Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

einer Vielzahl heute nicht vorhersehbarer Parameter
(z.B. weitere Vermietungssituation des Gebäudes),
nachteilig auf die Liquidität der Objekt- und damit
der Fondsgesellschaft auswirken, was zu Kürzungen
oder gar zu Aussetzungen von möglichen Ausschüttungen
an die Anleger führen könnte. Die Höhe des
Zinssatzes für eine etwaige Anschlussfinanzierung
wird sich neben den Kapitalmarktbedingungen zu
diesem Zeitpunkt u. a. nach der Bonität der Objektgesellschaft,
den Marktbedingungen für Gewerbeimmobilien
im entsprechenden Marktsegment oder
auch nach dann geltenden bankaufsichtsrechtlichen
Anforderungen richten. Bei geringeren Netto-Einnahmen
(z.B. durch geringere Mieteinnahmen nach
Ablauf des Prognosezeitraums oder aufgrund höherer
Kosten bzw. höherer Steuern aufgrund beispielsweise
der dann aufgebrauchten Verlustvorträge)
könnten auch günstigere Konditionen für eine Anschlussfinanzierung
dazu führen, dass die Ausschüttungen
und die Rendite der Anleger sich in diesem
Fall des längeren Haltens der Fondsimmobilie reduzieren.
Ist die Fonds- bzw. die Objektgesellschaft in
einer solchen Situation gar gezwungen, die Fondsimmobilie
in einem schwachen Marktumfeld zu veräußern
(beispielsweise weil keine Anschlussfinanzierung
möglich ist), könnte dies den Totalverlust der
Einlage der Anleger nach sich ziehen bzw. Reduzierungen
gegenüber der prognostizierten Rendite für
die Anleger ergeben.
Die Objektgesellschaft gewährt der finanzierenden
Bank im Rahmen der Kreditvereinbarung(en) neben
den üblichen sonstigen Sicherheiten (z.B. Sicherheiten
aus den Mietverträgen, Abtretung oder
Verpfändung der Konten der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft,
Abtretung der Ansprüche aus der
Objektversicherung) erstrangige dingliche Sicherungsrechte
an der Fondsimmobilie (einschließlich Grund
und Boden). Die Objektgesellschaft wird sich im
Rahmen der Kreditvereinbarung(en) weiterhin verpflichten,
während der Laufzeit des Kreditvertrages
ein bestimmtes Verhältnis („Ratio“) betreffend den
in regelmäßigen Abständen auf Kosten der Objektgesellschaft
durch unabhängige Dritte zu ermittelnden
Marktwert der Fondsimmobilie zum Grad der
Fremdfinanzierung einzuhalten (sog. „Loan to Value“-
oder „LTV“-Ratio). Dies gilt auch im Hinblick auf das
Verhältnis des zu leistenden Kapitaldienstes zu den
definierten Netto-Mieteinnahmen aus der Immobilie
(sog. „Debt Service Coverage Ratio“ oder kurz „DSCR“).
Es bestehen weitere Sonderregelungen und umfangreiche
Verpflichtungen, die seitens der Objektgesellschaft
als Kreditnehmer während der Laufzeit der
Kreditverträge einzuhalten sind. Für den Fall, dass
die vorgenannten Verhältnisse bzw. Anforderungen
nicht eingehalten werden, kann der Kreditgeber die
Stellung zusätzlicher Sicherheiten verlangen. Sofern
es der Fondsgesellschaft nicht möglich ist, geforderte
zusätzliche Sicherheiten zu bestellen oder bestehende
Sicherheiten zu verstärken, steht dem Kreditgeber
ein außerordentliches Kündigungsrecht für
den Kreditvertrag zu. Eine Sonderregelung besteht
für den Fall, dass der Mietvertrag mit dem Hauptmieter
Mercer zum Ablauf der Grundmietzeit von
10 Jahren nicht innerhalb der vorgesehenen Frist
(mindestens 12 Monate vor Ablauf der Grundmietzeit)
verlängert wird bzw. dass in diesem Fall nahezu
zeitgleich kein für die Bank akzeptables Anschlussmietverhältnis
seitens der Objektgesellschaft arrangiert
werden kann. In einem solchen Fall muss der
Kreditnehmer die Netto-Mieteinnahmen (sog. „Objekt-Cash-Flow“)
in einem bestimmten Umfang an die
Bank sicherungshalber abtreten, damit hieraus ein
Betrag angespart werden kann, der u.a. zur Abdeckung
von (weiteren) Wiedervermietungskosten oder
auch zur Einhaltung der Verpflichtungen gegenüber
der finanzierenden Bank dienen kann (sog. „Cash
lock-up Agreement“). Sollte dieser Fall eintreten, wäre
die Auszahlung der für diesen Zeitraum im Rahmen
der Prognoserechnung angesetzten Ausschüttungen
an die Anleger nicht machbar (zu den weiteren Risiken
in einem solchen Fall siehe hierzu auch Tz. 3 „Die
Risiken der Beteiligung“).
Sofern der Kreditnehmer die Bedingungen der Kreditverträge
gleich welchen Grundes nicht erfüllt, kann
es zur Kündigung der Kreditverträge kommen. Ist
es in einem solchen Fall dem Kreditnehmer nicht
möglich, die für die Ablösung der gekündigten Kredite
erforderlichen Fremdmittel bei einem anderen
Kreditgeber einzudecken, kann es zu einer Zwangsverwertung
des als Sicherheit dienenden Objektes
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