Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL
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15) Der Verkäufer ist nicht im Zustand der Vertragsverletzung<br />
unter den Mietverträgen;<br />
16) Der Verkäufer hat nicht zu Abtretungen, Rückabwicklungen<br />
oder Kündigungen unter den<br />
Mietverträgen zugestimmt;<br />
17) Es bestehen keine Untermietverträge;<br />
18) Es bestehen keine ungeheilten Vertragsverletzungen<br />
seitens der Mieter unter den Mietverträgen;<br />
19) Es bestehen keine Gerichtsverfahren unter denen<br />
ein Mieter den Verkäufer anklagt;<br />
20) Es bestehen keine Mieterincentives nach dem<br />
Eigentumsübergang auf den Käufer, die nicht<br />
vom Verkäufer offen gelegt und übernommen<br />
werden oder die nicht vertragsgemäß vom Käufer<br />
akzeptiert wurden.<br />
Außer den vorgenannten Zusicherungen und Gewährleistungen<br />
werden zugunsten des Käufers noch<br />
weitere spezielle Zusicherungen zum Stand der Ausbauarbeiten<br />
unter den Mietverträgen, zur Erstattungsfähigkeit<br />
bestimmter Bewirtschaftungskosten<br />
(z.B. Abgaben und Steuern, Kosten für Energie zum<br />
Betrieb der Klimaanlagen) geregelt.<br />
Allerdings können Gewährleistungsansprüche seitens<br />
des Käufers gegenüber dem Verkäufer auf Grundlage<br />
der Regelungen des Kaufvertrages grundsätzlich<br />
nur bei Einhaltung der vertraglichen Bestimmungen<br />
geltend gemacht werden. So müssen etwaige Ansprüche<br />
schriftlich geltend gemacht werden, geringfügige<br />
Beträge unter AUD 25.000 und kumulierte Ansprüche<br />
über AUD 13,6 Mio. sind ausgenommen,<br />
Schäden durch Rechtsänderungen nach dem Tag des<br />
Vertragsabschlusses fallen nicht unter die Gewährleistungsansprüche<br />
und Fälle, in denen Schäden<br />
anderweitig vom Verkäufer beseitigt werden oder in<br />
denen der Käufer von Dritten den Schaden ersetzt<br />
bekommen kann (z.B. Versicherungsdeckung) oder<br />
bei denen der Käufer den Eintritt des Schadens zu<br />
vertreten hat, fallen ebenfalls nicht unter die Gewährleistungen<br />
durch den Verkäufer.<br />
Unter dem Kaufvertrag wurde geregelt, dass der Verkäufer<br />
dem Käufer im Rahmen der sorgfältigen Prüfung<br />
(„Due Diligence“) für den möglichen Ankauf<br />
der Fondsimmobilie bestimmte Unterlagen zur Verfügung<br />
stellt (sog. „Property Information Package“)<br />
und dass der Verkäufer den Käufer nicht von Schäden<br />
freistellt, die sich aus Fällen ergeben, die im Rahmen<br />
dieses Property Information Package dem Käufer vor<br />
Ankauf bekannt waren oder bekannt hätten sein müssen.<br />
Der Verkäufer haftet so nicht für die Vollständigkeit<br />
und Richtigkeit dieser Informationen, es sei<br />
denn, die Informationen und Unterlagen wurden<br />
von ihm selbst erstellt. Diese Regelungen schließen<br />
daher den Bereich von möglichen Umweltschäden<br />
und Altlasten (sofern nicht durch bestimmte Gewährleistungen<br />
anders bestimmt) und den Zustand des<br />
Gebäudes einschließlich der technischen Anlagen<br />
mit ein.<br />
Weitere Besonderheiten<br />
Die Objektgesellschaft hat im Zuge der sorgfältigen<br />
Prüfung (Due Diligence) vor Abschluss des Kaufvertrages<br />
durch ihren australischen Rechtsberater ein<br />
ausführliches Rechtsgutachten erstellen lassen, unter<br />
dem die wesentlichen rechtlichen Aspekte untersucht<br />
wurden. Neben der Klärung der üblichen Fragestellungen<br />
(z.B. Eigentums- und Genehmigungssituation),<br />
hat der Rechtsberater der Objektgesellschaft auch<br />
alle weiteren Aspekte eines derartigen Gebäudeankaufs<br />
untersucht. So wurde Folgendes festgestellt:<br />
a) Es bestehen keine Ankündigungen, dass die<br />
Liegenschaft von verkehrsplanerischen Gründen<br />
betroffen sein könnte (sog. „VicRoad Search“).<br />
b) Die Liegenschaft ist nicht im Denkmalschutzregister<br />
geführt (sog. „Heritage Victoria Register“).<br />
c) Die Liegenschaft ist nicht im Altlastenkataster geführt<br />
(sog. „Priority Sites Register“) und es besteht<br />
kein Verdacht auf Kontamination der Liegenschaft.<br />
d) Die Finanzverwaltung des Bundesstaates Victoria<br />
hat als Grundsteuer („Land Tax“) für das Jahr 2005<br />
einen Betrag von AUD 238.582,12 festgelegt, der<br />
gemäß Kaufvertrag vom Verkäufer zu tragen ist<br />
(wobei diese Steuer unter den Net Leases mit den<br />
Hauptmietern anteilig an die Mieter umgelegt<br />
werden kann).<br />
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