Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa ...

Arten der Grundpfandrechte 23
Für den Gläubiger hat das Gesamtgrundpfandrecht den Vorteil, dass die Wertminderung
eines Grundstücks die Wertsteigerung eines anderen Grundstücks ausgleichen
kann. Der dingliche Haftungsverbund der vom Gesamtgrundpfandrecht erfassten
Grundstücke erzielt damit einen Portfolio-Effekt, der gerade bei der Finanzierung
von Immobilien-Portfolien eine bedeutende Rolle spielen kann. Dies ist auch sehr
nützlich für den Immobilieninvestor, der ohne diesen ausgleichenden und risikomindernden
Portfolio-Effekt möglicherweise sein Gesamtprojekt nicht verwirklichen
könnte, weil eines oder mehrere der Grundstücke ohne diese ausgleichende Wirkung
nicht oder nicht mit den gleichen Kreditkonditionen in das Projekt hätten einbezogen
werden können.
Eine Besonderheit bietet das spanische Recht. Es lässt die Gesamthypothek zwar an
sich zu, jedoch muss der Betrag der Forderung auf die Grundstücke aufgeteilt
werden, so dass den einzelnen Grundstücken jeweils ein rechnerischer Anteil der
Darlehenssumme zugewiesen ist, wobei die Summe dieser Anteile die Darlehenssumme
nicht übersteigen darf. Damit geht der dingliche Portfolio-Effekt verloren.
Gegen das Gesamtgrundpfandrecht wird häufig eingewandt, die Eigentümer der
belasteten Grundstücke seien wegen der Haftung jeden Grundstücks für den vollen
Darlehensbetrag dem Gläubiger des Gesamtgrundpfandrechts voll ausgeliefert, weil
für eine Absicherung weiterer Darlehen kein Raum mehr sei. Dem kann man zwar
entgegenhalten, dass grundsätzlich ein weiteres zweitrangiges Gesamtgrundpfandrecht
an denselben Grundstücken für einen weiteren Gläubiger bestellt werden könnte.
Allerdings werden gerade bei Portfolio-Finanzierungen die Grundstückswerte in
der Regel so weit ausgeschöpft, dass die Grundstücke für eine weitere Kreditierung
keinen geeigneten Sicherungsrahmen mehr bieten.
I.3 Können Grundpfandrechte an mehreren Immobilien bestellt werden, so dass
der Gläubiger wahlweise aus jedem Grundstück befriedigt werden kann?
4
ja, Bestellung eines Grundpfandrechts
an mehreren Grundstücken
(Gesamtgrundpfandrecht)
3
ja, Bestellung verschiedener
Grundpfandrechte für dieselbe
Forderung
2
ja, aber der Betrag der
Forderung muss auf die
Grundstücke aufgeteilt werden
1
JP
nein
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