzeit von etwa 10 Minuten mit den<br />
Verknüpfungspunkten Giesing Bahnhof (S-Bahnlinien S3/ S7, U-Bahnlinien U2/ U7<br />
sowie Tram- und Buslinien) und U-Bahnhof Neuperlach Zentrum (U-Bahnlinien U5/U7<br />
sowie Buslinien).<br />
Entlang der Ottobrunner Straße in ca. 250 m Entfernung zum östlichen Rand des<br />
Planungsgebietes verläuft eine Metrobuslinie 55 (Haltestelle Weddigenstraße), die<br />
tagsüber im 10-Minuten Takt verkehrt mit einer Taktverdichtung zu den<br />
Hauptverkehrszeiten. Ab der Haltestelle Weddigenstraße können damit in weniger als<br />
10 Minuten Fahrzeit die U2/ U7 (Haltestelle Karl-Preis-Platz) und die U5 /U7<br />
(Haltestelle Neuperlach Zentrum) sowie in etwa 12 Minuten Fahrzeit der<br />
Verknüpfungspunkt Ostbahnhof (S-Bahnlinien S1-S8, U-Bahnlinie U5, Regional- und<br />
Fernverkehr) erreicht werden. Ergänzt wird diese Buslinie durch den Nachtbus.<br />
Durch die Busverbindungen ist die Erreichbarkeit des Einkaufszentrums Perlacher<br />
Einkaufs Passagen (PEP) (Stadtteilzentrum - Haltestelle Neuperlach Zentrum)<br />
gewährleistet. Ebenso ist das Planungsgebiet gut mit dem Nahbereichszentrum<br />
Altperlach verbunden.
Seite 30<br />
2.2.3.3. Fuß- und Radwege<br />
Entlang der Peralohstraße verläuft in Ost-West-Richtung eine Radverkehrshauptroute<br />
gemäß Verkehrsentwicklungsplan-Radverkehr. Die westlich über die Autobahn<br />
führende Brücke besitzt für Radfahrer nur eine Treppenanlage mit Schieberampe.<br />
Entlang der Hochäckerstraße verlaufen beiderseits gemeinsame Fuß- und Radwege.<br />
Die Querung der Brücke über die Autobahn ist für Radfahrer auf dem Fußweg nicht<br />
erlaubt. Für Fußgänger besteht derzeit eine wegemäßige Verbindung in Nord-Süd-<br />
Richtung von der Peralohstraße zur Hochäckerstraße im Osten innerhalb des<br />
Planungsumgriffs.<br />
Das Nahbereichszentrum Altperlach ist vom Planungsgebiet an der Hochäckerstraße<br />
aus in weniger als einem Kilometer Entfernung weitestgehend auf Radwegen zu<br />
erreichen.<br />
Das Stadtteilzentrum Perlach, mit dem Einkaufszentrum PEP, befindet sich etwa 2,5<br />
Kilometer vom Planungsgebiet entfernt. Die Route verläuft dabei von der<br />
Hochäckerstraße aus entlang von Nebenstrecken oder auf straßenbegleitenden<br />
Radwegen, die zum Teil Bestandteil von Haupt- und Nebenrouten des<br />
Realisierungsnetzes des Baureferates für den Radverkehr sind.<br />
2.2.4. Naturhaushalt, Vegetation, Erholung<br />
2.2.4.1. Naturhaushalt<br />
Die Böden innerhalb des Planungsgebietes gehören standortkundlich zu den<br />
Parabraunerden und Ackerparabraunerden. Sie sind jedoch durchgehend<br />
anthropogen überprägt, insbesondere im Bereich der durch den Gartenbaubetrieb<br />
ehemals intensiv genutzten Flächen. Unter einer 0,20 bis 0,30 m starken<br />
Humusschicht folgt Rotlage, ab etwa 0,40 bis 0,60 m Tiefe steht Kies an.<br />
Die Pegel des höchsten Grundwasserstandes aus dem Jahr 1940 (HW-40) liegen im<br />
Südosten bei ca. 533,40 m ü. NN und im Nordwesten bei ca. 532,00 m ü. NN und<br />
haben einen Flurabstand von ca. 5 m bis 7 m. Es befinden sich keine natürlichen<br />
oder künstlichen Oberflächengewässer innerhalb des Planungsgebiets.<br />
Die bisher gärtnerisch genutzten Flächen (bis auf die Gewächshäuser) sind<br />
größtenteils unversiegelt. Wege der Gärtnerei sind geschottert. Die Flächen der<br />
Kompostieranlage sind bis auf kleinere Flächen asphaltiert. Insgesamt ergibt sich ein<br />
Versiegelungsgrad von ca. 22%.<br />
Das anfallende Regenwasser der Kompostieranlage wird in den Kanal abgeleitet.<br />
2.2.4.2. Vegetation und Biotopfunktion<br />
Im Westen entlang der BAB A8 (zum Teil außerhalb des Bebauungsplanumgriffs)<br />
befindet sich eine erhaltenswerte, bis zu 12 m hohe dichte Baum- und Strauchhecke<br />
aus heimischen Bäumen und Sträuchern (Vogelkirsche, Feldahorn, Weißdorn, Rosen,<br />
Liguster, etc.), die auf dem Lärmschutzwall situiert ist und auch dem Sichtschutz<br />
dient. Aufgrund seiner Struktur ist dieser Gehölzbestand als Bruthabitat für heimische
Seite 31<br />
Vögel geeignet.<br />
Die Kompostieranlage im Südwesten ist mit einer teilweise doppelten Reihe aus<br />
Fichten, Kiefern und Laubgehölzen eingegrünt (Breite ca. 12 m, Höhen bis 14 m).<br />
Diese Baumreihen sind eng mit dem dichten Saum aus heimischen Sträuchern und<br />
Bäumen verflochten. Die Eingrünung liegt auf einem ca. 1 m hohen Wall, der die<br />
Kompostieranlage umgibt. Die Saumbereiche sind stark eutrophiert (teilweise große<br />
Bestände an Brennnessel und anderen Stickstoffzeigern). Im Süden der<br />
Kompostieranlage besteht die Pflanzung aus einer heterogenen Mischung dicht<br />
stehender heimischer Laubgehölze.<br />
Auf dem Gärtnereigelände befindet sich auf einer Länge von ca. 320 m entlang der<br />
Hochäckerstraße eine doppelte Reihe von Holundersträuchern (Höhe bis 5 m). Auch<br />
hier sind im Unterwuchs viele Stickstoffzeiger vorhanden. Die Hochäckerstraße wird<br />
auf der Südseite von einer einfachen, durchgehenden Baumreihe aus Ahornbäumen<br />
begleitet. Südlich davon bildet der große Baumbestand des Neuen Südfriedhofes<br />
eine dominante Baumkulisse. Im Norden grenzen private Gärten an das<br />
Planungsgebiet, die mit Zäunen und teilweise mit Hecken und Bäumen abgegrenzt<br />
sind.<br />
Im Planungsgebiet befinden sich keine Schutzgebiete nach dem Bayerischen<br />
Naturschutzgesetz und keine kartierten Biotope sowie keine im Rahmen des Artenund<br />
Biotopschutzprogrammes der Landeshauptstadt München beschriebenen und<br />
bewerteten Flächen.<br />
Aufgrund der intensiven Flächennutzung (Erwerbsgartenbau, Kompostieranlage) ist<br />
das Lebensraumangebot für wild lebende Tiere und Pflanzen sehr gering. Lediglich<br />
der Gehölzbestand zwischen Hochäckerstraße, BAB A8 und Kompostieranlage ist als<br />
naturnaher heimischer Gehölzbestand als relevant einzustufen, wobei auch dieser<br />
Bestand nur für ein sehr enges, entsprechend unempfindliches Artenspektrum<br />
geeignet ist.<br />
Die Habitateignung und -qualität des Planungsgebietes wird als „gering bis sehr<br />
gering“ eingestuft.<br />
2.2.4.3. Erholung<br />
Das Planungsgebiet ist zur Zeit nicht für Erholungsnutzungen geeignet. Die<br />
umliegenden Wohngebiete sind mit öffentlichen Grün- und Freiflächen unterversorgt<br />
bzw. deutlich unterversorgt.<br />
In direkter Umgebung zum Planungsgebiet befinden sich zwei öffentliche Grünflächen<br />
mittlerer Größe mit Spielplatzausstattung. Diese liegen westlich der BAB A8, ca. 600<br />
m entfernt und über eine Fußgängerbrücke erreichbar und östlich der Ottobrunner<br />
Straße, in einer Entfernung von ca. 500 m. Letztere ist Teil eines übergeordneten<br />
Grünzugs, der zu dem ca. 1,3 km entfernten Ostpark führt. Der südlich des<br />
Planungsgebiets gelegene Friedhof übernimmt durch seine landschaftliche<br />
Gestaltung auch eingeschränkt die Aufgabe eines Erholungsraumes.
Seite 32<br />
2.2.5. Vorbelastungen<br />
2.2.5.1. Lärm<br />
Auf das Planungsgebiet wirken insbesondere die Immissionen durch<br />
• das Verkehrsaufkommen der BAB A8 im Westen,<br />
• das Verkehrsaufkommen der Hochäckerstraße im Süden sowie der Unterhachinger<br />
Straße und der Ottobrunner Straße im Osten,<br />
• Anlagenlärm im Norden, Osten und Süden (Tankstelle, verschiedene<br />
Gewerbebetriebe, private Tennisanlage, Gaststätte usw.)<br />
ein.<br />
Infolge der zum Teil beträchtlichen Lärmbelastungen, sind geeignete Lärmschutzmaßnahmen<br />
für die geplante Wohnnutzung vorzusehen.<br />
2.2.5.2. Luftschadstoffe<br />
Gemäß der Karte "Luftschadstoffbelastungen im Hauptstraßennetz 2005" werden an<br />
der BAB A8 und der Unterhachinger Straße die einschlägigen Immissionswerte für<br />
Stickstoffdioxid und Feinstaub eingehalten.<br />
Weite Bereiche des Planungsgebiets und der nördlich gelegen Wohngebiete werden<br />
heute durch die Emissionen der Kompostieranlage beeinträchtigt.<br />
2.2.5.3. Altlasten<br />
Auf den gärtnerisch genutzten Flächen kam es zum Eintrag von Dünge- und<br />
Pflanzenschutzmitteln (genauere Angaben siehe Umweltbericht). Auf Grund der<br />
angetroffenen Belastungen wurde der südöstliche Untersuchungsabschnitt als<br />
Altablagerung ins Altlastenkataster aufgenommen.<br />
Der im Osten direkt an der Hochäckerstraße gelegene Untersuchungsabschnitt weist<br />
entsprechend den vorliegenden Untersuchungen deutliche Bodenbelastungen auf<br />
(siehe auch Umweltbericht Punkt 7.3.3.2). Für diesen Bereich erfolgt die<br />
Kennzeichnung als erheblich belastete Fläche im Bebauungsplan. Für die übrigen<br />
Bereiche im Planungsgebiet wird wegen der nur leicht erhöhten Gehalte der<br />
untersuchten Parameter eine Kennzeichnung nicht notwendig.<br />
2.3. Planerische Ausgangslage<br />
2.3.1. Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung<br />
Die bisher gärtnerisch genutzte Fläche ist im geltenden Flächennutzungsplan mit<br />
integriertem Landschaftsplan überwiegend als Fläche für die Landwirtschaft<br />
dargestellt.<br />
Das städtische, ebenfalls von der Gärtnerei genutzte Grundstück Flurstück Nr. 975/1<br />
im Südwesten des Untersuchungsgebietes, ist als Fläche für Kleingärten dargestellt.<br />
Das westlich anschließende Grundstück, auf dem sich heute die städtische Kompostieranlage<br />
befindet, ist im Flächennutzungsplan als Friedhofsfläche (Teil des Südfriedhofes)<br />
dargestellt.
Seite 33<br />
Im Norden des Untersuchungsgebietes trennt ein als Sonstige Grünfläche dargestellter<br />
Streifen die gärtnerisch genutzten Flächen von der Wohnnutzung an der Peralohstraße,<br />
die als Reines Wohngebiet dargestellt ist. Ein schmaler Bereich entlang der<br />
Unterhachinger Straße ist als Mischgebiet dargestellt.<br />
Sowohl im Süden, als auch im Osten des Planungsgebietes verlaufen übergeordnete<br />
Grünbeziehungen. Die an der Ostgrenze des Planungsgebietes verlaufende übergeordnete<br />
Grünbeziehung verbindet den regionalen Grünzug im Süden, der auch den<br />
Friedhof und die südlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen umfasst, mit<br />
dem weiter nordöstlich liegenden Ostpark.<br />
2.3.2. Zentrenkonzept<br />
Gemäß dem Fortschreibungsbeschluss des Zentrenkonzepts im Rahmen des Münchner<br />
Stadtentwicklungskonzeptes „PERSPEKTIVE MÜNCHEN“ vom 22.07.2009 erfolgt<br />
die Sicherung der Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner im Zuge einer<br />
polyzentrischen und hierarchisch gegliederten Zentrenstruktur mit seinen Stadtteil-,<br />
Quartiers- und Nahbereichszentren. Das Ziel ist der langfristige Funktionserhalt bestehender<br />
Zentren durch Maßnahmen zur Sicherung und Stärkung dieser Zentren.<br />
In räumlicher Nähe zum Planungsgebiet und in weniger als einem Kilometer Entfernung<br />
liegt für den kurzfristigen täglichen Bedarf das Nahbereichszentrum Altperlach,<br />
das in seinem Bestand zu sichern und zu stärken ist. Zur Deckung des mittel- und<br />
langfristigen Bedarfs steht den Bewohnerinnen und Bewohnern des neuen Quartiers<br />
in ca. 2,5 Kilometer Entfernung das Einkaufszentrum PEP als bestehendes Stadtteilzentrum<br />
zur Verfügung. Darüber hinaus befindet sich in ca. 2 Kilometer Entfernung an<br />
der Unterhachinger Straße auf der Gemarkung Neubiberg der Vivamus Park mit einem<br />
großflächigen und zeitgemäßen Nahversorgungsangebot.<br />
Im direkten Umfeld des Planungsgebietes sollen das Ziel der Sicherung einer wohnortnahen<br />
Versorgung sowie das Ziel der Stärkung und Sicherung des bestehenden<br />
Nahbereichszentrums Altperlach die Lage und den Umfang eines neuen Einzelhandelsstandortes<br />
bestimmen. Im Zusammenhang mit dem neu entstehenden Nachfragepotential<br />
aus dem Planungsgebiet soll dementsprechend nordöstlich des Planungsgebietes<br />
an der Ottobrunner Straße ein neuer zentral gelegener Einzelhandelsstandort<br />
für die Nahversorgung im Bereich zwischen der Einmündung Sandgrubenweg<br />
und der Abzweigung Unterhachinger Straße angestrebt werden. Dieser Standort<br />
wird eine Synergiewirkung haben und ermöglicht auch eine wohnortnahe Erreichbarkeit<br />
für die bestehende Bevölkerung nördlich der Ottobrunner Straße.<br />
2.4. Rechtliche Ausgangslage<br />
2.4.1. Baurecht, Aufstellungsbeschluss und übergeleitetes Bauliniengefüge<br />
Das Planungsgebiet liegt im Bereich des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan<br />
Nr. 57, der das Gebiet der „Siedlung Großperlach“ umfasst. Dieser wurde am<br />
16.11.1962 vom Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gefasst und durch Beschluss<br />
der Vollversammlung des Stadtrates vom 03.04.1963 bestätigt.
Seite 34<br />
Zielsetzung war die städtebauliche Entwicklung des künftigen Stadtteils Neuperlach<br />
zur Behebung der Wohnungsnot in München. Dieser Teilbereich wurde bisher keiner<br />
konkreten Bauleitplanung zugeführt.<br />
Mit dem Bebauungsplan Nr. 2045 wird der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan<br />
Nr. 57 modifiziert bzw. konkretisiert und ein neuer Bebauungsplan mit Grünordnung<br />
aufgestellt.<br />
Weiterhin besteht im Planungsgebiet für den östlichen Teilbereich der Hochäckerstraße<br />
der Bebauungsplan Nr. 57l, der eine Straßenverkehrsfläche sowie bestehen bleibende,<br />
aufzuhebende und neu festzusetzende Straßenbegrenzungslinien festsetzt.<br />
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2045 ist eine Teiländerung<br />
des Bebauungsplans Nr. 57l verbunden.<br />
Im Planungsgebiet entlang der Hochäckerstraße gelten übergeleitete planungsrechtliche<br />
Festsetzungen in Form von Straßenbegrenzungslinien. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben<br />
richtet sich im Übrigen nach § 35 Baugesetzbuch (BauGB).<br />
Diese einfachen übergeleiteten Bebauungspläne werden aufgehoben, da sie nicht<br />
mehr den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen.<br />
2.4.2. Denkmalschutz<br />
Im Planungsbereich wird wegen der besonderen Siedlungsgunst sowie der Denkmaldichte<br />
im unmittelbaren Umfeld mit hoher Wahrscheinlichkeit mit dem Auffinden von<br />
Bodendenkmälern gerechnet. Es wird auf Art. 7 Denkmalschutzgesetz (DSchG) hingewiesen,<br />
der besagt, dass jeglicher Bodeneingriff überall dort wo ein Bodendenkmal<br />
bekannt, zu vermuten oder den Umständen nach anzunehmen ist, einer denkmalschutzrechtlichen<br />
Erlaubnis bedarf, die bei der Unteren Denkmalschutzbehörde zu<br />
beantragen ist.<br />
3. Planungsziele<br />
Im Planungsgebiet sollen die folgenden städtebaulichen, landschaftsplanerischen,<br />
verkehrlichen und sonstigen Ziele umgesetzt werden:<br />
3.1. Städtebau<br />
• Schaffung eines zeitgemäßen, qualitätsvollen Wohnquartiers mit urbanem<br />
Charakter und eigener Identität<br />
• Ermöglichung eines differenzierten Angebotes an Wohnungstypen für<br />
unterschiedliche Einkommensgruppen<br />
• Sicherung geeigneter Standorte für die erforderlichen sozialen<br />
Infrastruktureinrichtungen (Kindertageseinrichtungen)<br />
• Berücksichtigung der Blickbeziehung zum Wahrzeichen Altperlachs, der Kirche St.<br />
Michael<br />
• Entwicklung im Sinne der Nachhaltigkeit und Energieeffizienz<br />
• Entwicklung des zukünftigen Wohngebietes entsprechend den Anforderungen des<br />
Gender Mainstreaming<br />
• Berücksichtigung der Immissionssituation durch geeignete Situierung und<br />
Baukörperkonfiguration oder aktive Schallschutzmaßnahmen
Seite 35<br />
3.2. Verkehr und Erschließung<br />
• Verkehrliche Anbindung des geplanten Wohngebietes ausschließlich an die<br />
Hochäckerstraße<br />
• Minimierung des Erschließungsaufwandes<br />
• Schaffen von Rad- und Fußwegebeziehungen unter Einbindung in das bestehende<br />
Netz<br />
• Unterbringung des ruhenden Verkehrs flächenschonend, möglichst in Tiefgaragen<br />
3.3. Grünordnung<br />
• Ausbildung eines klar ausgeprägten Grün- und Freiflächensystems zur Gliederung,<br />
Durchgrünung und Freiflächenversorgung der geplanten Wohngebiete<br />
• Entwicklung von Freiräumen mit hoher Gestaltqualität und Identität im<br />
Zusammenspiel mit der städtebaulichen Idee<br />
• Schaffung vielfältig nutzbarer, ausreichend großer und gut erreichbarer Freiflächen<br />
für die Erholung im öffentlichen und privaten Raum<br />
• Stärkung des Naturhaushalts, insbesondere der klimatischen und energetischen<br />
Funktionen<br />
• Unterstützung der ökologischen Vielfalt im Siedlungsgefüge durch kleinräumige<br />
Standortangebote für Flora und Fauna<br />
4. Planungskonzept<br />
4.1. Städtebauliche und landschaftsplanerische Grundidee<br />
Die neuen Wohngebiete ergänzen die bestehenden Siedlungsflächen im Norden und<br />
schließen an den Neuen Südfriedhof an. Damit wird einer der letzten noch nicht im<br />
Detail überplanten Bereiche des Gesamtkonzepts für die „Siedlung Großperlach“ umgesetzt.<br />
Der Friedhof wird in das Stadtgefüge integriert.<br />
Die Organisation und Struktur der bestehenden Gärtnerei zeigt anschaulich wie sich<br />
die Pflanzen und Rabatten optimal zur Sonne ausrichten. Auf dieser Ausrichtung baut<br />
der vorliegende Entwurf auf und überträgt sie in eine konsequente städtebauliche Bebauungsstruktur.<br />
Die parallele Gebäudeanordnung berücksichtigt in hohem Maße die Anforderungen<br />
aus der Nutzung der Sonnenenergie. Der Großteil der Gebäude ist südorientiert.<br />
Große Abstände zwischen den Hausreihen ermöglichen einen möglichst guten Strahlungseintrag.<br />
Die Anordnung von Anlagen zur Sonnenenergienutzung auf den Gebäuden<br />
wird begünstigt.<br />
Aufgelockert wird die strenge städtebauliche Struktur durch die differenzierte Höhenstaffelung<br />
der Baukörper sowie durch räumliche Versätze in den einzelnen Quartieren.<br />
So entstehen Straßenräume mit großer Varianz und dennoch klarer Adressbildung.<br />
Es soll ein lebendiges Stadtquartier mit hoher Wohnqualität entwickelt werden. Gegenüber<br />
dem Friedhofhaupteingang soll ein Platz mit Versorgungsangeboten im Erdgeschoss<br />
entstehen. Wünschenswert sind mehrere kleinteilige Angebote in Form so-
Seite 36<br />
genannter Nachbarschaftsläden bis zu einer Größe von ca. 400 qm Verkaufsfläche.<br />
An der Hochäckerstraße liegen zwei Kindertageseinrichtungen sowie eine Einrichtung<br />
für Kinder und Jugendliche (Jugendcafé). In den Allgemeinen Wohngebieten sind die<br />
Wohnnutzung ergänzende und ihr dienende Einrichtungen zulässig und erwünscht.<br />
Im rückwärtigen Bereich im Übergang zur Peralohstraße werden Reine Wohngebiete<br />
angeordnet, um keinen gewerblichen Verkehr in die rückwärtigen Bereiche des Planungsgebietes<br />
zu ziehen.<br />
Zwischen den Baugebieten entsteht in Ost-West-Richtung eine Abfolge von kleineren<br />
Taschenparks, die einen Grünzug im Inneren des Quartiers mit Anschluss an die geplante<br />
übergeordnete Wegebeziehung zum Ostpark bilden.<br />
Stadträumlich wichtige Punkte werden mit höheren Gebäuden markiert. Insgesamt<br />
ergibt sich ein lebendiges Spiel unterschiedlicher Höhen. Dies trägt dazu bei, dass<br />
das Gebiet zu einem attraktiven und vielfältigen Stadtquartier für unterschiedliche<br />
Gruppen und Lebensstile wird.<br />
Weitgehend geschlossene Gebäudereihen schirmen das Gebiet gegen den Verkehrslärm<br />
der BAB A8 und der Hochäckerstraße ab und schaffen ruhige Wohn- und Freiraumsituationen<br />
im Inneren. Die Anordnung des Bauraumes im Allgemeinen Wohngebiet<br />
WA 1 berücksichtigt die Bauverbotszone entlang der BAB A8 mit einer Breite von<br />
40 m.<br />
Die landschaftsplanerische Grundidee orientiert sich im Einklang mit dem städtebaulichen<br />
Konzept am Ausgangscharakter des Ortes, der durch die ehemalige Gärtnerei<br />
mit ihren langen, optimal zur Sonne ausgerichteten Pflanzenrabatten geprägt ist. Die<br />
ostwestgerichtete Form der öffentlichen Grünflächen folgt diesem Prinzip ebenso wie<br />
die Ausrichtung der wegbegleitenden Baumreihen bzw. anderer linearer Vegetationselemente<br />
wie z. B. Versickerungsgräben. Diese besondere Ausformung der Grünstrukturen<br />
dient der Identitätsbildung in den neuen Quartieren. Gleichzeitig werden<br />
mit dem durchgängigen System zusammenhängender Grünflächen die Erholungsversorgung<br />
gesichert und ökologische Zielsetzungen wie die Stärkung des Kleinklimas<br />
unterstützt.<br />
Die Kfz-Erschließung wird ausschließlich an die Hochäckerstraße angebunden. Der<br />
Straßenraum der Hochäckerstraße wird durch eine durchgehende Bebauung gefasst,<br />
die vorhandene einseitige Baumreihe wird zur Allee ergänzt. Somit entsteht ein angemessenes<br />
Vorfeld zum Friedhof.<br />
Stichstraßen führen ins Gebiet hinein und werden im Norden durch verkehrsberuhigte<br />
Bereiche verbunden. Die Konzeption des Straßennetzes zielt auf eine Minimierung<br />
der Störungen für die Wohnungen.<br />
Ein durchgängiges Fuß- und Radwegenetz macht die Infrastruktureinrichtungen im<br />
Umfeld gut erreichbar und vereinfacht den Verzicht auf das Kfz im täglichen Leben.<br />
Die Gebäudeausrichtung eröffnet Blickbeziehungen aus dem Gebiet nach Osten zum<br />
Perlacher Zentrum mit dem Turm der Kirche St. Michael. Dies trägt in dem doch recht<br />
umfangreichen Neubaugebiet zu einer guten Orientierbarkeit im Stadtgefüge bei.
Seite 37<br />
4.2. Art der baulichen Nutzung<br />
4.2.1. Reine Wohngebiete WR<br />
Im Norden des Planungsgebietes werden angrenzend an die bestehende, kleinteilige<br />
Eigenheimbebauung an der Peralohstraße Reine Wohngebiete festgesetzt sowie die<br />
gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen.<br />
Dies verhindert, dass gewerblicher Verkehr tief ins Gebiet hineingezogen wird und<br />
begünstigt die Schaffung verkehrsberuhigter Bereiche.<br />
4.2.2. Allgemeine Wohngebiete WA<br />
Um ein lebendiges urbanes Stadtquartier mit hauptsächlich Wohnnutzung zu schaffen,<br />
werden im übrigen Planungsgebiet überwiegend Allgemeine Wohngebiete festgesetzt,<br />
die an die Reinen Wohngebiete im Norden anschließen und einen Übergang zu<br />
den Mischnutzungen an der Ottobrunner und Unterhachinger Straße darstellen. Auch<br />
die östlichste Eigenheimzeile wird als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, da sie an<br />
der wichtigen Fuß- und Radwegeverbindung vom Quartier nach Nordosten in Richtung<br />
Ottobrunner Straße liegt, und hier somit auch andere Nutzungen als Wohnen situiert<br />
werden könnten.<br />
Um Angebote für die Nahversorgung der Bewohnerinnen und Bewohner zu ermöglichen,<br />
sind zusätzlich zu den Wohnungen auch dem Gebietscharakter entsprechende<br />
Nutzungen wie z.B. kleinteilige Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende<br />
Handwerksbetriebe zulässig und erwünscht . Durch den Ausschluss der gemäß<br />
§ 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und<br />
Tankstellen wird der Schutzbedürftigkeit des Wohnens Rechnung getragen und Nutzungskonflikte<br />
insbesondere aufgrund von Immissionsbelastungen werden vermieden.<br />
Aufgrund der zentralen Lage im Planungsgebiet und der guten Erreichbarkeit, werden<br />
im westlichen Teil des Allgemeinen Wohngebiets WA 2.2 und im östlichen Teil des Allgemeinen<br />
Wohngebiets WA 5.2 Kindertageseinrichtungen als in die Bebauung integrierte<br />
Einrichtung festgesetzt. Die Freiflächen sind südlich vor den Gebäuden anzuordnen.<br />
Die in mehreren Baugebieten vorgesehenen Höfe sollen durch erdgeschossige Gebäude<br />
zu den Straßen abgeschlossen werden. Diese Bauten sollen den dem Gebiet<br />
dienenden Versorgungseinrichtungen, sowie gemeinschaftlichen Nutzungen und Nebenanlagen<br />
vorbehalten sein und so die durch Verkehr weniger gestörten Wohnlagen<br />
und die Freibereiche von diesen Nutzungen entlasten.<br />
In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 sind in dem zwingend sechsgeschossig festgesetzten<br />
Bereich aufgrund der angrenzenden Gemeinschaftsdachterrasse nur technische<br />
und gemeinschaftliche Nutzungen zulässig. Eine Wohnnutzung würde hier zu<br />
Konflikten mit der Gemeinschaftsdachterrasse führen.
Seite 38<br />
4.2.3. Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtungen, Einrichtung für Kinder und<br />
Jugendliche<br />
Zusätzlich zu den beiden in die Wohnbebauung integrierten Kindertageseinrichtungen<br />
in den Allgemeinen Wohngebieten, werden in gut erreichbarer Lage, an der Hochäckerstraße,<br />
zwei Gemeinbedarfsflächen für die Errichtung von Kindertageseinrichtungen<br />
festgesetzt. Innerhalb der Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 2 soll<br />
zudem eine Einrichtung für Kinder und Jugendliche untergebracht werden. Angedacht<br />
ist die Realisierung eines Jugendcafés.<br />
Die Außenspielflächen für die Kindertageseinrichtungen können geschützt vom Straßenlärm<br />
in den Innenbereichen angeordnet werden.<br />
4.3. Maß der baulichen Nutzung<br />
Das Maß der baulichen Nutzung wird je Bauraum durch die maximal zulässige Geschossfläche<br />
und die maximal zulässige Grundfläche begrenzt.<br />
Für die Wohngebiete (ohne integrierte Kindertageseinrichtungen) ist insgesamt eine<br />
Geschossfläche (GF) von 117.950 m² zulässig. In den Allgemeinen Wohngebieten<br />
wird von einem gewerblichen Anteil von 10% ausgegangen, wodurch insgesamt eine<br />
Geschossfläche (GF) für Wohnen von 106.890 m² realisiert werden kann.<br />
Insgesamt werden ca. 995 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau und ca. 110<br />
Wohneinheiten in Form von verdichtetem Einfamilienhausbau entstehen.<br />
Im Rahmen der Grundsätze zur Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) sind 30%<br />
der neugeschaffenen Wohnbau-Geschossfläche auf dem privaten Grundstück für den<br />
geförderten Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen, davon mindestens 20% für den<br />
geförderten Mietwohnungsbau und höchstens 10% für förderfähige Eigenwohnungen.<br />
Auf dem städtischen Grundstück werden 50% der Geschossfläche im geförderten<br />
Wohnungsbau realisiert (30% geförderter Mietwohnungsbau und 20% für förderfähige<br />
Eigenwohnungen).<br />
Die Geschossflächen und Grundflächen sowie deren entsprechende<br />
Geschossflächenzahlen (GFZ) und Grundflächenzahlen (GRZ) ergeben für die<br />
einzelnen Baugebiete folgende Werte:
Seite 39<br />
Baugebiet Nettobauland<br />
max. GFZ<br />
GF<br />
entspricht GR max.<br />
entspricht Zulässige Entspricht<br />
§ 19 Abs. 2 GRZ GR GRZ<br />
[m 2 ] [m 2 BauNVO<br />
] max.<br />
max. max. max.<br />
[m 2 ]<br />
§ 19 Abs. 2<br />
[m 2 ]<br />
§19 Abs. 4<br />
BauNVO<br />
BauNVO<br />
§19 Abs. 4<br />
BauNVO<br />
WR 1 6.537 3.550 0,54 1.690 0,36 3.810 0,58<br />
WR 2 6.335 3.800 0,60 1.815 0,29 3.830 0,6<br />
WA 1<br />
18.215 19.000 1,04 5.265 0,29 9.460 0,52<br />
davon<br />
Ausgleichsfläc<br />
he<br />
4.262<br />
WA 2.1 7.572 9.100 1,20 3.190 0,42 5.700 0,75<br />
WA 2.2<br />
davon<br />
Kita<br />
4.891<br />
(davon<br />
2.332)<br />
6.410<br />
davon<br />
860<br />
1,31 1.960 0,4 3.710 0,76<br />
WA 3.1 4.059 4.900 1,2 1.385 0,34 3.000 0,74<br />
WA 3.2 10.149 11.100 1,09 3.790 0,37 7.670 0,76<br />
WA 4.1 7.811 9.200 1,18 3.300 0,42 5.900 0,75<br />
WA 4.2 8.705 11.000 1,26 3.415 0,39 6.560 0,75<br />
WA 5.1 4.017 2.450 0,61 1.145 0,29 2.510 0,63<br />
WA 5.2<br />
davon<br />
Kita<br />
4.059<br />
(davon<br />
1.980)<br />
4.360<br />
davon<br />
860<br />
1,07 1.465 0,36 3.000 0,74<br />
WA 5.3 13.157 14.200 1,08 5.040 0,38 9.100 0,73<br />
WA 6.1 3.663 4.650 1,27 1.255 0,34 2.900 0,79<br />
WA 6.2 4.730 4.700 0,99 1.800 0,38 3.320 0,70<br />
WA 7.1 8.315 5.250 0,63 2.150 0,26 4.530 0,54<br />
WA 7.2 8.335 6.000 0,72 2.270 0,27 4.650 0,56<br />
Wohngebiete<br />
gesamt<br />
davon<br />
Kita´s<br />
Gemeinbed.<br />
Kita 1<br />
Gemeinbed.<br />
Kita 2,<br />
Einrichtung für<br />
Kinder und<br />
Jugendliche<br />
Gemeinbedarf<br />
gesamt<br />
(incl. integrierte<br />
Einrichtungen)<br />
120.550<br />
119.670<br />
0,99 40.935 0,34 80.160 0,67<br />
davon<br />
4.302 1.720<br />
2.249 860 0,38 900 0,4 1.000 0,44<br />
2.634 1660 0,63 1.090 0,41 1.350 0,50<br />
9.185 4.240 1.990 0,4 2.290 0,47
Seite 40<br />
Geschossflächen<br />
Die Flächen für Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen, einschließlich der<br />
zu ihnen gehörenden Treppenräume und Umfassungswände sind bei der Ermittlung<br />
der Geschossfläche ganz mitzurechnen, da auch diese Geschossflächen planungsbedingte<br />
Folgen (u.a. soziale Infrastruktur, Bedarf an öffentlicher Grünfläche, pflichtige<br />
Stellplätze) auslösen.<br />
Die festgesetzten Geschossflächen als Höchstmaß betragen im Planungsgebiet für<br />
die Wohngebiete insgesamt 119.670 m². Das entspricht einer durchschnittlichen GFZ<br />
von 0,99, welche die Obergrenze des § 17 BauNVO für Wohngebiete von 1,2 unterschreitet.<br />
Lediglich in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.2, WA 4.2 und WA 6.1 ergeben sich<br />
Überschreitungen.<br />
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2.2 liegt die der festgesetzten Geschossfläche entsprechende<br />
GFZ mit 1,31 um 0,11 über der Obergrenze. Hier ist eine integrierte Kindertageseinrichtung<br />
im Erdgeschoss und ggf. im ersten Obergeschoss erforderlich,<br />
um das Planungsgebiet und die Umgebung hinreichend mit sozialer Infrastruktur zu<br />
versorgen. Aufgrund der Anforderungen, die an die Grundrissgestaltung einer Kindertagesstätte<br />
zu stellen sind, ergibt sich für diesen Bereich eine entsprechende Geschossfläche<br />
mit ausreichend großem Bauraum.<br />
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 4.2 und WA 6.1 liegt die der festgesetzten Geschossfläche<br />
entsprechende GFZ aufgrund der Grundstückszuschnitte mit 1,26 bzw.<br />
1,27 um 0,06 bzw. 0,07 über der Obergrenze. Der städtebauliche Entwurf lebt von<br />
dem Wechsel aus strenger Zeilenbebauung und Höfen, die durch großzügige Lücken<br />
in den Längsseiten aufgelockert werden. Dadurch ergibt sich in den Baugebieten mit<br />
Zeilenbebauung in vielen Bereichen eine höhere bauliche Dichte als bei den Höfen.<br />
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 4.2 sind zwei Zeilen geplant, da entlang der Hochäckerstraße<br />
eine durchgehende Immissionsschutzbebauung geschaffen werden<br />
muss und die dahinter liegende Bebauung im Wechsel zwischen zwei Höfen liegt. Somit<br />
ist hier eine höhere bauliche Dichte als in den anderen Bereichen erforderlich. Im<br />
Allgemeinen Wohngebiet WA 6.1 definiert ein sechsgeschossiges Gebäude den<br />
Schnittpunkt der wichtigen Wegeverbindungen in Nord-Süd und Ost-West-Richtung.<br />
Eine ausreichende Belüftung, Belichtung und Besonnung ist in beiden Wohngebieten<br />
gewährleistet.<br />
Die oben genannten Überschreitungen können durch die mit der Bebauungskonzeption<br />
verbundenen stadträumlichen Qualitäten ausgeglichen werden. Insbesondere erfolgt<br />
dies durch das Freiraumkonzept, das gewährleistet, dass private Freiflächen und<br />
öffentliche Grünflächen gut erreichbar sind und alle Wohnungen einen direkten Bezug<br />
zu diesen Grün- und Freiflächen haben.<br />
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind<br />
durch die vorgenannten Überschreitungen – wie in den entsprechenden Gutachten<br />
und Untersuchungen zu Verkehr, Besonnung und Immissionsschutz überprüft – nicht
Seite 41<br />
beeinträchtigt.<br />
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt entstehen ebenfalls nicht. Öffentliche Belange<br />
gemäß § 1 Abs. 5 BauGB stehen der Überschreitung nicht entgegen, die Anforderungen<br />
an die verkehrliche Erschließung sind in der Planung berücksichtigt.<br />
Um ein lebendiges Spiel und Varianz in der Höhenentwicklung und Gebäudekubatur<br />
innerhalb einer Blockstruktur zu ermöglichen, ist in den Allgemeinen Wohngebieten<br />
WA 2.1, WA 3.2, WA 4.1 und WA 5.3 eine Verlagerung der zulässigen Geschossfläche<br />
und Grundfläche der Hauptnutzungen von einem in den anderen Bauraum zulässig,<br />
sofern die Summe der festgesetzten Grund- und Geschossfläche innerhalb eines<br />
Bauquartieres eingehalten wird.<br />
Um in den Allgemeinen Wohngebieten eine besonders hohe städtebauliche Wohnund<br />
Freiraumqualität zu sichern, ist eine in der Satzung festgelegte, geringfügige<br />
Überschreitung der festgesetzten Geschossflächen für ins Gebäude integrierte<br />
• erdgeschossig angeordnete Räume für Kinderwagen- und Fahrradabstellräume<br />
und Räume zur Aufbewahrung fester Abfallstoffe<br />
• Gemeinschaftsräume sowie<br />
• Tiefgaragenrampen<br />
zulässig. Dadurch wird eine gute und bewohnerfreundliche Erreichbarkeit<br />
sichergestellt. Gleichzeitig können die Freiflächen von Nebenanlagen soweit möglich<br />
freigehalten werden. Zudem wird ein Anreiz geschaffen, die hier gewünschten<br />
Gemeinschaftsräume zur Förderung von Nachbarschaften zu realisieren.<br />
Diese Festsetzungen gelten nicht für das Allgemeine Wohngebiet WA 5.1, da hier –<br />
wie in den Reinen Wohngebieten - eine Reihen-, Doppelhaus- und<br />
Einzelhausbebauung geplant ist.<br />
So ist zur Stellplatzversorgung in den Reinen Wohngebieten und im Allgemeinen<br />
Wohngebiet WA 5.1 eine Mischung aus gemeinschaftlichen Carportanlagen für die<br />
Reihenhausstrukturen in Verlängerung der Nord-Süd-Straßen und für die Einzel- und<br />
Doppelhäuser Einzelgaragen zusammen mit Nebengebäuden zwischen den<br />
Gebäuden vorgesehen. Diese Garagen haben anders als Wohngeschosse keine<br />
wesentlichen Auswirkungen auf z.B. Verkehr, Grün- oder Infrastrukturbedarf und<br />
werden deshalb bei der Ermittlung der Geschossfläche nicht angerechnet. Um die<br />
Kubatur der gesamten Bebauung jedoch zu begrenzen, wird die Überschreitungsmöglichkeit<br />
je Stellplatz beschränkt.<br />
Grundflächen<br />
Die Obergrenze des § 17 BauNVO von GRZ 0,4 für das Planungsgebiet überdeckende<br />
bauliche Anlagen wird insgesamt eingehalten.<br />
Lediglich in den Allgemeinen Wohngebietes WA 2.1 und WA 4.1 wird dieser Wert jeweils<br />
um 0,02 überschritten. Diese geringfügige Überschreitung begründet sich im<br />
Wesentlichen aus der Unterbringung von Nichtwohnnutzungen wie Gemeinschafts-
Seite 42<br />
räumen, Nebenanlagen und Läden in den mit einem Vollgeschoss als Höchstmaß<br />
festgesetzten Bereichen der Bauräume. Die Schließung der Höfe durch diese eingeschossigen<br />
Zwischenbauten schafft ruhige, geschützte Freibereiche und erzeugt im<br />
Planungsgebiet den städtebaulichen Wechsel zwischen der Zeilen- und Hofbebauung.<br />
Die Überschreitungen werden insofern durch die Freiraumqualitäten der großzügigen<br />
Innenhöfe ausgeglichen, zu denen alle Wohnungen einen direkten Bezug haben.<br />
Die zulässigen Grundflächen dürfen im Planungsgebiet durch die in § 19 Abs. 4 Nrn.1<br />
bis 3 BauNVO bezeichneten Anlagen wie beispielsweise Tiefgaragen, Dienstbarkeitsflächen<br />
bis zu einer Obergrenze von insgesamt maximal 78.200 m² überschritten werden,<br />
was einer GRZ von 0,64 entspricht.<br />
Bei entsprechender Heranziehung der in § 17 Abs. 1 BauNVO genannten Obergrenze<br />
von 0,4 in Allgemeinen Wohngebieten ist in Verbindung mit § 19 Abs. 4 BauNVO<br />
eine Grundflächenzahl von 0,6 möglich.<br />
Diese Obergrenze wird in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, WA 2.2, WA 3.1,<br />
WA 3.2, WA 4.1, WA 4.2, WA 5.2, WA 5.3 und WA 6.2 bei Ausschöpfung der festgesetzten<br />
Grundfläche um 0,05 bis 0,14 vor allem durch die Flächenbedarfe der Tiefgaragen<br />
überschritten.<br />
Hierzu ist generell festzustellen, das zugunsten der großzügigen öffentlichen Grünflächen,<br />
die ein wesentliches Qualitätsmerkmal des städtebaulichen Entwurfs sind, die<br />
Grundstückszuschnitte betroffener Baugebiete sehr kompakt konzipiert wurden.<br />
Eine Reduzierung der Grundflächenzahlen beispielsweise durch die Ausbildung von<br />
Duplexgaragen oder eines zweiten Untergeschosses ist aufgrund des hohen Grundwasserstandes<br />
ökologisch, technisch und wirtschaftlich nicht sinnvoll.<br />
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 3.2, 4.2 und 5.3 erhöht sich die Versiegelung<br />
nicht unwesentlich durch die breiten, von West nach Ost verlaufenden Fußwegeverbindungen,<br />
die durch eine Dienstbarkeit der Öffentlichkeit zugänglich sind und somit<br />
zu einer Verknüpfung der Baugebiete bzw. zu einer Qualitätssteigerung im Freiraumsystem<br />
beitragen. Die südlich der öffentlichen Grünflächen verlaufenden Gehrechtsflächen<br />
können neben der Erschließung der Wohngebäude auch Erschließungsfunktionen<br />
für die Quartierparks übernehmen, so dass versiegelungsrelevante Doppelerschließungen<br />
vermieden bzw. die öffentlichen Grünflächen von weiteren Wegeflächen<br />
entlastet werden können und somit einen höheren Grünanteil erhalten.<br />
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 6.2 ist gegenüber dieser Wegeverbindung an der<br />
Hochäckerstraße ein kleiner Platz geplant, der ebenso wesentlich zur Überschreitung<br />
der Obergrenze beiträgt. Da an der Platzfläche publikumsintensivere Nutzungen wie<br />
Einzelhandel, Café angelagert werden sollen, ist hier eine entsprechende Versiegelung<br />
zur Aufwertung des öffentlichen Raums notwendig.<br />
Eine Kompensationsmaßnahme für die Überschreitung des Nutzungsmaßes nach<br />
BauNVO ist die Festsetzung einer gegenüber dem üblichen Standard erhöhten Bodenüberdeckung<br />
von Tiefgaragen - 80 cm statt 60 cm – zur Sicherung guter Standort-
Seite 43<br />
und Wuchsbedingungen für die festgesetzten Baumpflanzungen auf den Baugrundstücken.<br />
Darüber hinaus können auf den verbleibenden nicht unterbauten Freiflächen<br />
in ausreichendem Umfang Großbäume gepflanzt werden, so dass insgesamt eine<br />
gute Durchgrünung der Baugebiete und eine Stärkung des Naturhaushalts, insbesondere<br />
des Kleinklimas, sichergestellt ist.<br />
Durch die Planung entstehen trotz der vorgesehenen Versiegelung gut nutzbare,<br />
großzügige Freibereiche durch<br />
• Unterbringung der Stellplätze in Tiefgaragen und dadurch Vermeidung der damit<br />
verbundenen negativen Freiraum- und Umweltauswirkungen (z.B.<br />
Schallemissionen, Ortsbild)<br />
• Schutz der rückwärtigen Bereiche durch die Lärmschutzbebauung an der BAB A 8<br />
sowie der Hochäckerstraße<br />
• gute Ausstattung mit öffentlichen Grünflächen sowie Vernetzung der privaten und<br />
öffentlichen Freibereiche<br />
• ausreichende Überdeckung und Begrünung und Bepflanzung der Tiefgaragen<br />
sowie Dachbegrünung<br />
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden dadurch weitgehend vermieden,<br />
gesunde Wohnverhältnisse sind nicht beeinträchtigt.<br />
4.4. Überbaubare Grundstücksflächen, Stellung baulicher Anlagen, Bauweise<br />
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen (= Bauräume) erfolgt durch<br />
Baulinien und Baugrenzen sowie textliche Festsetzungen. Die Bauräume sichern eine<br />
hinsichtlich der Nutzung des Sonneneintrages optimale Ausrichtung der Baukörperzeilen.<br />
Auch werden die überbaubaren Grundstücksflächen zu Gunsten von Frei- und<br />
Erschließungsflächen beschränkt.<br />
Die stadträumlich wichtigen Gebäudekanten an den Straßen werden durch die Festsetzung<br />
von Baulinien gesichert. Wenn durch die Obergeschosse eine solche Fassung<br />
gesichert ist, kann, z.B. für die Schaffung eines wettergeschützten Zugangsbereichs,<br />
die Fassade des Erdgeschosses zurückgesetzt von der Baulinie errichtet werden.<br />
Durch die Überschreitungsmöglichkeiten der festgesetzten Baugrenzen durch Balkone,<br />
Terrassen u.a soll eine zeitgemäße Gestaltung der Gebäude und die Errichtung<br />
ausreichend großer privater Freiräume für die Wohnungen ermöglicht werden.<br />
Für die genannten Bauteile und Vorbauten wird somit eine „zweite Baugrenze“ nach §<br />
23 Abs. 1 Satz 2, § 16 Abs. 5 BauNVO festgesetzt.<br />
In den Reinen Wohngebieten und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 bilden aufgelockerte<br />
Gebäudegruppen den Übergang zur Doppel- und Reihenhausbebauung an der<br />
Peralohstraße. Es sind nur Einzel-/Doppelhäuser und Hausgruppen zulässig, deren<br />
Grundfläche auf 300 m² beschränkt wird. Eine Verbindung der Hauptgebäude durch<br />
eingeschossige Garagenbauten und Nebengebäude ist darüber hinaus zulässig. Damit<br />
wird eine Gebäudestruktur festgesetzt, die sich an dem nördlich angrenzenden<br />
Bestand orientiert. Dieser ist ebenfalls durch verdichteten Einfamilienhausbau ge-
Seite 44<br />
prägt und wird durch Garagen gegliedert und verbunden.<br />
Die Stellplätze auf den Gemeinschaftsanlagen sollen vorrangig für die dazu nahe gelegenen<br />
Häuser dienen. Die etwas weiter entfernten Häuser sollen Garagen erhalten.<br />
Durch die Anordnung der Garagen zwischen den Häusern lockert sich die Reihenhausstruktur<br />
in den weiter von den Gemeinschaftsstellplatzanlagen entfernten Bereichen<br />
zu Doppel- und Einzelhäusern auf.<br />
Zur Erreichung einer gegliederten, für Fußgänger durchlässigen Baustruktur, werden<br />
in den anderen Allgemeinen Wohngebieten Bauräume festgesetzt, die bei den gewünschten<br />
Zäsuren unterbrochen werden.<br />
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 7.1 und 7.2 wird die Grundfläche von aneinander<br />
gebauten Gebäuden auf 450 m² beschränkt, um eine durchlässige und aufgelockerte<br />
Bebauungsstruktur festzusetzen. Vorstellbar ist hier die Errichtung von Geschosswohnungsbau<br />
oder verdichtetem Einfamilienhausbau. Diese Beschränkung gilt<br />
aus Gründen des Lärmschutzes nicht in dem Bauraum entlang der Hochäckerstraße.<br />
In den beiden Gemeinbedarfseinrichtungen mit Kindertageseinrichtungen und einer<br />
Einrichtung für Kinder und Jugendliche an der Hochäckerstraße wird zugelassen,<br />
dass eine Lückenschließung durch Lärmschutzwände erfolgen kann. Damit bleibt die<br />
Lärmschutzwirkung für die rückwärtigen Flächen gesichert, gleichzeitig wird aber den<br />
funktionalen Anforderungen der Einrichtungen Rechnung getragen. So ist es möglich,<br />
die Freiflächen beispielsweise durch eine Wand mit einer angelagerten Nebenanlagenzone<br />
zu schützen.<br />
4.5. Abstandsflächen<br />
Die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO sind einzuhalten.<br />
Die Neubebauung zeichnet sich durch Gebäudegruppen mit einem lebendigen Höhenspiel<br />
aus. Die stadträumlich wichtigen Punkte werden durch die Anzahl der zwingend<br />
herzustellenden Vollgeschosse festgesetzt. Für die anderen Gebäude im Inneren<br />
des Quartiers ergeben sich Entwurfsspielräume hinsichtlich der Höhenstaffelung<br />
im Detail. Da in den Hofquartieren jeweils zwischen der nördlichen und der südlichen<br />
Gebäudereihe die Abstandsflächen einzuhalten sind, stehen die Höhen der sich gegenüberliegenden<br />
Gebäude in einem Abhängigkeitsverhältnis. Wird das eine höher,<br />
muss das andere niedriger werden.<br />
Um die Realisierung der Gebäudestruktur zu ermöglichen ist ein Nachweis der Abstandsflächen<br />
bis zur Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche nicht erforderlich, wenn<br />
die gemäß Bayerischer Bauordnung notwendigen Abstandsflächen zwischen den Gebäuden<br />
eingehalten werden.<br />
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 3.2 und WA 5.3 dürfen die Abstandsflächen<br />
gemäß der Bayerischen Bauordnung bei den Gebäuden, bei denen sechs Vollgeschosse<br />
zwingend festgesetzt wurden, unterschritten werden, da diese stadträumlich<br />
wichtige Hochpunkte bilden.
Seite 45<br />
Die Besonnungsanforderungen gem. DIN 5034-1 (Tageslicht in Innenräumen) werden<br />
jedoch erfüllt.<br />
Da im Bereich der Reinen Wohngebiete und des Allgemeinen Wohngebietes WA 5.1<br />
die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO nach Norden ebenfalls einzuhalten sind, ist<br />
die Errichtung des dritten Vollgeschosses durch Anordnung des Gebäudes im Süden<br />
des Bauraumes oder durch Zurücksetzen des obersten Geschosses möglich.<br />
Um im Bereich der Reinen Wohngebiete und des Allgemeinen Wohngebietes WA 5.1<br />
den städtebaulich gewünschten Wechsel von Hauptgebäuden und Nebengebäuden<br />
bzw. Garagen realisieren zu können werden die Abstandsflächen für die Gebäude<br />
verkürzt, die durch Garagen oder Nebengebäude miteinander verbunden sind. Die<br />
ausreichende Belichtung und Belüftung der Hauptgebäude ist über die Südfassade<br />
der Gebäude gesichert.<br />
4.6. Höhenentwicklung<br />
Zu den Eigenheimbereichen an der Peralohstraße hin wird deren Höhenentwicklung,<br />
mit zwei Vollgeschossen zuzüglich Dachgeschoss, aufgenommen. Analog der dort<br />
ausgebauten Satteldächer ist im Neubauquartier ein drittes Geschoss zulässig,<br />
sofern die Abstandsflächen eingehalten sind und damit Eingriffe in Nachbarrechte<br />
vermieden werden. Um eine Gliederung des dritten Vollgeschosses und der<br />
Gebäudekubatur sicherzustellen, wird dessen Fläche auf maximal zwei Drittel des<br />
darunterliegenden Geschosses pro Gebäude begrenzt. Damit werden<br />
unterschiedliche Typologien ermöglicht, wie z.B. die Errichtung von nord-südgerichteten<br />
Dachterrassen, die zwischen den Reihenhäusern eingefügt sind und<br />
diese damit gliedern oder Dachterrassen, die komplett nach Süden oder Norden, bzw.<br />
nach Norden und Süden orientiert sind.<br />
Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept sieht vor, die<br />
strenge Zeilenbebauung durch Höhenstaffelungen differenziert zu gestalten. Daher<br />
sind in den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, WA 2.2, WA 3.1, WA 3.2, WA 4.1, WA<br />
4.2, WA 5.2, WA 5.3 und WA 7.2 in den in der Satzung festgesetzten Bereichen<br />
Höhensprünge vorzusehen.<br />
Die mindestens vier- bis höchstens siebengeschossige Bebauung im Allgemeinen<br />
Wohngebiet WA 1 schirmt das Neubauquartier gegen den Lärm der BAB A8 ab. Im<br />
Süden markiert ein Hochpunkt die Stadteinfahrt, im Norden dient eine Abstaffelung<br />
dem Anschluss an den Bestand.<br />
Um im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 ausreichende und gut nutzbare Freiflächen für<br />
die Bewohner bereit stellen zu können, sind auf dem Gebäude entlang der BAB A8<br />
Dachgärten oder -terrassen vorzusehen. Die Freiflächen sind durch den zwingend 6-<br />
geschossig herzustellenden Gebäudeteil vom Straßenverkehrslärm der BAB A8 so zu<br />
schützten, dass auf den östlich anschließenden Dachflächen ein Verkehrslärmpegel<br />
von 59 dB(A) tags eingehalten wird. Deshalb sind in diesem Bereich auf der Ostseite<br />
fünf Geschosse als Höchstmaß festgesetzt.
Seite 46<br />
Um bei der Realisierung der Bebauung, die durch vielfältige Höhenstaffelungen gekennzeichnet<br />
ist, einen ausreichenden Gestaltungsspielraum zu ermöglichen, kann<br />
von den festgesetzten Abgrenzungen unterschiedlicher Höhenentwicklung geringfügig<br />
abgewichen werden.<br />
Ausgenommen hiervon ist im WA 1 die Abgrenzung unterschiedlicher<br />
Höhenentwicklung parallel der BAB A8. In diesem Bereich darf diese aufgrund der<br />
Abstandflächen zu dem Allgemeinen Wohngebiet WA 2.1 und der Anordnung von<br />
Dachgärten oder Dachterrassen nicht nach Osten überschritten werden.<br />
Abweichungen von der festgesetzten Abgrenzung unterschiedlicher Höhe sind nur<br />
nach Westen zulässig, um bei der Anordnung der Technik-, Gemeinschaftsräumen<br />
und Dachausstiege auch eine Gliederung in Form von Rücksprüngen zu ermöglichen.<br />
4.7. Dächer und Fassaden<br />
Um eine homogene Dachlandschaft im Planungsgebiet zu schaffen und eine<br />
Begrünung der Dächer inklusive der Ausstattung mit Solaranlagen zu ermöglichen,<br />
werden Flachdächer festgesetzt. In den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2 sowie<br />
dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 sind auch geneigte Dächer bis 15° zulässig,<br />
um im Übergang zur Bebauung an der Peralohstraße zwischen Bestand und Planung<br />
vermitteln zu können. Davon abweichende Dachneigungen sind zulässig, sofern<br />
keine gestalterischen Bedenken bestehen. Um die Nutzung der Dachflächen als<br />
Dachgärten und –terrassen auch in den obersten Geschossen zu ermöglichen, sind<br />
Dachaufbauten für Dachausstiege einschließlich Abstellräumen zulässig. Um eine<br />
negative Auswirkung auf den Straßenraum zu vermeiden, werden sie in ihrer Anzahl,<br />
Fläche, Lage und Gestalt beschränkt.<br />
Technische Dachaufbauten und Anlagen auf den Dächern werden hinsichtlich Art,<br />
Zweck, Lage und Fläche auf das technisch erforderliche Mindestmaß beschränkt und<br />
von der Dachkante zurückgesetzt. Diese Festsetzung zielt auf ein gutes<br />
Erscheinungsbild, eine ruhige Dachlandschaft und das Freihalten von Flächen für die<br />
Dachbegrünung ab, ohne jedoch die Funktionsfähigkeit der Gebäude in Frage zu<br />
stellen. Die Aufbauten und Anlagen werden um das Maß ihrer Höhe zurückgesetzt, so<br />
dass sie aus der Fußgängerperspektive optisch nicht mehr bestimmend sind. Um<br />
einen hohen Energiestandard der Bebauung und damit eine nachhaltige Bauweise zu<br />
fördern, werden die hierfür notwendigen umfangreicheren technischen Anlagen zur<br />
kontrollierten Wohnraumbelüftung durch eine abgeschwächte Flächenbeschränkung<br />
begünstigt.<br />
Da die Lüftungsrohre der Tiefgaragenentlüftungen ca. 1,2 m über den höchsten Punkt<br />
geführt werden müssen, werden hierfür gesonderte Regelungen formuliert. So ist in<br />
der Nähe eines Austrittes eine zulässige Höhe von 4 m (2,8 m + 1,2 m) bzw. in der<br />
Nähe von technischen Dachaufbauten wie beispielsweise einer kontrollierten<br />
Wohnraumlüftung eine Höhe von 3,2 m (2 m + 1,2 m) über der Oberkante der Attika<br />
erforderlich. Diese Höhe ist notwendig, damit durch die kontrollierte Wohnraumlüftung<br />
keine verschmutze Luft aus der Tiefgarage eingesaugt wird.
Seite 47<br />
Satellitenempfangsanlagen an den Fassaden werden ausgeschlossen, um das<br />
negative Erscheinungsbild zahlloser einzelner Satellitenschüsseln zu vermeiden.<br />
Gemeinschaftssatellitenanlagen auf den Dachflächen sind zulässig.<br />
Als Beitrag zur Erreichung der ökologischen Zielsetzungen sind technische Anlagen<br />
für aktive Sonnenenergienutzung (z.B. Solarzellen) ohne Flächenbegrenzung<br />
allgemein zulässig. Die Dachbegrünung unter für Solaranlagen genutzten Flächen<br />
erhöht deren Wirksamkeit und unterstützt Verdunstung sowie thermischen Ausgleich.<br />
Da diese Einrichtungen große Flächen umfassen und damit eine deutliche<br />
Verschattungswirkung für andere Gebäude entfalten können, wird festgesetzt, dass<br />
sie im Norden um das 2,5fache Maß ihrer Höhe zurückzusetzen sind und maximal 1<br />
m über Attika errichtet werden dürfen.<br />
4.8. Dienstbarkeitsflächen, Fuß- und Radwege<br />
Ergänzend zu den Wegebeziehungen in den öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen<br />
sichern Gehrechte zugunsten der Allgemeinheit eine Durchlässigkeit durch die<br />
Baugebiete und damit eine interne Wegebeziehung ab.<br />
Dem Anschluss nach außen dienen zwei als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzte<br />
Fuß- und Radwege in Richtung Peralohstraße im nördlichen und nordöstlichen<br />
Bereich des Planungsgebietes.<br />
Der Fuß- und Radweg, der zwischen den Reinen Wohngebieten WR 1 und WR 2<br />
nach Norden an die Peralohstraße anbindet, ist für die Feuerwehr als alternative<br />
Zugangsroute in das Planungsgebiet befahrbar. Die Realisierung des in diesem<br />
Bereich zur abwassertechnischen Erschließung des Baugebietes erforderlichen<br />
Kanalanschlusses ist innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche möglich.<br />
Zur Sicherung einer langfristigen Verbindung nach Nordosten werden Geh- und<br />
Radfahrrechtsflächen in den Allgemeinen Wohngebieten WA 7.1 und WA 7.2<br />
festgesetzt. Bei einer späteren Entwicklung der benachbarten Grundstücke kann hier<br />
ein direkter Anschluss zur Ottobrunner bzw. Unterhachinger Straße hergestellt<br />
werden.<br />
Der zentrale Platzraum an der Hochäckerstraße wird im Allgemeinen Wohngebiet WA<br />
6.2 gegenüber dem Haupteingang des Neuen Südfriedhofs mit einem Gehrecht für<br />
die Allgemeinheit belegt. Dies sichert den Zugang zu den in diesem Bereich<br />
vorgesehenen Nichtwohnnutzungen sowie die Aufenthaltsqualität und die Nutzbarkeit<br />
der Platzfläche für die Allgemeinheit. Die dinglich zu sichernde Fläche für einen<br />
beschränkten Personenkreis schränkt sich auf ein Fahrrecht für die<br />
Anlieferung/Entsorgung der hier gelegenen Geschäfte ein.<br />
Die Zulässigkeit einer gleichzeitigen Nutzung der Dienstbarkeitsflächen als<br />
Zufahrtswege für Feuerwehr- und Rettungsfahrzeuge zu den Gebäuden trägt zur<br />
Beschränkung der Versiegelung bei. Um eine gewisse Flexibilität in der<br />
Baurealisierung zu gewährleisten, kann - sofern technische oder gestalterische<br />
Gründe dies erfordern - von der festgesetzten Lage der Gehrechtsfläche geringfügig<br />
abgewichen werden.
Seite 48<br />
4.9. Aufschüttungen und Abgrabungen<br />
Zum barrierefreien Anschluss der Erschließungsstraßen an die Hochäckerstraße wird<br />
ein Aufschütten des Planungsgebietes auf die in der Planzeichnung festgesetzten<br />
Höhenbezugspunkte festgesetzt. Es soll ein gleichmäßig steigendes Gelände<br />
entstehen. Dies sichert auch barrierefreie Anschlüsse der einzelnen Baugebiete an<br />
die öffentlichen Straßenverkehrs- und Grünflächen. Darüber hinaus reichende<br />
Aufschüttungen und Abgrabungen werden in ihrer Höhe begrenzt, damit sie dem<br />
Charakter der Münchner Schotterebene nicht widersprechen.<br />
Geländemodellierungen sind zur kindgerechten Gestaltung der Spielplätze zulässig.<br />
Für die Ausbildung von Sickermulden zur oberflächigen Versickerung der<br />
Niederschlags- und Dachwässer auf Privatgrundstücken sind Abgrabungen bis zu<br />
max. 1 m zulässig.<br />
4.10. Verkehrserschließung<br />
Das neue Quartier wird von der Hochäckerstraße aus für den Kfz-Verkehr erschlossen.<br />
Auf eine Anbindung nach Norden wird verzichtet, um die Wohngebiete an der<br />
Peralohstraße nicht mit zusätzlichem Verkehr zu belasten. Fahrspuraufweitungen in<br />
der Hochäckerstraße an den Einmündungen zum Planungsgebiet sichern den Verkehrsfluss<br />
auch beim zukünftigen Abbiegeverkehr in das neue Quartier.<br />
Um nördlich der Hochäckerstraße langfristig einen Zweirichtungsradweg von der Unterhachinger<br />
Straße kommend bis über die Autobahnbrücke führen zu können, wird<br />
hierfür Platz vorgehalten. Diese Fläche kann zwischenzeitlich begrünt werden.<br />
Das Erschließungssystem im Planungsgebiet sichert eine einfache Orientierung und<br />
eine räumliche Gliederung des Gebietes. Die Straßenbreiten werden zugunsten geringer<br />
Versiegelung minimiert. Alle Wohnungen sind in zumutbarer Entfernung von<br />
den Straßen fußläufig erreichbar.<br />
Im öffentlichen Straßenraum werden die notwendigen Besucherstellplätze angeordnet.<br />
Stellplätze entlang der Hochäckerstraße sind nicht geplant, um den ruhigen Charakter<br />
der Straße entlang des Friedhofs nicht zu beeinträchtigen.<br />
Die entlang der Hochäckerstraße bestehenden Straßenbegrenzungslinien werden<br />
aufgehoben, da der Straßenraum zur Erschließung der neuen Baugebiete und zur<br />
langfristigen Realisierung eines Zweirichtungsradwegs erweitert wird.<br />
Im Norden werden verkehrsberuhigte Bereiche angeordnet. Dies entspricht der Verkehrsfunktion<br />
der Straßen, welche ausschließlich die nördlich angrenzenden kleinteiligen<br />
Wohnnutzungen (Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser) erschließen. Die Geschosswohnbauten<br />
südlich der Straßen dagegen werden durch Kfz nicht über die<br />
verkehrsberuhigten Bereiche sondern von den Nord-Süd-Straßen aus erschlossen;<br />
von den verkehrsberuhigten Bereichen erfolgt bei diesen Gebäuden der Zugang für<br />
Fußgänger und Radfahrer. Die Anordnung der verkehrsberuhigten Bereiche bringt zusätzliche<br />
Aufenthaltsqualität für die Bewohnerschaft der Wohngebäude auf beiden<br />
Seiten der Straßen und wirkt einem unerwünschten Ost-West-Verkehr entgegen –<br />
Pkw sollen zum Ein- und Ausfahren in das Quartier bevorzugt den Weg direkt zur
Seite 49<br />
bzw. von der Hochäckerstraße nehmen.<br />
In einem Verkehrsgutachten wurden die verkehrlichen Auswirkungen der künftigen<br />
Planungen auf das umliegende Straßennetz ermittelt:<br />
Aus der Neuplanung resultiert ein Verkehrsaufkommen von 5.000 Kfz/Tag (Ziel- und<br />
Quellverkehr). Unter Berücksichtigung, dass die Wege zu den Einzelhandelseinrichtungen<br />
und den Kindertageseinrichtungen mit weiteren Fahrten kombiniert werden,<br />
beläuft sich der tatsächliche Neuverkehr auf 4.600 bis 4.700 Kfz/Tag. Der Neuverkehr<br />
sowie der langfristig prognostizierte Anstieg des Verkehrs auf der Ottobrunner Straße<br />
und Unterhachinger Straße können an den benachbarten Knotenpunkten des umgebenden<br />
Straßennetzes leistungsfähig abgewickelt werden; zusätzliche Anpassungsund<br />
Ausbaunahmen an den umgebenden Knotenpunkten bzw. Einmündungen sowie<br />
im Straßennetz sind nicht erforderlich. Eine leistungsfähige Erschließung des Planungsgebiets<br />
ist gewährleistet.<br />
Zur Förderung des öffentlichen Verkehrs sollte die Taktdichte der Buslinie 139 von<br />
derzeit 20 Minuten auf 10 Minuten erhöht werden. Zwei Bushaltestellen werden verkehrstechnisch<br />
günstig westlich der Zufahrten zu den Erschließungsstraßen U-1688<br />
und U-1691 angeordnet. Diese sind über das Wegenetz aus dem Gebiet heraus gut<br />
und aufgrund des höhengleichen Anschlusses an die Hochäckerstraße barrierefrei erreichbar.<br />
Entlang der Hochäckerstraße stellt ein Radweg eine gut nutzbare Verbindung in Richtung<br />
Osten zum Perlacher Zentrum her. Zwei Rad- und Fußwegverbindungen nach<br />
Norden zur Peralohstraße und eine nach Nordosten als erster Baustein einer langfristigen<br />
direkten Verbindung zur Ottobrunner Straße sichern die Anbindung ans Umfeld<br />
und die Durchlässigkeit von dort zum Friedhof im Süden.<br />
In den öffentlichen Grünflächen verläuft eine Fußwegverbindung in Ost-West-Richtung.<br />
Weitere sind durch Gehrechtsflächen in den Baugebieten an der Hochäckerstraße<br />
gesichert. In der Hochäckerstraße sind insbesondere im Bereich der geplanten<br />
Bushaltestellen Querungshilfen für Fußgänger vorgesehen.<br />
4.11. Stellplätze für Kfz, Tiefgaragen, Grundstücksein- und –ausfahrten<br />
Im gesamten Planungsgebiet soll der Nachweis der pflichtigen Stellplätze<br />
grundsätzlich auf dem privaten Baugrundstück erfolgen. Die nach Art. 47 BayBO<br />
erforderlichen Stellplätze sind in Tiefgaragen, möglichst unter den geplanten<br />
Gebäuden unterzubringen, damit die Qualität der privaten Freibereiche möglichst<br />
wenig beeinträchtigt wird. Sie sind deshalb nur innerhalb der festgesetzten Bauräume<br />
und in den im Plan gekennzeichneten Bereichen zulässig.<br />
Für die Kindertageseinrichtungen und die Einrichtung für Kinder und Jugendliche ist<br />
nur eine geringe Stellplatzzahl notwendig. Daher ist innerhalb der<br />
Gemeinbedarfsfläche der Kindertageseinrichtung 1 der Bau einer gesonderten<br />
Tiefgarage oder Gemeinschaftstiefgarage nicht sinnvoll, die Plätze sollen in der<br />
benachbarten Gemeinschaftstiefgarage untergebracht werden. Im Bereich der<br />
Gemeinbedarfsfläche der Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und<br />
Jugendliche, sind die pflichtigen Stellplätze innerhalb einer Tiefgarage auf dem
Seite 50<br />
eigenen Grundstück oder in der benachbarten Gemeinschaftstiefgarage<br />
unterzubringen. Um den gesonderten Anforderungen von Behinderten gerecht zu<br />
werden, ist eine oberirdische Anordnung von Stellplätzen für sie zulässig.<br />
Für das Bringen und Holen der Kinder werden keine gesonderten Stellplätze auf den<br />
Baugrundstücken vorgesehen, um das Freiflächenangebot nicht zu beschneiden und<br />
um die Versiegelung zu minimieren. Dies ist möglich, da zum kurzen Halten die<br />
Besucherstellplätze im öffentlichen Straßenraum genutzt werden können. Die<br />
betreffenden Straßen dienen ausschließlich der Quartierserschließung. Wesentliche<br />
Störungen des Verkehrsflusses sind selbst dann nicht zu erwarten, wenn kurz auf der<br />
Fahrbahn gehalten wird.<br />
Die Zufahrt zu den Tiefgaragen erfolgt direkt von den Erschließungsstraßen innerhalb<br />
der im Plan gekennzeichneten Bereiche für Ein- und Ausfahrten. Dies minimiert die<br />
Belastungen für die Wohnungen. Zur Sicherung der Freiflächen- und stadträumlichen<br />
Qualität sind Tiefgaragenzu- und -ausfahrten in die Gebäude zu integrieren.<br />
Grundstückszufahrten von der Hochäckerstraße würden die Verkehrssicherheit für<br />
Fußgänger und Radfahrer unnötig beeinträchtigen und sind deshalb nicht<br />
vorgesehen. Ausgenommen hiervon ist eine Grundstückszufahrt zum Allgemeinen<br />
Wohngebiet WA 6.2, um eine gebäudeintegrierte Anlieferung an der Hochäckerstraße<br />
zu ermöglichen.<br />
In den Eigenheimzeilen am Nordrand sollen die Stellplätze auf den<br />
Privatgrundstücken und auf Sammelanlagen (Gst) am Ende der Stichstraßen<br />
angeordnet werden. Um die privaten Freibereiche im Süden vor den Häusern frei zu<br />
halten, sind neben den Gemeinschaftsstellplätzen in Verlängerung der Stichstraßen<br />
auf den Baugrundstücken Garagen und Stellplätze nur im Bauraum zwischen den<br />
Wohnhäusern zulässig. Garagen sollen nur errichtet werden, sofern sie zusätzlich zu<br />
den Stellplätzen auf der Gemeinschaftsanlage notwendig sind. Die Stellplätze dort<br />
sollen in erster Linie den Bedarf der nahe gelegenen Häuser decken, die damit als<br />
Reihenhäuser erstellt werden können. Weiter entfernt von den Gemeinschaftsanlagen<br />
sind Doppel- bzw. Einzelhäuser mit Garagen in oder neben dem Haus vorgesehen.<br />
Um eine qualitätsvolle Freiraumgestaltung aller unterbauten Flächen zu sichern, sind<br />
die Decken der Tiefgaragen und Gemeinschaftstiefgaragen außerhalb von Gebäuden<br />
um mindestens 80 cm, für Großbäume um mindestens 120 cm unter das<br />
Geländeniveau abzusenken und ebenso hoch mit fachgerechtem Bodenaufbau zu<br />
überdecken.<br />
Zur Sicherung der Wohn- und Freiraumqualität ist die Entlüftung der Tiefgaragen in<br />
die Gebäude zu integrieren und über Dach in die freie Luftströmung zu führen.<br />
Die Anlieferung und Entsorgung der Läden am Platz im Allgemeinen Wohngebiet WA<br />
6.2 kann über den Stadtplatz oder direkt von der Hochäckerstraße aus erfolgen.<br />
4.12. Fahrradabstellplätze<br />
Die Realisierung der Bebauung löst einen Bedarf an Fahrradstellplätzen aus. Die
Seite 51<br />
Zahl der zu errichtenden und dauerhaft bereit zu stellenden Plätze wird in<br />
Abhängigkeit zu den realisierten Nutzungen und Flächen ermittelt und ist<br />
entsprechend der Fahrradabstellplatzsatzung (FabS) geregelt, die seit dem 1.1.2013<br />
in Kraft getreten ist. Fahrradabstellplätze müssen in jedem Fall leicht erreichbar und<br />
gut nutzbar sein.<br />
Um die Freifläche für andere Nutzungen frei zu halten, sollen die Fahrradabstellplätze<br />
in die Gebäude integriert werden (im Erdgeschoss oder der Tiefgarage). In den<br />
Gebieten WA 2.1, WA 3.2, WA 4.1 und WA 5.3 stehen hierfür insbesondere die mit<br />
einer maximalen Geschossigkeit von einem Vollgeschoss festgesetzten Gebäudeteile<br />
zur Verfügung.<br />
In den Reinen Wohngebieten und dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 können sie,<br />
den dortigen Haustypen entsprechend, in dem Nebengebäude bzw. der Garage der<br />
Doppelhäuser und bei Reihenhäusern innerhalb der Fläche für Nebenanlagen oder<br />
an anderer Stelle innerhalb des Bauraums ohne Überdachung untergebracht werden.<br />
In untergeordnetem Umfang können zusätzlich offene Fahrradabstellplätze den<br />
Hauseingängen zugeordnet werden, da diese dann den öffentlichen und<br />
halböffentlichen Raum nicht dominieren.<br />
Für Nichtwohnnutzungen sind ausreichend Fahrradstellplätze gemäß FabS zu<br />
errichten. Zur Freihaltung der Wohnungsfreiflächen sind sie nur in den Bauräumen<br />
und auf dem zentralen Platz zulässig.<br />
4.13. Nebenanlagen<br />
In den Reinen Wohngebieten und dem Allgemeinen Wohngebiet WA 5.1 sind<br />
Nebenanlagen innerhalb der Bauräume zulässig, um die Gartenflächen nicht<br />
einzuschränken. In den südlichen Gärten sind Nebenanlagen ausschließlich in Form<br />
von raumhaltigen Gartenschränken an den Terrassentrennwänden zulässig, um ein<br />
möglichst ruhiges Erscheinungsbild sicherzustellen.<br />
Darüber hinaus sind Nebenanlagen innerhalb der Zone für Nebenanlagen entlang der<br />
nördlichen Baugebietsgrenzen zulässig. Dadurch soll ermöglicht werden, dass<br />
unmittelbar nördlich des Erschließungsweges den Eingängen der Reihen- ,<br />
Doppelhaus- und Einzelhausbebauung überdachte Gartenhäuser zugeordnet werden<br />
können. Eine einheitliche Gestaltung je Baugebiet ist anzustreben.<br />
Für Nebenanlagen sind ausschließlich Flachdächer und flachgeneigte Dächer<br />
zulässig, um einerseits ein einheitliches Erscheinungsbild zu ermöglichen und um<br />
sicherzustellen, dass die Nebenanlagen möglichst untergeordnet in Erscheinung<br />
treten.<br />
In den übrigen Allgemeinen Wohngebieten sind Nebenanlagen im Sinne des § 14<br />
Abs. 1 BauNVO in die Gebäude zu integrieren. Dies sichert die klare Ordnung von<br />
Baukörper und Freifläche und die Nutzbarkeit der Freiflächen.<br />
Abweichend davon sind die nach Art. 7 BayBO nachzuweisenden Kinderspielplätze,
Seite 52<br />
und notwendige Nebenanlagen für die Kindertageseinrichtungen auch außerhalb der<br />
Gebäude und Bauräume zulässig. Die für diese Nebenanlagen notwendigen Flächen<br />
wären begrenzt auf die Bauräume nicht sinnvoll unterzubringen.<br />
Um eine gute Gestaltung und Nutzbarkeit der Freiflächen zu sichern, sind<br />
Trafostationen nur gebäudeintegriert oder unterirdisch zulässig.<br />
Um Gestaltungsspielraum bei der Anordnung von Stellplatz- und Kellerflächen im<br />
Detail zu lassen, werden Kellernutzungen auch außerhalb der Bauräume innerhalb<br />
der Flächen für Nebenanlagen zugelassen.<br />
Für Werbeanlagen und Fahrradabstellplätze sind jeweils gesonderte Regelungen<br />
getroffen (siehe entsprechende Kapitel der Begründung).<br />
4.14. Einfriedungen und Sichtschutzwände<br />
Um den insgesamt offenen und weitläufigen Charakter des Planungsquartiers und die<br />
Durchlässigkeit durch die einzelnen Quartiere zu sichern, werden Einfriedungen nur<br />
für die Bereiche zugelassen, zu deren Eigenart die Einfriedung gehört oder wo es<br />
Sicherheitsbelange (z. B. Schutz von Kindern gegen Kfz-Verkehr der Autobahn und<br />
Hochäckerstraße) erfordern.<br />
Festsetzungen zu Art und Gestaltung von Einfriedungen sollen zu einem einheitlichen<br />
Erscheinungsbild und einer positiven Prägung des Gebiets beitragen. Deshalb sind<br />
Einfriedungen und Einzäunungen in ihrer Höhe beschränkt. Zudem sind alle<br />
Einzäunungen als offene Zäune ohne durchgehenden Sockel mit einer Bodenfreiheit<br />
von mindestens 10 cm zu errichten und mit geschnittenen Hecken aus Laubgehölzen<br />
zu begrünen. Dies sichert eine Durchlässigkeit für Kleinsäuger, Amphibien und<br />
Insekten.<br />
Um dem Bedürfnis der Bewohnerinnen und Bewohner nach Ruhe und Privatsphäre<br />
nachzukommen, sind zwischen den Wohnungsgärten Sichtschutzelemente zulässig.<br />
Um eine hohe gestalterische Qualität zu sichern, sind die Sichtschutzelemente in<br />
ihren Abmessungen begrenzt und in ihrer Gestaltung aufeinander abzustimmen.<br />
4.15. Werbeanlagen<br />
Im Bebauungsplan werden Festsetzungen getroffen, die den Umfang an Werbung<br />
wirkungsvoll regeln und optische Beeinträchtigungen minimieren, ohne Werbung<br />
grundsätzlich zu unterbinden. Werbeanlagen sollen nur hinweisenden Charakter<br />
haben und den Standort von Unternehmen kenntlich machen. Sie sollen das<br />
städtebauliche und freiraumplanerische Erscheinungsbild nicht stören und sich in<br />
Umfang, Form und Farbgebung der Architektur anpassen. Sie sind deshalb auf<br />
maximal 5% der jeweiligen Fassadeneinzelfläche und den Erdgeschossbereich<br />
beschränkt.<br />
Mit der Beschränkung auf Firmenlogos und/oder Firmennamen in Einzelbuchstaben<br />
sowie der Höhenbeschränkung frei stehender Werbeanlagen wird eine übermäßige<br />
Aufdringlichkeit vermieden und der Umfang grundsätzlich auf ein verträgliches Maß
Seite 53<br />
reduziert.<br />
Werbeanlagen im Bereich von Fensterflächen sind grundsätzlich unzulässig. Dies<br />
trägt zum einen dazu bei, optische Beeinträchtigung von Fassaden gering und für<br />
ihre eigentlichen Funktionen (Belichtung, Belüftung) frei zu halten. Davon<br />
unbeschadet sollen im Erdgeschoss Schaufenster zulässig sein, um Waren zu<br />
präsentieren oder über angebotene Dienstleistungen oder zu Preisen zu informieren.<br />
Werbeanlagen und Fassadenbeleuchtungen in Form von laufenden Schriften, Blinkund<br />
Wechselbeleuchtung, Wechselwerbeanlagen sowie sich bewegende<br />
Werbeanlagen sind wegen ihrer zu großen Dominanz im Straßenraum und der<br />
daraus resultierenden Unruhe ausgeschlossen. Darüber hinaus sind Skybeamer,<br />
Laserstrahler und ähnliche Einrichtungen auf Grund ihrer störenden Wirkung auf die<br />
weitere Umgebung des Planungsgebietes unzulässig.<br />
4.16. Grünordnung<br />
Die Festsetzungen der Grünordnung, sowohl der öffentlichen als auch der privaten<br />
Flächen, sichern die Umsetzung der unter Punkt 3.3 angeführten Ziele und der unter<br />
Punkt 4.1 dargestellten landschaftsplanerischen Grundidee. Im Vordergrund stehen<br />
dabei die Gliederung und Identitätsbildung, die Erholungsversorgung sowie die<br />
ökologische Optimierung im Planungsgebiet. In den Planungsschritten nach der<br />
Bauleitplanung sollen die Festsetzungen Grundlage für eine qualitätsvolle, gut und<br />
vielseitig nutzbare Ausformung der künftigen Freiflächen sein. Zur Vertiefung der<br />
Leitbilder über die Regelungen des Bebauungsplans mit Grünordnung hinaus<br />
wurde ein Gestaltungsleitfaden entwickelt.<br />
4.16.1. Öffentliche Grünflächen<br />
Die öffentlichen Grünflächen zwischen den Baugebieten ergeben eine leicht<br />
versetzte, aber zusammenhängende, in Ost-West-Richtung verlaufende Grünstruktur<br />
mit einer durchgehenden Wegebeziehung. Um die Verbindung der Flächen über die<br />
Erschließungsstraßen hinweg zu verstärken, sollen an deren Stirnseiten im<br />
Straßenraum durchgehende Baumreihen gepflanzt werden (siehe Hinweise im Plan).<br />
Fünf große Teilflächen des öffentlichen Grünsystems sind im Norden und Süden<br />
jeweils maximal zwei Wohngebieten zugeordnet, so dass sie auf kurzem Weg<br />
erreichbar sind. Aufgrund ihres kompakten Zuschnitts und einer Breite von<br />
durchschnittlich 45 m, mindestens jedoch 30 m, sind die Flächen für vielfältige<br />
Bedürfnisse der Anwohnerinnen und Anwohner gut nutzbar, wobei die Teilflächen<br />
unterschiedliche Schwerpunkte erhalten können. Eine sechste Teilfläche stärkt die<br />
wichtige Fuß- und Radwegeverbindung nach Nordosten zur Peralohstraße.<br />
In jeder der Flächen wird ein öffentlicher Kinderspielplatz festgesetzt, wobei die<br />
symbolhafte Darstellung im Plan die genaue, entwurfsbedingte Lage der Spielplätze<br />
noch offen lässt. Die Abfolge von Spielangeboten ermöglicht die Realisierung einer<br />
abwechslungsreichen Spiellandschaft. Die Ausgestaltung der Spielbereiche sowie der<br />
Bereiche für informelles Spiel innerhalb der öffentlichen Grünflächen kann<br />
bedarfsgerecht umgesetzt werden.<br />
In ihrer Gestaltung sollen die öffentlichen Grünflächen entsprechend der<br />
konzeptionellen Grundidee und im Einklang mit den städtebaulichen Strukturen durch
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Baumreihen und Baumgruppen primär in Ost-West-Richtung gegliedert werden.<br />
Festsetzungen dazu erfolgen nicht, da die Ausgestaltung in der weiteren Planung<br />
vertieft werden muss. Dabei soll unter anderem auch die Verwendung von<br />
Leitbaumarten, z.B. der im 1. Preis des städtebaulichen und landschaftsplanerischen<br />
Ideen- und Realisierungswettbewerbs vorgeschlagene Einsatz schnell wachsender<br />
Baumarten bzw. die Pflanzung von nutzbaren Streuobstbäumen, untersucht werden.<br />
4.16.2. Öffentliche Verkehrsflächen<br />
Die Hochäckerstraße wird nördlich der bestehenden Fahrbahn um einen<br />
Baumgraben erweitert und als städtebaulich dominierender Straßenraum mit einer<br />
Allee entwickelt. Analog der südlichen Baumreihe entlang des Friedhofs werden<br />
nördlich ebenfalls Großbäume der Art Acer platanoides (Spitzahorn) vorgeschlagen.<br />
Die in den Satzungsbestimmungen festgesetzte Baumreihe soll - in Abstimmung auf<br />
die verkehrlichen Anforderungen im Bereich der Straßeneinmündungen und<br />
Bushaltestellen - möglichst durchgehend in einem Regelabstand von 10 m gepflanzt<br />
werden. Davon ausgenommen wird die bereits relativ dicht bepflanzte Böschung im<br />
Vorfeld der Autobahnquerung im Westen.<br />
In den Erschließungsstraßen sind aus klimatischen Gründen und zur räumlichen<br />
Gliederung lockere Pflanzungen von Großbäumen vorgesehen, die mit<br />
Längsstellplätzen kombiniert werden. Auch innerhalb der Verkehrsflächen besonderer<br />
Zweckbestimmung (verkehrsberuhigte Bereiche) sollen beiderseits versetzte<br />
Baumpflanzungen angeordnet werden, wobei hier zur Vermeidung von<br />
Verschattungswirkungen auf die Wohngebäude mittelgroße Bäume geeignet sind.<br />
Zur Stärkung der Orientierung und zur Identitätsbildung entlang der verschiedenen<br />
Straßenabschnitte ist pro Straße jeweils eine gesonderte Baumart vorgesehen.<br />
4.16.3. Grünordnung Baugrundstücke<br />
Allgemein<br />
Wesentliche Vorgabe für die Freiflächen der Baugrundstücke ist die Begrünung mit<br />
mindestens einem standortgerechten Laubbaum oder Obstbaum pro 200 m². Im<br />
Hinblick auf die solarenergetische Optimierung als Beitrag zu einem ökologischen<br />
Baugebiet können dabei wahlweise Großbäume oder weniger verschattende,<br />
mittelgroße Bäume eingesetzt werden. Die Verwendung von Laubbäumen oder<br />
Obstbäumen dient ebenfalls einer optimierten Nutzbarkeit der Sonnenenergie im<br />
Winterhalbjahr. Die festgesetzte Dachbegrünung ab einer Mindestgröße von 100 m²<br />
entfaltet positive Wirkungen auf Wasserhaushalt (Rückhaltung), Stadtklima<br />
(Verdunstung), Lufthygiene (Staubbindung), Energiebilanz (zusätzliche<br />
Wärmedämmung, verbesserte Effektivität von Solaranlagen) und Naturschutz<br />
(Magerstandorte).<br />
Die Dächer von Wohngebäuden können als Dachgärten genutzt werden. Sie sollen<br />
zu einer hohen Wohnqualität beitragen und die Freiraumversorgung ergänzen.<br />
Nutzbare Dachbereiche sind von den Festsetzungen für Dachbegrünung
Seite 55<br />
ausgenommen.<br />
Für die offenen Stellplätze im Bereich der Reinen Wohngebiete bzw. des Allgemeinen<br />
Wohngebietes WA 5.1 im Norden des Planungsgebietes wird die Überstellung mit<br />
Großbäumen festgesetzt. Dies dient der gestalterischen Einfügung in die<br />
Freianlagen. Außerdem dient die Eingrünung sowie die Ausgestaltung mit<br />
wasserdurchlässigen Belägen dem Naturhaushalt, insbesondere dem Kleinklima.<br />
Allgemeine Wohngebiete WA<br />
In den Allgemeinen Wohngebieten können, primär auf den Südseiten der Gebäude,<br />
den Erdgeschossen zugeordnete Wohnungsgärten entstehen. Die verbleibenden<br />
Freiflächen bleiben der gemeinschaftlichen Nutzung vorbehalten, um<br />
Hofgemeinschaften zu stärken und Angebote für Bewohnerinnen und Bewohner von<br />
Wohnungen der oberen Geschosse vorzuhalten.<br />
In Verbindung mit den zugelassenen Sichtschutzelementen zwischen den privaten<br />
Wohnungsgärten ist ein ausreichender Schutz der Privatsphäre sichergestellt, ohne<br />
die Weitläufigkeit und Übersichtlichkeit der Gesamtanlage zu beschränken.<br />
Das Niederschlagswasser von Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen ist<br />
oberflächig, möglichst breitflächig zu versickern. Das Gestaltungskonzept sieht<br />
hierbei lineare Mulden vor, die den privaten Gärten vorgelagert sind und diese<br />
gegenüber den Gemeinschaftsflächen abgrenzen. Die Mulden sollen insbesondere in<br />
den allgemeinen Wohngebieten WA 2.1, 3.1, 4.1, 5.2 und 6.1 an der südlichen<br />
Grenze zu den öffentlichen Grünflächen mit Gräsern (z.B. Schilf) bepflanzt werden.<br />
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 wird im Westen, in einer von Autobahnlärm<br />
belasteten und für Erholungsnutzungen nicht geeigneten Zone, eine naturnahe<br />
Pflanzung aus heimischen Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Die Neupflanzung<br />
schließt an den vergleichbaren, zu erhaltenden Gehölzbestand im Südwesten und an<br />
die Lärmschutzbepflanzung zur Autobahn an und steht im Zusammenhang mit einem<br />
nach Süden über den Friedhof weiterführenden Gehölzverbund. Am Ostrand der<br />
Pflanzung sollen zur Reduzierung von Verschattungswirkungen auf das Gebäude<br />
kleinere Bäume oder Sträucher eingesetzt werden. Ausbuchtungen des<br />
Gehölzmantels in Verbindung mit Krautsaum-Strukturen dienen der Erhöhung der<br />
Standort- und Artenvielfalt. Um eine naturnahe und relativ ungestörte Entwicklung zu<br />
ermöglichen, sollen die Randbereiche eine Abschirmung gegenüber der<br />
Wohnbebauung bewirken. Hierfür kann ein Versickerungsgraben zur Entwässerung<br />
des im WA 1 anfallenden Dachwassers dienen. Für die Gehölzpflanzung werden<br />
kleinere Mindestpflanzgrößen festgesetzt, da nicht eine schnelle räumliche Wirkung,<br />
sondern die naturnahe Entwicklung vorrangiges Ziel ist.<br />
Der Bereich ist als Kompensationsmaßnahme für im Bebauungsplanumgriff<br />
entstehende Eingriffe anrechenbar. Er wird als Ausgleichsfläche festgesetzt und ist<br />
nach einem noch zu erstellenden Pflege- und Entwicklungskonzept naturnah zu<br />
pflegen.
Seite 56<br />
Reine Wohngebiete WR<br />
Die Freiflächen der Reinen Wohngebiete sowie des WA 5.1 erhalten entsprechend<br />
der vorgesehenen Bebauung überwiegend privat nutzbare Wohnungsgärten. Im<br />
Norden entsteht eine Erschließungszone mit Fußwegen.<br />
4.16.4. Freiflächenversorgung<br />
Für die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner werden attraktive und gut<br />
nutzbare öffentliche Grünflächen in ausreichender Größe geschaffen. Durch die<br />
zusätzlich zugunsten der Allgemeinheit dinglich gesicherten Wegeverbindungen<br />
entsteht parallel zu dem Grünzug der öffentlichen Grünflächen ein sekundäres,<br />
öffentlich nutzbares Wegesystem.<br />
Auch auf der Ebene der privaten Grün- und Freiflächen der Wohngebiete ist mit dem<br />
vorliegenden Planungskonzept eine quantitativ gute Versorgung sichergestellt<br />
(Ausnahme WA 1 siehe unten). Qualitativ sind durch die gute Besonnung und die<br />
geschützte, weitgehend straßenabgewandte bzw. hofartige Ausbildung der Freiräume<br />
gute Nutzungs- und Gestaltungsmöglichkeiten gesichert.<br />
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 gibt es ebenerdig aufgrund der Lärmbelastungen<br />
durch die Autobahn und die Hochäckerstraße nur ein begrenztes Angebot an<br />
Freiflächen für die Erholung. Die Festsetzung von Dachgärten im obersten Geschoss<br />
des sechsgeschossig festgesetzten nord-süd-gerichteten Baukörpers, auf dem Dach<br />
des fünften Geschosses, sichert hier ein attraktives Freiraumangebot für die<br />
Hausgemeinschaft. Auf einer Länge von 140 m entsteht eine nutzbare<br />
Dachlandschaft als gut besonnter und begrünter Aufenthaltsbereich, als Treffpunkt mit<br />
Fernblick oder als Ort zum Gärtnern mit Beeten für Gemüse, Kräuter oder<br />
Beerenobst. Gemeinschaftsräume sollen dieses Angebot ergänzen und die<br />
Aufenthaltsqualität erhöhen. Durch ihre Anordnung auf der Westseite des Baukörpers<br />
sollen sie in Verbindung mit Treppenaufgängen bzw. Aufzügen und<br />
Lärmschutzwänden die Freiflächen auf der Ostseite gegen Autobahnlärm und<br />
westliche Starkwinde schützen. Als Schutz gegen Sonneneinstrahlung sind auch<br />
feste Verschattungsanlagen wie Pergolen zulässig.<br />
Die nach Art 7. Abs. 2 BayBO notwendigen Spielflächen sind innerhalb der privaten<br />
Baugebiete nachzuweisen. Sie liegen somit in unmittelbarem Bezug zu den<br />
Wohnungen. Für weitere Spielaktivitäten werden in jeder öffentlichen Grünfläche<br />
Spielplätze mit vielfältigem Spielangebot geschaffen. “Lärmintensives Spiel“ scheidet<br />
aus Lärmschutzgründen aus.<br />
4.17. Soziale Infrastruktur<br />
Der durch die Planung ausgelöste Grundschulbedarf von zwei Zügen kann durch<br />
schulorganisatorische Maßnahmen an Grundschulen im Umfeld und durch eine<br />
Erweiterung der Sprengel-Grundschule abgedeckt werden.<br />
Im Planungsgebiet sind folgende vier Kindertageseinrichtungen vorgesehen, die den<br />
im Planungsgebiet ursächlichen sowie Umgebungsbedarf decken:
Seite 57<br />
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2.2 und im Allgemeinen Wohngebiet WA 5.2 werden<br />
Kindertageseinrichtungen als in die Bebauung integrierte Einrichtung festgesetzt, die<br />
jeweils 2 Kindergarten- und 2 Krippengruppen aufnehmen.<br />
Die Kindertageseinrichtung in der Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 1<br />
nimmt 2 Kindergarten-und 2 Krippengruppen auf. In der Gemeinbedarfsfläche<br />
Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und Jugendliche werden 3<br />
Kindergarten- und 3 Krippengruppen sowie eine Einrichtung für Kinder und<br />
Jugendliche (Jugendcafé) untergebracht.<br />
Ein Nachbarschaftstreff und ein Familienzentrum sind in den Allgemeinen<br />
Wohngebieten zulässig und können in Kooperation mit dem Bauträger des<br />
geförderten Wohnungsbaus realisiert werden.<br />
4.18. Lärmschutz<br />
Für das Bauleitplanverfahren wurden die erforderlichen schalltechnischen<br />
Untersuchungen der verschiedenen Lärmquellen (Verkehrslärm, Anlagenlärm,<br />
Sportanlagen usw.) innerhalb und außerhalb des Plangebietes erstellt. Die zugrunde<br />
gelegten Verkehrsmengen entstammen dem Verkehrsgutachten zum Bebauungsplan<br />
sowie den Verkehrsmengenkarten der Landeshauptstadt München, die auf das Jahr<br />
2025 hochgerechnet wurden.<br />
4.18.1. Verkehrslärm<br />
Der Verkehrslärm im Planungsgebiet und dessen weiterem Umgriff wird im<br />
Wesentlichen vom unmittelbar an das Planungsgebiet angrenzenden (vor allem<br />
Hochäckerstraße, Unterhachinger Straße, Ottobrunner Straße) und übergeordneten<br />
Straßenverkehr (BAB A8) verursacht. Der Bahnverkehr (S-Bahnlinie Giesing-<br />
Perlach) ist auf Grund des Abstands von mehr als 700 m nicht relevant.<br />
Nach Errichtung der Neubebauung werden die höchsten Verkehrslärmpegel an den<br />
der BAB A8 zugewandten Fassadenseiten im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 mit bis<br />
zu 71/63 dB(A) Tag/Nacht auftreten.<br />
Die Orientierungswerte der DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete WA von 55/45<br />
dB(A) Tag/Nacht werden<br />
• im WA 1 um bis zu 16/18 dB(A),<br />
• im WA 2.2 um bis zu 6/7 dB(A),<br />
• im WA 3.2 um bis zu 6/6 dB(A),<br />
• auf der Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 1 um bis zu 9/10 dB(A),<br />
• im WA 4.2 um bis zu 7/8 dB(A),<br />
• im WA 5.3 um bis zu 6/8 dB(A),<br />
• im WA 6.2 und 7.2 um bis zu 6/8 dB(A) Tag/Nacht<br />
überschritten.<br />
Die Orientierungswerte für Reine Wohngebiete WR von 50/40 dB(A) Tag/Nacht<br />
werden<br />
• im WR 1 um bis zu 14/15 dB(A),<br />
• im WR 2 um bis zu 9/11 dB(A),
Seite 58<br />
überschritten.<br />
In den ebenerdigen Freiräumen (Berechnungshöhe h = 2 m) südlich der Reinen<br />
Wohngebiete werden die Orientierungswerte der DIN 18005 tags eingehalten.<br />
Nördlich der Reinen Wohngebiete werden die Orientierungswerte im WR 1 um bis zu<br />
10 dB(A) tags sowie im WR 2 eingehalten.<br />
Die Nutzung der ebenerdigen Freiräume beschränkt sich auf den Tagzeitraum, so<br />
dass hier nachts keine Betroffenheit entsteht.<br />
Auf den Dachflächen des WA 1 sind schutzbedürftige Freibereiche (Dachterrassen)<br />
geplant. Die Beurteilungspegel betragen hier bis zu 69 dB(A) tags. Somit werden die<br />
Orientierungswerte um bis zu 14 dB(A) tags überschritten.<br />
In den ebenerdigen, nutzbaren Freiräumen im Inneren des Planungsgebietes werden<br />
die Orientierungswerte der DIN 18005 eingehalten. Lediglich entlang der öffentlichen<br />
Verkehrsflächen treten Beurteilungspegel von bis zu 58 dB(A) tags auf. Somit werden<br />
die Orientierungswerte in den Nahbereichen zu den geplanten Straßen um bis zu 3<br />
dB(A) tags überschritten.<br />
Die Nutzung der ebenerdigen Freiräume und der Dachterrassen beschränkt sich auf<br />
den Tagzeitraum, so dass hier nachts keine Betroffenheit entsteht.<br />
Entlang der BAB A8 und entlang der Hochäckerstraße sind auf Grund der<br />
erforderlichen aktiven Schallschutzmaßnahmen zur Herstellung einer notwendigen<br />
Aufenthaltsqualität keine schutzbedürftigen Aufenthaltsbereiche im ebenerdigen<br />
Freiraum zulässig, so dass hier ebenfalls keine Betroffenheit entsteht.<br />
Maßnahmen gegen Verkehrslärm<br />
a) Maßnahmen zur Eigenabschirmung des Planungsgebietes<br />
Zum Schutz vor den erheblichen Lärmemissionen ist die Bebauung entlang der<br />
Autobahn BAB A8 sowie der Hochäckerstraße durchgehend und ohne<br />
Zwischenräume zu errichten. Lediglich entlang der Hochäckerstraße ist im<br />
Allgemeinen Wohngebiet WA 1 eine Lücke von maximal 30 m zulässig, um eine<br />
städtebauliche Zäsur des langen, L-förmigen Bauraumes zu ermöglichen und damit<br />
auch eine Durchlässigkeit zur Hochäckerstraße zu schaffen.<br />
Die Berechnung und Beurteilung der Verkehrslärmsituation wurde für verschiedene<br />
Bebauungsstadien durchgeführt. Dabei wurde festgestellt, dass ohne die<br />
schallabschirmende Bebauung im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 entlang der<br />
Autobahn die dahinter liegenden Quartiere unzulässig verlärmt würden. Daher muss<br />
zur Sicherstellung eines ausreichenden Immissionsschutzes im Inneren des<br />
Planungsgebietes die oben genannte durchgehende Lärmschutzbebauung im<br />
Allgemeinen Wohngebiet WA 1 entlang der Autobahn vor der Errichtung des Reinen<br />
Wohngebietes WR 1 und der Allgemeinen Wohngebiete WA 2.1 und WA 2.2 sowie<br />
der westlichen öffentlichen Grünfläche oder eine technisch gleichwertige<br />
Schallschutzmaßnahme (z. B. Schallschutzwand) erstellt werden.
Seite 59<br />
Eine weitere Reglementierung in Form einer Realisierungsreihenfolge erscheint für<br />
die übrige Bebauung (insbesondere an der Hochäckerstraße) grundsätzlich<br />
schwierig. Für die im rückwärtigen Bereich zu liegen kommenden Gebäude wird<br />
deshalb eine erhöhte Anforderung an den baulichen Schallschutz (Schalldämmmaß<br />
der Außenbauteile) ggf. in Verbindung mit einem temporären Schallschutz für deren<br />
südliche Freiflächen festgesetzt, sofern diese zeitlich vor der Errichtung der ersten<br />
Baureihe entlang der Hochäckerstraße errichtet werden.<br />
b) Baulicher Schallschutz im Bauvollzug<br />
Allgemein gilt, dass sich die Anforderungen an den Schallschutz von Außenbauteilen<br />
(Wände, Fenster usw.) aus der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ ergeben.<br />
Aufgrund des Art. 13 Abs. 2 BayBO ist der/die Bauherr(in) verpflichtet, die hierfür<br />
erforderlichen Maßnahmen nach der Tabelle 8 der DIN 4109, November 1989 im<br />
Rahmen der Bauausführungsplanung zu bemessen. Die Lärmpegelbereiche nach<br />
DIN 4109 werden nicht festgesetzt.<br />
Im Rahmen der Bauausführungsplanung sind bei der Dimensionierung des<br />
Schalldämm-Maßes der Außenbauteile die Nebenbestimmungen, insbesondere beim<br />
Zusammenwirken von Gewerbe- und Verkehrslärm gemäß Nr. 5.5.7 der DIN 4109, zu<br />
berücksichtigen.<br />
c) Weitergehende Schallschutzmaßnahmen<br />
In den Bereichen des Planungsgebietes mit Überschreitungen der<br />
Immissionsgrenzwerte der 16. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) bzw.<br />
mit Überschreitungen von gesundheitsgefährdenden Beurteilungspegeln, werden<br />
weitergehende aktive und/oder passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich, die<br />
über die Mindestanforderungen zum Schallschutz von Außenbauteilen nach DIN<br />
4109 hinausgehen, damit gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Planungsgebiet<br />
sichergestellt werden können.<br />
An den Fassaden der Gebäude mit Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte der<br />
16. BImSchV (für Wohngebiete 59/49 dB(A) Tag/Nacht) ist der erforderliche<br />
Schallschutz für schutzbedürftige Aufenthaltsräume (Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer,<br />
Gruppen-, Unterrichts und Schlafräume usw.) durch ein ausreichendes Schalldämm-<br />
Maß der Außenbauteile in Verbindung mit Schalldämmlüftern bzw. anderen<br />
geeigneten Belüftungseinrichtungen herzustellen.<br />
Eine fensterunabhängige Belüftung wird notwendig, da die Schalldämmung der<br />
Außenbauteile nur wirksam ist, solange die Fenster geschlossen sind. Für<br />
schutzbedürftige Aufenthaltsräume, die über ein Fenster an einer lärmgeschützten<br />
Fassadenseite belüftet werden können, kann auf schallgedämmte Lüftungseinrichtungen<br />
oder andere geeignete Belüftungssysteme verzichtet werden.<br />
An den Gebäudeseiten mit gesundheitsgefährdenden Verkehrslärmpegeln (65/60<br />
dB(A) Tag/Nacht) sind Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen nicht<br />
zulässig. Sofern dennoch aus Gründen der Grundrissgestaltung an hoch belasteten
Seite 60<br />
Gebäudeseiten Fenster von Aufenthaltsräumen lüftungstechnisch notwendig sind, so<br />
sind diese mit speziellen baulich-technischen Maßnahmen wie Laubengängen,<br />
Schallschutzloggien, vorgehängten Fassaden u.a. so zu schützen, dass vor diesen<br />
Fenstern zumindest die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV nicht überschritten<br />
werden. Bei öffenbaren Vorbauten darf bei der Ermittlung des resultierenden<br />
bewerteten Schalldämmmaßes die Schalldämmwirkung des Vorraumes nicht in<br />
Ansatz gebracht werden.<br />
d) Maßnahmen für schutzbedürftige Freibereiche<br />
In den ebenerdigen Freiräumen, die durch die Baukörper der ersten Gebäudereihen<br />
gegenüber dem Verkehrslärm abgeschirmt werden, werden die Immissionsgrenzwerte<br />
der 16. BImSchV für Wohngebiete von 59 dB(A) tags zuverlässig eingehalten,<br />
sodass hier keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden.<br />
Westlich und in einem Teilbereich südlich des Bauraumes im Allgemeinen<br />
Wohngebiet WA 1 sind aufgrund der erheblichen Lärmbelastungen durch die<br />
Autobahn keine ebenerdigen Außenwohnbereiche wie Terrassen und Privatgärten<br />
zulässig. Entlang der Hochäckerstraße sind im Planungskonzept aufgrund der<br />
Lärmbelastung, aber auch aufgrund des Erhalts eines ruhigen Ortsbildes keine<br />
Privatgärten vorgesehen.<br />
Im Reinen Wohngebiet WR 1 (West- und Nordseite) werden trotz der Teilabschirmung<br />
durch den Gebäuderiegel des Allgemeinen Wohngebiets WA 1 die Immissionsgrenzwerte<br />
der 16. BImSchV für Wohngebiete um bis zu 6 dB(A) tags überschritten. Da<br />
sich jedoch nördlich und westlich des Reinen Wohngebietes WR 1 ausschließlich<br />
Erschließungsflächen wie Zuwegung und Garagenhof befinden, entsteht hier keine<br />
Betroffenheit.<br />
Auf den festgesetzten Dachgärten des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 kommt es<br />
ebenfalls zu Überschreitungen von bis zu 15 dB(A) tags. Daher sind aktive Schallschutzmaßnahmen<br />
vorzusehen, die eine Nutzbarkeit dieser Freiflächen ermöglichen.<br />
Die Lage, Form und Ausgestaltung der Dachgärten kann jedoch erst im Zuge der<br />
Realisierung konkretisiert werden. Zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte auf den<br />
Dachterrassen, wäre beispielsweise eine abgeknickte Schallschutzwand entlang der<br />
Verkehrslärmquellen mit einer Gesamthöhe von h = 3 m über der Dachoberkante und<br />
einer Länge der Abknickung von mehr als l = 1,3 m über den zu schützenden<br />
Dachterrassenbereich oder eine andere Abschirmmaßnahme (z. B. Gebäudesprünge,<br />
Aufbauten, usw. ) vorzusehen. Die Schalldämmung RW müsste mindestens 24 dB<br />
betragen. Durch die Festsetzung von sechsgeschossig herzustellenden<br />
Gebäudeteilen im westlichen Bereich des Gebäudes parallel zur Autobahn können<br />
die Anforderungen an die notwendigen Schallabschirmungen zum Schutz der<br />
Dachterrassen reduziert werden.<br />
Zum Schutz der Gemeinbedarfsflächen Kindertageseinrichtung 1 und 2 vor den<br />
Verkehrslärmbelastungen der Hochäckerstraße, wird eine durchgehende, mindestens<br />
eingeschossige Bebauung oder alternativ eine mindestens 3 m hohe<br />
Lärmschutzwand festgesetzt.
Seite 61<br />
Die vom Bayerischen Landesamt für Umwelt empfohlenen Beurteilungspegel von 55<br />
dB(A) tags werden auf den Spiel-/Freiflächen im Bereich der Gemeinbedarfsfläche<br />
Kindertageseinrichtung 1 um bis zu 2 dB(A) tags überschritten und im Bereich der<br />
Gemeinbedarfsfläche Kindertageseinrichtung 2, Einrichtung für Kinder und<br />
Jugendliche eingehalten (Berechnungshöhe h = 2 m). Die detaillierten<br />
Berechnungsergebnisse für eine auf die Größe der Nutzer angepasste<br />
Berechnungshöhe von h = 1,2 m zeigen, dass Beurteilungspegel von 55 dB(A) tags<br />
lediglich in einem geringfügigen östlichen Teilbereich entlang der öffentlichen<br />
Verkehrsfläche überschritten werden.<br />
Damit ist aus schallschutzfachlicher Sicht sichergestellt, dass vor allem in den<br />
sensiblen Bereichen im Innenhofbereich der Kindertagesstätten, in denen die<br />
kindliche Kommunikation im Vordergrund steht, die empfohlenen Beurteilungspegel<br />
für Kindertageseinrichtungen eingehalten werden.<br />
Daher werden auch im Bereich der Freifläche der Kindertageseinrichtung 1 keine<br />
weitergehenden Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden.<br />
Neubau von öffentlichen Straßen<br />
Zur Erschließung des Bebauungsplangebietes ist der Neubau von Erschließungsstraßen<br />
notwendig. Die dadurch verursachten Geräuschimmissionen sind nach der<br />
Verkehrslärmschutzverordnung – 16. BImSchV zu ermitteln und zu beurteilen.<br />
Durch den Neubau der Erschließungsstraßen werden im gesamten Planungsgebiet<br />
und in der gesamten Nachbarschaft die maßgeblichen Immissionsgrenzwerte der 16.<br />
BImSchV (für Wohngebiete 59/49 dB(A) Tag/Nacht) eingehalten. Es besteht somit<br />
kein Anspruch auf Schallschutzmaßnahmen durch den Straßenneubau.<br />
4.18.2. Anlagenlärm<br />
Im Planungsgebiet gehen die maßgebenden Anlagengeräuscheinwirkungen<br />
insbesondere vom unmittelbar östlich angrenzenden Mischgebiet aus.<br />
Folgende Betriebe und Anlagen sind hier angesiedelt:<br />
Autohaus, Betriebsstätten des TÜV SÜD Service-Center, Tankstelle, private<br />
Tennisanlage mit zwei bespielbaren Plätzen, derzeit nicht genutzte Freilagerfläche,<br />
Bestands(-lager)hallen des Gärtnereibetriebes.<br />
Weiterhin wirken die Immissionen des Gewerbegebietes südöstlich mit dem<br />
Gastronomiebetrieb „Roma“ mit Freischankfläche und Parkplatz sowie friedhofsnahe<br />
Gewerbe (Steinmetz, Florist usw.), die Parkplätze des Neuen Südfriedhofs und<br />
weitere friedhofsnahe Gewerbebetriebe.<br />
Die dadurch verursachten tatsächlichen oder planungsrechtlich zulässigen Schallimmissionen<br />
wurden als Vorbelastung berücksichtigt. Innerhalb des Planungsgebietes<br />
sind weiterhin die Geräusche der geplanten Einzelhandelsnutzung als<br />
Zusatzbelastung sowie der geplanten Tiefgaragenrampen zu berücksichtigen.
Seite 62<br />
Bei der Beurteilung der Anlagengeräusche, die auf das Planungsgebiet einwirken, ist<br />
im Rahmen der Bauleitplanung aus Gründen der Lärmvorsorge eine<br />
Summenbetrachtung aller einwirkenden Anlagengeräusche (Gewerbe-, Sport- und<br />
Freizeitanlagen) nach TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm)<br />
durchzuführen. Im Hinblick auf den Sportanlagenlärm wurden die Geräuschimmissionen<br />
der privaten Tennisanlage an der Peralohstraße zusätzlich nach den<br />
Vorgaben der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) berücksichtigt.<br />
Die höchsten Beurteilungspegel durch Anlagenlärm treten tagsüber mit bis zu 55<br />
dB(A) auf der Nord-/Ostseite des Allgemeinen Wohngebietes WA 7.1 durch den<br />
Betrieb der Waschstraße der Tankstelle sowie auf der Süd-/Ostseite des Allgemeinen<br />
Wohngebiets WA 7.2 durch verschiedene Gewerbebetriebe auf. Im Tagzeitraum<br />
werden die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm im gesamten<br />
Planungsgebiet (gerade noch) eingehalten.<br />
Im Nachtzeitraum (22.00 bis 6.00 Uhr) treten die höchsten Beurteilungspegel des<br />
Anlagenlärms am südlichen Rand des Allgemeinen Wohngebietes WA 7.2 durch den<br />
Betrieb einer Gaststätte (Freischankfläche und Parkplatz) auf. Hier betragen die<br />
Beurteilungspegel bis zu 45 dB(A), so dass Überschreitungen der Immissionsrichtwerte<br />
für Allgemeine Wohngebiete von bis zu 5 dB(A) auftreten.<br />
Im übrigen Planungsgebiet werden die Immissionsrichtwerte nachts eingehalten. Das<br />
Spitzenpegelkriterium der TA Lärm wird ansonsten tags und nachts eingehalten.<br />
Die Berechnungsergebnisse der isolierten Betrachtung des Sport- und Freizeitanlagenlärms<br />
(Tennisplätze) zeigen, dass die Immissionsrichtwerte tags innerhalb<br />
und außerhalb der Ruhezeiten im gesamten Planungsgebiet eingehalten werden.<br />
Das Spitzenpegelkriterium der 18. BImSchV wird ebenfalls eingehalten. Nachts ist<br />
nicht mit Sportanlagenlärm zu rechnen, da auch keine Beleuchtungsanlage existiert.<br />
Maßnahmen gegen Anlagenlärm<br />
a) Maßnahmen gegen Anlagenlärm durch heranrückende Wohnbebauung<br />
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 7.2 dürfen an den in der Satzung genannten<br />
Bereichen mit Richtwertüberschreitungen keine schutzbedürftigen Immissionsorte<br />
nach TA Lärm errichtet werden. Dies sind lüftungstechnisch notwendige Fenster von<br />
schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen nach DIN 4109 von Wohnungen wie Wohn-,<br />
Schlaf- und Kinderzimmer usw. Die heute u.a. aus Gründen der Energieeinsparung<br />
zunehmend eingesetzte kontrollierte Wohnraumlüftung kann die Belüftung dieser<br />
Räume unterstützen, ist aber in alleiniger Verbindung mit üblichen<br />
Schallschutzfenstern keine ausreichende Maßnahme.<br />
Neben einer strikten Grundrissorientierung (z.B. Laubengangerschließung an den<br />
lärmexponierten Seiten; Anordnung von Räumen, die von der Nordseite her belüftet<br />
werden können und deren Fenster nach Süden deshalb nicht geöffnet werden<br />
müssen) kommen baulich-technische Maßnahmen wie verglaste Vorbauten und<br />
Schallschutzfassaden in Frage, so dass 0,5 m vor den lüftungstechnisch notwendigen
Seite 63<br />
Fenstern schutzbedürftiger Räume die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA<br />
Lärm und das Spitzenpegelkriterium zuverlässig eingehalten werden.<br />
Aus Gründen der Lärmvorsorge wird zudem eine Lärmschutzwand zum Schutz der<br />
Freibereiche nordöstlich des Allgemeinen Wohngebietes WA 7.1 festgesetzt, um die<br />
Geräuschbelastung durch die Tankstelle mit Waschstraße effektiv zu verringern. Die<br />
Schallschutzwand wurde so ausgelegt, damit in Bereichen des ebenerdigen<br />
Freiraums (2 m über Geländeoberkante) eine Pegelminderung von 5 dB(A) auftritt.<br />
Aufgrund der örtlichen Situation wird keine Anforderung an das Absorptionsverhalten<br />
der Schallschutzmaßnahme festgelegt, d. h. die Wand kann reflektierend ausgeführt<br />
werden.<br />
Mit diesen Festsetzungen zum Schutz gegen Gewerbelärm kann eine Einschränkung<br />
der betrieblichen Bestandsrechte der Gaststätte bzw. auch der übrigen Gewerbeanlagen<br />
ausgeschlossen werden.<br />
b) Maßnahmen gegen Anlagenlärm durch Tiefgaragenzufahrten<br />
Die erforderlichen Stellplätze für das Planungsgebiet werden in mehreren<br />
Tiefgaragen untergebracht. Infolge der Tiefgaragennutzung kann es zu<br />
Lärmkonflikten mit den Gebäuden selbst kommen. Lärmkonflikte mit der bestehenden<br />
Nachbarschaft des Planungsgebietes können ausgeschlossen werden.<br />
Bei Tiefgaragen von Wohnanlagen handelt es sich nicht um gewerbliche Anlagen im<br />
Sinne der TA Lärm. Für die Beurteilung von Parkplatzimmissionen durch Wohnnutzung<br />
liegt derzeit kein technisches Regelwerk vor. Grundsätzlich sind Immissionen<br />
durch Garagen und Stellplätze, deren Zahl dem durch die zugelassene Wohnnutzung<br />
verursachten Bedarf entspricht, auch in einem Wohngebiet hinzunehmen, da sie zu<br />
den üblichen Alltagserscheinungen in Wohngebieten gehören. Dennoch sollte die Beurteilungsmethodik<br />
der TA Lärm für eine Optimierung der Planung aus schalltechnischer<br />
Sicht hilfsweise herangezogen werden.<br />
Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass die hilfsweise verwendeten Immissionsrichtwerte<br />
der TA Lärm in den unmittelbar über den Zufahrten liegenden Obergeschossen<br />
um bis zu 4 dB(A) nachts überschritten werden. Im Tagzeitraum werden die<br />
Immissionsrichtwerte eingehalten. Sinngemäß gilt dies auch für kurzzeitige Geräuschspitzen.<br />
Die Anforderungen der TA Lärm werden in einem Abstand zum geometrischen<br />
Mittelpunkt der Garageneinfahrten von weniger als 10 m überschritten. Im<br />
Sinne einer Optimierung sollte hier auf die Errichtung von lüftungstechnisch notwendigen<br />
Fenstern schutzbedürftiger Räume (Schlaf-, Wohn- und Kinderzimmer) verzichtet<br />
werden. Alternativ sind baulich-technische Maßnahmen (Schallschutzvorbauten und<br />
fensterunabhängige Wohnraumbelüftung) vorzusehen. Diese Optimierungsmöglichkeiten<br />
haben als Empfehlungen informativen Charakter. Festsetzungen werden hierzu<br />
nicht getroffen.<br />
Als Vorsorgemaßnahme gegen die Immissonen des Zu-und Abfahrtsverkehrs der<br />
Tiefgaragen sind Zu- und Abfahrten ins Gebäude zu integrieren oder einzuhausen.<br />
Dabei sind die Innenwände entsprechend den Satzungsbestimmungen schallabsor-
Seite 64<br />
bierend zu verkleiden. Bei der baulichen Ausführung der Tiefgaragenabfahrten muss<br />
zudem der Stand der Lärmminderungstechnik (z.B. lärmarmes Garagenrolltor, Regenrinnenabdeckung<br />
usw.) beachtet werden.<br />
c) Maßnahmen gegen Anlagenlärm durch Einzelhandel und sonstige Nutzungen<br />
Im Allgemeinen Wohngebiet WA 6.2 ermöglicht der Bebauungsplan unter anderem<br />
eine Einzelhandelsnutzung im Bereich des Platzes an der Hochäckerstraße, die an<br />
dieser Stelle erwünscht wäre.<br />
Neben einer Lkw-Anlieferung können lärmrelevante Anlagen der Haustechnik wie Außeneinheiten<br />
von Raumlufttechnik- und Ladenkühlungen (RTL) zu örtlichen Lärmbelastungen<br />
führen. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung wurde eine übliche<br />
Lkw-Anlieferung zur Versorgung des Einzelhandels abgebildet. Eine nächtliche<br />
Lkw-Anlieferung ist aus Gründen des Lärmschutzes im Wohngebiet voraussichtlich<br />
unzulässig. Dies ist jedoch im Baugenehmigungsverfahren zu klären. Gemäß der Untersuchung<br />
ist bei einer Lkw-Anlieferung eine Ladezone innerhalb der Gebäude zu integrieren.<br />
In Abhängigkeit von der Lieferfrequenz kann zusätzlich der Schallschutz im<br />
Nahbereich der Anlieferzone (oberhalb) durch ein abschirmendes Vordach oder Restriktionen<br />
für Fenster von Aufenthaltsräumen von Wohnungen hergestellt werden.<br />
Für die Nutzungen sind keine Konflikte absehbar, die nicht im Rahmen der nachfolgenden<br />
Baugenehmigungsverfahren lösbar sind; Festsetzungen sind nicht erforderlich.<br />
4.18.3. Auswirkungen auf die Nachbarschaft<br />
Das zusätzliche, durch die Planung ausgelöste Verkehrsaufkommen führt zu einer<br />
Erhöhung der Verkehrslärmimmissionen auf den angrenzenden Verkehrswegen,<br />
wobei sich insbesondere die Verkehrslärmsituation der Hochäckerstraße relevant<br />
erhöht.<br />
Dadurch kommt es in Verbindung mit Fassadenreflexionen zu einer Erhöhung der<br />
Lärmbelastung um bis zu 1,8 dB(A) tagsüber und 2,5 dB(A) nachts an einzelnen<br />
Gebäudeteilen in der südlichen bzw. südöstlichen Nachbarschaft.<br />
An den einzelnen Gebäudeteilen mit Erhöhungen der Verkehrslärmpegel durch die<br />
Planung in der Nachbarschaft werden die hilfsweise verwendeten Kriterien der<br />
Verkehrslärmschutzverordnung für eine wesentliche Änderung nicht erfüllt oder die<br />
maßgeblichen Immissionsgrenzwerte zuverlässig eingehalten, so dass keine<br />
erheblichen Auswirkungen auf die Verkehrslärmsituation in der Nachbarschaft zu<br />
erwarten sind.<br />
In der nördlichen Nachbarschaft an der Peralohstraße kommt es durch die<br />
Abschirmung der neu geplanten Gebäude zu einer deutlichen Verringerung der<br />
Verkehrslärmbelastung tags und nachts um bis zu 2 dB(A).<br />
Das Planungsgebiet wird derzeit als landwirtschaftliche Nutzfläche bzw. gewerblich<br />
durch einen Gärtnereibetrieb genutzt. Im Südwesten des Planungsgebietes befindet<br />
sich in der Bestandssituation zudem eine Kompostieranlage der Landeshauptstadt<br />
München.
Seite 65<br />
Die Planung schließt auf Grund der geplanten Schutzbedürftigkeit eines Allgemeinen<br />
Wohngebietes lärmrelevante Anlagen aus. Sonstige Zusatzbelastungen, die in Allgemeinen<br />
Wohngebieten grundsätzlich zulässig sind (Einzelhandelsnutzungen, haustechnische<br />
Anlagen, Tiefgaragenzufahrten usw.), sind schalltechnisch außerhalb des<br />
Planungsgebietes als unbedenklich einzustufen.<br />
Insofern kann durch die Umwidmung der derzeit potentiell emissionsrelevant genutzten<br />
Flächen (Kompostieranlage, landwirtschaftliche Nutzung) zu Wohngebieten mit<br />
entsprechender Infrastruktur grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass sich die<br />
Situation der Nachbarschaft bezüglich des Anlagenlärms infolge des Planungsvorhabens<br />
nicht relevant ändert bzw. sogar verbessert.<br />
4.19. Brandschutz<br />
Mit dem vorliegenden städtebaulichen und freiraumplanerischen Konzept und den<br />
Festsetzungen des Bebauungsplans werden die Voraussetzungen geschaffen, dass<br />
den Belangen der Feuerwehr bei der Realisierung der Bauvorhaben ausreichend<br />
Rechnung getragen werden kann. Grundsätzlich trägt jeder Bauherr die<br />
Verantwortung für die Belange des vorbeugenden Brandschutzes.<br />
Der städtebauliche und landschaftsplanerische Entwurf sieht die Erreichbarkeit der<br />
einzelnen Gebäude durch die Feuerwehr vorwiegend von Norden her vor. Die<br />
privaten Wohnwege werden entsprechend den Richtlinien über Flächen für die<br />
Feuerwehr ausgebildet. Für die Blockstrukturen ist für die Erreichbarkeit des<br />
Innenhofs, im Bereich der mit einem Vollgeschoss zu errichtenden Gebäudeteile, eine<br />
Durchfahrt angedacht.<br />
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 2.2, WA 3.2, WA 4.2 und WA 5.3 liegen die<br />
hindernisfreien Geländestreifen (Breite 2 m) nördlich der dinglich gesicherten<br />
nördlichen Gehrechtsflächen innerhalb der öffentlichen Grünflächen. In diesen<br />
Bereichen ist mit einer Einschränkung in der Freiraumgestaltung (Bepflanzung) zu<br />
rechnen.<br />
Die Gebäude im Allgemeinen Wohngebiet WA 1 werden von Osten beziehungsweise<br />
von Süden angeleitert. Dies sichert die notwendige Flexibilität in der Grundrissgestaltung,<br />
die in diesem Bereich vorwiegend auf die vorhandene Lärmsituation abzustimmen<br />
ist. Die vorzusehenden Flächen für die Feuerwehr und deren Ausbildung sind in<br />
eine qualitativ hochwertige Freiraumgestaltung, insbesondere östlich des Gebäudeteils<br />
an der BAB A8 sinnvoll zu integrieren.<br />
Im Bereich der Einfamilienhausbebauung sind bezüglich des vorbeugenden<br />
Brandschutzes keine Zufahrtsbereiche notwendig.<br />
4.20. Nachhaltigkeit<br />
Die künftige städtebauliche Entwicklung soll im Sinne der Nachhaltigkeit erfolgen.<br />
Wichtige Ziele sind der Klimaschutz und die Anpassung an die Klimaerwärmung.<br />
Die Planung wurde von Beginn an mit dem Blick auf eine besondere Berücksichtigung<br />
dieser Zielsetzungen betrieben, eine zentrale Rolle spielte dabei die Nutzung
Seite 66<br />
von Solarenergie. Eine entsprechend formulierte Wettbewerbsaufgabenstellung führte<br />
zu einem solarenergetisch gut nutzbaren Städtebaukonzept.<br />
Durch ein solarenergetisches Analyse- und Optimierungsverfahren erfolgte dann eine<br />
Evaluierung der sich bei Umsetzung des Bebauungsplans ergebenden Situation und<br />
darauf aufbauend die Verbesserung in Einzelpunkten. In einer Simulation, die Gebäude,<br />
Vegetation und Topographie berücksichtigte, wurde die sich zukünftig ergebende<br />
energetische Situation hinsichtlich der Bewertungskriterien verfügbarer passiver Solargewinn,<br />
spezifischer Wärmeverlust, spezifischer Jahres-Primärheizenergiebedarf<br />
und Besonnungsverhältnisse überprüft.<br />
Die Prüfung kam zu folgenden Ergebnissen:<br />
Der Bebauungsplanentwurf weist befriedigende bis gute Voraussetzungen zur passiven<br />
Nutzung der Sonnenenergie auf. Hierzu trägt insbesondere die gute Orientierung<br />
der Gebäude bei. Die Gebäude weisen einen relativ günstigen wohnflächenspezifischen<br />
Wärmeverlust auf. Die festgestellten Besonnungsdefizite beruhen zum Großteil<br />
auf der Verschattung durch Bäume. Bei Ausnutzung der maximalen Höhenentwicklung<br />
tragen auch Gebäude zur Verschattung bei.<br />
Folgende Optimierungsvorschläge konnten in der weiteren Ausarbeitung des Bebauungsplans<br />
berücksichtigt werden:<br />
• Im Bereich des Geschosswohnungsbaus Verzicht auf die Nachbarschaft verschattende<br />
Dachformen (z.B. Pultdach). Zudem werden durch die Festsetzung von<br />
überwiegend Flachdächern Lufträume minimiert und die Heizenergiebilanz weiter<br />
verbessert.<br />
• Minimierung der Verschattungswirkung von Dachaufbauten, insbesondere durch<br />
das Zurücksetzen flächiger Solaranlagen um das 2,5fache Maß ihrer Höhe von<br />
der nördlichen Außenkante.<br />
• Teilweise Ersatz von Bäumen erster Wuchsordnung innerhalb der Baugebiete<br />
durch Bäume zweiter Wuchsordnung zugunsten eines erhöhten Sonneneintrags<br />
in die Fassaden.<br />
• Präzisierung der Vorgaben zu Baumpflanzungen innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrs-<br />
und Grünflächen.<br />
Optimierungshinweise zu Gebäudeabständen konnten nur in den Bereichen<br />
umgesetzt werden, in denen die Situierung der Tiefgaragen und die Regelungen zum<br />
vorbeugenden Brandschutz dies zuließen. Den vorgeschlagenen Begrenzungen der<br />
maximalen Gebäudehöhen konnte nicht gefolgt werden, da dies der städtebaulich<br />
angestrebten Höhenstaffelung zuwiderlaufen würde. Durch die Satzung werden<br />
durchgängige Gebäudehöhen ausgeschlossen, indem Höhensprünge definiert<br />
werden.
Seite 67<br />
Der Bebauungsplan fördert das Erreichen der Nachhaltigkeitsziele mit den folgenden<br />
Maßnahmen:<br />
• Nutzung von regenerativen Energien<br />
• weitgehende Südorientierung der Gebäude<br />
• große Gebäudeabstände für einen guten Strahlungseintrag<br />
• solarenergetische Optimierung von Gebäude- und Baumstellungen<br />
• Flächen auf den Dächern zur Nutzung der Solarenergie<br />
• Flächen an den Fassaden zur Nutzung der Solarenergie<br />
• Reduktion von Emissionen<br />
• Förderung des Umweltverbundes aus Fußgänger-, Radfahrverkehr und ÖPNV<br />
durch Aufbau eines kurzwegigen, attraktiven Wegenetzes und Realisierung<br />
benutzerfreundlicher Fahrradabstellanlagen gemäß FabS<br />
• Ermöglichung dezentraler Versorgungsangebote durch Festsetzung Allgemeiner<br />
Wohngebiete<br />
• Verdunstung von Niederschlagswasser<br />
• Schaffung verdunstungsaktiver Grünflächen<br />
• Baumpflanzungen<br />
• Begrenzung der Bodenversiegelung /Minimierung der Erschließungsflächen<br />
• Dachbegrünung<br />
• Oberflächige Versickerung von Niederschlagswasser<br />
• langfristige Nutzbarkeit<br />
• flexible Baukörperanordnung<br />
• Bau- und Gestaltungsqualität<br />
• Barrierefreiheit<br />
Die Maßnahmen ermöglichen es, den Bedarf an klimaschädlicher, nicht erneuerbarer<br />
Energie bei gleichzeitig hoher Wohn- und Lebensqualität zu minimieren.<br />
Die Bayerische Hausbau hat unterschiedliche Energieversorgungskonzepte für die<br />
Baugebiete in einem transparenten Wettbewerbsverfahren durch fünf unterschiedliche<br />
Fachbüros erarbeiten lassen. Die, durch diesen Wettbewerb gewonnenen Erfahrungen<br />
waren Grundlage für ein Gesamtkonzept, das durch verschiedene Energieerzeuger<br />
im Hinblick auch auf Realisierbarkeit geprüft wurde.<br />
Das Ergebnis dieser Prüfung:<br />
Da es eine bestehende Fernwärmeleitung gibt und Fernwärme eine nachhaltige<br />
Energieform für die Versorgung mit Heizung und Warmwasser ist, soll das Quartier an<br />
das Fernwärmenetz der Stadt angeschlossen werden. Durch diese Entscheidung ist<br />
das Vorhalten einer Versorgungsfläche im Planungsgebiet, wie es der Bebauungsplanentwurf<br />
anfangs vorsah, nicht mehr nötig. Durch die späteren Eigentümer können<br />
Fotovoltaikanlagen auf den Dächern oder gebäudeintegriert an den Südfassaden betrieben<br />
werden.
Seite 68<br />
5. Wesentliche Auswirkungen<br />
5.1. Städtebauliche Ordnung / Verkehr / Grünordnung<br />
• Schaffung von Wohngebieten für ca. 1105 Wohneinheiten, ca. 2.665 Einwohner<br />
inklusive der erforderlichen Kindertageseinrichtungen und ca. 240 Arbeitsplätzen<br />
• Schaffung von Fuß- und Radwegebeziehungen und Einbindung des Areals in das<br />
bestehende Wegenetz<br />
• Absiedlung der Kompostieranlage und Wegfall von Gartenbaufläche<br />
• Schaffung eines urbanen Straßenraumes an der Hochäckerstraße<br />
• Schaffung von gut nutzbaren, attraktiven öffentlichen, gemeinschaftlichen und<br />
privaten Freiflächen bei quantitativer Erreichung der Freiraumversorgung<br />
• Stärkung des Naturhaushalts, vor allem des Kleinklimas, durch Freihaltung von<br />
Grünflächen, umfangreiche Baumpflanzungen und Begrünung der Dächer.<br />
• Schaffung von differenzierten Vegetationsstrukturen mit ökologischer und<br />
gestalterischer Funktion<br />
• Umsetzung der übergeordneten Grünverbindungen gemäß Flächennutzungsplan<br />
• Bereinigung der Altlastensituation bei Durchführung der im Umweltbericht<br />
empfohlenen Maßnahmen<br />
5.2. Naturschutzfachlicher Ausgleich<br />
Zum Bebauungsplan mit Grünordnung wurde unter Anwendung des Bayerischen Leitfadens<br />
zur naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung in der Bauleitplanung der erforderliche<br />
naturschutzfachliche Ausgleich des durch die geplanten Maßnahmen verursachten<br />
Eingriffes ermittelt. Die Berechnung und der Nachweis der Ausgleichsflächen<br />
ist im Umweltbericht Kapitel 7.5 erläutert. Insgesamt löst der durch die Planung verursachte<br />
Eingriff in den Naturhaushalt einen Bedarf von ca. 6,4 ha Ausgleichsflächen<br />
aus.<br />
Eine Anlage von Ausgleichsflächen im Planungsgebiet ist bedingt durch Nutzungsstruktur,<br />
Dichte und Flächenverfügbarkeit nur in geringem Umfang möglich. Im Westen<br />
des Planungsgebiets kann ein Teil (ca. 4.250 qm) des Ausgleichsflächenbedarfes<br />
durch eine Gehölzpflanzung nach dem Vorbild des Eichen-Hainbuchen-Waldes, im<br />
Zusammenhang mit einem weiterführenden Gehölzverbund einschließlich des Südfriedhofs,<br />
nachgewiesen werden.<br />
Der restliche Ausgleichsflächenbedarf wird im 1. Münchner Ökokonto „Eschenrieder<br />
Moos“ durch die Landeshauptstadt München bereitgestellt. Die Übernahme der Kosten<br />
durch den Planungsbegünstigten wird entsprechend den SoBoN-Kriterien im<br />
städtebaulichen Vertrag geregelt.<br />
5.3. Gender Mainstreaming<br />
Das durch den Bebauungsplan festgesetzte städtebauliche und landschaftliche Konzept<br />
berücksichtigt die Anforderungen des Gender Mainstreaming. Das lineare System<br />
erleichtert durch die gute Einsehbarkeit der öffentlichen Straßen- und Grünflächen<br />
und durch Sichtverbindungen zu Orientierungspunkten eine angstfreie Benutzung.<br />
Öffentliche und private Freiflächen sind grundsätzlich barrierefrei geplant.
Seite 69<br />
6. Sozialgerechte Bodennutzung / Kosten<br />
Für den vorliegenden Bebauungsplan finden die Verfahrensgrundsätze zur<br />
Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) Anwendung.<br />
Die Planungsbegünstigten übernehmen die ursächlich ausgelösten Kosten und Lasten.<br />
Mit der privaten Grundstückseigentümerin wird ein Städtebaulicher Vertrag geschlossen,<br />
in dem sich diese insbesondere zur Übernahme folgender Leistungen verpflichtet:<br />
• Unentgeltliche Abtretung der öffentlichen Verkehrsflächen und der öffentlichen<br />
Grünflächen sowie der Flächen für die soziale Infrastruktur (ursächlicher Anteil an<br />
den Kindertageseinrichtungen)<br />
• Herstellung der neuen öffentlichen Verkehrsflächen und der öffentlichen Grünflächen<br />
• Endgültige Herstellung der Hochäckerstraße gegen Erstattung der nicht ursächlichen<br />
Kosten<br />
• Zahlung eines anteiligen Finanzierungsbeitrags zur Herstellung der ursächlichen<br />
sozialen Infrastruktur<br />
• Übernahme der Kosten für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen (Beitrag<br />
zum Ökokonto)<br />
• Bestellung von Dienstbarkeiten und Herstellung der Geh- bzw. Geh- und Radwegflächen<br />
• Errichtung von gefördertem Wohnungsbau (Förderquote)<br />
Bei der Landeshauptstadt München verbleiben insbesondere die Kosten der Komplementärfinanzierung<br />
der Kindertageseinrichtungen, die Kosten zur Deckung des Umgebungsbedarfs,<br />
der Einrichtung für Kinder und Jugendliche sowie der erforderlichen<br />
Schulerweiterung. Außerdem der nicht ursächliche Anteil an den Herstellungskosten<br />
der Hochäckerstraße.<br />
7. Umweltbericht<br />
7.1. Einleitung<br />
7.1.1. Inhalt und wichtigste Ziele der Planung, Angaben zum Standort, Art des<br />
Vorhabens<br />
Nördlich des Neuen Südfriedhofs sollen heute gärtnerisch und für eine Kompostieranlage<br />
genutzte Flächen an der Hochäckerstraße einer Wohnnutzung zugeführt werden.<br />
Damit wird eine Lücke im Stadtkörper geschlossen und der Friedhof ins Stadtgefüge<br />
integriert. Die Wohnungen tragen zur Deckung des in München bestehenden
Seite 70<br />
Wohnraumbedarfs bei. Die Erschließung der Bauflächen erfolgt von der Hochäckerstraße<br />
aus.<br />
Genauere Angaben zu Art und Umfang des Vorhabens, sowie dem Bedarf an Grund<br />
und Boden sind der Begründung zu entnehmen.<br />
7.1.2. Beschreibung der Festsetzungen<br />
Es werden Wohngebiete, öffentliche Grünflächen, Gemeinbedarfsflächen, Dienstbarkeitsflächen<br />
und Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Im Detail wird auf die vorgesehenen<br />
Satzungsbestimmungen verwiesen bzw. auf die Schilderung der Festsetzungen<br />
als Maßnahmen zum jeweiligen Schutzgut.<br />
7.1.3. Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden<br />
Der Bebauungsplan umfasst ein Areal von ca. 18,8 ha. Der Bedarf an Grund und Boden<br />
ist in den Flächenbilanzen im Kapitel 8 dargestellt.<br />
7.1.4. Festgelegte Ziele des Umweltschutzes, die für die Planung von Bedeutung<br />
sind (rechtliche Grundlagen und sonstige relevante Vorgaben)<br />
Neben den allgemeinen gesetzlichen Grundlagen, wie dem Baugesetzbuch, den<br />
Natur- und Denkmalschutzgesetzen, der Immissionsschutz-, Abfall- und<br />
Wassergesetzgebung wurden im konkreten Fall insbesondere beachtet:<br />
• DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“,<br />
• Sechzehnte Bundes-Immissionsschutzverordnung (16. BImSchV),<br />
• Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm,<br />
• Regelungen des Bayerischen Naturschutzgesetzes (BayNatSchG) bzw.<br />
Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) zur Eingriffsregelung und zum<br />
speziellen Artenschutz,<br />
• der geltende Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung,<br />
• Arten- und Biotopschutzprogramm der Landeshauptstadt München<br />
• Ortssatzungen der Landeshauptstadt München<br />
Zur Art, wie die Ziele und die Umweltbelange der oben genannten Vorschriften bei der<br />
Aufstellung des Bebauungsplans berücksichtigt werden, siehe die entsprechende<br />
Darstellung bei den jeweiligen Schutzgütern.<br />
7.2. Festlegung von Untersuchungsrahmen und Detaillierungsgrad der<br />
Umweltprüfung<br />
Der Untersuchungsrahmen und der Detaillierungsgrad der Umweltprüfung wurden in<br />
einem Scoping-Termin am 24.09.2008 mit den zuständigen Fachbehörden ermittelt.<br />
Die Umweltauswirkungen hinsichtlich folgender Schutzgüter bzw. Wirkungsbereiche<br />
wurden dabei als nicht relevant bewertet und daher im Rahmen der Umweltprüfung<br />
nicht weiter behandelt:<br />
• Schutzgut: Mensch / Gesundheit / Bevölkerung<br />
- Erschütterungen
Seite 71<br />
- Elektromagnetische Felder<br />
- sonstige Beeinträchtigungen<br />
• Schutzgut: Tier und Pflanzen<br />
- Zerschneidung<br />
- Verlärmung, Störung<br />
- Belichtung, Verschattung<br />
• Schutzgut: Oberflächengewässer<br />
• Schutzgut: Grundwasser<br />
- Veränderung der Temperatur<br />
• Schutzgut: Klima<br />
- Verwirbelungen<br />
• Schutzgut: Landschaft – Landschafts- und Ortsbild<br />
- Störungen<br />
7.3. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen (Bestandsaufnahme,<br />
Prognose, Maßnahmen)<br />
7.3.1. Schutzgut Mensch<br />
7.3.1.1. Wirkungsbereich Lärm<br />
Bestand<br />
Das Planvorhaben unterliegt einer hohen bis sehr hohen Verkehrslärmbelastung<br />
übergeordneten Straßenverkehrs der BAB A8. Darüber hinaus führen auch die<br />
angrenzenden Straßen zu einer relevanten Verkehrslärmbelastung im<br />
Planungsgebiet (Hochäckerstraße, Ottobrunner Straße, Unterhachinger Straße usw.).<br />
Zudem grenzt das Gebiet an bestehende Flächen, von denen Gewerbe-, Sport- und<br />
Freizeitanlagenlärm ausgeht. Die bestehenden Anlagen stellen die Lärmvorbelastung<br />
dar. Die innerhalb des Planungsgebietes vorgesehenen schutzbedürftigen Nutzungen<br />
(Wohngebäude, Freibereiche usw.) sind vor der Anlagenlärmvorbelastung zu<br />
schützen. Zudem sind innerhalb des Planungsgebietes auch emissionsrelevante<br />
Nutzungen zulässig (Einzelhandel, Tiefgaragenrampen usw.), deren<br />
Zusatzbelastungen müssen sich insoweit in dieses Miteinander aus Vorbelastung<br />
einerseits und schutzbedürftigen Nutzungen andererseits einfügen.<br />
Dementsprechend unterliegen das Planungsvorhaben und dessen Nachbarschaft<br />
einer relevanten Anlagenlärmsituation durch die Vorbelastung der bestehenden<br />
Anlagen und durch die Zusatzbelastung des Planungsvorhabens.<br />
Prognose bei Durchführung der Planung<br />
Nach der Verwirklichung des Vorhabens werden insbesondere die von der BAB A 8<br />
und der Hochäckerstraße ausgehenden Verkehrsgeräusche sowie Anlagenlärm<br />
wesentlich zur Lärmbelastung innerhalb des Planungsgebiets und dessen<br />
unmittelbarer Umgebung beitragen. Eine ausführliche Behandlung der
Seite 72<br />
Lärmschutzthematik wurde bereits in der Begründung durchgeführt.<br />
Vermeidungs- und Verminderungsmaßnahmen<br />
Zur Vermeidung und Verminderung von negativen Auswirkungen durch die auf das<br />
Planungsgebiet einwirkenden Lärmimmissionen, werden im Bebauungsplan<br />
entsprechende Satzungsbestimmungen festgesetzt.<br />
7.3.1.2. Wirkungsbereich Erholung<br />
Bestand<br />
Die Flächen im Planungsgebiet besitzen im Bestand nur äußerst geringe Bedeutung<br />
für eine Erholungsnutzung. Die offenen, gärtnerisch genutzten Flächen bieten außer<br />
der bloßen Flächenoffenheit und offenen Zugänglichkeit keinen Erholungswert.<br />
Lediglich die Wege zwischen den Parzellen können von Fußgängern und Fahrradfahrern<br />
genutzt werden.<br />
Entlang der Hochäckerstraße wird derzeit v.a. der Fuß- und Radweg auf der Südseite<br />
der Fahrbahn außerhalb des Planungsgebietes genutzt.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen zur Erholungsnutzung<br />
• Schaffung einer durchgängigen Wegeverbindung in West-Ost-Richtung durch die<br />
Wohngebiete<br />
• Versorgung der im Planungsgebiet geplanten Wohnnutzungen mit 32 qm Grünflächen<br />
je künftigem Einwohner, abgestuft in private, gemeinschaftliche und öffentliche<br />
Grünflächen<br />
• Schaffung von öffentlichen Grünflächen, die in einer durchgängigen Grünstruktur<br />
von Ost nach West die Durchlässigkeit des Gebietes sichern<br />
• Neuanlage von fünf Kinderspielplätzen innerhalb der öffentlichen Grünflächen zur<br />
Versorgung der neu geplanten Wohnnutzungen<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Die Wegevernetzung durch das Planungsgebiet und Verknüpfung mit dem übergeordneten<br />
Fuß- und Radwegenetz wird mit der Durchführung hergestellt. Teile des Planungsgebietes<br />
werden als Erholungsflächen nutzbar gemacht. Den künftigen Einwohnern<br />
steht ein vielfältiges Freiflächensystem zur Nutzung zur Verfügung. Bei Realisierung<br />
der Planung ist eine Verbesserung des Erholungsangebots zu erwarten.<br />
7.3.1.3. Wirkungsbereich Sicherheit – Verkehrssicherheit<br />
Bestand<br />
Im Planungsgebiet gibt es heute Fußwegverbindungen über Feldwege. Am Nordrand<br />
der Hochäckerstraße verläuft gesondert von der Straße ein Fuß- und Radweg. Die<br />
Hochäckerstraße hat für Autofahrer nicht den Charakter einer Stadtstraße.
Seite 73<br />
Prognose bei Durchführung der Planung<br />
Bei Realisierung der Planung entsteht ein vielfältiges Fuß- und Radwegenetz. Die zukünftige<br />
Ausprägung der Hochäckerstraße im Detail ist nicht Inhalt und Aufgabe des<br />
Bebauungsplans. Die Planung zielt darauf, dass die Hochäckerstraße zukünftig den<br />
Charakter einer innerörtlichen Straße. Die Bushaltestellen auf der Nordseite der<br />
Hochäckerstraße können barrierefrei zugänglich werden.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen<br />
• Fuß- und Radwegeverbindungen<br />
• Radwege entlang der Hochäckerstraße<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Insgesamt ist eine erhebliche Verbesserung der Verkehrssicherheit zu erwarten. Es<br />
entsteht ein geordnetes Fuß- und Radwegenetz.<br />
7.3.2. Schutzgut Tiere und Pflanzen<br />
Bestand<br />
Die aktuelle Flächennutzung weist keine hochwertigen Biotopflächen auf. Der größte<br />
Anteil des Planungsgebietes wird derzeit für den Erwerbsgartenbau genutzt und ist<br />
daher frei von dauerhaften Vegetationsstrukturen. Seltene Arten oder Lebensräume<br />
konnten nicht nachgewiesen werden.<br />
Im Südwesten des Planungsgebietes befindet sich eine städtische Kompostieranlage,<br />
die mit einer Fichtenanpflanzung (Höhe 12-14 m) eingefasst ist. Der ca. 10-12 m<br />
breite und dichte Saumbereich wird aus überwiegend heimischen Sträuchern<br />
gebildet. Das starke Vorkommen von Sambucus nigra (Schwarzer Holunder) und<br />
Brennnessel deutet auf einen hohen Stickstoffanteil im Boden hin. Auch die dichten,<br />
mehrreihigen Holunderheckenstreifen beiderseits der Entwässerungsgräben im<br />
südlichen Teil des Planungsgebiets weisen auf diesen Umstand hin und sind<br />
typisches Merkmal für eine langjährige intensive gärtnerische Nutzung der<br />
angrenzenden Freiflächen.<br />
Im Süden der Kompostieranlage besteht die Pflanzung aus einer heterogenen<br />
Mischung dicht stehender heimischer Laubgehölze.<br />
Entlang der Autobahn im Westen des Planungsgebietes befindet sich ein ca. 12-15 m<br />
breiter und sehr dicht bestandener Pflanzstreifen aus vorwiegend heimischen<br />
Gehölzen. Die darin enthaltenen Bäume erreichen eine Höhe von ca. 12-16 m.<br />
Die vorhandenen Gehölze haben auf Grund des geringen Altersspektrums keine<br />
nennenswerte Bedeutung als mögliche Habitatstruktur für Höhlenbrüter und<br />
Fledermäuse. Eine Stichprobensichtung bestätigte diese Annahme.<br />
Insgesamt weisen die Gehölzbestände keine höherwertige Zusammensetzung auf.
Seite 74<br />
Streng oder besonders geschützte Pflanzenarten sind nicht vorhanden.<br />
Aus Sicht des faunistischen Artenschutzes hat das Planungsgebiet keine<br />
wertgebende Bedeutung. Im Arten- und Biotopschutzprogramm der Stadt München<br />
(2004) sind keine bedeutsamen Lebensräume im Planungsgebiet erfasst.<br />
Die Habitateignung und –qualität des Planungsgebietes für ein differenziertes Artenspektrum<br />
an wild lebenden Pflanzen- und Tierarten wird gemäß Habitatsanalyse als<br />
„gering bis sehr gering“ eingestuft. Lediglich der Gehölzbestand zwischen der Hochäckerstraße,<br />
der Autobahn und der Kompostieranlage ist diesbezüglich als relevant<br />
einzustufen, wobei auch dieser Bestand (u.a. auf Grund der hohen Lärmimmissionen<br />
und sonstiger Störungen) nur für ein sehr enges, entsprechend unempfindliches Artenspektrum<br />
geeignet ist.<br />
Gemäß Einstufung durch das Bayer. Landesamt für Umwelt kommen auf dem TK25-<br />
Blatt 7835 München – auf dem das Planungsgebiet liegt- eine Reihe von Arten vor,<br />
die als „gemeinschaftsrechtlich geschützte Arten (europäische Vogelarten, Arten des<br />
Anhangs IV der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie (FFH) den Regelungen des § 44<br />
BNatSchG unterliegen.<br />
Vorkommen von Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie im Bebauungsplangebiet<br />
können aus Mangel an geeigneten Lebensräumen ausgeschlossen werden. Von den<br />
relevanten europäischen Vogelarten kommt auf Grund der notwendigen Lebensraumansprüche<br />
nur der Feldsperling als Brutvogel vor.<br />
Prognose bei Durchführung der Planung<br />
Die Umsetzung der Bebauungsplanung bedeutet einen Verlust annähernd aller bestehenden<br />
Strukturen, lediglich der Gehölzstreifen entlang der BAB A8 wird als Lebensraum,<br />
Sicht- und Lärmschutz erhalten.<br />
Die ökologische Funktion der wenigen betroffenen, nur für allgemein verbreitete europäische<br />
Vogelarten geeigneten Fortpflanzungs- und Ruhestätten (hier: gepflanzte Gebüsch-<br />
und Baumbestände) bleibt im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt.<br />
Projektbedingte Verstöße gegen die Schädigungs- und Störungsverbote des § 44<br />
BNatSchG auf gemeinschaftsrechtlich geschützten Arten (europäischen Vogelarten,<br />
Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie) können ausgeschlossen werden.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen<br />
• Großzügige zusammenhängende öffentliche Grünflächen<br />
• Extensive Begrünung aller Flachdächer und flach geneigten Dachflächen<br />
• Großflächige, zusammenhängende Grünflächen in den Wohngebieten<br />
• Pflanzung von Bäumen in den Baugebieten und auf öffentlichen Flächen<br />
• Erhöhung der Diversität der Bepflanzung<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Mit Realisierung der Planung werden keine Biotope zerstört, die für wildwachsende
Seite 75<br />
Pflanzen und wildlebende Tiere der „streng geschützten Arten“ nicht ersetzbar sind.<br />
Es sind keine erheblichen negativen Auswirkungen auf mögliche Habitate zu erwarten.<br />
Durch die Planung erhöht sich die Vielfalt der Vegetationsstrukturen und es ist insgesamt<br />
mit einer Verbesserung des floristischen wie auch faunistischen Artenpotentials<br />
gegenüber dem Bestand zu rechnen.<br />
7.3.3. Schutzgut Boden<br />
7.3.3.1. Wirkungsbereich Versiegelung<br />
Bestand<br />
Die bisher gärtnerisch genutzten Flächen sind mit Ausnahme der Gewächshäuser<br />
unversiegelt. Die Oberflächen der Feldwege sind stark verdichtet, der Radweg<br />
entlang der Hochäckerstraße ist asphaltiert. Die Flächen der Kompostieranlage sind<br />
weitgehend versiegelt. Das Planungsgebiet hat einen Versiegelungsgrad von ca.<br />
22%.<br />
Prognose bei Durchführung der Planung<br />
Bei Durchführung der Planung wird ein Großteil der Flächen einer neuen Nutzung<br />
zugeführt. Die Bodenversiegelung nimmt deutlich zu. Es ergibt sich für das<br />
Planungsgebiet ein Versiegelungsgrad von ca. 66%.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen<br />
• Begrenzung der Flächenversiegelungen innerhalb der Bauflächen auf die<br />
festgesetzte Grundfläche, einschließlich der Nebenanlagen über und unter der<br />
Geländeoberfläche und einschließlich der befestigten Flächen in den privaten<br />
Freiflächen.<br />
• Anordnung von Teilen der erforderlichen Tiefgaragen unter den Gebäuden bzw.<br />
innerhalb der Baugrenzen. Dies ergibt sich zwangsläufig aus den festgesetzten<br />
Grundflächen als Obergrenze bei Realisierung der erforderlichen Stellplatzanzahl.<br />
• Weitgehende Integration der Nebenanlagen für Abfallentsorgung und<br />
Fahrradabstellplätze in den Allgemeinen Wohngebieten in die Gebäude bzw.<br />
innerhalb der Baugrenzen.<br />
• Extensive Begrünung der Dachflächen.<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Mit Realisierung der Planungen werden große Teile der heute unversiegelten<br />
Gärtnereiflächen für Bebauung und Erschließung versiegelt. Trotz Entsiegelung von<br />
bislang durch Gewächshäuser bzw. die Kompostieranlage belegten Teilbereichen und<br />
festgesetzten Minimierungsmaßnahmen erhöht sich der Versiegelungsgrad von ca.<br />
22% auf ca. 66%.
Seite 76<br />
Die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden / Wirkungsbereich Versiegelung sind als<br />
erheblich einzustufen.<br />
7.3.3.2. Wirkungsbereich Schadstoffbelastungen, Altlasten<br />
Bestand<br />
Aufgrund der durchgeführten Boden- und Oberbodenuntersuchungen wurde der<br />
südöstliche Teil des Bebauungsplangebietes als Altlastenverdachtsfläche im<br />
Altlastenkataster der Stadt München verzeichnet. Durch die langjährige gärtnerische<br />
Nutzung kam es zum oberflächigen Eintrag von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln.<br />
Das Bodenmaterial ist aufgrund von Verunreinigungen mit PAK (Polycyclische<br />
aromatische Kohlenwasserstoffe), PCB (Polychlorierte Biphenyle) und<br />
Schwermetallen größtenteils als Z 0 bis Z 1.2. nach Eckpunktepapier einzustufen.<br />
Die Bodenflächen im Bereich der Kompostieranlage sind gegen ein betriebsbedingtes<br />
Eindringen von Schadstoffen abgedichtet.<br />
Bei den Untersuchungen des Oberbodens (Kraft, Dohmann Czeslik vom 27.09.2011)<br />
wurden überwiegend unauffällige Gehalte der untersuchten Parameter angetroffen.<br />
Lediglich in wenigen Parzellen des mittleren Untersuchungsabschnitts wurde der<br />
nach FoBIG-Studie als Leitparameter für PAK-Gemische geltende Wert für<br />
Benzo(a)pyren (BaP) von 0,5 mg/kg BaP geringfügig überschritten.<br />
Der im Osten direkt an der Hochäckerstraße gelegene Untersuchungsabschnitt wies<br />
dagegen deutlich erhöhte Gehalte an BaP auf. Bei früher durchgeführten Bodenuntersuchungen<br />
(Grundbaulabor München GmbH vom 14.12.2007) wurden in den oberflächennahen<br />
Proben ebenfalls erhöhte Gehalte an Benzo(a)pyren festgestellt.<br />
Für diesen Bereich erfolgt die Kennzeichnung als erheblich belastete Fläche im Bebauungsplan.<br />
Für die übrigen Bereiche im Planungsgebiet wird wegen der nur leicht<br />
erhöhten Gehalte der untersuchten Parameter eine Kennzeichnung nicht notwendig.<br />
Prognose bei Durchführung der Planung<br />
Bei Umsetzung des Bebauungsplans werden die Schadstoffbelastungen auf den<br />
Gärtnereiflächen saniert und damit Vorsorge für Mensch und Grundwasser getroffen.<br />
Maßnahmen die aufgrund bestehender gesetzlicher Grundlagen und Regelwerke<br />
im Vollzug angewandt werden können<br />
• wo notwendig, Altlastensanierung<br />
• Beachtung der einschlägigen abfallrechtlichen Vorgaben (Aushub unter fachtechnischer<br />
Überwachung, Separation nach organoleptischen Gesichtspunkten,<br />
Zwischenlagerung in Haufwerken, Deklarationsanalyse, Abtransport im<br />
Übernahme- bzw. Begleitscheinverfahren)<br />
• In Abstimmung mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt sind einschlägige<br />
Auflagen bzw. Maßnahmen zur Überwachung des Aushubs und ggf. zur ordnungsgemäßen<br />
Entsorgung durch entsprechende Regelungen sicherzustellen.
Seite 77<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Negative Auswirkungen über den Wirkungspfad Boden / Bodenluft – Mensch und Boden<br />
– Grundwasser sind bei Durchführung der genannten Maßnahmen nicht gegeben.<br />
Die Altlastensituation innerhalb des Planungsgebiets wird als technisch und finanziell<br />
bewältigbar eingestuft.<br />
7.3.3.3. Wirkungsbereich Bodenfunktion<br />
Bestand<br />
Im Planungsgebiet findet sich gewachsener Boden, der langjährig gärtnerisch genutzt<br />
wurde. Unter einer 0,20 – 0,30 m starken Humusschicht folgt Rotlage, ab 0,40 bis<br />
0,60 m Tiefe steht Kies an. Die Bodenfunktion ist durch intensive Bewirtschaftung und<br />
Mineralstoffzufuhr durch Düngungen belastet.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen<br />
• Beschränkung der maximal möglichen Bodenversiegelung<br />
• Begrünung der nicht überbauten Flächen der Baugrundstücke<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Bislang gärtnerisch genutzte Flächen werden in Siedlungsflächen umgewandelt.<br />
Durch Optimierung der Ausnutzung wird dem Ziel eines sparsamen Umgangs mit<br />
dem Boden Rechnung getragen. Die Wohnbauflächen werden abgesehen von baulichen<br />
Eingriffen durch die Begrünung auf den verbleibenden Freiflächen eine Stärkung<br />
der Bodenfunktionen erfahren.<br />
Unterirdische Baukörper der Tiefgaragen werden weitgehend mit einer Bodenauflage<br />
überdeckt und begrünt. Die Auswirkungen auf das Schutzgut Boden / Wirkunsgbereich<br />
Bodenfunktionen bei Realisierung der Planung sind als nicht erheblich einzustufen.<br />
7.3.4. Schutzgut Wasser – Wirkungsbereich Grundwasser<br />
Der Untergrund der Niederterrassenschotter ist gekennzeichnet durch eine hohe<br />
Durchlässigkeit und nur sehr geringem Filtervermögen auch der oberen Bodenschichten.<br />
Das Planungsgebiet befindet sich nicht in einem wassersensiblen Bereich. Die Pegel<br />
des höchsten Grundwasserstandes aus dem Jahre 1940 liegen bei 533,40 m ü. NN<br />
im Südosten und ca. 532,00 m ü. NN im Nordwesten und haben damit einen Flurabstand<br />
von ca. 5 bis 7 Meter.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen<br />
– Beschränkung der maximal möglichen Bodenversiegelung<br />
– Festsetzung zur oberflächigen Versickerung des Niederschlagswassers von<br />
befestigten Flächen und Dachflächen
Seite 78<br />
– Beschränkung der befestigen Flächen auf ein Mindestmaß, Verwendung von<br />
möglichst wasserdurchlässigen Belägen<br />
Maßnahmen aufgrund anderer bestehender Gesetze und Regelwerke<br />
Eine grundstücksbezogene Versickerung des Niederschlagswassers ist durch die<br />
kommunale Abwassersatzung geregelt.<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Durch die großen privaten Freiräume können die Niederschlagswässer weitgehend in<br />
dezentralen Versickerungseinrichtungen versickert werden. In den öffentlichen<br />
Straßenräumen ist eine Rigolenversickerung vorgesehen. Unmittelbare, bauliche<br />
Eingriffe in den Grundwasserhorizont sind nicht zu erwarten. Die Auswirkungen auf<br />
das Schutzgut Wasser bei Realisierung der Planung sind als nicht erheblich<br />
einzustufen.<br />
7.3.5. Schutzgut Luft<br />
Bestand<br />
Weite Bereiche des Planungsgebiets und der nördlich gelegen Wohngebiete werden<br />
heute durch die Emissionen der bestehenden Kompostieranlage beeinträchtigt.<br />
Gemäß der Karte "Luftschadstoffbelastungen im Hauptstraßennetz 2005" werden an<br />
der Autobahn und der Unterhachinger Straße die einschlägigen Immissionswerte für<br />
Stickstoffdioxid und Feinstaub eingehalten.<br />
Prognose bei Durchführung der Planung<br />
Gartenbaubetrieb und Kompostieranlage werden durch Wohngebiete und öffentliche<br />
Grünflächen ersetzt.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen<br />
• Unzulässigkeit der Kompostieranlage<br />
• Gebäuderiegel zur Abschirmung des Wohngebietsinneren von Autobahn und<br />
Hochäckerstraße<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Durch die Absiedlung der Kompostieranlage entfallen die Emissionen (Staub, Geruch<br />
und Keime) der Kompostieranlage. Durch zusätzlichen Verkehr entstehen<br />
Emissionen. Die geschlossene Bebauung entlang der Autobahn schützt die östlich<br />
anschließenden Bereiche vor den Staubbelastungen des Autobahnverkehrs. Wegen<br />
des beschränkten Verkehrsaufkommens, der relativ guten Durchlüftungsverhältnisse<br />
und des Abstandes der geplanten Bebauung zur Autobahn ist jedoch nicht von einer<br />
Überschreitung der Immissionswerte auszugehen. Die Auswirkungen auf das
Seite 79<br />
Schutzgut Luft bei Realisierung der Planung sind als nicht erheblich einzustufen.<br />
7.3.6. Schutzgut Klima<br />
Bestand<br />
Das Planungsgebiet liegt im Süden Münchens, am Nordende des regionalen<br />
Grünzugs Gleißental / Hachinger Tal. Im Umfeld des Planungsgebiets ist der Grünzug<br />
jedoch aufgrund der topographischen Situation und der vorhanden<br />
Siedlungsstrukturen als großräumige Frischluft- oder Kaltluftbahn nur von<br />
eingeschränkter Bedeutung. Zudem ist von Süden anströmende Luft durch die<br />
Emissionen der Autobahn belastet.<br />
Aufgrund der weitgehend gehölzfreien Freiflächen und des direkten Anschlusses an<br />
den südlich gelegenen Friedhof kann im Planungsgebiet Kaltluft zur<br />
Frischluftversorgung der angrenzenden Siedlungsflächen entstehen.<br />
Prognose bei Durchführung der Planung<br />
Bei den in München vorherrschenden Westwindlagen ist keine wesentliche Änderung<br />
der Situation zu erwarten.<br />
Die Neuversiegelungen im Planungsgebiet führen allgemein zum Verlust der lokalen<br />
Kaltluftentstehung und zu Aufheizungen der bodennahen Luftschichten. Auch treffen<br />
südliche Flurwinde, die häufig bei austauscharmen Wetterlagen auftreten, zukünftig<br />
zuerst auf die dem Bestand vorgelagerten neuen Siedlungsbereiche. In der nördlich<br />
an das Planungsgebiet angrenzenden Siedlungsfläche ist deshalb lokal mit einer<br />
verschlechterten Kaltluftversorgung zu rechnen.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen<br />
• Mindestbegrünung der Baugrundstücke der Wohngebiete mit umfangreichen<br />
Baumpflanzungen<br />
• Durchgehende Abfolge der großflächigen öffentlichen Grünflächen in West-Ost-<br />
Richtung<br />
• Extensive Dachbegrünung<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Bei Realisierung der Planung ist eine Veränderung der lokalklimatischen Situation zu<br />
erwarten. Flächig versiegelte Grundflächen und Fassadenflächen können partiell zu<br />
sommerlichen Überwärmungen führen. Durch den hohen Freiflächenanteil und die<br />
sparsamen Erschließungsflächen werden diese negativen Effekte jedoch deutlich<br />
gemildert.<br />
Die Auswirkungen auf das Schutzgut Klima bei Realisierung der Planung sind von<br />
geringer bis mittlerer Erheblichkeit.
Seite 80<br />
7.3.7. Schutzgut Orts- und Landschaftsbild<br />
Bestand<br />
Das Planungsgebiet präsentiert sich heute weitgehend als Fläche des professionellen<br />
Gartenbaus. Kompostieranlage und Wohngebiet an der Peralohstraße besitzen eine<br />
Randeingrünung. Die Hallen des Gartenbaubetriebs stehen direkt an den<br />
Anbauflächen. Die Eingrünung der Gebäude im Osten ist mangelhaft. Der Stadtrand<br />
ist in seiner Lage nicht klar erkennbar, da auf die Siedlungsgebiete und die<br />
Anbauflächen in kurzer Entfernung bereits der Südfriedhof folgt. Dieser besitzt ein<br />
qualitätsvolles Erscheinungsbild. Die Südseite der Hochäckerstraße wurde im Zuge<br />
der Friedhofsplanung gestaltet, die Nordseite ist ungestaltet.<br />
Von der Autobahn ist das Planungsgebiet aufgrund eines begrünten Walls nicht<br />
einsehbar.<br />
Prognose bei Umsetzung der Planung<br />
Mit der Neubebauung wird die Lücke im Stadtkörper geschlossen. Die Bebauung ist<br />
von der Autobahn aus hinter der Eingrünung sichtbar, sie markiert auf der<br />
Autobahnostseite den Stadteingang. Die Bebauung rückt an die Hochäckerstraße<br />
heran, der Straßenraum erhält innerörtlichen Charakter.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen<br />
• Regelungen zur Gestaltung und Anordnung der Baukörper<br />
• Regelung zur Gestaltung und Anordnung von Werbeanlagen<br />
• Großbaumreihe entlang der Hochäckerstraße<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Bei Realisierung der Planung wird sich das Orts- und Landschaftsbild in diesem<br />
Bereich grundsätzlich wandeln, die Veränderungen sind jedoch nicht als negativ<br />
einzustufen.<br />
7.3.8. Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter<br />
Bestand<br />
Innerhalb des Planungsgebietes sind keine Bodendenkmäler verzeichnet. Jenseits<br />
der Ottobrunner Straße befinden sich jedoch Bodendenkmäler (unter anderem Siedlungsspuren<br />
der Römischen Kaiserzeit östlich und südlich des Planungsgebiets, ferner<br />
Gräber des frühen Mittelalters und eine verebnete keltische Viereckschanze). Wegen<br />
der besonderen Siedlungsgunst sowie der Denkmaldichte im unmittelbaren Umfeld<br />
ist mit hoher Wahrscheinlichkeit mit dem Auffinden von Bodendenkmälern zu<br />
rechnen. Vom Gelände und insbesondere von der Autobahnbrücke aus ist in der Ferne<br />
die Kirche St. Michael am Pflanzeltplatz zu sehen.
Seite 81<br />
Prognose bei Durchführung der Planung<br />
Bodeneingriffe werden auf das notwendige Mindestmaß beschränkt. Die Bebauung in<br />
Ost-West-Richtung hält die Sichtbeziehung in Richtung Ortskern Perlach frei. Auf der<br />
dem Friedhof gegenüberliegenden Straßenseite entstehen Wohngebiete, auf Höhe<br />
des Friedhofhaupteingangs ist ein Platzraum angeordnet.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen<br />
• Regelungen zur Anordnung und Höhe der Baukörper<br />
• Regelung zur Anordnung der öffentlichen Grünflächen<br />
• Regelung zur baulichen Nutzung<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
In den Bereichen, in denen Bodendenkmale bekannt sind, oder vermutet werden oder<br />
dem Umständen nach anzunehmen sind, ist gem. Art. 7 DSchG für jeglichen Bodeneingriff<br />
eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis notwendig.<br />
Das Auffinden von Bodendenkmälern im Bauvollzug unterliegt der Meldepflicht. Die<br />
Kirche St. Michael ist aus dem Planungsgebiet und von der Hochäckerstraße auch<br />
zukünftig sichtbar. Der Friedhof wird in seiner Pietät nicht beeinträchtigt. Die Auswirkungen<br />
auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter bei Realisierung der Planung<br />
sind als nicht erheblich einzustufen.<br />
7.3.9. Umweltschutzbelang Energie<br />
Prognose bei Durchführung der Planung<br />
Die Konzeption des neuen Bauquartiers berücksichtigt in hohem Maße<br />
Anforderungen zur Energieeinsparung und Nutzung umweltfreundlicher Energien. Die<br />
städtebauliche Konzeption wurde unter Zugrundelegung von Nachhaltigkeitszielen<br />
entwickelt und einem Verfahren zur solarenergetischen Optimierung unterzogen.<br />
Insgesamt bieten Lage und Anordnung der Baukörper sowie die Freiflächen gute<br />
Voraussetzungen für eine Minimierung des Energieverbrauchs der Gebäude und die<br />
Nutzung umweltfreundlicher Energien.<br />
Im Bebauungsplan festgesetzte Maßnahmen<br />
Es werden Regelungen auf vielen Ebenen getroffen, um die Nutzung regenerativer<br />
Energien zu fördern. Die Maßnahmen im Einzelnen sind in der Begründung<br />
dargestellt.<br />
Auswirkungen unter Berücksichtigung der Maßnahmen<br />
Der Energiebedarf kann durch die Gebäudeausrichtung und die Nutzung des solaren<br />
Eintrags im Vergleich zu konventionellen Wohngebieten reduziert und ergänzend aus<br />
regenerativen Energien gedeckt werden. Dem Umweltschutzbelang Energie wird in<br />
besonderer Weise Rechnung getragen.
Seite 82<br />
7.3.10. Wechselwirkungen und Zielkonflikte<br />
Es sind keine relevanten Wechselwirkungen und Zielkonflikte erkennbar.<br />
7.4. Prognose bei Nichtdurchführung der Planung<br />
Die heutigen Nutzungen würden weiter aufrechterhalten.<br />
7.5. Gesamtdarstellung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung<br />
Durch das Vorhaben wird das gesamte Planungsgebiet betroffen, das bisher durch<br />
einen niedrigen Versiegelungsgrad gekennzeichnet ist. Die Neuversiegelung von Böden,<br />
der Verlust von Gehölzstrukturen und von faunistisch relevanten Lebensräumen<br />
stellen einen Eingriff in Natur und Landschaft dar, der nach § 1a Abs. 3 BauGB bzw.<br />
§ 15 BNatSchG auszugleichen ist.<br />
Als Grundlage für die Eingriffsermittlung wurde der Leitfaden „Bauen im Einklang mit<br />
Natur und Landschaft – Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“ des Bayerischen<br />
Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen, 1999/2003, herangezogen.<br />
Gemäß Leitfaden wurden die Flächen des Gebietes in Bereiche mit geringer und mittlerer<br />
Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild eingeteilt.<br />
Das Planungsgebiet besteht im Wesentlichen aus Flächen, die für den Erwerbsgartenbau<br />
genutzt werden und eine geringe Bedeutung für den Naturhaushalt haben.<br />
Eine sehr geringe Bedeutung für den Naturhaushalt haben die versiegelten Flächen<br />
im Bereich der Gewächshäuser und der städtischen Kompostieranlage im Südwesten<br />
des Planungsgebietes. Die vorhandenen Gehölzbestände weisen eine mittlere Bedeutung<br />
auf (Strauchhecke an der Hochäckerstraße, Gehölzpflanzung um die Kompostieranlage,<br />
Begleitpflanzung an der Autobahn).<br />
Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich keine Flächen mit hoher Bedeutung für<br />
den Naturhaushalt und das Landschaftsbild.<br />
Das Vorhaben entspricht mit seinen Gebäuden, öffentlichen Straßen und privaten<br />
Grünflächen einer GRZ von > 0,35 und wird damit dem Eingriffstyp A mit hohem Versiegelungs-<br />
bzw. Nutzungsgrad zugeordnet.<br />
Die großflächige Dachbegrünung und die vollständige Versickerung des anfallenden<br />
Regenwassers sind Maßnahmen, die zu einer erheblichen Minimierung des zu erwartenden<br />
Eingriffs in den Naturhaushalt beitragen. Diesen Vorteilen der Planung steht<br />
der relativ hohe Versiegelungsgrad gegenüber. Insgesamt erscheint daher wegen der<br />
vorgesehenen Minimierungsmaßnahmen bei den Faktoren nur ein Abschlag von jeweils<br />
0,05 ansetzbar.<br />
Die öffentlichen Grünflächen und der geplante Laubwald werden bei der Eingriffsermittlung<br />
nicht berücksichtigt. Ebenso werden bereits versiegelte Flächen, die zukünftig<br />
als Bauflächen oder private Grünflächen genutzt werden sollen, nicht als Eingriff<br />
bewertet.
Seite 83<br />
Die durch die öffentlichen Grünflächen und den Laubwald entsiegelten Flächen werden<br />
mit einem negativen Faktor verrechnet.<br />
Daraus ergibt sich folgendes Erfordernis:<br />
Bewertungskategorie<br />
Bestandskategorie<br />
Fläche (m2 ) Faktor<br />
Erfordernis<br />
(m 2 )<br />
Bauflächen mit privaten<br />
I<br />
Grünflächen auf Gartenland<br />
104.100 0,55 57.255<br />
Öffentliche Grünflächen und<br />
I<br />
Laubwald auf Gartenland und<br />
27.200 0 0<br />
bestehenden Gehölzen<br />
Entsiegelung durch öffentliche I<br />
Grünflächen und Laubwald<br />
7.300 -0,6 -4.380<br />
Bauflächen mit privaten<br />
I<br />
Grünflächen auf bestehender<br />
34.900 0 0<br />
Versiegelung<br />
Bauflächen mit privaten<br />
II<br />
Grünflächen auf<br />
11.700 0,95 11.115<br />
Gehölzflächen<br />
gesamt 185.200 63.990<br />
Mit dem Bau der Wohngebiete (GRZ > 0,35) werden somit 6,4 ha Flächen für Ausgleichsmaßnahmen<br />
erforderlich.<br />
Ausgleichsflächen<br />
Die Erbringung des Ausgleichs soll zum Teil im Geltungsbereich des Bebauungsplanes<br />
erfolgen.<br />
Im Westen des Geltungsbereiches wird eine Gehölzpflanzung mit heimischen Arten<br />
entsprechend der potenziell natürlichen Vegetation der Eichen-Hainbuchen-Wälder<br />
als Ergänzung der zu erhaltenden Gehölzbestände entlang der Autobahn und der<br />
ehemaligen Kompostieranlage angelegt (4.250 m²). Die Randbereiche dieses Waldes<br />
sollen im Osten, im Übergang zur Wohnbebauung, mit Saumstrukturen und ggf. einem<br />
Versickerungsgraben gestaltet werden, um die Ausgleichsfläche als naturnahes<br />
Sonderelement kenntlich zu machen und einen gewissen Betretungsschutz zu erreichen.<br />
Bei entsprechend naturnaher Entwicklung des Bestandes werden sich Lebensräume<br />
der Feldgehölze bzw. der Waldränder mit der Funktion eines Vogelschutzgehölzes<br />
einstellen. Die Fläche liegt in einer günstigen Vernetzungssituation in Verlängerung<br />
des Regionalen Grünzuges Hachinger Bach und der waldartigen Bestände<br />
des Südfriedhofs nach Norden. Sie wird vollständig als Ausgleichsfläche angerechnet.
Seite 84<br />
Der übrig bleibende Ausgleichsbedarf voraussichtlich im 1. Münchner Ökokonto<br />
„Eschenrieder Moos“ nachgewiesen. Die Inanspruchnahme des Ökokontos bzw. die<br />
Übernahme der damit verbundenen Kosten werden vertraglich geregelt.<br />
Übersicht zur Erbringung des Ausgleichs<br />
Lage der Ausgleichsflächen<br />
Gehölzpflanzung mit heimischen Arten<br />
entsprechend der potenziell natürlichen<br />
Vegetation der Eichen-Hainbuchen-<br />
Wälder<br />
Ökokonto<br />
59.750<br />
Summe 64.000<br />
Fläche Maßnahmen<br />
(m 2 )<br />
4250 Pflanzung von<br />
Laubwaldarten,<br />
Waldrandstrukturen<br />
z. B. Eschenrieder Moos,<br />
Fröttmaninger Heide<br />
7.6. Anderweitige Planungsmöglichkeiten<br />
Im Vorfeld der Bebauungsplanung wurde in einem Planungswettbewerb überprüft,<br />
wie die beabsichtigten Nutzungen am besten angeordnet werden können. Der bei<br />
diesem Verfahren auf den ersten Rang gesetzte Entwurf des Architekturbüros Jatsch<br />
Laux mit ver.de Landschaftsarchitekten wurde gemäß den Empfehlungen der Jury<br />
überarbeitet und dem Bebauungsplan zugrunde gelegt.
Konzeptalternativen aus dem Planungswettbewerb<br />
Seite 85
Seite 86<br />
7.7. Solarenergetische Bewertung und Optimierung<br />
Prognose bei Durchführung der Planung<br />
Die Konzeption des neuen Bauquartiers berücksichtigt in hohem Maße<br />
Anforderungen zur Energieeinsparung und Nutzung umweltfreundlicher Energien. Die<br />
städtebauliche Konzeption wurde unter Zugrundelegung von Nachhaltigkeitszielen<br />
entwickelt und einem Verfahren zur solarenergetischen Optimierung SOLENOP<br />
unterzogen. Dem Gutachten liegt eine städtebauliche Modellierung zugrunde, die für<br />
einen ersten Bebauungsplanentwurf, der Pultdächer zuließ, ein „worst-case“ Szenario<br />
darstellt und aus diesem Vorschläge zum Planentwurf sowie Vorschläge zu<br />
Satzungsbestimmungen ableitet. Die SOLENOP, Solar+energetische Analyse und<br />
Optimierung kommt zu folgenden wesentlichen Bewertungen und<br />
Verbesserungsempfehlungen:<br />
Verschattung durch Gebäude, Solargewinn, Besonnungsdauer<br />
„Mit einem auf optimale Einstrahlungsvoraussetzungen bezogenen verfügbaren passiven<br />
Solargewinn (…) weist der Bebauungsplanentwurf befriedigende bis gute Voraussetzungen<br />
zur passiven Nutzung der Sonnenenergie auf. (...) Aufgrund der insgesamt<br />
geringen orientierungsbedingten passiven solaren Verluste sind keine planerischen<br />
Maßnahmen erforderlich. Der durch die gegenseitige Verschattung der Gebäude<br />
verursachte solare Verlust erreicht einen leicht überhöhten Wert.“<br />
„Insgesamt wirkt sich ein nach Norden ansteigendes Pultdach negativ auf die Möglichkeiten<br />
zur passiven Sonnenenergienutzung aus. Im Bereich der Geschosswohnungsbauten<br />
führt die Ausschöpfung der zulässigen Spannweite der Geschossanzahl<br />
teilweise zu solarenergetisch ungünstigen Höhenabstufungen. Es wird empfohlen, in<br />
den kritischen Bereichen auf ein Pultdach zu verzichten sowie die Spannweite der zulässigen<br />
Geschosse zu optimieren.“<br />
Diese Empfehlungen wurden in entsprechenden Festsetzungen umgesetzt. Es sind<br />
im Bereich des Geschosswohnungsbaues nun ausschließlich Flachdächer zulässig,<br />
lediglich im Bereich der Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser im nördlichen Bereich des<br />
Planungsgebietes sind Flachdächer sowie geneigte Dächer bis 15° zulässig. Im Bereich<br />
der Geschosswohnungsbauten wurden Höhenversprünge festgesetzt. Dies<br />
stärkt gleichzeitig die gewünschte abwechslungsreiche Höhenstaffelung der Gebäude.<br />
Die Bauräume wurden unter Beachtung der anderen zu berücksichtigenden Belange<br />
(vorbeugender Brandschutz, Lage der Tiefgaragen) in ihren Abständen zueinander<br />
optimiert.<br />
Bezüglich der Dachaufbauten wurde im Gutachten die Empfehlung gegeben, „dass<br />
technische Anlagen für die aktive Sonnenenergienutzung wie auf Dächern aufgeständerte<br />
Kollektoren und Solarzellen einen Abstand zur nördlichen bzw. östlichen (WA1)<br />
Wandebene mit dem 2,5fachen der Gebäudehöhe überragenden Höhe einhalten. Die<br />
durch Kollektoren verursachten Verschattungsfelder befinden sich damit überwiegend<br />
innerhalb des durch die Gebäude verursachten Verschattungsfeldes, so dass durch
Seite 87<br />
die Kollektoren keine wesentliche zusätzliche Verschattung verursacht wird, welche<br />
die Besonnungsdauer in den unteren Geschossen beeinträchtigt.“<br />
Diese Empfehlung aus dem Gutachten wurde im Bebauungsplan aufgenommen.<br />
Verschattung durch Bäume, Solargewinn, Besonnungsdauer<br />
„Für die geplanten Bäume ist aus solar und energetischer Sicht eine maximale Baumhöhe<br />
von ca. 9 - 12 m empfehlenswert. (...) Durch die Begrenzung der Baumhöhe soll<br />
eine starke Verschattung der Aufenthaltsräume während der Vegetationsperiode und<br />
damit ein erhöhter Energiebedarf für Beleuchtung vermieden werden.“<br />
Entsprechend dieser Empfehlung wurden die Baumhöhen reduziert und in den verkehrsberuhigten<br />
Bereichen, entlang der Geh- und Radfahrrechtsflächen sowie innerhalb<br />
der Baugebiete Bäume II. und III. Ordnung angeordnet. Innerhalb der Baugebiete<br />
ist pro 200 qm der nicht überbauten Grundstücksfläche mindestens ein mittelgroßer<br />
Baum als zu pflanzen festgesetzt.<br />
Weitere Planungshinweise aus der SOLENOP zu Baumpflanzung, z.B. bezüglich des<br />
Abstands von der Nord-, Ost- und Westfassade von H/2 und von der Südfassade von<br />
1,5 H, fanden keinen Eingang in die Satzungsbestimmungen des Bebauungsplans<br />
um den Gestaltungsspielraum bei der Freiflächengestaltung der Einzelprojekte nicht<br />
übermäßig einzuengen. Sie werden als Empfehlung in den vorgesehenen Gestaltungsleitfaden<br />
aufgenommen.<br />
Bäume erster Wuchsordnung sind entlang der Hochäckerstraße sowie in den nordsüd-verlaufenden<br />
Erschließungsstraßen, wo geringe Verschattungswirkungen entstehen,<br />
als Raum bildende Alleepflanzung vorgesehen.<br />
7.7.1. Heizenergiebilanz<br />
„Der passiv-solare Heizungsbeitrag und der Jahres-Heizwärmebedarf erreicht einen<br />
günstigen Wert.“ „Die Gebäude weisen auf die Gebäudetypologie bezogen einen relativ<br />
günstigen wohnflächenspezifischen Wärmeverlust auf. Die zulässigen Pultdächer<br />
sind bei der zulässigen Anordnung der Wärmedämmung in Dachebene energetisch<br />
ungünstig. (…) Die Optimierung der Dachausformung zur Verminderung des wohnflächenspezifischen<br />
Wärmebedarfs wird empfohlen. Hierbei sollten unnötige Lufträume<br />
möglichst vermieden bzw. minimiert werden.“ Wie bereits oben erläutert sind im Bereich<br />
des Geschosswohnungsbaues nun ausschließlich Flachdächer zulässig, die im<br />
ersten Entwurf zum Bebauungsplan noch zulässigen Pultdächer sind hier entfallen.<br />
Geneigte Dächer bis 15° sind lediglich im Bereich des verdichteten Einfamilienbaues<br />
zulässig.<br />
Das Planungskonzept wurde von Beginn an unter besonderer Berücksichtigung von<br />
Nachhaltigkeitsbelangen entwickelt. Die Anordnung der einzelnen Nutzungen und die<br />
Baukörperkonfiguration bieten grundsätzlich gute Voraussetzungen für eine Minimierung<br />
des Energieverbrauchs der Gebäude und die Nutzung umweltfreundlicher Energien.<br />
Die im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung vorgenommenen Korrekturen<br />
bezüglich zulässiger Höhenentwicklung, Dachform, Dachaufbauten sowie zur Grünordnung<br />
entsprechend den Ergebnissen der SOLENOP führten zur Optimierung des
Seite 88<br />
Konzepts. Damit kann davon ausgegangen werden, dass die im Gutachten festgestellten<br />
„befriedigenden bis guten Voraussetzungen zur passiven Nutzung der Sonnenenergie“<br />
verbessert sind.<br />
7.8. Zusätzliche Angaben<br />
7.8.1. Gutachten<br />
Folgende Gutachten fanden in der Umweltprüfung Berücksichtigung:<br />
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Mensch / Lärm:<br />
– Schalltechnische Untersuchung, Möhler + Partner (November 2011 und Februar<br />
2013)<br />
– Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045 – Teil Verkehr Planungsbüro<br />
Angelsberger (Dezember 2011)<br />
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Mensch /<br />
Verkehrssicherheit:<br />
– Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045 – Teil Verkehr Planungsbüro<br />
Angelsberger (Dezember 2011)<br />
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Luft:<br />
– Karte Luftschadstoffbelastungen im Hauptstraßennetz 2005, RGU<br />
(2005)gutachterliche Stellungnahme Müller-BBM (26.01.2011)<br />
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Tiere und<br />
Pflanzen:<br />
– Baumbestandsplan zum Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2045 (September<br />
2011)<br />
– Arten- und Biotopschutzprogramm Stadt München (2004)<br />
– Habitatanalyse unter besonderer Berücksichtigung des § 44 BNatSchG<br />
(spezieller Artenschutz), Dr. H. M. Schober (31.01.2012)<br />
– Städtische Biotopkartierung<br />
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter Boden und<br />
Wasser:<br />
– Orientierende Altlastenuntersuchung, Grundbaulabor München (12.12.2007)<br />
– Oberbodenuntersuchung, KDGeo (27.09.2011)<br />
Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen auf dem Umweltschutzbelang<br />
Energie:<br />
– SOLENOP, Solar+energetische Analyse und Optimierung, Solarbüro Dr.-Ing.<br />
Goretzki (19.12.2011)
Seite 89<br />
8. Fehlende Kenntnisse<br />
Eine Bodenfunktionsprüfung nach TUSEC-IP wurde nicht durchgeführt. Eine Altlastenuntersuchung<br />
und historische Kenntnisse (Ansiedelung von Gärtnereien in München<br />
im 19. Jahrhundert auf landwirtschaftlich ansonsten wenig ertragreichen Böden)<br />
bieten jedoch eine ausreichende Informationsbasis.<br />
Darüber hinaus war die Datengrundlage ausreichend für die Beschreibung und Bewertung<br />
der Umweltauswirkungen in diesem Umweltbericht.<br />
8.1.1. Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt<br />
(Monitoring)<br />
Die Entwicklung in folgenden Punkten, bei denen zum Zeitpunkt der<br />
Bebauungsplanaufstellung Prognoseunsicherheiten bestehen, sollen im Rahmen der<br />
Durchführung des Bebauungsplans überwacht werden:<br />
Sollten sich Hinweise darauf ergeben, dass sich wesentliche Randbedingungen für<br />
die Lärmsituation geändert haben (Verkehrsmengenansätze,<br />
Bewegungshäufigkeiten, Nutzungsänderungen o.ä.), wird vorgeschlagen, die zum<br />
Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses angenommenen Verkehrsmengen sowie die<br />
Ansätze für den Anlagenlärm in einem Fünfjahreszyklus durch einen Gutachter der<br />
durch den Eigentümer zu beauftragen ist, zusammen mit dem Referat für<br />
Stadtplanung und Bauordnung HA I / 3 zu überprüfen und ggf. geänderte Zahlen auf<br />
ihre schalltechnische Relevanz zu prüfen.<br />
Die Entwicklung der Ausgleichsfläche im Westen des WA 1 ist hinsichtlich der<br />
Erreichung der Entwicklungsziele 5 Jahre nach Herstellung durch ein Fachbüro,<br />
beispielsweise das für den Entwurf und das Pflege- und Entwicklungskonzept<br />
zuständige Planungsbüro, zu evaluieren. Die fachliche Federführung bei der Prüfung<br />
des Monitoring-Berichts liegt bei der Unteren Naturschutzbehörde, Referat für<br />
Stadtplanung und Bauordnung HA IV/5. Bei erkennbarer Nichterreichung des<br />
Entwicklungszieles, beispielsweise wegen Konflikten mit Erholungsnutzungen, sind<br />
Maßnahmen zur Steuerung bzw. Optimierung vorzusehen.<br />
8.1.2. Allgemein verständliche Zusammenfassung des Umweltberichts<br />
Durch den Bebauungsplan mit Grünordnung werden die heute für eine<br />
Kompostieranlage und gärtnerisch genutzten Flächen am südlichen Stadtrand<br />
Münchens einer Wohnnutzung zugeführt.<br />
Im Rahmen der Umweltprüfung wurde eine unterschiedliche Betroffenheit der<br />
Schutzgüter festgestellt. Die Umweltauswirkungen hinsichtlich einzelner Schutzgüter<br />
und Einzelthemen (z.B. Oberflächengewässer, Erschütterungen) sind als nicht<br />
erheblich im Sinne von § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB einzustufen, die Auswirkungen auf<br />
die anderen Schutzgüter wurden im Einzelnen untersucht.<br />
In den Wohngebieten kann durch eine entsprechende Gebäudestellung und<br />
Orientierung der Wohnungen erreicht werden, dass die Lärmbelastungen aufgrund<br />
des Verkehrs auf der Autobahn und der Hochäckerstraße im gesetzlichen Rahmen<br />
bleiben und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet sind. Die
Seite 90<br />
Neubebauung führt zu einem zusätzlichen Schutz für die nördlich anschließenden,<br />
bestehenden Wohngebiete.<br />
Im Planungsgebiet wird das im Umfeld vorhandene Fuß- und Radwegenetz fortgeführt,<br />
die Anbindung des Neuen Südfriedhofs an die Siedlungsflächen wird verbessert.<br />
Neue öffentliche Grünflächen dienen der Freiflächenversorgung des Planungsgebiets<br />
und verbessern gleichzeitig die Erholungsflächenversorgung des Umfelds.<br />
Es erfolgt kein Eingriff in wertvolle Vegetationsstrukturen oder Habitate. Insgesamt ist<br />
bei Realisierung der öffentlichen und privaten Grünflächen mit einer Verbesserung<br />
des Artenpotentials und mit einer Kompensation der Baumverluste zu rechnen. Durch<br />
differenzierte Vegetationsstrukturen werden die Lebensraumvielfalt und damit der<br />
ökologische Wert der Flächen verbessert.<br />
Besondere Auswirkungen auf nach europäischem Recht geschützte Vogelarten, sowie<br />
auf nach der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie streng geschützte Arten sind nicht zu<br />
erwarten.<br />
Auf den Gärtnereiflächen sind oberflächennah Belastungen durch den langjährigen<br />
Eintrag von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln vorhanden. Wo notwendig werden die<br />
Flächen im Zuge der Neunutzung saniert.<br />
Die natürlichen Bodenfunktionen werden deutlich herabgesetzt. Die flächige Wasserversickerung<br />
wird durch die großflächigen Bodenversiegelungen stark beeinträchtigt.<br />
In den Wohngebieten wird auf den nicht überbauten Flächen durch die Begrünung<br />
eine Stärkung der Bodenfunktionen erreicht. Unmittelbare, bauliche Eingriffe in den<br />
Grundwasserhorizont sind nicht zu erwarten.<br />
Die Geruchs- und Keimbelastung des Umfelds durch die Kompostieranlage entfällt<br />
mit deren Absiedelung.<br />
Durch die hohe Baudichte ist mit einer Verschlechterung der lokalklimatischen Situation<br />
zu rechnen, die durch die festgesetzten Begrünungsmaßnahmen nicht vollständig<br />
kompensierbar ist. In den Allgemeinen Wohngebieten werden die negativen Folgen<br />
der Bebauung durch den hohen Freiflächenanteil und die sparsamen Erschließungsflächen<br />
stark gemildert.<br />
Der Stadtkörper wird mit der Neubebauung geschlossen. Die Höhenentwicklung der<br />
Neubebauung fügt sich in das Umfeld ein, stadträumlich wichtige Eckpunkte werden<br />
markiert. Der Sichtbezug nach Osten zum Turm der Kirche St. Martin bleibt bestehen.<br />
Der Straßenraum der Hochäckerstraße wird mit einer Allee ausgestattet und erhält<br />
einen ruhigen innerörtlichen, auch der Nähe zum Friedhof angemessenen Charakter.<br />
Das neue Quartier berücksichtigt in hohem Maße Anforderungen zur Energieeinsparung<br />
und Nutzung umweltfreundlicher Energien.<br />
Hinsichtlich der Entwicklung der Lärmsituation und der naturschutzrechtlich erforderlichen<br />
naturnahen Entwicklung der Ausgleichsfläche, wird ein Monitoring vorgeschlagen.
Seite 91<br />
9. Daten zum Bebauungsplan<br />
Nutzung m²<br />
Fläche<br />
ca.<br />
Anteil<br />
m² GF<br />
max.<br />
m² GR<br />
max.<br />
§19 Abs. 4<br />
BauNVO<br />
Wohneinheiten/<br />
Einwohner<br />
ca.<br />
Arbeitsplätze<br />
ca.<br />
Nettobauland<br />
(Baugrundstücke)<br />
WR 12.872 6,8% 7.350 7.640 50/165 0<br />
WA<br />
davon<br />
- Wohnen 90%<br />
- Nichtwohnen 10%<br />
- KITA (WA 2.2, 5.2)<br />
107.678 57,2% 112.320<br />
99.540<br />
11.060<br />
1.720<br />
72.520<br />
1.055/2.500<br />
(davon ca. 60<br />
Einfamilienhäuser und<br />
ca. 955<br />
Geschosswohnungen)<br />
220<br />
35<br />
davon<br />
Ausgleichsfläche<br />
4.262<br />
Gemeinbedarf<br />
KITA 1+ KITA 2,<br />
Einrichtung für<br />
Kinder und<br />
Jugendliche<br />
4.883 2,5% 2.520 2.350 50<br />
Summe 125.433 66,6% 122.190 82.510 1.105/2.665 305<br />
öffentliche<br />
34.489 18,3%<br />
Verkehrsflächen<br />
öffentliche<br />
Grünflächen<br />
28.443 15,1%<br />
Planungsgebiet<br />
gesamt<br />
188.365 100,0%<br />
Versiegelung<br />
Fläche gesamt Fläche versiegelt Anteil<br />
ca. in m 2 ca. in m 2<br />
Bestand 188.364 44.942 24%<br />
Planungsgebiet 188.364 109.369 58%<br />
Baugebiete 125.433 82.457 66%<br />
Straßenverkehrsflächen 34.489 24.506 71%<br />
Öffentliches Grün 28.443 2.406 9%
Seite 92<br />
III.<br />
Beschluss<br />
nach Antrag<br />
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München<br />
Der Vorsitzende<br />
Die Referentin<br />
Ober-/Bürgermeister<br />
Prof. Dr.(I) Merk<br />
Stadtbaurätin<br />
IV.<br />
Abdruck von I. - III.<br />
Über den Stenographischen Sitzungsdienst<br />
an das Direktorium Dokumentationsstelle<br />
an das Direktorium Rechtsabteilung<br />
an das Revisionsamt<br />
an die Stadtkämmerei<br />
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
Seite 93<br />
V. WV Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/30 V<br />
zur weiteren Veranlassung.<br />
Zu V.:<br />
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird<br />
bestätigt.<br />
2. An den Bezirksausschuss 16<br />
3. An das Kommunalreferat<br />
4. An das Baureferat<br />
5. An das Kreisverwaltungsreferat<br />
6. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft<br />
7. An das Referat für Gesundheit und Umwelt<br />
8. An das Referat für Bildung und Sport<br />
9. An das Sozialreferat<br />
10. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA I<br />
11. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II<br />
12. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/01<br />
13. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/31 P<br />
14. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/34 B<br />
15. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/53<br />
16. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA III<br />
17. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA IV<br />
18. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA IV/31 T<br />
19. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3<br />
mit der Bitte um Kenntnisnahme.<br />
Am<br />
Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II/30 V