Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL
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im Zusammenhang mit dem Foyer im Erdgeschoss<br />
möglich. Die umlegbaren Bewirtschaftungskosten,<br />
die als weitere Sonderregelung mit dem Commonwealth<br />
jedoch eine Obergrenze von AUD 95 je m 2<br />
für das erste Mietjahr nicht übersteigen dürfen (sog.<br />
„Maximum Outgoings“), setzen sich u.a. zusammen<br />
aus den Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten (sog.<br />
„Building Outgoings“ und „Statutory Outgoings“),<br />
die im Mietvertrag wie folgt definiert sind:<br />
a) Alle Kosten des Vermieters im Zusammenhang<br />
mit dem Grundstück und der Mietimmobilie, einschließlich<br />
der Kosten für das Management, die<br />
Sicherheit und die Überwachung der Immobilie;<br />
b) Alle Steuern und Abgaben, die von Behörden,<br />
staatlichen Stellen oder kommunalen Stellen erhoben<br />
werden (mit Ausnahme der Ertragsteuer und<br />
Gewinnsteuer des Vermieters);<br />
c) Alle Kosten für die Versorgung des Gebäudes (Verbrauchskosten),<br />
einschließlich mit Elektrizität, Gas,<br />
Wasser, Abwasser, Öl, Property Management, Telefon,<br />
Sicherheitsdienst, Feuerschutz, Abwasser,<br />
Abfall und Reinigung (einschließlich Fenstergläser,<br />
Gemeinflächen und Außenbereich);<br />
d) Alle Kosten im Zusammenhang mit der Klimaanlage<br />
und den Aufzügen (außer strukturelle Reparaturen);<br />
e) Alle Versicherungsprämien (einschließlich Maschinenschaden,<br />
Mietausfallversicherung);<br />
f) Alle Instandhaltungskosten (einschließlich Malerarbeiten<br />
und Reparaturen der Gemeinflächen,<br />
jedoch mit Ausnahme struktureller Reparaturen).<br />
Die Obergrenze für die umlegbaren Bewirtschaftungskosten<br />
steigt dabei jährlich grundsätzlich um 5 % an.<br />
Wie bei Mietverträgen mit Regierungsmietern in<br />
<strong>Australien</strong> üblich, bestehen außerordentlich strenge<br />
Regelungen, die dem Mieter eine Vielzahl von Rechten<br />
einräumen und die dem Vermieter eine Vielzahl<br />
von weitgehenden Verpflichtungen auferlegen, wie<br />
sie unter normalen kommerziellen Mietverträgen<br />
mit z.B. Unternehmen ansonsten nicht bestehen. Dies<br />
betrifft beispielsweise die Einhaltung bestimmter<br />
Standards zur Nutzung der Räume (z.B. Raumtemperaturen<br />
und Luftfeuchtigkeit, Verfügbarkeit der Aufzüge)<br />
oder den Fall, dass gefährliche Materialien<br />
(sog. „Hazardous Materials“) vorhanden sind, die die<br />
Gesundheit und Sicherheit der Menschen in den<br />
Mieträumen gefährden. In bestimmten Fällen kann<br />
der Mieter unter diesen Umständen beispielsweise<br />
die Zahlung der Grundmiete einstellen, die Mängel<br />
selbst beheben lassen und den Vermieter hierfür<br />
schadensersatzpflichtig machen oder – falls nach<br />
Meinung von drei unabhängigen Experten der Mangel<br />
nicht innerhalb von 3 Monaten und 21 Tagen<br />
behoben werden kann – gar den Mietvertrag außerordentlich<br />
kündigen. Es bestehen weiterhin die üblichen<br />
Regelungen zu außerordentlichen Kündigungsrechten<br />
(z.B. bei einem Zahlungsverzug des Mieters,<br />
Verletzung der vertraglichen Zusicherungen, Konkurs<br />
des Mieters, Zerstörung der Immobilie). Die erlaubte<br />
Nutzung der Flächen ist die Nutzung als Büroflächen<br />
bzw. für die Zwecke der Australian Industrial<br />
Registry (AIR) bzw. Australian Industrial Relations<br />
Commission (AIRC). Der Mieter kann weiterhin den<br />
Mietvertrag unter den vereinbarten Bedingungen<br />
abtreten, wobei dies grundsätzlich nur möglich ist,<br />
wenn der Vermieter dem zustimmt. Die Zustimmung<br />
des Vermieters darf jedoch nicht ohne gewichtigen<br />
Grund verweigert werden. Der Mieter hat weiterhin<br />
die Verpflichtung übernommen, die Mieträume im<br />
Falle der Beschädigung durch den Mieter instand zu<br />
setzen und zu reparieren, jedoch beinhaltet der Mietvertrag<br />
keine „Make Good Clause“, unter der der<br />
Mieter verpflichtet wäre, im Falle des Auszuges die<br />
Mieträume umfassend frisch renoviert und damit vermietfähig<br />
zu hinterlassen. Der Vermieter muss dem<br />
Mieter ferner während der Laufzeit des Mietvertrages<br />
zu bestimmten Bedingungen den Ersatz des Teppichbodens<br />
bis zu einer Größenordnung von AUD 400.000<br />
(indexiert vom Tag des Mietbeginns zum australischen<br />
Lebenshaltungskostenindex) bezahlen (sog. „Recarpeting<br />
Contribution“). Dieser Betrag wurde im Rahmen<br />
des Investitions- und Finanzierungsplans der<br />
Fonds- bzw. Objektgesellschaft in eine Rücklage eingestellt.<br />
Ein Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter<br />
nicht zu. Für den Fall der Ausübung der Mietverlängerungsoption<br />
nach Ablauf der Grundmietzeit<br />
von 12 Jahren kann der Mieter die Option dergestalt<br />
ausüben, dass der 9. Stock von der Ausübung der<br />
Verlängerungsoption ausgenommen wird. Es wurde<br />
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