Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

Grundsteuer/Immobiliensteuern
Die in Australien auf Bundesebene, Bundesstaatsebene
oder kommunaler Ebene anfallenden Immobiliensteuern
(z.B. „Land Tax“) und Grundsteuern werden
unter den Netto-Mietverträgen („Net Leases“)
mit den Hauptmietern von diesen anteilig im Rahmen
der Mietnebenkostenregelungen übernommen. Unter
den Brutto-Mietverträgen („Gross Leases“) über die
geringfügigen Flächen im Erdgeschoss des Gebäudes
können derartige Umlagen an die Mieter nicht vorgenommen
werden. Im Falle eines Leerstandes von
Flächen sind derartige Steuern ebenfalls vom Eigentümer,
der Objektgesellschaft, zu tragen. Im Rahmen
der Prognoserechnung wurde unterstellt, dass lediglich
die von lokalen Experten berechneten nicht umlegbaren
Anteile an Grund- und Immobiliensteuern
seitens des Vermieters zu tragen sein werden. Sollten
während des Prognosezeitraums tatsächlich höhere
Steuern anfallen (z.B. durch Steuererhöhungen) oder
Mieter ausfallen und im Rahmen der Nachvermietung
nicht gleichwertige Regelungen zur Umlage von
Grund- und Immobiliensteuern getroffen werden
können, würde dies die Liquidität der Objektgesellschaft
reduzieren und es könnten Kürzungen oder
gar ein (ggf. zeitweiliger) Ausfall der Ausschüttungen
an die Anleger erforderlich werden. Dies hätte nachhaltige
negative Auswirkungen auf die Rendite der
Anleger.
Laufende Kosten/Steuerliche Behandlung
Objektgesellschaft
Die in der Prognoserechnung angesetzten Kosten
für das Asset Management, die Geschäftsbesorgung
und für Gesellschaftskosten (einschließlich Rechtsund
Steuerberatung und Jahresabschlussarbeiten)
sowie sonstige nicht umlagefähige Nebenkosten
sind in Höhe ihres tatsächlichen Abflusses steuerlich
sofort abzugsfähig.
Fondsgesellschaft
Die laufenden Kosten der Fondsgesellschaft für die
Geschäftsbesorgung, die Vergütung des Komplementärs
und des geschäftsführenden Kommanditisten,
den Jahresabschluss und sonstige nicht umlagefähige
Nebenkosten sind in Höhe der tatsächlichen Kosten
weder in Deutschland noch in Australien abzugsfähig.
Finanzierung der Beteiligung
Aufwendungen im Zusammenhang mit einer individuellen
Anteilsfinanzierung sind steuerlich weder in
Australien noch in Deutschland (hier allenfalls im
Rahmen des Progressionsvorbehaltes) berücksichtigungsfähig.
12.2.3 Beendigungsphase
In der Beendigungsphase sind auch bei der australischen
Besteuerung drei verschiedene Szenarien zu
unterscheiden: Die Veräußerung der Fondsimmobilie,
die Veräußerung des Anteils an der Objektgesellschaft
und die Veräußerung der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft.
Beendigung durch Veräußerung der
Fondsimmobilie
Gewinne, die die Objektgesellschaft bei der Veräußerung
der Fondsimmobilie erzielt, sind in Australien
grundsätzlich einkommensteuerpflichtig und werden
mit 30 % besteuert. Gewinn ist dabei der Betrag,
um den der Veräußerungspreis nach Abzug der Veräußerungskosten
die Anschaffungskosten (einschließlich
Erwerbsnebenkosten wie Stempelsteuern aber
abzüglich der bereits vorgenommenen Abschreibungen)
übersteigt. Die Veräußerung der Fondsimmobilie
würde australische Stempelsteuer (Stamp Duty
Land Tax) auslösen. Die Stamp Duty Land Tax wird
aber üblicherweise vom Käufer gezahlt. Australische
Umsatzsteuer (GST) fällt bei einem Verkauf der Fondsimmobilie
nicht an, solange diese mindestens teilweise
weiter vermietet wird. Anderenfalls kann sie
dem Kaufpreis aufgeschlagen werden, weil dem Käufer
die Vorsteuer von den australischen Finanzbehörden
gutgeschrieben wird.
Beendigung durch Anteilsveräußerung
Durch eine Veräußerung des Anteils an der stillen
Gesellschaft bzw. der Objektgesellschaft oder der
Fondsgesellschaft fallen keine Steuern an, da der Verkauf
von Gesellschaftsanteilen in Australien nur
steuerpflichtig ist, wenn der notwendige Inlandsbezug
vorhanden ist. Dieser Inlandsbezug fehlt beim
Verkauf von Anteilen an einer ausländischen Kapitalgesellschaft.
Dasselbe gilt für eine Veräußerung der
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