Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

zeiten kann nicht ausgeschlossen werden, dass die
verbleibenden Einnahmen sowie die Liquiditätsreserven
der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft nicht
ausreichen, um den laufenden Zahlungsverpflichtungen
(beispielsweise aus aufgenommenen Krediten)
vollständig nachkommen zu können. Kann die Objektgesellschaft
ihren Schuldendienst für die Fremdfinanzierung
– z. B. aufgrund des Ausfalls von Mieteinnahmen
– nicht mehr leisten, könnte insbesondere
der Kreditgeber die Zwangsversteigerung betreiben.
In letzter Konsequenz kann die Insolvenz der Fondsbzw.
der Objektgesellschaft unter derartigen Umständen
nicht ausgeschlossen werden. Dies kann zu einem
Totalverlust des vom Anleger eingesetzten Kapitals
führen.
Das Fondsobjekt ist betreffend die Büroflächen zu
100 % an das Commonwealth of Australia und an
Mercer Human Resource Consulting Pty Ltd vermietet.
Hieraus resultiert einerseits Vermietungssicherheit,
andererseits besteht aber auch eine größere Abhängigkeit,
was sich speziell bei Auslaufen des entsprechenden
Mietvertrages negativ auswirken kann. Der
Ausfall eines dieser beiden Hauptmieter würde sich
stark auf die Liquiditätslage der Fonds- bzw. Objektgesellschaft
auswirken. Darüber hinaus besteht mit
der finanzierenden Bank eine Sonderregelung für
den Fall, dass der Mietvertrag mit dem Hauptmieter
Mercer zum Ablauf der Grundmietzeit von 10 Jahren
nicht innerhalb der vorgesehenen Frist (mindestens
12 Monate vor Ablauf der Grundmietzeit) verlängert
wird bzw. dass in diesem Fall nahezu zeitgleich kein
für die Bank akzeptables Anschlussmietverhältnis
seitens der Objektgesellschaft arrangiert werden
kann. In einem solchen Fall muss der Kreditnehmer,
die Objektgesellschaft, die Netto-Mieteinnahmen in
einem bestimmten Umfang an die Bank sicherungshalber
abtreten, damit hieraus ein Betrag angespart
werden kann, der u.a. zur Abdeckung von (weiteren)
Wiedervermietungskosten oder auch zur Einhaltung
der Verpflichtungen gegenüber der finanzierenden
Bank dienen kann. Sollte dieser Fall eintreten, wäre
die Auszahlung der für diesen Zeitraum im Rahmen
der Prognoserechnung angesetzten Ausschüttungen
an die Anleger aus heutiger Sicht nicht darstellbar
(zu den Annahmen der Anschluss- bzw. Weitervermietung
dieser Mietfläche siehe oben). Eine weitere
Sonderregelung betreffend die Mieteinnahmen unter
dem Mietvertrag mit Mercer besteht für den Fall,
dass der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht
für ein Stockwerk nach Ablauf des dritten Mietjahres
Gebrauch macht (siehe hierzu unter Tz. 11 „Die rechtlichen
Grundlagen“ die Beschreibung der entsprechenden
mietvertraglichen Regelungen unter dem
Mietvertrag mit Mercer).
Die Geschäftsführung der Objektgesellschaft kann
ferner unter Umständen wirtschaftlich und tatsächlich
gezwungen sein, einer Änderung eines Mietvertrages
zu Gunsten eines Mieters zuzustimmen sowie
eine Verlängerung eines Mietvertrages zu ungünstigeren
Bedingungen als kalkuliert zu akzeptieren. Die
vorgenannten Fälle könnten zu einer Verminderung
der Liquidität der Fonds- und Objektgesellschaft sowie
gegebenenfalls der möglichen Ausschüttungen
und der Rentierlichkeit der Beteiligung für den Anleger
führen.
Auch im Rahmen der Vermietung besteht das generelle
Risiko, dass einzelne mietvertragliche Regelungen
nicht wirksam sind oder anderweitig einzelne
Ansprüche nicht durchsetzbar sind. Es besteht hierbei
insbesondere die Möglichkeit, dass etwaige Mietanpassungen
aufgrund vereinbarter Wertsicherungsklauseln
bzw. Staffelmieten oder die Umlage von
Nebenkosten rechtlich oder wirtschaftlich nicht
durchgesetzt werden können. Auch kann im Zeitablauf
nicht ausgeschlossen werden, dass auf Seiten
des Mieters eine unterschiedliche Rechtsauffassung
zu den Ansprüchen und Pflichten aus dem Mietverhältnis
mit dem Risiko etwaiger Mietstreitigkeiten,
Mietminderungen bis hin zur Kündigung besteht.
Bei dem Mietvertrag mit dem Commonwealth of
Australia wurden strenge Regelungen, die dem Mieter
eine Vielzahl von Rechten einräumen und die dem
Vermieter eine Vielzahl von weitgehenden Verpflichtungen
auferlegen, vereinbart, bei deren Verletzung
Schadensersatzansprüche und außerordentliche Kündigung
drohen (siehe hierzu Tz. 11 „Die rechtlichen
Grundlagen“).
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