Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa ...

Schutz des Eigentümers 65
IV. Schutz des Eigentümers
Aspekte des Verbraucherschutzes stehen seit Jahren zunehmend im Zentrum des Interesses
sowohl vieler nationaler Gesetzgeber, vor allem aber auch der EU-Kommission
bei der Entwicklung neuer EU-weit geltender Mindestschutzbestimmungen. Im
Bereich Immobilienrecht und Grundpfandrechte wird der Eigentümer der Immobilie
als schutzbedürftig betrachtet. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass das Immobilienrecht
in Europa in der Regel nicht nach der Person des Eigentümers differenziert.
Ob er Verbraucher ist oder nicht, die Rechte eines Eigentümers gegen einen
unberechtigten Vollstreckungszugriff durch einen Grundpfandrechtsgläubiger sind
immer gleich.
Die engste Verbindung zwischen gesicherter Forderung und Grundpfandrecht weisen
streng bestandsakzessorische Hypotheken auf, bei denen das Erlöschen der gesicherten
Forderung kraft Gesetzes zum Untergang der Hypothek führt. Häufig wird
die streng akzessorische Hypothek daher als verbraucherfreundlich bezeichnet, während
die nicht-akzessorischen Grundpfandrechte als für den Verbraucher gefährlich
kritisiert werden. Dies ist in dieser Verkürzung nicht richtig. Denn der Schutz des
Verbrauchers (beim Grundpfandrecht: des Eigentümers der Immobilie) lässt sich
nicht auf die materiell-rechtliche Frage fortbestehender forderungsloser Existenz des
Grundpfandrechts beschränken, aus dem im Rahmen einer Vollstreckung vorgegangen
werden könnte. Vielmehr spielen prozessuale Fragen der Beweislastverteilung
ebenso eine Rolle wie die Möglichkeit sicherungsvertraglicher Einrede oder des materiell-rechtlichen
gutgläubigen „Wegerwerbs“ von Einwendungen oder Einreden
wegen des Fehlens einer gesicherten Forderung. Je nachdem, wie diese Fragen in
einer Rechtsordnung geregelt sind, kann ein nicht-akzessorisches Grundpfandrecht
für den Eigentümer durchaus weniger „gefährlich“ sein als ein akzessorisches Grundpfandrecht.
Wie oben unter C.III.4. festgestellt werden konnte, gilt der Grundsatz der Durchsetzungsakzessorietät
überall. Allerdings finden sich in vielen Ländern Regelungen, die
dem Verkehrsinteresse dienen, also die Übertragung der Grundpfandrechte erleichtern.
Diese ermöglichen einen einwendungs- oder einredefreien gutgläubigen Erwerb
eines Grundpfandrechts oder überbürden zumindest die Beweislast in manchen Fällen
dem Eigentümer. Damit befassen sich die folgenden Schaubilder sowie das
Schaubild unter C.V.4.
Dieses Kapitel IV. sollte nicht den falschen Eindruck erwecken, als ob nur in den
hier aufgeführten wenigen Fragen der Eigentümerschutz berücksichtigt sei. Vielmehr
ist der Schutz des Eigentümers ein Thema, das vor allem auch im Grundbuchrecht
(C.II.) und im Vollstreckungsrecht (C.V.) zentrale Bedeutung hat. Im Übrigen spielt
der Eigentümerschutz bei den meisten der in diesem Werk erfassten Fragen eine
Rolle und erfährt im Bewertungssystem dadurch kontinuierliche Beachtung, dass
jede Frage auch unter dem Blickwinkel des Eigentümerinteresses beurteilt wird. 98
Schutz des Eigentümers
98 Vgl. D.II.