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echt&steuer<br />
Vorsorgen? Sicher!<br />
Foto: Alexander Wulz<br />
Der Erwerb einer Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung<br />
gewinnt an Bedeutung. Ein gutes Investment, vorausgesetzt, es werden<br />
einige steuerliche Bestimmungen beachtet.<br />
MAG. ANDREAS SCHEIBLECKER, RAIFFEISEN-LEASING<br />
Die Entwicklung auf den Kapitalmärkten<br />
im letzten Jahr und die öffentliche<br />
Diskussion über die Sicherheit des staatlichen<br />
Pensionssystems führten dazu,<br />
dass private Anleger verstärkt nach sicheren<br />
Veranlagungsformen suchen.<br />
Neben zahlreichen anderen Instrumenten<br />
hat sich dabei das Konzept der sogenannten<br />
Vorsorgewohnungen etabliert.<br />
Die Grundidee ist die Investition in<br />
eine inflationssichere Immobilie, um damit<br />
eine langfristig gesicherte Rendite<br />
zu erzielen. Nach einigen Jahren sollte<br />
die Wohnung, je nach Lage, eine deutliche<br />
Wertsteigerung erfahren haben. So<br />
kann man aus dieser Immobilie auch für<br />
die Zeit nach der Pensionierung ein zusätzliches<br />
Einkommen lukrieren, um den<br />
persönlichen Lebensstandard (Stichwort<br />
„Pensionslücke“) zu sichern.<br />
Es gibt dabei eine Reihe steuerlicher<br />
Rahmenbedingungen, die im Folgenden<br />
kurz beleuchtet werden.<br />
Grundkonzeption<br />
Ausgangsbasis des Konzeptes der Vorsorgewohnung<br />
ist der Erwerb einer Eigentumswohnung<br />
mit der Absicht, diese<br />
zu vermieten. Die Finanzierung des Ankaufs<br />
erfolgt dabei mit einem, je nach<br />
spezifischer persönlicher wirtschaftlicher<br />
und steuerlicher Lage, unterschiedlichem<br />
Mix aus Eigen- und Fremdmitteln.<br />
Üblicherweise entstehen anfangs steuerliche<br />
Verluste, da die Zinsen der aufgenommenen<br />
Fremdmittel zuzüglich der<br />
steuerlich absetzbaren Abschreibung<br />
(siehe dazu unten mehr) zu Beginn der<br />
Laufzeit oft die Mieteinnahmen übersteigen.<br />
Diese steuerlichen Verluste können<br />
mit anderen positiven Einkünften z. B.<br />
aus nichtselbständiger Arbeit verrechnet<br />
werden und reduzieren damit die<br />
Gesamtsteuerbelastung. Dadurch entsteht<br />
ein nicht unerheblicher Steuerspareffekt.<br />
Je nach Höhe des steuerpflichtigen<br />
Einkommens kann es zu einer<br />
Steuerminderung von bis zu 50 %<br />
der steuerlichen Verluste kommen, d. h.<br />
bei einem steuerlichen Verlust in Höhe<br />
von EUR 10.000 reduziert sich die Steuerbelastung<br />
um bis zu EUR 5.000.<br />
Aufgrund von im Rahmen der Fremdfinanzierung<br />
durchgeführten Tilgungen<br />
reduziert sich der Zinsaufwand, sodass<br />
sich später – idealerweise nach Erreichen<br />
des Pensionsalters und damit bei<br />
entsprechend niedrigeren Einkünften<br />
und Progression – ein steigender Überschuss<br />
der Mieterträge über die Ausgaben<br />
und dadurch das beabsichtigte Zusatzeinkommen<br />
ergibt.<br />
Vorsorgewohnungen sind als Immobilien<br />
üblicherweise mit einer gewissen<br />
Inflationssicherheit versehen, da Grund<br />
und Boden als volkswirtschaftlich knappes<br />
Gut gilt und nicht beliebig vermehrbar<br />
ist, während die Werthaltigkeit der<br />
Mieteinnahmen durch Indexanpassung<br />
inflationssicher ist.<br />
Einkommensteuer<br />
Die Vermietung von Eigentumswohnungen<br />
zählt steuerlich zu den Einkünften<br />
aus Vermietung und Verpachtung. Damit<br />
gehört die Vermietung von Eigentumswohnungen<br />
zu den sogenannten Überschusseinkunftsarten,<br />
d. h. es wird zur<br />
Ermittlung der Einkünfte der Überschuss<br />
der Mieterträge („Einnahmen“) über die<br />
mit der Erzielung dieser Einnahmen verbundenen<br />
Ausgaben („Werbungskosten“)<br />
festgestellt.<br />
Eventuelle Gewinne aus der Veräußerung<br />
der Einkunftsquelle (= Eigentumswohnung)<br />
bleiben im Rahmen der<br />
Einkunftsart Vermietung und Verpachtung<br />
unbeachtlich. Der Verkauf der<br />
Eigentumswohnung kann jedoch zu einem<br />
sogenannten Spekulationsgewinn<br />
gemäß § 30 EStG führen. Ein solcher<br />
Spekulationsgewinn liegt dann vor,<br />
wenn diese Transaktion innerhalb von<br />
zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt. In<br />
diesem Falle wäre der Spekulationsgewinn<br />
(Verkaufspreis abzüglich ursprünglicher<br />
Anschaffungskosten) zu<br />
versteuern. Eine Veräußerung nach<br />
mehr als zehn Jahren nach Erwerb führt<br />
dagegen üblicherweise zu keinem steuerlich<br />
relevanten Einkommen und damit<br />
zu keiner Steuerpflicht.<br />
Die Einnahmen aus der Vermietung<br />
(= Mieterträge) können mit den sogenannten<br />
Werbungskosten verrechnet<br />
werden. Als Einkünfte gelten nur die Differenz<br />
aus Mieterträgen abzüglich Werbungskosten<br />
– also sind nur diese zu<br />
versteuern. Zu den Werbungskosten<br />
zählen insbesondere:<br />
ÿ Zinsen aus der Finanzierung,<br />
ÿ Absetzung für Abnutzung (AfA) –<br />
1,5 % des Gebäudeanteiles, d. h. von<br />
den Gesamtanschaffungskosten ist<br />
der Grundstücksteil auszuscheiden,<br />
der steuerlich nicht abnutzbar ist,<br />
ÿ Nebenkosten der Finanzierung (Kreditgebühr,<br />
etc.) und<br />
ÿ sonstige Kosten der Verwaltung der<br />
Immobilie (z. B. Hausverwaltung etc.).<br />
6 Leas•mich