Wohnen am Wannsee

Wohnen am Wannsee

Berlin-Wannsee
Hermannstraße 4, 4a, 6, 6a, 6b

Inhalt
DAS WESENTLICHE 6
DER STANDORT BERLIN… 8
DIE LAGE AM WANNSEE… 12
DIE LIEGENSCHAFT… 14
ANBINDUNG UND UMGEBUNG 16
DIE WOHNUNGEN 19
GESCHOSSPLÄNE 41
BAUBESCHREIBUNG 47
GUT ANGELEGT 49
CHANCEN UND RISIKEN 50
IHR PARTNER 54
IMPRESSUM 57

Das Wesentliche
Zum Angebot
Auf dem über 2.800 Quadratmeter großen,
leicht zum Wannsee hin abfallenden Grundstück
Hermannstr. 4, 4a, 6, 6a, 6b befinden
sich eine 1988 errichtete Stadtvilla in der Architektur
der Postmoderne mit 18 Wohneinheiten
sowie ein sanierter Altbau aus dem Beginn des
letzten Jahrhunderts mit gelber Klinkerfassade.
Die beiden Wohngebäude mit insgesamt 20
Wohnungen und 8 Außenstellplätzen werden
nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt.
Die Grundstücksgesellschaft Wannsee 1. Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. KG ist die
Eigentümerin und bietet die in der Regel vermieteten
Wohnungen in der bestehenden Form
als Kapitalanlage zum Kauf an. Im Rahmen der
durchgeführten bzw. z.T. noch laufenden Renovierungs-
und Modernisierungsarbeiten werden
leer stehende oder frei werdende Wohnungen
natürlich auch Selbstnutzern gern zum
Erwerb angeboten. Freie Wohnungen lassen
sich idR. auch sehr gut zu deutlich höheren
Mieten vermieten. Aufgrund der hohen Nachfrage
nach Mietwohnungen und vieler Zuzügler
nach Berlin steigen die Mieten in guten Lagen
von Berlin seit Jahren deutlich. Dieser Trend
hält voraussichtlich an.
6

Im Zuge der Umwandlung in Wohnungseigenwurden
die Fassaden komplett überarbei-
tum tet und eine neue, energiesparende Gasheizung
eingebaut. Die Umgestaltung der Außeneinschließlich
Errichtung eines unterirdischen
Kellerbauwerks nebst bereiche Fahrradkeller
sowie die Errichtung von 8 neuen, hochwerti-
gen Carports erfolgt kurzfristig.
Alle Wohnungen sind als großzügige, zweizimmerige
Maisonette-Wohnungen mit Fußbodenheizung
und bodentiefen Fenstern ausgestattet,
die viel Licht herein lassen und zum Teil
einen direkten Blick auf den großen Wannsee
erlauben. Der Ortsteil Wannsee ist aufgrund
Grund seiner reizvollen Umgebung im Grünen
bei gleichzeitig guter Infrastruktur und Anbin-
dung an die Innenstadt schon immer eine der
schönsten und exklusivsten Wohngegenden
Berlins mit sehr hoher Kaufkraft.
All dies führt dazu, dass die Wohnlage sehr
nachgefragt ist und - auch in Anbetracht der
allgemeinen Lage - über ein sehr gutes Mieter-
Klientel verfügt. Wer hier in Immobilien inves-
tiert, hat alle Chancen auf eine langfristig er-
folgreiche und sichere Kapitalanlage.
7

Brandenburger Tor
Der Standort
Berlin…
… vereint wirtschaftliche
Perspektive, …
Hauptstadt, Zentrum Europas, Weltstadt. Innerhalb
des vergangenen Jahrhunderts hat
sich Berlin von einer Industrie- in eine Dienstleistungsmetropole
entwickelt. Heute ist Berlin
ein wichtiger internationaler Knotenpunkt für
Kultur, Wirtschaft, Medien und Politik.
Berlin genießt hohe Wertschätzung nicht nur
bei namhaften Konzernen, sondern auch bei
Investoren, welche das stetige Wachstum für
sichere Anlagen nutzen. Die Flughäfen Berlin-
Tegel und zukünftig Berlin Brandenburg International
verbinden Berlin mit der ganzen Welt.
… ein reichhaltiges
kulturelles Angebot, …
Eine Metropole, die niemals schläft: Das Kulturangebot
in Berlin reicht von Museen über
Konzerthallen, von Straßenfestivals bis hin zu
großen Premieren mit den Stars aus aller Welt.
Zu jeder Tages-, Nacht- und Jahreszeit lädt die
Stadt zum Erkunden und Entdecken ein. Theater,
Musik, Tanz und Film können in jedem
Stadtteil gefunden und bestaunt werden. Das
wissen auch die Touristen zu schätzen.
In Europa verzeichnen nur London und Paris
mehr Übernachtungen als Berlin. Im Schnitt
halten sich jeden Tag eine halbe Million Gäste
88
Bode Museum Gedächtniskirche Berliner Dom Gendarmenmarkt

Reichstag
in der Stadt auf. Und es sollen noch mehr werden.
Einer neuen Studie der Investitionsbank
Berlin (IBB) zufolge könnte die Zahl der Hotelübernachtungen
schon 2016 die 30-Millionen-
Marke erreichen. Der Optimismus hat seinen
Grund: Bereits 2011 gab es einen Anstieg um
7,5 Prozent auf 22,4 Millionen Übernachtungen.
… politisches Zentrum
Deutschlands, …
Auch die Politik kam nicht an Berlin vorbei.
Eine ganze Regierung zog vom Rhein an die
Spree und kürte Berlin somit zur neuen Regierungshauptstadt
von Deutschland. Extra für die
verschiedenen Ämter wurde das Regierungsviertel
im Stadtteil Mitte konzipiert: hierzu gehören
unter anderem der sanierte Reichstag,
das Paul-Löbe-Haus und das Marie-Elisabeth-
Lüders-Haus.
… erstklassige Bildungsangebote…
An insgesamt 27 Hochschulen und 4 Universitäten
studieren jährlich tausende Studenten
aus aller Herren Länder. Von Medizin über
Wirtschaft, Kultur hin zu Technik, Berlin bietet
jedem den passenden Studiengang. Allein an
den Berliner Universitäten studieren im Jahr
rund 100.000 Studenten; insgesamt sind es
rund 140.000 Studenten.
… und viel Erholung
Benötigen Sie nach all der großstädtischen
Dynamik ein wenig Ruhe? Kein Problem, auch
9
Hackesche Höfe Sony Center Potsdamer Platz Rotes Rathaus

Nikolaiviertel und Fernsehturm
damit kann Berlin dienen. Neben dem Tiergarten
im Zentrum gibt es zahlreiche Parks, Seen
und Grünanlagen in ganz Berlin, die zum Entspannen
einladen. Der Müggelsee im Osten –
Berlins größter See – und der Wannsee im
Westen sind beliebte Naherholungsgebiete.
Der Zoologische Garten ist nicht erst seit Knut
ein beliebtes Ausflugsziel für Jung und Alt, das
2011 fast 2,9 Millionen Besucher anlockte. Und
mit dem flächenmäßig fast fünf Mal so großen
Tierpark in Friedrichsfelde (160 Hektar) hat
Berlin gleich einen zweiten Zoo.
Berlin wächst und verzeichnet
Preissteigerungen bei Wohnimmobilien.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zogen
in den vergangenen Jahren rund 230.000 Menschen
jährlich neu hinzu. Und Berlin wächst
weiter: gemäß Prognose der Senatsverwaltung
auf bis zu knapp 3,6 Mio. Menschen im 2030.
Die wachsende Nachfrage schlägt sich auch in
der Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten
für Wohnimmobilien nieder, die gemäß aktuellen
Studien im Jahr 2011 um jeweils rund 8%
gestiegen sind. Als trotzdem nach wie vor vergleichsweise
preiswerte Metropole steht Berlin
insbesondere in Bezug auf Wohnimmobilien bei
in- und ausländischen Investoren weit oben
auf dem Einkaufszettel.
All das sind gute Gründe, die Berlin zum Wohnen
und Arbeiten attraktiv machen. Laut der
10 10
Regierungsviertel Reichstagskuppel Siegessäule Haus der Kulturen der Welt

11 11

Glienicker Brücke
Die Lage am
Wannsee…
… bietet Erholung und Sehenswürdigkeiten
Der Ortsteil Wannsee liegt auf einer Insel, die
im Norden und Westen von der Havel, im Osten
vom Großen Wannsee und im Süden von
einer Seenkette bestehend aus Kleinem Wannsee,
Pohlesee, Stölpchensee und Griebnitzsee
umschlossen wird. Unmittelbar westlich
schließt sich das Stadtgebiet Potsdams an.
Der Wannsee ist eines der beliebtesten Ausflugsziele
für Berliner und Touristen. Er bietet
neben einer schönen Seenlandschaft zahlreiche
Ausflugs- und Erholungsangebote.
Von der Ronnebypromenade nahe dem Bahnhof
Wannsee legen Ausflugsboote unterschiedlicher
Schifffahrtsgesellschaften ab, mit denen
sich die Seenlandschaft zwischen Berlin und
Potsdam vom Wasser aus erkunden lässt. Dies
lässt sich jedoch auch auf eigene Faust mit
Hilfe der zahlreichen Bootsvermietungen von
Motor-, Segel-, Paddel-, und Tretbooten bewerkstelligen.
12 12

Haus der Wannsee-Konferenz
Fußläufig von der Hermannstraße befindet sich
das Haus der Wannseekonferenz, das zu Zeiten
der nationalsozialistischen Diktatur traurige
Berühmtheit erlangte und heute eine öffentliche
Gedenkstätte beherbergt. Ebenfalls fußläufig
liegt das ehemalige Sommerhaus des Malers
Max Liebermann, die Liebermann-Villa.
Dort werden rund 40 Werke des bedeutenden
Vertreters des Impressionismus ausgestellt.
Am jenseitigen Ostufer des Großen Wannsees
befindet sich das Strandbad Wannsee mit seinem
fast 1,3 km langen Sandstrand, das zu
Spitzenzeiten bis zu 30.000 Besucher anlockt –
gleichzeitig versteht sich.
Im Norden der Insel verbindet ein Fährbetrieb
den Ortsteil Wannsee mit der Pfaueninsel, die
Ende des 18. Jahrhunderts unter Friedrich
Wilhelm II. erheblich an Bedeutung gewann,
der sie landschaftlich und architektonisch wesentlich
umgestalten ließ. Heute steht das Gebiet
als Weltkulturerbe auf der Liste der
UNESCO und lockt zahlreiche Besucher an.
Freunden des Golfsports bietet der Ortsteil
Wannsee außerdem einen 27-Loch-Golfplatz.
Auf dem Weg nach Potsdam überquert man
die Glienicker Brücke, zugleich die Landesgrenze
zwischen Berlin und Brandenburg. Zu Zeiten
des Kalten Krieges war diese noch Schauplatz
für den einen oder anderen Agentenaustausch
zwischen Ost und West.
13

Gartenansicht Neubau
Die Liegenschaft…
… umfasst einen modernen
Neubau und einen repräsentativen
Altbau …
Das 2.827 qm große idyllische Grundstück
befindet sich in leichter Hanglage abfallend
zum Großen Wannsee. Die Grundstücksrückseite
ist vom Wannseeufer ca. 200 Meter Luftlinie
entfernt. Die Außenanlagen sind umfassend
begrünt. Die Nachbarschaft ist geprägt von
Stadtvillen, kleineren Mehrfamilien- und größeren
Einfamilienhäusern.
Die Liegenschaft besteht aus einem 1915 errichteten
Jagdhaus und einer 1988 errichteten
Stadtvilla.
Die anspruchsvoll gestaltete viergeschossige
Stadtvilla mit Kalksandsteinmauerwerk verfügt
über 18 Wohneinheiten mit insgesamt 1.472
qm Wohnfläche. Sämtliche Einheiten sind als
zweigeschossige Maisonettewohnungen ausgestaltet,
die mit Einbauküchen und Bad ausgestattet
sind und über Terrassen, Gärten oder
Balkone verfügen.
Alle Wohnungen verfügen über bodentiefe
Fenster und Fußbodenheizungen.
14 14

Frontansicht Altbau
… auf parkähnlichem Grundstück
mitten im Grünen
Das zweigeschossige Jagdhaus verfügt über
eine architektonisch reizvolle Klinkerfassade
mit Fachwerkelementen und einem großzügigen
zugehörigen Garten.
Auf dem Grundstück werden unterirdische
Kelleranlagen mit eigenem Kellerabteil für jede
Wohneinheit nebst gemeinschaftlichem Fahrradkeller
neu angelegt. Darüber hinaus werden
auf dem Grundstück begrünte Carports mit
insgesamt 8 Stellplätzen neu gebaut.
Die gesamte Anlage wird über eine neue,
energiesparende Gasheizungsanlage zentral
mit Wärme und Warmwasser versorgt.
Jede Wohnung verfügt über eine großzügige
Terrasse, einen sonnigen Balkon oder einen
geschützten Gartenanteil, die das Wohnen im
Grünen besonders erlebbar machen.
Gewinnen Sie einen persönlichen Eindruck. In
der eingerichteten Musterwohnung kann sich
jeder ein Bild von der Attraktivität der Wohnungen
machen.
Ansehen
lohnt sich
15 15

Anbindung und
Umgebung
Mitten im Grünen und nah zur
City
Etwa 1,5 km von der Hermannstraße entfernt
befindet sich der Anschluss an die Autobahn
A 115, die ehemalige Motor-Rennstrecke
AVUS, die Wannsee in wenigen Minuten mit
der westlichen Innenstadt Berlins verbindet.
Diese schließt am Funkturm direkt an die
Stadtautobahn an, so dass Sie bequem und
schnell fast jeden Teil der Stadt erreichen können.
Über die Bundesstraße 1 im Westen sind
Sie darüber hinaus in 10 Minuten in Potsdam.
16 16

Mit intakter Infrastruktur und
guter Verkehrsanbindung
Durch die gewachsene Infrastruktur stehen in
der Nähe sämtliche wichtigen Einrichtungen
wie Schulen, Kindergärten, Krankenhäuser u.a.
zur Verfügung.
Die Geschäfte des täglichen Bedarfs, Banken
und Restaurants befinden sich in der Königstraße,
der Hauptstraße des Ortsteils Wannsee,
in fußläufiger Nähe zur Hermannstraße.
In 200 Metern Entfernung vom Objekt befindet
sich die nächste Bushaltestelle der Berliner
Verkehrsbetriebe, von der der etwa 1 km entfernte
Bahnhof Wannsee direkt zu erreichen
ist. Dieser ist der Knotenpunkt zum Regionalund
Nahverkehr. Von hier aus gelangen Sie mit
den Zügen der S-Bahn oder Regionalbahn in
nur 25 Minuten zum Hauptbahnhof und nach
Berlin-Mitte.
Für Wassersportfreude stehen darüber hinaus
unmittelbar am Ufer des Wannsees dutzende
Segel-, Ruder- und Surf-Clubs zur Verfügung.
Bootsliebhaber finden ihren Liegeplatz in einem
der vielen Yachthäfen direkt vor der Haustür.
S-Bahn: S1, S7
Regionalbahn: RE1, RE7, OE33
Busse: 114, 118, 218, 316, 318, 620, N16
Stadtautobahn: A115
17

Flensburger Löwe am Wannsee
18 18

Die Wohnungen
Wohneinheit 1:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6
Mietergarten
Souterrain
Erdgeschoss
19

Wohneinheit 2:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6
Souterrain
Mietergarten
Erdgeschoss
20

Wohneinheit 3:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6
Mietergarten
Erdgeschoss
Souterrain
21

Wohneinheit 4:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6
Mietergarten
Erdgeschoss
Souterrain
22

Wohneinheit 5:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6
Obergeschoss
Dachgeschoss
23

Wohneinheit 6:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6
Dachgeschoss
Obergeschoss
24

Wohneinheit 7:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6
Obergeschoss
Dachgeschoss
25

Wohneinheit 8:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6
Obergeschoss
Dachgeschoss
26

Wohneinheit 9:
Zweizimmer-Maisonettewohnung -Hermannstraße 6a
Mietergarten
Erdgeschoss
Souterrain
27

Wohneinheit 10:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6b
Obergeschoss
Dachgeschoss
28

29 29 Garten mit Gartenhaus

Wohneinheit 11:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6b
Mietergarten
Erdgeschoss
Souterrain
30

Wohneinheit 12:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6b
Mietergarten
Erdgeschoss
Souterrain
31

Wohneinheit 13:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstarße 6b
Mietergarten
Erdgeschoss
Souterrain
32

Wohneinheit 14:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6b
Mietergarten
Erdgeschoss
Souterrain
33

Wohneinheit 15:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6b
Dachgeschoss
Obergeschoss
34

Wohneinheit 16:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6b
Obergeschoss
Dachgeschoss
35

Wohneinheit 17:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6b
Obergeschoss
Dachgeschoss
36

Wohneinheit 18:
Zweizimmer-Maisonettewohnung - Hermannstraße 6b
Obergeschoss
Dachgeschoss
37

Wohneinheit 19:
Zweizimmerwohnung - Hermannstraße 4a (Altbau)
Mietergarten
Mietergarten
Erdgeschoss
38

Wohneinheit 20:
Zweizimmerwohnung - Hermannstraße 4 (Altbau)
Obergeschoss
39

40 40 Max-Liebermann-Villa am Wannsee

41
Geschosspläne
Souterrain
Hermannstraße 6, 6a, 6b
1
4
12
9
14
13
2
11
1
1
1
2
2 2
3
3
3
4
4
9
14
14
13
13
12
12
11
11
Bad
Bad
3
Bad
Bad
Bad
9
Bad
Bad
12
Bad
Heizung
Heizung
Elektro
Trockenraum
Bad
13

42
Erdgeschoss
Hermannstraße 6, 6a, 6b
4
12
9
14
13
2
11
1
1
1
2
2 2
3
3
3
9
4
9
14
14
13 13
12
12
11
11
1
14
13
Terrasse
Terrasse
Terrasse
Terrasse
Terrasse
Terrasse
Terrasse
Terrasse
Küche
4
Küche
WC
1
Terrasse
WC
Küche
Küche
3
WC
4
Küche
WC
9
Küche
WC
9
Küche
WC
11
12
12
Küche
WC
13
WC 14 Küche
14
1
2
3

Obergeschoss
Hermannstraße 6, 6a, 6b
18
17
Balkon
10
16
17
Balkon
17
17
17
Küche Küche WC
WC
16
18
WC
18
18 18
Küche
WC
Balkon
10
10
10
Küche
8
8
Balkon
8
Küche
8
WC
7
WC
7
7
7
7
Küche
16
16
15
WC
15
Küche
5
5
6 6
WC
6
Küche
16
Küche
WC
Balkon
15
5
6
16
15
Balkon
5
Balkon
6
Balkon
43

Dachgeschoss
Hermannstraße 6, 6a, 6b
17
18
16
Bad
17
Bad
17
17
18
18
Bad
10
10
10
Bad
8
8
8
Bad
7
7
7 7
16
Bad
16
15
15
Bad
6
5 5
6
Bad
6
Bad
16
Bad
6
15
5
6
44

Kellergebäude und Carports
Fahrradkeller
Keller-Neubau
Grundstücksplan mit Lage der
neu zu errichtenden Keller und Carports
45

46 Max-Liebermann-Villa am Wannsee

Baubeschreibung
Auf dem 2.827 qm großen, zum Wannsee
leicht abfallenden Grundstück wurden ein
zweigeschossiger Neubau mit ausgebautem
Dachraum und voll unterkellert sowie ein eingeschossiger
Altbau mit ausgebautem Dachraum
errichtet.
Neubau
Das Gebäude wurde auf Streifen- und Einzelfundamenten
aus Beton errichtet. Die Außenwände
bestehen aus 24 cm dickem Kalksandsteinmauerwerk
mit 6 cm Außendämmung
bzw. Sandwichelementen. 24 cm (tragend)
bzw. 11,5 cm (Trennwände) dickes Mauerwerk
aus Kalksandsteinvollziegeln oder Kalksandsteinlochziegeln
bildet die Innenwände.
Der zweizügige Schornstein wurde aus Ziegelsplitt-Kaminformteilen
gefertigt. Stahlbeton
über dem Keller-, Erd- und 1. Obergeschoss
bildet die Geschossdecken. Die Terrassen und
Podeste ruhen auf Stahlbetonplatten auf Stützen.
Stahlbeton mit Betonsteinbelag wurde
auch für die Konstruktion der Treppen verwendet.
Das Sparrendach ist mit Schiefer gedeckt, der
Flachdachbereich mit Bitumen abgedichtet. Die
Dachrinnen, Fallrohre und Wandanschlüsse
sind aus Titanzink gefertigt. Die Kunststofffenster
sind mit Zweischeibenisolierglas ausgestattet.
Altbau
Der nicht unterkellerte Altbau wurde auf Streifenfundamenten
errichtet. Die Außenwände
bestehen aus unverputztem Ziegelmauerwerk,
im Obergeschoss als Fachwerkbau. Ziegelmauerwerk
bzw. verputzte Leichtbauwände bilden
die Innenwände. Die beiden Stockwerke sind
über eine Stahlbetontreppe miteinander verbunden.
Das Holzsparrendach ist mit Schiefer eingedeckt.
Feuerstätten und Abgasanlagen sind
nicht vorhanden. Der Altbau wird über den
Neubau zentral mit Heizung und Warmwasser
versorgt.
Keller und Carports
Im vorderen Bereich des Grundstücks wird ein
überwiegend unterirdischer Baukörper mit 19
Kellern sowie einem Fahrradabstellraum errichtet.
Plattenfundament, Außenwände und Decke
des Bauwerks werden aus Stahlbeton hergestellt.
Die einzelnen Mieterkeller mit Abmessungen
von ca. 2,00 x 2,60 m sind mit feuerverzinkten
Trenngittern abgetrennt und verschließbar.
Die Kellerräume sind über eine
Außentreppe aus Stahlbeton mit einer abschließbaren
Stahltür zugänglich. Auf dem
Baukörper werden 2 Carportkonstruktionen für
jeweils 4 PKW gestellt. Die aus Holz konstruierten
Carports werden auf der Oberseite extensiv
begrünt, seitlich der Carports entstehen Abstellflächen
für Fahrräder und Mülltonnen. Die
befahrbaren Bereiche über und neben dem
unterirdischen Baukörper werden mit Betonsteinen
gepflastert.
47

48 48

Gut angelegt
Die Immobilie als Kapitalanlage ist eine tragende
Säule einer erfolgreichen Vermögensplanung
und durch die aktuelle Entwicklung
der Finanzmärkte noch stärker ins Blickfeld
gerückt.
Steigende Preise für Immobilien und das Sinken
des Angebots sind ein deutlicher Indikator
dieses Trends. Ob als klassische Wertanlage
oder als privat genutzter Wohnraum (für sofort
bzw. später) ist die Wohnimmobilie eine hervorragende
Kapitalanlage in einen realen
Sachwert mit unschätzbaren Vorteilen:
• Langfristiger Vermögensaufbau
• Bewährter Inflationsschutz
• Solide Altersvorsorge
• Regelmäßige Mieteinnahmen
• Stabile Wertentwicklung ohne große
Schwankungen
• Mögliche Steuervorteile
• Begünstigtes Erbrecht
Sicherer Hafen gesucht?
Wohnimmobilien bieten als risikoarme Vermögensanlage
ein hohes Maß an Stabilität und
Sicherheit verbunden mit attraktiven Wertsteigerungschancen.
Günstiger Zeitpunkt
Das historische Zins-Tief sowie eine attraktive
Mietrendite sind bereits klare Vorteile. Bei Bestandsimmobilien
kann die Rendite durch einen
günstigeren Einstandspreis im Vergleich zu
Neubauten noch höher liegen. Zudem ist Berlin
im internationalen Vergleich mit anderen
Metropolen durch das immer noch niedrige
Preisniveau deutlich unterbewertet. Die damit
verbundenen generellen Wertsteigerungschancen
gelten insbesondere bei Qualitätsimmobilien
in besonders attraktiver Lage.
Erfolgsfaktoren
Die für den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilieninvestition
entscheidenden Faktoren
(Lage, Architektur, Vermietung) können bei
den hier angebotenen Eigentumswohnungen in
hohem Maße als gegeben angesehen werden.
Chancen sichern
Es empfiehlt sich, bei der begrenzten Anzahl
der hier zum Verkauf stehenden Wohnungen
zeitnah eine Ortsbesichtigung ins Auge zu fassen.
Auch die Besichtigung unserer Musterwohnung
lohnt sich.
Alterssicherung
Besonders für die immer länger werdende
Zeitspanne nach dem aktiven Arbeitsleben
zeigen sich Renditeimmobilien als Garant für
die Bewahrung des gewohnten Lebensstandards
(zusätzliche Einkommensquelle im Alter
bzw. mietfreies Wohnen).
49

Chancen und
Risiken
Immobilie – ob als selbst genutztes Zuhause
oder Kapitalanlage – wird hierdurch Gewicht
gewinnen. Ein langfristiger Wertzuwachs ist
insoweit zu erwarten.
Die Vergangenheit zeigt, dass solide Immobilien
– wie kaum eine andere Anlagealternative
– die Kriterien für einen Vermögensaufbau
durch Sicherheit und langfristigen Wertzuwachs
erfüllen. Eine Investition in Immobilien bedeutet
für jeden Anleger neben Chancen auch Risiken
und Pflichten, die er mit dem Erwerb einer
Wohneinheit übernimmt.
Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu erwerben.
Im Folgenden wollen wir Ihnen einen Überblick
über die Chancen und Risiken dieser Immobilieninvestition
geben.
Chancen
Mit einer Immobilie erwerben Sie einen materiellen
Wertgegenstand. Wer rechtzeitig in qualitativ
hochwertige Immobilien in begehrter Lage
investiert, kann langfristig gute Gewinne erzielen.
Wesentlich für ein erfolgreiches Immobilieninvestment
sind zuverlässige Vertragspartner,
eine rechtssichere Vertragsgestaltung, ein guter
Standort, modern und qualitativ hochwertige
Baumaßnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept,
eine ordentliche Verwaltung sowie
eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs- und
Instandhaltungsplanung, die eine größtmögliche
Kostentransparenz, eine solide Finanzierung
sowie die optimale Ausnutzung von steuerlichen
Vorteilen bieten.
Die Bundesrepublik befindet sich derzeit am
Beginn eines Prozesses, an dessen Ende von
den heutigen Rentenversprechungen für zukünftige
Rentnergenerationen wahrscheinlich
wenig übrig bleiben wird. Die Bedeutung der
Eine Immobilie in Stadtlage bzw. Stadtnahlage
bietet nach den Erfahrungen seit Jahrzehnten
eine gute Inflationssicherung. Die Nachfrage
nach Wohnraum in den Ballungsgebieten, steigende
Grundstückspreise in den Städten sowie
steigende Kosten für Material und Löhne können
Grundlage für Wertsteigerungen sein. Davon
profitiert vor allem der Immobiliensuchende:
Wer rechtzeitig in qualitativ hochwertige
Immobilien in begehrter Lage investiert, kann
langfristig gute Gewinne erzielen.
Eine fremdfinanzierte Immobilie wird vornehmlich
im Rahmen einer langfristigen Kapitalanlage
erworben. Insoweit steht bei dem Erwerb
der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung
am Markt im Vordergrund. Ihre
finanzierende Bank legt somit bei der Bewertung
einer Immobilie das so genannte Ertragswertverfahren
zugrunde. Im Gegensatz zu
selbst genutzten Immobilien, bei denen das
Vergleichswertverfahren und gegebenenfalls
das Sachwertverfahren zur Grundlage der
Wertermittlung gemacht wird, wird bei dem
Ertragswertverfahren der allgemeine Verkehrswert
der Immobilie niedriger bewertet. Folge
ist, dass die Bank im Rahmen der Finanzierung
einen niedrigeren Wert als den allgemeinen
Verkehrswert zugrunde legt. Der in Ansatz gebrachte
Ertragswert kann insoweit vom allgemeinen
Verkehrswert der Immobilie abweichen.
Steuerliche Aspekte: Durch den Erwerb einer
fremd genutzten und fremd finanzierten Immobilie
werden bei Vermietung der Wohneinheiten
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
erzielt. Die steuerlichen Ergebnisse aus der
Investition führen in der Regel zunächst zu
50

einer Senkung des zu versteuernden Einkommens
des Investors. Diese geht in der Regel
mit der Senkung der Steuerschuld einher. Bezogen
auf das jeweilige Investitionsvorhaben
können hier Angehörige der steuerberatenden
Berufe genaue Auskünfte über die ergebnisund
liquiditätswirksamen Auswirkungen erteilen.
Altersvorsorge: Immobilien eignen sich hervorragend
zur Bildung einer privaten Altersvorsorge.
Die regelmäßige Immobilienrente stellt ein
planbares zusätzliches Einkommen im Rentenalter
dar. Auch kann eine Eigentumswohnung
im Rentenalter sehr gut als eigener Wohnraum
genutzt werden. Die Kosten für Miete können
gespart werden.
Risiken
Langfristigkeit: Der Kauf einer Immobilie sollte
aus wirtschaftlichen wie auch aus steuerlichen
Gründen grundsätzlich als langfristige Vermögensanlage
gesehen werden. Selbstverständlich
ist ein Weiterverkauf der von Ihnen erworbenen
Immobilie jederzeit möglich. Dabei sind die
Bedingungen des Wiederverkaufes von den
jeweiligen aktuellen Gegebenheiten des Immobilienmarktes
abhängig. Bitte beachten Sie,
dass seitens des Verkäufers Ihrer Immobilie
keinerlei Rahmenverpflichtung bzw. -garantie
besteht. Bei einer verkürzten Haltedauer der
Immobilie kann es zu einer deutlichen Absenkung
des erzielbaren Kaufpreises gegenüber
der investierten Gesamtsumme (Kaufpreis,
Neben- und Finanzierungskosten, etc.) kommen.
Werthaltigkeit: Auch wenn in der Vergangenheit
Immobilien in Deutschland regelmäßig
Wertzuwachs erhalten haben, der teilweise
erheblich über der allgemeinen Preissteigerungsrate
lag, unterliegt der Immobilienmarkt
doch ständigen, teilweise überraschenden
Schwankungen, die u. a. auch stark von den
Konjunkturzyklen beeinflusst werden. Es ist
daher möglich, dass der Eigentümer bei Verkauf
zu einem bestimmten Zeitpunkt einen
Verlust erleiden kann.
Konzept und Nutzung: Eine Eigentumswohnung
eignet sich grundsätzlich sowohl zur Selbstnutzung
als auch zur Vermietung. Ein Rentabilitätsvergleich
der vermieteten Eigentumswohnung
mit alternativen Kapitalanlagen führt häufig
zu dem Ergebnis, dass eine nicht ausreichend
lange Haltedauer durch einen noch nicht
erzielbaren Verkaufspreis im Verhältnis zur
investierten Gesamtsumme zu einer deutlichen
Senkung der Rendite bis hin zu einem negativen
Ergebnis führen kann. Eine fremd vermietete
Immobilie ist deshalb als so genannte Generationsinvestition
ein vor allem langfristig zu
betrachtendes Engagement, weil im gesamten
Kaufpreis der Immobilie auch Kosten für Vertrieb
und Marketing enthalten sind, die bei
einem Weiterverkauf neben der erneut fällig
werdenden Grunderwerbssteuer sowie den
Notargebühren usw. unter Umständen nicht
realisiert werden können bzw. wieder anfielen,
dadurch den Verkaufspreis und somit die Gesamtrentabilität
schmälern.
Instandsetzung, Wohngeld und Vermietbarkeit:
Aus der Vergangenheit können Miet- und Preissteigerungen
für Immobilien nicht garantiert
bzw. abgeleitet werden. Die Wirtschaftlichkeit
wird durch eine Finanzierung des Kaufpreises
mit geringem bzw. fehlendem Eigenkapital,
durch eventuelle Zwangsversteigerung, Wohngelderhöhung,
möglichem Leerstand der Wohnung
und dergleichen unter Umständen negativ
beeinträchtigt. Ein geringes Risiko liegt in einer
erschwerten Vermietbarkeit der Wohnung/Immobilie
bzw. einer eventuellen Zahlungsunfähigkeit
der Mieter oder eines Mietga-
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antiegebers. Als Eigentümer haben Sie zudem
die Verpflichtung, Wohngeld zu zahlen. Reichen
für anstehende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
die im Wohngeld enthaltenen
Vorauszahlungen für laufende Instandsetzungen
und die Rücklagen nicht aus, so kann die
Eigentümergemeinschaft unter Umständen
auch gegen den Willen des Erwerbers mit einer
entsprechenden Mehrheit eine Sonderumlage
beschließen und durchsetzen.
Steuerliche Aspekte: Der Wiederverkauf einer
erworbenen Immobilie kann erst nach Ablauf
von zehn Jahren steuerneutral erfolgen, da
vorher Veräußerungsgewinne zu versteuern
sind. Es entsteht insoweit ein finanzieller Nachteil,
wenn die Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen
Haltefrist veräußert wird. Darüber
hinaus können Aussagen über steuerliche Auswirkungen
lediglich Prognosen und nicht garantiert
sein, da es zu Änderungen in der persönlichen
Einkommenssituation des Erwerbers
kommen kann und deshalb die steuerliche Bemessungsgrundlage
und Abschreibungssätze
zukünftig variieren können. Darüber hinaus fällt
beim Erwerb der Immobilie die Grunderwerbssteuer
an. Maßstab für die Grunderwerbssteuer
ist der gesamte Wert der erworbenen Immobilie,
insbesondere der Kaufpreis für das zu erwerbende
Sondereigentum. Unter Umständen
können auch Nebenkosten, Kaufpreisüberschreitungen
für Sondereinbauten, aber auch
Baukosten der Grunderwerbssteuer unterworfen
sein. Darüber hinaus ist nach dem Erwerb
der Immobilie eine jährliche Grundsteuer zu
zahlen. Die Höhe der Grundsteuer ist von dem
für die Immobilie festgestellten Einheitswert
abhängig. Für alle betroffenen Steuerarten
können sich die Rahmenbedingungen, insbesondere
die Rechtsprechung, die Beurteilung
durch die Finanzverwaltung und die Steuersätze
in Zukunft ändern.
Kein Risikoausschluss: Beim Erwerb einer Immobilie
ist zu beachten, dass für die Zukunft
nicht sämtliche Risiken ausgeschlossen werden
können. Darunter fallen mögliche Veränderungen
der Einkommenssituation, Mietausfälle
oder unvorhergesehene Reparaturen, unvorhersehbare
Ereignisse und Schicksalsschläge.
Finanzierung: Die Finanzierung einer Immobilie
erfolgt in der Regel aus Eigenkapital und
Fremdmitteln. Zu berücksichtigen ist jedoch,
dass der Erwerber neben dem Kaufpreis üblicher
Weise auch die Erwerbsnebenkosten (Notar-
und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer)
sowie gegebenenfalls entstehende
Zwischenfinanzierungskosten (für die Zeit
der ersten Ratenzahlung ab Erwerb/Baubeginn
bis hin zur Vermietung) zu bezahlen hat, die in
das Gesamtinvestitionsvolumen mit einzuberechnen
sind. Bei der Entscheidung zur Investition
sind neben den behandelten objektspezifischen
Chancen und Risiken auch die persönlichen
und individuellen Verhältnisse des Erwerbers
(z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit,
usw.) zu berücksichtigen. Wenn
der Erwerber den Erwerb seiner Immobilie
durch ein Bankdarlehn finanziert, haftet er persönlich
für die fristgerechten Bedingung von
Zinsen und die Tilgung seines Darlehns, unabhängig
vom Vermietungsstand seiner Eigentumswohnung
/ Immobilie. Darüber hinaus ist
bei Finanzierung durch Dritte (Banken usw.) zu
berücksichtigen, dass die Konditionen, wie Zins
und Tilgung, zeitlich befristet sind und die Immobilie
in der Zukunft deswegen gegebenenfalls
nachfinanziert werden muss. Nach Ablauf
der Finanzierung muss der Erwerber sich gegebenenfalls
um eine Anschlussfinanzierung mit
Vereinbarung neuer Konditionen und unter
Einrichtung neuer Bankbearbeitungsgebühren
kümmern. Zu beachten ist, dass bei einer Anschlussfinanzierung
der dann gültige Zinssatz
höher oder niedriger sein kann als zu Beginn
52

der Investition, wodurch sich eine liquiditätsmäßige
Verbesserung oder Verschlechterung im
Verhältnis zu den Mieteinnahmen ergeben
kann. Die Finanzierung der erworbenen Immobilie
ist Gegenstand eines eigenen Vertragsverhältnisses
mit der Bank. Bitte beachten Sie
ebenfalls, dass bei einem vorzeitigen Weiterverkauf
der Immobilie innerhalb der Zinsfestschreibungszeit
möglicherweise eine außerplanmäßige
Rückführung des Darlehns an die
finanzierende Bank erfolgt. Hierbei können
weitere Kosten im Rahmen Vorfälligkeitsentschädigung
entstehen, da Kreditinstitute
grundsätzlich nicht verpflichtet sind, grundpfandrechtlich
besicherte Darlehen vor Ablauf
der Zinsfestschreibungszeit zurückzunehmen.
Bitte erfragen Sie gegebenenfalls die Höhe der
Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer finanzierenden
Bank.
vorstehenden Erläuterungen nicht ganzheitlich
berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall
die individuelle Prüfung, Information, Aufklärung,
Beratung und Empfehlung durch eine
fachkundige Person Ihres Vertrauens (beispielsweise
Rechtsanwalt oder Steuerberater)
anzuraten.
Kumulation von
Chancen und Risiken
Die vorliegenden Angaben beschreiben sowohl
die Chancen als auch die damit verbundenen
Risiken. Im Extremfall können die beschriebenen
Risiken auch gehäuft auftreten (z. B. Leerstand
oder rückläufige Mieten bei steigenden
Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung und
erforderlich werdende Instandhaltungsaufwendungen)
und je nach Vermögenslage im
schlimmsten Fall bis hin zu erheblichem Vermögensverlust
des Investors führen. Da die
vorstehenden Erläuterungen einen komplexen
Sachverhalt und zum Teil komplizierte Rechtsmaterien
beschreiben, welche zudem im Laufe
der Zeit Veränderungen unterliegen, kann nicht
ausgeschlossen werden, dass Angaben oder
Umstände unerwähnt bleiben, welche für Ihre
Anlageentscheidung bzw. Ihre Risikoabwägung
gegebenenfalls von Bedeutung sind oder sein
werden. Da Ihre individuellen Bedürfnisse und
Möglichkeiten zwangsläufig im Rahmen der
53

ADVISUM Unternehmenssitz in Berlin-Charlottenburg
Ihr Partner
ADVISUM ist ein seit Jahren erfolgreich am
Markt agierender Investment Manager und hat
bislang über 700 Mio. Euro an Geldern von
vermögenden privaten und institutionellen Investoren
eingeworben. Im Immobilienbereich
konzentriert sich ADVISUM ausschließlich auf
Wohnimmobilien und bietet maßgeschneiderte
Lösungen für Kapitalanleger.
Das inhabergeführte Unternehmen wurde 2001
gegründet und verfügt über ein erfahrenes und
langjährig vertrauensvoll zusammen arbeitendes
Team an den Unternehmensstandorten in
Berlin und München. Dieses erbringt für Sie alle
Leistungen rund um die Wohnimmobilie als
Kapitalanlage: Die kompetente Beratung von
Anlegern, die Finanzierung von Wohneigentum
und der Verkauf von geprüften, qualitativ
hochwertigen Wohnimmobilien. Die Verwaltung
und Vermietung wird durch unseren langjährigen
Geschäftspartner die IRISGERD Unternehmensgruppe
sicher gestellt.
Insgesamt gewinnen Sie mit ADVISUM einen
erfahrenen Partner, der Sie in allen Bereichen
Ihrer Immobilieninvestition eingehend beraten
und begleiten wird. Sie können sich darauf
verlassen, dass wir Ihnen unsere Kompetenz
und Erfahrung in vollem Umfang zur Verfügung
stellen werden, um Ihre Immobilieninvestition
zu einem wirtschaftlichen Erfolg und Sie somit
zu einem zufriedenen Eigentümer werden zu
lassen.
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Wohnen am Tegeler Hafen
Wohnen am Bundesratufer
ADVISUM GmbH
Wilmersdorfer Str. 98/99
10629 Berlin
Referenz Am Tegeler Hafen
Unser Team ist immer für Sie da:
Tel.: +49 30 688 304 – 0
Fax: +49 30 688 305 – 199
E-Mail: wannsee@advisum.de
www.advisum.de
Referenz Wohnen am Tegeler Hafen
Referenzbeispiele
oben: Wohnen Am Tegeler Hafen, Berlin-Tegel
unten: Wohnen am Bundesratufer/ Dortmunder
Str. in Berlin-Tiergarten sowie Musterwohnung
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Impressum
Herausgeberin:
Wannsee 1. Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
Wilmersdorfer Str. 98-99
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auszugsweise, ist ohne schriftliche Genehmigung der Herausgeber und
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