Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

im Zusammenhang mit dem Foyer im Erdgeschoss
möglich. Die umlegbaren Bewirtschaftungskosten,
die als weitere Sonderregelung mit dem Commonwealth
jedoch eine Obergrenze von AUD 95 je m 2
für das erste Mietjahr nicht übersteigen dürfen (sog.
„Maximum Outgoings“), setzen sich u.a. zusammen
aus den Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten (sog.
„Building Outgoings“ und „Statutory Outgoings“),
die im Mietvertrag wie folgt definiert sind:
a) Alle Kosten des Vermieters im Zusammenhang
mit dem Grundstück und der Mietimmobilie, einschließlich
der Kosten für das Management, die
Sicherheit und die Überwachung der Immobilie;
b) Alle Steuern und Abgaben, die von Behörden,
staatlichen Stellen oder kommunalen Stellen erhoben
werden (mit Ausnahme der Ertragsteuer und
Gewinnsteuer des Vermieters);
c) Alle Kosten für die Versorgung des Gebäudes (Verbrauchskosten),
einschließlich mit Elektrizität, Gas,
Wasser, Abwasser, Öl, Property Management, Telefon,
Sicherheitsdienst, Feuerschutz, Abwasser,
Abfall und Reinigung (einschließlich Fenstergläser,
Gemeinflächen und Außenbereich);
d) Alle Kosten im Zusammenhang mit der Klimaanlage
und den Aufzügen (außer strukturelle Reparaturen);
e) Alle Versicherungsprämien (einschließlich Maschinenschaden,
Mietausfallversicherung);
f) Alle Instandhaltungskosten (einschließlich Malerarbeiten
und Reparaturen der Gemeinflächen,
jedoch mit Ausnahme struktureller Reparaturen).
Die Obergrenze für die umlegbaren Bewirtschaftungskosten
steigt dabei jährlich grundsätzlich um 5 % an.
Wie bei Mietverträgen mit Regierungsmietern in
Australien üblich, bestehen außerordentlich strenge
Regelungen, die dem Mieter eine Vielzahl von Rechten
einräumen und die dem Vermieter eine Vielzahl
von weitgehenden Verpflichtungen auferlegen, wie
sie unter normalen kommerziellen Mietverträgen
mit z.B. Unternehmen ansonsten nicht bestehen. Dies
betrifft beispielsweise die Einhaltung bestimmter
Standards zur Nutzung der Räume (z.B. Raumtemperaturen
und Luftfeuchtigkeit, Verfügbarkeit der Aufzüge)
oder den Fall, dass gefährliche Materialien
(sog. „Hazardous Materials“) vorhanden sind, die die
Gesundheit und Sicherheit der Menschen in den
Mieträumen gefährden. In bestimmten Fällen kann
der Mieter unter diesen Umständen beispielsweise
die Zahlung der Grundmiete einstellen, die Mängel
selbst beheben lassen und den Vermieter hierfür
schadensersatzpflichtig machen oder – falls nach
Meinung von drei unabhängigen Experten der Mangel
nicht innerhalb von 3 Monaten und 21 Tagen
behoben werden kann – gar den Mietvertrag außerordentlich
kündigen. Es bestehen weiterhin die üblichen
Regelungen zu außerordentlichen Kündigungsrechten
(z.B. bei einem Zahlungsverzug des Mieters,
Verletzung der vertraglichen Zusicherungen, Konkurs
des Mieters, Zerstörung der Immobilie). Die erlaubte
Nutzung der Flächen ist die Nutzung als Büroflächen
bzw. für die Zwecke der Australian Industrial
Registry (AIR) bzw. Australian Industrial Relations
Commission (AIRC). Der Mieter kann weiterhin den
Mietvertrag unter den vereinbarten Bedingungen
abtreten, wobei dies grundsätzlich nur möglich ist,
wenn der Vermieter dem zustimmt. Die Zustimmung
des Vermieters darf jedoch nicht ohne gewichtigen
Grund verweigert werden. Der Mieter hat weiterhin
die Verpflichtung übernommen, die Mieträume im
Falle der Beschädigung durch den Mieter instand zu
setzen und zu reparieren, jedoch beinhaltet der Mietvertrag
keine „Make Good Clause“, unter der der
Mieter verpflichtet wäre, im Falle des Auszuges die
Mieträume umfassend frisch renoviert und damit vermietfähig
zu hinterlassen. Der Vermieter muss dem
Mieter ferner während der Laufzeit des Mietvertrages
zu bestimmten Bedingungen den Ersatz des Teppichbodens
bis zu einer Größenordnung von AUD 400.000
(indexiert vom Tag des Mietbeginns zum australischen
Lebenshaltungskostenindex) bezahlen (sog. „Recarpeting
Contribution“). Dieser Betrag wurde im Rahmen
des Investitions- und Finanzierungsplans der
Fonds- bzw. Objektgesellschaft in eine Rücklage eingestellt.
Ein Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter
nicht zu. Für den Fall der Ausübung der Mietverlängerungsoption
nach Ablauf der Grundmietzeit
von 12 Jahren kann der Mieter die Option dergestalt
ausüben, dass der 9. Stock von der Ausübung der
Verlängerungsoption ausgenommen wird. Es wurde
113