Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa ...
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Publizitätserfor<strong>der</strong>nisse <strong>und</strong> Vertrauensschutz 29<br />
II.2<br />
Welche Rechte werden <strong>in</strong> das Gr<strong>und</strong>buch e<strong>in</strong>getragen?<br />
2<br />
das Eigentum, die<br />
Gr<strong>und</strong>pfandrechte <strong>und</strong><br />
an<strong>der</strong>e Rechte gegen<br />
je<strong>der</strong>mann<br />
1<br />
das Eigentum <strong>und</strong><br />
an<strong>der</strong>e Rechte gegen<br />
je<strong>der</strong>mann; beson<strong>der</strong>es<br />
Register für<br />
Gr<strong>und</strong>pfandrechte<br />
JP<br />
3. Erfolgen Verträge <strong>und</strong> Verfügungen über Gr<strong>und</strong>stücke<br />
vor Notaren?<br />
Sehr facettenreich ist die Rechtslage <strong>in</strong> <strong>Europa</strong> bezüglich <strong>der</strong> Frage, welche Formvorschriften<br />
für Verträge <strong>und</strong> Verfügungen über Gr<strong>und</strong>stücke gelten. In Län<strong>der</strong>n des<br />
late<strong>in</strong>ischen Notariats wirken die Notare bei Immobilientransaktionen meist entscheidend<br />
mit. In manchen Län<strong>der</strong>n ist dies sogar rechtlich zw<strong>in</strong>gend vorgeschrieben, <strong>in</strong><br />
an<strong>der</strong>en ist es zum<strong>in</strong>dest e<strong>in</strong>e Voraussetzung späterer Registrierung <strong>und</strong> schon deshalb<br />
<strong>in</strong> <strong>der</strong> Praxis üblich. In e<strong>in</strong>igen Län<strong>der</strong>n werden Immobilientransaktionen meist<br />
über spezialisierte Anwälte durchgeführt.<br />
Viele Län<strong>der</strong> schreiben vor, dass e<strong>in</strong> unabhängiger Experte als „neutraler Dritter“<br />
herangezogen wird, <strong>der</strong> e<strong>in</strong>e Immobilientransaktion begleitet. Damit will <strong>der</strong> Staat<br />
die Zuverlässigkeit des Gr<strong>und</strong>stücksverkehrs <strong>und</strong> die Transparenz rechtlicher Transaktionen<br />
bei Gr<strong>und</strong>stücken sichern. Daran besteht e<strong>in</strong> mehrfaches öffentliches Interesse.<br />
Unsicherheiten <strong>und</strong> fehlerhafte Transaktionen bedeuten für die beteiligten<br />
Parteien, aber auch für alle später mit e<strong>in</strong>er Immobilie befassten Dritte e<strong>in</strong> erhebliches,<br />
nicht steuerbares Risiko. Die Unzuverlässigkeit des Gr<strong>und</strong>stücksverkehrs kann<br />
die gesamte Immobilienwirtschaft <strong>und</strong> damit e<strong>in</strong>en wesentlichen Teil <strong>der</strong> Volkswirtschaft<br />
bee<strong>in</strong>trächtigen. Bereits ganz normale Transaktionen wie <strong>der</strong> Verkauf e<strong>in</strong>er<br />
Immobilie, <strong>der</strong> meist möglichst zeitgleich mit <strong>der</strong> Löschung von Belastungen <strong>und</strong> <strong>der</strong><br />
Neubestellung von Gr<strong>und</strong>pfandrechten e<strong>in</strong>hergeht, erreichen e<strong>in</strong>e hohe Komplexität,<br />
die e<strong>in</strong>e professionelle Unterstützung erfor<strong>der</strong>t. Es ist deshalb nicht verw<strong>und</strong>erlich,<br />
dass nahezu alle Län<strong>der</strong> e<strong>in</strong>e solche Mittlerfunktion entwe<strong>der</strong> zw<strong>in</strong>gend vorsehen<br />
o<strong>der</strong> doch üblicherweise auf e<strong>in</strong>en Personenkreis verweisen, <strong>der</strong> <strong>in</strong> <strong>der</strong> Praxis<br />
regelmäßig Gr<strong>und</strong>stücksgeschäfte betreut, wie z. B. die spezialisierten Anwälte (o<strong>der</strong><br />
authorised conveyancers) <strong>in</strong> England 41 o<strong>der</strong> die beson<strong>der</strong>s beaufsichtigten Makler<br />
41 Vgl. 53 Legal Services Act 1990. Zum council of licensed conveyancers vgl. https://www.clcuk.org/documents.php?docID=CLC0001.