Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa ...

32 Erläuterung der Schaubilder
das Grundstückseigentum und das Gebäude zu setzen, wobei dann das Gebäude
rechtlich diesem grundstücksgleichen Recht und nicht dem Grundstück zugehört. 44
Im russischen Recht ist zwar das Gebäude rechtlich nicht Teil des Grundstücks.
Jedoch zielt das neuere russische Recht darauf ab, möglichst zu einem Gleichlauf des
rechtlichen Schicksals des Gebäudeeigentums und des Grundeigentums zu kommen.
So können das Gebäude und das Recht am Grundstück nur gemeinsam mit einem
Grundpfandrecht belastet werden. 45
Einige Rechtsordnungen Europas halten das Eigentum an Grundstück und Gebäude
zwar grundsätzlich rechtlich getrennt, lassen eine Vereinigung aber zu, während in
anderen Rechtsordnungen beide Eigentumsrechte stets getrennt bleiben, mögen sie
auch dem gleichen Eigentümer zustehen.
II.5
Sind Gebäude Teil des Grundstücks (außer bei grundstücksgleichen Rechten),
oder sind sie rechtlich getrennt und werden getrennt eingetragen?
4
Teil des Grundstücks
(superficies solo cedit)
nicht Teil des Grundstücks,
Grundstück und Gebäude können
aber nur mit einem gemeinsamen
Grundpfandrecht belastet werden
3
2
sehr häufig noch rechtlich
getrennt, aber eine Vereinigung
ist möglich
JP
stets getrennt
1
Betrachtet man die Rechtsprobleme und den Prüfungs- und Arbeitsaufwand für den
Grundstücksverkehr, die eine Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum in
der Praxis mit sich bringt, liegt es auf der Hand, dass die rechtliche Einheit bereits
aus Gründen ökonomischer Effizienz Vorteile hat. Besondere Fragen wirft getrenntes
Gebäudeeigentum bei der Errichtung eines Gebäudes auf, da selbständiges Gebäudeeigentum
nicht bereits mit dem ersten Stein entsteht, sondern – in den einzelnen
44 Solche grundstücksgleichen Rechte sind z. B. das deutsche Erbbaurecht, die niederländische
Erbpacht und der polnische Ewige Nießbrauch. Im Grunde finden sich solche Rechte praktisch
in fast allen Ländern, allerdings mit sehr unterschiedlicher Ausgestaltung im Detail. Die Tschechische
und Slowakische Republik kennen sie grundsätzlich nicht, nutzen aber die dort herrschende
Trennung von Grundstück und Gebäude, um den gleichen wirtschaftlichen Zweck zu
erreichen; zum tschechischen Recht vgl. Ebner, Grundeigentum und Sicherheiten in Tschechien,
2. Auflage, 2010 (Schriftenreihe des vdp, Band 45), S. 15 ff., der darauf hinweist, dass
ein Gesetzesvorhaben darauf abzielt, den Grundsatz „superficies solo cedit“ wieder einzuführen.
Zum Zeitpunkt der Fertigstellung dieser 3. Auflage waren die Beratungen im Tschechischen
Parlament noch nicht abgeschlossen.
45 Vgl. hierzu ausführlich Lassen, Die Hypothek nach russischem Recht als Kreditsicherungsmittel,
2007 (Schriftenreihe des vdp, Band 30), S. 107; Lassen, Das neue russische Katastergesetz,
BDVI Forum 3/2009, S. 146 ff.