Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

anfallenden Ausbaukosten unter dem Mietvertrag
mit dem Commonwealth of Australia bis spätestens
30. Juni 2006 ebenfalls zu finanzieren haben wird.
Die Objektgesellschaft wird im Falle der Ausübung
der entsprechenden Option des Mieters ein weiteres
ebenfalls variabel verzinstes Darlehen in Höhe von
bis zu AUD 10.000.000 bei der BayernLB, München,
aufnehmen. Das zusätzliche Darlehen wird im Fall
der Inanspruchnahme zum 31.12.2015 auslaufen.
Zur Absicherung des entsprechenden Zinsänderungsrisikos
wurde seitens der Objektgesellschaft ein
optionales und ebenfalls fristenkongruentes Zinssicherungsgeschäft
(sog. Zinssatzswapoption) mit der
BayernLB abgeschlossen (Details hierzu siehe Tz. 11).
Sollten die zugesagten Fremdmittel nicht fristgerecht
abgerufen werden, sind Bereitstellungsgebühren an
die Bank zu bezahlen, welche im Rahmen der Prognoserechnung
nicht berücksichtigt sind und im Falle
des Anfalls die Liquidität der Objektgesellschaft reduzieren
würden. Eine Reduktion der prognostizierten
Ausschüttung wäre in einem solchen Fall nicht auszuschließen.
Sollten der bzw. die Kredite/Zinsswaps
vor Ablauf vorzeitig aufgelöst werden (z.B. bei einem
vorzeitigen Verkauf der Fondsimmobilie), könnten je
nach Zinsentwicklung am Kapitalmarkt hohe Vorfälligkeitsentschädigungen
und Kosten zu Lasten der
Objektgesellschaft entstehen, die den Veräußerungserlös
für die Fondsimmobilie reduzieren könnten.
Sollte die Fondsimmobilie zum Ablauf des Prognosezeitraums
nicht veräußerst werden, müssen die
Konditionen für den bzw. die Kredite neu verhandelt
werden. Sollten die Konditionen für die dann erforderlichen
Anschlussfinanzierungen, unter der Annahme
ansonsten weiterhin gleich hoher Einnahmen und
Kosten, über den fest vereinbarten Konditionen für
den Prognosezeitraum liegen, könnte sich dies, abhängig
von einer Vielzahl heute nicht vorhersehbarer
Parameter (z.B. weitere Vermietungssituation des
Gebäudes), nachteilig auf die Liquidität der Objektund
damit der Fondsgesellschaft auswirken, was zu
Kürzungen oder gar zu Aussetzungen von möglichen
Ausschüttungen an die Anleger führen könnte. Die
Höhe des Zinssatzes für eine etwaige Anschlussfinanzierung
wird sich neben den Kapitalmarktbedingungen
zu diesem Zeitpunkt u.a. nach der Bonität der
Objektgesellschaft, den Marktbedingungen für Gewerbeimmobilien
im entsprechenden Marktsegment
oder auch nach dann geltenden bankaufsichtsrechtlichen
Anforderungen richten. Bei geringeren Netto-
Einnahmen (z.B. durch geringere Mieteinnahmen
nach Ablauf des Prognosezeitraums oder aufgrund
höherer Kosten bzw. höherer Steuern aufgrund beispielsweise
der dann aufgebrauchten Verlustvorträge)
könnten auch günstigere Konditionen für eine
Anschlussfinanzierung dazu führen, dass die Ausschüttungen
und die Rendite der Anleger sich in diesem
Fall des längeren Haltens der Fondsimmobilie
reduzieren. Ist die Fonds- bzw. die Objektgesellschaft
in einer solchen Situation gar gezwungen, die Fondsimmobilie
in einem schwachen Marktumfeld zu veräußern
(beispielsweise weil keine Anschlussfinanzierung
möglich ist), könnte dies den Totalverlust der
Einlage der Anleger nach sich ziehen bzw. könnten
sich Reduzierungen gegenüber der prognostizierten
Rendite für die Anleger ergeben.
Die Objektgesellschaft gewährt der finanzierenden
Bank im Rahmen der Kreditvereinbarung(en) neben
den üblichen sonstigen Sicherheiten (z.B. Sicherheiten
aus den Mietverträgen, Abtretung oder Verpfändung
der Konten der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft,
Abtretung der Ansprüche aus der Objektversicherung)
erstrangige dingliche Sicherungsrechte
an der Fondsimmobilie. Die Objektgesellschaft wird
sich im Rahmen der Kreditvereinbarung(en) weiterhin
verpflichten, während der Laufzeit des Kreditvertrages
ein bestimmtes Verhältnis („Ratio“) betreffend
den in regelmäßigen Abständen auf Kosten der Objektgesellschaft
durch unabhängige Dritte zu ermittelnden
Marktwert der Fondsimmobilie zum Grad
der Fremdfinanzierung einzuhalten (sog. „Loan to
Value“- oder „LTV“-Ratio). Dies gilt auch im Hinblick
auf das Verhältnis des zu leistenden Kapitaldienstes
zu den definierten Netto-Mieteinnahmen aus der
Immobilie (sog. „Debt Service Coverage Ratio“ oder
kurz „DSCR“). Für den Fall, dass die vorgenannten
Verhältnisse bzw. Anforderungen nicht eingehalten
werden, kann der Kreditgeber die Stellung zusätzlicher
Sicherheiten verlangen. Sofern es der Fonds- bzw.
der Objektgesellschaft nicht möglich ist, geforderte
zusätzliche Sicherheiten zu bestellen oder bestehende
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