Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa ...

Publizitätserfordernisse und Vertrauensschutz 29
II.2
Welche Rechte werden in das Grundbuch eingetragen?
2
das Eigentum, die
Grundpfandrechte und
andere Rechte gegen
jedermann
1
das Eigentum und
andere Rechte gegen
jedermann; besonderes
Register für
Grundpfandrechte
JP
3. Erfolgen Verträge und Verfügungen über Grundstücke
vor Notaren?
Sehr facettenreich ist die Rechtslage in Europa bezüglich der Frage, welche Formvorschriften
für Verträge und Verfügungen über Grundstücke gelten. In Ländern des
lateinischen Notariats wirken die Notare bei Immobilientransaktionen meist entscheidend
mit. In manchen Ländern ist dies sogar rechtlich zwingend vorgeschrieben, in
anderen ist es zumindest eine Voraussetzung späterer Registrierung und schon deshalb
in der Praxis üblich. In einigen Ländern werden Immobilientransaktionen meist
über spezialisierte Anwälte durchgeführt.
Viele Länder schreiben vor, dass ein unabhängiger Experte als „neutraler Dritter“
herangezogen wird, der eine Immobilientransaktion begleitet. Damit will der Staat
die Zuverlässigkeit des Grundstücksverkehrs und die Transparenz rechtlicher Transaktionen
bei Grundstücken sichern. Daran besteht ein mehrfaches öffentliches Interesse.
Unsicherheiten und fehlerhafte Transaktionen bedeuten für die beteiligten
Parteien, aber auch für alle später mit einer Immobilie befassten Dritte ein erhebliches,
nicht steuerbares Risiko. Die Unzuverlässigkeit des Grundstücksverkehrs kann
die gesamte Immobilienwirtschaft und damit einen wesentlichen Teil der Volkswirtschaft
beeinträchtigen. Bereits ganz normale Transaktionen wie der Verkauf einer
Immobilie, der meist möglichst zeitgleich mit der Löschung von Belastungen und der
Neubestellung von Grundpfandrechten einhergeht, erreichen eine hohe Komplexität,
die eine professionelle Unterstützung erfordert. Es ist deshalb nicht verwunderlich,
dass nahezu alle Länder eine solche Mittlerfunktion entweder zwingend vorsehen
oder doch üblicherweise auf einen Personenkreis verweisen, der in der Praxis
regelmäßig Grundstücksgeschäfte betreut, wie z. B. die spezialisierten Anwälte (oder
authorised conveyancers) in England 41 oder die besonders beaufsichtigten Makler
41 Vgl. 53 Legal Services Act 1990. Zum council of licensed conveyancers vgl. https://www.clcuk.org/documents.php?docID=CLC0001.