Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs - REWI-Home

Arkadiusz Wudarski, Czstochowa / Osnabrück
Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs
I. Publizitätsbedürfnis und seine historische Umsetzung
Die zuverlässige Angabe der Rechtsverhältnisse an Immobilien hat für den
Rechtsverkehr, insbesondere für die Sicherung der Realkredite, oberste Priorität.
Um die erforderliche rechtliche Klarheit zu erreichen, muss jede Rechtsordnung
über ein Instrumentarium verfügen, mit dessen Hilfe es möglich ist, sich systematisch,
eindeutig und vollständig über die rechtliche Situation einer Immobilie
zu informieren. Um diesem Bedürfnis nachzukommen, werden Immobilien seit
jeher vermessen und registriert. 1 Während die Publizitätsfunktion bei beweglichen
Sachen nur teilweise durch den Besitz erfüllt wird, gilt das Grundbuch als
der Publizitätsträger für unbewegliche Sachen und ist mittlerweile im Rechtsund
Wirtschaftsleben so etabliert, dass es aus dem heutigen Rechtsverkehr kaum
wegzudenken ist. Das Grundbuch hat die privaten dinglichen Rechte an Immobilien,
also die Rechtsbeziehungen zwischen den Immobilieneigentümern und
den an Immobilien dinglich Berechtigten, wiederzugeben. Seine rechtliche Aussagekraft
hängt allerdings vor allem von dem Zusammenspiel der mit ihm verbundenen
materiell- und verfassungsrechtlichen Prinzipien ab. Im Vordergrund
steht das formelle Publizitätsprinzip, das im Zugang zum Grundbuch (Grundbucheinsichtsrecht)
zum Ausdruck kommt. Seine Gestaltung beeinflusst die
Entfaltung des gesamten Systems und spiegelt sich im öffentlichen Glauben des
Grundbuchs (materielles Publizitätsprinzip) wider. Der Publizitätsgedanke steht
und stand immer im Dienste der Rechtssicherheit, obwohl sich das Bedürfnis
nach Transparenz der Rechtsverhältnisse an Immobilien – historisch betrachtet –
in unterschiedlichen Formen manifestierte.
1 Zur historischen Entwicklung der Liegenschaftsregister z.B.: Menes, Wiadomoci wstpne
dotyczce ksig wieczystych, Rejent Nr. 4/1994, 57 ff.; Stawecki, Rejestry nieruchomoci,
ksigi hipoteczne i ksigi wieczyste od czasów najdawniejszych do XXI wieku,
Studia Iuridica Nr. XL/2002, 167 ff.; Bauer/Oefele, Grundbuchordnung – Kommentar,
München 2006, AT I Rn. 42 ff.; Böhringer, in: Meikel (Hrsg.), GBO Grundbuchordnung
– Kommentar, Köln u.a. 2009, Einl. A Rn. 1 ff. m.w.N.; Stewing, Geschichte des Grundbuchs,
Rpfleger 1989, 445 ff.

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1. Auf der Suche nach Publizitätsträgern
a. Ursprung
Die ersten Formen der Registrierung von Grundstücken für den Rechtsverkehr
sind auf den Gebieten Mesopotamiens noch vor Gründung des babylonischen
Staates bekannt. 2 Die Übertragung des Eigentums an Landflächen wurde nach
dem Codex Hammurabi auf Lehmtafeln aufgezeichnet und als Beweis für den
Erwerb von dinglichen Befugnissen aufbewahrt, 3 wobei deren Zerbrechung den
Eigentumsverlust symbolisierte. 4
Als das erste öffentliche Register gilt ein Tempel, in dem die Grenzsteine
(Kudurru) 5 aufbewahrt wurden. Im Falle des Zweifels am Eigentumsrecht einer
Person an einem Grundstück diente die Kudurru als Eigentumsnachweis.
Dadurch hatte die im Tempel verwahrte Kudurru nicht nur eine informatorische
Bedeutung, sondern erfüllte auch eine Schutzfunktion. 6 In politischen Gemeinden
der Antike übernahm diese Funktion ein Gefäß, in dem – laut dem Alten
Testament 7 – der versiegelte Kaufbrief samt der offenen Abschrift beim Erwerb
eines Ackers niedergelegt wurde. 8 Das Gefäß wurde sorgfältig aufbewahrt, um
eine Feststellung der Rechtsverhältnisse an der Liegenschaft zu ermöglichen. 9
2 Stawecki (Fn. 1), 168; ders., Rejestry publiczne – funkcje instytucji, Warszawa 2005,
182 f.; Böhringer, in: Meikel (Fn. 1), Einl. A Rn. 5.
3 Stawecki (Fn. 1), 168; ders. (Fn. 2), 182 f.
4 Vgl. § 37 Codex Hammurabi; übersetzt ins Polnische von Stpie, Kodes hammurabiego,
Warszawa 1996, 89; deutsche Fassung: Winckler (Hrsg.), Die Gesetze Hammurabis in
Umschrift und Übersetzung, Leipzig 1994, 19. Die Tafeln im Codex Hammurabi dienten
grundsätzlich als Beweisträger für verschiedene vertragliche Abmachungen bzw. deren
gesetzliche Änderungen (vgl. §§ 48, A, O, 171b, 177, 178a, 179), aber auch zur Dokumentation
gerichtlicher Entscheidungen (§ 5). Das Wort „Tafel“ in polnischer Übersetzung
wird in deutscher Fassung oft auch als „Urkunde“ wiedergegeben.
5 Kudurru war ein spezieller Grenzstein, der eine Beschreibung eines Gebiets, und damit
auch seiner Grenzen, enthielt und auf dem u.a. Aufschriften mit einem Hinweis angebracht
waren, dass das gekennzeichnete Grundstück kraft der königlichen Schenkung in
das Privateigentum einer bestimmten Person übergegangen ist; mehr zu Kudurru:
Slanski, Classification, Historiography and monumental Authority: The Babylonian
entitlement Narûs (kudurrus), Journal of Cuneiform Studies, Vol. 52 (2000), 95 ff.;
Herles, Götterdarstellungen Mesopotamiens in der 2. Hälfte des 2. Jahrtausends v. Chr.,
Münster 2006, 19 ff., passim; Seidl, Die babylonischen Kudurru-Reliefs, Göttingen 1989,
17 f.; zur Untersuchung der einzelnen Elemente der Kudurru: dies., passim.
6 Stawecki (Fn. 1), 168; ders. (Fn. 2), 183.
7 Jeremia 32: 9-14.
8 Jeremia 32: 14.
9 Stawecki (Fn. 1), 168 f.

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Mit Ausnahme des römischen Rechts, das Mobilien und Immobilien grundsätzlich
gleichstellte, 10 öffentliche Register nicht kannte 11 und in dem daher der Publizitätsgedanke
in einer anderen Art und Weise realisiert wurde, 12 entwickelte
sich die Idee der Grundstücksregistrierung in Europa weiter und verbreitete sich
im Laufe der Zeit. 13
b. Polnische Publizitätswurzeln
Auch in Polen hat die öffentliche Manifestierung der Rechtsgeschäfte an
Grundstücken eine lange Tradition, deren Wurzeln im Mittelalter zu finden
sind. 14 Ihr Ursprung war mit der Eigentumsübertragung verbunden, zu der – neben
dem Vertrag, der den Verzicht des Verkäufers auf das Grundstück zugunsten
des Käufers umfasste (resignatio) 15 – eine Inbesitznahme erforderlich
war. 16 Der Publizitätsakt manifestierte sich in verschiedenen symbolischen
Handlungen, die die Abgabe von Willenserklärungen begleiteten. Dabei konnte
es sich zunächst um die Übergabe von Gegenständen handeln, die die Landfläche
(Erdklumpen oder Baumzweig) oder die Herrschaft darüber (Speer oder
Messer, mit dem der Baumzweig abgeschnitten wurde) symbolisierten. 17 Zu
symbolischen Gesten gehörte auch das Aufsetzen einer Mütze auf den Kopf des
Käufers 18 und das Trinken von Wasser seitens des Verkäufers. 19 Bei größeren
Landflächen bedurfte es für die Rechtsübertragung der Festlegung der Grundstücksgrenzen,
die durch Begehung oder Umreiten 20 erfolgte. 21 Schließlich wur-
10 Vgl. Wołodkiewicz/Załbocka, Prawo rzymskie, Instytucje, Warszawa 2005, Rn. 158;
Menes (Fn. 1), 57; Böhringer, in: Meikel (Fn. 1), Einl. A Rn. 6, 23.
11 Vgl. Wołodkiewicz/Załbocka (Fn. 10), Rn. 219.
12 Dazu Stawecki (Fn. 1), 172 f.; ders. (Fn. 2), 183 f.; zum Eigentumserwerb im römischen
Recht: Wołodkiewicz/Załbocka (Fn. 10), Rn. 175 ff.; Böhringer, in: Meikel (Fn. 1), Einl.
A Rn. 7.
13 Der Überblick (einschließlich Australien, USA, Kanada) gibt Stawecki (Fn. 1), 174-186
(Mittelalter und Neuzeit); 186-201 (Ende 18. Jh. bis Mitte des 20. Jh.); zur deutschen
Entwicklung in der Neuzeit: Böhringer, in: Meikel (Fn. 1), Einl. A Rn. 26-34; zum internationalen
Rechtsvergleich der geltenden Registrierungssysteme: ders., Einl. A Rn. 57-
96; zum Überblick ausgewählter Grundbuchsysteme in Europa: Weike, Das Grundbuch in
Europa, RpflStud 2009, 138 ff.
14 Ausführlich dazu: Stawecki (Fn. 1), 177-181, 189-194.
15 Im Altertum wird dieser Begriff in polnischer Sprache mit dem derzeit obsoleten Wort
wzdanie wiedergegeben.
16 Stawecki (Fn. 1), 177.
17 Vgl. Sójka-Zieliska, Historia prawa, Warszawa 2008, 119 f.
18 Stawecki (Fn. 1), 177.
19 Sójka-Zieliska (Fn. 17), 120.
20 Die festgelegten Grenzen wurden anschließend in einem Schriftstück detailliert beschrieben,
das im Falle einer Streitigkeit als Beweis verwendet werden konnte; Stawecki
(Fn. 1), 177 f.

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de es allmählich Sitte, die Eigentumsübertragung in Anwesenheit eines Herrschers
vorzunehmen, der den Vertragsabschluss bekräftigte 22
(confirmatio).
c. Gerichtsregister
Diese traditionelle Form wurde im 13. Jh. durch die Ausstellung einer beweiskräftigen
Urkunde ersetzt und im 14. Jh. durch Gerichte vorgenommen. 23 Die
ältesten Gerichtsregister (tabulae iudicii) stammen in Polen aus dem Jahr 1322.
Man unterschied dabei zwischen Stadtgerichtsbüchern (ksigi sdowe grodzkie)
und Landgerichtsbüchern (ksigi sdowe ziemskie). In diesen Büchern wurden
alle vor Gericht vorgenommenen Handlungen, darunter auch die resignatio,
vermerkt. 24 Der Zugang zu Gerichtsbüchern war ursprünglich sehr eingeschränkt.
So konnten die Landgerichtsbücher – nach Art. 13 des Warecki-Statuts
von 1420 25 – mit drei separat aufbewahrten Schlüsseln unter gleichzeitiger
Mitwirkung eines Richters, Richteranwärters (podsdek) und „Grundstückschreibers“
(pisarz ziemski) nur an bestimmten Tagen 26 geöffnet werden. Die
Eröffnung der Landgerichtsbücher zu einem anderen Termin bedurfte dagegen
der königlichen Genehmigung. 27 Allmählich entwickelten sich die Gerichtsbücher
zu einem staatlichen Hilfsmittel bei der Gestaltung der zivilrechtlichen
Verhältnisse und führten dadurch auch zur Etablierung der Publizitätsfunktion. 28
2. Entwicklung der Liegenschaftsregister
a. Danziger Erbbücher (ab 1357)
Die Eintragungen in die allgemeinen Gerichtsbücher wurden bis 1795 chronologisch
vorgenommen. Bahnbrechend in dieser Hinsicht waren – und zur damaligen
Zeit einen Ausnahmecharakter hatten – die Danziger Erbbücher, in denen ab
1357 ein separates Blatt für einzelne Grundstücke geführt wurde. 29 Häuser
waren dort nach Gassen verzeichnet und für jedes Haus wurden – in entspre-
21 Zu weiteren der Publizität dienenden Handlungen: Sójka-Zieliska (Fn. 17), 120.
22 Menes (Fn. 1), 57; Sójka-Zieliska (Fn. 17), 120.
23 Menes (Fn. 1), 57 f.
24 Stawecki (Fn. 1), 178.
25 Zu anderen Statuten, die ähnliche Regelungen enthalten: Dbkowski, Uwagi o urzdzaniu
ksig sdowych w dawnej Polsce, Lwów 1918, 8.
26 Viermal jährlich, und zwar jeweils am ersten Montag nach 6.1., 23.4., 24.6. und 15.10.
27 Siciski, Ujawnianie treci ksigi wieczystej – tradycja i perspektywy – cz. I,
Nieruchomoci Nr. 4/2001, 13; Dbkowski (Fn. 25), 7 f.
28 Zur Entwicklung der Gerichtsbücher: Stawecki (Fn. 1), 178 f.; Bardach/Lenodorski/-
Pietrzak, Historia ustroju i prawa polskiego, Warszawa 2005, 120; Menes (Fn. 1), 58.
29 Vgl. Bauer/Oefele (Fn. 1), AT I Rn. 42; Stewing (Fn. 1), 446.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 633
chenden Spalten – Eigentümer und Grundzins eingetragen. 30 Im Unterschied
zum sog. Personalfolium-System, in dem für mehrere Grundstücke eines Eigentümers
ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt wird, wurden also die
Eintragungen zum ersten Mal nicht dem Eigentümer, sondern dem betroffenen
Grundstück zugeordnet. Diese älteste auf Grundstücke abstellende Sammlung
ebnete den Weg für das sog. Realfolium-System, das heutzutage der Regelfall
ist und sich dadurch kennzeichnet, dass für jedes rechtlich selbständige Grundstück
ein besonderes Grundbuch angelegt wird. Das Danziger Erbbuch kann
daher als Prototyp des heutigen Grundbuchs angesehen werden.
b. Das Gesetz von 1588
Den Grundstein für die Entwicklung und Institutionalisierung des öffentlichen
Registers hat in Polen das Gesetz von 1588 über die Geltung der Eintragungen 31
gelegt. Das Gesetz gewährleistete interessierten Personen gegen ein kleines
Entgelt den Zugang zu Gerichtsakten. Damit wurde also das formelle Publizitätsprinzip
der öffentlichen Bücher gesetzlich verankert. 32 Das Gesetz von 1588
bildete auch die Grundlage für die Entfaltung des materiellen Publizitätsprinzips
und führte weitere Grundbuchprinzipien 33 ein, die später fortentwickelt und
durch das Gesetz von 1768 gestärkt wurden. 34
c. Periode der Teilung Polens (Gesetz von 1818)
Während der Teilung Polens (1795-1918) galt grundsätzlich das jeweilige
Grundbuchrecht der Besatzungsmächte. 35 Trotzdem gelang es, auf dem Gebiet
30 Böhringer, in: Meikel (Fn. 1), Einl. A Rn. 20.
31 Der Originaltitel lautet: O wanoci zapisow, Volumina legum: [leges, statuta, constitutiones
et privilegia Regni Poloniae, Magni Ducatus Lithuaniae omniumque provinciarum
annexarum, a Commitiis Visliciae anno 1347 celebratis usque ad ultima regni comitia],
Band 2 [ab anno 1550 ad annum 1609]; neu veröffentlicht im Verlag Wydawnictwa
Artystyczne i Filmowe, Warszawa 1980, Nr. 28, S. 258 Rn. 1220.
32 Stawecki (Fn. 2), 185 f.
33 Es handelte sich insbesondere um das Spezialitäts-, Vorrangs- und Legalitätsprinzip;
Sójka-Zieliska (Fn. 17), 148 f.; Stawecki (Fn. 2), 185 f.
34 Danach wurden Verträge, die Eigentumsübertragungen oder Belastungen an Immobilien
zum Gegenstand hatten, inter partes wirkungslos, wenn diese in einem nicht zuständigen
Bezirk geschlossen wurden und ihre Eintragung nicht innerhalb eines Jahres und sechs
Tagen in das korrekte Buch erfolgte; Stawecki (Fn. 1), 180; Menes (Fn. 1), 58 f.
35 Zum Gesamtüberblick vgl.: Stawecki (Fn. 1), 189 ff.; ders. (Fn. 2), 188; zu Preußen:
Kraus, Prawo ksig gruntowych w b. zaborze pruskim, Warszawa/Kraków 1921, passim
(zum formellen Publizitätsprinzip, 11 f.); Konica (Begr.)/Zoll/Wasilewski (Red.), Encyklopedia
podrczna prawa prywatnego, Band 2: Ksigi wieczyste – ordynacje rodowe,
Warszawa 1934, 615 ff. (zum Publizitätsprinzip: 617 f.; 647 ff.); zum Königreich Polen:

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des 1815 gegründeten autonomen Königreichs Polen (sog. Kongresspolen) 36
eigene Rechtskonzepte zu verwirklichen. Das dort geltende französische Recht
kannte weder das Publizitätsprinzip noch den mit der Eintragung verbundenen
Schutz und wies viele weitere Mängel auf. 37 Der unmittelbare Reformauslöser
war die bevorstehende umständliche Erneuerung der Hypothekeneintragung, 38
die jedoch vermieden werden sollte. 39 Das führte dazu, dass das Königreich
Polen bereits seit dem Jahr 1818 über ein eigenes modern ausgestaltetes Recht
verfügte: „das Gesetz über die Feststellung des Eigentums an unbeweglichen
Gütern, über Privilegien und Hypotheken“. 40 Unter anderen wichtigen Grundsätzen,
die dieses Gesetz einführte, 41 ist insbesondere die Verpflichtung hervorzuheben,
sämtliche privaten Immobiliengüter, an denen Eigentum übertragen
oder die mit einem Recht belastet werden konnten, in die Hypothekenbücher
einzutragen. 42 Mit Ausnahme bestimmter Privilegien und Dienstbarkeiten
mussten auch jegliche Rechtstitel bezüglich der Immobilie in den Hypothekenbüchern
veröffentlicht werden. 43 Das Recht, über das Eigentum an den Immobiliengütern
zu verfügen, konnte erst nach der Eintragung des Erwerbstitels in die
Hypothekenbücher ausgeübt werden. 44 Damit wurde das materielle Publizitätsprinzip
statuiert, das seine Wirkung zwischen dem Berechtigten und dem
gutgläubigen Dritten entfaltete. 45 Mit der Eintragung kam es zudem zur Verdinglichung
der Rechtstitel: persönliche Rechte (jus personale) wurden Sachenrechte
(jus reale). 46
Ursprünglich bezog sich das Gesetz von 1818 nur auf große Landgüter
sowie Immobilien in acht Städten des Königsreichs, in denen Tribunale ihren
Glass, Zarys Prawa Hipotecznego w b. Królestwie Polskim, Warszawa/Kraków, ca.
1922, 1 f.
36 Dazu Bardach/Lenodorski/Pietrzak (Fn. 28), 360 ff.
37 Bardach/Lenodorski/Pietrzak (Fn. 28), 424; Stawecki (Fn. 1), 190.
38 Nach dem damals dort geltenden französischen Recht war die Erneuerung der Hypothekeneintragung
alle zehn Jahre erforderlich; diese Frist lief 1818 ab.
39 Dazu Glass (Fn. 35), 2 f.
40 Der Originaltitel lautet: Prawo o ustaleniu własnoci dóbr nieruchomych, o przywilejach
i hypotekach w mieysce tytułu XVIII. ksigi III. kodexu cywilnego. Das Gesetz vom
26.4.1818 wurde am 20.7.1818 im Gesetzblatt des Königreichs Polen (Band V, Nr. 21
S. 295) veröffentlicht. Als Schöpfer dieses Gesetzes wird Antoni Wyczechowski gesehen;
Glass (Fn. 35), 5.
41 Dazu Bardach/Lenodorski/Pietrzak (Fn. 28), 424 f.
42 Art. 146 des Gesetzes von 1818.
43 Vgl. Art. 4-10 des Gesetzes von 1818.
44 Art. 5 des Gesetzes von 1818; zur Rechtsprechung: Glass/Kuzior, Ustawa hipoteczna z
1818 roku w brzmieniu z 1919 roku obowizujca na obszarze ziem wschodnich,
Warszawa 1927, 13 ff.
45 Art. 30, 31, 33 des Gesetzes von 1818; dazu Glass (Fn. 35), 9; zur Rechtsprechung
Glass/Kuzior (Fn. 44), 50 ff.; Stawecki (Fn. 1), 191.
46 Art. 11 des Gesetzes von 1818.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 635
Sitz hatten. 47 Im Jahre 1825 wurden – mit dem Gesetz über Privilegien und
Hypotheken 48 – gewisse Modifikationen eingeführt, die unter anderem in der
Ausweitung der besprochenen Institution auf andere Liegenschaften beruhten, 49
wobei zugleich von der Festlegung einer allgemeinen Präklusionsfrist für die
obligatorische Anlegung von Hypothekenbüchern abgesehen wurde 50 und dies
schließlich zur geringeren Verbreitung der Grundbücher führte. 51
Der öffentliche Zugang zu Grundbüchern verursachte während der Arbeiten
an dem Gesetz von 1818 viele Kontroversen. 52 Im Ergebnis waren Hypothekenbücher
nicht jedermann zugänglich. 53 Nach Art. 28 des Gesetzes von 1818
konnten nur der Eigentümer einer Immobilie und die Person, die ein Recht an
dieser Immobilie gesichert hatte, sowie diejenigen, die von diesen eingetragenen
Berechtigten eine Genehmigung erhielten, jederzeit das betreffende Buch einsehen.
Die Einsichtnahme durfte nur in Anwesenheit eines Aktenschreibers (pisarz
aktowy) oder eines Regenten 54 erfolgen, die beide für den vollständigen Erhalt
sowie die Unantastbarkeit der in den Büchern enthaltenen Akte verantwortlich
waren. Andere Personen durften dagegen das Buch nur über einen Schreiber
oder – im Falle der Verweigerung – über den Präsidenten des Grundstücksgerichts
einsehen, wenn sie das Bedürfnis nachwiesen, über die Eintragungen
informiert zu werden. Das Gleiche galt für die Erstellung der Abschriften. Diese
Beschränkung hatte sich in der Praxis jedoch nicht bewährt, und in der Tat
konnte jede Person das gewünschte Buch einsehen und die Erstellung von
Abschriften beantragen. 55 Art. 28 des Gesetzes von 1818 überlebte allerdings in
der kaum veränderten Fassung 56 bis zum Jahr 1919. 57 Das betrifft auch andere
47 Vgl. Art. 162 des Gesetzes von 1818; Glass (Fn. 35), 2; Menes (Fn. 1), 59.
48 Der Originaltitel lautet: Prawo o przywilejach i hypotekach. Das Gesetz wurde am
13.6.1825 unterzeichnet und am 6.8.1825 im Gesetzblatt des Königreichs Polen (Band
IX, Nr. 40 S. 355) veröffentlicht.
49 Vgl. Art. 10 des Gesetzes von 1825.
50 Vgl. Art. 11 des Gesetzes von 1825; Glass (Fn. 35), 2 f.; Stawecki (Fn. 1), 191.
51 Menes (Fn. 1), 59.
52 Zu den Gründen sowie zur gegenseitigen Argumentation: Siciski (Fn. 27), 13 f.; Litwin,
Jawnoć formalna ksig wieczystych i innych ksig publicznych w prawie polskim (acta
nemini deneganda), Demokratyczny Przegld Prawniczy Nr. 5/1947, 28.
53 Kritisch dazu Litwin (Fn. 52), 29.
54 Eine Eigenbezeichnung des für die Führung des Sekretariats und die Urkundensammlung
zuständigen Gerichtsbeamten im alten Polen; Markowski/Pawelec, Wielki słownik wyrazów
obcych i trudnych, Warszawa 2001, 640.
55 Glass (Fn. 35), 8; Litwin (Fn. 52), 29.
56 Geringfügige sprachliche Änderungen hatten keine inhaltliche Bedeutung und betrafen
lediglich die Verwendung anderer Bezeichnung für den Präsidenten des Grundstücksgerichts
(= „Vorsitzender der hypothekarischen Hoheit“) und den Aktenschreiber (= „Hypothekenschreiber“).
57 Glass/Kuzior (Fn. 44), 40 f.

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Vorschriften der polnischen Hypothekengesetze, die trotz wechselnder Besatzungsmächte
des damaligen Polen ihre Geltung behielten. 58
d. Nachkriegszeit (Dekret von 1946)
Die Zersplitterung der Grundbuchregelungen, die während der Teilung Polens
entstand, setzte sich in der Zweiten Republik fort und wurde in der Zwischenkriegszeit
nicht überwunden. 59 Die vor 1939 vorbereitete Unifikation des Sachenrechts
wurde erst in der Nachkriegszeit verwirklicht. 60 Nach dem Zweiten
Weltkrieg setzte sich – entgegen erster Versuche, den Grundbuchzugang von
einem rationalen Bedürfnis abhängig zu machen 61 – die uneingeschränkte Publizität
der Grundbücher durch. Nach Art. 13 des Dekrets vom 11. Oktober 1946 –
„das Recht der Grundbücher“ 62 – waren Grundbücher öffentlich, und jedermann
war berechtigt, diese unter Beachtung der Ordnungsvorschriften einzusehen. 63
e. Kommunistische Ära (Gesetz von 1982)
Trotz dieser Regelung wurde ein Teil der Grundbücher in den Jahren 1960-
1982 als „geheim“ eingestuft und aus dem Rechtsverkehr ausgeschlossen. 64 In
der kommunistischen Ära wurden Grundbücher grundsätzlich marginalisiert und
galten als zeitlich überholtes und überflüssiges Rechtsinstrument. 65 Nicht zuletzt
aus diesem Grund haben weder Grundbücher noch Hypothek Eingang in das
1964 verabschiedete Zivilgesetzbuch gefunden. Mit der Grundbuchanlegung
und -führung wurden staatliche Notariatsbüros „belastet“. 66
Erst viel später – nämlich im Jahre 1982 – wurde diese Rechtsmaterie im bis
heute geltenden Gesetz über Grundbücher und Hypotheken (GBHG) 67 neu
58 Zu Ursachen der langen Dauer der Geltung dieser Hypothekengesetze: Glass (Fn. 35),
3 f.; mehr zur geschichtlichen Entwicklung: Stawecki (Fn. 1), 191 ff.
59 Bardach/Lenodorski/Pietrzak (Fn. 28), 560 f.
60 Stawecki (Fn. 1), 193.
61 Siciski (Fn. 27), 14.
62 Dz. U. 1946 Nr. 57, Pos. 320.
63 Infolge der Abspaltung der Grundakte von dem Grundbuch wurde der Umfang der Einsicht
in die Informationen jedoch deutlich eingeschränkt; Siciski (Fn. 27), 13.
64 Dazu Siciski (Fn. 27), 15.
65 Vgl. Rudnicki, Zmiana ustawy o ksigach wieczystych i hipotece, Rejent Nr. 10/2001,
31 f.; Gniewek, in: Gniewek (Hrsg.), System Prawa Prywatnego, Band 4: prawo rzeczowe,
Warszawa 2007, § 10 Rn. 1.
66 Vgl. das Gesetz vom 16.11.1964 über die Übergabe der Führung der Grundbücher an
staatliche Notariatsbüros, Dz. U. 1964 Nr. 41, Pos. 278; dazu Kołodziej, Problemy wystpujce
w funkcjonowaniu wydziałów ksig wieczystych w przededniu informatyzacji,
Rejent Nr. 6/1998, 36 ff.
67 Das Gesetz vom 6.7.1982, Dz. U. 1982 Nr. 19, Pos. 147; in der einheitlichen Fassung:
Dz. U. 2001 Nr. 124, Pos. 1361 i.d.g.F.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 637
geregelt. Während der Gesetzgebungsarbeiten stellte sich die Frage nach der
Einschränkung des Grundbuchzugangs nicht. Die Grundbucheinsicht wurde
jedermann gewährt, wobei die Verwirklichung des formellen Publizitätsprinzips
im Einzelnen nicht ganz unproblematisch war. Die Verabschiedung des GBHG
änderte auch nichts daran, dass die Grundbuchanlegung und -führung im Kommunismus
weiterhin vernachlässigt wurde und mangelhaft war. 68
3. Auf dem Weg zum EDV-Grundbuch
Die der Aufhebung des Eisernen Vorhangs folgende Umstellung der Planwirtschaft
auf die Marktwirtschaft führte zu einer enormen Steigerung der Bedeutung
der Grundbücher im Rechtsverkehr. Bei der Anpassung an die neuen
Gegebenheiten wurde deutlich, dass die Beseitigung bestehender Hindernisse
eine zeit- und kostenaufwändige Aufgabe darstellte, die gleichzeitig eine tiefgreifende
Systemreform erforderte. 69
Abgesehen von der unzureichenden Personalkapazität und dem Mangel an
technischer Ausstattung hing die mangelnde Effizienz der Grundbuchgerichte
unter anderem eng mit der papiernen Form des Grundbuchs zusammen. Das in
Buchform geführte Grundbuch entsprach nicht mehr den Bedürfnissen der
stetig steigenden Zahl von Geschäften im Immobiliensektor und führte schließlich
zu einer monatelangen Wartezeit bei der Grundbucheintragung. 70 Dieser
höchst unerfreuliche Zustand hemmte nicht nur den Immobilienverkehr, sondern
behinderte auch den gesamten Immobilienmarkt und vor allem notwendige
Investitionen. Die Ineffizienz des Grundbuchsystems beeinträchtigte gleichzeitig
die Sicherheit des Rechtsverkehrs und wurde indirekt auf Kreditnehmer abgewälzt,
die für die Übergangsfristen zwischen Antragstellung und endgültiger
Eintragung zusätzliche (oft kostspielige) Sicherheiten bereitstellen mussten. 71
Um diesen Unzulänglichkeiten zu begegnen, wurde am 14. Februar 2003 das
seit langem erwartete Gesetz über die Übertragung des Grundbuchinhalts in die
Struktur des im elektronischen System geführten Grundbuchs (MigrationsG) 72
68 Ausführlich zu Problemen in der Praxis der Grundbuchabteilungen in Polen vor der Umstellung
auf die EDV-Grundbuchführung: Kołodziej (Fn. 66), 34 ff.
69 Zu verschiedenen Reformversuchen des Grundbuchsystems in den 1990er Jahren:
Stawecki (Fn. 2), 308 ff.
70 So betrug etwa die Erledigungsdauer einer Grundbucheintragung in Warschau im
Durchschnitt 8,8 Monate und in Stettin sogar mehr als ein Jahr; Wudarski, Polen: Modernisierung
des Grundbuchs, WGO 6/2003, 402 f.; vgl. statistische Angaben des Justizministeriums
bei Stawecki (Fn. 2), 307 f.
71 Die Kosten der Kreditversicherung betrugen jährlich 2% der ausgezahlten Summe;
Biuletyn Bankowy, Nr. 1/2003, 39.
72 Dz. U. 2003 Nr. 42, Pos. 363.

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verabschiedet. 73 Damit wurde die Grundlage für die Migration der Grundbücher
74 geschaffen. 75 Infolge dieses andauernden Modernisierungsprozesses,
der sich bereits über mehrere Jahre erstreckt, 76 besteht derzeit in Polen eine
duale Grundbuchführung. Diese Zersplitterung spiegelt sich in abweichenden
Regelungen der materiellrechtlichen und administrativen Rahmenbedingungen
des Grundbuchzugangs wider und betrifft auch die Erteilung von Grundbuchabschriften.
All dies hat weitreichende Auswirkungen auf die Verwirklichung
des formellen Publizitätsprinzips.
II. Materiellrechtliche Rahmenbedingungen
1. Das „gläserne“ Grundbuch
Das geltende polnische Grundbuchsystem kennt keine subjektiven Einschränkungen
für die Grundbucheinsicht. Grundbücher sind öffentlich (Art. 2 Abs. 1
S. 1 GBHG) und jede Person kann diese in Anwesenheit des Gerichtsmitarbeiters
einsehen (Art. 36 1 Abs. 3 GBHG).
Der Begriff „jede Person“ ist gesetzlich nicht bestimmt. Es besteht aber kein
Zweifel, dass dieser im weiten Sinne zu verstehen ist. Das Recht auf Einsicht in
das Grundbuch beschränkt sich nicht auf polnische Staatsbürger, sondern steht
auch Ausländern, Staatenlosen sowie juristischen Personen zu. 77 Da mit der
73 Dieses Gesetz regelt die Grundsätze und Verfahrensweise der Durchführung der Migration
des Grundbuchs, die Organisation der Migrationsstellen der Grundbücher sowie die
Aufgaben der Amtsgerichte und Migrationsstellen der Grundbücher während der Migration
(Art. 2 Abs. 2 Nr. 2 MigrationsG).
74 Unter „Migration des Grundbuchs“ werden alle Tätigkeiten verstanden, die der Übertragung
des bisherigen Grundbuchinhalts in die Struktur des im elektronischen System
geführten Grundbuchs dienen (Art. 2 Abs. 2 Nr. 2 MigrationsG).
75 Ein Überblick über die Entwicklung der EDV-Grundbücher in ausgewählten europäischen
Ländern gibt Stawecki (Fn. 1), 202 ff.; zur Einführung der EDV-Grundbücher in
Polen: ders. (Fn. 2), 310 ff.
76 In Polen gibt es 347 Grundbuchgerichte, davon 38 Außenstellen; vgl. Verordnung des
Justizministers vom 12.6.2002 über die Bestimmung der Amtsgerichte für die Grundbuchführung,
Dz. U. 2002 Nr. 95 Pos. 843 i.d.g.F. Die erste Migrationsstelle für die
Grundbuchumstellung wurde am 25.7.2003 in Góra Kalwaria eröffnet. Der vom Justizministerium
ursprünglich für zehn Jahre geplante Umstellungsprozess der über 14 Mio.
Grundbücher wird nicht einzuhalten sein; vgl. Wudarski (Fn. 70), 403 f.
77 Eine solche Ungleichbehandlung würde zur offensichtlichen Diskriminierung aufgrund
der Staatsangehörigkeit führen und wäre sowohl europarechts- als auch völkerrechtswidrig;
vgl. Art. 12 EG; Art. I-4 Abs. 2 VE; zum Diskriminierungsverbot im Europarecht
Frenz, Handbuch Europarecht, Band 1: Europäische Grundfreiheiten, Berlin/Heidelberg
2004, Rn. 2899 ff.; vgl. Art. 14 EMRK; Art. 26 des Internationalen Paktes über bürgerliche
und politische Rechte, völkerrechtlicher Vertrag vom 19.12.1966, deutsche Fassung

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 639
Einsichtnahme kein Rechtsgeschäft vorgenommen wird, ist dafür keine Geschäftsfähigkeit
erforderlich. Die freie Einsicht in das Grundbuch wird vielmehr
dadurch untermauert, dass sie weder von rechtlichen oder berechtigten noch von
sonstigen Interessen abhängig ist. Der Einsichtnehmende muss also seinen
Antrag nicht begründen. 78 Ihm steht es auch frei, das Grundbuch aus bloßer
Neugier einzusehen.
Der Einsicht nehmenden Person ist es gestattet, Notizen zu machen. 79 Die
Frage, ob das Grundbuch während der Einsichtnahme fotografiert oder gescannt
werden kann, ist weder in der Zivilprozessordnung (ZPO) 80 noch in der Geschäftsordnung
der allgemeinen Gerichte (GO-V) 81 und letztlich auch nicht in
anderen Ausführungsbestimmungen 82 geregelt. Die Anwendung solcher technischen
Aufnahmemittel wird in der Gerichtspraxis als Substitut der eigenständigen
Anfertigung von Notizen betrachtet. 83
Da das EDV-Grundbuch lediglich in Form einer elektronischen Datenbank
existiert, kann nur dessen Inhalt und nicht das Grundbuch selbst sichtbar
gemacht werden. In diesem Fall erfolgt die Einsichtnahme durch Abruf des beantragten
Grundbuchs auf der Bildschirmoberfläche (§ 3 Abs. 1 EDV-V) 84 mit
Hilfe des im Computer installierten Programms. 85
Das Einsichtsrecht erstreckt sich auf das gesamte Grundbuch (vier Abteilungen)
und umfasst alle dort befindlichen Informationen, die nicht nur der Sicherheit
des Rechtsverkehrs dienen, sondern auch Auskunft über die Privatsphäre
geben. Im Grundbuch findet man eine Fülle von Informationen sowohl über
familiäre als auch über wirtschaftliche Beziehungen, insbesondere Informationen
über Wohnanschrift, Schuldverhältnisse, Ehescheidung oder eheliche Güterstände.
Das Grundbuch offenbart auch die persönliche Identifikationsnummer
in BGBl. 1973 II, S. 1553. Diese Ausklammerung wäre zudem ineffektiv und könnte
mühelos durch Mittelsmänner umgangen werden.
78 Kisilowska (Red.), Nieruchomoci, zagadnienia prawne, Warszawa 2007, 67.
79 Rudnicki, Ustawa o ksigach wieczystych i hipotece. Przepisy o postpowaniu w sprawach
wieczystoksigowych – Komentarz, Warszawa 2006, 206.
80 Das Gesetz vom 17.11.1964, Dz. U. 1964 Nr. 43, Pos. 296 i.d.g.F.
81 Die Verordnung des Justizministers vom 23.2.2007, Dz. U. 2007 Nr. 38 Pos. 249.
82 Siehe Anordnung des Justizministers vom 12.12.2003 über Organisation und Umfang der
Tätigkeit der Gerichtssekretariate und anderer Abteilungen der Gerichtsverwaltung,
Dz. Urz. MS 2003 Nr. 5, Pos. 22 i.d.g.F.
83 Zum Fotografieren und Scannen der Gerichtsakte hat das Justizministerium zustimmend
Stellung genommen; siehe Schreiben des Justizministeriums vom 11.5.2001 (Nr. DO.I.
0133/33/01) und vom 20.6.2005 (Nr. DO.I.0033/90/04).
84 Verordnung des Justizministers vom 20.8.2003 über Anlegung und Führung der Grundbücher
im EDV-System; Dz. U. 2003 Nr. 162, Pos. 1575 i.d.g.F.
85 System Wpisów Ksig Wieczystych (Eintragungssystem der Grundbücher), Version
SWKW: 004.010.076.00001, Bürosystem: LMOS 004 010 092 002.

640
Arkadiusz Wudarski
(PESEL), 86 aufgrund derer weitere persönliche Informationen (wie etwa das
Geburtsdatum) mühelos zu entziffern sind. Das „gläserne“ Grundbuch erlaubt
also einen tiefen Einblick in die persönlichen Verhältnisse des eingetragenen
Berechtigten.
Diese unbegrenzte Befugnis zur Grundbucheinsicht wird damit gerechtfertigt,
dass Grundbücher der Ermittlung der Rechtsverhältnisse an der Liegenschaft
nur dann dienen können, wenn diese für jedermann zugänglich sind und
deren Inhalt öffentlich ist. 87 Damit sollte die sozial-wirtschaftliche Hauptfunktion
des Grundbuchs erfüllt werden, die in der Gewährleistung der Rechtssicherheit
besteht. 88 Seine materiellrechtlichen Folgen spiegeln sich in Art. 2
S. 2 GBHG wider, nach dem die Berufung auf die Unkenntnis der Eintragungen
in das Grundbuch oder der im Grundbuch vermerkten Anträge rechtlich unwirksam
ist. Der Gesetzgeber hat damit das Prinzip ignorantia iuris nocet nachgeahmt
und die materielle Öffentlichkeit der Grundbücher negativ definiert. 89
Das formelle Publizitätsprinzip gilt uneingeschränkt nur für das Grundbuch.
90 Im Unterschied zum Grundbuch kann die Einsicht in die Grundakte – in
Anwesenheit des Gerichtsmitarbeiters – ausschließlich dem Notar und einer
Person gestattet werden, die das Rechtsinteresse nachweist. 91 Dieser Einschränkung
liegt der Gedanke zugrunde, dass die freie Einsicht in die Grundakte für
die Sicherheit des Rechtsverkehrs, insbesondere für den gutgläubigen Erwerb,
nicht erforderlich ist. Die Rechtsverhältnisse des Grundstücks lassen sich
anhand des Grundbuchinhalts feststellen. 92 Die materiellrechtlichen Prinzipien
des Grundbuchs erstrecken sich auch nicht auf dessen Grundakte, die keinen
öffentlichen Glauben genießt. Das gilt gleichermaßen für die in der Grundakte
befindlichen Dokumente, die die Grundlage der Eintragung bilden. 93 Die
86 Siciski, Wniosek o wpis do ksigi wieczystej po wprowadzeniu systemu informatycznego
– wybrane zagadnienia, Monitor Prawniczy Nr. 20/2003, 955.
87 Rudnicki (Fn. 79), 32.
88 Gniewek (Fn. 65), § 11 Rn. 56; allgemein für die uneingeschränkte Zugänglichkeit des
Inhalts des Grundbuchs als Voraussetzung für die richtige Erfüllung seiner Funktion:
Borkowski/Trzeniewski-Kwiecie, Wpisy do ksig wieczystych, Warszawa 2008, 16.
89 Gniewek (Fn. 65), § 11 Rn. 59.
90 Falsch und widersprüchlich dazu Ciepła/Bałan-Gonciarz [Ustawa o ksigach wieczystych
i hipotece. Komentarz. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do ksigi
wieczystej, Kraków 2007, LEX-Datenbank, Art. 2 GBHG, Anm. 1], die ohne jede
Begründung behaupten, dass die formelle Publizität jedermann zur Akteneinsicht und zur
Erteilung von Abschriften berechtige; gemeint waren damit wohl nicht Akten, sondern
Grundbücher; vgl. dies. (Fn. 90), Art. 36 2 GBHG, Anm. 3.
91 Art. 36 1 Abs. 4 GBHG.
92 Vgl. Rudnicki (Fn. 79), 206.
93 Nach Sługiewicz [Jak czytać ksig wieczyst, Warszawa 2007, 40] kann die Einschränkung
der Einsicht der Dokumente, die die Grundlage für die Eintragung bilden, das formelle
Publizitätsprinzip des Grundbuchs verletzen. Auf diese Dokumente werde im
Grundbuch verwiesen; sie seien deshalb Bestandteil der Gerichtsentscheidung.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 641
Beschränkung der Einsicht in die Grundakte lässt sich daher nicht mit dem
Erfordernis begründen, diese müsse vor Abhandenkommen und Beschädigung
geschützt werden. 94 Die Gefahr einer Beschädigung oder eines Verlustes der
Grundakte ist nicht anders oder größer gegeben als bei dem papiernen Grundbuch
oder sonstigen Gerichtsakten, die zur Einsicht zugänglich gemacht werden.
2. Grundbuchpublizität vs. Schutz der Privatsphäre
a. Absoluter Vorrang der Publizität in Polen
Die mit der „gläsernen“ Grundbucheinsicht angestrebten Ziele wurden in Polen
in Abwägung zu anderen Rechtsprinzipien noch nie in Frage gestellt. Die Publizität
des Grundbuchs wird insbesondere durch den im Datenschutz-Gesetz 95
vorgesehenen Schutz der persönlichen Daten nicht eingeschränkt. Ihre Geltung
für die im Grundbuch befindlichen Daten wird mit Hilfe des Kollisionsgrundsatzes
lex specialis derogat legi generali ausgeschlossen. 96 Weder im Schrifttum
noch in der Rechtsprechung werden bisher andere Kollisionsprobleme gesehen.
Es scheint also, dass die unbeschränkte Grundbucheinsicht zurzeit einen unangefochtenen
und absoluten Vorrang in Polen genießt. Bis heute wurde diese auch
keiner verfassungsrechtlichen Prüfung unterzogen.
b. Problemzone
Diese absolute Priorität des uneingeschränkten formellen Publizitätsprinzips ist
jedoch nicht unproblematisch. Im Spannungsfeld steht einerseits das öffentliche
Interesse (Informationsinteresse des Rechtsverkehrs), an das der öffentliche
Glaube des Grundbuchs knüpft, und andererseits das Interesse des Eigentümers,
dessen Privatsphäre zu schützen, die unter anderem in der informationellen
Selbstbestimmung zum Ausdruck kommt. Besonders die EDV-Grundbuchführung
ermöglicht so umfangreiche und fortgeschrittene Suchmöglichkeiten,
dass die traditionelle Unterscheidung zwischen Real- und Personalfolium an
praktischer Bedeutung verloren hat. 97 Das EDV-Grundbuchsystem stellt derzeit
in der Tat eine Datensammlung dar, die über die grundstücksbezogenen Informationen
hinaus auch personenbezogene Angaben enthält, die technisch nach
beliebigen Kriterien mühelos durchsucht, zugänglich gemacht und verarbeitet
94 AA. Borkowski/Trzeniewski-Kwiecie (Fn. 88), 16; Rudnicki (Fn. 79), 206.
95 Gesetz vom 29.8.1997 über den Schutz der personenbezogenen Daten, Dz. U. 2002
Nr. 101, Pos. 926 i.d.g.F.
96 Vgl. Barta/Fajgielski/Markiewicz, Ochrona danych osobowych. Komentarz, Kraków
2007, 340, 342.
97 Siciski, Ujawnianie treci ksigi wieczystej – tradycja i perspektywy – cz. II,
Nieruchomoci Nr. 5/2001, 13.

642
Arkadiusz Wudarski
werden könnten. Das erhöht deutlich die Gefahr des Missbrauchs der Privatsphäre
und bringt diese Kollisionsinteressen noch deutlicher ans Licht.
Die im Grundbuch gesammelten Daten dienen dem Aufbau von Vertrauen
und Sicherheit im Rechtsverkehr. Sie sollten daher allein nur für die grundstücksbezogenen,
rechtlich begründeten Zwecke verwendet werden und sind
nicht zur Befriedigung jeglichen Informationsbedürfnisses gedacht. Mit der freien
Grundbucheinsicht wird dem Immobilieneigentümer sowie dem aus dem
Grundbuch ersichtlichen Berechtigten der Schutz seiner persönlichen Lebensverhältnisse
entzogen. So wird der Immobilienerwerber gesetzlich „gezwungen“,
seine personengeschützten Daten öffentlich bekannt zu geben. Infolge
dessen läuft er Gefahr, dass seine persönlichen Daten von Dritten missbraucht
werden können. Präventive Rechtsmittel stehen ihm nicht zur Verfügung. Ist
diese so breite Offenlegung der Privatsphäre im öffentlichen Interesse unentbehrlich
und muss sie sogar pauschal für den Schutz des Rechtsverkehrs
geopfert werden?
c. Das europäische Mosaik 98
Dieses Dilemma ist nicht ein typisch polnisches Problem, das sich etwa dem
Erbe einer vergangenen Epoche zuschreiben ließe und nun der rechtspolitischen
Auffassung in einer freien Marktwirtschaft widerspricht. Vielmehr trifft es auch
auf andere europäische Rechtsordnungen zu und wird dort unterschiedlich
gehandhabt.
aa. Deutschland
Im Gegensatz zum polnischen Recht erkennt das deutsche Recht das Problem
und bemüht sich um eine Abwägung zwischen den kollidierenden Interessen.
Nach § 12 Abs. 1 S. 1 GBO 99 ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet,
der ein berechtigtes Interesse darlegt. Diese Einsicht umfasst auch die noch nicht
erledigten Eintragungsanträge sowie Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung
einer Eintragung Bezug genommen ist. 100 Zur Einsicht ins Grundbuch,
98 Für die Hilfe bei der Erstellung dieses europäischen Rechtsvergleichs danke ich den wissenschaftlichen
Mitarbeitern im ELSI an der Universität Osnabrück: S. Swann (England),
X. Borremans (Frankreich), C. Nóbrega (Portugal), F. Szilágyi (Ungarn) und zudem
M. Koci (Tschechien), Á. Fuglinszky (Ungarn) und J. Weike (Deutschland).
99 Grundbuchordnung vom 24.3.1897 in der Fassung der Bekanntmachung vom 26.5.1994
(BGBl. I S. 1114), die zuletzt durch Art. 1 des Gesetzes vom 11.8.2009 (BGBl. I S. 2713)
geändert worden ist.
100 § 12 Abs. 1 S. 2 GBO (vgl. auch §§ 874, 885 Abs. 2, 1115 BGB und § 49 GBO). Neben
dieser allgemeinen Rechtsnorm sieht der deutsche Gesetzgeber in §§ 131-133 GBO eine
ergänzende Regelung für die Einsicht in das EDV-Grundbuch vor.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 643
ohne das berechtigte Interesse darlegen zu müssen, sind nach § 43 GBV 101
Beauftragte inländischer öffentlicher Behörden, Notare und Rechtsanwälte, die
im nachgewiesenen Auftrag eines Notars handeln, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
sowie Berechtigte eines dinglichen Rechts am betreffenden
Grundstück befugt. Das berechtigte Interesse wird in diesen Fällen vermutet. 102
Schlüsselbedeutung hat jedenfalls der Begriff „das berechtigte Interesse“,
welcher als Kompromisslösung zwischen der freien und der weitgehend eingeschränkten
Einsicht (dem rechtlichen Interesse) 103 zu sehen ist. 104 Dieser Begriff
könnte im heutigen Sprachgebrauch als eine Art „Firewall“-Funktion für die
Datenbank des Grundbuchs gesehen werden. 105 Das berechtigte Interesse, das
viel breiter ist als das Rechtsinteresse, aber enger als das bloße Interesse, 106 und
das lediglich darzulegen und nicht zu beweisen ist, stellt allerdings einen sehr
unscharfen Begriff dar, der gesetzlich nicht näher bestimmt wird und um dessen
Definition die Rechtsprechung und das Schrifttum deutlich bemüht sind. 107 So
wie im polnischen Recht finden nach der herrschenden Meinung weder das
Bundesdatenschutzgesetz noch die Datenschutzgesetze der Länder auf die
Grundbucheinsicht Anwendung; 108 das Datenschutzrecht beschränkt die Grundbucheinsicht
nicht. 109 Dennoch könnten datenschutzrechtliche Elemente bei der
verfassungskonformen Auslegung des § 12 GBO von Bedeutung sein. 110
Die Diskussion über die Auslegung des Begriffs „Darlegung eines berechtigten
Interesses“ sowie die Verfassungskonformität der Einschränkung der Grund-
101 Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung (Grundbuchverfügung – GBV) in
der Fassung der Bekanntmachung vom 24.1.1995 (BGBl. I S. 114), zuletzt geändert
durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.8.2009 (BGBl. I S. 2713).
102 Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 25, 33 f.; das Gleiche gilt für Bautenschutzvereine;
ders., § 12 GBO Rn. 32.
103 Zum historischen Regelungshintergrund: Melchers, Das Recht auf Grundbucheinsicht,
Rpfleger 1993, 309, 309 f.
104 Vgl. Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 2 f.
105 Vgl. Wilsch, in: Hügel (Hrsg.), Beck'scher Online-Kommentar zur Grundbuchordnung,
München 2010, § 12 GBO, Vorbemerkung.
106 Vgl. OLG Hamm 18.12.1985, DNotZ 1986, 497, 498; OLG Düsseldorf 19.2.1997,
Rpfleger 1997, 258; Melchers (Fn. 103), 309, 310; Nieder, Entwicklungstendenzen und
Probleme des Grundbuchverfahrensrechts, NJW 1984, 329, 336; Böttcher [in: Meikel
(Fn. 1), § 12 GBO Rn. 5] bezeichnet es als Mittelweg zwischen § 299 ZPO (rechtliches
Interesse) und § 9 Abs. 1 HGB (jedes Interesse).
107 Zur Begriffsauslegung: Melchers (Fn. 103), 309, 310 f.; Wilsch, in: Hügel (Fn. 105), § 12
GBO Rn. 1 ff.; Böttcher, in: Meikel (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 5 ff. m.w.N.; Böhringer,
Informationelles Selbstbestimmungsrecht kontra Publizitätsprinzip bei § 12 GBO, Rpfleger
1987, 181, 183 f.
108 Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 5; Melchers (Fn. 103), 309, 310; Böttcher,
in: Meikel (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 11 m.w.N.; aA Nieder (Fn. 106), 329, 336.
109 Dazu Lüke, Registereinsicht und Datenschutz, NJW 1983, 1407, 1407 f.; Böhringer
(Fn. 107), 181, 182.
110 Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 8.

644
Arkadiusz Wudarski
bucheinsicht kulminierte in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts
mit seinem Volkszählungsurteil vom 15. Dezember 1983, 111 in dem das Recht
auf informationelle Selbstbestimmung von dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht
abgeleitet und fortentwickelt wurde (Art. 2 Abs. 1 i.V.m. 1 Abs. 1 GG 112 ).
Daraus folgt die grundsätzliche 113 Befugnis des Einzelnen, über die Veröffentlichung
und Verwendung seiner persönlichen Daten selbst bestimmen und
entscheiden zu können. Die Beeinträchtigung der Privatsphäre besteht an sich
nicht in der Sammlung personenbezogener Daten, sondern im Verlust der
Verfügung darüber, an wen und zu welchen Zwecken diese vermittelt werden. 114
Da das Grundbuch Auskunft über persönliche (familiäre, soziale und wirtschaftliche)
Verhältnisse gibt, sollte bei der Auslegung des Begriffs „des berechtigten
Interesses“ das informationelle Selbstbestimmungsrecht des eingetragenen
Berechtigten mit herangezogen werden. 115
Ob das berechtigte Interesse tatsächlich vorliegt, wird nach dem Einzelfall
entschieden, 116 wobei die Entstehungsgeschichte, die Gesetzessystematik und
der Normzweck berücksichtigt werden sollten. 117 Die Rechtsprechung ist jedoch
zugunsten der Publizität teilweise sehr großzügig vorgegangen. 118 So wird etwa
vertreten, dass das Grundbuch schon dann eingesehen werden könne, wenn die
Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloße Neugier ausgeschlossen erscheine. 119
Die Grundbucheinsicht kann auch unter Berufung auf ein öffentliches Interesse
begründet werden. 120 Das Grundbuch werde ferner sogar als öffentliches
111 BVerfGE 65, 1 ff. = NJW 1984, 419 ff.; siehe dazu: Simitis, Die informationelle Selbstbestimmung
– Grundbedingung einer verfassungskonformen Informationsordnung, NJW
1984, 394 ff.
112 Grundgesetz vom 23.5.1949 für die Bundesrepublik Deutschland in der im BGBl. III,
100-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch das Gesetz vom 29.7.2009
(BGBl. I S. 2248) geändert worden ist.
113 Ausnahmen können nur im überwiegenden Allgemeininteresse bestimmt und gesetzlich
verankert werden; sie müssen ferner dem Gebot der Normenklarheit entsprechen und den
Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten; vgl. BVerfG NJW 1984, 419.
114 Böttcher, in: Meikel (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 2.
115 Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 8; Melchers (Fn. 103), 309, 311.
116 Vgl. Einzelfälle bei Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 26 ff.; Wilsch, in:
Hügel (Fn. 105) § 12 GBO Rn. 30 ff.; Böttcher, in: Meikel (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 14 ff.;
Böhringer (Fn. 107), 181, 186 ff.
117 Melchers (Fn. 103), 309, 310.
118 Kritisch dazu Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 11 f., 16.
119 OLG Stuttgart 17.1.1983, Rpfleger 1983, 272; OLG Hamm 18.12.1985, DNotZ 1986,
497; kritisch dazu: Eickmann, DNotZ 1986, 497, 499 f.; Melchers (Fn. 103), 309, 312;
Böttcher, in: Meikel (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 7.
120 Für das Grundbucheinsichtsrecht der Presse: BVerfG NJW 2001, 503 ff.; OLG Düsseldorf
12.6.1991, Rpfleger 1992, 18 f.; OLG Hamm 14.5.1988, NJW 1988, 2482 f.; vgl.
Böttcher, in: Meikel (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 6; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht,
Handbuch der Rechtspraxis, Band 4, München 2008, Rn. 526a; kritisch dazu: Maaß, in:

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 645
Register betrachtet, das dem Handelsregister gleichgestellt sei. 121 Es waren zudem
weitere gesetzliche Lockerungen geplant. 122 Diese uferlose Ausdehnung
der Grundbucheinsicht führt allerdings zur „Verwässerung“ des informationellen
Selbstbestimmungsrechts. Im Schrifttum wird diese Entwicklung grundsätzlich
kritisiert 123 und es wird behauptet, dass es derzeit jedem ohne große Mühe
gelingen dürfte, Einsicht in ein fremdes Grundbuch zu nehmen. 124 Nicht zuletzt
aus diesem Grund findet man aber auch Stimmen, die für eine weitere Ausdehnung
des Rechts auf Grundbucheinsicht plädieren. 125
Andererseits wird jüngst wieder betont, dass das deutsche Grundbuch eben
kein öffentliches Register ist, welches – wie das Handelsregister – jedermann
unbeschränkt zur Einsicht offen steht. 126 Die Grundbucheinsicht, die aus bloßer
Neugier oder zu rechts- bzw. sittenwidrigen Zwecken beantragt wird, ist zu
verweigern. 127 Es ist strittig, ob das Einsichtsrecht unteilbar ist und immer das
gesamte Grundbuch umfasst, oder ob es – je nach dem Umfang des berechtigten
Interesses – auf einzelne Abteilungen beschränkt werden kann. 128 Die Grundbucheinsicht
ist jedenfalls nur demjenigen zu gewähren, der im Hinblick auf die
materielle Publizität des Grundbuchs (§§ 891 ff. BGB) beabsichtigt, auf der
Grundlage der Einsichtnahme unmittelbar rechtlich zu handeln. 129 So wurde
unlängst das Einsichtsrecht Kindern und sonstigen Verwandten des Grundstückseigentümers
verweigert, die wider seinen Willen erfahren wollten, ob und
zu welchen Bedingungen er seine Immobilie verkauft hat. 130 Diese strenge
Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 21; gegen das Einsichtsrecht aufgrund des öffentlichen
Interesses: Melchers (Fn. 103), 309, 312 f.
121 OLG Stuttgart 13.1.1992, Rpfleger 1992, 247.
122 Im Rahmen des durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit in 2004 vorgelegten
Programms „Entbürokratisierung und Deregulierung“ war der Verzicht auf die
Darlegung eines berechtigten Interesses bei Einsichtnahme in das Bestandsverzeichnis
und in die erste Abteilung des Grundbuchs geplant; Wilsch, in: Hügel (Fn. 105), § 12
GBO, Rn. 85 (zu weiteren Reformvorschlägen Rn. 86 ff.).
123 Melchers (Fn. 103), 309, 312 ff.
124 Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 12; Eickmann (Fn. 119), 497, 499.
125 Siehe Franz, Ist das Interesse am Grundstückskauf ein berechtigtes Interesse zur Einsicht
in das Grundbuch?, NJW 1999, 406, 407.
126 OLG Karlsruhe 14.10.2008, ZEV 2009, 42, 43; so bereits: Böhringer (Fn. 107), 181, 183.
127 Böttcher, in: Meikel (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 7; Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO
Rn. 3; Böhringer (Fn. 107), 181, 184.
128 Für eine solche Einschränkung spricht sich die herrschende Meinung aus: Melchers
(Fn. 103), 309, 314 f.; Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 58; Schöner/Stöber
(Fn. 120), Rn. 529; Böhringer, Gebietet das informationelle Selbstbestimmungsrecht die
Grundbuchumschreibung wegen gelöschter Zwangseintragungen?, BWNotZ 1989, 1, 5;
ders. (Fn. 107), 181, 185; aA.: Böttcher, in: Meikel (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 67a.
129 OLG Karlsruhe 14.10.2008, ZEV 2009, 42, 43, OLG Düsseldorf 19.2.1997, Rpfleger
1997, 258; Böttcher, in: Meikel (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 2; Melchers (Fn. 103), 309,
311.
130 OLG Karlsruhe 14.10.2008, ZEV 2009, 42, 43.

646
Arkadiusz Wudarski
Auslegung findet ihre Bestätigung auch in der früheren obergerichtlichen Rechtsprechung,
nach der etwaige Pflichtteilergänzungsansprüche zu Lebzeiten des
Erblassers im Allgemeinen weder einen Bedarf noch die Möglichkeit zu rechtlichem
Handeln begründen und die Grundbucheinsicht im Falle der Geltendmachung
zukünftiger Ansprüche nur dann gerechtfertigt wird, wenn diese zur
Feststellung des Umfangs oder zur Sicherung des Rechts bereits vorher erforderlich
ist. 131 Demzufolge kann die Grundbucheinsicht nicht mit persönlichen
Motiven, etwa dem gedeihlichen Zusammenleben innerhalb einer Familie,
begründet werden. 132
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die deutsche Rechtsprechung bei der
Bestimmung des Rechts der Grundbucheinsicht keine einheitlichen Entscheidungskriterien
vermittelt 133 und sich in einem Spagat befindet. Da sich zwei
Grundwertungen gegenüber stehen und nicht beide in vollem Umfang realisiert
werden können, muss eine Abwägung der gegenläufigen Interessen des Antragstellers
und des im Grundbuch eingetragenen Berechtigten vorgenommen
werden. 134 Die Rechtsprechung geht dabei sehr kasuistisch vor, was teilweise zu
widersprüchlichen Ergebnissen führt.
bb. Frankreich
Die französischen Liegenschaftsregister, deren Charakter von dem polnischen
und deutschen Grundbuch deutlich abweicht, 135 sind jedem uneingeschränkt
zugänglich (la publicité foncière), obwohl die Einsichtnahme nicht unmittelbar
erfolgt. 136 Nach Art. 2449 Code Civil und Art. 38-1 des Dekrets vom 14. Oktober
1955 137 kann jede Person vom Grundbuchbeamten 138 eine Abschrift oder
einen Auszug der Urkunden verlangen, die im registre des inscriptions und
registre des publications oder in der Grundkartei (fichier immobilier) 139
131 OLG Düsseldorf 19.2.1997, Rpfleger 1997, 258.
132 BayObLG 25.3.1998, Rpfleger 1998, 338.
133 Melchers (Fn. 103), 309, 315.
134 Böttcher, in: Meikel (Fn. 1), § 12 GBO Rn. 2; gegen die Berücksichtigung der Geheimhaltungsbelange
des Eigentümers bei der Auslegung des § 12 GBO: Franz (Fn. 125),
407.
135 In die französischen Liegenschaftsregister werden nicht Rechte an Grundstücken eingetragen,
sondern nur die Urkunden registriert, aus denen sich die Rechte ergeben. Register
genießen den öffentlichen Glauben nicht; Ferid/Sonnenberger, Das französische Zivilrecht,
Heidelberg 1986, Band 2, 3 C 70, 599 f.
136 Ferid/Sonnenberger (Fn. 135), 3 C 14, 587; Piedelièvre, Traité de droit civil. La publicité
foncière, Paris 2000, Rn. 133.
137 Nr. 55-1350.
138 Conservateur des hypothèques (wörtlich: Hypothekenbewahrer).
139 In der fichier immobilier findet man Auskünfte, die schon in den anderen Registern vorhanden
sind. Fichier ist dazu bestimmt, die Recherche zu vereinfachen und kann als
Suchmittel verwendet werden; dazu Piedelièvre (Fn. 136), Rn. 68; Malaurie/Aynès, Les
sûretés. La publicité foncière, Paris 2006, Rn. 637.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 647
registriert sind. 140 Die Erteilung einer Abschrift ist gebührenpflichtig 141 und
erfolgt auf Antrag, der schriftlich gestellt werden muss. 142 Es besteht auch die
Möglichkeit, nur die zusammengefasste Auskunft 143 über bestimmte Eintragungen
144 zu beantragen.
Der Antragsteller muss dabei sein Interesse an den sich in diesen Registern
befindlichen Daten nicht begründen. 145 Der Nachweis eines Rechtsinteresses
bzw. berechtigten Interesses ist also nicht erforderlich. 146 Diese uneingeschränkte
und mittelbare Gestaltung der formellen Publizität erstreckt sich auf alle
Registerteile und dort befindliche Informationen; sie betrifft nicht nur die Information
über die geltenden Rechtsverhältnisse an der Liegenschaft, sondern auch
die historischen, nicht mehr gültigen Eintragungen. 147 Darüber hinaus kann der
Antrag auf Abschrifterteilung aus der fichier immobilier nicht nur grundstücks-,
sondern auch personenbezogen gestellt werden. 148
Auch französische Liegenschaftsregister enthalten eine Vielzahl persönlicher
Informationen. Jede Urkunde oder Gerichtsentscheidung, die publikationspflichtig
ist, muss unter anderem Namen, Vornamen, Wohnsitz, Geburtsdatum
und -ort, Beruf der Beteiligten sowie den Namen des Ehegatten enthalten. 149
Bislang wurden in Frankreich allerdings keine Kollisionsprobleme zwischen
dem Schutz der Privatsphäre und der Publizität des Grundbuchs behandelt. 150
cc. Tschechische Republik
Der Grundsatz der formellen Publizität (zásada formální publicity) findet auch
im tschechischen Liegenschaftskatasterrecht seinen Ausdruck. Dieser ist einerseits
in § 13 des Gesetzes über die Eintragungen der Eigentumsrechte und anderer
dinglicher Rechte an Liegenschaften 151 und andererseits in § 21 Abs. 1 des
Gesetzes über das Liegenschaftskataster der Tschechischen Republik (Liegen-
140 Malaurie/Aynès (Fn. 139), Rn. 639; Piedelièvre (Fn. 136), Rn. 137.
141 Die Gebühren sind in Art. 288-299 Code général des impôts, annexe 3 geregelt und variieren
je nach der gewünschten Information. Ein Auszug kostet 8-12 EUR, eine Kopie
dagegen 6-30 EUR.
142 Art. 39 des Dekrets vom 14.10.1955; Piedelièvre (Fn. 136), Rn. 133.
143 Art. 42-1 des Dekrets vom 14.10.1955.
144 Art. 40 Abs. 3 des Dekrets vom 14.10.1955; Piedelièvre (Fn. 136), Rn. 141.
145 Piedelièvre (Fn. 136), Rn. 133.
146 Wagemann, Funktion und Bedeutung von Grundstücksregistern, Heidelberg 2002, 23.
147 Man kann jedoch nicht mehr als 50 Jahre vor Antragstellung zurückgehen; Art. 2449
Code Civil und Art. 41 des Dekrets vom 14.10.1955.
148 Art. 40 Abs. 2 Nr. 1-2 des Dekrets vom 14.10.1955; Piedelièvre (Fn. 136), Rn. 138;
Malaurie/Aynès (Fn. 139), Rn. 637; Wagemann (Fn. 146), 24.
149 Siehe Art. 5 des Dekrets vom 4.1.1995, Nr. 55-22.
150 Den Schutz des Privatlebens regelt Art. 9 Code Civil.
151 Nr. 265/1992 Slg. [Originaltitel: Zákon o zápisech vlastnických a jiných vcných práv k
nemovitostem].

648
Arkadiusz Wudarski
schaftskatastergesetz – LKG) 152 verankert. 153 Danach ist das Liegenschaftskataster
öffentlich, und jedermann hat das Recht, dieses einzusehen und daraus für
seinen eigenen Bedarf Abschriften, Auszüge und Skizzen zu verlangen.
Das tschechische Katastersystem ist seit 2001 auch in EDV-Form zugänglich.
154 Bedingungen zur Gewährung der Informationen aus dem Liegenschaftskataster
regelt die Bekanntmachung Nr. 162/2001 Slg. 155 Registrierte Benutzer
haben umfangreiche online-Einsicht zu Informationen über das Katastralgebiet,
Grundstücke, Gebäude, Eigentümer und andere Berechtigte bzw. Verpflichtete
sowie über sonstige Rechtsverhältnisse. 156 Der registrierte Fernzugriff ist
kostenpflichtig. 157 Im Antrag auf Eröffnung des Benutzerkontos, der schriftlich
zu stellen ist, 158 verpflichtet sich der Antragsteller, dass er die Informationen im
Einklang sowohl mit gesetzlichen Bestimmungen über den Zweck als auch mit
dem Gesetz über den Personaldatenschutz verwenden wird. 159 Für nicht registrierte
Internetbenutzer stehen kostenlos nur eingeschränkte Informationen zur
Verfügung. 160 Als Suchbegriff kann nicht der Name des Eigentümers angegeben
werden. Die Suche erfolgt lediglich nach Grundstück, Wohneinheit und Gebäude.
Die Einschränkungen der Publizität des Liegenschaftskatasters haben einen
Ausnahmecharakter und müssen gesetzlich bestimmt werden. 161 Neben den
dinglichen Rechten 162 werden aber ebenfalls im tschechischen Liegenschaftskataster
personenbezogene Informationen eingetragen. Der Umfang der Informa-
152 Nr. 344/1992 Slg. [Originaltitel: Zákon o katastru nemovitostí České republiky (katastrální
zákon)].
153 Zu weiteren Rechtsquellen des tschechischen Immobilienrechts: Ebner, Grundeigentum
und Sicherheiten in Tschechien, VdP-Schriftenreihe, Band 21, Wien/Berlin 2006, 2 f.
154 § 22 Abs. 3 LKG. Švestka/Dvoák u.a., Občanské právo hmotné I, Praha 2009, 435; zur
online-Einsicht siehe http://nahlizenidokn.cuzk.cz/.
155 Die Bekanntmachung des tschechischen Amtes für Geodäsie und Liegenschaftskataster
über die Gewährung der Informationen aus dem Liegenschaftskataster der Tschechischen
Republik [Originaltitel: Vyhláška Českého úadu zemmičského a katastrálního č.
162/2001 Slg., o poskytování údaj z katastru nemovitostí České republiky].
156 Švestka/Dvoák u.a. (Fn. 154), 428.
157 Dazu siehe das Gesetz Nr. 634/2004 Slg. über Gebühren in der Staatsverwaltung (20 Einheiten
– 100 CZK) oder die Beilagen der Bekanntmachung Nr. 162/2001; Švestka/Dvoák
u.a. (Fn. 154), 435. Nach dem Mittelkurs der tschechischen Zentralbank
(http://www.cnb.cz/cs/index.html): 1 EUR = 25,670 CZK (Stand: 9.3.2010).
158 Trajer, Katastr nemovitostí, Praha 2006, 305.
159 Kuba/Olivová, Katastr nemovitostí České republiky, Praha 2004, 183 f.
160 Das sind Informationen über das Grundstück, Gebäude, Wohneinheiten sowie verfahrensrelevante
Informationen; Kuba/Olivová (Fn. 159), 184 f.
161 Zum Beispiel zur Wahrung der Staatsgeheimnisse Ebner (Fn. 153), 47.
162 In das Liegenschaftskataster werden folgende dingliche Rechte eingetragen: das Eigentumsrecht,
das Pfandrecht, das Recht der Sachlast (entspricht der Dienstbarkeit) und das
Vorkaufsrecht, wenn es sachenrechtlicher Natur ist; § 1 Abs. 1 des Gesetzes Nr. 265/
1992 Slg. (Fn. 151).

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 649
tionen über den Eigentümer oder andere berechtigte Personen bestimmt § 10 der
Bekanntmachung Nr. 26/2007 Slg. 163 Für natürliche Personen werden Vor- und
Nachname, Anschrift des ständigen Aufenthalts, bzw. Anschrift des Wohnorts
im Ausland (wenn die Person keinen ständigen Aufenthalt in Tschechien hat),
sog. Geburtsnummer (rodné číslo) 164 und auch – unter bestimmten Bedingungen
– Titel oder akademische Grade gesammelt und aufbewahrt. Juristische Personen
werden sinngemäß behandelt. 165
Für die Gewährung des Umgangs mit den Informationen werden allerdings
einige Bedingungen gestellt, die im LKG und in der Bekanntmachung
Nr. 162/2001 Slg. geregelt sind. Diese Bedingungen zur Bereitstellung der
Informationen aus der sog. Urkundensammlung 166 und der Eigentumsübersicht
167 wurden durch die 2009 erfolgte LKG-Novelle 168 deutlich verschärft. 169
Um Informationen aus diesen zwei Verzeichnissen gewinnen zu können, muss
der Antragsteller seine Identität nachweisen und den Antrag begründen. 170 Die
LKG-Novelle zählt in § 1 Abs. 3 lit. a) LKG abschließend Gründe auf, zu welchen
die im Liegenschaftskataster gesammelten schutzwürdigen Informationen
verwendet werden dürfen. Sie dienen Steuer- und Zahlungszwecken, dem Umweltschutz,
dem Schutz des Agrarbodenfonds und dem Schutz der Grundstücke,
die zur Erfüllung der Wald- und Forstwirtschaft bestimmt sind, dem Schutz von
Bodenschätzen und kulturellen Sehenswürdigkeiten, der Erschließung der
163 Die Bekanntmachung Nr. 26/2007 Slg. des tschechischen Amtes für Geodäsie und
Liegenschaftskataster zur Durchführung des Gesetzes Nr. 265/1992 Slg. über die Eintragungen
der Eigentumsrechte und anderer dinglicher Rechte an Liegenschaften und des
Gesetzes Nr. 344/1992 Slg. über das Liegenschaftskataster [Originaltitel: Vyhláška č.
26/2007 Sb. Českého úadu zemmičského a katastrálního, kterou se provádí zákon č.
265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných vcných práv k nemovitostem, a zákon č.
344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální vyhláška)]. Siehe auch
Švestka/Dvoák u.a. (Fn. 154), 422.
164 Bei der Geburtsnummer handelt es sich um die jedem Einwohner Tschechiens zugeteilte
zehnstellige Identifikationsnummer, anhand derer sich auch das Geburtsdatum erschließt.
Diese Nummer hat eine breite Verwendung (für Personalausweis, Bankkontoeröffnung,
Kranken- und Rentenversicherung etc.) und fällt unter den Personaldatenschutz; vgl. § 13
Abs. 3 des Gesetzes Nr. 133/2000 Slg. über die Registrierung der Einwohner und über die
Geburtsnummern (Gesetz über die Registrierung der Einwohner) [Originaltitel: Zákon o
evidenci obyvatel a rodných číslech (zákon o evidenci obyvatel)].
165 Vgl. Trajer (Fn. 158), 27.
166 Die Urkundensammlung enthält Urkunden, auf deren Grundlage die Eintragung in das
Grundbuch erfolgt: Kaufverträge, Entscheidungen der staatlichen Organe, Pfandverträge
u.a.
167 Aufzählung aller Eigentumsrechte und anderer dinglicher Rechte einer bestimmten Person.
168 Nr. 8/2009 Slg. [Originaltitel: Zákon, kterým se mní zákon č. 344/1992, o katastru
nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znní pozdjších pedpis].
169 § 21 Abs. 2 LKG.
170 § 21 Abs. 3 LKG.

650
Arkadiusz Wudarski
Grundstücke, der Wertbestimmung der Liegenschaften sowie wissenschaftlichen,
wirtschaftlichen und statistischen Zwecken.
Das LKG verbietet ausdrücklich, von diesen Bestimmungen über Zweck und
Verbreitung bezüglich der gewährleisteten Informationen abzuweichen. 171 In
diesem Zusammenhang werden die Identifikationsdaten aller Antragsteller vom
Liegenschaftskatasteramt erfasst und in einem separaten Verzeichnis gesammelt.
172 Sollte es zum Missbrauch der vom Katasteramt erstellten Informationen
kommen, kann das Katasteramt Sanktionen 173 einleiten. Weiterhin sind zivilrechtliche
Schadensersatzansprüche nicht ausgeschlossen. 174 Die Privatsphäre
wird zudem verfassungsrechtlich geschützt. Nach Art. 7 Abs. 1 der tschechischen
Charta 175 sind die Person und ihre Persönlichkeitssphäre unantastbar. 176
Die Verletzung des informationellen Selbstbestimmungsrechts durch die Einsicht
in das Liegenschaftskataster ist nicht bekannt und wurde bisher auch nicht
behandelt. Die Bestimmungen zum Schutz der eingetragenen Berechtigten kommen
dem Gedanken des informationellen Selbstbestimmungsrechts aber sehr
nahe.
dd. Ungarn
Normative Grundlage für die formelle Publizität (nyilvánosság elve) des ungarischen
Immobilienregisters stellt § 4 des Gesetzes CXLI aus dem Jahr 1997 über
das Immobilienregister (ungIRG) 177 dar. 178 Danach ist das Immobilienregister
171 § 23 lit. i) und j) LKG.
172 § 21 Abs. 5 LKG.
173 Die Sanktionen erschließen sich aus dem Mindestlohn, der durch einen bestimmten Koeffizienten
vervielfacht wird. Die Höhe der Strafe hängt dann davon ab, welche Bestimmung
in Verbindung mit der konkreten Person nicht eingehalten wurde (vgl. ausführlich:
§ 24 i.V.m. § 25 Abs. 1-2 LKG). Die Sanktionen können innerhalb eines Jahres nach dem
Tage, an dem das Katasteramt über den Verstoß gegen die Katasterordnung Kenntnis
erlangt hat, spätestens jedoch innerhalb von drei Jahren nach dem Verstoß, eingeleitet
werden (§ 25 Abs. 4 LKG).
174 Vgl. § 415 i.V.m. § 420 des Gesetzes Nr. 40/1964 Slg. über das Zivilgesetzbuch [Originaltitel:
Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník)].
175 Beschluss Nr. 2/1993 Slg. des Präsidiums des Tschechischen Nationalrates über die
Publikation der Charta der fundamentalen Rechte und Freiheiten als Teil der
Verfassungsordnung der Tschechischen Republik [Originaltitel: Usnesení č. 2/1993
Pedsednictva České národní rady o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako
součásti ústavního poádku České republiky].
176 Einschränkungen können nur durch Gesetze festgelegt werden; vgl. Art. 4 Abs. 2 der
tschechischen Charta.
177 Ursprüngliche Fassung verkündet am 17.12.1997 [Originaltitel: 1997. évi CXLI. törvény
az ingatlan-nyilvántartásról].
178 Vgl. Ebner/Illa, Grundeigentum und Sicherheiten in Ungarn, VdP-Schriftenreihe, Band
27, Wien/Berlin 2007, 66.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 651
öffentlich. 179 Jedermann ist der Inhalt des bestimmten Eigentumsblattes 180
grundsätzlich ohne Einschränkung zugänglich, 181 also auch ohne Nachweis
irgendeines berechtigten Interesses. 182
Da das ungarische Immobilienregister vollständig auf EDV-Basis geführt
wird, 183 ist der Inhalt des betreffenden Eigentumsblattes zur Einsichtnahme mittels
eines Rechners in lesbarer Form dargestellt. Das Registersystem lässt bei
entsprechender Zugangsberechtigung auch die online-Einsichtnahme zu. 184 Über
den Inhalt des Eigentumsblattes können Notizen angefertigt und verschiedene
Arten von Abschriften 185 kostenpflichtig 186 angefordert werden. In dem auf die
Einsicht bzw. auf die Ausstellung einer beglaubigten Abschrift gerichteten
Antrag müssen – im Unterschied zum polnischen Recht – die natürlichen Perso-
179 § 4 Abs. 1 ungIRG.
180 Das Grundbuch wurde in Ungarn in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts zum Eigentumsblatt
umbenannt. Im alten Privatrecht bezeichnete man als Eigentumsblatt den zweiten
Teil des Grundbuchs, der die Angaben über den Eigentümer enthält. Heute wird das
Eigentumsblatt als Zusammenführung des bis zu diesem Zeitpunkt getrennten Grundbuchs
und Katasters zu einem einheitlichen und aufeinander abgestimmten Immobilienregister
verstanden (Gesetzesverordnung Nr. 31 aus dem Jahre 1972 über das einheitliche
Immobilienregister [Originaltitel: 1972. évi 32. törvényerej rendelet az egységes ingatlan-nyilvántartásról]
sowie dazu gehörend Durchführungsverordnung 27/1972 (XII. 31.)
MÉM). Das hat aber weder inhaltliche noch funktionelle Änderungen nach sich gezogen.
Das Eigentumsblatt bezieht sich auf eine bestimmte Immobilie und enthält alle Informationen
darüber (vgl. § 19 ungIRG: Überschrift „Eigentumsblatt“). Das Eigentumsblatt besteht
aus drei Teilen, deren Inhalte in §§ 16-17 ungIRG (eintragungsfähige Rechte und
anmerkungsfähige Fakten), in fine §§ 1-4 der Durchführungsverordnung zum ungIRG
bestimmt werden [109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló
1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról]; zu eintragungsfähigen Rechten: §§ 6-21; zu
anmerkungsfähigen Fakten: §§ 21/A-39/B, zu Arten der Immobilie: §§ 40-59.
181 § 4 Abs. 2 ungIRG.
182 Vgl. dazu Kurucz, Magyar Ingatlan-nyilvántartási jog a bizalomvédelmi hatások
tükrében, Budapest 2007, 291.
183 Vgl. §§ 1, 18 ungIRG.
184 Für das im Jahre 2003 in Betrieb gesetzte System siehe: http://www.takarnet.hu/; zum
Anschluss an die Datenbank der öffentlichen Institutionen: Ebner/Illa (Fn. 178), 66.
185 § 4 Abs. 2 lit. a-b ungIRG.
186 Die Gebühr für die beglaubigte Abschrift beträgt 6.250 HUF (§ 28 Abs. 1); 3.600 HUF
für die beglaubigte Abschrift als Gebühr für die elektronische Datenauskunft (§ 28
Abs. 2) bzw. 1.000 HUF für die unbeglaubigte Abschrift als Gebühr für die elektronische
Datenauskunft; siehe Gesetz LXXXV aus dem Jahre 1996 über die Modifizierung des
Gesetzes aus dem Jahre 1990 Nr. XCIII über die Gebühren sowie über die Verwaltungsdienstleistungsgebühr
der beglaubigten vollständigen Abschrift des Eigentumsblattes
[Originaltitel: 1996. évi LXXXV. törvény az illetékekrl szóló 1990. évi XCIII. törvény
módosításáról, valamint a hiteles tulajdonilap-másolat igazgatási szolgáltatási díjáról].
Nach dem Mittelkurs der ungarischen Zentralbank (www.mnb.hu): 1 EUR = 266,79 HUF
(Stand: 5.3.2010).

652
Arkadiusz Wudarski
nenidentifikationsmerkmale ausgewiesen sein, die von der Immobilienbehörde
überprüft werden. 187
Wie im polnischen und tschechischen Recht betrifft die Einschränkung der
Einsicht Urkunden, die die Grundlage für die Eintragung oder Löschung eines
Rechts darstellen, sowie das sog. Eigentümerverzeichnis. Diese können in der
Regel nur den aufgrund dieser Urkunden eingetragenen Berechtigten bzw. Verpflichteten
oder mit deren Zustimmung zur Einsicht gegeben werden. 188 Davon
sind zwei Ausnahmen im ungarischen Recht vorgesehen. Die erste bezieht sich
auf Dokumente, deren Zugang für den Antragsteller zur Geltendmachung seines
Rechts bzw. zur Erfüllung seiner aufgrund einer Rechtsvorschrift bestehenden
Verpflichtung erforderlich ist. 189 Die zweite umfasst den Inhalt der Urkunden,
der zur Bestimmung der Immobilie als solcher dient, an der die Rechte, die Tatsachen
und andere relevante Informationen geknüpft sind. Diese Inhalte sind
dann ohne Einschränkung zugänglich. 190
Das ungIRG enthält auch Einschränkungen der Verwendung der sich im
Immobilienregister befindlichen personenbezogenen Identifikationsangaben.
Nach § 70 Abs. 1 ungIRG können die persönlichen Daten bzw. die Personenidentifikation
(„Personenkennzahl“) im Laufe des Datenbankabrufs aus dem
EDV-Immobilienregister nicht dazu genutzt werden, alle Immobilien eines
Eigentümers festzustellen oder darüber Datenauskunft zu leisten. 191
Die Einschränkung im freien Zugang zu den im EDV-Liegenschaftsregister
gespeicherten Daten im Hinblick auf den Schutz der Privatsphäre findet seine
Bestätigung in der neuen ungarischen Rechtsprechung. Nach Ansicht des Komitatsgerichts
– bestätigt vom Obersten Gericht (BH 2006/269 192 ) – kann der
Öffentlichkeitsgrundsatz des Immobilienregisters nicht isoliert von dessen Zweck
und von anderen Grundsätzen interpretiert und angewendet werden. Das ungIRG
bildet eine Einheit materiell- und verfahrensrechtlicher Regeln, die der Erfüllung
bestimmter Aufgaben und Erreichung bestimmter Ziele dienen. Dazu gehört
zum Beispiel nicht die Erteilung der Grundbuchabschriften zwecks der Aktualisierung
der Mitgliederliste einer Wasserwirtschaftsvereinigung. Die Erteilung
solcher „Masseninformationen“ dient nicht mehr der Publizität des Grundbuchs
187 § 67 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 ungIRG.
188 § 4 Abs. 3 lit. a und c ungIRG; Ebner/Illa (Fn. 178), 66.
189 § 4 Abs. 4 ungIRG.
190 § 4 Abs. 5 ungIRG.
191 Zu Ausnahmen siehe § 70 Abs. 2 ungIRG; es werden dort unter anderem folgende
Subjekte genannt: Gericht, Gerichtsvollzieher, Steuerbehörde, Dienst für die nationale
Sicherheit, Staatsanwaltschaft zur Erfüllung ihrer staatsanwaltlichen Aufgaben und der
Notar zur Abwicklung des Nachlassverfahrens.
192 Bírósági Határozatok [Gerichtsentscheidungen] 2006, S. 628-630.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 653
und verstößt gegen § 8 Abs. 1 Datenschutz-Gesetz. 193 Das Komitatsgericht stellte
fest, dass sich die Wasserwirtschaftsvereinigung, die jedes Jahr neue Grundbuchauszüge
seiner Mitglieder einholen will, nach Maßgabe des Datenschutz-
Gesetzes als Datenverwalter qualifiziert und somit die Daten nur aufgrund einer
gesetzlichen Ermächtigung oder mit Zustimmung der eingetragenen Berechtigten
erhalten kann. 194 Die Ausführungen in der Begründung dieser Entscheidung
halten ferner fest, dass die Grundsätze des öffentlichen Glaubens und der Offenkundigkeit
nicht ohne Einschränkung anwendbar sind. In mehreren Fällen bestimmt
das ungIRG das Ausmaß der Datenauskunft und deren Modalitäten. So
hebt es besonders die Verwendung und Verwaltung der Personenidentifikation
hervor, bestimmt den Personenkreis, der zur Einsicht von Daten berechtigt ist
und regelt den Inhaltsumfang der auszuhändigenden Dokumente. 195
Das oben angeführte Urteil kann so interpretiert werden, dass der Offenkundigkeitsgrundsatz
des Grundbuchs in Ungarn aufgrund der datenschutzrechtlichen
Regelungen eingeschränkt ist. Aus dieser Sicht wird also das informationelle
Selbstbestimmungsrecht 196 mit dem Publizitätsprinzip in Zusammenhang
gebracht und auf der Ebene des Datenschutzes behandelt.
Diese Problematik wird neuerdings auch in der Lehre diskutiert. Szalma plädiert
gegen die Einschränkung der Registerpublizität bezüglich der Urkunden. 197
Kurucz stellt die Kollision des informationellen Selbstbestimmungsrechts und
der Öffentlichkeit des Grundbuchs aufgrund einer verfassungsrechtlichen und
rechtsvergleichenden Analyse dar. Er weist unter anderem darauf hin, dass die
Offenkundigkeit selbst ein verfassungsrechtlich relevantes Erfordernis ist; daher
ist deren Einschränkung nur aufgrund eines anderen Grundrechts im Rahmen
des Erforderlichen und Verhältnismäßigen möglich. 198 Die Kenntnis der im
Grundbuch registrierten Informationen wird allen Staatsbürgern zugemutet,
dementsprechend muss die Einsicht in die relevanten Daten durch den Staat
sichergestellt werden. 199 Das informationelle Selbstbestimmungsrecht wird
durch das Offenkundigkeitsprinzip verdrängt, wenn es sich um den Inhalt des
Eigentumsblattes handelt. 200 Kurucz ist aber grundsätzlich mit den gesetzlichen
193 Gesetz LXIII aus dem Jahre 1992 über den Schutz personenbezogener Daten und die
Öffentlichkeit der Daten von öffentlichem Interesse [Originaltitel: 1992. évi LXIII.
törvény a személyes adatok védelmérl és a közérdek adatok nyilvánosságáról].
194 § 2 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 DatenSchG.
195 BH 2006, S. 629.
196 Zum informationellen Selbstbestimmungsrecht siehe: § 59 Abs. 1 ungVerfassung [Originaltitel:
1949. évi XX. törvény a Magyar Köztársaság Alkotmánya]; zum Datenschutz
§ 59 (2) ungVerfassung; zum Persönlichkeitsrecht §§ 75 ff. ungZGB [Originaltitel: 1959.
évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvrl].
197 Vgl. Szalma, Ingatlan-nyilvántartás, Telekkönyvi jog és eljárás, Budapest 2005, 58 f.
198 Kurucz (Fn. 182), 284 ff.
199 Kurucz (Fn. 182), 288.
200 Kurucz (Fn. 182), 291.

654
Arkadiusz Wudarski
Einschränkungen bezüglich der Urkunden einverstanden, mit der Begründung,
man brauche die in den Urkunden angegebenen persönlichen Angaben nicht, um
die im Eigentumsblatt registrierten Informationen wahrnehmen zu können. Um
auch zu diesen persönlichen Daten Zugang zu erlangen, setzt das Gesetz zu
Recht voraus, dass man ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme in die
Urkunden nachweist. Dieses Erfordernis garantiere das Gleichgewicht zwischen
der Offenkundigkeit einerseits und dem informationellen Selbstbestimmungsrecht
andererseits. 201
ee. Portugal
Das Grundstücksregister (Registro predial) wird in Portugal sowohl in traditioneller
papierner als auch in EDV-Form geführt. 202 Dessen formelles Publizitätsprinzip
(publicidade) ist im portugiesischen Recht anerkannt, obwohl es an einer
Legaldefinition fehlt. Die wichtigste Funktion des Grundstücksregisters wird
bereits in Art. 1 des Código do Registro Predial (Grundstücksregistergesetz –
GRG) 203 deutlich, nach dem das Grundstückregister im Wesentlichen dazu
dient, im Hinblick auf die Sicherheit des Immobiliarrechtsverkehrs den rechtlichen
Verhältnissen der Grundstücke Publizität zu verleihen. 204 Ferner ergibt sich
die formelle Publizität aus Art. 104 f. GRG. Danach hat die Eintragung in das
Grundstücksregister einen öffentlichen Charakter und jede Person kann
Abschriften der Urkunden der Registerakte und der Dokumente aus dem Archiv
beantragen. Die Informationen über den Registerinhalt einschließlich der
Dokumente im Archiv können mündlich oder schriftlich erteilt werden. 205 Es
handelt sich hier aber – so wie in Frankreich – um eine mittelbare Publizität,
denn in der Regel kann nur das Personal der Registerbehörde in den Büchern,
Karteien und Dokumenten nachschlagen. 206 Dem Antragsteller werden Kopien
in vollständiger oder unvollständiger Form gegen Gebühr 207 ausgestellt. 208
201 Kurucz (Fn. 182), 292 f., 296 f.
202 Art. 110 GRG und Erlass (Portaria) Nr. 1513/2008 von 23.12.2008; siehe:
www.predialonline.mj.pt/.
203 Decreto-Lei Nr. 224/84 vom 6.7.1984, zuletzt geändert durch Decreto-Lei Nr. 116/2008
vom 4.7.2008; zur Veranschaulichung der zahlreichen gesetzlichen Änderungen im
Bereich des Grundstücksregisters siehe die amtlichen Angaben des portugiesischen
Justizministeriums unter:
http://www.dgpj.mj.pt/sections/leis-da-justica/livro-vii-leis-da/registo-predial/codigo-do-registo/.
204 Artigo 1.º (Fins do registo) O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade
à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico
imobiliário.
205 Art. 104 GRG.
206 Art. 105 Abs. 1 GRG.
207 Art. 109-B Abs. 4 GRG.
208 Art. 105 Abs. 2 GRG.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 655
Im Grundstücksregister werden nach Art. 108 Abs. 1 GRG von allen eingetragenen
Personen folgende persönliche Daten gespeichert: Name, Zivilstand (falls
ledig Erwähnung über Minderjährigkeit), Name des Ehegatten und eheliche
Güterstände, übliche Wohnadresse bzw. berufliche Anschrift und die Steuernummer.
Zusätzlich werden von der einzutragenden Person die Nummer des
Personal- bzw. Berufsausweises und, falls von ihr vorgelegt, deren Bankkontodaten
gespeichert. 209
Um der unrechtmäßigen Verwendung der im Grundstücksregister gesammelten
Daten vorzubeugen, werden diese nur insoweit öffentlich gemacht, als
dies angesichts der Sicherheit des Immobiliarrechtsverkehrs unbedingt erforderlich
ist. 210 Infolge dessen wird strikt zwischen grundstücks- und personenbezogenen
Daten unterschieden. Während die Daten hinsichtlich der rechtlichen
Verhältnisse an sämtlichen Grundstücken aus den Datenbanken jeder beantragenden
Person mitgeteilt werden können (Art. 109-A Abs. 1 GRG), werden die
persönlichen Daten prinzipiell nur den staatlichen Organen bzw. juristischen
Personen des öffentlichen Rechts zugänglich gemacht (Art. 109-A Abs. 2 i.V.m.
Art. 109-C GRG). Darüber hinaus hat jede Person das Recht, über ihre eigenen
persönlichen Daten informiert zu werden und dementsprechend diese Daten
aktualisieren oder korrigieren zu lassen. 211 Für die wissenschaftliche Forschung
bzw. Statistiken sind die Informationen aus dem Grundstücksregister unter der
Bedingung zugänglich zu machen, dass die betroffenen Personen nicht identifizierbar
sind. 212
In Antragsformularen auf Eintragung ins Grundstücksregister ist ein ausdrücklicher
Hinweis auf die Anweisungen des Gesetzes über den Schutz persönlicher
Daten 213 erforderlich. 214 Der Schutz der Privatsphäre wird durch den in
Art. 109-B GRG ausdrücklich enthaltenen Verweis auf dieses Gesetz zusätzlich
verstärkt, sodass die Mitteilung von Daten aus dem Grundstücksregister nur
unter Berücksichtigung der dort vorgesehenen Bedingungen möglich ist. 215 Das
Personal des Grundstücksregisters unterliegt der dienstlichen Verschwiegenheitspflicht.
216 Im Ergebnis ist die Registereinsicht im Interesse des Schutzes der
209 Art. 108 Abs. 2 GRG.
210 Art. 106 i.V.m. Art. 1 GRG.
211 Art. 109-D GRG.
212 Art. 109 Abs. 5 GRG.
213 Lei da Protecção dos Dados Pessoais – Lei Nr. 67/98 vom 26.10.1998 (Umsetzung der
RL (EG) Nr. 95/46 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 24.10.1995 zum
Schutz natürlicher Personen bei der Verarbeitung personenbezogener Daten und zum
freien Datenverkehr, Abl. EG L 281/31);
http://www.irn.mj.pt/sections/irn/legislacao/ docs-legislacao/legislacao-significativa.
214 Art. 109 Abs. 2 GRG.
215 Art. 106 GRG; dazu Vieira, Direitos Reais, Coimbra 2008, 253.
216 Art. 109-F GRG mit Verweis auf Art. 17 Abs. 1 Gesetz Nr. 67/98.

656
Arkadiusz Wudarski
Privatsphäre weitgehend eingeschränkt. Die sich daraus ergebenden Beeinträchtigungen
im Interesse eines sicheren Rechtsverkehrs sind nicht bekannt. 217
ff. England
(1) Das duale Eintragungssystem
Das englische Recht kennt zwei Eintragungssysteme für Rechte an Grundstücken
in England und Wales, die 1926 als Teil einer umfassenden Reform des
Immobilienrechts parallel in Kraft getreten sind. Ziel der Gesetzgebung 218 war
die Errichtung eines Landregistersystems (registered land system). Eintragungsfähig
in dieses System waren: legal estates, d.h. die dinglichen Rechte, die nach
englischem Sachenrecht als „eigentumsähnlich“ gelten, 219 sowie einige dingliche
Rechte, die diese „Eigentumsrechte“ belasten. 220
217 Vgl. vor allem Vieira (Fn. 215), 267-315; Santos Justo, Direitos Reais, Coimbra 2007,
53-80; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, Lissabon 1993, 269-285; Oliveira Ascensão,
Direito Civil – Reais, Coimbra 2000, 335-389.
218 Das Landregistersystem wurde mittels des Land Registration Act 1925 (15 & 16 Geo. 5
c. 21) eingeführt. Im Wege einer umfassenden Novellierung wurde das Gesetz aufgehoben,
und das Land Registration Act 2002 (2002 c. 9) ist an dessen Stelle getreten; zur
Vorgeschichte und Beginn des Projekts „e-conveyancing“ in England und Wales ausführlich:
Biederer, Die rechtlichen Voraussetzungen elektronischer Grundstückstransaktionen
in rechtsvergleichender Sicht, VdP-Schriftenreihe, Band 22, Berlin 2006, 23 ff.; zur historischen
Entwicklung des Registerwesens in England vgl.: Wagemann (Fn. 146), 33 ff.
219 Diese Rechte sind: (1) ein bestehendes unbefristetes, unqualifiziertes (d.h. keiner Bedingung
unterworfenes) freehold estate (= ein aus der feudalen Rechtsgeschichte abgeleitetes
Besitzrecht, das dem Eigentum im Endeffekt gleichsteht); (2) ein langfristiges und
ebenso unqualifiziertes leasehold estate (d.h. das befristete Besitzrecht eines Mieters
bzw. eines Pächters, das nach englischem Recht ebenfalls auf der „Eigentums-Ebene“ in
der Hierarchie der dinglichen Rechte steht).
In beiden Fällen muss das estate nach Common Law gelten. Estates, die nur nach
Equity gelten, stellen aus der Sicht des reformierten Immobilienrechts gemäß dem Law of
Property Act 1925 (15 & 16 Geo. 5 c. 20), section 1 nur beschränkte bzw. untergeordnete
dingliche Rechte dar. Im Gegensatz zum freehold kann ein leasehold auch nach Common
Law bestehen, wenn es sich um ein Recht an zukünftigem Besitz handelt. Ein leasehold
estate kann gleichzeitig auf zwei Weisen eintragungsfähig sein: erstens als eine Last in
Bezug auf den damit betroffenen fremden (freehold- bzw. leashold-)„Titel“ und zweitens
als ein selbständiger „Titel“, der wiederum auch mit leaseholds sowie beschränkten dinglichen
Rechten belastet werden kann.
Das moderne Recht (Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, Part 1) kennt
auch ein estate, das z.B. mit dem deutschen Wohnungseigentum vergleichbar ist: nämlich
das commonhold. Dies setzt eine Körperschaft (commonhold association) als Inhaberin
des freehold voraus. Es gibt allerdings relativ wenige commonholds: siehe dazu Beitrag
von Smith in diesem Band, 519 ff.; zum Überblick dieser Rechte: Havergal/Banfield,
Land Tenure – Freehold/Leasehold – Registration and Title Issues, in: Rechtsfragen der

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 657
Aus Kostengründen sowie anderen praktischen Überlegungen war von Anfang
an vorgesehen, das Landregister zunächst schrittweise auf das Territorium der
Gerichtsbarkeit zu erstrecken. So entstand aufgrund der vermögensrechtlichen
„Gesetzgebungslawine“ 221 im Jahre 1925 ein paralleles System für unregistered
land (das Immobilienrechtssystem für die nicht eingetragenen Liegenschaften),
das den am Ende viel längeren als ursprünglich gedachten Zeitraum bis zur
Vollständigkeit des neuen Landregistersystems überbrücken und mehr oder
weniger äquivalente Lösungen für die vom Landregister noch nicht abgedeckten
Liegenschaften ermöglichen sollte. In diesem Nebensystem wurden nur belastende
Rechte eingetragen, und zwar in Bezug auf den Namen des Inhabers des
betroffenen estate. 222 Das System war von Anfang an als „Auslaufmodell“ konzipiert;
im Hinblick auf die inzwischen erfolgte Erstreckung des eigentlichen
Landregisters auf sämtliche Grafschaften 223 verliert es allmählich an praktischer
Bedeutung.
(2) Gegenstand und Umfang der Eintragung
Das Eintragen im Rahmen des Landregistersystems des Land Registration Act
sowie des „Aschenputtel“-Systems des Land Charges Act obliegt Her Majesty‘s
Land Registry, 224 einer Dienststelle der Krone, die 1862 errichtet wurde. 225
Immobilienfinanzierung in England und Wales, VdP-Schriftenreihe, Band 25, Berlin
2006, 8 ff.
220 Zum Beispiel: Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Miet- und Pachtrechte.
221 Neben der Reform vieler Grundzüge des Sachenrechts, insbesondere des Immobilienrechts,
kraft des Law of Property Act 1925, sowie der Einführung des Landregistersystems
gemäß dem Land Registration Act 1925 verabschiedete das Parlament auch Gesetze
für weitgehende Reformen im Erbrecht (Administration of Estates Act 1925 (15 & 16
Geo. 5 c. 23)) sowie das Recht des trust (Trustee Act 1925 (c. 19), Settled Land Act 1925
(c. 18)). Das Eintragungssystem für einige beschränkte dingliche Rechte (in diesem
Zusammenhang als land charges bezeichnet), die estates belasten, die außerhalb des
Landregistersystems liegen, wurde mit dem Land Charges Act 1925 (c. 22) eingeführt.
Das aktuelle Gesetz ist das Land Charges Act 1972 (c. 61).
222 Land Charges Act 1972, section 3(1).
223 Die Pflicht zur Eintragung in sämtlichen Gebieten Englands und Wales wurde erst 1990
eingeführt.
224 Land Registration Act 2002, section 99(1) (für registered land). Für das land charges
register ist es streng genommen dessen Chef (der Chief Registrar: section 99(2)), der
handelt: Land Charges Act 1972, section 1(1) i.V.m. den Definitionen von „registrar“ und
„registry“ in section 17(1).
225 Land Registry Act 1862 (25 & 26 Vict. c. 53), section 2. Das damalige Registersystem
basierte auf der Freiwilligkeit der Eintragung und kam vor allem gegen den Widerstand
der im Bereich der conveyancing tätigen Anwälte, die um ihr berufliches Einkommen
bangten, wenig voran.

658
Arkadiusz Wudarski
Der Eintrag eines estate im registered land system besteht aus drei Teilen: 226
– das property register beschreibt den Gegenstand des Eigentums (Anschrift
oder Ort – das Ausmaß des estate erfolgt unter Hinweis auf einen Plan 227 ),
erwähnt zugehörige Rechte zugunsten des estate wie Wegerechte 228 und im
Falle eines leasehold estate ausreichende Einzelheiten zum Miet- bzw.
Pachtvertrag, damit dieser identifiziert werden kann; 229
– das proprietorship register bestimmt, wer Eigentümer ist (Name und Zustellanschrift)
und die Art des „Eigentums“ oder die Qualifizierung des „Titels“
(sog. class of title); 230 und
– das charges register führt, soweit erforderlich, die Belastungen auf (charges
– hier im weiteren Sinne, also nicht nur Grundpfandrechte, sondern auch
Miet- und Pachtverträge, Grunddienstbarkeiten, usw.).
Neben rein sachenrechtlichen Informationen zeigt das Register, wer Eigentümer
ist (d.h. Name und Zustellanschrift) und, wenn das Recht nach dem 1. April
2000 eingetragen wurde, 231 welcher Preis laut dem zugrunde liegenden Rechtsgeschäft
für den Erwerb des estate bezahlt wurde. 232
Im charges register 233 werden die Einzelheiten der Rechtsgeschäfte wie
Datum, Parteien und Art der Verfügung aufgelistet, die Belastungen enthalten,
zusammen mit einem Auszug aus dem Dokument, sofern die Belastung eindeutig
nur einer Klausel im Dokument zuzuordnen ist. Die Identifizierung des Dokuments
ermöglicht in jedem Fall auch, dieses einzusehen bzw. eine Kopie
davon zu verlangen. Ist das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet,
wird die Identität des Inhabers des Sicherungsrechts sichtbar, jedoch in der Regel
nicht die Höhe der Schuld. Der Name und die Zustellanschrift des Inhabers
des beschränkten dinglichen Rechts werden ebenfalls angegeben.
226 Land Registration Rules 2003 SI Nr. 1417, rule 4(2); vgl. dazu: Havergal/Banfield
(Fn. 219), 21.
227 Rule 5(a).
228 Rule 5(b).
229 Rule 6(1).
230 Rule 8(1).
231 An diesem trat eine neue Fassung von rule 247 der (damals geltenden) Land Registration
Rules 1925 S.R. & O. Nr. 1093 in Kraft: siehe Land Registration (No. 3) Rules SI
Nr. 3462.
232 Gemäß der Land Registration Rules 2003, rule 8(2) (in geänderter Fassung nach den
Land Registration (Amendment) Rules 2008 SI Nr. 1919, Schedule 1, para. 4(b)) ist der
Erwerbspreis im proprietorship register einzutragen.
233 Land Registration Rules 2003, rule 9 regelt dessen Inhalt.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 659
(3) Uneingeschränkte Einsicht in das Land Charges Register
Zum unregistered land system, in dem nur die belastenden land charges, nicht
die legal estates selbst eingetragen werden, ist öffentlicher Zugang zu den eingetragenen
Informationen stets die Regel. Das Land Charges Act 1972, das die
Regelung des ursprünglichen Gesetzes von 1925 mit fast identischem Wortlaut
wiedergibt, 234 bestimmt, dass jede Person bei Zahlung der vorgeschriebenen
Gebühr in jedem der nach diesem Gesetz geführten Register suchen darf
(search) 235 und damit unbeschränktes Einsichtsrecht hat.
Allerdings erbringt eine Suche für den Einsichtnehmenden notwendigerweise
nur wenig, da ausschließlich Belastungen eingetragen werden. Einzelheiten
über das estate des Inhabers gibt es nicht. Auch die Informationen über die Belastungen
sind auf das Notwendigste beschränkt, um einen potentiellen Erwerber
oder Hypothekar vor den sachenrechtlichen Folgen seines angestrebten Rechtsgeschäfts
eventuell zu warnen. Das Register enthält nur den Namen und die Anschrift
des Inhabers des belastenden Rechts, das Datum und die Namen der
Parteien aus der Vertragsurkunde, die die Grundlage der Belastung bildet.
Ferner enthält das Register die Klassifizierung der Belastung nach dem Schema
des Land Charges Act sowie den Namen und die Anschrift des Inhabers des
belasteten estate und schließlich Einzelheiten über das Grundstück, um dieses
identifizieren zu können. 236
(4) Ursprünglich eingeschränkte Einsicht ins Landregister
Im Gegensatz zum land charges register unterlag das registered land system zunächst
nicht dem Prinzip des öffentlichen Zugangs des Registers für die Allgemeinheit.
In seiner verabschiedeten Fassung bestimmte section 112 des Land
Registration Act 1925, dass nur der eingetragene Eigentümer bzw. Inhaber eines
beschränkten dinglichen Rechts und Dritte, die vom Eigentümer dazu befugt
waren (i.d.R. Käufer oder Darlehensgeber), die Register oder die beim Registrar
eingereichten Urkunden einsehen und kopieren durften. Die Vorschrift legte
jedoch den (im Gesetz nicht näher bestimmten) Rahmen für einige Ausnahmen
vor: weitere Einsichtsberechtigungen durften kraft Verordnung oder gerichtlicher
Verfügung bestimmt werden. 237 Außerdem räumte das Gesetz von Anfang
an ein Einsichtsrecht für Vollstreckungsgläubiger 238 sowie die Verwalter einer
Konkursmasse 239 ein.
234 Vgl. Land Charges Act 1925, section 16.
235 Section 9(1); siehe auch die Land Charges Rules 1974 SI Nr. 1286, rule 3(2) (die Form
des Antrages bestimmend); vgl. Wagemann (Fn. 146), 38.
236 Land Charges Rules 1974, rule 3(1) („relevant particulars“) i.V.m. Schedule 1.
237 Land Registration Act 1925, section 112.
238 Section 59(3).
239 Section 61(10).

660
Arkadiusz Wudarski
Bei der Neubestimmung des Inhalts von section 112 des Land Registration Act
durch das Administration of Justice Act 1982 240 wurde an diesem Grundsatz nur
mäßig gerüttelt. Demnach durfte ein County Court oder High Court ein Recht
auf Einsicht und Kopieren eines Registereintrags oder Dokuments einräumen,
soweit nach Überzeugung des Gerichts diese Eintragungen Informationen
enthielten, die für ein rechtsanhängiges Verfahren relevant seien. 241 Die Einsicht
oder das Kopieren wurde dem High Court auch „aus sonstigem Grund“ gestattet.
242
(5) Breite Erweiterung des Zugangs zum Landregister
Eine Vielzahl von Erweiterungen der gesetzlichen Berechtigungen, die auf bestimmte
Kategorien von Parteien ausgerichtet waren, 243 gab jedoch Anlass, den
Grundsatz neu zu überdenken. 1985 empfahl die Law Commission die Öffnung
des Registers für die Öffentlichkeit. 244 Als Begründung verwies die Kommission
auf die Vielzahl von Dritten, die ein berechtigtes Interesse an den Informationen
haben könnten, und meinte, dieses Interesse überwiege den des Eingriffs in die
Privatsphäre. Als Beispiele wurden genannt: Mieter oder Pächter, die die Vermieter
(Verpächter) identifizieren müssten; Erschließungsunternehmen, die über
den Erwerb verfallener Grundstücke zu verhandeln gedachten; Eigentümer, die
über die Aufgabe von Grunddienstbarkeiten verhandeln wollten; Eigentümer,
die Zugang zu Nachbargrundstücken zur Durchführung von Reparaturen oder
Beseitigung von Störungen benötigten, sowie Bücherrevisoren, die Betrugsfällen
nachforschen oder Vermögen verfolgen wollten.
Diese Empfehlung wurde vom Parlament im Land Registration Act 1988 245
umgesetzt, der am 3. Dezember 1990 in Kraft trat. 246 Die dadurch neu bestimmte
section 112 des Gesetzes von 1925 ermöglichte jeder Person 247 das Recht auf
240 1982 c. 53, section 67(1) i.V.m. Schedule 5, para. (b).
241 Land Registration Act 1925, section 112(2),(3) in der Fassung vom 1.1.1983.
242 Land Registration Act 1925, section 112(2)(ii).
243 Diese wirkten zugunsten der Polizei und der Staatsanwaltschaft (Land Registration Act
1925, section 112 A, eingefügt durch das Administration of Justice Act 1977 (c. 38),
section 25(1)), des Insolvenzverwalters und Liquidators (section 112 AA, eingefügt durch
das Insolvency Act 1985 (c. 65), section 215), des Grundpfandrechtsgläubigers und der
Bank (section 112B, eingefügt durch das Matrimonial Homes and Property Act 1981
(c. 24), section 4(4)) und der Mieter (section 112C, eingefügt durch das Landlord and
Tenant Act 1987 (c. 31), section 51(2)).
244 Property Law: Second Report on Land Registration. Inspection of the Register, Law.
Com. No. 148.
245 1988 c. 3, section 1.
246 Land Registration Act 1988 (Commencement) Order 1990 SI Nr. 1359, Art. 2.
247 Vorbehaltlich der Zahlung einer Gebühr und der Erfüllung sonstiger Bedingungen, die in
einer Verordnung vorgeschrieben werden konnten.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 661
Einsicht und Kopieren der Eintragungen im Register. 248 Das Einsichtsrecht
erstreckte sich auf die im Register erwähnten Dokumente, jedoch unter Ausschluss
von Miet- und Pachtverträgen und Verträgen zu Grundpfandrechten, 249
die offensichtlich die Privatsphäre bzw. Geschäftspraxis der Parteien tangierten.
250
(6) Interessenabwägung bei der Einsicht
Die neue Regelung in section 66 des aktuellen Gesetzes von 2002 setzt das Prinzip
des offenen Registers anders um. Grundsätzlich sind neben dem Register der
estates und der Vormerkungen nunmehr sämtliche relevanten Dokumente, die
sich in Verwahrung des Registrators befinden, dem öffentlichen Einsichts- und
Kopierrecht unterworfen. 251 Ausnahmen sowie Gebühren können per Verordnung
bestimmt werden. 252 Von diesem Recht machen die Land Registration
Rules 2003 Gebrauch. 253 Danach kann jede betroffene Person beantragen, dass
ein Dokument von der Einsicht ausgenommen wird, und zwar dann, wenn dieses
Dokument „prejudicial information“ enthält. 254 Dies geschieht, indem die von
der Einsicht ausgeschlossenen Dokumentteile durch den Vermerk „excluded
information“ ersetzt werden. Der Ausschluss ist bereits bei der Antragstellung
mit einzureichen. 255 Ist der Registrator überzeugt, dass der Antrag nicht grundlos
ist, muss er ihm stattgeben. 256 Würde dagegen seiner Meinung nach der Einsichtsausschluss
das Landregistersystem beeinträchtigen, muss er den Antrag
ablehnen. 257 Eine Ablehnung käme z.B. in Betracht, wenn es sich um den
Erwerbspreis des estate oder um eine die Grunddienstbarkeit enthaltende Klausel
handelt. 258
248 Subsection (1)(a) n.F.; vgl. Wagemann (Fn. 146), 43; zur Diskussion über den Zugang
zum elektronischen Grundstückstransaktionssystem vgl.: Biederer (Fn. 218), 66 ff.
249 Subsection (1)(b) n.F.
250 Für sonstige Dokumente im amtlichen Verwahr des Registrators sollte eine Verordnung
bestimmen, welche von Rechts wegen und welche nach dem Ermessen des Registrators
eingesehen und kopiert werden durften.
251 Subsection (1).
252 Subsection (2).
253 Rules 133, 136 (zum Teil in geänderter Fassung nach den Land Registration (Amendment)
Rules 2008 SI Nr. 1919, Schedule 1, paras. 46, 48)
254 Rule 136(1). Die Formulierung muss vermutlich in dem Sinne verstanden werden, die
Verbreitung der Information wäre nachteilig für den Antragsteller. Als Beispiel nennt das
Land Registry (implizit) die Summe, die durch ein Grundpfandrecht gesichert wird: Land
Registry Public Guide 15 (November 2008). Exempting documents from the general right
to inspect and copy, S. 6.
255 Rule 136(2).
256 Rule 136(3).
257 Rule 136(4).
258 Land Registry Public Guide 15, S. 6.

662
Arkadiusz Wudarski
Die Regelung ermöglicht, den Einsichtsausschluss hinsichtlich unterschiedlicher
Textstellen in demselben Dokument von mehreren Parteien zu beantragen. In
diesem Fall hat der Registrator die Pflicht, eine neu editierte Version des Dokuments
vorzubereiten, die alle stattzugebenden Einsichtsausschlüsse berücksichtigt.
259 Der Einsichtsausschluss geht nicht auf den neuen Eigentümer über. Er
bleibt jedoch solange bestehen, bis er entfernt oder vom Antragsteller zurückgenommen
wird. 260
Im Gegenzug dazu kann jede Person eine Kopie der nicht editierten Fassung
beantragen. 261 Die Person, zugunsten derer die Information ausgeschlossen wurde,
wird über den Antrag informiert, es sei denn, eine solche Mitteilung sei
unnötig oder nicht opportun. 262 Das bietet dem Betroffenen die Gelegenheit, auf
den Registrator bei seiner Entscheidung einzuwirken. Dem Antrag wird stattgegeben,
wenn nach Überzeugung des Registrators feststeht, die ausgenommene
Information sei nicht „prejudicial“ oder das öffentliche Interesse an der Herausgabe
der Kopie überwiege dem öffentlichen Interesse daran, dies nicht zu tun. 263
Eine Revision der Entscheidung des Registrators erfolgt durch den High Court
im Wege des judicial review. 264
(7) Gebühren
Die Gebühren für die Ausübung der Einsichtsrechte im Landregister 265 sowie im
Register der land charges 266 sind moderat. Etwas höher ist die Gebühr für den
Antrag auf Ausschluss von Informationen aus einem Dokument. 267
259 Rule 136(6).
260 Land Registry Public Guide 15, S. 6.
261 Rule 137(1); siehe auch rule 140, die zugunsten der Polizei, der Staatsanwaltschaft, dem
Finanzamt, dem Insolvenzverwalter und den anderen im Schedule 5 bestimmten Personen
wirkt.
262 Rule 137(3).
263 Rule 137(4).
264 Für ein jüngstes Beispiel dieser Art Verfahren (allerdings betreffend eine ganz andere
sachliche Frage im Zuständigkeitsbereich der Land Registry) siehe R (Smith) v Land
Registry [2009] EWHC 328 (Admin); bejaht [2010] EWCA Civ 200.
265 Der Land Registration Fee Order 2009 SI Nr. 845, Art. 9(1) i.V.m. Schedule 3, Part 2,
para. (1) bestimmt die folgenden Gebühren: Wenn die Suche elektronisch erfolgt, sind
£ 4 pro Register, Vormerkung oder Grundstücksplan zu bezahlen. Für ein im Register
erwähntes oder sonstiges vom Registrator erhaltenes Dokument sind £ 6 fällig, £ 12 für
einen Mietvertrag. Die Gebühren verdoppeln sich, wenn die Suche auf sonstige Weise
erfolgt: para. (2). Für „official copies“ gelten entsprechende Gebühren: paras. (3)-(7). Für
zusätzliche Regelungen für commonholds, die teils abweichen: siehe auch Art. 9(2). Die
Verordnung regelt Gebühren für weitere Dienste wie beispielsweise das Suchen im
Eigentümerverzeichnis oder Kopien historischer Fassungen eines Titels.
266 Land Charges Fees Rules 1990 SI Nr. 327, rule 2 i.V.m. Schedule 1 (£ 1 pro Einsicht
oder Kopie).

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 663
(8) Anwendung des Freedom of Information Act 2000
In diesem Zusammenhang kommt das Freedom of Information Act 2000 268
kaum zur Anwendung. Dieser enthält ein allgemeines Recht auf Herausgabe von
Informationen im Besitz einer öffentlichen Behörde, 269 das allerdings durch
verschiedene Ausnahmen eingeschränkt wird. Eine breite Ausnahme, die hier
wegen der gesetzlichen Einsichtsrechte zur Anwendung kommt, 270 bestimmt
section 21(1) des Gesetzes. Danach kann die Information, die aus anderen Quellen
„zumutbar zugänglich“ („reasonably accessible“) bezogen werden könnte,
nicht auf diese Weise verlangt werden. 271 Außerdem kann die Herausgabe von
„personal data“ im Sinne des Data Protection Act 1998 272 nicht gefordert werden.
273 In diesem Zusammenhang könnte das Freedom of Information Act 2000
allein dann zur Geltung kommen, wenn es um die Offenlegung von Anträgen
(gemäß rule 136 der Land Registration Rules) auf Ausschluss von Informationen
geht. 274
d. Auf der Suche nach einem abgewogenen Publizitätskonzept
aa. Rechtsvergleichende Bewertung
Aufgrund des vorgenommenen Streifzugs durch ausgewählte Rechtsordnungen
der EU-Mitgliedstaaten lässt sich feststellen, dass das formelle Publizitätsprinzip
des Liegenschaftsregisters europaweit bekannt ist und gleichzeitig unterschiedlich
gehandhabt wird. Auf den ersten Blick scheinen die untersuchten Liegenschaftsregister
für jede Person zugänglich zu sein. Am transparentesten ist das
aufwändige französische Registersystem, zu dem der Zugang nicht nur von der
Darlegung irgendeines Interesses unabhängig ist, sondern das auch nach grundstücksbezogenen
und sogar nach personenbezogenen Daten beliebig durchsucht
werden kann. Diese Offenlegung und der Umgang mit den in französischen Registern
befindlichen Daten gehen weit über das Bedürfnis nach Gewährleistung
der Rechtssicherheit hinaus.
Grundsätzlich zeichnen sich jedoch in anderen EU-Ländern die Bemühungen
um eine sachgerechte Abwägung zwischen dem Informationsbedürfnis im
Grundstücksverkehr und dem Schutz der Privatsphäre des Eigentümers und
267 Dies kostet £ 26: Land Registration Fee Order 2009, Art. 9(1) i.V.m. Schedule 3, Part 4,
para. (2).
268 2000 c. 36.
269 Section 1(1)(b).
270 Land Registry Public Guide 15 (Juni 2008). Your rights under the Freedom of Information
Act 2000, S. 2.
271 Die Ausnahme gilt absolut: Freedom of Information Act 2000, section 2(2), (3)(a).
272 1998 c. 29.
273 Freedom of Information Act 2000, section 40(1).
274 Vgl. Land Registry Public Guide 15, S. 8.

664
Arkadiusz Wudarski
sonstiger Berechtigter ab. Europäische Rechtsordnungen haben zur Erreichung
dieses Ziels unterschiedliche Wege gewählt, die auch nicht zu gleichen bzw.
optimalen Lösungen führen.
Die Verankerung des Schutzes der Privatsphäre in einer allgemeinen Generalklausel
bzw. in einem unscharfen Begriff führt – wie die deutsche Auslegung
„des berechtigten Interesses“ zeigt – nicht zur Lösung des Problems, sondern zu
dessen Verlagerung auf die Rechtsprechung. Wird kein schutzwürdiges Interesse
am derzeitigen oder künftigen Grundbuchinhalt dargelegt, ist – entgegen der
Tendenz zur uferlosen Einsichtsausdehnung – im Hinblick auf das informationelle
Selbstbestimmungsrecht mit besonderer Sorgfalt und Zurückhaltung zu
prüfen, ob ein Anspruch auf Grundbucheinsicht tatsächlich besteht.
Im Gegensatz zur deutschen Rechtslage wird – wie in Frankreich – weder in
Tschechien noch in Ungarn vom Antragsteller eine Darlegung des Einsichtsinteresses
gefordert. Die Gewährung der Registereinsicht wird jedoch von der Erfüllung
bestimmter Bedingungen verfahrensrechtlicher Natur abhängig gemacht,
die allerdings keine Hürde für die Einsicht in das Register und in die dort
ersichtlichen personenbezogenen Daten darstellen. Besondere Einschränkungen
gelten dagegen – wie in Polen – für die Urkundensammlung und die Eigentumsübersicht
(das Eigentümerverzeichnis). Die Registersuche nach dem Namen des
Eigentümers oder sonstiger Berechtigten ist – im Unterschied zu Frankreich und
abgesehen von gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen – nicht zulässig. Es werden
auch abschließend Konstellationen vorgegeben, zu denen die im Register
ersichtlichen Informationen verwendet werden können. In der ungarischen
Rechtsprechung wird zudem die Einschränkung der Registerpublizität – im
Gegensatz zu Polen und Deutschland – auf datenschutzrechtlicher Ebene
begründet. Auf der datenschutzrechtlichen Gesetzgebung basiert auch der
Schutz der im portugiesischen Grundstücksregister enthaltenen Daten. Die Verwendung
dieses allgemeinen Schutzmittels berücksichtigt jedoch nicht die Besonderheit
und Funktion des Grundbuchs. Werden außerdem die im Grundbuch
ersichtlichen Informationen lediglich unter Vorbehalt der in der datenschutzrechtlichen
Regelung vorgesehenen Sanktionen zugänglich gemacht, wird die
Privatsphäre nur nachträglich, also erst nach deren Verletzung, geschützt.
Darüber hinaus erfolgt aber die Interessenabwägung in Portugal präventiv und
besteht in der strikten Unterscheidung zwischen den personen- und den grundstücksbezogenen
Informationen, wobei nur die letzteren von jedermann frei
eingesehen werden können. Die mittelbare Einsicht wird allerdings im Ergebnis
von einer aufgrund dieses Kriteriums vorzunehmenden Entscheidung eines
Beamten abhängig gemacht.
Der dem Recht auf informationelle Selbstbestimmung zugrunde liegende
Gedanke ist auch der englischen Rechtsordnung nicht fremd, wird jedoch anders
realisiert. Die Einsicht in das Landregister ist derzeit jeder Person möglich und
alles durch Eintragung Schutzfähige ist sichtbar. Die Interessenabwägung

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 665
manifestiert sich aber im Umfang der Eintragung, die sich – im Unterschied zu
anderen Ländern (insbesondere zu Polen) – strikt auf die sachenrechtlich relevanten
Informationen beschränkt. Darüber hinaus umfasst die freie Einsicht
grundsätzlich auch alle die Eintragung begründenden Urkunden. In diesem Fall
bleibt jedoch die Entscheidung über den erforderlichen Schutzumfang der Privatsphäre
möglich, wenn auch jedem Einzelnen überlassen. Der Betroffene kann
die Einsicht in solche Teile der Dokumente ausschließen, die persönlichen
Charakter haben, also nur die betreffenden Parteien angehen und sachenrechtlich
ohne Bedeutung sind. Die Privatsphäre wird also hier nicht von Gesetzes wegen
– wie in anderen europäischen Ländern (Ungarn, Tschechien, Polen, Deutschland)
– geschützt, sondern bedarf des aktiven Handelns in Form der Antragstellung
bei dem Registrator. Mit anderen Worten, das Interesse an dem, was in
England von der Einsichtnahme nicht ausgeschlossen werden darf, wird
wahrscheinlich in den meisten Rechtsordnungen die Gewährung der Einsicht
rechtfertigen.
bb. Vorschlag der zweistufigen Publizität für das polnische Grundbuch
Im europäischen Rechtsvergleich stellt sich die polnische Gestaltung der formellen
Grundbuchpublizität als weitgehend liberal dar. Die gesetzlich bestimmten
Einschränkungen bei Einsicht der Grundakte sind zwar angebracht, aber
angesichts des Umfangs der Grundbucheintragung nicht ausreichend. Der uneingeschränkte
Zugang zu allen derzeit im polnischen Grundbuch enthaltenen
personenbezogenen Angaben lässt sich mit dem öffentlichen Interesse am
Schutz des Rechtsverkehrs nicht rechtfertigen. Diese uneingeschränkte Offenlegung
aller familiären und wirtschaftlichen Angaben ist abzulehnen, denn einerseits
trägt diese nicht zur Erhöhung der Rechtssicherheit bei und andererseits
greift sie sehr weit in die Privatsphäre ein.
Die Ableitung des Rechts auf informationelle Selbstbestimmung aus dem
allgemeinen Persönlichkeitsrecht, das durch die deutsche BVerfG-Rechtsprechung
275 fortentwickelt wurde, könnte den Anstoß für die Überprüfung der
Verfassungskonformität der derzeitig uneingeschränkten Einsichtsgewährung in
das polnische Grundbuch geben. Zu diesem Zweck könnte man sich auf Art. 47
Verf. 276 stützen. Danach hat jedermann das Recht auf Schutz des Privat- und
Familienlebens, der Ehre, des guten Rufes sowie die Entscheidung über sein
persönliches Leben.
Diese Erkenntnis ist nicht ohne Folgen für die Publizität des Grundbuchs,
deren Umfang durch den Schutz des Rechtsverkehrs bedingt wird. Die im
Grundbuch gesammelten Daten sollten daher nur öffentlich gemacht werden,
soweit dies zur Erreichung dieses Ziels unbedingt erforderlich ist. Die Aufgabe
275 Vgl. Barta/Fajgielski/Markiewicz (Fn. 96), 116 f.
276 Die Verfassung der Republik Polen vom 2.4.1997, Dz.U. 1997 Nr. 78, Pos. 483 i.d.g.F.

666
Arkadiusz Wudarski
des Gesetzgebers wäre es daher, aufgrund dieses Kriteriums die im Grundbuch
für jedermann zugänglichen Informationen zu verifizieren. Dieses Kriterium
sollte also lediglich der Ausgangspunkt für gesetzgeberische Änderungen sein
und nicht als eine weitere Generalklausel dienen, deren Auslegung der Rechtspraxis
zu überlassen wäre. Geht man von diesem Kriterium aus, so werden viele
Informationen, die sich derzeit im polnischen Grundbuch befinden und die für
jedermann uneingeschränkt zugänglich sind, diesem Maßstab nicht standhalten
können. Die Informationen über Identifikationsnummer, Geburtsdatum, Wohnanschrift,
eheliche Güterstände, nicht mehr geltende historische Eintragungen,
gelöschte Vermerke und die Höhe der dinglichen Belastung müssen sicherlich
nicht für jedermann offengelegt werden. Erstreckt sich der öffentliche Glaube
des Grundbuchs auf das Bestehen bzw. Nichtbestehen der dinglichen Rechte, so
ist die Angabe des dieser Eintragung zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts ebenfalls
nicht unbedingt erforderlich.
Der Verzicht auf den Zugang zu solchen Informationen für jedermann, also
auch für Personen, die kein Interesse an den bestehenden Rechten des betroffenen
Grundstücks nachweisen können und sich etwa nur aus Neugier über die
Rechtsverhältnisse an dem Grundstück eines Mitarbeiters oder Bekannten
informieren wollen, würde den Schutz der Privatsphäre deutlich verbessern und
zugleich zur besseren Übersichtlichkeit des Grundbuchs führen. Durch eine
solche engere, aber für jedermann gewährte Offenlegung des Grundbuchinhalts
wäre eine Beeinträchtigung des Grundstücksverkehrs nicht gegeben.
Wer jedoch das Grundstück kauft oder seine Geldforderungen auf dem
Grundstück absichert, also Personen, die aktiv am Immobilienrechtsverkehr teilnehmen,
müssen selbstverständlich über den aktuellen Rechtsstand des Grundstücks
ausführlicher informiert werden. Der Zugang zu weiteren Informationen
des Grundbuchs sollte also nicht jeder Person, sondern lediglich derjenigen
offen stehen, die bezüglich des betroffenen Grundstücks rechtlich handeln will.
In diesem Fall ist nicht nur – wie in Deutschland – die Darlegung eines berechtigten
Interesses, sondern auch der Nachweis des Rechtsinteresses keine unzumutbare
Aufgabe. Das Zugänglichmachen der erforderlichen Informationen liegt
aber vor allem im Interesse des Eigentümers, der seine Vertragspartner zur
Einsicht in das Grundbuch ermächtigen kann. In den meisten Fällen wird
schließlich auch der Notar eingeschaltet, der kraft Amtes im Rahmen seiner
Tätigkeit die Grundbucheinsicht vornimmt.
Im Ergebnis würden zwei gesetzlich bestimmte und nicht durch die Rechtsprechung
bzw. von Betroffenen gebildete Publizitätsebenen entstehen. Auf der
ersten Ebene sollte eine begrenzte Einsicht für jedermann gewährleistet werden.
Auf der zweiten Ebene wird demjenigen, der bezüglich des im betreffenden
Grundbuch eingetragenen Grundstücks rechtlich handeln möchte, die erweiterte
Information zugänglich gemacht. Auch im letzteren Fall gilt die Regel: offenkundig
muss nur das sein, was angesichts der Rechtssicherheit nicht verborgen

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 667
werden darf. Das Publizitätsprinzip steht im Dienste der Rechtssicherheit und
kann ausschließlich in diesem engen Bezug dem Schutz der Privatsphäre vorgehen.
cc. Grundbuchpublizität und absoluter Charakter der Sachenrechte
Diese Ausführungen geben schließlich Anlass, die Funktion der Publizität der
Immobiliarsachenrechte und ihre Verbindung mit absoluten Rechten zu überdenken.
Heutzutage gibt es eine Vielzahl öffentlicher Register (Handelsregister,
Urheberrechtsregister, Mobiliarpfandregister etc.), die der Offenlegung verschiedener
Rechtsverhältnisse und damit der Rechtssicherheit dienen. Der Publizitätsgedanke
ist also keine Besonderheit der Immobiliarsachenrechte und
kann nicht als aussagekräftiges Abgrenzungskriterium zu anderen Rechten dienen.
Es gibt auch keinen allgemeinen Publizitäts- oder Registrierungszwang für
alle absoluten Rechte, zu denen neben Sachenrechten noch Persönlichkeitsrechte
und Immaterialgüterrechte gehören. Die mangelnde Publizität führt nicht
notwendigerweise zum Verlust des absoluten Charakters eines Rechts, denn es
kommt nicht auf seine Publizität, sondern auf seinen Inhalt an.
Das polnische Recht gehört zudem – ähnlich wie Frankreich 277 und Italien 278
– zu denjenigen Rechtsordnungen, deren Grundbuchpublizität nicht immer an
die konstitutive Wirkung der Grundbucheintragung anknüpft. Der Erwerb, die
Aufhebung und die Übertragung polnischer Immobiliarsachenrechte sind unterschiedlich
geregelt und erfolgen oft außerhalb des Grundbuchs. Das trifft insbesondere
auf das Eigentumsrecht zu. Erfüllt der Eigentümer die Pflicht zur
obligatorischen, aber nicht konstitutiven Grundbucheintragung nicht, verliert
sein Eigentumsrecht dadurch nicht seinen absoluten Charakter. Besonders
deutlich kommt dieses Auseinanderfallen beim Eigentumserwerb im Wege der
Erbfolge oder Ersitzung zum Ausdruck. Der Eigentümer muss allerdings mit
negativen Rechtsfolgen seiner Unterlassung rechnen.
Im Ergebnis ist festzustellen, dass die Publizität kein unentbehrliches Attribut
des absoluten Rechts ist. Der Schutz der absoluten Rechte und insbesondere
ihre erga omnes-Wirkung hängen nicht notwendigerweise von deren Publizität
ab. Das absolute Recht und die Publizität sind unabhängige Begriffe, die sowohl
gemeinsam als auch getrennt bestehen können. 279 Das ändert nichts daran, dass
die Eintragung in das Grundbuch die Rechtssicherheit gewährleistet und dem
Verkehrsschutz dient.
277 Vgl. Art. 1138 Code Civil.
278 Vgl. Art. 1376 und Art. 2644 Codice Civile, R.D. 16 marzo 1942 n. 262.
279 So auch zum deutschen Recht: Füller, Eigenständiges Sachenrecht?, Tübingen 2006, 252.

668
Arkadiusz Wudarski
III. Administrative Rahmenbedingungen
Neben der oben behandelten materiellrechtlichen Regelung wird die Gestaltung
der Grundbuchpublizität von administrativen Rahmenbedingungen beeinflusst.
Der Grundbuchzugang hängt insbesondere von der Regelung räumlicher und
zeitlicher Bedingungen der Einsichtnahme und deren Umfang ab. In diesem
Zusammenhang bedarf es auch der Prüfung anderer Umstände verfahrensrechtlicher
Natur, die für die Ausübung des Einsichtsrechts von Bedeutung sind.
1. Das räumlich und zeitlich beschränkte Einsichtsrecht
Polnische Grundbücher sind im Gericht aufzubewahren 280 und dürfen grundsätzlich
nicht aus dessen Räumlichkeiten herausgegeben werden. 281 Wird die
Grundakte versandt, ist das Grundbuch davon zu trennen und in der Grundbuchabteilung
zu belassen. 282 Dieses Herausgabeverbot betrifft nicht nur außergerichtliche
Institutionen wie Regierungs- oder Verwaltungsorgane, sondern
auch andere Gerichte. 283 Die Grundbucheinsicht ist derzeit ausschließlich im
Grundbuchgericht und nur während seiner Öffnungszeiten möglich. 284 Der
Präsident des Bezirksgerichts kann im Einvernehmen mit Berufsorganisationen
der Notare, Vermögenssachverständigen und Geodäten für Mitglieder dieser
Organisationen bestimmte Tage und Uhrzeiten für das Zugänglichmachen der
Grundbücher 285 vereinbaren. 286 Die Einsicht der Grundbücher 287 erfolgt in ei-
280 Art. 36 1 Abs. 1 GBHG.
281 Art. 36 1 Abs. 2 GBHG.
282 § 95 Abs. 5 S. 1 GO-V.
283 Wird die Grundakte dem Bezirksgericht zur Entscheidung über Rechtsmittel vorgelegt, so
wird der Akte die vollständige Abschrift des betreffenden Grundbuchs beigefügt, soweit
es im EDV-System geführt wird. Im Falle des papiernen Grundbuchs wird seine Kopie
beigefügt; § 200 GO-V.
284 Außenstellen der Zentralen Grundbuchinformation sind für Interessenten mindestens für
sechs Stunden an jedem Werktag und jeden Montag bis 18 Uhr geöffnet; § 45 Abs. 4 S. 1
i.V.m. Abs. 5 GO-V; vgl. auch § 236 der Anordnung des Justizministers vom 12.12.2003
über Organisation und Umfang der Tätigkeit der Gerichtssekretariate und anderer Abteilungen
der Gerichtsverwaltung, Dz. Urz. MS 2003 Nr. 5, Pos. 22 i.d.g.F. (Organisations-A).
285 Das Gleiche gilt für Grundakten, geschlossene Bücher oder die vom Notar in ein Depot
gegebenen Dokumente.
286 § 203 Abs. 3 GO-V.
287 Das Gleiche gilt für Grundakten, geschlossene Bücher oder die vom Notar in ein Depot
gegebenen Dokumente.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 669
nem dafür gesondert vorbereiteten Raum oder im ausgesonderten Teil des Abteilungssekretariats
(§ 203 Abs. 2 GO-V). 288
2. Zugangsüberwachung
Die Grundbucheinsicht selbst findet in Anwesenheit des Gerichtsmitarbeiters
statt, der Grundbücher und deren Akten zur Einsicht zugänglich macht (§ 18
Abs. 1 Nr. 6 FGD-V) 289 und überwacht, ob der Einsichtnehmende keinen Eingriff
in das Grundbuch vornimmt, der die Änderung des Grundbuchinhalts,
dessen Verlust, Beschädigung oder andere Einschränkungen der Beweiswirkung
zur Folge hätte. 290 Der Gerichtsmitarbeiter erfüllt somit lediglich eine administrative
Schutzfunktion. Darüber hinaus kann er bei der Suche nach den für den
rechtsunkundigen Einsichtnehmenden relevanten Informationen behilflich sein
und beim Lesen und richtigen Verstehen des Grundbuchs helfen. Dabei kann es
sich grundsätzlich nur um allgemeine Hinweise und technische Hilfen (etwa
beim Umgang mit dem EDV-Grundbuch), nicht aber um eine rechtliche Beratung
handeln, für die das Gericht weder zuständig ist noch haftet.
3. Territorialer Umfang
Alle im EDV-System registrierten Grundbücher können in jeder beliebigen
Grundbuchabteilung eines Amtsgerichts eingesehen werden. 291 Die Einsichtnahme
in papierne Grundbücher ist dagegen territorial beschränkt und kann
lediglich vor Ort in derjenigen Grundbuchabteilung des Amtsgerichts erfolgen,
in der sich das betroffene Grundbuch befindet. Mit der vollständigen Einführung
des EDV-Grundbuchsystems wird diese Einschränkung beseitigt. Die Einsicht
geht dann über den Gerichtsbezirk hinaus, in dem das Grundbuch geführt wird.
Damit wird die Grundbuchauskunft wesentlich erleichtert und schneller erteilt.
Vorteile der EDV-Grundbucheinsicht können bereits genutzt werden, soweit die
Migration des beantragten Grundbuchs beendet wurde. 292
288 Räume des Grundbucharchivs können dagegen ausschließlich von dort angestellten und
vom Präsidenten des Amtsgerichts hierzu ermächtigten Personen betreten werden (§ 203
Abs. 1 GO-V).
289 Die Verordnung des Justizministers vom 17.9.2001 über die Führung der Grundbücher
und Dokumentensammlungen, Dz. U. 2001 Nr. 102, Pos. 1122 i.d.g.F.
290 Vgl. Rudnicki (Fn. 79), 206.
291 Vgl. Ciepła/Bałan-Gonciarz (Fn. 90), Art. 36 1 GBHG Anm. 1.
292 Derzeit ist die Migration der Grundbücher in 105 von insgesamt 347 Grundbuchabteilungen
der Amtsgerichte vollständig abgeschlossen; das Verzeichnis ist abrufbar unter:
http://ms.gov.pl/kw/ kw.php#wykaz.

670
Arkadiusz Wudarski
4. Zugangsausschluss
Um die Effektivität der Grundbuchmigration zu gewährleisten, wird die Umstellung
der papiernen Grundbücher auf das EDV-System nicht alleine durch jede
Grundbuchabteilung, sondern durch die besonders zu diesem Zweck errichteten
sog. Migrationsstellen 293 durchgeführt. 294 Der Zugang zu dem sich in der Migration
befindlichen Grundbuch wird daher eingeschränkt, denn das papierne
Grundbuch muss ausnahmsweise die Grundbuchabteilung des Amtsgerichts vorübergehend
verlassen und in die jeweils zuständige Migrationsstelle transportiert
werden. Während der Migration kann weder das Grundbuch eingesehen noch
dessen Abschrift erteilt werden. 295 Da die Grundbuchmigration zehn Tage nicht
überschreiten darf, 296 stellt diese Abweichung vom formellen Publizitätsprinzip
keine große Gefahr für die Sicherheit des Rechtsverkehrs dar. 297 Nach der Rückkehr
des Grundbuchs aus der Migrationsstelle hat das Amtsgericht unverzüglich
den in der zentralen Datenbank der Grundbücher gespeicherten Grundbuchinhalt
um Vermerke über Anträge, über die von Amts wegen eingeleiteten Verfahren,
über Anfechtungsmittel sowie über Beschwerden gegen Entscheidungen der
Rechtspfleger zu ergänzen, die während des Migrationsvorgangs eingegangen
sind. 298 Danach wird der Grundbuchinhalt im EDV-System zugänglich. 299 Der
Inhalt des Datenspeichers selbst stellt das Grundbuch im Sinne des Gesetzes dar.
Mit dem Zeitpunkt der Speicherung des Grundbuchinhalts in der zentralen
Datenbank der Grundbücher wird das bisherige Grundbuch Bestandteil der
Grundakte 300 und kann nur noch von einer Person, die ein rechtliches Interesse
nachweist oder von einem Notar eingesehen werden. 301 Im Falle der Unmöglichkeit
der Beseitigung des Hindernisses für die unmittelbare Einsichtnahme in das
293 Die Migrationsstelle der Grundbücher ist die Abteilung des Bezirksgerichts, das für das
Amtsgericht handelt, das die bisherigen Grundbücher führt (Art. 2 Abs. 2 Nr. 3 MigrationsG).
294 Nach Art. 3 MigrationsG wird die Übertragung des bisherigen Grundbuchinhalts in die
Struktur des im elektronischen System geführten Grundbuchs durch die Migrationsstelle
unter Anwendung des elektronischen Systems vorgenommen, von dem in Art. 251 des
Gesetzes vom 6.7.1982 über Grundbücher und Hypothek (Dz. U. von 2001 Nr. 124,
Pos. 1361 und Nr. 125, Pos. 1368 sowie von 2002 Nr. 169, Pos. 1387) die Rede ist. Der
Justizminister entscheidet im Wege der Anordnung über die Errichtung und Aufhebung
der Migrationsstellen, bestimmt deren Anzahl und Sitz und benennt die Amtsgerichte,
deren Bücher der Migration in die zuständige Stelle unterliegen. Die Aufsicht über die
Tätigkeit der Migrationsstelle übt der Präsident des Bezirksgerichts aus.
295 Borkowski/Trzeniewski-Kwiecie (Fn. 88), 17.
296 Art. 7 Abs. 2 MigrationsG.
297 Borkowski/Trzeniewski-Kwiecie (Fn. 88), 17.
298 Art. 15 Abs. 2 MigrationsG.
299 Rudnicki (Fn. 79), 32; Ciepła/Bałan-Gonciarz (Fn. 90), Art. 36 1 GBHG Anm. 2.
300 Art. 15 Abs. 1 MigrationsG.
301 Art. 36 1 Abs. 4 GBHG; Ciepła/Bałan-Gonciarz (Fn. 90), Art. 2 GBHG Anm. 2.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 671
EDV-Grundbuch ist jedermann berechtigt, sich über den Grundbuchausdruck 302
zu informieren. 303
5. Antragstellung
Die Einsicht erfolgt auf Antrag und ist gebührenfrei. Ist das Grundbuch bereits
im EDV-System geführt, so ist für die Antragstellung ein besonderer amtlicher
Vordruck vorgesehen, dessen Muster in der nach Art. 125 § 3 S. 1 ZPO erlassenen
Verordnung 304 bestimmt wurde. 305 Die Nutzung dieses Vordrucks ist keine
zwingende Voraussetzung für die Einsicht in das Grundbuch und somit führt
deren Nichtbeachtung nicht zur Zurückweisung des Antrags. Diese Folge könnte
nur dann eintreten, wenn eine Sondervorschrift die Antragstellung auf amtlichem
Vordruck explizit vorgeschrieben hätte. 306 Hier fehlt es an einer solchen
Rechtsgrundlage. Die für den Antrag auf Erteilung der Grundbuchabschrift
(in § 4 Abs. 1 ZGI-V 307 ) oder auf Grundbucheintragung (in Art. 626 2 § 1 ZPO)
ausdrücklich geregelte zwingende Form ist restriktiv auszulegen und kann nicht
auf die Grundbucheinsicht ausgedehnt werden. Der Vordruck für die Antragstellung
auf Grundbucheinsicht hat daher Ordnungscharakter und dient lediglich der
effizienten Antragsbearbeitung und statistischen Zwecken.
Offen bleibt die Frage, ob der Antrag auch mündlich gestellt werden kann.
Dagegen könnte allerdings sprechen, dass das Grundbuchverfahren ein Außerstreitverfahren
ist, bei dem der für die Prozessführung charakteristische Mündlichkeitsgrundsatz
sehr eingeschränkt ist. 308 Alle Handlungen werden in Schrift-
302 Der Grundbuchausdruck wird bei der Änderung des Grundbuchinhalts angefertigt und
durch die Person unterschrieben, die diese Änderung vorgenommen hat; er hat Beweisfunktion
und wird in der Grundakte aufbewahrt.
303 Art. 36 4 Abs. 5 GBHG.
304 Verordnung des Justizministers vom 14.8.2003 über die Bestimmung der Muster und der
Art und Weise des Zugänglichmachens der amtlichen Antragsvordrucke, die in Amtsgerichten,
die Grundbücher im EDV-System führen, angewendet werden, Dz. U. 2003
Nr. 156, Pos. 1527 i.d.g.F. (Form-V).
305 Dieser wird in der nach Art. 125 § 3 S. 1 ZPO erlassenen Verordnung (Form-V) geregelt.
Amtliche Vordrucke sind in den Grundbuchabteilungen der Amtsgerichte und in der
Zentralen Grundbuchinformation unentgeltlich erhältlich; sie sind auch im Internet auf
der offiziellen Webseite des Justizministers jederzeit abrufbar. Das Vordrucksmuster
„Antrag auf Grundbucheinsicht/Erteilung des Grundbuchausdrucks“ ist mit dem Symbol
KW-WGLAD versehen und stellt den Anhang Nr. 8 zur Form-V dar.
306 Vgl. Art. 125 § 2 i.V.m. Art. 130 1 § 1 1 , § 2 S. 1 ZPO.
307 Verordnung des Justizministers vom 14.8.2003 über die Zentrale Grundbuchinformation,
Dz. U. 2003 Nr. 162, Pos. 1571 i.d.g.F.
308 Nach Art. 148 § 2 ZPO kann das Gericht eine Sache zu einer öffentlichen Sitzung überweisen
und eine mündliche Verhandlung auch dann anberaumen, wenn die Sache in einer
nichtöffentlichen Sitzung zu entscheiden ist; in dieser Hinsicht auf das Grundbuchverfah-

672
Arkadiusz Wudarski
form vorgenommen und in nichtöffentlicher Sitzung entschieden. 309 Für den
Ausschluss mündlicher Form spricht auch die Abkehr des polnischen Gesetzgebers
von der mündlichen Klageerhebung im Streitverfahren 310 durch die Aufhebung
des Art. 188 ZPO. 311 Hat der Gesetzgeber die mündliche Form der Einleitung
des Streitverfahrens auch für Ausnahmefälle ausgeschlossen, umso weniger
könnte diese dann in dem noch stärker formalisierten Grundbuchverfahren
zulässig sein. Andererseits hat der Antrag auf Grundbucheinsicht einen anderen
Charakter als die Klageschrift und weist auch viele Abweichungen vom Grundbuchverfahren
im engeren Sinne auf. 312 Berücksichtigt man diese Besonderheiten
und geht man von der derzeit unbeschränkten Gestaltung des formellen
Publizitätsprinzips in Polen aus, sollte der mündliche Antrag zugelassen
werden. 313 Im Falle des EDV-Grundbuchs könnte die Antragstellung sogar konkludent
möglich sein, indem der Antragsteller das Grundbuch auf der Bildschirmoberfläche
abruft. Dies liegt sogar im beiderseitigen Interesse, denn es
führt zur Arbeitsentlastung und wäre sogar erwünscht, wenn der Antragsteller –
in Ausnahmefällen – nicht oder nur mit großer Mühe in der Lage wäre, die
Schriftform einzuhalten.
Aus der Tatsache, dass ein amtlicher Vordruck zur Verfügung gestellt wird,
ergibt sich allerdings deutlich, dass diese Form bevorzugt wird. Im Unterschied
zu anderen Gerichtsformularen und zu Grundbuchabschriften ist dieser
Vordruck verständlich, kurz gefasst und kann daher mühelos in kurzer Zeit
ren: Maziarz, Postpowanie wieczystoksigowe – Komentarz, Warszawa 2008, Art. 626 1
§ 1 ZPO, 14 f.
309 Art. 626 1 § 1 ZPO.
310 Vgl. Ereciski/Gudowski/Jdrzejewska, Kodeks postpowania cywilnego, Komentarz,
Band 3, Warszawa 2007, Art. 511 ZPO Anm. 7.
311 Art. 188 ZPO wurde durch Art. 1 Nr. 11 der ZPO-Novelle vom 24.5.2000 (Dz. U. 2000
Nr. 48, Pos. 554) aufgehoben. Vorher konnte die von Gerichtskosten befreite und ohne
Rechtsanwalt oder Rechtsberater tätige Partei bei dem zuständigen Gericht oder bei dem
Kreisgericht ihres Wohnsitzes eine Klage auch mündlich erheben. Bei entsprechender
Sachlage hatte das Gericht den Kläger auf die Unzulässigkeit der Klage aus formellen
Gründen bzw. auf ihre offensichtliche Unbegründetheit hinzuweisen. Wurde die Klage
bei dem (nicht zuständigen) Kreisgericht eingereicht, hatte dieses die Akte unverzüglich
an das zuständige Gericht weiterzuleiten.
312 Es handelt sich insbesondere nicht um ein Grundbucheintragungsverfahren (Art. 626 1-13
ZPO), sondern um Grundbuchführung (§ 2 FGD-V). Es wird keine Eintragung in das
Grundbuch, sondern der Zugang zu dem Grundbuch beantragt. Neben dem Antragsteller
gibt es keine anderen Beteiligten. Grundbücher werden von Gerichtsmitarbeitern zur Einsicht
freigegeben; hierfür bedarf es keiner Entscheidung des Gerichts. Eine Verweigerung
der Einsicht in das Grundbuch, die aber in der Praxis nicht vorkommt und deren Folgen
auch nicht ausdrücklich geregelt sind, müsste – durch entsprechende Anwendung des
§ 201 Abs. 4 GO-V – mittels der Beschwerde an den Präsidenten des Amtsgerichts und
nicht im Wege der Berufung an die zweite Gerichtsinstanz angefochten werden.
313 Für mündliche Antragsform ohne Begründung Sługiewicz (Fn. 93), 41.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 673
ausgefüllt werden. Deswegen stellt er kein Hindernis für die Grundbucheinsicht
dar 314 und wird in der Praxis sogar bei Antragstellung auf Einsicht in das papierne
Grundbuch verwendet, obwohl es dafür keine amtlichen Vordrucke gibt.
6. Ermittlung des Grundbuchs
Der Antragsteller hat im Vordruck – neben seinen Vor- und Nachnamen (bzw.
der Firmenbezeichnung) – nur die Nummer des Grundbuchs anzugeben. Weitere
Informationen, wie etwa Wohnanschrift, Nummer des Personalausweises oder
Lage der gesuchten Liegenschaft, sind entbehrlich. Ist ihm die Nummer des
Grundbuchs nicht bekannt, kann er sie aufgrund des Verzeichnisses „Evidenz
der Grundstücke und Gebäude“ 315 zu ermitteln versuchen. Im Falle der genossenschaftlichen
Räumlichkeiten sollten erforderliche Identifikationsangaben in
der zuständigen Genossenschaft zu finden sein. Im Übrigen ist die Ermittlung
des EDV-Grundbuchs aufgrund anderer Angaben mit keinem großen zeitlichen
Aufwand verbunden und kann sogar durch eine durchschnittlich PC-kundige
Person im EDV-Grundbuchsystem mühelos erfolgen. Im Falle des papiernen
Grundbuchs wird die Suche allerdings erschwert, aber nicht unmöglich. Andererseits
ist dem Gericht vom Gesetzgeber keine Pflicht auferlegt, die Nummer
des Grundbuchs zu ermitteln. In der Gerichtspraxis wird zwar bei der Ermittlung
der Grundbuchnummer geholfen, aber es besteht kein rechtlicher Anspruch
darauf. Die Ermittlung der Grundbuchnummer hängt also vom guten Willen des
Gerichtsmitarbeiters ab.
Darüber hinaus beschränken sich die vom Gericht vorgenommenen Bemühungen
um die Ermittlung der Nummer des papiernen Grundbuchs in der Praxis
lediglich auf die Einsicht in zwei Verzeichnisse (Eigentümerverzeichnis und
Verzeichnis der eingetragenen Berechtigten der beschränkt dinglichen Rechte),
314 Die Verwendung des amtlichen Vordrucks im Gerichtsverfahren wurde verfassungsrechtlich
überprüft. Im Rahmen dieser Prüfung wurde Art. 130 1 § 1 ZPO für unvereinbar
mit Art. 32 Abs. 1 Art. 45 Abs. 1 und Art. 78 Verf. und mit Art. 6 Abs. 1 EMRK erklärt;
für verfassungswidrig wurde auch die Verordnung vom 20.9.2000 über die Bestimmung
der Muster und der Art und Weise des Zugänglichmachens der amtlichen Antragsvordrucke
der Gerichtsstücke für die Parteien im Zivilverfahren (Dz. U. Nr. 81, Pos. 911)
erklärt. Aus dem Urteil des Verfassungsgerichtshofs ergibt sich aber, dass es dem Gesetzgeber
freisteht, amtliche Vordrucke einzuführen, soweit sie allgemein zugänglich sind,
die Gleichbehandlung der Parteien gewährleistet wird und der Schwierigkeitsgrad ihrer
Ausfüllung einen effektiven Rechtsschutz weder verhindert noch zu sehr erschwert. Die
Barriere für den Zugang zum Gericht sind also nicht die Vordrucke, sondern Einschränkungen
in der Möglichkeit, fehlerhafte Ausfüllungen zu korrigieren. Für verbesserungsbedürftig
wurden auch die Struktur und die Belehrungsformel der Vordrucke gehalten;
Urteil des Verfassungsgerichtshofs vom 12.3.2002 (Az.: P 9/01), Anm. 11, 13, Dz. U.
2002 Nr. 26, Pos. 265, OTK-A 2002 Nr. 2, Pos. 14, LEX-Datenbank Nr. 54048; vgl.
Siciski (Fn. 86), 953.
315 Siehe dazu: S. 689 f. (IV.6.c.dd.).

674
Arkadiusz Wudarski
die das Grundbuchgericht führt 316 und die in der Praxis in einem Verzeichnis
zusammengefasst werden. Verläuft diese Ermittlung erfolglos, stellt das Gericht
eine Bescheinigung aus, dass das gesuchte Grundbuch in diesen Verzeichnissen
nicht gefunden wurde. Das bedeutet aber keinesfalls, dass das gesuchte Grundbuch
überhaupt nicht existiert. Wenn auch die Einsicht in diese Verzeichnisse in
den meisten Fällen für die Ermittlung der Grundbuchnummer ausreicht, sind sie
leider keine lückenlose Informationsquelle. 317 Das hängt mit ihrer früheren,
nicht immer zuverlässigen Führung durch staatliche Notariatsbüros und mit deren
späteren ungeordneten Übergabe an die Gerichte zusammen. 318 In manchen
Gerichtsbezirken sind die Eigentümerverzeichnisse überhaupt nicht errichtet
worden. 319
Die Unkenntnis der Grundbuchnummer kann negative Folgen hervorrufen,
die nicht nur in die Verweigerung der Einsicht in das Grundbuch, sondern auch
in die Nichtbearbeitung des Antrags auf Grundbucheintragung 320 münden können.
Das könnte zum eventuellen Rangverlust und darüber hinaus sogar zur
Errichtung eines neuen (zweiten) Grundbuchs für dasselbe Grundstück führen.
Daher ist die strikte Abhängigkeit der Grundbucheinsicht von der Kenntnis der
Grundbuchnummer zu bemängeln, ohne zugleich einen rechtlich gesicherten
Weg zu deren Ermittlung zu gewährleisten. Ist die Nummer des Grundbuchs
dem Antragsteller nicht bekannt, sollte das Grundbuchgericht gesetzlich verpflichtet
werden, diese Nummer auf Antrag zu ermitteln. 321 Dem Grundbuchgericht
weitgehende Prüfpflichten aufzuerlegen, wird allerdings nicht empfohlen,
denn dies könnte zu einer Arbeitsüberlastung führen, die das Grundbuchgericht
hindern würde, seine Hauptfunktionen ordnungsgemäß wahrzunehmen. Im Ergebnis
würde dies den Immobilienverkehr mehr behindern als ihm dienen.
316 § 238 Abs. 1 Nr. 8-9; § 258 Organisations-A.
317 Sługiewicz (Fn. 93), 90.
318 Ausführlich zu diesen Problemen und Strukturveränderugen: Kołodziej (Fn. 66), 35 ff.
319 So etwa für Warschau: Siciski (Fn. 97), 13.
320 Fehlt im Antrag auf Eintragung die Grundbuchnummer, so kann das die Zurückweisung
des Antrags auch dann zur Folge haben, wenn es dem Gericht in seinem eigenen
Geschäftsbereich aufgrund anderer im Antrag enthaltener Angaben möglich wäre, die
Grundbuchnummer zu ermitteln; Maziarz (Fn. 308), Art. 626 2 § 1 ZPO, 36 f.; Siciski
(Fn. 86), 954.
321 Vgl. zum deutschen Recht § 12a Abs. 1 S. 3 GBO; dazu Maaß, in: Bauer/Oefele (Fn. 1),
§ 12a GBO Rn. 3 f.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 675
IV. Grundbuchabschrift als Publikationsform
1. Differenzierte Betrachtung
Die Grundbuchabschrift ist nichts anderes als eine besondere Form der Grundbucheinsicht.
Sie spiegelt den Grundbuchinhalt wider und ist sehr oft eine im
Rechtsverkehr unentbehrliche Grundlage für Bewertung, Belastung, Kauf sowie
für die Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte bezüglich der Grundstücke. Ist das
Grundbuch als öffentliches Register konzipiert, in das jedermann Einsicht hat,
so sollte ebenfalls jede Person berechtigt sein, Grundbuchabschriften aller Art
zu beantragen. Jedenfalls soll der Kreis der berechtigten Personen identisch
geregelt werden. Die Berechtigung zum Erhalt der Grundbuchabschrift weicht
jedoch von der Rechtslage bei der Grundbucheinsicht deutlich ab. Während die
Einsicht in das Grundbuch jeder Person zusteht, ist der Kreis der zur
Grundbuchabschrift berechtigten Personen von der Form der Grundbuchführung
und, im Falle des papiernen Grundbuchs, zusätzlich von der Art der Abschrift
abhängig.
2. Arten und Inhalt der Abschriften
Aus dem in der Papierform geführten Grundbuch können Abschriften erstellt
werden, die den letzten Stand der Eintragungen wiedergeben (Art. 36 2 Abs. 1
GBHG) 322 oder zusätzlich auch gelöschte Eintragungen enthalten (Art. 36 2
Abs. 2 GBHG). 323
Beide Grundbuchabschriften enthalten gegebenenfalls die nicht rechtskräftigen
Eintragungen sowie Vermerke über die in entsprechenden Abteilungen
des Grundbuchs eingetragenen Anträge und die von Amts wegen eingeleiteten
Verfahren. 324 Um die Sicherheit des Rechtsverkehrs nicht zu beeinträchtigen,
muss die Grundbuchabschrift die Information darüber enthalten, dass die Eintragung
noch nicht rechtskräftig ist. Nur dann wird die Abschrift den wahren
322 Der letzte Eintragungsstand gibt den aktuellen Stand der einzelnen Abteilungen des
Grundbuchs wieder, d.h. sämtliche nicht gelöschte Eintragungen, insbesondere auch
diejenigen, die die Gewähr des öffentlichen Glaubens der Grundbücher ausschließen;
Rudnicki (Fn. 79), 207.
323 Nach Sługiewicz [(Fn. 93), 91] handele es sich im letzteren Fall um die Abschrift, die die
nicht mehr bestehenden Rechtsverhältnisse an der Liegenschaft feststelle. Diese Abschrift
spiegele also lediglich die zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Vergangenheit geltenden
Rechtsverhältnisse an der Liegenschaft wider. Die genaue Angabe dieses Zeitpunkts
setze ferner das Formerfordernis bei der Antragstellung voraus. Sługiewicz erweitert
damit das Angabeerfordernis bei der Antragstellung und schränkt den Umfang der vollständigen
Grundbuchabschrift ein. Diese Ansicht findet keine normative Rechtfertigung.
324 § 201 Abs. 2 GO-V; § 254 Abs. 1 Organisations-A; das Gleiche gilt für vollständige
Grundbuchabschriften (§ 201 Abs. 3 GO-V; § 254 Abs. 2 Organisations-A).

676
Arkadiusz Wudarski
Grundbuchinhalt widerspiegeln können. Fehlt eine solche Information in der
Grundbuchabschrift, so bedeutet dies, dass sämtliche Eintragungen rechtskräftig
sind.
Die für die Abschriften aus dem papiernen Grundbuch vorgenommene Aufteilung
entspricht sinngemäß der Unterscheidung zwischen einfachen und
vollständigen Abschriften aus dem EDV-Grundbuch, deren Definition und Erstellung
in der ZGI-V geregelt ist. 325 Danach ist die einfache Grundbuchabschrift
ein amtliches, von der Zentralen Grundbuchinformation 326 erstelltes
Dokument, das den letzten Stand der Eintragungen im Grundbuch sowie
Vermerke über Eintragungen, Beschwerden gegen Entscheidungen des Rechtspflegers,
Berufungen, Kassationsklagen und die von Amts wegen eingeleiteten
Verfahren enthält (§ 2 Nr. 2 ZGI-V). Die einfache Abschrift gibt also die aktuellen,
aus dem Grundbuch ersichtlichen Rechtsverhältnisse an der Liegenschaft
wieder und wird in der Praxis am häufigsten verwendet. Die vollständige
Grundbuchabschrift enthält dagegen – neben dem aktuellen Eintragungsstand –
zusätzlich alle bereits gelöschten Eintragungen und Vermerke, die ab dem Zeitpunkt
der Übertragung des Grundbuchinhalts in die Struktur des im EDV-
System geführten Grundbuchs ersichtlich gemacht wurden (§ 2 Nr. 3 ZGI-V). 327
In beiden Arten der Grundbuchabschriften werden sämtliche Abteilungen des
Grundbuchs behandelt. 328
325 Es kann zudem eine Bescheinigung über die Schließung des Grundbuchs ausgestellt werden.
Es handelt sich dabei um ein amtliches Dokument mit der Information, dass das
Grundbuch mit der vom Antragsteller angegebenen Nummer geschlossen wurde (§ 2
Nr. 4 ZGI-V).
326 Die Zentrale Grundbuchinformation ist eine Organisationseinheit des Justizministeriums;
sie besteht aus der Zentrale und Außenstellen, die bei den Grundbuchabteilungen der
Amtsgerichte errichtet werden; vgl. § 1 ZGI-V.
327 Die vollständige Abschrift aus dem EDV-Grundbuch umfasst nicht die Eintragungen, die
in das EDV-Grundbuch nicht übertragen wurden. Die nicht übernommenen Eintragungen
befinden sich ausschließlich in dem papiernen Grundbuch, das nach der Migration zum
Bestandteil der Grundakte wird und nach den für die Grundakte maßgeblichen Regeln
zugänglich gemacht wird. Der Zugang zu diesen Eintragungen wird damit erschwert. Da
es sich aber lediglich um Archiveintragungen handelt, wird der Rechtsverkehr damit
nicht beeinträchtigt.
328 Im Falle des papiernen Grundbuchs hat sich die Praxis bewährt, auch Abschriften
(Auszüge) zu erstellen, die lediglich bestimmte Teile des Grundbuchs betreffen (sog.
Teilabschriften); sie wurden gelegentlich auch „Grundbuchbescheinigung“ genannt. Ihre
Erstellung kam den praktischen Bedürfnissen (Arbeits- und Kostenersparnis) entgegen
und wurde insbesondere bei einem sehr umfangreichen Grundbuchinhalt mit vielen
Miteigentümern praktiziert. Diese Art der Grundbuchabschrift ist zwar gesetzlich nicht
vorgesehen, wird aber von dem Institut der Abschrift erfasst. Die Fortführung dieser Praxis
für die EDV-Abschrift ist weder begründet noch erwünscht; vgl. Rudnicki (Fn. 79),
207; gegen Erteilung des (Teil-)Auszuges aus dem Grundbuch: Sługiewicz (Fn. 93), 90;
zur Erstellung der Bescheinigungen aus den alten (geschlossenen) Grundbüchern:
Siciski (Fn. 97), 10 f.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 677
3. Berechtigung zur Grundbuchabschrift
a. Das papierne Grundbuch
Beide Arten der Abschriften sind auf Verlangen eines Gerichts, Staatsanwalts,
Notars oder des Organs der Regierungsverwaltung 329 oder der Einheit der territorialen
Selbstverwaltung 330 zu erteilen. Abgesehen von diesen öffentlichen
Amtsträgern sind Grundbuchabschriften, die die gelöschten Eintragungen umfassen,
ausnahmsweise – und zwar in begründeten Fällen – nur auf Antrag der
Person zu erstellen, deren Recht im Grundbuch gelöscht wurde. 331 Diese
Berechtigung ergibt sich also unmittelbar aus der Grundbucheintragung und
betrifft einen engen Personenkreis, der abschließend geregelt ist. An die Stelle
der berechtigten Person treten deren Rechtsnachfolger. 332
Die Grundbuchabschrift nach dem letzten Stand der Eintragung ist dagegen
in breiterem Umfang zugänglich und wird auf Antrag der interessierten Person
erteilt. 333 Der Begriff „interessierte Person“ wurde gesetzlich nicht näher
bestimmt und muss im Wege der Auslegung ermittelt werden. Interessiert ist
zunächst eine Person, zu deren Gunsten Rechte, Widersprüche, persönliche
Rechte und Ansprüche oder Vermerke über eine Antragstellung eingetragen
sind. Darunter fällt auch eine Person, die berechtigt ist, eine Anpassung der
Rechtslage, die sich aus dem Grundbuch ergibt, an die tatsächliche Rechtslage
zu fordern. 334
Der Begriff geht ferner über den Personenkreis hinaus, der von Amts wegen
über die Eintragung in das Grundbuch benachrichtigt wird (Art. 626 10 § 1 S. 1
ZPO), 335 und umfasst jede Person, deren Rechte eintragungsfähig sind. Die
Person, die Interesse an der Erteilung der Grundbuchabschrift hat, kann auch
diejenige sein, die kein Rechtsinteresse an der Einsicht in die Grundakte nachweist.
Ein solches Rechtsinteresse (Art. 36 1 Abs. 4 GBHG) ist enger als das
Interesse an der Erteilung der Grundbuchabschrift (Art. 36 2 Abs. 1 GBHG) zu
329 Zur Verfassung der Regierungsverwaltung z.B.: Lipowicz, in: Niewiadomski/Cielak/
Lipowicz/Szpor, Prawo administracyjne, Warszawa 2007, 189 ff.; Ura/Ura, Prawo administracyjne,
Warszawa 2008, 143 ff.; Boć (Red.), Prawo administracyjne, Wrocław 2007,
141 ff.
330 Darunter sind Gemeinden, Kreise und Woiwodschaften zu verstehen; vgl. Art. 1 Abs. 2
des Gesetzes vom 24.7.1998 über die Einführung der dreistufigen territorialen Grundeinteilung
des Staates, Dz. U. 1998 Nr. 96, Pos. 603 i.d.g.F.; zur Verfassung der territorialen
Selbstverwaltung z.B.: Ura/Ura (Fn. 329), 184 ff.; Boć (Fn. 329), 191 ff.
331 Art. 36 2 Abs. 2 GBHG.
332 Sługiewicz (Fn. 93), 91.
333 Art. 36 2 Abs. 1 GBHG.
334 Ciepła/Bałan-Gonciarz (Fn. 90), Art. 36 1 GBHG Anm. 4; Kisilowska (Fn. 78), 67.
335 Rudnicki (Fn. 79), 207.

678
Arkadiusz Wudarski
verstehen. 336 Das Rechtsinteresse an der Einsicht in die Grundakte muss zudem
bewiesen werden, und für die Erteilung der Grundbuchabschrift genügt es, wenn
das Interesse daran glaubhaft gemacht wird. 337
Die weite Auslegung des Begriffs „interessierte Person“ könnte schließlich
dazu führen, dass sich darunter jede Person subsumieren lässt. Obwohl dieses
Ergebnis mit der Regelung der Grundbucheinsicht kompatibel und wünschenswert
wäre, ist es abzulehnen, denn desselben Begriffs bedient sich der Gesetzgeber
– und zwar noch im gleichen Artikel 338 – bei der Einschränkung der
Berechtigung für die Erteilung der Abschriften aus der Grundakte. 339 Wortgleichen
Begriffen eine unterschiedliche Bedeutung zuzuschreiben, ist methodologisch
nicht vertretbar.
Der mit vernünftiger Wahrscheinlichkeit anzunehmende Sinn der Verwendung
dieses Begriffs liegt in der Einschränkung und nicht in der Öffnung des
berechtigten Personenkreises. Hätte der Gesetzgeber darunter den freien Zugang
für jedermann verstanden, hätte er diesen Begriff so nicht verwendet. Dann wäre
auch die ihm folgende und gesetzlich geschlossene Aufzählung berechtigter
Rechtsträger überflüssig. Es kann sich also nicht um ein Interesse jeder Art handeln,
sondern um ein „berechtigtes Interesse“ – ein Begriff, dessen sich der
deutsche Gesetzgeber explizit in § 12 GBO bedient.
b. Das EDV-Grundbuch
Die für das traditionelle Grundbuch vorgesehenen Einschränkungen finden auf
Abschriften aus den im EDV-System geführten Grundbüchern keine Anwendung
(Art. 36 2 Abs. 5 GBHG). 340 Weder Art. 24 Nr. 5 MigrationsG, der diese
Regelung einführt, noch die ZGI-V, die die Erteilung der Abschriften aus EDV-
Grundbüchern regelt, führen Einschränkungen ein. In dem amtlich vorgegebenen
und zwingenden Antragsvordruck auf Erteilung der Grundbuchabschrift
ist auch kein Raum für die Antragsbegründung, insbesondere kein Interessensnachweis,
vorgesehen. Daraus folgt, dass jedermann berechtigt ist, die Erteilung
der Abschrift aus dem EDV-Grundbuch zu beantragen. 341 Der freie Zugang
336 Cierpiał, Polnisches Immobilienrecht, Wien 2006, 54 f.; Rudnicki (Fn. 79), 207;
widersprüchlich Borkowski/Trzeniewski-Kwiecie (Fn. 88), 18.
337 Cierpiał (Fn. 336), 54 f.; Rudnicki (Fn. 79), 207.
338 Vgl. Art. 36 2 Abs. 1 und Art. 36 2 Abs. 3 GBHG.
339 Im Übrigen ist die unterschiedliche Bezeichnung „die interessierte Person“ für diejenige,
die die Erteilung der Abschrift aus der Grundakte verlangen kann, und „Rechtsinteresse“
als Voraussetzung für diejenige, die die Grundakte einsehen will, unverständlich und
sogar widersprüchlich; vgl. Art. 36 1 Abs. 4 und Art. 36 2 Abs. 3 GBHG.
340 Anders bzw. unpräzise und ohne jegliche Begründung dazu Ciepła/Bałan-Gonciarz
(Fn. 90), Art. 2 GBHG Anm. 2.
341 Vgl. Borkowski/Trzeniewski-Kwiecie (Fn. 88), 16; so auch in Berufung auf Art. 36 4
Abs. 2 GBHG Kisilowska (Fn. 78), 67, Fn. 25.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 679
betrifft alle Arten von Abschriften. Damit werden sämtliche Personenkreise hinsichtlich
Erteilung der Abschrift aus dem EDV-Grundbuch und einer Grundbucheinsicht
gleichgestellt.
4. Form der Grundbuchabschrift
Das duale System der Grundbuchführung spiegelt sich auch in den abweichenden
Formen der Abschriften wider. Die Abschrift aus dem papiernen Grundbuch
ist von dem Präsidenten des Amtsgerichts oder von durch den Gerichtsvorsitzenden
der Abteilung dieses Gerichts bestimmten Gerichtsmitarbeitern 342 aufgrund
des Grundbuchinhalts schriftlich vorzubereiten. Diese Form der Abschrift
erteilen die Gerichte, bei denen der Justizminister die Errichtung und die Führung
der Grundbücher im elektronischen System noch nicht angeordnet hat. 343
Auch nach Beginn der Migration der Grundbücher sollte die Abschrift in dieser
Form bis zur Übergabe des Grundbuchs an die Migrationsstelle erteilt werden.
344
Diese traditionelle Art und Weise der Anfertigung der Grundbuchabschrift
hat allerdings viele Nachteile. Sie trägt ein gewisses Risiko der Erteilung fehlerhafter
Abschriften in sich (Übertragungsfehler); das hängt nicht zuletzt mit der
Überforderung der Mitarbeiter, deren Routine oder mit dem Zeitdruck durch
Arbeitsüberlastung zusammen. Ferner ist diese Form der Abschrifterteilung sehr
aufwändig und arbeitsintensiv. Das hat zusammen mit dem Mangel an Personal
und technischer Ausstattung sowie angesichts sonstiger vielfältiger Aufgaben
des Personals der Grundbuchabteilung zu eingeschränkter Effizienz des Grundbuchsystems
geführt. Diese Situation wirkte sich hemmend auf den Immobilienverkehr
und die Entwicklung von Investitionen aus und war schließlich Auslöser
der Grundbuchreform, deren Ergebnis unter anderem die neue Form der Grundbuchabschrift
darstellt.
Die Abschrift aus dem EDV-Grundbuch hat die Form eines Vordruckausdrucks
345 und wird automatisch aufgrund des in der zentralen Datenbank der
Grundbücher gespeicherten Grundbuchinhalts erstellt. Die Antragsbearbeitung
ist völlig automatisiert. Dies führt zu einer deutlichen Beschleunigung des
Rechtsverkehrs und kommt damit den Bedürfnissen der steigenden Zahl von
Geschäften im Immobiliensektor entgegen. Trotz dieser offensichtlichen Vortei-
342 § 18 Abs. 1 Nr. 5 FGD-V.
343 Amtsgerichte, die Grundbuchbücher im elektronischen System errichten und führen,
bestimmt die Verordnung des Justizministers vom 16.3.2006 über die Bestimmung der
Amtsgerichte, die Grundbücher im elektronischen System errichten und führen, Dz. U.
2006 Nr. 49, Pos. 353 i.d.g.F.
344 Vgl. Art. 8 Abs. 2 MigrationsG.
345 Beispiel der einfachen Abschrift aus dem EDV-Grundbuch wird von Stefaska [Elektroniczna
ksiga wieczysta, Warszawa 2008, 110 ff.] abgebildet.

680
Arkadiusz Wudarski
le wird die EDV-Abschrift in der Praxis vor allem wegen ihrer unübersichtlichen
Form stark kritisiert. Sie besitzt eine tabellarische Struktur, die durch das
elektronische System, in dem die Grundbücher geführt werden, bedingt ist.
Unabhängig von dem tatsächlichen Grundbuchinhalt hat jede Abschrift die
volle, tabellarisch tief gegliederte Struktur und enthält viele für das jeweilige
Grundbuch irrelevante und überflüssige Rubriken und Zahlen. Verwendet wird
das rein numerische Wittgenstein-Gliederungssystem, das zur Entstehung von
Zahlenketten führt und insbesondere durch die Vielzahl der auf jeder Seite
aufgeführten Zahlen optisch unübersichtlich wird. In Überschriften werden diese
Gliederungsnummern und sogar die Gliederungsbezeichnungen (Abschnitt,
Rubrik, Unterrubrik) vor der richtigen Inhaltsüberschrift angegeben; das
erschwert den Überblick und die Suche nach relevanten Informationen wesentlich.
Die deutliche Markierung der Gliederungsebene ist dabei nicht konsequent
durchgeführt; nicht jede Überschrift hat ihre Gliederungsnummer und -bezeichnung.
Das numerische System wird schließlich im letzten Teil der Abschrift
„Anträge und Grundlagen der Eintragungen im Grundbuch“ durchbrochen.
Die Nachvollziehbarkeit und die Prüfung der Richtigkeit der in der Abschrift
enthaltenen Informationen wird besonders dadurch erschwert, dass Dokumente,
die die Grundlage für die Eintragung in einem bestimmten Feld des Grundbuchs
darstellen, erst am Ende der Grundbuchabschrift angegeben werden. Jedem
Dokument wird eine Ordnungsnummer verliehen, die dann neben jeder Eintragung
in der sich dort befindlichen Rubrik „Index der Eintragung“ angegeben
wird und lediglich eine Verweisfunktion erfüllt. Zur Unübersichtlichkeit dieser
tabellarischen Struktur trägt zusätzlich das von dem System erzwungene Druckformat
bei. Die EDV-Abschrift wird doppelseitig und verkleinert (zwei DIN-A4
Seiten auf einer Seite) ausgedruckt.
All das führt dazu, dass die EDV-Abschrift den Grundbuchinhalt in so ungewöhnlicher
und leserunfreundlicher Weise wiedergibt, dass für das richtige Verständnis
der in der Abschrift enthaltenen Informationen eine besondere Sorgfalt
vorauszusetzen ist und es auch Fachleuten Mühe bereitet, den Inhalt zu verstehen.
346 Personen, die mit dem Lesen der EDV-Abschrift nicht vertraut sind,
können so verwirrt werden, dass sie wichtige Informationen über die Rechtsverhältnisse
an dem Grundstück übersehen. Die Schwierigkeit, eine Abschrift aus
dem EDV-Grundbuch richtig zu lesen, kann im Ergebnis weitergehende
Schäden anrichten, da keine Schutzmechanismen vorgesehen sind. Die Berufung
auf die Unkenntnis von Eintragungen im Grundbuch oder von den im Grundbuch
vermerkten Eintragungsanträgen ist rechtlich unerheblich (Art. 2 S. 2
GBHG). Davon sind besonders unprofessionelle Teilnehmer des Rechtsverkehrs
346 Vgl. Pisuliski, Odpisy z ksig s nieczytelne, bo tworzyli je informatycy, a nie prawnicy,
Rzeczpospolita 10.11.2008.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 681
betroffen. Im Ergebnis verliert der reale Schutz ihrer im Grundbuch eingetragenen
Rechte damit deutlich an Effektivität.
Das Grundbuch kann seine Informations- und Schutzfunktion nur dann angemessen
erfüllen, wenn es nicht nur öffentlich zugänglich ist, sondern auch in
einer für den Benutzer verständlichen Weise geführt wird. Als Maßstab sollte
eine rechtlich nicht vorgebildete Person (rechtlicher Laie) dienen. Eine der
wichtigsten Aufgaben der Grundbücher besteht dabei in der einfachen und eindeutigen
Aufklärung über die Rechtsverhältnisse an den Grundstücken. Wird
diese Funktion im Rechtsverkehr einer EDV-Grundbuchabschrift nicht erfüllt,
ist deren weitgehende Verbesserung oder Neugestaltung unentbehrlich. Das
elektronische System, in dem Grundbücher geführt werden, wurde zwar schon
vielfach modifiziert, ohne jedoch die Form der Abschrift im Wesentlichen zu
ändern, obwohl es von Anfang an kritische Stimmen sowohl von professionellen
als auch von nichtprofessionellen Teilnehmern am Rechtsverkehr gab. Nun sollten
die Änderungen mit dem Ziel vorgenommen werden, die beschriebenen
Mängel zu beseitigen, um nicht nur den formellen Zugang zum Grundbuchdessen
Übersichtlichkeit und Verständnis zu inhalt, sondern auch
gewährleisten.
5. Antragstellung
a. Das papierne Grundbuch
aa. Form
Solange das papierne Grundbuch der Migrationsstelle nicht übergegeben wurde,
kann es eingesehen werden und Abschriften können daraus in traditioneller
Form erteilt werden (Art. 8 Abs. 2 MigrationsG). Für diese Antragstellung gibt
es keine besondere Form. Neben den allgemeinen, für Prozessschriftsätze vorgesehenen
Erfordernissen 347 sollte der Antrag die Bezeichnung des Grundbuchs
bzw. den Hinweis auf das Dokument enthalten, das die Bestimmung des Grundbuchinhalts
ermöglicht. Wird der Antrag von einem Interessierten gestellt,
dessen Rechte in dem betroffenen Grundbuch nicht ersichtlich sind, ist zusätzlich
eine Begründung für die Erteilung der Grundbuchabschrift erforderlich. 348
Der amtliche Vordruck, der für den Antrag auf Erteilung der Abschrift aus dem
EDV-Grundbuch vorgesehen ist, kann wegen der Unterschiede der Voraussetzungen
für die Erteilung der Abschriften nur bedingt verwendet werden. Seine
Anwendung setzt daher seine entsprechende Anpassung voraus, die von dem
Antragsteller vorgenommen werden sollte.
347 Vgl. Art. 126 ZPO; kritisch dazu Siciski (Fn. 97), 12, der die Anwendung der ZPO ausschließt,
da die Erteilung der Grundbuchabschrift nicht im gerichtsverfahrensrechtlichen
Rahmen stattfinde, sondern einen verwaltungsrechtlichen Charakter habe.
348 § 201 Abs. 1 GO-V; § 253 Organisations-A.

682
Arkadiusz Wudarski
bb. Bearbeitung
Der Antrag auf Erteilung der Grundbuchabschriften wird in das Tagebuch der
Abschriften „Odp“ eingetragen. 349 Zuständig für die Erteilung der Abschrift aus
dem papiernen Grundbuch ist ausschließlich diejenige Grundbuchabteilung, die
das betreffende Grundbuch führt. Wird der Antrag bei der Zentralen Grundbuchinformation
eingereicht, so wird dieser zusammen mit dem Einzahlungsbeleg an
die zuständige Grundbuchabteilung zur Bearbeitung weitergeleitet. 350 In solchen
Fällen hat sich in der Praxis bewährt, statt eine Abschrift aus dem papiernen
Grundbuch auszustellen, das betreffende Grundbuch zunächst der Migrationsstelle
zur Umstellung auf das EDV-System zu übergeben. Diese Praxis mag
zwar den Arbeitsaufwand im Grundbuchgericht verringern, widerspricht aber
Art. 8 Abs. 2 MigrationsG und kann zu einer unnötigen Verzögerung des
Rechtsverkehrs führen. 351 Diese Gefahr besteht jedoch in der Regel nur zu
Beginn des Umstellungsprozesses, da die Anzahl der im EDV-System geführten
Grundbücher noch gering ist und der Eingang der Anträge auf Erteilung der
Abschriften aus den papiernen Grundbüchern die Bearbeitungskapazitäten der
Migrationsstellen deutlich überschreiten könnte. Allerdings gleicht sich die zeitliche
Verzögerung spätestens dann aus, wenn Anträge auf Eintragung in das auf
EDV umgestellte Grundbuch zu bearbeiten sind, denn die Bearbeitung geht im
EDV-Grundbuch deutlich zügiger als die im Grundbuch herkömmliche Art vonstatten.
Bei der Erteilung der Grundbuchabschrift ist besonders darauf zu achten,
dass die Eintragungen im Grundbuch durch den Richter bzw. Rechtspfleger
unterschrieben sind. Kritisch wäre die Situation, wenn eine Abschrift lediglich
aufgrund des von Gerichtsmitarbeitern vorbereiteten Eintragungsentwurfs 352
erteilt wird. Ist der Antrag auf die Eintragung zurückgewiesen worden, 353 hätte
das zur Folge, dass sich im Rechtsverkehr eine falsche Abschrift befindet. Bei
einer solchen Abschrift wird die Rechtskraft des amtlichen Dokuments weiterhin
vermutet. 354 In diesem Fall hat der Richter durch eine Anordnung nach
Art. 208 § 1 ZPO i.V.m. Art. 13 § 2 ZPO den Antragsteller aufzufordern, die
erteilte Abschrift zurückzugeben. Folgt dieser der gerichtlichen Aufforderung
349 In dasselbe Tagebuch werden auch Anträge auf Erteilung einer Abschrift aus den Dokumenten
in der Grundakte oder Dokumentensammlung, aus Ausfertigungen der Notarakten
sowie Anträge auf die Ausstellung der Bescheinigungen aus den geschlossenen und
alten Büchern eingetragen (§ 252 Organisations-A).
350 § 9 ZGI-V.
351 Vgl. Stefaska (Fn. 345), 106.
352 § 18 Abs. 2 FGD-V.
353 Nach Art. 626 9 ZPO weist das Gericht den Antrag auf die Eintragung zurück, wenn die
Grundlagen für eine Eintragung nicht gegeben sind oder Hindernisse für ihre Vornahme
vorliegen.
354 § 18 Abs. 1 Nr. 5 FGD-V i.V.m. 244 § 1 ZPO.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 683
nicht, so haftet er für den durch die Verwendung der Abschrift im Rechtsverkehr
entstandenen Schaden. 355
cc. Abschriftverweigerung
Die Verweigerung der Erteilung der Grundbuchabschrift erfolgt durch entsprechenden
schriftlichen Vermerk auf dem Antrag und ist mit dem Datum und mit
der lesbaren Unterschrift des Gerichtsvorsitzenden der Grundbuchabteilung zu
versehen. Gegen diese Entscheidung kann eine Beschwerde an den Präsidenten
des Amtsgerichts eingereicht werden (§ 201 Abs. 4 GO-V). Dieses Rechtsmittel
ist weder näher geregelt noch in der Praxis bekannt. Es ist anzunehmen, dass der
Präsident des Amtsgerichts über diese Beschwerde im Rahmen seiner Gerichtsverwaltung
entscheidet. 356 Demzufolge werden auf dieses Rechtsmittel verwaltungsrechtliche
Vorschriften Anwendung finden müssen. 357
b. Das EDV-Grundbuch
aa. Form
Die Abschrift aus dem EDV-Grundbuch sowie die Bescheinigung über die
Schließung des Grundbuchs werden auf Antrag von der Zentralen Grundbuchinformation
erteilt. 358 Der Antrag ist auf einem amtlichen Vordruck (KW-ODPIS)
direkt oder auf dem Postweg bei der Zentral- oder Außenstelle der Zentralen
Grundbuchinformation zu stellen. 359 Ein Muster für den Antrag enthält die nach
Art. 36 4 Abs. 3 GBHG erlassene Verordnung 360 und ist für die Antragstellung
verbindlich. 361 Der amtliche Vordruck ist in der Zentralstelle und den Außenstellen
der Zentralen Grundbuchinformation unentgeltlich erhältlich sowie im
Internet auf der offiziellen Webseite des Justizministeriums abrufbar. 362 Im Antrag
sind die Art des beantragten Dokuments und die Anzahl der gewünschten
Exemplare anzugeben.
355 Oleszko, Rejent Nr. 5/2004, 151 f.
356 Die Beschwerde an den Präsidenten des Amtsgerichts gehört nicht zu den gesetzlich vorgesehenen
Rechtsmitteln gegen gerichtliche Entscheidungen (vgl. Art. 367 ff. ZPO).
357 § 56 GO-V; Art. 221 ff. des Gesetzes vom 14.6.1960 – Verwaltungsverfahrensgesetzbuch,
in der einheitlichen Fassung: Dz. U. 2000 Nr. 98, Pos. 1071 i.d.g.F. und die Verordnung
des Ministerrates vom 8.1.2002 über die Organisation der Annahme und der
Erledigung von Beschwerden und Anträgen, Dz. U. 2002 Nr. 5, Pos. 46: ebenso aufgrund
des früheren Rechtsstands: Siciski (Fn. 97), 11.
358 Art. 36 4 Abs. 2 GBHG.
359 § 3 Abs. 1 ZGI-V.
360 Die Verordnung des Justizministers vom 14.8.2003 über den Musterantrag auf Erteilung
der Dokumente durch die Zentrale Grundbuchinformation; Dz. U. 2003 Nr. 162, Pos.
1572.
361 § 4 Abs. 1 ZGI-V.
362 § 4 Abs. 1-2 ZGI-V.

684
Arkadiusz Wudarski
bb. Bearbeitung
Der eingegangene Antrag wird in dem von der Zentralen Grundbuchinformation
oder deren Außenstellen geführten Antragsnachweis registriert; anzugeben sind
der Zeitpunkt des Eingangs, die Art des Antrags sowie die Art und Weise der
Bearbeitung. 363 Dem Registrierungszweck in der Grundbuchabteilung dient das
in elektronischer Form geführte Tagebuch der Abschriften (dziennik odpisów –
„Dz.Odp“). 364 Die Grundbuchabschrift kann dem Antragsteller ausgehändigt
oder an dessen Postadresse zugestellt werden. 365 Wird das beantragte Dokument
nicht persönlich abgeholt, so hat der Antragsteller zusätzlich die Zustelladresse
anzugeben. Unabhängig von der Antragstellung stellt das von der Zentralen
Grundbuchinformation gefertigte Dokument stets den tatsächlichen Stand des
Grundbuchs fest. 366 Grundbuchabschriften sind mit dem Amtssiegel und mit der
Unterschrift des zuständigen Mitarbeiters zu versehen; 367 sie haben die Wirkung
öffentlicher Urkunden des Gerichts. 368
cc. Abschriftverweigerung
Ein Antrag, der nicht auf amtlichem Vordruck gestellt, falsch ausgefüllt oder für
den keine oder eine zu niedrigere Gebühr entrichtet wurde oder der andere der in
§ 4a Abs. 1-3 ZGI-V bestimmten Erfordernisse nicht erfüllt, wird nicht bearbeitet.
Hierüber ist der Antragsteller zu informieren. 369 Werden diese formellen Antragsmängel
innerhalb eines Monats ab Zustellung der Mitteilung beseitigt, wird
das beantragte Dokument erteilt. 370
363 § 5 ZGI-V.
364 § 260 Abs. 1 Nr. 3 Organisations-A; in dieses Tagebuch werden eingetragen: (1) Anträge
auf Erteilung der Abschriften aus Dokumenten in der Grundakte oder Dokumentensammlung,
(2) Anträge auf die Ausstellung von Bescheinigungen über Eintragungen in geschlossene
Bücher, die der Migration nicht unterliegen, sowie in alte Bücher, (3) Anträge
auf Ausstellung der Ausfertigungen der Notarakte sowie (4) die von der Außenstelle der
Zentralen Grundbuchinformation weitergeleiteten Anträge auf Erteilung der Grundbuchabschriften
(§ 266 Abs. 1 Organisations-A).
365 § 8 ZGI-V.
366 § 7 Abs. 2 ZGI-V.
367 Sie enthalten zudem die Signaturangabe, die Seitenanzahl des Dokuments sowie den Ort
und die Zeit von dessen Erstellung; § 7 Abs. 1 ZGI-V.
368 Art. 36 4 Abs. 4 GBHG; Dokumente, die von der Zentralen Information über Pfandregister
sowie von der Zentralen Information des Landesgerichtsregisters erteilt werden, haben
die Wirkung öffentlicher Urkunden des Gerichts; vgl. Stefaska (Fn. 345), 103.
369 § 6 Abs. 1 ZGI-V.
370 § 6 Abs. 2 ZGI-V.

6. Gebührenentrichtung
Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 685
Der Antrag auf Erteilung der Grundbuchabschrift ist grundsätzlich gebührenpflichtig.
Die Gebühren hängen von der Grundbuchform ab und variieren je
nach Art der Grundbuchabschrift.
a. Das papierne Grundbuch
Im Gegensatz zu Abschriften aus dem EDV-Grundbuch ist die Gebühr für die
Abschriften aus papiernen Grundbüchern nicht gesondert geregelt. Der Gesetzgeber
hat auch keinen Spielraum für die analoge Anwendung der für EDV-
Abschriften geltenden Vorschriften gelassen, 371 was zu inhaltlich unbegründeten
Unterschieden in der Gebührenhöhe führt. Im Ergebnis wird die Abschrift aus
dem papiernen Grundbuch als die beglaubigte Abschrift des aufgrund der
Gerichtsakte erstellten Dokuments betrachtet und für jede angefangene Seite
eine Gebühr in Höhe von 6 PLN 372 erhoben. 373 Die Gebührenhöhe hängt also
von dem Seitenumfang der Abschrift ab, der sich nicht im Zeitpunkt der Antragstellung,
sondern erst nach Anfertigung der Abschrift bestimmen lässt. Der Antragsteller
wird dann durch das Gericht zur Entrichtung der fälligen Gebühr
aufgefordert. Die Gebühr kann bar bei der Gerichtskasse, mittels Banküberweisung
oder in Form von Gebührenmarken entrichtet werden. 374 Erst nach Eingang
des Einzahlungsbelegs wird die Zustellung der beantragten Abschrift angeordnet.
Diese von der Art und Weise der Gebührenberechnung erzwungene Verfahrensweise
verursacht mehr Arbeitsaufwand, unübersehbare Kosten, verlängert
die Antragserledigung und ist daher für die zügige Erteilung der Grundbuchabschrift
wenig geeignet.
b. Das EDV-Grundbuch
Die Gebühr für die Abschrift aus dem EDV-Grundbuch sowie für die Bescheinigung
über die Schließung des Grundbuchs ist explizit geregelt und wird durch
die Zentrale Grundbuchinformation erhoben. 375 Die Höhe dieser Gebühren hat
der Justizminister im Einvernehmen mit dem für öffentliche Finanzen zuständigen
Minister – unter Berücksichtigung der Differenzierung von Gebühren für
371 Zu Abweichungen der Gerichtspraxis: Cierpiał (Fn. 336), 81.
372 Nach dem Mittelkurs der polnischen Nationalbank (http://nbp.pl/): 1 EUR = 3,87 PLN
(Stand: 8.3.2010).
373 Art. 77 Abs. 3 Kosten-G.
374 Die Einzelheiten regelt die Verordnung des Justizministers vom 31.1.2006 über die Art
und Weise der Entrichtung der Gerichtsgebühren in Zivilsachen, Dz. U. 2006 Nr. 27,
Pos. 199 i.d.g.F.
375 Art. 36 5 Abs. 1 GBHG.

686
Arkadiusz Wudarski
Anträge auf Erteilung einzelner Urkunden – in der Verordnung vom 25. August
2003 376 bestimmt. 377 Danach erhebt die Zentrale Grundbuchinformation für jede
einfache Grundbuchabschrift einen Betrag in Höhe von 30 PLN. Diese Gebühr
wird bei einer vollständigen Grundbuchabschrift verdoppelt. Für die Bescheinigung
über die Schließung des Grundbuchs ist der Betrag von 10 PLN zu entrichten.
Der Beleg über die Gebührenzahlung auf das angegebene Bankkonto des
Justizministeriums ist dem Antrag im Original beizulegen. Wird der Antrag in
der Außenstelle der Zentralen Grundbuchinformation gestellt, ist die Gebühr auf
das angegebene Bankkonto des Gerichts, in dessen Grundbuchabteilung die Außenstelle
geführt wird, oder an die Kasse dieses Gerichts zu entrichten. Der Beleg
über die Gebührenentrichtung ist – nachdem die Herausgabe des Dokuments
darauf bestätigt wird – dem Antragsteller zurückzugeben. 378 Wird der Antrag
durch die Post gestellt, so genügt es, eine Kopie des Einzahlungsbelegs beizufügen.
Die Gebühr kann auch im Wege des online-banking entrichtet werden. Der
Einzahlungsbeleg in Form eines EDV-Ausdrucks muss dann zusätzlich mit
einem eigenhändig unterschriebenen Vermerk versehen werden, dass der darauf
ersichtliche Betrag eine Gebühr für die Antragstellung darstellt. Weder die
Kopie noch der Ausdruck werden dem Antragsteller zurückgegeben. 379
c. Gebührenbefreiung
aa. Gesetzliche Befreiung
Die Abschrift aus dem EDV-Grundbuch und die Bescheinigung über die Schließung
des Grundbuchs werden ex lege gebührenfrei erteilt, wenn der Antrag
durch die in Art. 36 5 Abs. 3 GBHG bestimmten Organe gestellt wird. Dazu zählen
Gerichte, Staatsanwälte und Organe der Regierungsverwaltung. Diese
gesetzliche Gebührenbefreiung hat also einen sehr engen Anwendungsbereich;
sie betrifft nur einen beschränkten Kreis öffentlicher Rechtsträger, umfasst nicht
alle staatlichen Institutionen und gilt ausschließlich für die Erteilung der Abschriften
aus dem EDV-Grundbuch. Die ratio legis dieser Begrenzung ist im
Hinblick auf Art. 94 Kosten-G 380 fraglich, denn danach hat der Fiskus keine
Pflicht, Gebühren zu entrichten. Diese allgemeine und breite Befreiung des
Fiskus von Gerichtsgebühren umfasst alle Gebühren einschließlich derjenigen
376 Verordnung über die Höhe der Gebühren für Anträge auf Erteilung der Grundbuchabschriften
und der Bescheinigung über die Schließung des Grundbuchs, die von der Zentralen
Grundbuchinformation erteilt werden; Dz. U. 2003, Nr. 156, Pos. 1528.
377 Art. 36 5 Abs. 2 GBHG.
378 § 4a Abs.1 ZGI-V.
379 § 4a Abs. 2-4 ZGI-V.
380 Gesetz vom 28.7.2005 über Gerichtskosten in Zivilsachen, Dz. U. 2005 Nr. 167,
Pos. 1398 i.d.g.F.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 687
für die Erteilung aller Arten von Grundbuchabschriften. Indes enthält Art. 36 5
Abs. 3 GBHG eine Sonderregelung, die diese breite gesetzliche Gebührenbefreiung
in Bezug auf die EDV-Abschrift einschränkt. Im Übrigen gilt weiterhin
das Kosten-G. Das führt zu dem verwirrenden Ergebnis, dass der Fiskus bei der
Antragstellung auf die Erteilung der Abschrift aus dem papiernen Grundbuch
von Gebühren befreit wird, während die EDV-Abschrift nur die in Art. 36 5
Abs. 3 GBHG genannten Organe gebührenfrei erhalten können. Das widerspricht
dem Sinn der in Art. 94 Kosten-G geregelten subjektiven Befreiung,
denn der Begünstigte kann nicht zugleich der Verpflichtete sein. 381 Art. 36 5
Abs. 3 GBHG wäre sinnvoll, wenn dessen Auslegung zur Erweiterung der gesetzlichen
Befreiung führen würde. Das kommt aber nicht vor, denn Organe der
Regierungsverwaltung handeln stets im Namen des Fiskus und sind daher
bereits aufgrund des Art. 94 Kosten-G von der Gebührenentrichtung befreit.
Würden sie den Fiskus nicht vertreten, gäbe es keine Gründe, die dieses Privileg
den anderen Teilnehmern des Rechtsverkehrs gegenüber rechtfertigen würden.
Im Gegenteil kommt es oft dazu, dass die Aufgaben der Regierungsverwaltung
an Einheiten der territorialen Selbstverwaltung delegiert werden, die in diesem
Fall den Fiskus vertreten und ebenfalls von der Gebührenentrichtung befreit
werden müssen. 382 Art. 36 5 Abs. 3 GBHG führt zu der inhaltlich unbegründeten
Abweichung in der gesetzlichen Gebührenbefreiung und steht im Widerspruch
zu Art. 94 Kosten-G. Daher sollte diese Vorschrift ersatzlos aufgehoben werden.
bb. Befreiung auf Antrag
Eine Befreiung von Gebühren für die Erteilung der Grundbuchabschrift kann auf
Antrag erfolgen. Mangels Sonderregelung finden die allgemeinen Vorschriften
über die Befreiung von Gerichtskosten Anwendung; sie sind in Art. 94-118
Kosten-G geregelt. Der Antragsteller hat dabei eine Erklärung auf amtlichem
Vordruck abzugeben, dass er nicht in der Lage ist, die Gerichtskosten ohne
Nachteil des für ihn und seiner Familie notwendigen Unterhalts zu tragen. 383
Strittig ist, ob der Antrag auf Gebührenbefreiung dem Antrag auf Erteilung
der Grundbuchabschrift vorangehen muss oder ob beide Anträge gleichzeitig
gestellt werden können. Dieser Zweifel ist aufgrund des Art. 511 1 § 1 S. 1 ZPO
entstanden, nach dem der Antrag, der im Grundbuchverfahren einer festen Gebühr
unterliegt und bei seiner Einreichung nicht ordnungsgemäß bezahlt wurde,
von dem Gerichtsvorsitzenden zurückzusenden ist, ohne den Antragsteller zur
Entrichtung dieser Gebühr aufzufordern. Aus der strikten Auslegung dieser Vorschrift
folgt, dass der gerichtliche Beschluss über die Gebührenbefreiung bereits
bei der Antragstellung vorgelegt werden muss. Die Gerichtspraxis ist aber nicht
381 Górski/Walentynowicz, Koszty sdowe w sprawach cywilnych. Ustawa i orzekanie.
Komentarz praktyczny, Warszawa 2008, Art. 94 Kosten-G Anm. 1.
382 Górski/Walentynowicz (Fn. 381), Art. 94 Kosten-G Anm. 7.
383 Art. 102 Abs. 1 Kosten-G.

688
Arkadiusz Wudarski
einheitlich. Nach dem Grundsatz der Prozessökonomie setzt sich allmählich die
Praxis durch, die eine gleichzeitige Stellung beider Anträge zulässt. Die Entscheidung
über den Antrag auf Erteilung der Grundbuchabschrift wird in diesem
Fall allerdings erst nach der rechtskräftigen Entscheidung über den Antrag auf
Gebührenbefreiung getroffen. Für die Entscheidung über die Gebührenbefreiung
ist die Zivil- und nicht die Grundbuchabteilung des Amtsgerichts zuständig. 384
Die Grundbuchabteilung hat also den Antrag auf Gebührenbefreiung an die
Zivilabteilung weiterzuleiten.
Je nach Finanzlage kann der Antragsteller teilweise 385 oder in vollem Umfang
386 von Gerichtskosten befreit werden. Da die Gebühren für die Erteilung
der Grundbuchabschrift relativ niedrig sind und die Grundbuchabschrift überwiegend
als Vorlage zum Abschluss von Rechtsgeschäften wie Kauf- oder Kreditverträgen
dient, wird eine Gebührenbefreiung nur in Ausnahmenfällen in
Betracht kommen. Die Anträge auf Gebührenbefreiung können etwa von
minderjährigen Erben ohne Einkommen oder Arbeitslosen im Rahmen eines
Erbschaftsverfahrens (Bestätigung des Erbschaftserwerbs, Nachlassteilung)
sowie von Straftätern gestellt werden, die keine Berufstätigkeit ausüben und ihre
Liegenschaften als Sicherheitsleistung gegen eine vorläufige Festnahme verwenden
wollen. Wird die Erteilung der Grundbuchabschrift als Beweismittel im
Rahmen eines anhängigen Gerichtsverfahrens beantragt, in dem der Antragsteller
in vollem Umfang von Kosten befreit wurde, ist die Grundbuchabschrift
gebührenfrei. In diesem Fall kann das zuständige Gericht unmittelbar die Grundbuchabteilung
um Übersendung der Grundbuchabschrift ersuchen.
cc. Erteilung der berichtigten Abschrift
Die infolge des Migrationsprozesses aufgetretenen Fehler im Grundbuch hat das
Gericht unverzüglich von Amts wegen oder auf Antrag des Interessierten im
384 Diese Zuständigkeit des allgemeinen Zivilgerichts für die Entscheidung über die Gebührenbefreiung
ergibt sich daraus, dass der Antrag auf Gebührenbefreiung nicht unter der
Aktensignatur des Grundbuchgerichts bearbeitet werden kann. Das Grundbuchgericht
verfügt über kein geeignetes Registrierungssystem und kann diesen Antrag nicht mit
einer separaten Aktensignatur versehen. Der Antrag kann insbesondere im Tagebuch in
Grundbuchsachen nicht registriert werden. Eine abweichende Praxis hat sich dagegen im
Falle der Einlegung eines Rechtsmittels (Beschwerde oder Berufungsklage) entwickelt.
Im Rahmen eines solchen Verfahrens kann das Grundbuchgericht über den Antrag auf
Gebührenbefreiung selbst entscheiden. Für diese Divergenz gibt es keine inhaltliche
Begründung. Die Grundsätze der Leistungsfähigkeit, der Rationalität sowie des ökonomischen
und raschen Handelns sprechen für die Zuständigkeit des Grundbuchsgerichts für
sämtliche Anträge auf Gebührenbefreiung, die Grundbuchangelegenheiten betreffen.
385 Art. 101 Kosten-G.
386 Art. 100 Abs. 2 Kosten-G.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 689
außerstreitigen Verfahren zu beseitigen. 387 Grundsätzlich handelt es sich dabei
um Schreibfehler oder sonstige Versehen, die jedoch den Rechtsverkehr deutlich
erschweren oder gar unmöglich machen können. 388 Die Berichtigung erfolgt im
Wege des Beschlusses, der nur im Falle der Anfechtung begründet wird. 389 Werden
solche Fehler erst in der Grundbuchabschrift ausfindig gemacht, sollte dem
Antragsteller die korrigierte Grundbuchabschrift gebührenfrei ausgestellt werden.
Die in solchen Fällen einschlägige Gerichtspraxis, für die berichtigte
Abschrift erneut Gebühren zu verlangen, ist zu kritisieren. Sie belastet den
Antragsteller mit den Kosten der Fehler eines Dritten, die er keinesfalls zu vertreten
hat. Der Antragsteller ist auch nicht verpflichtet, vor der Antragstellung
das betroffene Grundbuch einzusehen, um damit der Erteilung fehlerhafter
Abschriften vorzubeugen. Art. 18 Abs. 3 MigrationsG, nach dem das Verfahren
zur Berichtigung solcher Fehler gerichtsgebührenfrei ist, könnte sinngemäß ausgelegt
und auf die Erteilung der berichtigten Grundbuchabschrift ausgedehnt
werden. 390
dd. Katasteramt
Um die Übereinstimmung der Angaben aus dem Liegenschaftskataster mit dem
Grundbuchinhalt zu überprüfen, wird der direkte und gebührenfreie Zugang zu
der Datenbank der Grundbücher auch dem Katasteramt gewährleistet. Von
dieser Möglichkeit wurde bis jetzt wegen technischer Hindernisse noch kein
Gebrauch gemacht. Dem Katasteramt obliegt zurzeit die Führung des Verzeichnisses
„Evidenz der Grundstücke und Gebäude“. 391 Dieses Verzeichnis enthält
eine für das ganze Land einheitliche und regelmäßig aktualisierte Sammlung der
Informationen über Grundstücke, Gebäude und Räume, deren Eigentümer und
andere natürliche oder juristische Personen, die über diese Grundstücke, Gebäude
und Räume verfügen. 392 Dessen Umstellung in das moderne Liegenschafts-
387 Diese Gerichtstätigkeiten können von Rechtspflegern ausgeübt werden; Art. 18 Abs. 1
MigrationsG.
388 Das kann etwa durch Verwechslung des Vornamens durch Versehen der Endbuchstaben
„a“ geschehen: Stanisław (männlicher Vorname) – Stanisława (weiblicher Vorname);
entsprechend: Henryk – Henryka, Krzysztof – Krzysztofa, Władysław – Władysława etc.
389 Dieser Beschluss kann mit dem Rechtsmittel der Beschwerde angefochten werden;
Art. 18 Abs. 2 MigrationsG.
390 Stefaska (Fn. 345), 106.
391 Die Rechtsgrundlage für dieses Register findet sich in Art. 20-26 des Gesetzes vom
17.5.1989 – das geodätische und kartographische Recht, einheitliche Fassung: Dz. U.
2005 Nr. 240, Pos. 2027 i.d.g.F. (GKR) sowie in der Verordnung des Ministers für regionale
Entwicklung und Bauwesen vom 29.3.2001 über die Evidenz der Grundstücke und
Gebäude, Dz. U. 2001 Nr. 38, Pos. 454; vgl. dazu Stawecki (Fn. 2), 373 f.
392 Vgl. Art. 2 Nr. 8 GKR; dazu Bieniek/Rudnicki, Nieruchomoci – Problematyka prawna,
Warszawa 2009, 91 ff.; mit dem historischen und vergleichenden Hintergrund: Stawecki
(Fn. 2), 370 ff.; zum Verhältnis von Grundbuch und Evidenz: Cierpiał (Fn. 336), 40 ff.;

690
Arkadiusz Wudarski
kataster kann erst nach der Durchführung der erforderlichen Vorbereitungen
erfolgen. Da der Zugang zum Grundbuch für das Katasteramt lediglich die
Kompatibilität beider Register gewährleisten soll, wurde der Zugang auf die
erste Grundbuchabteilung (tatsächliche Angaben zum Grundstück) und auf die
zweite (Eigentumsverhältnisse am Grundstück) beschränkt. Den Behörden ist
gleichzeitig untersagt, Informationen aus dieser Datenbank an Dritte weiterzugeben
(Art. 36 5 Abs. 4 GBHG).
V. Gemeinschaftliche Relevanz der Grundbuchregister
Die Bedeutung der Liegenschaftsregister – „Grundbuchregister“ genannt – der
EU-Mitgliedstaaten für die Integration der Märkte wurde auch seitens der Europäischen
Kommission und des Europäischen Parlaments anerkannt und die Verbesserung
ihrer rechtlichen Gestaltung als wichtiges Mittel zur Erhöhung der
Leistung des Binnenmarktes und zur Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit der
Europäischen Union gesehen.
1. Empfehlungen der Forum Group on Mortgage Credit
Im März 2003 hat die Europäische Kommission die sog. Forum Group on
Mortgage Credit ins Leben gerufen und ihr die Aufgabe übertragen, Hindernisse
für die weitere Integration der Hypothekarkreditmärkte in der Europäischen
Union zu ermitteln und Wege für ihre Beseitigung vorzuschlagen. In ihrem
Bericht 393 ist die Forum Group – neben anderen relevanten Fragen – auf die
Transparenz der Grundbuchregister eingegangen und hat dies in die Liste ihrer
Empfehlungen aufgenommen. Nach Ansicht der Forum Group sind bestehende
Unterschiede in der Liegenschaftsregistrierung und in den Sicherheitsstandards
an sich keine Hindernisse für die Entwicklung des Binnenmarkts. Doch der gleiche
Zugang zum Hypothekarkreditmarkt kann wegen der mangelnden Zentralisierung
der für ausländische Marktteilnehmer erforderlichen Informationen
erschwert sein. 394 Darüber hinaus wurde der Kommission empfohlen, Kontrollmaßnahmen
bezüglich der Grundbuchregister zu ergreifen, um sicherzustellen,
dass:
Stawecki (Fn. 2), 375 ff.; Hoffmann, Dane i informacje z ewidencji gruntów i budynków
a ksigi wieczyste, Rejent Nr. 5/2002, 95 ff.
393 Report of the Forum Group on Mortgage Market “The Integration of the EU Mortgage
Credit Markets”, published by the European Commission 2004; abrufbar unter:
http://ec.europa.eu/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf; vgl.:
http://ec.europa.eu/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-integration_de.pdf/.
394 Report (Fn. 393), Anm. 108.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 691
– „sämtliche Grundpfandrechte gleich welcher Art in einem öffentlichen Register
(Grundbuch) eingetragen werden müssen, um für Dritte verbindlich und
wirksam zu werden;
– die Bestellung, Änderung oder Löschung eines Grundpfandrechts erst mit der
Eintragung im öffentlichen Register gegenüber Dritten wirksam wird, und
– für eingetragene Grundpfandrechte an ein und derselben Immobilie die Rangfolge
gilt, die im öffentlichen Register ausgewiesen ist.“ 395 Wird die Rangfolge
der Grundbucheintragung aber nach dem Antragseingang und nicht nach
der tatsächlichen Eintragung bestimmt, so sollten die Mitgliedstaaten sicherstellen,
dass das öffentliche Register die Einreichung von Anträgen in der
Reihenfolge ihres Eingangs zu registrieren oder abzulehnen hat; 396
– „die öffentlichen Register allen Parteien oder ihren Vertretern, sämtliche relevanten
Informationen zur Verfügung stellen“; 397
– „die Mitgliedstaaten für die zuständige Beglaubigungsstelle des öffentlichen
Registers Amtshaftung vorsehen. Falls die Zuständigkeit Dritten übertragen
wird, sollten diese durch eine geeignete Berufshaftpflichtversicherung mit angemessener
Deckungssumme abgesichert sein“. 398
2. Das Grünbuch zu Hypothekarkrediten in der Europäischen Union
Den Empfehlungen der Forum Group on Mortgage Credit folgend, hat sich die
Europäische Kommission mit Grundbuchfragen in dem am 19. Juli 2005 veröffentlichten
Grünbuch zu Hypothekarkrediten in der EU 399 beschäftigt. Grundbuchregister
werden dort im Rahmen der hypothekarischen Sicherheiten – neben
der Eurohypothek 400 – behandelt. 401 Im Grünbuch wird betont, dass der leichte
Zugang zu Grundbuchregistern und die Kenntnis ihres Inhalts und ihrer Funktionsweise
Grundvoraussetzungen für grenzübergreifende Hypothekarkreditgeschäfte,
einschließlich der Finanzierung, sind. 402 Die Kommission äußerte
jedoch gleichzeitig die Befürchtung, dass die Grundbuchregister in Europa nicht
395 Report (Fn. 393), Empfehlung Nr. 30.
396 Report (Fn. 393), Empfehlung Nr. 31.
397 Report (Fn. 393), Empfehlung Nr. 32.
398 Report (Fn. 393), Empfehlung Nr. 33.
399 KOM(2005)327;
http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=COM:2005:0327:FIN:DE:PDF/.
400 Zur Eurohypothek vgl. etwa: Nasarre-Aznar, Looking for a model for a Eurohypothec,
European University Institute 2004; Drewicz-Tułodziecka (Hrsg.), Basic Guidelines for a
Eurohypothec, Warsaw 2005; Stöcker, Die Eurohypothek, IJVO-Jahresheft, Osnabrück
2007, 61 ff.; Wudarski, W poszukiwaniu konstrukcji eurohipoteki, KPP Nr. 1/2009,
205 ff.
401 Das Grünbuch (Fn. 399), Nr. 44-46.
402 Das Grünbuch (Fn. 399), Nr. 44.

692
Arkadiusz Wudarski
immer über sämtliche Pfandrechte, die die Eigentumsrechte belasten könnten,
vollständige Auskunft geben und stellte damit deren Aussagekraft in Frage.
3. Der Bericht des Europäischen Parlaments
In dem Bericht vom 19. Oktober 2006, 403 dem die Stellungnahmen des Ausschusses
für Binnenmarkt und Verbraucherschutz 404 und des Rechtsausschusses
405 zugrunde lagen, teilte auch das Europäische Parlament die Ansicht,
dass eine weitere Integration des EU-Hypothekarkreditmarktes für Verbraucher
und Wirtschaft von Relevanz sei. Das Europäische Parlament hat dabei den
leichten Zugang zu vollständigen und korrekten Informationen über hypothekarische
Sicherheiten und Eigentumsrechte für Kreditgeber unterstrichen. 406
Soweit rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen, sollten also der Zugang zu
Grundbuchregistern gefördert und darüber hinaus alle Bestrebungen auf nationaler
Ebene unterstützt werden, die auf die Angleichung und die Aussagekraft der
Register in den EU-Mitgliedstaaten abzielen. Gemäß den oben erwähnten Stellungnahmen
befürwortete das Europäische Parlament auch einen Ausbau des
bestehenden europäischen Grundstücksinformationsdienstes EULIS. 407
4. European Union Land Information Service
a. Gründung und Zielsetzung
Die grundlegende Bedeutung der Transparenz der Grundstücksregister für die
Schaffung des Binnenmarktes für das europäische Immobiliengeschäft wurde
von der Kommission bereits mit der Finanzierung der Pilotphase des Projekts
EULIS (European Union Land Information Service) untermauert. 408
Dieses von den Grundbucheinrichtungen der nordeuropäischen Staaten eingeleitete
Projekt setzt sich zum Ziel, die Zusammenarbeit zwischen Eigentümern
und den die Register führenden Behörden zu verbessern sowie den grenzüberschreitenden
Zugang zu diesen Registern zu erleichtern. Dieses Ziel sollte
zunächst durch die Einrichtung eines gemeinsamen Internet-Portals der europäischen
Grundbücher bzw. Liegenschaftsregister erreicht werden. Die Grundstücksdatenbank
wurde am 22. November 2006 in sechs europäischen Staaten
403 Der Bericht über Hypothekarkredite in der Europäischen Union (2006/2102(INI)), A6-
0370/2006;
http://www.europarl.europa.eu/sides/getDoc.do?pubRef=//EP//NONSGML+REPORT+A6-2006-0370+0+-
DOC+PDF+V0//DE/.
404 Stellungnahme vom 6.10.2006, abrufbar (Fn. 403, S. 18 ff.), Nr. 15.
405 Stellungnahme vom 4.10.2006, abrufbar (Fn.403, S. 24 ff.), Nr. 8.
406 Bericht (Fn. 403), Nr. 42.
407 Bericht (Fn. 403), Nr. 43; vgl. Report (Fn. 393), Empfehlung Nr. 35.
408 Vgl. das Grünbuch (Fn. 399), Nr. 45.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 693
gestartet. 409 Das Internet-basierte EULIS-System stellt neben den Grundbuchdaten
Informationen zu den jeweiligen Rechtsordnungen sowie ein Glossar zur
Verfügung. 410
Seine Fortentwicklung ist während der Konsultationen zum Grünbuch der
Hypothekarkredite in der EU auf sehr positive Resonanz gestoßen. 411 Die Befragten
betonten übereinstimmend, dass große Anstrengungen unternommen
werden sollten, um weitere Länder zu einer Teilnahme zu ermutigen.
b. Entwicklung und Ausblick
Obwohl das Projekt bereits seit einigen Jahren läuft, befindet es sich noch weiter
in der Anfangsphase. Auch die Anzahl der beteiligten Länder hat sich seither
kaum vergrößert. 412 Dieser Zustand hängt nicht nur mit organisatorischen und
technischen Schwierigkeiten zusammen, sondern auch mit den datenschutz- und
verfassungsrechtlichen Fragen, die weiterhin auf der nationalen Ebene geregelt
werden und für die EULIS keine grenzüberschreitende Lösung anbietet. Unter
vielen Faktoren, von denen seine Ausbaufähigkeit abhängt, rückt die Gestaltung
der Publizität nationaler Register in den Vordergrund. 413
Das betrifft insbesondere Deutschland, das bisher an EULIS nicht beteiligt
ist. Eine materiellrechtliche Barriere ist sicherlich in § 12 GBO zu suchen. Ein
weiterer Grund liegt zudem darin, dass die Bundesgesetzgebung und die Verwaltungszuständigkeit
von 16 Bundesländern zuerst koordiniert werden müssen.
In Deutschland wird intensiv an der Elektronisierung des Grundbuchinhalts
gearbeitet; im Vergleich zu anderen europäischen Ländern besteht aber noch ein
gewisser Rückstand. Polen wirkte zwar offiziell im Programm EULIS Plus mit,
aber die polnische Teilnahme stieß wegen der Zersplitterung verschiedener
Liegenschaftsregister, des dauernden Umstellungsprozesses des traditionellen
Grundbuchs auf das EDV-Grundbuch und auch nicht zuletzt aus datenschutzrechtlichen
Gründen auf Schwierigkeiten und brachte es bis heute zu keinen
Fortschritten oder Ergebnissen.
409 Schweden, Niederlande, England und Wales, Norwegen, Litauen und Irland.
410 Mehr zu EULIS: http://www.eulis.org/; vgl. auch Van Loenen/Ploeger/Nasarre-Aznar,
EuroTitle: Land Registry Standard, GIM International, 29.12.2005, 2 f.; Ploeger/Van
Loenen, EULIS – At the beginning of the road to harmonization of land registry in
Europe, ERPL Nr. 3/2004, 379 ff.
411 Das Projekt wollen 91% Mitgliedstaaten, 100% Finanzinstitutionen, 100% Verbraucher
sowie 82% sonstiger Marktteilnehmern unterstützen; Feedback on the Consultation on
the Green Paper on Mortgage Credit 2006, Brussels, 23.5.2006 (MARKT/H3/JR
D(2006)); Nr. 8.1., 42; abrufbar unter:
http://ec.europa.eu/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/feedback_gp-en.pdf/.
412 Derzeit beteiligt am EULIS sind acht Länder: Österreich, Schweden, Niederlande, Schottland,
England und Wales, Norwegen, Litauen und Irland.
413 Vgl. Ploeger/Van Loenen (Fn. 410), 386.

694
Arkadiusz Wudarski
Aus europäischer Sicht ist dagegen von entscheidender Bedeutung, dass EULIS
keine standardisierten und vereinheitlichten Informationen über die Grundstücke
in den EU-Mitgliedstaaten bietet. Die Angaben, die man mit Hilfe von EULIS
erhält, basieren auf den in der nationalen Datenbank gesammelten Informationen.
Auch die Art und Weise des Zugänglichmachens der Informationen hängt
von der Gestaltung der nationalen Register ab. Der Wert dieser Informationen
kann daher voneinander deutlich abweichen. 414 Würden also sogar die EU-
Mitgliedstaaten ihre Register und dort befindliche Daten für jedermann und
zwar online zugänglich machen wollen, scheint EULIS für Informationen suchende
und europaweit tätige Kreditgeber vielleicht gewisse praktische Vorteile
zu bringen, kann aber – angesichts bestehender Divergenzen in dem Zugang und
der Aussagekraft der Grundbuchregister in Europa – die Einschaltung eines
Rechtskundigen vor Ort nicht ersetzen. 415 EULIS löst nicht die mit der Vielfalt
nationaler Register verbundenen Probleme. 416 Auch eine reale Kostenersparnis
ist nicht ersichtlich. Im derzeitigen Entwicklungsstadium sind daher mit EULIS
bahn-brechende Fortschritte für die europäische Integration, insbesondere für
grenzüberschreitende Hypothekarkreditgeschäfte, nicht zu erblicken.
VI. Gesamtbewertung und Reformvorschläge
1. Das Grundbuch ist ein Instrument zum Aufbau des Vertrauens und der
Sicherheit im Rechtsverkehr und gilt als Garant für einen funktionierenden Kreditmarkt
und die wirtschaftliche Entwicklung. Zur Erfüllung dieser Funktion
dient unter einer Vielzahl von materiell- und verfahrensrechtlichen Prinzipien
auch die formelle Grundbuchpublizität, die jedoch im Spannungsverhältnis zum
Schutz der Privatsphäre des Eigentümers und sonstiger Berechtigter steht. Da
diese Prinzipien miteinander kollidieren, können sie nicht beide in vollem Umfang
verwirklicht werden. Es muss daher eine Interessenabwägung erfolgen,
wobei keines der kollidierenden Prinzipien dabei gänzlich ohne Auswirkung
bleiben darf; dies würde außerdem nicht als gleichermaßen gültiges Prinzip
durch die Rechtsordnung anerkannt.
2. Die meisten EU-Staaten sind sich dieses Spannungsverhältnisses bewusst und
bemühen sich um eine mittlere Abgrenzungslinie, die jedoch auf unterschiedliche
Art und Weise gezogen wird und zu mehreren Lösungen führt. Für die Gestaltung
des formellen Publizitätsprinzips muss jedenfalls immer und europaweit gelten,
dass Einschränkungen des informationellen Selbstbestimmungsrechts nur zuläs-
414 Vgl. Ploeger/Van Loenen (Fn. 410), 385.
415 Vgl. Remien, Immobiliarsachenrecht in Europa – Skizze eines unvermessenen Gebiets,
Festschrift Tuğrul Ansay, Alphen aan den Rijn 2006, 310.
416 So auch Van Loenen/Ploeger/Nasarre-Aznar (Fn. 410), 3.

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 695
sig sind, wenn dies zur Gewährleistung der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr
unentbehrlich ist. Von entscheidender Bedeutung und hilfreich ist dabei
die klare Unterscheidung zwischen grundstücks- und personenbezogenen Angaben.
3. Diesem Kriterium hält insbesondere das polnische Recht nicht stand. Die
Grundbuchpublizität genießt in Polen den Vorrang und verdrängt weitgehend
den Schutz der Privatsphäre, wobei der derzeitige Umfang der im Grundbuch
befindlichen und für jedermann zugänglichen personenbezogenen Daten für die
Sicherheit des Grundstücksverkehrs nicht erforderlich ist. Die Verfassungskonformität
dieses Rechtszustands sollte überprüft werden. Angesichts des bestehenden
Ungleichgewichts sind gesetzliche Änderungen jedenfalls angebracht.
Das Publizitätserfordernis der im Grundbuch befindlichen Informationen sollte
verifiziert und die Privatsphäre mehr geschützt werden. Auf der Suche nach der
gerechten Interessenabwägung könnte eine mögliche Lösung in der Einführung
der vorgeschlagenen zweistufigen Grundbuchpublizität bestehen.
4. Die derzeitige Spaltung der Grundbuchführung in Polen wirkt sich auf die
Transparenz und die Funktionsfähigkeit des gesamten Grundbuchsystems aus.
Im traditionellen Grundbuchsystem Polens weicht das Einsichtsrecht von der
Berechtigung zur Erteilung einer Abschrift ab, wobei letztere nichts anderes als
eine sehr geläufige Ausübungsform der Einsichtnahme darstellt. Obwohl die
Einsicht in das Grundbuch jeder Person zusteht, wird das Recht auf Erteilung
der Grundbuchabschrift eingeschränkt und zusätzlich von der Art der Abschrift
abhängig gemacht. Die Meinung, nach der die Vorschriften darüber, wann und
welcher Person die Abschriften erteilt werden, lediglich Ordnungscharakter
haben und nicht als Einschränkung des formellen Publizitätsprinzips anzusehen
sind, 417 ist abzulehnen. Von der unterschiedlichen Gestaltung des formellen
Publizitätsprinzips hinsichtlich der Grundbucheinsicht und der Erteilung der
Grundbuchabschrift wird im elektronischen Grundbuchsystem zu Recht abgesehen.
Die bestehende Differenzierung ist nicht nur inkonsequent, sondern auch
inhaltlich falsch. Die ihr zugrunde liegenden Kriterien wurden vom Gesetzgeber
nicht erläutert. Sie ergeben sich insbesondere nicht aus der Begründung zum
MigrationsG, 418 das den uneingeschränkten Zugang ausschließlich für Abschriften
aus dem EDV-Grundbuch eingeführt hat. Sie lassen sich auch nicht aufgrund
einer teleologischen Gesetzesauslegung gewinnen. Die Übersichtlichkeit der
normativen Regelung wird zudem durch ihre nicht nachvollziehbare Ansiedlung
in einer Vielzahl von Gesetzen und Ausführungsbestimmungen deutlich erschwert.
Diese Inkohärenz basiert auf keiner inhaltsrelevanten Begründung und
sollte daher umgehend beseitigt werden. Der Kreis der berechtigten Personen
417
418
So ohne weitere Begründung Rudnicki (Fn. 79), 207.
Sejm-Drucksache Nr. 773 vom 23.7.2002, 11 ff.

696
Arkadiusz Wudarski
zur Grundbucheinsicht und zur Erteilung der Grundbuchabschrift muss gleichgestellt
werden.
5. Keine Rechtfertigung findet auch die bestehende Divergenz in der Gebührenhöhe
für die Erteilung der Abschriften. Von der derzeitigen ineffizienten
Verfahrensweise bei der Abrechnung und Entrichtung von Gebühren für die
Abschrift aus dem papiernen Grundbuch ist abzusehen und deren Harmonisierung
mit der Erstellung der EDV-Grundbuchabschrift anzustreben. Gleiches
trifft für die Unterschiede in der Antragsform zu.
6. Manche Differenzen der dualen Grundbuchführung (Anm. 4-5) mögen vorübergehenden
Charakter haben und mit der vollen Elektronisierung des Grundbuchs
an Bedeutung verlieren; dies ist zu begrüßen. Berücksichtigt man jedoch,
dass es in Polen über 14 Mio. Grundbücher gibt und sich die vollständige
Umstellung des Grundbuchsystems – nicht zuletzt wegen der Kosten und des
Mangels an Personal – noch auf mehrere Jahre erstreckt, wäre ein Einschreiten
des Gesetzgebers zur Beseitigung der genannten Unterschiede bereits für die
Übergangszeit erforderlich.
7. Art. 36 5 Abs. 3 GBHG führt zur Einschränkung der allgemeinen, zugunsten
des Fiskus breit geregelten gesetzlichen Gebührenbefreiung. Diese Abweichung
von Art. 94 Kosten-G ist inhaltlich unbegründet und sollte ersatzlos aufgehoben
werden.
8. Dem Grundsatz der Prozessökonomie folgend, sollte es nicht nur möglich,
sondern sogar geboten sein, den Antrag auf Gebührenbefreiung nicht ausschließlich
vor, sondern auch mit dem Antrag auf Erteilung der Grundbuchabschrift zu
stellen. Aus demselben Grund sollte für die Entscheidung über die Gebührenbefreiung
in Grundbuchsachen das Grundbuchgericht und nicht das allgemeine
Zivilgericht zuständig sein.
9. Die Erteilung einer berichtigten Abschrift sollte – mit Hilfe der extensiven
Auslegung des Art. 18 Abs. 3 MigrationsG – gebührenfrei erfolgen. Die gegenläufige
Gerichtspraxis ist falsch. Dem Antragsteller dürfen wegen der fehlerhaften
Gerichtshandlungen, die er nicht zu vertreten hat, keine zusätzlichen Kosten
entstehen.
10. Im Unterschied zur Abschrift aus dem papiernen Grundbuch hat die Abschrift
aus dem EDV-Grundbuch eine Form eines automatisch erstellten Vordrucks
und bedarf nur eines geringen Aufwandes. Trotz dieser Vorteile ist ihre
derzeitige Gestalt wegen der Unübersichtlichkeit weit von der gewünschten
Form entfernt und kann dadurch sogar irreführend sein. Um diese Mängel zu

Das formelle Publizitätsprinzip des Grundbuchs 697
beseitigen, muss die EDV-Grundbuchabschrift neu gestaltet werden. Das EDV-
Grundbuch wird dann seine Informations- und Schutzfunktion viel effizienter
erfüllen können. Auf Angaben, die in Bezug auf die Sicherheit des Rechtsverkehrs
entbehrlich sind, sollte verzichtet werden.
11. Die Anlegung der neuen Grundbücher im EDV-System und die Beendigung
der Migration der papiernen Grundbücher in dieses System tragen zur besseren
Verwirklichung des formellen Publizitätsprinzips bei. Die Einsicht in das EDV-
Grundbuch ist nicht mehr territorial beschränkt und kann in jedem Grundbuchgericht
vorgenommen werden. Angebracht wären weitere Verbesserungen,
insbesondere der Abbau administrativer Hindernisse. Sowohl die Überwachung
des Grundbuchzugangs als auch der räumliche und zeitliche Rahmen der
Einsichtnahme orientierten sich ursprünglich am Schutz der in Papierform
geführten Grundbücher. Für das EDV-Grundbuch treffen diese Überlegungen
nicht mehr zu. Soweit sichergestellt wird, dass eine Veränderung des Grundbuchinhalts
durch die Einsicht nehmende Person ausgeschlossen ist und sich die
Grundbucheinsicht auf die für den Grundstücksverkehr erforderlichen Informationen
beschränkt, die für jedermann zugänglich sind (engere Publizitätsebene),
spricht nichts gegen den selbständigen Abruf des EDV-Grundbuchs. Die Anwesenheit
des Gerichtsmitarbeiters wäre dann entbehrlich. Darüber hinaus entfiele
der Zweck der räumlichen und damit auch zeitlichen Einschränkung der Ausübung
des Einsichtsrechts.
12. De lege ferenda sollte die Grundbucheinsicht mit Hilfe eines verschlüsselten
Online-Anschlusses bzw. der Datenfernübertragung ohne Einschaltung des
Grundbuchgerichts bei jedem Notar möglich sein. Das würde nicht nur den
Bedürfnissen der Rechtspraxis entgegenkommen, sondern zugleich die Grundbuchgerichte
vom Publikumsverkehr entlasten und zur Senkung des Personalaufwandes
führen, die Arbeitseffizienz der Grundbuchgerichte verbessern und
zur Beschleunigung der Grundbucheintragungen beitragen. Den Notaren als
Personen öffentlichen Vertrauens sollte zudem ermöglicht werden, im Interesse
der Rechtssicherheit weitere Vorgänge vorzunehmen, insbesondere eintragungspflichtige
Rechte bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses der ihnen zugrunde
liegenden Rechtsgeschäfte unmittelbar auf elektronischem Wege im Grundbuch
vorzumerken. Damit könnten Missbrauchsfälle ausgeschlossen werden, die etwa
mit der verspäteten Einreichung des Eintragungsantrags und mit der zwar
obligatorischen, aber nicht konstitutiven Grundbucheintragung des Eigentumserwerbs
verbunden sind.

698
Arkadiusz Wudarski
13. Im Falle der Rechtsgeschäfte ist de lege ferenda jedoch für konstitutive Wirkung
der Grundbucheintragung für alle dinglichen Rechte an Immobilien zu
plädieren. Ist eine konstitutive Grundbucheintragung für die Entstehung und
Übertragung eines beschränkt dinglichen Rechts (wie etwa der Hypothek)
vorgesehen, umso mehr sollte Gleiches für die umfassendste rechtliche Herrschaftsform
über eine Sache (das Eigentum) gelten. Der Hypothekengläubiger
verdient doch nicht den besseren Rechtsschutz als der Eigentümer. Bedauerlicherweise
ist die Rechtslage zurzeit unter anderem in Polen so, dass der Eigentumsübergang
grundsätzlich außerhalb des Grundbuchs erfolgt. Konstitutiver
Eintragungszwang für alle Immobiliarsachenrechte würde gleichzeitig für deren
Publizität sorgen.
14. Die Fortentwicklung und Aufbau des modernen Grundbuchsystems in den
EU-Mitgliedstaaten setzt die Ausarbeitung und Durchsetzung der Qualitätsleitlinien
für Grundbuchregister in Europa voraus, die die Rechtssicherheit im
europäischen Immobiliengeschäft erhöhen und damit zur Verbesserung der
Leistungs- und Wettbewerbsfähigkeit des Binnenmarktes für Immobiliengeschäfte
beitragen. EULIS kann diese Aufgabe heutzutage nicht erfüllen.