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coverstory Raiffeisen-Leasing als „Bauanwalt“ des Kunden koordiniert alle beteiligten Professionisten und verfügt über die geeigneten Instrumente zur termingerechten und kostengünstigen Ausführung eines Bauvorhabens. skaliert) haben zu dieser rasanten Entwicklung beigetragen. Raiffeisen-Leasing ist in diesem Produktsegment sehr stark engagiert und hält seit 2006 die Marktführerschaft in Österreich. Voraussetzung für Asset-Based-Finanzierung von Business-Jets durch Raiffeisen-Leasing sind bestimmte Rahmenbedingungen, die vom Geschäftspartner erfüllt werden müssen. Als Leasingobjekt kommen nur Flugzeuge namhafter und renommierter Hersteller wie Cessna oder Bombardier infrage. Der Operator sollte aus Westeuropa (in der Regel aus Österreich oder Deutschland) stammen, wobei auch die Registrierung des Fluggerätes in Österreich oder dem westlichem Europa erfolgen muss. Für gewöhnlich bietet Raiffeisen-Leasing eine Finanzierung in Höhe von ca. 70 bis 75 % des Marktwertes eines Flugzeuges für die Dauer von bis zu zehn Jahren an. Als zusätzliche und wichtige Voraussetzung für eine solche Asset-Based-Leasingfinanzierung gilt ein umfassendes Asset-Monitoring, das die Werthaltigkeit des Leasingobjektes über die gesamte Laufzeit garantiert. Trend 2: Operate Leasing nach IFRS bzw. Mietmodelle International Financial Reporting Standards (IFRS) sind Rechnungslegungsvorschriften, die die Vergleichbarkeit der Jahresabschlüsse kapitalmarktorientierter Unternehmen weltweit erleichtern soll. Nach IFRS wird zwischen Operating Lease und Finance Lease unterschieden. Letzteres beschreibt ein Leasingverhältnis, bei dem im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen eines Vermögenswertes auf den Leasingnehmer übertragen werden. Die Operate & Lease-Variante umfasst hingegen all jene Leasingverhältnissse, bei welchen es sich nicht um ein Finanzierungsleasing handelt. Die Kategorisierung hierfür hängt ausschließlich vom wirtschaftlichen Gehalt der Vereinbarungen ab („substance over form“). So weit, so gut. Doch welche Vorzüge begründen die verstärkte Nachfrage der Kunden nach Operate Leasing? Immerhin bilden diese Modelle mittlerweile mehr als 60 % aller Immo-Verträge der Raiffeisen-Leasing. Ein wesentlicher Grund liegt sicherlich in der Verlagerung des Objektrisikos an den Leasinggeber und der Fokussierung des reinen Nutzungsgedankens des Leasingobjektes. Operate Leasing ermöglicht dem Unternehmer, das Objekt aus seinen Bilanzen herauszunehmen und den damit verbundenen bilanziellen Aufwand zu reduzieren. Während der Leasinggeber das Wirtschaftsgut in seiner Bilanz aktiviert, die dazugehörige Refinanzierung passiviert und die Abschreibungen durchführt, muss der Leasingnehmer nur eine Position berücksichtigen, nämlich die Leasingzahlungen aufwandsmäßig zu erfassen. Den größten Vorteil, den diese „Off- Balance-Finanzierungsstruktur“ durch die Bilanzverkürzung bietet, ist eine Verbesserung der unternehmerischen Bilanzkennzahlen (Eigenkapitalquote, fiktive Schuldentilgungsdauer, ROI, ROCE) und somit in weiterer Folge eine Ratingverbesserung des Leasingnehmers gegenüber Banken und anderen Finanzinstitutionen. Zu beachten ist, dass die duale Einteilung der Leasingverträge (Finance vs. Operate Lease) auf genau definierten Zurechnungsregeln (nach IFRS) basiert. Diese beziehen sich insbesondere auf die Regelung des Eigentumsübertrags sowie die zulässige Höhe des Optionspreises (= Kaufpreis) nach Vertragsende, die Dauer der Grundmietzeit sowie der Konditionen bei Verlängerung des Vertrages, den Barwert der Mindestleasingzahlungen und auf die Schadenstragung bei vorzeitiger Beendigung. Entscheidend ist auch, ob Spezialleasing vorliegt und wer den Gewinn bzw. den Verlust aus der Realisierung des Restwertes bei Vertragsende zu tragen hat. Damit die Qualifizierung einer Transaktion als Operate Lease gewährleistet bleibt, müssen bei der Gestaltung des Leasingvertragswerkes im Wesentlichen folgende Zurechnungsregeln zwingend erfüllt werden: ” kein automatischer Eigentumsübertrag am Ende der Laufzeit ” der Optionspreis darf nicht wesentlich unter dem Verkehrswert liegen ” die Grundmietzeit darf nicht überwiegend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechen ” der Barwert der Mindestleasingzahlungen darf nicht im Wesentlichen den Anschaffungskosten des Leasinggutes entsprechen ” es darf kein Spezialleasing vorliegen ” der Leasingnehmer darf nicht den Schaden bei vorzeitiger Beendigung tragen ” der Leasingnehmer darf nicht den Gewinn/Verlust aus Realisierung des Restwertes tragen ” die Vertragsverlängerung darf nicht zu geringen Raten (unter Marktpreis) erfolgen Aufgrund der Komplexität der IFRS-Zurechnungsmaterie ist die Einbindung eines Wirtschaftsprüfers in die Vertragsgestaltung ratsam bzw. meist sogar un- 16 Leas•mich
Baumanagement der Raiffeisen-Leasing BAUHERR Interessensvertretung des Bauherrn Steuerung Behörde Architekt Statiker Haustechniker Andere technische Sonderfachleute Baumeister Professionisten Lieferanten erlässlich. Während beispielsweise die Einräumung einer Kaufoption zu einem bestimmten Wert per se nicht zurechnungsschädlich ist, darf eine sogenannte „Bargain Purchase Option“ (= Optionspreis, der wesentlich unter dem voraussichtlichen Marktwert liegt) nicht vorliegen. Im Bereich des Immobilienleasings verhindert man dies, indem der Restbuchwert als Optionspreis angesetzt wird. Bei Kfz-Finanzierungen werden dagegen hauptsächlich Eurotaxwerte angesetzt, welche laufend die tatsächlichen Wertverläufe von Kraftfahrzeugen dokumentieren und somit nicht zurechnungsschädigend wirken. Schwieriger erweist sich die Zurechnungsthematik besonders in Bezug auf die Grundmietzeit sowie der Barwerte der Mindestleasingzahlungen, da beide eine gewisse Konkretisierungsschärfe diesbezüglicher IFRS-Regeln vermissen lassen. Der Laufzeittest betrifft hierbei die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes, welche nicht näher durch das internationale Regelwerk bestimmt wird. In der Praxis hat sich jedenfalls bewährt, die Grundmietzeit maximal bei 75 % der Nutzungsdauer des Leasingobjektes anzusetzen. Meist entspricht die Nutzungsdauer in Österreich üblichen Abschreibungszeiträumen bzw. den deutschen AfA-Tabellen. Das Barwertkriterium bezieht sich hingegen auf die Mindestleasingzahlungen während der Grundmietzeit und betrifft alle Zahlungen („substantially all“), die der Leasingnehmer in dieser Periode leisten muss bzw. zu denen er herangezogen werden kann (z. B. Leasingraten, Leasingsonderzahlungen, Abschlagszahlungen, Restwert usw.). Diese umfassen jedoch nicht sogenannte bedingte Zahlungen, weiterverrechnete Kosten, Gebühren oder Ähnliches. Der Barwert der Mindestleasingzahlungen darf jedenfalls nicht im Wesentlichen den Anschaffungskosten des Leasinggutes entsprechen. Es bleibt aber weiterhin strittig, was genau unter „wesentlich“ zu verstehen ist und ob der Begriff „substantially all“ mit 90 %, 95 % oder gar 99 % ausgelegt werden kann, um nicht zurechnungsschädigend zu wirken. Um IFRS-konforme Leasingstrukturen anbieten zu können, haben sich folglich Konsequenzen für die Finanzierungsgestaltung ergeben, die in gewisser Weise sicherlich als Vorteil für den Leasingnehmer zu werten wären. Beispielsweise müssen wesentliche Verwertungsrisiken von Seiten des Leasinggebers und nicht vom Leasingnehmer getragen werden. Genauso darf ein Vollamortisationsleasing als auch ein Andienungsrecht nicht vereinbart werden. Trend 3: Umfangreiche Dienstleistungen im Immobilienbereich Leasing bietet viel mehr als nur maßgeschneiderte Finanzierungsmodelle. Besonders im Bereich Immobilienleasing wissen immer mehr Unternehmer das Angebot und die Vielzahl an zusätzlichen Dienstleistungen, die die Verwirklichung betrieblicher Pläne massiv erleichtern, zu schätzen. Neben der richtigen Finanzierung spielen Know-how und Erfahrung gerade beim Bauen eine besonders wichtige Rolle. Die große Anzahl an involvierten Baupartnern – wie Baumeister, Professionisten, Lieferanten, Architekten, Behörden, Statiker, Haustechniker und viele mehr – bürden dem Bauherrn eine Vielzahl von Koordinationsaufgaben auf, deren erfolgreiche Ausführung oft mit großen Problemen verbunden sind. Das Ergebnis dieser umfangreichen Beziehungsverflechtung können erhöhte Baukosten als Folge von Termin- und Budgetüberschreitungen sein. Leasing kann hierbei mittels Baumanagement dem Leasingnehmer den Vorteil bieten, ein Immobilienprojekt in einem festgelegten Leistungs-, Termin- und Kostenrahmen abzuwickeln. Unter Baumanagement werden alle Tätigkeiten verstanden, die im Rahmen eines Bauprojektes und im Interesse des Bauherrn bzw. des Auftraggebers erbracht werden. Dabei reicht das ergänzende Leistungspaket beim Leasing von der Grundstücksbeschaffung und Standortbeurteilung bis zur „begleitenden Kontrolle (= zeitnahe Prüfung bzw. unmittelbare Nachkontrolle aller Unterlagen und Leistungen der Projektbeteiligten). In der ausgeprägtesten Form umfasst das Baumanagement schlüsselfertige „General- und Totalunternehmerleistungen“. Letztendlich kann mittels Leasing ein maßgeschneidertes Finanzierungsmodell mit den Vorteilen dieses ergänzenden Dienstleistungspakets kombiniert werden. Dieser Tatsache werden sich auch immer mehr Unternehmen bewusst und greifen somit immer öfter auf eine Alternative zur Be- NUMMER 1| FEBRUAR 2009 17
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Seite 5 und 6: „Die professionelle Abarbeitung v
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Seite 9 und 10: einem erheblichen Widerspruch zum b
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Seite 13 und 14: NUMMER 1| FEBRUAR 2009 13
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Seite 21 und 22: Im Zentrum Das neue Betriebs- und P
Seite 23 und 24: Schule & Shops unter einem Dach Ein
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