Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

zu erfüllen. Somit hat die Objektgesellschaft faktisch
einen festen Zinssatz bis zum Dezember 2015, dem
Ende des Prognosezeitraums, gesichert. Die festen
Zinssätze unter dem Zinsswap wurden in Form von
Stufenzinsen vereinbart, die ab dem Auszahlungszeitpunkt
bis zum 30.12.2006 mit einem Zinssatz
von 5,25 % beginnen und wie folgt ansteigen:
Jahr
Festzinssatz in % p.a.
2006 5,25
2007 5,75
2008 6,25
2009 6,75
2010 7,10
2011 7,00
2012 7,75
2013 7,35
2014 7,20
2015 7,39
Als Zahlungsweise wurden unter dem Kreditvertrag
halbjährlich nachschüssige Zahlungen vereinbart
und unter dem Zinsswap wurde eine jährlich nachschüssige
Zahlungsweise festgelegt. Die Zinsen zwischen
dem Aus-zahlungszeitpunkt am 22.12.2005
und dem Beginn der Prognoserechnung am
01.01.2006 wurden im Investitions- und Finanzierungsplan
berücksichtigt.
Der Investitions- und Finanzierungsplan sowie die
darauf basierende Prognoserechnung geht davon aus,
dass die Objektgesellschaft die optional anfallenden
Ausbaukosten unter dem Mietvertrag mit dem Commonwealth
of Australia bis spätestens 30. Juni 2006
ebenfalls zu finanzieren haben wird. Die Objektgesellschaft
wird im Falle der Ausübung der entsprechenden
Option des Mieters ein weiteres, ebenfalls
variabel verzinstes Darlehen in Höhe von bis zu
AUD 10.000.000 bei der BayernLB, München, aufnehmen
(sog. „Tranche 2“ des Fremdkapitals der Objektgesellschaft).
Das zusätzliche Darlehen, welches eine
annuitäre Tilgungsstruktur unter der Annahme der
vollständigen Tilgung über 12 Jahre hat, wird im Fall
der Inanspruchnahme zum 31.12.2015, d.h. zum
Ende des Prognosezeitraums und dem angenommenen
Verkaufszeitpunkt der Fondsimmobilie, auslaufen.
Aus Vereinfachungsgründen wurde eine vollständige
Inanspruchnahme und damit eine Auszahlung des
zusätzlichen Kredits zum 30. Juni 2006 angenommen.
Zur Sicherung der Darlehensgewährung und des
entsprechenden Zinsänderungsrisikos wurde seitens
der Objektgesellschaft ein optionales und ebenfalls
fristenkongruentes Zinssicherungsgeschäft (sog.
Zinssatzswapoption) mit der BayernLB abgeschlossen.
Analog dem Zinsswap für die Tranche 1 des Fremdkapitals
der Objektgesellschaft wird die Objektgesellschaft
für den gesamten Prognosezeitraum einen
festen Zinssatz, im Fall der Tranche 2 jedoch ohne
Stufenzinsstruktur, an die Bank unter dem Zinsswap
leisten und im Gegenzug die variablen Mittel erhalten,
die erforderlich sind, um die Verpflichtungen
unter der variablen Kreditvereinbarung mit der Bank
vollständig abzudecken. Als Festzinssatz wurde ein
Zinssatz in Höhe von 6,45 % für die gesamte Laufzeit
des Kredits/des Zinsswaps vereinbart. Da der Mieter
Commonwealth of Australia im Fall der Inanspruchnahme
seiner Option zum weiteren Ausbau der Mieträume
eine fest vereinbarte Zusatzmiete über einen
Zeitraum von 12 Jahren bzw. die Laufzeit des Mietvertrages
(12 Jahre) leisten muss, kann die Objektgesellschaft
das zusätzliche Darlehen aus dieser Zusatzmiete
bedienen.
Sollte das Darlehen bzw. die Zinsswaps vor Ablauf
vorzeitig aufgelöst werden (z.B. bei einem vorzeitigen
Verkauf der Fondsimmobilie), könnten je nach
Zinsentwicklung am Kapitalmarkt hohe Vorfälligkeitsentschädigungen
und Kosten (sog. „Breakage
Cost“) zu Lasten der Objektgesellschaft entstehen,
die den Veräußerungserlös für die Fondsimmobilie
nachhaltig reduzieren könnten. Sollte die Fondsimmobilie
zum Ablauf des Prognosezeitraums (Ende
2015) nicht veräußerst werden, müssen die Kondition
für das bzw. die Darlehen neu verhandelt werden.
Sollten die Konditionen für die dann erforderlichen
Anschlussfinanzierungen, unter der Annahme
ansonsten weiterhin gleich hoher Einnahmen und
Kosten, über den fest vereinbarten Konditionen für
den Prognosezeitraum liegen, könnte sich dies,
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