Wohnen in Hamburg - Baugenossenschaft der Buchdrucker eG

Wohnen
in Hamburg
Baugenossenschaft
der Buchdrucker eG
Wohnungsunternehmen
Geschäftsbericht 2007

Gestaltung und Herstellung: Hammonia-Verlag GmbH, Hamburg

Der Vorstand der Baugenossenschaft der Buchdrucker überreicht
mit freundlicher Empfehlung den
Geschäftsbericht 2007
und Jahresabschluss
Hamburg, im Juni 2008
Baugenossenschaft der Buchdrucker eG
Wohnungsunternehmen
gegründet am 27. September 1927
Im Genossenschaftsregister eingetragen am 21. Oktober 1927
Geschäftsbericht 2007

Wohnen in
Hamburg
2
Geschäftsbericht 2007
Inhaltsverzeichnis
1 Informationen über den unmittelbaren Mitgliederwert . . . . . 3
Wer sind wir?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Was wollen wir? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Was machen wir? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Wie ist das Umfeld der Genossenschaft? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
2 Informationen über den mittelbaren Mitgliederwert . . . . . . . 16
Lagebericht nach § 289 HGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Bilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Gewinn- und Verlustrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Anhang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
3 Informationen über den nachhaltigen Mitgliederwert . . . . . . 29
Welche Projekte haben wir? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Welche Risiken gibt es und wie gehen wir dagegen vor? . . . . . . . . . . 30
Wie ist die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft? . . . . . . . . . . . . 31
Wie ist das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung? . . . . . . . . . . . . . . 37
Was sagt der Aufsichtsrat über die Situation der Genossenschaft? . . . . . 39
Bestandsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Liste der gewählten Vertreter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Gedenken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Geschäftsbericht 2007

Informationen über den
unmittelbaren Mitgliederwert
Wer sind wir?
Was wollen wir?
Was machen wir?
Wie ist das Umfeld der Genossenschaft?
Geschäftsbericht 2007
Berichtsjahr
2007
Vorjahr
2006
Bilanzsumme 34,23 Mio. e 33,25 Mio. e
Wohnungen 1.684 1.684
Mitglieder 2.299 2.305
Geschäftsguthaben 4,62 Mio. e 4,59 Mio. e
Rücklagen 4,97 Mio. e 4,00 Mio. e
Rückstellungen 6,05 Mio. e 6,17 Mio. e
Umsatzerlöse
aus der Hausbewirtschaftung
7,91 Mio. e 7,62 Mio. e
Bilanzgewinn 224.146,81 e 215.138,14 e
Bruttodividende 4 % 3+1 %
Mitarbeiter 13 12

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Hamburg
Informationen über den
unmittelbaren Mitgliederwert
Organe der Genossenschaft
2.299 Mitglieder wählen in 6 Wahlkreisen
66 Vertreter für die Versammlung
Geschäftsbericht 2007
Die Vertreter nehmen die
Mitgliedsrechte nach Gesetz und
Satzung wahr und wählen:
6 Mitglieder des Aufsichtsrates Bernd Sandmann, Vorsitzender
Angelika Kasimir, stellv. Vorsitzende
Uwe Dettmann
Günther Discher
Bernd Nehls
Ulrich Rühle
Ausschüsse PRüfUNG:
Angelika Kasimir
Uwe Dettmann
Bernd Sandmann, Schriftführer
BAU:
Günther Discher
Bernd Nehls
Ulrich Rühle, Schriftführer
Der AR bestellt den
2 Vorstand frank Seeger
Joachim Thorns

Vorwort
Bericht des Vorstandes
Sehr geehrter Leser, sehr geehrte Leserin,
das Jahr 2007 ist Geschichte. Ein ganz besonderes: Wir feierten in 2007 das achtzigjährige
Bestehen unserer Baugenossenschaft. Bei dem gelungenen fest, fast 2000 Besucher kamen,
war für Jung und Alt etwas dabei. Auch in 2008 laden wir alle Mitglieder ein. „Unser Tag
2008“, das vielleicht größte Nachbarschaftsfest der Welt, wird vom Arbeitskreis Hamburger
Wohnungsbaugenossenschaften ausgerichtet und hoffentlich wieder ein besonderes Ereignis
für unsere Mitglieder.
Der Schwerpunkt unserer Aktivitäten lag 2007 im Bereich der nachhaltigen Modernisierung.
In der Korachstraße 65 wurde das gesamte Gebäude mit einem Vollwärmeschutz versehen.
104 Wohnungen sparen nun jährlich über 100.000 Kilogramm CO 2 ein. Weitere Maßnahmen
zur Energieeinsparung stehen im Rimbertweg und dem Braußpark an.
Darüber hinaus wurden die Planungen für den Neubau in Hamburg-Ohlsdorf abgeschlossen
und Ende 2007 mit dem Bau begonnen. Auch durch Kauf von Wohnungen vergrößerten wir
in 2008 den Bestand: Wir erwarben im februar 2008 weitere 13 Wohnungen und eine Verwaltungseinheit
in Hamburg-Barmbek.
Alles in allem eine erfolgreiche fortsetzung unserer Unternehmenspolitik, die wir seit drei
Jahren forcieren – die umfangreiche Modernisierung und Erweiterung unserer Bestände.
Diese Politik ist einem übergeordneten Ziel, unserem in der Satzung festgelegten „Zweck“
geschuldet: Der „Zweck der Genossenschaft ist vorrangig die förderung ihrer Mitglieder
durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“. Diese Maxime,
eine Art „genossenschaftlicher Imperativ“, liegt unserem Handeln zugrunde. für unsere
Mitglieder stellt das einen „Mehrwert“ über das Wohnen hinaus dar. Unser Ziel ist, dies auch
für die Zukunft zu gewährleisten. In der Gegenwart, so hoffen wir, kann jedes unserer Mitglieder
bereits tagtäglich diesen Mehrwert feststellen.
In diesem Sinne wünschen wir Ihnen Entdeckerfreude beim Lesen dieses Geschäftsberichtes.
Geschäftsbericht 2007

Wohnen in
Hamburg
Member Value oder:
Modernisierung VE 2 mit neuem Eingang und Concierge-Loge.
Mehrwert durch Wohnen in der Genossenschaft
Unmittelbarer Mitgliederwert nennen wir den Mehrwert, den ein Mitglied der Genossenschaft
durch seine Mitgliedschaft allein schon erwirbt.
Mittelbarer Mehrwert ist der Wert, den ein Mitglied der Genossenschaft durch das erfolgreiche
Wirtschaften der Genossenschaft hat.
Nachhaltiger Mitgliederwert ist der Wert, den ein Mitglied auch künftig durch seine
Mitgliedschaft und das Wirtschaften der Genossenschaft hat.
Der Begriff MemberValue wird international verwandt und findet auch in Deutschland
zunehmend Akzeptanz.
Geschäftsbericht 2007

Informationen über den
unmittelbaren Mitgliederwert
Die Baugenossenschaft der Buchdrucker eG, ein am Markt erfolgreich positioniertes
Unternehmen, befindet sich nun im 82. Jahr ihres Bestehens. Das ursprüngliche Ziel der
Genossenschaft ist die Selbsthilfe der Mitglieder durch gegenseitige förderung.
So entstehen Werte für die Mitglieder – ein Mitgliederwert. Dieser wird in fachkreisen als
MemberValue bezeichnet.
Der Rechtsnatur nach ist unsere Genossenschaft ein wirtschaftlicher Verein. Ihre Tätigkeit
ist jedoch nicht auf Gewinn ausgerichtet. Wir sind eine Gesellschaft ohne geschlossene Mitgliederzahl.
Sie kann jederzeit, auch ohne die Zustimmung der bisherigen Mitglieder, neue
Mitglieder aufnehmen.
Die Qualität des Bestandes und des kaufmännischen und technischen Services sowie faire,
zumeist günstige Mieten, sind Garant für eine stabile Wettbewerbsfähigkeit der Baugenossenschaft
der Buchdrucker eG.
Die Genossenschaft erzielt allerdings nur eine mäßige Bestandsrentabilität. Drei faktoren bedingen
dies im Wesentlichen: unsere zurückhaltende Mietenpolitik – dies gilt auch bei stark
nachgefragten Standorten – der befriedigende technische Zustand des Wohnungsbestandes
und das hohe Serviceniveau. Diese faktoren begrenzen die wirtschaftliche Entwicklungsfähigkeit
der Genossenschaft, sind aber unternehmenspolitisch gewollt.
Denn wir orientieren uns an Werten wie Nachhaltigkeit, Tradition und sozialer Verantwortung.
Durch eine solche Unternehmensführung werden die wirtschaftlichen und auch sozialen
Interessen der Mitglieder verfolgt. Wirtschaftlicher Erfolg ist die notwendige Grundlage
für Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung. Daher wollen wir weiterhin erfolgreich
sein – als eine zukunftsorientierte und auf Nachhaltigkeit bedachte Genossenschaft.
Orientiert an diesen Werten entwickelt sich die Genossenschaft kontinuierlich weiter. Zum
einen Teil ist dies den sich ständig verändernden Rahmenbedingungen durch den Gesetzgeber
geschuldet, zum anderen auch den Anregungen und Erwartungen von Geschäftspartnern
und Mitgliedern.
Geschäftsfelder und Geschäftstätigkeit
Die Hausbewirtschaftung ist unser Kerngeschäft und für den Erfolg der Genossenschaft von
zentraler Bedeutung. Zur Erreichung der Unternehmensziele verfolgen wir eine an unseren
Werten orientierte Planung und Entwicklung von Beständen.
Kauf von Wohnungen
Im februar 2008 haben wir insgesamt 13 Wohnungen und eine Verwaltungseinheit in
Hamburg-Barmbek erworben. Die Verwaltungseinheit wird derzeit von uns umgebaut. Nach
Abschluss der Arbeiten wird die Geschäftsstelle in das Gebäude einziehen. Das Gebäude
wird barrierefrei und möglichst behinderten- und kindgerecht ausgestattet. So sind wir künftig
noch leichter für Mitglieder und Interessenten zu erreichen.
Geschäftsbericht 2007 7

Wohnen in
Hamburg
Informationen über den
unmittelbaren Mitgliederwert
Modernisierung/Instandhaltung
Unsere Wohnungen wachsen und verändern sich auch mit den Anforderungen an Energieeinsparung
und Wohnfläche. Durch Grundrissveränderungen schaffen wir familiengerechten
Wohnraum, wo dies gewünscht und möglich ist. Alle Wohnungen erhalten eine gute und
zeitgemäße Ausstattung.
So trägt auch die umfassende Modernisierung unseres Hausbesitzes dazu bei, dass alle
Generationen innerhalb eines bestehenden Quartiers wohnen können.
Mit der kontinuierlichen Instandhaltung des Hausbesitzes garantieren wir unseren Mitgliedern
darüber hinaus eine gute Wohnqualität zu angemessenen Preisen.
Die durch die Nutzungsgebühren erwirtschafteten Einnahmen fließen in Modernisierungen
und Instandhaltungsmaßnahmen und andere Serviceleistungen, die dem Wohle aller Mitglieder
dienen. So stehen bei kleinen Reparaturen unsere Hausmeister den Mietern zur Seite.
Bei größeren Maßnahmen organisieren Hausmeister und Mitarbeiter der Verwaltung schnell
und unkompliziert die richtigen fachleute.
Im Geschäftsjahr 2007 wurden in die Instandhaltung des Hausbesitzes, inklusive eigener
Leistungen und Versicherungserstattungen über 2,3 Millionen Euro investiert. (2006 waren
es knapp 2,0 Millionen Euro). Die Schwerpunkte lagen dabei in der Einzelmodernisierung
von Wohnungen, der Gestaltung der Außenanlagen und in der Verstärkung von Hausanschlüssen.
Sämtliche Maßnahmen wurden aus Mitteln der Genossenschaft bezahlt. Sie übersteigen
mit durchschnittlich € 21,96 je Quadratmeter Wohnfläche (2006: € 17,88) die in
den Nutzungsgebühren kalkulatorisch enthaltenen Instandhaltungsansätze.
Darüber hinaus investierten wir in die Modernisierung der fassadendämmung in einem
Hochhaus in Lohbrügge T€ 1.537 (aktiviert). Hier werden nun nach Abschluss der Arbeiten
mehr als 100.000 kg Kohlendioxid eingespart. Dies ist ein aktiver Beitrag zum Klimaschutz.
Insgesamt haben wir in 2007 T€ 3,954 für die Modernisierung und Instandhaltung ausgegeben,
um auch künftig Ihren Anforderungen und denen des Marktes gerecht zu werden.
Aufteilung Investitionen:
2008 (geplant) 2007 (Ist)
Modernisierung 1.430 T€ 1.612 T€
Außerordentliche Instandsetzungsarbeiten 1.833 T€ 1.434 T€
Laufende Instandsetzung 988 T€ 908 T€
für die Erstellung von Energiepässen, unvorhergesehene
Arbeiten und Abrundung
57 T€ 0
Gesamt-Instandsetzungsmaßnahmen 4.300 T€ 3.954 T€
Branchenentwicklung in Hamburg
Stärkere Ausweitung des Wohnungsangebotes erforderlich
Hamburgs Einwohnerzahl ist in den letzten drei Jahren um über 33.000 Personen auf
1.769.117 gestiegen. So lauteten die Zahlen im Oktober 2007. Bei einer durchschnittlichen
Haushaltsgröße von zwei Personen müssten für diese Neubürger theoretisch jährlich etwa
Geschäftsbericht 2007

5.500 neue Wohnungen gebaut werden. Das war zuletzt im Jahr 2000 der fall. Dennoch ist
es bisher zu keinen spürbaren Verwerfungen auf dem Hamburger Wohnungsmarkt gekom-
men. Das belegen die im Hamburger Mietenspiegel 2007 ausgewiesenen Mieten, die mit
4,3 Prozent im Durchschnitt deutlich stärker gestiegen sind als noch zwei Jahre zuvor (2,1
Prozent). Gleichwohl haben diese mit einem Durchschnittswert von 6,53 Euro je Quadrat-
meter über den gesamten Wohnungsbestand keine besorgniserregende Höhe erreicht.
Auch die relativ hohe fluktuationsrate von durchschnittlich neun Prozent lässt nicht auf Verknappungstendenzen
schließen. Auf längere Sicht bedarf es aber einer stärkeren Ausweitung
des Wohnungsangebotes, um der Nachfrage aus dem bis 2020 prognostizierten Bevölkerungswachstum
gerecht zu werden. Der Senat versucht dieses z.B. über die vergünstigte
Bereitstellung städtischer Grundstücke im Rahmen der so genannten Wohnungsbauoffensive
I und II zu unterstützen, an der sich die im Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen
(VNW) organisierten Wohnungsunternehmen aktiv beteiligen.
Baugenehmigungszahlen so hoch wie seit 2000 nicht mehr
Ob diese Aktivitäten ausschlaggebend dafür waren, dass die Zahl der zum Bau genehmigten
Wohnungen in 2007 mit 4.575 um 19,4 Prozent deutlich höher liegt als im Jahr zuvor, lässt
sich gegenwärtig noch nicht beurteilen. fest steht jedoch, dass die Zahl der Baugenehmigungen
im Jahr 2007 erstmals seit 2000 wieder die Grenze von 4.500 Wohnungen übersteigt.
Da die Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser konstant geblieben sind,
ist der Anstieg ausschließlich auf den Geschosswohnungsbau zurückzuführen. Ein Großteil
davon wird von den im VNW zusammengeschlossenen Wohnungsunternehmen errichtet.
Es bleibt abzuwarten, ob diese Zahlen schon eine Trendwende im Wohnungsbau in
Hamburg einleiten.
Stärkere Inanspruchnahme der Fördermittel
Die vom Senat im Rahmen seines Wohnungsbauprogramms bereitgestellten fördermittel für
die Errichtung von Mietwohnungen und selbstgenutztem Wohneigentum wurden in stärkerem
Umfang abgerufen als in 2006. Die Richtzahl von 1.290 bewilligten Mietwohnungen
wurde zu 56,2 Prozent erreicht. Im Vorjahr waren es 42,3 Prozent. Beim selbstgenutzten
Wohneigentum lag der Erfüllungsgrad bezogen auf 1.000 geplante Wohnungen bei 91,7
Prozent, im Vorjahr bei 65 Prozent. Erwartungsgemäß wurde das Volumen der Modernisierungsförderung,
der Plan sah 3.000 Wohnungen vor, mit 5.224 Wohnungen wieder deutlich
übertroffen. Im Vorjahr waren es sogar 6.256 Wohnungen. Hier hat sich insbesondere die
förderung und Kombinierbarkeit mit günstigen KfW-Darlehen positiv ausgewirkt.
VNW-Mitgliedsunternehmen mit hohem Investitionsvolumen
Auch im Jahr 2007 haben die im Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen zusammengeschlossenen
Hamburger Wohnungsunternehmen wieder mehrere hundert Millionen
Euro in den Neubau sowie in die Modernisierung und Instandhaltung ihrer Bestände investiert.
Nach vorläufigen Schätzungen wird sich das gesamte Investitionsvolumen auf rund
700 Millionen Euro belaufen, mit denen nicht nur Wohnungen gebaut oder modernisiert,
sondern auch Beschäftigung und Arbeitsplätze geschaffen oder gesichert werden. Das voraussichtliche
fertigstellungsergebnis dürfte mit rund 800 Wohnungen um etwa 10 Prozent
unter dem Vorjahresergebnis liegen.
Geschäftsbericht 2007

Wohnen in
Hamburg
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Informationen über den
unmittelbaren Mitgliederwert
Wirtschaftliches Umfeld der Genossenschaft
Das wirtschaftliche Umfeld der Genossenschaft ist stabil. Die Metropolregion Hamburg wird
sich nach allen Prognosen auch in den kommenden Jahren weiterhin positiv entwickeln.
Rechtliches Umfeld der Genossenschaft
Energieausweis
Im Berichtsjahr bereiteten wir für alle unsere Gebäude die Einführung der Energieausweise
vor: Ab dem 1. Juli 2008 ist die erstmalige Erstellung von Energieausweisen für Gebäude bis
Baujahr 1965 Pflicht, für Gebäude ab 1996 mit Beginn des Jahres 2009. Der Energieausweis
soll den Energiebedarf von Häusern „sichtbar“ machen, Vergleichbarkeit und Transparenz
auf dem Immobilienmarkt schaffen, Energiesparpotenziale aufzeigen und Impulse für Investitionen
auslösen.
Gesellschaftliches Umfeld der Genossenschaft
Der wirtschaftliche Druck auf Unternehmen und Einzelne nimmt zu. Sorgen und Ängste um
die eigene Existenz steigen innerhalb der Bevölkerung und somit auch bei unseren Mitgliedern
und Mietern. Das macht sich auch bei den Neuvermietungen bemerkbar. Immer häufiger
werden wir mit der frage konfrontiert, inwieweit die Zeichnung der Geschäftsanteile
variabel ist, da die Zahlung der Geschäftsguthaben in einer Summe oftmals ein Problem
darstellt. Allerdings ist auch zu erkennen, dass unsere genaue Prüfung der wirtschaftlichen
Lage der Interessenten bisher einen größeren Anstieg der Mietforderungen verhindert hat.
Weiterhin stellen wir in der täglichen Arbeit eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum von
ALG II-Empfängern (Zusammenfassung von Arbeitslosen- und Sozialhilfe in Höhe des
aktuellen Sozialhilfesatzes) fest.
Bei den Wohnzusatzkosten, den Betriebs- und Heizkosten, sind trotz aller Einsparbemühungen
unserer Mitglieder und durchgeführter Modernisierungen deutliche Erhöhungen
spürbar. Dies resultiert aus dem gestiegenen, weltweiten Bedarf an Energie und den damit
verbundenen Preiserhöhungen der Versorger.
Ökologisches Umfeld der Genossenschaft
Die Genossenschaft fördert den Umwelt- und Ressourcenschutz. Bei Baumaßnahmen werden
grundsätzlich die Abfälle umweltgerecht entsorgt. Weiterhin achten wir darauf, dass
bei unseren Maßnahmen umweltschonende und emissionsarme Haustechniken zum Einsatz
kommen und möglichst wenig Energie verbraucht wird. Hierzu bedienen wir uns auch
externer fachleute wie Architekten und Ingenieure. Unser vorrangiges Ziel ist es, Energie zu
sparen.
Mitglieder
Unsere Wohnungen sind zu fast 100 Prozent an unsere Mitglieder vermietet.
Die meisten unserer Mitglieder wohnen seit vielen Jahren bei uns. Bei der Baugenossenschaft
der Buchdrucker wohnt, dies führt bis heute immer wieder zu Missverständnissen, keineswegs
allein die Berufsgruppe der Buchdrucker. Diese gründeten ehemals die Genossenschaft
Geschäftsbericht 2007

– heute kommen unsere Mitglieder aus allen Berufsgruppen. Der Altersdurchschnitt liegt bei
51 Jahren.
Fluktuation
Die fluktuationsrate ist leicht gesunken und erreicht Ende 2007 die Zahl von 7,7 Prozent,
2006 waren es 8,1 Prozent. Das bedeutet 130 Mieterwechsel, 2006 waren es 137. Eine genaue
Prognose für die kommenden Jahre ist schwierig. Doch aufgrund der erfolgten und in
den nächsten Jahren erfolgenden Instandhaltung gehen wir von einer problemlosen Vermietung
unseres Bestandes selbst bei einem Anstieg der fluktuation aus.
Zufriedenheit
Wir verfolgen das Ziel, für unsere Mietglieder langfristig Werte zu schaffen. Das Leistungsangebot
ist auf die Bedürfnisse der Mitglieder abgestellt. Anregungen von Aufsichtsrat,
Vertretern, Mietern und Mitgliedern nehmen wir gerne auf – ein weiteres Motiv, uns weiterzuentwickeln.
Gremien und Mitarbeiter
Vorstand
Der Vorstand setzt sich aus zwei hauptamtlichen Kräften zusammen. frank Seeger ist seit
2005 Vorstand, Joachim Thorns seit Ende 2004. Zusammen stehen beide Vorstände für über
30 Jahre Erfahrung und Kompetenz in der Wohnungswirtschaft.
Aufsichtsrat
Der Aufsichtsrat besteht zurzeit aus sechs Personen.
Teilweise langjährige Tätigkeit im Aufsichtsrat und die Teilnahme an unterschiedlichen
Schulungen, unter anderem an den Arbeitstagungen des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen
e. V., Hamburg sowie die umfassende Berichterstattung des Vorstandes
haben die Mitglieder des Aufsichtsrates zu kritischen Aufsichtführenden und Ratgebern des
Vorstandes gemacht.
Dennoch steigen die Anforderungen weiter und erfordern auch von den Mitgliedern des
Aufsichtsrates zunehmenden Einsatz für die Genossenschaft. Hiermit setzen sich Vorstand
und Aufsichtsrat seit einiger Zeit auseinander. Auch die fragen einer effizienten fortbildung
– „Wie werden wir fit für die Zukunft?“ – sind Thema.
An dieser Stelle möchten wir den Mitgliedern des Aufsichtsrates für die vertrauensvolle und
konstruktive Zusammenarbeit danken.
Mitarbeiter der Buchdrucker Baugenossenschaft eG
Die Baugenossenschaft der Buchdrucker eG beschäftigt zurzeit 16 Mitarbeiter, davon eine
Halbtagskraft, vier Hausmeister, eine Auszubildende und zwei Reinigungskräfte.
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Informationen über den
unmittelbaren Mitgliederwert
Die Mitarbeiter der Baugenossenschaft der Buchdrucker eG verfügen über ein ausgeprägtes
immobilienspezifisches fachwissen und zeichnen sich durch eine hohe Leistungsbereitschaft
aus. Darüber hinaus investieren wir in die fachliche und persönliche Weiterentwicklung der
Mitarbeiter und entlohnen leistungsgerecht.
Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren Einsatz und die geleistete
Arbeit. Der Unternehmenserfolg beruht maßgeblich auf ihrem bereitwillig gezeigten
Engagement.
Immobilienbestand
Wohngebäude
Die Baugenossenschaft der Buchdrucker eG bewirtschaftet zum 31.12.2007 unverändert
1.684 eigene Wohnungen, davon 1.450 ohne Preis- und/oder Belegungsbindungen mit
84.100 m² Wohnfläche, 234 mit Preis und/oder Belegungsbindungen und 16.800 m²
Wohnfläche sowie 661 sonstige Objekte wie Läden, Arztpraxen, Einzelgaragen, Stellplätze,
Kellerräume mit rund 9.900 m² Gewerbefläche.
Zum 1.4.2008 konnte durch den Kauf von 13 Wohnungen und eine Verwaltungseinheit der
Bestand erweitert werden. Darüber hinaus ist mit dem Bau von 33 Wohnungen in Hamburg
Ohlsdorf/Wellingsbüttel begonnen worden. In Hamburg-Rahlstedt ist der Bau von weiteren
10 Wohnungen geplant.
Technische Gebäudeanlagen
Alle unsere Anlagen und Maschinen, wie zum Beispiel Heizungen, Aufzüge, feuerlösch- und
Rauchabzugsanlagen werden regelmäßig vom TüV geprüft und durch fachfirmen gewartet.
Infrastruktur
Die Bestände unserer Genossenschaft bieten insgesamt eine gute Infrastruktur. Alle Anlagen
liegen so, dass zumeist innerhalb weniger Gehminuten sämtliche Artikel des täglichen
Bedarfs erreicht werden können. Auch der öffentliche Personennahverkehr ist durchweg zu
fuß zu erreichen.
Immobilienbewirtschaftung
Mieten
Die Baugenossenschaft der Buchdrucker eG ist ein Wirtschaftsunternehmen, das durch die
Mieteinahmen auch Gewinne erwirtschaften muss.
Doch verglichen mit den Durchschnittssollmieten anderer Hamburger Unternehmen sind
die Mieten unserer Genossenschaft insgesamt als günstig zu bezeichnen. Mit 4,46 Euro liegt
die Sollmiete unterhalb vergleichbarer Werte in Hamburg. Bei uns werden überschüsse zum
Teil an die Mitglieder als Dividende ausgeschüttet, zum größten Teil jedoch in Verbesserungen
wie Modernisierung und Instandhaltung oder den Neubau von Wohnungen
investiert
Geschäftsbericht 2007

Bei umfangreichen Modernisierungen erhöhen wir die Mieten im Rahmen des § 559 BGB.
Dieser regelt Mieterhöhungen nach Modernisierung. Darüber hinaus passen wir die Mieten
bei Neuvermietung an den Mietenspiegel der freien und Hansestadt Hamburg an. Mieterhöhungen
begreifen wir auch als zukunftsbezogene Maßnahmen, denn in den kommenden
Jahren stehen große Investitionen in unsere Bestände an. Hier sind insbesondere energetische
Maßnahmen zu nennen. Diese machen die Bestände zukunftsfähig und führen in der
folge auch zu Einsparungen bei den Betriebskosten.
Betriebskosten
Hier liegen wir, wieder im Vergleich zu anderen Hamburger Unternehmen, fast im Durchschnitt.
Immer schwieriger wird es, trotz vieler auch in 2007 erfolgter Maßnahmen, die Betriebskosten
zu reduzieren. Die Preissteigerungen bei den entsprechenden Versorgern heben
die Einsparungen teilweise wieder auf. Hier sind insbesondere Müllgebühren, Strom und Gas
zu nennen. Dem versuchen wir, neben den Modernisierungen, unter anderem durch Abfallmanagement
sowie Bezug von Energie über Rahmenverträge des Verbandes norddeutscher
Wohnungsunternehmen entgegenzuwirken.
Mietausfall
Lediglich bei Modernisierungen und bei fehlender Anschlussvermietung kam es zu geringfügigen
Mietausfällen.
Leerstände
Leerstände gab es, es so gut wie keine, außer in Einzelfällen bei fehlender Anschlussvermietung
und bei Modernisierungen.
Attraktive Wohnungen
Eine Wohnung bedeutet für die meisten Menschen mehr als nur vier Wände: Eine Wohnung
gibt Sicherheit und ist ein Ort zum Verweilen und Entspannen. über die Wohnung hinaus ist
für viele Mieter auch die Umgebung ihrer Wohnung ausschlaggebend für das Wohlgefühl.
Das macht die subjektiv empfundene Wohnqualität aus. Diese wird durch für verschiedene
Altersgruppen geeignete Anlagen deutlich gesteigert. Positiv gewertet werden faktoren wie
unsere Spielplätze und Spielflächen, Bänke und Grillplätze, Gärten und große Grünflächen.
Die Berücksichtigung des Wohnumfeldes gehört für uns von daher zum Standard und hat
höchste Priorität. Bei Modernisierungen wird das Wohnumfeld in die Planung bewusst mit
einbezogen.
Mietsicherheit und genossenschaftliches Wirtschaften
In wirtschaftlich unsicheren Zeiten bedeuten bezahlbare Mieten ein Stück Sicherheit. Wenn
auch der Ausdruck „Miete“ gebräuchlicher ist: genau genommen zahlen unsere Mitglieder
keine „Miete“, sondern Nutzungsgebühren – und zwar mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis.
Auch wir müssen Gewinne erzielen, aber diese werden wieder in die Wohnanlagen
investiert und dienen damit allen Mitgliedern. In der Öffentlichkeit kaum bekannt ist die
Tatsache, dass man beim Bezug einer Genossenschaftswohnung keine Vermittlungsgebühr
Geschäftsbericht 2007

Wohnen in
Hamburg
Fassadenerneuerung
Wohnanlage Braußpark
Informationen über den
unmittelbaren Mitgliederwert
bezahlt und keine Aufnahmegebühr erhoben wird. Die zu zahlenden Einlagen werden
verzinst und nach Beendigung der Mitgliedschaft wieder ausgezahlt. Dies sind grundlegende
Elemente des Mitgliederwerts – und somit Ihr Vorteil als Mitglied der Buchdrucker
Baugenossenschaft eG.
Sicherheit vor Kündigung/
Dauernutzungsrecht
Als Mitglied haben Sie ein Dauernutzungsrecht an Ihrer Genossenschaftswohnung. Das bedeutet
für Sie konkret, dass Sie dort solange wohnen können, wie Sie es wollen. Vermieterwillkür
oder Eigenbedarfskündigungen gibt es bei uns nicht.
Durch den Erwerb der Mitgliedschaft erhält jedes Mitglied ein lebenslanges Wohnrecht in
unserer Genossenschaft. Durch diesen sozialen Vorteil hat jedes Genossenschaftsmitglied
einen ganz entscheidenden Vorteil gegenüber einem „normalen“ Mieter auf dem freien
Wohnungsmarkt.
Geschäftsbericht 2007
Imagewirkung und Öffentlichkeitsarbeit
Am 9.6.2007 feierten wir unser 80jähriges
Bestehen mit einem großen
Nachbarschaftsfest in Rahlstedt. Ob
Oldie-Band, Kunstaktion oder Kletterwand
– die fast 2000 Besucher waren
begeistert.
Wir fördern Kunst und Kommunikation
in der Nachbarschaft: seit 2005
durch Kunst-Aktionen in Treppenhäusern
– in Zusammenarbeit mit dem
Verein zur förderung von Kunst im
öffentlichen Raum (K.I.Ö.R.). Seit April
2007 nutzt K.I.Ö.R. ein eigens dafür
freigestelltes Waschhaus im Braußpark.
Regelmäßig finden dort Ausstellungen
und Kunstwochenenden statt.

Kunstaktion der KiöR e.V. in
der Wohnanlage Adlerstraße.
In 2008 haben wir uns das Ziel gesetzt, in Hamburg bekannter zu werden. Dazu verstärken
wir unsere Kontakte in den Stadtteilen und beginnen Kooperationen mit Vereinen und Institutionen.
KiöR e.V. zu Gast bei der Baugenossenschaft der Buchdrucker eG
Begonnen hat die Zusammenarbeit von KiöR (Verein zur förderung von Kunst im öffentlichen
Raum) und der Baugenossenschaft im April 2005 mit dem Projekt „Treppenpiel“.
Künstlerinnen und Künstler waren aufgerufen, je einen Entwurf für eine Kunstaktion in
einem Treppenhaus einzureichen. Dabei waren außer der Bedingung, dass die Hausgemeinschaft
in irgend einer Weise in der künstlerischen Arbeit vorkommen soll, keine weiteren
Vorgaben gesetzt.
Das „Hamburger Waschhaus“ in Hamm
In Anlehnung an die Hamburger Kunsthalle, wurde das Waschhaus zum „Hamburger
Waschhaus“. und ein entsprechendes Schild entworfen und am Waschhaus angebracht. Im
April 2007 fand während des noch laufenden Waschbetriebs das erste Kunstwochenende
statt. In dreiwöchigem Turnus präsentierten sich jeweils zwei Künstler/innen, im Waschhaus
oder den Außenanalgen. Die einzelnen Kunstaktionen sollten die Anwohner aktiv mit einbeziehen.
K.I.Ö.R. beteiligte sich auch bei den festlichkeiten zum 80-jährigen Bestehen der Baugenossenschaft
im Sommer 2007 in Rahlstedt mit der Interventionsbörse und dem mobilen
Waschautomatenschach.
für 2008 ist nun der Waschbetrieb im Waschhaus endgültig eingestellt und zwischen April
und Oktober werden weitere Ausstellungen, Lesungen, kleine Konzerte stattfinden. Weitere
Institutionen vor Ort wie die Wichernkirche, die Buchhandlung Seitenweise oder die Geschichtswerkstatt
Barmbek werden voraussichtlich Veranstaltungen in unserem ehemaligen
Waschhaus durchführen.
Geschäftsbericht 2007

Wohnen in
Hamburg
2 Informationen über den mittelbaren
Mitgliederwert
Lagebericht nach 289 HGB
Der Lagebericht wurde unter grundsätzlicher Beibehaltung der Gliederung erstellt.
Wir konzentrieren uns hier auf die Vermittlung wesentlicher Informationen.
1. Geschäft und Rahmenbedingungen – Die Entwicklung unserer
Genossenschaft
Die Entwicklung unserer Genossenschaft ist weiterhin als günstig zu beurteilen Auch in 2007
konnten wir erneut unseren Wohnungsbestand vollständig vermieten. Wohnungsleerstände
und damit verbundene Erlösschmälerungen ergaben sich, wie in den Vorjahren, bei Wohnungen,
die modernisiert oder umgebaut wurden. Daneben verzeichneten wir vereinzelt geringe
Ertragsausfälle bei fehlender Anschlussvermietung. Der Jahresüberschuss 2007 beträgt
1.159 Tausend Euro.
Hausbewirtschaftung
Der Wohnungsbestand der Genossenschaft hat sich im Geschäftsjahr 2007 nicht verändert.
Die Baugenossenschaft der Buchdrucker eG bewirtschaftet zum 31.12.2007 unverändert
1.684 eigene Wohnungen, davon
1.450 ohne Preis- und/oder Belegungsbindungen mit 84.100 m² Wohnfläche,
234 mit Preis- und/oder Belegungsbindungen und 16.800 m² Wohnfläche.
Dazu kommen 661 sonstige Objekte wie Läden, Arztpraxen, Einzelgaragen, Stellplätze,
Kellerräume mit rund 9.900 m² Gewerbefläche.
2. Ertragslage – gutes Ergebnis in 2007
Die Ertragslage ist vor allem gekennzeichnet durch ein sehr gutes Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung.
Ergebnisveränderungen resultieren insbesondere aus höheren Mieterlösen,
der Zinsdegression und vor allem der Zinssatzsenkung nach der Umfinanzierung von Darlehen.
Ergebnismindernd wirkten sich insbesondere gestiegene Instandhaltungskosten und
höhere Verwaltungskosten (in folge einer Personaleinstellung) aus.
3. Vermögens- und Kapitalstruktur – Eigenkapitalquote gestiegen
Das Anlagevermögen war am 31.12.2007 zu 34,4 Prozent durch Eigenkapital und im
übrigen durch langfristiges fremdkapital und die Rückstellungen für Bauinstandhaltung
gedeckt. Die Eigenkapitalquote beträgt Ende 2007 29,5 Prozent. Im Vergleich: die Eigenkapitalquote
2006 betrug 27,1 Prozent. Sie steigt seit Jahren kontinuierlich an. Insgesamt ist
die Vermögens- und Kapitalstruktur geordnet.
4. Finanzlage
Die Genossenschaft verfügte im gesamten Geschäftsjahr 2007 über eine ausreichende
Liquidität und war jederzeit zahlungsfähig. Dies wird auch in 2008 so sein. In den Vorjahren
erfolgte die Rückzahlung von Darlehen. Das wirkte sich positiv auf die finanzlage aus.
Geschäftsbericht 2007

Besondere finanzierungsinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu
verzeichnen. Zur finanzierung des Anlagevermögens werden langfristige Annuitätendarlehen
mit fest vereinbarten Zinssätzen für mindestens 10 Jahre aufgenommen. Die Genossenschaft
schließt Darlehen unterschiedlicher Laufzeit ab. Das Zinsänderungsrisiko wird daher
als gering eingeschätzt.
2007 2006
T€ T€
Cashflow nach DVfA/SG) +2.098,0 +2.437,2
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgung +1.942,1 +1.964,3
Cashflow aus Investitionstätigkeit –3.405,7 –489,0
Cashflow aus finanzierungstätigkeit +75,0 –580,1
Zahlungswirksame Veränderung des finanzmittelbestandes
IV. Finanzmittelfonds
–1.388,6 +895,2
Zahlungswirksame Veränderung des finanzmittelbestandes –1.388,6 +895,2
finanzmittelbestand am 31.12.2006/2005 3.962,3 3.067,1
Finanzmittelbestand am 31.12.2007/2006 2.573,7 3.962,3
Wie die Kapitalflussrechnung zeigt, war der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wie
in den Vorjahren ausreichend. Die planmäßigen Tilgungen konnten vorgenommen und die
höchstmögliche Dividende von 4 Prozent gezahlt werden.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit resultiert aus Ausgaben in den Neubau in
Hamburg-Ohlsdorf und die Modernisierung von 104 Wohnungen in Hamburg-Lohbrügge.
Darüber hinaus reduzierte sich der vorhandene finanzmittelbestand.
5. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres
Im April 2007 erhielten wir die Baugenehmigungen für unser Bauvorhaben in Hamburg-
Ohlsdorf. Der Baubeginn erfolgte Ende 2007. Die Investitionen belaufen sich auf rund
6.000 Tausend Euro. Die finanzierung erfolgt zu rund 40 Prozent aus eigenen Mitteln der
Genossenschaft. Darüber hinaus erwarb die Genossenschaft im februar 2008 mit übergang
zum 01.04.2008 insgesamt 13 Wohnungen und eine Verwaltungseinheit in Hamburg-
Barmbek. Der Kaufpreis beträgt 1.175.000 Euro.
6. Risikobericht
Risikomanagement, Risiken der künftigen Entwicklung
Im Rahmen des derzeit eingerichteten Risikomanagementsystems werden alle Indikatoren
regelmäßig beobachtet, die zu einer Schwächung der Vermögens-, finanz- und Ertragslage
führen oder den fortbestand der Genossenschaft gefährden könnten. Ausfallrisiken, Liquiditätsrisiken
sowie Risiken aus Zahlungsstromschwankungen werden von uns nicht gesehen.
Insgesamt werden bestandsgefährdende Risiken nicht gesehen.
Geschäftsbericht 2007 7

Wohnen in
Hamburg
2 Informationen über den
mittelbaren Mitgliederwert
7. Prognosebericht - Voraussichtliche Entwicklung der Genossenschaft
Auf Grundlage der Planungen rechnen wir auch in den nächsten zwei Jahren mit positiven
Ergebnissen. Die erwarteten überschüsse aus der Hausbewirtschaftung sollen weiterhin der
Sicherung und Erhaltung des Wohnungsbestandes dienen. Sie werden auch künftig zur
Durchführung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen eingesetzt. Darüber
hinaus werden wir unsere Investitionen in die Erweiterung unseres Bestandes fortsetzen. Mit
nennenswerten Leerständen ist auch in den nächsten beiden Jahren nicht zu rechnen. Eine
moderate Mietpreisgestaltung und der gute Zustand unseres Wohnungsbestandes sollen
auch künftig eine problemlose Vermietung unserer Wohnungen gewährleisten.
8. Ausblick
Die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft
wird sich weiter positiv entwickeln.
Insbesondere die Rückzahlung von höher
verzinslichen Darlehen wird sich positiv
auf das Ergebnis der Hausbewirtschaftung
auswirken.
Hamburg, 29. Mai 2008
Baugenossenschaft
der Buchdrucker eG
Der Vorstand
frank Seeger Joachim Thorns
Geschäftsbericht 2007
Fassadensanierung
Wohnanlage Rimbertweg

2 Informationen über den
mittelbaren Mitgliederwert
Bilanz
Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang
Geschäftsbericht 2007

2 Informationen über den mittelbaren Mitgliederwert
Bilanz per 31. Dezember 2007
20
Aktiva
A. ANLAGEVERMÖGEN
Geschäftsbericht 2007
BERICHTSJAHR 2007 VoRJAHR 200
In EURo In EURo
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 12.199,00 12.611,00
II.Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 26.918.907,10 26.395.699,75
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 230.262,16 239.652,16
3. Technische Anlagen und Maschinen 5.726,00 5.261,00
4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 152.859,00 144.531,00
5. Anlagen im Bau 1.840.507,38 0,00
6. Bauvorbereitungskosten 102.666,29 29.250.927,93 141.515,59 26.926.659,50
III. Finanzanlagen
Andere finanzanlagen 0,00 0,00
Anlagevermögen insgesamt: 29.263.126,93 26.939.270,50
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. Andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen 2.183.828,91 2.197.653,03
2. Andere Vorräte 0,00 2.183.828,91 0,00 2.197.653,03
II.Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. forderungen aus Vermietung 60.076,72 52.273,64
2. Sonstige Vermögensgegenstände 147.693,20 209.769,92 86.800,80 139.074,44
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.573.698,17 3.962.317,60
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPoSTEN
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 3.475,00 9.400,13
BILANZSUMME 34.233.898,93 33.247.715,70

Passiva
A. EIGENKAPITAL
BERICHTSJAHR 2007 VoRJAHR 200
In EURo In EURo
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 221.250,00 182.450,00
2. der verbleibenden Mitglieder 4.620.550,00 4.589.800,00
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 30.250,00 4.872.050,00 20.300,00 4.792.550,00
II.Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage 1.200.000,00 1.050.000,00
2. Bauerneuerungsrücklage 550.000,00 550.000,00
3. Andere Ergebnisrücklagen 3.220.000,00 4.970.000,00 2.400.000,00 4.000.000,00
III. Bilanzgewinn
1. Gewinnvortrag 35.196,14 15.522,16
2. Jahresüberschuss 1.158.950,67 1.449.615,98
3. Einstellungen in die Ergebnisrücklagen 970.000,00 224.146,81 1.250.000,00 215.138,14
Eigenkapital insgesamt 10.066.196,81 9.007.688,14
B. RüCKSTELLUNGEN
1. Rückstellungen für Pensionen 16.063,00 21.845,00
2. Steuerrückstellungen 1.000,00 1.000,00
3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 5.896.000,00 6.033.000,00
4. Sonstige Rückstellungen 132.100,00 6.045.163,00 117.900,00 6.173.745,00
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 11.063.913,92 12.169.023,41
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.734.380,04 2.952.093,09
3. Erhaltene Anzahlungen 2.703.050,33 2.595.340,00
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 18.763,41 18.763,41
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 536.217,81 262.206,42
6. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern: EURO 12.453,57
Vorjahr EURO 11.301,39
26.910,86 18.083.236,37 24.180,16 18.021.606,49
D. RECHNUNGSABGRENZUNGSPoSTEN
39.302,75 44.676,07
BILANZSUMME 34.233.898,93 33.247.715,70
Geschäftsbericht 2007 2

2 Informationen über den mittelbaren Mitgliederwert
Gewinn- und Verlustrechnung per 31.12.2007
22
1. Umsatzerlöse
Geschäftsbericht 2007
BERICHTSJAHR 2007 VoRJAHR 200
In EURo In EURo
aus der Hausbewirtschaftung 7.908.717,01 7.620.016,21
2. Minderung/Erhöhung des Bestandes an
unfertigen Leistungen – 13.824,12 85.736,83
3. Sonstige betriebliche Erträge 2.621.492,95 2.230.974,94
4. Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 4.184.695,16 3.747.108,60
b) Aufwendungen für andere
Lieferungen und Leistungen 4.094,98 4.188.790,14 4.115,14 3.751.223,74
Rohergebnis 6.327.595,70 6.185.504,24
5. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 568.857,59 528.102,02
b) soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und Unterstützung 108.377,17 677.234,76 113.807,59 641.909,61
davon für
Altersversorgung EURO 65,54
Vorjahr EURO 4.233,14
6. Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen 1.081.845,60 1.079.469,44
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.671.697,75 2.191.126,32
8. Erträge aus anderen finanzanlagen 0,00 8.693,36
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 157.621,06 157.621,06 86.127,26 94.820,62
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 556.534,07 575.185,43
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.497.904,58 1.792.634,06
11. Sonstige Steuern 338.953,91 343.018,08
12. Jahresüberschuss 1.158.950,67 1.449.615,98
13. Gewinnvortrag 35.196,14 15.522,16
14. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in
Ergebnisrücklagen 970.000,00 1.250.000,00
Bilanzgewinn 224.146,81 215.138,14

Anhang des Jahresabschlusses
2007
Allgemeine Angaben
In der Darstellung und Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
ergaben sich keine Veränderungen gegenüber dem Vorjahr.
Erläuterungen zu den Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Die immateriellen Vermögensgegenstände werden mit den Anschaffungskosten angesetzt.
Die Gegenstände werden planmäßig über drei Jahre linear abgeschrieben.
Das Sachanlagevermögen wird mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt.
Die Abschreibung erfolgt linear und wurde wie folgt vorgenommen:
Nutzungsdauer
auf Wohn- und Geschäftsgebäude: 60 Jahre
auf Außenanlagen 10–15 Jahre
auf Spielplatzgeräte und Müllboxen 4 Jahre
auf drei Objekte mit Einzelgaragen 33 1 / 3 Jahre
auf ein Objekt mit Einzelgaragen 25 Jahre
auf Waschküchen-/Saunaeinrichtungen 5–10 Jahre
auf Betriebs- und Geschäftsausstattungen 3–14 Jahre
Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben und als
Abgang gezeigt.
Das Umlaufvermögen wird nach dem Niederstwertprinzip bewertet.
Mietforderungen werden mit ihrem Nominalwert angesetzt.
Ausfallrisiken werden durch aktivisch abgesetzte Wertberichtigungen berücksichtigt
für die Bewertung der Pensionsrückstellungen wurden als Rechnungsgrundlagen die „Richttafeln
2005 G“ von Prof. Dr. Klaus Heubeck im Rahmen eines versicherungsmatehmatischen
Gutachtens zugrunde gelegt. Der Rechnungszinsfuß beträgt 6,0 %.
Die Rückstellungen für Bauinstandhaltungen wurden bis zum 31.12.2005 sowohl auf der
Grundlage der in der Miete enthaltenen Instandhaltungskostenpauschalen als auch für
durchzuführende Einzelmaßnahmen gebildet.
Ab 01.01.2006 werden ausschließlich Rückstellungen für durchzuführende Einzelmaßnahmen
gebildet, um so gezielter und in Abstimmung mit der Instandhaltungsplanung die
relevanten Objekte zu berücksichtigen.
In Anbetracht der nahezu unveränderten Größenordnung der Rückstellungen hat diese
Umstellung keine Auswirkung auf die Vermögens- und Ertragslage
Im übrigen werden Rückstellungen aufgrund vernünftiger, kaufmännischer Beurteilungen in
notwendiger Höhe angesetzt.
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
Geschäftsbericht 2007 2

2
Erläuterungen
zur Bilanz
und G + V
2 Informationen über den
mittelbaren Mitgliederwert
I. Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaff./
Herstellungs-
kosten
01.01.2007
Euro
Geschäftsbericht 2007
Zugang
Euro
B R U T T O W E R T E
Abgang
Euro
Umbuchg.
Euro
Anschaff./
Herstellungs-
kosten
31.12.2007
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
76.529,63 9.022,66 410,55 85.141,74
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grund-
stücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten 52.396.981,45 1.537.314,35 53.934.295,80
2. Grundstücke und grund-
stücksgleiche Rechte mit
Geschäfts- und anderen
Bauten 496.775,17 496.775,17
3. Technische Anlagen und
Maschinen 71.959,71 2.562,43 1.546,56 72.975,58
4. Andere Anlagen, Betriebs-
und Geschäftsausstattung 261.283,38 55.144,51 905,53 315.522,36
5. Anlagen im Bau 3.264.353,02 –1.423.845,64 1.840.507,38
6. Bauvorbereitungskosten 141.515,59 74.619,41 –113.468,71 102.666,29
III. Finanzanlagen
Euro
53.368.515,30 3.396.679,37 2.452,06 0,00 56.762.742,58
Andere finanzanlagen 0,00 0,00
Anlagevermögen insgesamt 53.445.044,93 3.405.702,03 2.862,64 0,00 56.847.884,32

kumul.
per
01.01.2007
Euro
A B S C H R E I B U N G E N B U C H W E R T E
im
Geschäftsjahr
Euro
auf
Abgänge
Euro
auf
Umbuchg.
Euro
kumul.
per
31.12.2007
Euro
Buchwert
Geschäftsbericht 2007 2
am
31.12.2007
Euro
Buchwert
63.918,63 9.434,66 410,55 72.942,74 12.199,00 12.611,00
26.001.281,70 1.014.107,00 27.015.388,70 26.918.907,10 26.395.699,75
257.123,01 9.390,00 266.513,01 230.262,16 239.652,16
66.698,71 2.097,43 1.546,56 67.249,58 5.726,00 5.261,00
116.752,38 46.816,51 905,53 162.663,36 152.859,00 144.531,00
1.840.507,38
Vor-
jahr
Euro
102.666,29 141.515,59
26.441.855,80 1.072.410,94 2.452,09 0,00 27.511.814,65 29.250.927,93 26.926.659,50
0,00 0,00
26.505.774,43 1.081.845,60 2.862,64 0,00 27.584.757,39 29.263.126,93 26.939.270,50

Weitere Erläuterungen
zur Bilanz und G + V
2
2 Informationen über den
mittelbaren Mitgliederwert
I. Bilanz
2. Der Posten „Unfertige Leistungen“ beinhaltet die noch nicht
abgerechneten Heiz- und sonstigen Betriebskosten in Höhe von
T€ 2.184 (im Vorjahr T€ 2.198)
3. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
bestehen nicht.
4. Zusammensetzung und Entwicklung der Rücklagen:
Geschäftsbericht 2007
Bestand
01.01.2007
Euro
Zuführung
in 2007 aus
Jahresüberschuss
des Geschäftsjahres
Euro
Bestand
31.12.2007
Euro
Gesetzliche Rücklage 1.050.000,00 150.000,00 1.200.000,00
Bauerneuerungsrücklage 550.000,00 0,00 550.000,00
Sonstige Ergebnisrücklagen 2.400.000,00 820.000,00 3.220.000,00
4.000.000,00 970.000,00 4.970.000,00
5. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit
gewährten Pfandrechte u. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten insgesamt D A V O N
R E S T L A U f Z E I T G E S I C H E R T
bis zu zwischen über
Art der
1 Jahr 1 und 5 5 Jahre
Siche-
T€ T€ T€ T€ T€ rung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 11.064 572 2.640 7.852 11.064 GPR
(Vorjahr)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen
(12.169) (551) (2.579) (9.039) (12.169) (GPR)
Kreditgebern 3.734 226 912 2.596 3.734 GPR
(Vorjahr) (2.952) (207) (833) (1.912) (2.952) (GPR)
Erhaltene Anzahlungen 2.703 2.703
(Vorjahr) (2.595) (2.595)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 19 19
(Vorjahr)
Verbindlichkeiten aus
(19) (19)
Lieferungen und Leistungen 536 508 28
(Vorjahr) (262) (262)
Sonstige Verbindlichkeiten 27 27
(Vorjahr) (24) (24)
Gesamtbetrag 18.083 4.036 3.599 10.448 14.798
(Vorjahr) (18.021) (3.639) (3.431) (10.951) (15.121)
Bei den grundpfandrechtlich (GPR) gesicherten Verbindlichkeiten handelt es sich
ausschließlich um finanzierungsmittel für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten. Die künftig zu leistenden Tilgungen sind durch vertraglich vereinbarte Nutzungsgebühren
(Miete) gedeckt.

Beschlussfassung über
die Verwendung des
Bilanzgewinns
des Geschäftsjahres 2007
Sonstige
Angaben
Bilanzergebnis per 31.12.2007
Euro
224.146,81
Dividendenausschüttung (4 %) 183.568,00
auf neue Rechnung vorzutragen 40.578,81
1. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich Beschäftigten betrug:
Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Geschäftsjahr
Geschäftsbericht 2007 27
Vorjahr
Geschäftsjahr
Kaufmännische Mitarbeiter 3 3 1 1
Technische Mitarbeiter 2 1
Mitarbeiter im Regiebetrieb
Hauswarte etc. 4 4 2 2
Auszubildende 1 1
2. Mitgliederbewegung
Geschäftsjahr
Anfang 2.305
Zugang 115
Abgang 121
Ende 2.299
Vorjahr
10 9 3 3
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr vermehrt
um EURO 30.750,– (im Vorjahr um EURO 86.100,–).
3. Name und Anschrift des zuständigen gesetzlichen Prüfungsverbandes
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg
4. Mitglieder des Vorstandes
frank Seeger
Joachim Thorns

Wohnen in
Hamburg
2
2 Informationen über den
mittelbaren Mitgliederwert
5. Mitglieder des Aufsichtsrates
Bernd Sandmann, Vorsitzender
Angelika Kasimir, stellvertretende Vorsitzende und Schriftführerin
Uwe Dettmann
Günther Discher
Bernd Nehls
Ulrich Rühle
6. Nennkapital § 38 KStG
Durch die Veröffentlichung eines Schreibens des Bundesministeriums der finanzen vom
06.11.2003 zur übergangsregelung in § 38 KStG, hat sich für die Wohnungsbaugenossenschaften
aufgrund ihrer rechtsformspezifischen Besonderheit – variables haftendes Nennkapital
(Geschäftsguthaben) – ein gravierendes steuerliches Risiko ergeben.
Diesem Umstand haben wir zwischenzeitlich Rechnung getragen, durch Stellung eines
Antrages auf Nichtanwendung der Abgeltungssteuer auf den EK 02-Bestand nach
§ 38 Abs. 4 -10 KStG.
Der Antrag wurde auf der Grundlage von § 34 Abs.16 KStG in der fassung des Jahressteuergesetzes
2008 gestellt mit dem Ziel, dass die bisherige Rechtslage der §§ 38 und
40 KStG zur weiteren Anwendung gelangt.
7. Bautätigkeit
Ende 2007 wurde ein Generalunternehmervertrag zur Durchführung einer Baumaßnahme
in Hamburg-Ohlsdorf unterschrieben. Hierdurch ergeben sich finanzielle Verpflichtungen
in Höhe von € 3,2 Mio. Diesen stehen zu valutierende fremdmittel in etwa gleicher Höhe
gegenüber.
Hamburg, den 29. Mai 2008 Baugenossenschaft der Buchdrucker eG
Geschäftsbericht 2007
Der Vorstand
Seeger Thorns

Informationen über den
nachhaltigen Mitgliederwert
Welche Projekte haben wir?
Projekt Informationssysteme: Mitgliederwert-Report
Ziel ist die Bereitstellung gut aufbereiteter Informationen über die Wertschaffung unserer
Genossenschaft, die jedes einzelne Mitglied primär auf sich beziehen kann. Zur Beurteilung
der Wertschaffung reichen die Informationen des Jahresabschlusses nicht aus. Wir schaffen
daher eine regelmäßige, strukturierte und standardisierte Berichterstattung, die Vergleiche
in der zeitlichen Entwicklung sowie zwischen Unternehmen und Perspektiven für unsere
Genossenschaft zulassen.
Projekte Wohnungsportfolio
Die Genossenschaft baut derzeit in Ohlsdorf/Wellingsbüttel rd. 2.000 m² Wohnfläche mit
Wohnungen für Singles, familien und Ältere in Zusammenarbeit mit dem GOfI Zusammenwohnverein
e. V. Es ist das erste Bauprojekt seit mehr als zehn Jahren.
Die Investitionskosten betragen rd. T€ 6.000, wovon rd. 40 % aus Mitteln der Genossenschaft
beigesteuert werden.
Die Erfahrungen aus diesem Projekt wollen wir in weitere Bauvorhaben einbringen, unter
anderem eine Verdichtungsmaßnahme in Hamburg-Rahlstedt.
Darüber hinaus kaufte die Baugenossenschaft der Buchdrucker eG mit übergang zum
01.04.2008 13 Wohnungen und ein Verwaltungsgebäude in Hamburg-Barmbek.
Die Verwaltung werden wir nach Umbau selbst nutzen.
Darüber hinaus beabsichtigen wir weiterhin unseren Bestand zu erweitern. Hierzu beobachten
wir weiterhin den Wohnungsmarkt in Hamburg und werden gegebenenfalls tätig.
Projekte Modernisierung
In Lohbrügge wurde in 2007 die fassade modernisiert. Das Gebäude erhielt eine neue
fassade, das Dach und die Kellerdecken wurden gedämmt und die fenster wurden, soweit
nicht schon geschehen, erneuert. Darüber hinaus wurde, neben dem bereits erfolgten
Neubau eines zweiten Personenaufzuges, der Eingangsbereich völlig neu gestaltet.
In Hamm wird seit Ende April 2008 ein Wohnhaus mit 36 Wohnungen vollständig wärmegedämmt.
Neben einer neuen fassade, der Dämmung des Daches und der Kellerdecken
werden auch die Elektrik und fenster erneuert.
In Lokstedt modernisieren wir in gleichem Umfang weitere 45 Wohnungen, hier sogar
um eine Solaranlage zur Unterstützung der Warmwasserbereitung, ergänzt.
In Planung befinden sich weitere Objekte in Barmbek und Rahlstedt mit insgesamt
130 Wohnungen. Diese sollen in 2009 realisiert werden.
Geschäftsbericht 2007 2

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Hamburg
0
Informationen über den
nachhaltigen Mitgliederwert
Welche Risiken gibt es und wie gehen wir dagegen vor?
Aus Sicht des Vorstandes gibt es mind. Markt-, Objekt- und finanzierungsrisiken.
Zu den Marktrisiken zählt insbesondere die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Diese hat
sich in den vergangenen zwei Jahren positiv entwickelt, allerdings profitieren auch weiterhin
nicht alle Teile der Bevölkerung vom Aufschwung.
Objektrisiken sind der Bauzustand und Mietertragsrisiken.
Der Bauzustand wird von uns laufend überwacht und durch Modernisierung und Instandhaltung
auf einem guten Niveau gehalten. Instandsetzungsrisiken gibt es nicht. Bei jedem
Objekt werden Machbarkeit und Geldeinsatz geprüft und dann entsprechend umgesetzt.
für die Zukunft ist daher nicht auszuschließen, dass einzelne Objekte durch Abriss und
Neubau ersetzt werden.
Das Mietertragsrisiko wird von uns als gering eingeschätzt.
Zu den finanzierungsrisiken zählt insbesondere das Prolongationsrisiko. Dies wurde in den
vergangenen Jahren abgemildert durch Glättung der Prolongationszeitpunkte bei Abschluss
neuer Verträge.
Darüber hinaus wird die Kapitalbeschaffung als Risiko gesehen, da wir große Teile der baulichen
Maßnahmen aufgrund der hohen Abhängigkeit vom Kapitalmarkt, fremdfinanzieren
müssen.
Internes Kontroll- und Informationssystem
Risikoüberwachung und -management befinden sich im Aufbau und werden in die vorhandene
Unternehmensorganisation sowie in die Geschäftsprozesse eingebunden. Eine
gesonderte Stelle oder gar Abteilung zur Wahrnehmung der im Zusammenhang mit dem
frühwarnsystem stehenden Aufgaben wird nicht eingerichtet. Damit wird der Unternehmensstruktur
der Genossenschaft Rechnung getragen.
Unter einem Risikomanagementsystem ist die Gesamtheit aller organisatorischer Regelungen
und Maßnahmen zur Risikoerkennung und zum Umgang mit dem Risiko zu verstehen. Der
Gesetzgeber hat mit dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich
(KonTraG) die rechtliche Grundlage für das Einrichten und Betreiben eines Risikomanagementsystems
geschaffen.
Zwar betrifft das KonTraG hauptsächlich das Handelsgesetzbuch (HGB), das Aktiengesetz
(AktG) und die diesbezüglichen Einführungsgesetze, dennoch führt der Gesetzgeber schon
in der Gesetzesbegründung aus, dass die Verpflichtung zur Einrichtung eines Risikofrühwarnsystems
auch auf andere Gesellschaftsformen ausstrahlen soll. Da die Neuregelungen
des KonTraG Ausstrahlungswirkung auf den Pflichtrahmen anderer Gesellschaftsformen
haben, gilt diese Vorschrift auch für Vorstände von Genossenschaften. Die Neuregelung der
Vorschriften der Abschlussprüfung geht das Problem der so genannten Erwartungslücke
zwischen den Vorstellungen der Öffentlichkeit (Mitglieder, Gläubiger) und der Berufsaus-
Geschäftsbericht 2007

übung nach gesetzlich bestimmten Pflichten und berufsständischen Grundsätzen ordnungsgemäßer
Abschlussprüfung an. Der Gesetzgeber fordert die Einrichtung eines umfassenden
Risikomanagements, bestehend aus überwachungssystem (einschließlich interner Revision),
Controlling und frühwarnsystem, überlässt jedoch Art und Inhalt der Umsetzung in der
Praxis den Unternehmen. Das Risikomanagement muss sowohl auf die so genannten Kernrisiken,
die aus der Konzentration des Unternehmens auf Kernkompetenzen und den damit
verbundenen Ertragschancen und -risiken resultieren, als auch auf die Chancenerkennung
aus dem direkten und indirekten Unternehmensumfeld ausgerichtet sein.
Zugang zu externen Kontroll- und Informationssystemen (z. B. Verbände)
Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen versorgt uns als Mitglied mit allen relevanten,
aktuellen Daten und Informationen aus Politik, Wirtschaft und Verwaltung. Darüber
hinaus hilft die gesetzliche Prüfung nach § 53 GenG uns jährlich, Risiken frühzeitig zu erkennen
und entgegenzuwirken.
Vermutete Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft
Beobachtet werden in diesem Zusammenhang u. a. das Marktrisiko, Objektrisiko, finanzierungsrisiko,
die Unternehmenssicherheit sowie die Organisation der Genossenschaft.
In Mitarbeiterbesprechungen werden alle Risiken angesprochen und Mitarbeiter sensibilisiert.
Darüber hinaus gibt es wöchentliche und monatliche Reports (Liquidität, Wohnungskündigungen,
Vermietungen, Leerstände, beauftragte und abgerechnete Instandhaltung,
Zinsentwicklung u. a.), die frühzeitig auf drohende Risiken hinweisen.
Wie ist die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft?
Vermögens- und Kapitalstruktur
Bei gruppenweiser Zusammenfassung der Bilanzposten ergibt sich folgendes Bild der
Vermögens- und Kapitalstruktur:
31.12.2007 31.12.2006 Veränderung
T€ % T€ % T€
Anlagevermögen 29.263,1 85,5 26.939,3 81,0 2.323,8
Umlaufvermögen 4.970,8 14,5 6.308,4 19,0 –1.337,6
Bilanzsumme 34.233,9 100,0 33.247,7 100,0 986,2
Eigenkapital 10.066,2 29,5 9.007,7 27,1 1.058,5
Rückstellungen für Bauinstandhaltung
fremdkapital langfristig
5.896,0 17,2 6.033,0 18,1 –137,0
Pensionsrückstellungen 16,1 0,0 21,8 0,1 –5,7
Verbindlichkeiten
fremdkapital kurzfristig (einschl.
14.797,6 43,2 15.097,1 45,4 –299,5
kurzfristiger Rückstellungen) 3.458,0 10,2 3.088,1 9,3 369,9
Bilanzsumme 34.233,9 100,0 33.247,7 100,0 986,2
Geschäftsbericht 2007

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2
Informationen über den
nachhaltigen Mitgliederwert
Das Anlagevermögen war am 31.12.2007 zu 34,4 % durch Eigenkapital und im übrigen
durch langfristiges fremdkapital und die Rückstellungen für Bauinstandhaltung gedeckt.
Die Eigenkapitalquote beträgt Ende 2007 29,5 % nach 27,1 % Ende 2006; sie steigt seit
Jahren kontinuierlich an.
Entwicklung der Eigenkapitalquote (in %)
2004 2005 2006 2007
21,9 % 23,4 % 27,1 % 29,5 %
Der Anstieg des Anlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus Aktivierungen im Rahmen
der Neubautätigkeit und Modernisierungsmaßnahmen (Wärmedämmmaßnahmen) bei Minderungen
aufgrund der planmäßigen Abschreibungen sowie geringfügigen Anschaffungen
bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung.
Das Umlaufvermögen beinhaltet im Wesentlichen noch nicht abgerechnete Betriebs- und
Heizkosten (T€ 2.183,8) sowie flüssige Mittel (T€ 2.573,7).
Das Eigenkapital veränderte sich betragsmäßig wie folgt:
T€
Jahresüberschuss 2006 +1.158,9
Dividende 2005 –179,9
Veränderung der Geschäftsguthaben +79,5
+1.058,5
Das langfristige fremdkapital verminderte sich insbesondere durch planmäßige und außerplanmäßige
Tilgungen.
Rücklagen
Geschäftsbericht 2007
Stand 31.12.2006
(T€)
Einstellung
in 2007
Stand 31.12.2007
(T€)
Gesetzliche Rücklage 1.050,0 150,0 1.200,0
Bauerneuerungsrücklage 550,0 0,0 550,0
Andere Ergebnisrücklagen 2.400,0 820,0 3.220,0
4.000,0 970,0 4.970,0
Die Rücklagen wurden bei Aufstellung des Jahresabschlusses 2007 eingestellt.

Rückstellungen
Geschäftsbericht 2007
Stand 31.12.2006
(T€)
Zuführung in/
Entnahme aus/
Verbrauch 2007
Stand 31.12.2007
(T€)
Pensionsrückstellungen 21,8 –5,7 16,1
Steuerrückstellungen 1,0 0,0 1,0
Rückstellung für Bauinstandhaltung
6.033,0 –137,0 5.896,0
Sonstige Rückstellungen 117,9 14,2 132,1
6.173,7 –128,5 6.045,2
Die Rückstellungen für Pensionen bestehen für eine laufende Verpflichtung und werden auf
Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens bewertet.
Die Steuerrückstellung ist unsere Schätzung nach einer Anfang 2007 durchgeführten
Betriebsprüfung, deren Ergebnis uns bisher noch nicht vorliegt.
Die Rückstellung für Bauinstandhaltung beinhaltet laufende Maßnahmen und Einzelmaßnahmen.
Seit 2006 führen wir sie nur noch den Einzelmaßnahmen zu; die Rückstellungen
für laufende Maßnahmen werden ab sofort nur noch planmäßig verbraucht.
In den sonstigen Rückstellungen sind u. a. Kosten für die Abrechnung von Betriebskosten
sowie zu erwartende Kosten der Jahresabschlussprüfung enthalten
Mittelfristiger Finanzplan
Auf Grundlage unserer Planungen rechnen wir auch in den nächsten 2 Jahren mit positiven
Ergebnissen. Die erwarteten überschüsse aus der Hausbewirtschaftung sollen weiterhin der
Sicherung und Erhaltung des Wohnungsbestandes dienen und auch künftig zur Durchführung
von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen eingesetzt werden. Darüber
hinaus werden wir unsere Planungen hinsichtlich der Investition Neubauten und den Kauf
von Wohnungen konkretisieren.
Mit nennenswerten Leerständen ist auch in den nächsten beiden Jahren nicht zu rechnen.
Eine moderate Mietpreisgestaltung und der gute Zustand unseres Wohnungsbestandes
sollen auch künftig eine problemlose Vermietung unserer Wohnungen gewährleisten.
Ertragslage
2007 2006 Veränderung
T€ T€ T€
Hausbewirtschaftung 1.069,9 1.362,9 –293,0
finanzergebnis 157,0 94,3 62,7
Bautätigkeit –7,4 –7,4
Sonstiger Geschäftsbetrieb –60,5 –7,6 –52,9
Jahresergebnis 1.159,0 1.449,6 –290,6

Wohnen in
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Informationen über den
nachhaltigen Mitgliederwert
Die Ertragslage ist vor allem gekennzeichnet durch ein sehr gutes Ergebnis aus der Haus-
bewirtschaftung. Ergebnisveränderungen resultieren insbesondere aus höheren Mieterlösen,
der Zinsdegression und vor allem der Zinssatzsenkung nach der Umfinanzierung von
Darlehen. Ergebnismindernd wirkten sich insbesondere gestiegene Instandhaltungskosten
und höhere Verwaltungskosten (in folge einer Personaleinstellung) aus.
Im finanzierungsergebnis und sonstigem Geschäftsergebnis wirkten sich Zinserträge aus
festgeldanlagen sowie Kosten für die Mitgliederbetreuung aus.
Der nach der Einstellung in die Rücklagen und nach Ausschüttung einer 4 %igen Bruttodividende
verbleibende Bilanzgewinn wird auf neue Rechnung vorgetragen.
Ertragsmindernde Risiken sind zurzeit nicht erkennbar, so dass auch für das Geschäftsjahr
2008 mit ausreichenden überschüssen insbesondere aus der Hausbewirtschaftung zu
rechnen ist, die die Zahlung einer Dividende ermöglichen werden.
Ausgeschüttete Dividende
2004 2005 2006 2007
3 % 3 % 3+1 % 4 %
für das Geschäftsjahr 2007 schlagen wir eine Dividende von 4 % auf das dividendenberechtigte
Kapital vor.
Bilanzkennzahlen
Eigenkapitalquote (EK/GK)
Eine hohe Eigenkapitalquote ist die Grundlage, um kurzfristige Verluste auszugleichen.
D. h. die Eigenkapitalquote sollte mit möglichen Jahresfehlbeträgen verglichen werden, um
die Geschwindigkeit des Aufzehrens des Eigenkapitals darstellen zu können. Die Eigenkapitalquote
an sich gibt aber nur das bilanzielle Bild wieder. Einfluss haben auch stille Reserven,
wobei dabei die Möglichkeit ihrer Realisierung berücksichtigt werden muss.
2004 2005 2006 2007
21,9 % 23,4 % 27,1 % 29,5 %
Eigenkapitalrendite
Sie dokumentiert, wie hoch sich das von unseren Mitgliedern investierte Kapital innerhalb
eines Jahres verzinst hat. Zur Berechnung der Eigenkapitalrendite setzt man unseren Jahresüberschuss
ins Verhältnis zu dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital.
2004 2005 2006 2007
2,2 % 5,9 % 16,1 % 11,9 %
Geschäftsbericht 2007

Gesamtkapitalrentabilität
Diese Kennzahl gibt die Verzinsung des gesamten Kapitaleinsatzes in der Genossenschaft an.
Da die Gesamtkapitalrentabilität die Verzinsung des gesamten im Unternehmen, also inkl.
fremdkapitals, investierten Kapitals angibt, ist sie aussagefähiger als die Eigenkapitalrentabilität.
Es wird hier die Effizienz des gesamten eingesetzten Kapitals, unabhängig von seiner
finanzierung, betrachtet. Die fremdkapitalzinsen müssen dem Gewinn hinzugerechnet werden,
da sie in der gleichen Periode erwirtschaftet wurden, jedoch den Gewinn schmälern.
2004 2005 2006 2007
2,8 % 3,5 % 6,1 % 5,0 %
Verschuldungsgrad
Er gibt das Verhältnis von bilanziellem fremdkapital zu Eigenkapital an. Diese Relation ist
einer der maßgeblichen faktoren, die beim Rating von Unternehmen eine Rolle spielen.
2004 2005 2006 2007
52,0 % 49,0 % 45,4 % 43,2 %
Kapitaldienst
Anteil der Kapitaldienste an der Kaltmiete (in %):
2004 2005 2006 2007
30,0 % 26,0 % 19,0 % 18,1 %
Die Kennzahl zeigt das Verhältnis der fremdkapitalkosten zu den reinen Mieterlösen. Muss
die Hälfte des Mieterlöses nur für Zinsen und Tilgungen verwendet werden, ist eine kritische
Grenze erreicht, da nur noch im begrenzten Umfang (aus dem operativen Ergebnis) Investitionen,
einschließlich Instandhaltung, getätigt werden können.
Anlagenintensität
Die Kennzahl zeigt das Verhältnis von Anlagevermögen zur Bilanzsumme unserer Genossenschaft.
Cashflow
2004 2005 2006 2007
85,5 % 84,0 % 81,0 % 85,5 %
Allgemein bringt der Cashflow zum Ausdruck, ob wir in der Lage sind, das in der Bilanz
abgebildete Vermögen im Rahmen der Umsatzprozesse wieder zu gewinnen und inwieweit
wir Mittel zur Substanzerhaltung und Erweiterungsinvestitionen selbst erwirtschaften.
2004 2005 2006 2007
T€ 1.405 T€ 1.682 T€ 2.446 T€ 2.098
Geschäftsbericht 2007

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Hamburg
Informationen über den
nachhaltigen Mitgliederwert
Dynamischer Verschuldungsgrad in Jahren
Der Dynamische Verschuldungsgrad berechnet sich aus der Division der aktuellen Verschuldung
des Unternehmens, durch den Cashflow des letzten Geschäftsjahres. Der dynamische
Verschuldungsgrad gilt als ergänzende Kennzahl zur Beurteilung der Schuldentilungsfähigkeit.
Da der Cashflow aufzeigt, welche Mittel ein Unternehmen in der abgelaufenen Periode
durch den Umsatzprozess erwirtschaften konnte, gibt der dynamische Verschuldungsgrad
somit an, in wie vielen Jahren es einem Unternehmen unter sonst gleichen Bedingungen
möglich wäre, seine Effektivschulden aus dem Cashflow vollständig zu tilgen. Grundsätzlich
gilt, je kleiner der Wert dieser Kennzahl ist, desto schneller kann ein Unternehmen seine
Schulden aus Mitteln tilgen.
2004 2005 2006 2007
15 12 6 7
Abschreibungsquote
2004 2005 2006 2007
18,8 % 19,0 % 19,6 % 18,0 %
Der Vorstand zu den Perspektiven der Genossenschaft
Die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft wird sich weiter positiv entwickeln. Insbesondere
die Rückzahlung von höher verzinslichen Darlehen wird sich positiv auf das Ergebnis der
Hausbewirtschaftung auswirken.
Derzeit und auch in den nächsten Jahren bestimmen insbesondere folgende faktoren die
Nachfrage nach Wohnraum: zunächst weiter steigende Haushaltszahlen, ein wachsender
Anteil der Seniorenhaushalte, steigendes Interesse an neuen Wohnformen, insbesondere für
Ältere, die Auffächerung individueller Lebensstile, aber auch unsichere Einkommensperspektiven
eines Teils der Bevölkerung, die zu einer stärkeren Differenzierung führen. Die Zahl der
Geringverdiener sowie der Empfänger von Arbeitslosengeld II ist tendenziell steigend.
Daraus folgt, dass die Nachfrage nach Wohnraum noch differenzierter wird. Unsere
Planungen, gerade hinsichtlich der Neubauten, versuchen zumindest Teile dessen abzudecken.
Allerdings laufen wir kurzfristigen Trends nicht hinterher.
Geschäftsbericht 2007

Wie ist das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung?
Auszug aus dem Bericht über die gesetzliche Prüfung gemäß § 53 GenG vom 31. Mai 2007:
Zusammengefasstes Prüfungsergebnis
Das Ergebnis der gesetzlichen Prüfung nach § 53 GenG bei der
Baugenossenschaft der Buchdrucker eG, Hamburg,
fassen wir wie folgt zusammen:
Die gesetzliche Prüfung umfasst zwecks feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und
der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung die Einrichtung, die Vermögenslage sowie
die Geschäftsführung der Genossenschaft einschließlich der führung der Mitgliederliste. Die
Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung des vom Vorstand
aufgestellten Jahresabschlusses und des Lageberichtes, für die der Vorstand die Verantwortung
trägt.
Grundsätzliche Feststellungen
Tätigkeitsschwerpunkt des Unternehmens ist insbesondere die Bewirtschaftung seiner 1.684
Wohnungen.
Die Unternehmenstätigkeit entspricht dem satzungsgemäßen Gegenstand der Genossenschaft.
Im Rahmen der Prüfung haben sich keine Hinweise darauf ergeben, dass die Einrichtungen
der Genossenschaft nicht dem fördergedanken gemäß § 1 GenG entsprechen.
Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung,
Jahresabschluss und Lagebericht der Genossenschaft
Die Buchführung, der Jahresabschluss zum 31.12.2006 sowie der Lagebericht für das
Geschäftsjahr 2006 entsprechen den gesetzlichen Vorschriften.
Zur Vermögens- und Kapitalstruktur ist festzustellen, dass das Anlagevermögen am
31.12.2006 durch Eigen- und langfristig verfügbares fremdkapital sowie Rückstellungen
für Bauinstandhaltung gedeckt war. Das Eigenkapital hat sich im Geschäftsjahr 2006 um
nominal T€ 1.349,5 auf T€ 9.007,7 erhöht. Der prozentuale Anteil des Eigenkapitals am
Gesamtkapital ist im Vergleich zum Vorjahr bei einer um 1,5 % gestiegenen Bilanzsumme
von 23,4 % Ende 2005 auf 27,1 % Ende 2006 angestiegen. Die Vermögensverhältnisse sind
geordnet.
Die Genossenschaft war im Prüfungszeitraum in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen
nachzukommen. Berechnungen zur finanzlage, die auch eingetretene bzw. erwartete
finanzwirksame Vorgänge nach dem Bilanzstichtag berücksichtigen, weisen für Ende 2007
eine finanzreserve von T€ 3.904,3 aus.
Das Geschäftsjahr 2006 schließt mit einem Jahresüberschuss von T€ 1.449,6.
Dieses Ergebnis wurde vor allem aus der Hausbewirtschaftung und im übrigen aus Zinserträgen
erzielt. Auch für das Jahr 2007 ist mit einem positiven Ergebnis zu rechnen.
Geschäftsbericht 2007 7

Wohnen in
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Informationen über den
nachhaltigen Mitgliederwert
ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung
Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig über den Geschäftsverlauf berichtet.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss zum 31.12.2006 und den Vorschlag über die
Verwendung des Jahresüberschusses geprüft und zuletzt über das Ergebnis seiner Prüfung
des Jahresabschlusses zum 31.12.2005 der Vertreterversammlung berichtet und insoweit
seine Verpflichtungen vollständig erfüllt.
Die Mitgliederliste enthält die erforderlichen Angaben und wird zeitnah geführt.
Der Vorstand ist seinen gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß
nachgekommen.
Hamburg, den 31. Mai 2007
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
stellv. Direktor für den Prüfungsdienst Prüfungsdienst
Seligmann Martens
Wirtschaftsprüfer Verbandsoberprüfer
Geschäftsbericht 2007

Was sagt der Aufsichtsrat über die Situation
der Genossenschaft?
Bericht des Aufsichtsrats
Während des abgelaufenen Geschäftsjahres haben wir den Vorstand bei der Leitung des
Unternehmens beraten und die Geschäftsführung regelmäßig überwacht.
Der Vorstand unterrichtete uns regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle wesentlichen
Entwicklungen in der Genossenschaft. Zwischen den Sitzungen habe ich mich als Vorsitzender
des Aufsichtsrats vom Vorstand fortlaufend über die aktuelle Geschäftsentwicklung und
wesentliche Geschäftsvorfälle unterrichten lassen.
Wir waren in alle Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung eingebunden und haben,
soweit erforderlich, nach umfassender Beratung und Prüfung unsere Zustimmung erteilt.
Sitzungen des Aufsichtsrats:
Im Geschäftsjahr 2007 haben insgesamt 5 Sitzungen des Aufsichtsrats stattgefunden.
Davon tagte der Aufsichtsrat 4 gemeinsam mit dem Vorstand.
Daneben tagten der Bauausschuss und der Prüfungsausschuss regelmäßig.
Ein Mitglied aus dem Aufsichtsrat hat weniger als an der Hälfte der Sitzungen teilgenommen.
Im Aufsichtsrat gab es während des Berichtjahres keine Veränderungen.
Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstandes über die Gewinnverteilung an
und empfiehlt der Vertreterversammlung:
– den Bericht des Vorstandes zur Kenntnis zu nehmen
– den Jahresabschluss zum 31.12.2007 in der vorgelegten fassung festzustellen
– dem Gewinnverteilungsvorschlag für das Geschäftsjahr 2007 zuzustimmen
– dem Aufsichtsrat und dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2007 Entlastung zu erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren
verantwortungsbewussten, engagierten Einsatz und die im Berichtsjahr geleistete erfolgreiche
Arbeit.
für den Aufsichtsrat
Hamburg, den 30. Mai 2008
Bernd Sandmann
Vorsitzender
Geschäftsbericht 2007

Wohnen in
Hamburg
0
Schnelsen
Lokstedt
Altona
Die Hamburg-Karte zeigt die Stadtteile mit den
Wohnanlagen der Baugenossenschaft der Buchdrucker eG:
Hohenfelde
Eims-
büttel
Harburg
Geschäftsbericht 2007
Langenhorn
nord
Mitte
Wandsbek
Lohbrügge
Bramfeld
Barmbek
Rahlstedt
Bergedorf
Steilshoop
Bergedorf

Wohnen in
Hamburg
2
Liste der gewählten Vertreter
Wahlbezirk 1 (Schnelsen/Lokstedt/Langenhorn)
Vertreter: 1. Waltraut franck 22457 Hamburg Radenwisch 45
2. Egon Ernst Wolter 22529 Hamburg Rimbertweg 21
3. Werner Jesky 22457 Hamburg Königskinderweg 56
4. Uwe Baldauf 22457 Hamburg Königskinderweg 58
5. Hans-Jürgen Niemann 22529 Hamburg Hinter der Lieth 4d
6. Herbert Schütze 22457 Hamburg Radenwisch 47
7. Bernd Wolf 22457 Hamburg Radenwisch 45
8. Gudrun Ebel 22529 Hamburg Rimbertweg 21
Wahlbezirk 2 (Hamm/Hohenfelde)
Vertreter: 1. Heiko Dewald 20537 Hamburg Wicherns Garten 7
2. Monika Ruscheweyh 20537 Hamburg Braußpark 14
3. Dörte Beck 20537 Hamburg Braußpark 14
4. Petra Schwarz 20537 Hamburg Wicherns Garten 5
5. Werner Greif 22087 Hamburg Mühlendamm 18
6. Elisabeth Jessen 20537 Hamburg Wicherns Garten 5
7. Günther Dähncke 20537 Hamburg Braußpark 10
Wahlbezirk 3 (Barmbek/Bramfeld/Steilshoop)
Vertreter: 1. Astrid Reff 22305 Hamburg Suhrsweg 7
2. Albert Pischel 22305 Hamburg Starstraße 28
3. Andreas Liermann 22305 Hamburg Lämmersieth 58
4. Wolfgang Wohlert 22305 Hamburg Steilshooper Straße 129
5. Kirsten Roese 22305 Hamburg Lämmersieth 60
6. Martin Rudolph 22305 Hamburg Starstraße 24
7. Siegfried Ramm 22309 Hamburg Borchertring 83
8. Dieter Schalk 22309 Hamburg Borchertring 81
9. Wolfram Daßau 22307 Hamburg Dieselstraße 68b
10. Joachim Ortlepp 22309 Hamburg Borchertring 83
11. Edmund Reinhardt 22309 Hamburg Borchertring 79
12. Kaj Gnielka 22305 Hamburg Pfauenweg 46
Geschäftsbericht 2007

13. Manfred Scharr 22305 Hamburg Borchertring 79
14. Matthias Voigt 22305 Hamburg Adlerstraße 22
15. Jens Rajkowski 22305 Hamburg Adlerstraße 22
Wahlbezirk 4 (Rahlstedt)
Vertreter: 1. Henning Tesch 22149 Hamburg Düpheid 31
2. Heinrich Kraft 22149 Hamburg Düpheid 13
3. Bärbel Elfert 22149 Hamburg Düpheid 21
4. Hans Windisch 22149 Hamburg Düpheid 20
5. Anke Schmidt 22149 Hamburg Düpheid 33
6. Kurt Sandmann 22149 Hamburg Schöneberger Straße 118b
7. Udo Knackstedt 22149 Hamburg Düpheid 19
8. Claus Steffen 22149 Hamburg Düpheid 39
9. Ursula Gollnick 22149 Hamburg Neuköllner Ring 38b
10. Barbara Petersen 22149 Hamburg Düpheid 10
11. Klaus Krause 22149 Hamburg Neuköllner Ring 36a
12. Ursula Manke 22149 Hamburg Düpheid 17
13. Ursula Heilmann 22149 Hamburg Düpheid 35
Wahlbezirk 5 (Lohbrügge/Bergedorf)
Vertreter: 1. Klaus Gonnermann 21033 Hamburg Billwerder Straße 29a
2. Peter Brüdigam 21031 Hamburg Korachstraße 65
3. Rainer Ehrich 21031 Hamburg fanny-David-Weg 2a
4. Christiane Herwey 21031 Hamburg Korachstraße 65
Wahlbezirk 6 (unversorgte u. sonstige Mitglieder)
Vertreter: 1. Harald Lühmann 22149 Hamburg Lehmkoppel 5
2. Margret von Kleist 22149 Hamburg Schöneberger Straße 86a
3. Lore Göttsch 22457 Hamburg Radenwisch 86
4. Dieter Westphal 22149 Hamburg Poogfreedweg 66d
5. Stefan Lühmann 22149 Hamburg Grunewaldstraße 51b
6. Sigrid Bohrmann 21147 Hamburg Minnerstieg 8c
7. Sven Thießen 22149 Hamburg Lehmkoppel 30
8. Bert Tödter-Sporleder 22529 Hamburg Hinter der Lieth 10b
9. Hans Hirning 22147 Hamburg Hermann-Balk-Straße 111
10. Tyll Peter 22457 Hamburg Süntelstraße 85m
11. Karlheinz Borrack 22143 Hamburg Am Lehmberg 9
12. Gerhard Pampuch 21271 Asendorf Im Heidewinkel 46
13. Peter Lüthke 22549 Hamburg Perlhuhnweg 2
14. Helga Matejat 21079 Hamburg Bevenser Weg 38
15. Bianca Wilkens 21217 Seevetal Lönsring 2b
16. Jürgen Weingärtner 22941 Bargteheide Baumschulenweg 4
17. Rainer Walter 22399 Hamburg Kreienhoopweg 4
18. Matthias Gomolzig 21465 Reinbek Gutenbergstraße 12
Geschäftsbericht 2007

Wir gedenken unserer verstorbenen Mitglieder
Baugenossenschaft der Buchdrucker eG
Wir gedenken der im Jahre 2007
verstorbenen Mitglieder
Argentieri, Evangelia Siro
Böttcher, Heinz Georg
Danchoffer, Brigitte
Franck, Inge
Götzmann, Walter
Gürsoy, Fatma
Hagen, Ernst
Hönemann, Olaf
Jena, Jürgen
Köhlert, Regine
Kolba, Elisabeth
Kutschera, Horst
Geschäftsbericht 2007
Lübs, Hildegard
Martens, Christa
Rathje, Marga
Richter, Irene
Rothe, Günther
Scheunemann, Karl-Heinz
Schlüter, Annelie
Schöttge, Paul
Seeber, Rommy
Siekiera, Günter
Stolley, Hans
Weber, Renate