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echt&steuer Vorsorgen? Sicher! Foto: Alexander Wulz Der Erwerb einer Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung gewinnt an Bedeutung. Ein gutes Investment, vorausgesetzt, es werden einige steuerliche Bestimmungen beachtet. MAG. ANDREAS SCHEIBLECKER, RAIFFEISEN-LEASING Die Entwicklung auf den Kapitalmärkten im letzten Jahr und die öffentliche Diskussion über die Sicherheit des staatlichen Pensionssystems führten dazu, dass private Anleger verstärkt nach sicheren Veranlagungsformen suchen. Neben zahlreichen anderen Instrumenten hat sich dabei das Konzept der sogenannten Vorsorgewohnungen etabliert. Die Grundidee ist die Investition in eine inflationssichere Immobilie, um damit eine langfristig gesicherte Rendite zu erzielen. Nach einigen Jahren sollte die Wohnung, je nach Lage, eine deutliche Wertsteigerung erfahren haben. So kann man aus dieser Immobilie auch für die Zeit nach der Pensionierung ein zusätzliches Einkommen lukrieren, um den persönlichen Lebensstandard (Stichwort „Pensionslücke“) zu sichern. Es gibt dabei eine Reihe steuerlicher Rahmenbedingungen, die im Folgenden kurz beleuchtet werden. Grundkonzeption Ausgangsbasis des Konzeptes der Vorsorgewohnung ist der Erwerb einer Eigentumswohnung mit der Absicht, diese zu vermieten. Die Finanzierung des Ankaufs erfolgt dabei mit einem, je nach spezifischer persönlicher wirtschaftlicher und steuerlicher Lage, unterschiedlichem Mix aus Eigen- und Fremdmitteln. Üblicherweise entstehen anfangs steuerliche Verluste, da die Zinsen der aufgenommenen Fremdmittel zuzüglich der steuerlich absetzbaren Abschreibung (siehe dazu unten mehr) zu Beginn der Laufzeit oft die Mieteinnahmen übersteigen. Diese steuerlichen Verluste können mit anderen positiven Einkünften z. B. aus nichtselbständiger Arbeit verrechnet werden und reduzieren damit die Gesamtsteuerbelastung. Dadurch entsteht ein nicht unerheblicher Steuerspareffekt. Je nach Höhe des steuerpflichtigen Einkommens kann es zu einer Steuerminderung von bis zu 50 % der steuerlichen Verluste kommen, d. h. bei einem steuerlichen Verlust in Höhe von EUR 10.000 reduziert sich die Steuerbelastung um bis zu EUR 5.000. Aufgrund von im Rahmen der Fremdfinanzierung durchgeführten Tilgungen reduziert sich der Zinsaufwand, sodass sich später – idealerweise nach Erreichen des Pensionsalters und damit bei entsprechend niedrigeren Einkünften und Progression – ein steigender Überschuss der Mieterträge über die Ausgaben und dadurch das beabsichtigte Zusatzeinkommen ergibt. Vorsorgewohnungen sind als Immobilien üblicherweise mit einer gewissen Inflationssicherheit versehen, da Grund und Boden als volkswirtschaftlich knappes Gut gilt und nicht beliebig vermehrbar ist, während die Werthaltigkeit der Mieteinnahmen durch Indexanpassung inflationssicher ist. Einkommensteuer Die Vermietung von Eigentumswohnungen zählt steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Damit gehört die Vermietung von Eigentumswohnungen zu den sogenannten Überschusseinkunftsarten, d. h. es wird zur Ermittlung der Einkünfte der Überschuss der Mieterträge („Einnahmen“) über die mit der Erzielung dieser Einnahmen verbundenen Ausgaben („Werbungskosten“) festgestellt. Eventuelle Gewinne aus der Veräußerung der Einkunftsquelle (= Eigentumswohnung) bleiben im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung unbeachtlich. Der Verkauf der Eigentumswohnung kann jedoch zu einem sogenannten Spekulationsgewinn gemäß § 30 EStG führen. Ein solcher Spekulationsgewinn liegt dann vor, wenn diese Transaktion innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt. In diesem Falle wäre der Spekulationsgewinn (Verkaufspreis abzüglich ursprünglicher Anschaffungskosten) zu versteuern. Eine Veräußerung nach mehr als zehn Jahren nach Erwerb führt dagegen üblicherweise zu keinem steuerlich relevanten Einkommen und damit zu keiner Steuerpflicht. Die Einnahmen aus der Vermietung (= Mieterträge) können mit den sogenannten Werbungskosten verrechnet werden. Als Einkünfte gelten nur die Differenz aus Mieterträgen abzüglich Werbungskosten – also sind nur diese zu versteuern. Zu den Werbungskosten zählen insbesondere: ÿ Zinsen aus der Finanzierung, ÿ Absetzung für Abnutzung (AfA) – 1,5 % des Gebäudeanteiles, d. h. von den Gesamtanschaffungskosten ist der Grundstücksteil auszuscheiden, der steuerlich nicht abnutzbar ist, ÿ Nebenkosten der Finanzierung (Kreditgebühr, etc.) und ÿ sonstige Kosten der Verwaltung der Immobilie (z. B. Hausverwaltung etc.). 6 Leas•mich
Im Rahmen der einkommensteuerlichen Wertung der Vermietung von Eigentumswohnungen ist darauf zu achten, dass innerhalb eines angemessenen Zeitraumes ein steuerlicher Totalüberschuss erreicht werden muss. Dieses Erreichen des Totalüberschusses ist dem zuständigen Finanzamt auf Anforderung durch eine Planrechnung nachzuweisen. Dieser Totalüberschuss ist erreicht, wenn für den Planungszeitraum die späteren kumulierten steuerlichen Gewinne die kumulierten steuerlichen Verluste der Anfangsphase übersteigen. Kann ein solcher steuerlicher Totalüberschuss nicht dargelegt werden, so sind die entstehenden Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgleichsfähig. Man spricht in diesem Zusammenhang von steuerlich nicht zu berücksichtigender „Liebhaberei“. Bei der Anschaffung einer Vorsorgewohnung ist darauf zu achten, dass durch entsprechende Aufteilung in Eigen- und Fremdmittel die Erreichung eines Totalüberschusses möglich ist. Umsatzsteuer Der Käufer einer Vorsorgewohnung fungiert als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG). Die Vermietung von Wohnungen unterliegt grundsätzlich dem 10%igen begünstigten Umsatzsteuersatz. Der Kauf der Wohnung erfolgt vom Bauträger üblicherweise umsatzsteuerpflichtig. Es handelt sich hier um eine Sonderregelung, da Umsätze mit Immobilien in der Regel umsatzsteuerfrei sind. Diese Umsatzsteuerfreiheit ist jedoch eine sogenannte unechte Befreiung, d. h. ein Bauträger, der eine Eigentumswohnung errichtet und diese umsatzsteuerfrei verkauft, kann die im Rahmen der Errichtung durch die Baukosten angefallenen Umsatzsteuerbeträge (= Vorsteuer) selbst nicht abziehen. Seit einigen Jahren gibt es nun eine Option auf normale Steuerpflicht (§ 6 Abs. 2 UStG), was bedeutet, dass der Verkäufer die Immobilie mit normaler Umsatzsteuer verkauft. Dadurch handelt es sich um ein normal umsatzsteuerpflichtiges Geschäft, das dem Verkäufer den Vorsteuerabzug auf die Errichtungskosten ermöglicht. Andererseits kann der Käufer, der die Immobilie selbst wieder als Unternehmer nutzt, den Vorsteuerabzug geltend machen. Insgesamt ergibt sich dadurch eine Reduzierung des Nettopreises für den Käufer einer solchen Vorsorgewohnung. Voraussetzung dafür ist, dass der Käufer ebenfalls Unternehmer im Sinne des UStG ist, d. h. die Vorsorgewohnung zur Erzielung von umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen verwendet. Gegebenenfalls ist vom Käufer der Vorsorgewohnung von einer weiteren Option auf normale Umsatzsteuerpflicht Gebrauch zu machen, wenn die gesamten Jahresumsätze des Anlegers unter einer bestimmten Höhe liegen. In diesem Zusammenhang ist darauf zu achten, dass bei einer Veräußerung (sollte dabei nicht neuerlich auf normale Umsatzsteuerpflicht optiert werden können) oder bei einer Beendigung der umsatzsteuerlichen Vermietung innerhalb von zehn Jahren die Vorsteuer anteilig – sie reduziert sich jährlich um ein Zehntel – an den Fiskus zurückzubezahlen ist. Grunderwerbsteuer Der Kauf einer Eigentumswohnung unterliegt der Grunderwerbsteuer. Gemeinsam mit der Eintragungsgebühr beträgt diese Belastung 4,5 % vom Kaufpreis. Einkommensteuerrechtlich wird der beim Kauf entstandene Grunderwerbsteuerbetrag anteilig auf den Gebäudeanteil und den Grundanteil verteilt und zählt zu den Anschaffungsnebenkosten, die im Falle des Gebäudeanteils der steuerlichen Absetzung für Abnutzung (AfA) unterliegen. Zusammenfassung Die Anschaffung einer Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung und damit in weiterer Folge als private Pensionsvorsorge gewinnt immer mehr an Bedeutung. Es sind dabei eine Reihe von steuerlichen Bestimmungen zu beachten, die im Einzelfall durch entsprechende Gestaltung zu einer weiteren Erhöhung der Vorteilhaftigkeit derartiger Vorsorgewohnungen führen können. Es ist daher bei der Auswahl einer Vorsorgewohnung darauf zu achten, ob seitens des Verkäufers Hilfestellungen bei der Gestaltung bzw. Optimierung unter Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse angeboten werden. Zu diesen Hilfestellungen gehört insbesondere auch die Erstellung einer Planrechnung, mit deren Hilfe es der Finanzverwaltung gegenüber möglich wird, nachzuweisen, dass keine steuerliche Liebhaberei vorliegt. Des Weiteren ist zu klären, ob es Unterstützung bei der Erstellung der jährlichen Steuererklärungen gibt, um den Nutzen einer Vorsorgewohnung für den Anleger noch mehr zu erhöhen. ı NUMMER 1| FEBRUAR 2009 7
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Im Rahmen der einkommensteuerlichen<br />
Wertung der Vermietung von Eigentumswohnungen<br />
ist darauf zu achten,<br />
dass innerhalb eines angemessenen<br />
Zeitraumes ein steuerlicher Totalüberschuss<br />
erreicht werden muss. Dieses<br />
Erreichen des Totalüberschusses ist<br />
dem zuständigen Finanzamt auf Anforderung<br />
durch eine Planrechnung nachzuweisen.<br />
Dieser Totalüberschuss ist erreicht,<br />
wenn für den Planungszeitraum<br />
die späteren kumulierten steuerlichen<br />
Gewinne die kumulierten steuerlichen<br />
Verluste der Anfangsphase übersteigen.<br />
Kann ein solcher steuerlicher Totalüberschuss<br />
nicht dargelegt werden, so sind<br />
die entstehenden Verluste nicht mit anderen<br />
Einkünften ausgleichsfähig. Man<br />
spricht in diesem Zusammenhang von<br />
steuerlich nicht zu berücksichtigender<br />
„Liebhaberei“. Bei der Anschaffung einer<br />
Vorsorgewohnung ist darauf zu achten,<br />
dass durch entsprechende Aufteilung in<br />
Eigen- und Fremdmittel die Erreichung<br />
eines Totalüberschusses möglich ist.<br />
Umsatzsteuer<br />
Der Käufer einer Vorsorgewohnung fungiert<br />
als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes<br />
(UStG). Die Vermietung<br />
von Wohnungen unterliegt grundsätzlich<br />
dem 10%igen begünstigten Umsatzsteuersatz.<br />
Der Kauf der Wohnung<br />
erfolgt vom Bauträger üblicherweise umsatzsteuerpflichtig.<br />
Es handelt sich hier<br />
um eine Sonderregelung, da Umsätze<br />
mit Immobilien in der Regel umsatzsteuerfrei<br />
sind. Diese Umsatzsteuerfreiheit ist<br />
jedoch eine sogenannte unechte Befreiung,<br />
d. h. ein Bauträger, der eine Eigentumswohnung<br />
errichtet und diese umsatzsteuerfrei<br />
verkauft, kann die im Rahmen<br />
der Errichtung durch die Baukosten<br />
angefallenen Umsatzsteuerbeträge (=<br />
Vorsteuer) selbst nicht abziehen. Seit einigen<br />
Jahren gibt es nun eine Option auf<br />
normale Steuerpflicht (§ 6 Abs. 2 UStG),<br />
was bedeutet, dass der Verkäufer die Immobilie<br />
mit normaler Umsatzsteuer verkauft.<br />
Dadurch handelt es sich um ein<br />
normal umsatzsteuerpflichtiges Geschäft,<br />
das dem Verkäufer den Vorsteuerabzug<br />
auf die Errichtungskosten ermöglicht.<br />
Andererseits kann der Käufer,<br />
der die Immobilie selbst wieder als Unternehmer<br />
nutzt, den Vorsteuerabzug<br />
geltend machen. Insgesamt ergibt sich<br />
dadurch eine Reduzierung des Nettopreises<br />
für den Käufer einer solchen Vorsorgewohnung.<br />
Voraussetzung dafür ist,<br />
dass der Käufer ebenfalls Unternehmer<br />
im Sinne des UStG ist, d. h. die Vorsorgewohnung<br />
zur Erzielung von umsatzsteuerpflichtigen<br />
Umsätzen verwendet.<br />
Gegebenenfalls ist vom Käufer der Vorsorgewohnung<br />
von einer weiteren Option<br />
auf normale Umsatzsteuerpflicht Gebrauch<br />
zu machen, wenn die gesamten<br />
Jahresumsätze des Anlegers unter einer<br />
bestimmten Höhe liegen.<br />
In diesem Zusammenhang ist darauf<br />
zu achten, dass bei einer Veräußerung<br />
(sollte dabei nicht neuerlich auf normale<br />
Umsatzsteuerpflicht optiert werden können)<br />
oder bei einer Beendigung der<br />
umsatzsteuerlichen Vermietung innerhalb<br />
von zehn Jahren die Vorsteuer anteilig<br />
– sie reduziert sich jährlich um ein<br />
Zehntel – an den Fiskus zurückzubezahlen<br />
ist.<br />
Grunderwerbsteuer<br />
Der Kauf einer Eigentumswohnung unterliegt<br />
der Grunderwerbsteuer. Gemeinsam<br />
mit der Eintragungsgebühr beträgt<br />
diese Belastung 4,5 % vom Kaufpreis.<br />
Einkommensteuerrechtlich wird der beim<br />
Kauf entstandene Grunderwerbsteuerbetrag<br />
anteilig auf den Gebäudeanteil und<br />
den Grundanteil verteilt und zählt zu den<br />
Anschaffungsnebenkosten, die im Falle<br />
des Gebäudeanteils der steuerlichen Absetzung<br />
für Abnutzung (AfA) unterliegen.<br />
Zusammenfassung<br />
Die Anschaffung einer Eigentumswohnung<br />
zum Zwecke der Vermietung und<br />
damit in weiterer Folge als private Pensionsvorsorge<br />
gewinnt immer mehr an<br />
Bedeutung. Es sind dabei eine Reihe<br />
von steuerlichen Bestimmungen zu beachten,<br />
die im Einzelfall durch entsprechende<br />
Gestaltung zu einer weiteren Erhöhung<br />
der Vorteilhaftigkeit derartiger<br />
Vorsorgewohnungen führen können. Es<br />
ist daher bei der Auswahl einer Vorsorgewohnung<br />
darauf zu achten, ob seitens<br />
des Verkäufers Hilfestellungen bei<br />
der Gestaltung bzw. Optimierung unter<br />
Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse<br />
angeboten werden. Zu diesen<br />
Hilfestellungen gehört insbesondere<br />
auch die Erstellung einer Planrechnung,<br />
mit deren Hilfe es der Finanzverwaltung<br />
gegenüber möglich wird, nachzuweisen,<br />
dass keine steuerliche Liebhaberei vorliegt.<br />
Des Weiteren ist zu klären, ob es<br />
Unterstützung bei der Erstellung der<br />
jährlichen Steuererklärungen gibt, um<br />
den Nutzen einer Vorsorgewohnung für<br />
den Anleger noch mehr zu erhöhen. ı<br />
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