Umnutzung ehemals gewerblich genutzter Areale - Verband ...
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grund dafür, dass ein Krankenhaus in<br />
diesen Gebäuden heute nicht mehr wirtschaftlich<br />
betrieben werden kann. 2005<br />
entschied sich die Stadt Hamburg als<br />
Eigentümerin deshalb für einen Neubau<br />
auf der nördlichen Teilfläche des Geländes.<br />
Die 13,8 Hektar große südliche Teilfläche<br />
wurde nicht mehr benötigt und<br />
zum Verkauf ausgeschrieben. 2006 erhielt<br />
ein Konsortium aus der Projektentwicklungs-Tochter<br />
eines Baukonzerns,<br />
einem mittelständischen Projektentwickler<br />
und dem finanzierenden Kreditinstitut<br />
den Zuschlag.<br />
Baurechtlich war für die Fläche zu<br />
diesem Zeitpunkt noch eine Krankenhausnutzung<br />
vorgeschrieben. Zunächst<br />
galt es deshalb, gemeinsam mit den örtlichen<br />
Behörden einen neuen Bebauungsplan<br />
entsprechend der Projektplanungen<br />
zu erstellen. Dieser Prozess dauerte<br />
im konkreten Fall drei Jahre. Als Teil<br />
davon wurde 2007 ein zweistufiger internationaler<br />
städtebaulich-landschaftsplanerischer<br />
und hochbaulicher Realisierungswettbewerb<br />
für das zu diesem<br />
Zeitpunkt größte Konversionsprojekt<br />
Hamburgs außerhalb der Hafen City<br />
durchgeführt. Ziel war es, die besonderen<br />
Eigenschaften des Areals mit den<br />
dort befindlichen 21 Backsteinbauten<br />
(die dem Projekt später den Namen gaben)<br />
und dem parkartigen Charakter mit<br />
teils über 100 Jahre alten Bäumen zu<br />
wahren. Im Frühjahr 2009 wurde mit der<br />
ersten Hochbaumaßnahme begonnen,<br />
2012 war das Projekt weitestgehend fertiggestellt.<br />
Neben 590 Wohnungen entstanden<br />
Flächen für Sozial- und Gesundvdp<br />
Newsletter<br />
Interessenvertretung<br />
der Pfandbriefemittenten<br />
Aareal Bank … apoBank … BayernLB … Berlin Hyp … Bremer Landesbank … Commerzbank … COREALCREDIT BANK … DekaBank … Deutsche Bank<br />
Deutsche Hypo … Deutsche Kreditbank … Deutsche Pfandbriefbank … Deutsche Postbank … Dexia Kommunalbank … DG HYP … Düsseldorfer Hypothekenbank<br />
DVB Bank … Hamburger Sparkasse … Helaba Landesbank Hessen-Thüringen … HSH Nordbank … Hypothekenbank Frankfurt … ING-DiBa<br />
Kreissparkasse Köln … Landesbank Berlin … LBBW … Münchener Hyp … NATIXIS Pfandbriefbank … NORD/LB … SaarLB<br />
Santander Consumer Bank … SEB … Sparkasse KölnBonn … UniCreditBank … VALOVIS BANK … WarburgHyp … WestImmo … WL BANK … Wüstenrot Bank<br />
<strong>Umnutzung</strong> <strong>ehemals</strong><br />
<strong>gewerblich</strong> <strong>genutzter</strong> <strong>Areale</strong><br />
Immer mehr Menschen ziehen in deutsche Großstädte. Dort fehlt<br />
es jedoch insbesondere in den beliebten Innenstadtlagen häufig<br />
an frei zu bebauenden Flächen. Um einer Wohnungsknappheit<br />
zu begegnen, gewinnt die <strong>Umnutzung</strong> <strong>ehemals</strong> <strong>gewerblich</strong><br />
<strong>genutzter</strong> <strong>Areale</strong> an Bedeutung. Worauf bei der Finanzierung<br />
solcher Projekte zu achten ist, schildert Marcus Hansel von der<br />
Hamburger Sparkasse.<br />
Wohnen ist in den letzten Jahren in<br />
vielen deutschen Großstädten zu<br />
einem zunehmend knappen Gut geworden.<br />
Dafür gibt es etliche Gründe. So ist<br />
in diesen Metropolen die Zahl der Einwohner<br />
und der Haushalte gewachsen,<br />
auch der Wohnflächenverbrauch pro<br />
Kopf stieg. Dem steht die geringe Wohnungsbauaktivität<br />
der letzten zehn Jahre<br />
entgegen. Diese Entwicklungen sorgen<br />
zusammen für teils deutlich steigende<br />
Preise. Die örtliche Politik hat das Problem<br />
erkannt und versucht zum Teil mit<br />
Wohnungsbauprogrammen für eine<br />
Entspannung des Marktes zu sorgen. Da<br />
es in den zentralen Stadtteilen der meisten<br />
deutschen Städte jedoch kaum noch<br />
frei bebaubare Flächen gibt, gewinnen<br />
<strong>Umnutzung</strong>en (früher) <strong>gewerblich</strong> <strong>genutzter</strong><br />
Flächen zunehmend an Bedeutung.<br />
Ein Beispiel hierfür wird nachstehend<br />
geschildert.<br />
Das Quartier 21 in<br />
Hamburg-Barmbek<br />
Auf dem Areal befand sich ein 1913<br />
eröffnetes sogenanntes Pavillonkrankenhaus,<br />
freistehende Backsteinbauten<br />
wurden um einen großzügigen Platz herum<br />
errichtet. Diese inzwischen denkmalgeschützte<br />
Architektur sollte damals<br />
die Übertragung von Krankheiten verhindern,<br />
ist jedoch zugleich der Haupt-<br />
10 immobilienmanager · 6 - 2013
heitseinrichtungen sowie für Gastronomie,<br />
Einzelhandel und Büros.<br />
Häufige Risiken bei<br />
<strong>Umnutzung</strong>en<br />
Das Projekt konnte erfolgreich abgeschlossen<br />
werden, weil die mit derartigen<br />
Projekten häufig verbundenen Risiken<br />
beachtet wurden. Beispielsweise stellen<br />
Kontaminationen regelmäßig ein großes<br />
Risiko bei der <strong>Umnutzung</strong> <strong>ehemals</strong> <strong>gewerblich</strong><br />
<strong>genutzter</strong> Grundstücke dar. Ursprüngliche<br />
Nutzungen liegen oft lange<br />
zurück, so dass häufig Aufzeichnungen<br />
darüber fehlen. Deshalb sind Untersuchungen<br />
des Bodens auf mögliche Schadstoffe<br />
unverzichtbar. Häufig kann es<br />
auch zu Haftungsrisiken kommen, weil<br />
der Verursacher einer vor Jahrzehnten<br />
eingetretenen Kontamination zwar feststeht,<br />
allerdings längst insolvent ist. Zusätzlich<br />
zu Untersuchungen sollte der<br />
Kaufvertrag deshalb Absicherungen und<br />
gegebenenfalls sogar ein Rücktrittsrecht<br />
für den Fall enthalten, dass bisher nicht<br />
bekannte Kontaminationen vorliegen<br />
oder das Ausmaß der Kontamination<br />
größer als bislang bekannt ist.<br />
Häufig ist auch ein Unsicherheitsfaktor,<br />
inwieweit die rechtlichen Voraussetzungen<br />
für die Erteilung einer Baugenehmigung<br />
für das geplante Projekt<br />
geschaffen werden können, das in der<br />
Projektentwickler-Sprache so genannte<br />
Baurecht. Zum einen ist unklar, ob sich<br />
die geplante Bruttogrundfläche tatsächlich<br />
realisieren lässt und zum anderen,<br />
ab welchem Zeitpunkt die Baugenehmigung<br />
erteilt werden kann. Verzögerungen<br />
an dieser Stelle führen regelmäßig<br />
dazu, dass die geplante Projektlaufzeit<br />
überschritten wird. Um dieses Risiko zu<br />
begrenzen, empfiehlt es sich, die Höhe<br />
des Grundstückskaufpreises davon abhängig<br />
zu machen, welche Bruttogrundfläche<br />
baurechtlich tatsächlich realisierbar<br />
ist. Dieser Preis sollte dann erst mit<br />
Rechtskraft des Bebauungsplans fällig<br />
werden. Handelt es sich bei dem Verkäufer<br />
um eine staatliche Stelle, lassen<br />
sich diese Eckpunkte in der Regel vereinbaren.<br />
Ein oft von der Kommune geforderter<br />
Architektenwettbewerb bringt zwar zusätzliche<br />
Kosten mit sich, aber auch große<br />
Vorteile. Wenn sich Politik, Verwaltung<br />
und Investoren auf einen Entwurf<br />
einigen können, reduziert das den anschließenden<br />
Abstimmungsbedarf er-<br />
heblich. Dieser Dialog ist auch mit Blick<br />
auf mögliche Auflagen des Denkmalschutzes<br />
sinnvoll.<br />
Konversionsprojekte betreffen in der<br />
Regel sehr große Flächen. Das bringt es<br />
mit sich, dass im Rahmen eines städtebaulichen<br />
Vertrages ein Quartier häufig<br />
komplett entwickelt werden muss. Ein<br />
Konsortium, das die <strong>Umnutzung</strong> durchführen<br />
soll, wird nur dann erfolgreich<br />
sein, wenn wenigstens ein Partner über<br />
entsprechende Erfahrungen in diesem<br />
Bereich verfügt.<br />
Generell ist festzustellen, dass es bei<br />
derartigen Projektentwicklungen oft zu<br />
Unvorhergesehenem kommt. Dabei kann<br />
es sich um unterirdische Leitungen oder<br />
Bunker handeln, die nirgends verzeichnet<br />
sind. Die Projektkalkulation sollte<br />
einen auskömmlichen Risikopuffer hierfür<br />
ausweisen. Alternativ können entsprechende<br />
Regelungen im Kaufvertrag<br />
sinnvoll sein.<br />
Gesellschaftliche Beteiligung<br />
des Finanzierers?<br />
Eine Beteiligung des finanzierenden<br />
Kreditinstituts an der Projektentwicklungsgesellschaft<br />
kann sinnvoll sein.<br />
Schon im Vorfeld erhöht die Beteiligung<br />
eines Kreditinstituts an einem Konsortium<br />
die Wahrscheinlichkeit, dass dieses<br />
auch den „Zuschlag“ erhält. Für Verkäufer<br />
sind Kreditinstitute verlässliche Partner.<br />
Wer sich als Bank an einem solchen<br />
Projekt beteiligt, macht damit auch deutlich,<br />
dass er es auch finanzieren würde,<br />
sollte das Konsortium mit der Entwicklung<br />
beauftragt werden.<br />
In der Umsetzung des Projekts ist der<br />
Informationsfluss zu den Gesellschaftern<br />
oder Eigentümern umfassender, als<br />
er es zu einem reinen Kreditgeber ist, was<br />
das Controlling verbessert. Eine solche<br />
Beteiligung erhöht zudem die Wahrscheinlichkeit,<br />
dass weitere Kundenbeziehungen<br />
entstehen oder bestehende<br />
vertieft werden. Dies gilt etwa für Zwischenfinanzierungen<br />
an die Bauträger<br />
sowie für Endfinanzierungen an Eigennutzer<br />
und Kapitalanleger, die die gekaufte<br />
Wohnung vermieten wollen.<br />
Fazit<br />
Wachsende Großstädte kämpfen mit<br />
fehlenden Grundstücken für Wohnungsbau<br />
in attraktiven Lagen. Die <strong>Umnutzung</strong><br />
(<strong>ehemals</strong>) <strong>gewerblich</strong> <strong>genutzter</strong> <strong>Areale</strong><br />
rückt dadurch mehr und mehr in den<br />
Fokus. Werden die typischen Risiken<br />
solcher Maßnahmen beachtet, können<br />
hier interessante Projekte entstehen. Ein<br />
Beispiel für eine derartige Quartiersentwicklung<br />
stellt das Quartier 21 in Hamburg-Barmbek<br />
dar, wo auf einem ehemaligen<br />
Krankenhausgelände 590 Wohnungen<br />
entstanden sind. Die Beteiligung des<br />
finanzierenden Kreditinstituts an der<br />
Projektentwicklungsgesellschaft hat sich<br />
in diesem Fall als sinnvoll erwiesen.<br />
immobilienmanager · 6 - 2013<br />
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