Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

ter stellt marktübliche Mietersicherheiten (u.a. Bankgarantie
über drei Monatsmieten) unter dem Mietvertrag
zur Verfügung. Bei dem Mietverhältnis handelt
es sich um ein sog. Brutto-Mietverhältnis (sog. „Gross
Leases“), d.h., der Mieter zahlt zwar grundsätzlich
die Kosten für die von ihm verbrauchte Elektrizität,
Wasser, Telefon, Reinigung der Mieträume, bestimmte
Versicherungen, jedoch ist ein Großteil der Bewirtschaftungskosten
wie Steuern und Abgaben, Objektversicherungsprämien,
Instandhaltung des Gebäudes
etc. vom Vermieter nicht auf den Mieter umlegbar.
Der Mieter hat eine Mietvertragsverlängerungsoption
für weitere 5 Jahre. Alle 5 Jahre (und falls die Mietvertragsverlängerungsoption
nicht ausgeübt wird im
letzten Mietjahr) hat der Mieter die Verpflichtung,
die Mieträume umfassend zu renovieren (sog. „Make
Good Obligation“). Die Miete wird während der
Grundmietzeit von 10 Jahren jährlich um 4 % fest
erhöht.
Es bestehen weiterhin die üblichen Regelungen zu
außerordentlichen Kündigungsrechten (z.B. bei einem
Zahlungsverzug des Mieters, Konkurs des Mieters,
Verletzung der vertraglichen Zusicherungen, Zerstörung
der Immobilie). Wenn das Gebäude in einem
bestimmten Umfang beschädigt oder gar zerstört ist
und der Mieter die gemieteten Flächen nicht oder
nur anteilig nutzen kann, hat der Mieter das Recht
zur Mietminderung (sog. „Rent Abatement“). Der
Mieter ist weiterhin verpflichtet, im bestimmten Umfang
(AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und zu bestimmten
Regelungen eine Haftpflichtversicherung (sog.
„Public Liability Insurance“) abzuschließen. Die grundsätzlich
erlaubte Nutzung der Flächen ist die Nutzung
als lizenziertes Restaurant und Café („Licensed
Restaurant, Café and Takeaway“). Der Mieter kann
weiterhin den Mietvertrag unter den vereinbarten
Bedingungen abtreten oder untervermieten, wobei
dies grundsätzlich nur möglich ist, wenn der Vermieter
dem zustimmt. Die unter dem Agreement for
Lease bzw. den Nachträgen geregelten Mieterincentives
(sog. „Tenancy Incentives“, wie beispielsweise
Ausbauzuschüsse, mietfreie Zeiten, Ausgleichszahlungen)
zugunsten des Mieters wurden entweder
zwischenzeitlich vom Verkäufer an den Mieter geleistet
bzw. der Verkäufer hat den Käufer im Rahmen
des abgeschlossenen Kaufvertrages umfassend von
derartigen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter
aus dem Mietverhältnis freigestellt.
Mietvertrag (sog. „Car Park Licence“) mit S&K Car
Park Management Pty Ltd („S&K“)
Die Laufzeit des Mietvertrags vom 29. September
2005 mit S&K (Registernummer ABN 94 108 043 689)
beginnt am 1. Dezember 2005 und dauert bis zum
30. November 2011. Der Mieter S&K (Parkhausbetreiber)
hat 207 Parkplätze im Parkhaus der Fondsimmobilie
langfristig angemietet und bezahlt eine
anfängliche Basismiete von jährlich AUD 800.000
(zzgl. Umsatzsteuer), was einer Durchschnittsmiete
je Stellplatz und Monat von ca. AUD 322,06 entspricht.
Die Basismiete steigt während der Grundmietzeit
jährlich um fest 3,5 % an. Der Mieter stellt keine
Mietersicherheiten zur Verfügung. Zusätzlich zur
Basismiete muss der Mieter grundsätzlich eine umsatzabhängige
Miete an den Vermieter bezahlen.
Diese Miete fällt jedoch nicht an, wenn der Umsatz
bestimmte Mindestschwellenwerte nicht überschreitet
(im ersten Jahr AUD 1.024.999,99). Aus Gründen
der kaufmännischen Vorsicht wurden derartige Zusatzmieten
im Rahmen der Prognoserechnung jedoch
nicht berücksichtigt.
Bei dem Mietverhältnis handelt es sich grundsätzlich
um ein sog. Brutto-Mietverhältnis (sog. „Gross Lease“),
d.h., der Mieter zahlt zwar grundsätzlich die
Kosten für die von ihm verbrauchte Elektrizität, Wasser,
Telefon, Reinigung der Mietflächen, jedoch ist
ein Großteil der Bewirtschaftungskosten wie Objektversicherungsprämien,
Instandhaltung des Gebäudes
etc. vom Vermieter nicht auf den Mieter umlegbar.
Eine wesentliche Ausnahme hiervon bilden Steuern
und Abgaben im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung
der Parkplätze (sog. „Car Parking Levy“),
die unter dem Mietvertrag direkt vom Mieter an die
Behörden bezahlt werden müssen. Der Mieter hat
eine Mietvertragsverlängerungsoption für weitere
5 Jahre. Der Mieter hat weiterhin die Verpflichtung,
die gemieteten Flächen am Ende des Mietvertrages
umfassend zu renovieren und gereinigt zu hinterlassen
(sog. „Reinstatement/Make Good Obligation“).
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