Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

3.2 Immobilienspezifische Risiken
Zu den immobilienspezifischen Risiken gehören
Standortgegebenheiten, wie z.B. die Umgebung,
Immissionen, die Sozialstruktur, Konjunktureinflüsse,
die regionale und überregionale Wettbewerbssituation,
die Mieter, Veränderungen des Mietniveaus,
Mieterwechsel, technische Innovationen mit der Folge
sich verändernder Nutzungsanforderungen, Insolvenzen
von Vertragsparteien oder Änderungen der
Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Verwaltungspraxis.
Hierzu zählen auch die Risiken im Zusammenhang
mit dem Erwerb und der Bewirtschaftung der
Fondsimmobilie. Insoweit wird auf die nachfolgenden
Ausführungen verwiesen. Die dort näher beschriebenen
Gegebenheiten beeinflussen unmittelbar das Ergebnis
der Objektgesellschaft, der stillen Gesellschaft
bzw. der Fondsgesellschaft und damit die Rückflüsse
und die Rendite der Anleger.
3.2.1 Eigentumserwerb
Die Objektgesellschaft hat am 30.09.2005 den Kaufvertrag
für die Fondsimmobilie unterzeichnet. Als
Datum für den Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten,
Verkehrssicherungspflichten und die Gefahr des
zufälligen Untergangs (Eigentumsübergang) wurde,
vorbehaltlich der Erfüllung der kaufvertraglichen
Verpflichtungen durch die Parteien, der 31.12.2005
im Kaufvertrag festgelegt (zu den weiteren Details
hierzu siehe Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“).
Sollten die vereinbarten Auflagen und Bedingungen
des Kaufvertrages von einer Vertragsseite nicht eingehalten
werden, bestehen vertraglich vereinbarte
Ansprüche gegenüber der vertragsverletzenden Partei
(beispielsweise in Form von Strafzinsen im Falle
des Zahlungsverzuges) und es besteht das Recht,
unter Wahrung von Schadensersatzansprüchen vom
Kaufvertrag zurückzutreten bzw. entsprechende
Rechtsgarantien von der vertragsverletzenden Seite
einzufordern.
Der Eigentumserwerb wurde vorbehaltlich des Bestehens
der geschlossenen Mietverträge vereinbart.
Der Verkäufer ist gemäß Kaufvertrag verpflichtet,
den Käufer von bestimmten Kosten und Auslagen im
Zusammenhang mit den bestehenden Mietverhältnissen
freizustellen. Zu diesen Freistellungsverpflichtungen
gehören beispielsweise alle mietfreien Zeiträume
und alle Kosten im Zusammenhang mit noch
nicht abgeschlossenen Mieterausbauten mit Ausnahme
der Option des Mieters Commonwealth of
Australia (siehe hierzu Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“).
Sollten die bestehenden Mietverträge zwischen
dem 30.09.2005 und dem 31.12.2005 gleich
welchen Grundes aufgelöst werden und zum Zeitpunkt
des vereinbarten Eigentumsübergangs insofern
nicht wirksam bestehen, wurden Regelungen getroffen,
um den Käufer entsprechend zu entschädigen
bzw. in bestimmten Fällen eine Rückabwicklung des
Kaufvertrages zu ermöglichen (zu den Details siehe
insbesondere Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“).
Die entsprechenden Regelungen stellen jedoch die
ausschließlichen Rechte des Käufers bei Eintritt dieser
Umstände dar. Weiter gehende Schadensersatzansprüche
gegen den Verkäufer bestehen demnach
nicht. Sollten daher Mietverträge zum Zeitpunkt des
Eigentumsübergangs nicht mehr oder zu schlechteren
Konditionen als im Kaufvertrag vereinbart bestehen,
kann dies in den hierfür vereinbarten Fällen
entweder zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages
mit der Folge der Nichtdurchführung des geschlossenen
Immobilienfonds oder zu geringeren Einnahmen
als in der Prognoserechnung geplant oder zu
der Erfordernis von nicht geplanten vorzeitigen Anschlussvermietungen
führen, die zu wesentlichen
Abweichungen betreffend die möglichen Netto-Mieteinnahmen,
zu ungeplanten Kosten für derartige
Ersatzvermietungen (z.B. Maklercourtage, Mieterincentives)
oder zu Änderungen bei den Mietbedingungen
(z.B. Laufzeiten der Mietverträge, Umlage
von Bewirtschaftungskosten, Bonität der Mieter)
führen können.
Gewährleistungsansprüche seitens des Käufers
gegenüber dem Verkäufer auf Grundlage der Regelungen
des Kaufvertrages können weiterhin nur bei
Einhaltung der vertraglichen Bestimmungen geltend
gemacht werden. So müssen etwaige Ansprüche
schriftlich geltend gemacht werden, geringfügige
Beträge unter AUD 25.000 und kumulierte Ansprüche
über AUD 13,6 Mio. sind ausgenommen, Schäden
durch Rechtsänderungen nach dem Tag des Vertragsabschlusses
fallen nicht unter die Gewährleistungs-
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