Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

Bezüglich der 38 zum Zeitpunkt der Erstellung des
Beteiligungsprospektes noch nicht vermieteten Mieterstellplätze
wurde davon ausgegangen, dass diese
zum 01.01.2006 zur Marktmiete vermietet werden
können, was der Prognose der Marktexperten und
des vorliegenden Objektgutachtens entspricht. Zur
Abdeckung möglicher Leerstände, von Vermietungskosten
oder von Mietausfällen wurde ein Abschlag
zur Marktmiete von 5 % für den gesamten Zeitraum
der Prognose vorgenommen.
Bezüglich der noch nicht vermieteten Lagerflächen
wurde aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht
von einem Ansatz von Einnahmen über den gesamten
Prognosezeitraum abgesehen. Der Property Manager
der Objektgesellschaft geht davon aus, dass
auch diese Flächen im Zeitraum der Prognoserechnung
vermietet werden können, so dass hier die
Chance besteht, weitere, bisher in der Prognoserechnung
noch nicht berücksichtigte Einnahmen zu erzielen,
was zu einer Erhöhung der Liquiditätsreserve
und ggf. zu höheren Ausschüttungen als prognostiziert
führen kann.
8.1.2 Annahmen zur jährlichen Anpassung der
Mietraten (sog. „Rent Review“)
Betreffend die abgeschlossenen Mietverträge wurden
die vertraglichen Regelungen zur jährlichen Mietanpassung
berücksichtigt. So besteht für die beiden
Hauptmieter, Commonwealth of Australia und Mercer
Human Resource Consulting Pty Ltd eine jährlich
fest vereinbarte Mietsteigerung von 4 % bzw. 4,25 %,
wobei der Mietvertrag mit Mercer Human Resource
Consulting Pty Ltd (Mercer) vorsieht, dass zum sechsten
Mietjahr eine Anpassung zur Marktmiete erfolgt
(sog. „Market Rent Review“) und dass die Miete dann
anschließend erneut jährlich um 4,25 % fest nach
oben für die Restlaufzeit des Mietvertrages angepasst
wird. Für die geringfügigen derzeit noch nicht abschließend
vermieteten Flächen wurden entweder
unten stehende Ansätze unterstellt bzw. im Fall spezieller
Flächen (u.a. für das „Sky Screen“) eine unterstellte
Anpassung gemäß einer angenommenen Inflationsrate
von 2,5 % p.a. angesetzt.
Für die Berechnung der jährlichen Mietanpassungen
der entsprechenden Flächen im Falle einer Anschlussvermietung
wurde ebenfalls auf unten stehende Ansätze
zurückgegriffen, die von lokalen Immobilienexperten
für den entsprechenden Prognosezeitraum
ermittelt wurden.
Die Höhe der tatsächlichen Wachstumsraten wirkt
sich u.a. über die Entwicklung der Marktmieten und
damit der möglichen Mieten für die Anschlussvermietung
auf die Liquidität bzw. die Rentabilität der
Fondsgesellschaft aus.
8.1.3 Zinserträge
In dieser Position sind die AUD-Zinserträge aus der
Anlage der konsolidierten Liquiditätsreserve zusammengefasst.
In der Prognoserechnung wird davon
ausgegangen, dass die Liquiditätsreserve ab dem
Jahr 2006 mit einem Zinssatz von 5,25 % p.a. verzinst
werden kann. Hierbei wird davon ausgegangen, dass
ein bestimmter Bestandteil und die laufenden Überschüsse
kurzfristig, der andere Teil jedoch mittel- bis
langfristig angelegt werden.
Berechnungsbasis für die Zinserträge eines Jahres der
Objektgesellschaft ist die Differenz aus den durchschnittlichen
monatlichen Mieterträgen und Ausgaben
zuzüglich der Liquiditätsreserve des Vormonats
reduziert um die Ausschüttung zur Mitte eines jeden
Jahres.
Die Zinserträge sind gemäß der einschlägigen steuerlichen
Regelungen nicht in Australien zu versteuern.
Prognose der Entwicklung der Marktmieten
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Büroflächen 3,5 % 3,5 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 %
Ladenflächen 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 %
Parkplätze 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 %
Sonstige Flächen/Annahmen zur Inflation 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 %
Quelle: DTZ Australia, Melbourne
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