Umnutzung ehemals gewerblich genutzter Areale - Verband ...

grund dafür, dass ein Krankenhaus in
diesen Gebäuden heute nicht mehr wirtschaftlich
betrieben werden kann. 2005
entschied sich die Stadt Hamburg als
Eigentümerin deshalb für einen Neubau
auf der nördlichen Teilfläche des Geländes.
Die 13,8 Hektar große südliche Teilfläche
wurde nicht mehr benötigt und
zum Verkauf ausgeschrieben. 2006 erhielt
ein Konsortium aus der Projektentwicklungs-Tochter
eines Baukonzerns,
einem mittelständischen Projektentwickler
und dem finanzierenden Kreditinstitut
den Zuschlag.
Baurechtlich war für die Fläche zu
diesem Zeitpunkt noch eine Krankenhausnutzung
vorgeschrieben. Zunächst
galt es deshalb, gemeinsam mit den örtlichen
Behörden einen neuen Bebauungsplan
entsprechend der Projektplanungen
zu erstellen. Dieser Prozess dauerte
im konkreten Fall drei Jahre. Als Teil
davon wurde 2007 ein zweistufiger internationaler
städtebaulich-landschaftsplanerischer
und hochbaulicher Realisierungswettbewerb
für das zu diesem
Zeitpunkt größte Konversionsprojekt
Hamburgs außerhalb der Hafen City
durchgeführt. Ziel war es, die besonderen
Eigenschaften des Areals mit den
dort befindlichen 21 Backsteinbauten
(die dem Projekt später den Namen gaben)
und dem parkartigen Charakter mit
teils über 100 Jahre alten Bäumen zu
wahren. Im Frühjahr 2009 wurde mit der
ersten Hochbaumaßnahme begonnen,
2012 war das Projekt weitestgehend fertiggestellt.
Neben 590 Wohnungen entstanden
Flächen für Sozial- und Gesundvdp
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Interessenvertretung
der Pfandbriefemittenten
Aareal Bank … apoBank … BayernLB … Berlin Hyp … Bremer Landesbank … Commerzbank … COREALCREDIT BANK … DekaBank … Deutsche Bank
Deutsche Hypo … Deutsche Kreditbank … Deutsche Pfandbriefbank … Deutsche Postbank … Dexia Kommunalbank … DG HYP … Düsseldorfer Hypothekenbank
DVB Bank … Hamburger Sparkasse … Helaba Landesbank Hessen-Thüringen … HSH Nordbank … Hypothekenbank Frankfurt … ING-DiBa
Kreissparkasse Köln … Landesbank Berlin … LBBW … Münchener Hyp … NATIXIS Pfandbriefbank … NORD/LB … SaarLB
Santander Consumer Bank … SEB … Sparkasse KölnBonn … UniCreditBank … VALOVIS BANK … WarburgHyp … WestImmo … WL BANK … Wüstenrot Bank
Umnutzung ehemals
gewerblich genutzter Areale
Immer mehr Menschen ziehen in deutsche Großstädte. Dort fehlt
es jedoch insbesondere in den beliebten Innenstadtlagen häufig
an frei zu bebauenden Flächen. Um einer Wohnungsknappheit
zu begegnen, gewinnt die Umnutzung ehemals gewerblich
genutzter Areale an Bedeutung. Worauf bei der Finanzierung
solcher Projekte zu achten ist, schildert Marcus Hansel von der
Hamburger Sparkasse.
Wohnen ist in den letzten Jahren in
vielen deutschen Großstädten zu
einem zunehmend knappen Gut geworden.
Dafür gibt es etliche Gründe. So ist
in diesen Metropolen die Zahl der Einwohner
und der Haushalte gewachsen,
auch der Wohnflächenverbrauch pro
Kopf stieg. Dem steht die geringe Wohnungsbauaktivität
der letzten zehn Jahre
entgegen. Diese Entwicklungen sorgen
zusammen für teils deutlich steigende
Preise. Die örtliche Politik hat das Problem
erkannt und versucht zum Teil mit
Wohnungsbauprogrammen für eine
Entspannung des Marktes zu sorgen. Da
es in den zentralen Stadtteilen der meisten
deutschen Städte jedoch kaum noch
frei bebaubare Flächen gibt, gewinnen
Umnutzungen (früher) gewerblich genutzter
Flächen zunehmend an Bedeutung.
Ein Beispiel hierfür wird nachstehend
geschildert.
Das Quartier 21 in
Hamburg-Barmbek
Auf dem Areal befand sich ein 1913
eröffnetes sogenanntes Pavillonkrankenhaus,
freistehende Backsteinbauten
wurden um einen großzügigen Platz herum
errichtet. Diese inzwischen denkmalgeschützte
Architektur sollte damals
die Übertragung von Krankheiten verhindern,
ist jedoch zugleich der Haupt-
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heitseinrichtungen sowie für Gastronomie,
Einzelhandel und Büros.
Häufige Risiken bei
Umnutzungen
Das Projekt konnte erfolgreich abgeschlossen
werden, weil die mit derartigen
Projekten häufig verbundenen Risiken
beachtet wurden. Beispielsweise stellen
Kontaminationen regelmäßig ein großes
Risiko bei der Umnutzung ehemals gewerblich
genutzter Grundstücke dar. Ursprüngliche
Nutzungen liegen oft lange
zurück, so dass häufig Aufzeichnungen
darüber fehlen. Deshalb sind Untersuchungen
des Bodens auf mögliche Schadstoffe
unverzichtbar. Häufig kann es
auch zu Haftungsrisiken kommen, weil
der Verursacher einer vor Jahrzehnten
eingetretenen Kontamination zwar feststeht,
allerdings längst insolvent ist. Zusätzlich
zu Untersuchungen sollte der
Kaufvertrag deshalb Absicherungen und
gegebenenfalls sogar ein Rücktrittsrecht
für den Fall enthalten, dass bisher nicht
bekannte Kontaminationen vorliegen
oder das Ausmaß der Kontamination
größer als bislang bekannt ist.
Häufig ist auch ein Unsicherheitsfaktor,
inwieweit die rechtlichen Voraussetzungen
für die Erteilung einer Baugenehmigung
für das geplante Projekt
geschaffen werden können, das in der
Projektentwickler-Sprache so genannte
Baurecht. Zum einen ist unklar, ob sich
die geplante Bruttogrundfläche tatsächlich
realisieren lässt und zum anderen,
ab welchem Zeitpunkt die Baugenehmigung
erteilt werden kann. Verzögerungen
an dieser Stelle führen regelmäßig
dazu, dass die geplante Projektlaufzeit
überschritten wird. Um dieses Risiko zu
begrenzen, empfiehlt es sich, die Höhe
des Grundstückskaufpreises davon abhängig
zu machen, welche Bruttogrundfläche
baurechtlich tatsächlich realisierbar
ist. Dieser Preis sollte dann erst mit
Rechtskraft des Bebauungsplans fällig
werden. Handelt es sich bei dem Verkäufer
um eine staatliche Stelle, lassen
sich diese Eckpunkte in der Regel vereinbaren.
Ein oft von der Kommune geforderter
Architektenwettbewerb bringt zwar zusätzliche
Kosten mit sich, aber auch große
Vorteile. Wenn sich Politik, Verwaltung
und Investoren auf einen Entwurf
einigen können, reduziert das den anschließenden
Abstimmungsbedarf er-
heblich. Dieser Dialog ist auch mit Blick
auf mögliche Auflagen des Denkmalschutzes
sinnvoll.
Konversionsprojekte betreffen in der
Regel sehr große Flächen. Das bringt es
mit sich, dass im Rahmen eines städtebaulichen
Vertrages ein Quartier häufig
komplett entwickelt werden muss. Ein
Konsortium, das die Umnutzung durchführen
soll, wird nur dann erfolgreich
sein, wenn wenigstens ein Partner über
entsprechende Erfahrungen in diesem
Bereich verfügt.
Generell ist festzustellen, dass es bei
derartigen Projektentwicklungen oft zu
Unvorhergesehenem kommt. Dabei kann
es sich um unterirdische Leitungen oder
Bunker handeln, die nirgends verzeichnet
sind. Die Projektkalkulation sollte
einen auskömmlichen Risikopuffer hierfür
ausweisen. Alternativ können entsprechende
Regelungen im Kaufvertrag
sinnvoll sein.
Gesellschaftliche Beteiligung
des Finanzierers?
Eine Beteiligung des finanzierenden
Kreditinstituts an der Projektentwicklungsgesellschaft
kann sinnvoll sein.
Schon im Vorfeld erhöht die Beteiligung
eines Kreditinstituts an einem Konsortium
die Wahrscheinlichkeit, dass dieses
auch den „Zuschlag“ erhält. Für Verkäufer
sind Kreditinstitute verlässliche Partner.
Wer sich als Bank an einem solchen
Projekt beteiligt, macht damit auch deutlich,
dass er es auch finanzieren würde,
sollte das Konsortium mit der Entwicklung
beauftragt werden.
In der Umsetzung des Projekts ist der
Informationsfluss zu den Gesellschaftern
oder Eigentümern umfassender, als
er es zu einem reinen Kreditgeber ist, was
das Controlling verbessert. Eine solche
Beteiligung erhöht zudem die Wahrscheinlichkeit,
dass weitere Kundenbeziehungen
entstehen oder bestehende
vertieft werden. Dies gilt etwa für Zwischenfinanzierungen
an die Bauträger
sowie für Endfinanzierungen an Eigennutzer
und Kapitalanleger, die die gekaufte
Wohnung vermieten wollen.
Fazit
Wachsende Großstädte kämpfen mit
fehlenden Grundstücken für Wohnungsbau
in attraktiven Lagen. Die Umnutzung
(ehemals) gewerblich genutzter Areale
rückt dadurch mehr und mehr in den
Fokus. Werden die typischen Risiken
solcher Maßnahmen beachtet, können
hier interessante Projekte entstehen. Ein
Beispiel für eine derartige Quartiersentwicklung
stellt das Quartier 21 in Hamburg-Barmbek
dar, wo auf einem ehemaligen
Krankenhausgelände 590 Wohnungen
entstanden sind. Die Beteiligung des
finanzierenden Kreditinstituts an der
Projektentwicklungsgesellschaft hat sich
in diesem Fall als sinnvoll erwiesen.
immobilienmanager · 6 - 2013
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