Bayernfonds Australien I - LEISTUNGSBILANZPORTAL

Bayernfonds Australien I
Faszination und Wirtschaftskraft –
jetzt erstmalig verfügbar

München, im Oktober 2005
Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger,
Sie halten ein innovatives Beteiligungsangebot aus dem Hause der Real I.S., den „Bayernfonds Australien I“
in Ihren Händen. Das Angebot bietet Ihnen ein interessantes Investment in ein neues Premium-Bürogebäude
in Melbourne. Der Ballungsraum Melbourne ist mit ca. 3,6 Mio. Einwohnern die zweitgrößte Großstadt in
Australien und eines der wichtigsten Zentren im asiatisch-pazifischen Raum. Der gewerbliche Immobilienmarkt
in Melbourne steht gemäß der „Immobilienuhr“ der Experten von DTZ Australia – einem weltweit führenden
Immobilien-Beratungsunternehmen – vor einem langjährigen und nachhaltigen Wachstum der Marktmieten.
Dies bedeutet, dass der Anleger im Rahmen dieses geschlossenen Immobilienfonds zu einem bezüglich der
Investmentstrategie äußerst günstigen Zeitpunkt die vorgesehene Investition tätigen kann. Das Ihnen vorliegende
Beteiligungsangebot bietet Ihnen als Anleger darüber hinaus attraktive Chancen zur individuellen
Anlagediversifikation.
Ein professionell durch die Real I.S. als einen erfahrenen Assetmanager betreutes Investment und mit dem
„Commonwealth of Australia“ (Regierungsbehörde) und „Mercer Human Resource Consulting“ (weltweiter
Unternehmensberater) solvente Hauptmieter, die für ein hohes Maß an Einnahmesicherheit stehen, zeichnen
das vorliegende Angebot der Real I.S. aus.
Der „Bayernfonds Australien I“ bietet Ihnen, basierend auf marktgerechten Prämissen, eine prognostizierte
Ausschüttung von 6,25 % p.a. nach australischen Steuern. Die auf den Anleger entfallenden Einkünfte unterliegen
in Deutschland dem Progressionsvorbehalt. Neben diesem attraktiven, kontinuierlichen Ertrag bietet
die erstklassige Lage an einem Top-Standort in Melbourne die Grundlage für zusätzliche Wertzuwachsperspektiven.
Bisher haben sich bereits ca. 30.000 private und institutionelle Anleger für ein Produkt aus dem Hause der
Real I.S. entschieden. Die Real I.S. ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Bayerischen Landesbank, München,
mit der Erfahrung aus einem Emissionsvolumen von ca. EUR 3,1 Mrd. Wir laden auch Sie ein, sich an dem
Beteiligungsangebot „Bayernfonds Australien I“ zu beteiligen.
Wir wünschen Ihnen viel Freude mit Ihrer Beteiligung.
REAL I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Josef Brandhuber
Vorstandsvorsitzender
Jochen Schenk
Vorstand
3

Inhaltsverzeichnis
1. Der Initiator 7
2. Das Angebot im Überblick 9
3. Die Risiken der Beteiligung 17
4. Die Chancen der Beteiligung 43
5. Der Investitionsstandort Australien 47
6. Das Fondsobjekt 51
7. Der Investitions- und Finanzierungsplan 65
8. Die Prognoserechnung 70
9. Der prognostizierte Beteiligungserfolg und
Sensitivitätsanalysen 83
10. Eröffnungsbilanz, Zwischenübersicht, Planbilanzen und
Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen 91
11. Die rechtlichen Grundlagen 94
12. Die steuerlichen Grundlagen 125
13. Die Vertragspartner und wesentliche Verflechtungen 139
14. Der Gesellschaftsvertrag 148
15. Der Treuhandvertrag 164
16. Der Vertrag über die Errichtung einer atypisch
stillen Gesellschaft 170
17. Die Abwicklungshinweise 175
18. Die Ausfüllhinweise 177
19. Die Verbraucherinformationen für den Fernabsatz 178
20. Das Glossar 182
21. Die Prospektverantwortung und Vollständigkeit 187
Die Anlagen
– Beitrittsvereinbarung –
4

Der vorliegende Prospekt unterliegt der Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.
Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung
des Prospektes durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.
5

1. Der Initiator
1.1 Der Initiator Real I.S.
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
1) , eine 100%ige Tochtergesellschaft der
Bayerischen Landesbank mit Sitz in München 2) , zählt
zu den großen bankgebundenen Initiatoren auf dem
deutschen Kapitalanlagemarkt. Mit attraktiven Angeboten
wendet sie sich sowohl an Privatanleger als
auch an institutionelle Anleger.
Seit 1991 wurden von ihrer Vorgängergesellschaft,
der Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH 3) mit
Sitz in München, sowie ab dem Jahr 2001 von der
Real I.S selbst, über 70 Fondsmodelle (Immobilien-,
Großmobilien-, Medien- sowie Schiffsfonds) sowie
Immobilienaktienportfolien mit einem Investitionsvolumen
von insgesamt rd. EUR 3,1 Mrd. platziert.
Real I.S. begleitet die bisher mehr als 31.000 privaten
und institutionellen Anleger von der Zeichnung der
Fondsanteile über die Verwaltung bis hin zur späteren
Liquidation des Fonds. Für die seit dem Emissionsjahr
1991 aufgelegten Immobilienfonds wurde
eine Leistungsbilanz zum 31.12.2004 gemäß Definition
VGF Arbeitskreis erstellt und von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
geprüft.
und wählt bewusst nur Vertriebspartner mit hoher
Fachkompetenz und Kundenverantwortung aus, um
eine stetige Kundenzufriedenheit zu erreichen. Das
Unternehmen ist mit einem ganzheitlichen Qualitätsmanagementsystem
nach DIN EN ISO 9001:2000
vom TÜV Süddeutschland zertifiziert.
1.3 Das Leistungsangebot
Die Anleger können bei Real I.S. auf das professionelle
Management ihrer Investitionen bauen. Die
Real I.S. verfügt über die Kompetenz für alle hierfür
notwendigen Aufgaben:
• Auswahl geeigneter Investitionsobjekte
• Abwicklung aller vereinbarten Investitionen
(z.B. Baubegleitung)
• Leistungscontrolling (z.B. Eingang Mieteinnahmen,
Garantieleistungen etc.)
• kaufmännisches und technisches Gebäudemanagement
• Asset- und Portfoliomanagement
• Rechts- und Steuerkompetenz (z.B. Bilanzaufstellung,
Steuerservice für die Anleger)
• detaillierte, übersichtliche Informationsaufbereitung
für die Anleger
1.2 Die Qualität als Philosophie
Die Real I.S.-Unternehmensphilosophie orientiert
sich an den Maximen Qualität, Kundenorientierung,
Innovation und Verantwortung. Real I.S. bietet ihren
Kunden ein hochwertiges und umfangreiches Produktportfolio
von Beteiligungsmodellen an. Hierbei
übernimmt die Real I.S. bei den von ihr aufgelegten
Produkten im Sinne ihrer Kunden die wichtige Aufgabe,
die Beteiligungsprodukte unter Ertrags-, Kostenund
Risikogesichtspunkten zu optimieren. Real I.S.
ist eingebunden in die Sparkassen-Finanzgruppe
Wer in ein Beteiligungsmodell der Real I.S. investiert,
vertraut sein Vermögen einem seriösen
und erfahrenen Initiator an. Neben dem attraktiven
Produktangebot steht das professionelle
Management für hohe Qualität.
1) Nachfolgend Real I.S.
2) Nachfolgend BayernLB.
3) Nachfolgend BFI genannt.
7

2. Das Angebot im Überblick
Das nachfolgende „Angebot im Überblick“ stellt
lediglich eine verkürzte Zusammenfassung des
Beteiligungsangebotes dar. Maßgeblich für eine
Anlageentscheidung ist der gesamte Beteiligungsprospekt.
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien I KG
Die wesentlichen Kennzahlen des Beteiligungsangebotes
(Einzelheiten siehe Tz. 6 „Das Fondsobjekt“, Tz. 7 „Der Investitions-
und Finanzierungsplan“ und Tz. 8 „Die Prognoserechnung“)
Gesamtinvestitionskosten AUD 169.636.537
davon Kaufpreis Fondsimmobilie AUD 136.000.000
zzgl. voraussichtliche Ausbaukosten AUD 10.000.000
Gesamtaufwand/Fondsimmobilie AUD 146.000.000
Einkaufsfaktor 1)
rd. das 15-fache der
Jahresnettomiete
Fremdkapital AUD 95.500.000
Beteiligungskapital AUD 74.136.537
(inkl. Agio)
Einzahlung
100 % zzgl. 5 % Agio
Einzahlungstermin 2) ab 20.12.2005
Prognostizierte Ausschüttungen 3) 6,25 % p.a.
(nach australischen
Steuern)
Vermietungsstand 4)
100 % der gesamten
Büro- und Ladenflächen
Laufzeit der Hauptmietverträge 4) 10 bzw. 12 Jahre
1) Die Jahresnettomiete ergibt sich aus den Mieteinnahmen für das Jahr 2006
(AUD 9.156.288) abzgl. der Position „Sonstige und nicht umlagefähige
Bewirtschaftungskosten“ (AUD 126.613).
2) Für Beitritte nach dem 20.12.2005 erfolgt die Einzahlung bzw. der Einzug
zum 20. eines Monats bzw., sofern dies kein Werktag ist, zum nächstfolgenden
Werktag des auf die Zeichnung folgenden Monats.
3) Prognostizierte Ausschüttungen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital
ohne Agio, nach australischen Steuern, jedoch unter Nichtberücksichtigung
möglicher Effekte des Progressionsvorbehaltes bzw. der ggf. auf
Anlegerebene individuell zu versteuernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve.
4) Details zu allen Mietverträgen und den wesentlichen Mietbedingungen siehe
in Tz. 6 „Das Fondsobjekt“ und in Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“. Von
den weiterhin vorhandenen 340 Parkplätzen sind zum Zeitpunkt der Prospektlegung
38 Parkplätze noch nicht vermietet. Die geringfügigen Lagerflächen
(unter 1 % der vermietbaren Gesamtflächen der Fondsimmobilie)
sind ebenfalls derzeit noch unvermietet. Die Hauptmietverträge mit dem
Commonwealth of Australia (Regierung von Australien) und Mercer Human
Resource Consulting Pty Ltd decken ca. 95 % der Gesamtmietflächen der
Fondsimmobilie ab.
Beteiligungsangebot
Zeichnung von Kommanditanteilen an der Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien I
KG mit Sitz in München (nachfolgend „Fondsgesellschaft“
genannt). Die Fondsgesellschaft, ein geschlossener
Immobilienfonds nach deutschem Recht, hat
eine Beteiligung in Form einer atypisch stillen Beteiligung
gewählt. Erworben wird ein Bürogebäude in
der 11–37 Exhibition Street, Melbourne, Australien
(„Fondsimmobilie“). Der Erwerb der Fondsimmobilie
wird auf Grundlage eines am 30. September 2005
abgeschlossenen Kaufvertrages über die Objektgesellschaft
erfolgen, die eigens und ausschließlich für
diesen Zweck gegründet wurde und die das zivilrechtliche
Eigentum an der Fondsimmobilie erwirbt.
Die Fondsgesellschaft hat bzw. wird in die Objektgesellschaft
in Form einer atypisch stillen Beteiligung
investieren (siehe hierzu nachstehendes Schaubild
auf Seite 14 „Übersicht zum Beteiligungsangebot“).
Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
Der Anleger beteiligt sich entweder unmittelbar als
Kommanditist oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin
an der Fondsgesellschaft, wobei nach
der Fondskonzeption ein Beitritt über die Treuhandkommanditistin
empfohlen wird. Die im Falle einer
unmittelbaren Beteiligung als Kommanditist entstehenden
Gebühren für die Eintragung des Kommanditisten
ins Handelsregister sind vom Anleger zu
leisten. Der Anleger ist als Treugeber nach dem Gesellschaftsvertrag
einem Kommanditisten wirtschaftlich
gleichgestellt. Die Haftung des Anlegers ist auf
die Höhe seiner Einlage beschränkt. Die im Handelsregister
für die Treuhandkommanditistin einzutragende
Haftsumme entspricht rd. 5 % ihrer Beteiligung
(Details siehe in Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“).
Ein Wechsel in die Stellung eines Direktkommanditisten
ist unter Wahrung der im Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft genannter Voraussetzungen
möglich.
9

Zielgruppe und Konzept der Fondsbeteiligung
Das vorliegende Beteiligungsangebot wendet sich
vornehmlich an Anleger,
– die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig
sind,
– die langfristig in eine professionell verwaltete
Immobilie an einem prosperierenden Standort in
Australien mit ihren typischen Chancen und Risiken
investieren möchten und
– die im Rahmen einer unternehmerischen Beteiligung,
die, aufgrund deren Größenordnung,
üblicherweise nur institutionellen Investoren vorbehalten
ist, auf Grundlage eines soliden Fondskonzeptes
an den Erträgen und am Wertsteigerungspotential
einer Premium-Sachwertanlage
teilhaben möchten.
Bei der Auswahl der Immobilie wurde daher Wert
auf mittel- bis langfristige Mietverträge mit namhaften
Hauptmietern gelegt. Unter Berücksichtigung
der Marktentwicklung wird angestrebt, die Immobilie
bzw. alternativ die atypisch stille Beteiligung bei
entsprechend positiver Marktlage nach einer Bewirtschaftungsphase
von ca. 10 Jahren mit Gewinn zu
veräußern, um so einen Mehrwert für den Anleger
zu erwirtschaften. Voraussetzung für den Verkauf
der atypisch stillen Beteiligung oder die Zustimmung
zu dem Verkauf des Fondsobjekts ist allerdings ein
entsprechender Beschluss der Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft, für die als atypisch
stille Gesellschafterin auch bei einem Verkauf des
Fondsobjekts ein Zustimmungsvorbehalt vorgesehen
ist (siehe hierzu auch Tz. 3 „Die Risiken der Beteiligung“
bzw. Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“).
Ausschüttungen nach Steuern gemäß Prognoserechnung
Bezogen auf den einbezahlten Kapitalanteil (ohne
Agio) ist eine Ausschüttung nach australischen Steuern
(jedoch vor Progressionsvorbehalt bzw. ohne
Berücksichtigung der Versteuerung von Zinsen aus
der Anlage der Liquiditätsreserve auf Ebene des
Anlegers zum individuellen Steuersatz) in Höhe von
6,25 % p.a. geplant. Einzelheiten hierzu siehe Tz. 8
„Die Prognoserechnung“. Die Ausschüttung erfolgt
dabei für Beitritte nach dem 20.12.2005 zeitanteilig
ab dem 1. des auf die Einzahlung folgenden Monats.
Die jährliche Ausschüttung ist zum 30.06. des Folgejahres,
erstmals zum 30.06.2007 vorgesehen.
Ausschüttungsverlauf nach australischen Steuern
25,00 %
24,87 %
7,00 %
6,00 %
6,25 %
6,25 %
6,25 %
6,25 %
6,25 %
6,25 %
6,25 %
6,25 %
6,25 %
5,00 %
4,00 %
3,00 %
2,00 %
1,00 %
0,00 %
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Prognostizierte Ausschüttungen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital ohne Agio, nach australischen Steuern, jedoch unter Nichtberücksichtigung
möglicher Effekte des Progressionsvorbehaltes bzw. der ggf. auf Anlegerebene individuell zu versteuernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve.
Die Ausschüttung im Jahr 2015 beinhaltet den Veräußerungserlös nach Rückzahlung des Beteiligungskapitals.
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Mindestzeichnungssumme
Die Mindestzeichnungssumme soll AUD 20.000 betragen.
Höhere Zeichnungsbeträge müssen durch 1.000
ohne Rest teilbar sein. Auf die Zeichnungssumme
wird ein Agio in Höhe von 5 % erhoben.
Beitritt und Einzahlung
Der Beteiligungsbetrag zzgl. 5 % Agio ist frühestens
zum 20. Dezember 2005 vom Anleger zu erbringen.
Für die Anleger, die ggf. erst zu einem späteren Zeitpunkt
beitreten, erfolgt die Einzahlung bzw. der Einzug
zum 20. eines Monats bzw., sofern dies kein
Werktag ist, zum nächstfolgenden Werktag des auf
die Zeichnung folgenden Monats. Die Zahlung der
Beteiligungsbeträge (zzgl. Agio) erfolgt wahlweise
über ein Lastschrifteneinzugsverfahren oder durch
fristgerechte Überweisung des Beteiligungsbetrages
(zzgl. Agio) auf das Konto der Fondsgesellschaft
(siehe hierzu Tz. 17 „Die Abwicklungshinweise“ bzw.
Tz. 18 „Die Ausfüllhinweise“). Der Beitritt erfolgt mit
Annahme der Beitrittserklärung durch die Fondsgesellschaft.
Die im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
vorgesehene Schließungsfrist des Angebots
soll grundsätzlich zum 30.12.2006 erfolgen,
sofern nicht die Geschäftsführung einer Verlängerung
des Platzierungszeitraums bis zum 30.12.2007
zustimmt.
Standort
Australien ist mit einer Fläche von 7 686 850 km 2 das
fünftgrößte Land der Erde. Mit ca. 20,3 Mio. Einwohnern
(das entspricht 2,7 Einwohner pro km 2 ) weist
das Land eine geringe Bevölkerungsdichte auf. Am
dichtesten sind die Süd- und Ostküste besiedelt, fast
die Hälfte aller Australier wohnt in den Ballungszentren
Sydney und Melbourne, rund 85 % leben in
Städten. Bei dem vorgesehenen Fondsinvestment
kann der Anleger eine Immobilieninvestition auf
Basis der seit Jahren „boomenden“ Wirtschaft Australiens
tätigen. Australien, mit einem seit Jahren
überdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum (3,8 %
im Durchschnitt der letzten 10 Jahre), einer Inflationsrate
von ca. 2,5 % und einer äußerst niedrigen
Arbeitslosigkeit (2004: ca. 5,5 %, damit der niedrigste
Stand seit 27 Jahren), stellt mit einem Wachstum der
Bevölkerung von jährlich über 1,1 % und mit der
Nähe zum wachstumsstarken asiatisch-pazifischen
Raum einen derzeit äußerst interessanten Anlageraum
für grenzüberschreitende Investitionen dar.
Melbourne, nach Sydney mit ca. 3,6 Millionen Einwohnern
im Ballungsraum die zweitgrößte Stadt in
Australien, profitiert als Bundeshauptstadt von Victoria
in ganz besonderem Maße von den vorgenannten
volkswirtschaftlich positiven Entwicklungen.
Der gewerbliche Immobilienmarkt in Melbourne ist
im Wesentlichen in drei Teilmärkte untergliedert:
Das eigentliche Geschäftsviertel („Central Business
District“ oder „CBD“), den Bereich St. Kilda und den
South East Suburbs. Die Fondsimmobilie ist dabei im
besten Teilmarkt des Central Business District, dem
östlichen Teil, gelegen. Im Vergleich zu Sydney, dessen
wesentliche Mieter im dortigen CBD aus dem
Bereich Financial Services kommen, profitiert der
CBD von Melbourne von der Tatsache, dass es ein
breites Spektrum an Mietern aus verschiedensten
Branchen und Gebieten gibt (u.a. Dienstleistungen
32 %, Versicherungen 26 %, staatliche Mieter 13 %,
Technologie 10 %).
Übersichtskarte Australien
Indischer
Ozean
Timorsee
Westaustralien
Perth
Große
Australische
Bucht
Indischer Ozean
Adelaide
Queensland
Carpentariagolf
Nordterritorium
Südaustralien
Neusüdwales
Victoria
Melbourne
Tasmanien
Korallenmeer
Sydney
Canberra
Tasmansee
11

Der gewerbliche Immobilienmarkt in Melbourne
steht seit 2004 vor einem langjährigen und nachhaltigen
Wachstum der Marktmieten. Dies ergibt sich
aus der Standortanalyse von DTZ Australia als Bestandteil
des erstellten Gesamtgutachtens („DTZ
Purchase Report“ vom September 2005), das der
Fondsgesellschaft vorliegt. Die Stabilität des Marktes
drückt sich auch in der Leerstandsrate von ca. 7,7 %
(Stand Juli 2005) aus. Dies bedeutet, dass dieser
Immobilienfonds zu einem günstigen Zeitpunkt die
vorgesehene Investition tätigen kann.
Fondsimmobilie
Das Gebäude befindet sich in Melbourne inmitten
des Geschäftsviertels an der Ecke der Exhibition
Street zur Flinders Lane. Es besteht eine gute Anbindung
an den öffentlichen Nahverkehr. Die Flinders
Street Station sowie der Federation Square sind kurz
und fußläufig erreichbar. Von hier ist der nördlich
gelegene internationale und nationale Flughafen
Melbournes ca. 30 km entfernt. Verschiedene Busund
Straßenbahnverbindungen stehen in unmittelbarer
Umgebung zur Verfügung. Das Gebäude wurde im
Juni 2005 fertig gestellt und umfasst ca. 21.540 m 2
vermietbare Büroflächen, ca. 1.050 m 2 Ladenflächen
sowie ca. 220 m 2 Lagerflächen. Zusätzlich verfügt das
Gebäude über 340 Parkplätze, die teilweise an die
Mieter und teilweise an einen Betreiber größtenteils
langfristig vermietet sind. Das Gebäude präsentiert
sich als modernes A-Grade-Bürohaus mit 18 oberirdischen
und 4 unterirdischen Geschossen. Die unterirdischen
Geschosse sowie das 1. bis 3. Obergeschoss
unterliegen einer Parkplatznutzung. Das Erdgeschoss
und das so genannte untere Erdgeschoss wird als Eingangsbereich
und u.a. als Restaurantbereich genutzt.
Die verbleibenden Obergeschosse (4. bis 16. Stockwerk)
sind als Büroeinheiten konzipiert.
Mieter/Mietverträge
Die Fondsimmobilie wurde im Juni 2005 fertig gestellt
und die abgeschlossenen Mietverträge laufen gemäß
der Planung schrittweise bis Dezember 2005 an. Die
Mietverträge mit den beiden Hauptmietern (Commonwealth
of Australia und Mercer Human Resource
Consulting Pty Ltd), die 100 % der gesamten Büroflächen
der Fondsimmobilie umfassen, wurden für
12 Jahre bzw. 10 Jahre vereinbart und die im Fondsobjekt
vorhandenen Parkplätze sowie die restlichen
Ladenflächen sind ebenfalls bereits weitgehend vermietet.
Der Mietvertrag mit dem Mieter Mercer
Human Resource Consulting Pty Ltd, der die oberen
sieben Stockwerke der Fondsimmobilie gemietet
hat, enthält zwei Mietvertragsverlängerungsoptionen
zu je 5 Jahren. Mercer Human Resource Consulting
Pty Ltd kann das unterste oder oberste angemietete
Stockwerk nach Ablauf von drei Mietjahren vorzeitig
kündigen. Auch der Mietvertrag mit dem Commonwealth
of Australia enthält zwei Mietvertragsverlängerungsoptionen
zu weiteren je 4 Jahren.
Die Regierung von Australien (Commonwealth of
Australia) hat im Fondsobjekt Flächen langfristig fest
angemietet, mit der Absicht, dort die Australian
Industrial Relations Commission (AIRC) unterzubringen.
Die AIRC ist die australische Kommission für
alle Fragen und Auseinandersetzungen im Zusammenhang
mit dem australischen Arbeitsrecht. Die
Kommission wird bei ihrer Arbeit durch das AIR (Australian
Industry Registry) vertreten. Das AIR unterhält
Niederlassungen in Melbourne, Sydney, Brisbane,
Adelaide, Canberra, Perth, Darwin und Hobart. Insgesamt
beschäftigte das AIR im abgelaufenen Geschäftsjahr
über 247.000 Personen.
Quelle: www.airc.gov.au
Mercer Human Resource Consulting („Mercer“) ist
eine der weltgrößten Beratungsfirmen im Bereich
Management und Human-Resource-Beratung und
den damit zusammenhängenden Produkten und
Dienstleistungen. Mercer wurde 1937 als Abteilung
von Marsh & McLennan in den USA gegründet und
nach der Übernahme der kanadischen Firma William
Manson Mercer unter dem Namen William M. Mercer
Ltd ausgegliedert. 1975 wurde Mercer eine hundertprozentige
Tochtergesellschaft der Marsh & Mc-
Lennan Companies (MMC) und im Jahr 2002 in Mercer
Human Resource Consulting umbenannt. Mercer
beschäftigt heute weltweit ca. 15.000 Mitarbeiter
mit einem Umsatz von ca. 3,1 Milliarden US-Dollar.
Quelle: www.mercermc.de, www.mercer.com, www.mmc.com
12

In den meisten Mietverträgen wurden feste jährliche
Mietsteigerungen zwischen 3,5 % und 4,25 % vereinbart.
Die Mietverträge sind in Tz. 11 „Die rechtlichen
Grundlagen“ ausführlich beschrieben.
Investitionsvolumen und Finanzierung
Das Investitionsvolumen in Höhe von AUD 169.636.537
wird voraussichtlich zu ca. 56,3 % über Fremdkapital
und zu ca. 43,7 % über Eigenkapital (einschließlich
Agio), das aus der atypisch stillen Beteiligung der
Anleger stammt, finanziert. Weitere Details hierzu
sind Tz. 7 „Der Investitions- und Finanzierungsplan“
zu entnehmen.
Platzierungsfrist bzw. -garantie
Das Beteiligungsangebot soll am 30.12.2006 geschlossen
werden, sofern die Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft nicht eine Verlängerung des Platzierungszeitraums
bis längstens 30.12.2007 beschließt.
Zur Sicherstellung der Investition hat die
Real I.S. eine Platzierungsgarantie für das zur Durchführung
der Investition erforderliche Eigenkapital
übernommen. Die Platzierungsfrist beginnt ein
Werktag nach Veröffentlichung dieses Beteiligungsprospektes.
Einzelheiten hierzu siehe unter Tz. 11
„Die rechtlichen Grundlagen“.
Steuerliche Aspekte
Das Fondskonzept berücksichtigt das deutsch-australische
Doppelbesteuerungsabkommen in der derzeit
gültigen Fassung. Danach werden die Einkünfte der
Anleger aus der Vermietung der Fondsimmobilie in
Deutschland nicht besteuert (lediglich die Zinseinkünfte
aus der Anlage liquider Mittel unterliegen
der deutschen Besteuerung). Die australischen Einkünfte
sind allerdings im Rahmen des Progressionsvorbehaltes
zu berücksichtigen. Die aus der Beteiligung
resultierenden steuerlichen Verpflichtungen in
Australien (einschließlich der Abgabe der jährlichen
Steuererklärung) werden für alle Anleger zusammen
im Rahmen des Fondskonzeptes von der Objektgesellschaft
erfüllt, da die australischen Steuerbehörden
die vorgeschaltete Objektgesellschaft und nicht
die Anleger bezüglich der laufenden Erträge aus der
Vermietung der Fondsimmobilie als Steuerpflichtigen
anerkennen (siehe dazu Tz. 12 „Die steuerlichen
Grundlagen“). Dadurch ist die Abgabe einer persönlichen
Steuererklärung in Australien durch den Anleger
nicht erforderlich. Die Veräußerung der Fondsimmobilie
unterliegt nach der hier vertretenen
Auffassung schon wegen des Doppelbesteuerungsabkommens
nicht der deutschen Besteuerung. Selbst
wenn man dieser Auffassung nicht folgt, wäre eine
Doppelbesteuerung durch die Anrechnung der australischen
Steuern im Falle der Veräußerung bis zur
Höhe der anfallenden deutschen Besteuerung ausgeschlossen.
Zu den detaillierten steuerlichen Aspekten
und Risiken siehe besonders Tz. 12 „Die steuerlichen
Grundlagen“ bzw. Tz. 3 „Die Risiken der Beteiligung“.
Beteiligungsdauer
Eine Beteiligung im Rahmen dieses Fondsangebotes
ist eine langfristige Vermögensanlage. Die tatsächliche
Beteiligungsdauer muss nicht dem Prognosezeitraum
von ca. 10 Jahren entsprechen. Vielmehr
können sich auch bereits vor Ablauf des Prognosezeitraums
attraktive Veräußerungsmöglichkeiten für
die Fondsimmobilie ergeben. Ein möglicher Verkauf
kann sich aber auch erst zu einem Zeitpunkt nach
Ablauf des Prognosezeitraumes ergeben. Voraussetzung
für den Verkauf der atypisch stillen Beteiligung
wäre ein Beschluss der Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft. Auch die Veräußerung der
Fondsimmobilie selbst ist nur möglich, wenn die atypisch
stillen Gesellschafter zustimmen. Dies ergibt
sich aus § 4 Abs. 2 d) des „Vertrages über die Errichtung
einer atypisch stillen Gesellschaft“ (siehe Tz. 16).
Eine Kündigung der atypisch stillen Gesellschaft, die
grundsätzlich auf unbestimmte Dauer eingegangen
wird, kann erstmals zum 31.12.2025 erfolgen (das
Recht zur außerordentlichen Kündigung schon vorher
bleibt unberührt). Im Falle der Kündigung müsste
die Objektgesellschaft die Fondsimmobilie veräußern,
um das dem atypisch stillen Gesellschafter zustehende
Auseinandersetzungsguthaben (einschließlich
aller stiller Reserven) auszahlen zu können. Das für
13

die atypisch stillen Gesellschafter vorgesehene Zustimmungserfordernis
sorgt dafür, dass diese eine
Veräußerung entgegen ihren Interessen verhindern
können. Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft
wird auch auf unbegrenzte Dauer eingegangen, wobei
eine Kündigung spiegelbildlich zur atypisch stillen
Beteiligung erstmals zum 31.12.2025 möglich
ist. Unabhängig hiervon ist ein Anleger berechtigt,
nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrages seinen
Anteil mit Wirkung zum 31.12./01.01. eines jeden
Jahres auf einen Erwerber zu übertragen. Einzelheiten
hierzu sind Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“
bzw. Tz. 14 „Der Gesellschaftsvertrag“ zu entnehmen.
Gutachten
Für die Fondsimmobilie wurde ein Gutachten zur Ermittlung
des Verkehrswertes in Auftrag gegeben. Die
Angemessenheit des Kaufpreises wurde in dem entsprechenden
Gutachten bestätigt (Details hierzu siehe
in Tz. 6.4). Es wurde weiterhin eine umwelt- und
bautechnische Untersuchung im Auftrag der Real I.S.
durchgeführt, die insbesondere zum Ziel hatte, die
im Zusammenhang mit neuen Gebäuden üblichen
ggf. vorhandenen Gewährleistungsfälle und erforderlichen
technischen Nacharbeiten darzulegen. Das
rechtliche und steuerliche Beteiligungskonzept für
die Investition wurde von namhaften internationalen
Beratern entwickelt, begleitet und geprüft.
Anlegerbetreuung
Die Anlegerbetreuung sowie das Asset- und Fondsmanagement
wird durch die Real I.S. AG übernommen.
Übersicht zum Beteiligungsangebot
Anleger
Deutschland
Niederlande
Finanzcontrol
Treuhandgesellschaft
mbH
(Treuhandkommanditist)
GS
Beteiligungs
GmbH
(Komplementär)
WS
Beteiligungs GmbH
(geschäftsführender
Kommanditist)
99,99 %
0% 0,01 %
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien I KG
(Fondsgesellschaft)
atypisch
stille
Beteiligung
(0,01 %)
atypisch stille
Beteiligung (99,99 %)
Bayernfonds Australien I GmbH
(Objektgesellschaft)
100 % Stammkapital
“Wombato“ Stichting
(Stiftung)
100 % Eigentum
Australien
11 Exhibition Street, Melbourne
14

Risiken und Anlegereignung
Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um
eine langfristige unternehmerische Beteiligung, die
wie andere unternehmerische Beteiligungen auch,
Risiken birgt, aber auch Chancen einer Vermögensmehrung
bietet. Anleger sollten daher insbesondere
die Darstellung in Tz. 3 „Die Risiken der Beteiligung“
beachten.
Anleger sollten vor einer Anlageentscheidung prüfen,
ob sie bereit und wirtschaftlich in der Lage sind,
bei unerwartet negativem Verlauf der Beteiligung
einen teilweisen oder vollständigen Verlust ihrer
Zeichnungssumme hinnehmen zu können. Sie sollten
die Risikohinweise in Tz. 3 sorgfältig gelesen und
verstanden haben.
Initiatorin des Beteiligungsangebotes und Herausgeberin
des vorliegenden Prospekts ist die
Real I.S. AG Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
(Alleingesellschafter dieses Unternehmens ist die
Bayerische Landesbank, München)
Melbourne, Australien
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3. Die Risiken der Beteiligung
3.1 Allgemeine Hinweise
Investitionen in geschlossene Immobilienfonds und
damit auch in das vorliegende Beteiligungsangebot
sind eine langfristige unternehmerische Beteiligung
und nicht vergleichbar mit Vermögensanlagen in
Instrumente des Kapitalmarktes wie festverzinsliche
Wertpapiere oder Aktienanlagen. Die Beteiligung
eignet sich nur für Anleger, die sich langfristig engagieren
wollen und keine Kapitalanlage mit fester Verzinsung
und einer schon heute feststehenden Rückzahlung
des eingesetzten Kapitals zu einem festen
Zeitpunkt wünschen. Zu beachten sind vor allem
auch die Besonderheiten des Immobilienmarktes:
Beispielsweise gibt es für Immobilienmärkte – anders
als z.B. bei Aktienmärkten – keine Tageskurse für
einzelne Immobilien, geschlossene Fonds oder Marktmieten.
Immobilienexperten können lediglich Bandbreiten
feststellen, innerhalb deren sich einzelne
Marktpreise bewegen und diese Erkenntnisse auf
konkrete Immobilien übertragen. Für die Immobilienmärkte
typisch ist, dass Mieten und Preise für Immobilien
Marktschwankungen aufgrund von zeitweisen
Über- oder Unterkapazitäten unterliegen. Derartige
Marktschwankungen können zu Abweichungen
gegenüber den Prognosen führen und somit die
Wirtschaftlichkeit der Anlage beeinflussen. Der Analyse
der mit dieser Beteiligung verbundenen Risiken
kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Der
Erfolg der Beteiligung ist von verschiedenen, in der
Zukunft liegenden rechtlichen, steuerlichen und
wirtschaftlichen Parametern abhängig, die sich während
der Beteiligungsdauer verändern können, ohne
dass dies zum Zeitpunkt der Prospekterstellung voraussehbar
war. Die in die Prognoserechnungen eingeflossenen
Prämissen sind aufgrund der heute erwarteten
Entwicklung mit kaufmännischer Vorsicht
getroffen worden. Unvorhergesehene Ereignisse
können zu negativen Abweichungen von der Prognoserechnung
führen. Das Risiko nicht vertragskonformen
Verhaltens von Vertragspartnern kann nicht
grundsätzlich ausgeschlossen werden.
Interessierte Anleger, denen die notwendigen Fachkenntnisse
für eine Beteiligung an einem geschlossenen
Immobilienfonds, speziell auch einem geschlossenen
Auslands-Immobilienfonds, fehlen, sollten
keine Beteiligungsentscheidung treffen, ohne sich
den Rat eines sachkundigen Beraters einzuholen. Im
Zusammenhang mit einer umfassenden Bewertung
der Risiken sollten auch Tz. 7 „Der Investitions- und
Finanzierungsplan“, Tz. 8 „Die Prognoserechnung“
und insbesondere Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“
und Tz. 12 „Die steuerlichen Grundlagen“ vom
Anleger beachtet werden.
Unter Bezug auf den IDW-Standard ES 4 n.F. zur
ordnungsgemäßen Beurteilung von Prospekten des
Institutes der Wirtschaftsprüfer (IDW) – derzeit vorliegend
als Entwurf vom 07.07.05 – werden im
Folgenden die mit der Beteiligung verbundenen
wesentlichen Risiken dargestellt und ergänzend in
tabellarischer Form u.a. als prognosegefährdend,
anlagegefährdend bzw. anlegergefährdend aufgegliedert.
Risiken, die dazu führen, dass die Entwicklung der
Beteiligung nicht wie in Tz. 7 („Der Investitions- und
Finanzierungsplan“) bzw. Tz. 8 („Die Prognoserechnung“)
prognostiziert verläuft sind als prognosegefährdende
Risiken einzustufen. Derartige Risiken
führen grundsätzlich dazu, dass die Erträge aus der
Beteiligung niedriger ausfallen als in der Prognose
vorgesehen. Das Eintreten derartiger Risiken würde
dazu führen, dass die prognostizierten Ausschüttungen
in geringerem Umfang als prognostiziert oder
auch gar nicht möglich sein können. Dadurch könnte
sich die Rendite des Anlegers aus diesem Investment
wesentlich gegenüber der prognostizierten Rendite
reduzieren.
Insgesamt können darüber hinaus auch Wertverluste
durch die Verwirklichung solcher Risiken nicht ausgeschlossen
werden, bei denen das Anlageobjekt
oder die gesamte Vermögensanlage gefährdet wird
und die einen teilweisen oder vollständigen Verlust
der Vermögensanlage zur Folge haben (anlagegefährdende
Risiken). Die Beteiligung an einem
Unternehmen beinhaltet das allgemeine Risiko, bei
unerwartetem Eintritt einzelner oder mehrerer Risikofaktoren
geringere Ausschüttungen als prognostiziert
zu erhalten sowie das eingezahlte Kapital teilweise
oder insgesamt zu verlieren (Totalverlustrisiko).
17

Sir John George und Fitzroy River, Australien
Schließlich existieren Risiken, die dazu führen können,
dass der Anleger nicht nur die investierte Zeichnungssumme
verliert, sondern die auch das übrige
Vermögen des Anlegers gefährden. Hierzu zählt beispielsweise
das bei einer Fremdfinanzierung der
Anlage bestehende Risiko der Rückzahlungspflicht
eines Darlehens bei ausbleibenden Einkünften aus
der Vermögensanlage. Können die Fremdmittel ganz
oder teilweise nicht zurückgeführt werden, besteht
die Gefahr der Verwertung der Anlage und ggf. auch
des übrigen Vermögens des Anlegers durch die
darlehensgewährende Bank (anlegergefährdende
Risiken).
Zum besseren Verständnis wurden die Risiken nach
Themenbereichen geordnet, insbesondere um eine
verständliche und klare bzw. vollständige Darstellung
der Risiken zu ermöglichen. Einzelne Themenbereiche
besitzen dabei auch themenübergreifende
Relevanz und können sich insofern auch auf andere
Risikogruppen auswirken.
Einleitende Übersicht zu der Unterscheidung der
Risiken nach Risikokategorien
Nachfolgende Übersicht versucht, aus Sicht des Prospektherausgebers
eine Einstufung der dargelegten
Risiken bezüglich der entsprechenden Risikokategorie
wie auch betreffend den Grad der Eintrittswahrscheinlichkeit
vorzunehmen. Dabei werden die Risiken, auch
wenn sie in mehrere der angegebenen Bereiche fallen,
aus Gründen der Übersichtlichkeit nur dem Bereich
zugeordnet, in dem die Risiken sich überwiegend
auswirken. Die Darstellung ersetzt nicht das sorgfältige
Studium der gesamten Tz. 3 dieses Beteiligungsprospektes,
für dessen Analyse dem Anleger empfohlen
wird, einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen.
Neben den hier genannten Risiken bestehen nach
Auffassung des Initiators keine weiteren wesentlichen
tatsächlichen und rechtlichen Risiken.
" Risiko mit eher niedriger Eintrittswahrscheinlichkeit
"" Risiko mit mittlerer Eintrittswahrscheinlichkeit
""" Risiko mit höherer Eintrittswahrscheinlichkeit
18

3.2 Immobilienspezifische Risiken
Prognose- Anlage- Anlegergefährdend
gefährdend gefährdend
3.2.1 Eigentumserwerb "
3.2.2 Rückabwicklung "
3.2.3 Markt- und Standortentwicklung "
3.2.4 Instandhaltung und Instandsetzung/Revitalisierung "
3.2.5 Versicherungen/zufälliger Untergang/Totalverlust "
3.2.6 Altlasten "
3.2.7 Due Diligence "
3.3 Wirtschaftliche und rechtliche Risiken
3.3.1 Abweichungen vom Investitions- und Finanzierungsplan bzw.
der Prognoserechnung """
3.3.2 Vermietung und Anschlussvermietung """
3.3.3 Zwischenfinanzierung "
3.3.4 Langfrist- und Anschlussfinanzierung "
3.3.5 Außerplanmäßiger Finanzierungsbedarf der Fonds- bzw.
der Objektgesellschaft ""
3.3.6 Kosten der Gesellschaft ""
3.3.7 Ausschüttungen ""
3.3.8 Liquidität ""
3.3.9 Vertragspartner, Bonität der Vertragspartner ""
3.3.10 Veräußerung der Fondsimmobilie/Wertentwicklung/Beteiligungsdauer "
3.3.11 Währungsrisiko "
3.3.12 Quellenangaben "
3.3.13 Eingeschränkte Fungibilität """
3.3.14 Beteiligung an der Fondsgesellschaft/Management/Verwaltung ""
3.3.15 Beschlussfassung in der Fondsgesellschaft/Stimmrechte/Majorisierung "
3.3.16 Indirekte Beteiligung als atypisch stiller Gesellschafter "
3.3.17 Besondere Risiken/Kapitalanlage mit
Auslandsbezug/Anwendbare Rechtsordnung
"
3.4 Steuerliche Risiken
3.4.1 Anerkennungsrisiko/Steueränderungsrisiken ""
3.4.2 Qualifizierung der Einkünfte ""
3.4.3 Risiken im Zusammenhang mit australischer
Stempelsteuer (Stamp Duty) "
3.4.4 Steuerliche Behandlung der Investition in Australien "
3.4.5 Laufende Kosten/Steuerliche Behandlung "
3.4.6 Grundsteuer/Immobiliensteuer "
3.5 Anlegergefährdende Risiken
3.5.1 Haftung und Nachhaftung "
3.5.2 Persönliche Anteilsfinanzierung "
19

3.2 Immobilienspezifische Risiken
Zu den immobilienspezifischen Risiken gehören
Standortgegebenheiten, wie z.B. die Umgebung,
Immissionen, die Sozialstruktur, Konjunktureinflüsse,
die regionale und überregionale Wettbewerbssituation,
die Mieter, Veränderungen des Mietniveaus,
Mieterwechsel, technische Innovationen mit der Folge
sich verändernder Nutzungsanforderungen, Insolvenzen
von Vertragsparteien oder Änderungen der
Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Verwaltungspraxis.
Hierzu zählen auch die Risiken im Zusammenhang
mit dem Erwerb und der Bewirtschaftung der
Fondsimmobilie. Insoweit wird auf die nachfolgenden
Ausführungen verwiesen. Die dort näher beschriebenen
Gegebenheiten beeinflussen unmittelbar das Ergebnis
der Objektgesellschaft, der stillen Gesellschaft
bzw. der Fondsgesellschaft und damit die Rückflüsse
und die Rendite der Anleger.
3.2.1 Eigentumserwerb
Die Objektgesellschaft hat am 30.09.2005 den Kaufvertrag
für die Fondsimmobilie unterzeichnet. Als
Datum für den Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten,
Verkehrssicherungspflichten und die Gefahr des
zufälligen Untergangs (Eigentumsübergang) wurde,
vorbehaltlich der Erfüllung der kaufvertraglichen
Verpflichtungen durch die Parteien, der 31.12.2005
im Kaufvertrag festgelegt (zu den weiteren Details
hierzu siehe Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“).
Sollten die vereinbarten Auflagen und Bedingungen
des Kaufvertrages von einer Vertragsseite nicht eingehalten
werden, bestehen vertraglich vereinbarte
Ansprüche gegenüber der vertragsverletzenden Partei
(beispielsweise in Form von Strafzinsen im Falle
des Zahlungsverzuges) und es besteht das Recht,
unter Wahrung von Schadensersatzansprüchen vom
Kaufvertrag zurückzutreten bzw. entsprechende
Rechtsgarantien von der vertragsverletzenden Seite
einzufordern.
Der Eigentumserwerb wurde vorbehaltlich des Bestehens
der geschlossenen Mietverträge vereinbart.
Der Verkäufer ist gemäß Kaufvertrag verpflichtet,
den Käufer von bestimmten Kosten und Auslagen im
Zusammenhang mit den bestehenden Mietverhältnissen
freizustellen. Zu diesen Freistellungsverpflichtungen
gehören beispielsweise alle mietfreien Zeiträume
und alle Kosten im Zusammenhang mit noch
nicht abgeschlossenen Mieterausbauten mit Ausnahme
der Option des Mieters Commonwealth of
Australia (siehe hierzu Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“).
Sollten die bestehenden Mietverträge zwischen
dem 30.09.2005 und dem 31.12.2005 gleich
welchen Grundes aufgelöst werden und zum Zeitpunkt
des vereinbarten Eigentumsübergangs insofern
nicht wirksam bestehen, wurden Regelungen getroffen,
um den Käufer entsprechend zu entschädigen
bzw. in bestimmten Fällen eine Rückabwicklung des
Kaufvertrages zu ermöglichen (zu den Details siehe
insbesondere Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“).
Die entsprechenden Regelungen stellen jedoch die
ausschließlichen Rechte des Käufers bei Eintritt dieser
Umstände dar. Weiter gehende Schadensersatzansprüche
gegen den Verkäufer bestehen demnach
nicht. Sollten daher Mietverträge zum Zeitpunkt des
Eigentumsübergangs nicht mehr oder zu schlechteren
Konditionen als im Kaufvertrag vereinbart bestehen,
kann dies in den hierfür vereinbarten Fällen
entweder zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages
mit der Folge der Nichtdurchführung des geschlossenen
Immobilienfonds oder zu geringeren Einnahmen
als in der Prognoserechnung geplant oder zu
der Erfordernis von nicht geplanten vorzeitigen Anschlussvermietungen
führen, die zu wesentlichen
Abweichungen betreffend die möglichen Netto-Mieteinnahmen,
zu ungeplanten Kosten für derartige
Ersatzvermietungen (z.B. Maklercourtage, Mieterincentives)
oder zu Änderungen bei den Mietbedingungen
(z.B. Laufzeiten der Mietverträge, Umlage
von Bewirtschaftungskosten, Bonität der Mieter)
führen können.
Gewährleistungsansprüche seitens des Käufers
gegenüber dem Verkäufer auf Grundlage der Regelungen
des Kaufvertrages können weiterhin nur bei
Einhaltung der vertraglichen Bestimmungen geltend
gemacht werden. So müssen etwaige Ansprüche
schriftlich geltend gemacht werden, geringfügige
Beträge unter AUD 25.000 und kumulierte Ansprüche
über AUD 13,6 Mio. sind ausgenommen, Schäden
durch Rechtsänderungen nach dem Tag des Vertragsabschlusses
fallen nicht unter die Gewährleistungs-
20

ansprüche und Fälle in denen Schäden anderweitig
vom Verkäufer beseitigt werden, oder in denen der
Käufer von Dritten den Schaden ersetzt bekommen
kann (z.B. Versicherungsdeckung) oder bei denen
der Käufer den Eintritt des Schadens zu vertreten
hat, fallen ebenfalls nicht unter die Gewährleistungen
durch den Verkäufer. Unter dem Kaufvertrag wurde
weiterhin geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer
im Rahmen der sorgfältigen Prüfung („Due Diligence“)
für den möglichen Ankauf der Fondsimmobilie
bestimmte Unterlagen zur Verfügung stellt (sog. „Property
Information Package“) und dass der Verkäufer
den Käufer nicht von Schäden freistellt, die sich aus
Fällen ergeben, die im Rahmen dieses Property Information
Package dem Käufer vor Ankauf bekannt
waren oder bekannt hätten sein müssen. Der Verkäufer
haftet so nicht für die Vollständigkeit und
Richtigkeit dieser Informationen, es sei denn, die
Informationen und Unterlagen wurden von ihm selbst
erstellt. Diese Regelungen schließen daher den Bereich
von möglichen Umweltschäden und Altlasten
(sofern nicht durch bestimmte Gewährleistungen
anders bestimmt) und den Zustand des Gebäudes
einschließlich der technischen Anlagen mit ein. Insofern
ist nicht auszuschließen, dass im Falle des
Eintritts von Gewährleistungsfällen, die Ansprüche
gegen den Verkäufer nicht oder nicht in vollem Umfang
durchgesetzt werden können.
Die Fondsimmobilie kann weiterhin mit Baumängeln
behaftet sein. Diese Risiken sind auch durch sorgfältige
technische Prüfungen sowie die gezielte Auswahl
der Vertragspartner nicht vollständig auszuschließen.
Sollten entsprechende Baumängel auftreten, im Rahmen
der technischen Prüfungen vor Ankauf nicht
erkannt bzw. vertraglich nicht ausreichend geregelt
worden sein bzw. vorhandene Baumängel nicht
innerhalb der Gewährleistungsregelungen und kaufvertraglichen
Regelungen aufwandsneutral für die
Objektgesellschaft zu beheben sein, können sich
erhebliche negative Auswirkungen auf prognostizierte
Ausschüttungen und damit auf die Rendite der
Anleger ergeben. Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass trotz sorgfältiger Prüfung (sog. „Due Diligence“),
die in technischer, rechtlicher, steuerlicher
und wirtschaftlicher Hinsicht auch unter Hinzuziehung
von externen Fachexperten durchgeführt wurde, unvorhergesehene
Risiken auftreten bzw. zusätzliche
Aufwendungen oder Wertminderungen entstehen.
3.2.2 Rückabwicklung
Das Eigentum an der Fondsimmobilie liegt bis zum
tatsächlichen Eigentumsübergang noch beim Verkäufer
und eine tatsächliche Durchführung des abgeschlossenen
Kaufvertrages findet nur statt, wenn die
im Kaufvertrag vereinbarten Auflagen und Bedingungen
durch die Vertragsparteien fristgerecht erfüllt
werden. Es besteht insofern noch das Restrisiko,
dass der Kaufvertrag nicht wie vorgesehen durchgeführt
werden kann und dass es insoweit zu einer
Rückabwicklung des Kaufvertrages und damit zu
einer Nichtdurchführung des geplanten geschlossenen
Immobilienfonds kommt. Wenn bei Eintritt eines
solchen Falles die Fondsgesellschaft rückabgewickelt
wird, besteht das Risiko, dass der Anleger seine Einlage,
soweit die Fondsgesellschaft Kosten tragen
muss, ohne dass diese erstattet werden, verliert.
3.2.3 Markt- und Standortentwicklung
Wie alle anderen Wirtschaftsgüter werden auch Investitionen
in Sachwerte, wie Immobilieninvestitionen,
insbesondere von der wirtschaftlichen Entwicklung
beeinflusst. Solche Entwicklungen können sich
negativ auf die Werthaltigkeit der Fondsimmobilie
auswirken. Ob die in der Prognoserechnung unterstellten
Entwicklungen eintreten, wird u.a. wesentlich
davon beeinflusst werden, wie sich in Melbourne
die Nachfrage nach Büroflächen am Standort der
Fondsimmobilie entwickelt. Trotz sorgfältiger Auswahl
des Fondsobjekts hinsichtlich Standort, Lage
und Mieterqualität ist daher die Wertentwicklung
und damit die nachhaltige Ertragskraft der Immobilie
nicht vorhersehbar. Ferner ist derzeit nicht vorhersehbar,
ob und in welchem Umfang weitere Objekte
im entsprechenden Umfeld der Fondsimmobilie errichtet
werden und ob und in welchem Umfang durch
Renovierungsmaßnahmen gleichwertige oder höherwertige
Mietflächen geschaffen werden. Die Wertentwicklung
ist damit von den Veränderungen des
Marktumfeldes und auch den Branchengewohnheiten
und Arbeitsbedingungen sowie der Veränderung
der Konkurrenzsituation abhängig. Aufgrund von
Markt- und Umfeldveränderungen können Risiken
21

ezüglich der langfristigen Vermietung, der Wertentwicklung
sowie der Veräußerbarkeit entstehen.
Veränderungen der Arbeitsbedingungen und technische
Neuerungen, wie z.B. e-commerce, Internet
usw. beeinflussen Bedarfs- und Nachfragestrukturen
und werden sich damit langfristig auch nachhaltig
auf den Markt von Gewerbe- und Büroimmobilien
auswirken.
3.2.4 Instandhaltung und Instandsetzung/
Revitalisierung
Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei der Fondsimmobilie
um eine neue Immobilie handelt (Erstbezug
ab Juni 2005) und dass generell entsprechende Gewährleistungen
bestehen, wurden im Rahmen der
Prognoserechnung auf Grundlage der Bestimmungen
der Mietverträge, unter der Annahme der Durchsetzungsfähigkeit
entsprechender Gewährleistungsansprüche
und auf Basis technischer Bewertungen von
Sachverständigen von DTZ Australia, Melbourne/
Sydney, Ansätze betreffend die Instandhaltungs- und
Revitalisierungskosten angesetzt, die der Fondsgesellschaft
von lokalen Experten zur Verfügung gestellt
wurden. Details hierzu sind Tz. 8 „Die Prognoserechnung“
sowie der Beschreibung der Mietverträge in
Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“ zu entnehmen.
Sollten die Umlagen entsprechender Instandhaltungskosten
unter den Mietverträgen mit den Hauptmietern
nicht prognosegemäß möglich sein (was aufgrund
der Tatsache, dass noch keine Nebenkostenabrechnungen
tatsächlich erfolgt sind, nicht auszuschließen
ist), sollten Mieter entsprechende Umlagen nicht
bezahlen (Bonitätsrisiko betreffend die Mieter), sollten
die von den unabhängigen australischen Experten
angesetzten sorgfältigen Schätzungen für die zu
berücksichtigenden Kostenansätze im Rahmen der
Prognoserechnung nicht ausreichen oder sollten
Mieter ausfallen und es könnten im Rahmen von
Anschlussvermietungen keine gleichartigen Konditionen
betreffend die Umlage von Mietnebenkosten
von der Objektgesellschaft vereinbart werden, würde
sich dies auf die prognostizierte Liquidität der Objektgesellschaft
negativ auswirken und eine Reduzierung
der Ausschüttungen gegenüber der Prognoserechnung
oder gar eine Aussetzung der Ausschüttungen
wäre in der Folge nicht auszuschließen.
Bei Ablauf der Mietverträge bzw. bei Ausfall eines
Mieters können außer für die Instandhaltung und
Instandsetzung auch Kosten für Umstrukturierungsund
Renovierungsaufwendungen erforderlich werden,
um die Wettbewerbsfähigkeit (Verkauf/Anschlussvermietung)
der Fondsimmobilie zu erhalten oder zu
verbessern. In der Prognoserechnung wurden diesbezüglich
Annahmen berücksichtigt, die aus heutiger
Sicht und auf Grundlage der Beratung von DTZ
Australia als lokalem Experten nach dem Gebot der
kaufmännischen Vorsicht sinnvoll und angemessen
erscheinen. So wurden entsprechende Anschlussoder
Weitervermietungskosten berücksichtigt und
auch Ansätze für die Revitalisierung des Gebäudes in
marktüblichem Umfang getroffen (siehe hierzu die
Ausführungen in Tz. 8 „Die Prognoserechnung“). Es
ist jedoch nicht auszuschließen, dass die im Rahmen
der Prognoserechnung angesetzten diesbezüglichen
Kosten tatsächlich nicht ausreichen, was in diesem
Fall zu Lasten der freien Liquidität der Fonds- bzw.
Objektgesellschaft gehen würde.
Im Rahmen der Prognoserechnung ist geplant, die
Fondsimmobilie nach Ablauf von ca. 10 Jahren zu
veräußern. In diesem Zusammenhang wurden neben
den entsprechenden Ansätzen für Wieder- bzw. Weitervermietungskosten
auch Kosten für die Revitalisierung
der Fondsimmobilie berücksichtigt. Sollten die
hierfür gebildeten Ansätze, die auch bei der Prognose
der Veräußerungserlöse berücksichtigt wurden,
nicht ausreichen, würde dies auch zu geringeren
Veräußerungserlösen und damit zu einer geringeren
Rendite als prognostiziert für die Anleger führen.
3.2.5 Versicherungen/zufälliger Untergang/
Totalverlust
Die Fondsimmobilie ist umfangreich und marktüblich
versichert. Es wurden bzw. werden marktübliche
Versicherungen (u.a. Gebäude-, Feuer-, Sturm-, Leitungswasser-,
Glasbruch- und Haftpflichtversicherung)
für die Fondsimmobilie abgeschlossen. Unter
den Netto-Mietverträgen mit den Hauptmietern werden
die Mieter die wesentlichen Kosten für den Versicherungsschutz
der Fondsimmobilie anteilig übernehmen.
Unter den Brutto-Mietvertragen für die
Ladenflächen, die einen Anteil von weit unter 10 %
22

an den vermietbaren Flächen (ohne Parkflächen) am
Fondsobjekt ausmachen, ist wie dargestellt keine
Umlage dieser Kosten möglich. Entsprechende Schätzkosten
für diese nicht umlegbaren Kosten sind in der
Prognoserechnung berücksichtigt. Sollte ein Hauptmieter
ausfallen oder im Rahmen der Anschlussvermietung
keine Kostenübernahme für Versicherungskosten
mit den Nachmietern erreicht werden können,
sind diese Kosten von der Objektgesellschaft als
Eigentümer zu tragen, was zu nachteiligen Abweichungen
gegenüber der Prognoserechnung führen
kann. Auch steigende Versicherungskosten, die über
den in der Prognoserechnung angesetzten Steigerungsraten
liegen, führen grundsätzlich zu diesem
Ergebnis, da in diesem Fall der Anteil der nicht umlegbaren
Versicherungskosten unter den Brutto-
Mietverträgen steigen würde. Sollten im Schadensfall
die Versicherungsleistungen nicht ausreichen,
hat die Objektgesellschaft und somit die Fondsgesellschaft
ggf. die Differenz zu tragen, was zu erheblichen
Nachteilen gegenüber der Prognoserechnung
führen oder gar erhebliche Vermögenseinbußen für
die Anleger, bis hin zum Totalverlust der Einlage,
bedeuten kann. Auch ggf. anfallende und nicht auf
die Mieter umlegbare Selbstbehalte unter den Versicherungsverträgen
müssten aus der Liquidität der
Objektgesellschaft bestritten werden.
Das nicht versicherbare Risiko des zufälligen Untergangs
(z.B. Kriegseinwirkung) trägt die Fonds- bzw.
die Objektgesellschaft. Weiterhin trägt die Fondsbzw.
die Objektgesellschaft, wie bereits oben dargestellt,
das immobilientypische Risiko von Baumängeln,
der Mangelhaftigkeit und der Unbenutzbarkeit.
Die Fonds- bzw. die Objektgesellschaft trägt auch
das Risiko der ganzen oder teilweisen Zerstörung und
des langfristigen Nutzungsausschlusses der Fondsimmobilie.
In diesem Fall ist der Totalverlust der gesamten
Einlage des Anlegers nicht auszuschließen.
3.2.6 Altlasten
Durch den Erwerb der Fondsimmobilie können sich,
trotz der teilweisen Zusicherungen des Verkäufers
und der weiteren entsprechenden Maßnahmen (u.a.
umwelttechnische Untersuchung im Auftrag der Objektgesellschaft
durch einen lokalen Experten), u.U.
Risiken aus Altlasten ergeben, wie etwa Bodenverunreinigungen.
Bestimmte aus Sicht des Experten bzw.
des Fondsinitiators im akzeptablen Bereich liegende
geringfügige Themenstellungen in diesem Bereich
wurden im Rahmen dieser Untersuchungen auch
ermittelt. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um
den Öltank des Gebäudes und die Ableitung der Entrostungsflüssigkeiten
für die Klima- und Heizungsanlage,
wobei der technische Gutachter, OTEK Australia
Pty Ltd, Melbourne, zu der Gesamtbewertung gelangt,
dass die festgestellten Verunreinigungen im
hinnehmbaren Bereich liegen und die Kosten für die
mögliche Verminderung von Umweltrisiken bis zu
AUD 50.000 betragen können. Dieser Kostenansatz
wurde bei der Bemessung der Liquiditätsreserve aus
Gründen der kaufmännischen Vorsicht berücksichtigt
und insoweit zurückgestellt. Es können in Zukunft
auch Latenzschäden aufgrund von derzeit nicht bekannten
Altlasten auftreten. Dies kann in Bezug auf
die Grundstücke zu einer Inanspruchnahme der
Objektgesellschaft zur Altlastenentsorgung führen.
Die Fondsimmobilie wurde im Jahr 2005 erstellt. Es
liegen keine Erkenntnisse vor, wonach in den Baumaterialien
des Rohbaus in Australien unerlaubte
umweltgefährdende Substanzen enthalten sind. Die
Existenz solcher Substanzen kann jedoch nicht vollständig
ausgeschlossen werden. In so einem Fall
hätte die Objektgesellschaft u.U. sogar erhebliche
Kosten zur Beseitigung der gesundheits-/umweltgefährdenden
Substanzen zu tragen. Es kann auch
nicht ausgeschlossen werden, dass eine Beseitigung
solcher Substanzen technisch und/oder wirtschaftlich
nicht möglich ist, mit der Folge, dass die Nutzbarkeit
des Objektes eingeschränkt wird oder entfällt oder
das Objekt an Wert verliert. Eine Inanspruchnahme
der Objektgesellschaft könnte negative Auswirkungen
auf die wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft
haben, u.U. kann es aufgrund der mit der
Beseitigung von Altlasten verbundenen Kosten auch
zu Ausschüttungsreduzierungen (oder -einbehalten)
kommen, sofern der zur Gewährleistung verpflichtete
Vertragspartner seinen Verpflichtungen nicht
nachkommt oder falls derartige Gewährleistungsansprüche
nicht (mehr) bestehen. Entstehende Kosten
können von den gebildeten Rücklagen (Liquiditätsreserve)
eventuell nicht gedeckt werden und es kann
23

die Aufnahme zusätzlicher Fremdmittel erforderlich
werden. In diesem Fall wären auch Kürzungen oder
gar ein (ggf. zeitweiliger) völliger Ausfall von Ausschüttungen
gegenüber den Annahmen der Prognoserechnung
nicht auszuschließen. Sollte die Nutzbarkeit
des Fondsobjektes nicht mehr möglich sein,
wäre auch ein Totalverlust der Einlage der Anleger
möglich.
3.2.7 Due Diligence
Es kann im Hinblick auf die durchgeführte rechtliche,
steuerliche und technische Due Diligence (d.h. die
Prüfung des Kaufgegenstandes, des Kaufvertrages
und aller weiteren im Zusammenhang mit der Fondsimmobilie
und der Investition im Zusammenhang
stehenden Vereinbarungen und Unterlagen) nicht
ausgeschlossen werden, dass hierbei Umstände (z.B.
Altlasten, Nichtigkeit oder steuerliche Nichtanerkennung
einzelner Verträge und Vereinbarungen, Restitutionsansprüche)
unentdeckt geblieben sind,
deren Beseitigung zusätzliche, der Höhe nach nicht
abschätzbare Wertminderungen und Kosten zur Folge
haben. Die Bemessung des Kaufpreises erfolgte u.a.
auf Grundlage eines Aufmaßberichts eines australischen
Experten (sog. „Survey“) betreffend die quantitative
Bestimmung der vermietbaren Flächen des
Fondsobjekts und auf Basis behördlicher Genehmigungen
für die Fondsimmobilie. Die Mieten unter
den Mietverträgen werden auf Grundlage der vermietbaren
Flächen (sog. „Net Lettable Area“) kalkuliert
und bezahlt. Sollte sich später herausstellen,
dass die Ergebnisse des Aufmaßberichts unzutreffend
sind und daher eine geringere vermietbare
Fläche als angenommen im Fondsobjekt vorhanden
ist, würden die Mieteinnahmen geringer ausfallen
können als im Rahmen der Prognoserechnung angenommen.
3.3 Wirtschaftliche und rechtliche Risiken
3.3.1 Abweichungen vom Investitions- und Finanzierungsplan
bzw. der Prognoserechnung
In die Berechnung der finanzmathematischen und
der durchschnittlichen Renditeangaben fließen verschiedene
Variablen ein, wie z.B. Inflationsrate, Ansätze
zur Mietpreisentwicklung, Vermietungssituation
und erzielbare Mieterträge und der angenommene
Verkaufspreis der Fondsimmobilie. Die in den Berechnungen
zugrunde gelegten absoluten Größen dieser
Variablen basieren auf durchschnittlichen historischen
Werten der wirtschaftlichen Gegebenheiten
und der weiteren zu erwartenden Entwicklung bzw.
auf Erfahrungswerten der involvierten externen
Experten (z.B. Gutachter, Steuerberater) und des
Initiators im Allgemeinen. Es wird davon ausgegangen,
dass diese Werte im Rahmen einer Langzeitbetrachtung
auch zukünftig als Indikator herangezogen
werden können. Jedoch sind nachhaltige negative
Abweichungen von der Prognoserechnung möglich,
da jede Veränderung einer Variablen das Gesamtergebnis
beeinflusst. Darüber hinaus ist vom Anleger
zu berücksichtigen, dass Abweichungen von getroffenen
Annahmen sich gegenseitig kompensieren
oder auch kumuliert zu nachhaltigen Abweichungen
von prognostizierten Auszahlungen, steuerlichen
Ergebnissen und Renditen nach Steuern führen können.
Die finanzmathematisch errechnete Rendite
stellt daher einen Orientierungswert dar und kann
nur bedingt mit der Rendite von Kapitalanlagen (z.B.
von Pfandbriefen) verglichen werden. Unter anderem
sind der unternehmerische Charakter einer Immobilieninvestition
und die Tatsache zu berücksichtigen,
dass nur das jeweils noch gebundene Kapital in Höhe
der finanzmathematischen Rendite verzinst wird.
Der in diesem Prospekt enthaltene prognostizierte
Investitions- und Finanzierungsplan für die Fondsbzw.
die Objektgesellschaft (kumuliert) stellt eine
Kalkulation der voraussichtlich anfallenden Kosten
der Gesamtinvestitionsmaßnahme dar. Die angebotenen
Dienstleistungen (z.B. für Rechtsberatung,
Makler und Berater) werden zu Festpreisen erbracht
oder sind auf Grundlage sorgfältiger Schätzungen
angesetzt. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass
der beauftragte Leistungsumfang nicht ausreicht,
Leistungen nicht in erforderlichem Umfang erbracht
werden oder Vertragspartner ausfallen und die beauftragten
Leistungen nur zu höheren Honoraren/
Kosten/Gebühren durch einen neuen Leistungspartner
erbracht werden können. Insofern besteht auch
bei vertraglich vereinbarten Leistungen ein Kosten-
24

überschreitungsrisiko. Der Anteil der ggf. nicht
abzugsfähigen Umsatzsteuer auf in Deutschland
erbrachte Leistungen wurde sorgfältig geschätzt und
kann abweichen. Auch bei diesen Positionen besteht
das Risiko einer Kostenüberschreitung. Eine bei Kostenüberschreitungen
entstehende Finanzierungslücke
ist durch Aufnahme zusätzlichen Fremdkapitals,
durch eine Reduzierung der Liquiditätsreserve oder
durch eine Ausschüttungsreduzierung zu schließen.
Durch Ausfall von Vertragspartnern, verzögerte Eigenkapitalplatzierung,
höhere Steuern, unvorhergesehene
Kosten etc. kann sich das Investitionsvolumen
erhöhen. Änderungen des Investitionsvolumens
wirken sich auf den im Beteiligungsprospekt abgedruckten
Investitions- und Finanzierungsplan und
damit auf die prognostizierte Rendite und die prognostizierten
Ausschüttungen nachteilig aus. Eventuell
zusätzlich notwendig werdende Investitionen
müssen über die Liquiditätsreserve finanziert und
– sofern diese nicht ausreichen sollte – durch Aufnahme
von Fremdmitteln, gegebenenfalls zu ungünstigen
Konditionen, gedeckt werden.
3.3.2 Vermietung und Anschlussvermietung
Für die Prognoserechnung wurden für die Flächen
und Parkplätze, für die Mietverträge bestehen, die
Einnahmen unter Berücksichtigung der Regelungen
in den einzelnen Mietverträgen angesetzt. Für die
derzeit noch nicht vermieteten geringfügigen Flächen
bzw. Parkplätze wurde, mit Ausnahme der Lagerflächen,
unterstellt, dass diese gemäß einer Prognose
eines unabhängigen, renommierten lokalen Immobilienexperten
zum 01.01.2006 vermietet werden
können (siehe hierzu insbesondere auch Tz. 8 „Die
Prognoserechnung“). Es wurden ferner die möglichen
Sondereinnahmen, resultierend aus den Zusatzmieten
von den Mietern The Italian Restaurant and Bar
Pty Ltd und Commonwealth of Australia angesetzt
(siehe hierzu neben Tz. 8 insbesondere Tz. 11 „Die
rechtlichen Grundlagen“). Zum Ablauf der bestehenden
Mietverträge bzw. betreffend die Erstvermietung
der geringfügigen derzeit noch nicht vermieteten
Flächen und Parkplätze berücksichtigt die
Prognoserechnung Vermietungsannahmen, insbesondere
betreffend die Marktmietansätze, welche
von unabhängigen, renommierten lokalen Immobilienexperten
prognostiziert wurden. Betreffend die
Wahrscheinlichkeit der Weitervermietung an die bisherigen
Mieter wurde vorsorglich nur eine Wahrscheinlichkeit
von 50 % unterstellt. In jedem Fall der
Anschlussvermietung, die stets für eine Laufzeit von
5 Jahren angenommen wurde, wurden darüber hinaus
die in Tz. 8 aufgeführten Kosten (u.a. Maklergebühren,
Annahmen über Mietausfall wegen Leerstand,
Vermieterincentives) berücksichtigt. Sollten diese
wesentlichen Annahmen nicht zutreffen, könnte dies
erhebliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung
der Objekt- und damit der Fondsgesellschaft,
insbesondere auf die möglichen Ausschüttungen
und die Rendite der Anleger, haben. Maßgeblich
für die Einnahmen aus dem Fondsobjekt ist u.a. die
Erfüllung der Verpflichtungen aus den Mietverträgen
durch den jeweiligen Mieter. Weiterhin ist die Ertragsfähigkeit
des Fondsobjekts und damit die wirtschaftliche
Entwicklung der Fonds- und Objektgesellschaft
u.a. davon abhängig, in welchem Umfang
es gelingt, mit den Mietern die Umlage der mit dem
Fondsobjekt verbundenen Betriebs- und Nebenkosten,
einschließlich der Kosten für die Objektverwaltung
wie im Rahmen der Prognoserechnung angenommen
zu vereinbaren bzw. durchzuführen.
Ferner kommt der Bonität der Mieter eine besondere
Bedeutung zu. Die Anleger tragen im Rahmen der
Fondsbeteiligung das Bonitätsrisiko der Mieter. Die
Prognoserechnung basiert bezüglich der Mieterträge
und der Erstattung der Mietnebenkosten auf der
Annahme, dass die Mieter während der gesamten
Mietzeit ihre mietvertraglichen Verpflichtungen erfüllen.
Sollte sich die wirtschaftliche Situation der
Mieter verschlechtern, kann es im Vergleich zur Prognoserechnung
zu erheblich niedrigeren Mieterträgen
oder im Extremfall zu einem Gesamtausfall der
Mieten kommen. Ausbleibende oder reduzierte Zahlungen
der Mieter bzw. Leerstandszeiten nach Beendigung
der Mietverhältnisse können u.U. auch drastische
Auswirkungen auf das Ergebnis der Fondsbzw.
der Objektgesellschaft haben und dazu führen,
dass Ausschüttungen an die Anleger reduziert oder
ausgesetzt werden müssen. Bei reduzierten oder ausbleibenden
Zahlungen der Mieter oder Leerstands-
25

zeiten kann nicht ausgeschlossen werden, dass die
verbleibenden Einnahmen sowie die Liquiditätsreserven
der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft nicht
ausreichen, um den laufenden Zahlungsverpflichtungen
(beispielsweise aus aufgenommenen Krediten)
vollständig nachkommen zu können. Kann die Objektgesellschaft
ihren Schuldendienst für die Fremdfinanzierung
– z. B. aufgrund des Ausfalls von Mieteinnahmen
– nicht mehr leisten, könnte insbesondere
der Kreditgeber die Zwangsversteigerung betreiben.
In letzter Konsequenz kann die Insolvenz der Fondsbzw.
der Objektgesellschaft unter derartigen Umständen
nicht ausgeschlossen werden. Dies kann zu einem
Totalverlust des vom Anleger eingesetzten Kapitals
führen.
Das Fondsobjekt ist betreffend die Büroflächen zu
100 % an das Commonwealth of Australia und an
Mercer Human Resource Consulting Pty Ltd vermietet.
Hieraus resultiert einerseits Vermietungssicherheit,
andererseits besteht aber auch eine größere Abhängigkeit,
was sich speziell bei Auslaufen des entsprechenden
Mietvertrages negativ auswirken kann. Der
Ausfall eines dieser beiden Hauptmieter würde sich
stark auf die Liquiditätslage der Fonds- bzw. Objektgesellschaft
auswirken. Darüber hinaus besteht mit
der finanzierenden Bank eine Sonderregelung für
den Fall, dass der Mietvertrag mit dem Hauptmieter
Mercer zum Ablauf der Grundmietzeit von 10 Jahren
nicht innerhalb der vorgesehenen Frist (mindestens
12 Monate vor Ablauf der Grundmietzeit) verlängert
wird bzw. dass in diesem Fall nahezu zeitgleich kein
für die Bank akzeptables Anschlussmietverhältnis
seitens der Objektgesellschaft arrangiert werden
kann. In einem solchen Fall muss der Kreditnehmer,
die Objektgesellschaft, die Netto-Mieteinnahmen in
einem bestimmten Umfang an die Bank sicherungshalber
abtreten, damit hieraus ein Betrag angespart
werden kann, der u.a. zur Abdeckung von (weiteren)
Wiedervermietungskosten oder auch zur Einhaltung
der Verpflichtungen gegenüber der finanzierenden
Bank dienen kann. Sollte dieser Fall eintreten, wäre
die Auszahlung der für diesen Zeitraum im Rahmen
der Prognoserechnung angesetzten Ausschüttungen
an die Anleger aus heutiger Sicht nicht darstellbar
(zu den Annahmen der Anschluss- bzw. Weitervermietung
dieser Mietfläche siehe oben). Eine weitere
Sonderregelung betreffend die Mieteinnahmen unter
dem Mietvertrag mit Mercer besteht für den Fall,
dass der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht
für ein Stockwerk nach Ablauf des dritten Mietjahres
Gebrauch macht (siehe hierzu unter Tz. 11 „Die rechtlichen
Grundlagen“ die Beschreibung der entsprechenden
mietvertraglichen Regelungen unter dem
Mietvertrag mit Mercer).
Die Geschäftsführung der Objektgesellschaft kann
ferner unter Umständen wirtschaftlich und tatsächlich
gezwungen sein, einer Änderung eines Mietvertrages
zu Gunsten eines Mieters zuzustimmen sowie
eine Verlängerung eines Mietvertrages zu ungünstigeren
Bedingungen als kalkuliert zu akzeptieren. Die
vorgenannten Fälle könnten zu einer Verminderung
der Liquidität der Fonds- und Objektgesellschaft sowie
gegebenenfalls der möglichen Ausschüttungen
und der Rentierlichkeit der Beteiligung für den Anleger
führen.
Auch im Rahmen der Vermietung besteht das generelle
Risiko, dass einzelne mietvertragliche Regelungen
nicht wirksam sind oder anderweitig einzelne
Ansprüche nicht durchsetzbar sind. Es besteht hierbei
insbesondere die Möglichkeit, dass etwaige Mietanpassungen
aufgrund vereinbarter Wertsicherungsklauseln
bzw. Staffelmieten oder die Umlage von
Nebenkosten rechtlich oder wirtschaftlich nicht
durchgesetzt werden können. Auch kann im Zeitablauf
nicht ausgeschlossen werden, dass auf Seiten
des Mieters eine unterschiedliche Rechtsauffassung
zu den Ansprüchen und Pflichten aus dem Mietverhältnis
mit dem Risiko etwaiger Mietstreitigkeiten,
Mietminderungen bis hin zur Kündigung besteht.
Bei dem Mietvertrag mit dem Commonwealth of
Australia wurden strenge Regelungen, die dem Mieter
eine Vielzahl von Rechten einräumen und die dem
Vermieter eine Vielzahl von weitgehenden Verpflichtungen
auferlegen, vereinbart, bei deren Verletzung
Schadensersatzansprüche und außerordentliche Kündigung
drohen (siehe hierzu Tz. 11 „Die rechtlichen
Grundlagen“).
26

3.3.3 Zwischenfinanzierung
Sollte eine Zwischenfinanzierung des zur Abdeckung
der Gesamtfinanzierung einkalkulierten Anlegerkapitals
erforderlich werden (siehe hierzu auch Tz. 7
„Der Investitions- und Finanzierungsplan“), wird die
Objektgesellschaft die fehlenden Mittel kurzfristig
durch eine Zwischenfinanzierung über die BayernLB,
München, abdecken. Über diese ggf. erforderliche
Zwischenfinanzierung liegt der Objektgesellschaft
bereits eine Finanzierungszusage der BayernLB vor.
Die Zwischenfinanzierung wird variabel auf Basis
AUD BBSW (1, 3, 6-Monate) verzinst und wurde bis
zum 31.12.2006 mit einer Verlängerungsoption zugunsten
der Objektgesellschaft bis zum 31.12.2007
zugesagt. Sofern die Kosten einer derartigen Zwischenfinanzierung,
beispielsweise im Falle steigender
Zinsen, höher liegen als die prognostizierte Ausschüttung,
gehen etwaige höhere Aufwendungen zu
Lasten der Liquiditätsreserve, auch Kürzungen der
prognostizierten Ausschüttung an die Anleger wären
in einem solchen Fall nicht auszuschließen. Im Investitions-
und Finanzierungsplan wurde aus Gründen
der kaufmännischen Vorsicht eine diesbezügliche
Rückstellung in Höhe von AUD 370.645 gebildet, die
beispielsweise im Falle einer kompletten Eigenkapitalzwischenfinanzierung
für 6 Monate eine Zinsbelastung
von 7,25% p.a. ermöglichen würde, ohne dass
die Liquiditätsreserve außerplanmäßig in Anspruch
genommen werden müsste.
Der Anspruch der Fondsgesellschaft auf Einzahlung
des Eigenkapitals entsteht erst mit dem rechtlich wirksamen
Beitritt der Anleger zur Fondsgesellschaft. Der
Beitritt erfolgt nach Erklärung der Annahme gemäß
Gesellschaftsvertrag. Platzierungsverzögerungen oder
ein Anstieg der Zinskonditionen für die Zwischenfinanzierung
des Eigenkapitals über die Ansätze im Rahmen
des Investitions- und Finanzierungsplans bzw.
der Prognoserechnung hinaus können zu erhöhten
Finanzierungs- und Nebenaufwendungen führen.
Insoweit wie durch eine verzögerte Platzierung des
Eigenkapitals oder durch höhere Zinssätze als in der
Prognoserechnung berücksichtigt ein höherer Zwischenfinanzierungsaufwand
entstehen kann, reduzieren
sich kalkulierte Ausschüttungsansprüche von
Gesellschaftern. Insoweit kann es zu einer Reduzierung
der Ausschüttungshöhe in der Platzierungsphase
kommen. Die Beteiligungssumme ist von den
Anlegern auf das in der Beitrittserklärung angegebene
Konto einzuzahlen. Werden einzelne Gesellschafter
vor vollständiger Einzahlung ihrer Beteiligungssumme
zahlungsunfähig, so besteht dadurch
das Risiko einer nicht vollständigen Finanzierung des
Investitionsvorhabens. Eine hierdurch entstehende
Finanzierungslücke ist durch Aufnahme weiteren
Kommanditkapitals oder weiterer Fremdmittel oder
Rückgriff auf die Liquiditätsreserve zu schließen. Es
kann für diesen Fall nicht ausgeschlossen werden,
dass somit ein nicht kalkulierter Zinsaufwand entsteht.
Ein erhöhter Zinsaufwand kann zu einer Verringerung
der Liquiditätsüberschüsse und zu verminderten
Ausschüttungen führen. Falls ein Gesellschafter zahlungsunfähig
wird, kann die Gesellschaft den Gesellschafter
gemäß Gesellschaftsvertrag ausschließen.
Die gesamte Finanzierung ist mithin nur sichergestellt,
wenn das Fondskapital vollständig gezeichnet
ist und alle Anleger ihren Einzahlungsverpflichtungen
pünktlich nachkommen. Die Real I.S. AG hat eine
Platzierungsgarantie abgegeben, die eine vollständige
Übernahme der Finanzierung durch die atypisch
stille Beteiligung auf Ebene der Objektgesellschaft
sicherstellt, selbst wenn die Beteiligungssumme der
Anleger an der Fondsgesellschaft nicht ausreicht,
um die atypisch stille Beteiligung zu finanzieren.
3.3.4 Langfrist- und Anschlussfinanzierung
Die Objektgesellschaft nimmt einen langfristigen
Kredit in Höhe von AUD 85.500.000 bei der BayernLB,
München, auf, welcher zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung
voraussichtlich am 22.12.2005 ausbezahlt
werden wird. Das Darlehen, das von der Bank für
eine Laufzeit von zunächst 10 Jahren zugesagt wurde,
wird mit variabler Verzinsung (6-Monats AUD BBSW)
aufgenommen und das Zinsänderungsrisiko wird
fristenkongruent über ein Zinssicherungsgeschäft
(Zinssatzswap) seitens der Objektgesellschaft abgesichert.
Der Investitions- und Finanzierungsplan
sowie die darauf basierende Prognoserechnung geht
davon aus, dass die Objektgesellschaft die optional
27

anfallenden Ausbaukosten unter dem Mietvertrag
mit dem Commonwealth of Australia bis spätestens
30. Juni 2006 ebenfalls zu finanzieren haben wird.
Die Objektgesellschaft wird im Falle der Ausübung
der entsprechenden Option des Mieters ein weiteres
ebenfalls variabel verzinstes Darlehen in Höhe von
bis zu AUD 10.000.000 bei der BayernLB, München,
aufnehmen. Das zusätzliche Darlehen wird im Fall
der Inanspruchnahme zum 31.12.2015 auslaufen.
Zur Absicherung des entsprechenden Zinsänderungsrisikos
wurde seitens der Objektgesellschaft ein
optionales und ebenfalls fristenkongruentes Zinssicherungsgeschäft
(sog. Zinssatzswapoption) mit der
BayernLB abgeschlossen (Details hierzu siehe Tz. 11).
Sollten die zugesagten Fremdmittel nicht fristgerecht
abgerufen werden, sind Bereitstellungsgebühren an
die Bank zu bezahlen, welche im Rahmen der Prognoserechnung
nicht berücksichtigt sind und im Falle
des Anfalls die Liquidität der Objektgesellschaft reduzieren
würden. Eine Reduktion der prognostizierten
Ausschüttung wäre in einem solchen Fall nicht auszuschließen.
Sollten der bzw. die Kredite/Zinsswaps
vor Ablauf vorzeitig aufgelöst werden (z.B. bei einem
vorzeitigen Verkauf der Fondsimmobilie), könnten je
nach Zinsentwicklung am Kapitalmarkt hohe Vorfälligkeitsentschädigungen
und Kosten zu Lasten der
Objektgesellschaft entstehen, die den Veräußerungserlös
für die Fondsimmobilie reduzieren könnten.
Sollte die Fondsimmobilie zum Ablauf des Prognosezeitraums
nicht veräußerst werden, müssen die
Konditionen für den bzw. die Kredite neu verhandelt
werden. Sollten die Konditionen für die dann erforderlichen
Anschlussfinanzierungen, unter der Annahme
ansonsten weiterhin gleich hoher Einnahmen und
Kosten, über den fest vereinbarten Konditionen für
den Prognosezeitraum liegen, könnte sich dies, abhängig
von einer Vielzahl heute nicht vorhersehbarer
Parameter (z.B. weitere Vermietungssituation des
Gebäudes), nachteilig auf die Liquidität der Objektund
damit der Fondsgesellschaft auswirken, was zu
Kürzungen oder gar zu Aussetzungen von möglichen
Ausschüttungen an die Anleger führen könnte. Die
Höhe des Zinssatzes für eine etwaige Anschlussfinanzierung
wird sich neben den Kapitalmarktbedingungen
zu diesem Zeitpunkt u.a. nach der Bonität der
Objektgesellschaft, den Marktbedingungen für Gewerbeimmobilien
im entsprechenden Marktsegment
oder auch nach dann geltenden bankaufsichtsrechtlichen
Anforderungen richten. Bei geringeren Netto-
Einnahmen (z.B. durch geringere Mieteinnahmen
nach Ablauf des Prognosezeitraums oder aufgrund
höherer Kosten bzw. höherer Steuern aufgrund beispielsweise
der dann aufgebrauchten Verlustvorträge)
könnten auch günstigere Konditionen für eine
Anschlussfinanzierung dazu führen, dass die Ausschüttungen
und die Rendite der Anleger sich in diesem
Fall des längeren Haltens der Fondsimmobilie
reduzieren. Ist die Fonds- bzw. die Objektgesellschaft
in einer solchen Situation gar gezwungen, die Fondsimmobilie
in einem schwachen Marktumfeld zu veräußern
(beispielsweise weil keine Anschlussfinanzierung
möglich ist), könnte dies den Totalverlust der
Einlage der Anleger nach sich ziehen bzw. könnten
sich Reduzierungen gegenüber der prognostizierten
Rendite für die Anleger ergeben.
Die Objektgesellschaft gewährt der finanzierenden
Bank im Rahmen der Kreditvereinbarung(en) neben
den üblichen sonstigen Sicherheiten (z.B. Sicherheiten
aus den Mietverträgen, Abtretung oder Verpfändung
der Konten der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft,
Abtretung der Ansprüche aus der Objektversicherung)
erstrangige dingliche Sicherungsrechte
an der Fondsimmobilie. Die Objektgesellschaft wird
sich im Rahmen der Kreditvereinbarung(en) weiterhin
verpflichten, während der Laufzeit des Kreditvertrages
ein bestimmtes Verhältnis („Ratio“) betreffend
den in regelmäßigen Abständen auf Kosten der Objektgesellschaft
durch unabhängige Dritte zu ermittelnden
Marktwert der Fondsimmobilie zum Grad
der Fremdfinanzierung einzuhalten (sog. „Loan to
Value“- oder „LTV“-Ratio). Dies gilt auch im Hinblick
auf das Verhältnis des zu leistenden Kapitaldienstes
zu den definierten Netto-Mieteinnahmen aus der
Immobilie (sog. „Debt Service Coverage Ratio“ oder
kurz „DSCR“). Für den Fall, dass die vorgenannten
Verhältnisse bzw. Anforderungen nicht eingehalten
werden, kann der Kreditgeber die Stellung zusätzlicher
Sicherheiten verlangen. Sofern es der Fonds- bzw.
der Objektgesellschaft nicht möglich ist, geforderte
zusätzliche Sicherheiten zu bestellen oder bestehende
28

Sicherheiten zu verstärken, steht dem Kreditgeber
ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Kreditvertrag
zu. Ist es in einem solchen Fall, also nach
einer Kündigung durch den Kreditgeber, dem Kreditnehmer
nicht möglich, die für die Ablösung der gekündigten
Kredite erforderlichen Fremdmittel bei
einem anderen Kreditgeber einzudecken, kann es zu
einer Zwangsverwertung des als Sicherheit dienenden
Objektes (Fondsimmobilie) der Objektgesellschaft
durch den finanzierenden Kreditgeber kommen. Bei
der Zwangsverwertung kann, z.B. da zu diesem Zeitpunkt
ein schwaches Marktumfeld besteht, nicht
ausgeschlossen werden, dass der Erlös der Zwangsverwertung
nicht ausreicht, um die bei dem finanzierenden
Kreditgeber aufgenommenen Fremdmittel
zurückzuzahlen. Für die Objektgesellschaft ist insoweit
auch eine nachfolgende Zwangsliquidation mit
Verwertung sämtlicher Aktiva nicht auszuschließen;
für den Anleger könnte der Eintritt eines solchen
Falles letztlich den Totalverlust seiner Beteiligung
bedeuten. Soweit laufende Erträge für Ausschüttungen
an die Anleger und nicht für die Rückführung
der Fremdmittel verwendet werden, vermindert sich
das Risiko aus einer Fremdfinanzierung nicht (Details
zur vorgesehenen Tilgung des Fremdkapitals sind
der Tz. 8 „Die Prognoserechnung“ zu entnehmen).
Auf die Sonderregelung für den Fall, dass der Mietvertrag
mit dem Hauptmieter Mercer zum Ablauf der
Grundmietzeit von 10 Jahren nicht innerhalb der vorgesehenen
Frist verlängert wird bzw. dass in diesem
Fall nahezu zeitgleich kein für die Bank akzeptables
Anschlussmietverhältnis seitens der Objektgesellschaft
arrangiert werden kann, wurde oben bereits
im Abschnitt „Vermietung und Anschlussvermietung“
als auch in Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“ ausführlich
hingewiesen.
3.3.5 Außerplanmäßiger Finanzierungsbedarf der
Fonds- bzw. der Objektgesellschaft
Sollte bei der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft auf
Grund der in diesem Prospekt genannten Risiken weiterer
Finanzierungsbedarf entstehen und kann dieser
Finanzierungsbedarf nicht aus einer Kapitalerhöhung
gedeckt werden, zu der die Kommanditisten nach
dem Gesellschaftsvertrag nicht verpflichtet sind, so
müsste die Fonds- bzw. die Objektgesellschaft wei-
West Macdonnell Range, Australien
29

können durch die bereits im Einzelnen ausgeführten
Risiken, soweit sie sich verwirklichen, beeinträchtigt
werden. Dies sind insbesondere geringere Mieteinnahmen,
höhere nicht umlegbare Instandhaltungsund
Instandsetzungskosten bzw. Bewirtschaftungskosten,
Änderungen der steuerlichen Rahmendaten
oder eine andere Beurteilung durch die deutschen
oder australischen Behörden, ein höherer Aufwand
für die Fremdfinanzierung der Objekt- oder die Fondsgesellschaft,
höhere Investitionskosten als prognostiziert
bzw. geplant, Mietausfall aufgrund zeitweisen
Leerstandes bzw. aufgrund der Zahlungsunfähigkeit
von Mietern oder ein geringerer Mietzins bei Neuvermietung
oder erforderliche Umstrukturierungsoder
Renovierungsmaßnahmen. Eine Auszahlung an
die Anleger ist nur möglich, wenn die Fonds- bzw.
die Objektgesellschaft über genügend liquide Geldmittel
verfügt.
3.3.8 Liquidität
Die Liquiditätsberechnungen berücksichtigen nicht,
dass die Einkünfte aus der Vermietung der Fondsimmobilie
sowie der ausgewiesene Liquiditätsüberschuss
den Anlegern ggf. erst zeitverzögert zugerechnet
werden bzw. zeitverzögert zufließen können.
Es ist vorgesehen, dass für die unvorhergesehenen
Ausgaben oder für Mindereinnahmen eine Liquiditätsreserve
(sowohl auf Ebene der Fonds- als auch der
Objektgesellschaft) gebildet wird. Die gesamte Liquiditätsreserve
der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft
besteht aus einem im Investitions- und Finanzierungsplan
eingestellten Betrag sowie aus laufenden
Liquiditätsüberschüssen der Gesellschaften. Durch
die tatsächliche Entwicklung kann die Liquiditätsreserve
höher oder geringer sein als in der Kalkulation
dargestellt. Sofern die Liquiditätsreserve nicht, wie
in den Berechnungen unterstellt, jeweils das gesamte
Jahr zur Verfügung steht oder sich der angenommene
Zinssatz von 5,25% p.a. für die Anlage der Liquiditätsreserve
ändert, können sich auch die prognostizierten
Zinserträge nach unten verändern und die vorgesehenen
Ausschüttungen beeinflussen. Bei positiverem
Geschäftsverlauf kann die Gesellschafterversammtere
Fremdmittel aufnehmen. Dies würde sich auf
die Liquidität der Fonds- und der Objektgesellschaft
erheblich nachteilig auswirken und zu einer Verminderung
der prognostizierten Ausschüttungen führen.
Entsprechendes gilt, wenn z.B. durch Kündigung ein
nicht unerheblicher Teil der Gesellschafter ausscheiden
und die Fondsgesellschaft mit erheblichen Abfindungszahlungen
belastet wird. Dies kann schon
frühzeitig zu Liquiditätsbelastungen führen. Es kann
auch nicht ausgeschlossen werden, dass im Zeitpunkt
der erforderlichen weiteren Fremdkapitalaufnahme
eine Finanzierung nur zu für die Fonds- bzw. Objektgesellschaft
ungünstigen Bedingungen möglich sein
wird oder dass eine solche zusätzliche Finanzierung
nicht erhalten werden kann. Im letzteren Fall besteht
das Risiko, dass es zu einer Insolvenz der Fondsund/oder
der Objektgesellschaft kommen könnte
und die Anleger ihre Einlage vollständig verlieren.
3.3.6 Kosten der Gesellschaften
Die Kosten der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft
sind zum großen Teil vertraglich vereinbart oder beruhen
auf Erfahrungswerten bzw. sorgfältigen Schätzungen.
Sie beinhalten die Kosten der laufenden
Geschäftsführung und Steuerberatung in Deutschland
und in Australien, die Kosten der laufenden
Haftungsvergütung für den Komplementär sowie die
sonstigen Kosten. Die Kosten der Gesellschaften können
u.U. auch höher ausfallen und damit die Liquidität
der Gesellschaften negativ beeinflussen. Es ist
auch nicht auszuschließen, dass im Rahmen der Due
Diligence Kosten übersehen wurden, die die Liquidität
der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft belasten
können.
3.3.7 Ausschüttungen
Die in die Prognoserechnung einfließenden Größen
und Variablen basieren auf derzeit geltendem Recht,
der Beratung durch namhafte steuerliche, rechtliche
und wirtschaftliche Berater, der Beratung und Analyse
technischer Experten, auf abgeschlossenen Verträgen
sowie auf zeitlichen und quantitativen Annahmen
und Schätzungen des Initiators. Die Ausschüttungen
30

The Pinnacles in Nambung National Park, Australien
31

3.3.10 Veräußerung der Fondsimmobilien/
Wertentwicklung/Beteiligungsdauer/
Prognosezeitraum
Da bei der Veräußerung der Fondsimmobilie der Kaufpreis
unter anderem von der Ertragskraft der Immobilie
selbst und damit in erster Linie von der jeweils
aktuellen Vermietungssituation des Objektes (z.B.
Mietvertragsrestlaufzeiten, Mieterbonität, Leerstände
etc.) bzw. der zum Zeitpunkt der Veräußerung am
Markt bestehenden Nachfrage von Investoren abhängig
sein wird, ist nicht vorhersehbar, ob eine Veräußerung
des Fondsobjekts zu für den Anleger günstigen
Konditionen möglich sein wird. Der Erlös aus
der Veräußerung des Fondsobjekts wird dazu verwendet,
zunächst die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft
gegenüber Drittgläubigern und danach
solche gegenüber Gesellschaftern zu bedienen. Ein
verbleibender Verwertungserlös wird im Verhältnis
der festen Kapitaleinlage an die Gesellschafter ausgezahlt.
Liegt der erzielte Veräußerungserlös unter
dem ursprünglich gezahlten Kaufpreis, so kann der
dem Anleger zustehende Anteil am Veräußerungserlös
unter die ursprünglich geleistete Kommanditeinlage
absinken. Es ist auch nicht auszuschließen, dass
im Extremfall der Veräußerungserlös nach Bedienung
der Verbindlichkeiten aufgezehrt ist; dies würde für
den Kapitalanleger wirtschaftlich zu einem Verlust
seiner geleisteten Kommanditeinlage führen. Auch
ist im Hinblick auf eine künftige Wertentwicklung zu
beachten, dass die im Rahmen des Beteiligungsangebotes
anfallenden Dienstleistungsvergütungen
keine wertbildenden Aufwendungen der Investition
für einen späteren Erwerber darstellen, mit der Folge,
dass diese erst durch Wertzuwächse bei der Immobilie
kompensiert werden müssen.
Die Veräußerung der Fondsimmobilie ist durch keinerlei
Vereinbarungen gesichert. Insofern besteht zu
jedem Zeitpunkt das Risiko, dass die Fondsimmobilie
nicht veräußert werden kann und daher der im Rahmen
der Prognoserechnung kalkulierte Verkaufserlös
nicht erzielt werden kann. Aufgrund der Größe des
Fondsobjekts und der somit erforderlichen Finanzkraft
späterer Käufer ist die Anzahl potenzieller Käufer einlung
auf Vorschlag der Geschäftsführung auch eine
andere Verwendung (z.B. Sonderausschüttungen)
beschließen. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass
die kalkulierten oder tatsächlich vorhandenen Liquiditätsreserven
nicht ausreichen, um die vorgenannten
Risiken vollständig absichern zu können und
andere Kapitalbeschaffungsmaßnahmen (z.B. Fremdkapitalaufnahme)
erforderlich werden.
3.3.9 Vertragspartner, Bonität der Vertragspartner
Diesem Beteiligungsangebot liegt eine Vielzahl von
Verträgen zu Grunde. Die ordnungsgemäße Durchführung
dieser Verträge ist unter anderem von der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Vertragspartner,
der Wirksamkeit der einzelnen vertraglichen
Regelungen und zum Teil von der Auslegung der
vertraglichen Bestimmungen abhängig. Sollte es im
Zeitablauf zu einem Ausfall des einen oder anderen
Vertragspartners kommen, kann dies negative Auswirkungen
auf die Entwicklung der Beteiligung haben.
Es bestehen daher im Zusammenhang mit der Beteiligung
insbesondere auch entsprechende Bonitätsrisiken.
Es kann nicht grundsätzlich ausgeschlossen
werden, dass Vertragspartner – insbesondere der
Platzierungsgarant, die Mieter, Versicherungsgesellschaften
oder diverse Gewährleistungsverpflichtete –
ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber der
Fonds- bzw. der Objektgesellschaft oder gegenüber
dem einzelnen Gesellschafter wegen Zahlungsschwierigkeiten
oder aus anderen Gründen nicht bzw. nicht
in voller Höhe nachkommen können und sich hierdurch
negative Auswirkungen auf die wirtschaftliche
Entwicklung der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft
und somit auf die Beteiligung ergeben. Der Verkäufer
der Fondsimmobilie hat im Kaufvertrag zahlreiche
Verpflichtungen und Gewährleistungen übernommen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Verkäufer
seinen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag
gegenüber der Objektgesellschaft nicht bzw. nicht in
voller Höhe nachkommt bzw. nachkommen kann und
sich hierdurch negative Auswirkungen auf die wirtschaftliche
Entwicklung der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft
ergeben.
32

geschränkt. Dadurch kann auch die Veräußerbarkeit
eingeschränkt sein und/oder die Kaufpreisfindung
verzerrt werden. Es kann auch nicht ausgeschlossen
werden, dass eine Veräußerung der Immobilien nicht
möglich ist, weil kein erforderlicher Zustimmungsbeschluss
in der Gesellschafterversammlung der
Fondsgesellschaft gefasst wird. Ein Recht der Fondsgesellschaft
als atypisch still Beteiligter die Objektgesellschaft
zum Verkauf der Fondsimmobilie zu
zwingen besteht nicht. Allerdings kann die Objektgesellschaft
auch nicht ohne Zustimmung der Fondsgesellschaft
verkaufen. Die Entscheidung muss daher
einvernehmlich erfolgen. Es besteht aus Sicht
des Initiators keinerlei wirtschaftliches Interesse der
Objektgesellschaft oder des Gesellschafters der Objektgesellschaft,
sich einer wirtschaftlich sinnvollen
Entscheidung der atypisch stillen Gesellschafter entgegenzustellen.
Die Kündigung der atypisch stillen
Gesellschaft führt allerdings faktisch dazu, dass die
Fondsimmobilie von der Objektgesellschaft veräußert
werden muss, um das Auseinandersetzungsguthaben
der Fondsgesellschaft zu bedienen.
Trotz sehr sorgfältiger Auswahl der Fondsimmobilie
kann über ihre zukünftige Wertentwicklung keine
verbindliche Aussage gemacht werden, auch wenn
das vorliegende Wertgutachten die Angemessenheit
des Kaufpreises für die Fondsimmobilie untermauert.
Die Wertentwicklung der Fondsimmobilie hängt
weitgehend von der nachhaltigen Ertragskraft der
Immobilie und somit im Wesentlichen von Standort
und Qualität, der Vermietung an bonitätsstarke Mieter
und den erzielbaren Mieteinnahmen ab. Die Wertentwicklung
der Fondsimmobilie und der erzielbare
Wiederverkaufspreis sind daher von heute nicht vorhersehbaren
markt- und objektspezifischen Entwicklungen
sowie von verschiedenen gesamtwirtschaftlichen
oder branchenspezifischen Faktoren abhängig.
Sollte der Verkauf trotz ungünstiger Rahmenbedingungen
stattfinden, kann sich ein niedrigerer Verkaufspreis
erheblich auf die Rendite auswirken. Zum
Ablauf des Prognosezeitraums per 31.12.2015 werden
in Tz. 9 „Der prognostizierte Beteiligungserfolg
und Sensitivitätsanalysen“ verschiedene Szenarien
dargestellt.
Im Rahmen des Fondskonzepts ist ein Verkauf der
Fondsimmobilie im Anschluss an eine rd. 10-jährige
Bewirtschaftungsphase geplant. In der Prognoserechnung
wurde daher nach der vorgesehen Phase
von ca. 10 Jahren ein Verkauf der Fondsimmobilien
zum Jahresende 2015 angenommen. Sollte ein Verkauf
der Fondsimmobilie aufgrund der Marktlage
oder Mietsituation zu diesem Zeitpunkt wirtschaftlich
nicht sinnvoll sein, so kann sich die Beteiligungsdauer
des Anlegers deutlich verlängern. Im Falle
einer nachteiligen Entwicklung kann es u.U. zu einer
erheblich längeren Beteiligungsdauer kommen, z.B.
weil die Objekte nicht zu einem angemessenen Kaufpreis
veräußerbar sind und daher der Verkauf zeitlich
hinausgeschoben wird. Ist die Fondsgesellschaft
bzw. die Objektgesellschaft durch externe Einflüsse
gezwungen, die Fondsimmobilie unter Druck in einem
schwachen Marktumfeld zu verkaufen, können die
Anleger nachhaltige Vermögensverluste erleiden. In
diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass
der Mietvertrag mit einem der Hauptmieter (Mercer)
im Jahr 2015 ausläuft. Eine fehlende oder nicht mindestens
gleichwertige Anschlussvermietung sowie
die kürzere Restlaufzeit der weiteren Mietverträge
könnten negative Auswirkungen auf die Liquiditätssituation/Rendite
des Fonds in der Folgezeit oder im
Fall des Verkaufs auf den Verkaufserlös haben. Darüber
hinaus sind nach der Prognoserechnung die Verlustvorträge
in Australien nach Ablauf von ca. 8 Jahren
aufgebraucht, so dass anschließend die ausschüttbare
Liquidität durch das anfallen australischer Steuer
vermindert wird.
3.3.11 Währungsrisiko
Die Investition erfolgt bis auf einige Nebenkosten in
australischen Dollar. Der Mittelrückfluss (Ausschüttungen
und Veräußerungserlös) erfolgen in australischen
Dollar (AUD), so dass innerhalb der Fonds- bzw.
Objektgesellschaft kein materielles Wechselkursrisiko
besteht. Sofern Anleger jedoch ihre Kapitaleinlage
durch einen Umtausch von EUR in AUD leisten bzw.
ihren AUD-Mittelrückfluss (Ausschüttungen und anteiligen
Veräußerungserlös) in EUR transferieren,
besteht für den Anleger ein Wechselkursrisiko. Da
33

die Objektgesellschaft ihre Einnahmen aus der Vermietung
des Objektes 11–37 Exhibition Street, Melbourne,
in AUD erzielt, einige Ausgaben wie die
Kosten der Fondsverwaltung oder des deutschen
Steuerberaters zum Teil aber in EUR zu leisten sind,
ist sie zu jedem Zeitpunkt des Umtausches von AUD
in EUR einem Wechselkursrisiko ausgesetzt. Sofern
es zu einer Abschwächung des AUD gegenüber dem
EUR kommt, verschlechtert sich entsprechend die
Liquidität der Fondsgesellschaft mit der Folge, dass
sich u.U. die ausschüttungsfähige Liquidität der Fondsgesellschaft
reduziert.
3.3.12 Quellenangaben
Im vorliegenden Prospekt wurden teilweise Angaben
von Dritten, so genannten fremden Quellen, übernommen.
Der Inhalt und die Richtigkeit dieser Angaben
wurden weder von der Fonds- bzw. Objektgesellschaft,
noch vom Herausgeber/Anbieter des vorliegenden
Beteiligungsangebotes überprüft. Es ist
nicht auszuschließen, dass die von Dritten übernommenen
Aussagen unrichtig, unvollständig und/oder
aus dem Sachzusammenhang herausgelöst, missverständlich
oder sogar irreführend sind. Es kann ebenfalls
nicht ausgeschlossen werden, dass die Unrichtigkeit
und/oder Unvollständigkeit dieser Aussagen
zu negativen Abweichungen vom prognostizierten
Verlauf der Beteiligung führen. Eine Haftung der Dritten,
deren Aussagen übernommen wurden, ist in der
Regel ausgeschlossen. Weiterhin lagen der Fondsund
Objektgesellschaft hinsichtlich der Mietvereinbarungen
bzw. Mietverträge zum Zeitpunkt der Prospekterstellung
nur Kopien vor.
3.3.13 Eingeschränkte Fungibilität
Für den Handel mit Anteilen an einer Kommanditgesellschaft
gibt es keinen öffentlichen Markt; die
Fungibilität ist somit eingeschränkt. Ein kurzfristiger
Verkauf der Kommanditanteile ist nicht gewährleistet.
Ferner ist die Fungibilität auch durch die steuerliche
Situation, insbesondere durch die 10-jährige
Spekulationsfrist, beschränkt (siehe hierzu auch
TZ. 3.4.2). Ebenso ist nicht ausgeschlossen, dass eine
Veräußerung der Beteiligung auf Ebene des Anlegers
unter Umständen zu einem gewerblichen Grundstückshandel
führen kann. Des Weiteren sind bei
einer Veräußerung der Beteiligung die Vorschriften
des Gesellschaftsvertrages zu beachten. So ist jeder
Kommanditist verpflichtet, eine beabsichtigte Verfügung
über den Gesellschaftsanteil der Geschäftsführung
schriftlich anzuzeigen. Zudem sind der Bayernfonds
Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH eine
beabsichtigte Veräußerung und deren Bedingungen
anzuzeigen und ist dieser der Ankauf der Beteiligung
zu den Bedingungen der beabsichtigten Veräußerung
anzubieten. Die Bayernfonds Immobilienverwaltungsgesellschaft
mbH ist bereit, bei einer Veräußerung
beratend und vermittelnd tätig zu werden. Es ist jedoch
nicht auszuschließen, dass die Erzielung eines
angemessenen, insbesondere über dem Einstandspreis
(Nominalwert) liegenden Kaufpreises nicht
möglich ist. Auch ist im Hinblick auf die Veräußerbarkeit
zu beachten, dass die im Rahmen des Beteiligungsangebotes
anfallenden Dienstleistungsvergütungen
für einen späteren Zweiterwerber keine
wertbildenden Aufwendungen darstellen, so dass
diese erst durch zukünftige Wertzuwächse der Immobilie
ausgeglichen werden müssen. Über die vorgenannten
Einschränkungen hinaus bestehen hinsichtlich
der freien Handelbarkeit keine weiteren
Beschränkungen.
3.3.14 Beteiligung an der Fondsgesellschaft/
Management/Verwaltung
Der Anleger beteiligt sich entweder unmittelbar als
Kommanditist oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin
an der Fondsgesellschaft. Der Anleger ist
als Treugeber nach dem Gesellschaftsvertrag einem
Kommanditisten wirtschaftlich gleichgestellt. Die Geschäftsführung
dieser Kommanditgesellschaft obliegt
allein der geschäftsführenden Kommanditistin. Jeweils
einzelvertretungsberechtigt sind die Komplementärin
und die geschäftsführende Kommanditistin. Die Anleger
haben im Rahmen von Gesellschafterbeschlüssen
Einfluss auf die wesentlichen Entscheidungen
der Fondsgesellschaft sowie entsprechende Kontrollrechte.
Für die Anleger, die sich über die Treuhandkommanditistin
an der Fondsgesellschaft beteiligen,
ergibt sich die Einflussnahmemöglichkeit daraus, dass
die Treuhandkommanditistin ihre Gesellschafterrechte
auf die Treugeber übertragen hat und die Gesell-
34

schafter dieser Übertragung ausdrücklich zugestimmt
haben. Verletzt die zur Geschäftsführung befugte
Gesellschafterin dennoch ihre Verpflichtung zur ordnungsgemäßen
Geschäftsführung unter Beachtung
der Vorschriften des Gesellschaftsvertrages und/oder
missbrauchen die vertretungsberechtigten Gesellschafter
ihre Vertretungsmacht, kann dies die Ertragslage
der Fondsgesellschaft negativ beeinflussen.
Der Gesellschaftsvertrag sieht die Möglichkeit weiterer
Kapitalerhöhungen, auch durch Aufnahme zusätzlicher
Gesellschafter, vor. Macht die Geschäftsführung
von diesem Recht Gebrauch, erhöht sich das Kommanditkapital
entsprechend mit der Folge, dass sich
die Rechte eines einzelnen Gesellschafters, Stimm-,
Entnahme-, Ergebnis- und Vermögensbeteiligungen,
zur Summe der Rechte aller Gesellschafter verringern.
Das Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft durch
Kündigung ist erstmals zum 31.12.2025 möglich. Der
ausscheidende Gesellschafter erhält hierbei grundsätzlich
seitens der Fondsgesellschaft eine Abfindung
in Höhe des Verkehrswertes seiner Beteiligung. Die
Fondsgesellschaft müsste die Zahlung der Abfindung
aus der laufenden Liquidität, der Liquiditätsreserve
und unter Umständen durch die Aufnahme zusätzlicher
Fremdmittel finanzieren. Dies könnte für die
verbleibenden Gesellschafter zu negativen Auswirkungen
auf Ertragslage und Rentierlichkeit der Beteiligung,
insbesondere auf mögliche Ausschüttungen
führen.
Ein Missbrauch der Vertretungsmacht, Fehlentscheidungen
bzw. Unterlassung notwendiger Handlungen
der Geschäftsführungen sowie die Verfolgung von
Eigeninteressen zum Nachteil der Anleger können die
Entwicklung der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft
negativ beeinflussen. Bei Ausscheiden von Mitarbeitern
in verantwortlichen Positionen müssen geeignete
Nachfolger gefunden werden. Weiterhin ist aufgrund
der größeren Anzahl der verantwortlich Beteiligten
das Risiko eines Missmanagements höher. Den
Gesellschaftern dieses Beteiligungsangebotes wurden
daher verschiedene Informations-, Kontroll- und
Mitspracherechte eingeräumt.
3.3.15 Beschlussfassung in der Fondsgesellschaft/
Stimmrechte/Majorisierung
Es besteht grundsätzlich die Gefahr, dass Kommanditisten/Treugeber
aufgrund einer Minderheitenstellung
ihre gesellschaftsrechtlichen Interessen nicht
durchsetzen können. Insbesondere besteht diese Gefahr
bei Nichtwahrnehmung von Stimmrechten, z.B.
durch Nichtteilnahme an der Gesellschafterversammlung
oder am schriftlichen Abstimmungsverfahren.
Solche Beschlüsse der Gesellschafter sind auch für
die nicht am Beschlussverfahren teilnehmenden Kommanditisten/Treugeber
bzw. Gesellschafter bindend
und von diesen entsprechend mit zu tragen. Eine
Majorisierung könnte insbesondere durch den Eintritt
des Platzierungsgaranten herbeigeführt werden.
Hinzuweisen ist darauf, dass der Treuhandkommanditist
bei fehlender Weisung durch den Treugeber im
Sinne der Beschlussvorlage der Geschäftsführung
abstimmt (vgl. § 5 Abs. 7 des in Tz. 15 abgedruckten
Treuhandvertrages).
3.3.16 Indirekte Beteiligung als atypisch stiller
Gesellschafter
Die Anleger sind hier über die Fondsgesellschaft nicht
unmittelbar an der Fondsimmobilie beteiligt. Die Beteiligung
erfolgt vielmehr dadurch, dass die Fondsgesellschaft
sich ihrerseits atypisch still an der Objektgesellschaft
beteiligt. Das Engagement des atypisch
still Beteiligten ist weitgehend mit dem eines Kommanditisten
vergleichbar. Anstelle der für Kommanditisten
typischen Mitwirkungsrechte in der Gesellschafterversammlung
ist hier ein umfangreicher
Zustimmungskatalog für den atypisch stillen Gesellschafter
vorgesehen und ein atypisch stiller Gesellschafter
ist auch mit zur Geschäftsführung berufen.
Man kann nun das Gebilde der stillen Beteiligung als
ungünstig einstufen, da die stille Beteiligung das
volle unternehmerische Risiko mit sich bringt und
daher das eingesetzte Beteiligungskapital verloren
gehen könnte. Dem steht allerdings gegenüber, dass
im Erfolgsfalle der atypisch stille Beteiligte auch entsprechend
partizipiert. Das Engagement des atypisch
stillen Beteiligten ist hinsichtlich der Beteiligung an
Chancen und Risiko eher dem eines Kommanditisten
vergleichbar. Auf der anderen Seite ist der stille Beteiligte,
da er keine wirklichen Mitwirkungsrechte
35

hat, nicht vollständig mit einem üblichen Gesellschafter
zu vergleichen, dem umfangreiche Mitwirkungsrechte
zugestanden werden. Im vorliegenden Falle
wird dem jedoch dadurch entgegengewirkt, dass
dem atypisch stillen Beteiligten bei einer Reihe von
Geschäften der Objektgesellschaft ein Vetorecht zusteht,
das die Objektgesellschaft zumindest im Innenverhältnis
bindet. Zu berücksichtigen ist, dass der
Anspruch des atypisch stillen Beteiligten nicht gesichert
wird. Im Rahmen der atypisch stillen Beteiligung
entsteht auch juristisch kein Gesamthandvermögen,
an dem der atypisch stille Gesellschafter beteiligt
wäre. Zudem ist zu berücksichtigen, dass es sich hierbei
um eine langfristige Vertragsbindung handelt.
3.3.17 Besondere Risiken/Kapitalanlage mit
Auslandsbezug/Anwendbare Rechtsordnung
Die Investition in Australien birgt für den Anleger
insbesondere folgende Risiken:
• Rechtliche oder politische Risiken, die Anleger bei
solchen Investitionen zu vergegenwärtigen haben
• Steuerliche Besonderheiten, die sich aus dem
deutschen bzw. dem ausländischen Steuerrecht
und/oder aus dem Doppelbesteuerungsabkommen
ergeben
• Besonderheiten des ausländischen Rechtssystems,
die vom deutschen Rechtsverständnis abweichen
und deshalb besonders erläuterungsbedürftig sind
• Risiken aus im Ausland abweichenden Usancen
• Kostenrisiken
Die aus heutiger Sicht erkennbaren rechtlichen und
steuerlichen Risiken sind in diesem Kapitel und ergänzend
in den Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“ und
12 „Die steuerlichen Grundlagen“ dargestellt. Die
steuerlichen Ausführungen wurden auf Basis der derzeit
bekannten Rechtslage von unabhängigen Steuerberatern
entwickelt und geprüft.
Der Kaufvertrag, die Mietverträge, bestimmte Dienstleistungsverträge
(z.B. der noch abzuschließende
Property Management Vertrag) und die Sicherheitendokumentation
betreffend das aufgenommene Fremdkapital
werden nach australischem Recht abgeschlossen
werden. Damit unterliegen wesentliche Verträge
im Zusammenhang mit dieser Beteiligung ausländi-
schem Recht. Aus diesem Grund sind gerichtliche
Auseinandersetzungen ggf. in Australien nach den
dort geltenden Rechtsgrundsätzen zu führen. Dies
kann aus Sicht der deutschen Objektgesellschaft die
Durchsetzung ihrer Rechtsansprüche erschweren und
mit höheren Aufwendungen verbunden sein als in
Deutschland. Es ist daher nicht auszuschließen, dass
sich unvorhergesehene Belastungen hieraus ergeben,
die die wirtschaftlichen Parameter der Prognoserechnung
betreffen und die dadurch zu einer Reduzierung
der prognostizierten Ausschüttung und der
Rendite aus Sicht der Anleger führen.
3.4 Steuerliche Risiken
3.4.1 Anerkennungsrisiko/Steueränderungsrisiken
Die steuerlichen Erläuterungen des Beteiligungsangebotes
sind nach bestem Wissen zusammengestellt.
Die Ausführungen basieren auf den derzeit
gültigen nationalen deutschen und australischen
gesetzlichen Regelungen, veröffentlichten Verwaltungsanweisungen
sowie der aktuellen Rechtsprechung
der Finanzgerichte. Dem Anleger wird empfohlen,
im Rahmen seiner Anlageentscheidung einen
auf diesem Gebiet erfahrenen steuerlichen Berater
hinzuzuziehen. Die Konzeption wurde von international
tätigen und erfahrenen Steuerberatern begleitet.
Die Renditeberechnungen wurden auf Grundlage
der geltenden Steuergesetze durchgeführt. Es
gibt jedoch keine Sicherheit dafür, dass die derzeit
geltenden Steuergesetze und Richtlinien, Verwaltungserlasse
und Finanzrechtsprechung unverändert
über die Beteiligungsdauer fortbestehen. Dies trifft
insbesondere auch auf mögliche nachteilige Änderungen
bezüglich des Doppelbesteuerungsabkommens
(DBA D/A) Deutschland/Australien und die
einschlägigen Regelungen des Einkommen- und Körperschaftsteuerrechts
in Deutschland und Australien
zu. Es ist auch nicht auszuschließen, dass die deutsche
und/oder australische Finanzverwaltung zu der
dem Beteiligungsprospekt zu Grunde liegenden Konzeption
eine andere Auffassung vertritt. Nachteilige
Effekte bei Steuerrechtsänderungen oder im Fall der
unterschiedlichen Beurteilung durch die deutschen
oder australischen Finanzbehörden könnten dazu
36

führen, dass die steuerliche Belastung der Einnahmen
der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft und damit
der Anleger deutlich höher ausfallen als im Rahmen
der Prognoserechnung berücksichtigt. Dies würde
zu einer Einschränkung der verfügbaren Liquidität
führen. Ist die Fondsgesellschaft bzw. die Objektgesellschaft
durch externe Einflüsse (z.B. da sie aus
den vorgenannten Gründen ihre Verpflichtungen
unter den Kreditverträgen mit der finanzierenden
Bank nicht erfüllen kann) gezwungen, die Fondsimmobilie
unter Druck in einem schwachen Marktumfeld
zu verkaufen, können die Anleger nachhaltige
Vermögensverluste bis hin zum Verlust der gesamten
Einlage erleiden.
Die kalkulierten Ergebnisse können nicht garantiert
werden. Das Risiko der steuerlichen Konzeption und
von Steuerrechtsänderungen trägt somit vollständig
und allein der Anleger. Im Hinblick auf die steuerlichen
Risiken wird im Übrigen insbesondere auf Tz. 12
„Die steuerlichen Grundlagen“ in diesem Prospekt
verwiesen.
3.4.2 Qualifizierung der Einkünfte
Die stille Gesellschaft ist so strukturiert, dass sie aus
steuerrechtlicher Sicht nicht als gewerblich geprägte
Personengesellschaft, sondern als vermögensverwaltend
tätige Gesellschaft gilt. Der Bundesfinanzhof
hat entschieden, dass die Einkunftsqualifikation der
atypisch stillen Beteiligung gesondert erfolgt. Aus
unserer Sicht kann daher die atypisch stille Beteiligung
an einer tatsächlich nicht gewerblich tätigen
GmbH als vermögensverwaltende Tätigkeit eingestuft
werden. Diese Auffassung wird auch überwiegend
in der Literatur vertreten. Die Finanzverwaltung
hat sich dieser Meinung nicht angeschlossen. Wenn
man von einer gewerblichen Prägung der stillen
Beteiligung und damit auch der Fondsgesellschaft
ausginge, so hätte dies betreffend die laufenden
Erträge aus der Beteiligung keine Auswirkungen, jedoch
im Falle der Veräußerung der Fondsimmobilie
folgende mögliche Konsequenzen: Qualifiziert man
die Tätigkeit der stillen Gesellschaft als gewerblich,
so wäre die Veräußerung eigentlich nach nationaler
deutscher Regelung in Deutschland steuerpflichtig.
Allerdings wurde nach Art. 7 Abs. 4 i.V.m. Art. 6 DBA
allein Australien das Besteuerungsrecht für derartige
Gewinne zugewiesen. Deutschland hat dann gemäß
Art. 22 Abs. 2 lit. a DBA D/A diese australischen Veräußerungseinkünfte
unter Progressionsvorbehalt
von der deutschen Besteuerung freizustellen. Diese
Freistellung ist allerdings nicht unumstritten, und es
ist daher nicht völlig auszuschließen, dass bei einer
Veräußerung im Falle gewerblicher Einkünfte die Veräußerung
der Fondsimmobilie der deutschen Besteuerung
unterliegen könnte. In diesem unwahrscheinlichen
Fall käme allerdings § 34c Abs. 1 und Abs. 6
Satz 4 EStG zur Anwendung, der eine Anrechnung
der in Australien gezahlten Steuer auf die deutsche
Einkommensteuer vorsieht. Eine Doppelbesteuerung
wäre damit im Sinne des Anlegers ausgeschlossen.
Die vermögensverwaltende Fondsgesellschaft und
die atypisch stille Gesellschaft sind Personengesellschaften.
Nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO werden sie für
steuerrechtliche Zwecke wie Bruchteilsgemeinschaften
behandelt, d.h., den Gesellschaftern werden
anteilig die Wirtschaftsgüter der stillen Gesellschaft
und der Fondsgesellschaft zugeordnet. Eine Beendigung
durch Verkauf der stillen Beteiligung an der
Objektgesellschaft oder des Anteils an der Fondsgesellschaft
hat daher steuerrechtlich dieselben Folgen
wie der Verkauf der Fondsimmobilie selbst. Es besteht
insoweit in einem solchen Verkaufsszenario ein theoretisches
Restrisiko, dass entgegen der Prognoserechnung
zusätzliche Steuern in Deutschland auf den
Veräußerungserlös anfallen, was zu einer geringeren
Rendite des Anlegers als prognostiziert führen würde.
Eine völlig steuerfreie Veräußerung der stillen Beteiligung
nach 10 Jahren, wie dies in diesem Verkaufsszenario
gemäß Prognose und nach Auffassung des
steuerlichen Beraters der Fondsgesellschaft auf Grundlage
der aktuellen Rechtslage möglich ist, wäre im
Falle einer durchaus denkbaren Umqualifikation durch
die Finanzverwaltung (siehe oben) nicht möglich.
Qualifiziert die Finanzverwaltung die Einkünfte des
atypisch stillen Gesellschafters nicht als Vermietungseinkünfte
oder gewerbliche Einkünfte, sondern als
Zinseinkünfte oder ähnliche Einkünfte, so kann es zu
einer Doppelbesteuerung kommen. Die Einkünfte
wären dann zumindest in Höhe der Ausschüttungen
37

abzüglich des Tilgungsanteils noch einmal mit dem
persönlichen Steuersatz zu versteuern, ohne dass
eine Anrechnung australischer Steuer in Betracht
kommt. Für eine solche Qualifizierung müsste sich
jedoch die derzeitige Auffassung der Finanzverwaltung
ändern.
3.4.3 Risiken im Zusammenhang mit australischer
Stempelsteuer (Stamp Duty)
Der Erwerb der Fondsimmobilie durch die Objektgesellschaft
ist in Australien bzw. im Bundesstaat
Victoria stempelsteuerpflichtig (Details hierzu siehe
unter Tz. 12 „Die steuerlichen Grundlagen“). Werden
an den Verkäufer ggf. Zahlungen für die Ausstattung
der Mieträume eines Mieters geleistet (was bezogen
auf die in Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“ dargestellte
Option des Mieters Commonwealth of Australia
nicht auszuschließen ist) und sind diese Zahlungen
nicht Bestandteil des vereinbarten Kaufpreises,
sondern Gegenstand möglicher Nach- oder Zusatzzahlungen
des Käufers an den Verkäufer, besteht das
Risiko, dass diese in steuerlicher Hinsicht dem Kaufpreis
für die Immobilie hinzugerechnet werden und
die Stempelsteuerschuld entsprechend erhöhen könnten.
Sollte ein solcher Fall eintreten und höhere Stempelsteuer
als projiziert anfallen, würde dies über die
Liquiditätsreserve oder ggf. über weitere Fremdmittel
zu finanzieren sein, was das wirtschaftliche Ergebnis
aus Sicht der Anleger aufgrund erhöhter Erwerbsnebenkosten
verschlechtern und zu Ausschüttungskürzungen
gegenüber den prognostizierten Werten
führen könnte.
Nach Ansicht der australischen Steuerberater der
Objektgesellschaft ist der Erwerb oder die Übertragung
einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft nicht
stempelsteuerpflichtig, und zwar unabhängig davon,
ob diese Beteiligung direkt oder durch die Treuhandkommanditistin
gehalten wird. Ebenso wird durch die
Begründung der Beteiligung der atypisch stillen Gesellschaft
an der Objektgesellschaft keine Stempelsteuer
ausgelöst. Stempelsteuerpflichtig wäre dagegen die
Übertragung der Wombato-Anteile auf eine dritte
Person, solange die Objektgesellschaft Eigentümerin
der Fondsimmobilie ist. Ebenfalls nicht auszuschließen
ist, dass aufgrund des Abschnitts 79 Abs. 5 des Duties
Act 2000 (Vic) eine Veräußerung von mehr als 50 %
der Anteile an der WS Beteiligungs GmbH zu einer
Stempelsteuerschuld führen könnte. Die Formulierungen
des Duties Act sind diesbezüglich unklar, und es
gibt zu diesem relativ neuen Instrument bislang keine
Rechtsprechung, Literatur oder Stellungnahmen der
australischen Finanzbehörden. Nach dem Beteiligungsangebot
ist weder eine Übertragung der Wombato-
Anteile noch eine Veräußerung von mehr als 50 % der
Anteile an der WS Beteiligungs GmbH beabsichtigt,
eine Gewähr für die Beibehaltung der gesellschaftsrechtlichen
Verhältnisse kann jedoch aufgrund der
Langfristigkeit nicht übernommen werden. Es ist
daher nicht völlig auszuschließen, dass während des
Prognosezeitraums wider Erwarten Stempelsteuer
anfällt, die dann über die Liquiditätsreserve oder
ggf. über weitere Fremdmittel zu finanzieren sein
würde, was zu Ausschüttungskürzungen gegenüber
den prognostizierten Werten führen könnte.
3.4.4 Steuerliche Behandlung der Investition in
Australien
Die Einkünfte aus der Vermietung der Fondsimmobilie
werden bei der Objektgesellschaft in Australien
mit derzeit 30 % besteuert. Bei der Berechnung des
zu versteuernden Einkommens können nach derzeitigem
Steuerrecht die Anschaffungs- und Herstellungskosten
für bestimmte Gebäudebestandteile mit
jährlich 2,5 % linear abgeschrieben werden, die Kosten
für bestimmte Anlagen und Ausrüstungen können
entweder linear oder degressiv abgeschrieben werden
(Details hierzu siehe in Tz. 12 „Die steuerlichen
Grundlagen“). Wie in Australien üblich, fertigt ein
Experte für Zwecke der Ermittlung der Abschreibungsgruppen
und -volumen ein entsprechendes Gutachten
an, welches als Grundlage für die Abschreibungsansätze
im Rahmen der steuerlichen Erklärungen
dient. Dieses Gutachten ist auch Grundlage der
steuerlichen Berechnungen im Rahmen der Prognoserechnung
für dieses Beteiligungsangebot, und
abweichende Ansätze durch die australischen Finanzbehörden
könnten zu erheblichen, auch negativen
Änderungen bei den möglichen Ausschüttungen
und bei der Rendite aus Sicht der Anleger führen.
Kreditzinsen bzw. Zahlungen unter den Zinsswapvereinbarungen
sind sofort abziehbare Werbungskosten,
wenn ein Verhältnis zwischen Eigenkapital und
38

Fremdkapital von 1:3 nicht unterschritten wird. Es
wurde gemäß Steuergutachten des australischen
Steuerberaters unterstellt, dass die vereinbarten Stufenzinsen
für steuerliche Zwecke linearisiert über die
Laufzeit des Zinsswaps anzusetzen sind. Über einen
Zeitraum von 5 Jahren sind dagegen die Provisionen,
Kosten, Honorare und Vergütungen für die Vermittlung
des Eigenkapitals bzw. der stillen Beteiligung
und die Kreditvermittlung bzw. die Platzierungsgarantie
abzuschreiben. Dies wurde auch für die
Beratungskosten (z.B. Rechts- und Steuerberatung
im Zusammenhang mit der Finanzierung) in dieser
Form in der australischen Betriebsergebnisrechnung
der Objektgesellschaft angesetzt. Die Kosten für die
Stamp Duty Land Tax, Makler- und Beratergebühren
sowie die Objektaufbereitung und Konzeption zählen
zu den nicht abzugsfähigen Anschaffungskosten, die
jedoch bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage
im Rahmen der Kalkulation eines Veräußerungserlöses
ansetzbar sind. Ein Verlustvortrag durch die
Objektgesellschaft ist möglich, solange sich die Tätigkeit
der Objektgesellschaft auf das bloße Halten und
Vermieten der Fondsimmobilie beschränkt und die
Wombato rechtliche Eigentümerin der Fondsimmobilie
bleibt. Sollte die der Prognoserechnung insoweit
zugrunde liegende steuerliche Behandlung dieser
Positionen von den australischen Finanzbehörden in
dieser Form nicht oder nur in Teilen akzeptiert werden,
kann dies zu einer größeren und frühzeitigeren
steuerlichen Belastung der Erträge der Objektgesellschaft
führen, was zu einer Reduzierung der freien
Liquidität auf Ebene der Objekt- und damit der Fondsgesellschaft
mit der Folge geringerer Ausschüttungen
für die Anleger führen würde. Die Rendite der Beteiligung
könnte in einem solchen Fall geringer ausfallen
als im Rahmen dieses Beteiligungsprospektes
dargestellt.
Betreffend den Mietvertrag mit dem Commonwealth
of Australia, also einem öffentlich-rechtlichen Mieter,
wurde von den australischen Steuernberatern der
Objektgesellschaft untersucht, ob eine Sonderregelung
des australischen Steuerrechts, die sog. „Section
51 AD“ in Verbindung mit den Regelungen der
Division 16D des australischen Einkommensteuerrechts
(Income Tax Assessment Act) zur Anwendung
kommen könnte. Die Anwendung dieser Regelung,
die im Allgemeinen für bestimmte Mietverträge mit
staatlichen Stellen gilt (z.B. für sog. „Finance Leases“,
also Finanzierungsleasingverträge vergleichbar den
entsprechenden Regelungen in Deutschland), würde
u.a. dazu führen, dass die steuerliche Qualifikation
dieses Mietvertrages sich zum Nachteil der Objektgesellschaft
ändern würde. So könnten beispielsweise
Abschreibungen im Zusammenhang mit diesem Vertrag
nicht geltend gemacht werden, was zu höheren
Steuerbelastungen als prognostiziert führen würde
und eine geringere Ausschüttung für die Anleger
bedeuten könnte. Nach Auskunft des australischen
Beraters der Objektgesellschaft liegen keine Anhaltspunkte
vor, die die Anwendung dieser Regelungen
auf den vorliegenden Mietvertrag mit dem Commonwealth
of Australia rechtfertigen würden.
3.4.5 Laufende Kosten/Steuerliche Behandlung
Die in der Prognoserechnung auf Ebene der Objektgesellschaft
angesetzten Kosten für die Geschäftsbesorgung
und für Gesellschaftskosten (einschließlich
Rechts- und Steuerberatung und Jahresabschlussarbeiten)
sowie sonstige nicht umlagefähige Nebenkosten
sind für australische Steuerzwecke in Höhe
ihres tatsächlichen Abflusses steuerlich als sofort
abzugsfähig angesetzt. Die laufenden Kosten der
Fondsgesellschaft für die Geschäftsbesorgung, die
Vergütung des Komplementärs und des geschäftsführenden
Kommanditisten, den Jahresabschluss
und sonstige nicht umlagefähige Nebenkosten sind
in Höhe der tatsächlichen Kosten weder in Deutschland
(mit Ausnahme der Beispielsberechnung in Tz. 9)
noch in Australien als abzugsfähig berücksichtigt.
Sollten diese Ansätze von den Finanzbehörden nicht
akzeptiert werden und insbesondere ein Abzug der
angesetzten Positionen auf Ebene der Objektgesellschaft
nicht oder nicht wie angesetzt möglich sein,
würde dies ggf. zu höheren steuerlichen Belastungen
in Australien als in der Prognose angenommen führen.
In diesem Fall wäre nicht auszuschließen, dass
aufgrund der reduzierten Liquidität Kürzungen gegenüber
den prognostizierten Ausschüttungsansätzen
erforderlich wären.
39

3.4.6 Grundsteuer/Immobiliensteuern
Die in Australien auf Bundesebene, Bundesstaatsebene
oder kommunaler Ebene anfallenden Immobiliensteuern
(z.B. „Land Tax“) und Grundsteuern
werden unter den Netto-Mietverträgen mit den
Hauptmietern von diesen anteilig im Rahmen der
Mietnebenkostenregelungen übernommen. Unter
den Brutto-Mietverträgen über die geringfügigen
Flächen im Erdgeschoss des Gebäudes können derartige
Umlagen an die Mieter nicht vorgenommen
werden. Im Falle eines Leerstandes von Flächen sind
derartige Steuern ebenfalls vom Eigentümer, der
Objektgesellschaft, zu tragen. Im Rahmen der Prognoserechnung
wurde unterstellt, dass lediglich die
von lokalen Experten berechneten nicht umlegbaren
Anteile an Grund- und Immobiliensteuern seitens des
Vermieters zu tragen sein werden. Sollten während
des Prognosezeitraums tatsächlich höhere Steuern
anfallen (z.B. durch Steuererhöhungen oder durch
Einführung neuer Steuern), würde dies die Liquidität
der Objektgesellschaft reduzieren.
Wichtiger Hinweis zu den Tz. 3.2 („Immobilienspezifische
Risiken“), Tz. 3.3 („Wirtschaftliche und
rechtliche Risiken“) bzw. Tz. 3.4 („Steuerliche
Risiken“):
Es ist darauf hinzuweisen, dass anlagegefährdende
Risiken auf vielen Gebieten (z.B. im Rahmen der
Annahmen zu den erzielbaren Netto-Mieteinnahmen,
zu den nicht auf die Mieter umlegbaren
Bewirtschaftungskosten, zur Bonität der Mieter, zu
den steuerlichen Ergebnissen der Objektgesellschaft,
zu den Verkaufsbedingungen am Ende der
Prognoserechnung) Resultat aus prognosegefährdenden
Risiken sind und eine Trennung der Darstellung
der Risiken insoweit unmöglich oder zumindest
nicht sinnvoll ist. Aus diesem Grund sind
die vorstehenden Risiken in ihrer Gesamtheit als
prognosegefährdende wie auch als anlagegefährdende
Risiken einzustufen.
3.5 Anlegergefährdende Risiken
3.5.1 Haftung und Nachhaftung
Mit der Eintragung des Kommanditisten in das Handelsregister
ist seine Haftung gegenüber Dritten für
nach diesem Zeitpunkt entstehende Verbindlichkeiten
auf die in das Handelsregister eingetragene Hafteinlage
beschränkt. Grundsätzlich erlischt die Haftung
eines Kommanditisten, wenn und soweit die
Hafteinlage (5 % des Kapitalanteils ohne Agio) geleistet
ist. Für den Fall, dass die Hafteinlage infolge
von Auszahlungen (z.B. Ausschüttungen, sonstigen
Entnahmen, Abfindungen bei Ausscheiden) an einen
Kommanditisten zurückbezahlt wird, lebt die Haftung
des Kommanditisten insoweit wieder auf (§ 174
Abs. 4 HGB). Für Verbindlichkeiten, die nach seinem
Beitritt in die Fondsgesellschaft, aber noch vor seiner
Eintragung als Kommanditist in das Handelsregister
begründet wurden, haftet der Kommanditist dagegen
unbeschränkt mit seinem gesamten Privatvermögen
(§ 176 HGB). Die mittelbar an der Kommanditgesellschaft
beteiligten Anleger haften gegenüber Gläubigern
der Fondsgesellschaft nicht direkt. Sie sind jedoch
der Treuhandkommanditistin gegenüber zum
Ersatz von Aufwendungen und zur Befreiung von
Verbindlichkeiten verpflichtet, die sich aus deren
Haftung gegenüber der Fondsgesellschaft ergeben.
Die eingangs dargestellte Kommanditistenhaftung
gilt daher für mittelbar beteiligte Anleger entsprechend.
Im Falle des Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft
haften Kommanditisten gemäß § 161 Abs. 2
HGB i.V.m. § 160 Abs. 1 HGB sowie Treugeber gemäß
den Regelungen des Treuhandvertrags für die bis dahin
begründeten Verbindlichkeiten der Gesellschaft
noch bis zu fünf Jahre nach Eintragung ihres Ausscheidens
im Handelsregister gegenüber den Gläubigern
der Gesellschaft.
40

3.5.2 Persönliche Anteilsfinanzierung
Jedem Anleger steht es grundsätzlich frei, seine Beteiligung
an der Fondsgesellschaft aus Eigenmitteln
aufzubringen und/oder ganz oder teilweise durch
Aufnahme eines persönlichen Darlehens zu finanzieren.
Die Aufnahme eines persönlichen Darlehens
wird in erster Linie auf die Bonität des einzelnen Anlegers
abgestellt werden. Vom Prospektherausgeber
wird eine persönliche Anteilsfinanzierung weder
empfohlen, noch wird zugesichert, dass eine aufgenommen
werden kann. Sofern der einzelne Anleger
eine persönliche Anteilsfinanzierung aufnimmt,
muss er in der Lage sein, den regelmäßigen Kapitaldienst
(Zins und Tilgung) unabhängig von etwaigen
Ausschüttungen der Fondsgesellschaft aufbringen
zu können. Die prognostizierten Ausschüttungen sind
nicht garantiert, ihre Höhe hängt von vielen verschiedenen
Faktoren ab, die alle unterschiedlichen Risiken
unterliegen. Insofern kann nicht ausgeschlossen
werden, dass prognostizierte Ausschüttungen reduziert
werden müssen oder sogar ausbleiben. Unabhängig
davon ist der einzelne Anleger verpflichtet,
den Kapitaldienst für seine persönliche Anteilsfinanzierung
zu leisten. Des Weiteren kann nicht ausgeschlossen
werden, dass eine aufgenommene persönliche
Anteilsfinanzierung vor vollständiger Tilgung,
z.B. bei Ablauf der vereinbarten Konditionenfestschreibungsdauer
oder vorzeitiger Kündigung des
Darlehens, zurückgeführt werden muss, ohne dass
zum selben Zeitpunkt die Fondsbeteiligung liquidiert
oder veräußert werden kann. Auch der Verlust des
eingesetzten Kapitals kann nicht grundsätzlich ausgeschlossen
werden, so dass der Anleger das Risiko
trägt, im Liquidationsfall keinerlei Rückzahlung des
eingesetzten Kapitals zu erhalten. Insofern muss der
einzelne Anleger in der Lage sein, jederzeit eine etwaige
aufgenommene persönliche Anteilsfinanzierung
unabhängig von der Beteiligung an der Fondsgesellschaft
zurückführen zu können.
3.6 Kumulation von Risiken bzw. maximales Risiko
des Anlegers
Die vorstehenden Erläuterungen beschreiben die
wesentlichen einzelnen Risiken, die mit einer Beteiligung
an der Fonds- bzw. Objektgesellschaft verbunden
sind. Die beschriebenen Risikofaktoren können
nicht nur einzeln auftreten, sondern sich vielmehr
auch gemeinsam realisieren. Dadurch können sich
die beschriebenen Auswirkungen auch über die
Summe der einzelnen Auswirkungen hinaus verstärken.
Insbesondere bei einem Zusammentreffen mehrerer
der vorgenannten Risiken, die zu einer negativen
Abweichung von der Prognoserechnung führen,
reicht unter Umständen die gebildete Liquiditätsreserve
nicht zur Abdeckung aller Kosten aus. Dies
kann zu einer Kürzung oder zu einem Ausfall der
Ausschüttung bis hin zu einem Verlust der gesamten
Zeichnungssumme führen. Wenn man davon ausgeht,
dass der Anleger, wie dies im Rahmen des Beteiligungsangebotes
vorgesehen ist, keine Finanzierung
seiner Beteiligung durchführt sondern diese aus
Eigenmitteln erbringt (siehe oben unter Tz. 3.5.2)
und unter der Annahme, dass der Anleger wie vorgesehen
als Treugeber beitritt (oder im alternativen
Fall des direkten Beitritts, dass keine die Einlage übersteigenden
Haftungsfälle nach Beitritt bis zum Eintrag
in das Handelsregister entstehen), stellt der Verlust
der gesamten Einlage für den Anleger somit das
maximale Risiko im Zusammenhang mit dieser Beteiligung
dar.
41

4. Die Chancen der Beteiligung
Die wesentlichen Chancen der Beteiligung werden
nachfolgend kurz dargestellt:
Geschlossener Immobilienfonds als Bestandteil der
Vermögensanlage
Immobilien werden generell als ein wichtiger Bestandteil
einer professionellen Vermögensanlage
betrachtet, da durch sie erfahrungsgemäß eine inflationsgeschützte
Kapitalanlage und ein langfristiger
Wertzuwachs möglich sind. Eine Investition in Immobilien
ist damit langfristig eine attraktive Form der
Vermögensanlage und stellt einen wichtigen Baustein
zur Diversifikation des persönlichen Gesamtvermögens
dar. Besonders Investitionen in attraktive
Gewerbeimmobilien mit bonitätsstarken Mietern
und langfristigen Mietverträgen sind geeignet, diese
Anlagekriterien zu berücksichtigen. Der Markt für
Gewerbeimmobilien ist in der Regel aufgrund der
großen Investitionsvolumina und unterschiedlichen
Eintrittsbarrieren nur für institutionelle Anleger zugänglich.
Mit der Beteiligung an einem geschlossenen
Immobilienfonds kann der Privatanleger, auch
bereits mit relativ geringen Anlagebeträgen, von
einer Investition in ausgewählte Gewerbeimmobilien
profitieren, ohne dabei selbst direkte Verwaltungsaufgaben
übernehmen zu müssen.
Fondskonzept
Im Rahmen des vorliegenden Fondskonzepts wurde
angestrebt, den geschlossenen Immobilienfonds mit
einer ausgewogenen Mischung von Wachstumschancen
und Sicherheitselementen auszustatten.
Der Anleger profitiert im Rahmen dieses Australien-
Immobilienfonds zudem von einer Investitionsstruktur,
die auf Grundlage der Annahmen der Prognoserechnung
zu vergleichsweise überdurchschnittlich
hohen Nachsteuerausschüttungen für den Anleger
führt. Dabei berücksichtigt das Fondskonzept das
deutsch-australische Doppelbesteuerungsabkommen.
Danach sind die Einkünfte in Deutschland im Rahmen
dieser Immobilienbeteiligung grundsätzlich steuerbefreit
(lediglich der sog. Progressionsvorbehalt ist
neben den anfallenden Zinseinkünften, wie u.a. in
Tz. 12 „Die steuerlichen Grundlagen“ dargestellt, zu
beachten). Zu den steuerlichen Risiken und der Versteuerung
eines Veräußerungsgewinns siehe Tz. 3.4.
Dabei sieht das Fondskonzept vor, dass der Anleger
keine persönliche Steuererklärung für Zwecke dieser
Beteiligung in Australien abzugeben hat. Damit wird
der Aufwand des Anlegers für Zwecke dieser Beteiligung
im Vergleich zu anderen Auslandsimmobilienfonds
erheblich vereinfacht.
Attraktiver Standort
Der Ballungsraum Melbourne ist mit ca. 3,6 Mio.
Einwohnern die zweitgrößte Großstadt in Australien
und eines der wichtigsten Zentren im asiatisch-pazifischen
Raum. Der gewerbliche Immobilienmarkt in
Melbourne ist im Wesentlichen in drei Teilmärkte
untergliedert: Das eigentliche Geschäftsviertel („Central
Business District“ oder „CBD“), den Bereich St.
Kilda (sog. „CBD Fringe“, bestehend aus der St. Kilda
Road und den Docklands) und den South East Suburbs
(u.a. Greenwood Office Park, Tally Ho Business
Park). Die Fondsimmobilie ist dabei im besten Teilmarkt
des Central Business District, dem östlichen
Teil, gelegen. Die verfügbare (Büro-)Fläche im gesamten
CBD von Melbourne beläuft sich auf ca.
3.300.000 m 2 , wobei der traditionelle CBD als Rechteck
zwischen Spring-, Flinders-, Spencer- und Victoriastreet
definiert ist. Im Vergleich zu Sydney, dessen
wesentliche Mieter im dortigen CBD aus dem Bereich
Financial Services kommen, profitiert der CBD von
Melbourne von der Tatsache das es ein breites Spektrum
an Mietern aus verschiedensten Branchen und
Gebieten gibt (u.a. Dienstleistungen 32 %, Versicherungen
26 %, staatliche Mieter 13 %, Technologie
10 %). Der gewerbliche Immobilienmarkt in Melbourne
steht gemäß der „Immobilienuhr“ der Experten
von DTZ Australia vor einem Wachstum der Netto-
Marktmieten. Die Stabilität des Marktes drückt sich
auch in einer fallenden Leerstandsrate aus, die in den
letzten Jahren stetig zurückgegangen ist. Dies bedeutet,
dass der vorgesehene Immobilienfonds zu einem
bezüglich der Investmentstrategie äußerst günstigen
Zeitpunkt investieren kann und sich damit nachhaltige
Chancen der Vermögensmehrung eröffnen.
43

Mieterträge
Ziel der Fondsbeteiligung ist es, mit der zu einem
marktgerechten Preis erworbenen Fondsimmobilie
über einen längeren Zeitraum hinweg kontinuierlich
Erträge zu erwirtschaften, um die prognostizierten
Ausschüttungen zu erzielen. Diese Zielsetzung erfolgt
u.a. auf Grundlage der langfristigen Hauptmietverträge
mit der Regierung von Australien (Commonwealth
of Australia) über zunächst 12 Jahre bzw. mit
Mercer Human Resource Consulting über 10 Jahre.
Auch die Laden- und Parkflächen des Gebäudes konnten
im Marktvergleich attraktiv und langfristig fest
vermietet werden. Von den 340 verfügbaren Parkplätzen
wurden bereits 32 Parkplätze über 12 Jahre,
58 Parkplätze über 10 Jahre und 207 Parkplätze über
6 Jahre langfristig und zu attraktiven Konditionen
(u.a. teilweise zu festen Mietanpassungen von 3,5 %
bis 4 % p.a.) vermietet.
Aufgrund der gegebenen Objekt- und Standorteigenschaften
und auch besonders aufgrund der Marktentwicklung
in Melbourne, besteht die Chance, an
einer Wertsteigerung des Fondsobjekts in den nächsten
Jahren zu partizipieren, da aufgrund der Bestimmungen
der Mietverträge die Miete i.d.R. jährlich
fest zwischen 3,5 % und 4,25 % nach oben angepasst
wird (Wertsicherung). Für den Fall, dass Mietverträge
auslaufen oder Mieter ausfallen, besteht weiterhin
die Chance, dass durch eine zügige Neu- bzw. Anschlussvermietung
die Mietflächen zu besseren als
in der Prognoserechnung angenommenen Konditionen
vermietet werden können. Steigen die laufenden
Mieterträge aus der Fondsimmobilie, sind, bei
sonst gleichen Verhältnissen wie in der Prognose
angenommen, Ausschüttungen über den prognostizierten
Ausschüttungen möglich. Details hierzu sind
u.a. Tz. 8 „Die Prognoserechnung“ und Tz. 11 „Die
rechtlichen Grundlagen“ zu entnehmen.
Zusätzliches Wertsteigerungspotenzial bei
Veräußerung der Fondsimmobilie
Nach dem Fondskonzept soll die Fondsimmobilie bei
entsprechender Marktlage nach Ablauf einer Bewirtschaftungsphase
von ca. 10 Jahren mit Gewinn veräußert
werden (entweder durch Veräußerung des
Fondsobjekts oder durch Veräußerung der atypisch
stillen Beteiligung – zur Entscheidungsfindung siehe
Tz. 3.3.10). Hierdurch besteht für den Anleger die
Möglichkeit, einen, gegenüber den Annahmen in der
Prognoserechnung, höheren Veräußerungserlös zu
erzielen um damit einen Mehrwert zu erwirtschaften.
Fungibilität der Beteiligung
Nach dem Gesellschaftsvertrag kann ein Anleger
seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft jederzeit
an eine dritte Person veräußern, wobei bestehende
Vorkaufsrechte zu beachten sind (siehe hierzu Tz. 11
„Die rechtlichen Grundlagen“ bzw. Tz. 14 „Der Gesellschaftsvertrag“).
Die Real I.S. arbeitet mit der
Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG in
Hamburg zusammen und ist dort mit Fonds im Premiumsegment
gelistet.
Haftungsbegrenzung
Durch die Wahl der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft
ist die persönliche Haftung des Anlegers
auf den Betrag der von ihm gezeichneten Kommanditeinlage
begrenzt.
Starker Initiator mit positiver Leistungsbilanz
Eine wichtige Einflussgröße für die Chancen einer
Immobilienbeteiligung in Form eines geschlossenen
Immobilienfonds sind die Erfahrung und die Kompetenz
der Real I.S. als Initiatorin. Als Initiatorin und
Fondsmanagerin der Fondsgesellschaft besteht seitens
der Real I.S. ein sehr hohes Interesse am wirt-
44

schaftlichen Erfolg der Fondsgesellschaft. Die Real I.S
ist darüber hinaus Spezialistin für geschlossene Immobilienfonds
und verfügt über eine langjährige
Erfahrung in diesem Bereich. Mit insgesamt über
70 aufgelegten bzw. platzierten Fondsmodellen zählt
die Real I.S. zu den größten deutschen Fondsanbietern.
Der Erfolg von Real I.S. und vor allem die gute
Performance ihrer Fonds spiegeln sich in ihrer positiven
Leistungsbilanz wider (zu weiteren Details hierzu
siehe Tz. 13 „Die Vertragspartner und wesentliche
Verflechtungen“).
Gute Gründe für eine Beteiligung
• Ertragsorientiertes Investment, das eine attraktive
Rendite (nach Steuern) erwarten lässt
• Mittelbare Investition in eine langfristig vermietete
Premium-Immobilie an einem attraktiven und
wachstumsstarken Standort in Australien
• Keine Abgabe einer persönlichen Steuererklärung
der Anleger in Australien erforderlich und Nutzung
attraktiver steuerlicher Rahmenbedingungen
durch das innovative Fondskonzept
Skyline Melbourne mit Yarra River
45

5. Der Investitionsstandort Australien
Australien
Australien, entdeckt 1606 durch Willem Jansz, bildet
den größten Teil des fünften Kontinents Ozeanien,
zu dem neben Australien noch 13 weitere Länder,
u.a. Neuseeland und Samoa, gehören. Australien ist
20-mal größer als die Bundesrepublik Deutschland,
hat jedoch nur ca. 20,3 Mio. Einwohner (April 2005).
Die australische Bevölkerung ist urbanisiert, d.h., rd.
85 % der Australier leben in Städten – fast die Hälfte
davon in den Ballungszentren Sydney (ca. 4,3 Mio.
Einwohner) und Melbourne (ca. 3,6 Mio. Einwohner).
Australien zeichnet sich durch eine multikulturelle
Gesellschaft aus, neben Europäern und Amerikanern
bilden Südostasiaten den Hauptanteil der Einwanderer.
Die ca. 350.000 Aborigines bilden eine Minderheit.
Günstiges Wirtschaftsumfeld
Nach 13 Jahren ununterbrochenen Wirtschaftswachstums
festigt sich der Ruf Australiens als höchst wettbewerbsfähige
Volkswirtschaft. In den vergangenen
Jahren expandierte das reale BIP jahresdurchschnittlich
um 3,8 %. Auch im vergangenen Jahr legte das
reale BIP um beachtliche 3,2 % zu. Wichtigster Wachstumsmotor
war der private Verbrauch. Die Arbeitslosenquote
von 5,5 % in 2004, die ein mehrjähriges
Tief darstellt, dürfte sich im Jahr 2005 nochmals leicht
verringern. Für das laufende Jahr wird ein Wachstum
von rd. 2,5 % erwartet. Australien ist mit einem Anteil
der Dienstleistungsbranche an der Wirtschaftstätigkeit
von fast 80 Prozent eine überwiegend dienstleistungsorientierte
Volkswirtschaft. Australiens Bildungssystem
gehört zu den besten der Welt.
Das Land exportiert zumeist Rohstoffe, z.B. Kohle,
Erdölprodukte, Erze und Gold, sowie landwirtschaftliche
Produkte wie Fleisch, Fisch, Getreide und Wolle.
Standortvorteil asiatische-pazifische Region
Der einzigartige geografische Standort- und Zeitzonenvorteil
Australiens, seine kulturelle Nähe zu
Asien und sein europäisch/amerikanisch geprägtes
Geschäftsumfeld machen Australien zu einem idealen
Sprungbrett nach Asien. Aufgrund des geringen
Zeitunterschieds von lediglich zwei bis drei Stunden
sind Unternehmen in der Lage, ihre Aktivitäten in
Australien nahtlos mit ihrem Geschäft in der gesamten
asiatischen Region zu integrieren. Die Fähigkeit,
asiatische Kunden „in Echtzeit“ zu betreuen, ist dabei
ein wichtiger Standortvorteil. Etwa 47 % des Welthandels
konzentrieren sich auf die asiatisch-pazifische
Region. Die Popularität Australiens als regionales
Zentrum ist daher leicht nachvollziehbar.
Innovationsstärke und ausgezeichnete Infrastruktur
für Forschungs- und Entwicklungsprojekte
Australien rangiert dank des intensiven Wissenstransfers
zwischen Unternehmen und Hochschulen
diesbezüglich weltweit auf Platz zwei. Prozentual
gemessen am BIP zählt Australien zu den OECD-Ländern,
in denen die höchsten öffentlichen Ausgaben
für Forschung und Entwicklung getätigt werden –
noch vor den USA, Japan, Deutschland und Großbritannien.
Die australische Regierung hat ein umfangreiches
Programm zum Aufbau von Forschungszentren
(„Cooperative Research Centres“ – CRC) ins Leben
gerufen, bei dem öffentliche und private Forschungsinitiativen
in einer Vielzahl von unterschiedlichen
Branchen in über 60 Zentren gebündelt werden.
Vor diesem Hintergrund wird klar, warum viele renommierte
Unternehmen aus der ganzen Welt – wie z.B.
Mitsubishi, Bristol-Myers Squibb, Fujitsu, Toshiba,
Siemens und Kodak – Australien als Standort für ihre
F&E-Einrichtungen in der Region wählen.
Hoch entwickelte Telekommunikations- und
Informationstechnologie-Systeme
Das Land verfügt über eine weltweit erstklassige
Infrastruktur bei Informations- und Kommunikationstechnologien.
Über Australiens fortschrittlichste
Mobilfunk- und Breitbandnetze werden sogar eine
Reihe von Testumgebungen bereitgestellt, die die
Entwicklung neuer Technologien und Inhalte ermöglichen.
Australien ist mit dem Rest der Welt über ein
ausgedehntes Netzwerk von Unterseeglasfaserkabeln
und Satelliten verbunden. In Verbindung mit Australiens
hoch qualifiziertem innovativem Ansatz in der
IT-Forschung und Entwicklung sind dies nur einige
Gründe, warum führende multinationale Unternehmen
wie IBM, Alcatel, Canon, Cisco Systems, EDS,
Compaq, Ericsson, Fujitsu, Lucent Technologies, Micro-
47

soft, Siemens, SAP, Oracle, Philips und Sun Microsystems
Australien als Hauptsitz für ihre Geschäftsaktivitäten
in der Region gewählt haben.
Wettbewerbsfähiger Standort
Mit durchschnittlichen Betriebskosten, die um etwa
8–9% niedriger liegen als in den USA, rangiert Australien
an zweiter Stelle der wettbewerbsfähigen
Unternehmensstandorte in den Industrienationen.
Die Mieten für Büroräume in erstklassiger Lage sind
deutlich niedriger als in Standorten wie London, Tokio
oder New York. Das Gehaltsniveau für Führungskräfte
liegt unter den Vergleichswerten für die USA, Großbritannien,
Deutschland, Frankreich, Hongkong und
Singapur. Die Mehrzahl der Auslandsinvestitionen in
Australien unterliegt keiner Genehmigungspflicht.
Genehmigungspflichtige Auslandsinvestitionen werden
in nahezu allen Fällen durch das Foreign Investment
Review Board (FIRB) genehmigt.
Dynamisches Finanzdienstleistungszentrum im
asiatisch-pazifischen Raum
Fast 11 % der gesamten Wirtschaftstätigkeit Australiens
entfällt auf die Finanzdienstleistungsbranche.
Mit einem verwalteten Fondsvermögen von über
USD 532 Mrd. rangieren australische Vermögensverwalter
weltweit auf Platz vier. Australien baut seine
Position als eines der wichtigsten Kapitalmarktzentren
in der asiatischen Zeitzone immer weiter aus.
Mit 348.000 Beschäftigten arbeiten im australischen
Finanzsektor mehr Menschen als in Singapur und
Hongkong zusammen.
Niedrige Lebenshaltungskosten und hohe Lebensqualität
In Australien sind die Lebenshaltungskosten deutlich
niedriger als in vielen andern Ländern, wie z.B. den
USA, Großbritannien, Deutschland, Japan, Hongkong,
Singapur und Kanada. Die Großstädte in Australien
bieten im Schnitt nach einer Rangliste, die die „Intelligence
Unit“ des britischen Magazins „Economist“
aufgestellt hat, die höchste Lebensqualität: Vier der
sieben Topstädte in dem Städte-Ranking sind australisch
(Bewertungskategorien politische Stabilität,
Gesundheit, Kultur und Umwelt, Ausbildung und
Infrastruktur). Die Stadt Melbourne belegte Platz 2.
Die Kombination aus hoher Wettbewerbsfähigkeit
und ausgezeichneten Arbeitskräften mit niedrigen
Gesamt-Lebenshaltungskosten und hoher Lebensqualität
verdeutlichen die Vorteile Australiens als
Wirtschaftsstandort.
Quellen:
BayernLB, Länderanalyse April 2005, www.bayernlb.de
iXPOS, Das Außenwirtschaftsportal, www.ixpos.de
Australian Government, Invest Australia, The Future is here,
www.investaustralia.gov.au
Spiegel Online – 10.10.05, Städte-Ranking
Wirtschaftskennziffern Australien (2002-2006)
7,0
Prognose
Prognose
Prognose
Prognose
Prognose
6,0
5,0
6.4 6.1
5.5
5.3 5.6
4.9
5.5
5.5
5.7 5.6
4,0
3.9
3,0
3.0 3.2 2.6
3.1 3.0 2.8
2.3
2.7 2.7
2,0
1.84 1.54 1.28 1.29 1.32
1,0
0
02 03 04 05 06
reales BIP-Wachstum
(% Änderung)
02 03 04 05 06
Inflationsrate
(% Änderung)
02 03 04 05 06
Arbeitslosigkeit
(%)
02 03 04 05 06
Kurzfristige Zinsen
(%)
02 03 04 05 06
Wechselkurs
(gegen USD)
Quelle: Consensus Forecasts
48

Blick auf den Central Business District von Melbourne
49

6. Das Fondsobjekt
6.1 Die Stadt Melbourne
Melbourne, gegründet 1835, ist die Hauptstadt des
Bundesstaates Victoria und verfügt über 3,6 Mio.
Einwohner. Die zweitgrößte Stadt Australiens wird
Sporthauptstadt genannt, da sie Austragungsort des
Tennis-Grand-Slam-Turniers der Australien Open,
dem australischen Formel-1-Grandprix und des Topp-
Reitsport-Ereignisses „Melbourne-Cup“ ist. Die Stadt
wird belebt von einem bunten Völkergemisch aus
mehr als 140 Nationen, geprägt hauptsächlich von
chinesischen, britischen, griechischen, italienischen,
irischen und vietnamesischen Einwanderern. Mehr
als ein Drittel der jungen Einwohner (bis 34 Jahre)
verfügt über einen Universitätsabschluss oder vergleichbare
Qualifikationen. In Melbourne werden
unter anderem Schiffe und Erdölprodukte aus den
Werften und Raffinerien an der Port Phillip Bay sowie
Chemikalien, Druckerzeugnisse, Metalle, Kraftfahrzeuge,
elektrische und elektronische Geräte,
Maschinen, Textilien, Kleidung, Papier und Nahrungsmittel
hergestellt. Mit dem Stahl- und Bergbaukonzerns
Broken Hill Proprietary Company, Ltd. (BHP)
beherbergt Melbourne das größte Industrieunternehmen
Australiens. Melbourne ist eine der führenden
Städte für Forschung und Entwicklung im asiatisch-pazifischen
Raum, z.B. für Biotechnologie, für
den Automobilbereich, aber auch für Finanzdienstleistungen.
Die Firmen Toyota, NEC, Ford, IBM oder
GE Money haben ihre regionalen Hauptniederlassungen
in der Stadt Melbourne. Der Bundesstaat
Victoria verzeichnete ein Wirtschaftswachstum von
4,9 % im Jahr 2004 (Australien 3,2 %). Das Beschäftigtenwachstum
in Victoria entwickelte sich solide
mit rd. 3 % im vergangenen Jahr. Die Arbeitslosenrate
lag im März 2005 bei 5,4 %. Melbourne ist außerdem
die Shopping-Hauptstadt Australiens. Hier ist
das größte Kaufhaus „Myers“ des Landes zu finden.
Der öffentliche Nahverkehr erfolgt vor allem über
ein Straßenbahnnetz, zwei Flughäfen sowie auch
über Eisenbahn- und Buslinien.
6.2 Der Immobilienmarkt in Melbourne
Der gewerbliche Immobilienmarkt in Melbourne ist
im Wesentlichen in drei Teilmärkte untergliedert:
Das eigentliche Geschäftsviertel („Central Business
District“ oder „CBD“), den Bereich St. Kilda und den
South East Suburbs. Die Fondsimmobilie ist dabei im
besten Teilmarkt des Central Business District, dem
östlichen Teil, gelegen. Im Vergleich zu Sydney, dessen
wesentliche Mieter im dortigen CBD aus dem
Bereich Financial Services kommen, profitiert der
CBD von Melbourne von der Tatsache, dass es ein
breites Spektrum an Mietern aus verschiedensten
Branchen und Gebieten gibt (u.a. Dienstleistungen
32 %, Versicherungen 26 %, staatliche Mieter 13 %,
Technologie 10 %).
In den vergangenen 12 Monaten bis Juli 2005 war
der Central Business District (CBD) in Melbourne, der
sich am besten entwickelnde Büromarkt in Australien.
Melbourne verzeichnete in diesem Zeitraum eine
hohe Nettoabsorption und sinkende Leerstände auf
7,7 % im Juli 2005 gegenüber 9,5 % im Dezember
2004.
Übersichtskarte Melbourne und Umgebung
Richtung
Ballarat
M8
Melbourne
FLUGHAFEN
AVALON
Corio Bay
Geelong
B100
Torquay
B110
Richtung M79
Woodend
FLUGHAFEN
MELBOURNE
Werribee
M1
Bellarine
Peninsula
N
W O
S
Altona
Bay
Port Phillip Bay
0 50 100 km
M31
Fondsobjekt
Frankston
Queenscliff
Mornington
Portsea
Mornington
Peninsula
Richtung
Seymour
Yarra
Valley
Western Port
Phillip
Island
Western Port
French
Island
Yarra River
M420
Richtung
Eildon
B360
B380
Richtung
Warburton
Dandenong
Richtung
Warragul
M1
A420
Zentrum
51

Gewerblicher Immobilienmarkt Melbourne
Gesamtflächen 3,49 Mio. m 2
Aktueller Leerstand 9,5 % (Dez. 2004)
Im Bau
7,7 % (Juli 2005)
Ca. 320.000 m 2 A-Grade
Büroflächen
Flächenzuwachs neu
und renoviert 2004–2006 Ca. 419.640 m 2
Zunahme Gesamtvermietungsvolumen
Durchschnitt der
letzten 10 Jahre
31.000 m 2 p.a.
letzte 6 Monate
zum Juli 2005 87.600 m 2
Quellen:
www.de.wikipedia.org/wiki/Melbourne
www.invest.vic.gov.au/news/case+Studies/Research.htm
CBRE Market View Melbourne Office First Quarter 2005/Access economics
Melbourne: Marktmieten (Durchschnitt)
Mietraten für hochwertige
Büroflächen
(Prime Face Net Rents)
Nicht umlegbare
Betriebskosten
Mieten Vorvermietung
bei Neuentwicklungen
Mieterzugeständnisse
(Incentives) 15–20 %
Prognostiziertes
Mietwachstum in den
nächsten 5 Jahren
Marktstimmung
AUD 300–350 pro m 2 p.a.
AUD 95–110 pro m 2 p.a.
AUD 350–370 pro m 2 p.a.
3–5 % p.a.
Zunehmend positiv für
Vermieter in 2005, in 2006
gleich bleibend, in 2007
wieder zunehmend
Der Mietmarkt in Melbourne entwickelt sich weiter
positiv für Vermieter. Für Mieter, die große Flächen
(größer als 5.000 m 2 ) benötigen, zeichnet sich bereits
ein Engpass in 2005 und 2006 ab. Bei kleineren Mietflächen
dagegen gibt es noch ausreichend Angebot.
In diesem Segment ist die Nachfrage schwächer.
Downtown Melbourne
52

Melbourne: CBD Nettomieten und Mieterzugeständnisse
Nettomieten (pro m 2 p.a.)
Mieterzugeständnisse
450 100 %
400
350
Mieterzugeständnisse
Effektive Nettomieten
Mietraten
Prognose
90 %
80 %
300
250
200
150
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
100
20 %
50
10 %
0
12/93
12/94 12/95 12/96 12/97 12/98 12/99 12/00 12/01 12/02 12/03 12/04 12/05 12/06 12/07 12/08 12/09
0%
Marktprognose
Die Marktexperten sehen für die kommenden Jahre
eine weiterhin positive Entwicklung des Mietmarktes
in Melbourne. Insbesondere ist ein Rückgang bei
den Mieterzugeständnissen (Gewährung mietfreier
Zeiten, Mieterausbauten) bei anziehenden Nettomieten
prognostiziert. Die Reduzierung von Mieterzugeständnissen
erhöht die tatsächlichen Einnahmen aus
der Miete (Effective Rent).
Auf dem Investmentmarkt war in den letzten 12 Monaten
eine steigende Nachfrage nach Investitionsobjekten
zu verzeichnen. Die hohe Nachfrage und
das begrenzte Angebot an geeigneten Investmentobjekten
führten zu fallenden Renditen und damit
zu anziehenden Preisen bei Immobilieninvestments.
Quelle:
DTZ Gutachten zu 11 Exhibition Street, Melbourne, September 2005
DTZ Purchase Report, September 2005
Immobilienzyklus
Shanghai
Hongkong
Singapur
Bangkok
Auckland
starke
Nachfrage
steigende
Mieten
Anstieg
sinkendes
Flächenangebot
anziehende
Mieten
Melbourne, Sydney
Jakarta, Kuala Lumpur
Taipei
Überhitzung
Talsohle
Beijing
Rückgang
der Mieten
vom Spitzenniveau
Abkühlung
Flächenüberangebot
fallende
Mieten
Shenzhen
Guangzhou
Quelle:
DTZ Research, Asia Pacific Office Market brief Update, 2nd Quarter 2005
53

Kings Bridge
6.3 Der Standort der Fondsimmobilie
Die Fondsimmobilie befindet sich in Melbourne inmitten
des Geschäftsviertels, dem so genannten CBD,
an der Ecke der Exhibition Street zur Flinders Lane.
Die Fondsimmobilie ist im besten Teilmarkt des Central
Business Districts, dem östlichen Teil, gelegen.
Für den Autoverkehr aus den wohlhabenden östlichen
Vororten (Suburbs) von Melbourne ist die Exhibition
Street der Zugang zum CBD. Es besteht eine
gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die
Flinders Street Station, sowie der Federation Square
sind schnell und fußläufig erreichbar. Von hier ist der
internationale und nationale Flughafen Melbournes
ca. 30 km nördlich entfernt. Verschiedene Bus- und
Straßenbahnverbindungen stehen in unmittelbarer
Umgebung zur Verfügung.
In etwa 500 m Entfernung südlich des Gebäudes ist
durch die Errichtung des Federation Square und des
Riverside Parks der Yarra Fluss zugänglich gemacht
worden.
Melbourne Innenstadt, Lage Fondsobjekt
‘Old Royal
Mint’
Rialto
Towers
Law
Courts
William Street
Stock
Exchange
Le
Meridien
Quest
Riverside
Apts.
Franklin Street
A’Beckett Street
Tram/City Circle Tram
Little Londsdale Street
Londsdale Street
Crown
Towers
Crown
Entertainment
Complex
Little Bourke Street
AXA
Centre
Old
Customs
House
Yarra Promenade
Bourke Street
Queen Street
Elisabeth Street
Bunnings
Collins Street
Queens Bridge
Melbourne
Central
Station
Flinders Lane
Melb.
Central
Melb.
Central
Myer
Flinders Street
Southbank Blvd.
Myer
RMIT
University
Block
Arcade
Swanston Street
Centre
point
ANZ
NAB
Foot
Bridge
Southbank Promenade
Library
Little Londsdale Street
Target
Flinders Street
Station
Londsdale Street
The
Town Victoria
Capitol
Hall Hotel
City
Westin
KPMG
Regent
Square
Little Collins Street
Southgate Av.
City Road
Latrobe Street
Southgate
Plaza
Fawkner Street
Mackenzie St.
Little Bourke Street
Hauptbahnhof
Yarra
Bourke Street
St. Pauls
Princes Bridge
Concert
Hall
State &
Playhouse
Theatres
National
Gallery of Vic
Australian Arts
Federation
Square
River
National
Gallery of Vic
International Arts
Stamford
BHP
Plaza
Carlton Gardens South
Victoria Street
City Circle Tram Victoria Parade
Russel Street
Exhibition Street
Collins Street
Grand
Hyatt
Flinders Lane
St. Kilda Road
Flinders Street
Spring Street
Windsor
Melbourne
Nauru Club
House
ANZ Collins
Tower Place
Fondsobjekt
Alexandra
Gardens
Alexandra
Parliament
Station
Birrarung
Marr Park
Queen Victoria
Gardens
Linlithgow
St. Vincents
Hospital
Parliament
House
Avenue
State Government
Offices
Treasury
Museum
Macarthur Street
Treasury
Gardens
Eye & Ear
Hospital
St. Patricks
Cathedral
Cathedral Place
Peter
MacCallum
Hospital
Landsowne Street
Melbourne
Park
Conservatory
National
Tennis Centre
Fitzroy
Gardens
Cook’s
Cottage
Wellington Parade
Wellington Parade South
Jolimont Road
Agnes Street
Jolimont Street
Albert Street
Charles Street
Model
Tudor
Village
Jolimont Tce
Brunton Avenue
N
W O
S
Freemason
Hospital
Mercy
Hospital
Clarendon Street
Australian
Gallery
of Sport
Melbourne
Cricket
Ground
0 200 400 600 800 1.000 m
54

6.4 Die Immobilie Gebäudeausstattung
Das Gebäude präsentiert sich als modernes hochwertiges
Bürohaus mit 18 oberirdischen und 4 unter-
Allgemeine Objektdaten:
Fondsobjekt 11–37 Exhibition Street Melbourne
irdischen Geschossen.
Anschrift
11–37 Exhibition Street,
Melbourne, Australien
Die unterirdischen Geschosse sowie das 1. bis 3.
Nutzung Untergeschosse Parken Obergeschoss sind Parkgeschosse. Das Erdgeschoss
Erdgeschoss
Restaurants (Ground) und das so genannte untere Erdgeschoss
1.–3. Obergeschoss Parken (Lower Ground) wird als Eingangsbereich für die
4.–16. Obergeschoss Büronutzung beiden Hauptmieter, für Restaurantbetrieb sowie zu
17.–18. Obergeschoss Technik einem geringen Teil als Bürofläche genutzt. Die verbleibenden
Obergeschosse (4. bis 16. Stockwerk)
Zeitpunkt der
Fertigstellung Juni 2005
sind als Büroeinheiten konzipiert.
Stockwerke
4 Untergeschosse
Zwischengeschoss
Erdgeschoss
16 Obergeschosse
Grundstücksfläche ca. 2.350 m 2
2 Dachgeschosse, Technikgeschoss
Mietflächen Lager 221,0 m 2
Retail 1.077,6 m 2
Büronutzung 21.543,8 m 2
Gesamt 22.842 m 2
Stellplätze
133 Mieterstellplätze
im 1. bis 3. Obergeschoss
207 Stellplätze in den
Untergeschossen B1–B4
Vermietungsstand Büro- und Ladenflächen: 100 %
Stellplätze: ca. 88 %
Kaufpreis AUD 136.000.000
(Einkaufsfaktor: rd. das 15-fache der
Jahresnettomiete)
Das Gutachten, das die Angemessen-
heit des Kaufpreises bestätigt,
wurde durch DTZ Australia (VIC)
Pty Ltd, Melbourne, erstellt.
Verkehrswertgutachten
55

Die Fassaden wurden unter Verwendung verschiedener
Materialien abwechslungsreich gestaltet. Die
eingesetzten Materialien markieren nach außen die
dahinterliegende Nutzung:
So ist beispielsweise der Eingang des Mieters Mercer
als markanter Glaswürfel über drei Geschosse gestaltet
worden.
Das Gebäude wurde im Juni 2005 fertig gestellt und
umfasst ca. 21.540 m 2 vermietbare Büroflächen, ca.
1.070 m 2 Ladenflächen sowie ca. 220 m 2 Lagerflächen.
Zusätzlich verfügt das Gebäude über 340 Parkplätze,
die teilweise an die Mieter und teilweise an einen
Betreiber größtenteils langfristig vermietet sind.
Das Gebäude präsentiert sich als modernes A-Grade-
Bürohaus.
Bautechnische Daten
Baukonstruktion/Haupttragkonstruktion
Aus Stahlbetonstützen und austeifendem Versorgungskern
aus Stahlbeton, vorgespannte Stahlbetonträger, darüber
Fertigteilsystemdecken der Firma Bondeck. In den Ebenen
17 und 18 wurde ein Stahlrahmensystem verwendet.
Dach
Hauptdach aus farbig beschichteten Profilstahlpanelen.
Technikaufbauten aus eloxiertem Metall.
Dachentwässerung in gekantete Kastenrinnen aus Aluminium.
Fenster/Fassade
Curtainwall-Fassade aus Glas und pulverbeschichtetem
Aluminium (Doppelverglasung). An der Westfassade Kombination
mit integrierten Aluminiumlamellen und polierten
Betonfertigteilen als Unterzüge. Im 18. OG besteht die
Außenhaut aus beschichteten Fertigteilen und Metallelementen.
Die Erdgeschosse sind mit poliertem Granit verkleidet.
Innenausbau
Der Innenausbau wurde bzw. wird derzeit gemäß Mieterwunsch
ausgeführt.
Wände/Decken
Untergehängte Mineralfaserdecken mit Einbauteilen, wie
Rasterleuchten Lüftungsein- und -auslässen, Rauchmeldern
und Sprinklerköpfen.
Die Wände des massiven Kerns sind verputzt und gestrichen.
Bodenbeläge
In der Eingangslobby Natursteinboden.
In den Aufzugsvorräumen und den Büroflächen hochwertiger
Schlingenteppich.
Brandschutz
Löschleitungen, Sprinkleranlage, Rauchmelder, Brandmeldezentrale
sowie eine Aufschaltung an die Gebäudeleittechnik.
Elektroinstallation
Allgemeine Stromversorgung aus dem Netz.
Notstromgenerator 2 x 750 kVa zur Erhaltung Gebäudesicherheit,
Basiskühlung, Lüftung.
Zusätzlich vorgerichtete Aufstellmöglichkeiten für mietereigene
Notstromversorgungen.
Förderanlagen
6 Personenaufzüge von Erdgeschoss, 2 Parkgeschosse
sowie 4. bis 16. Bürogeschoss.
1 Lastenaufzug Erdgeschoss bis unterste Parkebene.
2 zusätzliche Personenaufzüge mit gezielter Andienung
innerhalb der Ebenen EG 4. OG. bis 8. OG. sowie der
Ebenen B1 bis B3.
Außenanlagen
Wege – Straßenoberflächen sowie Platzflächen mit Plattenbelägen
bzw. asphaltiert.
Erschließungszustand
Das Gebäude ist vollständig erschlossen.
Gebäudezustand
Das Gebäude wurde Ende Juni 2005 fertig gestellt.
Sonstiges
Im für die Objektgesellschaft erstellten Umweltgutachten
(Environmental Risk Report) wurde auf gewisse Verunreinigungen
hingewiesen. Diese wurden jedoch unter
Sicherheitsgesichtspunkten als akzeptierbar eingestuft.
Heizung/Lüftung/Kühlung
Das Gebäude ist vollklimatisiert. Die Klimatisierung ist flexibel
ausgelegt, einzelne Zonen werden separat angedient.
Die Haupttechnikzentralen befinden sich auf den Dachgeschossen
bzw. im Erdgeschoss.
56

Fondsobjekt
57

Gutachten Marktwertermittlung
Der Gutachterbereich (Valuation Services) von DTZ
Australia (VIC) Pty Ltd, Melbourne, ein erfahrener
unabhängiger Wertgutachter, hat im Auftrag der
finanzierenden Bank, der BayernLB, München, ein
Marktwertgutachten per 7. September 2005 angefertigt.
Im Rahmen dieses Gutachtens wurde der Gesamtkaufpreis
für die Fondsimmobilie Fondsimmobilie
in Höhe von AUD 136 Mio. als marktkonform bestätigt.
Darüber hinaus hat sich der Initiator ein entsprechendes
Standort- und Marktwertgutachten von
DTZ Australia (NSW) Pty Ltd, Sydney, erstellen lassen,
welches den Standort Melbourne und die Fondsimmobilie
positiv bewertet und ebenfalls den vereinbarten
Kaufpreis in Höhe von AUD 136 Mio. für die
Fondsimmobilie bestätigt.
6.5 Die Mieter
Die Immobilie wurde im Sommer 2005 fertig gestellt
und die Mietverträge laufen schrittweise bis Dezember
2005 an. Die Büroflächen der Fondsimmobilie
(21.543,8 m 2 ) sind zu 100 % an die beiden Hauptmieter
Mercer Human Resource Consulting Pty Ltd
(nachstehend auch „Mercer“ genannt) für 10 Jahre
und Commonwealth of Australia (nachstehend auch
„Commonwealth“ genannt) für 12 Jahre vermietet.
Die restlichen Flächen, im Wesentlichen im Erdgeschossbereich
der Fondsimmobilie, sind als Retailflächen
ausgebaut (insgesamt 1.077,6 m 2 ) und an
weitere sechs Mieter vermietet (siehe unten). Es befinden
sich weiterhin Lagerflächen für die Mieter im
Gebäude (221 m 2 ), die jedoch zum großen Teil derzeit
nicht vermietet sind. Die Fondsimmobilie verfügt
über insgesamt 340 Parkplätze, von denen 207
Rahmendaten zu den Mietvereinbarungen/Mietverträgen
Mieter erste Jahresmiete in % der Mietfläche
in AUD 1) Gesamtmiete in m 2
Mercer Human Resource 4.395.830 48,6 % 11.748,0
Consulting Pty Ltd 2)
Commonwealth of Australia – Australian
Industrial Registry 3) 2.994.382 33,1 % 9.795,8
The Italian Restaurant and Bar Pty Ltd 113.200 1,3 % 221,8
CLB No. 2 Pty Ltd 4) 95.730 1,1 % 96,5
S&N Enterprise Pty Ltd / Danlec Pty Ltd 65.000 0,7 % 59,7
Sempre Pty Ltd 40.000 0,4 % 66,0
Herschel Asset Management Pty Ltd 5) 166.410 1,8 % 336,2
Epicureo Pty Ltd 141.500 1,6 % 297,4
S&K Car Park Management Pty Ltd 800.000 8,8 %
CHB Financial and Property Advisory Pty Ltd 9.600 0,1 %
Angenommene Jahresmiete 38 Parkplätze
(derzeit nicht vermietet) 6) 173.280 1,9 %
Angenommene Jahresmiete Werbefläche
(derzeit nicht vermietet) 50.000 0,6 %
Angenommene Jahresmiete freie Lagerräume
(derzeit nicht vermietet) 0 0,0 %
Gesamt 9.044.932 100,0 % 22.621
1) In den Mietansätzen sind die größtenteils fest vereinbarten Mietsteigerungen für das Jahr 2006 nicht enthalten.
2) Kumulierte Darstellung für die vereinbarte Miete für die Büroräume, für die angemieteten 58 Parkplätze bzw. die gemieteten Werbeflächen.
Die Angabe zu den Optionen bezieht sich auf die Büromietflächen. Zu den festen Mietanpassungen siehe Beschreibung Mietvertrag.
3) Kumulierte Darstellung für die vereinbarte Miete für die Büroräume/Lobbybereiche und für die angemieteten 32 Parkplätze.
58

an einen Mieter, die S&K Car Park Management Pty
Ltd, einen Parkhausbetreiber, langfristig vermietet
sind. Weitere 58 Stellplätze wurden an den Hauptmieter
Mercer und weitere 32 Parkplätze an das
Commonwealth vermietet. Es bestehen noch weitere
Mietverträge für einige wenige Parkplätze und für
eine Werbefläche (Details siehe unten). Für eine Anzahl
von Parkplätzen (zum Zeitpunkt der Prospekterstellung
38), eine weitere Werbefläche (sog. „Sky
Screen“) wie auch die oben genannten Lagerflächen
bestehen derzeit noch keine verbindlichen Mietverträge,
es liegen jedoch lt. Auskunft des vorgesehenen
Property Managers der Objektgesellschaft entsprechende
Anfragen vor, so dass aus Sicht des Initiators
die Chance besteht, dass diese Mietflächen ab Anfang
2006 ggf. noch vermietet werden können.
Die Mietverträge beinhalten i.d.R. Verlängerungsoptionen,
sodass von einer langfristigen Vermietung
ausgegangen werden kann. Darüber hinaus enthalten
die Mietverträge während der Vertragslaufzeit
mit wenigen Ausnahmen feste, jährliche Mietsteigerungen
zwischen 3,50 % bis 4,25 %. Die Mietverträge
sehen grundsätzlich vor, dass die wesentlichen Nebenkosten
(außer Reparaturen bzw. Investitionen für
Dach und Fach) von den Mietern getragen werden,
wobei in einigen Mietverträgen bestimmte Nebenkostenzahlungen
in ihrer Höhe begrenzt sind. Dies
wird aus heutiger Sicht jedoch zu keiner nennenswerten
finanziellen Belastung der Fondsgesellschaft
führen.
Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die
zum Zeitpunkt der Prospektierung abgeschlossenen
Mietverträge:
in % der gesamten Laufzeit in Jahren Optionen Mieter- Miet- Sonder-
Mietfläche bis sicherheiten anpassung kündigungsrecht
51,9 % 23.06.2015 10 2X5 Ja 4,25% p.a. Ja, nach 3 Jahren
für 1 Stockwerk
43,3 % 30.11.2017 12 2X4 Nein 4 % p.a. Nein
1,0 % 15.11.2015 10 1X5 Ja 3,5 % p.a. Nein
0,4 % 30.09.2013 8 2X5 Ja 4 % p.a. Nein
0,3 % 30.09.2010 5 2X5 Ja 4 % p.a. Nein
0,3 % 30.09.2013 8 1X5 Ja 4 % p.a. Nein
1,5 % 30.11.2012 7 1X5 Ja 3,5 % p.a. Nein
1,3 % 14.12.2015 10 1X5 Ja 4 % p.a. Nein
30.11.2011 6 1X5 Nein 3,5 % p.a. Nein
100,0 %
4) Kumulierte Darstellung für die vereinbarte Miete für die Retailflächen und für die angemieteten Lagerflächen.
5) Kumulierte Darstellung für die vereinbarte Miete für die Retailflächen und die 3 angemieteten Parkplätze.
6) Es wurde unterstellt, dass eine Vermietung zur angenommenen Marktmiete (AUD 400 je Stellplatz und Monat) ab Januar 2006 möglich ist,
wobei ein Sicherheitsabschlag von 5 % berücksichtigt wurde.
59

Ausgewählte Mieter im Einzelnen
Mercer Human Resource Consulting Pty Ltd
Mercer Human Resource Consulting ist eine der weltgrößten
Beratungsfirmen im Bereich Management
und Human-Resource-Beratung und den damit zusammenhängenden
Produkten und Dienstleistungen.
Mercer wurde 1937 als Abteilung von Marsh &
McLennan in den USA gegründet und nach der Übernahme
der kanadischen Firma William Manson Mercer
unter dem Namen William M. Mercer Ltd. ausgegliedert.
1975 wurde Mercer eine hundertprozentige
Tochtergesellschaft der Marsh & McLennan Companies
(MMC) und im Jahr 2002 in Mercer Human Resource
Consulting umbenannt. Mercer beschäftigt
heute weltweit ca. 15.000 Mitarbeiter mit einem
Umsatz von ca. 3,1 Milliarden US-Dollar.
Zum MMC-Konzern gehören Marsh, das weltweit führende
Unternehmen im Risiko- und Versicherungsmanagement,
Guy Carpenter, ein weltweiter Rückversicherungsmakler,
Kroll, das weltweit führende
Unternehmen für Risikoberatung und Technologie,
Putnam Investments, eine der größten Vermögensverwaltungsgesellschaften
der USA, und Mercer. Mit
etwa 60 000 Mitarbeitern erwirtschaftete MMC weltweit
in 100 Ländern über 12 Milliarden US-Dollar
Jahresumsatz im Jahr 2004. MMC verfügt hinsichtlich
der Bonität über ein „Investment Grade“-Rating von
BBB (Standard & Poors), was gemäß der Definition
von Standard & Poors einer mittleren Bonitätsbeurteilung
entspricht („Medium Quality“). Das Rating
von MMC, der Holding-Muttergesellschaft, ist dabei
nicht auf den Mieter Mercer Human Resource Consulting
direkt übertragbar. Im Zuge der sorgfältigen
Prüfung (sog. „Due Diligence“) wurden vom australischen
Anwalt der Objektgesellschaft die üblichen
Überprüfungen betreffend den Mieter vorgenommen
(sog. „Company Search“), im Rahmen dessen
keine nachteiligen Sachverhalte betreffend dem Mieter
Mercer Human Resource Consulting festgestellt
wurden.
Marsh & McLennan Companies
Umsatz 2004: 12,2 Mrd. US-Dollar · Büros in über 100 Ländern · Rund 60.000 Mitarbeiter
Risiko- und Versicherungs- Management- und Investment-Management
management Human-Resource-Beratung und Vermögensverwaltung
Marsh
Risiko- und Versicherungsmanagement
Guy Carpenter
Rückversicherungsmakler
Kroll
Risikoberatung
Mercer Human Resource Consulting
Human-Resource-Beratung
Mercer-Investment Consulting
Beratung institutioneller Investoren
Mercer Management Consulting
Managementberatung
Mercer Oliver Wymann
Managementberatung für
Finanzdienstleister
Mercer Delta Organizational
Consulting
Organisationsberatung
Lippincott Mercer
Identity- und Markenmanagement-
Beratung
NERA Economic Consulting
Beratung in volkswirtschaftlichen
Fragen
Putnam Investments
Globale Vermögensverwaltung für
institutionelle und private Anleger
60

Eingangsbereich Fondsobjekt
Im Oktober 2004 strengte die New Yorker Staatsanwaltschaft
eine Zivilklage gegen Marsh Developments
u.a. wegen kartellrechtlicher Verstöße und ungerechtfertigter
Bereicherung an. Bereits im Januar 2005
konnte eine Einigung mit der Staatsanwaltschaft
dergestalt erzielt werden, dass mit der Zahlung von
850 Millionen US-Dollar in einen Fonds für die Versicherungsnehmer
von Marsh, die Klage abgewendet
wurde. Damit konnte das wirtschaftliche Risiko für
den MMC-Konzern begrenzt und Schaden von anderen
Tochtergesellschaften fern gehalten werden.
Quelle: www.mercermc.de, www.marsh.com, www.mmc.com
Commonwealth of Australia/Australian Industrial
Relations Commission (AIRC)
Die Regierung von Australien hat im Objekt Flächen
angemietet, mit der Absicht, dort die Australian Industrial
Relations Commission (AIRC) unterzubringen.
Das Rating von Australien betreffend die Bonitätsbeurteilung
ist mit AAA (Standard & Poors) auf gleicher
Stufe wie beispielsweise das Rating der USA oder der
Bundesrepublik Deutschland. Die Definition der Bonitätsbeurteilung
AAA, der höchsten Qualitätsstufe,
wird von Standard & Poors mit „Highest Quality“
angegeben.
Die AIRC ist die australische Kommission für alle Fragen
und Auseinandersetzungen im Zusammenhang
mit dem australischen Arbeitsrecht. Sie wurde vom
Commonwealth Court of Conciliation (Schlichtungsverfahren)
and Arbitration (Schiedsverfahren) mit
dem so genannten „Conciliation and Arbitration Act“
bereits im Dezember 1904 ins Leben gerufen. Die
Aufgaben der Kommission gehen über die eines reinen
Arbeitsgerichtes weit hinaus. So wird die AIRC
beispielsweise schon beim Abschluss von Arbeitsverträgen
im Hinblick auf Löhne und Arbeitskonditionen
unterstützend tätig. Ebenso werden unter ihrer
Mithilfe Mindestlöhne vereinbart und deren Einhaltung
überwacht sowie auf vergleichbare Bezahlung
bei gleichwertiger Arbeit geachtet.
Ein weiterer Unterschied zu einem reinen Arbeitsgericht
ist die Möglichkeit, arbeitsrechtliche Auseinandersetzungen
bereits vor einem Verfahren durch
außergerichtliche Schlichtung beizulegen. Ein weiterer
Tätigkeitsbereich der Kommission ist die Unterstützung
von Unternehmen bei ihrer Gründung,
Fusion, Namensänderung, Auflösung usw. Die Kommission
wird von einem Präsidenten und 2 Vizepräsidenten
geleitet. Weiterhin gehören 17 Stellvertreter
und 26 Kommissionsmitglieder dem AIRC an.
Die Kommission wird bei ihrer Arbeit durch das AIR
(Australian Industry Registry) vertreten. Diese Behörde
unterstützt die Kommission bei allen ihren Tätigkeiten.
Sie stellt z.B. das notwendige Personal, verwaltet
den Kommissionsbesitz und führt die Protokolle.
Darüber hinaus wickelt sie die Öffentlichkeitsarbeit
der Kommission ab. Unter anderem veröffentlicht sie
z.B. ihre Entscheidungen oder verleiht ihre Preise.
Das AIR unterhält Niederlassungen in Melbourne,
Sydney, Brisbane, Adelaide, Canberra, Perth, Darwin
und Hobart. Das AIR besteht aus 26 fest angestellten
Mitgliedern. Den Vorsitz führt ein Rechtspfleger (Registrar)
mit 12 stellvertretenden Präsidenten, meist
61

nach dem Vorbild der japanischen „Ramen-Shops“,
die sich dort seit mehr als zweihundert Jahren großer
Beliebtheit erfreuen. Von den weltweit zurzeit über
50 Restaurants befinden sich allein 11 Filialen in
Australien, davon 2 in Melbourne, im Heimatland
Großbritannien sind es mittlerweile 36. Während die
britischen Filialen von Wagamana selbst betrieben
werden, vergibt Wagamama in allen anderen Ländern
Franchise-Lizenzen zum Betrieb der Restaurants
unter dem geschützten Markennamen.
Quelle: www.wagamama.com.au
Fassadenansicht Fondsobjekt
den Vorsitzenden der Arbeitsgerichte, der verschiedenen
Bundesstaaten. Die restlichen 13 Mitglieder
bestehen ebenfalls aus Angehörigen der unterschiedlichen
Gerichtshöfe. Die eigentliche Arbeit wird zurzeit
in 7 Ausschüssen geleistet, die jeweils für verschiedene
Branchen zuständig sind. Mindestens je
ein Präsidiumsmitglied und ein Stellvertreter gehören
jeweils einem Ausschuss an.
Im Geschäftsjahr 01.07.2003–30.06.2004 wurden
über 27.000 Beschwerden, Anträge und Klagen aus
den unterschiedlichen Bereichen des Arbeitsrechtes
bei der Kommission eingereicht. Insgesamt wurden
mehr als 20.000 Anhörungen durchgeführt und fast
14.000 Entscheidungen der Kommission veröffentlicht.
Insgesamt beschäftigte das AIR im abgelaufenen
Geschäftsjahr über 247.000 Personen.
Quelle: www.airc.gov.au
CBL No. 2 Pty Ltd („Wagamama”)
„Wagamama“ gehört zu einer britischen Restaurantkette,
die im Jahr 1992 in London gegründet wurde.
Unter dem Slogan „positive eating + positive living“
bietet Wagamama frische japanische Nudel-Küche
Herschel Asset Management Limited
Herschel Asset Management Limited (Herschel) ist
ein unabhängiges Investment Beratungs- und Anlageunternehmen,
welches derzeit ausschließlich in australische
Anteilsscheine und Aktien investiert. Zum
Kundenstamm von Herschel gehören sowohl Unternehmen
als auch vermögende Privatpersonen, Stiftungen
oder Fonds. Nach eigenen Angaben verwaltet
Herschel derzeit mit sieben eigenen Anlagespezialisten
sowie einem qualifizierten Backoffice ein Fondsvermögen
von AUD 575 Mio. für 52 Klienten (Stand
30.05.2005).
Quelle: Herrschel Asset Management Limited
S&K Car Park Management Pty Ltd (S&K)
S&K wurde im November 2004 gegründet und entstand
aus einer Fusion von Secure Parking und Kings
Parking. S&K betreibt Parkhäuser und Parkplätze in
ganz Australien und in allen Bundesstaaten. S&K ist
der zweitgrößte Parkhausbetreiber im Bundesstaat
Victoria und langjährig in diesem Geschäftssegment
erfolgreich. Wesentliche Wettbewerber von S&K sind
Andrews Parking (APS), die sich im Wesentlichen auf
den Betrieb von Parkhäusern an Flughäfen spezialisiert
haben und Australian National Car Parks (ANCP),
die jedoch ihren Schwerpunkt in New South Wales
haben und nicht in gleichem Maße geographisch
breit aufgestellt sind wie S&K.
Quelle: Counsel Report City of Melbourne, 23.08.2005
Zu allen Mietern und den entsprechenden Mietverträgen
sind die Details in Tz. 11 „Die rechtlichen
Grundlagen“ zu entnehmen.
62

Grundriss EG
Garageneinfahrt
Geräte
Gerätschaften
Mietfläche
Gerätschaften
Lager
W
S
N
O
Mietfläche
Sicherheit
Feuerleitung
Warenaufzug
Aufzüge
Mietfläche
FLINDERS LANE
Mietfläche
Eingangshalle / Lobby
Eingang
EXHIBITION STREET
Grundriss 4.-16. OG (Variable Büroetagen)
WC/H
WC/D
Warenaufzug
WC
Elektrik
Aufzüge
W
S
N
O
FLINDERS LANE
EXHIBITION STREET
63

7. Der Investitions- und Finanzierungsplan
In diesem Kapitel werden Prognosen hinsichtlich der
geplanten Investition und der hierfür vorgesehenen
Finanzierung dargestellt. Diese in die Zukunft gerichteten
Aussagen beruhen auf dem für die Fondsgesellschaft
erstellten Beteiligungskonzept, das nach gegenwärtigen,
nach bestem Wissen vorgenommenen
Planungen und Einschätzungen entwickelt wurde.
Die Positionen im Investitions- und Finanzierungsplan
stellen wirtschaftlich 100 % der Bayernfonds
Australien I GmbH (Objektgesellschaft) und 100 %
der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien I KG (Fondsgesellschaft) dar. Rundungsdifferenzen
in dieser konsolidierten Darstellung sind
möglich.
Finanzierungsplan
1) Eigenkapital
Finanzcontrol Treuhandgesellschaft mbH
(Treuhandkommanditistin) 9.999
WS Beteiligungs GmbH (geschäftsführender
Kommanditist und atypisch stille Beteiligte) 14.450
Kommanditkapital Zeichner 70.582.941
Agio 3.529.147
in AUD in AUD Fondsvolumen Eigenkapital
in % inkl. Agio in %
Gesamtes Eigenkapital inkl. Agio 74.136.537 43,70 % 100,00 %
2) Fremdkapital
Darlehen BayernLB (Tranche 1) 85.500.000
Optionales Darlehen BayernLB (Tranche 2) 10.000.000
Gesamtes Fremdkapital 95.500.000 56,30 % 128,82 %
Gesamtfinanzierung 169.636.537 100,00 % 228,82 %
Investitionsplan
in AUD Fondsvolumen Eigenkapital
in % inkl. Agio in %
3) Kaufpreis für die Fondsimmobilie 136.000.000 80,17 % 183,45 %
4) Optionale Ausbaukosten Fondsimmobilie 10.000.000 5,89 % 13,49 %
5) Erwerbsnebenkosten 9.566.000 5,64 % 12,90 %
6) Gesellschaftskosten 75.000 0,04 % 0,10 %
7) Finanzierungskosten 2.140.646 1,26 % 2,89 %
8) Finanzierungsvermittlung 2.180.250 1,29 % 2,94 %
9) Objektaufbereitung und Konzeption 640.000 0,38 % 0,86 %
10) Eigenkapitalbeschaffung 5.646.635 3,33 % 7,62 %
11) Platzierungsgarantie 1) 1.884.450 1,11 % 2,54 %
12) Nicht abzugsfähige Vorsteuer 112.800 0,07 % 0,15 %
13) Rückstellungen für Instandhaltungen 400.000 0,24 % 0,54 %
14) Liquiditätsreserve 990.756 0,58 % 1,34%
Gesamtfinanzierung 169.636.537 100,00 % 228,82 %
Die Vergütung des Initiators Real I.S. von AUD 10.351.335 setzt sich zusammen aus den Positionen 8) bis 11) zzgl. Umsatzsteuer
gemäß Position 12). Die Position Eigenkapitalbeschaffung enthält die Vergütung für die Kapitalvermittlung der Real I.S.
sowie ggf. weiterer mit dem Vertrieb beauftragter Unternehmen.
65

Auf den Ausweis eventuell anfallender australischer
Umsatzsteuer (Goods and Services Tax) wurde verzichtet;
die Steuern werden als Vorsteuer geltend
gemacht. Die auf die umsatzsteuerbaren Leistungen
in Deutschland entfallenden Umsatzsteuerbeträge,
die voraussichtlich nicht als Vorsteuer geltend gemacht
werden können, sind insgesamt unter der Position
„Nicht abzugsfähige Vorsteuer“ ausgewiesen.
7.1 Finanzierungsplan
Der Investitionsbedarf der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft
soll durch Eigenkapital und Fremdkapital
abgedeckt werden.
1) Eigenkapital
Nach Durchführung der Kapitalerhöhungen wird das
Eigenkapital der Fondsgesellschaft AUD 70.600.000
zzgl. Agio AUD 3.529.147 betragen. Die Einlage der
WS Beteiligungs GmbH (geschäftsführender Kommanditist)
nach Vollplatzierung in Höhe von AUD
7.060 entspricht einem Anteil von 0,01 % am gesamten
Gesellschaftskapital ohne Agio. Die Finanzcontrol
Treuhandgesellschaft mbH (Treuhandkommanditistin)
hält einen Kapitalanteil in Höhe von AUD 9.999.
Die Fondsgesellschaft wird der Objektgesellschaft
über die atypisch stille Beteiligung AUD 73.892.610
zur Verfügung stellen. Die WS Beteiligungs GmbH
wird sich mit AUD 7.390 atypisch still an der Objektgesellschaft
beteiligen. Die gesamte atypisch stille
Beteiligung an der Objektgesellschaft wird AUD
73.900.000 betragen.
Das Beteiligungskonzept sieht vor, dass die Investitionsmaßnahmen
einschließlich der Nebenkosten zum
Zeitpunkt der vorgesehenen Leistung des Kaufpreises
im Wesentlichen durch das zu diesem Zeitpunkt
voll platzierte Eigenkapital der Anleger (zzgl. Agio)
sowie das vorgesehene Fremdkapital finanziert werden
können. Sollte das einzuwerbende Eigenkapital
zu diesem Zeitpunkt aufgrund einer möglicherweise
verzögerten Platzierung nicht vollständig zur Verfügung
stehen, wird die Objektgesellschaft die fehlenden
Mittel kurzfristig durch ein entsprechendes Darlehen
der BayernLB zwischenfinanzieren (siehe hierzu
Tz. 11). Sofern die Kosten einer derartigen Zwischenfinanzierung
beispielsweise im Falle steigender
Zinsen höher liegen als die prognostizierte Ausschüttung,
gehen etwaige höhere Aufwendungen zu
Lasten der Liquiditätsreserve, auch Kürzungen der
prognostizierten Ausschüttung an die Anleger wären
in einem solchen Fall nicht auszuschließen. Im Investitions-
und Finanzierungsplan wurde aus Gründen
der kaufmännischen Vorsicht eine diesbezügliche
Rückstellung in Höhe von AUD 370.645 gebildet, die
beispielsweise im Falle einer kompletten Eigenkapitalzwischenfinanzierung
für 6 Monate eine Zinsbelastung
von 7,25 % p.a. ermöglichen würde, ohne dass
die Liquiditätsreserve außerplanmäßig in Anspruch
genommen werden müsste. Sollte die Zwischenfinanzierung
des Eigenkapitals nicht erforderlich sein und
daher der Rückstellungsbetrag nicht benötigt werden,
erhöht sich die Liquiditätsreserve um diesen Betrag.
Sollten die Zwischenfinanzierungskosten geringer
als die prognostizierte Ausschüttung sein, hätte dies
ebenfalls zur Folge, dass sich die Liquiditätsreserve
erhöht.
Der Beteiligungsbetrag zzgl. 5 % Agio ist frühestens
zum 20. Dezember 2005 vom Anleger zu erbringen.
Für die Anleger, die ggf. erst zu einem späteren Zeitpunkt
beitreten, erfolgt die Einzahlung bzw. der Einzug
zum 20. eines Monats bzw., sofern dies kein
Werktag ist, zum nächstfolgenden Werktag des auf
die Zeichnung folgenden Monats. Die im Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft vorgesehene
Schließungsfrist des Angebots soll grundsätzlich zum
30.12.2006 erfolgen, sofern nicht die Geschäftsführung
einer Verlängerung des Platzierungszeitraums
bis zum 30.12.2007 zustimmt.
2) Fremdkapital
Die Objektgesellschaft nimmt einen langfristigen
Kredit in Höhe von AUD 85.500.000 bei der BayernLB,
München, auf, welcher zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung
voraussichtlich am 22.12.2005 ausbezahlt
werden wird. Das Darlehen, das von der Bank für eine
Laufzeit von zunächst 10 Jahren zugesagt wurde,
wird mit variabler Verzinsung (6-Monats-AUD-AUDBA
BBSW) aufgenommen und das Zinsänderungsrisiko
66

wird fristenkongruent über ein Zinssicherungsgeschäft
(Zinssatzswap) seitens der Objektgesellschaft
abgesichert (Details hierzu Tz. 11).
Der Investitions- und Finanzierungsplan sowie die
darauf basierende Prognoserechnung geht davon
aus, dass die Objektgesellschaft die optional anfallenden
Ausbaukosten unter dem Mietvertrag mit
dem Commonwealth of Australia bis spätestens
30. Juni 2006 ebenfalls zu finanzieren haben wird
(siehe hierzu Tz. 11). Die Objektgesellschaft wird im
Falle der Ausübung der entsprechenden Option des
Mieters ein weiteres ebenfalls variabel verzinstes
Darlehen in Höhe von bis zu AUD 10.000.000 bei der
BayernLB, München, aufnehmen. Das zusätzliche
Darlehen wird im Fall der Inanspruchnahme zum
31.12.2015 auslaufen. Zur Absicherung des entsprechenden
Zinsänderungsrisikos wurde seitens der
Objektgesellschaft ein optionales und ebenfalls fristenkongruentes
Zinssicherungsgeschäft (sog. Zinssatzswapoption)
mit der BayernLB abgeschlossen
(Details hierzu siehe Tz. 11).
7.2 Investitionsplan
Auf den Ausweis eventuell anfallender australischer
Mehrwertsteuer (Goods and Services Tax) wurde im
prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplan
verzichtet. Diese Steuern werden bei Anfall als Vorsteuern
geltend gemacht. Die gegebenenfalls auf
die umsatzsteuerbaren Leistungen in Deutschland
entfallenden Umsatzsteuerbeträge, die voraussichtlich
nicht als Vorsteuern geltend gemacht werden
können, sind insgesamt unter der Position 12) „Nicht
abzugsfähige Vorsteuer” ausgewiesen. Umsatzsteuer
auf den Kaufpreis fällt voraussichtlich nicht an, da
der Verkauf in Australien als eine Übertragung eines
arbeitenden Unternehmens (sog. „Transfer of going
concern”) behandelt wird (Details hierzu siehe Tz 11).
3) Kaufpreis für die Fondsimmobilie
Der Kaufpreis für das Objekt 11 Exhibition Street,
Melbourne, beträgt AUD 136.000.000 und ist voraussichtlich
zum 22.12.2005 zu entrichten.
4) Optionale Ausbaukosten Fondsimmobilie
Der prognostizierte Investitions- und Finanzierungsplan
geht davon aus, dass der Mieter Commonwealth
of Australia von seiner im Mietvertrag verankerten
Option zur Investition seitens des Vermieters in zusätzliche
Ausbaukosten in Höhe von bis zu AUD
10.000.000 am Ende der vorgesehenen Frist in vollem
Umfang Gebrauch macht (sog. „Fitout Contribution“).
Sollte der Mieter von dieser Option keinen
oder nicht in vollem Umfang Gebrauch machen, wird
sich das Investitions- und Finanzierungsvolumen entsprechend
reduzieren (siehe Tz. 11).
5) Erwerbsnebenkosten
Die Erwerbsnebenkosten teilen sich auf in Maklerund
Beratergebühren von AUD 1.336.000 sowie in
Übertragungs- bzw. Grunderwerbsteuer (sog. Stamp
Duty Land Tax) von AUD 7.480.000. Sollte ggf. zusätzliche
Stamp Duty Land Tax anfallen, würde dies
zu Lasten der Liquiditätsreserve gehen (siehe hierzu
Tz. 3.4.3). Weiterhin sind Rechts-, Steuerberatungsund
Registrierungskosten von AUD 750.000 berücksichtigt.
Bei Letzteren handelt es sich um sorgfältige
Schätzungen, die sich in der noch ausstehenden Endabrechnung
noch erhöhen oder reduzieren können.
Etwaige Änderungen gehen zu Lasten oder zu Gunsten
der Liquiditätsreserve.
6) Gesellschaftskosten
Die Gesellschaftskosten wurden mit AUD 75.000 veranschlagt.
Diese setzen sich zusammen aus Schätzungen
für Gründungskosten, Steuerberatungskosten
der Gesellschaften sowie den vereinbarten Vergütungen
für die Treuhandkommanditistin, für den Komplementär
und für den geschäftsführenden Kommanditisten.
7) Finanzierungskosten
Die Finanzierungskosten setzen sich zusammen aus
den Kosten für die Zinssatzswapoption im Zusammenhang
mit dem möglichen zusätzlichen Darlehen
der BayernLB (Tranche 2) in Höhe von AUD 160.000,
einem Disagio im Zusammenhang mit dem Zinssatzswap
für das Darlehen der BayernLB (Tranche 1) von
AUD 1.340.000, den Bearbeitungsgebühren für die
67

Darlehen und den Kosten für einen Letter of Credit
der BayernLB im Zusammenhang mit dem Abschluss
des Kaufvertrages für die Fondsimmobilie in Höhe
von zusammen AUD 170.000, den Zinsen für das Darlehen
(Tranche 1) der BayernLB für den Zeitraum bis
zum 31.12.2005 in Höhe von ca. AUD 100.000 sowie
der Rückstellung für mögliche Kosten im Zusammenhang
mit der Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals
in Höhe von AUD 370.645.
8) Finanzierungsvermittlung
Für die Vermittlung des Fremdkapitals der Objektgesellschaft
erhält die Real I.S. AG eine Vergütung von
AUD 2.180.250.
9) Objektaufbereitung und Konzeption
Für die Objektauswahl, -akquisition, -prüfung und
-aufbereitung erhält die Real I.S. AG eine Vergütung
von AUD 640.000.
10) Eigenkapitalbeschaffung
Die Objektgesellschaft zahlt für die Vermittlung des
Kapitals der atypisch stillen Beteiligung eine Vermittlungsprovision
in Höhe von insgesamt AUD 5.646.635
an die Real I.S. AG bzw. gegebenenfalls an weitere
mit dem Vertrieb beauftragte Unternehmen.
11) Platzierungsgarantie
Für die Übernahme der Platzierungsgarantie erhält
die Real I.S. AG eine Vergütung von AUD 1.884.450.
12) Nicht abzugsfähige Vorsteuer
Die Umsatzsteuer, die auf Ebene der Fondsgesellschaft
auf Leistungen in Deutschland erhoben wird,
ist voraussichtlich nicht erstattungsfähig. Dies trifft
auch auf die Umsatzsteuer zu, die auf bestimmte
Positionen (Objektaufbereitung und Konzeption) auf
Ebene der Objektgesellschaft auf Leistungen in
Deutschland anfällt. Der voraussichtlich nicht abzugsfähige
und damit nicht erstattungsfähige Anteil wird
kumuliert für alle betreffenden Positionen des Investitions-
und Finanzierungsplans ausgewiesen und
erhöht das Gesamtinvestitionsvolumen um AUD
112.800.
13) Rückstellungen für Instandhaltungen
Der Investitions- und Finanzierungsplan berücksichtigt
aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht Rückstellungen
für nicht auf die Mieter umlegbare Instandhaltungen,
insbesondere auch für vertragliche
Verpflichtungen unter dem Mietvertrag mit dem
Commonwealth of Australia zur Erneuerung des
Bodenbelages, in Höhe von AUD 400.000.
14) Liquiditätsreserve
Einzelne Ansätze der in der Mittelverwendung angegebenen
Positionen können sich verändern. Änderungen
gegenüber den angenommenen Einnahmen
und Kosten gehen zu Gunsten oder zu Lasten der
Liquiditätsreserve.
Die Kosten gemäß Investitionsplan sind weitgehend
vertraglich fixiert, so dass keine signifikanten Kostenüberschreitungen
zu erwarten sind. Höhere Kosten
als prospektiert gehen zu Lasten der Liquiditätsreserve
und können bei größeren Abweichungen die
Rendite negativ beeinflussen.
68

Melbourne in der Dämmerung
69

8. Die Prognoserechnung
Jahr 2006 2007 2008
1. Einnahmen
Mieteinnahmen 9.156.288 9.519.302 9.896.887
Mietausfallwagnis/Mieterincentive 0 0 0
Sondereinnahmen (Fit-Out Rent) 748.916 1.451.615 1.451.615
Zinseinnahmen 287.406 440.776 463.266
Veräußerungserlös
Summe der Einnahmen 10.192.610 11.411.693 11.811.768
2. Fonds- und Bewirtschaftungskosten
Haftungs- und Geschäftsführungsvergütung –16.797 –16.998 –17.202
Vergütung Treuhandkommanditistin –17.696 –17.997 –18.303
Vergütungen für Geschäftsbesorgung –261.600 –265.524 –269.507
Gesellschaftskosten –113.200 –115.844 –118.552
Rückstellungen für nicht umlegungsfähige Instandhaltungskosten 0 –59.997 –61.497
Rückstellungen für Maklerkosten für Anschlussvermietungen 0 0 0
Sonstige und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten –126.613 –131.483 –134.771
3. Kapitaldienst
Zinsen Bankdarlehen/Swapvereinbarungen –4.811.250 –5.542.630 –5.931.688
Tilgung Bankdarlehen –288.686 –595.991 –634.433
Gesamtkapitaldienst –5.099.936 –6.138.621 –6.566.121
Darlehensstand per 31.12. 95.211.314 94.615.323 93.980.890
Summe der Ausgaben –5.635.842 –6.746.464 –7.185.952
Einnahmenüberschuss vor Steuern in Australien 4.556.769 4.665.230 4.625.816
4. Voraussichtliches steuerliches Ergebnis
Steueraufwand in Australien 0 0 0
Einnahmenüberschuss nach Steuern in Australien 4.556.769 4.665.230 4.625.816
5. Ausschüttung nach Steuern in Australien
Ausschüttung an WS Beteiligungs GmbH 448 448 448
Ausschüttung an Kommanditisten/Treugeber 4.412.500 4.412.500 4.412.500
Ausschüttung nach Steuern in Australien in % 6,25 % 6,25 % 6,25 %
6. Liquiditätsreserve (KG und GmbH) 990.756 1.134.576 1.386.858 1.599.726
Erläuterung zur Prognoserechnung: Auf eine Darstellung
des Jahres 2005 wurde verzichtet, da Eigentumsübergang
für das Fondsobjekt der 31.12.2005
ist und der Anleger Einkünfte aus der Vermietung
der Fondsimmobilie insoweit erst ab dem 01.01.2006
erzielen kann (hinsichtlich der geplanten Finanz-,
Vermögens- und Ertragslage siehe Tz. 10).
70

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
10.289.627 10.643.858 11.011.952 11.449.085 11.915.097 12.381.866 12.855.896
0 –39.100 –121.120 –18.034 –233.743 –123.368 –3.228.710
1.451.615 1.451.615 1.451.615 1.451.615 1.451.615 1.451.615 1.451.615
484.023 501.056 514.590 540.255 553.731 568.008 446.853
195.770.505
12.225.265 12.557.429 12.857.037 13.422.921 13.686.700 14.278.121 207.296.159
–17.409 –17.620 –17.835 –18.053 –18.275 –18.500 –18.730
–18.614 –18.930 –19.252 –19.579 –19.912 –20.251 –20.595
–273.549 –277.653 –281.817 –286.045 –290.335 –294.690 –299.111
–121.324 –124.161 –127.067 –130.042 –133.087 –136.206 –139.398
–63.034 –64.610 –66.225 –67.881 –69.578 –71.318 –1.127.882
0 –17.520 –156.209 0 –61.504 0 –964.568
–138.139 –141.593 –145.133 –148.761 –152.480 –156.292 –160.200
–6.318.267 –6.573.957 –6.442.087 –7.014.098 –6.595.517 –6.351.100 –6.370.510
–675.354 –718.914 –1.021.784 –1.155.619 –1.716.215 –2.015.819 –86.677.186
–6.993.621 –7.292.871 –7.463.871 –8.169.716 –8.311.732 –8.366.919 –93.047.696
93.305.536 92.586.622 91.564.838 90.409.219 88.693.004 86.677.186 0
–7.625.690 –7.954.959 –8.277.409 –8.840.077 –9.056.904 –9.064.176 –95.778.180
4.599.575 4.602.471 4.579.627 4.582.845 4.629.797 5.213.945 111.517.979
0 0 0 0 0 258.465 26.420.801
4.599.575 4.602.471 4.579.627 4.582.845 4.629.797 4.955.480 85.097.178
448 448 448 448 448 448 8.800
4.412.500 4.412.500 4.412.500 4.412.500 4.412.500 4.412.500 88.160.209
6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 6,25 % 124,87 %
1.786.352 1.975.875 2.142.554 2.312.450 2.529.298 3.071.830 0
71

Anmerkungen
Die Prognoserechnung projiziert die zukünftige Entwicklung
der Einnahmen und Ausgaben und somit
einen aus heutiger Sicht möglichen Ergebnisverlauf
des Immobilieninvestments. Die Prognoserechnung
stellt die Situation dar, wie sie sich auf Grundlage
der zahlreichen vom Initiator aus heutiger Sicht für
realistisch gehaltenen Prämissen ergeben würde. Es
ist jedoch mit Abweichungen von diesen Annahmen
zu rechnen. Diese in die Zukunft gerichteten Aussagen
beruhen auf dem für die Fondsgesellschaft
erstellten Beteiligungskonzept, das nach gegenwärtigen,
nach bestem Wissen vorgenommenen Planungen
und Einschätzungen entwickelt wurde. Durch
Änderungen in den gesetzlichen Bestimmungen und
der Rechtsprechung beider Länder, durch Änderungen
gegenüber den Annahmen zur Entwicklung des
Immobilienmarktes und der entsprechenden Vermietungs-
und Veräußerungsbedingungen betreffend
die Fondsimmobilie oder durch Änderungen bei den
zugrunde liegenden abgeschlossenen und beabsichtigten
vertraglichen Vereinbarungen können sich
erhebliche Veränderungen der wirtschaftlichen und
steuerlichen Eckdaten der Beteiligung ergeben.
Die Einkünfte der Objektgesellschaft sind in Australien
zu versteuern. Aufgrund von Verlustvorträgen
aus der Investitionsphase sowie den vergleichsweise
hohen Abschreibungsbeträgen erzielt die Objektgesellschaft
voraussichtlich ab dem neunten Geschäftsjahr
positive Erträge, die in Australien entsprechend
zu versteuern sind. Da ab dem neunten Jahr voraussichtlich
Steuerzahlungen in Australien anfallen und
nachdem ein etwaiger Veräußerungsgewinn nach
einer Haltedauer von 10 Jahren in Deutschland nicht
mehr unter dem Progressionsvorbehalt zu berücksichtigen
ist, wurde eine voraussichtliche Haltedauer
von 10 Jahren gewählt. Die Prognoserechnung wurde
aufgrund des angenommenen Objektverkaufes
zum Jahresende 2015 bis zum 31.12.2015 abgebildet
und folglich ein Beginn des Fonds zum Jahresende
2005 angenommen. Die Haltedauer des Objektes
muss nicht dem Betrachtungszeitraum entsprechen.
Die Investition und der Mittelrückfluss (Kapitaleinlage,
Ausschüttungen und Veräußerungserlös) erfolgen
grundsätzlich in australischen Dollar (AUD), so
dass innerhalb der Fonds- bzw. Objektgesellschaft
kein materielles Wechselkursrisiko besteht. Sofern
Anleger jedoch ihre Kapitaleinlage durch einen
Umtausch von EUR in AUD leisten bzw. ihren AUD-
Mittelrückfluss (Ausschüttungen und anteiligen Veräußerungserlös)
in EUR transferieren, besteht für
den Anleger ein Wechselkursrisiko, aber auch eine
Wechselkurschance.
Die Positionen in der Prognoserechnung stellen wirtschaftlich
100 % der Objektgesellschaft und 100 %
der Fondsgesellschaft dar. Rundungsdifferenzen in
dieser konsolidierten Darstellung sind möglich.
Auf den Ausweis eventuell anfallender australischer
Umsatzsteuer (Goods and Services Tax) wurde verzichtet;
die Steuern werden als Vorsteuer geltend
gemacht. Die auf die umsatzsteuerbaren Leistungen
in Deutschland entfallenden Umsatzsteuerbeträge,
die voraussichtlich nicht als Vorsteuer geltend gemacht
werden können, sind in den betreffenden
Positionen enthalten.
8.1 Einnahmen
8.1.1 Mieteinnahmen/Mietausfallwagnis und
Mieterincentive/Sondereinnahmen
Für die Prognoserechnung wurden für die Flächen
und Parkplätze, für die Mietverträge bestehen, die
Einnahmen unter Berücksichtigung der Regelungen
in den einzelnen Mietverträgen angesetzt. Für die
derzeit noch nicht vermieteten geringfügigen Flächen
bzw. Parkplätze wurde, mit Ausnahme der Lagerflächen,
unterstellt, dass diese gemäß einer Prognose
eines unabhängigen renommierten lokalen Immobilienexperten
zum 01.01.2006 vermietet werden können.
Eine Übersicht über die Mietverträge (Mieter,
wesentliche Mietbedingungen) als auch über die
derzeit noch nicht vermieteten Flächen und Parkplätze
ist in Tz. 6 abgebildet.
Die Objektgesellschaft erhält gemäß Prognoserechnung
ab dem 01.01.2006 Einnahmen aus der Vermietung
des Objekts 11 Exhibition Street. Die prognostizierten
Mieteinnahmen für das Jahr 2006 belaufen
sich auf AUD 9.156.288 zuzüglich Sondereinnahmen
73

von voraussichtlich AUD 748.916. Diese Sondereinnahmen
resultieren aus der Zusatzmiete, die die
Mieter The Italian Restaurant and Bar Pty Ltd (AUD
46.217 p.a. für 10 Jahre) und Commonwealth of
Australia (AUD 1.405.398 p.a. für 12 Jahre) unter den
nachstehenden Annahmen und Bedingungen und
unter Ansatz eines Anfalls ab 1.7.2006) an die Objektgesellschaft
leisten müssen, da die Objektgesellschaft
diesen Mietern zusätzliche Innenausbauten
zur Verfügung stellt (siehe hierzu Tz. 6 und Tz. 11).
Betreffend den Mieter Commonwealth of Australia
ist die Bereitstellung zusätzlicher Innenausbauten
und damit die Leistung der entsprechenden Zusatzmiete
jedoch optional und der Mieter hat über die
Ausübung und das genaue Volumen zum Zeitpunkt
der Auflage des Beteiligungsprospektes noch nicht
endgültig entschieden (Details hierzu siehe auf Tz. 6
und Tz. 11). Aufgrund der dem Initiator vorliegenden
Informationen ist jedoch die Ausübung der Option
wahrscheinlich, weshalb sowohl im prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplan als auch bei der
Prognoserechnung davon ausgegangen wird, dass
der Mieter die Option, auch aus Vereinfachungsgründen,
zum Ende der Ausübungsfrist, dem 30. Juni 2006,
ausüben wird. Somit sind alle damit verbundenen
Kosten und Einnahmen auf dieser Grundlage berücksichtigt.
Sollte die Option wider Erwarten vom Mieter
doch nicht oder nicht in vollem Umfang ausgeübt
werden, weichen die Kosten und Erträge von den
hier prognostizierten ab (siehe hierzu entsprechende
Sensitivitätsanalysen Tz. 9).
Zum Ablauf der bestehenden Mietverträge bzw. betreffend
die Erstvermietung der geringfügigen derzeit
noch nicht vermieteten Flächen und Parkplätze
berücksichtigt die Prognoserechnung Vermietungsannahmen,
insbesondere betreffend die Marktmietansätze,
welche von unabhängigen renommierten
lokalen Immobilienexperten prognostiziert wurden.
Betreffend die Wahrscheinlichkeit der Weitervermietung
an die bisherigen Mieter wurde grundsätzlich
eine Wahrscheinlichkeit von 50 % unterstellt. In jedem
Fall der Anschlussvermietung, die stets für eine
Laufzeit von 5 Jahren angenommen wurde, wurden
darüber hinaus folgende Kosten berücksichtigt:
• Maklergebühren: 15 % einer Jahresmiete
• Leerstand im Fall des Auszuges des bisherigen
Mieters: 3 Monate (durch die angenommene Wahrscheinlichkeit
des Auszuges der bisherigen Mieter
wurde durch Aufrundung ein tatsächlicher Ansatz
von 2 Monaten im Cash-Flow angesetzt)
• Vermietungsincentive: 15 % der gesamten nicht
indexierten 5-Jahresmiete (entspricht einer mietfreien
Zeit zu Beginn des neuen Mietvertrages von
9 Monatsmieten)
Betreffend die 207 Parkplätze, die an S&K Car Park
Management Pty Ltd vermietet sind (siehe unten),
wurde gemäß der Beratung durch lokale Experten
auf den Ansatz eines Leerstandes bzw. von Vermietungsincentives
verzichtet.
Die Objektgesellschaft hat für 207 speziell abgegrenzte
Parkplätze im Parkhausbereich der Fondsimmobilie
einen Mietvertrag mit der S&K Car Park
Management Pty Ltd abgeschlossen, der neben
einer Basismiete, die in der Prognoserechnung entsprechend
berücksichtigt wurde, die Zahlung einer
umsatzabhängigen Zusatzmiete unter bestimmten
Umständen vorsieht (siehe hierzu Tz. 6 und Tz. 11).
Aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht wurde in
der Prognoserechnung vom Ansatz dieser möglichen
Zusatzeinnahmen abgesehen.
Für die zum Zeitpunkt der Prospekterstellung noch
nicht abschließend vermietete Werbefläche auf dem
Dach der Fondsimmobilie (sog. „Sky Screen“) liegen
nach Auskunft des Property Managers der Objektgesellschaft
diverse Mietanfragen vor. Für Zwecke der
Prognoserechnung wurde angenommen, dass diese
Fläche zum 01.01.2006 zu einer Jahresmiete von
AUD 50.000 vermietet werden wird, wobei die prognostizierten
Mieteinnahmen anhand der von Experten
erwarteten Inflationsentwicklung über den Prognosezeitraum
mit jährlich 2,5 % gesteigert wurden.
Gemäß unabhängigen renommierten lokalen Immobilienexperten
ist die Werbefläche zu Mietansätzen
oberhalb des Ansatzes in der Prognoserechnung vermietbar.
Eine Vermietung ist jedoch nicht gewährleistet,
was zu geringeren Einnahmen als prognostiziert
führen kann.
74

Bezüglich der 38 zum Zeitpunkt der Erstellung des
Beteiligungsprospektes noch nicht vermieteten Mieterstellplätze
wurde davon ausgegangen, dass diese
zum 01.01.2006 zur Marktmiete vermietet werden
können, was der Prognose der Marktexperten und
des vorliegenden Objektgutachtens entspricht. Zur
Abdeckung möglicher Leerstände, von Vermietungskosten
oder von Mietausfällen wurde ein Abschlag
zur Marktmiete von 5 % für den gesamten Zeitraum
der Prognose vorgenommen.
Bezüglich der noch nicht vermieteten Lagerflächen
wurde aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht
von einem Ansatz von Einnahmen über den gesamten
Prognosezeitraum abgesehen. Der Property Manager
der Objektgesellschaft geht davon aus, dass
auch diese Flächen im Zeitraum der Prognoserechnung
vermietet werden können, so dass hier die
Chance besteht, weitere, bisher in der Prognoserechnung
noch nicht berücksichtigte Einnahmen zu erzielen,
was zu einer Erhöhung der Liquiditätsreserve
und ggf. zu höheren Ausschüttungen als prognostiziert
führen kann.
8.1.2 Annahmen zur jährlichen Anpassung der
Mietraten (sog. „Rent Review“)
Betreffend die abgeschlossenen Mietverträge wurden
die vertraglichen Regelungen zur jährlichen Mietanpassung
berücksichtigt. So besteht für die beiden
Hauptmieter, Commonwealth of Australia und Mercer
Human Resource Consulting Pty Ltd eine jährlich
fest vereinbarte Mietsteigerung von 4 % bzw. 4,25 %,
wobei der Mietvertrag mit Mercer Human Resource
Consulting Pty Ltd (Mercer) vorsieht, dass zum sechsten
Mietjahr eine Anpassung zur Marktmiete erfolgt
(sog. „Market Rent Review“) und dass die Miete dann
anschließend erneut jährlich um 4,25 % fest nach
oben für die Restlaufzeit des Mietvertrages angepasst
wird. Für die geringfügigen derzeit noch nicht abschließend
vermieteten Flächen wurden entweder
unten stehende Ansätze unterstellt bzw. im Fall spezieller
Flächen (u.a. für das „Sky Screen“) eine unterstellte
Anpassung gemäß einer angenommenen Inflationsrate
von 2,5 % p.a. angesetzt.
Für die Berechnung der jährlichen Mietanpassungen
der entsprechenden Flächen im Falle einer Anschlussvermietung
wurde ebenfalls auf unten stehende Ansätze
zurückgegriffen, die von lokalen Immobilienexperten
für den entsprechenden Prognosezeitraum
ermittelt wurden.
Die Höhe der tatsächlichen Wachstumsraten wirkt
sich u.a. über die Entwicklung der Marktmieten und
damit der möglichen Mieten für die Anschlussvermietung
auf die Liquidität bzw. die Rentabilität der
Fondsgesellschaft aus.
8.1.3 Zinserträge
In dieser Position sind die AUD-Zinserträge aus der
Anlage der konsolidierten Liquiditätsreserve zusammengefasst.
In der Prognoserechnung wird davon
ausgegangen, dass die Liquiditätsreserve ab dem
Jahr 2006 mit einem Zinssatz von 5,25 % p.a. verzinst
werden kann. Hierbei wird davon ausgegangen, dass
ein bestimmter Bestandteil und die laufenden Überschüsse
kurzfristig, der andere Teil jedoch mittel- bis
langfristig angelegt werden.
Berechnungsbasis für die Zinserträge eines Jahres der
Objektgesellschaft ist die Differenz aus den durchschnittlichen
monatlichen Mieterträgen und Ausgaben
zuzüglich der Liquiditätsreserve des Vormonats
reduziert um die Ausschüttung zur Mitte eines jeden
Jahres.
Die Zinserträge sind gemäß der einschlägigen steuerlichen
Regelungen nicht in Australien zu versteuern.
Prognose der Entwicklung der Marktmieten
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Büroflächen 3,5 % 3,5 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 % 4,0 %
Ladenflächen 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 %
Parkplätze 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 %
Sonstige Flächen/Annahmen zur Inflation 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 %
Quelle: DTZ Australia, Melbourne
75

Die erwirtschafteten Guthabenzinsen unterliegen
jedoch gegebenenfalls der Zinsabschlagsteuer in
Deutschland. In der Prognoserechnung wurde aus
Vereinfachungsgründen und weil eine zinsabschlagsfreie
Anlage in Luxemburg geplant ist eine mögliche
Zinsabschlagsteuer nicht berücksichtigt. Die Zinserträge
sind jedoch von den Anlegern anteilig in
Deutschland der individuellen Besteuerung zu unterwerfen.
Die im Prognosezeitraum tatsächlich erwirtschafteten
Zinserträge können je nach Höhe des Anlagebetrages
und der Entwicklung des Zinsniveaus nach oben
oder unten abweichen, was im Falle geringerer Einnahmen
aus Zinserträgen gegenüber der Prognoserechnung
zu einer Verringerung der freien Liquidität
der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft und damit
ggf. zu Reduzierungen bei den geplanten Ausschüttungen
an die Anleger führen kann. Im Falle höherer
Einnahmen aus Zinserträgen würde die verfügbare
Liquidität der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft ansteigen,
was zu höheren Ausschüttungen als in der
Prognoserechnung dargestellt führen könnte.
8.1.4 Veräußerungserlös
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass die
Fondsimmobilie zum Ende des Jahres 2015 veräußert
werden wird. Tatsächlich kann sich eine kürzere oder
auch längere Haltedauer für die Fondsimmobilie,
z.B. aufgrund der tatsächlichen Situation am Immobilienmarkt
oder aus anderen Gründen, ergeben.
Als Veräußerungserlös wurde dabei ein Wert von
AUD 195.770.505 berücksichtigt, der sich wie folgt
berechnet: Die prognostizierten Mieteinnahmen für
das Jahr 2016 wurden mit einem Faktor von ca. 15,1
und damit mit dem gleichen Wert wie zum Zeitpunkt
des Einkaufs der Fondsimmobilie kalkuliert und es
wurden kalkulatorische Verkaufskosten von 1 %
(AUD 1.979.308) berücksichtigt. Der sich hiermit
ergebende Verkaufserlös wurde um die zu diesem
Zeitpunkt noch zu berücksichtigenden Vermieterincentives
(AUD 3.154.095) und in Form von Maklergebühren
(AUD 256.101) bzgl. des Mieters Mercer
reduziert und um den abgezinsten Barwert der noch
ausstehenden Sondereinnahmen aus der Zusatzmiete
des Mieters Commonwealth (AUD 3.229.179) erhöht.
Der somit ermittelte Netto-Verkaufserlös (vor
Steuern) wurde im Rahmen der Prognoserechnung
berücksichtigt. Das Mietverhältnis mit einem der
Hauptmieter, Mercer, endet im Laufe des Jahres 2015.
Die Prognoserechnung berücksichtigt im laufenden
Jahr 2015 unter der Annahme einer 50%igen Wahrscheinlichkeit
der Verlängerung des Mietvertrages
Mindereinnahmen von AUD 3.228.710 für Mietausfall
und Mieterincentives sowie AUD 964.568 für Maklergebühren
und AUD 1.127.882 für Mieterausbauten.
Insgesamt wurden zusammen mit den beim Verkaufspreis
berücksichtigten Kosten AUD 8.731.356
für den Ablauf des Mietvertrages mit Mercer angesetzt.
8.2 Fonds- und Bewirtschaftungskosten
8.2.1 Haftungs- und Geschäftsführungsvergütung
Für die Vergütung des Geschäftsführers der Objektgesellschaft
wurden AUD 5.000 p.a. im Rahmen der
Prognoserechnung kalkulatorisch berücksichtigt. Die
Vergütung des Komplementärs und des geschäftsführenden
Kommanditisten der Fondsgesellschaft
wurde mit zusammen AUD 11.797 inkl. deutscher
Umsatzsteuer im ersten Jahr angesetzt, wobei diese
Vergütung um jährlich 1,7 % steigt.
8.2.2 Vergütung Treuhandkommanditistin
Die Vergütung für den Treuhandkommanditisten
wurde mit AUD 17.696 inkl. deutscher Umsatzsteuer
im ersten Jahr berücksichtigt, wobei diese Vergütung
jährlich um 1,7 % steigend vereinbart ist. Der entsprechende
Aufwand wurde im Rahmen der Prognoserechnung
berücksichtigt.
8.2.3 Vergütungen für Geschäftsbesorgung
Gemäß dem Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen
der Objektgesellschaft und der Real I.S. AG fällt, als
Teilbetrag der für die Geschäftsbesorgung vereinbarten
Gesamtgebühr, eine Vergütung für die Real I.S.
AG für das Jahr 2006 in Höhe von AUD 250.000 an,
die sich jährlich um 1,5 % steigert. Unter dem Geschäftsbesorgungsvertrag
zwischen der Fondsgesellschaft
und der Real I.S. AG wurde eine anfängliche
Vergütung von AUD 11.600 inkl. deutscher Umsatzsteuer
vereinbart, wobei auch diese Vergütung jährlich,
erstmals für das Jahr 2007, um 1,5 % steigend
vereinbart wurde.
76

8.2.4 Gesellschaftskosten
Die Position Gesellschaftskosten sammelt Kosten für
laufende Buchhaltung, den jährlichen Abschluss, die
Erstellung der Steuererklärung und die steuerliche
Betreuung, sowie für Büro-, Marketing-, Beirats-, Wirtschaftsprüfer-,
Gesellschafts- und Sachverständigentätigkeiten.
Für das Jahr 2006 sind für Gesellschaftskosten auf
Ebene der Objektgesellschaft AUD 90.000 angesetzt,
wobei diese Kosten jährlich, erstmals für das Jahr
2007, um 2,5 % erhöht angenommen wurden. Für das
Jahr 2006 wurden auf Ebene der Fondsgesellschaft
Gesellschaftskosten in Höhe von brutto AUD 23.200
inkl. deutscher Umsatzsteuer angesetzt, die sich jährlich,
ebenfalls erstmals für das Jahr 2007, um 1,7 %
erhöhen. Da es sich bei diesen Positionen um Schätzungen
für einen zukünftigen Aufwand handelt, ist
nicht auszuschließen, dass die angesetzten Beträge
nicht ausreichen, um den Aufwand für die Kosten der
Gesellschaften tatsächlich abzudecken. Es ist auch
nicht auszuschließen, dass einzelne Kosten nicht in
AUD sondern in Euro an die entsprechenden Dienstleister
zu zahlen sein werden. Hieraus können auch
Vor- und Nachteile aus der Entwicklung der Wechselkurse
resultieren. Für den Fall, dass die angesetzten
Schätzwerte für die Abdeckung der Gesellschaftskosten
nicht ausreichen, ist nicht auszuschließen, dass
sich die Liquidität der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft
hierdurch reduziert und ggf. auch Kürzungen
bei den prognostizierten Ausschüttungen unter diesen
Umständen in Kauf genommen werden müssten.
Sollten die tatsächlichen Kosten geringer als der
entsprechende Ansatz der Prognoserechnung sein,
würde dies zu einer Erhöhung der Liquidität führen,
was die Rendite der Anleger positiv verändern könnte.
8.2.5 Rückstellungen für nicht umlegungsfähige
Instandhaltungskosten
Die Mietverträge mit den Hauptmietern sehen vor,
dass grundsätzlich sämtliche Instandhaltungskosten,
mit Ausnahme struktureller Reparaturen, von den
Mietern als Bestandteil der umlegungsfähigen Mietnebenkosten
(sog. „Building Outgoings“) zu tragen
sind (sog. „Net Leases“). Die Mietverträge über die
im Verhältnis geringen Flächen im Erdgeschoss mit
den „Retail-Mietern“ sehen keine Umlagen von Instandhaltungskosten
bzw. Mietnebenkosten vor (sog.
„Gross Leases“).
Grundsätzlich handelt es sich bei der Fondsimmobilie
um eine zum Juni 2005 neu errichtete Premium-
Büroimmobilie mit entsprechenden Gewährleistungen
der am Bau der Fondsimmobilie Beteiligten, die
im Falle von Mängeln und Schäden während der
Laufzeit der Gewährleistungsfristen eine Instandhaltung
ohne Belastung für die Objektgesellschaft ermöglichen.
Aus diesem Grund wurde auch von einem
Kostenansatz für strukturelle Reparaturen oder nicht
umlegbare Instandsetzungsaufwendungen im Rahmen
der Prognoserechnung zumindest für das Jahr
2006 abgesehen.
Für die nicht umlegungsfähigen Kosten für Instandhaltung
und Reparaturen wurde eine gutachterliche
Stellungnahme eines lokalen Experten eingeholt
und dessen Ansätze wurden im Rahmen der Prognoserechnung
berücksichtigt. Darüber hinaus wurden
im Rahmen des Investitions- und Finanzierungsplans
entsprechende Ansätze bzw. Rückstellungen vorgesehen,
die zu Kosten auf Ebene der Objektgesellschaft
führen könnten (siehe hierzu Tz. 7).
Grundsätzlich müssen Mieter am Ende eines Mietvertrages
die Mieträume umfassend renovieren (sog.
„Make Good“-Klausel), so dass eine ggf. erforderliche
Anschlussvermietung ohne wesentliche entsprechende
Aufwendungen möglich ist. Insoweit wurde
auf den Ansatz entsprechender Kosten im Rahmen
der Prognoserechnung verzichtet. Abweichend davon
besteht bei dem Mietvertrag mit Mercer Human
Resource Consulting Pty Ltd die Besonderheit, dass
eine derartige „Make Good“-Klausel nicht vereinbart
werden konnte. Aus diesem Grund wurde gemäß
dem Vorschlag eines lokalen Experten ein Betrag von
AUD 75 pro m 2 , indexiert mit 2,5 %, bis zum Ende des
Mietvertrages für diese Mietflächen angesetzt (Betrag
im Jahr 2015: AUD 1.127.882), mit dem Vorsorge für
etwaige Verpflichtungen und Kosten der Objektgesellschaft
im Rahmen der Weiter- bzw. Anschlussvermietung
betreffend diese Mietflächen getroffen
wurde.
77

Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass die im Rahmen
der Prognoserechnung gewählten Ansätze für
etwaige Aufwendungen für nicht umlegungsfähige
Instandhaltungskosten oder Reparaturen nicht ausreichend
sind, die tatsächlich entstehenden Kosten
und Aufwendungen abzudecken. Sollte dieser Fall
eintreten, könnten erhebliche Reduzierungen bei den
möglichen Ausschüttungen und betreffend die Rendite
der Anleger gegenüber der Prognose eintreten.
8.2.6 Rückstellungen für Maklerkosten für
Anschlussvermietungen
Bei Weiter- bzw. Anschlussvermietungen wurde im
Rahmen der Prognoserechnung aus kaufmännischer
Vorsicht in jedem Fall unterstellt, dass eine Maklercourtage
in Höhe von 15 % der ersten Jahresmiete
anfällt. Sollten die Maklerkosten in diesen Fällen höher
oder geringer sein (oder ggf. gar nicht anfallen),
würde sich dies negativ oder positiv auf die Liquidität
der Objektgesellschaft und damit der Fondsgesellschaft
auswirken.
8.2.7 Sonstige und nicht umlegbare
Bewirtschaftungskosten
Wie in Abschnitt 8.2.5 dargestellt sehen die Mietverträge
mit den „Retail-Mietern“ keine Umlagen von
Instandhaltungskosten bzw. Mietnebenkosten vor
(sog. „Gross Leases“). Unter diesen Mietverträgen
können keinerlei Kosten z.B. für Versicherungen,
Steuern und Abgaben oder Instandhaltung an die
Mieter umgelegt werden (sog. „Building Outgoings
und Statutory Outgoings“). Die Ansätze in der Prognoserechnung
betreffend die sonstigen und nicht
umlegbaren Bewirtschaftungskosten („Non-recoverable
Outgoings“) wurden von lokalen Experten in
Melbourne im Auftrag der Objektgesellschaft ermittelt
und belaufen sich für das Jahr 2006 auf AUD
126.613, für das Jahr 2007 auf AUD 131.483 und steigen
dann anhand der projizierten Inflationsentwicklung
von 2,5 % um jährlich 2,5 % an. Wie im gleichen
Abschnitt dargelegt, können unter den Mietverträgen
mit den Hauptmietern (Mercer Human Resource
Consulting Pty Ltd und Commonwealth of Australia)
die entsprechenden Mietnebenkosten grundsätzlich
auf die Mieter umgelegt werden. Es ist jedoch nicht
auszuschließen, dass durch die eingeschränkte Due
Diligence und aufgrund der Tatsache, dass für das
neue Gebäude noch keine Nebenkostenabrechnungen
in der Praxis durchgeführt wurden und auch
keine entsprechenden faktisch belegten Budgets bestehen,
die Ansätze in der Prognoserechnung nicht
ausreichend sind. Dies könnte insbesondere der Fall
sein, falls unter den „Net Leases“ mit den Hauptmietern
nicht alle entsprechenden Mietnebenkosten
umgelegt werden könnten oder wenn Mieter die
entsprechenden Umlagen nicht oder nicht vollständig
an die Objektgesellschaft leisten. Auch Kostensteigerungen
in der Zukunft über die gewählten Ansätze
hinaus (z.B. höhere Versicherungsprämien,
höhere Steuern und Abgaben) würden dazu führen,
dass die in der Prognoserechnung angesetzten Beträge
nicht ausreichend sind und dadurch die Liquidität
der Objektgesellschaft abnimmt. Sollten die
angesetzten Beträge nicht ausreichend sein, könnten
auch Kürzungen bei der Ausschüttung oder im
schlimmsten Fall eine Einstellung der Ausschüttungen
erforderlich werden.
8.3 Kapitaldienst
Unter dieser Position sind sämtliche Zins- und Tilgungszahlungen
aufgeführt, die die Gesellschaft für
die Bankdarlehen zahlen muss.
8.3.1 Zinsen Bankdarlehen/Swapvereinbarungen
Die Objektgesellschaft nimmt einen langfristigen
Kredit in Höhe von AUD 85.500.000 bei der BayernLB,
München, auf, welcher zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung,
voraussichtlich am 22.12.2005, ausbezahlt
werden wird (sog. „Tranche 1“ des Fremdkapitals der
Objektgesellschaft). Das Darlehen, das von der Bank
für eine Laufzeit von zunächst 10 Jahren zugesagt
wurde, wird mit variabler Verzinsung (6-Monats-
AUD-AUDBA-BBSW) aufgenommen und das Zinsänderungsrisiko
wird fristenkongruent über ein Zinssicherungsgeschäft
(Zinssatzswap) seitens der Objektgesellschaft
abgesichert. Unter dem Zinsswap, der
ebenfalls mit der BayernLB, München, abgeschlossen
wurde, zahlt die Objektgesellschaft fest vereinbarte
Zinssätze an die Bank und erhält im Gegenzug die
Mittel, die erforderlich sind, die variablen Zinszahlungen
unter der Kreditvereinbarung mit der Bank
78

zu erfüllen. Somit hat die Objektgesellschaft faktisch
einen festen Zinssatz bis zum Dezember 2015, dem
Ende des Prognosezeitraums, gesichert. Die festen
Zinssätze unter dem Zinsswap wurden in Form von
Stufenzinsen vereinbart, die ab dem Auszahlungszeitpunkt
bis zum 30.12.2006 mit einem Zinssatz
von 5,25 % beginnen und wie folgt ansteigen:
Jahr
Festzinssatz in % p.a.
2006 5,25
2007 5,75
2008 6,25
2009 6,75
2010 7,10
2011 7,00
2012 7,75
2013 7,35
2014 7,20
2015 7,39
Als Zahlungsweise wurden unter dem Kreditvertrag
halbjährlich nachschüssige Zahlungen vereinbart
und unter dem Zinsswap wurde eine jährlich nachschüssige
Zahlungsweise festgelegt. Die Zinsen zwischen
dem Aus-zahlungszeitpunkt am 22.12.2005
und dem Beginn der Prognoserechnung am
01.01.2006 wurden im Investitions- und Finanzierungsplan
berücksichtigt.
Der Investitions- und Finanzierungsplan sowie die
darauf basierende Prognoserechnung geht davon aus,
dass die Objektgesellschaft die optional anfallenden
Ausbaukosten unter dem Mietvertrag mit dem Commonwealth
of Australia bis spätestens 30. Juni 2006
ebenfalls zu finanzieren haben wird. Die Objektgesellschaft
wird im Falle der Ausübung der entsprechenden
Option des Mieters ein weiteres, ebenfalls
variabel verzinstes Darlehen in Höhe von bis zu
AUD 10.000.000 bei der BayernLB, München, aufnehmen
(sog. „Tranche 2“ des Fremdkapitals der Objektgesellschaft).
Das zusätzliche Darlehen, welches eine
annuitäre Tilgungsstruktur unter der Annahme der
vollständigen Tilgung über 12 Jahre hat, wird im Fall
der Inanspruchnahme zum 31.12.2015, d.h. zum
Ende des Prognosezeitraums und dem angenommenen
Verkaufszeitpunkt der Fondsimmobilie, auslaufen.
Aus Vereinfachungsgründen wurde eine vollständige
Inanspruchnahme und damit eine Auszahlung des
zusätzlichen Kredits zum 30. Juni 2006 angenommen.
Zur Sicherung der Darlehensgewährung und des
entsprechenden Zinsänderungsrisikos wurde seitens
der Objektgesellschaft ein optionales und ebenfalls
fristenkongruentes Zinssicherungsgeschäft (sog.
Zinssatzswapoption) mit der BayernLB abgeschlossen.
Analog dem Zinsswap für die Tranche 1 des Fremdkapitals
der Objektgesellschaft wird die Objektgesellschaft
für den gesamten Prognosezeitraum einen
festen Zinssatz, im Fall der Tranche 2 jedoch ohne
Stufenzinsstruktur, an die Bank unter dem Zinsswap
leisten und im Gegenzug die variablen Mittel erhalten,
die erforderlich sind, um die Verpflichtungen
unter der variablen Kreditvereinbarung mit der Bank
vollständig abzudecken. Als Festzinssatz wurde ein
Zinssatz in Höhe von 6,45 % für die gesamte Laufzeit
des Kredits/des Zinsswaps vereinbart. Da der Mieter
Commonwealth of Australia im Fall der Inanspruchnahme
seiner Option zum weiteren Ausbau der Mieträume
eine fest vereinbarte Zusatzmiete über einen
Zeitraum von 12 Jahren bzw. die Laufzeit des Mietvertrages
(12 Jahre) leisten muss, kann die Objektgesellschaft
das zusätzliche Darlehen aus dieser Zusatzmiete
bedienen.
Sollte das Darlehen bzw. die Zinsswaps vor Ablauf
vorzeitig aufgelöst werden (z.B. bei einem vorzeitigen
Verkauf der Fondsimmobilie), könnten je nach
Zinsentwicklung am Kapitalmarkt hohe Vorfälligkeitsentschädigungen
und Kosten (sog. „Breakage
Cost“) zu Lasten der Objektgesellschaft entstehen,
die den Veräußerungserlös für die Fondsimmobilie
nachhaltig reduzieren könnten. Sollte die Fondsimmobilie
zum Ablauf des Prognosezeitraums (Ende
2015) nicht veräußerst werden, müssen die Kondition
für das bzw. die Darlehen neu verhandelt werden.
Sollten die Konditionen für die dann erforderlichen
Anschlussfinanzierungen, unter der Annahme
ansonsten weiterhin gleich hoher Einnahmen und
Kosten, über den fest vereinbarten Konditionen für
den Prognosezeitraum liegen, könnte sich dies,
79

abhängig von einer Vielzahl heute nicht vorhersehbarer
Parameter (z.B. weitere Vermietungssituation
des Gebäudes), nachteilig auf die Liquidität der Objekt-
und damit der Fondsgesellschaft auswirken,
was zu Kürzungen oder gar zu Aussetzungen von
möglichen Ausschüttungen an die Anleger führen
könnte. Bei geringeren Netto-Einnahmen (z.B. durch
geringere Mieteinnahmen nach Ablauf des Prognosezeitraums
oder aufgrund höherer Kosten bzw.
höherer Steuern aufgrund beispielsweise der dann
aufgebrauchten Verlustvorträge) könnten auch günstigere
Konditionen für eine Anschlussfinanzierung
dazu führen, dass die Ausschüttungen und die Rendite
der Anleger sich in diesem Fall des längeren Haltens
der Fondsimmobilie reduzieren. Ist die Fondsbzw.
die Objektgesellschaft in einer solchen Situation
gar gezwungen, die Fondsimmobilie in einem schwachen
Marktumfeld zu veräußern (beispielsweise weil
keine Anschlussfinanzierung möglich ist), könnte
dies den Totalverlust der Einlage der Anleger nach
sich ziehen bzw. Reduzierungen gegenüber der prognostizierten
Rendite für die Anleger ergeben.
8.3.2 Tilgung Bankdarlehen
Für Tranche 1 des Fremdkapitals der Objektgesellschaft
wurde mit der BayernLB eine Tilgungsstruktur
vereinbart, die vorsieht, dass anfänglich keine Tilgungen
zu leisten sind, jedoch ab dem Jahr 2011 Tilgungen
von anfänglich 0,3 % ansteigend auf 1,5 %
im Jahr 2015 bezogen auf die jeweilige Restvaluta
des Darlehens zu leisten sind. Tilgungen sind jeweils
jährlich nachschüssig zu leisten. Die Restschuld am
Ende des Prognosezeitraums beläuft sich dann auf
AUD 81.716.393 (ca. 95 % des ursprünglichen Darlehensbetrages).
Für die ggf. erforderliche Tranche 2 des Fremdkapitals
der Objektgesellschaft wurde mit der Bank eine
annuitätische Tilgung über die Laufzeit von 12 Jahren
bzw. des Mietvertrages des Mieters Commonwealth
of Australia vereinbart. Tilgungsleistungen sind jeweils
jährlich nachschüssig vereinbart. Die Restschuld
am Ende des Prognosezeitraums beläuft sich für diese
Tranche auf AUD 2.733.716 (ca. 27 % des ursprünglichen
Darlehensbetrages).
Die Prognoserechnung geht von einer Vollplatzierung
des Eigenkapitals zum 20.12.2005 aus. Sofern
das Eigenkapital zu diesem Zeitpunkt nicht voll platziert
ist, ist das Eigenkapital zwischenzufinanzieren.
Eine Finanzierungszusage der BayernLB liegt vor. Der
Zinsaufwand für Eigenkapitalzwischenfinanzierung
wird aus der ersparten Ausschüttung aus diesem
Eigenkapitalanteil finanziert. Zusätzlich wurde im
Investitions- und Finanzierungsplan eine Rückstellung
in Höhe von AUD 370.645 gebildet, die beispielsweise
im Falle einer kompletten Eigenkapitalzwischenfinanzierung
für 6 Monate eine Zinsbelastung
von 7,25 % p.a. ermöglichen würde. Höherer Zinsaufwand
als prospektiert geht zu Lasten der Liquiditätsreserve.
Bezüglich der weiteren Details aus den Kreditvereinbarungen,
Zinsswapvereinbarungen, Sicherheitenvereinbarungen
im Zusammenhang mit den
Kreditverträgen, Zinsswapvereinbarungen oder der
möglichen Zwischenfinanzierung für das Eigenkapital
der Anleger wird auf Tz. 11 verwiesen.
8.4 Voraussichtliches steuerliches Ergebnis
Die Einkünfte aus der Vermietung der Fondsimmobilie
werden lediglich in Australien besteuert. In
Deutschland sind diese Einkünfte aufgrund des zwischen
Australien und Deutschland bestehenden
Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) von einer
weiteren Besteuerung unter Progressionsvorbehalt
freigestellt (siehe hierzu weitere Details in Tz. 12
„Die steuerlichen Grundlagen“). Bezüglich der Einkünfte
ist jedoch ausschließlich die Objektgesellschaft
in Australien beschränkt steuerpflichtig und unterliegt
den einschlägigen steuerlichen Regelungen.
Der anwendbare Steuersatz beträgt derzeit 30 %. Auf
dieser Grundlage berücksichtigt die Prognoserechnung
die entsprechenden australischen Vorschriften
zur Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses, welches,
vereinfacht ausgedrückt, aus dem Einnahmenüberschuss
und den Ausgaben (z.B. Vergütungen für
Geschäftsbesorgung, Kosten des Jahresabschlusses
und für Steuerberatung etc.) bzw. den zulässigen Abschreibungen
ermittelt wird. Die Prognoserechnung
basiert dabei bezüglich der steuerlichen Berechnun-
80

gen auf einem Gutachten der steuerlichen Berater
der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft, auf einer
Stellungnahme eines lokalen Experten bezüglich der
zulässigen Abschreibungen (sog. „Division 40/Division
43 capital allowances and depreciation schedules“)
und weiterhin auf Grundlage der zum Zeitpunkt
der Prospekterstellung gültigen Regelungen, Gesetzeslage
und Rechtsprechung. Es wurde daher angenommen,
dass der Aufwand für die Beschaffung des
Kapitals (u.a. Finanzierungsvermittlung, Eigenkapitalbeschaffung,
Platzierungsgarantie) innerhalb der
ersten fünf Jahre nach Erwerb der Fondsimmobilie
linear steuerlich abgeschrieben werden kann, dass
die vorläufigen Abschreibungsübersichten tatsächlich
von den Finanzbehörden in Australien akzeptiert
werden und dass der sich somit auf dieser Grundlage
ergebende Verlustvortrag zeitlich unbegrenzt auch in
Zukunft vorgetragen werden kann. Auf dieser Grundlage
ergibt sich im Rahmen der Prognoserechnung
lediglich für das Jahr 2014 ein positives steuerliches
Ergebnis in Australien, welches dem vorgenannten
Steuersatz im Rahmen der Prognoserechnung unterworfen
wurde. Sollte die Fondsimmobilie über das
Jahr 2015 hinaus gehalten werden, sind größere
steuerliche Belastungen als während des Prognosezeitraums
wahrscheinlich, da sich die Verlustvorträge
aus heutiger Sicht spätestens in diesem Zeitraum abbauen
werden. Die möglichen Ausschüttungen nach
Steuern und die Rendite der Anleger werden sich
also in einem solchen Fall aus heutiger Sicht nach
Ablauf des Prognosezeitraums, bei sonst gleichen
Annahmen (z.B. Netto-Mieteinnahmen und Kosten),
reduzieren. Insofern ist aus heutiger Sicht eine Veräußerung
der Fondsimmobilie gemäß dem Prognoseszenario
sinnvoll.
Die Freistellung unter dem DBA Australien/Deutschland
erstreckt sich nicht nur auf die laufenden Einkünfte
sondern auch auf die Besteuerung eines
möglichen Veräußerungsgewinns. Analog zur laufenden
Besteuerung ist dieser seitens der Objektgesellschaft
zum gleichen Steuersatz in Australien zu
versteuern. Gemäß den derzeit anwendbaren Vorschriften
und unter Ansatz der im Rahmen der Prognoserechnung
unterstellten Parameter bei der Ermittlung
und beim Ansatz des Veräußerungserlöses
wurde eine Versteuerung zum prognostizierten Verkaufszeitpunkt
berücksichtigt. Die dabei anfallenden
Steuern in Höhe von ca. AUD 26,5 Mio. wurden in
der Spalte „Steueraufwand in Australien“ für das geplante
Jahr der Beendigung der Beteiligung (2015)
entsprechend angesetzt. Sollten sich die zugrunde
gelegten Berechnungsannahmen und Parameter verändern
(u.a. durch steuerliche Änderungen, durch
Abweichungen beim tatsächlich erzielten Veräußerungserlös),
können sich hieraus Änderungen gegenüber
dem prognostizierten Veräußerungserlös nach
Steuern und damit Änderungen gegenüber der prognostizierten
Rendite für die Anleger ergeben. Mit Abweichungen
gegenüber der Prognose ist in der Praxis
zu rechnen und auch nennenswerte negative Abweichungen
sind aus heutiger Sicht nicht auszuschließen.
8.5 Ausschüttung nach Steuern in Australien
Die prognostizierte Ausschüttung bezieht sich auf
den jeweils geleisteten Kapitalanteil (ohne Agio)
bereits unter Berücksichtigung der in Australien seitens
der Objektgesellschaft geleisteten Steuern.
Ausgeschüttet werden Miet- und Zinsüberschüsse
nach allen Kosten und Aufwendungen (einschließlich
der Zins- und Tilgungszahlungen), soweit diese
nicht der Liquiditätsreserve zugeführt werden. Die
Ausschüttung ist jeweils zum 30.06. eines jeden
Folgejahres vorgesehen. Zum Ende des Jahres 2015
ist in der Spalte „Ausschüttung an Kommanditisten/
Treugeber“ auch der prognostizierte Veräußerungserlös
nach Steuern berücksichtigt.
8.6 Liquiditätsreserve
Änderungen der einzelnen Posten gegenüber den
Ansätzen der Prognoserechnung gehen zu Gunsten
oder zu Lasten der Liquiditätsreserve. Bei der hier
dargestellten Liquiditätsreserve handelt es sich um
eine konsolidierte Darstellung der prognostizierten
Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft und der prognostizierten
Liquiditätsreserve der Objektgesellschaft.
Ein Liquiditätsüberschuss wird der Liquiditätsreserve
zugeführt und verzinslich angelegt. Eine
Liquiditätsunterdeckung geht zu Lasten der Liquiditätsreserve.
81

9. Der prognostizierte Beteiligungserfolg und
Sensitivitätsanalysen
9.1 Darstellung des prognostizierten Beteiligungserfolges
über den Prognosezeitraum 2006–2015
Für Mieteinkünfte aus in Australien belegenen Immobilien
steht Australien gemäß Doppelbesteuerungsabkommen
Deutschland/Australien das Besteuerungsrecht
zu. In Deutschland sind Mieteinkünfte aus
australischem Grundbesitz grundsätzlich unter Progressionsvorbehalt
von der Besteuerung freigestellt.
Dies trifft nicht auf ggf. anfallende Guthabenzinsen
(z.B. aus der Anlage von liquiden Mitteln) zu.
Für das australische Einkommensteuerrecht gilt
lediglich die Objektgesellschaft als (selbstständiges)
Steuersubjekt. Weder die atypisch stille Gesellschaft
noch die Fondsgesellschaft oder ihre Gesellschafter
unterliegen insoweit der Besteuerung in Australien.
Aus deutscher Sicht werden die australischen Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung bei den
Anlegern lediglich im Rahmen des Progressionsvorbehaltes
berücksichtigt. Für Zinsen wird nach Art. 11
DBA das Besteuerungsrecht allein dem Wohnsitzstaat
des Investors, also Deutschland, zugewiesen.
Die nachfolgende Tabelle zeigt den prognostizierten
jährlichen Ertrag nach australischen Steuern, ermittelt
nach der internen Zinsfußmethode.
Ertragsberechnung für eine Beteiligung von nominal AUD
50.000 (zzgl. Agio) nach Steuern bis zum Jahr 2015 1)
Betrachtungszeitraum 2006–2015
AUD
Beteiligung 50.000
zzgl. 5 % Agio 2.500
Einzahlung insgesamt 52.500
Summe der prognostizierten Erträge vor
australischen Steuern inkl. Liquiditätsreserve 109.456
kumulierte Steuern in Australien –18.895
Kapitaleinlage inkl. Agio –52.500
Gesamtertrag nach Steuern in Australien 38.061
Zusammengefasst ergibt sich eine
Prognoserendite nach australischer Steuer
– ermittelt nach interner Zinsfußmethode –
von jährlich 6,70 %
1) Die Werte wurden aus der Prognoserechnung der Objekt- und Fondsgesellschaft
abgeleitet. Die Ergebnisse beruhen auf einer Reihe von Annahmen.
Rundungsdifferenzen sind möglich.
Bei Berechnung der dargestellten Prognoserendite
wurde angenommen, dass das Eigenkapital inklusive
Agio am 20.12.2005 vollständig erbracht und die
erste Barausschüttung zum 30.06.2007 durchgeführt
wird.
Weiterhin gilt Folgendes:
1) Unterstellt wurden die bei Prospektlegung geltenden
steuerrechtlichen Vorschriften.
2) Die Beteiligung wird im Privatvermögen gehalten.
3) Die Ausschüttungen wurden jeweils zum 30.06.
des Folgejahres kalkuliert.
4) Die Steuerzahlungen in Australien wurden aus
Vereinfachungsgründen auf das Ergebnis eines
Kalenderjahres berechnet und jeweils zum 01.01.
des betreffenden Jahres als Ausgabe berücksichtigt.
Abweichend davon endet das australische
Steuerjahr zum 30.06. eines Jahres.
Es wurde angenommen, dass laufende Gewinne
und der Veräußerungsgewinn in Australien zu
besteuern sind und in Deutschland nur dem Pro-
83

gressionsvorbehalt unterliegen. Nach derzeitiger
Rechtslage unterliegt der Veräußerungsgewinn
bei einem Verkauf der Fondsimmobilie nach Ablauf
von 10 Jahren nach Beitritt des Anlegers zur Fondsgesellschaft
nicht dem Progressionsvorbehalt
(siehe hierzu Tz. 12 „Die steuerlichen Grundlagen“).
Eine Minderung der Nachsteuerrendite durch den
Progressionsvorbehalt in Deutschland sowie durch
deutsche Steuern auf Zinseinkünfte bleibt aus Vereinfachungsgründen
unberücksichtigt.
5) Für Zwecke der Renditeermittlung wurde ein fiktiver
Verkaufspreis für die Fondsimmobilie in Höhe
einer Kapitalisierungsrate von 6,64 % (= Faktor
15,06) bezogen auf die prognostizierten Mieteinnahmen
im Jahre 2016, abzüglich kalkulatorischer
Verkaufskosten von 1 % des Veräußerungserlöses
sowie Kosten einer Revitalisierung oder möglicher
sonstiger Kosten in Höhe von insgesamt AUD
3.410.196 angenommen. Der Gegenwert des verbleibenden
Anspruchs auf Zusatzmiete für 2,5 Jahre
aus dem Mietvertrag mit AIRC wurde bei der
Veräußerung mit einem Barwert von 6,64% angesetzt
und dem Veräußerungserlös zugeschlagen.
Der fiktive Verkaufspreis ist in Abhängigkeit von
der im Jahr 2016 tatsächlichen Immobilienmarktsituation
zu sehen. Zum Objektverkauf siehe
Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“ bzw. Tz. 14
„Der Gesellschaftsvertrag“.
6) In der Prognoserechnung wurde ein Verkauf der
Fondsimmobilie zum 31.12.2015 angenommen.
Ob und wann die Fondsimmobilie tatsächlich verkauft
wird, obliegt einem Beschluss der Gesellschafterversammlung.
7) Die dargestellte Prognoserendite beruht auf der
internen Zinsfußmethode. Diese berücksichtigt
neben der reinen Höhe auch den Zeitpunkt der
Zahlungsein- und -ausgänge. Es wird ein Abzinsungssatz
(interner Zinsfuß-IRR) ermittelt, bei dem
die Summe der Barwerte der Ein- und Auszahlungen
gleich groß ist und damit zu einem Kapitalwert
von null führt. Der interne Zinsfuß gibt die
Verzinsung des jeweils (kalkulatorisch) gebundenen
Kapitals an und ist nicht vergleichbar z.B. mit
der Rendite von festverzinslichen Wertpapieren,
bei der keine Änderung des durchschnittlich gebundenen
Kapitals eintritt.
Wenn sämtliche Annahmen der Prognoserechnung
eintreten, ergibt sich unter den oben dargestellten
Prämissen eine Rendite für den Anleger
gemäß der IRR-Methode in Höhe von ca. 6,7 %
jährlich nach Steuern in Australien und vor Progressionsvorbehalt
und deutschen Steuern auf
Zinseinnahmen und eine durchschnittliche Kapitalbindung
von ca. 108,2 % bezogen auf das von
ihm eingezahlte Kapital.
Der Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen verschiedenen
Kapitalanlagen ist anhand des internen
Zinsfusses nicht ohne weiteres möglich. Die prognostizierte
Rendite ist vielmehr die Rendite einer
Investition eines Anlegers, wenn diese genau den
der Berechnung zugrunde gelegten Verlauf
nimmt und sämtliche Annahmen eintreten. Das
prognostizierte durchschnittlich gebundene Kapital
veranschaulicht den Unterschied zu beispielsweise
einem Wertpapier. Ein zum Nominalwert
von 100 gekauftes festverzinsliches Wertpapier
weist eine durchschnittliche Kapitalbindung von
100 % auf. Der Gesamtertrag (Überschuss aus der
Beteiligung) lässt sich als Verzinsung des durchschnittlichen
gebundenen Kapitals mit der ausgewiesenen
Rendite nach Steuern (hier nach australischen
Steuern) über die Anlagedauer darstellen.
Gesamtertrag berechnet sich wie folgt:
Gesamtertrag in AUD = durchschnittlich gebundenes
Kapital x IRR-Rendite nach australischen
Steuern x Prognosedauer in Jahren
38.061 = 56.808 x 6,70 % x 10
Abweichende Entwicklungen können die Rendite des
Anlegers nachhaltig beeinflussen.
84

9.2 Prognostizierte Kapitalflussrechnung und
nominale Kapitalbindung
Nachfolgende Tabelle zeigt den prognostizierten
Kapitalfluss, wenn die Annahmen der Prognoserechnung
eintreten.
Darüber hinaus enthält diese Darstellung beispielhaft
die deutsche Besteuerung für einen Anleger
bei einer Beteiligungssumme von AUD 50.000 zzgl.
Agio mit einem zu versteuernden Einkommen von
EUR 100.000 p.a. bei Einzelveranlagung bei einem
Währungsumrechnungskurs von 1 AUD/EUR von 0,63.
Weiter wird angenommen, der Anleger hat seinen
Sparerfreibetrag bereits ausgeschöpft, so dass die
anteiligen Zinseinnahmen voll versteuert werden.
Abweichend zur Planbilanz erfolgt hier für die Darstellungsanforderungen
gemäß IDW-Standard ES 4 n.F.
die Aufspaltung des anteiligen Jahresergebnisses in
Eigenkapitalrückzahlung und Gewinnausschüttung.
Das nominal gebundene Kapital ergibt sich hier aus
dem eingesetzten Kapital abzüglich der Ausschüttungen
an den Anleger nach Steuern in Australien
und abzgl. deutscher Steuern eines Anlegers mit
einer Einkommenssituation wie oben definiert. Bei
der Betrachtung der nominalen Kapitalbindung
bleibt die Verzinsung des Kapitals unberücksichtigt.
Zwar sind die jeweiligen Personengesellschaften
(atypisch stille Gesellschaft und Fondsgesellschaft)
an sich Steuersubjekt, allerdings werden die im Rahmen
der Personengesellschaft erwirtschafteten
Einkünfte für Besteuerungszwecke den hinter der
Personengesellschaft stehenden Gesellschaftern zugerechnet.
Die steuerlichen Wirkungen in Deutschland
für den einzelnen Anleger sind daher von dessen
individueller steuerlicher Einkommenssituation
abhängig.
Kapitalflussrechnung Jahr 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Gesamt
1. Nominal gebundenes Kapital 52.500 49.436 46.481 43.554 40.654 37.778 34.921 32.104 29.306 26.548 0
2.1 Gewinnausschüttung
nach Steuer in Australien 251 1.273 1.574 1.887 2.143 2.378 2.816 3.046 3.125 19.568 38.061
2.2 Steuerzahlungen in
Deutschland 1) –61 –170 –197 –225 –248 –269 –307 –327 –367 –204 –2.377
2.3 Eigenkapitalrückzahlung 2.874 1.852 1.551 1.238 982 747 309 79 0 42.868 52.500
2.4 Summe des Rückflusses 3.064 2.955 2.928 2.900 2.877 2.856 2.818 2.798 2.758 62.232 88.184
3. Haftungsvolumen 2) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.500 0
Prospektiertes Datum
Rückfluss 30.06.07 30.06.08 30.06.09 30.06.10 30.06.11 30.06.12 30.06.13 30.06.14 30.06.15 30.12.15
1) Steuern auf Zinsertrag sowie Steuerwirkungen aus dem Progressionsvorbehalt bei einem beispielhaften Anleger wie oben dargestellt. Die Auswirkungen des
Solidaritätszuschlags sind hier nicht berücksichtigt. Sollte die Finanzverwaltung zu der Auffassung kommen, dass eine Gewerblichkeit der Einkünfte der Fondsgesellschaft
vorliegt, ist auch der Veräußerungsgewinn unter dem Progressionsvorbehalt zu besteuern; siehe hierzu Tz 12 „Die steuerlichen Grundlagen“.
2) Nach Rückfluss der Kapitaleinlage, im obigen Beispiel nach Ausschüttung des Veräußerungsgewinns der Immobilie, haften die Gesellschafter bzw. Treugeber
noch fünf Jahre in Höhe ihrer Hafteinlage (5 % der Kapitaleinlage) für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Zum Punkt „Wiederaufleben der Haftung“ siehe
Tz. 3 „Die Risiken der Beteiligung“.
85

9.3 Darstellung der Höhe des prozentualen
Mietausfalls, damit der Kapitaldienst
(Bankfinanzierung) erfüllt werden kann
Die nebenstehende Darstellung zeigt die notwendigen
Nettomieteinnahmen (Mieteinnahmen abzgl.
laufender Betriebskosten) der Fondsgesellschaft, um
den gesamten Kapitaldienst zu bedienen.
120,0 %
100,0 %
80,0 %
60,0 %
40,0 %
20,0 %
0,0 %
Nettomiete %
Kapitaldienst + Fondskosten %
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
9.4 Sensitivitäten:
Abweichungen vom prognostizierten Beteiligungserfolg
nach australischen Steuern
(interne Zinsfußmethode) bei Veränderung
verschiedener zugrunde gelegter Parameter
Die nachfolgenden Renditeberechnungen sind nach
der internen Zinsfußmethode über den gesamten
Prognosezeitraum nach Steuern in Australien und
vor Progressionsvorbehalt und deutscher Steuer auf
die Zinseinnahmen der Gesellschaften berechnet.
Zu den Annahmen und zur Berechnungsmethode
vergleiche die Ausführungen unter Tz. 7 „Der Investitions-
und Finanzierungsplan“, Tz. 8 „Die Prognoserechnung“
und Tz. 12 „Die steuerlichen Grundlagen“.
9.4.1 Abweichung vom prognostizierten Beteiligungserfolg
nach australischen Steuern bei
Nichtausübung der Option des Mieters
Commonwealth of Australia
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass der
Mieter Commonwealth of Australia seinen Anspruch
auf Übernahme der Ausbaukosten durch den Vermieter
einfordert und eine entsprechende Zusatzmiete
(sog. „Fitout Rent“) für den Ausbau leistet. Sofern
der Commonwealth of Australia diese Option nicht
ausübt, nimmt die Objektgesellschaft das optionale
Darlehen nicht in Anspruch. Trotz unterschiedlichen
Liquiditätsverlaufs kommen beide Varianten im
Betrachtungszeitraum zu einem ähnlichen Ergebnis.
8,00 %
6,00 %
4,00 %
2,00 %
0,00 %
6,76 %
ohne Mieterausbau
6,70 %
Prognose
86

9.4.2 Abweichung vom prognostizierten Beteiligungserfolg
nach australischen Steuern bei
Veränderung der Verkaufsfaktoren
Ermittlung des Veräußerungserlöses wie unter Tz. 8
„Die Prognoserechnung“ beschrieben, mit Erhöhung
bzw. Verminderung des in der Prognoserechnung
angenommenen Verkaufsfaktors von 15,06 um jeweils
1,25.
8,00 %
6,00 %
4,00 %
2,00 %
0,00 %
5,36 %
Prognose –1,25
6,70 %
Prognose
7,31 %
Prognose +1,25
9.4.3 Abweichungen vom prognostizierten Beteiligungserfolg
nach australischen Steuern bei
Veränderung der Mieteinnahmen um +/– 5 %
Die Mieteinnahmenprognose der Prognoserechnung
basiert auf den abgeschlossenen Mietverträgen,
Annahmen zur Vermietung noch nicht vermieteter
(Rest-)Flächen und Annahmen zur Nachvermietung.
Die nebenstehende Darstellung zeigt die Abweichung
gegenüber dem Prognoseergebnis bei Annahme von
5 % niedrigeren oder höheren Mieteinnahmen, bei
ansonsten unveränderten Annahmen zu Mietausfall
und mietfreien Zeiten bei Nachvermietung.
8,00 %
6,00 %
4,00 %
2,00 %
0,00 %
6,19 %
5% Mindereinnahmen
6,70 %
Prognose
7,17 %
5% Mehreinnahmen
9.4.4 Abweichungen vom prognostizierten Beteiligungserfolg
nach australischen Steuern bei
Veränderung der Position Kostenumlage um
+/–5 %
Die Kostenumlage in der Prognoserechnung ist auf
Basis der Mietverträge angesetzt. Abweichend von
der Prognoserechnung wird in dieser Darstellung
diese Position um 5 % erhöht bzw. reduziert.
8,00 %
6,00 %
4,00 %
2,00 %
0,00 %
6,61 %
nicht umlagefähige
Kosten –5 %
6,70 %
Prognose
6,79 %
nicht umlagefähige
Kosten +5 %
87

9.4.5 Abweichungen vom prognostizierten Beteiligungserfolg
nach Steuern bei Veränderung der
Kostenposition Instandhaltung um +/–30 %
Abweichend von in der Prognoserechnung angenommenen
Kosten für nicht umlegungsfähige Instandhaltung
wird hier eine Veränderung dieser Position
um +/–30 % angesetzt.
8,00 %
6,00 %
4,00 %
2,00 %
6,69 %
6,70 %
6,71 %
0,00 %
Instandhaltung
+30 %
Prognose
Instandhaltung
–30 %
9.4.6 Abweichungen vom prognostizierten Beteiligungserfolg
nach Steuern bei Zusammentreffen
von drei wesentlichen Parametern:
Veräußerungsfaktor, Mieteinnahmen und
Instandhaltung
Die Grafik veranschaulicht das Zusammentreffen von
drei sich jeweils negativ bzw. positiv auf das Ergebnis
auswirkenden Parametern: Veräußerungsfaktor,
Mieteinnahmen, Instandhaltung wie sie vorhergehend
einzeln dargestellt wurden.
10,00 %
8,00 %
6,00 %
4,00 %
2,00 %
0,00 %
4,08 %
Verkauf –1,25;
Miete –5 %;
Instandhaltung +30 %
6,70 %
Prognose
8,36 %
Verkauf +1,25;
Miete +5 %;
Instandhaltung –30 %
88

Melbourne, Australien
89

10. Eröffnungsbilanz, Zwischenübersicht, Planbilanzen
und Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen
Die nachfolgend dargestellten Planzahlen, Eröffnungsund
Planbilanzen, Zwischenübersicht und die Plan-
Gewinn- und Verlustrechnungen wurden in EUR bzw.
in AUD unter Berücksichtigung der Rechnungslegungsvorschriften
des Handelsgesetzbuches (HGB)
erstellt. Vermögensanlagen im Sinne des § 8f Abs. 1
des Verkaufsprospektgesetztes sind vom Emittenten
bisher nicht ausgegeben worden.
10.2 Zwischenübersicht der Fondsgesellschaft zum
30. September 2005
Die Zwischenbilanz der Fondsgesellschaft zum
30. September 2005 wird nachfolgend dargestellt.
Die Altgesellschafter haben zu diesem Stichtag ihre
Kapitalanteile verändert und ein weiterer Kommanditist
ist der Gesellschaft beigetreten.
10.1 Eröffnungsbilanz der Fondsgesellschaft
zum 13. Juli 2005
Die Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien I KG wurde am 13. Juli gegründet. Die
Eröffnungsbilanz stellt sich wie folgt dar:
EUR
AUD
Aktiva
A. Ausstehende Einlage 10.000,00
Summe Aktiva 10.000,00
Passiva
A. Eigenkapital 10.000,00
Summe Passiva 10.000,00
Aktiva
A. Ausstehende Einlage 500,00
Summe Aktiva 500,00
Passiva
A. Eigenkapital 500,00
Summe Passiva 500,00
Melbourne, Australien
91

10.3 Planbilanzen zum 31.12.2005, 31.12.2006,
31.12.2007 und 31.12.2008
Die Planbilanzen setzen auf den in der Prognoserechnung
verwendeten Zahlen auf.
in AUD 2005 2006 2007 2008
Aktiva
A. Anlagevermögen
I. Finanzanlagen 73.892.610 73.892.610 73.892.610 73.892.610
B. Anlagevermögen
I. Kassenbestand, Guthaben 161.137 172.080 182.472 192.264
bei Kreditinstituten
C.Rechnungsabgrenzungsposten 0 0 0 0
Summe Aktiva 74.053.747 74.064.690 74.075.082 74.084.874
Passiva
A. Eigenkapital
I. Komplementärkapital 0 0 0 0
II.Kommanditkapital
1.Stand Festkapitalanteil 70.600.000 70.600.000 70.600.000 70.600.000
2.Kapitalrücklage 3.529.147 3.529.147 3.529.147 3.529.147
3.Entnahmen/Einlagen 0 –4.412.500 –8.825.000 –13.237.500
4.Bilanzgewinn/verlust –75.400 4.348.043 8.770.935 13.193.227
B. Verbindlichkeiten
1.Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten 0 0 0 0
Summe Passiva 74.053.747 74.064.690 74.075.082 74.084.874
Die Fondsgesellschaft plant ausschließlich eine
atypisch stille Beteiligung an der Objektgesellschaft
einzugehen. Mit Vertrag vom 25.09.2005 hat sie sich
atypisch still in Höhe von AUD 9.999 an der Objektgesellschaft
beteiligt. Die atypisch stille Beteiligung
soll voraussichtlich auf AUD 73.892.610 erhöht werden.
Weitere Investitionen bzw. Beteiligungen sind
nicht geplant. Zusätzlich ist eine Liquiditätsreserve
auf Ebene der Fondsgesellschaft in Höhe von AUD
161.137 geplant.
Durch die geplante Kapitalerhöhung beläuft sich das
Festkapital der Fondsgesellschaft auf AUD 70.600.000.
Das Agio in Höhe von AUD 3.529.147 wird in die Kapitalrücklage
eingestellt. Ab dem Geschäftsjahr 2006
sind Entnahmen für Ausschüttungen in Höhe von
AUD 4.412.500 geplant. Die oben dargestellten Entnahmen
für die Folgejahre werden gemäß der Vorschriften
des HGB kumuliert dargestellt. Die Objektgesellschaft
hat am 30.09.2005 für eine Büroimmobilie
in Melbourne, Australien, einen Kaufvertrag
unterschrieben und wird diese nach erfolgter Eigentumsübertragung
vermieten. Die Erhöhung der atypisch
stillen Beteiligung ist zum Jahresende 2005
und der Übergang von Besitz-, Nutzen- und Lasten
bezüglich der Fondsimmobilie zum 31.12.05 geplant.
Aufgrund der Gesellschaftskosten der Fondsgesellschaft
ergibt sich im Jahr 2005 ein Verlust in Höhe
von AUD 75.400, der auf das Geschäftsjahr 2006 vorgetragen
wird. Ab dem Jahr 2006 ergibt sich aufgrund
des im nachfolgend in Tz. 10.4 dargestellten Ergebnisses
ein Bilanzgewinn in Höhe von AUD 4.348.043,
der im Jahr 2007 auf AUD 8.770.935 (kumuliert)
und im Jahr 2008 auf AUD 13.193.227 (kumuliert)
anwächst.
92

10.4 Plan-Gewinn- und Verlustrechnung für die
Geschäftsjahre 2005, 2006, 2007 und 2008
in AUD 2005 2006 2007 2008
1. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Erträge aus stiller Beteiligung 0 4.482.652 4.482.652 4.482.652
Zinsen 0 5.084 5.603 6.091
2. Abschreibungen auf Finanzanlagen 0 0 0 0
3. Sonstige betriebliche
Aufwendungen –75.400 –64.293 –65.363 –66.450
4. Zinsen und ähnliche
Aufwendungen 0 0 0 0
5. Sonstige Steuern 0 0 0 0
6. Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag –75.400 4.423.443 4.422.892 4.422.292
Das jährliche Ergebnis (Gewinn/Verlust) der Fondsgesellschaft
ermittelt sich neben den Einnahmen aus
der stillen Beteiligung aus den jährlichen sonstigen
Zinsen und ähnlichen Erträgen und abzüglich der
laufenden betrieblichen Aufwendungen. Im Geschäftsjahr
2005 plant die Fondsgesellschaft keine Beteiligungsumsätze.
Im Geschäftsjahr 2006 sind Beteiligungsumsätze
(einschließlich Zinseinnahmen) in Höhe
von AUD 4.487.736 geplant. Im Geschäftsjahr 2007
rechnet die Fondsgesellschaft mit Beteiligungsumsätzen
in Höhe von AUD 4.488.254 und im Jahr 2008
mit AUD 4.488.743. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
(z.B. Kosten des Jahresabschlusses, Geschäftsbesorgungsvergütung
der Fondsverwaltung)
sind im Jahr 2005 mit AUD 75.400 angesetzt. Im
Jahr 2006 sind diese Aufwendungen mit AUD 64.293,
im Jahr 2007 mit AUD 65.363 und im Jahr 2008 mit
AUD 66.450 veranschlagt. Für das Jahr 2005 ist ein
negatives Ergebnis von AUD –75.400 prognostiziert.
Das geplante Ergebnis für das Jahr 2006 beträgt
ca. AUD 4.423.443, für das Jahr 2007 AUD 4.422.982
und für das Jahr 2008 AUD 4.422.292.
93

11. Die rechtlichen Grundlagen
11.1 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
Der Anleger beteiligt sich entweder unmittelbar als
Kommanditist oder mittelbar über die Treuhandkommanditistin
an der Fondsgesellschaft, wobei nach
der Fondskonzeption nur der Beitritt über den Treuhandkommanditisten
(mittelbare Beteiligung, Treugeber)
vorgesehen ist. Der Anleger ist als Treugeber
nach dem Gesellschaftsvertrag einem Kommanditisten
wirtschaftlich gleichgestellt. Im Folgenden wird
deshalb einheitlich von Gesellschafter und Gesellschafterrechten
gesprochen.
Die Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft
ist verbunden mit den im Gesellschaftsvertrag
festgelegten Rechten. Dies sind der Ausschüttungsanspruch,
der Anspruch auf Ergebnisverteilung und
der Anspruch auf Beteiligung am Vermögen sowie
der Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben
der Fondsgesellschaft. Außerdem stehen dem Anleger
ein Stimmrecht in der Gesellschafterversammlung
sowie die weiteren im Gesellschaftsvertrag festgelegten
Rechte zu. Weitere Rechte stehen dem Anleger
im Zusammenhang mit dieser Beteiligung nicht zu.
Die Einzelheiten regelt der Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft (Tz. 14 „Der Gesellschaftsvertrag“)
sowie der Treuhandvertrag (Tz. 15 „Der Treuhandvertrag“).
Die Fondsgesellschaft wurde am 13.07.2005 gegründet
und am 02.08.2005 als Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien I KG unter der
Nummer HRA 86382 beim Amtsgericht München eingetragen.
Persönlich haftender Gesellschafter (Komplementär)
ist die GS Beteiligungs GmbH ohne Kapitalanteil.
Geschäftsführende Kommanditistin ist die
WS Beteiligungs GmbH mit einer Kapitaleinlage
in Höhe von AUD 1 und mit einer Haftsumme von
EUR 0,65. Treuhandkommanditistin ist die FINANZ-
CONTROL TREUHANDGESELLSCHAFT mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft,
München, mit einem Kapitalanteil von AUD 9.999
und mit einer Haftsumme von EUR 6.499,35. Die Einlagen
von AUD 10.000 stehen zum Zeitpunkt der Prospektlegung
noch aus und werden bis zum 31.12.2005
eingezahlt werden.
Der Sitz der Fondsgesellschaft befindet sich in München.
Abweichungen des Gesellschaftsvertrages von
gesetzlichen Regelungen
Um sicherzustellen, dass die Fondsgesellschaft (als
Publikumspersonengesellschaft) einem sachgerechten
und praktikablen rechtlichen Regelwerk unterliegt,
sind bei folgenden Paragraphen des Gesellschaftsvertrages
der Fondsgesellschaft Abweichungen
von den gesetzlichen Regelungen wie sie im
HGB und BGB enthalten sind vorgenommen worden.
Die wesentlichen Abweichungen darin sind die folgenden:
• § 3 Gesellschafter und Kapital: § 3 Abs. 2 des
Gesellschaftsvertrages sieht vor, dass die Kommanditistin
WS Beteiligungs GmbH zur Geschäftsführung
berechtigt ist. Dies weicht von der Regelung
des § 164 HGB ab, wonach der Kommanditist von
der Geschäftsführung ausgeschlossen ist. Weiterhin
sieht § 3 Abs. 3 und 4 des Gesellschaftsvertrages
die Beteiligung einer Treuhandkommanditistin
vor. Dies bedeutet in Abweichung zu § 162 HGB,
dass ein Anleger, der die Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
wählt, nicht in das Handelsregister
eingetragen wird.
• § 4 Kapitalerhöhungen: Entgegen dem Grundsatz,
dass Kapitalerhöhungen als Grundlagenbeschluss
der Zustimmung aller Gesellschafter bedürfen, sieht
§ 4 Abs. 3 vor, dass die geschäftsführende Kommanditistin
bereits im Rahmen des Gesellschaftsvertrages
zur Kapitalerhöhung zugelassen wird.
• § 5 Rechtsstellung der Treugeber: Die Vorschrift
enthält genauere Bestimmungen über die Rechtsstellung
der Treugeber. Eine solche ist im gesetzlichen
Normalfall der Kommanditgesellschaft nicht
vorgesehen, vgl. die Ausführungen zu § 3 oben.
• § 6 Gesellschafterkonten: Gewinne und Verluste
werden nicht dem Kapitalanteil zu- bzw. abgeschrieben,
sondern auf Kapitalkonto IV gebucht.
Darin liegt eine Abweichung zu §§ 167, 120 HGB.
Zudem ist in Abweichung von § 121 HGB vorgesehen,
dass die Kapitalkonten nicht mit dem sonst gesetzlich
vorgesehenen Satz von 4 % erzinst werden.
• § 7 Erbringung der Kommanditeinlagen: Abweichend
von § 323 BGB zum Rücktritt wegen nicht
94

oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistungen
sieht § 7 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages vor, dass
die Gesellschaft eine Schadenspauschale in Höhe
des Agios verlangen kann.
• § 8 Ausschluss der Nachschusspflicht: In Abweichung
von § 707 BGB sieht § 8 Abs. 2 eine Verpflichtung
der geschäftsführenden Kommanditistin zur
Teilnahme an den Kapitalerhöhungen vor.
• § 9 Geschäftsführung und Vertretung: Die geschäftsführende
Kommanditistin ist in Abweichung von
§ 170 HGB zur Vertretung der Kommanditgesellschaft
berechtigt. Die Geschäftsführungsbefugnis
nebst Vertretungsmacht kann von den Gesellschaftern
nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes
durch Beschluss widerrufen werden. In Abweichung
von § 112 HGB sind die Komplementärin und die
geschäftsführende Kommanditistin vom Wettbewerbsverbot
befreit. Zudem ist die geschäftsführende
Kommanditistin von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreit.
• § 10 Kontrollrechte und Geschäftsbericht: Über die
gesetzlichen Rechte hinaus ist der Kommanditist
berechtigt, die Handelsbücher und Papiere der
Gesellschafter durch einen Angehörigen der steuerberatenden
oder wirtschaftsprüfenden Berufe einsehen
zu lassen.
• § 11 Haftung: Die Haftung der Gesellschafter untereinander
sowie im Verhältnis zur Gesellschaft ist
in Abweichung von § 708 BGB, der eine Haftung
für die Sorgfalt in eignen Angelegenheiten vorsieht,
auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
Zudem statuiert § 11 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages
eine Ausschlussfrist von 6 Monaten für die
Geltendmachung (nur schriftlich).
• § 12 Beirat: § 12 des Gesellschaftsvertrages enthält
eine Regelung über den Beirat. Ein solcher ist
im Regeltypus der Kommanditgesellschaft nicht
vorgesehen.
• § 13 Gesellschafterbeschlüsse: Abweichend von der
gesetzlichen Einstimmigkeitsregel des § 119 HGB
genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit der
abgegebenen Stimmen. Zur Ausübung des Stimmrechts
entfällt in Abweichung zu § 119 HGB auf je
AUD 1.000 des auf dem Kapitalkonto 1 gebuchten
Kapitals eine Stimme.
• § 14 Niederschriften der Gesellschafterbeschlüsse:
Über das gesetzlich nicht vorgesehene Formerfordernis
hinaus statuiert § 14 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages
eine Genehmigungsfiktion, wonach der
Inhalt der Niederschrift als von dem einzelnen Gesellschafter
genehmigt gilt, sofern er der Richtigkeit
nicht binnen zwei Wochen seit dem Empfang
gegenüber der Geschäftsführung schriftlich unter
Angabe von Gründen widerspricht.
• § 15 Zuständigkeit der Gesellschafter: Die Geschäftsführer
sind gegenüber der Grundregel des § 116
HGB insoweit darüber hinausgehend eingeschränkt,
als eine Reihe von Geschäftsführungsmaßnahmen
einer Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung
bedarf.
• § 16 Gesellschafterbeschlüsse im schriftlichen Umlaufverfahren:
Abweichend von den gesetzlichen
Regeln ist eine Beschlussfassung im schriftlichen
Umlaufverfahren bereits dann möglich, wenn das
Quorum von 30 % Beteiligung erreicht wird.
• § 17 Gesellschafterversammlung: § 17 des Gesellschaftsvertrages
enthält im Gesetz nicht vorgesehene
Regelungen über die Gesellschafterversammlungen.
• § 18 Geschäftsjahr, Jahresabschluss: Hier ist ungeachtet
der gesetzlichen Größenklassen des §§ 264a,
267, 316 HGB die Prüfungspflichtigkeit vorgesehen.
• § 19 Beteiligung am Ergebnis: Die Beteiligung der
Gesellschafter am Ergebnis der Gesellschaft bestimmt
sich in Abweichung von §§ 168, 121 HGB
grundsätzlich nach dem Verhältnis der erbrachten
Kapitaleinlage, hinsichtlich der in 2005 und 2006
bzw. 2007 bei einer Verlängerung der Platzierungsfrist
beitretenden Gesellschafter einheitlich entsprechend
dem Verhältnis ihrer vertragsgemäß
eingezahlten Kapitalanteile.
• § 20 Entnahmen: In Abweichung von § 169 HGB
können Entnahmen auch dann erfolgen, wenn der
Kapitalanteil durch Verluste gemindert ist.
• § 21 Vergütungen der geschäftsführenden Gesellschafterin,
Vergütungen der Komplementärin/§ 22
Vergütung der Treuhandkommanditistin: Im Gesellschaftsvertrag
ist ausführlich geregelt, welche Leistungen
und Aufwendungen in der Geschäftsführervergütung
des persönlich haftenden Gesellschafters
95

zw. der geschäftsführenden Kommanditistin enthalten
sind. Diese können abweichend von § 110
HGB keinen darüber hinausgehenden Aufwendungsersatz
verlangt werden.
• § 23 Übertragung, Belastung und Teilung von Gesellschaftsanteilen:
In Abweichung zu § 717 BGB
kann jeder Gesellschafter seinen Geschäftsanteil
übertragen oder in sonstiger Weise darüber verfügen.
Eine Übertragung kann jeweils nur zum
Ablauf des 31.12. eines Jahres bzw. zum Beginn
des 01.01. eines Jahres erfolgen. Jede beabsichtigte
Verfügung ist der Geschäftsführung schriftlich
anzuzeigen. Der Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH steht an der Beteiligung eines jeden
Gesellschafters einzeln ein Vorkaufsrecht gemäß
den näheren Bestimmungen des § 23 Abs. 2 des
Gesellschaftsvertrages zu. Die Teilung von Gesellschaftsanteilen
kann mit Zustimmung der Geschäftsführung
vorgenommen werden.
• § 24 Tod eines Gesellschafters: Im Gegensatz zu
§ 177 HGB sind mehrere Erben verpflichtet, zur
Ausübung ihrer Gesellschafterrechte einen gemeinsamen
Vertreter zu bestimmen. Unter Umständen
ruhen die Stimmentnahmerechte. Ferner wird entgegen
§ 131 HGB beim Ableben eines Gesellschafters
die Gesellschaft mit dessen Erben fortgesetzt.
• § 25 Dauer der Gesellschaft, Kündigung: Die ordentliche
Kündigung der Gesellschafter kann erstmals
mit einer Frist von sechs Monaten zum 31.12.2025
erfolgen. Die Treuhandkommanditistin kann nur
mit Einwilligung oder auf Weisung sämtlicher Treuhandgeber
kündigen. In Abweichung zu § 132 HGB
bedarf die Kündigung der Schriftform.
• § 26 Ausscheiden von Gesellschaftern: Aus wichtigem
Grund der Gesellschafter durch Gesellschafterbeschluss
aus der Gesellschaft ausgeschlossen
werden, worin eine Abweichung von § 140 HGB
vorliegt.
• § 27 Beendigung des Treuhandvertrages: Die Regelungen
zur Beendigung des Treuhandvertrages
sind abweichend vom Regeltypus der Kommanditgesellschaft,
wo ein solcher Treuhandvertrag eben
gerade nicht vorgesehen ist.
• § 28 Auseinandersetzungsguthaben, Abfindung:
In Abweichung zu § 738 BGB bestimmt sich die
Abfindung des Gesellschafters nach dem Verkehrswert
im Verhältnis des von ihm eingezahlten Kapitals
zum Gesamtkapital. Für die Ermittlung des
Wertes des Gesellschaftsvermögens enthält der
Gesellschaftsvertrag detaillierte Vorschriften, einschließlich
ggf. der Einholung von Gutachten bzw.
verbindlichen Festsetzung durch ein Schiedsgutachten.
Ferner sieht § 28 Abs. 2 vor, dass ein Gesellschafter,
der aus wichtigem Grund durch Kündigung
oder Ausschluss oder wegen Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
aus der Gesellschaft ausscheidet,
nur einen um 20 % Abschlag verminderten Anteil
erhält. Das Auseinandersetzungsguthaben ist
frühestens 6 Monate nach Ausscheiden aus der
Gesellschaft fällig. Die Gesellschaft ist berechtigt,
das Auseinandersetzungsguthaben oder die Abfindung
in drei gleichen Raten auszuzahlen. In diesem
Fall ist der jeweils rückständige Rest mit 4 % p.a.
zu verzinsen.
• § 29 Auflösung der Gesellschaft: In Abweichung
von § 131 HGB wird ein weiterer Auflösungsgrund
vorgesehen: Die Gesellschaft kann zum Ende eines
jeden Geschäftsjahres aufgelöst werden, indem die
Australien GmbH aufgelöst wird. In Abweichung
zu § 146 HGB werden keine Liquidatoren bestellt,
sondern die Gesellschaft ist durch die geschäftsführenden
Gesellschafter abzuwickeln.
• § 30 Handelsregistervollmacht und -kosten: In
Abweichung zu §§ 175, 108 HGB sind Direktkommanditisten
verpflichtet, der Fondsgesellschaft
Vollmachten zur Anmeldung zum Handelsregister
zu erteilen.
• § 31 Schriftform: Entgegen der gesetzlichen Formfreiheit
für den KG-Vertrag schreibt § 31 des Gesellschaftsvertrages
für den Gesellschaftsvertrag und
für Nebenabreden vor.
• § 32 Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand:
In Abweichung zur gesetzlichen Grundregel
sieht der Gesellschaftsvertrag vor, dass Gerichtsstand
und Erfüllungsort für die Verpflichtungen
aus dem Gesellschaftsvertrag der Sitz der Gesellschaft
ist. Zudem darf die Gesellschaft Streitigkeiten
im Zusammenhang mit Beitritt, Ausscheiden,
Rechten und Pflichten von Gesellschaftern und
Gesellschafterbeschlüssen als Aktiv- oder Passivprozess
selbst führen. Dies weicht insbesondere
von der Regel ab, dass der Streit um die Wirksam-
96

keit von Beschlüssen der Gesellschafterversammlung
in der Personengesellschaft grundsätzlich
nur unter den streitenden Mitgesellschaftern auszutragen
ist.
Gesellschaftszweck
Der Zweck der Fondsgesellschaft ist die Verwaltung
von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten
insbesondere die Beteiligung als atypisch stille Gesellschafterin
an der Objektgesellschaft.
Kapital
Das Gesellschaftskapital soll bis 30.12.2006 von
AUD 10.000 (derzeit vorhandenes Kapital) um
AUD 70.590.000 zzgl. Agio auf AUD 70.600.000 erhöht
werden. Es besteht eine Platzierungsgarantie
(siehe Tz. 11) der Real I.S. gegenüber der Bayernfonds
Australien I GmbH (Objektgesellschaft), dass die Verpflichtung
zur Erbringung der erforderlichen Mittel
zur Aufstockung der atypisch stillen Beteiligung der
Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft auf insgesamt
AUD 73.900.000 bis spätestens zum 30.12.2006
erfüllt wird. Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
ist berechtigt, die Frist für die Platzierung des
Gesellschaftskapitals bis zum 30.12.2007 zu verlängern.
In diesem Fall verschiebt sich das Eingreifen der
Platzierungsgarantie entsprechend. Die Geschäftsführung
der Objektgesellschaft ist berechtigt, entsprechend
dem Umfang der geplanten Investition
eine Anpassung des vorgesehenen stillen Beteiligungskapitals
in Abhängigkeit vom Investitionsvolumen
der Höhe nach um bis zu maximal 10 % nach
oben oder unten vorzunehmen. Macht die Objektgesellschaft
von ihrem Recht Gebrauch, ändert sich
die Verpflichtung der Real I.S. im Rahmen der Platzierungsgarantie
entsprechend. Die geschäftsführende
Kommanditistin nimmt an den weiteren Kapitalerhöhungen
mit der Maßgabe teil, dass ihre Beteiligungsquote
am Gesellschaftsvermögen der Fondsgesellschaft
ab der ersten Kapitalerhöhung stets 0,01 %
beträgt. Zum Ende der Platzierungsfrist hält die geschäftsführende
Kommanditistin somit voraussichtlich
eine Kapitaleinlage von AUD 7.060.
Beteiligung
Dem Anleger wird im Rahmen der vorzunehmenden
Kapitalerhöhung angeboten, sich mittelbar über eine
Treuhandkommanditistin als Treugeber an der Fondsgesellschaft
zu beteiligen. Die Umwandlung einer
Treuhandbeteiligung in eine Direktbeteiligung als
Kommanditist ist unter Einhaltung der in § 5 Abs. 4
des Gesellschaftsvertrags genannten Voraussetzungen
möglich. Die Platzierungsfrist beginnt ein Werktag
nach Veröffentlichung dieses Beteiligungsprospektes.
Das Beteiligungsangebot soll am 30.12.2006
geschlossen werden, sofern die Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft nicht eine Verlängerung des
Platzierungszeitraums bis längstens 30.12.2007
beschließt.
Da der Anleger die Höhe seiner Beteiligung an der
Fondsgesellschaft (ab einem bestimmten Mindestbetrag)
frei wählen kann, ist die Angabe einer
genauen Zahl angebotener Kapitalanteile nicht
möglich. Es muss mindestens ein Kapitalanteil ausgegeben
werden, die konkrete Anzahl der Kapitalanteile
ist jedoch unbestimmt und erst bei vollständiger
Platzierung des Gesellschaftskapitals
festgelegt.
Der Kapitalanteil eines beitretenden Kommanditisten
soll mindestens AUD 20.000 zuzüglich Agio
betragen; Beteiligungen müssen (ohne Berücksichtigung
des Agios) jeweils durch 1.000 ohne Rest
teilbar sein. Zusätzlich hat der Anleger ein Agio in
Höhe von 5 % der Nominalbeteiligung (Kapitalanteil)
zu leisten. Weitere Kosten der Beteiligung, mit
Ausnahme ggf. anfallender Gebühren im Falle der
Übertragung der Beteiligung (siehe hierzu nachstehenden
Absatz „Übertragung/Teilung von Gesellschaftsanteilen“),
fallen nicht an.
Gesellschafterkonten
Der Kapitalanteil (gem. Kapitalkonto I, § 6, Abs. 1 lit.
A des Gesellschaftsvertrages) ist maßgebend für das
Stimm- und Entnahmerecht (Ausschüttungsanspruch)
– vorbehaltlich des § 19 Abs. 1 und 2 des Gesellschaftsvertrags
– für die Ergebnisverteilung sowie
für die Beteiligung am Vermögen und am Auseinandersetzungsguthaben.
Gemäß Treuhandvertrag werden die Treugeber im
Ergebnis wie Direktkommanditisten behandelt (siehe
hierzu Tz. 15 „Der Treuhandvertrag“).
97

Die Einlage ist entsprechend den Bedingungen der
Beitrittsvereinbarung in bar zu erbringen. Bei nicht
fristgerechter Einzahlung können unter anderem
Verzugszinsen berechnet werden. Weiterhin ist der
Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung oder eine
Herabsetzung der gezeichneten Einlage möglich. Im
Fall des Rücktritts besteht kein Anspruch auf Ergebnis-
und Ausschüttungsbeteiligung. Zu den weitergehenden
Folgen im Falle der Nichtleistung bzw. der
nicht rechtzeitigen Einlagenleistung durch den Anleger
wird auf § 7 Abs. 4 bis 7 des Gesellschaftsvertrages
verwiesen.
Nach fristgerechter Einzahlung seiner Kapitaleinlage
ist der Anleger zur Erbringung weiterer Leistungen,
insbesondere zur Leistung weiterer Zahlungen, nicht
verpflichtet. Auch im Zusammenhang mit der Verwaltung
der Beteiligung fallen für den Anleger keine
weiteren Kosten an, insbesondere hat er keine weiteren
Zahlungen zu leisten. Eigene Kosten für Telefon,
Internet, Porti, Reisekosten, die persönliche Steuererklärung
usw. hat der Anleger allerdings selbst zu
tragen.
Gewinn- und Verlustverteilung
Berechnungsgrundlage für die Verteilung von Gewinn
und Verlust und für die Ausschüttungen ist – nach
Abzug des Vorabgewinns für die Komplementärin
und die geschäftsführende Kommanditistin – das
Verhältnis der zum jeweiligen Bilanzstichtag eingezahlten
Kapitaleinlagen ohne Agio. Verlustanteile
werden zunächst den Gesellschaftern der Fondsgesellschaft
bis zur Höhe ihrer Kapitalanteile zugerechnet,
sodann weitere Verluste wiederum den Gesellschaftern
der Fondsgesellschaft, auch wenn sie die
Höhe ihrer Kapitalanteile übersteigen.
Die Gewinne und Verluste für die Geschäftsjahre
2005 bis 2006, bzw. 2007 im Falle der Verlängerung
der Platzierungsfrist, werden so auf die Gesellschafter
verteilt, dass in diesem Zeitraum beitretende
Gesellschafter, soweit steuerlich möglich, unabhängig
von ihrem Beitrittszeitpunkt in gleicher anteiliger
Höhe an Gewinn und Verlust beteiligt sind. An den
für das Jahr 2006 und 2007 vorgesehenen Ausschüttungen
nehmen die Gesellschafter nur zeitanteilig teil,
indem ihnen ein zeitanteiliger Ausschüttungsanspruch
für den Zeitraum, beginnend mit dem Monatsersten,
der der vertragsgemäßen Einlagenleistung folgt, zusteht.
Die Ausschüttung erfolgt durch die Fondsgesellschaft
als Zahlstelle.
Geschäftsführung/Vertretung
Die Geschäftsführung obliegt ausschließlich der
geschäftsführenden Kommanditistin. Die Befugnis
zur Geschäftsführung umfasst alle Rechtsgeschäfte
und Maßnahmen, die zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb
der Fondsgesellschaft gehören und nicht kraft
Bestimmung im Gesellschaftsvertrag der Zustimmung
der Gesellschafterversammlung vorbehalten sind.
Die Geschäftsführung ist insbesondere berechtigt,
zur Finanzierung der von der Fondsgesellschaft vorzunehmenden
Investitionen, nach eigenem Ermessen
Fremdmittel auch in fremder Währung aufzunehmen.
Sie ist weiterhin berechtigt, nach eigenem
Ermessen Währungs- bzw. Zinssicherungsgeschäfte
abzuschließen.
Die Vertretung der Fondsgesellschaft nehmen die
Komplementärin und die geschäftsführende Kommanditistin,
jeweils einzelvertretungsbefugt, wahr.
Beirat
Nach § 12 des Gesellschaftsvertrages haben die Gesellschafter
die Möglichkeit einen Beirat, bestehend aus
3 Mitgliedern, zu wählen. Diese sind bis zum Ablauf
des dritten Jahres, das auf ihre Wahl folgt, bestellt.
Die Aufgabe des Beirats ist die Beratung, Unterstützung
und Überwachung der Geschäftsführung. Jedes
Beiratsmitglied erhält neben der Erstattung seiner
Auslagen eine jährliche Vergütung in Höhe von EUR
500 zzgl. Umsatzsteuer.
Vorabgewinn der geschäftsführenden
Kommanditistin und der Komplementärin
Die geschäftsführende Kommanditistin erhält für die
Übernahme der Geschäftsführung, die Komplementärin
für die Übernahme des Haftungsrisikos ab dem
Beginn des auf den Abschluss des Gesellschaftsvertrages
folgenden Monats jeweils einen jährlichen Vorabgewinn
in Höhe von AUD 5.000. Dieser Vorabgewinn
sowohl der geschäftsführenden Kommanditistin
als auch der Komplementärin ist ab dem Geschäftsjahr
2007 jährlich um jeweils 1,7 % zu erhöhen.
98

Der Vorabgewinn der geschäftsführenden Kommanditistin
und der Komplementärin ist – vorbehaltlich
der Regelung des § 20 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrags
– spätestens am 30.12. eines jeden Jahres zur
Zahlung fällig.
Sämtliche Vergütungen verstehen sich gegebenenfalls
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
Außerhalb des Gesellschaftsvertrags stehen weder
der Komplementärin noch der geschäftsführenden
Kommanditistin noch den sonstigen Gründungsgesellschaftern
Bezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
Provisionen oder Nebenleistungen
jeder Art zu.
Haftung
Die Haftung eines jeden Kommanditisten gegenüber
Dritten ist vom Zeitpunkt seiner Eintragung in das
Handelsregister an für nach diesem Zeitpunkt entstehende
Verbindlichkeiten auf die Höhe der vereinbarten
und als Haftsumme in das Handelsregister
eingetragenen Hafteinlage beschränkt. Die im Handelsregister
einzutragende Hafteinlage der Kommanditisten
entspricht 5 % des Kapitalanteils des einzelnen
Kommanditisten (ohne Agio). Für die Zwecke
der Eintragung in das Handelsregister gilt 1 AUD =
0,65 EUR. Im Verhältnis zu den Gläubigern der Gesellschaft
erlischt die Haftung eines Kommanditisten,
wenn und soweit die Hafteinlage geleistet ist. Soweit
die Hafteinlage an den Kommanditisten zurückgezahlt
wird – z.B. infolge von Ausschüttungen, sonstigen
Entnahmen, Abfindungen oder sonstigen
Zahlungen – lebt die Haftung des Kommanditisten
gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft wieder
auf. Die lediglich mittelbar an der Fondsgesellschaft
beteiligten Treugeber sind aufgrund des Treuhandvertrages
verpflichtet, die Treuhandkommanditistin
im Falle einer solchen Haftungswiederauflebung bis
zur Höhe des für sie treuhänderisch gehaltenen Teils
der Hafteinlage freizustellen.
Eine Nachschusspflicht auf Einzahlung weiterer Einlagen
besteht nicht. Zum Wiederaufleben der Haftung
siehe Tz. 4 „Die Risiken der Beteiligung“.
Im Falle ihres Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft
haften die Kommanditisten für die bis dahin begründeten
Verbindlichkeiten der Gesellschaft noch bis
zu fünf Jahre nach ihrem Ausscheiden gegenüber
den Gläubigern der Gesellschaft, §§ 161 Abs. 2 i.V.m.
160 HGB.
Gesellschafterbeschlüsse, Gesellschafterversammlung
Beschlüsse der Gesellschafter werden grundsätzlich
im Wege des schriftlichen Umlaufverfahrens gefasst.
Eine Beschlussfassung in einer Gesellschafterversammlung
ist möglich.
Gesellschafterbeschlüsse bedürfen regelmäßig der
einfachen Mehrheit, so z.B. über die Feststellung
des Jahresabschlusses, über Entnahmen (Ausschüttungen),
die Wahl des Abschlussprüfers, die Entlastung
der geschäftsführenden Gesellschafter, die
Wahl, Entlastung und Vergütung des Beirates, den
Ausschluss von Gesellschaftern, die Bestellung einer
neuen Treuhandkommanditistin und den Widerruf
der Geschäftsführungsbefugnis nebst der Generalvollmacht
von geschäftsführenden Kommanditisten.
Folgende Beschlüsse bedürfen der Mehrheit von 75 %
der abgegebenen Stimmen:
• Änderung des Gesellschaftsvertrages,
• Veräußerung wesentlicher Teile des Vermögens
der Fondsgesellschaft oder Kündigung der atypisch
stillen Beteiligung an der Bayernfonds Australien
I GmbH,
• Auflösung der Fondsgesellschaft,
• Umwandlung der Stellung eines Komplementärs
in die Stellung eines Kommanditisten,
• Eingehen weiterer Beteiligungen oder Erwerb
weiterer Grundstücke oder grundstücksgleicher
Rechte, die Durchführung von bis zum heutigen
Tage nicht bekannten Neubauvorhaben auf bereits
erworbenen oder noch zu erwerbenden Grundstücken
durch die Fondsgesellschaft, sofern die mit
den einzelnen Maßnahmen verbundenen Kosten
10 % des Gesellschaftsvermögens übersteigen
und
• Abschluss von Rechtsgeschäften oder Zustimmung
zu Rechtsgeschäften der Bayernfonds Australien I
GmbH im Wert von mehr als AUD 1.000.000.
99

Im Wege der schriftlichen Abstimmung kommt ein
Beschluss nur zustande, wenn mindestens 30 % der
Stimmen aller Gesellschafter an der Abstimmung
teilnehmen. Wird im Rahmen der schriftlichen Abstimmung
diese Quote nicht erreicht, kann eine weitere
schriftliche Abstimmung mit der gleichen Tagesordnung
durchgeführt werden, wobei im Rahmen der
zweiten schriftlichen Abstimmung Beschlüsse unabhängig
von der Anzahl der teilnehmenden Stimmen
gefasst werden können.
Die Geschäftsführung hat den Abstimmungsgegenstand
mit einer begründeten Stellungnahme bekannt
zu geben. Die Stimmabgabe der Gesellschafter muss
sodann innerhalb von vier Wochen nach Absendung
der Abstimmungsaufforderung bei der Gesellschaft
eingehen. Über das Ergebnis der Abstimmung sind
die Gesellschafter durch die Zusendung einer Niederschrift
zu unterrichten.
Gesellschafterversammlungen finden statt auf Antrag
eines geschäftsführenden Gesellschafters, eines
Komplementärs, der Treuhandkommanditistin, des
Beirats oder auf Antrag von Gesellschaftern bzw. Treugebern,
die zusammen mindestens 30 % des Kapitals
vertreten.
Dauer der Gesellschaft
Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen.
Ein Gesellschafter kann die Fondsgesellschaft
unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von
6 Monaten erstmals zum 31.12.2025 kündigen. Danach
ist sie mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines
Geschäftsjahres kündbar.
Hiervon unberührt bleibt die Möglichkeit der vorzeitigen
Kündigung aus wichtigem Grund. Die Kündigung
hat nicht die Auflösung der Gesellschaft,
sondern nur das Ausscheiden des kündigenden Gesellschafters
zur Folge.
Übertragung/Teilung von Gesellschaftsanteilen
Gesellschaftsanteile können jeweils mit Wirkung
zum Ablauf des 31.12. oder zu Beginn des 01.01.
eines Jahres übertragen werden. Jede beabsichtigte
Verfügung über Gesellschaftsanteile ist der Geschäftsführung
schriftlich anzuzeigen. Der Bayernfonds
Immobiliengesellschaft mbH ist für den Fall der beabsichtigten
Veräußerung eines Kapitalanteils ein
gesellschaftsvertragliches Vorkaufsrecht eingeräumt.
Im Todesfall geht die Beteiligung eines Gesellschafters
auf seine Erben über.
Die Teilung von Gesellschaftsanteilen ist nur mit
Zustimmung der Geschäftsführung möglich.
Die im Zusammenhang mit der Übertragung oder
Teilung von Gesellschaftsanteilen entstehenden
Kosten trägt der jeweilige Gesellschafter. Für das
Jahr 2005 beträgt die Gebühr gemäß dem zwischen
der Fondsgesellschaft und der Real I.S. abgeschlossenen
Geschäftsbesorgungsvertrags laut aktuellem
Preisverzeichnis EUR 150 zzgl. Umsatzsteuer für jeden
Teilungs- und Übertragungsvorgang.
Ausscheiden von Gesellschaftern
Aus der Fondsgesellschaft scheidet ein Gesellschafter
aus, wenn
• er das Gesellschaftsverhältnis wirksam gekündigt
hat, mit Wirksamwerden der Kündigung;
• ihm das Gesellschaftsverhältnis aus wichtigem
Grund gekündigt worden ist, mit Wirksamwerden
der Kündigung;
• ihm gegenüber der Rücktritt von der Beitrittserklärung
erklärt worden ist, weil er den von ihm gezeichneten
Kapitalanteil nicht oder nicht in voller
Höhe erbracht hat, mit Zugang der Rücktrittserklärung;
• er durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem
Grund aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen
worden ist, mit Zugang der Ausschlusserklärung;
• über sein Vermögen oder seinen Nachlass ein
Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung
mangels Masse abgelehnt worden ist, oder der
Gesellschafter eine außergerichtliche Einigung mit
seinen Gläubigern über die Schuldenbereinigung
nach § 305 Abs.1 Nr. 1 InsO versucht, oder sein
Kapitalanteil von einem Gläubiger gepfändet und
die Vollstreckungsmaßnahme nicht innerhalb von
6 Monaten aufgehoben wird.
Auseinandersetzungsguthaben
Ein aus der Gesellschaft ausscheidender Gesellschafter
hat, außer im Falle des Ausscheidens nach § 26
Abs. 1c), Anspruch auf ein Auseinandersetzungsgut-
100

haben in Höhe des Verkehrswertes seiner Beteiligung.
Zur Berechnung des Verkehrswertes seiner
Beteiligung ist zunächst der Verkehrswert der Gesellschaft
auf Basis einer vereinfachten Ertragswertbestimmung
zu ermitteln, wobei für die Ermittlung des
Ertragswertes der Immobilie und der sonstigen Werte
ausschließlich auf den Jahresabschluss des Geschäftsjahres,
das dem Ausscheiden unmittelbar vorangeht
oder dessen Ende mit dem Ausscheiden zusammenfällt,
abzustellen ist. Der Anteil des Gesellschafters
am Verkehrswert der Gesellschaft (Verkehrswert der
Beteiligung) bestimmt sich hierbei nach dem Verhältnis
seiner Kapitaleinlage (Kapitalkonto I, § 6 Abs.
1a)) zu der Summe der Kapitaleinlagen.
Scheidet ein Gesellschafter gem. § 26 Abs. 1 b), d)
oder e) aus der Gesellschaft aus, bestimmt sich das
Auseinandersetzungsguthaben nach dem Verkehrswert
seiner Beteiligung gemäß Abs. 1 unter Berücksichtigung
eines Abschlags in Höhe von 20 % (verminderter
Verkehrswert der Beteiligung).
Für die Ermittlung des Auseinandersetzungsguthabens
bleibt ein ideeller Geschäftswert (Firmenwert)
außer Ansatz. Das Auseinandersetzungsguthaben
wird sechs Monate nach seiner Feststellung fällig.
Die Fondsgesellschaft ist allerdings zur Auszahlung
des Auseinandersetzungsguthabens in drei gleichen
Jahresraten berechtigt. In diesem Fall ist der jeweils
ausstehende Rest mit 4 % p.a. zu verzinsen.
Auflösung der Fondsgesellschaft
Durch Beschluss der Gesellschafter mit 75%iger
Mehrheit kann die Fondsgesellschaft zum Ende eines
jeden Geschäftsjahres aufgelöst werden, in dem die
Bayernfonds Australien I GmbH aufgelöst wird. Im
Falle einer Auflösung ist die Fondsgesellschaft durch
die geschäftsführenden Gesellschafter abzuwickeln
und das Gesellschaftsvermögen zu verwerten.
Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens
wird dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft gegenüber
Drittgläubigern und danach solche gegenüber den
Gesellschaftern der Fondsgesellschaft auszugleichen.
Ein verbleibender Verwertungserlös wird an die
Gesellschafter ausgezahlt.
11.2 Treuhandvertrag
Der vollständige Wortlaut des Treuhandvertrages ist
in diesem Prospekt unter Tz. 15 „Der Treuhandvertrag“
abgedruckt. Treuhänderin ist die FINANZCONTROL
TREUHANDGESELLSCHAFT mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft, Karolinenplatz
5, 80333 München. Die wesentlichen Pflichten
des Treuhänders sind dabei wie folgt (Details siehe
§ 4 des in Tz. 15 abgedruckten Treuhandvertrages):
• Der Treugeber übernimmt grundsätzlich alle Rechte
und Pflichten der Treuhänderin aus dem Gesellschaftsvertrag.
• Der Treugeber stellt die Treuhänderin grundsätzlich
von allen Verbindlichkeiten frei, die diese für
ihn ein geht.
• Der Treugeber ist verpflichtet, den von ihm übernommenen
Beteiligungsbetrag zzgl. Agio gemäß
den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung auf
das dort genannte Konto zu erbringen.
• Die Treuhänderin ist in Abstimmung mit der
Gesellschaft zum Rücktritt von diesem Vertrag
berechtigt, wenn der Treugeber seiner Verpflichtung
zur Einzahlung des Beteiligungsbetrages
nicht oder nicht vollständig nachkommt. Stattdessen
kann die Treuhänderin in Abstimmung mit
der Gesellschaft den Beteiligungsbetrag auf den
Betrag der geleisteten Zahlung abzüglich Agio
herabsetzen.
Die wesentlichen Rechte des Treuhänders sind dabei
wie folgt (Details siehe in § 5 des in Tz. 15 abgedruckten
Treuhandvertrages):
• Die Treuhänderin tritt ihre Ansprüche aus dem
treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil an den
Treugeber ab.
• Für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
über ihr Vermögen tritt die Treuhänderin den
treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil an den
Treugeber ab.
• Werden an die Treuhänderin Entnahmen ausbezahlt,
während der handelsrechtliche Buchwert
des Kapitalanteils herabgemindert ist, lebt die
Freistellungspflicht des Treugebers gegenüber der
Treuhänderin wieder auf.
101

• Die Treuhänderin nimmt die Gesellschaftsrechte
und Pflichten im Interesse des Treugebers und
unter Beachtung ihrer Treuepflicht gegenüber den
übrigen Gesellschaftern und Treugebern wahr.
• Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen
und an sonstigen Abstimmungen
teilzunehmen.
• Die Treuhänderin erteilt hiermit dem Treugeber
Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts aus dem
für ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil.
• Für den Fall, dass der Treugeber sein Stimmrecht
nicht selbst oder durch einen Dritten wahrnimmt,
weist er die Treuhänderin hiermit an, das auf
ihn entfallende Stimmrecht entsprechend den Beschlussvorschlägen
der Geschäftsführung der
Gesellschaft auszuüben.
Anleger, die sich über die Treuhandkommanditistin
als Treugeber an der Fondsgesellschaft beteiligen,
nehmen wirtschaftlich die gleiche Stellung wie Direktkommanditisten
ein. Sie sind berechtigt, selbst an
den Gesellschafterversammlungen der Fondsgesellschaft
teilzunehmen und erhalten alle Informationen
und Unterlagen wie ein Direktkommanditist. Ein solcher
Anleger ist insbesondere auch berechtigt, das
Stimmrecht im Rahmen von Gesellschafterbeschlüssen
auszuüben und die ihm zustehenden Kontrollund
Widerspruchsrechte wie ein Direktkommanditist
auszuüben. Für den Fall, dass der Treugeber sein
Stimmrecht weder selbst ausübt noch durch einen
Dritten ausüben lässt, weist der Treugeber bereits
durch den Abschluss des Treuhandvertrages die Treuhandkommanditistin
an, entsprechend den Beschlussvorschlägen
der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
abzustimmen. Dies gilt jedoch nicht, wenn
der Treugeber der Treuhandkommanditistin für den
Einzelfall vorher eine andere Weisung erteilt.
Die Treuhandbeteiligungen sind übertragbar und können
in eine Direktbeteiligung umgewandelt werden.
Die Treuhandkommanditistin erhält für sämtliche
mit den Treuhandschaften verbundenen Tätigkeiten
für das Jahr 2005 einen Betrag von AUD 25.000 zzgl.
Umsatzsteuer und ab dem Jahr 2006 eine jährliche
Vergütung in Höhe von insgesamt AUD 15.000 zzgl.
gesetzlicher Umsatzsteuer. Diese Vergütung erhöht
sich ab dem Jahr 2007 jährlich um 1,7 %. Die Vergütung
ist jeweils am 30.12. eines jeden Jahres zur Zahlung
fällig. Die Treuhandvergütung, ebenso wie die
Reisekosten sowie die Kosten, die die Treuhandkommanditistin
für drucktechnische Anfertigungen und
den Versand der für die Treugeber bestimmten Unterlagen
im Zusammenhang mit Gesellschafterversammlungen
und schriftlichen Gesellschafterabstimmungen
entstehen, sind Kosten der Gesellschaft und werden
von dieser an die Treuhandkommanditistin gezahlt.
11.3 Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft
Die Objektgesellschaft wurde am 16.09.2004 als
REAL I.S. Immobilien Verwaltungsgesellschaft mbH
Nr. 6 im Handelsregister unter der Nummer HRB
153920 beim Amtsgericht München eingetragen und
am 19.09.2005 umfirmiert zu Bayernfonds Australien
I GmbH.
Gesellschaftszweck
Gesellschaftszweck ist der Ankauf, die Verwaltung,
Vermietung und Verpachtung von Immobilien sowie
die Entwicklung und Durchführung von Immobilienprojekten.
Die Gesellschaft ist insbesondere berechtigt
atypisch stille Gesellschaften einzugehen.
Die Objektgesellschaft beabsichtigt das Eigentum an
der Immobilie 11 Exhibition Street in Melbourne zu
erwerben und hat dazu am 30. September 2005
einen Kaufvertrag („Contract of Sale“) unterzeichnet
(siehe hierzu Tz. 11).
Kapital
Das Stammkapital der Objektgesellschaft beträgt
EUR 25.000. Alleinige Gesellschafterin der Objektgesellschaft
ist die Stichting Wombato.
Geschäftsführung und Vertretung
Die Wombato hat Herrn Michael Doranth als alleinigen
und alleine vertretungsbefugten Geschäftsführer
bestellt.
Geschäftsjahr/Jahresabschluss
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Die Bilanz der
Objektgesellschaft sowie die Gewinn- und Verlustrechnung
ist von der Geschäftsführung aufzustellen
und der Stichting Wombato vorzulegen.
102

11.4 Satzung der Wombato
Die Wombato ist eine Stiftung nach holländischem
Recht und wurde am 9. August 2005 in das Handelsregister
Kamer van Koophandel, Amsterdam zur
Registernummer 34231243 eingetragen. Die Stiftung
hat ihren Sitz in Amsterdam.
Stiftungszweck
Zweck der Stiftung ist das Halten von Anteilen, Einlagen,
gewinnabhängigen Anleihen oder das Halten
von Gesellschaften, die Immobilien im In- oder Ausland
halten, sowie damit zusammenhängende Aktivitäten.
Die Stiftung hat keine Gewinnerzielungsabsicht.
Geschäftsführung/Vertretung
Die Geschäftsführung besteht aus mindestens einer
Person. Die Geschäftsführung wird bestellt durch
Herrn Walter Saar. Im Falle seines Ablebens bestellt
die Real I.S. diejenige Person, die für die Bestellung
der Vorstände zuständig ist.
11.5 Wichtige Verträge der Fondsgesellschaft und
der Objektgesellschaft
11.5.1 Vertrag über die Errichtung einer atypisch
stillen Beteiligung
Die Fondsgesellschaft und die WS Beteiligungs GmbH
(WS GmbH) haben am 25.09.2005 mit der Objektgesellschaft
einen Vertrag über die Errichtung einer
atypisch stillen Beteiligung auf unbestimmte Dauer
geschlossen. Der vollständige Wortlaut dieses Vertrages
ist unter Tz. 16 „Vertrag über die Errichtung
einer atypisch stillen Beteiligung“ abgedruckt.
Beteiligung
Die Fondsgesellschaft erbrachte eine Bareinlage von
AUD 9.999, die WS GmbH eine Bareinlage von AUD 1.
Im Zuge der Kapitalerhöhung der Fondsgesellschaft
wird die stille Beteiligung auf voraussichtlich AUD
73.892.610 erhöht. Die WS GmbH erhöht ihre stille
Beteiligung voraussichtlich auf AUD 7.390.
Gewinn- und Verlustbeteiligung
Nach einem Vorabgewinn der Objektgesellschaft in
Höhe von EUR 3.000 p.a. ist die Fondsgesellschaft mit
99,99 % und die WS Beteiligungs GmbH zu 0,01 %
an dem gemäß § 8 des Vertrages über die Errichtung
einer atypisch stillen Beteiligung ermittelten Gewinn
und Verlust der Objektgesellschaft beteiligt (siehe
hierzu Tz. 16). Ausgeschüttet werden nicht nur Gewinne,
sondern es werden auch Einlagen zurückbezahlt.
Entnahmen
Die Fondsgesellschaft und die WS GmbH sind berechtigt
Entnahmen auch im laufenden Jahr zu Lasten
des Guthabens auf ihren Kapitalkonten zu tätigen.
Geschäftsführung
Die WS GmbH als stiller Gesellschafter ist gemeinsam
mit der Objektgesellschaft zur Geschäftsführung
befugt. Im Falle von Uneinigkeit ist die Entscheidung
der Objektgesellschaft maßgeblich.
Folgende Rechtsgeschäfte und Handlungen darf die
Objektgesellschaft jedoch nur mit Zustimmung der
Fondsgesellschaft und der WS GmbH vornehmen:
a) Änderungen des Gegenstandes des Unternehmens;
b) Formwechsel, Verschmelzung oder Spaltung des
Unternehmens;
c) Erwerb von oder Beteiligung an anderen Unternehmen
sowie deren Veräußerung;
d) Veräußerung oder Verpachtung des Unternehmens
oder eines Teils des Unternehmens, insbesondere
die Veräußerung der vom Unternehmen
in Australien erworbenen Immobilien;
e) Aufnahme weiterer stiller Gesellschafter;
f) vollständige oder teilweise Einstellung der Tätigkeit;
g) Errichtung von Zweigniederlassungen;
h) Abschluss, Änderung oder Aufhebung von Gewinnund
Verlustübernahmeverträgen;
i) Abschluss von Rechtsgeschäften, durch die die
Gesellschaft im Einzelfall oder jährlich mit mehr
als AUD 1.000.000 belastet wird;
j) Erwerb, Veräußerung und Belastung von Grundstücken
und grundstücksgleichen Rechten;
103

k) Rechtsgeschäfte, die bei Dauerschuldverhältnissen
über einen Betrag von AUD 500.000 p.a. hinausgehen;
l) Bestellung des Bewerters nach § 14 Abs. 4a dieses
Vertrages sowie die Bestellung des Abschlussprüfers.
Kündigung
Die stille Gesellschaft kann von jedem stillen Gesellschafter
mit einer Frist von 6 Monaten zum Ablauf
eines Geschäftsjahres gekündigt werden. Eine Kündigung
durch die Objektgesellschaft kann erstmals
zum 31.12.2025 erfolgen. Das Recht zur Kündigung
aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
Die stille Gesellschaft wird beendet und liquidiert,
wenn die Immobilien der Objektgesellschaft verkauft
werden.
Auseinandersetzungsguthaben
Bei Beendigung der stillen Gesellschaft sind die stillen
Gesellschafter mit dem Saldo ihrer Kapitalkonten
entsprechend ihrer Beteiligungsquote abzufinden.
Hierzu ist eine Auseinandersetzungsbilanz zum Tag
der Beendigung aufzustellen. Für die Berücksichtigung
der stillen Reserven sind Grundstücke und
Gebäude durch einen Bewerter zu schätzen, sonstige
Wirtschaftsgüter nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften
anzusetzen und steuerfreie Rücklagen
aufzulösen. Der Geschäftswert ist durch einen von
allen Vertragsparteien zu benennenden Wirtschaftsprüfer
zu ermitteln.
Endet die stille Gesellschaft mit Liquidation der
Objektgesellschaft so ist für die Ermittlung der stillen
Reserven und des Geschäftswertes der Liquidationserlös
maßgebend.
Das Auseinandersetzungsguthaben ist in vier gleichen
Vierteljahresraten auszuzahlen, von denen die ersten
drei Monate nach dem Tag der Auflösung der stillen
Gesellschaft fällig werden und wenn die Auszahlung
in dieser Form im Hinblick auf die Liquiditätslage der
Objektgesellschaft unzumutbar ist, angemessen zu
strecken. Bei Liquidation der Objektgesellschaft oder
der stillen Gesellschaft ist der Auseinandersetzungsanspruch
innerhalb von vier Wochen nach Feststellung
fällig. Ausstehendes Auseinandersetzungsguthaben
ist nicht zu verzinsen.
11.6 Wichtige Verträge der Objektgesellschaft
11.6.1 Grundstückskaufvertrag und Übereignungsverpflichtung
Die Objektgesellschaft hat am 30. September 2005
den Kaufvertrag („Contract for Sale“) für die Fondsimmobilie
unterzeichnet (sog. „Exchange of Contract“).
Verkäuferin ist die Commonwealth Funds
Management Limited mit der Adresse Level 7, 52
Martin Place, Sydney NSW 2000, Australien, mit der
Registernummer ABN 27 052 289 442. Als Datum für
den Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten, Verkehrssicherungspflichten
und die Gefahr des zufälligen
Untergangs (Eigentumsübergang) wurde, vorbehaltlich
der Erfüllung der kaufvertraglichen
Verpflichtungen durch die Parteien, der 31.12.2005
(23 Uhr Ortszeit) im Kaufvertrag festgelegt. Das Eigentum
an der Fondsimmobilie liegt demnach bis zu
diesem Zeitpunkt noch beim Verkäufer und eine tatsächliche
Durchführung des abgeschlossenen Kaufvertrages
(sog. „Settlement“) findet nur statt, falls
die im Kaufvertrag vereinbarten, im üblichen Rahmen
liegenden Auflagen und Bedingungen durch die
Vertragsparteien fristgerecht erfüllt werden. Es besteht
insofern noch das Restrisiko, dass der Kaufvertrag
nicht wie vorgesehen durchgeführt werden
kann und dass es insoweit zu einer Rückabwicklung
des Kaufvertrages und damit zu einer Nichtdurchführung
des geplanten geschlossenen Immobilienfonds
kommt. Bei den Auflagen und Bedingungen
handelt es sich beispielsweise um die Regelung, dass
der Verkäufer spätestens am Tag des Settlements
bestimmte übliche Unterlagen, Gegenstände und
Dokumente dem Käufer überlassen muss. Zur Absicherung
der vertraglichen Verpflichtungen seitens
des Käufers hat dieser dem Verkäufer eine standardisierte
Bankgarantie (sog. „Letter of Credit“) in
Höhe von AUD 1 Mio. zur Verfügung gestellt, welche
nach dem Settlement an den Käufer zurückzugeben
ist. Die standardisierte Bankgarantie darf nur in bestimmten,
im Kaufvertrag festgelegten Vertragsverletzungsfällen
seitens des Käufers durch den Verkäufer
eingelöst werden. Bei Eintritt eines solchen Falles
104

ist die Objektgesellschaft gegenüber der garantierenden
Bank erstattungspflichtig.
Sollten die vereinbarten Auflagen und Bedingungen
des Kaufvertrages von einer Vertragsseite nicht eingehalten
werden, bestehen vertraglich vereinbarte
Ansprüche gegenüber der vertragsverletzenden Partei
(beispielsweise in Form von Strafzinsen im Falle
des Zahlungsverzuges) und es besteht das Recht,
unter Wahrung von Schadensersatzansprüchen vom
Kaufvertrag zurückzutreten bzw. entsprechende
Rechtsgarantien von der vertragsverletzenden Seite
einzufordern. Es liegen alle erforderlichen behördlichen
Genehmigungen zum Erwerb der Fondsimmobilie
vor.
Der Eigentumserwerb wurde vorbehaltlich des Bestehens
der geschlossenen Mietverträge vereinbart.
Dabei hat der Käufer auch grundsätzlich alle Verpflichtungen
aus den abgeschlossenen Mietverträgen
ab dem Zeitpunkt der Eigentumserlangung vom
Verkäufer zu übernehmen. Allerdings hat sich der
Verkäufer verpflichtet, den Käufer von bestimmten
Kosten und Auslagen im Zusammenhang mit den bestehenden
Mietverhältnissen freizustellen, die auch
nach Eigentumsübergang noch weiterhin vom Verkäufer
zu erfüllen sind (sog. „Tenancy Incentives“).
Zu diesen Freistellungsverpflichtungen gehören beispielsweise
alle mietfreien Zeiträume (die Mieten
müssen in diesem Fall vom Verkäufer an den Käufer
entrichtet werden) und alle Kosten im Zusammenhang
mit noch nicht abgeschlossenen Mieterausbauten
(sog. „Fitout Contributions“, mit Ausnahme
der Option des Mieters Commonwealth of Australia,
siehe hierzu nachstehend unter „Mietverträge“).
Sollten die, u.a. auch bei der Kaufpreisbemessung
zugrunde gelegten Mietverträge zwischen dem
30. September 2005 und dem 31.12.2005 gleich welchen
Grundes aufgelöst werden und zum Settlement
nicht bestehen, wurden bestimmte Regelungen getroffen,
um den Käufer entsprechend zu entschädigen
bzw. um in bestimmten Fällen eine Rückabwicklung
des Kaufvertrages zu ermöglichen. Die entsprechenden
Regelungen stellen jedoch die ausschließlichen
Rechte des Käufers bei Eintritt dieser Umstände dar
und weitergehende Schadensersatzansprüche gegen
den Verkäufer bestehen demnach nicht. So wurden
beispielsweise für diese Fälle folgende wesentliche
Regelungen vereinbart:
a) Wenn der Mietvertrag mit dem Commonwealth of
Australia oder mit Mercer Human Resource Consulting
Pty Ltd (die „Büromieter“ bzw. die „Hauptmieter“)
nicht mehr besteht, steht dem Käufer ein
Rücktrittsrecht von dem Kaufvertrag zu. In diesem
Fall müsste der Verkäufer den Käufer umfassend
von allen Schäden und Kosten im Zusammenhang
mit der Transaktion freistellen (einschließlich möglicher
Vorfälligkeitsentschädigungen für die Bankdarlehen
und Zinsswapvereinbarungen). Auch der
Letter of Credit müsste in diesem Fall umgehend
an den Käufer zurücküberlassen werden.
b) Für alle anderen Mietverträge (mit Ausnahme des
Mietvertrages über 207 Parkplätze) müsste der
Verkäufer im Falle eines Nichtbestehens eines Mietvertrages
zum Settlement eine gesamte Jahresmiete
an Schadensersatz an den Käufer bezahlen.
Darüber hinaus verpflichtet sich der Verkäufer
nach besten Bemühungen die entsprechenden
Flächen in einem solchen Fall gleichwertig nachzuvermieten
und alle Kosten in diesem Zusammenhang
zu tragen (z.B. Mieterincentives, Rechtsberatungskosten,
Maklercourtage).
c) Betreffend den Mietvertrag mit der S&K Car Park
Management Pty Ltd wurde für den Fall des Nichtbestehens
zum Settlement vereinbart, dass der
Verkäufer an den Käufer eine volle Jahresmiete
bezahlt und dass er ebenfalls die Verpflichtung
übernimmt, nach bestem Bemühen die 207 Parkplätze
mindestens vergleichbar nachzuvermieten.
Sollte ein Jahr nach dem Settlement die Vermietung
in einem solchen Fall nicht mindestens u.a.
in vergleichbarer Miethöhe bestehen, muss der
Verkäufer an den Käufer den anteiligen vollen
Kaufpreis (berechnet zum vereinbarten Kapitalisie-rungsfaktor)
zurückerstatten. Sollten die Parkplätze
in einem solchen Fall zu einem geringeren
Mietansatz nachvermietet worden sein, wird der
Differenzbetrag kapitalisiert und ebenfalls vom
Verkäufer als Kaufpreisrückerstattung an den Käufer
ausgekehrt.
105

Sollten die Mietverträge bestehen, es sich jedoch
herausstellen, dass die Mietansätze gemäß Kaufvertrag
gleich welchen Grundes nicht vereinnahmt
werden können, erhält der Käufer vom Verkäufer für
max. 18 Monate den Differenzbetrag vergütet. Es
bestehen weitere Sonderregelungen dieser Art, wobei
festzuhalten ist, dass der Kaufvertrag ausdrücklich
regelt, dass weitergehende Ansprüche gegenüber
dem Verkäufer nicht bestehen.
Der Vertrag regelt weiterhin die am Immobilienmarkt
im Bundesstaat Victoria bzw. in Melbourne üblichen
Fälle wie die Übergabe der Mietersicherheiten, die
Abstimmung zwischen Käufer und Verkäufer im Falle
von Mietvertragsanpassungen oder die Neuvermietungen
zwischen dem Tag des Vertragsabschlusses
und dem Tag des Eigentumsübergangs, die technisch
und rechtlich erforderlichen Regelungen im Zusammenhang
mit dem Eigentumsübergang (z.B. Zwischenabrechnung
der Nebenkosten und Abgrenzung
von Zahlungen wie Steuern, Versicherungen etc.
zum Settlement) sowie die Abtretung der bestehenden
Wartungs- und Serviceverträge (sog. „Service
Contracts“) und der bestehenden Gewährleistungsansprüche
betreffend die Fondsimmobilie (sog. „Construction
Warranties“ und „Building Work Agreements“).
Weiterhin werden die üblichen Rechte
übertragen (z.B. geschützte Namensrechte betreffend
die Fondsimmobilie, registrierte Geschäftsnamen)
sowie Vertraulichkeits- und Haftungsbegrenzungsvereinbarungen
und steuerliche Freistellungsvereinbarungen
getroffen.
Kaufgegenstand
Es handelt sich um die Liegenschaft 11–37 Exhibition
Street, Melbourne, Australien, einschließlich Grund
und Boden („Freehold Property“). Die Liegenschaft
ist eingetragen im Grundbuch („Land Register“) des
Bundesstaates Victoria unter den folgenden Nummern:
a) Certificate of Title Volume 10891 Folio 582
b) Certificate of Title Volume 10891 Folio 583
c) Certificate of Title Volume 10891 Folio 584
d) Certificate of Title Volume 10891 Folio 585
e) Certificate of Title Volume 10891 Folio 586
Die Liegenschaft liegt an der Ecke der Flinders Lane
zur Exhibition Street im östlichen Teil des Central
Business District (CBD) von Melbourne. Für den örtlichen
Energieversorger, CitiPower Pty, wurde betreffend
die Liegenschaft ein Recht eingeräumt, eine
Energieversorgungsstation zu stationieren bzw. zu
betreiben. Das Recht wurde gemäß einer Vereinbarung
vom 25. September 2003 für eine Laufzeit von
30 Jahren mit einer Verlängerungsoption für weitere
30 Jahre eingeräumt und betrifft eine Fläche von
92,3 m 2 im Untergeschoss des Gebäudes. Der Beginn
der Vereinbarung wurde auf den 1. September 2003
festgelegt. Als Vergütung zur Gewährung dieses
Rechts erhält der Eigentümer der Liegenschaft jeweils
jährlich 0,10 AUD in Form einer nominellen Zahlung.
Zugunsten der Liegenschaft bestehen zwei Wegerechte
(sog. „Carriageway Easements“) betreffend
den Zugang zum Gebäude über die Malthouse Lane
bzw. den Zugang zum Gebäude über die Flinders Lane.
Die Liegenschaft liegt in der sog. „Capital City Zone
1“ des Bebauungsplans für die Stadt Melbourne
(sog. „Melbourne Planning Scheme“). Die Baugenehmigungen
für die Fondsimmobilie sind gewährt und
der Verkäufer hat im Rahmen des Kaufvertrages entsprechende
Gewährleistungen abgegeben.
Bebauung
Die Fondsimmobilie wurde jeweils auf einem Teil der
oben genannten Flurstücke errichtet. Bei der Fondsimmobilie
handelt es sich um eine 22-geschossige
Landmark-Büroimmobilie (A-grade Commercial Office
Tower), welche überwiegend als Bürogebäude genutzt
wird. Die Fondsimmobilie wurde durch den
Verkäufer unter einem Generalunternehmervertrag
durch die Firma Grocon Constructors Pty Limited
(Registernummer ABN 14 006 703 091) errichtet. Die
Fondsimmobilie wurde im Juni 2005 fertig gestellt
und umfasst ca. 21.540 m 2 vermietbare Büroflächen,
ca. 1.050 m 2 Retailflächen sowie ca. 220 m 2 Lagerflächen.
Zusätzlich verfügt das Gebäude über 340
Parkplätze, die teilweise an die Mieter und teilweise
an einen Betreiber größtenteils langfristig vermietet
sind.
Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit
Der Kaufpreis für die Fondsimmobilie beträgt AUD
136 Mio. und ist am 22. Dezember 2005 bei Vorlie-
106

gen der kaufvertraglichen Voraussetzungen auf ein
Treuhandkonto zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung
am 31. Dezember 2005 seitens des Käufers einzuzahlen.
Ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen,
DTZ Australia, vom September 2005
bestätigt, dass der vereinbarte Kaufpreis dem Marktwert
der Fondsimmobilie mindestens entspricht und
bestätigt damit die Angemessenheit des Kaufpreises.
Für den Erwerb der Fondsimmobilie fällt in Australien
keine Goods and Services Tax (entspricht der
deutschen Umsatzsteuer) an, da hier gemäß den Regelungen
des Kaufvertrages und auf Grundlage des
australischen Steuerrechts der Verkauf in Australien
als eine Übertragung eines arbeitenden Unternehmens
(sog. „Transfer of going concern”) behandelt
wird.
Gewährleistungen
Der Verkäufer hat gegenüber dem Käufer bestimmte
Gewährleistungen und Zusicherungen (sog. „Vendor
Warranties“) abgegeben. Diese werden zum Zeitpunkt
des Settlements seitens des Verkäufers zugunsten
des Käufers bestätigt werden. Die vom Verkäufer
abgegebenen Gewährleistungen und Zusicherungen
umfassen verkürzt und übersetzt wiedergegeben im
Wesentlichen folgende Bereiche:
1) Der Verkäufer hat nicht wissentlich oder absichtlich
Informationen zurückgehalten bzw. nicht
übermittelt, die für die Bewertung der Fondsimmobilie
aus Sicht des Verkäufers relevant sein
könnten;
2) Der Verkäufer hat alle erforderlichen Baugenehmigungen
und Erlaubnisse zum Bau und zur Nutzung
der Fondsimmobilie erhalten und ist sich
keiner Umstände bewusst bzw. hat keine Benachrichtigung
erhalten, dass die anwendbaren
Gesetze und Bestimmungen nicht eingehalten
sind;
3) Alle Antworten des Verkäufers auf Anfragen des
Käufers sind akkurat und nicht missverständlich;
4) Die Fondsimmobilie ist weder direkt noch indirekt
betroffen von gefährlichen Materialien die
eine Haftung unter jeglichem Umweltgesetz auslösen
könnten;
5) Es bestehen keine Informationen und Hinweise,
dass irgendeine Verletzung irgendwelcher Umweltgesetzte
oder Umweltbestimmungen im Zusammenhang
mit der Fondsimmobilie vorliegen;
6) Der Verkäufer ist der Eigentümer der Fondsimmobilie,
frei von Belastungen oder Ansprüchen
Dritter (es sei denn, diese sind im Kaufvertrag
geregelt);
7) Der Verkäufer hat keine Hinweise oder Benachrichtigung
von jedweder Partei, dass eine Vereinbarung
oder ein Vertrag in Bezug auf die Fondsimmobilie
verletzt ist oder wurde, auch nicht in
einer Form, die sich auf den Käufer nach Erwerb
der Fondsimmobilie negativ auswirken könnte;
8) Es bestehen bezüglich der Fondsimmobilie keine
beeinträchtigenden oder nachteiligen Benachrichtigungen
behördlicher Stellen die sich negativ
auf die Immobilie oder den Käufer auswirken
könnten;
9) Alle technischen Vorrichtungen und Systeme, die
im Gebäude installiert sind, arbeiten unabhängig
vom Gebäude 101 Collins Street, Melbourne, das
dem Verkäufer gehört;
10) Mit Ausnahme der nicht unterzeichneten Retail-
Mietverträge sind alle im Kaufvertrag spezifizierten
Mietverträge gültig, rechtswirksam und
bindend und der Verkäufer hat keine anderen
Untermietverträge, Lizenzen oder andere Nutzungsrechte
abgeschlossen als die, die im Rahmen
des Kaufvertrages offen gelegt wurden;
11) Wenn die noch nicht unterzeichneten Retail-
Mietverträge ausgefertigt sind, sind diese gültig,
rechtswirksam und bindend;
12) Der Verkäufer ist im Besitz der Mietersicherheiten;
13) Die offen gelegten Mietverträge beinhalten alle
Details von allen Mietverträgen die die Fondsimmobilie
betreffen und zu denen der Verkäufer
Partei ist;
14) Die spezifizierten Mietverträge sind echte, komplette
und akkurate Kopien der entsprechenden
Dokumente;
107

15) Der Verkäufer ist nicht im Zustand der Vertragsverletzung
unter den Mietverträgen;
16) Der Verkäufer hat nicht zu Abtretungen, Rückabwicklungen
oder Kündigungen unter den
Mietverträgen zugestimmt;
17) Es bestehen keine Untermietverträge;
18) Es bestehen keine ungeheilten Vertragsverletzungen
seitens der Mieter unter den Mietverträgen;
19) Es bestehen keine Gerichtsverfahren unter denen
ein Mieter den Verkäufer anklagt;
20) Es bestehen keine Mieterincentives nach dem
Eigentumsübergang auf den Käufer, die nicht
vom Verkäufer offen gelegt und übernommen
werden oder die nicht vertragsgemäß vom Käufer
akzeptiert wurden.
Außer den vorgenannten Zusicherungen und Gewährleistungen
werden zugunsten des Käufers noch
weitere spezielle Zusicherungen zum Stand der Ausbauarbeiten
unter den Mietverträgen, zur Erstattungsfähigkeit
bestimmter Bewirtschaftungskosten
(z.B. Abgaben und Steuern, Kosten für Energie zum
Betrieb der Klimaanlagen) geregelt.
Allerdings können Gewährleistungsansprüche seitens
des Käufers gegenüber dem Verkäufer auf Grundlage
der Regelungen des Kaufvertrages grundsätzlich
nur bei Einhaltung der vertraglichen Bestimmungen
geltend gemacht werden. So müssen etwaige Ansprüche
schriftlich geltend gemacht werden, geringfügige
Beträge unter AUD 25.000 und kumulierte Ansprüche
über AUD 13,6 Mio. sind ausgenommen,
Schäden durch Rechtsänderungen nach dem Tag des
Vertragsabschlusses fallen nicht unter die Gewährleistungsansprüche
und Fälle, in denen Schäden
anderweitig vom Verkäufer beseitigt werden oder in
denen der Käufer von Dritten den Schaden ersetzt
bekommen kann (z.B. Versicherungsdeckung) oder
bei denen der Käufer den Eintritt des Schadens zu
vertreten hat, fallen ebenfalls nicht unter die Gewährleistungen
durch den Verkäufer.
Unter dem Kaufvertrag wurde geregelt, dass der Verkäufer
dem Käufer im Rahmen der sorgfältigen Prüfung
(„Due Diligence“) für den möglichen Ankauf
der Fondsimmobilie bestimmte Unterlagen zur Verfügung
stellt (sog. „Property Information Package“)
und dass der Verkäufer den Käufer nicht von Schäden
freistellt, die sich aus Fällen ergeben, die im Rahmen
dieses Property Information Package dem Käufer vor
Ankauf bekannt waren oder bekannt hätten sein müssen.
Der Verkäufer haftet so nicht für die Vollständigkeit
und Richtigkeit dieser Informationen, es sei
denn, die Informationen und Unterlagen wurden
von ihm selbst erstellt. Diese Regelungen schließen
daher den Bereich von möglichen Umweltschäden
und Altlasten (sofern nicht durch bestimmte Gewährleistungen
anders bestimmt) und den Zustand des
Gebäudes einschließlich der technischen Anlagen
mit ein.
Weitere Besonderheiten
Die Objektgesellschaft hat im Zuge der sorgfältigen
Prüfung (Due Diligence) vor Abschluss des Kaufvertrages
durch ihren australischen Rechtsberater ein
ausführliches Rechtsgutachten erstellen lassen, unter
dem die wesentlichen rechtlichen Aspekte untersucht
wurden. Neben der Klärung der üblichen Fragestellungen
(z.B. Eigentums- und Genehmigungssituation),
hat der Rechtsberater der Objektgesellschaft auch
alle weiteren Aspekte eines derartigen Gebäudeankaufs
untersucht. So wurde Folgendes festgestellt:
a) Es bestehen keine Ankündigungen, dass die
Liegenschaft von verkehrsplanerischen Gründen
betroffen sein könnte (sog. „VicRoad Search“).
b) Die Liegenschaft ist nicht im Denkmalschutzregister
geführt (sog. „Heritage Victoria Register“).
c) Die Liegenschaft ist nicht im Altlastenkataster geführt
(sog. „Priority Sites Register“) und es besteht
kein Verdacht auf Kontamination der Liegenschaft.
d) Die Finanzverwaltung des Bundesstaates Victoria
hat als Grundsteuer („Land Tax“) für das Jahr 2005
einen Betrag von AUD 238.582,12 festgelegt, der
gemäß Kaufvertrag vom Verkäufer zu tragen ist
(wobei diese Steuer unter den Net Leases mit den
Hauptmietern anteilig an die Mieter umgelegt
werden kann).
108

e) Bezüglich der Wasser-/Abwasserversorgung ist für
den Zeitraum 1. Juli 2005 bis 30. Juni 2006 eine
Abwassergebühr von AUD 4.745,81 und eine weitere
Abgabe (sog. „Parks Rate“) in Höhe von AUD
1.997,69 vom Eigentümer zu bezahlen (bezüglich
der Umlegungsfähigkeit auf die Mieter siehe
unter d)).
f) Es wird weiterhin eine Kommunalabgabe (sog. „City
of Melbourne Rate“) in Höhe von AUD 41.400 für
den Zeitraum 1. Juli 2005 bis 30. Juni 2006 fällig,
die anteilig vom Käufer zu tragen sein wird (bezüglich
der Umlegungsfähigkeit auf die Mieter
siehe unter d)).
Sollten diese Gebühren, Abgaben und Steuern sich
zukünftig erhöhen, können diese Kostenerhöhungen
vom Eigentümer nur unter den Netto-Mietverträgen
(Net Leases) mit den Hauptmietern an die Mieter
weitergegeben werden. Die Prognoserechnung dieses
Beteiligungsangebotes hat insgesamt Kostensteigerungen
in Höhe von 2,5 % p.a. bezüglich der nicht
umlegbaren Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.
Sollten die Kostensteigerungen jedoch höher sein
oder sollten Bewirtschaftungskosten, die als umlegungsfähig
eingestuft wurden doch nicht auf die
Mieter umlegbar sein oder sollten die prognostizierten
nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten tatsächlich
höher sein, würde sich dies auf die Liquidität
der Objektgesellschaft und damit der Fondsgesellschaft
nachteilig auswirken. Dasselbe trifft zu für den
Fall, dass die Mietflächen nicht vollständig vermietet
sind und daher der Eigentümer die entsprechenden
Kosten vollständig zu tragen hätte. Der Eintritt dieser
Fälle kann zu erheblichen Reduzierungen der
Ausschüttungen an die Anleger gegenüber der Prognose
und damit zu einer Verschlechterung der Rendite
der Anleger führen.
Versicherungen
Die Objektgesellschaft wird sicherstellen, dass der
Kaufgegenstand unter Berücksichtigung der Regelungen
der Mietverträge ab erfolgter Übergabe umfassend
und marktüblich bzw. in Übereinstimmung
mit den Darlehensverträgen versichert ist. Der Verkäufer
hat der Objektgesellschaft die erforderlichen
Unterlagen übergeben und entsprechende Auskünfte
erteilt.
11.6.2 Mietverträge
Vorbemerkung
Die beiden Hauptmieter, Mercer Human Resource
Consulting Pty Ltd (nachstehend auch „Mercer“ genannt)
und Commonwealth of Australia (nachstehend
auch „Commonwealth“ genannt), haben 100 %
der Büroflächen der Fondsimmobilie (21.543,8 m 2 )
langfristig gemietet. Die Ladenflächen (1.077,6 m 2 )
sind an weitere sechs Mieter vermietet. Es befinden
sich weiterhin Lagerflächen für die Mieter im Gebäude
(221 m 2 ). Die Fondsimmobilie verfügt über insgesamt
340 Parkplätze, von denen 207 an einen Mieter,
die S&K Car Park Management Pty Ltd, einen Parkhausbetreiber
langfristig vermietet sind. Weitere 58
Stellplätze wurden an den Hauptmieter Mercer und
weitere 32 Parkplätze an das Commonwealth vermietet.
Es bestehen noch weitere Mietverträge für
einige wenige Parkplätze und mit dem Hauptmieter
Mercer für bestimmte Werbeflächen. Die Mietvereinbarungen
(sog. „Agreement for Lease“) und/oder die
unter den Agreements for Lease separat auszufertigenden
Mietverträge (sog. „The Lease“) einschließlich
etwaiger Nachträge (sog. „Deed of Variation“)
bzw. Zusatzverträge sind entweder bereits unterschrieben
oder werden, falls dies aus technischen
Gründen bisher nicht der Fall war, sobald als möglich
ausgefertigt. Zur diesbezüglichen Rechtssituation
und den vereinbarten Anforderungen an die Mietverträge
unter dem Kaufvertrag siehe auch insbesondere
unter Tz. 11 „Die rechtlichen Grundlagen“
den Abschnitt „Grundstückskaufvertrag und Übereignungsverpflichtung“.
Für eine Anzahl von Parkplätzen
(zum Zeitpunkt der Prospekterstellung 38), eine
weitere Werbefläche (sog. „Sky Screen“) als auch die
oben genannten Lagerflächen bestehen derzeit noch
keine verbindlichen Mietverträge, es liegen jedoch
lt. Auskunft des vorgesehenen Property Managers
der Objektgesellschaft entsprechende Anfragen vor,
so dass aus Sicht des Initiators die Chance besteht,
dass diese Mietflächen bis Anfang 2006 ggf. noch
vermietet werden können. Gemäß den mietvertraglichen
Regelungen muss jedoch betreffend den Sky
Screen zuerst ein entsprechendes Vermietangebot
an den Mieter Mercer erfolgen. Die Angaben zu den
Mietverträgen und den Mietern basieren entweder
auf den vorliegenden Kopien der Mietvereinbarun-
109

gen bzw. Mietverträge (einschließlich Nachträgen
und Zusatzvereinbarungen), auf Angaben im Rechtsgutachten
des Anwalts der Objektgesellschaft (sog.
„Legal Due Diligence Report“), auf Angaben von DTZ
Australia im Rahmen des Gutachtens oder auf allgemein
zugänglichen Quellen (z.B. Internetangaben).
Der Initiator kann insoweit keine Gewähr für die
Richtigkeit der Angaben machen und stellt insoweit
auf die im Rahmen der sorgfältigen Prüfung („Due
Diligence“) erarbeiteten Erkenntnisse ab. Eine tabellarische
Übersicht über alle Mietflächen und Mietverträge
und weitere Informationen zu den Mietern
sind Tz. 6 „Das Fondsobjekt“ zu entnehmen.
Nachstehend werden die Details der Hauptmietverträge
und anschließend die weiteren Mietvereinbarungen/Mietverträge
in den wesentlichen Punkten
dargestellt:
Mietvertrag mit Mercer Human Resource Consulting
Pty Ltd („Mercer”)
Die Laufzeit des Mietvertrags mit Mercer (ABN 32 005
315 917) begann am 24. Juni 2005 und dauert bis
zum 23. Juni 2015. Grundlage des Mietvertrages ist
eine Mietvereinbarung (sog. „Agreement for Lease“)
vom 7. Februar 2002, die mit mehreren Nachträgen
(vom 16. Januar 2004 bzw. vom 29. September 2005)
ergänzt wurde bzw. wird und die die wesentlichen
Regelungen des Mietverhältnisses zwischen Vermieter
und Mieter regelt. Mercer hat die Stockwerke
10 bis 16 der Fondsimmobilie angemietet (insgesamt
11.748 m 2 ) und bezahlt eine anfängliche jährliche
Miete von AUD 4.082.430 (zzgl. Umsatzsteuer), was
einer Durchschnittsmiete von AUD 347,50 pro m 2
und Jahr entspricht. Mercer hat zwei Mietvertragsverlängerungsoptionen,
jeweils für 5 Jahre. Die Miete
wird jährlich, jeweils zum Juni eines jeden Jahres,
um 4,25 % fest erhöht, wobei im sechsten Mietjahr
eine Anpassung zur Marktmiete erfolgt. Durch diese
Anpassung darf die Miete jedoch nicht unter das
Niveau des vierten Mietjahres sinken und die Miete
darf auch nicht mehr als 15 % über das Mietenniveau
des fünften Mietjahres steigen. Zum siebten Mietjahr
findet dann für die Restlaufzeit des Mietvertrages bis
zum Jahr 2015 jährlich erneut eine feste Mieterhöhung
um 4,25 % statt.
Auf Grundlage der Analyse der Mietvereinbarung
durch den rechtlichen Berater der Objektgesellschaft
kann davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis
ein am Markt in Melbourne übliches „Netto-
Mietverhältnis“ ist, d.h. der Mieter übernimmt anteilig
für die von ihm gemieteten Flächen (sog. „Net
Lettable Area“) sämtliche Neben- und Bewirtschaftungskosten.
Diese Kosten setzen sich u.a. zusammen
aus den Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten (sog.
„Building Outgoings“ und „Statutory Outgoings“),
die wie folgt definiert sind:
a) Alle Kosten des Vermieters im Zusammenhang mit
dem Grundstück und der Mietimmobilie, einschließlich
der Kosten für das Management, die
Sicherheit und die Überwachung der Immobilie;
b) Alle Steuern und Abgaben, die von Behörden,
staatlichen Stellen oder kommunalen Stellen erhoben
werden (mit Ausnahme der Ertragsteuer
und Gewinnsteuer des Vermieters);
c) Alle Kosten für die Versorgung des Gebäudes (Verbrauchskosten),
einschließlich mit Elektrizität, Gas,
Wasser, Abwasser, Öl, Property Management, Telefon,
Sicherheitsdienst, Feuerschutz, Abwasser und
Abfall und Reinigung (einschließlich Fenstergläser,
Gemeinflächen und Außenbereich);
d) Alle Kosten im Zusammenhang mit der Klimaanlage
und den Aufzügen (außer strukturelle Reparaturen);
e) Alle Versicherungsprämien (einschließlich Maschinenschaden,
Mietausfallversicherung);
f) Alle Instandhaltungskosten (einschließlich Malerarbeiten
und Reparaturen der Gemeinflächen, jedoch
mit Ausnahme struktureller Reparaturen).
Es bestehen weiterhin die üblichen Regelungen zu
außerordentlichen Kündigungsrechten (z.B. bei einem
Zahlungsverzug des Mieters, Konkurs des Mieters,
Verletzung der vertraglichen Zusicherungen, Zerstörung
der Immobilie).
Wenn das Gebäude in einem bestimmten Umfang
beschädigt oder gar zerstört ist und der Mieter die
gemieteten Flächen nicht oder nur anteilig nutzen
kann, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung
110

(sog. „Rent Abatement“). Ein solches Recht für den
Mieter besteht nicht, falls die Beschädigung bzw. der
Zustand vom Mieter zu vertreten ist. Der Mieter ist
weiterhin verpflichtet, im bestimmten Umfang (AUD
20 Mio. für den Einzelfall) und zu bestimmten Regelungen
eine Haftpflichtversicherung (sog. „Public
Liability Insurance“) abzuschließen. Die erlaubte Nutzung
der Flächen ist die Nutzung als Büroflächen
(Stockwerke 10–16), Lagerräume (für ggf. gemietete
Lagerflächen), einen Generatorenraum (Sonderregelung
über eine mietfreie Untergeschossfläche über
24 m 2 ) und einen UPS-Raum (Sondereglung über eine
mietfreie Untergeschossfläche über 12 m 2 ). Der Mieter
kann weiterhin den Mietvertrag unter den vereinbarten
Bedingungen abtreten bzw. untervermieten,
wobei dies grundsätzlich nur möglich ist, wenn der
Vermieter dem zustimmt. Die Zustimmung des Vermieters
darf jedoch nicht ohne gewichtigen Grund
verweigert werden. Der Mieter hat weiterhin die Verpflichtung
übernommen, die Mieträume umfassend
frisch renoviert und damit vermietfähig im Falle
eines Auszugs aus den Mieträumen zu hinterlassen
(sog. „Make Good Clause“). Ein Sonderkündigungsrecht
steht dem Mieter nach Ablauf von drei Mietjahren
für ein Stockwerk zu, wobei dies entweder das
höchste oder das niederste sein muss (sog. „Lease
Contraction“). Dieses Recht muss mit einer 12-monatigen
Ankündigungsfrist dem Vermieter gegenüber
geltend gemacht werden. Das Recht erlischt nach
Ablauf der Grundmietzeit, d.h. es steht unter den
Mietverlängerungsoptionen dem Mieter nicht länger
zur Verfügung. Weiterhin hat der Mieter ein Vorrecht,
wenn ein Stockwerk im Gebäude verfügbar wird:
In diesem Fall muss der Vermieter es zuerst Mercer
für eine Mietzeit länger als 5 Jahre oder der Laufzeit
des Mietvertrages, der bezüglich des freiwerdenden
Stockwerks vereinbart war, anbieten (sog. „Right of
First Refusal“). Es wurden dem Mieter weitere Rechte
eingeräumt, wie die Mitwirkung bei der Gestaltung
des Foyers, die Zustimmungspflicht, falls der Vermieter
Räume im Mietobjekt an Wettbewerber des Mieters
vermieten möchte oder bestimmte Rechte an
den Werbeflächen der Fondsimmobilie. Der Mietvertrag
regelt auch in einer Sondervereinbarung die
Anmietung der zunächst 58 Parkplätze (sog. „Car
Parking Licence“). Unter dieser Sondervereinbarung
ist die fristenkongruente Anmietung der Stellplätze
(10 Jahre) zu einer anfänglichen Jahresmiete von
AUD 278.400 (zzgl. Umsatzsteuer) vereinbart, was
einer Miete je Stellplatz von AUD 400 je Monat entspricht.
Die Anpassung der Miete betreffend die
Stellplätze erfolgt nicht öfter als alle 12 Monate zur
Marktmiete (erstmals nach Ablauf von zwei Mietjahren),
falls der Vermieter eine Überprüfung zur Marktmiete
durchführt und den Mieter entsprechend
informiert (sog. „Market Review“). In einer weiteren
Sonderregelung mietet der Mieter Mercer auch eine
Werbefläche (sog. „Signage“) für eine anfängliche
jährliche Miete in Höhe von AUD 35.000 (zzgl. Umsatzsteuer)
für zunächst 5 Jahre an, wobei die Miete
jährlich gemäß dem australischen Verbraucherpreisindex
angepasst wird. Mercer hat drei Mietverlängerungsoptionen
für diese Werbefläche von jeweils
5 Jahren. Die unter dem Agreement for Lease bzw.
den Nachträgen geregelten Mieterincentives (sog.
„Tenancy Incentives“, wie beispielsweise Ausbauzuschüsse,
mietfreie Zeiten, Ausgleichszahlungen) zugunsten
des Mieters wurden entweder zwischenzeitlich
vom Verkäufer an den Mieter geleistet bzw. der
Verkäufer hat den Käufer, die Objektgesellschaft, im
Rahmen des abgeschlossenen Kaufvertrages umfassend
von derartigen Verpflichtungen gegenüber dem
Mieter aus dem Mietverhältnis freigestellt.
Mietvertrag mit dem Commonwealth of Australia
(„Commonwealth“)
Die Laufzeit des Mietvertrags mit dem Commonwealth
of Australia, der die Räume für die Behörde
„Australian Industrial Registry (AIR)“ bzw. „Australian
Industrial Relations Commission (AIRC)“ anmietet,
beginnt plangemäß am 1. Dezember 2005 und hat
eine Laufzeit von 12 Jahren. Grundlage des Mietvertrages
ist eine Mietvereinbarung (sog. „Agreement
for Lease“) vom 15. September 2003, die mit einem
Nachtrag vom 30. Juni 2005 ergänzt wurde und die
die wesentlichen Regelungen des Mietverhältnisses
zwischen Vermieter und Mieter regelt. Plangemäßer
Mietbeginn ist am 1. Dezember 2005. Wie oben unter
der Darstellung der Regelungen zum Kaufvertrag
dargestellt, ist das Bestehen des Mietverhältnisses
mit dem Commonwealth eine Voraussetzung zur tatsächlichen
Durchführung des Kaufvertrages. Etwaige
111

Restrisiken in diesem Zusammenhang für die Fondsbzw.
die Objektgesellschaft sind jedoch nicht gänzlich
auszuschließen, so besteht zwar im Falle einer
Rückabwicklung aus den vorgenannten Gründen ein
Freistellungsanspruch gegen alle Schäden und Kosten
gegen den Verkäufer, das entsprechende Bonitätsrisiko
betreffend den freistellenden Verkäufer ist jedoch
grundsätzlich nicht gänzlich auszuschließen
(siehe hierzu auch unter Tz. 3 „Die Risiken der Beteiligung“).
Das Commonwealth hat die Stockwerke 4
bis 9 zzgl. einen Lobbybereich im Erdgeschoss der
Fondsimmobilie angemietet (insgesamt 9.795,8 m 2 )
und bezahlt eine anfängliche jährliche Miete von
AUD 2.840.782 (zzgl. Umsatzsteuer), was einer Durchschnittsmiete
von AUD 290 pro m 2 und Jahr entspricht.
Das Commonwealth hat zwei Mietvertragsverlängerungsoptionen,
jeweils für 4 Jahre. Die Miete
wird während der Grundmietzeit von 12 Jahren jährlich
um 4 % fest erhöht. Der Mieter hat keine Mietsicherheiten
unter dem Mietvertrag zugunsten des
Vermieters gestellt.
Der Mieter hat das Recht, bis zum 30. Juni 2006 vom
Vermieter zu verlangen, dass dieser bestimmte Ausbaukosten
in Höhe von bis zu AUD 10 Mio. übernimmt
(sog. „Fitout Contribution“). Die Ausbauten,
die bei Ausübung dieses Rechts des Mieters in das
Gebäude eingebaut werden, gehen nach den Regelungen
des Mietvertrages in das Eigentum des Vermieters
über und können von diesem entsprechend
abgeschrieben werden. Sollte der Mieter von dieser
Option Gebrauch machen, ist der Vermieter berechtigt,
vom Mieter eine Zusatzmiete zu verlangen. Die
Zusatzmiete wird unter Ansatz eines Zinsfaktors von
9,75 % und unter Ansatz einer annuitätischen Tilgung
über 12 Jahre kalkuliert. Sollte der Mieter also
die vollen AUD 10 Mio. abrufen, beläuft sich die Zusatzmiete
auf AUD 1.405.398 p.a. Die Objektgesellschaft
hat eine optionale Fremdfinanzierung ihrer
diesbezüglichen Verpflichtungen unter dem Mietvertrag
mit dem Commonwealth bei der BayernLB, München,
arrangiert und entsprechende Vorsorge getroffen
(u.a. optionales Zinssicherungsgeschäft). Sollte
der Mieter die Option ganz oder teilweise noch vor
Ablauf des Jahres 2005 ziehen, regelt der Kaufvertrag,
dass der Käufer diesen Betrag an den Verkäufer
zum Settlement zusammen mit der Kaufpreiszahlung
für die Fondsimmobilie erstatten muss, die Zusatzmiete
jedoch dann ab Januar 2006 dem neuen Eigentümer
entsprechend zusteht. Sollten im Zusammenhang
mit der Ausübung der Option des Mieters
ungeplante Kosten entstehen (z.B. Stempelsteuer),
fallen diese dem Käufer zur Last. Nach einer Analyse
des australischen Steuerberaters der Objektgesellschaft
dürften derartige Kosten, zumindest im Falle
einer Ausübung der Option nach Eigentumsübertragung
der Immobilie, nicht entstehen, weshalb derartige
Kosten im Rahmen der Prognoserechnung
auch nicht berücksichtigt wurden. Es besteht jedoch
ein Restrisiko, dass ggf. solche Kosten anfallen, was
nach derzeitiger Rechtslage z.B. einen Stempelsteuerbetrag
von bis zu AUD 550.000 ausmachen würde.
Sollte ein solcher Fall eintreten, würde dies aus der
Liquiditätsreserve der Objektgesellschaft oder durch
Aufnahme zusätzlicher Fremdmittel zu finanzieren
sein, was sich nachteilig auf die möglichen Ausschüttungen
an die Anleger und die Rendite aus der
Beteiligung auswirken würde. Nach Informationen
des Initiators zum Zeitpunkt der Drucklegung des
Beteiligungsprospektes ist es wahrscheinlich, dass
der Mieter die Option ziehen wird, weshalb dieses
sowohl im Investitions- und Finanzierungsplan als
auch in der Prognoserechnung entsprechend berücksichtigt
wurde. Es ist jedoch nach bestem Wissen des
Initiators noch keine formale Entscheidung über die
Ausübung der Option seitens des Mieters getroffen
worden.
Auf Grundlage der Analyse der Mietvereinbarung
durch den rechtlichen Berater der Objektgesellschaft
kann davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis
ein am Markt in Melbourne übliches „Netto-
Mietverhältnis“ ist, d.h. der Mieter übernimmt anteilig
für die von ihm gemieteten Flächen (sog. „Net
Lettable Area“) sämtliche Neben- und Bewirtschaftungskosten.
Im Mietverhältnis mit dem Commonwealth
sind bestimmte Flächen von der Nebenkostenumlage
ausgenommen. Dabei handelt es sich um
eine Fläche von 60 m 2 im Lobbybereich bzw. 220 m 2
im Erdgeschoss und um 250 m 2 in den Büromieträumen.
Es ist auch keine Umlage für die Reingungskosten,
für Blumenschmuck oder für Kunstgegenstände
112

im Zusammenhang mit dem Foyer im Erdgeschoss
möglich. Die umlegbaren Bewirtschaftungskosten,
die als weitere Sonderregelung mit dem Commonwealth
jedoch eine Obergrenze von AUD 95 je m 2
für das erste Mietjahr nicht übersteigen dürfen (sog.
„Maximum Outgoings“), setzen sich u.a. zusammen
aus den Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten (sog.
„Building Outgoings“ und „Statutory Outgoings“),
die im Mietvertrag wie folgt definiert sind:
a) Alle Kosten des Vermieters im Zusammenhang
mit dem Grundstück und der Mietimmobilie, einschließlich
der Kosten für das Management, die
Sicherheit und die Überwachung der Immobilie;
b) Alle Steuern und Abgaben, die von Behörden,
staatlichen Stellen oder kommunalen Stellen erhoben
werden (mit Ausnahme der Ertragsteuer und
Gewinnsteuer des Vermieters);
c) Alle Kosten für die Versorgung des Gebäudes (Verbrauchskosten),
einschließlich mit Elektrizität, Gas,
Wasser, Abwasser, Öl, Property Management, Telefon,
Sicherheitsdienst, Feuerschutz, Abwasser,
Abfall und Reinigung (einschließlich Fenstergläser,
Gemeinflächen und Außenbereich);
d) Alle Kosten im Zusammenhang mit der Klimaanlage
und den Aufzügen (außer strukturelle Reparaturen);
e) Alle Versicherungsprämien (einschließlich Maschinenschaden,
Mietausfallversicherung);
f) Alle Instandhaltungskosten (einschließlich Malerarbeiten
und Reparaturen der Gemeinflächen,
jedoch mit Ausnahme struktureller Reparaturen).
Die Obergrenze für die umlegbaren Bewirtschaftungskosten
steigt dabei jährlich grundsätzlich um 5 % an.
Wie bei Mietverträgen mit Regierungsmietern in
Australien üblich, bestehen außerordentlich strenge
Regelungen, die dem Mieter eine Vielzahl von Rechten
einräumen und die dem Vermieter eine Vielzahl
von weitgehenden Verpflichtungen auferlegen, wie
sie unter normalen kommerziellen Mietverträgen
mit z.B. Unternehmen ansonsten nicht bestehen. Dies
betrifft beispielsweise die Einhaltung bestimmter
Standards zur Nutzung der Räume (z.B. Raumtemperaturen
und Luftfeuchtigkeit, Verfügbarkeit der Aufzüge)
oder den Fall, dass gefährliche Materialien
(sog. „Hazardous Materials“) vorhanden sind, die die
Gesundheit und Sicherheit der Menschen in den
Mieträumen gefährden. In bestimmten Fällen kann
der Mieter unter diesen Umständen beispielsweise
die Zahlung der Grundmiete einstellen, die Mängel
selbst beheben lassen und den Vermieter hierfür
schadensersatzpflichtig machen oder – falls nach
Meinung von drei unabhängigen Experten der Mangel
nicht innerhalb von 3 Monaten und 21 Tagen
behoben werden kann – gar den Mietvertrag außerordentlich
kündigen. Es bestehen weiterhin die üblichen
Regelungen zu außerordentlichen Kündigungsrechten
(z.B. bei einem Zahlungsverzug des Mieters,
Verletzung der vertraglichen Zusicherungen, Konkurs
des Mieters, Zerstörung der Immobilie). Die erlaubte
Nutzung der Flächen ist die Nutzung als Büroflächen
bzw. für die Zwecke der Australian Industrial
Registry (AIR) bzw. Australian Industrial Relations
Commission (AIRC). Der Mieter kann weiterhin den
Mietvertrag unter den vereinbarten Bedingungen
abtreten, wobei dies grundsätzlich nur möglich ist,
wenn der Vermieter dem zustimmt. Die Zustimmung
des Vermieters darf jedoch nicht ohne gewichtigen
Grund verweigert werden. Der Mieter hat weiterhin
die Verpflichtung übernommen, die Mieträume im
Falle der Beschädigung durch den Mieter instand zu
setzen und zu reparieren, jedoch beinhaltet der Mietvertrag
keine „Make Good Clause“, unter der der
Mieter verpflichtet wäre, im Falle des Auszuges die
Mieträume umfassend frisch renoviert und damit vermietfähig
zu hinterlassen. Der Vermieter muss dem
Mieter ferner während der Laufzeit des Mietvertrages
zu bestimmten Bedingungen den Ersatz des Teppichbodens
bis zu einer Größenordnung von AUD 400.000
(indexiert vom Tag des Mietbeginns zum australischen
Lebenshaltungskostenindex) bezahlen (sog. „Recarpeting
Contribution“). Dieser Betrag wurde im Rahmen
des Investitions- und Finanzierungsplans der
Fonds- bzw. Objektgesellschaft in eine Rücklage eingestellt.
Ein Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter
nicht zu. Für den Fall der Ausübung der Mietverlängerungsoption
nach Ablauf der Grundmietzeit
von 12 Jahren kann der Mieter die Option dergestalt
ausüben, dass der 9. Stock von der Ausübung der
Verlängerungsoption ausgenommen wird. Es wurde
113

dem Mieter darüber hinaus ein Vetorecht bezüglich
bestimmter möglicher Mieter u.a. über die auf der
südlichen Seite gelegenen Mieträume im Erdgeschossbereich
eingeräumt. Der Mietvertrag regelt auch in
einer Sondervereinbarung die Anmietung von 32 Parkplätzen.
Unter dieser Sondervereinbarung ist die
fristenkongruente Anmietung der Stellplätze (12 Jahre)
zu einer anfänglichen Miete von AUD 153.600
(zzgl. Umsatzsteuer) vereinbart, was einer Miete je
Stellplatz von AUD 400 je Monat entspricht. Die Anpassung
der Miete betreffend die Stellplätze erfolgt
analog der Regelungen zu den Büroflächen mit einer
festen Erhöhung pro Jahr von jeweils 4 %. Die unter
dem Agreement for Lease bzw. den Nachträgen geregelten
Mieterincentives (sog. „Tenancy Incentives“,
wie beispielsweise Ausbauzuschüsse, mietfreie Zeiten,
Ausgleichszahlungen) zugunsten des Mieters wurden
(mit Ausnahme der sog. „Part C Fitout Contribution“
in Höhe von AUD 10 Mio. – siehe oben) entweder
zwischenzeitlich vom Verkäufer an den Mieter geleistet
bzw. der Verkäufer hat den Käufer im Rahmen
des abgeschlossenen Kaufvertrages umfassend von
derartigen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter
aus dem Mietverhältnis freigestellt.
Mietvertrag mit The Italian Restaurant and
Bar Pty Ltd („The Italian Restaurant“)
Die Laufzeit des Mietvertrags mit The Italian Restaurant
(Registernummer ACN 112 608 796) beginnt am
16. November 2005 und dauert bis zum 15. November
2015. Grundlage des Mietvertrages ist eine Mietvereinbarung
(sog. „Agreement for Lease“) vom
24. Juni 2005. Der Mieter The Italian Restaurant hat
die Retailfläche G01 im Erdgeschoss der Fondsimmobilie
angemietet (insgesamt 221,8 m 2 ) und bezahlt
eine anfängliche Miete von jährlich AUD 113.200
(zzgl. Umsatzsteuer), was einer Durchschnittsmiete
von AUD 510,37 pro m 2 und Jahr entspricht. Der Mieter
hat in den ersten drei Monaten keine Miete zu
bezahlen, was jedoch aus Sicht der Objektgesellschaft
nicht relevant ist, da der Verkäufer der Fondsimmobilie
dem Käufer einen diesbezüglichen Ausgleich in
vollem Umfang im Rahmen des Kaufvertrages zugesichert
hat. Der Mieter stellt marktübliche Mietersicherheiten
(u.a. Bankgarantie über 3 Monatsmieten
einschließlich Umsatzsteuer). Bei dem Mietverhältnis
handelt es sich um ein sog. Brutto-Mietverhältnis
(sog. „Gross Leases“), d.h. der Mieter zahlt zwar
grundsätzlich die Kosten für die von ihm verbrauchte
Elektrizität, Wasser, Telefon, Reinigung der Mieträume,
bestimmte Versicherungen, jedoch sind ein
Großteil der Bewirtschaftungskosten wie Steuern
und Abgaben, Objektversicherungsprämien, Instandhaltung
des Gebäudes etc. vom Vermieter nicht auf
den Mieter umlegbar. Der Mieter hat eine Mietvertragsverlängerungsoption
für weitere 5 Jahre. Alle
5 Jahre (und falls die Mietvertragsverlängerungsoption
nicht ausgeübt wird im letzten Mietjahr) hat der
Mieter die Verpflichtung, die Mieträume umfassend
zu renovieren (sog. „Make Good Obligation“). Die
Miete wird während der Grundmietzeit von 10 Jahren
jährlich um 3,5 % fest erhöht. Zusätzlich zur oben
genannten Miete besteht die Verpflichtung des Mieters
an den Vermieter eine Zusatzmiete in Höhe von
jährlich AUD 46.217, aufgrund der Kostenübernahme
durch den Vermieter für bestimmte Ausbauten, in
Höhe eines Betrages von AUD 300.000, zu bezahlen
(sog. „Fitout Contribution“).
Es bestehen weiterhin die üblichen Regelungen zu
außerordentlichen Kündigungsrechten (z.B. bei einem
Zahlungsverzug des Mieters, Konkurs des Mieters,
Verletzung der vertraglichen Zusicherungen, Zerstörung
der Immobilie). Wenn das Gebäude in einem
bestimmten Umfang beschädigt oder gar zerstört ist
und der Mieter die gemieteten Flächen nicht oder
nur anteilig nutzen kann, hat der Mieter das Recht
zur Mietminderung (sog. „Rent Abatement“). Der
Mieter ist weiterhin verpflichtet, im bestimmten Umfang
(AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und zu bestimmten
Regelungen eine Haftpflichtversicherung (sog.
„Public Liability Insurance“) abzuschließen. Die erlaubte
Nutzung der Flächen ist die Nutzung als Restaurant,
Café und Bar. Der Mieter kann weiterhin den
Mietvertrag unter den vereinbarten Bedingungen abtreten
oder untervermieten, wobei dies grundsätzlich
nur möglich ist, wenn der Vermieter dem zustimmt.
Die unter dem Agreement for Lease bzw.
den Nachträgen geregelten Mieterincentives (sog.
„Tenancy Incentives“, wie beispielsweise Ausbauzuschüsse,
mietfreie Zeiten, Ausgleichszahlungen)
zugunsten des Mieters wurden entweder zwischen-
114

zeitlich vom Verkäufer an den Mieter geleistet bzw.
der Verkäufer hat den Käufer im Rahmen des abgeschlossenen
Kaufvertrages umfassend von derartigen
Verpflichtungen gegenüber dem Mieter aus dem
Mietverhältnis freigestellt.
Mietvertrag mit CLB No. 2 Pty Ltd („CLB“)
Die Laufzeit des Mietvertrags mit CLB (Registernummer
ACN 109 945 173) auf Grundlage des Agreements
for Lease vom 29. September 2005 beginnt am 1. Oktober
2005 und dauert bis zum 30. September 2013.
Der Mieter CLB hat die Retailfläche G02 im Erdgeschoss
der Fondsimmobilie angemietet (insgesamt
96,5 m 2 ) und bezahlt eine anfängliche Miete von
jährlich AUD 93.000 (zzgl. Umsatzsteuer), was einer
Durchschnittsmiete von AUD 963,73 pro m 2 und Jahr
entspricht. Zusätzlich hat der Mieter einen Lagerraum
über 18,2 m 2 angemietet, für dessen Nutzung der eine
anfängliche jährliche Miete von AUD 2.730 (zzgl.
Umsatzsteuern) bezahlt. Der Mieter hat in den ersten
zwei Monaten der Laufzeit des Mietvertrages keine
Miete zu bezahlen (sog. „Rent Free“). Der Mieter stellt
marktübliche Mietersicherheiten (Bankgarantie über
AUD 30.000) unter dem Mietvertrag zur Verfügung.
Bei dem Mietverhältnis handelt es sich um ein sog.
Brutto-Mietverhältnis (sog. „Gross Leases“), d.h., der
Mieter zahlt zwar grundsätzlich die Kosten für die
von ihm verbrauchte Elektrizität, Wasser, Telefon,
Reinigung der Mieträume, bestimmte Versicherungen,
jedoch ist ein Großteil der Bewirtschaftungskosten
wie Steuern und Abgaben, Objektversicherungsprämien,
Instandhaltung des Gebäudes etc. vom Vermieter
nicht auf den Mieter umlegbar. Der Mieter hat
zwei Mietvertragsverlängerungsoptionen für jeweils
weitere 5 Jahre. Alle 5 Jahre (und falls die Mietvertragsverlängerungsoption
nicht ausgeübt wird im
letzten Mietjahr) hat der Mieter die Verpflichtung,
die Mieträume umfassend zu renovieren (sog. „Make
Good Obligation“). Die Miete wird während der
Grundmietzeit von 8 Jahren jährlich um 4 % fest erhöht.
Es bestehen weiterhin die üblichen Regelungen zu
außerordentlichen Kündigungsrechten (z.B. bei
einem Zahlungsverzug des Mieters, Konkurs des
Mieters, Verletzung der vertraglichen Zusicherungen,
Zerstörung der Immobilie). Wenn das Gebäude in
einem bestimmten Umfang beschädigt oder gar zerstört
ist und der Mieter die gemieteten Flächen nicht
oder nur anteilig nutzen kann, hat der Mieter das
Recht zur Mietminderung (sog. „Rent Abatement“).
Der Mieter ist weiterhin verpflichtet, im bestimmten
Umfang (AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und zu bestimmten
Regelungen eine Haftpflichtversicherung
(sog. „Public Liability Insurance“) abzuschließen. Die
erlaubte Nutzung der Flächen ist die Nutzung als
Restaurant („Japanese Restaurant“). Der Mieter kann
weiterhin den Mietvertrag unter den vereinbarten
Bedingungen abtreten oder untervermieten, wobei
dies grundsätzlich nur möglich ist, wenn der Vermieter
dem zustimmt. Die unter dem Agreement for
Lease bzw. den Nachträgen geregelten Mieterincentives
(sog. „Tenancy Incentives“, wie beispielsweise
Ausbauzuschüsse, mietfreie Zeiten, Ausgleichszahlungen)
zugunsten des Mieters wurden entweder
zwischenzeitlich vom Verkäufer an den Mieter geleistet
bzw. der Verkäufer hat den Käufer im Rahmen
des abgeschlossenen Kaufvertrages umfassend von
derartigen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter
aus dem Mietverhältnis freigestellt.
Mietvertrag mit S&N Enterprise Pty Ltd/Danlec Pty
Ltd („S&N“)
Die Laufzeit des Mietvertrags vom 29. September
2005 mit S&N (Registernummer ACN 101 889 534
bzw. ACN 067 199 704) beginnt am 1. Oktober 2005
und dauert bis zum 30. September 2010. Grundlage
des Mietverhältnisses ist weiterhin das Agreement
for Lease vom 25. Juli 2005. Der Mieter S&N hat die
Retailfläche G03 im Erdgeschoss der Fondsimmobilie
angemietet (insgesamt 59,7 m 2 ) und bezahlt eine
anfängliche Miete von jährlich AUD 65.000 (zzgl. Umsatzsteuer),
was einer Durchschnittsmiete von AUD
1.088,78 pro m 2 und Jahr entspricht. Der Mieter hat
in den ersten drei Monaten der Laufzeit des Mietvertrages
keine Miete zu bezahlen (sog. „Rent Free“).
Der Mieter stellt marktübliche Mietersicherheiten
(u.a. Bankgarantie über drei Monatsmieten, Sicherheitsdeposit)
unter dem Mietvertrag zur Verfügung.
Bei dem Mietverhältnis handelt es sich um ein sog.
Brutto-Mietverhältnis (sog. „Gross Leases“), d.h., der
Mieter zahlt zwar grundsätzlich die Kosten für die
von ihm verbrauchte Elektrizität, Wasser, Telefon,
115

Reinigung der Mieträume, bestimmte Versicherungen,
jedoch ist ein Großteil der Bewirtschaftungskosten
wie Steuern und Abgaben, Objektversicherungsprämien,
Instandhaltung des Gebäudes etc. vom
Vermieter nicht auf den Mieter umlegbar. Der Mieter
hat zwei Mietvertragsverlängerungsoptionen für jeweils
weitere 5 Jahre. Alle 5 Jahre (und falls die Mietvertragsverlängerungsoption
nicht ausgeübt wird im
letzten Mietjahr) hat der Mieter die Verpflichtung,
die Mieträume umfassend zu renovieren (sog. „Make
Good Obligation“). Die Miete wird während der
Grundmietzeit von 5 Jahren jährlich um 4 % fest
erhöht.
Es bestehen weiterhin die üblichen Regelungen zu
außerordentlichen Kündigungsrechten (z.B. bei
einem Zahlungsverzug des Mieters, Konkurs des Mieters,
Verletzung der vertraglichen Zusicherungen,
Zerstörung der Immobilie). Wenn das Gebäude in
einem bestimmten Umfang beschädigt oder gar zerstört
ist und der Mieter die gemieteten Flächen nicht
oder nur anteilig nutzen kann, hat der Mieter das
Recht zur Mietminderung (sog. „Rent Abatement“).
Der Mieter ist weiterhin verpflichtet, im bestimmten
Umfang (AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und zu bestimmten
Regelungen eine Haftpflichtversicherung
(sog. „Public Liability Insurance“) abzuschließen. Die
erlaubte Nutzung der Flächen ist die Nutzung als
Restaurant („Pizza and Pasta Espresso Bar“). Der Mieter
kann weiterhin den Mietvertrag unter den vereinbarten
Bedingungen abtreten oder untervermieten,
wobei dies grundsätzlich nur möglich ist, wenn der
Vermieter dem zustimmt. Die unter dem Agreement
for Lease bzw. den Nachträgen geregelten Mieterincentives
(sog. „Tenancy Incentives“, wie beispielsweise
Ausbauzuschüsse, mietfreie Zeiten, Ausgleichszahlungen)
zugunsten des Mieters wurden entweder
zwischenzeitlich vom Verkäufer an den Mieter geleistet
bzw. der Verkäufer hat den Käufer im Rahmen
des abgeschlossenen Kaufvertrages umfassend von
derartigen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter
aus dem Mietverhältnis freigestellt.
Mietvertrag mit Sempre Pty Ltd („Sempre“)
Die Laufzeit des Mietvertrags mit Sempre (Registernummer
ACN 112 912 722) auf Grundlage des Agreements
for Lease vom 25. Juli 2005 beginnt am 1. Oktober
2005 und dauert bis zum 30. September 2013.
Der Mieter Sempre hat die Retailfläche G04 im Erdgeschoss
der Fondsimmobilie angemietet (insgesamt
66 m 2 ) und bezahlt eine anfängliche Miete von
jährlich AUD 40.000 (zzgl. Umsatzsteuer), was einer
Durchschnittsmiete von ca. AUD 606,06 pro m 2 und
Jahr entspricht. Der Mieter hat in den ersten zwei
Monaten der Laufzeit des Mietvertrages keine Miete
zu bezahlen (sog. „Rent Free“). Der Mieter stellt
marktübliche Mietersicherheiten (u.a. Bankgarantie
über drei Monatsmieten, Sicherheitsdeposit) unter
dem Mietvertrag zur Verfügung. Bei dem Mietverhältnis
handelt es sich um ein sog. Brutto-Mietverhältnis
(sog. „Gross Leases“), d.h., der Mieter zahlt zwar
grundsätzlich die Kosten für die von ihm verbrauchte
Elektrizität, Wasser, Telefon, Reinigung der Mieträume,
bestimmte Versicherungen, jedoch ist ein Großteil
der Bewirtschaftungskosten wie Steuern und Abgaben,
Objektversicherungsprämien, Instandhaltung
des Gebäudes etc. vom Vermieter nicht auf den Mieter
umlegbar. Der Mieter hat eine Mietvertragsverlängerungsoption
für weitere 5 Jahre. Alle 5 Jahre
(und falls die Mietvertragsverlängerungsoption nicht
ausgeübt wird im letzten Mietjahr) hat der Mieter
die Verpflichtung, die Mieträume umfassend zu renovieren
(sog. „Make Good Obligation“). Die Miete
wird während der Grundmietzeit von 8 Jahren jährlich
um 4 % fest erhöht.
Es bestehen weiterhin die üblichen Regelungen zu
außerordentlichen Kündigungsrechten (z.B. bei einem
Zahlungsverzug des Mieters, Konkurs des Mieters,
Verletzung der vertraglichen Zusicherungen, Zerstörung
der Immobilie). Wenn das Gebäude in einem
bestimmten Umfang beschädigt oder gar zerstört ist
und der Mieter die gemieteten Flächen nicht oder
nur anteilig nutzen kann, hat der Mieter das Recht
zur Mietminderung (sog. „Rent Abatement“). Der
Mieter ist weiterhin verpflichtet, im bestimmten Umfang
(AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und zu bestimmten
Regelungen eine Haftpflichtversicherung (sog.
„Public Liability Insurance“) abzuschließen. Die erlaubte
Nutzung der Flächen ist die Nutzung als Café
und Bar („Coffee Bar“). Der Mieter kann weiterhin
116

den Mietvertrag unter den vereinbarten Bedingungen
abtreten oder untervermieten, wobei dies grundsätzlich
nur möglich ist, wenn der Vermieter dem
zustimmt. Die unter dem Agreement for Lease bzw.
den Nachträgen geregelten Mieterincentives (sog.
„Tenancy Incentives“, wie beispielsweise Ausbauzuschüsse,
mietfreie Zeiten, Ausgleichszahlungen) zugunsten
des Mieters wurden entweder zwischenzeitlich
vom Verkäufer an den Mieter geleistet bzw. der
Verkäufer hat den Käufer im Rahmen des abgeschlossenen
Kaufvertrages umfassend von derartigen Verpflichtungen
gegenüber dem Mieter aus dem Mietverhältnis
freigestellt.
Mietvertrag mit Herschel Asset Management
Pty Ltd („Herschel“)
Die Laufzeit des Mietvertrags mit Herschel (Registernummer
ABN 70 006 968 574) auf Grundlage des
Agreements for Lease vom 30. September 2005 beginnt
am 1. Dezember 2005 und dauert bis zum 30. November
2012. Der Mieter Herschel hat die Fläche G05 im
Erdgeschoss der Fondsimmobilie angemietet (insgesamt
336,2 m 2 ) und bezahlt eine anfängliche Miete
von jährlich AUD 151.290 (zzgl. Umsatzsteuer), was
einer Durchschnittsmiete von AUD 450 pro m 2 und
Jahr entspricht. Der Mieter hat zusätzlich drei Stellplätze
im Parkhaus des Gebäudes für eine anfängliche
jährliche Miete von ca. AUD 15.000 angemietet,
wobei diese Stellplätze jährlich vom Mieter gekündigt
werden können. Der Mieter stellt marktübliche
Mietersicherheiten (u.a. Bankgarantie über sechs
Monatsmieten zzgl. Umsatzsteuern) unter dem Mietvertrag
zur Verfügung. Bei dem Mietverhältnis handelt
es sich um ein sog. Brutto-Mietverhältnis (sog.
„Gross Leases“), d.h., der Mieter zahlt zwar grundsätzlich
die Kosten für die von ihm verbrauchte Elektrizität,
Wasser, Telefon, Reinigung der Mieträume,
bestimmte Versicherungen, jedoch ist ein Großteil
der Bewirtschaftungskosten wie Steuern und Abgaben,
Objektversicherungsprämien, Instandhaltung
des Gebäudes etc. vom Vermieter nicht auf den Mieter
umlegbar. Der Mieter hat eine Mietvertragsverlängerungsoption
für weitere 5 Jahre. Alle 5 Jahre
(und falls die Mietvertragsverlängerungsoption nicht
ausgeübt wird im letzten Mietjahr) hat der Mieter
die Verpflichtung, die Mieträume umfassend zu renovieren
(sog. „Make Good Obligation“). Die Miete
wird während der Grundmietzeit von 7 Jahren jährlich
um 3,5 % fest erhöht.
Es bestehen weiterhin die üblichen Regelungen zu
außerordentlichen Kündigungsrechten (z.B. bei
einem Zahlungsverzug des Mieters, Konkurs des
Mieters, Verletzung der vertraglichen Zusicherungen,
Zerstörung der Immobilie). Wenn das Gebäude in
einem bestimmten Umfang beschädigt oder gar zerstört
ist und der Mieter die gemieteten Flächen nicht
oder nur anteilig nutzen kann, hat der Mieter das
Recht zur Mietminderung (sog. „Rent Abatement“).
Der Mieter ist weiterhin verpflichtet, im bestimmten
Umfang (AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und zu bestimmten
Regelungen eine Haftpflichtversicherung
(sog. „Public Liability Insurance“) abzuschließen. Die
erlaubte Nutzung der Flächen ist die Nutzung als
Büroflächen („Commercial Offices“). Der Mieter kann
weiterhin den Mietvertrag unter den vereinbarten
Bedingungen abtreten oder untervermieten, wobei
dies grundsätzlich nur möglich ist, wenn der Vermieter
dem zustimmt. Die unter dem Agreement for
Lease bzw. den Nachträgen geregelten Mieterincentives
(sog. „Tenancy Incentives“, wie beispielsweise
Ausbauzuschüsse, mietfreie Zeiten, Ausgleichszahlungen)
zugunsten des Mieters wurden entweder
zwischenzeitlich vom Verkäufer an den Mieter geleistet
bzw. der Verkäufer hat den Käufer im Rahmen
des abgeschlossenen Kaufvertrages umfassend von
derartigen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter
aus dem Mietverhältnis freigestellt.
Mietvertrag mit Epicureo Pty Ltd („Epicureo“)
Die Laufzeit des Mietvertrags vom 8. September 2005
mit Epicureo (Registernummer ABN 40 102 789 819)
beginnt am 15. Dezember 2005 und dauert bis zum
14. Dezember 2015. Grundlage des Mietverhältnisses
ist ferner das Agreement for Lease vom 8. September
2005. Der Mieter Epicureo hat die Retailfläche
LG04 im Untergeschoss der Fondsimmobilie angemietet
(insgesamt 297,4 m 2 ) und bezahlt eine anfängliche
Miete von jährlich AUD 141.500 (zzgl. Umsatzsteuer),
was einer Durchschnittsmiete von AUD 475,79
pro m 2 und Jahr entspricht. Der Mieter hat in den
ersten sechs Monaten der Laufzeit des Mietvertrages
keine Miete zu bezahlen (sog. „Rent Free“). Der Mie-
117

ter stellt marktübliche Mietersicherheiten (u.a. Bankgarantie
über drei Monatsmieten) unter dem Mietvertrag
zur Verfügung. Bei dem Mietverhältnis handelt
es sich um ein sog. Brutto-Mietverhältnis (sog. „Gross
Leases“), d.h., der Mieter zahlt zwar grundsätzlich
die Kosten für die von ihm verbrauchte Elektrizität,
Wasser, Telefon, Reinigung der Mieträume, bestimmte
Versicherungen, jedoch ist ein Großteil der Bewirtschaftungskosten
wie Steuern und Abgaben, Objektversicherungsprämien,
Instandhaltung des Gebäudes
etc. vom Vermieter nicht auf den Mieter umlegbar.
Der Mieter hat eine Mietvertragsverlängerungsoption
für weitere 5 Jahre. Alle 5 Jahre (und falls die Mietvertragsverlängerungsoption
nicht ausgeübt wird im
letzten Mietjahr) hat der Mieter die Verpflichtung,
die Mieträume umfassend zu renovieren (sog. „Make
Good Obligation“). Die Miete wird während der
Grundmietzeit von 10 Jahren jährlich um 4 % fest
erhöht.
Es bestehen weiterhin die üblichen Regelungen zu
außerordentlichen Kündigungsrechten (z.B. bei einem
Zahlungsverzug des Mieters, Konkurs des Mieters,
Verletzung der vertraglichen Zusicherungen, Zerstörung
der Immobilie). Wenn das Gebäude in einem
bestimmten Umfang beschädigt oder gar zerstört ist
und der Mieter die gemieteten Flächen nicht oder
nur anteilig nutzen kann, hat der Mieter das Recht
zur Mietminderung (sog. „Rent Abatement“). Der
Mieter ist weiterhin verpflichtet, im bestimmten Umfang
(AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und zu bestimmten
Regelungen eine Haftpflichtversicherung (sog.
„Public Liability Insurance“) abzuschließen. Die grundsätzlich
erlaubte Nutzung der Flächen ist die Nutzung
als lizenziertes Restaurant und Café („Licensed
Restaurant, Café and Takeaway“). Der Mieter kann
weiterhin den Mietvertrag unter den vereinbarten
Bedingungen abtreten oder untervermieten, wobei
dies grundsätzlich nur möglich ist, wenn der Vermieter
dem zustimmt. Die unter dem Agreement for
Lease bzw. den Nachträgen geregelten Mieterincentives
(sog. „Tenancy Incentives“, wie beispielsweise
Ausbauzuschüsse, mietfreie Zeiten, Ausgleichszahlungen)
zugunsten des Mieters wurden entweder
zwischenzeitlich vom Verkäufer an den Mieter geleistet
bzw. der Verkäufer hat den Käufer im Rahmen
des abgeschlossenen Kaufvertrages umfassend von
derartigen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter
aus dem Mietverhältnis freigestellt.
Mietvertrag (sog. „Car Park Licence“) mit S&K Car
Park Management Pty Ltd („S&K“)
Die Laufzeit des Mietvertrags vom 29. September
2005 mit S&K (Registernummer ABN 94 108 043 689)
beginnt am 1. Dezember 2005 und dauert bis zum
30. November 2011. Der Mieter S&K (Parkhausbetreiber)
hat 207 Parkplätze im Parkhaus der Fondsimmobilie
langfristig angemietet und bezahlt eine
anfängliche Basismiete von jährlich AUD 800.000
(zzgl. Umsatzsteuer), was einer Durchschnittsmiete
je Stellplatz und Monat von ca. AUD 322,06 entspricht.
Die Basismiete steigt während der Grundmietzeit
jährlich um fest 3,5 % an. Der Mieter stellt keine
Mietersicherheiten zur Verfügung. Zusätzlich zur
Basismiete muss der Mieter grundsätzlich eine umsatzabhängige
Miete an den Vermieter bezahlen.
Diese Miete fällt jedoch nicht an, wenn der Umsatz
bestimmte Mindestschwellenwerte nicht überschreitet
(im ersten Jahr AUD 1.024.999,99). Aus Gründen
der kaufmännischen Vorsicht wurden derartige Zusatzmieten
im Rahmen der Prognoserechnung jedoch
nicht berücksichtigt.
Bei dem Mietverhältnis handelt es sich grundsätzlich
um ein sog. Brutto-Mietverhältnis (sog. „Gross Lease“),
d.h., der Mieter zahlt zwar grundsätzlich die
Kosten für die von ihm verbrauchte Elektrizität, Wasser,
Telefon, Reinigung der Mietflächen, jedoch ist
ein Großteil der Bewirtschaftungskosten wie Objektversicherungsprämien,
Instandhaltung des Gebäudes
etc. vom Vermieter nicht auf den Mieter umlegbar.
Eine wesentliche Ausnahme hiervon bilden Steuern
und Abgaben im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung
der Parkplätze (sog. „Car Parking Levy“),
die unter dem Mietvertrag direkt vom Mieter an die
Behörden bezahlt werden müssen. Der Mieter hat
eine Mietvertragsverlängerungsoption für weitere
5 Jahre. Der Mieter hat weiterhin die Verpflichtung,
die gemieteten Flächen am Ende des Mietvertrages
umfassend zu renovieren und gereinigt zu hinterlassen
(sog. „Reinstatement/Make Good Obligation“).
118

Es bestehen weiterhin die üblichen Regelungen zu
außerordentlichen Kündigungsrechten (z.B. bei einem
Zahlungsverzug des Mieters, Konkurs des Mieters,
Verletzung der vertraglichen Zusicherungen, Zerstörung
der Immobilie). Wenn das Gebäude in einem
bestimmten Umfang beschädigt oder gar zerstört ist
und der Mieter die gemieteten Flächen nicht oder
nur anteilig nutzen kann, hat der Mieter das Recht
zur Mietminderung (sog. „Rent Abatement“). Der Mieter
ist weiterhin verpflichtet, im bestimmten Umfang
(AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und zu bestimmten
Regelungen eine Haftpflichtversicherung (sog. „Public
Liability Insurance“) abzuschließen. Die grundsätzlich
erlaubte Nutzung der Flächen, eingeschränkt auf
bestimmte Nutzungs- bzw. Öffnungszeiten, ist die
Nutzung als öffentliches Parkhaus („Public Car Park“).
Der Mieter kann weiterhin den Mietvertrag unter
den vereinbarten Bedingungen abtreten oder untervermieten,
wobei dies grundsätzlich nur möglich ist,
wenn der Vermieter dem zustimmt. Die unter dem
Agreement for Lease bzw. den Nachträgen geregelten
Mieterincentives (sog. „Tenancy Incentives“, wie
beispielsweise Ausbauzuschüsse, mietfreie Zeiten,
Ausgleichszahlungen) zugunsten des Mieters wurden
entweder zwischenzeitlich vom Verkäufer an den
Mieter geleistet bzw. der Verkäufer hat den Käufer im
Rahmen des abgeschlossenen Kaufvertrages umfassend
von derartigen Verpflichtungen gegenüber dem
Mieter aus dem Mietverhältnis freigestellt.
11.6.3 Finanzierungsverträge
Langfristfinanzierung Objektgesellschaft
Tranche 1
Die Objektgesellschaft nimmt einen langfristigen
Kredit in Höhe von AUD 85.500.000 bei der BayernLB,
München, auf, welcher zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung
voraussichtlich am 22.12.2005 ausbezahlt
werden wird (sog. „Tranche 1“ des Fremdkapitals der
Objektgesellschaft). Der Kredit, der von der Bank
gemäß der vorliegenden Finanzierungsbestätigung
für eine Laufzeit von zunächst 10 Jahren zugesagt
wurde, wird mit variabler Verzinsung (6-Monats-
AUD-AUDBA-BBSW) aufgenommen und das Zinsänderungsrisiko
fristenkongruent über ein Zinssicherungsgeschäft
(Zinssatzswap) seitens der Objektgesellschaft
abgesichert. Unter dem Zinsswap, der
ebenfalls mit der BayernLB, München, auf Grundlage
einer separaten Rahmenvereinbarung abgeschlossen
wurde, zahlt die Objektgesellschaft fest vereinbarte
Zinssätze an die Bank und erhält im Gegenzug die
Mittel, die erforderlich sind, die variablen Zinszahlungen
unter der Kreditvereinbarung mit der Bank
zu erfüllen. Somit hat sich die Objektgesellschaft
einen festen Zinssatz bis zum Dezember 2015, dem
Ende des Prognosezeitraums, gesichert. Die festen
Zinssätze unter dem Zinsswap wurden in Form von
Stufenzinsen vereinbart, die ab dem Auszahlungszeitpunkt
bis zum 30.12.2006 mit einem Zinssatz
von 5,25 % p.a. beginnen und im letzten Jahr (2015)
auf einen Zinssatz von 7,39 % p.a. ansteigen, wobei
diese Zinssätze unter Berücksichtigung einer Zinsvorauszahlung
in Höhe von AUD 1.340.000 vereinbart
wurden, welche am 22.12.2005 zur Zahlung fällig
ist. Als Zahlungsweise wurden für die variablen Beträge
unter der Kreditvereinbarung halbjährlich
nachschüssige Zahlungen und für die Festbeträge
unter dem Zinsswap jährlich nachschüssige Zahlungen
vereinbart. Die Zinsen zwischen dem Auszahlungszeitpunkt
am 22.12.2005 und dem Beginn der
Prognoserechnung am 01.01.2006 wurden im Investitions-
und Finanzierungsplan berücksichtigt.
Für Tranche 1 des Fremdkapitals der Objektgesellschaft
wurde mit der BayernLB eine Tilgungsstruktur
vereinbart, die vorsieht, dass anfänglich keine Tilgungen
zu leisten sind, jedoch in späteren Jahren
die Tilgung bis auf 1,5 % p.a. bezogen auf die jeweilige
Restvaluta des Darlehens zu leisten sind. Tilgungsleistungen
sind jeweils jährlich nachschüssig vereinbart.
Die Restschuld am Ende des Prognosezeitraums
beläuft sich gemäß der Prognoserechnung dann auf
AUD 81.716.393 (ca. 95 % des ursprünglichen Darlehensbetrages).
Tranche 2
Der Investitions- und Finanzierungsplan sowie die
darauf basierende Prognoserechnung geht davon aus,
dass die Objektgesellschaft die optional anfallenden
Ausbaukosten unter dem Mietvertrag mit dem Commonwealth
of Australia bis spätestens 30. Juni 2006
ebenfalls zu finanzieren haben wird. Die Objektgesellschaft
wird im Falle der Ausübung der entsprechenden
Option des Mieters einen weiteren, eben-
119

falls variabel verzinsten Kredit in Höhe von bis zu
AUD 10.000.000 bei der BayernLB aufnehmen (sog.
„Tranche 2“ des Fremdkapitals der Objektgesellschaft).
Der zusätzliche Kredit, der eine annuitätische Tilgungsstruktur
unter der Annahme der vollständigen
Tilgung über 12 Jahre hätte, wird im Fall der Inanspruchnahme
zum 31.12.2015, d.h. zum Ende des
Prognosezeitraums und dem angenommenen Verkaufszeitpunkt
der Fondsimmobilie, auslaufen. Tilgungsleistungen
sind jeweils jährlich nachschüssig
angesetzt. Die Restschuld am Ende des Prognosezeitraums
beläuft sich für diese Tranche gemäß der
Vereinbarung mit der Bank dann auf AUD 2.733.716
(ca. 27 % des ursprünglichen Darlehensbetrages).
Aus Vereinfachungsgründen wurde eine vollständige
Inanspruchnahme und damit eine Auszahlung des
zusätzlichen Kredits zum 30. Juni 2006 angenommen.
Zur Sicherung der Kreditgewährung und des
entsprechenden Zinsänderungsrisikos wurde seitens
der Objektgesellschaft ein optionales und ebenfalls
fristenkongruentes Zinssicherungsgeschäft (sog.
Zinssatzswapoption) mit der BayernLB abgeschlossen.
Für den Abschluss der Zinssatzswapoption muss
die Objektgesellschaft am 22.12.2005 eine Gebühr
in Höhe von AUD 160.000 an die BayernLB leisten.
Analog dem Zinsswap für die Tranche 1 des Fremdkapitals
der Objektgesellschaft wird die Objektgesellschaft
für den gesamten Prognosezeitraum einen
festen Zinssatz, im Fall der Tranche 2 jedoch ohne
Stufenzinsstruktur, an die Bank unter dem Zinsswap
leisten und im Gegenzug die variablen Mittel erhalten,
die erforderlich sind, um die Verpflichtungen
unter der variablen Kreditvereinbarung mit der Bank
vollständig abzudecken. Als Festzinssatz wurde ein
Zinssatz in Höhe von 6,45 % p.a. für die gesamte
Laufzeit des Kredits/des Zinsswaps vereinbart. Da
der Mieter Commonwealth of Australia im Fall der
Inanspruchnahme seiner Option zum weiteren Ausbau
der Mieträume eine fest vereinbarte Zusatzmiete
mit monatlich vorschüssiger Zahlungsweise über
einen Zeitraum von 12 Jahren bzw. der Laufzeit des
Mietvertrages (12 Jahre) leisten muss, kann die
Objektgesellschaft den zusätzlichen Kredit aus dieser
Zusatzmiete bedienen. Sollte es zu einer vorzeitigen
Beendigung des Mietvertrages mit dem Commonwealth
of Australia kommen, ist gemäß der
mietvertraglichen Regelungen der Barwert der vereinbarten
noch ausstehenden Zusatzmieten (diskontiert
mit einem Satz von 9,75 %) in jedem Fall noch
an den Vermieter zu leisten, so dass aus heutiger
Sicht und unter normalen Umständen eine entsprechende
Rückführung dieses zusätzlichen Fremdkapitals
unter Berücksichtigung ggf. anfallender Vorfälligkeitsentschädigungen
bzw. Kosten aus diesen
Mitteln weitgehend oder vollständig gesichert werden
kann.
Wichtige weitere Bestimmungen und Grundlagen
der Fremdfinanzierung der Objektgesellschaft
Für die Bearbeitung der Fremdfinanzierung zahlt die
Objektgesellschaft an die BayernLB, München, eine
Bearbeitungsgebühr in Höhe von AUD 160.000 und
die Objektgesellschaft hat sämtliche Kosten der Bank
im Zusammenhang mit der Begebung der Fremdmittel
zu tragen (u.a. Rechtsberatungs-, Registrierungsund
Gutachtenkosten der Bank). Entsprechend sorgfältig
geschätzte Kosten hierfür sind in der Prognoserechnung
berücksichtigt worden. Sollten die zugesagten
Fremdmittel nicht fristgerecht abgerufen
werden, sind Bereitstellungsgebühren an die Bank
zu bezahlen, welche im Rahmen der Prognoserechnung
nicht berücksichtigt sind und im Falle des
Anfalls die Liquidität der Objektgesellschaft reduzieren
würden. Eine Reduktion der prognostizierten
Ausschüttung wäre in einem solchen Fall nicht auszuschließen.
Sollten der bzw. die Kredite/Zinsswaps vor Ablauf
vorzeitig aufgelöst werden (z.B. bei einem vorzeitigen
Verkauf der Fondsimmobilie), könnten je nach
Zinsentwicklung am Kapitalmarkt hohe Vorfälligkeitsentschädigungen
und Kosten (sog. „Breakage Cost“)
zu Lasten der Objektgesellschaft entstehen, die den
Veräußerungserlös für die Fondsimmobilie nachhaltig
reduzieren könnten. Sollte die Fondsimmobilie
zum Ablauf des Prognosezeitraums (Ende 2015) nicht
veräußerst werden, müssen die Kondition für den
bzw. die Kredite neu verhandelt werden. Sollten die
Konditionen für die dann erforderlichen Anschlussfinanzierungen,
unter der Annahme ansonsten weiterhin
gleich hoher Einnahmen und Kosten, über
den fest vereinbarten Konditionen für den Prognosezeitraum
liegen, könnte sich dies, abhängig von
120

einer Vielzahl heute nicht vorhersehbarer Parameter
(z.B. weitere Vermietungssituation des Gebäudes),
nachteilig auf die Liquidität der Objekt- und damit
der Fondsgesellschaft auswirken, was zu Kürzungen
oder gar zu Aussetzungen von möglichen Ausschüttungen
an die Anleger führen könnte. Die Höhe des
Zinssatzes für eine etwaige Anschlussfinanzierung
wird sich neben den Kapitalmarktbedingungen zu
diesem Zeitpunkt u. a. nach der Bonität der Objektgesellschaft,
den Marktbedingungen für Gewerbeimmobilien
im entsprechenden Marktsegment oder
auch nach dann geltenden bankaufsichtsrechtlichen
Anforderungen richten. Bei geringeren Netto-Einnahmen
(z.B. durch geringere Mieteinnahmen nach
Ablauf des Prognosezeitraums oder aufgrund höherer
Kosten bzw. höherer Steuern aufgrund beispielsweise
der dann aufgebrauchten Verlustvorträge)
könnten auch günstigere Konditionen für eine Anschlussfinanzierung
dazu führen, dass die Ausschüttungen
und die Rendite der Anleger sich in diesem
Fall des längeren Haltens der Fondsimmobilie reduzieren.
Ist die Fonds- bzw. die Objektgesellschaft in
einer solchen Situation gar gezwungen, die Fondsimmobilie
in einem schwachen Marktumfeld zu veräußern
(beispielsweise weil keine Anschlussfinanzierung
möglich ist), könnte dies den Totalverlust der
Einlage der Anleger nach sich ziehen bzw. Reduzierungen
gegenüber der prognostizierten Rendite für
die Anleger ergeben.
Die Objektgesellschaft gewährt der finanzierenden
Bank im Rahmen der Kreditvereinbarung(en) neben
den üblichen sonstigen Sicherheiten (z.B. Sicherheiten
aus den Mietverträgen, Abtretung oder
Verpfändung der Konten der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft,
Abtretung der Ansprüche aus der
Objektversicherung) erstrangige dingliche Sicherungsrechte
an der Fondsimmobilie (einschließlich Grund
und Boden). Die Objektgesellschaft wird sich im
Rahmen der Kreditvereinbarung(en) weiterhin verpflichten,
während der Laufzeit des Kreditvertrages
ein bestimmtes Verhältnis („Ratio“) betreffend den
in regelmäßigen Abständen auf Kosten der Objektgesellschaft
durch unabhängige Dritte zu ermittelnden
Marktwert der Fondsimmobilie zum Grad der
Fremdfinanzierung einzuhalten (sog. „Loan to Value“-
oder „LTV“-Ratio). Dies gilt auch im Hinblick auf das
Verhältnis des zu leistenden Kapitaldienstes zu den
definierten Netto-Mieteinnahmen aus der Immobilie
(sog. „Debt Service Coverage Ratio“ oder kurz „DSCR“).
Es bestehen weitere Sonderregelungen und umfangreiche
Verpflichtungen, die seitens der Objektgesellschaft
als Kreditnehmer während der Laufzeit der
Kreditverträge einzuhalten sind. Für den Fall, dass
die vorgenannten Verhältnisse bzw. Anforderungen
nicht eingehalten werden, kann der Kreditgeber die
Stellung zusätzlicher Sicherheiten verlangen. Sofern
es der Fondsgesellschaft nicht möglich ist, geforderte
zusätzliche Sicherheiten zu bestellen oder bestehende
Sicherheiten zu verstärken, steht dem Kreditgeber
ein außerordentliches Kündigungsrecht für
den Kreditvertrag zu. Eine Sonderregelung besteht
für den Fall, dass der Mietvertrag mit dem Hauptmieter
Mercer zum Ablauf der Grundmietzeit von
10 Jahren nicht innerhalb der vorgesehenen Frist
(mindestens 12 Monate vor Ablauf der Grundmietzeit)
verlängert wird bzw. dass in diesem Fall nahezu
zeitgleich kein für die Bank akzeptables Anschlussmietverhältnis
seitens der Objektgesellschaft arrangiert
werden kann. In einem solchen Fall muss der
Kreditnehmer die Netto-Mieteinnahmen (sog. „Objekt-Cash-Flow“)
in einem bestimmten Umfang an die
Bank sicherungshalber abtreten, damit hieraus ein
Betrag angespart werden kann, der u.a. zur Abdeckung
von (weiteren) Wiedervermietungskosten oder
auch zur Einhaltung der Verpflichtungen gegenüber
der finanzierenden Bank dienen kann (sog. „Cash
lock-up Agreement“). Sollte dieser Fall eintreten, wäre
die Auszahlung der für diesen Zeitraum im Rahmen
der Prognoserechnung angesetzten Ausschüttungen
an die Anleger nicht machbar (zu den weiteren Risiken
in einem solchen Fall siehe hierzu auch Tz. 3 „Die
Risiken der Beteiligung“).
Sofern der Kreditnehmer die Bedingungen der Kreditverträge
gleich welchen Grundes nicht erfüllt, kann
es zur Kündigung der Kreditverträge kommen. Ist
es in einem solchen Fall dem Kreditnehmer nicht
möglich, die für die Ablösung der gekündigten Kredite
erforderlichen Fremdmittel bei einem anderen
Kreditgeber einzudecken, kann es zu einer Zwangsverwertung
des als Sicherheit dienenden Objektes
121

(Fondsimmobilie) der Objektgesellschaft durch den
finanzierenden Kreditgeber kommen. Bei der Zwangsverwertung
kann nicht ausgeschlossen werden, dass
der Erlös nicht ausreicht, um die bei dem finanzierenden
Kreditgeber aufgenommenen Fremdmittel
zurückzuzahlen. Für die Objektgesellschaft ist insoweit
auch eine nachfolgende Zwangsliquidation mit
Verwertung sämtlicher Aktiva nicht auszuschließen;
für den Anleger kann dies letztlich den Totalverlust
seiner Beteiligung bedeuten.
Optionale Zwischenfinanzierung des
Anlegerkapitals
Der prognostizierte Investitions- und Finanzierungsplan
bzw. die Prognoserechnung basieren auf der
Annahme, dass das erforderliche Kapital der Anleger
(zzgl. Agio) zum 20. Dezember 2005 komplett platziert
ist und der Fondsgesellschaft zur Verfügung
steht. Unter dieser Annahme wäre keine Zwischenfinanzierung
des Anlegerkapitals erforderlich und
die Fonds- bzw. die Objektgesellschaft könnte ihren
Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag und den sonstigen
Vereinbarungen gemäß der Darstellung des
Investitions- und Finanzierungsplans plangemäß nachkommen.
Sollte das einzuwerbende Eigenkapital zu
diesem Zeitpunkt nicht vollständig zur Verfügung
stehen, wird die Objektgesellschaft die fehlenden
Mittel kurzfristig durch eine entsprechende Zwischenfinanzierung
abdecken, für die bereits eine Finanzierungszusage
der BayernLB vorliegt. Die Zwischenfinanzierung
wird, im Bedarfsfall, variabel auf Basis
AUD BBSW (1, 3, 6-Monate) verzinst und wurde bis
zum 31.12.2006 mit einer Verlängerungsoption zugunsten
der Objektgesellschaft bis zum 31.12.2007
zugesagt.
Sofern die Kosten einer derartigen Zwischenfinanzierung
beispielsweise im Falle steigender Zinsen höher
liegen als die prognostizierte Ausschüttung, gehen
etwaige höhere Aufwendungen zu Lasten der Liquiditätsreserve,
auch Kürzungen der prognostizierten
Ausschüttung an die Anleger wären in einem solchen
Fall nicht auszuschließen. Im Investitions- und
Finanzierungsplan wurde aus Gründen der kaufmännischen
Vorsicht eine diesbezügliche Rückstellung in
Höhe von AUD 370.645 gebildet, die beispielsweise
im Falle einer kompletten Eigenkapitalzwischenfinanzierung
für 6 Monate eine Zinsbelastung von 7,25 %
p.a. ermöglichen würde, ohne dass die Liquiditätsreserve
außerplanmäßig in Anspruch genommen
werden müsste. Sollte die Zwischenfinanzierung des
Eigenkapitals nicht erforderlich sein und daher der
Rückstellungsbetrag nicht benötigt werden, erhöht
sich die Liquiditätsreserve um diesen Betrag. Gleiches
gilt für den Fall, dass die Zwischenfinanzierungskosten
geringer sind als die prognostizierte Ausschüttung.
Standardisierte Bankgarantie („Letter of Credit“)
Zur Absicherung der vertraglichen Verpflichtungen
unter dem Kaufvertrag hat die Objektgesellschaft zugunsten
des Verkäufers eine standardisierte Bankgarantie
(sog. „Letter of Credit“) in Höhe von AUD 1 Mio.
zur Verfügung gestellt, welche nach der tatsächlichen
Durchführung des abgeschlossenen Kaufvertrages
(nachfolgend auch „Settlement“ genannt) an die
Objektgesellschaft zur Entwertung zurückzugeben
ist. Die standardisierte Bankgarantie wurde von der
BayernLB, München, ausgestellt. Die hierfür fällige
Gebühr in Höhe von AUD 10.000 wird von der Objektgesellschaft
entrichtet. Die standardisierte Bankgarantie
darf nur in bestimmten, im Kaufvertrag festgelegten
Vertragsverletzungsfällen seitens des Käufers
durch den Verkäufer eingelöst werden. Bei Eintritt
eines solchen Falles ist die Objektgesellschaft gegenüber
der garantierenden Bank erstattungspflichtig.
11.6.4 Vertrag über Objektaufbereitung und
Konzeption
Die Objektgesellschaft hat mit der Real I.S. einen
Vertrag über die Objektaufbereitung und Konzeption
geschlossen. Hiernach ist die Real I.S. insbesondere
für die Auswahl der geeigneten Immobilie, die Durchführung
von Vorverhandlungen mit Maklern und
Verkäufern sowie für die Durchführung der Vertragsverhandlungen
bis zur Abschlussreife zuständig.
Die Real I.S. erbringt die im Zusammenhang mit der
Konzeption stehenden Leistungen, insbesondere eine
Rentabilitätsberechnung, die Erstellung eines Finanzplans
sowie die Erstellung der Emissionsunterlagen
für die atypisch stille Beteiligung. Weiterhin wird die
Real I.S. sämtliche Vertragsunterlagen abstimmen
und die Emissionsunterlagen erstellen und gestalten.
122

Für die erbrachten Leistungen erhält die Real I.S. insgesamt
eine Vergütung in Höhe von AUD 640.000
zuzüglich Umsatzsteuer. Die Vergütung ist, frühestens
am 30.12.2005 und spätestens mit Schließung
der Gesellschaft fällig.
Im Rahmen des Vertrags über Objektaufbereitung
und Konzeption ist die Haftung der Real I.S. eingeschränkt.
Unter anderem ist die Haftung auf Vorsatz
und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Weiterhin haftet
sie nicht, soweit sie Aufgaben im Rahmen des
Vertrages über Objektaufbereitung an qualifizierte
Berufsträger überträgt; insoweit hat sie nur das ihr
bei der Auswahl zur Last fallende Verschulden zu
vertreten.
11.6.5 Kapitalbeschaffungsvertrag
Mit der Beschaffung des Kapitals aus der atypisch
stillen Gesellschaft der Objektgesellschaft zur Finanzierung
der Investition sind die Real I.S. sowie ggf.
weitere Vertriebspartner beauftragt. Hierbei dürfen
für den Vertrieb auch weitere Aufträge namens und
für Rechnung der Objektgesellschaft erteilt werden.
Für die Beschaffung des Kapitals zur Finanzierung
der stillen Beteiligung ist eine Vergütung in Höhe von
maximal AUD 5.646.635 ggf. zzgl. Umsatzsteuer vereinbart.
Die Vergütung ist frühestens zum 30.12.2005
anteilig nach Zeichnung der Aufstockung des Kapitals
aus der atypisch stillen Beteiligung fällig, spätestens
mit Ablauf der Frist für die Zeichnung des vollen Gesellschaftskapitals
der Fondsgesellschaft. Durch die
Vergütung sind alle mit dem Vertrieb zusammenhängenden
Kosten der Real I.S. und der anderen Vertriebspartner
abgegolten.
Die Haftung der Real I.S. und der anderen Vertriebspartner
im Rahmen des Kapitalbeschaffungsvertrages
beschränkt sich auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Die Fondsgesellschaft wird Vereinbarungen über die
Erhöhung des von ihr gezeichneten Kapitals als atypisch
stille Gesellschafterin der Objektgesellschaft
nur insoweit zeichnen als zusätzliches Kommanditkapital
zuzüglich Agio eingeworben wird.
11.6.6 Platzierungsgarantie
Die Real I.S. hat sich gegenüber der Objektgesellschaft
verpflichtet dafür einzutreten, dass das für die
Durchführung der geplanten Investition der Objektgesellschaft
erforderliche Kapital in Höhe von voraussichtlich
AUD 73.900.000 durch Aufstockung der
atypisch stillen Beteiligung der Fondsgesellschaft an
der Objektgesellschaft bis spätestens zum 30. Dezember
2006 (bzw. zum 30. Dezember 2007, sofern die
Platzierungsfrist verlängert wird) voll durch die Fondsgesellschaft
übernommen wird. Die Real I.S verpflichtet
sich daher, so viele Tranchen der atypisch stillen
Beteiligung an der Objektgesellschaft jeweils selbst
zu zeichnen oder durch Dritte zeichnen zu lassen,
als dies erforderlich ist, insgesamt die Verpflichtung
zur Aufstockung der atypisch stillen Beteiligung auf
AUD 73.900.000 zu begründen. Macht die Objektgesellschaft
von ihrem Recht Gebrauch, das endgültige
stille Beteiligungskapital in Abhängigkeit vom Investitionsvolumen
der Höhe nach anzupassen, so ändert
sich die Verpflichtung der Real I.S. im Rahmen der
Platzierungsgarantie entsprechend.
Als Vergütung für die Übernahme der Platzierungsgarantie
erhält sie AUD 1.884.450 gegebenenfalls
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Vergütung
ist am 30.12.2005 zur Zahlung fällig, nicht jedoch
vor vollständiger Platzierung des atypisch stillen Beteiligungskapitals.
11.6.7 Fremdkapitalbeschaffungsvertrag
Die Real I.S. ist von der Objektgesellschaft mit der
Beschaffung des Fremdkapitals beauftragt worden.
Sie erhält hierfür eine Vergütung von AUD 2.180.250
(2,55 % des Darlehensbetrages (Tranche 1) von
AUD 85.500.000). Die Vergütung ist frühestens am
30.12.2005, nicht jedoch vor vollständiger Platzierung
des atypisch stillen Beteiligungskapitals fällig.
Die Haftung der Real I.S. im Rahmen des Fremdkapitalbeschaffungsvertrages
beschränkt sich auf Vorsatz
und grobe Fahrlässigkeit.
11.6.8 Geschäftsbesorgung
Als Vergütung für die von der Real I.S. zu erbringenden
Leistungen im Zusammenhang mit der Übernahme
der Geschäftsbesorgung erhält die Real I.S. ab
dem Jahr 2006 eine Vergütung von AUD 250.000 p.a.
zzgl. Umsatzsteuer, die jeweils zum 30.12. eines jeden
Jahres fällig ist. Ab dem Jahr 2007 erhöht sich die
Vergütung um jährlich 1,5 %.
123

11.6.9 Steuerberatung
Die laufende Steuerberatung der Objektgesellschaft
in Deutschland und in Australien wird von namentlich
noch nicht bekannten Steuerberatungsgesellschaften
durchgeführt werden. Die entsprechenden
Steuerberatungsverträge sind noch nicht abschließend
verhandelt. Die geschätzten Kosten sind in der
Prognoserechnung entsprechend berücksichtigt
(siehe Tz. 8.2.4).
11.6.10 Vermittlungs- und Beratungsverträge und
sonstige wesentliche Vereinbarungen
Für die Vermittlung der Transaktion und die wirtschaftliche
Beratung der Objektgesellschaft im Zusammenhang
mit dem Ankauf der Fondsimmobilie
erhält die Firma DTZ Australia (NSW) Pty Ltd bzw. die
Firma Heuvelmerk B.V. ein Honorar in Höhe von zusammen
AUD 1.336.000 zzgl. etwaiger Auslagen und
ggf. zzgl. Umsatzsteuer. Der entsprechende Kostenansatz
wurde im prognostizierten Investitions- und
Finanzierungsplan berücksichtigt. Auslagen wurden
aufgrund des zu erwartenden geringen Umfangs
nicht separat berücksichtigt. Die Objektgesellschaft
hat weiterhin Rechts- und Steuerberater beauftragt,
deren Kosten, zusammen mit den Kosten für die Anwälte
der finanzierenden Bank, im Rahmen des prognostizierten
Investitions- und Finanzierungsplans,
teilweise auf Grundlage sorgfältiger Schätzungen,
angesetzt wurden. Sollten die angesetzten Kosten
tatsächlich höher oder geringer ausfallen, würde
dies die Liquiditätsreserve entsprechend vermindern
oder erhöhen.
11.7.2 Steuerberatung
Die laufende Steuerberatung der Fondsgesellschaft
in Deutschland wird von einer namentlich noch nicht
bekannten Steuerberatungsgesellschaft durchgeführt.
Der entsprechende Steuerberatungsvertrag ist
noch nicht abschließend verhandelt. Die geschätzten
Kosten sind in der Prognoserechnung entsprechend
berücksichtigt (siehe Tz. 8.2.4).
11.8 Anwendbares Recht
Der Kaufvertrag, die Mietverträge, die dinglichen
Sicherungsrechte unter den Kreditvereinbarungen
mit der finanzierenden Bank, die Mandate für die
australischen Rechtsanwälte und Steuerberater bzw.
sonstigen australischen Berater und der Letter of
Credit unterliegen dem australischen Recht. Die restlichen
in diesem Prospekt genannten Verträge unterliegen
dem Recht der Bundesrepublik Deutschland.
11.7 Wichtige Verträge der Fondsgesellschaft
11.7.1 Geschäftsbesorgungs-/Fondsverwaltungsvertrag
Als Vergütung für die von der Real I.S. zu erbringenden
Leistungen im Zusammenhang mit der Übernahme
der Geschäftsbesorgung/Fondsverwaltung
erhält die Real I.S. ab dem Jahr 2006 eine Vergütung
von AUD 10.000 zzgl. Umsatzsteuer und diese ist
jeweils zum 30.12. eines jeden Jahres fällig. Ab dem
Jahr 2007 ist eine Steigerung der Vergütung von
jährlich 1,5 % vereinbart.
124

12. Die steuerlichen Grundlagen
Vorbemerkungen
Im Folgenden wird ein Überblick über die wesentlichen
steuerlichen Grundlagen und Folgen einer Beteiligung
einer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtigen
natürlichen Person an der Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien I KG
(„Fondsgesellschaft“) gegeben. Dabei wird davon
ausgegangen, dass der Anleger seine Beteiligung im
Privatvermögen hält.
Die Ausführungen basieren auf den derzeit gültigen
nationalen deutschen und australischen gesetzlichen
Regelungen, veröffentlichten Verwaltungsanweisungen
sowie der aktuellen Rechtsprechung der Finanzgerichte.
Eine Gewähr für das zukünftige Fortbestehen
der derzeitigen steuerrechtlichen Rechtslage
kann nicht übernommen werden. Auch können die
Informationen nicht alle Details berücksichtigen, die
für einen an der Fondsgesellschaft beteiligten Anleger
nach seiner besonderen steuerrechtlichen Situation
von Bedeutung sein können. Dem Anleger wird
daher empfohlen, einen auf diesem Gebiet erfahrenen
steuerlichen Berater hinzuzuziehen.
Unter Bezug auf den IDW-Standard ES 4 n.F. zur
ordnungsgemäßen Beurteilung von Prospekten des
Institutes der Wirtschaftsprüfer (IDW) werden im Folgenden
die steuerlichen Auswirkungen in der Investitions-,
der Nutzungsphase und bei Beendigung der
Kapitalanlage getrennt dargestellt.
12.1 Besteuerung in der Bundesrepublik
Deutschland
Steuerliche Grundlagen der Fondskonzeption
Einführung
Alle Einkünfte eines in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen
unterliegen grundsätzlich der deutschen
Einkommensteuer. Dazu zählen auch Einkünfte aus
ausländischen Einkunftsquellen (Welteinkommensprinzip).
Durch die so genannten Abkommen zur
Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA) zwischen
den verschiedenen Staaten wird teilweise das Besteuerungsrecht
des Wohnsitzstaates eingeschränkt und
dem Quellenstaat der Einkünfte zugeordnet.
Für Mieteinkünfte aus in Australien belegenen Immobilien
steht Australien gemäß Art. 6 des Doppelbesteuerungsabkommens
Deutschland/Australien (im
Folgenden DBA D/A) das Besteuerungsrecht zu. In
Deutschland sind Mieteinkünfte aus australischem
Grundbesitz grundsätzlich unter Progressionsvorbehalt
von der Besteuerung freigestellt (Art. 22 § 2 lit. a
DBA D/A). Die Freistellung der laufenden Einkünfte
aus der Vermietung von der deutschen Besteuerung
gilt unabhängig davon, ob die Einkünfte als gewerblich
oder als Vermietungs- und Verpachtungseinkünfte
qualifiziert werden. Anfallende Guthabenzinsen aus
der Anlage der Liquiditätsreserve fallen dagegen
nicht unter die vorgenannte Freistellung und müssen
in Deutschland auf Ebene des Anlegers steuerlich
berücksichtigt werden.
Das vorliegende Beteiligungsangebot ist dabei so
konzipiert, dass basierend auf dem derzeit geltenden
Recht in Australien und Deutschland die laufenden
Einkünfte aus der Vermietung in Australien grundsätzlich
von der Objektgesellschaft und nicht individuell
vom Anleger zu versteuern sind. Die Objektgesellschaft
wird dazu in Australien u.a. zur Körperschaftsteuer
und Umsatzsteuer veranlagt werden und entsprechende
Steuererklärungen abgeben. Sie kann
dabei Aufwandskosten wie z.B Abschreibung der
Immobilie, Geltendmachung der Fremdfinanzierungszinsen
sowie bestimmte andere mit der Investition
im Zusammenhang stehende Aufwendungen geltend
machen.
Bei einem Verkauf der Fondsimmobilie bzw. einer
Auflösung der Beteiligung gemäß der Annahmen
der Prognoserechnung wird der Veräußerungserlös
nach den in Australien geltenden Regeln von der
Objektgesellschaft zu versteuern sein. Eine Besteuerung
des Veräußerungserlöses in Deutschland erfolgt
aus den folgenden Gründen nicht: Wenn die Fondsgesellschaft
ausschließlich vermögensverwaltend tätig
ist, ist die Erzielung eines Veräußerungsgewinns
nach Ablauf von 10 Jahren nach den derzeit geltenden
steuerlichen Regelungen nach Angaben des Steuerberaters
der Fondsgesellschaft in Deutschland steuerfrei.
Selbst bei einer Veräußerung der Fondsimmobilie
und der Erzielung eines Veräußerungserlöses vor
125

Ablauf von 10 Jahren, ist der Veräußerungserlös in
Deutschland aufgrund Art. 7 IV i.V.m. Art. 6 DBA D/A
voraussichtlich nicht steuerbar. Diese Freistellung der
Veräußerung innerhalb bzw. außerhalb des 10-Jahreszeitraumes
ist allerdings nicht unumstritten (vgl. dazu
die Ausführungen unter Beendigungsphase). Selbst
wenn es zu einer deutschen Besteuerung käme, wäre
die australische Ertragsteuer jedoch anzurechnen, so
dass eine Doppelbesteuerung ausscheidet. Die steuerlichen
Rahmenbedingungen erleichtern so die vorgesehenen
Ausschüttungen.
Das zwischen der Bundesrepublik Deutschland und
Australien abgeschlossene Doppelbesteuerungsabkommen
ist am 15. Februar 1975 in Kraft getreten.
Gegenwärtig werden zwischen Deutschland und
Australien keine Verhandlungen zur Änderung des
bestehenden DBA D/A geführt.
12.1.1 Investitionsphase
Gesellschaftsrechtliche Details zum Beteiligungskonzept
Die Fondsgesellschaft, ein geschlossener Immobilienfonds
nach deutschem Recht, hat eine Beteiligung
in Form einer atypisch stillen Beteiligung gewählt.
Erworben wird das Bürogebäude in der 11–37 Exhibition
Street, Melbourne, Australien („Fondsimmobilie“).
Das Gebäude ist an verschiedene Parteien vermietet.
Der Erwerb der Fondsimmobilie wird auf
Grundlage eines am 30. September 2005 abgeschlossenen
Kaufvertrages über die Bayernfonds Australien
I GmbH („Objektgesellschaft“) erfolgen, die eigens
und ausschließlich für diesen Zweck gegründet wurde.
Die Fondsgesellschaft hat bzw. wird in die Objektgesellschaft
nur in Form einer atypisch stillen Beteiligung
investieren. Die Objektgesellschaft finanziert
den am 22. Dezember 2005 zu leistenden Kaufpreis
für die Fondsimmobilie aus drei Quellen: Eigenkapital
(Stammkapital der Objektgesellschaft), Bankdarlehen
sowie das Kapital aus der atypisch stillen Beteiligung
der Fondsgesellschaft. Die kreditgebende Bank für
die vorrangigen Darlehen ist die BayernLB, München,
deren Darlehen u.a. durch ein Grundpfandrecht
gesichert werden.
Die Konzeption des Fonds wird am besten durch die
in Tz. 2 „Das Angebot im Überblick“ dargestellte Abbildung
verdeutlicht. Die in Deutschland ansässigen
Anleger erwerben eine Kommanditbeteiligung von
insgesamt 99,99 % des Kapitals der Fondsgesellschaft.
Die Beteiligung kann von den Anlegern entweder
direkt oder indirekt über die Finanzcontrol Treuhandgesellschaft
mbH als Treuhandkommanditistin gehalten
werden. Die restlichen Anteile der Fondsgesellschaft
hat in Höhe von 0,01 % die geschäftsführende
Kommanditistin, die WS Beteiligungs GmbH („WS
GmbH“). Die GS Beteiligungs GmbH („GS GmbH“) hält
als Komplementärin keine Anteile an der Fondsgesellschaft.
Die Fondsgesellschaft ist ihrerseits mit 99,99 % des
Kapitals als stille Gesellschafterin an der Objektgesellschaft
beteiligt, deren Stammkapital zu 100 %
von einer in den Niederlanden ansässigen Stiftung,
der Wombato („Stiftung“), gehalten wird. Weder die
Fondsgesellschaft noch irgendeiner ihrer Gesellschafter
hat Anteile an der Objektgesellschaft. Die WS
GmbH ist ihrerseits an der atypisch stillen Gesellschaft,
bestehend aus Fondsgesellschaft, Objektgesellschaft
und WS GmbH („atypisch stille Gesellschaft“), mit
0,01 % beteiligt und zur Geschäftsführung der atypisch
stillen Gesellschaft befugt. Die stille Gesellschaft
ist so strukturiert, dass sie aus Sicht des Initiators
aus steuerrechtlicher Sicht nicht als gewerblich
geprägte Personengesellschaft, sondern als lediglich
vermögensverwaltend tätige Gesellschaft gilt. Die
Finanzverwaltung vertritt hier allerdings eine gegenteilige
Auffassung. Der Bundesfinanzhof hat gegen
die Finanzverwaltung entschieden, dass die atypisch
stille Gesellschaft selbst Objekt der Einkunftsqualifikation
ist. Deshalb kann, nach der hier vertretenen
Auffassung, die atypisch stille Beteiligung an einer
tatsächlich nicht gewerblich tätigen GmbH als vermögensverwaltende
Tätigkeit eingestuft werden.
Das Risiko besteht darin, dass im Falle der Veräußerung
der Gewinn in Deutschland der Besteuerung
unterliegt, wobei australische Steuern auf den Veräußerungsgewinn
bis zur Höhe der deutschen Steuern
angerechnet würden, so dass eine Doppelbesteuerung
ausscheidet.
126

Einkünftequalifikation bei Personengesellschaften
und weitere ausgewählte Sonderaspekte
Art der Tätigkeit
Eine Personengesellschaft, die ausschließlich eigenes
Immobilienvermögen nutzt oder eigenes Kapitalvermögen
verwaltet, erzielt Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung gemäß § 21 EStG oder Einkünfte
aus Kapitalvermögen gemäß § 20 EStG. Dem Merkmal
der Vermögensverwaltung kommt dabei eine
Abgrenzungsfunktion gegenüber dem Tatbestandmerkmal
„Gewerbebetrieb“ in § 15 Abs. 2 EStG zu.
Sowohl Fondsgesellschaft als auch die atypisch stille
Gesellschaft gelten steuerlich als „Personengesellschaft“.
Beide werden lediglich vermögensverwaltend
tätig: Zweck der Fondsgesellschaft ist die Vermietung
und Verpachtung von Immobilien bzw. das
Halten der dafür erforderlichen Beteiligungen an
anderen Gesellschaften. Die atypisch stillen Gesellschafter
partizipieren auf vertraglicher Grundlage
am Ergebnis, den Vermögensgegenständen und den
stillen Reserven der Objektgesellschaft. Die stillen
Gesellschafter halten jedoch keine Anteile an der
Objektgesellschaft oder an den Vermögensgegenständen
der Objektgesellschaft.
Des Weiteren hat die Fondsgesellschaft nach dem
Gesellschaftsvertrag der atypisch stillen Gesellschaft
ähnliche Kontrollrechte wie sie dem Kommanditisten
einer KG nach § 166 HGB zustehen. Nach dem Treuhandbeschluss
des Bundesfinanzministeriums sind
unter anderem diese Kontrollrechte entscheidend
dafür, dass die Fondsgesellschaft Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erzielt (siehe dazu unter
Investitionsphase).
Keine Abfärbung
Bei der Einkünftequalifikation einer Personengesellschaft
ist darüber hinaus § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG zu
beachten, wonach eine Personengesellschaft in vollem
Umfang als Gewerbebetrieb gilt, wenn die Personengesellschaft
auch nur in geringem und nicht
völlig zu vernachlässigendem Umfang gewerblich
tätig wird. Auch das bloße Halten eines Anteils an
einer gewerblich tätigen oder gewerblich geprägten
anderen Personengesellschaft kann zu einer gewerblichen
Tätigkeit führen. Fondsgesellschaft und atypisch
stille Gesellschaft sind aber nach der hier vertretenen
Auffassung weder gewerblich tätig, noch halten sie
Anteile an einer gewerblich tätigen anderen Personengesellschaft.
Keine gewerbliche Prägung
Darüber hinaus darf eine lediglich vermögensverwaltend
tätige Personengesellschaft zur Vermeidung der
Gewerblichkeit nicht als gewerblich geprägte Personengesellschaft
i.S.v. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG qualifiziert
werden. Eine gewerblich geprägte Personengesellschaft
liegt vor, wenn an der Personengesellschaft
ausschließlich eine oder mehrere Kapitalgesellschaften
als persönlich haftende Gesellschafter beteiligt
sind und nur diese oder Personen, die nicht Gesellschafter
sind, zur Geschäftsführung befugt sind. Zur
Vermeidung der gewerblichen Prägung einer GmbH
& Co. KG kann z.B. ein Kommanditist (auch wenn es
sich bei diesem um eine Kapitalgesellschaft handelt)
zur Geschäftsführung bestimmt werden. Sowohl die
atypisch stille Gesellschaft als auch die Fondsgesellschaft
wurden unter Beachtung von § 15 Abs. 3 Nr. 1
u. 2 EStG als vermögensverwaltende Personengesellschaft
strukturiert. In diesem Sinn ist die WS Beteiligungs
GmbH als Kommanditistin mit zur Geschäftsführung
bei der Fondsgesellschaft und als stille
Gesellschafterin bestellt worden.
Die Finanzverwaltung ist der Ansicht, dass die atypisch
stille Beteiligung zwingend gewerblich geprägt ist.
Der Bundesfinanzhof hat aber gegen die Finanzverwaltung
entschieden, dass die atypisch stille Beteiligung
selbst Subjekt der Einkünftequalifikation ist.
Demnach muss die atypisch stille Beteiligung an einer
tatsächlich nicht gewerblich tätigen GmbH, wie dies
vorliegend bei der Objektgesellschaft der Fall ist, als
vermögensverwaltende Tätigkeit eingestuft werden
können. Diese Ansicht wird von der Mehrheit der
Kommentatoren in der wissenschaftlichen Literatur
geteilt. Es bestehen daher gute Aussichten, dass der
Bundesfinanzhof auch den vorliegenden Fall im
Sinne seiner bisherigen Rechtsprechung beurteilen
würde. Selbst wenn man von einer gewerblichen
Prägung der stillen Beteiligung und damit auch der
Fondsgesellschaft ausginge, so hätte dies allenfalls
im Falle der Veräußerung negative Auswirkungen
(siehe unter Tz. 12.1.3).
127

Qualifikation der durch die atypisch stille Beteiligung
vermittelten Einkünfte
Die atypisch stille Beteiligung wird behandelt wie
andere Personengesellschaften auch, das heißt,
soweit die atypisch stille Beteiligung nicht gewerblich
geprägt ist und keine gewerblichen Einkünfte
vermittelt, haben die Anteilseigner aus der atypisch
stillen Beteiligung die Einkünfte, die durch den Geschäftsherrn
im Außenverhältnis erzielt werden.
Daran ändert auch die Rechtsprechung zu Unterbeteiligungen
an Anteilen an vermögensverwaltenden
Gesellschaften nichts. Nach der oben dargelegten
Auffassung der Finanzverwaltung, wonach die atypisch
stille Beteiligung an einer GmbH zu gewerblichen
Einkünften führt, kommt es darauf überhaupt
nicht an. Für den Fall der Gewerblichkeit, den die
Finanzverwaltung unterstellt (BStB1 I987 I, 765), erzielen
die atypisch stillen Gesellschafter gewerbliche
Einkünfte, so dass das DBA Schutz vor einer Doppelbelastung
bietet. Zu Unterbeteiligungen an vermögensverwaltenden
Gesellschaften vertritt hingegen
die Rechtsprechung, dass die Unterbeteiligungen,
soweit der Unterbeteiligte nicht selbst Vertragspartei
des Mietvertrages wird, lediglich Einkünfte aus
Kapitalvermögen vermitteln können (dann käme es
zu einer Doppelbelastung). Der BFH führt in seiner
Entscheidung vom 03.12.1991 (BStBl. 1992 II, Seite 461)
aus, dass die Vermittlung von Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung voraussetzt, dass eine Beteiligung
unmittelbar an der Quelle, also hier an der
vermieteten Immobilie, erfolgt. Die Entscheidungen
betrafen jeweils Fälle, in denen eine Unterbeteiligung,
also eine Beteiligung an dem Gesellschaftsanteil eines
anderen erfolgte. Die Fälle liegen damit anders als
die hier vorgesehene atypisch stille Beteiligung unmittelbar
am „Hauptgeschäft“, also an der Vermietung
der Fondsimmobilie in Melbourne. Eine eindeutige
Entscheidung für Vermietungseinkünfte atypisch stiller
„Gesellschafter“ liegt nicht vor. Der BFH hat allerdings
entschieden, dass die atypische Gesellschaft
selbst Objekt der Einkunftsqualifikation ist (BFH/NV
1999, 169). Auch setzt sich der BFH in einer Entscheidung
vom 26.03.1971 (BStBl. 1971 II, Seite 478) ausführlich
für den Fall der Innengesellschaft mit der
Frage auseinander, ob die Immobilie wirtschaftlich
auf die „Gesellschaft“ übergegangen ist oder nicht.
Die dort angesprochenen Kriterien sind aus Sicht
des Steuerberaters der Fonds- und Objektgesellschaft
für die atypisch stille Gesellschaft erfüllt, da die atypisch
stillen Beteiligten das volle Unternehmerrisiko
tragen und entsprechend auch vollumfänglich an
den Chancen des Investments partizipieren, eine
Verfügung über die Fondsimmobilie nur mit der Zustimmung
der atypisch stillen Beteiligten möglich ist
und ein atypisch stiller Beteiligter mit zur Geschäftsführung
berufen wurde. Der atypisch stille Beteiligte
wird zwar nicht unmittelbar verfügungsberechtigt,
allerdings trägt er das volle Vermieterrisiko und
Verfügungen sind auch nur mit seiner Zustimmung
möglich. Dafür, dass die atypisch still Beteiligten
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen,
spricht ferner, dass die atypisch stillen Beteiligten
am laufenden Gewinn und Verlust ebenso wie
am Liquidationserlös beteiligt sind. Sie sind damit
unmittelbar an der Immobilie als Quelle der Einkünfte
wirtschaftlich beteiligt. Zudem tritt die atypisch
stille Gesellschaft auch dadurch nach außen in
Erscheinung, dass die atypisch stille Beteiligung im
Handelsregister eingetragen worden ist.
Kein gewerblicher Grundstückshandel
Es liegt auch grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückshandel
vor (siehe unter 12.1.3 Beendigungsphase).
Zurechnung der Einkünfte an die Gesellschafter
Zwar sind die jeweiligen Personengesellschaften (atypisch
stille Gesellschaft und Fondsgesellschaft) an
sich Steuersubjekt, allerdings werden die im Rahmen
der Personengesellschaft erwirtschafteten Einkünfte
für Besteuerungszwecke den hinter der Personengesellschaft
stehenden Gesellschaftern zugerechnet.
Die Zurechnung erfolgt nach dem im Gesellschaftsvertrag
festgelegten Gewinnverteilungsschlüssel.
Personengesellschaften sind darüber hinaus gemäß
§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO wie Bruchteilsgemeinschaften
zu behandeln, d.h., die Personengesellschaft wird
für steuerrechtliche Zwecke als transparent behandelt,
so dass den Gesellschaftern die von der vermögensverwaltenden
Personengesellschaft gehaltenen
Wirtschaftsgüter anteilig zugerechnet werden. Die
Transparenz der Personengesellschaft gilt auch in
128

doppelstöckigen Strukturen. Somit werden die Einkünfte
der stillen Gesellschaft zunächst der Fondsgesellschaft
zugerechnet und von dort weiter auf die
Gesellschafter der Fondsgesellschaft verteilt. Die Einkünfte
aus Personengesellschaften werden gemäß
§§ 179 Abs. 2 Satz 2, 180 Abs. 1 Nr. 2a AO einheitlich
und gesondert festgestellt und im Rahmen der einheitlichen
und gesonderten Feststellung auf die an
der Fondsgesellschaft beteiligten Gesellschafter verteilt,
die diese Einkünfte im Rahmen ihrer Steuerveranlagung
zu versteuern haben.
Bei privaten Investoren, die nicht unmittelbar als
Kommanditisten an der Fondsgesellschaft beteiligt
sind, sondern über die Finanzcontrol Treuhandgesellschaft
mbH als Treuhandkommanditistin (nachstehend
auch „Treugeberin“ genannt), gilt nach dem
Erlass des Bundesfinanzministeriums vom 01.09.1994
zur Zurechnung von Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung bei Treuhandverhältnissen (im Folgenden:
„Treuhanderlass“, BMF-Schreiben vom 01.09.1994,
BStBl. 1994 I, Seite 604) folgendes: Eine Zurechnung
der Einkünfte beim Treugeber findet statt, wenn der
Treuhänder weisungsabhängig ist und wirtschaftlich
ausschließlich auf Rechnung und Gefahr der Treugeber
handelt und diese im Innenverhältnis wie unmittelbar
beteiligte Kommanditisten gestellt sind. Der
Treugeber muss also das Marktgeschehen jederzeit
beherrschen können. Der BFH stellt in ständiger
Rechtsprechung darauf ab, dass derjenige Vermieterinitiative
entfaltet und damit Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erzielt, der über die Macht
verfügt, das Mietobjekt zur Nutzung zu überlassen.
Die Treugeber/Anleger tragen im vorliegenden Beteiligungsangebot
daher auch entsprechend das
Vermieterrisiko. Der im Rahmen dieses Beteiligungsprospekts
abgedruckte Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft und der ebenfalls abgedruckte
Treuhandvertrag beinhalten explizite Mitwirkungsbzw.
Mitbestimmungsrechte der Treugeber. Außerdem
darf die Kündigung des Treuhandverhältnisses
nicht für einen längeren Zeitraum ausgeschlossen
sein, und der Treugeber muss nach Beendigung des
Treuhandverhältnisses uneingeschränkt über seine
Beteiligung verfügen können. Das Treuhandverhältnis
mit der Finanzcontrol Treuhandgesellschaft mbH
wurde vorliegend so ausgestaltet, dass diese Voraussetzungen
gewahrt sind: Die Beteiligung eines Anlegers
an der Gesellschaft als Treugeber erfolgt dergestalt,
dass die Treuhänderin, die an der Gesellschaft
als Kommanditistin beteiligt ist, ihren Kapitalanteil
erhöht und dann im eigenen Namen für Rechnung
und im Interesse des Treugebers einen entsprechenden
Anteil an der Gesellschaft hält. Dem Treugeber
ist bekannt, dass verschiedene Verträge, insbesondere
ein Vertrag über eine stille Beteiligung an der
Objektgesellschaft geschlossen wurden, und der Treugeber
kann die Verträge einsehen. Einkünfte der
Fondsgesellschaft werden mithin dem Anleger zugerechnet.
Nichtanwendung des Investmentsteuergesetzes
(InvStG)
Das InvStG ist auf das vorliegende Beteiligungsangebot
der Fondsgesellschaft nicht anwendbar. Dabei
sind die Regelungen des InvStG zum einen grundsätzlich
nicht anwendbar auf geschlossene Immobilienfonds
in der vorliegenden Form und andererseits
liegt auch kein Investment mit den erforderlichen
Merkmalen einer Risikodiversifikation vor.
Grunderwerbsteuer
Deutsche Grunderwerbsteuer erfasst ausschließlich
Erwerbsvorgänge und erwerbsähnliche Vorgänge,
die im Inland belegene Grundstücke zum Gegenstand
haben. Der Erwerb des in Australien belegenen Grundvermögens
fällt daher nicht unter das deutsche Grunderwerbsteuergesetz
und löst somit keine Steuerbelastung
in Deutschland aus.
12.1.2 Nutzungsphase
Besteuerung der laufenden Einkünfte
in Deutschland
Mieteinkünfte
Einkünfte aus Vermietung und nicht aus
Kapitalvermögen
Der Umstand, dass sich die Gesellschafter als Treugeber
über die Finanzcontrol Treuhandgesellschaft
mbH an der Fondsgesellschaft beteiligen können,
führt nicht zu Einkünften aus Kapitalvermögen, § 20
EStG, solange die Vorgaben des Treuhanderlasses,
beachtet werden, d.h., ein Treugeber erzielt Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung, ohne selbst als
129

Vermieter nach außen aufzutreten, wenn der Treuhänder
im eigenen Namen, aber auf Rechnung und
Gefahr des Treugebers tätig ist. Auch die Tatsache,
dass die Anleger im Rahmen einer doppelstöckigen
Struktur (Gesellschafter der Fondsgesellschaft auf
der ersten Stufe – die Fondsgesellschaft ihrerseits als
atypisch stiller Gesellschafter von Bayernfonds Australien
I GmbH auf der zweiten Stufe) beteiligt sind,
führt nicht zu Einkünften aus Kapitalvermögen, weil
Vermieterrisiko und Vermieterinitiative wirtschaftlich
direkt dem Anleger zugerechnet werden können
(zur Problematik siehe im Übrigen oben unter „Einkünftequalifikation
bei Personengesellschaften und
weitere ausgewählte Sonderaspekte“).
Freistellung der Einkünfte aus Vermietung von der
deutschen Besteuerung
Gesellschafter der Fondsgesellschaft, die als natürliche
Personen ihren Wohnsitz in Deutschland haben,
sind gemäß § 1 Abs. 1 EStG unbeschränkt einkommensteuerpflichtig
und unterliegen somit grundsätzlich
mit ihrem gesamten Welteinkommen der deutschen
Besteuerung, sofern sich nicht etwas anderes
aus einem Doppelbesteuerungsabkommen ergibt.
Für die laufenden Einkünfte aus Vermietung von
Immobilien weist jedoch Art. 6 des Doppelbesteuerungsabkommens
zwischen der Bundesrepublik
Deutschland und dem Australischen Bund (DBA) das
Besteuerungsrecht ausschließlich Australien zu.
Deutschland hat gemäß Art. 22 Abs. 2 lit. a DBA diese
australischen Vermietungseinkünfte unter Progressionsvorbehalt
von der deutschen Besteuerung freizustellen.
Somit werden aus deutscher steuerrechtlicher
Sicht die Einkünfte der stillen Gesellschaft der
Fondsgesellschaft bzw. deren Gesellschaftern nach
dem DBA nur für die Berücksichtigung des Progressionsvorbehaltes
zugerechnet. Art. 6 DBA findet unabhängig
davon Anwendung, ob es sich bei den Mieteinkünften
um Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach
§ 15 EStG oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
nach § 21 EStG handelt. Wegen Art. 2 Abs.
1 lit. b DBA gilt dies auch für die von den Gemeinden
erhobene Gewerbesteuer. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a
DBA hat Deutschland damit die laufenden Mieteinkünfte
unter Progressionsvorbehalt von der deutschen
Besteuerung freizustellen.
Besteuerung im Rahmen des Progressionsvorbehaltes
Nach der Fondskonzeption werden, nach Auffassung
des Initiators bzw. des Steuerberaters der Fonds- und
Objektgesellschaft, die australischen Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung bei den Anlegern für
deutsche Steuerzwecke lediglich im Rahmen des Progressionsvorbehaltes
berücksichtigt. Für Zwecke des
Progressionsvorbehaltes ist die Höhe der Einkünfte
aus der stillen Gesellschaft fiktiv nach deutschen
steuerrechtlichen Vorschriften zu ermitteln. Für die
fiktive Berechnung der Einkünfte gemäß § 21 EStG
sind die Grundsätze der Einnahmen-Überschuss-Ermittlung
unter Beachtung der deutschen steuerlichen
Vorschriften über die Ermittlung der Anschaffungskosten
der Fondsimmobilie, der Abschreibungsmethoden
und der Nutzungsdauer anzuwenden. Ferner
ist hinsichtlich der sofort abziehbaren Werbungskosten
und der aktivierungspflichtigen Anschaffungsund
Herstellungskosten der sog. 5. Bauherrenerlass
des Bundesfinanzministeriums vom 20.10.2003 zu
beachten: Danach gehören zu den Anschaffungskosten
grundsätzlich alle aufgrund des vorformulierten
Vertragswerks an die Anbieterseite geleisteten Aufwendungen,
die auf den Erwerb des Grundstücks
mit dem bezugsfertigen Gebäude gerichtet sind, insbesondere
die Baukosten für die Errichtung oder
Modernisierung des Gebäudes, die Baubetreuungsgebühren,
Treuhandgebühren, Finanzierungsvermittlungsgebühren,
Zinsfreistellungsgebühren, Gebühren
für die Vermittlung des Objekts oder Eigenkapitals
und des Treuhandauftrags, Abschlussgebühren, Courtage,
Agio, Beratungs- und Bearbeitungsgebühren,
Platzierungsgarantiegebühren, Kosten für die Ausarbeitung
der technischen, wirtschaftlichen und
steuerlichen Grundkonzeption, für die Werbung der
Bauinteressenten, für die Prospektprüfung und sonstige
Vorbereitungskosten sowie Gebühren für die
Übernahme von Garantien und Bürgschaften (vgl. BFH-
Urt. v. 14.11.1989-II R 197/84, BStBl. 1990 II, S. 299).
Eine Aufspaltung dieser Aufwendungen in sofort
abziehbare Werbungskosten und Anschaffungskosten
danach, ob sie auf die Finanzierung, die steuerliche
Beratung oder die Errichtung des Gebäudes
130

entfallen, kommt nicht in Betracht (vgl. BFH-Urt. v.
14.11.1989-II R 197/84, BStBl. 1990 II, S. 299). Zu den
sofort abziehbaren Werbungskosten gehören dagegen
die Aufwendungen, die nicht auf den Erwerb
des Grundstücks mit dem bezugsfertigen Gebäude
gerichtet sind und die auch der Erwerber eines bebauten
Grundstücks außerhalb eines Gesamtobjekts
als Werbungskosten abziehen könnte, wie z.B. Zinsen
der Zwischen- und Endfinanzierung, Disagio, Gebühren
im Zusammenhang mit der Vermietung etc.
Verluste, die den deutschen Investoren aus der stillen
Gesellschaft zugewiesen werden, unterliegen als
negative ausländische Einkünfte der Verlustausgleichsbeschränkung
nach § 2a EStG. Diese Verluste
können nicht mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen
werden, sie dürfen auch nicht nach § 10d
EStG abgezogen werden. § 2a EStG verhindert auch,
dass die ausländischen Verluste bei der Berechnung
des zu versteuernden Einkommens zum Zwecke der
Ermittlung des besonderen Steuersatzes berücksichtigt
werden (sog. negativer Progressionsvorbehalt).
Ein Verlustausgleich ist nur mit künftigen positiven
Einkünften aus dieser Beteiligung möglich. Die Verluste
sind daher für Zwecke des Progressionsvorbehaltes
vorzutragen und können mit künftigen positiven
Einkünften aus dieser Beteiligung verrechnet
werden. Die steuerlichen Auswirkungen des Progressionsvorbehaltes
hängen von dem nach deutschen
steuerlichen Vorschriften ermittelten Ergebnis aus
der Beteiligung und der Höhe des in Deutschland zu
versteuernden Einkommens des jeweiligen Anlegers
ab. Daher wird auf eine Berechnung des Progressionsvorbehaltes
verzichtet.
Hinweis:
Aus verwaltungstechnischen Gründen ist vorgesehen,
die Anleger nicht zur Mitteilung der Sonderwerbungskosten
aufzufordern, da sich diese ohnehin nur im
Progressionsvorbehalt auswirken.
Zinserträge
Für Zinsen wird nach Art. 11 DBA, anders als bei Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung, das Besteuerungsrecht
allein dem Wohnsitzstaat des Investors,
also Deutschland, zugewiesen. Ob dies auch
für Zinserträge gilt, die die stille Gesellschaft im
ursächlichen Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit
aus der Anlage der freien Liquidität erwirtschaftet,
ist noch nicht endgültig geklärt. Nach der
derzeitigen Auffassung der deutschen Finanzverwaltung
sind diese Zinserträge in Deutschland zu versteuern
(vgl. R 161 Abs. 2 EStR). Etwaige in Deutschland
erwirtschaftete Guthabenzinsen unterliegen
weiterhin grundsätzlich der Zinsabschlagsteuer und
dem Solidaritätszuschlag. Die ggf. einbehaltenen
Steuerbeträge bzw. die Zinserträge werden bescheinigt
und auf die persönliche Einkommensteuer
angerechnet bzw. in diesem Zusammenhang berücksichtigt.
In der Prognoserechnung wurde aus Vereinfachungsgründen
keine Zinsabschlagsteuer bzw.
Zinsbesteuerung berücksichtigt.
Umsatzsteuer
Die Fondsgesellschaft ist nicht Unternehmerin im
Sinne des § 2 Abs. 1 UStG, da ihr alleiniger Gesellschaftszweck
im Halten einer Beteiligung an der stillen
Gesellschaft besteht und das bloße Erwerben und
Halten von Beteiligungen nach Auffassung der Finanzverwaltung
keine nachhaltige gewerbliche oder berufliche
Tätigkeit i.S.d. § 2 Abs. 1 UStG darstellt.
Grundsteuer
Der deutschen Grundsteuer unterliegt ausschließlich
der in Deutschland belegene Grundbesitz. Da der
Grundbesitz in Australien belegen ist, fällt keine
deutsche Grundsteuer an.
Gewerbesteuer
Die Fonds- und die stille Gesellschaft/Objektgesellschaft
betreiben kein Gewerbe im Sinn des Gewerbesteuergesetzes
und unterliegen daher nicht der Gewerbesteuer.
Falls ein Anleger die Beteiligung im
Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels hält,
können sich für ihn negative gewerbesteuerliche Auswirkungen
ergeben.
Finanzierung der Beteiligung
Aufwendungen im Zusammenhang mit einer individuellen
Anteilsfinanzierung sind steuerlich in Deutschland
nur im Rahmen des Progressionsvorbehaltes
berücksichtigungsfähig.
131

12.1.3 Beendigungsphase
In der Beendigungsphase sind drei verschiedene
Szenarien zu unterscheiden: Die Veräußerung der
Fondsimmobilie, die Veräußerung des Anteils an der
stillen Gesellschaft und die Veräußerung der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft. Im Folgenden wird
davon ausgegangen, dass die Veräußerung frühestens
10 Jahre nach Erwerb der Immobilie und der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft erfolgt. Das vorliegende
Beteiligungsangebot ist so gestaltet, dass mit
großer Wahrscheinlichkeit nach derzeitiger Rechtslage
in allen drei Fallgestaltungen keine Steuern in
Deutschland anfallen werden.
Beendigung durch Veräußerung der
Fondsimmobilie
Aus deutscher Sicht wird die Veräußerung der Fondsimmobilie
durch die stille Gesellschaft wegen der
Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO als
anteilige Veräußerung der Immobilie durch die Gesellschafter
der Fondsgesellschaft betrachtet. Veräußern
Privatpersonen oder vermögensverwaltende
Personengesellschaften Grundstücke oder veräußern
Privatpersonen Anteile an Grundstücksgesellschaften
kann gewerblicher Grundstückshandel oder ein privates
Veräußerungsgeschäft nach 23 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 EStG vorliegen, wobei wesentlich auf die Dauer
der Nutzung vor der Veräußerung und auf die Zahl
der veräußerten Objekte abzustellen ist. Darüber
hinaus ist gewerblicher Grundstückshandel auch bei
einer gewerblichen Prägung der Personengesellschaft
denkbar. Nach BFH und Finanzverwaltung ist
Indiz für das Vorliegen gewerblichen Grundstückshandels
das Überschreiten der sog. „Drei-Objekt-
Grenze“ (vgl. BFH-Beschluss vom 10.12.2001 – BStBl.
2002 II, S. 291 und BMF-Schreiben vom 26.03.2004,
BStBl. 2004 I, 434): Die Veräußerung von mehr als
drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums
ist grundsätzlich gewerblich. Die Veräußerung einer
Immobilie durch die Fondsgesellschaft ist einem Investor
allerdings nur zuzurechnen, wenn der Gesellschafter
mehr als 10 % der Fondsanteile hält oder der
Marktwert seiner Beteiligung mehr als EUR 250.000,–
beträgt. Die zeitliche Grenze von fünf Jahren hat
keine starre Bedeutung, insbesondere kann gewerblicher
Grundstückshandel auch bei einer höheren
Zahl von Veräußerungen nach Ablauf dieses Zeitraums
oder bei hauptberuflicher Tätigkeit im Baubereich
vorliegen. Aber selbst wenn gewerblicher
Grundstückshandel ausscheidet, kann die Veräußerung
einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft
nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbar
sein, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und
Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Das vorliegende Angebot ist so gestaltet, dass weder
stille Gesellschaft noch Fondsgesellschaft gewerblich
mit Grundstücken handeln (Umschichtung), sondern
lediglich vermögensverwaltend tätig werden, da sie
Grundbesitz über einen längeren Zeitraum an dritte
Parteien vermieten. Auch ein privates Veräußerungsgeschäft
ist nicht gegeben, da eine Veräußerung des
Objektes erst nach Ablauf von 10 Jahren vorgesehen
ist. Qualifiziert man die Tätigkeit der stillen Gesellschaft
als gewerblichen Grundstückshandel oder erfolgt
der Verkauf innerhalb von 10 Jahren, so wäre
die Veräußerung eigentlich nach nationaler deutscher
Regelung in Deutschland steuerpflichtig. Allerdings
wurde nach Art. 7 Abs. 4 i.V.m. Art. 6 DBA allein
Australien das Besteuerungsrecht für derartige Gewinne
zugewiesen. Deutschland hat dann gemäß
Art. 22 Abs. 2 lit. a DBA D/A diese australischen Veräußerungseinkünfte
unter Progressionsvorbehalt
von der deutschen Besteuerung freizustellen. Diese
Freistellung ist allerdings nicht unumstritten, und es
ist daher nicht völlig auszuschließen, dass bei einer
Veräußerung innerhalb von zehn Jahren oder bei
gewerblichen Einkünften die Veräußerung der Fondsimmobilie
der deutschen Besteuerung unterliegen
könnte. In diesem unwahrscheinlichen Fall käme
allerdings § 34c Abs. 1 und Abs. 6 Satz 4 EStG zur Anwendung,
der eine Anrechnung der in Australien gezahlten
Steuer auf die deutsche Einkommensteuer,
vorsieht. Eine Doppelbesteuerung ist somit ausgeschlossen.
Beendigung durch Veräußerung des Anteils an der
stillen Gesellschaft oder Fondsgesellschaft
Die vermögensverwaltende Fondsgesellschaft und
die stille Gesellschaft sind Personengesellschaften.
Nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO werden sie für steuerrechtliche
Zwecke wie Bruchteilsgemeinschaften behandelt,
132

d.h., den Gesellschaftern werden anteilig die Wirtschaftsgüter
der stillen Gesellschaft und der Fondsgesellschaft
zugeordnet. Eine Beendigung durch
Verkauf der stillen Beteiligung an der Objektgesellschaft
oder des Anteils an der Fondsgesellschaft hat
daher steuerrechtlich dieselben Folgen wie der Verkauf
der Fondsimmobilie selbst. Wird die 10-Jahresfrist
unterschritten oder die stille Gesellschaft als
gewerblich geprägt eingestuft, besteht daher wegen
Art. 6 DBA nach wie vor eine gute Aussicht, dass die
Gewinne nicht in Deutschland zu versteuern sind.
Sollte es sich entgegen der hier vertretenen Auffassung
um gewerbliche Einkünfte handeln und kein
Freistellungsverfahren im Rahmen des DBA greifen,
so wäre die Veräußerung in Deutschland der Besteuerung
zu unterwerfen, wobei die Doppelbesteuerung
durch Anrechnung australischer Steuern vermieden
wird.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Stirbt ein deutscher Anleger, ist seine Beteiligung an
der Fondsgesellschaft bei der Erbschaftsteuerfestsetzung
zu berücksichtigen. Für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke
besteht zwischen Deutschland
und Australien kein Doppelbesteuerungsabkommen,
so dass sich die Besteuerung ausschließlich nach den
jeweiligen nationalen Vorschriften richtet. Der Erwerb
von Todes wegen wie auch die Schenkung der Anteile
an der Fondsgesellschaft unterliegen gemäß §§ 1
Abs. 1 i.V.m. 3 Abs. 1 bzw. 7 ErbStG der Erbschaftbzw.
Schenkungsteuer. Sowohl bei der stillen Gesellschaft
als auch bei der Fondsgesellschaft handelt es
sich nach der hier vertretenen Auffassung um vermögensverwaltende
Gesellschaften. Daher unterliegt
der Erbschaft- und Schenkungsteuer nicht der Gesellschaftsanteil
an der Fondsgesellschaft, sondern die
Summe der ideellen Anteile an den der Objektgesellschaft
gehörenden einzelnen Wirtschaftsgütern. Insbesondere
hinsichtlich der Problematik „gemischte
Schenkung“ sollte der Anleger ggf. seinen steuerlichen
Berater konsultieren.
Die Bewertung richtet sich, da es sich um ausländischen
Grundbesitz handelt, nach § 12 Abs. 6 ErbStG
i.V.m. §§ 9, 31 BewG, wonach die Bewertung mit den
Verkehrswerten erfolgt. Das spezielle Regime für
den vom gemeinen Wert abweichenden Ansatz von
Betriebsvermögen nach §§ 13a, 19a ErbStG findet
keine Anwendung. Aus diesem Grunde hat auch der
Erlass des Finanzministeriums Baden-Württemberg
vom 27.06.2005 über die Übertragung treuhänderisch
gehaltener Kommanditbeteiligungen auf das
vorliegende Anlagemodell keine Auswirkungen. Dem
Erlass zufolge können bei der Übertragung von Ansprüchen
aus einem Treuhandverhältnis, bei dem als
Treugut in §§ 13a, 19a ErbStG aufgeführtes Vermögen
gehalten wird, die Steuerentlastungen dieser Vorschrift
nicht mehr gewährt werden.
Geht der Gesellschaftsanteil an der Fondsgesellschaft
im Rahmen des Erbfalls über, können die anteiligen
Verbindlichkeiten der Gesellschaft (passive Wirtschaftsgüter)
bei der Ermittlung des steuerpflichtigen
Erwerbs gemäß § 10 Abs. 6 ErbStG abgezogen
werden.
Wird der Gesellschaftsanteil an der Fondsgesellschaft
im Wege der Schenkung übertragen, liegt durch den
anteiligen Übergang der Verbindlichkeiten eine sog.
gemischte Schenkung vor (vgl. R 17 Erbschaftsteuerrichtlinien).
Als steuerpflichtiger Erwerb gilt bei der
gemischten Schenkung die Bereicherung des Beschenkten,
die sich nach den anteiligen Verkehrswerten
der Wirtschaftsgüter abzüglich der anteiligen
Verbindlichkeiten ergibt. Da hinsichtlich der anteiligen
Übernahme von Verbindlichkeiten ein entgeltlicher
Veräußerungsvorgang vorliegt, kann die schenkungsweise
Übertragung der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft zu einem privaten Veräußerungsgeschäft
nach § 23 EStG führen, wenn die schenkungsweise
Übertragung innerhalb von zehn Jahren seit
Erwerb der Beteiligung erfolgt. Als Veräußerungsgewinn
gilt die Differenz zwischen Entgelt (anteilig
übernommene Verbindlichkeiten) und anteiligem
Buchwert des Gebäudes (Anschaffungskosten abzgl.
laufender Abschreibung). Dieser Veräußerungsgewinn
dürfte jedoch aufgrund des DBA unter Progressionsvorbehalt
von der deutschen Einkommensteuer
befreit sein.
Für die Berechnung der deutschen Erbschaft- und
Schenkungsteuer sind die derzeitigen progressiven
Steuersätze gemäß § 19 ErbStG zu beachten, die sich
133

nach Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs und der
jeweiligen Steuerklasse ergeben. Die derzeitigen
Steuersätze liegen zwischen 7 % (bei Steuerklasse I
und bis zu einem steuerpflichtigen Erwerb von EUR
52.000,–) und 50 % (bei Steuerklasse III und einem
steuerpflichtigen Erwerb von über EUR 25.565.000,–).
Ferner sind bei der Ermittlung der Erbschaft- bzw.
Schenkungsteuer die derzeit geltenden Freibeträge
nach §§ 16 und 17 ErbStG zu berücksichtigen.
12.2 Besteuerung im Australischen Bund
Bei den Ausführungen zur Besteuerung im Australischen
Bund wird zwischen der Investitionsphase
(Immobilieninvestition), der Nutzungsphase und der
Beendigungsphase unterschieden.
12.2.1 Investitionsphase
Stempelsteuer (Stamp Duty)
Der Erwerb der Fondsimmobilie durch die Objektgesellschaft
ist in Australien bzw. im Bundesstaat Victoria
stempelsteuerpflichtig. Die der deutschen Grunderwerbsteuer
vergleichbare Stempelsteuer in Höhe
von 5,5 % wird auf den lastenfreien Marktwert des
Grundstückes oder, soweit dieser Betrag höher ist, den
dafür gezahlten Kaufpreis erhoben. Umsatzsteuer ist
bei der Berechnung grundsätzlich mit einzubeziehen.
Bei einem Immobilienwert von ca. AUD 136.000.000
beläuft sich die Stempelsteuer damit auf AUD
7.480.000. Werden an den Verkäufer ggf. Zahlungen
für die Ausstattung der Mieträume eines Mieters
geleistet und sind diese Zahlungen nicht Bestandteil
des vereinbarten Kaufpreises sondern Gegenstand
möglicher Nach- oder Zusatzzahlungen des Käufers
an den Verkäufer, besteht das Risiko, dass diese in
steuerlicher Hinsicht dem Kaufpreis für die Immobilie
hinzugerechnet werden und die Stempelsteuerschuld
entsprechend erhöhen könnten. Dies könnte
im Zusammenhang mit den optionalen Ausbaukosten
des Mieters Commonwealth of Australia der Fall sein,
falls der Mieter von seiner Option vor dem Eigentumsübergang
auf die Objektgesellschaft Gebrauch
macht, was jedoch aus heutiger Sicht unwahrscheinlich
ist. Entsprechende Ansätze im Rahmen des Investitions-
und Finanzierungsplans und damit im Zusammenhang
mit der Prognoserechnung wurden
deshalb nicht berücksichtigt. Sollte ein solcher Fall
dennoch eintreten und höhere Stempelsteuer als
projiziert anfallen, würde dies über die Liquiditätsreserve
oder ggf. über weitere Fremdmittel zu finanzieren
sein, was das wirtschaftliche Ergebnis aus
Sicht der Anleger aufgrund erhöhter Erwerbsnebenkosten
verschlechtern und zu Ausschüttungskürzungen
gegenüber den prognostizierten Werten führen
könnte.
Sehr komplex, aber im Ergebnis nach Ansicht der
australischen Steuerberater der Fonds- bzw. Objektgesellschaft
nicht stempelsteuerpflichtig, ist der Erwerb
oder die Übertragung einer Beteiligung an der
Fondsgesellschaft und zwar unabhängig davon, ob
diese Beteiligung direkt oder durch die Finanzcontrol
Treuhandgesellschaft mbH gehalten wird. Ebenso
wird durch die Begründung der Beteiligung der
atypisch stillen Gesellschaft an der Objektgesellschaft
keine Stempelsteuer ausgelöst. Dies liegt daran, dass
das australische Recht die stille Beteiligung der Fondsgesellschaft
an der Objektgesellschaft nicht als sog.
„Partnership“, sondern als ein bloßes schuldrechtliches
Verhältnis ansieht und damit der Erwerb einer
atypisch stillen Beteiligung an der Objektgesellschaft
nicht als eine in Australien steuerpflichtige Beteiligung
an einer Grundstücksgesellschaft klassifiziert
werden kann.
Stempelsteuerpflichtig wäre dagegen die Übertragung
der Wombato-Anteile auf eine dritte Person,
solange die Objektgesellschaft Eigentümerin der
Fondsimmobilie ist. Ebenfalls nicht auszuschließen ist,
dass aufgrund des Abschnitts 79 Abs. 5 des Duties Act
2000 (Vic) eine Veräußerung von mehr als 50 % der
Anteile an der WS GmbH zu einer Stempelsteuerschuld
führen könnte. Die Formulierungen des Duties Act
sind diesbezüglich unklar, und es gibt zu diesem relativ
neuen Instrument bislang keine Rechtsprechung,
Literatur oder Stellungnahmen der australischen
Finanzbehörden. Da nach dem Beteiligungsangebot
weder eine Übertragung der Wombato-Anteile noch
eine Veräußerung von mehr als 50 % der Anteile an
der WS GmbH beabsichtigt wird, ist auf beides nicht
näher einzugehen.
134

Goods and Services Tax (GST)
Für den Erwerb der Fondsimmobilie fällt in Australien
keine Goods and Services Tax (entspricht der deutschen
Umsatzsteuer) an, da hier gemäß den Regelungen
des Kaufvertrages und auf Grundlage des australischen
Steuerrechts der Verkauf in Australien als
eine Übertragung eines arbeitenden Unternehmens
(sog. „Transfer of going concern”) behandelt wird.
12.2.2 Nutzungsphase
Allgemeines
Für das australische Einkommensteuerrecht gilt
lediglich die Objektgesellschaft als (selbstständiges)
Steuersubjekt. Weder die atypisch stille Gesellschaft
noch die Fondsgesellschaft oder ihre Gesellschafter
unterliegen insoweit der Besteuerung in Australien.
Mieteinkünfte
Die Einkünfte aus der Vermietung der Fondsimmobilie
werden bei der Objektgesellschaft in Australien
mit derzeit 30 % besteuert. Die Steuer wird nicht als
Quellensteuer erhoben. Bei der Berechnung des zu
versteuernden Einkommens können die Anschaffungs-
und Herstellungskosten für bestimmte Gebäudebestandteile,
der sog. Abschreibungsgruppe 43,
mit jährlich 2,5 % linear abgeschrieben werden, die
Kosten für bestimmte Anlagen und Ausrüstungen
(z.B. Aufzüge, Heizung, Klimaanlagen), der sog.
Abschreibungsgruppe 40, können entweder linear
(sog. „Prime Cost Method“) oder degressiv (sog.
„Diminishing Value Method“) mit Werten, je nach
gewählter Methode, zwischen 3,0 % und 30 % (je
nach Komponente und entsprechend der degressiven
Abschreibungsmethode jeweils auf den abgeschriebenen
Restwert) abgeschrieben werden. Wie in Australien
üblich, fertigt ein Experte für Zwecke der Ermittlung
der Abschreibungsgruppen und -volumen
ein entsprechendes Gutachten an, welches als Grundlage
für die Abschreibungsansätze im Rahmen der
steuerlichen Erklärungen dient. So wurde beispielsweise
im Abschreibungsplan für die Abschreibungsgruppe
40 die lineare Abschreibung gewählt, um das
Objekt im Falle des Verkaufs für den Käufer steuerlich
attraktiver zu machen. Dieses Gutachten ist auch
Grundlage der steuerlichen Berechnungen im Rahmen
der Prognoserechnung für dieses Beteiligungsangebot
und abweichende Ansätze durch die australischen
Finanzbehörden könnten zu erheblichen, auch negativen
Änderungen bei den möglichen Ausschüttungen
und bei der Rendite aus Sicht der Anleger führen.
Kreditzinsen bzw. Zahlungen unter den Zinsswapvereinbarungen
sind sofort abziehbare Werbungskosten,
wenn ein Verhältnis zwischen Eigenkapital und
Fremdkapital von 1:3 nicht unterschritten wird. Über
einen Zeitraum von 5 Jahren sind dagegen die Provisionen
und Vergütungen für die Vermittlung des
Eigenkapitals und die Kreditvermittlung bzw. die
Platzierungsgarantie abzuschreiben. Die Kosten für
die Stamp Duty Land Tax (Grunderwerbsteuer),
Maklergebühren sowie die Objektaufbereitung und
Konzeption zählen zu den nicht abzugsfähigen Anschaffungskosten,
die jedoch bei der Ermittlung der
Bemessungsgrundlage im Rahmen der Kalkulation
eines Veräußerungserlöses ansetzbar sind. Ein Verlustvortrag
durch die Objektgesellschaft ist möglich,
solange sich die Tätigkeit der Objektgesellschaft auf
das bloße Halten und Vermieten der Fondsimmobilie
beschränkt und die Wombato rechtliche Eigentümerin
der Fondsimmobilie bleibt.
Zinserträge
Etwaige Zinserträge der Objektgesellschaft (u.a. im
Zusammenhang mit der Anlage der Mittel der Liquiditätsreserve)
sind, sofern diese nicht in Australien
generiert werden, aufgrund des DBA D/A in Deutschland
zu versteuern. Dies trifft auch auf die Zinserträge
auf Ebene der Fondsgesellschaft zu. Zu den diesbezüglichen
Details siehe unter „Zinserträge“ unter
„Besteuerung in der Bundesrepublik Deutschland“.
Goods and Services Tax (GST)
Die Mieteinnahmen der Objektgesellschaft unterliegen
der Goods and Services Tax i.H.v. 10 %. Die GST
kann aber auf die Mieter umgelegt werden. Entsprechend
ist die Objektgesellschaft als Eigentümerin
und Vermieterin der gegenständlichen Fondsimmobilie
zum Vorsteuerabzug hinsichtlich der von ihr im
Zusammenhang mit dem Erwerb und der Vermietung
erbrachten Lieferung und sonstigen Leistungen
berechtigt. Die Tätigkeit der Fondsgesellschaft beschränkt
sich lediglich auf das Halten der Beteiligung
an der Objektgesellschaft. Sie begründet daher selbst
keine umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft.
135

Grundsteuer/Immobiliensteuern
Die in Australien auf Bundesebene, Bundesstaatsebene
oder kommunaler Ebene anfallenden Immobiliensteuern
(z.B. „Land Tax“) und Grundsteuern werden
unter den Netto-Mietverträgen („Net Leases“)
mit den Hauptmietern von diesen anteilig im Rahmen
der Mietnebenkostenregelungen übernommen. Unter
den Brutto-Mietverträgen („Gross Leases“) über die
geringfügigen Flächen im Erdgeschoss des Gebäudes
können derartige Umlagen an die Mieter nicht vorgenommen
werden. Im Falle eines Leerstandes von
Flächen sind derartige Steuern ebenfalls vom Eigentümer,
der Objektgesellschaft, zu tragen. Im Rahmen
der Prognoserechnung wurde unterstellt, dass lediglich
die von lokalen Experten berechneten nicht umlegbaren
Anteile an Grund- und Immobiliensteuern
seitens des Vermieters zu tragen sein werden. Sollten
während des Prognosezeitraums tatsächlich höhere
Steuern anfallen (z.B. durch Steuererhöhungen) oder
Mieter ausfallen und im Rahmen der Nachvermietung
nicht gleichwertige Regelungen zur Umlage von
Grund- und Immobiliensteuern getroffen werden
können, würde dies die Liquidität der Objektgesellschaft
reduzieren und es könnten Kürzungen oder
gar ein (ggf. zeitweiliger) Ausfall der Ausschüttungen
an die Anleger erforderlich werden. Dies hätte nachhaltige
negative Auswirkungen auf die Rendite der
Anleger.
Laufende Kosten/Steuerliche Behandlung
Objektgesellschaft
Die in der Prognoserechnung angesetzten Kosten
für das Asset Management, die Geschäftsbesorgung
und für Gesellschaftskosten (einschließlich Rechtsund
Steuerberatung und Jahresabschlussarbeiten)
sowie sonstige nicht umlagefähige Nebenkosten
sind in Höhe ihres tatsächlichen Abflusses steuerlich
sofort abzugsfähig.
Fondsgesellschaft
Die laufenden Kosten der Fondsgesellschaft für die
Geschäftsbesorgung, die Vergütung des Komplementärs
und des geschäftsführenden Kommanditisten,
den Jahresabschluss und sonstige nicht umlagefähige
Nebenkosten sind in Höhe der tatsächlichen Kosten
weder in Deutschland noch in Australien abzugsfähig.
Finanzierung der Beteiligung
Aufwendungen im Zusammenhang mit einer individuellen
Anteilsfinanzierung sind steuerlich weder in
Australien noch in Deutschland (hier allenfalls im
Rahmen des Progressionsvorbehaltes) berücksichtigungsfähig.
12.2.3 Beendigungsphase
In der Beendigungsphase sind auch bei der australischen
Besteuerung drei verschiedene Szenarien zu
unterscheiden: Die Veräußerung der Fondsimmobilie,
die Veräußerung des Anteils an der Objektgesellschaft
und die Veräußerung der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft.
Beendigung durch Veräußerung der
Fondsimmobilie
Gewinne, die die Objektgesellschaft bei der Veräußerung
der Fondsimmobilie erzielt, sind in Australien
grundsätzlich einkommensteuerpflichtig und werden
mit 30 % besteuert. Gewinn ist dabei der Betrag,
um den der Veräußerungspreis nach Abzug der Veräußerungskosten
die Anschaffungskosten (einschließlich
Erwerbsnebenkosten wie Stempelsteuern aber
abzüglich der bereits vorgenommenen Abschreibungen)
übersteigt. Die Veräußerung der Fondsimmobilie
würde australische Stempelsteuer (Stamp Duty
Land Tax) auslösen. Die Stamp Duty Land Tax wird
aber üblicherweise vom Käufer gezahlt. Australische
Umsatzsteuer (GST) fällt bei einem Verkauf der Fondsimmobilie
nicht an, solange diese mindestens teilweise
weiter vermietet wird. Anderenfalls kann sie
dem Kaufpreis aufgeschlagen werden, weil dem Käufer
die Vorsteuer von den australischen Finanzbehörden
gutgeschrieben wird.
Beendigung durch Anteilsveräußerung
Durch eine Veräußerung des Anteils an der stillen
Gesellschaft bzw. der Objektgesellschaft oder der
Fondsgesellschaft fallen keine Steuern an, da der Verkauf
von Gesellschaftsanteilen in Australien nur
steuerpflichtig ist, wenn der notwendige Inlandsbezug
vorhanden ist. Dieser Inlandsbezug fehlt beim
Verkauf von Anteilen an einer ausländischen Kapitalgesellschaft.
Dasselbe gilt für eine Veräußerung der
136

stillen Beteiligung an der Objektgesellschaft oder
des Anteils an der Fondsgesellschaft. Allerdings wird
in Australien derzeit geplant, Gewinne aus der Veräußerung
einer Beteiligung an einer ausländischen
Gesellschaft, deren Gesellschaftszweck im Halten
australischen Grundbesitzes besteht, künftig als Einkünfte
aus Kapitalvermögen zu besteuern. Eine derartige
Besteuerung würde aber nur die Wombato
und nicht die atypisch stillen Gesellschafter betreffen.
Sie kann daher im Hinblick auf ihre wirtschaftlichen
Auswirkungen vernachlässigt werden. Eine direkte
oder indirekte Änderung der Anteilseigner der Objektgesellschaft
kann den Anfall australischer Stempelsteuer
(Stamp Duty Tax) auslösen. Das wäre der Fall,
wenn die Wombato ihre Anteile an der Bayernfonds
Australien I GmbH an einen Dritten veräußert, neue
Anteile an einen Dritten ausgibt oder wenn die Wombato
neue Berechtigte aus der Stiftung benennt, während
die Objektgesellschaft Eigentümerin der Fondsimmobilie
ist. Solche Maßnahmen sind allerdings
nicht geplant.
Schlussbemerkung
Die vorstehende Darstellung der steuerlichen Grundlagen
basiert auf dem gesetzlichen Stand zum
Zeitpunkt der Herausgabe des Prospektes. Die Ausführungen
geben den gegenwärtigen Stand der
Rechtsprechung wieder. Ständige Änderungen und
die zunehmende Komplexität des Steuerrechts bringen
es mit sich, dass diese Darstellung gewisse steuerrechtliche
Kenntnisse des Lesers erfordert. Ferner
kann sie auf individuelle Umstände von Gesellschaftern
nur in sehr begrenztem Umfang eingehen, weshalb
die Hinzuziehung des persönlichen steuerlichen
Beraters jedem Gesellschafter dringend empfohlen
wird. Die dargestellten steuerlichen Folgen stehen
unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die
Finanzverwaltungen in Deutschland und Australien.
Daher kann keine Haftung und keine Gewähr für den
Eintritt dieser steuerlichen Folgen übernommen werden.
Außerdem können sich in der Investitions- bzw.
Nutzungsphase als auch zum Zeitpunkt der Beendigung
der Beteiligung die steuerlichen Rahmenbedingungen,
insbesondere die Steuergesetze, so auch
das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA D/A), die
Rechtsprechung, die Beurteilung durch die Finanzverwaltung
und die Steuersätze ändern. Diese Änderungen
können erhebliche positive oder negative
Auswirkungen auf das steuerliche Ergebnis des
Gesellschafters haben.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Australien erhebt weder Erbschaft- noch Schenkungsteuer.
137

Empfangsbereich Fondsobjekt
138

13. Die Vertragspartner und wesentliche Verflechtungen
REAL I.S. AG Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement, München
Bezeichnung:
Funktion:
Gegenstand des Unternehmens:
Registergericht:
Anbieter (Initiator)
Prospektherausgabe, Konzeption, Gesellschaftskapital-
und Fremdkapitalbeschaffung, Platzierungsgarantie,
Objektaufbereitung, Geschäftsbesorgung
Gegenstand des Unternehmens ist die Auflage von
strukturierten Beteiligungsangeboten (z.B. geschlossenen
Immobilienfonds, Immobilien AGs und Mobilienfonds)
Amtsgericht München
Registernummer: HRB 132654
Tag der ersten Eintragung: 16.08.2000
Geschäftsanschrift und Sitz:
Rechtsform:
Grundkapital/geleistete Einlagen:
Vorstand:
Aufsichtsorgane:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Aktiengesellschaft
EUR 2.500.000 (voll eingezahlt)
Die Gesellschaft ist eine 100%ige Tochtergesellschaft
der Bayerischen Landesbank Girozentrale, München
Josef Brandhuber, Oberhaching
Jochen Schenk, München
Roland Egger, München
Dr. Peter Kahn, Diedorf (Vorsitzender)
Theo Harnischmacher, München
Dr. Rudolf Hanisch, München
139

Leistungsbilanz der geschlossenen Immobilienfonds
des Initiators
Die nachstehende Übersicht ist ein Auszug aus der
geprüften Leistungsbilanz der Real I.S. zum 31.12.2004
und zeigt die Entwicklung der von der Bayernfonds
Immobilienfonds
Deutschland
Emissionsjahr
Gesamtinvestition
Investitionsart-/
Gegenstand
Vermietungsstand
Ausschüttung in %
seit Emission kumuliert
SOLL
IST
in %
in %
steuerliches Ergebnis
in %
seit Emission kumuliert
SOLL
IST
in %
in %
Bayernfonds Burkardus
Wohnpark Bad Kissingen
1996
TEUR 31.802
Seniorenwohnungen
mit Pflegestation in
Bad Kissingen
100,00 %
12,00 %
12,00 %
-54,43 %
-60,79%
Bayernfonds Berlin Mitte I
1996
TEUR 66.220
Büroimmobilien in Berlin
78,89 %
31,50 %
29,44 %
-24,77 %
-31,47 %
Bayernfonds CityInvest
Erfurt Jena
1997
TEUR 62.474
Büro- und Gewerbeimmobilien
in Erfurt und Jena
97,96 %
32,50 %
29,23 %
-25,46 %
-32,20 %
Bayernfonds Berlin
Schönhauser Allee
1998
TEUR 171.857
Einkaufszentrum in Berlin
100,00 %
30,00 %
30,87 %
-31,13 %
-39,60 %
Bayernfonds München,
Berlin, Wiesbaden
2000
TEUR 65.603
Büroimmobilien in
München, Berlin und
Wiesbaden
84,83 %
20,00 %
18,56 %
-20,35 %
-22,10 %
Bayernfonds Circoleum
Bad Homburg
2001
TEUR 62.970
Büroimmobilie in
Bad Homburg
80,32 %
18,00 %
18,00 %
-14,38 %
-17,20 %
Bayernfonds Berlin Mitte II
2002
TEUR 65.845
Bankgebäude in Berlin
100,00 %
13,50 %
13,50 %
-13,92 %
-18,63 %
Bayernfonds Düsseldorf
2002
TEUR 51.622
Bürogebäude in
Düsseldorf
100,00 %
18,00 %
20,00 %
-13,77 %
-20,41 %
BF REAL I.S./DB Real Estate
CityInvest
2004
TEUR 180.913
Bürogebäude in Essen
und Düsseldorf, Einkaufszentrum
in Berlin
99,38 %
6,00 %
6,00 %
-7,53 %
-12,10 %
Immobilienfonds
Ausland
in TEUR/TUSD
Emissionsjahr
Gesamtinvestition
Investitionsart-
Gegenstand
Vermietungsstand
Ausschüttung in %
seit Emission kumuliert
SOLL
IST
in %
in %
steuerliches Ergebnis
in %
seit Emission kumuliert
SOLL
IST
in %
in %
BF-US Real Estate US I, L.P
1998
TUSD 102.500
Büroimmobilien in
Chicago und Washington
88,50 %
53,75 %
46,38 %
DBA
DBA
BF-US Real Estate US II, L.P
1999
TUSD 205.800
Büroimmobilie in
San Francisco
100,00 %
42,00 %
33,59 %
DBA
DBA
Bayernfonds Austria
Salzburg und Wien
2001
TEUR 63.421
2 Büroimmobilien
in Wien, eine Büroimmobilie
in Salzburg
100,00 %
24,00 %
24,00 %
DBA
DBA
Bayernfonds Austria
Bischofshofen
2002
TEUR 23.174
Einkaufszentrum in
Bischofshofen
12,00 %
12,00 %
DBA
DBA
140

Immobiliengesellschaft mbH (BFI) bzw. Real I.S. in
der jüngeren Vergangenheit (seit 1996) aufgelegten
geschlossenen Immobilienfonds. Die Real I.S. hat
bisher vier Auslands-Immobilienfonds aufgelegt.
Der Bayernfonds Australien I ist der erste Australien-
Immobilienfonds der Real I.S.
Liquiditätsreserve
Valuta Fremdmittel
gebundenes Kapital
Anmerkungen
seit Emission
SOLL
in TEUR
kumuliert
IST
in TEUR
seit Emission
SOLL
in TEUR
kumuliert
IST
in TEUR
seit Emission
SOLL
in %
kumuliert
IST
in %
1.767
1.504
10.134
10.818
61,10 %
59,00 %
Erfreulicher Verlauf; zur Errichtung eines Wintergarten-Cafés
wurde in 2001 ein Darlehen von
DM 1,4 Mio. aufgenommen
1.957
2.119
6.300
6.300
57,50 %
54,20 %
Weitestgehend prognosegemäßer Verlauf; aktive
Nachvermietung in schwierigem Marktumfeld
2.138
5.942
13.211
13.008
56,20 %
53,40 %
Weitestgehend prognosegemäßer Verlauf;
erhöhte Liquiditätsreserve aufgrund vom Verkäufer
vereinnahmter Kaufpreisrückerstattung
5.273
14.778
70.880
70.880
52,60 %
49,50 %
Erfreulicher Verlauf; deutlich erhöhte Liquiditätsreserve
aufgrund vom Verkäufer vereinnahmter
Kaufpreisnachbewertungen
1.128
2.897
29.682
30.347
70,20 %
71,70 %
Weitestgehend prognosegemäßer Verlauf; aktive
Nachvermietung/Maßnahmen zur baulichen
Aufwertung in schwierigem Marktumfeld
1.091
1.786
29.353
29.353
75,50 %
82,40 %
Weitestgehend prognosegemäßer Verlauf; aktive
Nachvermietung in schwierigem Marktumfeld
950
2.926
31.000
31.000
85,80 %
84,30 %
Erfreulicher Verlauf der Beteiligung, erhebliche
Einsparungen in der Investitionsphase
907
1.745
25.760
25.760
80,70 %
79,90 %
Erfreulicher Verlauf der Beteiligung, erhebliche
Einsparungen in der Investitionsphase
2.523
5.490
100.100
100.100
95,80%
93,70 %
Erfreulicher Verlauf der Beteiligung, erhebliche
Einsparungen in der Investitionsphase
Liquiditätsreserve
Valuta Fremdmittel
gebundenes Kapital
Anmerkungen
seit Emission
SOLL
in TEUR/TUSD
kumuliert
IST
in TEUR/TUSD
seit Emission
SOLL
in TEUR/TUSD
kumuliert
IST
in TEUR/TUSD
seit Emission
SOLL
in %
kumuliert
IST
in %
1.264
792
49.440
49.440
52,38 %
60,80 %
Verkauf der Immobilien im Februar bzw.
August 2005. Der Veräußerungsgewinn
beträgt 37 % bzw. 29 % bezogen auf den
Einkaufspreis
4.824
7.611
0
26.200
64,44 %
73,93 %
Verkauf der Immobilien im April 2005.
Der Veräußerungsgewinn beträgt 28 %
bezogen auf den Einkaufspreis
1.884
1.631
23.000
27.391
80,50 %
80,50 %
Erfreulicher Verlauf; Erweiterungsinvestition
für 5,35 Mio. EUR. Finanzierung durch Darlehen
in Höhe von 4,4 Mio. EUR und Eigenmittel
aus der Liquiditätsreserve
481
1.088
9.000
9.000
88,60 %
89,90 %
Erfreulicher Verlauf der Beteiligung, erhebliche
Einsparungen in der Investitionsphase
141

Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien I KG
Bezeichnung:
Funktion:
Gegenstand des Unternehmens:
Emittent/Fondsgesellschaft
Fonds- bzw. Beteiligungsgesellschaft
Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung
von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten,
insbesondere die Beteiligung als atypisch stiller
Gesellschafter an der Bayernfonds Australien I GmbH.
Registergericht und -nummer: Amtsgericht München, HRA 86382
Tag der ersten Eintragung: 02.08.2005
Geschäftsanschrift und Sitz:
Rechtsform:
Gründungsgesellschafter:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
GmbH & Co. KG
GS Beteiligungs GmbH
Bezeichnung/Funktion beim Emittenten:
Komplementär
Gegenstand des Unternehmens:
Übernahme von Geschäftsführungen an anderen
Gesellschaften, insbesondere bei der Firma BGV
Holding GmbH & Co. KG
Registergericht, -nummer:
Amtsgericht München, HRB 129314
Tag der ersten Eintragung:
08.10.2001
Geschäftsanschrift und Sitz:
Linienstraße 40, 82041 Oberhaching
Grundkapital/geleistete Einlage:
EUR 25.000
Rechtsform:
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Geschäftsführer:
Gottfried Selmair, Stadtbergen
Kapitalanteil am Emittenten:
Kein Anteil
WS Beteiligungs GmbH
Bezeichnung/Funktion beim Emittenten:
Geschäftsführende Kommanditistin
142

Gegenstand des Unternehmens:
Verwaltung eigenen Vermögens, Übernahme von
Beteiligungen und Geschäftsführungen an anderen
Gesellschaften
Registergericht, -nummer:
Amtsgericht München, HRB 153918
Tag der ersten Eintragung:
16.09.2004
Geschäftsanschrift und Sitz:
Welfenstraße 23, 81541 München
Grundkapital/geleistete Einlage:
EUR 25.000
Rechtsform:
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (die Haftung
für Verbindlichkeiten gegenüber Gläubigern ist beschränkt
auf das Gesellschaftsvermögen der GmbH)
Geschäftsführer:
Walter Saar, München
Kapitalanteil zum 07.09.2005 am Emittenten:
AUD 1 (Einlage noch nicht eingezahlt)
Finanzcontrol Treuhandgesellschaft mbH,
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft als Treuhandkommanditistin
(Finanzcontrol)
Bezeichnung/Funktion beim Emittenten:
Kommanditist
Weitere Unternehmensdaten siehe weiter unten
Beschreibung Finanzcontrol in Funktion als Treuhandkommanditistin
Kapitalanteil zum 07.09.2005 am Emittenten:
AUD 9.999
Aufsichtsgremien/Beirat:
Nicht vorhanden (kann gewählt werden)
Gesellschaftskapital am 07.09.2005: AUD 10.000
Gesellschafterkapital nach Vollplatzierung: AUD 70.600.000
Maßgebliche Rechtsordnung:
Bundesrepublik Deutschland
143

Bayernfonds Australien I GmbH
Bezeichnung:
Objektgesellschaft
Funktion: zukünftige Eigentümerin des Objektes 11–37
Exhibition Street, Melbourne
Gegenstand des Unternehmens:
Ankauf, Verwaltung, Vermietung und Verpachtung
von Immobilien sowie Entwicklung und Durchführung
von Immobilienprojekten. Ausgenommen
sind Geschäfte nach § 34c GewO. Die Gesellschaft ist
insbesondere auch berechtigt, atypisch stille Gesellschaften
einzugehen.
Registergericht, -nummer: Amtsgericht München, HRB 153920
Tag der Ersteintragung: 16.09.2004
Geschäftsanschrift und Sitz:
Rechtsform:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
GmbH
Stammkapital: EUR 25.000
Gesellschafter:
Stichting Wombato
Bezeichnung/Funktion bei der Objektgesellschaft:
Alleiniger Gesellschafter
Gegenstand des Unternehmens:
Das Halten von Beteiligungen, die treuhänderische
Verwaltung von Einnahmen aus Vermögensanlagen
und/oder Genussrechten oder, auf eigene Kosten
mittels in- und ausländischer Rechtspersonen, das
Halten von Immobilienvermögen in- und/oder außerhalb
der Niederlande sowie verbundene Geschäfte,
die zu diesem Ziel führen.
Registergericht, -nummer:
Kamer van Koophandel, Amsterdam, Dossiernummer:
34231243
Tag der ersten Eintragung:
09.08.2005
Geschäftsanschrift und Sitz:
Hemonystraat 11, NL-1074BK Amsterdam
Rechtsform:
Stichting (holländische Stiftung)
144

Finanzcontrol Treuhandgesellschaft mbH,
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Funktion:
Gegenstand des Unternehmens:
Treuhandkommanditistin des Emittenten. Aufgabe
der Treuhandkommanditistin ist, eine Beteiligung
am Emittenten für die einzelnen Anleger treuhänderisch
zu halten und zu verwalten.
Für Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Steuerberatungsgesellschaften
gesetzlich und berufsrechtlich
zugelassene Tätigkeiten gemäß §§ 2 und 43 Abs.
4 WPO und §§ 33 und 57 Abs. 3 StBerG. Handelsund
Bankgeschäfte sind ausgeschlossen.
Registergericht, -nummer: Amtsgericht München, HRB 83045
Tag der ersten Eintragung: 27.11.1987
Geschäftsanschrift und Sitz:
Karolinenplatz 5, 80333 München
Stammkapital: EUR 25.564 (DM 50.000)
Rechtsform:
Geschäftsführung:
GmbH
Matthäus Paulus, Puchheim
Dr. Rainer Polster, Seefeld-Hechendorf
Vertragspartner der Objektgesellschaft
Commonwealth Funds Management Limited
Funktion:
Gegenstand des Unternehmens:
Verkäufer des Objektes 11–37 Exhibition Street,
Melbourne
Immobilienfonds unter dem Management von
Colonial First State Property, einer Tochter der
Commonwealth Bank of Australia
Australian Business Number: ABN 27 052 289 442
FRLI (Federal Register of Legislative Instruments):
1996B00478
Tag der ersten Eintragung: 27.09.1996
Geschäftsanschrift:
Level 7, 52 Martin Place, Sydney NSW 2000, Australien
145

Commonwealth of Australia – Regierung
von Australien
Im Mietverhältnis vertreten durch das AIR
(Australian Industrial Registry)
Funktion:
Mieter einer Teilfläche des Fondsobjektes zur Unterbringung
der Regierungskommission AIRC
Sitz des Vertreters: Level 35
Nauru House, 80 Collins Street, Melbourne
Mercer Human Resource Consulting Pty Ltd
Funktion:
Registergericht:
Mieter einer Teilfläche des Fondsobjektes
A.S.I.C Australian Securities & Investments
Commission
Registernummer: 005 315 917
Tag der ersten Eintragung: 02.05.1977
Geschäftsanschrift und Sitz:
Gesellschafter:
11–37 Exhibition Street, Melbourne
100%ige Tochtergesellschaft von Marsh & McLennan
Companies, Inc.
Bayerische Landesbank Girozentrale
Funktion:
Gegenstand des Unternehmens:
Kapitalgeber für die kurzfristige und langfristige
Fremdfinanzierung der Objektgesellschaft sowie
Swapcounterpart (Vertragspartner) unter dem abgeschlossenen
Zinssatzswap bzw. unter der Zinssatzswapoption
Betrieb der Geschäfte einer Staats- und Kommunalbank
sowie einer Sparkassen-Zentralbank, ferner
Bankgeschäfte aller Art; insbesondere Ausgabe von
Pfandbriefen und sonstigen Schuldverschreibungen,
Begründung von Schuldbuchforderungen, Erwerb
und Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden,
anderen Unternehmungen, Beteiligungen an Verbänden
und Errichtung selbstständiger Einrichtungen
146

Geschäftsanschrift und Sitz:
Brienner Straße 18, 80333 München
Registergericht, -nummer: Amtsgericht München, HRA 76030
Rechtsform:
Vorstand:
Anstalt des öffentlichen Rechts
Werner Schmid (Vorsitzender), München
Dr. Rudolf Hanisch, München
Theo Harnischmacher, München
Dieter Burgmer, München
Stefan W. Ropers, München
Dr. Gerhard Gribkowsky, München
Gesellschaftsrechtliche, personelle und
kapitalmäßige Verflechtungen
Die Real I.S. Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
(Real I.S.) ist Prospektherausgeberin des
Beteiligungsangebots und zeichnet dafür verantwortlich.
Die REAL I.S, die Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH sowie die Bayerische Landesbank sind kapitalmäßig
und/oder personell miteinander verbunden.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Real I.S. sind
oder waren teilweise Vorstände bzw. ehemalige
Führungskräfte der Bayerischen Landesbank. Die
LBImmoWert ist eine fünfzigprozentige Tochter der
Bayerischen Landesbank sowie der Hessischen Landesbank.
Die INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH, Steuerberatungsgesellschaft,
steht in laufender Geschäftsbeziehung
zur Real I.S.
Dadurch, dass die Finanzcontrol zum Zeitpunkt der
Prospektherausgabe an dem Emittenten einen Anteil
von mehr als 50 % hält, ist der Emittent ein Konzernunternehmen
der Finanzcontrol. Sofern der Anteil
der Finanzcontrol am Emittenten aufgrund von zukünftigen
Kapitalerhöhungen unter 50 % fällt, ist
der Emittent (Fondsgesellschaft) kein Konzernunternehmen
der Finanzcontrol mehr.
147

14. Der Gesellschaftsvertrag
I. Firma, Sitz, Gesellschaftszweck
§ 1
Firma, Sitz
1. Die Gesellschaft führt die Firma:
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien I KG.
2. Sitz der Gesellschaft ist München.
§ 2
Gesellschaftszweck
1. Zweck der Gesellschaft ist die Verwaltung von
Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten,
insbesondere die Beteiligung als atypisch stiller
Gesellschafter an der Bayernfonds Australien I
GmbH, im Folgenden „Australien GmbH“ genannt.
2. Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften und
Rechtshandlungen berechtigt, die geeignet erscheinen,
den Gesellschaftszweck unmittelbar oder
mittelbar zu fördern, insbesondere zum Abschluss
eines Vertrages über die Errichtung einer atypisch
stillen Gesellschaft. Sie kann zur Erreichung des
Gesellschaftszwecks auch Beteiligungen an anderen
Gesellschaften eingehen. Die Gesellschaft kann
die zur Erreichung ihres Zwecks erforderlichen
oder zweckmäßigen Handlungen selbst vornehmen
oder durch Dritte vornehmen lassen.
II. Gesellschafter, Kapital(-erhöhung), Treuhandkommanditistin,
Rechtsstellung der Treugeber
§ 3
Gesellschafter und Kapital
1. Komplementär (persönlich haftender Gesellschafter)
ist die GS Beteiligungs GmbH, mit Sitz in Oberhaching,
ohne Kapitaleinlage.
2. Geschäftsführende Kommanditistin ist die WS
Beteiligungs GmbH (nachfolgend „geschäftsführende
Kommanditistin“), mit Sitz in München,
mit einer Kapitaleinlage von AUD 1. Sie wird ihre
Kapitaleinlage im Rahmen der Kapitalerhöhungen
gem. § 4 auf 0,01 % des Gesamtkapitals der Gesellschaft
(ohne Agio) erhöhen. Für die geschäftsführende
Kommanditistin ist bei Gründung eine
Haftsumme von EUR 0,65 ins Handelsregister eingetragen
worden. Die Anpassung der Hafteinlage
bei Kapitalerhöhungen erfolgt nach § 3 Abs. 8.
3. Treuhandkommanditistin ist die FINANZCONTROL
TREUHANDGESELLSCHAFT mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft,
Karolinenplatz 5, 80333 München, mit einer Kapitaleinlage
von AUD 9.999. Für sie ist bei Gründung
eine Haftsumme von EUR 6.499,35 im Handelsregister
eingetragen. Die Anpassung der Hafteinlage
bei Kapitalerhöhungen erfolgt nach § 3 Abs.
8 und Abs. 9. Sie wird im Rahmen der Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 einen weiteren Kapitalanteil
übernehmen und diesen treuhänderisch auf
Rechnung der Anleger und Treugeber halten.
4. Darüber hinaus kann sich jede natürliche oder
juristische Person im Rahmen der Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 Abs. 1 unmittelbar als Kommanditist
an der Gesellschaft oder auch über den
Treuhänder als Treugeber beteiligen. Die beitrittswillige(n)
Person(en) gibt/geben dazu im Rahmen
einer Beitrittsvereinbarung ein Beteiligungsangebot
an die Gesellschaft ab. Der Beitritt erfolgt
durch Annahme dieses Angebotes durch die Gesellschaft,
vertreten durch einen geschäftsführenden
Gesellschafter. Die Beteiligung an der Gesellschaft
als Treugeber erfolgt durch Abgabe eines
Angebots des Treugebers auf Abschluss eines
Treuhandvertrags und Annahme dieses Angebots
durch die Treuhandkommanditistin sowie durch
Zulassung der Treuhandkommanditistin zur Kapitalerhöhung
gemäß § 4 durch die Geschäftsführung.
§ 4 Abs. 4 bleibt unberührt.
5. Der Kapitalanteil eines in § 3 Absatz 3 und 4 benannten
Kommanditisten soll mindestens AUD
20.000 betragen; Beteiligungen müssen jeweils
durch 1000 ohne Rest teilbar sein. Zusätzlich hat
der eintretende Kommanditist ein Agio in Höhe
von 5 % bezogen auf seinen Kapitalanteil entsprechend
der Beitrittsvereinbarung zu leisten.
6. Den beitretenden Gesellschaftern ist bekannt,
dass zwischenzeitlich verschiedene Verträge,
insbesondere ein Vertrag über eine stille Beteili-
148

gung an der Australien GmbH, abgeschlossen
worden sind. Die Gesellschafter können diese
Verträge, falls gewünscht, einsehen (§ 10 Abs. 1)
und stimmen ihnen mit ihrem Beitritt zu.
7. Die in § 3 Abs. 2 und 3 genannten Kommanditisten
haben ihre Kapitalanteile geleistet. Die übrigen
Kommanditisten werden ihre Kapitalanteile
nach Maßgabe des § 7 erbringen.
8. Die für jeden Kommanditisten im Handelsregister
einzutragende Haftsumme entspricht 5 % des
jeweils übernommenen Kapitalanteils (Hafteinlage
ohne Agio). Für Zwecke der Eintragung in das
Handelsregister gilt: 1 AUD = 0,65 EUR.
9. Für die Treuhandkommanditistin wird nach Durchführung
der einzelnen Kapitalerhöhungen die
Haftsumme um 5 % des gezeichneten erhöhten
Kapitalanteils (ohne Agio) erhöht und eingetragen.
Die Zahlung der erhöhten Hafteinlage ist
mit Einzahlung auf die Kapitalerhöhung erbracht
und wird nicht zusätzlich geschuldet. Bis zur
Durchführung der einzelnen Kapitalerhöhungen
bleibt es für die Treuhandkommanditistin bei
einer Haftsumme von EUR 6499,35, die ins Handelsregister
eingetragen wurde.
§ 4
Kapitalerhöhungen
1. Die Geschäftsführung ist im Rahmen der Durchführung
des im Beteiligungsprospekt beschriebenen
Investitionsvorhabens berechtigt, das Gesellschaftskapital
durch Zulassung der in § 3 Abs. 2,
3 und 4 genannten Kommanditisten zur Erhöhung
ihrer Kapitalanteile sowie durch Aufnahme weiterer
Gesellschafter bis zum 30.12.2006 in einem
oder mehreren Schritten um bis zu AUD 70.590.000
zzgl. Agio, somit auf insgesamt AUD 70.600.000
(zzgl. Agio) zu erhöhen, um den als Anlage beigefügten
Mittelverwendungsplan für das Investitionsvorhaben
zu finanzieren. Die Geschäftsführung
ist berechtigt, in Abhängigkeit vom Investitionsvolumen
das Gesellschaftskapital abweichend von
diesem Betrag festzulegen. Die Geschäftsführung
kann hierbei das endgültige Gesellschaftskapital
gegenüber dem vorläufigen Gesellschaftskapital
in Höhe von AUD 70.600.000 um 10 % überschreiten
bzw. unterschreiten.
Darüber hinaus kann das Gesellschaftskapital
seitens der Geschäftsführung über den in Satz 1
des vorstehenden Absatzes genannten Betrag
hinaus erhöht werden, sofern und soweit der
Finanzierungsbedarf den im Mittelverwendungsplan
vorgesehenen Bedarf übersteigt. Die Geschäftsführung
ist berechtigt, die Frist für die
Platzierung des Gesellschaftskapitals bis zum
30.12.2007 zu verlängern.
2. Mit der Annahme des Beitrittsangebots des Anlegers
durch die Gesellschaft (= Zulassung der Treuhandkommanditistin
zur Kapitalerhöhung) und
der Annahme des Angebots des Anlegers zum
Abschluss eines Treuhandvertrags durch die Treuhandkommanditistin
erhöht sich der Kapitalanteil
der Treuhandkommanditistin automatisch, also
ohne dass es einer weiteren Maßnahme oder
Erklärung bedarf, um den entsprechenden in der
Beitrittserklärung bezeichneten Betrag. Die Erbringung
der Kommanditeinlage des Treuhandkommanditisten
richtet sich nach § 7.
3. Die geschäftsführende Kommanditistin wird
bereits hiermit zur Kapitalerhöhung entsprechend
den nachfolgenden Regelungen zugelassen. Sie
nimmt an den weiteren Kapitalerhöhungen automatisch
und mit der Maßgabe teil, dass ihre Beteiligungsquote
am Gesellschaftskapital der
Gesellschaft mit Durchführung der ersten Kapitalerhöhung
stets 0,01 % beträgt. Sofern und
soweit sich das Gesellschaftskapital erhöht, erhöht
sich somit automatisch, ohne dass es einer weiteren
Maßnahme oder Erklärung bedarf, der Kapitalanteil
der geschäftsführenden Kommanditistin,
so dass ihr prozentualer Anteil an der Gesellschaft
mit Durchführung der ersten Kapitalerhöhung
unverändert 0,01 % beträgt. Zum Ende des
in Abs. 1 beschriebenen Platzierungszeitraums
wird die geschäftsführende Kommanditistin voraussichtlich
eine Kapitaleinlage von insgesamt
AUD 7.060 halten.
149

Der Nominalwert, um den sich der Kapitalanteil
der geschäftsführenden Kommanditistin infolge
der einzelnen Kapitalerhöhungen erhöht, wird in
einer Summe zum 20.12.2005, der Nominalwert
von nach dem 20.12.2005 vorgenommenen Kapitalerhöhungen
zum 27.12.2006 bzw. zum Zeitpunkt
der Vollplatzierung zur Zahlung fällig.
4. Die Kapitalerhöhungen der Treuhandkommanditistin
und der geschäftsführenden Kommanditistin
erfolgen jeweils mit Wirkung zum Beginn des
Folgemonats der jeweiligen Kapitalerhöhung bzw.
des Beitritts.
§ 5
Rechtsstellung der Treugeber
1. Den Gesellschaftern ist bekannt, dass die Treuhandkommanditistin
an den geplanten Kapitalerhöhungen
gemäß § 4 zwar im eigenen Namen,
jedoch als Treuhänderin für fremde Rechnung
teilnehmen und ihren Kapitalanteil für die Treugeber
halten wird. Dieses Treuhandverhältnis
wird in einem Treuhandvertrag geregelt, den die
Treuhandkommanditistin mit den Treugebern
unmittelbar selbst abschließt.
2. Soweit die Treuhandkommanditistin ihre Rechte
an die Treugeber abgetreten und diesen Vollmacht
zur Ausübung der mitgliedschaftlichen Rechte
erteilt hat, werden die Treugeber im Verhältnis
zur Gesellschaft und den Gesellschaftern wie Kommanditisten
behandelt. Dies gilt insbesondere für
die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen, am
Gewinn und Verlust, an einem Auseinandersetzungsguthaben
und einem Liquidationserlös sowie
für die Ausübung mitgliedschaftlicher Rechte,
insbesondere Stimm- und Entnahmerechte. Die
Gesellschafter sind ausdrücklich damit einverstanden,
dass die Treugeber kraft der ihnen erteilten
Vollmacht die auf ihre Beteiligung entfallenden
mitgliedschaftlichen Rechte unmittelbar
selbst oder durch Bevollmächtigte ausüben, insbesondere
an Beschlussfassungen der Gesellschafter
mitwirken können.
3. Soweit die Treugeber nicht unmittelbar handeln,
wird die Treuhandkommanditistin diese Gesellschafterrechte
nach deren Weisungen, und insbesondere
nach Maßgabe des Treuhandvertrages,
im Interesse der Treugeber ausüben.
4. Jeder Treugeber kann nach Durchführung der
entsprechenden Kapitalerhöhungen gemäß § 4
und nach Vorlage einer Handelsregistervollmacht
gemäß § 30 verlangen, dass seine Treuhandbeteiligung
in eine Direktbeteiligung als Kommanditist
umgewandelt wird.
III. Gesellschafterkonten, Erbringung der Kommanditeinlage,
Ausschluss der Nachschusspflicht
§ 6
Gesellschafterkonten
1. Für jeden Gesellschafter werden folgende Kapitalkonten
geführt:
a) Die Kapitaleinlage des Gesellschafters wird
auf dem Kapitalkonto I geführt. Dieses ist
unveränderlich und maßgebend für die Beteiligung
am Vermögen und am Auseinandersetzungsguthaben.
b) Das Agio wird als Kapitalrücklage auf dem
Kapitalkonto II gebucht.
c) Ausschüttungen und sonstige Entnahmen sowie
Einlagen werden auf dem Kapitalkonto III
gebucht.
d) Gewinne und Verluste werden auf dem Kapitalkonto
IV gebucht (Gewinn-/Verlustvortragskonto).
2. Die Salden auf den Kapitalkonten sind unverzinslich.
3. Für den Leistungsverkehr und die sonstigen Ansprüche
zwischen der Gesellschaft und den Gesellschaftern,
wie z.B. fällige Einzahlungspflichten
auf Einlagen und Agio, wird ein gesondertes Verrechnungskonto
geführt. Das Konto hat im Verhältnis
der Gesellschaft zu den Gesellschaftern
Forderungs- und Verbindlichkeitscharakter.
150

§ 7
Erbringung der Kommanditeinlagen
Für die Leistung der Kapitalanteile durch die gemäß
§ 3 Abs. 3 und 4 beitretenden Kommanditisten gilt
Folgendes:
1. Die Kommanditisten im Sinne des § 3 Abs. 4 sind
zur Barleistung des Kapitalanteils zzgl. Agio gemäß
den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung
verpflichtet. Bei einer ratenweisen Einzahlung
des Kapitalanteils werden die Einzahlungen vorrangig
dem Kapitalkonto II, sodann dem Kapitalkonto
I gutgeschrieben.
2. Die Treuhandkommanditistin erhöht ihren Anteil
im Rahmen der jeweiligen Kapitalerhöhung gemäß
§ 4 und erbringt diesen Kapitalanteil zzgl.
Agio durch Abtretung ihrer gegen die jeweiligen
Treugeber bestehenden entsprechenden Ansprüche
an die Gesellschaft. Die Gesellschaft nimmt
die Abtretung hiermit an. Eine weitergehende
Haftung der Treuhandkommanditistin für die Erbringung
der Einlagen ist im Innenverhältnis zur
Gesellschaft ausgeschlossen.
3. Die geschäftsführende Kommanditistin erhöht
ihren Anteil im Rahmen der jeweiligen Kapitalerhöhung
gemäß § 4 und erbringt diesen Kapitalanteil
als Bareinlage.
4. Wird der Kapitalanteil zzgl. Agio zu den vereinbarten
Terminen nicht oder nicht in voller Höhe
erbracht, kann die Gesellschaft von der Beitrittsvereinbarung
mit dem säumigen Gesellschafter
bzw. Treugeber zurücktreten.
5. Der infolge Abs. 3 gemäß § 26 Abs. 1c) ausscheidende
Gesellschafter oder Treugeber trägt die im
Zusammenhang mit seinem Ausscheiden entstehenden
Kosten, mindestens aber eine Schadenspauschale
in Höhe des vereinbarten Agios. Macht
die Gesellschaft diese Schadenspauschale geltend,
bleibt es dem Gesellschafter oder Treugeber
vorbehalten, einen geringeren Schaden nachzuweisen.
Die Gesellschaft ist berechtigt, ihre
Schadensersatzansprüche mit etwaigen Rückzahlungs-
oder Abschichtungsverpflichtungen zu
verrechnen.
6. Anstelle des Rücktritts gemäß Abs. 4 kann die
Gesellschaft den Kapitalanteil eines in Verzug
geratenen Gesellschafters bzw. Treugebers unter
Beachtung des § 3 Abs. 5 bzw. § 4 Abs. 1 und 2
auf den Betrag der von ihm geleisteten Zahlung
abzüglich 5 % Agio sowie abzüglich sämtlicher
Schadensersatzansprüche herabsetzen. Im Falle
der Herabsetzung hat der hiervon betroffene
Gesellschafter bzw. Treugeber der Gesellschaft
die diesbezüglichen Kosten, mindestens aber
eine Schadenspauschale in Höhe von AUD 500 zu
ersetzen. Macht die Gesellschaft diese Schadenspauschale
geltend, kann der betroffene Treugeber
einen geringeren Schaden nachweisen.
7. Bei nicht fristgerechter Einzahlung der Gesellschaftereinlagen
gemäß Abs. 1 können dem Zeichner
Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe berechnet
werden. Die Geltendmachung von darüber hinausgehenden
Schadensersatzforderungen, z.B.
zusätzlichen Bearbeitungsgebühren, bleibt davon
unberührt.
8. Die Treuhandkommanditistin tritt bereits hiermit
die ihr gegenüber den jeweiligen Treugebern
zustehenden Ansprüche auf Verzugszinsen und
sonstigen Schadensersatz an die diese Abtretung
hiermit annehmende Gesellschaft ab. Die Gesellschaft
ist somit berechtigt, die entsprechenden
Ansprüche unmittelbar gegenüber dem jeweiligen
Treugeber geltend zu machen; ein darüber hinausgehender
Anspruch der Gesellschaft gegenüber
der Treuhandkommanditistin besteht nicht.
§ 8
Ausschluss der Nachschusspflicht
1. Über die Verpflichtung zur Leistung des in der
Beitrittsvereinbarung vereinbarten Kapitalanteils
zzgl. Agio hinaus übernehmen die Kommanditisten
bzw. Treugeber – auch im Falle des § 4 Abs. 1
Satz 2 und 3 – keine weiteren Zahlungs- oder
Nachschusspflichten oder Haftungen. Die gesetzliche
Regelung über die Haftung der Kommanditisten
gegenüber Gesellschaftsgläubigern gemäß
§ 171 ff. HGB bleibt von diesem vertraglichen
Ausschluss unberührt.
151

2. Der einzelne Gesellschafter oder Treugeber ist
ohne seine Zustimmung nicht verpflichtet, sich
an einer beschlossenen Kapitalerhöhung zu beteiligen.
Dies gilt nicht für die geschäftsführende
Kommanditistin. Diese ist gemäß der Regelung
des § 4 Abs. 3 verpflichtet, an einer beschlossenen
Kapitalerhöhung teilzunehmen.
IV. Geschäftsführung, zustimmungsbedürftige
Rechtsgeschäfte, Kontrollrechte, Beirat
§ 9
Geschäftsführung und Vertretung
1. Zur Geschäftsführung befugt ist ausschließlich die
geschäftsführende Kommanditistin (geschäftsführende
Gesellschafterin). Der Komplementär ist
von der Geschäftsführung ausgeschlossen.
2. Die geschäftsführende Gesellschafterin ist verpflichtet,
die Geschäfte der Gesellschaft unter
Beachtung der sich aus § 15 ergebenden Zuständigkeiten
der Gesellschafter sowie nach Maßgabe
der von diesen demgemäß gefassten Gesellschafterbeschlüsse
mit der Sorgfalt ordentlicher Kaufleute
zu führen sowie ihre Geschäftserfahrungen
und ihre Verbindungen der Gesellschaft nach
besten Kräften zur Verfügung zu stellen. Die geschäftsführende
Gesellschafterin ist berechtigt,
zur Finanzierung der von der Gesellschaft vorzunehmenden
Investitionen in eigenem Ermessen
Fremdmittel in fremder Währung aufzunehmen.
Sie ist weiterhin berechtigt, nach eigenem Ermessen
Währungs- bzw. Zinssicherungsgeschäfte
abzuschließen.
3. Der Komplementär ist von den Beschränkungen
des § 112 Abs. 1 HGB befreit. Dies gilt sinngemäß
für die geschäftsführende Gesellschafterin.
4. Die geschäftsführende Gesellschafterin ist von
den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
5. Der Komplementär vertritt die Gesellschaft einzeln.
Die geschäftsführende Gesellschafterin erhält
hiermit, soweit gesetzlich zulässig, Generalvollmacht
zur Vertretung der Gesellschaft. Sie ist im
Rahmen dieser Generalvollmacht ebenfalls einzelvertretungsberechtigt.
6. Die Gesellschafter sind bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes ermächtigt, die der geschäftsführenden
Kommanditistin erteilte Geschäftsführungsbefugnis
nebst Generalvollmacht durch Beschluss
zu widerrufen.
7. Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis
erlöschen automatisch mit dem Ausscheiden der
geschäftsführenden Gesellschafterin bzw. des
persönlich haftenden Gesellschafters aus der
Gesellschaft, insbesondere wenn diese von dem
ihnen gemäß § 25 Abs. 1 und 2 eingeräumten
Kündigungsrecht Gebrauch machen.
8. Die geschäftsführende Gesellschafterin ist auch
zur Beauftragung anderer juristischer oder natürlicher
Personen mit der Geschäftsführung oder
mit einzelnen Geschäftsführungsaufgaben
ermächtigt.
§ 10
Kontrollrechte und Geschäftsbericht
1. Die Gesellschafter haben über das Kontrollrecht
des § 166 HGB hinaus das Recht, die Handelsbücher
und Papiere der Gesellschaft durch einen
Angehörigen der steuerberatenden oder wirtschaftsprüfenden
Berufe einsehen zu lassen.
2. Die Geschäftsführung informiert die Gesellschafter
und gegebenenfalls den Beirat über wesentliche
geschäftliche Vorgänge und über die wirtschaftliche
Situation der Gesellschaft.
3. Die Geschäftsführung hat jährlich den Gesellschaftern
schriftlich über den Geschäftsverlauf
und die Lage der Gesellschaft zu berichten.
§ 11
Haftung
1. Die Gesellschafter haben untereinander sowie
im Verhältnis zu der Gesellschaft nur Vorsatz und
grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Die Bestimmungen
des § 9 Absatz 2 bleiben unberührt.
152

2. Schadensersatzansprüche der Gesellschafter untereinander
sowie im Verhältnis zur Gesellschaft
verjähren nach Ablauf von drei Jahren, gerechnet
ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch
entstanden ist und der Gesellschafter von den
den Anspruch begründenden Umständen und
der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder
ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Unabhängig
von der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen
Unkenntnis verjährt der Anspruch bei vorsätzlichen
Handlungen spätestens nach Ablauf von zehn
Jahren, im Übrigen spätestens nach Ablauf von
fünf Jahren nach der Entstehung des Anspruchs.
3. Derartige Ansprüche sind innerhalb einer Ausschlussfrist
von 6 Monaten nach Kenntniserlangung
vom Schaden gegenüber dem Verpflichteten
schriftlich geltend zu machen. Die Nichteinhaltung
der Ausschlussfrist führt zum Verlust des
Anspruchs.
§ 12
Beirat
1. Die Gesellschafter können einen Beirat wählen,
der aus drei Mitgliedern besteht. Zusätzlich kann
ein Ersatzmitglied gewählt werden.
2. Die Beiratsmitglieder werden für die Zeit bis zum
Ablauf des dritten Jahres bestellt, das auf ihre
Wahl folgt. Auch nach Ablauf dieser Zeit bleibt
ein Beiratsmitglied so lange im Amt, bis ein Nachfolger
bestimmt ist. Eine Wiederwahl ist zulässig.
Scheidet ein Beiratsmitglied während seiner Amtszeit
aus oder verstirbt es, rückt das Ersatzmitglied
an dessen Stelle nach. Wurde seitens der Gesellschafter
kein Ersatzmitglied gewählt, rückt als
nächstes Beiratsmitglied die Person nach, die die
nächstmeisten Stimmen bei der vorangegangenen
Beiratswahl erhalten hatte, wenn diese die
Wahl annimmt. Sofern das nachrückende Mitglied
die Wahl nicht annimmt, bestimmt die geschäftsführende
Gesellschafterin eine Person, die diese
Funktion annimmt. Die Amtszeit des Ersatzmitgliedes
bzw. des nachrückenden Mitgliedes endet
mit der regulären Amtszeit des Beirats.
3. Bis zur Wahl eines ordentlichen Beirats kann die
geschäftsführende Gesellschafterin einen vorläufigen
Beirat bestellen.
4. Der Beirat fasst seine Beschlüsse mit einfacher
Mehrheit. Er ist beschlussfähig, wenn mindestens
zwei seiner Mitglieder anwesend sind.
5. Der Beirat gibt sich selbst eine Geschäftsordnung
und wählt aus seiner Mitte einen Vorsitzenden.
6. Aufgabe des Beirates ist die Beratung, Unterstützung
und Überwachung der Geschäftsführung.
Der Beirat ist nicht berechtigt, der Geschäftsführung
Weisungen zu erteilen. Er kann jedoch von
der Geschäftsführung Berichterstattung über einzelne
Geschäftsführungsangelegenheiten verlangen
und eines seiner Mitglieder oder einen sachverständigen
Dritten auf Kosten der Gesellschaft
beauftragen, die Geschäftsbücher der Gesellschaft
einzusehen und Bericht zu erstatten.
7. Mindestens ein Beiratsmitglied nimmt an den
Gesellschafterversammlungen gemäß § 17 dieses
Vertrages teil. Auf Verlangen des Beirates nimmt
die geschäftsführende Gesellschafterin oder ein
durch diese zu benennender Vertreter an den
Beiratssitzungen teil; die geschäftsführende Gesellschafterin
ihrerseits ist berechtigt, an den Beiratssitzungen
teilzunehmen.
8. Der Beirat ist kein Organ im Sinne des Aktienrechts.
Seine Mitglieder haften nur für Vorsatz
oder grobe Fahrlässigkeit. Schadensersatzansprüche
der Gesellschafter und der Gesellschaft verjähren
nach Ablauf von drei Jahren, gerechnet ab
dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden
ist und der Anspruchsberechtigte von
den den Anspruch begründenden Umständen
und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt
oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Unabhängig von der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen
Unkenntnis verjährt der Anspruch bei vorsätzlichem
Handeln spätestens nach Ablauf von
10 Jahren, im Übrigen spätestens nach Ablauf von
fünf Jahren nach der Entstehung des Anspruchs.
153

9. Derartige Ansprüche sind innerhalb einer Ausschlussfrist
von 6 Monaten nach Kenntniserlangung
vom Schaden gegenüber dem Verpflichteten
schriftlich geltend zu machen. Die Nichteinhaltung
der Ausschlussfrist führt zum Verlust des
Anspruchs.
10.Der Beirat erhält neben der Erstattung seiner
Auslagen eine Vergütung in Höhe von AUD 1.000
p.a. zzgl. Umsatzsteuer. Änderungen hierzu sind
durch die Gesellschafter zu beschließen.
V. Gesellschafterbeschlüsse, Umlaufverfahren,
Gesellschafterversammlung
§ 13
Gesellschafterbeschlüsse
1. Die von den Gesellschaftern in den Angelegenheiten
der Gesellschaft zu treffenden Bestimmungen
erfolgen durch Beschlussfassung. Die Gesellschafterbeschlüsse
werden grundsätzlich im Wege
des schriftlichen Umlaufverfahrens gefasst. Das
schriftliche Umlaufverfahren ist einmal jährlich
bis spätestens zum 30.11. eines Jahres, erstmals
im Geschäftsjahr 2007, durchzuführen. Eine Beschlussfassung
in einer Gesellschafterversammlung
ist unter den Voraussetzungen des § 17 dieses
Vertrages möglich.
2. Soweit in zwingenden gesetzlichen Bestimmungen
oder diesem Gesellschaftsvertrag nicht ausdrücklich
etwas anderes geregelt ist, bedürfen
Gesellschafterbeschlüsse der einfachen Mehrheit
der abgegebenen Stimmen. Stimmenthaltungen
gelten als nicht abgegebene Stimmen. Bei Stimmengleichheit
gilt ein Antrag als abgelehnt.
3. Das Stimmrecht bemisst sich nach dem Kapitalanteil
(Kapitalkonto I jedes Gesellschafters gemäß
§ 6 Abs. 1a) dieses Vertrages) mit der Maßgabe,
dass auf je AUD 1 Kapitalanteil eine Stimme entfällt.
4. Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses
kann nur binnen einer Ausschlussfrist von
einem Monat nach Kenntniserlangung durch eine
gegen die Gesellschaft zu richtende Klage, in der
auch die Gründe genannt werden müssen, aus
denen sich die Unwirksamkeit des Gesellschafterbeschlusses
ergibt, geltend gemacht werden.
Nach Ablauf der Frist gilt ein etwaiger Mangel als
geheilt.
5. Jeder Gesellschafter kann sich im Rahmen der
Ausübung seines Stimmrechts vertreten lassen.
6. Ein Bevollmächtigter, der mehrere Gesellschafter
vertritt, kann entsprechend ihm erteilten Weisungen
voneinander abweichende Stimmen abgeben.
Dies gilt auch für die Treuhandkommanditistin;
diese ist berechtigt, das ihr zustehende Stimmrecht
gespalten auszuüben. Stets kann jedoch für einen
einzelnen Gesellschafter bzw. Treugeber das
Stimmrecht nur einheitlich abgegeben werden.
Im Übrigen kann ein Gesellschafter für seinen
Kapitalanteil nur eine einheitliche Stimme abgeben.
§ 14
Niederschriften der Gesellschafterbeschlüsse
1. Über die Gesellschafterbeschlüsse ist eine Niederschrift
anzufertigen, die von den geschäftsführenden
Gesellschaftern, der Treuhandkommanditistin
und, sofern ein Beirat besteht und zumindest
eines seiner Mitglieder an der Beschlussfassung
mitgewirkt hat, einem Beiratsmitglied zu unterzeichnen
und den Gesellschaftern zu übersenden
ist.
2. Die Niederschrift hat das Abstimmungsergebnis
sowie die getroffenen Gesellschafterbeschlüsse
zu enthalten; im Falle der Beschlussfassung gemäß
§ 17 zusätzlich den Ort und den Tag der Versammlung,
die Anzahl der Teilnehmer, die Gegenstände
der Tagesordnung und alle Anträge, soweit sie
in der Gesellschafterversammlung behandelt
wurden.
3. Der Inhalt der Niederschrift gilt als von dem einzelnen
Gesellschafter genehmigt, sofern er der
Richtigkeit nicht binnen zwei Wochen seit dem
Empfang gegenüber der Geschäftsführung schriftlich
unter Angabe von Gründen widerspricht.
154

§ 15
Zuständigkeit der Gesellschafter
1. Die Gesellschafter sind insbesondere für folgende
Beschlussfassungen zuständig:
a) Feststellung des Jahresabschlusses;
b) Beschluss über Entnahmen gem. § 20 Abs. 1;
c) Wahl des Abschlussprüfers gem. § 18 Abs. 3
Satz 1;
d) Entlastung der geschäftsführenden Gesellschafter;
e) Wahl, Entlastung und Vergütung des Beirats
gem. § 12;
f) Änderung des Gesellschaftsvertrages;
g) Ausschluss von Gesellschaftern, insbesondere
nach § 26d;
h) Bestellung eines neuen Treuhandkommanditisten
gemäß § 26 Abs. 3;
i) Veräußerung wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens
oder Kündigung der atypisch
stillen Beteiligung an der Australien GmbH;
j) Auflösung der Gesellschaft gem. § 29;
k) Widerruf der Geschäftsführungsbefugnis nebst
Generalvollmacht gem. § 9 Abs. 6;
l) Umwandlung der Stellung eines Komplementärs
in die Stellung eines Kommanditisten
gem. § 3 Abs. 10;
m) Eingehen weiterer Beteiligungen oder Erwerb
weiterer Grundstücke oder grundstücksgleicher
Rechte und die Durchführung von bis
zum heutigen Tage nicht bekannten Neubauvorhaben
auf bereits erworbenen oder noch
zu erwerbenden Grundstücken seitens der
Gesellschaft, sofern die mit den einzelnen
Maßnahmen verbundenen Kosten 10 % des
Gesellschaftsvermögens übersteigen;
n) Abschluss von Rechtsgeschäften oder Zustimmung
zu Rechtsgeschäften der Australien
GmbH im Wert von mehr als AUD 1.000.000.
2. Beschlüsse im Sinne von Abs. 1 f), h), i), j), l), m)
und n) bedürfen einer Mehrheit von 75 % der
abgegebenen Stimmen.
3. Eine etwaige Nachschusspflicht kann nur mit den
Stimmen aller Gesellschafter beschlossen werden.
§ 16
Gesellschafterbeschlüsse im schriftlichen Umlaufverfahren
1. Im Wege der schriftlichen Abstimmung (Umlaufverfahren)
kommt ein Beschluss nur zustande,
wenn mindestens 30 % der Stimmen aller Gesellschafter
an der Abstimmung teilnehmen. Wird
im Rahmen der schriftlichen Abstimmung diese
Quote nicht erreicht, kann die geschäftsführende
Gesellschafterin oder der persönlich haftende
Gesellschafter eine weitere schriftliche Abstimmung
mit gleicher Tagesordnung (Abstimmungsgegenstände)
veranlassen. Im Rahmen dieser
zweiten schriftlichen Abstimmung können Beschlüsse
unabhängig von der Anzahl der teilnehmenden
Stimmen gefasst werden.
2. Hierauf ist im Rahmen der Bekanntgabe der Abstimmungsgegenstände
gemäß Abs. 3 hinzuweisen.
Alternativ kann auch eine außerordentliche
Gesellschafterversammlung einberufen werden.
3. Bei schriftlichen Abstimmungen hat die geschäftsführende
Gesellschafterin den Abstimmungsgegenstand
mit einer begründeten Stellungnahme
bekannt zu geben. Die Bekanntgabe erfolgt schriftlich
an die der Gesellschaft zuletzt benannte
Anschrift des jeweiligen Gesellschafters. Die Abstimmungsunterlagen
sind zuvor der Treuhandkommanditistin
und, soweit vorhanden, dem Beirat
mit angemessener Frist vorzulegen. Soweit
diese eigene Stellungnahmen abgeben, sind sie
den Abstimmungsunterlagen beizufügen. Die
Stimmabgabe der Gesellschafter muss innerhalb
von vier Wochen nach Absendung der Abstimmungsaufforderung
bei der Gesellschaft eingehen.
Bis dahin nicht eingegangene Stimmen zählen
als Stimmenthaltung. Die Auszählung der
Stimmen erfolgt durch die Gesellschaft bzw. den
Treuhandkommanditisten für die Treugeber. Die
155

Treuhandkommanditistin und gegebenenfalls der
Beirat haben das Recht, die Auszählung zu überprüfen.
Über das Ergebnis der Abstimmung sind
die Gesellschafter durch die Zusendung einer Niederschrift
gemäß § 14 dieses Vertrages zu unterrichten.
§ 17
Gesellschafterversammlung
1. Gesellschafterversammlungen finden statt auf
Antrag eines geschäftsführenden Gesellschafters,
eines Komplementärs, der Treuhandkommanditistin,
des Beirats oder auf Antrag von Gesellschaftern
bzw. Treugebern, die zusammen mindestens
30 % des Gesellschaftskapitals vertreten.
2. Die Gesellschafterversammlung wird durch die
geschäftsführende Gesellschafterin einberufen.
Die Einberufung erfolgt schriftlich an die der
Gesellschaft zuletzt benannte Anschrift des jeweiligen
Gesellschafters. Sie muss den Zeitpunkt,
den Ort und die Tagesordnung angeben. Zwischen
der Absendung einerseits sowie dem Tag der Versammlung
andererseits muss eine Frist von mindestens
vier Wochen liegen. Bei eilbedürftigen
Fällen kann die Frist auf zehn Tage verkürzt werden.
Bei der Berechnung der Fristen werden der
Tag der Absendung und der Tag der Versammlung
mitgezählt.
3. Die Gesellschafterversammlung findet grundsätzlich
am Sitz der Gesellschaft statt, sofern die
Gesellschafter nicht etwas anderes beschließen.
4. Den Vorsitz in der Gesellschafterversammlung
führt die geschäftsführende Gesellschafterin.
5. Wird eine Gesellschafterversammlung auf Antrag
eines Komplementärs, der Treuhandkommanditistin,
des Beirats oder der Gesellschafter bzw.
Treugeber, die mindestens 30 % des Gesellschaftskapitals
vertreten, nicht innerhalb von 14 Tagen,
nachdem der entsprechende Antrag nach Abs. 1
einem geschäftsführenden Gesellschafter zuging,
einberufen, ist der Antragsteller oder die Treuhandkommanditistin
berechtigt, die Versammlung
einzuberufen.
6. Eine ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung
ist ohne Rücksicht auf die Zahl der
anwesenden oder vertretenen Gesellschafter beschlussfähig,
sofern die geschäftsführende Gesellschafterin
sowie die Treuhandkommanditistin
anwesend oder vertreten sind.
VI. Geschäftsjahr, Jahresabschluss, Ergebnisbeteiligung,
Entnahmen, Vergütung
§ 18
Geschäftsjahr, Jahresabschluss
1. Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
2. Die Geschäftsführung hat in den ersten sechs
Monaten des Geschäftsjahres für das vorangegangene
Geschäftsjahr unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung und
Bilanzierung sowie der gesetzlichen Vorschriften
die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung
der Gesellschaft sowie die für die Zwecke der Besteuerung
maßgebliche Einnahmen-Überschussrechnung
aufzustellen und zu unterzeichnen.
3. Der Jahresabschluss (Bilanz und die Gewinn- und
Verlustrechnung) sowie die Einnahmen-Überschussrechnung
werden, jedoch erstmals für das
Geschäftsjahr, in dem neue Gesellschafter gemäß
§ 4 der Gesellschaft beitreten (Beitrittsjahr), jährlich
von einem vereidigten Buchprüfer bzw. Wirtschaftsprüfer
oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
auf Kosten der Gesellschaft geprüft. Für
sämtliche Geschäftsjahre bis einschließlich des
Geschäftsjahres, in dem das Gesellschaftskapital
gemäß § 4 vollständig platziert wird (sämtliche
Beitrittsjahre), bestimmt die Geschäftsführung
den Abschlussprüfer.
4. Der geprüfte Jahresabschluss sowie die Einnahmen-Überschussrechnung
sind allen Gesellschaftern
bekannt zu geben bzw. mit der Einladung
zur Gesellschafterversammlung gem. § 17 dieses
Vertrages zuzusenden. Die Gesellschaft hat den
Prüfungsbericht der Treuhandkommanditistin
und gegebenenfalls dem Beirat auszuhändigen.
156

§ 19
Beteiligung am Ergebnis
1. Die Beteiligung der Gesellschafter am Ergebnis
der Gesellschaft, wie es sich nach Berücksichtigung
des Vorabgewinns der geschäftsführenden
Gesellschafterin und des persönlich haftenden
Gesellschafters gemäß § 21 ergibt, bestimmt sich
nach dem Verhältnis der zum jeweiligen Bilanzstichtag
geleisteten Kapitalanteile (Kapitalkonto I).
2. Abweichend von Abs. 1 werden nach Möglichkeit
die Ergebnisse des Geschäftsjahres 2005 und
2006, bzw. 2007 im Falle der Verlängerung der
Platzierungsfrist, so verteilt, dass sämtliche Gesellschafter
unabhängig vom Beitrittszeitpunkt
entsprechend dem Verhältnis ihrer vertragsgemäß
eingezahlten Kapitalanteile gleich behandelt
werden. Hierzu werden die später beitretenden
Gesellschafter von den nach ihrem Beitritt anfallenden
Gewinnen bzw. Verlusten Vorabanteile
erhalten, bis sämtlichen Gesellschaftern Gewinne
oder Verluste in gleicher anteiliger Höhe zugerechnet
sind.
3. Etwaige Umsatzsteuerrückerstattungen sind den
Gesellschaftern zuzurechnen, denen eine Umsatzsteuerrückerstattung
zugrunde liegende Umsatzsteuerzahlung
einkommensteuerrechtlich als
Werbungskosten zuzurechnen waren. Die Umsatzsteuerzahlungen
gelten im Rahmen der Ergebnisverteilung
dementsprechend als Aufwand
dieser Gesellschafter.
4. Allen Gesellschaftern werden Verlustanteile auch
dann zugerechnet, wenn sie die Höhe ihrer Kapitalanteile
übersteigen; eine Ausgleichspflicht ergibt
sich hierdurch nicht.
5. Die Gesellschaft ist nicht verpflichtet, Sonderwerbungskosten
bzw. Sonderbetriebsausgaben und
-vermögen der Gesellschafter bei der einheitlichen
und gesonderten Gewinnfeststellung zu berücksichtigen,
es sei denn, es werden diese ohne gesonderte
Aufforderung von den Gesellschaftern
mitgeteilt und die entsprechenden Belege zur Verfügung
gestellt.
§ 20
Entnahmen
1. Die Gesellschafter entscheiden über die Verwendung
von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen
(Entnahmen), soweit sie nicht nach Auffassung
der Geschäftsführung als angemessene Liquiditätsreserve
zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen
Fortführung der Geschäfte der Gesellschaft
benötigt werden. Die Geschäftsführung, die Treuhandkommanditistin
und gegebenenfalls der Beirat
unterbreiten gemeinsam den Gesellschaftern
einen Vorschlag über die Höhe der für das vorangegangene
Geschäftsjahr zu beschließenden Entnahmen.
2. An den für die Jahre 2006 bis 2007 vorgesehenen
Ausschüttungen nehmen die Gesellschafter zeitanteilig
dergestalt teil, dass ihnen ein zeitanteiliger
Ausschüttungsanspruch für den Zeitraum
beginnend ab dem Monatsersten, der der vertragsgemäßen
Einlagenleistung folgt, zusteht.
3. Die Geschäftsführung ist berechtigt, Entnahmen
für das vergangene Geschäftsjahr auch vor einem
Beschluss der Gesellschafter zu veranlassen (vorläufige
Ausschüttungen), nicht jedoch vor dem
30.06. des Folgejahres.
4. Soweit der persönlich haftende Gesellschafter
und die geschäftsführende Kommanditistin gemäß
§ 21 Abs. 1 und 2 Anspruch auf einen Vorabgewinn
haben, sind sie berechtigt, diesen
während des laufenden Geschäftsjahres zu entnehmen.
Abs. 1 und 2 kommen insoweit nicht zur
Anwendung.
5. Entnahmen können auch dann erfolgen, wenn
der Kapitalanteil durch Verluste gemindert ist.
§ 21
Vergütung der geschäftsführenden Gesellschafterin,
Vergütung der Komplementärin
1. Für die Übernahme der Geschäftsführung erhält
die geschäftsführende Gesellschafterin ab dem
Jahr 2005 einen jährlichen Vorabgewinn in Höhe
von AUD 5.000. Dieser Vorabgewinn ist ab 2006
jährlich um 1,7 % zu erhöhen.
157

2. Für die Übernahme des Haftungsrisikos erhält
die Komplementärin ab dem Jahr 2005 einen
jährlichen Vorabgewinn in Höhe von AUD 5.000.
Dieser Vorabgewinn ist ab 2006 jährlich um 1,7 %
zu erhöhen.
3. Der Vorabgewinn nach Abs. 1 und Abs. 2 ist – unbeschadet
§ 20 Abs. 3 – spätestens am 30. Dezember
eines jeden Jahres fällig.
4. Sämtliche Vergütungen verstehen sich gegebenenfalls
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
5. Notwendige Reisekosten werden gesondert
ersetzt.
§ 22
Vergütung der Treuhandkommanditistin
Gemäß den zwischen der Treuhandkommanditistin
und den einzelnen Treugebern abgeschlossenen
Treuhandverträgen erhält die Treuhandkommanditistin
für sämtliche mit den Treuhandschaften verbundenen
Tätigkeiten für das Jahr 2005 eine Vergütung
in Höhe von insgesamt AUD 25.000 zzgl. Umsatzsteuer,
ab dem Jahr 2006 AUD 15.000 zzgl. Umsatzsteuer.
Die in Abs. 1 genannte Treuhandvergütung
erhöht sich ab dem 01.01.2007 jährlich um 1,7 %.
Die Treuhandvergütung, ebenso wie die Reisekosten
sowie die Kosten, die der Treuhandkommanditistin
für drucktechnische Anfertigungen und den Versand
der für die Treugeber bestimmten Unterlagen im
Zusammenhang mit Gesellschafterversammlungen
und schriftlichen Gesellschafterabstimmungen entstehen,
sind Kosten der Gesellschaft und werden von
dieser an die Treuhandkommanditistin gezahlt. Die
Modalitäten der Zahlung sind in § 9 des Treuhandvertrags
geregelt.
VII. Verfügungen über den Gesellschaftsanteil,
Tod eines Gesellschafters
§ 23
Übertragung, Belastung und Teilung von
Gesellschaftsanteilen
1. Jeder Kommanditist kann seinen Gesellschaftsanteil
übertragen oder in sonstiger Weise darüber
verfügen. Eine Übertragung kann jeweils nur zum
Ablauf des 31.12. eines Jahres bzw. zum Beginn
des 01.01. eines Jahres erfolgen. Jede beabsichtigte
Verfügung ist der Geschäftsführung schriftlich
anzuzeigen.
2. Der Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH
(nachfolgend „BFI“) steht an der Beteiligung
eines jeden Gesellschafters einzeln ein Vorkaufsrecht
gemäß den nachstehenden Bestimmungen
zu. Vor Abtretung der Beteiligung an einen Dritten
ist diese zunächst der BFI unter der Adresse
der Real I.S. AG schriftlich unter Beifügung einer
Kopie des Kaufvertrages mit dem kaufwilligen
Dritten zum Kauf anzubieten, wobei das Vorkaufsrecht
von der BFI oder einem nach ihrem freien
Belieben zu benennenden Dritten ausgeübt werden
kann. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes
durch die BFI oder den von ihr benannten
Dritten beträgt 30 Kalendertage, gerechnet ab
dem Eingang der im obigen Sinne vollständigen
schriftlichen Aufforderung zur Einlösung bei der
BFI. Im Übrigen gelten hinsichtlich des Vorkaufsrechtes
die gesetzlichen Bestimmungen (§ 463 ff.
BGB). Die mit der Veräußerung und Abtretung
entstehenden Kosten werden von der Geschäftsführung
gesondert in Rechnung gestellt und sind
bei Ausübung des Ankaufsrechts vom verkaufenden
Kommanditisten zu tragen.
Die BFI kann ihre Beteiligung auch über die Treuhänderin
als Treugeber halten.
3. Die Teilung von Gesellschaftsanteilen ist nur mit
Zustimmung der Geschäftsführung zulässig.
4. Bei jedem Übergang der Gesellschafterstellung
auf einen Dritten, ob im Rahmen von Gesamtrechts-
oder Sonderrechtsnachfolge, werden alle
Konten gemäß § 6 unverändert und einheitlich
fortgeführt. Der Übergang einzelner Rechte und
Pflichten hinsichtlich nur einzelner Gesellschafterkonten
ist nicht möglich. Der Übergang ist der
Gesellschaft schriftlich anzuzeigen.
§ 24
Tod eines Gesellschafters
1. Stirbt ein Gesellschafter, der eine natürliche Person
ist, geht die Beteiligung – vorbehaltlich Abs. 3
158

is 6 – auf seine Erben über. Die Gesellschaft wird
nicht aufgelöst, sondern mit diesen fortgesetzt.
Die Erben müssen sich durch Vorlage eines Erbscheines
oder eines Erbnachweises entsprechend
§ 35 GBO legitimieren. Der Erbfall ist unverzüglich
der Geschäftsführung schriftlich anzuzeigen.
2. Die Gesellschaft kann auf die vorstehende Legitimierung
verzichten, wenn ihr eine Ausfertigung
oder eine beglaubigte Abschrift des Testamentes
des Gesellschafters sowie die Niederschrift über
die Eröffnungsverhandlung des Nachlassgerichtes
vorgelegt wird.
3. Stirbt ein Kommanditist mit direkter Kommanditbeteiligung
im Sinne des § 5 Abs. 4 dieses Gesellschaftsvertrages,
wandelt sich dessen Kommanditbeteiligung
in eine Treuhandbeteiligung im
Sinne von § 4 Abs. 2 und § 5 dieses Vertrages um
(Wechsel von einer direkten Kommanditbeteiligung
in eine Treuhandbeteiligung), es sei denn,
die Erben wünschen die Direktbeteiligung. Gleichzeitig
entsteht mit dem Ableben des Kommanditisten
ein Treuhandvertrag zwischen der Treuhandkommanditistin
und dem bzw. den Erben des
verstorbenen Kommanditisten. Die einzelnen
Bedingungen dieses Treuhandverhältnisses richten
sich nach dem Inhalt dieses Gesellschaftsvertrages
und des Treuhandvertrages im Sinne von
§ 4 Abs. 2 dieses Vertrages in der jeweils geltenden
Fassung. Für die Erben eines Komplementärs
gilt dies – unabhängig von Abs. 3 – entsprechend.
4. Mehrere Erben bestellen zur Ausübung ihrer
Gesellschafterrechte einen gemeinsamen schriftlich
bevollmächtigten Vertreter, der zur Entgegennahme
von Entnahmen zu ermächtigen ist. Solange
ein gemeinsamer Vertreter nicht bestellt
oder die Legitimation des oder der Erben nicht
erfolgt ist, ruhen die Rechte aus der Gesellschaftsbeteiligung,
soweit es sich nicht um Beschlüsse
über die Änderung oder Ergänzung des Gesellschaftsvertrags
handelt. Testamentsvollstreckung
an Gesellschaftsanteilen von Kommanditisten ist
zulässig.
VIII. Dauer der Gesellschaft, Kündigung,
Ausscheiden von Gesellschaftern, Kapitalherabsetzung
§ 25
Dauer der Gesellschaft, Kündigung
1. Die Gesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen.
a) Ein Gesellschafter kann die Gesellschaft ordentlich
erstmals mit einer Frist von 6 Monaten
zum 31.12.2025 kündigen, danach mit gleicher
Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres.
b) Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund
bleibt unberührt.
Die Treuhandkommanditistin kann nur mit Einwilligung
oder auf Weisung sämtlicher Treugeber
kündigen. § 27 bleibt unberührt.
2. Der Komplementär (sofern er eine natürliche Person
ist) ist berechtigt, auch vor Ablauf der vorgenannten
Frist durch Kündigung gegenüber der
Gesellschaft zum Ende eines Geschäftsjahres aus
der Gesellschaft auszuscheiden, erstmals jedoch
mit Wirkung zum 31.12.2008. Die Kündigungserklärung
muss mit einer Frist von 6 Monaten
erfolgen.
3. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und ist
an die Gesellschaft, im Fall der Kündigung gemäß
Abs. 2 an die verbleibenden geschäftsführenden
Gesellschafter zu richten. Maßgeblich für die Einhaltung
der Kündigungsfrist ist der Eingang des
Kündigungsschreibens bei der Gesellschaft bzw.
im Fall der Kündigung gemäß Abs. 2 bei einem
der verbleibenden geschäftsführenden Gesellschafter.
4. Die Kündigung hat nicht die Auflösung der Gesellschaft,
sondern nur das Ausscheiden des kündigenden
Gesellschafters zur Folge.
5. Wenn Gesellschafter, deren Kapitalanteile insgesamt
mindestens 75 % des gesamten Kapitals der
Gesellschaft bilden, die Gesellschaft wirksam kün-
159

digen, ist die Gesellschaft aufgelöst, es sei denn,
die verbleibenden Gesellschafter fassen mit 75 %
ihrer Stimmen einen Fortsetzungsbeschluss.
§ 26
Ausscheiden von Gesellschaftern
1. Ein Gesellschafter scheidet aus der Gesellschaft
aus, wenn
a) er das Gesellschaftsverhältnis wirksam gekündigt
hat, mit Wirksamwerden der Kündigung;
b) ihm das Gesellschaftsverhältnis aus wichtigem
Grund gekündigt worden ist, mit Wirksamwerden
der Kündigung;
c) ihm gegenüber gemäß § 7 Abs. 3 der Rücktritt
von der Beitrittsvereinbarung erklärt worden
ist, mit Zugang der Rücktrittserklärung;
d) er durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem
Grund aus der Gesellschaft ausgeschlossen
worden ist, mit Zugang der Ausschlusserklärung;
e) über sein Vermögen oder seinen Nachlass ein
Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung
mangels Masse abgelehnt worden ist,
oder der Gesellschafter eine außergerichtliche
Einigung mit seinen Gläubigern über die
Schuldenbereinigung nach § 305 Abs. 1 Nr.1
Insolvenzordnung versucht, oder sein Kapitalanteil
von einem Gläubiger gepfändet und
die Vollstreckungsmaßnahme nicht innerhalb
von 6 Monaten aufgehoben wird.
2. Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters wird
die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern unter
den verbleibenden Gesellschaftern mit der bisherigen
Firma fortgeführt. Scheidet die Treuhandkommanditistin
aus der Gesellschaft aus, so wird
diese gemäß Abs. 3 mit einem neuen Treuhandkommanditisten
oder gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2
mit den betreffenden Treugebern fortgesetzt;
anderenfalls gilt § 27 Abs. 1 Satz 1. Für den Fall
des Ausscheidens des letzten Komplementärs
wandelt sich bis zum Zeitpunkt der Bestellung
oder zum Beitritt eines neuen Komplementärs
die Stellung der geschäftsführenden Kommanditistin
in die Stellung eines Komplementärs um.
Die Umwandlung in die Stellung eines Komplementärs
ist zeitlich begrenzt bis zur Bestellung
oder zum Beitritt eines neuen Komplementärs.
Ab diesem Zeitpunkt fungiert die ehemalige
geschäftsführende Kommanditistin wiederum als
geschäftsführende Kommanditistin. Im Falle des
Ausscheidens der geschäftsführenden Kommanditistin
aus der Gesellschaft oder der Umwandlung
deren Stellung in die Stellung eines Komplementärs
– im letzteren Falle jedoch zeitlich
befristet für den Zeitraum der Stellung als Komplementär
– tritt die Bayernfonds Immobiliengesellschaft
mbH (nachfolgend „BFI“) zeitgleich
der Gesellschaft als Kommanditistin ohne Kapitalanteil
und mit einer in das Handelsregister einzutragenden
Haftsumme von EUR 100 mit sofortiger
Wirkung bei und übernimmt zugleich die
Funktion der geschäftsführenden Kommanditistin.
Für diesen Fall wird der BFI bereits hiermit,
soweit gesetzlich zulässig, Generalvollmacht zur
Vertretung der Gesellschaft erteilt. Die Geschäftsführungsbefugnis
der BFI endet spätestens mit
dem Zeitpunkt der erneuten Übernahme der Geschäftsführung
durch die ehemalige geschäftsführende
Kommanditistin oder mit dem Zeitpunkt
der Bestellung oder des Beitritts einer neuen
geschäftsführenden Kommanditistin. Die Gesellschaft
stellt die BFI von der Inanspruchnahme
sämtlicher vor Beitritt der BFI bereits entstandener
und bis zur Eintragung der BFI in das Handelsregister
noch entstehender Ansprüche frei.
3. Bei Ausscheiden der Treuhandkommanditistin
kann gemäß § 15 Abs. 1 h) ein neuer Treuhandkommanditist
bestellt werden, der unter Ausschluss
der Auseinandersetzung im Wege der
Sonderrechtsnachfolge in alle Rechte und Pflichten
der ausscheidenden Treuhandkommanditistin
eintritt; hierzu ist eine außerordentliche Gesellschafterversammlung
einzuberufen, es sei denn,
die ordentliche Gesellschafterversammlung findet
innerhalb von zwei Monaten nach dem Ausscheiden
des Treuhandkommanditisten statt. Wird ein
neuer Treuhandkommanditist bestellt, haben alle
Treugeber ihr bisheriges Treuhandverhältnis nach
160

Maßgabe der Beschlussfassung mit diesem fortzusetzen.
4. Wird kein neuer Treuhandkommanditist bestellt,
so endet der Treuhandvertrag mit der Folge des
§ 27.
§ 27
Beendigung des Treuhandvertrages
1. Die Beendigung des Treuhandvertrages eines Treugebers
im Rahmen der Kommanditbeteiligung
hat, sofern die Treugeberstellung nicht einverständlich
auf einen anderen Treugeber übertragen
wird, eine Herabsetzung des Kapitalanteils und
der Haftsumme der Treuhandkommanditistin entsprechend
dem betroffenen Beteiligungsbetrag
zur Folge.
2. Statt der Kapitalherabsetzung kann der Treugeber
von der Treuhandkommanditistin die Übertragung
des treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteils
auf sich oder eine von ihm benannte dritte
Person verlangen; auf Verlangen der Treuhandkommanditistin
ist der Treugeber zur Übernahme
des Kapitalanteils verpflichtet.
3. Liegt in der Person eines Treugebers ein Grund
vor, nach dem ein Gesellschafter aus der Gesellschaft
gemäß § 26 Abs. 1 lit. b) bis e) ausscheiden
würde, so können in entsprechender Anwendung
der Regelungen dieses Vertrages der Kapitalanteil
und die Haftsumme der Treuhandkommanditistin
in dem Umfange herabgesetzt werden, wie
es dem Beteiligungsbetrag dieses Treugebers
entspricht.
4. Bei einer Kapitalherabsetzung gelten für die Treuhandkommanditistin
die Regelungen des § 28
entsprechend.
IX. Abfindung, Auflösung und Liquidation
§ 28
Auseinandersetzungsguthaben, Abfindung
1. Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft
aus, hat er, außer im Falle des Ausscheidens nach
§ 26 Abs. 1c) Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben
in Höhe des Verkehrswertes seiner
Beteiligung. Zur Berechnung des Verkehrswertes
seiner Beteiligung ist zunächst der Verkehrswert
der Gesellschaft auf Basis einer vereinfachten
Ertragswertbestimmung zu ermitteln, wobei für
die Ermittlung des Ertragswertes der Immobilie
und der sonstigen Werte ausschließlich auf den
Jahresabschluss des Geschäftsjahres, das dem
Ausscheiden unmittelbar vorangeht oder dessen
Ende mit dem Ausscheiden zusammenfällt, abzustellen
ist. Der Anteil des Gesellschafters am Verkehrswert
der Gesellschaft (Verkehrswert der
Beteiligung) bestimmt sich nach dem Verhältnis
seiner Kapitaleinlage (Kapitalkonto I, § 6 Abs. 1a))
zu der Summe der Kapitaleinlagen.
2. Scheidet ein Gesellschafter gem. § 26 Abs. 1b),
d) oder e) aus der Gesellschaft aus, bestimmt sich
das Auseinandersetzungsguthaben nach dem
Verkehrswert seiner Beteiligung gemäß Abs. 1
unter Berücksichtigung eines Abschlags in Höhe
von 20 % (verminderter Verkehrswert der Beteiligung).
3. Ein ideeller Geschäftswert (Firmenwert) bleibt bei
der Wertermittlung in jedem Fall außer Ansatz.
4. Das Auseinandersetzungsguthaben ist von dem
gegebenenfalls gemäß § 18 Abs. 3 bestellten
Abschlussprüfer bzw. anderenfalls von einem
Steuerberater, vereidigten Buchprüfer oder einer
Steuerberatungsgesellschaft bzw. einem Wirtschaftsprüfer
oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
der bzw. die einvernehmlich von der
Geschäftsführung und dem ausscheidenden
Gesellschafter oder, sofern ein diesbezügliches
Einvernehmen nicht herzustellen ist, von dem Präsidenten
der für den Sitz der Gesellschaft zuständigen
Industrie- und Handelskammer bestimmt
wird, als Schiedsgutachter nach billigem Ermessen
verbindlich festzustellen. Die Kosten des Schiedsgutachtens
trägt der ausscheidende Gesellschafter.
5. Das Auseinandersetzungsguthaben wird 6 Monate
nach seiner verbindlichen Feststellung fällig, der
Anspruch auf eine Abfindung 6 Monate nach
Wirksamwerden der Kündigung. Die Gesellschaft
ist berechtigt, das Auseinandersetzungsguthaben
161

oder die Abfindung in drei gleichen Jahresraten
auszuzahlen. In diesem Fall ist der jeweils rückständige
Rest mit 4 % p.a. zu verzinsen.
6. Ausscheidende Gesellschafter können keine
Sicherstellung ihres Auseinandersetzungsguthabens
oder der Abfindung verlangen. Eine Haftung
der übrigen Gesellschafter, insbesondere des
Komplementärs für die Erfüllung des Auseinandersetzungsguthabens,
ist ausgeschlossen.
§ 29
Auflösung der Gesellschaft
1. Die Gesellschaft kann zum Ende eines jeden
Geschäftsjahres aufgelöst werden, in dem die
Australien GmbH aufgelöst wird.
2. Im Falle einer Auflösung ist die Gesellschaft durch
die geschäftsführenden Gesellschafter abzuwickeln
und das Gesellschaftsvermögen zu verwerten.
§ 265 Abs. 2, 4 und 5 und § 273 Abs. 4 AktG gelten
entsprechend. Vor Auflösung der atypisch
stillen Beteiligung an der Australien GmbH oder
der Zustimmung nach § 4d des Vertrages über
die atypisch stille Beteiligung ist gegebenenfalls
der Beirat, wenn dieser eingerichtet wird, darüber
zu hören, ob der der Australien GmbH angebotene
Kaufpreis für die Veräußerung ihres Grundbesitzes
angemessen und das Interesse der Gesellschafter
insgesamt gewahrt ist.
3. Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens
wird dazu verwendet, zunächst die
Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber Drittgläubigern
und danach solche gegenüber den
Gesellschaftern auszugleichen. Ein verbleibender
Verwertungserlös wird im Verhältnis der festen
Kapitaleinlagen (Kapitalkonto I, § 6 Abs. 1a)) an
die Gesellschafter ausgezahlt. Eine Haftung des
Komplementärs für die Erfüllung der Gesellschafterforderungen
ist in diesem Fall ausgeschlossen.
X. Schlussbestimmungen
§ 30
Handelsregistervollmacht und -kosten
Jeder Kommanditist hat die geschäftsführende
Gesellschafterin jeweils einzeln in der gesetzlichen
Form zu bevollmächtigen, Anmeldungen zum Handelsregister
für ihn vorzunehmen. Er hat die für die
Vollmacht und seine Eintragung ins Handelsregister
entstehenden Kosten zu übernehmen.
§ 31
Schriftform
1. Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrages, einschließlich
dieser Bestimmung, bedürfen – vorbehaltlich
Abs. 2 – der Schriftform, soweit nicht
notarielle Form erforderlich ist.
2. Auf eine feste Verbindung dieses Gesellschaftsvertrages
selbst sowie mit anderen Verträgen
und Erklärungen – insbesondere auch mit solchen,
auf die hier Bezug genommen wird – wird
verzichtet. Für die Annahme der Beitrittsvereinbarung
durch die Gesellschaft genügt die Unterzeichnung
durch Faksimile.
§ 32
Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand
1. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages
ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar
sein oder werden, wird dadurch die Wirksamkeit
der übrigen Bestimmungen nicht berührt.
An die Stelle unwirksamer bzw. undurchführbarer
Bestimmungen treten solche Regelungen, die in
gesetzlich zulässiger Weise dem wirtschaftlichen
Zweck der unwirksamen oder undurchführbaren
Bestimmungen am nächsten kommen. Entsprechendes
gilt, wenn sich bei der Durchführung des
Vertrages eine ergänzungsbedürftige Lücke ergeben
sollte.
162

2. Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand
für sämtliche Streitigkeiten aus diesem
Vertrag sowie über das Zustandekommen dieses
Vertrages ist der Sitz der Gesellschaft, soweit dies
rechtlich zulässig vereinbart werden kann. Sämtliche
Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit
dem Gesellschaftsverhältnis, wie z.B. Streitigkeiten
im Zusammenhang mit Beitritt, Ausscheiden,
Rechten und Pflichten von Gesellschaftern und
Gesellschafterbeschlüssen, können als Aktiv- oder
Passivprozesse von der Gesellschaft selbst geführt
werden.
§ 33
Anwendbares Recht
Dieser Gesellschaftsvertrag unterliegt dem Recht der
Bundesrepublik Deutschland.
München, den 25.10.2005
GS Beteiligungs GmbH
WS Beteiligungs GmbH
Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH
FINANZCONTROL TREUHANDGESELLSCHAFT
163

15. Der Treuhandvertrag
Dieser Treuhandvertrag wird zwischen dem Anleger
und der unten genannten Treuhänderin abgeschlossen
werden. Hierzu bedarf es der Annahme des Beitrittsangebotes
des Anlegers durch die Fondsgesellschaft
und der Annahme des Angebotes des Anlegers
zum Abschluss des Treuhandvertrages durch die Treuhänderin.
Treuhandvertrag
zwischen
der/den in der „Beitrittsvereinbarung Kommanditbeteiligung“
genannten Person(en)
– im Folgenden „Treugeber“ genannt –
und
der FINANZCONTROL TREUHANDGESELLSCHAFT mbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft,
Karolinenplatz 5, 80333 München
– im Folgenden „Treuhänderin“ genannt –
Präambel
1. Die in der Beitrittsvereinbarung genannte(n) Person(en)
beabsichtigt/beabsichtigen, sich an der
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien I KG
– im Folgenden „Gesellschaft“ genannt –
zu beteiligen.
Die Beteiligung eines Anlegers an der Gesellschaft
als Treugeber erfolgt dergestalt, dass die Treuhänderin,
die an der Gesellschaft als Kommanditistin
beteiligt ist, ihren Kapitalanteil erhöht und dann im
eigenen Namen für Rechnung und im Interesse des
Treugebers einen entsprechenden Anteil an der
Gesellschaft hält. Mit Unterzeichnung der Beitrittsvereinbarung
gibt der Treugeber ein verbindliches
Angebot zum Abschluss des vorliegenden Treuhandvertrages
ab. Dieses Angebot bleibt wirksam, sofern
der Treugeber nicht von dem in der Beitrittsvereinbarung
bezeichneten Widerrufsrecht Gebrauch macht.
Der Treuhandvertrag wird mit dessen Annahme
durch die Treuhänderin und der Annahme der Beitrittsvereinbarung
durch die Gesellschaft wirksam.
Durch die Annahme der Beitrittsvereinbarung durch
die Gesellschaft wird die Beteiligung des Treugebers
begründet. Der Gesellschaftsvertrag der Gesellschaft
(im Folgenden „Gesellschaftsvertrag”) ist Grundlage
und Bestandteil des Treuhandvertrages.
Dem Treugeber ist bekannt, dass zwischenzeitlich
verschiedene Verträge, insbesondere ein Vertrag über
eine atypisch stille Beteiligung an der Bayernfonds
Australien I GmbH abgeschlossen worden sind. Hinsichtlich
der bereits abgeschlossenen Verträge wird
im Übrigen auf § 3 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages
verwiesen. Die Treugeber können entsprechend § 10
Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages sämtliche Verträge
einsehen und stimmen ihnen hiermit ausdrücklich zu.
§ 1
Treuhandauftrag
1. Der Treugeber beauftragt und bevollmächtigt
hiermit die Treuhänderin, für ihn unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB eine
Kommanditbeteiligung in Höhe desjenigen Beteiligungsbetrages
zu verwalten, der in der Beitrittsvereinbarung
des jeweiligen Anlegers angegeben
ist.
2. Der Beteiligungsbetrag ohne Agio soll mindestens
AUD 20.000 betragen; Beteiligungen müssen
jeweils (ohne Berücksichtigung des Agios) durch
1.000 ohne Rest teilbar sein.
3. Soweit in diesem Vertrag nichts anderes bestimmt
ist, gelten die Regelungen des Gesellschaftsvertrages
entsprechend.
4. Die Treuhandschaft erstreckt sich ausschließlich
auf die Verwaltung der Kommanditanteile. Der
Treugeber erkennt deshalb an, dass die Treuhänderin
nicht verpflichtet ist, die im Beteiligungsprospekt
getroffenen Aussagen auf Übereinstimmung
mit den tatsächlichen Gegebenheiten hin
zu überprüfen. Insoweit wird auf den hiermit verbundenen
Haftungsausschluss gem. § 13 Abs. 3
dieses Vertrages verwiesen.
164

§ 2
Auftragsdurchführung
1. Die Treuhänderin erwirbt und erhöht ihren Kapitalanteil
nach Maßgabe von § 3 Abs. 3 und 4 sowie
§ 4 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages.
2. Die Treuhänderin hält ihre Kommanditbeteiligung
für den Treugeber und die anderen Treugeber im
Sinne des § 5 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages
der Gesellschaft im Außenverhältnis als einheitlichen
Gesellschaftsanteil. Die Treuhänderin ist
unter anderem auch berechtigt, die mit dem treuhänderisch
gehaltenen Gesellschaftsanteil verbundenen
Rechte nach Maßgabe dieses Vertrages
wahrzunehmen. Sie ist berechtigt, Kommanditbeteiligungen
an der Gesellschaft auch gleichzeitig
für mehrere Treugeber treuhänderisch zu verwalten.
Sie tritt nach außen im eigenen Namen auf
und wird als Kommanditistin in das Handelsregister
eingetragen. Die Haftsumme beträgt vorläufig
EUR 6.499,35. Nach Durchführung der Kapitalerhöhung
wird für die Treuhänderin eine Haftsumme
in Höhe von 5 % des von ihr übernommenen
Kapitalanteils gemäß § 3 Abs. 4, 8 und 9 des
Gesellschaftsvertrages ins Handelsregister eingetragen.
Im Innenverhältnis handelt die Treuhänderin
ausschließlich im Auftrag und für Rechnung
des jeweiligen Treugebers, so dass wirtschaftlich
dieser Kommanditist ist.
3. Die Treuhänderin ist berechtigt, die Erhöhung
ihres Kapitalanteils davon anhängig zu machen,
dass der Treugeber seinen Beteiligungsbetrag
zzgl. 5 % Agio auf das in der Beitrittsvereinbarung
genannte Konto erbracht hat.
§ 3
Treugeberregister
1. Die Treuhänderin führt für alle Treugeber ein
Register mit ihren persönlichen und beteiligungsbezogenen
Daten (Treugeberregister).
2. Der Treugeber erhält einen Auszug aus dem Treugeberregister.
Ihm obliegt es, alle Änderungen
seiner eingetragenen Daten der Treuhänderin unverzüglich
bekannt zu geben und auf Verlangen
der Treuhänderin auf eigene Kosten durch Vorlage
entsprechender Urkunden (Erbschein, Übertragungsvertrag
etc.) nachzuweisen.
3. Auskünfte über die Beteiligung und die eingetragenen
Daten darf die Treuhänderin in dem erforderlichen
Umfang nur dem persönlich haftenden
Gesellschafter, der geschäftsführenden Kommanditistin,
dem zuständigen Finanzamt, den Kreditgebern
bei berechtigtem Interesse, gegebenenfalls
dem Beirat und zur Berufsverschwiegenheit
verpflichteten Prüfern und Beratern der Gesellschaft
erteilen. Der Treugeber hat keinen Anspruch
auf Bekanntgabe der Daten anderer Treugeber.
§ 4
Pflichten des Treugebers
1. Der Treugeber übernimmt hiermit alle Rechte
und Pflichten der Treuhänderin aus dem Gesellschaftsvertrag,
mit Ausnahme der dort speziell
im Hinblick auf die Treuhänderin (Treuhandkommanditistin)
vorgesehenen Rechte (z.B. Aufnahme
weiterer Kommanditisten, Kapitalerhöhung).
2. Der Treugeber stellt die Treuhänderin von allen
Verbindlichkeiten frei, die diese für ihn eingeht,
jedoch beschränkt auf seine jeweils noch offenen
Einzahlungspflichten zzgl. Agio. Ausgenommen
sind die Kosten der laufenden Verwaltung, die
mit der Vergütung gemäß § 14 abgegolten sind.
3. Der Treugeber ist verpflichtet, den von ihm übernommenen
Beteiligungsbetrag zzgl. Agio gemäß
den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung auf
das dort genannte Konto zu erbringen.
4. Die Treuhänderin ist in Abstimmung mit der Gesellschaft
zum Rücktritt von diesem Vertrag berechtigt,
wenn der Treugeber seiner Verpflichtung zur Einzahlung
des Beteiligungsbetrages gemäß Abs. 3
nicht oder nicht vollständig nachkommt. Stattdessen
kann die Treuhänderin in Abstimmung
mit der Gesellschaft den Beteiligungsbetrag unter
Beachtung von § 1 Abs. 2 auf den Betrag der geleisteten
Zahlung abzüglich 5 % Agio herabsetzen.
165

§ 5
Rechte des Treugebers
1. Die Treuhänderin tritt hiermit ihre Ansprüche aus
dem treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil auf
den festgestellten Gewinn, die beschlossenen
Entnahmen sowie auf dasjenige, was ihr im Falle
ihres Ausscheidens oder der Beendigung der
Gesellschaft zusteht, in dem Umfang an den diese
Abtretung annehmenden Treugeber ab, wie diesem
die Ansprüche gebühren. Die Abtretung ist
auflösend bedingt durch den Rücktritt der Treuhänderin
gemäß § 4 Abs. 4. Die Treuhänderin
bleibt ermächtigt, die an den Treugeber abgetretenen
Ansprüche im eigenen Namen einzuziehen.
2. Für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens
über ihr Vermögen tritt die Treuhänderin
hiermit den treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil
an den diese Abtretung annehmenden Treugeber
in der Höhe des von diesem übernommenen
Beteiligungsbetrages ab. Die Abtretung des
Kapitalanteils ist im Außenverhältnis aufschiebend
bedingt durch die Eintragung des Treugebers in
das Handelsregister. Entsprechendes gilt, wenn
die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens abgelehnt
wird oder von Privatgläubigern der Treuhänderin
Maßnahmen der Einzelzwangsvollstreckung
in den Kapitalanteil durchgeführt werden oder
der Treuhandvertrag sonst aus wichtigem Grund
endet, der nicht vom Treugeber zu vertreten ist.
3. Werden an die Treuhänderin Entnahmen ausbezahlt,
während der handelsrechtliche Buchwert
des Kapitalanteils durch Verluste oder Entnahmen
unter den Betrag der im Handelsregister eingetragenen
Haftsumme herabgemindert ist oder
wird, lebt die Freistellungspflicht des Treugebers
gegenüber der Treuhänderin gemäß § 4 Abs. 2
in dem Umfang wieder auf, wie die Haftung der
Treuhänderin gemäß § 172 Abs. 4 HGB wieder
auflebt. Die Freistellungsverpflichtung entfällt
jeweils anteilig auf die einzelnen Treugeber.
4. Die Treuhänderin nimmt die Gesellschaftsrechte
und Pflichten im Interesse des Treugebers und
unter Beachtung ihrer Treuepflicht gegenüber den
übrigen Gesellschaftern und Treugebern wahr.
Die Treuhänderin ist berechtigt, Untervollmachten
zu erteilen oder sich zur Ausführung der ihr
übertragenen Aufgaben geeigneter Erfüllungsgehilfen
zu bedienen.
5. Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen
und an sonstigen Abstimmungen
(schriftliches Umlaufverfahren) teilzunehmen.
Die Treuhänderin wird dem Treugeber unverzüglich
die Einladung zur Gesellschafterversammlung
nebst Anlagen übersenden. Entsprechendes
gilt für schriftliche Abstimmungen.
6. Die Treuhänderin erteilt hiermit dem Treugeber
Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts aus
dem für ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil
und der ihm aus diesem Kapitalanteil zustehenden
Kontroll- und Widerspruchsrechte
eines Kommanditisten. Diese Vollmacht kann nur
aus wichtigem Grund widerrufen werden.
7. Für den Fall, dass der Treugeber sein Stimmrecht
nicht selbst oder durch einen Dritten wahrnimmt,
weist er die Treuhänderin hiermit an, das auf ihn
entfallende Stimmrecht entsprechend den Beschlussvorschlägen
der Geschäftsführung der
Gesellschaft auszuüben, sofern er der Treuhänderin
nicht für den Einzelfall vorher eine andere
Weisung erteilt. Der Treugeber erhält die Niederschrift
über die Gesellschafterbeschlüsse.
§ 6
Rechnungslegung, Berichtspflicht
1. Die Treuhänderin ist verpflichtet, für jeden Treugeber
die in § 6 des Gesellschaftsvertrages vorgesehenen
Konten zu führen. Die Treuhandbuchhaltung
ist zusammen mit dem Jahresabschluss
von dem Abschlussprüfer zu prüfen, sofern gemäß
§ 18 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages eine
solche Prüfung stattfindet.
166

2. Von der Verpflichtung nach Abs. 1 ist die Treuhänderin
befreit, wenn die Gesellschaft die Treuhandbuchhaltung
in ihre Finanzbuchhaltung
integriert.
3. Die Treuhänderin hat den Treugeber über alle
wesentlichen Geschäftsvorfälle zu unterrichten.
Im Übrigen erhält der Treugeber jährlich den
Geschäftsbericht der Gesellschaft.
§ 7
Treuhandvermögen
1. Die Treuhänderin hält und verwaltet das Treuhandvermögen
getrennt von ihrem sonstigen
Vermögen.
2. Der Treugeber ist entsprechend seinem Beteiligungsbetrag
am Kapitalanteil der Treuhänderin
beteiligt. Die Kapitaleinlage wird auf dem Kapitalkonto
I geführt. Die Kapitaleinlage (Kapitalkonto I)
ist maßgebend ist für die Beteiligung am Vermögen
und am Auseinandersetzungsguthaben der
Gesellschaft, für das Stimm- und Entnahmerecht
sowie – vorbehaltlich des § 19 Abs. 1 und 2 des
Gesellschaftsvertrags – die Ergebnisverteilung.
3. Entnahmen und sonstige Auszahlungen stehen
dem jeweils zum Zeitpunkt der Ausschüttungen
im Treugeberregister eingetragenen Treugeber zu.
§ 5 Abs. 1 bleibt unberührt.
§ 8
Verfügung des Treugebers
1. Seine Stellung als Vertragspartei des Treuhandvertrages
kann der Treugeber nur mit allen Rechten
und Pflichten mit Wirkung zum Ablauf des
31.12. bzw. zum Beginn des 01.01 eines Jahres
auf Dritte übertragen. Teilübertragungen sind
zulässig, wenn die Anforderungen von § 1 Abs. 2
und von § 8 Abs. 2 gewahrt bleiben. Jede Verfügung
ist der Treuhänderin schriftlich anzuzeigen.
2. Bei jeder Übertragung gem. Abs. 1 werden alle
Konten im Sinne von § 6 Abs. 1 unverändert und
einheitlich fortgeführt. Der Übergang einzelner
Rechte und Pflichten hinsichtlich nur einzelner
Treugeberkonten ist nicht möglich.
§ 9
Beendigung des Treuhandvertrages
1. Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit
geschlossen. Der Treugeber kann ihn ordentlich
erstmals zum 31.12.2025 mit einer Frist von
6 Monaten kündigen, danach mit gleicher Frist
jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres der Gesellschaft.
Eine Kündigung des Treuhandvertrages durch den
Treugeber kann jederzeit für den Fall erfolgen,
dass der Treugeber seine Beteiligung gemäß § 5
Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages in eine Direktbeteiligung
umwandeln will. Im Übrigen kann
der Treuhandvertrag nur aus wichtigem Grund
gekündigt werden. Die Kündigung des Treuhandvertrages
hat schriftlich zu erfolgen.
2. Darüber hinaus endet der Treuhandvertrag, wenn
a) die Treuhänderin von diesem Vertrag zurücktritt
(§ 12);
b) die Treuhänderin ohne einen Nachfolger aus
der Gesellschaft ausscheidet (§ 11);
c) in der Person des Treugebers ein Grund vorliegt,
aufgrund dessen ein Gesellschafter gemäß
§ 26 Abs. 1 lit. b) bis e) des Gesellschaftsvertrages
aus der Gesellschaft ausscheiden
würde.
3. Die Beendigung des Treuhandvertrages löst gemäß
§ 27 des Gesellschaftsvertrages die Herabsetzung
des Kapitalanteils der Treuhänderin entsprechend
dem Beteiligungsbetrag des Treugebers
und somit die Aufgabe der von der Treuhänderin
für ihn gehaltenen Beteiligung an der Gesellschaft
aus. Für Ansprüche des Treugebers gegenüber
der Treuhänderin gilt § 28 des Gesellschaftsvertrages
entsprechend. Statt der Kapitalherabsetzung
kann der Treugeber von der Treuhandkommanditistin
die Übertragung des treuhänderisch
gehaltenen Kapitalanteils auf sich oder eine von
ihm benannte dritte Person verlangen. Auf Verlangen
der Treuhandkommanditistin ist der Treugeber
verpflichtet, den Kapitalanteil zu übernehmen.
167

§ 10
Tod eines Treugebers
Verstirbt ein Treugeber, wird der Treuhandvertrag
mit seinen Erben oder mit einem seiner Erben fortgesetzt.
§ 24 Abs. 1 und 2 des Gesellschaftsvertrages
gelten entsprechend.
§ 11
Ausscheiden der Treuhänderin
1. Scheidet die Treuhänderin aus der Gesellschaft
aus, kann diese gemäß § 26 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages
mit einem neuen Treuhandkommanditisten
fortgesetzt werden. Wird kein neuer
Treuhandkommanditist bestellt, so gilt § 9 Abs. 2b).
2. Wird gemäß §§ 15 Abs. 1h) und 26 Abs. 3 des
Gesellschaftsvertrages ein neuer Treuhandkommanditist
bestellt, hat der Treugeber mit diesem
den Treuhandvertrag nach Maßgabe des diesbezüglichen
Gesellschafterbeschlusses fortzuführen.
§ 12
Rücktritt der Treuhänderin
1. Die Treuhänderin ist berechtigt, von diesem Vertrag
zurückzutreten, wenn
a) sich herausstellt, dass die geplante Beteiligung
aus Gründen, die sie nicht zu vertreten hat,
undurchführbar ist oder wird;
b) es der Treuhänderin wegen Überzeichnung
des in § 4 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages
vorgesehenen Gesellschaftskapitals nicht mehr
möglich ist, ihren Kapitalanteil zur Übernahme
weiterer treuhänderischer Beteiligungen zu
erhöhen.
2. § 4 bleibt unberührt.
§ 13
Haftung der Treuhänderin
1. Die Treuhänderin hat ihre Pflichten mit der Sorgfalt
eines ordentlichen Kaufmannes nach pflichtgemäßem
Ermessen zu erfüllen. Sie haftet den
Treugebern nur für grob fahrlässige oder vorsätzliche
Verletzung der ihr obliegenden Pflichten.
2. Für weitergehende Ansprüche, insbesondere für
die vom Treugeber verfolgten wirtschaftlichen
und steuerlichen Ziele, haftet die Treuhänderin
genauso wenig wie dafür, dass die geschäftsführenden
Gesellschafter, der gegebenenfalls
gewählte Beirat oder die Vertragspartner der
Gesellschaft die ihnen obliegenden Pflichten ordnungsgemäß
erfüllen.
3. Die Treuhänderin hat an der Konzeption und Erstellung
des der Beitrittsvereinbarung mit dem
Treugeber zu Grunde liegenden Beteiligungsprospektes
nicht mitgewirkt und insbesondere
nicht die darin getroffenen Aussagen auf ihre
Übereinstimmung mit den tatsächlichen Gegebenheiten
hin überprüft. Der Treugeber erkennt
in diesem Zusammenhang an, dass die Treuhänderin
zu einer solchen Prüfung auch nicht verpflichtet
war. Eine Haftung der Treuhänderin für
etwaige Prospektmängel sowie im Zusammenhang
mit dem Vertrieb der Kommanditanteile ist
ausgeschlossen.
4. Der Anspruch auf Schadensersatz – gleich aus
welchem Rechtsgrund – verjährt in drei Jahren,
gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der
Anspruch entstanden ist und der Treugeber von
den den Anspruch begründenden Umständen
und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt
oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Unabhängig von der Kenntnis bzw. grob fahrlässigen
Unkenntnis verjährt der Anspruch bei vorsätzlichen
Handlungen spätestens nach Ablauf
von zehn Jahren, im Übrigen spätestens nach
Ablauf von fünf Jahren nach der Entstehung des
Anspruchs.
5. Der Treugeber hat seine Ansprüche innerhalb
einer Ausschlussfrist von 6 Monaten nach Kenntniserlangung
gegenüber der Treuhänderin schriftlich
geltend zu machen. Eine Fristversäumnis führt
zum Verlust der Ansprüche.
168

§ 14
Vergütung der Treuhänderin
1. Die Treuhänderin erhält für die mit der Treuhandschaft
verbundenen Tätigkeiten im Jahr 2005
AUD 25.000 zzgl. Umsatzsteuer, ab dem Jahr
2006 eine jährliche Vergütung in Höhe von insgesamt
AUD 15.000 zzgl. Umsatzsteuer.
2. Ab dem 01.01.2007 erhöht sich die in Abs. 1 genannte
Vergütung jährlich um 1,7 %.
3. Die Vergütung ist jeweils am 30.12. des Jahres
zur Zahlung fällig.
4. Die Treuhänderin ist verpflichtet, jeweils vor
Fälligkeit einer Zahlung eine ordnungsgemäße
Rechnung auszustellen.
5. Reisekosten sowie Kosten, die der Treuhänderin
für drucktechnische Anfertigungen und Versand
der für die Treugeber bestimmten Unterlagen
im Zusammenhang mit Gesellschafterversammlungen
und schriftlichen Gesellschafterabstimmungen
entstehen, werden von der Gesellschaft
getragen.
6. Die Vergütungen werden von der Gesellschaft
gezahlt.
§ 15
Sonderwerbungskosten
1. Der Treugeber kann Sonderwerbungskosten (persönlich
getragene Kosten im Zusammenhang mit
seiner Beteiligung) nicht bei seiner persönlichen
Einkommensteuerklärung, sondern ausschließlich
im Rahmen der gesonderten und einheitlichen
Feststellung der Einkünfte der Gesellschaft geltend
machen (§§ 179, 180 Abgabenordnung).
2. Die Treuhänderin ist nicht verpflichtet, den Treugeber
zum Nachweis der Sonderwerbungskosten
gesondert aufzufordern. Bezüglich der Geltendmachung
von Sonderwerbungskosten gilt § 19
Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages. Dies gilt entsprechend
für Sonderbetriebsvermögen.
§ 16
Schriftform
1. Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen
und Ergänzungen dieses Vertrages, einschließlich
dieser Bestimmung, bedürfen – vorbehaltlich
Abs. 2 – der Schriftform, soweit nicht
notarielle Form erforderlich ist.
2. Auf eine feste Verbindung dieses Treuhandvertrages
selbst sowie mit anderen Verträgen und
Erklärungen – insbesondere auch mit solchen,
auf die hier Bezug genommen wird – wird verzichtet.
Für die Annahme der Beitrittsvereinbarung
durch den Treuhänder genügt die Unterzeichnung
durch Faksimile.
§ 17
Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand
1. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages
ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar
sein oder werden, wird dadurch die Wirksamkeit
der übrigen Bestimmungen nicht berührt. An
die Stelle unwirksamer bzw. undurchführbarer
Bestimmungen treten solche Regelungen, die in
gesetzlich zulässiger Weise dem wirtschaftlichen
Zweck der unwirksamen oder undurchführbaren
Bestimmungen am nächsten kommen. Entsprechendes
gilt, wenn sich bei der Durchführung
des Vertrages eine ergänzungsbedürftige Lücke
ergeben sollte.
2. Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand
für sämtliche Streitigkeiten aus diesem Vertrag
sowie über das Zustandekommen dieses Vertrages
ist der Sitz der Treuhänderin, soweit dies
rechtlich zulässig vereinbart werden kann.
§ 18
Anwendbares Recht
Dieser Treuhandvertrag unterliegt dem zurzeit gültigen
Recht der Bundesrepublik Deutschland.
Datum (Annahme des Angebotes des Anlegers durch
die Treuhänderin)
169

16. Vertrag über die Errichtung einer atypisch stillen
Gesellschaft
Vertrag über die Errichtung einer atypisch stillen
Gesellschaft
zwischen
der Bayernfonds Australien I GmbH, Innere Wiener
Straße 17, 81667 München, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München zu HRB 153920,
– im Folgenden die Inhaberin –
und
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien I KG, Innere Wiener Straße 17, 81667
München, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts
München zu HRA 86382,
– im Folgenden auch: stille Gesellschafterin zu 1.) –
und
WS Beteiligungs GmbH, eingetragen im Handelsregister
des Amtsgerichts München zu HRB 153918,
– im Folgenden: stille Gesellschafterin zu 2.) oder
geschäftsführende stille Gesellschafterin –
§ 1
Begründung der Gesellschaft
1. Gegenstand der Bayernfonds Australien I GmbH
ist die Vermietung von Immobilien.
2. Die stillen Gesellschafterinnen partizipieren auf
vertraglicher Grundlage am Ergebnis, den Vermögensgegenständen
und den stillen Reserven der
Inhaberin als atypisch stille Gesellschafterinnen
lediglich in dem Umfange, wie in diesem Vertrag
niedergelegt. Die Beteiligung der stillen Gesellschafterinnen
erstreckt sich insbesondere auf die
offenen und stillen Reserven der Inhaberin. Die
stillen Gesellschafterinnen halten jedoch keine
Anteile an der Inhaberin oder an den Vermögensgegenständen
(einschließlich offener oder stiller
Reserven) der Inhaberin.
§ 2
Dauer der Gesellschaft, Geschäftsjahr
1. Die Gesellschaft wird auf unbestimmte Dauer
abgeschlossen und beginnt am 25.09.2005
2. Das Geschäftsjahr der stillen Gesellschaft entspricht
dem der Inhaberin.
§ 3
Einlage des stillen Gesellschafters
Die stille Gesellschafterin zu 1.) erbringt zunächst
eine Bareinlage von AUD 9.999 – (in Worten neuntausendneunhundertneunundneunzig),
die stille
Gesellschafterin zu 2.) erbringt eine Bareinlage von
AUD 1 (in Worten eins). Diese Einlagen sind sofort
fällig. Die Bareinlagen erhöhen sich insoweit als
„Investoren“, d. h. weitere Kommanditisten entweder,
unmittelbar oder mittelbar über die Finanzcontrol
Treuhandgesellschaft mbH der stillen Gesellschafterin
zu 1.) beitreten und ihre Kapitaleinlage leisten.
Die Gesellschafterin zu 2.) nimmt an derartigen Erhöhungen
in dem Umfang teil, der erforderlich ist,
ihr eine Beteiligung von 0,01 % zu erhalten.
§ 4
Geschäftsführung
1. Die stille Gesellschafterin zu 2.) ist gemeinsam
mit der Inhaberin zur Geschäftsführung befugt.
Im Falle von Uneinigkeit ist die Entscheidung der
Inhaberin maßgeblich. Die stille Gesellschafterin
zu 2.) kann die Inhaberin im Verhältnis zu Dritten
nicht vertreten.
2. Die Inhaberin darf jedoch folgende Rechtsgeschäfte
und Handlungen nur mit Zustimmung der
stillen Gesellschafterinnen vornehmen:
a) Änderungen des Gegenstandes des Unternehmens;
b) Formwechsel, Verschmelzung oder Spaltung
des Unternehmens;
c) Erwerb von oder Beteiligung an anderen
Unternehmen sowie deren Veräußerung;
d) Veräußerung oder Verpachtung des Unternehmens
oder eines Teils des Unternehmens,
insbesondere die Veräußerung der vom
Unternehmen in Australien erworbenen
Immobilien;
e) Aufnahme weiterer stiller Gesellschafter;
170

f) vollständige oder teilweise Einstellung der
Tätigkeit;
g) Errichtung von Zweigniederlassungen;
h) Abschluss, Änderung oder Aufhebung von
Gewinn- und Verlustübernahmeverträgen;
i) Abschluss von Rechtsgeschäften, durch die
die Gesellschaft im Einzelfall oder jährlich mit
mehr als AUD 1.000.000 belastet wird;
j) Erwerb, Veräußerung und Belastung von
Grundstücken und grundstücksgleichen
Rechten;
k) Rechtsgeschäfte, die bei Dauerschuldverhältnissen
über einen Betrag von AUD 500.000 p.a.
hinausgehen;
l) Bestellung des Bewerters nach § 14 Abs. 4 a)
dieses Vertrages sowie die Bestellung des
Abschlussprüfers.
§ 5
Informations- und Kontrollrechte, Geheimhaltungspflicht
1. Neben den gesetzlichen Informations- und Kontrollrechten
gemäß § 233 HGB stehen den stillen
Gesellschafterinnen auch die Rechte aus den
§§ 716 BGB und 118 HGB zu. Sie beziehen sich
auf alle Bücher und Unterlagen, die der Ermittlung
der Besteuerungsgrundlage dienen, also insbesondere
auch die Steuerbilanz und die Betriebsprüfungsberichte.
Dies gilt auch nach Beendigung
der Gesellschaft in dem zur Überprüfung des
Auseinandersetzungsguthabens erforderlichen
Umfang.
2. Diese Informations- und Kontrollrechte können
die stillen Gesellschafterinnen durch einen Rechtsanwalt,
Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer
wahrnehmen lassen.
3. Die stillen Gesellschafterinnen haben über alle
ihnen bekannt gewordenen Angelegenheiten der
stillen Gesellschaft Stillschweigen zu bewahren.
Diese Verpflichtung gilt auch für die Dauer von
einem Jahr nach Beendigung der stillen Gesellschaft,
es sei denn, das Interesse der Inhaberin
erfordert die Geheimhaltung nicht.
§ 6
Konten des stillen Gesellschafters
1. Die Einlage des stillen Gesellschafters wird auf
einem Einlagenkonto (Kapitalkonto I) verbucht.
2. Ausschüttungen und sonstige Entnahmen oder
Einlagen werden auf dem Kapitalkonto II verbucht.
3. Gewinne und Verluste werden auf dem Kapitalkonto
III verbucht.
4. Die Salden auf den Kapitalkonten sind unverzinslich.
§ 7
Jahresabschluss
1. Die Inhaberin hat innerhalb von 6 Monaten nach
Ablauf eines jeden Geschäftsjahres den Jahresabschluss
(Handelsbilanz, Gewinn- und Verlustrechnung)
zu erstellen und diesen den stillen
Gesellschafterinnen unverzüglich zuzusenden.
Einwendungen gegen den Jahresbeschluss haben
die stillen Gesellschafterinnen innerhalb von
4 Wochen nach Zugang des Jahresabschlusses
schriftlich geltend zu machen. Nach Ablauf dieser
Frist gilt der Jahresabschluss als genehmigt.
2. Der Jahresabschluss hat den einkommensteuerrechtlichen
Gewinnermittlungsvorschriften zu
entsprechen. Er ist auch im Interesse des stillen
Gesellschafters aufzustellen.
3. Die Inhaberin wird die Gewinnbeteiligung der
stillen Gesellschafter auch in Form einer Einnahmen-Überschussrechnung
für deutsche steuerliche
Zwecke ermitteln, jeweils auf den 31.12.
eines jeden Kalenderjahres und die Einnahmen-
Überschussrechnung den stillen Gesellschaftern
zur Verfügung stellen.
171

§ 8
Gewinn- und Verlustbeteiligung
1. Der Inhaber erhält einen Gewinn vorab in Höhe
von EUR 3.000,– (in Worten dreitausend) pro
Kalenderjahr. Soweit der Gewinn hierfür nicht
ausreicht, wird er auf neue Rechnung vorgetragen
(Vorabgewinnvortrag) und insoweit in den Folgejahren
als Vorabgewinn ausgeschüttet, als der
Gewinn ausreicht, Vorabgewinn und Vorabgewinnvortrag
zu begleichen. An dem verbleibenden
Gewinn/Verlust ist die stille Gesellschafterin zu
1.) mit 99,99 v.H. beteiligt. Die stille Gesellschafterin
zu 2.) ist an dem verbleibenden Gewinn/
Verlust mit 0,01 v.H. beteiligt. Dieser Quote liegen
die Kapitalverhältnisse bei Begründung der
stillen Gesellschaft zugrunde; ändern sie sich, ist
die Quote unter Berücksichtigung der neuen
Kapitalverhältnisse entsprechend anzupassen.
2. Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung, Sonderabschreibungen
und erhöhte Absetzungen
sowie außergewöhnliche Absetzungen für Abnutzung)
auf das Anlagevermögen sind zwar gewinnmindernd
(im Sinne des Kapitalkonto III) zu berücksichtigen,
für Zwecke der Ausschüttung jedoch
nicht zwingend mindernd zu berücksichtigen.
3. Werden die Gewinne nicht ausgeschüttet, so
wird die Inhaberin den in § 8 Abs. 1 bestimmten
Betrag in dem Jahr bezahlen, in dem die Gewinne
ausgeschüttet werden.
4. Wird der Jahresabschluss der Inhaberin (z.B.
aufgrund einer steuerlichen Außenprüfung) bestandskräftig
geändert, so sind die geänderten
Ansätze auch bei der Ergebnisbeteiligung des
stillen Gesellschafters zu berücksichtigen; Ausgleichszahlungen
sind innerhalb von vier Wochen
nach bestandskräftiger Änderung des Jahresabschlusses
vorzunehmen.
§ 9
Entnahmen
1. Die stillen Gesellschafter sind berechtigt, Entnahmen
zu Lasten des Guthabens auf ihren Kapitalkonten
zu tätigen. Die Inhaberin ist berechtigt,
das Guthaben des stillen Gesellschafters auf seinem
Kapitalkonto jederzeit ganz oder teilweise
auszuzahlen.
2. Die stillen Gesellschafterinnen können auch im
laufenden Geschäftsjahr Entnahmen tätigen.
3. Die Inhaberin kann die Auszahlung des Gewinnanteils
bzw. der Abschlagszahlungen ganz oder
zum Teil ablehnen, soweit die Liquiditätslage dies
erforderlich macht, oder dies erforderlich ist, um
eine Überschuldung zu vermeiden.
§ 10
Abtretung und Belastung von Anteilen
1. Veräußerung, Abtretung und Verpfändung des
stillen Gesellschaftsanteils sowie Vereinbarungen
einer Unterbeteiligung, Nießbrauchbestellung
und Einräumung von Treuhandverhältnissen sind
nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der
Inhaberin zulässig. Die Versagung der Zustimmung
ist nur aus wichtigem Grund möglich.
2. Dies gilt auch für die Abtretung und Verpfändung
von Gewinnansprüchen und Guthaben auf dem
Kapitalkonto.
§ 11
Allgemeines
Die Rechte und Verpflichtungen der Vertragsparteien
sind ausschließlich vertraglicher Natur. Nichts in diesem
Vertrag soll
1. eine Partnerschaft nach australischem Recht darstellen
oder
2. die Inhaberin zu einer Treuhänderin (Trustee)
machen oder
3. anderweitig den stillen Gesellschaftern irgendwelche
Eigentumsrechte im Hinblick auf die Vermögensgegenstände
oder den Geschäftsbetrieb
der Inhaberin verleihen.
172

§ 12
Umwandlung der Geschäftsinhaberin
Das stille Gesellschaftsverhältnis endet nicht durch
Umwandlung der Geschäftsinhaberin. Durch Anpassung
des vorliegenden Vertrages ist jedoch sicherzustellen,
dass dem stillen Gesellschafter in dem
übernehmenden/neuen Rechtsträger vergleichbare
Rechte wie vor der Durchführung der Umwandlung
zustehen.
§ 13 Kündigung
1. Die stille Gesellschaft kann von jedem stillen
Gesellschafter mit einer Frist von 6 Monaten zum
Ablauf eines Geschäftsjahres gekündigt werden,
eine Kündigung durch die Inhaberin kann jedoch
erstmals zum 31.12.2025 erfolgen.
2. Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund
bleibt unberührt; als solcher gilt neben den in
§ 234 HGB i.V.m. § 723 BGB genannten Gründen
insbesondere auch:
a) die Auflösung der Inhaberin;
b) die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über
das Vermögen des stillen Gesellschafters;
c) die Zwangsvollstreckung in Gesellschaftsrechte
des stillen Gesellschafters, wenn die Vollstreckungsmaßnahmen
nicht innerhalb von
einem Jahr wieder aufgehoben werden;
d) die Vornahme eines nach § 4 Abs. 2 zustimmungsbedürftigen
Geschäftes ohne die erforderliche
Zustimmung.
3. Die Kündigung ist durch eingeschriebene Briefe
mit Rückschein oder gegen schriftliche Empfangsbestätigung
gegenüber dem anderen Vertragspartner
auszusprechen. Für die Fristwahrung ist
der Zugang der Kündigung maßgeblich.
4. Die stille Gesellschaft wird beendet und liquidiert,
wenn die Immobilien der Inhaberin verkauft
werden.
§ 14
Auseinandersetzung
1. Bei Beendigung der stillen Gesellschaft ist der
stille Gesellschafter abzufinden.
2. Das Auseinandersetzungsguthaben errechnet sich
aus:
a) dem Saldo der Kapitalkonten;
b) dem seiner Beteiligungsquote entsprechenden
Anteil des stillen Gesellschafters an den
stillen Reserven einschließlich des Geschäftswertes
der Inhaberin.
3. Soweit die Beendigung der stillen Gesellschaft
nicht mit dem Ende des Geschäftsjahres zusammenfällt,
ist zur Ermittlung der Kontenstände auf
den Tag der Beendigung der stillen Gesellschaft
auf der Grundlage der §§ 7, 8 eine Auseinandersetzungsbilanz
aufzustellen. Die Kosten hierfür
tragen die stillen Gesellschafterinnen. Am Ergebnis
schwebender Geschäfte, die nicht bilanzierungspflichtig
sind, nehmen die stillen Gesellschafterinnen
nicht teil.
4. Zur Ermittlung des Anteils der stillen Gesellschafterinnen
an den stillen Reserven ist auf den Tag
der Beendigung der stillen Gesellschaft eine Auseinandersetzungsbilanz
aufzustellen. Zur Ermittlung
der stillen Reserven sind
a) Grundstücke und Gebäude sind durch einen
Bewerter, der durch die Inhaberin bestellt wird,
schätzen zu lassen;
b) sonstige Wirtschaftsgüter (mit Ausnahme von
Beteiligungsrechten) nach den steuerlichen
Bewertungsvorschriften anzusetzen;
c) steuerfreie Rücklagen, die während der Dauer
der stillen Gesellschaft gebildet wurden, aufzulösen.
5. Der Geschäftswert ist durch einen von allen Vertragsparteien
zu benennenden Wirtschaftsprüfer
zu ermitteln.
173

6. Endet die stille Gesellschaft mit Liquidation der
Inhaberin, so ist für die Ermittlung der stillen
Reserven und des Geschäftswertes der Liquidationserlös
maßgebend.
7. § 8 Abs. 3 Satz 1 gilt entsprechend.
8. Das Auseinandersetzungsguthaben ist – außer im
Falle der Liquidation der Inhaberin – in 4 gleichen
Vierteljahresraten auszuzahlen, von denen die
ersten drei Monate nach dem Tag der Auflösung
der stillen Gesellschaft fällig wird. Die Auszahlung
des Auseinandersetzungsguthabens ist angemessen
zu strecken, wenn die Zahlung nach Satz 1
der Inhaberin im Hinblick auf ihre Liquiditätslage
unzumutbar ist. Wird die stille Gesellschaft durch
Liquidation der Inhaberin oder durch Liquidation
der stillen Gesellschaft beendet, so ist der Auseinandersetzungsanspruch
innerhalb von 4 Wochen
nach seiner Feststellung fällig.
9. Der noch ausstehende Teil des Auseinandersetzungsguthabens
ist nicht zu verzinsen.
§ 15
Schriftform, salvatorische Klausel
1. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages
können nur schriftlich wirksam vorgenommen
werden. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.
2. Durch die Ungültigkeit einzelner Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrags wird die Gültigkeit des
Vertrages im Übrigen nicht berührt. In einem solchen
Fall oder zur Ausfüllung einer ergänzungsbedürftigen
Lücke sind die Gesellschafter verpflichtet,
durch Beschluss eine angemessene Regelung
zu vereinbaren, die dem am nächsten kommt,
was jene gewollt haben oder nach dem Sinn und
Zweck des Vertrages gewollt haben würden, sofern
sie die Ungültigkeit der Bestimmung oder
die Lücke bedacht hätten.
§ 16
Gerichtsstand
Ausschließlicher Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten
aus diesem Vertrag ist München, soweit dies
zulässig vereinbart werden kann.
§ 17
Vertragsausfertigung, Vertragskosten
1. Jede der vertragsschließenden Parteien erhält
eine Ausfertigung des Vertrages.
2. Die Kosten des Vertragsabschlusses trägt die
Inhaberin. Rechtsberatungskosten trägt jede Vertragspartei
selbst.
München, den 25.10.2005
Bayernfonds Australien I GmbH
Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien I KG
WS Beteiligungs GmbH
174

17. Die Abwicklungshinweise
Wenn Sie sich entschlossen haben, der Bayernfonds
Immobilienverwaltung GmbH & Co. Australien I KG
beizutreten, reichen Sie bitte die vollständig ausgefüllte
und rechtsverbindlich unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
bei Ihrem Anlageberater ein, oder senden
Sie diese direkt an die
Real I.S. AG
Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
Die von Ihnen unterzeichnete Beitrittsvereinbarung
stellt ein rechtsverbindliches Angebot zum Abschluss
eines Beitrittsvertrages zwischen Ihnen und der Fondsgesellschaft
sowie ein rechtsverbindliches Angebot
zum Abschluss eines Treuhandvertrags dar. Die Beitrittsvereinbarung
kommt durch die Annahme der
Beitrittserklärung durch die Fondsgesellschaft, vertreten
durch ihre Geschäftsführung, zustande. Die
Beitrittsvereinbarungen werden in der Reihenfolge
ihres zeitlichen Eingangs registriert und angenommen,
sofern freies Zeichnungskapital zur Verfügung
steht. Die Annahme zum Abschluss des Treuhandvertrages
erfolgt durch den Treuhänder. Die gegengezeichnete
Beitrittsvereinbarung wird Ihnen als Durchschlag
zurückgesandt.
Im Rahmen der Konzeption ist eine Beteiligung über
einen Treuhänder vorgesehen. Da es sich bei der
Fondsgesellschaft um eine Beteiligung an ausländischem
Grundbesitz handelt, erfolgt die Bewertung
im Zusammenhang von Übertragungen nach dem
Verkehrswert. Insofern werden direkt und treuhänderisch
gehaltene Kommanditbeteiligungen gleich behandelt
(siehe Tz. 12 „Die steuerlichen Grundlagen“).
Zahlungsweise und -termin
Die AUD-Beteiligungssumme zzgl. des Agios ist als
Bareinlage zu leisten.
Für die Einzahlung der AUD-Einlage besteht folgende
Wahlmöglichkeit:
a) Der Gesamtbetrag wird vom Euro-Konto des Anlegers
abgebucht.
Der Anleger erteilt hierzu der Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien I KG eine
Einzugsermächtigung zu Lasten seines auf der
Beitrittsvereinbarung angegebenen Euro-Kontos.
Der Einzug erfolgt zum 20. eines Monats bzw.,
sofern dies kein Werktag ist, zum nächstfolgenden
Werktag des auf die Zeichnung folgenden
Monats, frühestens zum 20.12.2005 für bis zum
15.12.2005 eingegangene Zeichnungen. Der
Gegenwert in Euro wird auf Basis des Wechselkurses
zwei Werktage vor dem Einzug berechnet
(Kursfeststellung: Euro-FX der öffentlichen Banken
in Deutschland).
Wir bitten Sie, den entsprechenden Betrag auf
dem angegebenen Konto bereitzustellen. Sollte
die Lastschrift nicht ausgeführt werden können,
kommt der Anleger für eventuell entstandene
Kosten oder Währungsverluste auf.
b) Es besteht weiter die Möglichkeit der Überweisung
des Beteiligungsbetrages zzgl. Agio in AUD
(hierfür anfallende Entgelte gehen zu Lasten des
Zahlungspflichtigen) zum jeweiligen Zahlungstermin
auf folgendes Konto bei der
Bayerische Landesbank, BLZ 700 500 00
Konto-Inhaber: Bayernfonds Immobilienverwaltungs
GmbH & Co. Australien I KG
Konto-Nr. 49/7/3984305.
Für die Überweisungen ist das Z1 Formular
„Zahlungsauftrag im Außenwirtschaftsverkehr“
zu verwenden.
Ausschüttungen
Die Anleger sind ab dem Ersten des Folgemonats
der Einzahlung der Kapitaleinlage ausschüttungsberechtigt.
Die Ausschüttungen erfolgen in AUD zum 30.06.
eines Jahres für das vorangegangene Geschäftsjahr.
Anleger, die gemäß Zeichnungsschein ihre Ausschüttung
in Euro wünschen, erhalten den Gegenwert in
Euro auf Basis des Wechselkurses sechs Werktage
vor Fälligkeit der Ausschüttung.
175

Beteiligungshöhe
Die Mindestzeichnungssumme soll AUD 20.000 zzgl.
Agio betragen. Beteiligungen müssen (ohne Berücksichtigung
des Agios) jeweils durch 1.000 ohne Rest
teilbar sein.
Steuerliche Behandlung
Die Beantragung einer Steuernummer sowie die
Abgabe einer Steuererklärung in Australien für den
einzelnen Anleger sind nicht notwendig.
Sonderwerbungskosten
Aus verwaltungstechnischen Gründen ist vorgesehen,
die Anleger nicht zur Mitteilung der Sonderwerbungskosten
aufzufordern, da sich diese ohnehin nur im
Progressionsvorbehalt auswirken.
Datenschutz
Die Verarbeitung der bei Ihrem Eintritt anfallenden
Daten erfolgt über eine EDV-Anlage bei der Fondsgesellschaft.
Diese Daten werden ausschließlich für
interne Zwecke zur Verwaltung der Fondsgesellschaft
und zu Ihrer Betreuung sowie zur Information des
vermittelnden Vertriebspartners verwendet und Dritten
nur zugänglich gemacht, wenn dies zur Verwaltung
der Fondsgesellschaft und/oder der steuerlichen
Abwicklung erforderlich ist. Die Bestimmungen des
Datenschutzgesetzes werden dabei strikt beachtet.
Übertragung von Anteilen
Bei einer Übertragung oder Teilung von Gesellschaftsanteilen
gemäß § 23 des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft ist der jeweilige Anleger verpflichtet,
die im Zusammenhang mit der Übertragung oder
Teilung seines Gesellschaftsanteils entstehenden
Kosten zu übernehmen. Gemäß dem Geschäftsbesorgungsvertrag
ist die Real I.S. berechtigt, für jeden
Übertragungs- oder Teilungsvorgang eine Gebühr
für die Umschreibung der Anteile entsprechend dem
jeweils aktuellen Preisverzeichnis zu erheben. Für das
Jahr 2006 beträgt die Gebühr EUR 150 zzgl. der jeweiligen
gesetzlichen Umsatzsteuer je Übertragungsoder
Teilungsvorgang.
Widerrufsfrist
Dem Anleger steht das Recht zu, binnen einer Frist
von zwei Wochen seine im Rahmen der Beitrittsvereinbarung
abgegebene Willenserklärung zum
Erwerb einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
und zum Abschluss des Treuhandvertrages ohne die
Angabe von Gründen zu widerrufen. Der Widerruf
ist in Textform (z.B. Brief, Telefax, E-Mail) gegenüber
der Real I.S. zu erklären und hat u.a. zur Folge, dass
die bereits empfangenen Leistungen zurückzugewähren
und gegebenenfalls gezogene Nutzungen
(z.B. Zinsen) herauszugeben sind.
176

18. Die Ausfüllhinweise
Das Beteiligungsangebot Bayernfonds Australien I
ist konzipiert für Anleger, die in Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig sind und die ihre Beteiligung
im Privatvermögen halten.
Alle erbetenen Daten des Zeichners/Anlegers
tragen Sie bitte gut leserlich in Blockschrift in die
jeweiligen Felder im Zeichnungsschein ein.
1. Beitrittsvereinbarung
Bitte tragen Sie in die Beitrittsvereinbarung die erbetenen
Daten in die hierfür vorgesehenen Felder ein
und leisten Sie die zwei erforderlichen Unterschriften
jeweils mit Angabe von Ort und Datum an den mit X
gekennzeichneten Stellen.
Mit der ersten Unterschrift bieten Sie den Abschluss
des Treuhandvertrages und den Erwerb der Beteiligung
und gegebenenfalls den Einzug des Beteiligungsbetrages
zzgl. des Agios in Höhe von 5 % an.
Mit der zweiten Unterschrift erklären Sie, dass Sie
den Beteiligungsprospekt einschließlich Gesellschaftsvertrag,
Treuhandvertrag und Beitrittsvereinbarung
mit Widerrufsbelehrung erhalten und zur Kenntnis
genommen haben und dem Inhalt der Verträge zustimmen.
2. Belehrung über das Widerrufsrecht
Bitte tragen Sie in die Belehrung über das Widerrufsrecht
die erbetenen Daten in die hierfür vorgesehenen
Felder ein und leisten Sie die zwei erforderlichen
Unterschriften mit Angabe von Ort und Datum an
den mit X gekennzeichneten Stellen.
Mit Unterzeichnung der Belehrung über das Widerrufsrecht
bestätigen Sie, dass Sie binnen zwei Wochen
Ihre im Rahmen der Beitrittsvereinbarung abgegebene
Willenserklärung zum Erwerb der Beteiligung
und zum Abschluss des Treuhandvertrages ohne
Angabe von Gründen widerrufen können.
Mit der ersten Unterschrift erklären Sie, dass Sie die
Belehrung zur Kenntnis genommen haben.
Mit der zweiten Unterschrift bestätigen Sie den Erhalt
einer Abschrift der Widerrufsbelehrung.
177

19. Verbraucherinformationen für den Fernabsatz
Aufgrund des „Gesetzes zur Änderung der Vorschriften
über Fernabsatzverträge bei Finanzdienstleistungen“
vom 2. Dezember 2004 ist die Fondsgesellschaft
verpflichtet, dem Anleger folgende Informationen
zur Verfügung zu stellen:
19.1 Informationen zum Anbieter und zu anderen
mit dem Verbraucher in Kontakt tretenden
gewerblich tätigen Personen
a) Fondsgesellschaft
Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co.
Australien I KG
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts München (HRA 086382)
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Persönlich haftender Gesellschafter der Fondsgesellschaft
(Komplementär)
GS Beteiligungs GmbH, gesetzlich vertreten durch
ihren einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer,
Herrn Gottfried Selmair
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts München (HRB-Nr. 129314)
Ladungsfähige Anschrift:
Linienstraße 40, 82041 Oberhaching
Geschäftsführer der Fondsgesellschaft (Geschäftsführender
Kommanditist)
WS Beteiligungs GmbH, gesetzlich vertreten durch
ihren einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer,
Herrn Walter Saar
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts München (HRB-Nr. 153918)
Ladungsfähige Anschrift:
Truderinger Straße 217, 81825 München
Treuhandkommanditistin
Finanzcontrol Treuhandgesellschaft mbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Steuerberatungsgesellschaft,
gesetzlich vertreten durch ihren einzelvertretungsberechtigten
Geschäftsführer, Herrn
Dr. Rainer Polster
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts München (HRB-Nr. 83045)
Ladungsfähige Anschrift:
Karolinenplatz 5, 80333 München
b) Initiatorin des Beteiligungsangebots, Prospektherausgeberin
Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement
Sitz: München, eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts München unter der HRB-Nr. 132654
Gesetzliche Vertreter: Josef Brandhuber,
Jochen Schenk, Roland Egger
Ladungsfähige Anschrift:
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
Die Hauptgeschäftstätigkeit der Real I.S. AG Gesellschaft
für Immobilien Assetmanagement besteht in
der Auflage von strukturierten Beteiligungsangeboten
(z. B. geschlossenen Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften
und Mobilienfonds) und
allen damit mittelbar und unmittelbar zusammenhängenden
Geschäften.
c) Die Sparkasse/Bank bzw. der Vermittler, über
die/den Sie den Prospekt, die Beitrittsvereinbarung
und die Widerrufsbelehrung erhalten haben, wird
Ihnen gegenüber als Vermittler(in) der Fondsgesellschaft
tätig.
Die ladungsfähige Anschrift der vorgenannten
Personen ergibt sich aus den Ihnen von der Sparkasse/Bank
oder den sonstigen Vermittlern zugesandten
oder überlassenen Unterlagen.
19.2. Informationen zum Unternehmensgegenstand
der Fondsgesellschaft und zur Finanzdienstleistung
selbst
a) Gesellschaftszweck der Fondsgesellschaft
1. Zweck der Gesellschaft ist die Verwaltung von
Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten,
insbesondere die Beteiligung als atypisch stiller
Gesellschafter an der Bayernfonds Australien I
GmbH, im Folgenden „Australien GmbH“ genannt.
2. Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften und
Rechtshandlungen berechtigt, die geeignet erscheinen,
den Gesellschaftszweck unmittelbar oder
mittelbar zu fördern, insbesondere zum Abschluss
eines Vertrages über die Errichtung einer atypisch
stillen Gesellschaft. Sie kann zur Erreichung des
Gesellschaftszwecks auch Beteiligungen an anderen
Gesellschaften eingehen. Die Gesellschaft kann
178

die zur Erreichung ihres Zwecks erforderlichen oder
zweckmäßigen Handlungen selbst vornehmen oder
durch Dritte vornehmen lassen.
b) Gegenstand der konkret vorliegenden Anlagemöglichkeit
und Zustandekommen des hierfür
erforderlichen Vertrages
Gegenstand der vorliegenden Anlagemöglichkeit ist
die direkte Beteiligung des Anlegers als Kommanditist
oder die indirekte Beteiligung des Anlegers über die
Treuhandkommanditistin als Treugeber an der Fondsgesellschaft.
Um der Fondsgesellschaft als Kommanditist
oder Treugeber beizutreten, hat der Anleger
eine vollständig ausgefüllte und von ihm unterzeichnete
Beitrittsvereinbarung bei seinem Anlageberater
oder direkt bei der Prospektherausgeberin einzureichen.
Die unterzeichnete Beitrittsvereinbarung stellt
ein rechtsverbindliches Angebot zum Abschluss eines
Beitrittsvertrages zwischen dem Anleger und der
Fondsgesellschaft sowie – im Falle der Beteiligung als
Treugeber – ein rechtsverbindliches Angebot zum
Abschluss eines Treuhandvertrages zwischen dem
Anleger und der Treuhandkommanditistin dar. Der
Beitrittsvertrag kommt durch die Annahme der Beitrittserklärung
durch die Fondsgesellschaft, vertreten
durch ihre Geschäftsführung, zustande. Die Annahme
zum Abschluss des Treuhandvertrags erfolgt durch
den Treuhänder. Die von der Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft gegengezeichnete „Beitrittsvereinbarung“
wird dem Anleger – im Fall des Beitritts als
Treugeber nach Unterzeichnung durch die Treuhandkommanditistin
– als Durchschlag zurückgesandt.
c) Mindestlaufzeit der Fondsgesellschaft/
Kündigung
Die Dauer der Fondsgesellschaft ist unbefristet. Sie
wird für unbestimmte Zeit eingegangen. Eine Kündigung
des Gesellschaftsvertrages ist unter Einhaltung
einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Ende eines
Geschäftsjahres, erstmals jedoch zum 31.12.2025,
möglich. Einzelheiten hinsichtlich Dauer und Kündigung
der Fondsgesellschaft finden sich im vorliegenden
Prospekt insbesondere in der Tz. 11 („Die
rechtlichen Grundlagen“) und Tz. 14 („Der Gesellschaftsvertrag“).
d) Kapitalanteil
Der Kapitalanteil eines beitretenden Kommanditisten
oder Treugebers soll mindestens AUD 20.000 zzgl.
Agio betragen. Beteiligungen müssen (ohne Berücksichtigung
des Agios) durch 1.000 ohne Rest teilbar
sein.
e) Von dem Anleger zu entrichtender Gesamtbetrag
zum Erwerb der Beteiligung
Die vom Anleger zu zahlende Gesamtsumme ist abhängig
von der Höhe, mit der sich der Anleger an
der Fondsgesellschaft beteiligen will. Zusätzlich zu
der Beteiligungssumme hat der Anleger ein Agio in
Höhe von 5 % zu entrichten. Weitere Leistungen hat
der Anleger im Zusammenhang mit dem Erwerb der
Vermögensanlage nicht zu erbringen, insbesondere
hat er keine weiteren Zahlungen zu leisten. Auch
zusätzliche Liefer- und Versandkosten fallen nicht an.
Eigene Kosten für Telefon, Internet, Porti usw. hat
der Anleger allerdings selbst zu tragen. Angaben zu
den steuerlichen Auswirkungen der Beteiligung des
Anlegers an der Fondsgesellschaft und zur steuerlichen
Abwicklung finden sich im vorliegenden Beteiligungsprospekt,
insbesondere in der Tz. 12 („Die
steuerlichen Grundlagen“) und Tz. 17 („Die Abwicklungshinweise“).
f) Zahlungsmodalitäten
Die Beteiligungssumme zzgl. des Agios wird wahlweise
im Wege des Lastschriftverfahrens von der
Fondsgesellschaft vom Konto des jeweiligen Anlegers
abgebucht oder der Anleger hat optional die
Möglichkeit der Überweisung des Beteiligungsbetrages.
Im Falle der Wahl des Lastschriftverfahrens
erteilt der jeweilige Anleger der Fondsgesellschaft
eine Einzugsermächtigung zu Lasten seines auf der
Beitrittsvereinbarung angegebenen Kontos. Der Einzug
erfolgt zum 20.12.2005 oder im Fall eines späteren
Beitritts zum 20. bzw., sofern dies kein Werktag
ist, zum nächstfolgenden Werktag des auf die Zeichnung
folgenden Monats. Weitere Einzelheiten zu
den Zahlungsmodalitäten finden sich im vorliegenden
Prospekt, insbesondere in der Tz. 17 („Die Abwicklungshinweise“).
179

Wird die Einlage ganz oder teilweise nicht oder nicht
fristgerecht gezahlt, so können dem betreffenden Anleger
unter anderem Verzugszinsen berechnet werden.
Weiterhin ist der Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung
oder eine Herabsetzung der gezeichneten
Einlage möglich. Zu den weiter gehenden Folgen im
Falle der Nichtleistung bzw. der nicht rechtzeitigen
Leistung der Einlage durch den Anleger wird auf § 7
des Gesellschaftsvertrages (abgedruckt in Tz. 14 „Der
Gesellschaftsvertrag“) verwiesen.
g) Ausschüttung
Vorgesehen ist, dass der Anleger eine Ausschüttung
erhält. Die an den Anleger zu leistende geplante
Ausschüttung erfolgt in Höhe des Liquiditätsüberschusses,
soweit dieser nicht der Liquiditätsreserve
zugeführt wird. Es erfolgt grundsätzlich eine anteilige
Ausschüttungsbeteiligung bezogen auf den vertragsgemäß
zu leistenden Kapitalanteil (ohne Agio)
ab dem Ersten des auf die Einzahlung folgenden
Monats. Die Barausschüttungen erfolgen jeweils zum
30.06. des jeweiligen Folgejahres. Die Ausschüttung
erfolgt durch die Fondsgesellschaft als Zahlstelle.
Andere Stellen, die bestimmungsgemäß Zahlungen
an den Anleger ausführen, existieren nicht.
h) Beitrittsgrundlage
Die den Anlegern zur Verfügung gestellten Informationen,
insbesondere der vorliegende Prospekt
Bayernfonds Australien I, befinden sich auf dem
Stand vom 25.10.2005 und gelten bis zur Mitteilung
von Änderungen.
19.3 Angaben zum Fernabsatzvertrag selbst
a) Anwendbares Recht
Das Vertragsverhältnis zwischen der Fondsgesellschaft
und dem einzelnen Anleger unterliegt dem
Recht der Bundesrepublik Deutschland.
b) Sprache
Die Kommunikation zwischen der Fondsgesellschaft,
ihren Gesellschaftern und den Anlegern erfolgt ausschließlich
in deutscher Sprache.
c) Widerrufsrecht
Dem Anleger steht das Recht zu, binnen einer Frist
von zwei Wochen seine im Rahmen der Beitrittsvereinbarung
abgegebene Willenserklärung zum Erwerb
einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft ohne
Angabe von Gründen zu widerrufen. Der Widerruf
ist in Textform (z.B. Brief, Telefax, E-Mail) gegenüber
der Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement,
Innere Wiener Straße 17, 81667 München,
zu erklären und hat unter anderem zur Folge,
dass die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren
und gegebenenfalls gezogene Nutzungen
(z.B. Zinsen) herauszugeben sind. Einzelheiten
finden sich in der vom Anleger zu unterzeichnenden
Widerrufsbelehrung am Ende des Dokuments „Beitrittsvereinbarung“.
19.4 Informationen zu etwaigen außergerichtlichen
Rechtsbehelfen und zum Bestehen von
Garantiefonds
a) Außergerichtlicher Rechtsbehelf
Beschwerden im Zusammenhang mit der Finanzdienstleistung
kann der Anleger, unbeschadet seines
Rechts, die Gerichte anzurufen, an die Deutsche
Bundesbank, Schlichtungsstelle, Postfach 11 12 32,
60047 Frankfurt am Main, richten. Hierzu hat der Anleger
der Schlichtungsstelle den Sachverhalt kurz
schriftlich zu schildern und sämtliche zum Verständnis
der Beschwerde erforderlichen Unterlagen beizufügen.
Zudem hat der Anleger der Schlichtungsstelle
zu versichern, dass er in der Streitigkeit noch
kein Gericht, keine Streitschlichtungsstelle und keine
Gütestelle, die Streitbeilegung betreibt, angerufen
auch keinen außergerichtlichen Vergleich mit dem
Beschwerdegegner abgeschlossen hat. Der Anleger
kann sich im Verfahren vertreten lassen. Ein Merkblatt
zum Beschwerdeverfahren sowie die Schlichtungsstellenverfahrensverordnung
sind bei der Deutschen
Bundesbank erhältlich.
b) Garantiefonds
Garantiefonds oder andere Entschädigungsregelungen,
die nicht unter die Richtlinie 94/19/EG des Europäischen
Parlaments und des Rates vom 30.05.1994
über Einlagensicherungssysteme (ABl. EG Nr. L 135
180

S. 5) und die Richtlinie 97/9/EG des Europäischen
Parlaments und des Rates vom 03.03.1997 über Systeme
für die Entschädigung der Anleger (ABl. EG
Nr. L 84 S. 22) fallen, bestehen nicht.
181

20. Das Glossar
Abschreibung
Wertverlust eines Vermögensgegenstandes, ermittelt
nach handelsrechtlichen oder nach anderen geltenden
Vorschriften (steuerliche Terminologie „Absetzung
für Abnutzung“ (AfA) eines Wirtschaftsgutes).
Abschreibungen stellen Aufwendungen dar, die das
Jahresergebnis mindern. AfA mindern den Gewinn
bzw. den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten
und damit letztendlich das zu versteuernde
Einkommen und senken dadurch die Steuerlast,
ohne dass damit Ausgaben verbunden sind, da
die AfA lediglich buchtechnisch erfolgt. Das heißt,
sie hat Aufwandscharakter, ohne zum Zeitpunkt des
Aufwandes mit einem Geldabfluss verbunden zu
sein (denn die Anschaffung des Wirtschaftsgutes ist
ja bereits in einem früheren Jahr erfolgt).
Agio
Aufgeld. Von einem Anleger zusätzlich zum Beteiligungsbetrag
zu leistender Geldbetrag, der zur
Deckung der Kosten, die beim Absatz von Fondsanteilen
entstehen, dient.
Annuität
(Lat. annus = Jahr); Betrag, der für die Verzinsung
und Tilgung eines Darlehens jährlich vom Schuldner
zu zahlen ist. Man unterscheidet die konstante und
die variable Annuität. Die konstante Annuität bleibt
im Zeitablauf gleich. Sie ist mit sinkendem Zins- und
wachsendem Tilgungsanteil verbunden, weil durch
fortlaufende Tilgung die Zinslast abnimmt. Bei der
variablen Annuität bleibt der Tilgungsbetrag bei
jeder Zahlung unverändert, so dass die Annuität im
Zeitablauf durch die geringer werdende Zinslast
sinkt.
Anteilsfinanzierung
Partielle oder vollständige Fremdfinanzierung der
Beteiligung durch den Anleger.
Ausschüttung
Die vorhandenen Liquiditätsüberschüsse, d.h. die
Überschüsse der Mieteinnahmen, werden regelmäßig
an die Gesellschafter im Verhältnis ihrer Kommanditeinlage
ausgeschüttet. Über die Höhe der Ausschüttung
beschließt i.d.R. die Gesellschafterversammlung.
Die Ausschüttung ist zu unterscheiden vom
Gewinn oder Jahresertrag des Fonds: Dieser kann
höher oder niedriger sein als die Ausschüttung.
Brutto-Mietvertrag
Siehe unter Gross Lease.
Building Outgoings
Australischer Fachbegriff für Betriebskosten einer
Immobilie, wie z.B. Wasser, Gas Reparaturen, Management
etc. Diese Kosten sind im Rahmen eines
Netto-Mietvertrages i.d.R. auf den Mieter umlegbar,
im Rahmen eines Brutto-Mietvertrages grundsätzlich
nicht.
Contract of Sale – in Australien:
Kaufvertrag über eine Immobilie.
Carriageway Easement – in Australien:
Siehe unter Grunddienstbarkeit.
Disagio
Abgeld bei Wertpapieren; der Betrag, um den der
Ausgabepreis bei der Neuausgabe von Wertpapieren
deren Nennbetrag unterschreitet. Gegensatz: Agio;
Aufgeld/Aufschlag.
Division 40 – in Australien:
Abschreibungsgruppe für bestimmte Bestandteile
einer Immobilie (im Wesentlichen die Anschaffungsund
Herstellungskosten für wesentliche Rohbaukomponenten).
Komponenten dieser Abschreibungsgruppe
dürfen derzeit mit 2,5 % p.a. abgeschrieben
werden.
Division 43 – in Australien:
Abschreibungsgruppe für bestimmte Bestandteile
einer Immobilie (im Wesentlichen für Ausstattungsund
Ausrüstungskomponenten wie Heizung, Klimaanlagen,
Liftanlagen). Komponenten dieser Abschreibungsgruppe
dürfen je nach Komponente und konkreter
Abschreibungsform (linear oder degressiv)
mit zwischen 2,5 % und 30 % p.a. abgeschrieben
werden.
182

Effektivzins
Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) muss
bei Krediten als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr
in Prozent angegeben werden. Mit Hilfe des Effektivzinses
können Darlehensangebote mit gleicher Zinsfestschreibung
verglichen werden. In der Effektivzinsermittlung
werden neben dem Nominalzinssatz
weitere Faktoren wie Damnum, Tilgungsfreijahre, Tilgungssatz,
Art der Tilgungsverrechnung etc. berücksichtigt.
Emittent
Fondsgesellschaft, an der sich der Anleger beteiligt.
Endfinanzierung
Langfristiger Bankkredit zu fest oder variabel vereinbarten
Konditionen, üblicherweise durch erstrangige
Grundschulden besichert.
Exchange of Contract – in Australien:
Tag, an dem der Kaufvertrag verbindlich, ggf. noch
unter aufschiebenden Bedingungen, von den Parteien
unterzeichnet wird. Der Eigentumsübergang und die
Kaufpreiszahlung finden i.d.R. zu einem vereinbarten
Termin danach statt (siehe unter „Settlement“).
Fungibilität
Die Fungibilität (Tauschbarkeit, Handelbarkeit, Verfügbarkeit)
für Anteile an geschlossenen Fonds ist
eingeschränkt, da kein geregelter Markt existiert. Es
handelt sich grundsätzlich um eine langfristige Anlage.
Sofern aber ein Verkauf gewünscht ist, sind der
Initiator REAL I.S. und auch die Vertriebspartner behilflich,
einen Käufer zu finden.
Geldmarktzins
Zins für kurzfristige Kapitalanlagen (z.B. Liquiditätsreserven)
oder kurzfristige Kredite am Kapitalmarkt
(z.B. Zwischenfinanzierungen).
Geschlossener Fonds
Gegenteil zum offenen Fonds. Bei geschlossenen
Fonds sind der Investitionsgegenstand und das Investitionsvolumen
bereits vorher fixiert und die Zahl
der Anleger ist damit begrenzt. Sobald das benötigte
Eigenkapital (Fondsfinanzierung) eingeworben
wurde, schließt der Initiator den Fonds und ein Beitritt
ist dann nicht mehr möglich.
Gesellschaftsvertrag
Der Gesellschaftsvertrag der Kommanditgesellschaft
regelt die Belange der Gesellschaft. Er ist einer der
wichtigsten Verträge und im Emissionsprospekt vollständig
abgedruckt. Vor einem Beitritt sollte er gelesen
und verstanden werden.
Geschäftsbesorgungsvertrag
Die Fonds- und die Objektgesellschaft übertragen
dem Geschäftsbesorger die mit ihrem gewöhnlichen
Geschäftsbetrieb verbundenen laufenden Geschäfte.
Die Geschäftsbesorgung erstreckt sich auf alle Geschäfte
und Maßnahmen, die dem Betriebsablauf
und dem Zweck der Gesellschaft dienen.
Gross Lease – in Australien:
Brutto-Mietvertrag, bei dem der Mieter Verbrauchskosten
und bestimmte Versicherungen zahlt, jedoch
ist ein Großteil der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten
wie z.B. Steuern und Abgaben, Objektversicherungsprämien,
Instandhaltung des Gebäudes etc.
nicht auf den Mieter umlegbar.
Grunddienstbarkeit
Ein Dritter hat ein Recht, z.B. Wegerecht oder Nutzungsrecht,
an einem ihm nicht gehörenden Grundstück.
Haftung
Beim Kauf von Fondsanteilen wird der Anleger Gesellschafter
und haftet unter Umständen für das Unternehmen.
Sofern die Anleger Kommanditisten einer
KG werden, ist ihre Haftung gemäß HGB auf das im
Handelsregister eingetragene Kapital (Hafteinlage)
begrenzt. Die persönliche Haftung des Kommanditisten
erlischt, wenn er seine Pflichteinlage geleistet
hat. Die persönliche Haftung lebt aber wieder auf,
wenn die Einlage z.B. durch Ausschüttungen an ihn
zurückgezahlt und damit sein Kapitalkonto unter die
Hafteinlage gemindert wird.
183

Initiator
Anbieter des Beteiligungsangebots an der Fondsgesellschaft
und Prospektherausgeber.
Interner Zinsfuß
Auch Prognoserendite, Renditeprognose, prognostizierte
Rendite genannt. Kapitaleinzahlung, Ausschüttungen
und steuerliche Ergebnisse fallen zu unterschiedlichen
Zeitpunkten an. Die Renditeberechnung
nach der Methode des internen Zinsfußes berücksichtigt
diesen Tatbestand durch Abzinsen der einzelnen
Zahlungsströme zu dem jeweils angenommenen Fälligkeitstermin.
Es wird der Abzinsungssatz ermittelt,
bei dem die Summe der Barwerte aller Einzahlungen
und Auszahlungen gleich groß ist und damit zu einem
Kapitalwert von null führt (mathematische Definition).
Ökonomisch gesehen gibt der interne Zinsfuß
damit die Verzinsung des jeweils in der Anlage
gebundenen Kapitals bzw. des durchschnittlich dynamisch
gebundenen Kapitals p.a. im Durchschnitt
über den Betrachtungszeitraum an. Der interne Zinsfuß
ist eine von zahlreichen mehrperiodischen finanzmathematischen
Methoden der Investitionsrechnung
und hat sich, obwohl er in der wissenschaftlichen
Literatur durchaus kontrovers diskutiert wird, als ein
häufig verwendetes Verfahren zur Beurteilung der
Vorteilhaftigkeit von Investitionen durchgesetzt.
Auch bei der Renditeberechnung im Bereich der
steuerorientierten Kapitalanlagen hat sich der interne
Zinsfuß etabliert. Die Berechnung erfordert zahlreiche
Annahmen, wie z.B. über die Veräußerung des
Investitionsgutes zum Ende des Prognosezeitraums,
und ist damit durch Unsicherheiten geprägt. Der interne
Zinsfuß darf daher nicht als alleiniges Kriterium
für die Vorteilhaftigkeit einer Investition in steuerorientierte
Kapitalanlagen herangezogen werden,
sondern muss immer im Gesamtzusammenhang
betrachtet werden. Insbesondere der Vergleich mit
Renditen von anderen Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen
Wertpapieren ist nicht zweckmäßig, da
hier Zinsen zu einem bestimmten Zeitpunkt vertraglich
geschuldet werden und Sicherheit über die Rückzahlung
des Kapitals besteht.
Investitions- und Finanzierungsplan (Mittelherkunft
und Mittelverwendung)
Die wesentlichen zahlenmäßigen Eckdaten eines geschlossenen
Fonds finden sich im Investitions- und
Finanzierungsplan sowie in der Prognoserechnung.
Der Investitions- und Finanzierungsplan ist eine Aufstellung
über die Gesamtausgaben (Mittelverwendung)
und die Gesamtfinanzierung (Mittelherkunft)
der Fondsgesellschaft. Während der Investitionsplan
die Verwendung der finanziellen Mittel bezüglich
einzelner Kostengruppen abbildet, zeigt der Finanzierungsplan
die Beschaffung bzw. Herkunft dieser
Mittel.
Kapitalmarktzins
Zins für mittel- und langfristige Kapitalanlagen oder
Darlehen und Kredite am Kapitalmarkt. Normalerweise
ist er höher als der Geldmarktzins für kurzfristige
Anlagen bzw. Kredite. Dies liegt daran, dass die
längere Kapitalbindungsdauer vergütet werden muss
und im Falle von Kreditgeschäften wegen der Langfristigkeit
der Geldausleihung ein höheres Risiko vorhanden
ist, dass das Geld nicht zurückgezahlt wird.
Dieses Risiko wird mit einem höheren Zins belohnt.
Kommanditgesellschaft (KG)
Rechtsform, in der viele geschlossene Fonds angeboten
werden. Bei der Kommanditgesellschaft haftet
mindestens ein Gesellschafter unbeschränkt, er wird
Komplementär genannt. Die anderen Gesellschafter
(Anleger) haften normalerweise nur mit ihrer Einlage,
sie heißen auch Kommanditisten.
Kommanditist
Der Kommanditist ist, im Gegensatz zum Komplementär,
der beschränkt haftende Gesellschafter (Anleger)
einer Kommanditgesellschaft. Seine Haftung ist
grundsätzlich auf die von ihm geleistete Einlage begrenzt.
184

Komplementär
Als Komplementär wird der vollhaftende Gesellschafter
einer Kommanditgesellschaft bezeichnet. Seine
Haftung ist nicht auf die geleistete Einlage begrenzt,
sondern umfasst sein gesamtes Vermögen (siehe
auch „Kommanditist“).
Letter of Credit
Standardisierte Bankgarantie, häufig zur Absicherung
von Verpflichtungen aus Verträgen verwendet.
Liquiditätsreserve
Sicherungsposition in der Prognoserechnung einer
Fondsgesellschaft, die z.B. der Abdeckung unvorhergesehener
Kosten dient.
Majorisierung
Hier: durch Stimmenmehrheit Einfluss auf Minderheitsgesellschafter
ausüben.
Nachschusspflicht
Ist die durch die Satzung den Gesellschaftern auferlegte
Verpflichtung zur Leistung von Zahlungen
(Nachschüssen) über den Nominalbetrag des Anteils
hinaus. Die N. kann beschränkt und unbeschränkt
sein.
Nebenkosten
Siehe bei Building Outgoings, Statutory Outgoings
und Non Recoverable Outgoings.
Net-Lease – in Australien:
Netto-Mietvertrag, bei dem der Mieter Verbrauchskosten,
bestimmte Versicherungen, den Großteil der
Betriebs- und Bewirtschaftungskosten wie z.B. Steuern
und Abgaben, Objektversicherungsprämien,
Instandhaltung des Gebäudes etc. zahlt, d.h., diese
Kosten sind i.d.R. vom Vermieter auf den Mieter
umlegbar.
Netto-Mietvertrag
Siehe unter Net-Lease.
Non Recoverable Outgoings – in Australien:
Der Anteil an den Betriebs- und Bewirtschaftungskosten
(Building Outgoings und Statutory Outgoings),
der vom Vermieter zu tragen ist und nicht auf den
oder die Mieter umgelegt werden kann.
Platzierungsgarantie
Die Platzierungsgarantie stellt sicher, dass die Investition
wie geplant ausgeführt wird, auch wenn noch
nicht alle Fondsanteile gezeichnet sind. Die Werthaltigkeit
der Platzierungsgarantie hängt von der Bonität
des Garanten (i.d.R. die Initiatoren) ab. Dieser
übernimmt die restlichen Fondsanteile oder stellt der
Fondsgesellschaft Darlehen zur Verfügung.
Rating
Bonitätseinstufung eines Unternehmens durch ein
Analyseinstitut zur Beurteilung des Ausfallrisikos.
Rendite
Kennzahl zum Vergleich der Vorteilhaftigkeit von
Kapitalanlagen. Bei geschlossenen Fonds bezieht sich
die Rendite auf das jeweils gebundene Eigenkapital.
Die Rendite geschlossener Fonds ist nicht zu vergleichen
mit der Effektivverzinsung festverzinslicher
Wertpapiere. Je mehr Prognosewerte in die Renditeberechnung
einfließen, umso größer wird der Gestaltungsspielraum.
Haupteinflussfaktoren sind z.B. die
Länge des gewählten Prognosezeitraums, die angenommene
Inflationsrate, die angenommenen Konditionen
einer Anschlussfinanzierung nach dem Auslaufen
der ersten Festzinsvereinbarung und der
geschätzte Veräußerungserlös am Ende des Prognosezeitraums.
Siehe auch „Interner Zinsfuß“.
Rent Review – in Australien:
Die Mietveränderungen werden i.d.R. jährlich zur
Marktmiete überprüft und damit wertgesichert. Oftmals
werden vertragliche Sonderregelungen vereinbart:
So ist es üblich, dass im Falle eines Rent Review
eine Anpassung bestimmte Werte nicht nach unten
durchbrechen oder übersteigen darf (sog. „Ratched
Clause“. Auch feste Mietsteigerungen über die Laufzeit
eines Mietvertrages sind möglich (sog. „Structured
Rent Review“). Dies bietet den Vorteil, dass der
Vermieter zuverlässige und feste Mietsteigerungen
projizieren kann und keine Risiken der tatsächlichen
Marktentwicklung für die Laufzeit des Mietvertrages
trägt.
185

Sensitivitätsanalyse
Die Sensitivitätsanalyse gibt Aufschluss darüber, wie
sich der prognostizierte Anlageerfolg ändert, wenn
ausgewählte Einflussfaktoren (z.B. Mieteinnahmen,
Annahmen zu Instandhaltungskosten, Kostenannahmen,
Veräußerungsfaktor) von den Prognoseprämissen
des Prospektherausgebers abweichen.
Settlement – in Australien:
Tag des Übergangs von Nutzen und Lasten (Eigentumsübergang)
an der Immobilie gegen Zahlung des
vereinbarten Kaufpreises auf Grundlage des Contract
of Sale.
Statutory Outgoings
Australischer Fachbegriff für eine Unterart von Betriebs-
bzw. Bewirtschaftungskosten einer Immobilie:
Steuern und Abgaben und ähnliche Kosten und Aufwendungen,
die von Behörden, staatlichen oder kommunalen
Stellen im Zusammenhang mit dem Eigentum,
der Vermietung, der Nutzung und dem Betrieb
von Immobilien erhoben werden. Diese Betriebsausgaben
sind im Falle von Netto-Mietverträgen i.d.R.
auf den Mieter umlegbare Kosten, im Falle von Brutto-
Mietverträgen sind diese Kosten i.d.R. vom Vermieter
zu tragen.
Valutierung
Wertstellung: die Festsetzung des Tages, an dem
eine Gutschrift oder Belastung für den Kunden erfolgt.
Vom Tage der Valutierung an setzt die Verzinsung ein.
Zahlstelle
Stelle, die bestimmungsgemäß Zahlungen an den
Anleger ausführt.
Zinssatzswap
Ein Zinssatzswap ist in der Standardform der Austausch
eines festen, langfristigen Zinsstromes gegen
einen variablen, geldmarktorientierten Zinsstrom.
Zinssatzswapoption
Eine Zinssatzswapoption ist eine Option zum Erhalt
eines Zinssatzswap gegen Zahlung einer Gebühr. Die
Gebühr ist zahlbar unabhängig von der Einlösung
oder Nichteinlösung der Option.
Zweitmarkt
Grundsätzlich handelt es sich bei der Anlage in geschlossenen
Fonds um eine langfristige Anlage, insbesondere
auch unter steuerlichen Gesichtspunkten.
Die Fungibilität der Anteile ist eingeschränkt. Ein
institutionalisierter Zweitmarkt für die Veräußerung
von Fondsanteilen existiert nicht.
Treuhänder
Der Treuhänder ist eine natürliche oder juristische
Person wie z.B. ein Anwalt, ein Steuerberater, ein
Notar oder eine Steuerberatungs-/Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
Der Treuhänder verpflichtet sich
schuldrechtlich gegenüber seinem Treugeber (dem
Anleger), nur gemäß Treuhandvertrag über das ihm
anvertraute Treugut zu verfügen. Treuhänder können
bei geschlossenen Fonds unterschiedliche Funktionen
übernehmen, wie z.B. die Kontrolle über die
ordnungsgemäße Verwendung der Anlegergelder
oder die Begründung und Verwaltung der Beteiligung.
Der Treuhandvertrag ist im Prospekt wegen
seiner Bedeutung in vollem Umfang abgedruckt und
sollte aufmerksam gelesen werden. In der Regel fungiert
der Treuhänder als Treuhandkommanditist,
d.h., er wird im Handelsregister entsprechend den
gesellschaftsvertraglichen Regelungen eingetragen.
186

21. Die Prospektverantwortung und Vollständigkeit
21.1 Schlussbemerkungen
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement,
Innere Wiener Straße 17, 81667 München
ist Prospektherausgeberin und übernimmt gemäß
§ 3 der Vermögensanlagen- Verkaufsprospektverordnung
vom 16. Dezember 2004 die Verantwortung für
dieses Angebot und die in diesem Prospekt enthaltenen
Angaben. Die im Prospekt gemachten Angaben
berücksichtigen die bei der Aufstellung des Prospekts
maßgebenden rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse
und die zu dieser Zeit gültigen gesetzlichen
Vorschriften und Verwaltungsrichtlinien in Deutschland.
Die Prospektherausgeberin erklärt, auch im Hinblick
auf § 264a StGB, dass ihres Wissens die Angaben im
Prospekt richtig und keine wesentlichen Umstände
ausgelassen worden sind.
Die Prospektherausgeberin haftet nicht für Abweichungen
aufgrund künftiger Entwicklungen und Änderungen
rechtlicher und steuerlicher Grundlagen
sowie für Änderungen und Entwicklungen der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen in Deutschland
bzw. in Australien (d.h. Abweichungen von den prognostizierten
Werten), insbesondere nicht für die
prognostizierten Mieterträge und Kostenansätze, die
die Basis für die Prognoserechnung darstellen. Sollten
die Mieter oder der Verkäufer der Fondsimmobilie
ihren vertraglichen Verpflichtungen, gleich welchen
Grundes, nicht nachkommen, oder sollten (z.B.
aufgrund unterschiedlicher Vertragsauslegung)
Sachverhalte sich anders darstellen, als von der Prospektherausgeberin
verstanden und daher in diesem
Prospekt dargestellt, besteht keine Haftung seitens
der Prospektherausgeberin für Schäden oder Nachteile,
die für die Anleger hieraus entstehen könnten.
Auch werden der Eintritt eines bestimmten steuerlichen
Ergebnisses und das steuerliche Konzept dieses
Beteiligungsangebotes nicht garantiert. Eine Haftung
für Mängel des Fondsobjekts, unabhängig davon, ob
diese versteckt sind oder vom Verkäufer offen gelegt
wurden, wird ebenfalls seitens der Prospektherausgeberin
nicht übernommen.
Die Prospektherausgeberin haftet auch nicht für
Angaben Dritter, insbesondere solcher, die durch
Quellenangaben oder entsprechende Hinweise im
Prospekt kenntlich gemacht sind. Der Inhalt des
Prospektes berücksichtigt nur die aus Sicht der Prospektherausgeberin
bekannten und erkennbaren
Sachverhalte bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des
Prospekts. Über die im Prospekt genannten wesentlichen
Vereinbarungen mit der Prospektherausgeberin
und den mit ihr verbundenen Unternehmen hinaus
bestehen keine weiteren Vertragsbeziehungen.
Der Komplementär, die Fonds- und die Objektgesellschaft,
die stille Gesellschaft, die Treuhandkommanditistin
und ihre verbundenen Unternehmen haben
an der Erstellung der Prospektunterlagen nicht mitgewirkt.
Für die Angaben im Prospekt und in den
sonstigen Emissionsunterlagen wird von diesen Gesellschaften
und den für sie handelnden Personen
keine Haftung übernommen.
Wenn sich für einen Anleger Fragen ergeben, wird
die Real I.S. diese jederzeit beantworten. Verbindlich
sind aber nur schriftlich bestätigte Angaben.
Vermittler oder sonstige Dritte sind nicht berechtigt,
Auskünfte zu erteilen oder Zusagen zu machen, die
von den Aussagen im Prospekt abweichen.
Alle mit der Konzeption, Prüfung und Durchführung
des Angebotes beauftragten Personen und Gesellschaften
haften gegenüber der Fonds- und Objektgesellschaft
und den Anlegern generell nur bei grob
fahrlässiger oder vorsätzlicher Verletzung der ihnen
obliegenden Sorgfaltspflichten. Dies gilt auch für
die Real I.S. als Prospektherausgeberin dieses Beteiligungsangebotes.
Ersatzansprüche nach dem Verkaufsprospektgesetz
wegen unrichtiger oder unvollständiger Prospektangaben
verjähren nach Ablauf von 1 Jahr nach Kenntnisnahme
des Anlegers von einem Prospektfehler
oder einer Unvollständigkeit des Prospektes, spätestens
jedoch 3 Jahre nach Abschluss des Erwerbsgeschäfts.
Weiter gehende Ansprüche nach Vertragsrecht
oder aufgrund vorsätzlicher unerlaubter Handlungen
bleiben hiervon unberührt.
187

Mit seinem Beitritt erklärt der Anleger, dass er von
dem Prospekt, den vorstehenden Angaben und dem
Haftungsvorbehalt Kenntnis genommen hat und damit
einverstanden ist.
21.2 Vollständigkeit des Prospekts
Um dem Gebot der Vollständigkeit der Angaben nach
der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
vom 16. Dezember 2004 – nachfolgend kurz als „Verordnung“
bezeichnet – Rechnung zu tragen, werden
abschließend nachfolgende Erklärungen abgegeben:
21.2.1 Für den Inhalt des Verkaufprospektes übernimmt
keine natürliche Person die Verantwortung.
21.2.2 Die Anzahl und der Gesamtbetrag der angebotenen
Vermögensanlagen standen bei Hinterlegung
des Verkaufsprospekts noch nicht fest.
21.2.3 Der Anbieter übernimmt keine Zahlung von
Steuern.
21.2.4 Eine Kontoverbindung der Fondsgesellschaft
ist für den Fall der Überweisung der Beteiligungssumme
(zzgl. Agio) in Tz. 17 dieses Beteiligungsprospektes
angegeben.
21.2.5 Eine Möglichkeit, die für die Zeichnung oder
den Erwerb der Vermögensanlagen vorgesehene Frist
vorzeitig zu schließen, besteht, außer im Fall der
vollständigen Zeichnung der gesamten erforderlichen
Beteiligungssumme, nicht.
21.2.6 Das Angebot erfolgt nicht gleichzeitig in verschiedenen
Staaten mit bestimmten Teilbeträgen.
21.2.7 Der Emittent ist nicht für eine bestimmte Zeit
gegründet.
21.2.8 Der Emittent ist vor Platzierungsbeginn ein
Konzernunternehmen des Treuhänders. Sobald die
Einlage des Treuhänders weniger als 50 % des Gesamtkapitals
des Emittenten umfasst, ist der Emittent
kein Konzernunternehmen.
21.2.9 Der Emittent ist weder eine Aktiengesellschaft
noch eine Kommanditgesellschaft auf Aktien und
kann daher keine Umtausch- oder Bezugsrechte auf
Aktien einräumen.
21.2.10 Der Emittent wurde nicht vor mehr als 5 Jahren
vor Aufstellung des Verkaufsprospektgesetzes
gegründet.
21.2.11 Die Gründungsgesellschafter waren und sind
weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen,
die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlagen
beauftragt sind, beteiligt.
21.2.12 Die Gründungsgesellschafter waren und sind
weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen,
die dem Emittenten Fremdkapital zur Verfügung
stellen, beteiligt.
21.2.13 Die Gründungsgesellschafter waren und sind
weder unmittelbar noch mittelbar an Unternehmen,
die im Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjekts
nicht nur geringfügige Lieferungen oder
Leistungen erbringen, beteiligt.
21.2.14 Der Emittent ist nicht abhängig von Patenten,
Lizenzen und neuen Herstellungsverfahren, die von
wesentlicher Bedeutung für seine Geschäftstätigkeit
oder Ertragslage sind.
21.2.15 Gerichts- oder Schiedsverfahren des Emittenten,
die einen wesentlichen Einfluss auf seine wirtschaftliche
Lage haben können, sind nicht anhängig.
21.2.16 Die Tätigkeit des Emittenten ist nicht durch
außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst worden.
21.2.17 Den Personen oder Gesellschaften, die für
den Inhalt des Verkaufsprospekts die Verantwortung
übernehmen (Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien
Assetmanagement), stand und steht nicht das
Eigentum am Anlageobjekt oder wesentlichen Teilen
desselben zu. Auch aus anderen Gründen steht diesen
Personen eine dingliche Berechtigung am Anlageobjekt
nicht zu.
188

21.2.18 Den Gründungsgesellschaftern des Emittenten
stand und steht nicht das Eigentum am Anlageobjekt
oder wesentlichen Teilen desselben zu. Auch
aus anderen Gründen steht diesen Personen eine
dingliche Berechtigung am Anlageobjekt nicht zu.
21.2.19 Den Mitgliedern der Geschäftsführung des
Emittenten stand und steht nicht das Eigentum am
Anlageobjekt oder wesentlichen Teilen desselben zu.
Auch aus anderen Gründen steht diesen Personen
eine dingliche Berechtigung am Anlageobjekt nicht
zu.
21.2.20 Rechtliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten
des Anlageobjekts, insbesondere im
Hinblick auf das Anlageziel, bestehen nicht.
21.2.21 Tatsächliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten
des Anlageobjekts, insbesondere
im Hinblick auf das Anlageziel, bestehen nicht.
21.2.22 Die Gründungsgesellschafter GS Beteiligungs
GmbH und WS Beteiligungs GmbH und die Finanzcontrol
Treuhandgesellschaft mbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft haben
Leistungen und Lieferungen, die nicht nur geringfügig
sind, weder erbracht noch erbringen sie solche.
21.2.23 Den Mitgliedern der Geschäftsführung
des Emittenten sind für das letzte abgeschlossene
Geschäftsjahr keine Bezüge gewährt worden, insbesondere
sind ihnen keine Gehälter, Gewinnbeteiligungen,
Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte,
Provisionen oder Nebenleistungen jeder
Art gewährt worden.
21.2.26 Die nach § 12 Abs. 1 der Verordnung zu
nennenden Personen einschließlich die Mitglieder
der Geschäftsführung sind nicht für Unternehmen
tätig, die im Zusammenhang mit der Herstellung des
Anlageobjekts nicht nur geringfügige Lieferungen
oder Leistungen erbringen.
21.2.27 Personen, die nicht in den Kreis der nach der
Verordnung angabepflichtigen Personen fallen, die
Herausgabe oder den Inhalt des Prospekts oder die
Abgabe oder den Inhalt des Angebots der Vermögensanlage
aber wesentlich beeinflusst haben, existieren
nicht.
21.2.28 Vorliegend handelt es sich nicht um ein
Angebot von Vermögensanlagen, für deren Verzinsung
oder Rückzahlung eine juristische Person oder
Gesellschaft die Gewährleistung übernommen hat.
21.2.29 Es liegen keine Umstände oder Beziehungen
vor, die Interessenskonflikte des Treuhänders begründen
können.
21.2.30 Planzahlen des Emittenten im Hinblick auf
eine Produktion existieren nicht, da nichts produziert
wird.
Datum der Aufstellung des Prospekts: 25.10.2005
21.2.24 Die nach § 12 Abs. 1 der Verordnung zu
nennenden Personen einschließlich die Mitglieder
der Geschäftsführung sind nicht für Unternehmen
tätig, die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlagen
vertraut sind.
21.2.25 Die nach § 12 Abs. 1 der Verordnung zu
nennenden Personen einschließlich die Mitglieder
der Geschäftsführung sind nicht für Unternehmen
tätig, die dem Emittenten Fremdkapital geben.
189

190

Gestaltung
Holzmair GmbH, Herrsching

Real I.S. AG
Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
www.realisag.de