Beschlussentwurf - RIS
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Sozialreferat<br />
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Stiftungsverwaltung<br />
S-R-3<br />
Modernisierung und Instandsetzung<br />
Johann und Josefine Ebner-Stiftung<br />
Seydlitzstr. 43, 45, Bingener Str. 6, 6a<br />
Projektkosten (Kostenobergrenze) 1.198.000 Euro<br />
Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 11996<br />
Beschluss des Sozialausschusses vom 13.06.2013 (SB)<br />
Öffentliche Sitzung<br />
I. Vortrag der Referentin<br />
1. Johann und Josefine Ebner-Stiftung<br />
1.1 Stiftungserrichtung<br />
Aus dem Nachlass des am 05.01.2008 verstorbenen Herrn Johann Ebner wurde<br />
der Landeshauptstadt München der Mietblock Seydlitzstr. 43, 45 und Bingener Str.<br />
6, 6a als Vermächtnis mit der Auflage zugewandt, damit die nichtrechtsfähige Johann<br />
und Josefine Ebner-Stiftung zu errichten.<br />
1.2 Zweck<br />
Der Zweck der Stiftung ist die Gewährung von Zuwendungen an in München lebende<br />
Waisenkinder.<br />
1.3 Seydlitzstr. 43, 45, Bingener Str. 6, 6a<br />
Das Flst. 986/43 Moosach ist 5.142 m² groß. Auf diesem befinden sich die Anwesen<br />
Seydlitzstr. 43, 45 und Bingener Str. 6, 6a, die eine zusammenhängende Mietwohnungsanlage<br />
mit insgesamt 75 Wohneinheiten bilden. Die Gesamtwohnfläche<br />
beträgt 4.384 m². Das Gebäude wurde 1966 errichtet. Weiter gehören zur Wohnanlage<br />
28 Garagen- und Tiefgaragenstellplätze und 11 Stellplätze.<br />
Die Immobilie ist dem Bereich der Vermögensverwaltung der Stiftung zuzurechnen<br />
mit dem Ziel, angemessene Erträge für den Stiftungszweck zu erwirtschaften.<br />
Nach Einschätzung des Testamentsvollstreckers sollte nach dem Willen des Stifters<br />
das Grundstockvermögen nicht nur dem Wert nach, sondern auch in seiner<br />
Substanz erhalten werden. Zur Sicherung dieses Stifterwillens ist für eine Vermögensumschichtung,<br />
also einen Verkauf des Immobilienbestandes bzw. eine Bestellung<br />
eines Erbbaurechts für einen Zeitraum von 10 Jahren ab dem Tod von<br />
Herrn Ebner die Zustimmung des Testamentsvollstreckers notwendig.
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Dieser ist zur Zustimmung nur verpflichtet und auch bereit, wenn ein ordnungsgemäßer<br />
Erhalt der Immobilie nicht ohne Verlust der Steuerbegünstigung der Stiftung<br />
bzw. nicht ohne eine drohende Zahlungsunfähigkeit der Stiftung möglich ist.<br />
1.4 Kapitalvermögen der Stiftung<br />
Kapitalvermögen der Stiftung (Stand 31.12.2012)<br />
Grundstockvermögen rd. 123.000 € (aus Erträgen der Jahre 2008 – 2010 angespart)<br />
Instandhaltungsrücklage rd. 287.000 €<br />
2. Bedarfsbegründung<br />
Das Gebäude wurde im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus 1966 errichtet.<br />
Seither wurden nur die aller notwendigsten Instandhaltungsmaßnahmen durch den<br />
Stifter durchgeführt, so dass bis jetzt ein erheblicher Bauunterhaltsrückstau entstanden<br />
ist.<br />
Das Anwesen wird von einer externen kleinen Hausverwaltung betreut, die bereits<br />
vom Stifter eingesetzt wurde und den Immobilienbestand seit Jahrzehnten kennt<br />
und kompetent verwaltet. Eine Planung und bautechnische Betreuung von größeren<br />
Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen kann von der Hausverwaltung<br />
allerdings personell und fachlich nicht geleistet werden.<br />
Die für die Abarbeitung des Rückstaus zunächst nötige technische Bestandsaufnahme<br />
und Erarbeitung eines Instandsetzungskonzepts wurde daher auf die GWG<br />
Städtische Wohnungsgesellschaft München GmbH (GWG) übertragen.<br />
Das Instandsetzungskonzept geht insgesamt von einem Modernisierungs- und Instandsetzungsvolumen<br />
in den nächsten 10 – 15 Jahren von rd. 4,8 Mio. € aus.<br />
Es ist gegliedert nach kurz-, mittel- und langfristig durchzuführender Instandsetzungsmaßnahmen.<br />
In einem ersten Schritt sollen die im Rahmen der Bestandsaufnahme festgestellten<br />
kurzfristig notwendigen Maßnahmen in einem Zeitraum von Herbst 2013 bis Ende<br />
2015 durchgeführt werden.<br />
Die kurzfristig durchzuführenden Maßnahmen sind aufgrund der der Eigentümerin<br />
obliegenden Verkehrssicherungspflicht, gesetzlicher Vorgaben als auch zur Vermeidung<br />
von Folgeschäden dringend notwendig.<br />
Insbesondere sind hierin enthalten Brandschutzmaßnahmen, die im Rahmen der<br />
Feuerbeschau durch die Branddirektion im Sinne eines vorbeugenden Brandschutz<br />
für notwendig bzw. sinnvoll erachtet wurden.
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Weiter sollen zwischenzeitlich neun freie bzw. freiwerdende Wohnungen, die im<br />
jetzigen Zustand nicht mehr vermietet werden können, wieder Instand gesetzt werden.<br />
Zudem ist dringend die Heizanlage zu erneuern, da die derzeitige Anlage<br />
sehr störanfällig ist und es bereits zu Ausfällen gekommen ist. Die veraltete und an<br />
die Grenze ihrer Lebensdauer gekommene Anlage kann nur noch mit großem Aufwand<br />
am Laufen gehalten werden und ein irreparabler Totalausfall droht.<br />
3. Bedarfsdarstellung<br />
Im Wesentlichen enthält das Instandhaltungskonzept der GWG folgende auszuführende<br />
Leistungspositionen mit den entsprechenden Standards.<br />
Brandschutzmaßnahmen<br />
Die in den Wohnungen vorhandene Schwerkraftlüftung begünstigt einen Rauchübertrag<br />
im Brandfall von einem Mietobjekt in das andere. Um diese Gefahrenquelle<br />
auszuschließen, wird ein Zuluftsystem nach DIN 18017-3 mit Kaltrauchsperre,<br />
Magnetverschluss und Rauchschalter eingebaut.<br />
Die Feuerwehrzufahrt, bestehend aus Rasengitter-Betonsteinen mit Zufahrt von<br />
der Bingener Straße entspricht nicht mehr heutigen Anforderungen, da die Ausbaubreite<br />
und die Abstandsflächen zum Haus zu gering sind. Außerdem verläuft<br />
die Feuerwehrzufahrt nicht bis zum Gebäudeteil Seydlitzstr. 43. Der zweite Rettungsweg<br />
ist daher nicht gesichert. Die Feuerwehrzufahrt ist daher entsprechend<br />
den heutigen Anforderungen zu erneuern und zur Herstellung des zweiten Rettungsweges<br />
bis zum Gebäudeteil Seydlitzstraße 43 weiterzuführen.<br />
Die Wohnungseingangstüren weisen Briefkasten-Einwurfschlitze auf. Dies begünstigt<br />
sowohl die Rauchverteilung vom Treppenhaus in die Wohnungen als auch die<br />
Verteilung ins Treppenhaus. Es besteht somit die Gefahr, dass hierdurch der erste<br />
Rettungsweg durch das Treppenhaus beeinträchtigt wird. Die Einwurfschlitze sind<br />
daher zu verschließen.<br />
Zur Sicherung des Treppenhauses als Fluchtweg ist eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage<br />
(RWA) zur Sicherung des ersten Rettungsweges im Brandfall notwendig.<br />
Eine entsprechende Anlage wird nachgerüstet.<br />
Die Steuerung der Lüftungsanlage und auch die Löschwasserzuleitung wurde nicht<br />
in Schleusen - wie in den Genehmigungsunterlagen gefordert – untergebracht.<br />
Um die Funktionalität im Brandfall sicher zu stellen ist daher eine Umrüstung notwendig.
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Aufzug<br />
Um eine schnelle Befreiung aus dem Aufzug im Störfall zu gewährleisten, ist eine<br />
Nachrüstung der Aufzugsanlage mit einer Aufschaltung zum Notrufleitsystem mit<br />
entsprechender Sprachverbindung notwendig.<br />
Die sich aus einer sicherheitstechnischen Bewertung des TÜV Süd ergebenden<br />
Feststellungen mit Risikostufe hoch werden beseitigt.<br />
Wohnungen<br />
Die neun freien bzw. freiwerdenden Wohnungen werden nach dem bei der GWG<br />
für einen einfachen Standard üblichen Umfang instandgesetzt.<br />
In der gesamten Wohnung werden hierzu die Wand- und Deckenflächen überarbeitet<br />
und neu gestrichen. Die Elektroinstallation wird an den heutigen Standard<br />
angepasst. Die Böden werden, soweit Parkett vorhanden ist, überarbeitet bzw. ein<br />
neuer Bodenbelag (z.B. einfacher Laminat) verlegt. Des Weiteren wird eine Badsanierung<br />
mit Erneuerung der Sanitärausstattung durchgeführt. Die Befliesung erfolgt<br />
mit Standardfliese (Boden grau, Wand weiß). Die Sanitärausstattung erfolgt ebenfalls<br />
im einfachen Standard mit Stand-WC und Hängespülkasten. Zusätzlich wird<br />
im Bad ein Plattenheizkörper angelegt. In der Küche wird der Fliesenspiegel erneuert.<br />
Heizung<br />
Das Anwesen wird an das öffentliche Gasversorgungsnetz der SWM angeschlossen.<br />
Die bestehende Ölheizung wird durch eine moderne Gas-Brennwertanlage<br />
inkl. Legionellenschaltung ersetzt. Der alte Öltank wird ausgebaut und fachgerecht<br />
entsorgt.<br />
Fassade<br />
Die Fassade wird komplett mit einem Anstrich überarbeitet. Soweit erforderlich<br />
werden leichte Betoninstandsetzungen an den Balkonen vorgenommen. Die Holzfenster<br />
werden gestrichen bzw. einzelne schadhafte Fenster ausgetauscht.<br />
4. Dringlichkeit<br />
Die unter Nr. 3 aufgeführten Maßnahmen sind schnellst möglich umzusetzen, um<br />
die Sicherheit und Funktionstüchtigkeit der Anwesen zu gewährleisten und die<br />
Wohnungen möglichst kurzfristig wieder belegen zu können und so die Finanzsituation<br />
der Stiftung zu stärken.
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5. Projektmanagement durch die GWG<br />
Wie bereits unter Nr. 2 dargestellt, kann eine Planung und bautechnische Betreuung<br />
von größeren Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht von der<br />
Hausverwaltung ausgeführt werden. Insbesondere können von der Hausverwaltung<br />
keine öffentlichen Ausschreibungen, wie sie bei diesem Instandsetzungsvolumen<br />
erforderlich sind, durchgeführt werden.<br />
Grundsätzlich wurde die Verwaltung aller Immobilien, die zu einer Stiftung gehören<br />
und die vom Sozialreferat verwaltet werden, ab dem 01.01.2012 auf die GEWO-<br />
FAG übertragen. Ausgenommen hiervon waren insbesondere die Immobilien, die<br />
bereits von einer externen Hausverwaltung verwaltet wurden. Die Immobilie ist daher<br />
für die GEWOFAG noch unbekannt.<br />
Da bereits vor der Immobilienübertragung die GWG mit der Erstellung eines Instandhaltungskonzeptes<br />
beauftragt war und dieses auch erstellt hat, bietet sich an,<br />
die Projektleitung und Projektsteuerung auf sie zu übertragen.<br />
Für die Projektleitung und die einzelnen Phasen der Projektsteuerung von der Projektvorbereitung<br />
bis zum Projektabschluss der unter Nr. 3 aufgeführten Maßnahmen<br />
liegt der Stiftungsverwaltung ein Angebot der GWG auf der Grundlage der Honorarsätze<br />
des Ausschusses der Verbände und Kammern der Ingenieure und<br />
Architekten für die Honorarordnung (AHO) vor, das an die speziellen Anforderungen<br />
und den Leistungsumfang der Maßnahme angepasst wurde. Dieses Angebot in<br />
Höhe von 57.608,58 € (brutto) ist auf die Kostenobergrenze bemessen, die eine Sicherheitsreserve<br />
beinhaltet. Soweit die Sicherheitsreserve nicht in Anspruch genommen<br />
werden muss, reduziert sich das Honorar entsprechend.<br />
Projektmanagementleistungen werden bei der GWG grundsätzlich auf der Grundlage<br />
der AHO abgerechnet. Dies gilt sowohl im Verhältnis zur MGS als zu städtischen<br />
Referaten, wie z.B. dem Sozialreferat im Rahmen des Kommunalen Wohnraumbeschaffungsprogramms.<br />
Um eine kompetente und zügige Abwicklung der anstehenden Maßnahmen zu erreichen,<br />
sollte ein Projektmanagementvertrag, der die gesamte Projektleitung und<br />
Projektsteuerung der Maßnahmen beinhaltet, auf der Grundlage des Angebotes der<br />
GWG angenommen werden.
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6. Kosten<br />
Alle im Instandsetzungskonzept aufgeführten Maßnahmen wurden jeweils mit Kosten<br />
von der Genauigkeit eines Kostenrahmens hinterlegt. Dieser wurde abgeleitet<br />
aus Kostenfeststellungen der letzten 3 Jahre zu Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen<br />
an Gebäuden und Wohnungen aus vergleichbaren Projekten der<br />
GWG. Hieraus ergeben sich für die kurzfristig auszuführenden und unter Nr. 3 dargestellten<br />
Maßnahmen Kosten von insgesamt rd. 828.500 €, ohne Kosten für Planung<br />
und Projektsteuerung.<br />
Für die Planung und Bauleitung kommen nach Schätzung der GWG auf der Grundlage<br />
der Honorarordnung für Archikten und Ingenieure (HOAI) zusammen mit dem<br />
Honorar für das Projektmanagement noch 191.000 € hinzu.<br />
Analog zu den städtischen Vorgaben wird auf die ermittelten Kosten ein Aufschlag<br />
von 17,5 % für nicht vorhersehbare Kosten und Risiken (Konkretisierung der Planung<br />
sowie der Mengen- und Preisansätze) vorgenommen.<br />
Daraus ergibt sich folgende Kostenobergrenze<br />
Baukosten (Kostenrahmen) rd. 828.500 €<br />
Baunebenkosten rd. 191.000 €<br />
Baukosten gesamt rd. 1.019.500 €<br />
Zzgl. Reserve für Kostenrisiken 17,5 % rd. 178.500 €<br />
Kostenobergrenze 1.198.000 €<br />
7. Finanzierung<br />
Die Stiftung wurde unter der vermächtnisweisen Zuwendung des unter Nr. 1.3 dargestellten<br />
Immobilienbesitzes gegründet. Neben der Immobilie wurde kein Kapitalvermögen<br />
in die Stiftung mit eingebracht. Die Immobilien waren noch mit Darlehen<br />
belastet.<br />
Daher kann die Stiftung die notwendigen Sanierungsmaßnahmen ausschließlich<br />
aus den erwirtschafteten Erträgen finanzieren.<br />
Eine Kreditaufnahme ist nicht möglich, da es sich um reine Erhaltungsmaßnahmen<br />
handelt. Die Möglichkeiten einer Kreditaufnahme regeln sich bei einer kommunalen<br />
nichtrechtsfähigen Stiftung nach den gleichen Vorschriften wie sie auch für die<br />
Kommune gelten. Der hier einschlägige Art. 71 der Bayerischen Gemeindeordnung<br />
lässt nur Kredite zu, soweit damit investive Maßnahmen finanziert werden. Eine<br />
Klärung über die Regierung von Oberbayern und das Bayerische Innenministerium,
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ob nicht aufgrund der völlig anderen Sachlage und der existenziellen Bedeutung für<br />
die kommunalen Stiftungen eine Ausnahme zulässig ist, blieb leider erfolglos. Darüber<br />
hinaus wurde mitgeteilt, dass auch künftig keine entsprechende Gesetzesänderung<br />
geplant ist.<br />
Für das Maßnahmenpaket muss daher das gesamte Grundstockvermögen und die<br />
angesparte Instandhaltungsrücklage eingesetzt werden. Dies sind derzeit (Stand<br />
31.12.2012) 410.000 € (vgl. Nr. 1.4). Das für die Maßnahme verwendete Grundstockvermögen<br />
in Höhe von 123.000 € muss aus den Erträgen der Stiftung ab<br />
2016 im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit wieder zurückgeführt werden, da es sich<br />
um reine Erhaltungsmaßnahmen handelt. Ein entsprechender Rückzahlungsplan<br />
ist ab 2016 aufzustellen.<br />
Der Restbetrag in Höhe von 788.000 € wird aus den kalkulierten Überschusserträgen<br />
der Mieteinnahmen der Haushaltsjahre 2013 (224.600 €), 2014 (299.600 €)<br />
und 2015 (263.800 €) finanziert.<br />
Im Hinblick auf den von der GWG festgestellten Instandhaltungsrückstau von rd.<br />
4,8 Mio. € in den nächsten 10 – 15 Jahren ist nicht sicher abschätzbar, ob die Finanzkraft<br />
der Stiftung ausreicht, um die mittel- und langfristig notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen<br />
durchführen zu können. Es ist somit fraglich, ob die Immobilie<br />
auch nach Ablauf der vom Testamentsvollstrecker im Vermächtniserfüllungsvertrag<br />
festgelegten Frist auf Dauer gehalten werden kann.<br />
Zum jetzigen Zeitpunkt können unter Einsatz aller zur Verfügung stehender Mittel<br />
die zwingend notwendigen Maßnahmen durchgeführt werden. Die Voraussetzungen<br />
für eine Zustimmung des Testamentsvollstreckers zu einem Verkauf bzw. die<br />
Bestellung eines Erbbaurechts liegen derzeit nicht vor.<br />
Die Hochbaurichtlinien finden keine Anwendung, da es sich um eine reine Bauunterhaltsmaßnahme<br />
handelt. Soweit die Kostenobergrenze nicht überschritten bzw.<br />
eine wesentliche Änderung der Maßnahme notwendig wird, erfolgt daher keine<br />
weitere Stadtratsbefassung vor der Ausführung.
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Anhörung des Bezirksausschusses<br />
In dieser Beratungsangelegenheit ist die Anhörung eines Bezirksausschusses nicht vorgesehen<br />
(vgl. Anlage 1 der BA-Satzung).<br />
Der Korreferentin, Frau Stadträtin Demirel, der Frauengleichstellungsstelle, dem Sozialreferat/Stelle<br />
für interkulturelle Arbeit, der Stadtkämmerei und dem Revisionsamt ist ein Abdruck<br />
der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.<br />
II.<br />
Antrag der Referentin<br />
1. Die Ausführung der unter Nr. 3 des Vortrags der Referentin dargestellten Maßnahmen<br />
mit Projektkosten bis zur Kostenobergrenze von 1.198.000 € werden genehmigt.<br />
2. Die GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München GmbH wird mittels Projektmanagementvertrags<br />
beauftragt, die Projektleitung und Projektsteuerung der unter Nr. 3 des<br />
Vortrags der Referentin dargestellten Maßnahmen wahrzunehmen.<br />
3. Das Sozialreferat wird ermächtigt, mit der GWG Städtische Wohnungsgesellschaft<br />
München GmbH einen entsprechenden Projektmanagementvertrag abzuschließen.<br />
4. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.<br />
III.<br />
Beschluss<br />
nach Antrag.<br />
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München<br />
Die Vorsitzende<br />
Die Referentin<br />
Christine Strobl<br />
Bürgermeisterin<br />
Brigitte Meier<br />
Berufsm. Stadträtin
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IV.<br />
Abdruck von I. mit III.<br />
über den Stenographischen Sitzungsdienst<br />
an das Direktorium – Dokumentationsstelle<br />
an die Stadtkämmerei<br />
an das Revisionsamt<br />
z.K.<br />
V. Wv. Sozialreferat<br />
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird<br />
bestätigt.<br />
2. An das Sozialreferat, S-III-M<br />
An die Frauengleichstellungsstelle<br />
z.K.<br />
Am<br />
I.A.