Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL
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zu erfüllen. Somit hat die Objektgesellschaft faktisch<br />
einen festen Zinssatz bis zum Dezember 2015, dem<br />
Ende des Prognosezeitraums, gesichert. Die festen<br />
Zinssätze unter dem Zinsswap wurden in Form von<br />
Stufenzinsen vereinbart, die ab dem Auszahlungszeitpunkt<br />
bis zum 30.12.2006 mit einem Zinssatz<br />
von 5,25 % beginnen und wie folgt ansteigen:<br />
Jahr<br />
Festzinssatz in % p.a.<br />
2006 5,25<br />
2007 5,75<br />
2008 6,25<br />
2009 6,75<br />
2010 7,10<br />
2011 7,00<br />
2012 7,75<br />
2013 7,35<br />
2014 7,20<br />
2015 7,39<br />
Als Zahlungsweise wurden unter dem Kreditvertrag<br />
halbjährlich nachschüssige Zahlungen vereinbart<br />
und unter dem Zinsswap wurde eine jährlich nachschüssige<br />
Zahlungsweise festgelegt. Die Zinsen zwischen<br />
dem Aus-zahlungszeitpunkt am 22.12.2005<br />
und dem Beginn der Prognoserechnung am<br />
01.01.2006 wurden im Investitions- und Finanzierungsplan<br />
berücksichtigt.<br />
Der Investitions- und Finanzierungsplan sowie die<br />
darauf basierende Prognoserechnung geht davon aus,<br />
dass die Objektgesellschaft die optional anfallenden<br />
Ausbaukosten unter dem Mietvertrag mit dem Commonwealth<br />
of Australia bis spätestens 30. Juni 2006<br />
ebenfalls zu finanzieren haben wird. Die Objektgesellschaft<br />
wird im Falle der Ausübung der entsprechenden<br />
Option des Mieters ein weiteres, ebenfalls<br />
variabel verzinstes Darlehen in Höhe von bis zu<br />
AUD 10.000.000 bei der BayernLB, München, aufnehmen<br />
(sog. „Tranche 2“ des Fremdkapitals der Objektgesellschaft).<br />
Das zusätzliche Darlehen, welches eine<br />
annuitäre Tilgungsstruktur unter der Annahme der<br />
vollständigen Tilgung über 12 Jahre hat, wird im Fall<br />
der Inanspruchnahme zum 31.12.2015, d.h. zum<br />
Ende des Prognosezeitraums und dem angenommenen<br />
Verkaufszeitpunkt der Fondsimmobilie, auslaufen.<br />
Aus Vereinfachungsgründen wurde eine vollständige<br />
Inanspruchnahme und damit eine Auszahlung des<br />
zusätzlichen Kredits zum 30. Juni 2006 angenommen.<br />
Zur Sicherung der Darlehensgewährung und des<br />
entsprechenden Zinsänderungsrisikos wurde seitens<br />
der Objektgesellschaft ein optionales und ebenfalls<br />
fristenkongruentes Zinssicherungsgeschäft (sog.<br />
Zinssatzswapoption) mit der BayernLB abgeschlossen.<br />
Analog dem Zinsswap für die Tranche 1 des Fremdkapitals<br />
der Objektgesellschaft wird die Objektgesellschaft<br />
für den gesamten Prognosezeitraum einen<br />
festen Zinssatz, im Fall der Tranche 2 jedoch ohne<br />
Stufenzinsstruktur, an die Bank unter dem Zinsswap<br />
leisten und im Gegenzug die variablen Mittel erhalten,<br />
die erforderlich sind, um die Verpflichtungen<br />
unter der variablen Kreditvereinbarung mit der Bank<br />
vollständig abzudecken. Als Festzinssatz wurde ein<br />
Zinssatz in Höhe von 6,45 % für die gesamte Laufzeit<br />
des Kredits/des Zinsswaps vereinbart. Da der Mieter<br />
Commonwealth of Australia im Fall der Inanspruchnahme<br />
seiner Option zum weiteren Ausbau der Mieträume<br />
eine fest vereinbarte Zusatzmiete über einen<br />
Zeitraum von 12 Jahren bzw. die Laufzeit des Mietvertrages<br />
(12 Jahre) leisten muss, kann die Objektgesellschaft<br />
das zusätzliche Darlehen aus dieser Zusatzmiete<br />
bedienen.<br />
Sollte das Darlehen bzw. die Zinsswaps vor Ablauf<br />
vorzeitig aufgelöst werden (z.B. bei einem vorzeitigen<br />
Verkauf der Fondsimmobilie), könnten je nach<br />
Zinsentwicklung am Kapitalmarkt hohe Vorfälligkeitsentschädigungen<br />
und Kosten (sog. „Breakage<br />
Cost“) zu Lasten der Objektgesellschaft entstehen,<br />
die den Veräußerungserlös für die Fondsimmobilie<br />
nachhaltig reduzieren könnten. Sollte die Fondsimmobilie<br />
zum Ablauf des Prognosezeitraums (Ende<br />
2015) nicht veräußerst werden, müssen die Kondition<br />
für das bzw. die Darlehen neu verhandelt werden.<br />
Sollten die Konditionen für die dann erforderlichen<br />
Anschlussfinanzierungen, unter der Annahme<br />
ansonsten weiterhin gleich hoher Einnahmen und<br />
Kosten, über den fest vereinbarten Konditionen für<br />
den Prognosezeitraum liegen, könnte sich dies,<br />
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