Leseprobe (PDF) - Merkur Verlag Rinteln

Inhaltsverzeichnis
1 Privatkredite ....................................................... 5
1.1 Wesen und Arten des Privatkredits . . ....................................... 5
1.2 Kreditfähigkeits- und Kreditwürdigkeitsprüfung. . ............................... 7
1.2.1 ................................................................ 7
1.2.2 . . . ............................................................. 12
1.2.3 . . . ............................................................. 14
1.3 Verbraucherdarlehensvertrag . . . . . ....................................... 17
1.4 Kreditbesicherung durch Bürgschaft . ....................................... 25
1.5 Abtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen . . . ............................... 31
1.6 Abtretung von Versicherungsansprüchen. . ................................... 34
1.7 Verpfändung von Wertpapieren im Depot. . ................................... 38
1.8 Restschuldversicherung . . .............................................. 42
1.9 Dispositions-/Überziehungskredit . . . ....................................... 44
1.10 Kfz-Leasing . . . . . . .................................................. 46
1.11 Mietkaution. . . . . . .................................................. 51
1.12 Studienkredit . . . . . .................................................. 53
1.13 Test............................................................. 56
2 Baufinanzierung. .................................................... 61
2.1 Immobilienkaufvertrag . . .............................................. 61
2.2 Grundbuch/Grundbucheintragungen ....................................... 64
2.3 Grundbuch/Dienstbarkeiten . . . . . . ....................................... 68
2.4 Grundbuch/Lasten und Beschränkungen der II. Abteilung . . ........................ 69
2.5 Grundbuch/Rangfolge . . . .............................................. 70
2.6 Grundbuch/Rangänderung – Rangvorbehalt ................................... 72
2.7 Kauf und Finanzierung eines Einfamilienhauses . ............................... 73
2.8 Grundschuld . . . . . .................................................. 86
2.9 Beleihungswertermittlung. .............................................. 89
2.9.1 Sachwertverfahren . .................................................. 89
2.9.1.1 Neubau . ......................................................... 89
2.9.1.2 Altbau . . ......................................................... 90
2.9.2 Ertragswertverfahren. ................................................. 91
2.9.2.1 Vereinfachtes Ertragswertverfahren . ....................................... 91
2.9.2.2 Gespaltenes Ertragswertverfahren . . ....................................... 92
2.10 Kauf und Finanzierung einer Eigentumswohnung (Eigennutzung) . . . . ................. 95
2.11 Kauf und Finanzierung einer Eigentumswohnung (Fremdnutzung). . . . ................. 97
2.12 Erbbaurecht. . . . . . .................................................. 99
2.12.1 ................................................................ 99
2.12.2 ................................................................ 100
2.13 Bausparfinanzierung .................................................. 102
2.14 Test............................................................. 103
3 Firmenkredite ...................................................... 112
3.1 Finanzierung der Unternehmung (Finanzierungsformen) . . . ........................ 112
3.2 Prüfung des Kreditantrags .............................................. 114
3.2.1 Kreditfähigkeitsprüfung . . .............................................. 114
3.2.2 Kreditwürdigkeitsprüfung . .............................................. 115
3.2.2.1 Kreditunterlagen, MaRisK. .............................................. 115
3.2.2.2 Jahresabschlussanalyse I . .............................................. 117
3.2.2.3 Jahresabschlussanalyse II. .............................................. 121
3.2.2.4 Debitoren- und Kreditorenziel . . . . . ....................................... 122
3.2.2.5 Lagermesszahlen . . .................................................. 123
3.2.2.6 Kreditscoring (Ermittlung des Kundenrisikofaktors) . . . . . . ........................ 123
3.3 Kreditbesicherung . .................................................. 125
3.3.1 Sicherungsübereignung . . .............................................. 125
3.3.1.1 Sicherungsübereignung eines Kraftfahrzeuges (Lkw) . . . . . ........................ 125
3

3.3.1.2 Sicherungsübereignung von Produktionsmaschinen . . . . . . ........................ 130
3.3.1.3 Sicherungsübereignung und Grundschuld . ................................... 133
3.3.2 Abtretung von Forderungen (Betriebsmittelkredit, Globalzession) . . . . ................. 133
3.3.3 Bürgschaften im Firmenkreditgeschäft. ...................................... 138
3.3.3.1 Form der Bürgschaftserklärung . . . . ....................................... 138
3.3.3.2 Bürgschaftserklärung des Ehepartners. ...................................... 139
3.4 Kreditarten . . . . . . .................................................. 141
3.4.1 Kontokorrentkredit . .................................................. 141
3.4.1.1 Kontokorrentkredit für einen Lampen- und Leuchtengroßhandel. . . . . ................. 141
3.4.1.2 Kontokorrentkredit und Bereitstellungsprovision. ............................... 142
3.4.2 Avalkredit. ........................................................ 142
3.5 Factoring ......................................................... 146
4 Notleidender Kredit .................................................. 149
4.1 Ursachen der Kreditgefährdung . . . . ....................................... 149
4.2 Gerichtliches Mahnverfahren . . . . . ....................................... 149
4.3 Insolvenzverfahren . .................................................. 155
4.3.1 Insolvenz einer AG . .................................................. 155
4.3.2 Verbraucherinsolvenzverfahren . . . . ....................................... 158
5 Test (Kapitel 3, 4) .................................................... 161
Hinweis für die Benutzer dieses Arbeitsheftes
Die vorliegende Aufgabensammlung lehnt sich in Gliederung und Aufbau an das Lehrbuch von Richard/
Mühlmeyer: „Betriebslehre der Banken und Sparkassen“ (Merkur Verlag Rinteln, Best.-Nr. ISBN
978-3-8120-0130-4) an. Ziel der Aufgabensammlung ist es, Material für die Wiederholung und Anwendung des
im Unterricht gelernten Stoffes bereitzustellen. Sie ermöglicht handlungsorientiertes Arbeiten und gibt Hilfen
für die Vorbereitung auf die „Kundenberatung“ in der Abschlussprüfung. Unterschiedliche Aufgabentypen
sollen diesem Ziel dienen.
4

1.2 Kreditfähigkeits- und Kreditwürdigkeitsprüfung
1.2.1
Die Eheleute Sabine und Peter Berger sprechen am 27. März 20.. in ihrer Bank vor und bitten um ein Gespräch
über die Finanzierung einer neuen Kücheneinrichtung. Dabei schildern sie die Ursache der Anschaffung wie
folgt: das Ehepaar bezieht im Juni des Jahres eine neue Mietwohnung mit ca. 90 qm Wohnfläche. Die Kücheneinrichtung
der alten Mietwohnung wurde vom Vermieter gestellt und verbleibt dort. Die neue Wohnung wird
ohne Kücheneinrichtung vermietet. Eine neue Küche mit Elektrogeräten im Wert von ca. 10000,00 EUR soll
angeschafft werden. Die Küche soll voll finanziert werden. Die Eheleute sind seit mehr als 10 Jahren Kunden der
Bank. Kinder haben sie keine.
Gewünscht wird ein Ratenkredit mit einer Laufzeit von drei Jahren, die monatliche Ratenhöhe soll 320,00 EUR
nicht übersteigen.
Das Kundeninformationssystem der Bank „KIS“ weist folgende Daten aus:
Antragsteller Sabine Berger Peter Berger
Geburtsdatum 06.08.1974 28.11.1970
Beruf
Zahnarzthelferin, beschäftigt bei
dem jetzigen Arbeitgeber seit
1992
Kaufmännischer Angestellter,
beschäftigt bei dem jetzigen
Arbeitgeber, einem Industrieunternehmen,
seit 1990
Familienstand
Kinder
Verheiratet, gesetzlicher
Güterstand
Keine
Konten Girokonto-Nr. 3428799
– Kontostand H 616,28 EUR
– Dispositionslinie 2500,00 EUR
– Habenumsätze der
letzten 3 Monate 2579,32 EUR
– Sollumsätze der
letzten 3 Monate 2463,04 EUR
Sparkonto mit 3-monatiger
Kündigungsfrist
– Saldo 444,87 EUR
Girokonto-Nr. 378 0371
– Kontostand H 1866,28 EUR
– Dispositionslinie 6000,00 EUR
– Habenumsätze der
letzten 3 Monate 5866,44 EUR
– Sollumsätze der
letzten 3 Monate 4750,16 EUR
Sparkonto mit 3-monatiger
Kündigungsfrist
– Saldo 639,42 EUR
Monatliches Nettogehalt 835,00 EUR 2 050,00 EUR
Weitere Bankverbindungen
Sparguthaben bei der Postbank,
Saldo 1111,50 EUR
Depot beider ING DiBa
– Bundesanleihen im Nennwert
von 2500,00 EUR
Aufgaben:
1 Stellen Sie Unterschiede zwischen dem gewünschten Ratenkredit und der „Dispositionslinie“ heraus.
2 Erläutern Sie die Prüfung der Kreditfähigkeit der Eheleute Berger.
3 Nennen Sie neben der KIS-Information vier weitere Unterlagen bzw. Informationsquellen, die für die Prüfung
der Kreditwürdigkeit genutzt werden können.
Im Gespräch mit den Eheleuten und anhand einer Giroabfrage erhalten Sie Informationen bezüglich der
Haushaltsausgaben:
– Miete: ab Juni 750,00 EUR warm
– Strom, Wasser: ca. 60,00 EUR monatlich
– Haushalt: monatlich ca. 1000,00 EUR
– Kleidung: monatlich 200,00 EUR (für beide Eheleute)
– KFZ, 1 PKW (90 PS): monatlich 225,00 EUR
– Versicherungen:
– Privathaftpflicht 60,00 EUR im Jahr
– Hausrat 120,00 EUR im Jahr
– Risiko-Lebensversicherung 20,00 EUR im Monat (für beide Eheleute)
– Vereinsbeiträge: 25,00 EUR monatlich (für beide Eheleute)
– Telefon: ca. 50,00 EUR monatlich
– Zeitung, Fernsehen, Rundfunk: 75,00 EUR im Quartal
7

Das Preisverzeichnis der Bank weist für Ratenkredite folgende Konditionen auf:
Konditionen Ratenkredite
Ratenkredit gebundener Sollzinssatz % p.a.* Gültig ab
12
Monate
13–24
Monate
25–48
Monate
49–72
Monate
73–96
Monate
2500 EUR bis 4999 EUR 9,54 10,46 11,37 12,27 12,27 30.01.20..
5000 EUR bis 9999 EUR 7,70 8,63 8,63 9,54 9,54 30.01.20..
ab 10000 EUR 4,87 6,77 7,75 8,63 9,54 30.01.20..
* Sollzinssatz bonitätsabhängig
Aufgaben:
5 Prüfen Sie rechnerisch, ob dem Kundenwunsch bezüglich Ratenhöhe und Laufzeit entsprochen werden
kann, wenn die Bank die obigen Konditionen zugrunde legt. Berücksichtigen Sie hierbei, dass die Bank ihrerseits
noch 20% vom frei verfügbaren Einkommen für unvorhergesehene Ausgaben ansetzt. Benutzen Sie
nachstehende Tabelle!
6 Füllen Sie den Auszug aus dem Kreditvertragsformular aus.
1
3780371
pro Jahr
1
3780371
1 vgl. Aufgabe 7
9

§ 6 Preisangabenverordnung
(1) Bei Krediten sind als Preis die Gesamtkosten als jährlicher Vomhundertsatz des Kredits anzugeben und als „effektiver
Jahreszins“ zu bezeichnen.
(2) Der anzugebende Vomhundertsatz gemäß Absatz 1 ist mit der in der Anlage angegebenen mathematischen Formel
und nach den in der Anlage zugrunde gelegten Vorgehensweisen zu berechnen. Er beziffert den Zinssatz, mit dem sich
der Kredit bei regelmäßigem Kreditverlauf, ausgehend von den tatsächlichen Zahlungen des Kreditgebers und des
Kreditnehmers, auf der Grundlage taggenauer Verrechnung aller Leistungen abrechnen lässt. ...
Aufgaben:
7 Berechnen Sie den effektiven Jahreszins für das Darlehen der Eheleute Berger unter Verwendung
nachstehender Formel: 1
Effektiver Jahreszins =
Gesamtkosten* · 100 · 12 · 2
—
Kreditbetrag** · (Laufzeitmonate + 1)
* Gesamtkosten = Zinsen + obligatorische Restschuldversicherung
** Kreditbetrag = zu finanzierender Betrag (also ggf. Nettodarlehensbetrag + Restschuldversicherung)
8 Entscheiden Sie über die Kreditvergabe auf der Basis der Ihnen bekannten Informationen mithilfe des
abgebildeten Kreditscoring-Formulars (siehe Seite 11):
9 Formulieren Sie das Ergebnis der Kreditwürdigkeitsprüfung zusätzlich in Form eines Kreditgutachtens.
Kreditgutachten
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
..........................................................................................................................................................................................................
1 Diese Formel stellt nur eine vereinfachte Möglichkeit zur Berechnung des Effektivzinses eines Ratenkredits dar. Da die eigentliche Formel wesentlich
komplizierter ist, wird auf eine Darstellung an dieser Stelle verzichtet.
10

2 Baufinanzierung
2.1 Immobilienkaufvertrag
Urkundenrolle Nr. 391/20.. K
(Kaufvertrag)
Verhandelt zu Weimar am 28. November 20. .
Vor mir, Dr. Helmut Kringsmann, Notar mit dem Amtssitz in Weimar, erschienen:
1. Eheleute Herr Klaus Roggenmüller, geboren am 26. Dezember 1963, Kaufmann, und Maria Roggenmüller, geborene
Manz, geboren am 13. Mai 1968, Lehrerin, beide wohnhaft Weichbergerstr. 6, 99425 Weimar,
– im Folgenden „der Verkäufer“ genannt, auch wenn es sich um mehrere Personen handelt –,
2. Eheleute Herr Siegfried Sowa, geboren am 13. April 1975, Industriekaufmann, und Frau Ingrid Sowa, geborene Hinz,
geboren am 18. Dezember 1977, Hausfrau, beide wohnhaft Schopenhauerstr. 35, 99423 Weimar,
– im Folgenden „der Käufer“ genannt, auch wenn es sich um mehrere Personen handelt –.
Die Erschienenen zu 1. sind dem Notar von Person bekannt. Der Käufer wies sich dem Notar zur Person aus durch Vorlage
seines Personalausweises.
Die Erschienenen erklärten:
Wir schließen folgenden
Kaufvertrag
§1: Der Verkäufer verkauft an den Käufer – und zwar an Frau Ingrid Sowa zu 1/2 Anteil und an Herrn Siegfried Sowa zu
1/2 Anteil das im Grundbuch des Amtsgerichts Weimar Blatt 7532 eingetragene Grundstück Gemarkung Weimar, Flur 5,
Flurstück 7532, Gebäude- und Freifläche, Hugo-Haase-Straße 20, groß 2541 qm, mit den darauf stehenden Gebäuden und
allen sonstigen wesentlichen Grundstücksbestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör,
– im Folgenden mit „Kaufgegenstand“ beschrieben –.
§2: [...]
§3: Der Kaufpreis für das Kaufobjekt beträgt 220000,00 EUR (in Worten: Euro zweihundertzwanzigtausend). Er ist fällig und
innerhalb von einer Woche auf ein von dem Notar zu benennendes Notaranderkonto einzuzahlen, nachdem der Käufer die
schriftliche Anzeige des Notars erhalten hat, dass sämtliche Voraussetzungen für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung
im Grundbuch vorliegen, mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, jedoch nicht vor dem
20.12.20.. Der Notar wird den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst beim Grundbuchamt einreichen, wenn der Kaufpreis
seinem Notaranderkonto gutgeschrieben wurde. Die Vertragsparteien verzichten auf ihr Recht, den Eigentumsumschreibungsantrag
zu stellen und beauftragen damit ausschließlich den Notar. Der Notar wird den Kaufpreis an den Verkäufer auf
ein von ihm zu benennendes Konto auszahlen, sobald die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auf den Käufer gesichert
ist. Der Käufer verpflichtet sich, die Grunderwerbsteuer unmittelbar nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheides
an das Finanzamt zu zahlen, damit die für die Eigentumsumschreibung erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des
Finanzamtes erteilt werden kann. ...
§4: Als Tag der Übergabe wird der 20.12.20.. vereinbart. Von diesem Tag an gehen Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den
Käufer über. [...] Der Kaufgegenstand wird verkauft in seinem jetzigen Zustand ohne Gewähr für einen bestimmten Flächeninhalt
oder eine bestimmte Beschaffenheit des Grundbesitzes mit Aufbauten. Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare oder
unsichtbare Sachmängel gleich welcher Art. Der Verkäufer versichert, dass ihm unsichtbare bauliche Mängel an dem verkauften
Gebäude nicht bekannt sind. Eine Renovierung des Kaufgegenstandes ist nicht vereinbart. Der Verkäufer verpflichtet
sich jedoch, den Kaufgegenstand bis zur Übergabe an den Käufer pfleglich zu behandeln und alle noch eintretenden Schäden,
die über eine gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, unverzüglich auf eigene Kosten zu beseitigen bzw. beseitigen zu
lassen.
§5: Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Verschaffung des Eigentums an dem Kaufobjekt soll im Grundbuch eine
Auflassungsvormerkung zu je 1/2 Anteil eingetragen werden. Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt die Eintragung
dieser Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Der Käufer bewilligt und beantragt bereits jetzt die Löschung der
Auflassungsvormerkung zugleich mit der Eigentumsumschreibung, sofern keine Zwischeneintragungen erfolgt sind, denen
er nicht zugestimmt hat.
§6: Die Vertragsparteien erklärten die Auflassung wie folgt: Wir sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Kaufobjekt
auf den Käufer zu je 1/2 Anteil übergehen soll und bewilligen und beantragen die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
§7: [...]
§8: Der Notar hat das elektronische Grundbuch eingesehen am 28. November 20 . . und dabei keine Belastungen festgestellt.
Er wies die Vertragsparteien darauf hin, dass das Eigentum an dem Kaufobjekt erst in dem Zeitpunkt auf den Käufer
übergeht, in dem die Eigentumsumschreibung auf ihn im Grundbuch erfolgt.
[...]
61

§9: Die Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung einschließlich Grunderwerbsteuer trägt der Käufer als Gesamtschuldner.
[...] Zur Eigentumsumschreibung müssen die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wegen der
Grunderwerbsteuer und das Zeugnis der zuständigen Gemeinde über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines
gesetzlichen Vorkaufs- oder Erwerbsrechtes vorliegen.
Diese Niederschrift wurde in Gegenwart des Notars den Erschienenen vorgelesen, von ihnen genehmigt und sodann von
ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben:
Weimar, 28. November 20. .
Klaus Roggenmüller
Maria Roggenmüller
Siegfried Sowa
Ingrid Sowa
Helmut Kringsmann
Aufgaben:
Lösen Sie mithilfe des nachstehend abgedruckten Schaubildes „Grundstückskauf“ und der abgedruckten Texte
die folgenden Aufgaben, die sich auf den obigen Immobilienkaufvertrag beziehen.
1 Kennzeichnen Sie im Text die Rechtshandlungen, die diese Urkunde in Bezug auf die Eigentumsübertragung
beinhaltet.
2 a) Welche Rechtshandlung muss noch erfolgen, damit das Eigentum an dem Kaufobjekt übergeht?
b) Welche Voraussetzungen müssen zur Vornahme dieser Rechtshandlung gegeben sein?
3 Erklären Sie Zweck und Bedeutung der in der Urkunde genannten Auflassungsvormerkung!
4 Welcher Vorteil ergibt sich
a) für den Käufer,
b) für den Verkäufer durch die Einschaltung des Notaranderkontos?
5 Für die Eigentumsumschreibung ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung notwendige Voraussetzung. Wer
stellt diese Bescheinigung aus und was beinhaltet sie?
Grundstückskauf
Käufer
b
m
Kaufvertrag (mit Auflassung)*
(notarielle Beurkundung)
n
Verkäufer
b
oder
Antrag auf Eintragung und
Bewilligung des Verkäufers
Amtsgericht
Eintragung
des
Käufers
Grundbuch
Erste Abteilung
Löschung
des
Verkäufers
* Beim Kaufvertrag für ein Grundstück wird das Verpflichtungsgeschäft (schuldrechtlicher Kaufvertrag), das notariell beurkundet
werden muss, vom abstrakten dinglichen Vertrag (Auflassung) unterschieden. Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen
Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit des Veräußerers und des Erwerbers
vor einem Notar erklärt werden. In der Praxis wird die Auflassung regelmäßig in den (schuldrechtlichen) Grundstückskaufvertrag
aufgenommen. Damit bei Kaufverträgen ohne sofortige Auflassung die Beteiligten nach der Kaufpreiszahlung nicht
nochmals zur Erklärung der Auflassung zum Notar kommen müssen, bevollmächtigen sie in der Praxis häufig Notariatsangestellte,
die im Namen der Vertragsparteien die Auflassung erklären sollen, sobald die Kaufpreiszahlung dem Notariat nachgewiesen
worden ist.
62

2.2 Grundbuch/Grundbucheintragungen
Die Eheleute Michaela und Mike Koch, Weserstr. 31, 37671 Höxter, beabsichtigen für 230000,00 EUR ein Reihenhaus
zu kaufen. Das Ehepaar hat das Objekt bereits besichtigt und ist auch an dem Erwerb interessiert. Um sich
nähere Informationen über das Grundstück zu verschaffen und eine Finanzierung vorbereiten zu können, haben
die Eigentümer dem Ehepaar Koch einen Grundbuchauszug zur Verfügung gestellt. Das Ehepaar Koch möchte mit
Ihnen als Kreditsachbearbeiter/-in wesentliche Fragen zum Grundbuch und zu den Grundbucheintragungen
klären. Nutzen Sie für die Beratung die abgedruckten Texte Seite 67f.).
Aufgaben:
1 Welche Bedeutung hat das Grundbuch?
2 Nehmen Sie den nachstehenden Grundbuchauszug zur Hand:
a) Wie ist das Grundbuch gegliedert?
b) Was wird in den fünf Teilen eingetragen (Angaben in Stichworten)?
3 Erklären Sie den Kunden die Eintragungen im Bestandsverzeichnis des vorgelegten Grundbuchauszugs.
Herr Koch wundert sich über die im Grundbuchauszug vermerkte Grundstücksgröße. Er erinnert sich, dass
der Grundstückseigentümer Krekeler bei der Besichtigung des Objekts eine andere Grundstücksgröße
genannt habe. Herr Koch fragt nach, ob man sich auf alle Angaben und Eintragungen im Grundbuch auch
verlassen kann.
4 Erklären Sie den Eheleuten Koch die Eintragungen in der 1. und 2. Abteilung des vorgelegten Grundbuchauszugs
und erläutern Sie deren Bedeutung für die Darlehensaufnahme und die Kreditbesicherung.
5 In der 3. Abteilung des vorgelegten Grundbuchblattes sind zwei Eintragungen vorgenommen. Erklären Sie
den Kunden, welches Recht diese Eintragungen verbriefen, und geben Sie den rechtlichen Unterschied der
beiden Eintragungen an.
6 Das Ehepaar Koch möchte wissen, wie der Kauf des Hauses rechtlich abgewickelt wird. Erklären Sie den
Kunden die einzelnen Schritte.
64

2.7 Kauf und Finanzierung eines Einfamilienhauses
Die Eheleute Gerd und Ute Sommer, Helenenweg 6, 45529 Hattingen/Ruhr, tragen sich mit dem Gedanken, Wohneigentum
zu erwerben. Sie haben zwei Kinder im Alter von zwei und vier Jahren. Bei Durchsicht der Wochenendausgabe
der Tageszeitung sind sie auf folgende Anzeige aufmerksam geworden:
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Das Ehepaar hat einige Tage später aufgrund der Anzeige einen Besichtigungstermin wahrgenommen und sich
entschlossen, ein Einfamilienhaus zu erwerben. Vom Bauträger werden ihm folgende Objektdaten zur Verfügung
gestellt.
Daten zum Objekt – Einfamilienhaus Waldweg 28, 45527 Hattingen/Ruhr
Wohnraum 140 qm
x Grundstück: 519 m 2 ; 213,00 EUR/m 2 = 110547,00 EUR
x Baukosten
Wohnhaus: 700 m 3 ; 300,00 EUR/m 3 = 210000,00 EUR
Garage (Stellplatz) = 5000,00 EUR
Außenanlage: 5% des Herstellungswerts nach Abschreibung = 10750,00 EUR
Baunebenkosten: keine
Anschaffungsnebenkosten
(Notarkosten für Beurkundung des Kaufvertrages,
Grunderwerbsteuer, Gebühren des Grundbuchamtes
für die Eintragung des Eigentümerwechsels) = 15600,00 EUR
Das Ehepaar Sommer bittet am 6. Juli 20.. bei der Volksbank Hattingen um eine Finanzierungsberatung.
73

Herr und Frau Sommer, die beide erwerbstätig sind, verdienen im Monat zusammen 3300,00 EUR netto. Sonstige
regelmäßige monatliche Einkünfte: Kindergeld 368,00 EUR; regelmäßige monatliche Ausgaben: Haushaltsführung
1000,00 EUR (vier Personen á 250,00 EUR); Kfz-Ausgaben 200,00 EUR; Versicherungen 55,00 EUR;
Wohnungsmiete 500,00 EUR.
An finanziellen Mitteln sind vorhanden:
x Bausparvertrag über eine Vertrags-(Bauspar-)summe von 100000,00 EUR bei der Bausparkasse Schwäbisch
Hall AG; Bausparguthaben 50000,00 EUR. Die Bewertungszahl für die Zuteilung ist erreicht. Vertragsvariante
1,0% p.a./3,3% p.a.; Zins- und Tilgungsleistung pro Monat sechs Promille der Bausparsumme.
x Sparguthaben bei der Volksbank eG Hattingen 88000,00 EUR, wovon 8000,00 EUR für unvorhergesehene
Ausgaben vorgesehen sind und nicht angegriffen werden sollen.
x An Eigenleistungen sollen 17000,00 EUR erbracht werden.
Die fehlenden finanziellen Mittel sollen durch ein Darlehen der Volksbank Hattingen und durch Fördermittel
der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereit gestellt werden.
Darlehenskonditionen der Volksbank Hattingen
Realkredite im erststelligen Beleihungsraum bis zu 60%
Zinssatz
5 Jahre fest
Zinssatz
10 Jahre fest
Zinssatz
15 Jahre fest
Sollzinssatz
Auszahlung
Mindesttilgung
effektiver Jahreszins
Bearbeitungsgebühr
2,49% p.a.
100%
p.a. 1%
2,52% p.a.
keine
2,99% p.a.
100%
p.a. 1%
3,03% p.a.
keine
3,34% p.a.
100%
p.a. 1%
3,39% p.a.
keine
KfW-Wohneigentumsprogramm (Auszug)
Programmnummer 124 Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum
Förderziel
Antragsberechtigte
Förderung
Antragstellung
Konditionen
Sicherheit
Tilgung
Das KfW-Wohneigentumsprogramm (Programmnummer 124) unterstützt den Bau oder
den Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen in Deutschland
Natürliche Personen
Gefördert wird der Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohneigentum bis maximal
50000,00 Euro. Dabei werden folgende Kosten berücksichtigt:
x Kosten des Baugrundstücks (wenn der Erwerb bei Antragstellung nicht länger als
6 Monate zurückliegt),
x Baukosten einschl. Baunebenkosten (Notar-, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer
etc.) und
x Kosten der Außenanlagen
Die KfW gewährt Kredite aus diesem Programm ausschließlich über Kreditinstitute (Banken
und Sparkassen), die für die von ihnen durchgeleiteten Kredite die Haftung übernehmen.
Der Kreditantrag ist bei einem Kreditinstitut vor Beginn des Vorhabens, spätestens
jedoch unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags zu stellen.
Sollzins Laufzeit Tilgungsfreie Zinsbindung Auszahlung
(Effektiv- Anlaufzeit in %
zins p.a.)
2,90%
(2,94%) 8 Jahre 8 Jahre 8 Jahre 100
2,50%
(2,53%) 20 Jahre 3 Jahre 5 Jahre 100
3,05%
(3,09%) 20 Jahre 3 Jahre 10 Jahre 100
2,50%
(2,53%) 35 Jahre 5 Jahre 5 Jahre 100
3,15%
(3,20%) 35 Jahre 5 Jahre 10 Jahre 100
Der Kredit ist in Darlehenshöhe grundpfandrechtlich zu besichern.
Der Kredit wird nach Ablauf der tilgungsfreien Jahre in monatlichen Annuitäten getilgt.
Während der tilgungsfreien Anlaufjahre fallen Zinsen lediglich für die abgerufenen Kreditbeträge
an. Während der Zinsbindungsfrist ist eine vorzeitige Rückzahlung des gesamten
ausstehenden Darlehensbetrages nur gegen Zahlung eines Vorfälligkeitsentgelts möglich.
74

Aufgaben:
1 a) Erstellen Sie für die Eheleute Sommer einen Gesamtkosten- und Finanzierungsplan für den Kauf des
Einfamilienhauses.
75

3.3 Kreditbesicherung
3.3.1 Sicherungsübereignung
3.3.1.1 Sicherungsübereignung eines Kraftfahrzeuges (Lkw)
Zwischen der Commerzbank AG Nürnberg und dem Kreditnehmer, der Günther Tegel GmbH (vertretungsberechtigt
ist der Geschäftsführer Günther Tegel) wird folgender Sicherungsübereignungsvertrag geschlossen:
760 400 61
Günther Tegel GmbH
Asternstr. 46
90451 Nürnberg
Commerzbank AG
90006 Nürnberg
TE/357416 27938802 30.03.20..
Mercedes-Benz N-ZL 496 Daimler 4262759859733
15.03.20..
X
Kfz-Finanzierung;
Kreditvertrag vom 30.03.20..
Nürnberger Versicherung AG
Rathenauplatz 2 30.03.20..
90489 Nürnberg
Asternstr. 46, 90451 Nürnberg
AA 689081
125

Aufgaben:
1 a) Lesen Sie den obigen Sicherungsübereignungsvertrag aufmerkam durch, und stellen Sie in der nachfolgenden
Skizze die Rechtshandlungen, die zur Wirksamkeit einer Sicherungsübereignung notwendig
sind, und die Wirkungen der Sicherungsübereignung in Bezug auf die Besitz- und Eigentumsverhältnisse
dar.
BGB
§ 929 [Einigung und Übergabe]
Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist erforderlich, dass der Eigentümer die Sache dem Erwerber
übergibt und beide darüber einig sind, dass das Eigentum übergehen soll. Ist der Erwerber im Besitze der Sache,
so genügt die Einigung über den Übergang des Eigentums.
§ 930 [Besitzkonstitut]
Ist der Eigentümer im Besitze der Sache, so kann die Übergabe dadurch ersetzt werden, dass zwischen ihm und dem
Erwerber ein Rechtsverhältnis vereinbart wird, vermöge dessen der Erwerber den mittelbaren Besitz erlangt.
§ 931 [Abtretung des Herausgabeanspruchs]
Ist ein Dritter im Besitze der Sache, so kann die Übergabe dadurch ersetzt werden, dass der Eigentümer dem Erwerber
den Anspruch auf Herausgabe der Sache abtritt.
Rechtshandlungen bei der Sicherungsübereignung
Kreditnehmer
Kreditinstitut
Sicherungsgeber
Sicherungsnehmer
Wirkungen der Sicherungsübereignung
b) Welches Besitzkonstitut wird im Vertrag vereinbart?
2 Die Sicherungsübereignung hat im Innenverhältnis wie die Sicherungszession fiduziarischen (treuhänderischen)
Charakter. Weisen Sie diesen Sachverhalt anhand des obigen Sicherungsübereignungsvertrags
nach.
3 Stellen Sie die Rechtsfolgen der Sicherungsübereignung den Rechtsfolgen einer Pfandrechtsbestellung
gegenüber!
4 Wie wird die notwendige Individualisierung des Sicherungsgegenstandes vorgenommen?
5 Welche Pflichten hat der Kreditnehmer Günther Tegel GmbH aus diesem Sicherungsübereignungsvertrag?
6 In Nr. 4 des Sicherungsübereignungsvertrags wird vereinbart, dass der Kreditnehmer Günther Tegel GmbH
der Commerzbank die Zulassungsbescheinigung (Fahrzeugbrief) zu überlassen hat. Welche rechtliche
Bedeutung hat die Übergabe der Zulassungsbescheinigung (Fahrzeugbrief) an die Bank?
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