062 Einzelhandelsentwicklung Schömberg - Regionalverband ...

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BESCHLUSSVORLAGE 62/2013 13.09.2013/Bü
ö. n.ö. Datum
Planungsausschuss
X 02.10.2013
Verwaltungs-, Wirtschafts- und
Verkehrsausschuss
Verbandsversammlung
Betreff:
Einzelhandelsentwicklung Schömberg
Flächenentwicklung „Neue Mitte“
Erweiterung Modehaus Bertsch
Antrag:
Die Verwaltung wird seitens des Planungsausschusses legitimiert, nach Klärung
noch offener Fragen, den Ergebnissen der Besprechung mit den Umlandgemeinden
und den Diskussionsergebnissen aus der Ausschusssitzung eine endgültige Stellungnahme
abzugeben.
Begründung:
bisheriger Verlauf
Im Jahr 2011 wurde die Verwaltung erstmalig darüber informiert, dass für das ehemalige
BFW-Gelände Entwicklungsvorstellungen bestehen, die u. a. die Ansiedlung
von Einzelhandelsbetrieben vorsehen. Gleichzeitig wurden Wünsche bekannt, dass
das ortsansässige Modehaus Bertsch seine Verkaufsflächen (Bestand aktuell: 879
m² Verkaufsfläche) zukünftig erweitern will.
In den Gesprächen wurde seitens der Verwaltung im Jahr 2011 grundsätzlich signalisiert,
dass die Entwicklung der „Neuen Mitte“ mit Betrieben des nahversorgungsrelevanten
Einzelhandels in einem verträglichen Umfang denkbar ist. Obligatorisch wur-

de eine Auswirkungsanalyse eingefordert. Auch wurde dargelegt, dass aufgrund der
möglichen Wiedernutzung des Altstandortes Edeka mit Einzelhandel, dieser Altstandort
in die Analysen einbezogen werden sollte. Mit der Gemeinde wurde schon
damals vereinbart, dass Schuhe und Textilien im Bereich „Neue Mitte“ und Altstandort
EDEKA unter Berücksichtigung des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes entlang
der Liebenzeller Straße und der Erweiterungsabsichten Modehaus Bertsch auszuschließen
seien.
Planungsumfang
Mittlerweile haben sich die Planvorstellungen seitens der Investoren deutlich konkretisiert.
Der Entwurf des Bebauungsplans „Neue Mitte sieht die Ansiedlung
1. eines Vollsortimenters mit 1750 m² Verkaufsfläche,
2. die Errichtung eines Drogeriemarktes mit 650 m² Verkaufsfläche und
3. Ladengeschäfte mit insgesamt 600 m² Verkaufsfläche unter Ausschluss von
Textilien und Schuhen vor. (Maximalgröße pro Geschäft 200 m² VK)
4. Von der wahrscheinlichen Wiedernutzung des Altstandortes Edeka ist zunächst
auszugehen. Die tatsächlichen Nutzungsoptionen für den Altstandort
sind unklar. Dort sind 1200 m² Verkaufsflächen vorhanden.
Parallel zum Verfahren „Neue Mitte“ läuft ein Antragsverfahren für die Erweiterung
des Modehauses Bertsch. Der Regionalverband wird als Träger öffentlicher Belange
aktuell im Rahmen des Antragsverfahrens für einen Bauvorbescheid angehört.
5. Es ist eine Erweiterung des Modehauses Bertsch von 879 m² Verkaufsfläche
auf ca. 1466 m² Verkaufsfläche (Größe laut Bauvoranfrage) vorgesehen.
Laufendes Verfahren und vereinbarte Arbeitsschritte
Die Gemeinde Schömberg hat die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
für den Bebauungsplan „Neue Mitte“ eingeleitet. Auch liegt, wie erwähnt, mittlerweile
ein Antrag auf Bauvorbescheid für die Erweiterung des Modehauses Bertsch
vor.
Im Kontext der eingeleiteten frühzeitigen Beteiligung wurden in einer Vorbesprechung
zwischen Gemeinde, Landratsamt und Regionalverband mehrere Arbeitsschritte
vereinbart:
1. Aktualisierung der gutachterlichen Aussagen im Bezug auf die Entwicklungsvorstellungen
„Neue Mitte“ unter Berücksichtigung des Altstandortes Edeka und mit
Aussagen zu den Auswirkungen einer Erweiterung des Modehauses Bertsch
2. Erörterung und Diskussion der Entwicklungsvorstellungen mit den umliegenden
Gemeinden unter Einbindung des Landratamtes, des Regierungspräsidiums und
des Regionalverbandes
3. Vorstellung und Diskussion der Planungen der Gemeinde im Planungsausschuss

Das aktualisierte Gutachten liegt der Verwaltung seit Anfang September vor. Das
vom Regionalverband angeregte Gespräch findet am 25. September statt. Die Verwaltung
wird die Ergebnisse des Gespräches den Mitgliedern des Planungsausschusses
für die Sitzung am 02.10.2013 als Bewertungsgrundlage nachträglich zukommen
lassen.
Ersteinschätzung der Planung „Neue Mitte“
Aus Sicht der Verwaltung ist eine Entwicklung der “Neuen Mitte” mit Einzelhandel
aus dem Segment Nahversorgung grundsätzlich vertretbar. Für sich betrachtet leistet
das Projekt (Vollsortimenter, Drogeriemarkt und kleine Ladenflächen) einen großen
Beitrag, die Nahversorgung in Schömberg deutlich zu verbessern und das BFW-
Gelände einer Wiedernutzung zuzuführen.
Über den Verkaufsflächenumfang des Projekts hinaus existieren in der Gemeinde
noch ein kleinflächiger Netto-Markt und ebenso der mehrfach angesprochene Altstandort
Edeka, bei dem aufgrund der rechtlichen Voraussetzungen eine Wiedernutzung
angenommen werden muss. Insgesamt bestünde damit in der Gemeinde
Schömberg in der Summe ein Verkaufsflächenüberangebot.
Dieses Überangebot könnte theoretisch unterschiedliche nachteilige Auswirkungen
nach sich ziehen. Als Auswirkungsoptionen kommen theoretisch in Frage:
- Auswirkungen auf die Nachbarkommunen aufgrund größerer Umverteilungseffekte
- eine Kanibalisierung der Schömberger Standorte untereinander
- trotz der Wiedernutzungsmöglichkeit ein Brachliegen des Altstandortes.
Im Rahmen einer worst-case-Betrachtung hat der Gutachter nun die Auswirkungen
auf die Nachbargemeinden unter der Annahme betrachtet, dass auch der Altstandort
einer Wiedernutzung zugeführt wird. Der Gutachter kommt im Hinblick auf das regionalplanerisch
kritische Szenario schädlicher Auswirkungen auf die Umlandgemeinden
zum Schluss, dass auch bei einer Reaktivierung des Altstandortes durch die Agglomeration
eines Drogeriemarktes und von zwei Lebensmittelbetrieben keine nachteiligen
Effekte für die Nachbargemeinden zu befürchten sind.
Die hierzu im Gutachten gemachten Ausführungen können seitens der Verwaltung in
verschiedenen Bewertungsaspekten durchaus nachvollzogen werden. Grundsätzlich
nachvollziehbar hält die Verwaltung die verbal-argumentative Einschätzung des Gutachters,
dass die (tatsächlichen) Auswirkungen auf Bad Wildbad, Straubenhardt/Neuenbürg
und Bad Liebenzell bei den nahversorgungsrelevanten Betrieben
„überschaubar“ sein dürften. Hierfür sprechen vor allem zwei nachvollziehbare Argumente:
1. Die genannten Gemeinden verfügen jeweils selbst über eine ausreichende,
gute oder gar sehr gute Ausstattung im Segment Nahversorgung

2. Die Erreichbarkeit der “Neuen Mitte” für Kunden aus den Nachbarorten ist im
Vergleich zu der Erreichbarkeit der „eigenen“ Einzelhandelsstandorte in den
Umlandgemeinden eher zeitaufwendig und damit unattraktiv.
Diese Argumentation kann die Verwaltung aufgrund der verkehrlichen Erreichbarkeit
des Standortes und des Sortimentsangebotes, das auch in Umlandgemeinden weitgehend
vorhanden ist, grundsätzlich nachvollziehen. In der Konsequenz dürfte also
als nachteilige Wirkung eher von einer Marktbereinigung in Schömberg selbst auszugehen
sein. Eine solche Rückwirkung wäre regionalplanerisch jedoch unschädlich.
Beim Altstandort Edeka ist bauleitplanerisch sicherzustellen, dass an diesem Standort
keine zentrenrelevanten Sortimente (Textilien und Schuhe) realisiert werden können.
In der Vorbesprechung wurde dargelegt, dass eine entsprechende Entwicklung
die damalige Baugenehmigung nicht hergebe.
Die Entwicklungsabsichten erfüllen das Integrationsgebot.
Ersteinschätzung Modehaus Bertsch
Die Erweiterung des Modehauses Bertsch von 879 m² Verkaufsfläche auf 1466 m²
Verkaufsfläche stellt einen weiteren zu bewertenden Sachverhalt dar.
Vorauszuschicken ist, dass großflächige Entwicklungen im zentrenrelevanten Kernsortiment
formalrechtlich in Schömberg aufgrund der Vorgaben des Einzelhandelserlasses
Baden-Württemberg schwierig wären. Der Gutachter konstatiert, dass bereits
bei dem Bestandsbetrieb 70 % des Umsatzes von außerhalb der Gemeinde Schömberg
kommt. Damit sind zwangsläufig die Vorgaben des Kongruenzgebotes nicht
eingehalten.
Der Gutachter stützt seine abschließende Bewertung jedoch auf die Erkenntnis, dass
durch das große Einzugsgebiet des Modehauses Bertsch und der damit verbundenen
hohen Streuung der Kundenherkunft (der Bewertung liegen reale Kundendaten
zugrunde) Auswirkungen auf einzelne zentrale Orte im Umfeld von Schömberg nur
marginal seien.
Da das Modehaus Bertsch ohne Zweifel die Funktion eines “Ankerbetriebes” für die
vergleichsweise attraktive Einzelhandelsstruktur der innerörtlichen Situation im Kurort
Schömberg einnimmt, ist der politische Wunsch nachvollziehbar, dass das Modehaus
Bertsch in dieser Funktion gestärkt werden soll.
Aus Sicht der Verwaltung ist jedoch die Dimension der angedachten Entwicklungsvorstellungen
kritisch zu sehen. Bei der Betrachtung des Kongruenzgebotes besteht,
wie schon erwähnt, bereits heute ein eindeutiger Konflikt mit dieser Vorgabe.

Fazit
Die Verwaltung sieht zum jetzigen Zeitpunkt über die Ersteinschätzung hinaus von
einer abschließenden Positionierungsempfehlung im Rahmen eines Entwurfes einer
Stellungnahme an die Gemeinde Schömberg ab. Hierzu sind zunächst die Rückkopplungen
mit der Gemeinde / dem Gutachter zu suchen und die vereinbarten Gespräche
mit den Umlandgemeinden zu führen.
Heinz Hornberger
Verbandsvorsitzender