Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

12.1.3 Beendigungsphase
In der Beendigungsphase sind drei verschiedene
Szenarien zu unterscheiden: Die Veräußerung der
Fondsimmobilie, die Veräußerung des Anteils an der
stillen Gesellschaft und die Veräußerung der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft. Im Folgenden wird
davon ausgegangen, dass die Veräußerung frühestens
10 Jahre nach Erwerb der Immobilie und der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft erfolgt. Das vorliegende
Beteiligungsangebot ist so gestaltet, dass mit
großer Wahrscheinlichkeit nach derzeitiger Rechtslage
in allen drei Fallgestaltungen keine Steuern in
Deutschland anfallen werden.
Beendigung durch Veräußerung der
Fondsimmobilie
Aus deutscher Sicht wird die Veräußerung der Fondsimmobilie
durch die stille Gesellschaft wegen der
Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO als
anteilige Veräußerung der Immobilie durch die Gesellschafter
der Fondsgesellschaft betrachtet. Veräußern
Privatpersonen oder vermögensverwaltende
Personengesellschaften Grundstücke oder veräußern
Privatpersonen Anteile an Grundstücksgesellschaften
kann gewerblicher Grundstückshandel oder ein privates
Veräußerungsgeschäft nach 23 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 EStG vorliegen, wobei wesentlich auf die Dauer
der Nutzung vor der Veräußerung und auf die Zahl
der veräußerten Objekte abzustellen ist. Darüber
hinaus ist gewerblicher Grundstückshandel auch bei
einer gewerblichen Prägung der Personengesellschaft
denkbar. Nach BFH und Finanzverwaltung ist
Indiz für das Vorliegen gewerblichen Grundstückshandels
das Überschreiten der sog. „Drei-Objekt-
Grenze“ (vgl. BFH-Beschluss vom 10.12.2001 – BStBl.
2002 II, S. 291 und BMF-Schreiben vom 26.03.2004,
BStBl. 2004 I, 434): Die Veräußerung von mehr als
drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums
ist grundsätzlich gewerblich. Die Veräußerung einer
Immobilie durch die Fondsgesellschaft ist einem Investor
allerdings nur zuzurechnen, wenn der Gesellschafter
mehr als 10 % der Fondsanteile hält oder der
Marktwert seiner Beteiligung mehr als EUR 250.000,–
beträgt. Die zeitliche Grenze von fünf Jahren hat
keine starre Bedeutung, insbesondere kann gewerblicher
Grundstückshandel auch bei einer höheren
Zahl von Veräußerungen nach Ablauf dieses Zeitraums
oder bei hauptberuflicher Tätigkeit im Baubereich
vorliegen. Aber selbst wenn gewerblicher
Grundstückshandel ausscheidet, kann die Veräußerung
einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft
nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar
sein, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und
Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Das vorliegende Angebot ist so gestaltet, dass weder
stille Gesellschaft noch Fondsgesellschaft gewerblich
mit Grundstücken handeln (Umschichtung), sondern
lediglich vermögensverwaltend tätig werden, da sie
Grundbesitz über einen längeren Zeitraum an dritte
Parteien vermieten. Auch ein privates Veräußerungsgeschäft
ist nicht gegeben, da eine Veräußerung des
Objektes erst nach Ablauf von 10 Jahren vorgesehen
ist. Qualifiziert man die Tätigkeit der stillen Gesellschaft
als gewerblichen Grundstückshandel oder erfolgt
der Verkauf innerhalb von 10 Jahren, so wäre
die Veräußerung eigentlich nach nationaler deutscher
Regelung in Deutschland steuerpflichtig. Allerdings
wurde nach Art. 7 Abs. 4 i.V.m. Art. 6 DBA allein
Australien das Besteuerungsrecht für derartige Gewinne
zugewiesen. Deutschland hat dann gemäß
Art. 22 Abs. 2 lit. a DBA D/A diese australischen Veräußerungseinkünfte
unter Progressionsvorbehalt
von der deutschen Besteuerung freizustellen. Diese
Freistellung ist allerdings nicht unumstritten, und es
ist daher nicht völlig auszuschließen, dass bei einer
Veräußerung innerhalb von zehn Jahren oder bei
gewerblichen Einkünften die Veräußerung der Fondsimmobilie
der deutschen Besteuerung unterliegen
könnte. In diesem unwahrscheinlichen Fall käme
allerdings § 34c Abs. 1 und Abs. 6 Satz 4 EStG zur Anwendung,
der eine Anrechnung der in Australien gezahlten
Steuer auf die deutsche Einkommensteuer,
vorsieht. Eine Doppelbesteuerung ist somit ausgeschlossen.
Beendigung durch Veräußerung des Anteils an der
stillen Gesellschaft oder Fondsgesellschaft
Die vermögensverwaltende Fondsgesellschaft und
die stille Gesellschaft sind Personengesellschaften.
Nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO werden sie für steuerrechtliche
Zwecke wie Bruchteilsgemeinschaften behandelt,
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