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RECHT&STEUER Wohnrecht: Schon wieder alles neu? MAG. CHRISTOPH SCHORDAN, Competence Center Recht der Raiffeisen-Leasing, stellt die wichtigsten Änderungen aufgrund der Wohnrechtsnovelle 2006 vor. Mit 1. Oktober dieses Jahres trat die Wohnrechtsnovelle 2006 in Kraft. Der vorliegende Beitrag behandelt Änderungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) und des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Punktuelle Änderungen im MRG: Die Novelle greift einzelne Probleme, die von der Rechtsanwendung an die Gesetzgebung herangetragen wurden, auf und ändert bestehende Regelungen ab oder führt neue ein. Einige für die Praxis bemerkenswerte Beispiele sollen im Folgenden im Detail dargestellt werden: SCHRIFTLICHE AUFKÜNDIGUNG DURCH DEN MIETER Was sich in der Praxis schon seit längerem weitgehend durchgesetzt hat, ist mit der Wohnrechtsnovelle 2006 geltendes Recht geworden: Für die Aufkündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter ist die Schriftform ausreichend. Bisher konnte der Mieter die Aufkündigung des Mietverhältnisses nur gerichtlich erklären. Eine schriftliche Aufkündigung hingegen war nur mit Einverständnis des Vermieters rechtswirksam. Die gerichtliche Aufkündigung musste vom Mieter zuerst an das Gericht gesendet oder bei diesem zu Protokoll gegeben und dann vom Gericht rechtzeitig innerhalb der Kündigungsfrist dem Vermieter zugestellt werden, um wirksam zu sein. Eine – wenn auch geringe – Gerichtsgebühr fiel an. Die schriftliche Aufkündigung erwies sich demgegenüber als rascher und billiger. Die Vermieter erklärten sich daher auf Wunsch des Mieters bei Aufkündigungen häufig mit der Schriftform einverstanden. Mit der Wohnrechtsnovelle 2006 kann der Mieter zwischen schriftlicher und gerichtlicher Kündigung wählen. Er muss aber im Streitfall auch weiterhin nachweisen, dass der Vermieter die Kündigung zeitgerecht erhalten hat. Es empfiehlt sich daher, Kündigungsschreiben eingeschrieben zu versenden. Misslingt die rechtzeitige Aufkündigung, gilt der nächstfolgende Kündigungstermin. Auch das stellt die Novelle klar. Für den Vermieter bleibt in puncto Form der Aufkündigung alles beim Alten. Er muss nach wie vor für die Aufkündigung die Hilfe der Gerichte in Anspruch nehmen. ERHALTUNGSPFLICHT BEI GESUNDHEITSGEFÄHRDUNG Schon bisher belastete das MRG den Vermieter zwingend mit der Erhaltungspflicht für die allgemeinen Teile des Hauses und für Schäden in den einzelnen Mietobjekten, die einen ernsten Schaden des Hauses darstellen. Die Wohnrechtsnovelle verpflichtet den Vermieter zusätzlich zur Beseitigung von erheblichen Gesundheitsgefährdungen, die von Mietgegenständen ausgehen. Damit soll ein Wertungswiderspruch aufgelöst werden, der darin gesehen wurde, dass der Vermieter zwar bei ernsten Schäden des Hauses, aber nicht bei der Gefahr ernster Gesundheitsschädigungen der Mieter vom Gesetz in die Pflicht genommen wurde. In der Praxis könnte etwa die Sanierung von Asbest oder defekten elektrischen Leitungen unter die neue Bestimmung fallen. Die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters ist allerdings auf solche Gesundheitsgefährdungen beschränkt, die sich nicht durch andere, den Hausbewohnern zumutbare Maßnahmen beseitigen lassen. Eine solche zumutbare Maßnahme dürfte 6
auch das Abrinnenlassen des Wassers vor Gebrauch bei Bleileitungen sein, wenn dadurch die Bleikonzentration des Wassers auf ein unbedenkliches Maß gesenkt werden kann. In der Diskussion um die Erhaltungspflicht für Heizthermen oder Warmwasserboiler entschied sich der Gesetzgeber dafür, dem Mieter einen Investitionskostenersatz zuzugestehen. Erneuert der Mieter eine schadhafte Heiztherme oder einen schadhaften Warmwasserboiler, die sich bereits bei Beginn des Mietverhältnisses im Mietgegenstand befunden haben, auf eigene Kosten, kann er die Investitionskosten nach Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter zurückverlangen. Zu berücksichtigen ist dabei aber die Amortisation der Investition, die vom MRG mit 10 Jahren angenommen wird. Für jedes Jahr der Nutzung ist daher ein Zehntel der Investitionskosten abzuziehen, wobei nur volle Jahre zu berücksichtigen sind. DACHBÖDEN UND ZUBAUTEN Neu errichtete Dachbodenausbauten Gasometer Wohnpark Wien Simmering waren bereits durch die MRG-Novelle 2001 von einem Teil des MRG ausgenommen. Nunmehr wurde klargestellt, dass die Teilausnahme vom MRG auch für Dachaufbauten gilt, die über den bisher vom Dachboden eingenommenen Raum hinausgehen. Voraussetzung dafür ist, wie schon bisher, dass es sich um neue Baumaßnahmen handelt, deren Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001 erteilt wurde. Auch Zubauten zu Häusern, die an sich vollständig dem MRG unterliegen, sind nunmehr von einem Teil des MRG ausgenommen, wenn die Baubewilligung für die Zubauten nach dem 30. September 2006 erteilt wurde. Damit kommt es nun bei Zubauten – egal ob sie neben dem Objekt oder auf dem Objekt erfolgen – zu einer bloß teilweisen Anwendung des MRG. Die Änderungen im WEG sind umfangreicher als jene des MRG, galt es doch das Reformwerk des WEG 2002 nach den ersten Jahren praktischer Erfahrung systemkonform zu ergänzen und abzurunden. Die Änderungen betreffen daher häufig Detailprobleme oder dogmatische Rechtsfragen. In der Folge werden einige ausgewählte Neuerungen dargestellt. KFZ-STELLPLÄTZE Schon bisher konnte an Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge selbständig Wohnungseigentum begründet werden, wenn der Abstellplatz durch deutlich abgegrenzte Bodenmarkierungen gekennzeichnet war. Voraussetzung war allerdings, dass es sich dabei um eine Bodenfläche handelt. Die so genannten Parkwippen oder Stellflächen von Stapelparkern, bei denen Pkw in Garagen auf einer Konstruktion aus Metall aus Platzgründen übereinander aufbewahrt werden, fielen jedoch nicht darunter. Die Novelle stellt die einzelne Parkwippe oder Stellfläche eines Stapelparkers einer Bodenfläche gleich. Damit kann an abgegrenzten Stellplätzen einer Stapelparkvorrichtung oder einer Parkwippe tauglich Wohnungseigentum begründet werden. Wird ein Wohnhaus mit Garagenplätzen errichtet, kann innerhalb von drei Jahren nach der Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur ein Eigentümer einer Wohnung oder eines selbständigen Geschäftsraums Wohnungseigentum an einem Kfz-Stellplatz erwerben. Es gilt dabei der Grundsatz, dass pro Wohnung oder selbständigem Geschäftsraum nur ein Abstellplatz erworben werden kann. Ausnahmen gelten nur dann, wenn die Zahl der freien Abstellplätze die Zahl der Wohnungen oder selbständigen Geschäftsräume übersteigt, wobei eine schriftliche Verzichtserklärung eines Wohnungseigentümers zu berücksichtigen ist. Nach Ablauf der dreijährigen Sperrfrist kann beliebig Wohnungseigentum an Kfz-Stellplätzen erworben werden. Bisher konnte der Wohnungseigentumsorganisator, da er selbst zumeist nicht Wohnungseigentümer war, während der Sperrfrist kein Wohnungseigentum an Kfz-Stellplätzen erwerben, was dann ein Problem dar- 7
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Wohnrecht: Schon<br />
wieder alles neu?<br />
MAG. CHRISTOPH SCHORDAN, Competence Center Recht der <strong>Raiffeisen</strong>-<strong>Leasing</strong>,<br />
stellt die wichtigsten Änderungen aufgrund der Wohnrechtsnovelle 2006 vor.<br />
Mit 1. Oktober dieses Jahres<br />
trat die Wohnrechtsnovelle<br />
2006 in Kraft. Der<br />
vorliegende Beitrag behandelt<br />
Änderungen des Mietrechtsgesetzes<br />
(MRG) und des Wohnungseigentumsgesetzes<br />
(WEG).<br />
Punktuelle Änderungen im<br />
MRG: Die Novelle greift einzelne<br />
Probleme, die von der Rechtsanwendung<br />
an die Gesetzgebung herangetragen<br />
wurden, auf und ändert bestehende<br />
Regelungen ab oder führt<br />
neue ein. Einige für die Praxis bemerkenswerte<br />
Beispiele sollen im<br />
Folgenden im Detail dargestellt werden:<br />
SCHRIFTLICHE AUFKÜNDIGUNG<br />
DURCH DEN MIETER<br />
Was sich in der Praxis schon seit längerem<br />
weitgehend durchgesetzt hat,<br />
ist mit der Wohnrechtsnovelle 2006<br />
geltendes Recht geworden: Für die<br />
Aufkündigung des Mietverhältnisses<br />
durch den Mieter ist die Schriftform<br />
ausreichend.<br />
Bisher konnte der Mieter die Aufkündigung<br />
des Mietverhältnisses nur<br />
gerichtlich erklären. Eine schriftliche<br />
Aufkündigung hingegen war nur mit<br />
Einverständnis des Vermieters<br />
rechtswirksam. Die gerichtliche Aufkündigung<br />
musste vom Mieter zuerst<br />
an das Gericht gesendet oder bei<br />
diesem zu Protokoll gegeben und<br />
dann vom Gericht rechtzeitig innerhalb<br />
der Kündigungsfrist dem Vermieter<br />
zugestellt werden, um wirksam<br />
zu sein. Eine – wenn auch geringe<br />
– Gerichtsgebühr fiel an. Die<br />
schriftliche Aufkündigung erwies<br />
sich demgegenüber als rascher und<br />
billiger. Die Vermieter erklärten sich<br />
daher auf Wunsch des Mieters bei<br />
Aufkündigungen häufig mit der<br />
Schriftform einverstanden.<br />
Mit der Wohnrechtsnovelle 2006<br />
kann der Mieter zwischen schriftlicher<br />
und gerichtlicher Kündigung<br />
wählen. Er muss aber im Streitfall<br />
auch weiterhin nachweisen, dass der<br />
Vermieter die Kündigung zeitgerecht<br />
erhalten hat. Es empfiehlt sich daher,<br />
Kündigungsschreiben eingeschrieben<br />
zu versenden. Misslingt die<br />
rechtzeitige Aufkündigung, gilt der<br />
nächstfolgende Kündigungstermin.<br />
Auch das stellt die Novelle klar.<br />
Für den Vermieter bleibt in puncto<br />
Form der Aufkündigung alles beim<br />
Alten. Er muss nach wie vor für die<br />
Aufkündigung die Hilfe der Gerichte<br />
in Anspruch nehmen.<br />
ERHALTUNGSPFLICHT BEI<br />
GESUNDHEITSGEFÄHRDUNG<br />
Schon bisher belastete das MRG den<br />
Vermieter zwingend mit der Erhaltungspflicht<br />
für die allgemeinen Teile des<br />
Hauses und für Schäden in den einzelnen<br />
Mietobjekten, die einen ernsten<br />
Schaden des Hauses darstellen.<br />
Die Wohnrechtsnovelle verpflichtet<br />
den Vermieter zusätzlich zur Beseitigung<br />
von erheblichen Gesundheitsgefährdungen,<br />
die von Mietgegenständen<br />
ausgehen. Damit soll<br />
ein Wertungswiderspruch aufgelöst<br />
werden, der darin gesehen wurde,<br />
dass der Vermieter zwar bei ernsten<br />
Schäden des Hauses, aber nicht bei<br />
der Gefahr ernster Gesundheitsschädigungen<br />
der Mieter vom Gesetz in<br />
die Pflicht genommen wurde. In der<br />
Praxis könnte etwa die Sanierung<br />
von Asbest oder defekten elektrischen<br />
Leitungen unter die neue Bestimmung<br />
fallen.<br />
Die gesetzliche Erhaltungspflicht<br />
des Vermieters ist allerdings auf solche<br />
Gesundheitsgefährdungen beschränkt,<br />
die sich nicht durch andere,<br />
den Hausbewohnern zumutbare Maßnahmen<br />
beseitigen lassen. Eine solche<br />
zumutbare Maßnahme dürfte<br />
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