Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

15) Der Verkäufer ist nicht im Zustand der Vertragsverletzung
unter den Mietverträgen;
16) Der Verkäufer hat nicht zu Abtretungen, Rückabwicklungen
oder Kündigungen unter den
Mietverträgen zugestimmt;
17) Es bestehen keine Untermietverträge;
18) Es bestehen keine ungeheilten Vertragsverletzungen
seitens der Mieter unter den Mietverträgen;
19) Es bestehen keine Gerichtsverfahren unter denen
ein Mieter den Verkäufer anklagt;
20) Es bestehen keine Mieterincentives nach dem
Eigentumsübergang auf den Käufer, die nicht
vom Verkäufer offen gelegt und übernommen
werden oder die nicht vertragsgemäß vom Käufer
akzeptiert wurden.
Außer den vorgenannten Zusicherungen und Gewährleistungen
werden zugunsten des Käufers noch
weitere spezielle Zusicherungen zum Stand der Ausbauarbeiten
unter den Mietverträgen, zur Erstattungsfähigkeit
bestimmter Bewirtschaftungskosten
(z.B. Abgaben und Steuern, Kosten für Energie zum
Betrieb der Klimaanlagen) geregelt.
Allerdings können Gewährleistungsansprüche seitens
des Käufers gegenüber dem Verkäufer auf Grundlage
der Regelungen des Kaufvertrages grundsätzlich
nur bei Einhaltung der vertraglichen Bestimmungen
geltend gemacht werden. So müssen etwaige Ansprüche
schriftlich geltend gemacht werden, geringfügige
Beträge unter AUD 25.000 und kumulierte Ansprüche
über AUD 13,6 Mio. sind ausgenommen,
Schäden durch Rechtsänderungen nach dem Tag des
Vertragsabschlusses fallen nicht unter die Gewährleistungsansprüche
und Fälle, in denen Schäden
anderweitig vom Verkäufer beseitigt werden oder in
denen der Käufer von Dritten den Schaden ersetzt
bekommen kann (z.B. Versicherungsdeckung) oder
bei denen der Käufer den Eintritt des Schadens zu
vertreten hat, fallen ebenfalls nicht unter die Gewährleistungen
durch den Verkäufer.
Unter dem Kaufvertrag wurde geregelt, dass der Verkäufer
dem Käufer im Rahmen der sorgfältigen Prüfung
(„Due Diligence“) für den möglichen Ankauf
der Fondsimmobilie bestimmte Unterlagen zur Verfügung
stellt (sog. „Property Information Package“)
und dass der Verkäufer den Käufer nicht von Schäden
freistellt, die sich aus Fällen ergeben, die im Rahmen
dieses Property Information Package dem Käufer vor
Ankauf bekannt waren oder bekannt hätten sein müssen.
Der Verkäufer haftet so nicht für die Vollständigkeit
und Richtigkeit dieser Informationen, es sei
denn, die Informationen und Unterlagen wurden
von ihm selbst erstellt. Diese Regelungen schließen
daher den Bereich von möglichen Umweltschäden
und Altlasten (sofern nicht durch bestimmte Gewährleistungen
anders bestimmt) und den Zustand des
Gebäudes einschließlich der technischen Anlagen
mit ein.
Weitere Besonderheiten
Die Objektgesellschaft hat im Zuge der sorgfältigen
Prüfung (Due Diligence) vor Abschluss des Kaufvertrages
durch ihren australischen Rechtsberater ein
ausführliches Rechtsgutachten erstellen lassen, unter
dem die wesentlichen rechtlichen Aspekte untersucht
wurden. Neben der Klärung der üblichen Fragestellungen
(z.B. Eigentums- und Genehmigungssituation),
hat der Rechtsberater der Objektgesellschaft auch
alle weiteren Aspekte eines derartigen Gebäudeankaufs
untersucht. So wurde Folgendes festgestellt:
a) Es bestehen keine Ankündigungen, dass die
Liegenschaft von verkehrsplanerischen Gründen
betroffen sein könnte (sog. „VicRoad Search“).
b) Die Liegenschaft ist nicht im Denkmalschutzregister
geführt (sog. „Heritage Victoria Register“).
c) Die Liegenschaft ist nicht im Altlastenkataster geführt
(sog. „Priority Sites Register“) und es besteht
kein Verdacht auf Kontamination der Liegenschaft.
d) Die Finanzverwaltung des Bundesstaates Victoria
hat als Grundsteuer („Land Tax“) für das Jahr 2005
einen Betrag von AUD 238.582,12 festgelegt, der
gemäß Kaufvertrag vom Verkäufer zu tragen ist
(wobei diese Steuer unter den Net Leases mit den
Hauptmietern anteilig an die Mieter umgelegt
werden kann).
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