Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL
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anfallenden Ausbaukosten unter dem Mietvertrag<br />
mit dem Commonwealth of Australia bis spätestens<br />
30. Juni 2006 ebenfalls zu finanzieren haben wird.<br />
Die Objektgesellschaft wird im Falle der Ausübung<br />
der entsprechenden Option des Mieters ein weiteres<br />
ebenfalls variabel verzinstes Darlehen in Höhe von<br />
bis zu AUD 10.000.000 bei der BayernLB, München,<br />
aufnehmen. Das zusätzliche Darlehen wird im Fall<br />
der Inanspruchnahme zum 31.12.2015 auslaufen.<br />
Zur Absicherung des entsprechenden Zinsänderungsrisikos<br />
wurde seitens der Objektgesellschaft ein<br />
optionales und ebenfalls fristenkongruentes Zinssicherungsgeschäft<br />
(sog. Zinssatzswapoption) mit der<br />
BayernLB abgeschlossen (Details hierzu siehe Tz. 11).<br />
Sollten die zugesagten Fremdmittel nicht fristgerecht<br />
abgerufen werden, sind Bereitstellungsgebühren an<br />
die Bank zu bezahlen, welche im Rahmen der Prognoserechnung<br />
nicht berücksichtigt sind und im Falle<br />
des Anfalls die Liquidität der Objektgesellschaft reduzieren<br />
würden. Eine Reduktion der prognostizierten<br />
Ausschüttung wäre in einem solchen Fall nicht auszuschließen.<br />
Sollten der bzw. die Kredite/Zinsswaps<br />
vor Ablauf vorzeitig aufgelöst werden (z.B. bei einem<br />
vorzeitigen Verkauf der Fondsimmobilie), könnten je<br />
nach Zinsentwicklung am Kapitalmarkt hohe Vorfälligkeitsentschädigungen<br />
und Kosten zu Lasten der<br />
Objektgesellschaft entstehen, die den Veräußerungserlös<br />
für die Fondsimmobilie reduzieren könnten.<br />
Sollte die Fondsimmobilie zum Ablauf des Prognosezeitraums<br />
nicht veräußerst werden, müssen die<br />
Konditionen für den bzw. die Kredite neu verhandelt<br />
werden. Sollten die Konditionen für die dann erforderlichen<br />
Anschlussfinanzierungen, unter der Annahme<br />
ansonsten weiterhin gleich hoher Einnahmen und<br />
Kosten, über den fest vereinbarten Konditionen für<br />
den Prognosezeitraum liegen, könnte sich dies, abhängig<br />
von einer Vielzahl heute nicht vorhersehbarer<br />
Parameter (z.B. weitere Vermietungssituation des<br />
Gebäudes), nachteilig auf die Liquidität der Objektund<br />
damit der Fondsgesellschaft auswirken, was zu<br />
Kürzungen oder gar zu Aussetzungen von möglichen<br />
Ausschüttungen an die Anleger führen könnte. Die<br />
Höhe des Zinssatzes für eine etwaige Anschlussfinanzierung<br />
wird sich neben den Kapitalmarktbedingungen<br />
zu diesem Zeitpunkt u.a. nach der Bonität der<br />
Objektgesellschaft, den Marktbedingungen für Gewerbeimmobilien<br />
im entsprechenden Marktsegment<br />
oder auch nach dann geltenden bankaufsichtsrechtlichen<br />
Anforderungen richten. Bei geringeren Netto-<br />
Einnahmen (z.B. durch geringere Mieteinnahmen<br />
nach Ablauf des Prognosezeitraums oder aufgrund<br />
höherer Kosten bzw. höherer Steuern aufgrund beispielsweise<br />
der dann aufgebrauchten Verlustvorträge)<br />
könnten auch günstigere Konditionen für eine<br />
Anschlussfinanzierung dazu führen, dass die Ausschüttungen<br />
und die Rendite der Anleger sich in diesem<br />
Fall des längeren Haltens der Fondsimmobilie<br />
reduzieren. Ist die Fonds- bzw. die Objektgesellschaft<br />
in einer solchen Situation gar gezwungen, die Fondsimmobilie<br />
in einem schwachen Marktumfeld zu veräußern<br />
(beispielsweise weil keine Anschlussfinanzierung<br />
möglich ist), könnte dies den Totalverlust der<br />
Einlage der Anleger nach sich ziehen bzw. könnten<br />
sich Reduzierungen gegenüber der prognostizierten<br />
Rendite für die Anleger ergeben.<br />
Die Objektgesellschaft gewährt der finanzierenden<br />
Bank im Rahmen der Kreditvereinbarung(en) neben<br />
den üblichen sonstigen Sicherheiten (z.B. Sicherheiten<br />
aus den Mietverträgen, Abtretung oder Verpfändung<br />
der Konten der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft,<br />
Abtretung der Ansprüche aus der Objektversicherung)<br />
erstrangige dingliche Sicherungsrechte<br />
an der Fondsimmobilie. Die Objektgesellschaft wird<br />
sich im Rahmen der Kreditvereinbarung(en) weiterhin<br />
verpflichten, während der Laufzeit des Kreditvertrages<br />
ein bestimmtes Verhältnis („Ratio“) betreffend<br />
den in regelmäßigen Abständen auf Kosten der Objektgesellschaft<br />
durch unabhängige Dritte zu ermittelnden<br />
Marktwert der Fondsimmobilie zum Grad<br />
der Fremdfinanzierung einzuhalten (sog. „Loan to<br />
Value“- oder „LTV“-Ratio). Dies gilt auch im Hinblick<br />
auf das Verhältnis des zu leistenden Kapitaldienstes<br />
zu den definierten Netto-Mieteinnahmen aus der<br />
Immobilie (sog. „Debt Service Coverage Ratio“ oder<br />
kurz „DSCR“). Für den Fall, dass die vorgenannten<br />
Verhältnisse bzw. Anforderungen nicht eingehalten<br />
werden, kann der Kreditgeber die Stellung zusätzlicher<br />
Sicherheiten verlangen. Sofern es der Fonds- bzw.<br />
der Objektgesellschaft nicht möglich ist, geforderte<br />
zusätzliche Sicherheiten zu bestellen oder bestehende<br />
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