Gläubiger in Deutschland Schuldner in Spanien von RA Dr

Inhalt:
- Ihre spanische GmbH (S.L.) innerhalb von 48 Stunden
- Die Immobilie und die neue Vermögens S.L. "Sociedad Patrimonial"
- Eigentümergemeinschaften in Spanien - Wie funktionieren diese und welche
Pflichten haben die Eigentümer?
- Mit deutschen Schuldnern machen Spaniens Gerichte kurzen Prozess
- Servicewohnen in September

Ihre spanische GmbH (S.L.) innerhalb von 48 Stunden
ETL Mallorca Steuerberater und Rechtsanwälte hält neugegründete
Vorratsgesellschaften für Sie bereit, die noch nicht aktiv waren.
Nicht nur wegen der günstigen steuerlichen Situation und dem geringen
Mindestkapital steigt die Nachfrage nach einer spanischen GmbH (S.L.) in den
letzten Jahren stetig.
Wie komme ich zur spanischen GmbH ?:
- Vorbereitung und Unterzeichnung der notariellen Urkunde für die Änderung
des Geschäftsführers und des Gesellschaftssitzes mit deutschsprachigem
Notar
- Vorbereitung und Abwicklung des notariellen Verkaufs der
Gesellschaftsanteile
- am gleichen Tag erhalten Sie die Steuernummer der Gesellschaft und können
mit dieser international tätig werden
- die gegründeten Gesellschaften haben ein Mindestkapital von 3100 EUR
- deutschsprachige rechtliche und steuerliche Beratung
- dies ist unter normalen Umständen innerhalb von 48 Stunden möglich
Ansprechpartner:
Rechtsanwalt Christian Gerboth LL.M,
Zulassung Spanien/Deutschland

Die Immobilie und die neue Vermögens S.L. „Sociedad
Patrimonial“
Ein heißes Thema, das viele Residenten und Nichtresidenten mit Immobilieneigentum
in Spanien interessiert, ist die spanische S.L. und die Einbringung der Immobilie
in die S.L.
Bekannt sind meist schon die steuerlichen Vorteile dieser Möglichkeit.
Hinzu kommt nun, dass es seit dem 01.01.2003 die sogenannte „sociedad
patrimonial“ (Vermögensverwaltungsgesellschaft) gibt. Mit dem Gesetz
L 46/2002 wurde die steuerliche Behandlung der rein vermögensverwaltenden Gesellschaften
reformiert. Diese steuerliche Sonderbehandlung wirkt sich vor allem auf
die Besteuerung spanischer Immobilien innerhalb dieser vermögensverwaltenden
Gesellschaften aus. Wann liegt jedoch ein vermögensverwaltende Gesellschaft in
diesem Sinne vor?
Die Voraussetzungen
Es müssen verschiedene Voraussetzungen vorliegen, die die Zusammensetzung des
Gesellschaftsvermögens und die Gesellschafter betreffen:
1. Das Kapital der Gesellschaft muss sich zu mehr als 50% aus Vermögenswerten
zusammensetzen oder darf sich bei mehr als 50% um nicht an wirtschaftliche
Aktivitäten gebundenes Vermögen handeln.
2. In Bezug auf die Gesellschafter müssen 10 oder weniger Gesellschaftern mehr
als 50% des Gesellschaftskapitals gehören oder alternativ einer Familie. Der
Verwandtschaftsbegriff wird hier sehr weit gefasst, so dass darunter auch der
Ehegatte und - neben den Blutsverwandten - auch Personen in einem Verschwägerten-Verhältnis
zu verstehen sind.
Diese Voraussetzungen müssen an mehr als 90 Tagen des Geschäftsjahres
vorliegen.
Besteuerung der Einkünfte
Bei der Besteuerung der Einkünfte einer solchen Sociedad Patrimonial hat sich der
spanische Gesetzgeber für einen festen, aber dualen Steuersatz entschieden. Die
Bemessungsgrundlage gliedert sich daher in einen allgemeinen Teil, in dem die Einkünfte
einem Steuersatz von 40% unterliegen, und einen besonderen Teil, dessen
Einkünfte mit 15% versteuert werden, worunter vor allem der Verkauf von Immobilien
fällt. Denn verkauft ein Nichtresident eine Immobilie, die er nach 1994 gekauft
hat, so muss er 35% Gewinnzuwachssteuer (Spekulationssteuer) zahlen.
Der Gewinnzuwachs, als Grundlage für diese Gewinnzuwachssteuer, ergibt sich aus
der Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungswert und diese ist auf Grund der
starken Wertsteigerung der Immobilien in Spanien in den letzten Jahren oft sehr
hoch. Dagegen zahlt die sociedad patrimonial bei Vorliegen der Voraussetzungen
nur 15% dieses oft erheblichen Gewinnzuwachses.
Nichtresidenten müssen auch jährlich eine Einkommens- und Vermögenssteuer für
die Immobilie zahlen. Diese fällt bei der S.L. weg. Bei der Vermögens S.L. betragen
die jährlichen Steuern auf ihre Immobilien generell 2%, in den meisten Fällen aber
nur 1,1% des Katasterwertes. Der sich daraus ergebende Betrag wird zu 40% versteuert.
Der Katasterwert ist jedoch niedrig. Zu beachten ist noch, dass bei Einbringung
der Immobilie in die S.L. eine Kapitalerhöhungssteuer von 1% des Ein-

ingungswertes fällig wird.
Besteuerung der Gesellschafter
Die Besteuerung der Gesellschafter richtet sich ebenfalls nach verschiedenen Kriterien.
Je nachdem, ob es sich bei dem Gesellschafter um natürliche Person handelt
oder um eine Gesellschaft und ob diese in Spanien resident ist oder nicht, ergeben
sich unterschiedliche steuerliche Konsequenzen.
Ob die Einbringung Ihrer Immobilie in eine S.L. für den Einzelfall sinnvoll ist, sollten
Sie vorab mit Ihrem Steuerberater oder Anwalt klären.
Ansprechpartner:
Rechtsanwalt Christian Gerboth L.L.M.,
Zulassung Spanien/Deutschland

Eigentümergemeinschaften in Spanien -
Wie funktionieren diese und welche Pflichten haben
die Eigentümer?
Der größte Teil der Deutschen in Spanien hat kein alleinstehendes Haus, sondern
ein schönes Appartement in größeren Wohnanlagen, wenn möglich mit Meerblick.
Wie sind die Eigentümergemeinschaften in Spanien aufgebaut und welche
Pflichten muß jeder Eigentümer erfüllen?
Das spanische Gesetz über Wohnungseigentum (Ley de la Propiedad Horizontal) in
der Fassung vom 6. April 1999, regelt die gegenseitigen Rechte und Pflichten der
Eigentümergemeinschaften.
Durch die Teilungserklärung (división horizontal), die üblicherweise mit der Neubauerklärung
erlassen wird, ergibt sich das für die Eigentümer wichtige Sondereigentum.
In dieser Urkunde, mit der das Wohnungseigentum begründet wird, werden
das Gemeinschaftseigentum, die Gesamtanlage und die einzelnen Wohnungen beschrieben,
eine laufende Nummer zugeteilt sowie die Beteiligungsquote am Gemeinschaftseigentum
festgelegt. Grundlage der Quote ist die Nutzfläche jeder Wohnung
oder jedes Geschäftsbereichs im Verhältnis zur Gesamtfläche und die zu erwartende
Inanspruchnahme der Gemeinschaftsanlagen. Mit dem Sondereigentum ist das
Recht am Gemeinschaftseigentum verbunden, denn jeder Eigentümer besitzt Miteigentum
bezüglich der Gemeinschaftseinrichtungen, des gemeinschaftlichen Zubehörs
und der sonstigen Gemeinschaftsanteile, die sich aus der Teilungserklärung
ergeben.
Die Organe der Eigentümergemeinschaft sind die Eigentümerversammlung, der Präsident
(Vizepräsidenten können auch ernannt werden) sowie der Sekretär und Verwalter.
Der Präsident wird durch Wahl oder Losung in der Eigentümerversammlung
bestimmt und vertritt die Eigentümergemeinschaft nach dem Gesetz in all ihren Angelegenheiten
gerichtlich und außergerichtlich. Die Aufgaben des Sekretärs und
Verwalters können vom Präsidenten übernommen werden, bei etwas größeren
Wohnanlagen (ab 6-8 Wohnungen) ist es jedoch ratsam, dass diese durch einen
professionellen Verwalter wahrgenommen werden.
Welche Aufgaben hat die Eigentümerversammlung ?
Die Eigentümerversammlung beschließt zuerst die Satzung der Eigentümergemeinschaft
und genehmigt des Weiteren die Ausführung von größeren Reparaturarbeiten
sowie den Wirtschaftsplan.
Sie beschließt auch über Beschwerden, die von Wohnungseigentümern vorgebracht
werden.
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung können nach den Verfahrensvorschriften
des Wohnungseigentumsgesetzes unter folgenden Voraussetzungen angefochten
werden:
• wenn sie gegen ein Gesetz oder die Satzung der Eigentümergemeinschaft verstoßen,
• wenn sie eine schwere Verletzung der Gemeinschaftsinteressen zum alleinigen
nutzen eines oder mehrerer Eigentümer darstellen oder
• wenn sie einen schweren Nachteil für einen Eigentümer mit sich bringen.
Welche Pflichten haben die Wohnungseigentümer?

Nach Artikel 9 des Wohnungseigentumsgesetzes muss der einzelne Eigentümer alle
für die Nutzung des Gebäudes erforderlichen Reparaturarbeiten in seiner Wohnung
dulden. Dazu muss er den Zugang zu seiner Wohnung gestatten. Der Eigentümer ist
nach dem Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet, zu den allgemeinen Kosten für
den angemessenen Unterhalt des Anwesens und der angebotenen Dienste, gemäß
der festgelegten Beteiligungsquote, beizutragen. Desweiteren hat jeder Eigentümer
die Pflicht, die eigene Wohnung in gutem Zustand zu halten, damit die Eigentümergemeinschaft
keinen Schaden nimmt. Somit werden den Eigentümern eines Mehrfamilienhauses
durch das spanische Wohnungseigentumsgesetz vielzählige Pflichten
auferlegt.
Ansprechpartner:
Rechtsanwalt Christian Gerboth, L.L.M.
Zulassung Spanien/Deutschland

Mit deutschen Schuldnern machen Spaniens Gerichte kurzen Prozess
Die Zahl derjenigen Deutschen, die sich in den nächsten Jahren dauerhaft in Spanien
aufhalten, wird Schätzungen zufolge bald die Millionengrenze überschreiten. Klar, dass
das nicht nur aus Liebe zu Sonne, Wasser, Wein und Gesang erfolgt. Um ihren Zahlungsverpflichtungen
in Deutschland vermeintlich nicht nachkommen zu müssen, lassen
immer mehr Schuldner ihre deutsche GmbH in Spanien „verschwinden“. Auch insolvente
Privatpersonen treten die Flucht ins Mittelmeer an. Für die juristische Beratungspraxis
hier zu Lande stellt sich dann natürlich die Frage, wie die Zahlungsansprüche in Spanien
realisiert werden können.
Ermittlung des Wohnortes mühsam
Spanien ist eine gläserne Gesellschaft. Z. B. lässt sich über das zentrale Grundbuch in
Madrid allgemein ermitteln, ob und wo jemand Immobilienbesitz in Spanien hat. Die
neuen Technologien werden in Spanien konsequent auch im Behördenverkehr eingesetzt,
ja inzwischen besteht sogar die Möglichkeit einer „Blitz“- GmbH Gründung per e-mail und
elektronischer Unterschrift. Registeranfragen sind in der Regel online möglich. Schwierigkeiten
in der Praxis bereitet dagegen oft die Bestimmung des Wohnortes, da sich nur ein
Bruchteil der residenten Ausländer offiziell anmeldet und zudem die Ämter diese Anmeldungen
selten für Zivilrechtstreitigkeiten preisgeben. Für wirtschaftlich tätige Residente
ist die Anmeldungspflicht ohnehin seit dem 22.02.2003 weggefallen. Danach benötigen
in Spanien selbstständig Tätige und Angestellte keine polizeiliche Meldebescheinigung
mehr. Dieses Recht erstreckt sich auch auf die Familienangehörigen. Nimmt der Beklagte
in Deutschland aber die Klage entgegen und setzt sich anschliessend nach Spanien ab,
kann ihm das Versäumnisurteil nach § 175 ZPO durch Aufgabe zur Post zugestellt werden.
Außergerichtliche Maßnahmen bergen Tücken
Soll jemand außergerichtlich gemahnt werden, so ist im Hinblick auf einen möglichen
Prozess vor allem auf eine den spanischen Steuervorschriften entsprechende Rechnung
und Mahnung zu achten. Mahnungen erfolgen aus Beweisgründen in der Regel notariell
oder „per buro-fax“. Der spanische Gesetzgeber wird die Zahlungsverzugsrichtlinie RL
2000/35 EG vom 29.06.2000 noch dieses Jahr umsetzen. Im Hinblick auf einen möglichen
Prozess ist es anzuraten, Rechnung und Mahnschreiben auch in spanischer Sprache
aufzusetzen.
Ermittelt man den Schuldner und anerkennt dieser seine Schuld, so ist an ein notarielles
Schuldanerkenntnis zu denken, welches seit der Neufassung der spanischen ZPO (LEC)
im Jahre 2000 ausdrücklich Vollstreckungstitel ist. Andererseits wird selbst privatschriftlich
verfassten deutschen Schuldanerkenntnissen ein hoher Beweiswert zugesprochen. Zu
beachten ist allerdings, dass die Instanzgerichte bei abstrakten Schuldanerkenntnissen
Einwendungen aus dem Grundverhältnis sehr großzügig zulassen.
Gerichtliches Mahnverfahren in Spanien sperrig
Seit 2000 besteht für die Durchsetzung von Zahlungsansprüchen bis zu 30.000 Euro die
Möglichkeit eines gerichtlichen Mahnverfahrens. 35 % aller Zahlungsklagen werden in
diesem Verfahren anhängig gemacht. 75 % enden nach Erlass des Mahnbescheids.
Das Verfahren kann durch Verwendung der bei den Gerichten ausliegenden standardisierenden
Vordrucke oder durch Einreichung einer Klageschrift eingeleitet werden. Bei
Streitwerten über 3.000 Euro empfiehlt sich die Einlegung einer substantiierten Klageschrift,
denn sollte der Antragsgegner dem Mahnantrag widersprechen, erfolgt auf den

Widerspruch unmittelbar die Anberaumung eines mündlichen Termins, ohne dass der
Antragende weitere Schriftsätze und Beweismittel vorbringen kann. Der Antrag muss
nicht durch einen Anwalt oder „Prokurador“ gestellt werden. Die Vollstreckung aus einem
Mahnbescheid über 900 Euro muss aber durch einen Anwalt oder Prozessagenten betrieben
werden. Ratsam ist die zeitnahe notwendigerweise vor einem Notar auszustellende
Prozessvollmacht, da u. U. die sehr kurzen Fristen mangels Nachweises einer Prozessvollmacht
nicht eingehalten werden können.
Der Ablauf des Verfahren ist grds. mit dem deutschen Mahnverfahren vergleichbar, es
ist aber zu beachten, dass der Gläubiger in Spanien seinen Anspruch im Antragsformular
durch die Beifügung der Dokumente zumindest glaubhaft machen muss.
Gerichtliche Zahlungsklage sehr effektiv
Durch die Prozessrechtsreform hat sich die Dauer spanischer Zivilprozesse erheblich verkürzt.
Das Erkenntnisverfahren wurde auf das mündliche Verfahren bei Streitwerten bis
3.000 Euro und das ordentliche Verfahren bei darüber hinausgehenden Streitwerten beschränkt.
Zudem können Zahlungsklagen mit Maßnahmen des einstweiligen Rechtsschutzes
abgesichert und beschleunigt werden. Möglich ist z.B. die Einleitung eines einstweiligen
nicht summarischen Rechtsschutzverfahren in Spanien vor Klageerhebung in der
Bundesrepublik.
Interessant ist auch die Tatsache, dass die Instanzgerichte bei Klagen gegen deutsche
Gesellschaften im Einzelfall sogar die Zustellung bei spanischen Geschäftspartnern zulassen.
Durch das Inkrafttreten der Zustellungverordnung 1348/00/EG sind zumindest die
langen Zustellungszeiten nach Spanien erheblich verkürzt worden.
Teilweise können die Anwaltsgebühren die gewohnten deutschen Honorare erheblich ü-
berschreiten. Zudem zahlt man seit 2003 neben dem Anwalt und Prokurador nun auch in
Spanien Gerichtskosten. Hinsichtlich der Auferlegung der Kosten steht dem Richter ein
gewisses Ermessen zu, was durchaus in der Praxis zu überraschenden Ergebnissen führen
kann. Problematisch kann auch die Verwertung der außergerichtlichen anwaltlichen
Korrespondenz sein.
Auch nach der Zivilprozessrechtsreform werden aber die grds. nicht verlängerbaren, insbesondere
bei komplexen Sachverhalten viel zu engen Fristen (z. B. 20 Tage für die Klageerwiderung)
und das Erfordernis alle Dokumente im Original vorzulegen, beibehalten.
Vollstreckung deutscher titulierter Forderungen
Seit 2000 können neben Urteilen auch notarielle Dokumente für vollstreckbar erklärt
werden. Die EG-Verordnung 44/2001 beschleunigt zudem seit 2002 auch erheblich die
„Klagen auf Vollstreckung“, denn das ausländische Urteil muss dem Schuldner nicht mehr
vor Vollstreckung zugestellt worden sein. Damit kann der Schuldner mit der Vollstreckung
aus deutschen Zahlungstiteln überrascht werden. Unproblematisch ist grds. auch
die Vollstreckung deutscher Versäumnisurteile. Bis zur EG -Verordnung mussten dem
Antrag auf Vollstreckung aus Versäumnisurteilen auch der Nachweis der Klagezustellung
beigefügt werden. Dies erschien gerade bei Schuldnern, die sich nach Spanien abgesetzt
hatten oft als problematisch. Nach der Neuregelung in Art 53 ist dieser Nachweis nicht
mehr Antragserfordernis. Das eventuelle Anerkennungshindernis kann erst in der
Rechtsmittelinstanz geltend gemacht werden. Negativ fällt auf, dass in der Vergangenheit
die Instanzgerichte die Entscheidung in der Sache selbst nachgeprüft und das Verbot in
Art.34 des Europäischen Gerichtsstands- und Vollstreckungsübereinkommen (EuGVÜ),
jetzt Art 36 der EG-Verordnung, durchaus missachtet haben. Ungeklärt ist nach wie vor
die Frage, ob die Kosten zur Vollstreckung eines deutschen Urteils in Spanien, einschließlich
derjenigen, die bei der Anerkennung eines entsprechenden Urteils entstehen, im inländischen
Kostenfestsetzungsverfahren geltend gemacht werden können.
Fazit
Die spanische Justiz hat sich erheblich weiterentwickelt und ermöglicht eine effiziente
grenzüberschreitende Rechtsverfolgung. Spanien ist damit kein Schuldnerparadies mehr
und der Hinweis, der Schuldner sei nach Spanien verzogen, stellt schon seit langem keinen
Grund mehr da, den Mandanten von der Rechtsverfolgung abzuraten.

Autor:
Dr. Peer Piske – als Rechtsanwalt in Berlin und Malaga zugelassen
Eisenbeis & Jakstadt Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Berlin

Servicewohnen in Spanien
Spanien entdeckt das Servicewohnen. Immer mehr spanische Immobilienentwickler
integrieren Seniorenresidenzen und Anlagen des “Betreuten Wohnen” in ihr
Portfolio. Sie reagieren damit auf eine mögliche Krise im Bereich der allgemeinen
Wohnimmobilien, vor allem aber auf die Bevölkerungsentwicklung in Spanien. Bis
2020 werden mehr als 20 % der spanischen Bevölkerung älter als 65 Jahre sein.
Zudem fehlen bereits derzeit schon ca. 100.000 Servicewohnplätze. Bedient
werden soll auch der ständig wachsende Markt der ausländischen Interessenten.
Derzeit wird davon ausgegangen, dass sich ca. 700.000 ausländische Residenten
dauerhaft in Spanien aufhalten. Diese Zahl soll in den nächsten Jahren auf bis
5.000.000 Ruheständler im Süden Spaniens und an der Levanteküste anwachsen.
Allein von den deutschen potentiellen Auswanderern suchen ca. 70 % eine
Immobilie als Altersruhesitz. Gerade für diese bereits in Spanien “residentes” und
zukünftig residenten Ruheständler oder wie die Spanier sagen, die “Dritte
Generation” (la tercera edad), ergibt sich irgendwann die Notwendigkeit von
altersbedingten Serviceleistungen.
In den letzten Jahren sind derartige Projekte bereits in Andalusien und an der Costa
Blanca realisiert worden. Insgesamt lässt sich aber feststellen, dass sich der Markt
erst in der Entwicklung befindet und somit gute Einstiegsmöglichkeiten für
ausländische Investoren, Betreiber und sonstige Dienstleister bietet.
Wie in der Bundesrepublik unterscheidet man verschiedene Varianten des Wohnens
mit Service, z. B. Wohnprojekte mit flankierenden Serviceangeboten, Wohnprojekte
mit integrierten Serviceangeboten und solche im Heimverbund. Gerade bei
Wohneinrichtungen, die für ausländische Serviceempfänger konzipiert werden,
spricht man auch in Spanien vom “Betreuten Wohnen” (viviendas tuteladas).
Begriffsbestimmungen und die verwaltungsrechtlichen Genehmigungserfordernisse
sind regional unterschiedlich ausgestaltet. Grundsätzlich ist vom Oberbegriff des
“centro” auszugehen. Zentren können dabei unabhängig von einer
Gewinnerzielungsabsicht sowohl öffentlich-rechtlicher als auch privatrechtlicher
Natur sein. Die Zentren werden u. a. aufgeteilt in Seniorenresidenzen (centros
residenciales) und in Anlagen des “Betreuten Wohnens” (viviendas tuteladas).
Neben der jeweiligen Genehmigung wird generell auch eine Registrierungs- und
Zertifizierungspflicht vorgesehen. Die zuständigen Behörden verfügen dabei über
die der deutschen Heimaufsicht vergleichbaren Befugnisse für alle vorgesehenen
Zentren.
Die spanischen Banken und Sparkassen haben in den letzten Jahren spezielle
Risikobewertungskriterien für Servicewohnanlagen entwickelt. Derartige
Wohnanlagen, die zudem interessante steuerliche Vorteile für offene spanische
Immobilienfonds bieten, werden auch für deutsche geschlossene Immobilienfonds
immer interessanter.
Die vertraglichen Regelungen sollten den Bewohnern autonome, selbstbestimmte
Wohn- und Lebensformen und vor allem eine uneingeschränkte Wahlfreiheit bei der
Inanspruchnahme von Service- und Pflegeangeboten sowie Mitwirkungsrechte
garantieren. Neben dem Mietmodell finden sich bei Anlagen des “Betreuten
Wohnens” in Spanien weitere vertragliche Gestaltungen der Rechtsverhältnisse
zwischen Serviceempfänger und Betreiber, insbesondere die Begründung von
Wohnungseigentum an der Wohneinheit oder die Beteiligung an spanischen
Kapitalgesellschaften. Das Mietmodell erfolgt in der Praxis zudem überwiegend in
Verbindung mit Wohnberechtigungsdarlehen.
Rechtsstand: 30. September 2003

Autor:
Rechtsanwalt Dr. Peer Ingo Piske
Eisenbeis & Jakstadt Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Berlin