Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL
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einer Vielzahl heute nicht vorhersehbarer Parameter<br />
(z.B. weitere Vermietungssituation des Gebäudes),<br />
nachteilig auf die Liquidität der Objekt- und damit<br />
der Fondsgesellschaft auswirken, was zu Kürzungen<br />
oder gar zu Aussetzungen von möglichen Ausschüttungen<br />
an die Anleger führen könnte. Die Höhe des<br />
Zinssatzes für eine etwaige Anschlussfinanzierung<br />
wird sich neben den Kapitalmarktbedingungen zu<br />
diesem Zeitpunkt u. a. nach der Bonität der Objektgesellschaft,<br />
den Marktbedingungen für Gewerbeimmobilien<br />
im entsprechenden Marktsegment oder<br />
auch nach dann geltenden bankaufsichtsrechtlichen<br />
Anforderungen richten. Bei geringeren Netto-Einnahmen<br />
(z.B. durch geringere Mieteinnahmen nach<br />
Ablauf des Prognosezeitraums oder aufgrund höherer<br />
Kosten bzw. höherer Steuern aufgrund beispielsweise<br />
der dann aufgebrauchten Verlustvorträge)<br />
könnten auch günstigere Konditionen für eine Anschlussfinanzierung<br />
dazu führen, dass die Ausschüttungen<br />
und die Rendite der Anleger sich in diesem<br />
Fall des längeren Haltens der Fondsimmobilie reduzieren.<br />
Ist die Fonds- bzw. die Objektgesellschaft in<br />
einer solchen Situation gar gezwungen, die Fondsimmobilie<br />
in einem schwachen Marktumfeld zu veräußern<br />
(beispielsweise weil keine Anschlussfinanzierung<br />
möglich ist), könnte dies den Totalverlust der<br />
Einlage der Anleger nach sich ziehen bzw. Reduzierungen<br />
gegenüber der prognostizierten Rendite für<br />
die Anleger ergeben.<br />
Die Objektgesellschaft gewährt der finanzierenden<br />
Bank im Rahmen der Kreditvereinbarung(en) neben<br />
den üblichen sonstigen Sicherheiten (z.B. Sicherheiten<br />
aus den Mietverträgen, Abtretung oder<br />
Verpfändung der Konten der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft,<br />
Abtretung der Ansprüche aus der<br />
Objektversicherung) erstrangige dingliche Sicherungsrechte<br />
an der Fondsimmobilie (einschließlich Grund<br />
und Boden). Die Objektgesellschaft wird sich im<br />
Rahmen der Kreditvereinbarung(en) weiterhin verpflichten,<br />
während der Laufzeit des Kreditvertrages<br />
ein bestimmtes Verhältnis („Ratio“) betreffend den<br />
in regelmäßigen Abständen auf Kosten der Objektgesellschaft<br />
durch unabhängige Dritte zu ermittelnden<br />
Marktwert der Fondsimmobilie zum Grad der<br />
Fremdfinanzierung einzuhalten (sog. „Loan to Value“-<br />
oder „LTV“-Ratio). Dies gilt auch im Hinblick auf das<br />
Verhältnis des zu leistenden Kapitaldienstes zu den<br />
definierten Netto-Mieteinnahmen aus der Immobilie<br />
(sog. „Debt Service Coverage Ratio“ oder kurz „DSCR“).<br />
Es bestehen weitere Sonderregelungen und umfangreiche<br />
Verpflichtungen, die seitens der Objektgesellschaft<br />
als Kreditnehmer während der Laufzeit der<br />
Kreditverträge einzuhalten sind. Für den Fall, dass<br />
die vorgenannten Verhältnisse bzw. Anforderungen<br />
nicht eingehalten werden, kann der Kreditgeber die<br />
Stellung zusätzlicher Sicherheiten verlangen. Sofern<br />
es der Fondsgesellschaft nicht möglich ist, geforderte<br />
zusätzliche Sicherheiten zu bestellen oder bestehende<br />
Sicherheiten zu verstärken, steht dem Kreditgeber<br />
ein außerordentliches Kündigungsrecht für<br />
den Kreditvertrag zu. Eine Sonderregelung besteht<br />
für den Fall, dass der Mietvertrag mit dem Hauptmieter<br />
Mercer zum Ablauf der Grundmietzeit von<br />
10 Jahren nicht innerhalb der vorgesehenen Frist<br />
(mindestens 12 Monate vor Ablauf der Grundmietzeit)<br />
verlängert wird bzw. dass in diesem Fall nahezu<br />
zeitgleich kein für die Bank akzeptables Anschlussmietverhältnis<br />
seitens der Objektgesellschaft arrangiert<br />
werden kann. In einem solchen Fall muss der<br />
Kreditnehmer die Netto-Mieteinnahmen (sog. „Objekt-Cash-Flow“)<br />
in einem bestimmten Umfang an die<br />
Bank sicherungshalber abtreten, damit hieraus ein<br />
Betrag angespart werden kann, der u.a. zur Abdeckung<br />
von (weiteren) Wiedervermietungskosten oder<br />
auch zur Einhaltung der Verpflichtungen gegenüber<br />
der finanzierenden Bank dienen kann (sog. „Cash<br />
lock-up Agreement“). Sollte dieser Fall eintreten, wäre<br />
die Auszahlung der für diesen Zeitraum im Rahmen<br />
der Prognoserechnung angesetzten Ausschüttungen<br />
an die Anleger nicht machbar (zu den weiteren Risiken<br />
in einem solchen Fall siehe hierzu auch Tz. 3 „Die<br />
Risiken der Beteiligung“).<br />
Sofern der Kreditnehmer die Bedingungen der Kreditverträge<br />
gleich welchen Grundes nicht erfüllt, kann<br />
es zur Kündigung der Kreditverträge kommen. Ist<br />
es in einem solchen Fall dem Kreditnehmer nicht<br />
möglich, die für die Ablösung der gekündigten Kredite<br />
erforderlichen Fremdmittel bei einem anderen<br />
Kreditgeber einzudecken, kann es zu einer Zwangsverwertung<br />
des als Sicherheit dienenden Objektes<br />
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