Flexibilität, Sicherheit und Effizienz der Grundpfandrechte in Europa ...

118 Erläuterung der Schaubilder
VII. Praktische Anwendungsmöglichkeiten
In den folgenden Schaubildern werden einige wichtige Fallbeispiele aus der
Kreditpraxis vorgestellt. Dabei wird geprüft, ob die hier dargestellten Grundpfandrechte
zur Sicherung dieser Kreditstrukturen verwendet werden können.
Diese Beispiele betreffen vor allem Fälle, in denen im Kreditverhältnis Veränderungen
auftreten. Diese Änderungen können die gesicherte Forderung, den
Gläubiger oder den Schuldner betreffen. Für die flexible Nutzung eines Grundpfandrechts
spielt der Grad der Akzessorietät eine fundamentale Rolle. Daher
sind die im hier vorliegenden Kapitel C.VII. behandelten Fragen im engen Zusammenhang
mit denjenigen Fragen zu betrachten, die in Kapitel C.III. erörtert
werden.
Besondere Bedeutung für die Immobilienfinanzierung, sowohl im gewerblichen
als auch im Wohnungsbereich, haben die folgenden ersten fünf Fälle, in denen
Änderungen bei der gesicherten Forderung auftreten, dagegen Gläubiger und
Schuldner gleich bleiben.
1. Besteht die Möglichkeit, das Grundpfandrecht so zu gestalten,
dass eine bestehende gesicherte Forderung erhöht werden
kann, ohne dass das Grundpfandrecht geändert werden muss?
Kreditaufstockungen und damit Darlehenserhöhungen finden in der Kreditpraxis
häufig statt. Sie sind aus hypothekenrechtlicher Sicht unproblematisch, wenn ein
bereits teilweise getilgtes Darlehen wieder „aufgefüllt“ werden soll, also teilweise
oder vollständig wieder auf den Anfangskapitalbetrag gebracht wird. Häufig
wird auch der endgültige Kapitalbetrag des Kredits offen gelassen und nur
auf einen Höchstbetrag begrenzt, z. B. in Form eines Krediteröffnungsvertrags;
dabei ist wesentlich, dass das Grundpfandrecht von Anfang an in ausreichender
Höhe bestellt wird. Frage und Schaubild unterstellen, dass eine solche Gestaltung
von Anfang an im Kreditvertrag vorgesehen war und somit keine neue
Forderung aus einem neuen Darlehensvertrag entsteht, der Rechtsgrund (causa)
also identisch bleibt. 140
Für den Eigentümer bietet solche Flexibilität den Vorteil, dass er die Sicherheit
des Grundstücks ohne den Aufwand einer neuen Bestellung des Grundpfandrechts
auch für die Verbindlichkeiten einsetzen kann, die für ihn erst später von
wirtschaftlicher Bedeutung sind. Ein typischer Fall könnte der Kredit für die
Modernisierung und Renovierung einer Immobilie sein, deren Ankaufskredit inzwischen
zu erheblichen Teilen getilgt ist. Aber auch ganz anderen Zwecken,
wie der Absicherung des Kaufs einer anderen Immobilie oder völlig anderer
Wirtschaftsgüter, könnte dies dienen.
Praktische Anwendungsmöglichkeiten
140 Die Erörterungen zu C.III. haben gezeigt, dass dem Sicherungsrahmen hier maßgebliche
Bedeutung zukommt. Daher wurden für die 3. Auflage die Antworten zum hier besprochenen
Schaubild neu gestaltet, um sie an die neuen Fragen zu C.III.6. anzupassen.