Das Konzept Als Grundlage Für Ein Erfolgreiches Hotel
Das Konzept Als Grundlage Für Ein Erfolgreiches Hotel
Das Konzept Als Grundlage Für Ein Erfolgreiches Hotel
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<strong>Das</strong> <strong>Konzept</strong> als <strong>Grundlage</strong> für ein<br />
erfolgreiches <strong>Hotel</strong><br />
Matthias Niemeyer<br />
STIWA <strong>Hotel</strong> Valuation & Consulting GmbH<br />
13. Februar 2012 Intergastra Stuttgart<br />
© Hospitality Real Estate Akademie 2012<br />
Curriculum Vitae<br />
Akademische Ausbildung<br />
Master of Science<br />
Real Estate Management & Construction Project Management<br />
Bergische Universität Wuppertal / University of Reading<br />
Diplom - Betriebswirt (FH)<br />
<strong>Hotel</strong>management / Tourismus<br />
Fachhochschule München<br />
Auszeichnungen / Engagement<br />
� Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors MRICS<br />
� Vorsitzender der Jury „<strong>Hotel</strong>immobilie des Jahres“<br />
� Initiator des Studiengangs „Hospitality Real Estate“ an der<br />
Internationalen Hochschule Bad Honnef / Bonn<br />
� Herausgeber des Kompendiums der <strong>Hotel</strong>immobilie<br />
Beruflicher Werdegang<br />
STIWA <strong>Hotel</strong> Valuation & Consulting GmbH [seit 2006]<br />
Geschäftsführender Gesellschafter<br />
Dr. Ebertz & Partner, Köln [2000 - 2006]<br />
Geschäftsführer und Fondsmanager<br />
Fundus Gruppe Köln [1995 - 1999]<br />
Geschäftsführer Fundus <strong>Hotel</strong>entwicklungsges. mbH<br />
Advantana Management AG, München [1993 - 1995]<br />
Abteilungsleiter, zuständig für sämtliche <strong>Hotel</strong>aktivitäten der<br />
Gesellschaft<br />
Pierre 1er Baumanagement GmbH, Frankfurt [1991 - 1993]<br />
Kfm. Projektleitung, Verwaltung von Gewerbeobjekten<br />
Steigenberger AG, Frankfurt a. M. [1989 - 1991]<br />
Assistent des Vorstandes und Projektleiter im Konzernbereich<br />
Entwicklung<br />
Hilton International, Mainz / London [1987-1989]<br />
Banquet Manager Hilton, Mainz<br />
Accounts Trainee Hilton, London-Gatwick (England)<br />
1
Organisation STIWA<br />
© STIWA 2012<br />
Asset<br />
Management<br />
<strong>Hotel</strong>beratung<br />
Text<br />
Leistungsspektrum<br />
Property<br />
Management<br />
<strong>Hotel</strong>projektentwicklung<br />
► <strong>Hotel</strong>konzeption<br />
► Kostenkalkulation<br />
Investitionsberatung<br />
Bewertung<br />
► <strong>Hotel</strong>projektmanagement<br />
► Revitalisierung<br />
Technische<br />
Beratung<br />
► Betreibersuche und -auswahl<br />
► Verhandlung von Betreiberverträgen<br />
► Due Diligence und<br />
Transaktionsberatung<br />
Leistungspektrum<br />
© STIWA 2012 4<br />
Studien<br />
► Markt- und Standortanalysen<br />
► Potentialanalysen<br />
► Machbarkeitsstudien<br />
► Betriebsanalysen<br />
Bewertung<br />
► Verkehrswertgutachten<br />
► Beleihungswertermittlung (HypZert)<br />
► Portfoliobewertung<br />
► Bewertung von Businessplänen<br />
2
hotelforum<br />
Initiator & Organisator der Europäischen Branchenkonferenz für<br />
<strong>Hotel</strong>entwickler<br />
Zur Expo Real im <strong>Hotel</strong> Bayerischer Hof in München<br />
� Networking auf internationaler Ebene<br />
� Präsentation aktueller <strong>Hotel</strong> & Resortprojekte<br />
� Auszeichnung der <strong>Hotel</strong>immobilie des Jahres<br />
� Verleihung des Hospitality Innovation Awards<br />
� Verleihung des Blue Award für Nachhaltige <strong>Hotel</strong>konzepte<br />
Realisierte <strong>Hotel</strong>projekte<br />
© STIWA 2012<br />
Netzwerk<br />
Projekte<br />
3
Sofitel Bayerpost München<br />
398 Zimmer 5-Sterne plus Konferenzhotel<br />
� <strong>Konzept</strong>ion<br />
� Bauherrenvertreter<br />
� Fondsmanager<br />
© STIWA 2012<br />
Sofitel Bayerpost München<br />
© STIWA 2012<br />
Projekte<br />
Projekte<br />
4
4 Vorurteile zum <strong>Hotel</strong>markt Deutschland<br />
� <strong>Hotel</strong>lerie in Deutschland ist seit langem in der Krise und lohnt<br />
sich für Investoren nicht<br />
� <strong>Hotel</strong>s werden erst nach der dritten Pleite rentabel<br />
� <strong>Hotel</strong>s müssen jeden Tag neu vermietet werden und sind als<br />
Spezialimmobilien besonders risikoreiche Anlageobjekte<br />
� <strong>Das</strong> Produkt <strong>Hotel</strong> war mit der „Erfindung“ der zum Zimmer<br />
gehörenden Nasszelle fertig und bietet keine Innovationen<br />
mehr<br />
© STIWA 2012<br />
© STIWA 2009<br />
Segmentierung der <strong>Hotel</strong>s<br />
Airporthotel<br />
Budgethotel<br />
Luxushotel<br />
Businesshotel<br />
Landhotel<br />
All-Suite-<strong>Hotel</strong><br />
Kinderhotel<br />
Motel<br />
Familienhotel<br />
Sporthotel<br />
Economyhotel<br />
Grandhotel<br />
Frauenhotel<br />
Klinikhotel<br />
Pflegehotel<br />
Boarding House<br />
Kettenhotel<br />
Resort<br />
Arthotel Designhotel<br />
Apartmenthotel<br />
Seminarhotel<br />
Boutiquehotel<br />
Seniorenhotel<br />
Bahnhofshotel<br />
Clubhotel<br />
Homosexuellen-<strong>Hotel</strong><br />
Quelle: PKF hotelexperts<br />
5
Spezialisierung oder Standardisierung ?<br />
<strong>Das</strong> ist die Gegenwart in Deutschland<br />
© STIWA 2009 12<br />
6
Warum ist das die Normalität ?<br />
Es gibt in Deutschland ca. 36.500 Beherbergungsbetriebe (<strong>Hotel</strong>s, <strong>Hotel</strong>s garni, Pensionen, Gasthöfe)<br />
• 57 % der Beherbergungsbetriebe haben weniger als 15 Zimmer<br />
• 70 % aller Betriebe (ca. 26.000) generieren einen Umsatz von < 250.000 €<br />
� Entspricht 15 % des Gesamtumsatzes der <strong>Hotel</strong>lerie<br />
• 7 % der <strong>Hotel</strong>s (ca. 2.600) erwirtschaften einen Umsatz von > 1.000.000 €<br />
� Entspricht 61 % des Gesamtumsatzes der <strong>Hotel</strong>lerie<br />
Markenhotels haben einen Anteil von ca. 10 % (128 Marken / 3.559 <strong>Hotel</strong>s)*<br />
Überdurchschnittlich hohe Umsätze / Zimmer: ca. 50 % des Gesamtumsatzes der <strong>Hotel</strong>lerie*<br />
3 % Markenhotels im Budget Segment<br />
Quelle: Statistisches Bundesamt, *<strong>Hotel</strong>verband Deutschland 2009<br />
© STIWA 2010 13<br />
Auch das ist die Gegenwart<br />
© STIWA 2009<br />
Motel One<br />
East <strong>Hotel</strong> Hamburg 25hours <strong>Hotel</strong> Frankfurt<br />
Side <strong>Hotel</strong> Hamburg<br />
7
Und das ist das <strong>Hotel</strong> von morgen?<br />
© STIWA 2011 regulated by RICS<br />
© STIWA 2009<br />
Oder diese ??<br />
15<br />
8
© STIWA 2009<br />
Trends Nachfrage<br />
� Zunehmender Nachfragewandel<br />
� Kurzfristiges Buchungsverhalten<br />
� erlebnisorientierte Freizeitgestaltung erfordert integrierte Angebote<br />
� Verstärkte Segmentierung in billig oder luxuriös<br />
� Hybride Verbraucher (Billig Fliegen - First Class Schlafen)<br />
� bei Stadthotels: Effizienz und Funktionalität wird ergänzt durch Freizeitangebote<br />
� bei Ferienhotels: erschließen neuer Bedürfnisse und damit Zielgruppen (Selfness)<br />
� Nachhaltigkeit spielt noch keine Rolle, ist jedoch nicht aufzuhalten<br />
� Arbeits- und Privatheit verschmelzen – <strong>Hotel</strong>s müssen reagieren<br />
Trends Angebot<br />
© STIWA 2009<br />
� neue Betriebstypen (Holstels, Luxuspensionen, Carehotels, Boardinghotels)<br />
� Preis oder Service oder Baukastensystem<br />
� Aufbrechen der klassischen Sterne-Klassifizierung (Cross-over <strong>Konzept</strong>e)<br />
� spezialisierte Wellnessangebote<br />
� Investition in USPs statt Gießkannenprinzip<br />
� Verschmelzung von Business und Leisure<br />
� Zunehmende technische Innovationen (Pre-Check-In, automatisierte <strong>Hotel</strong>s)<br />
9
Markttrends<br />
Luxushotels<br />
Ritz Carlton Berlin<br />
Kempinski Grand <strong>Hotel</strong> Heiligendamm<br />
Le Royal Méridien Hamburg<br />
� Wirtschaftlichkeit nur noch in echten Metropolen erzielbar (3%-5% Nettorendite)<br />
� <strong>Das</strong> traditionelle Grand <strong>Hotel</strong> wird durch moderne Luxury Lifestyle <strong>Konzept</strong>e<br />
abgelöst<br />
� Neue Standorte aus Mangel an bezahlbaren innerstädtischen Standorten<br />
© STIWA 2012<br />
5***** W Barcelona<br />
© STIWA 2012<br />
W <strong>Hotel</strong>s Worldwide (Starwood <strong>Hotel</strong>s & Resorts)<br />
(Quellen: jeweilige Homepages)<br />
20<br />
10
5***** W Barcelona<br />
© STIWA 2012<br />
© STIWA 2012<br />
5***** W Barcelona<br />
Am <strong>Ein</strong>gang des neuen Hafens, direkt am Meer,<br />
Strandzugang<br />
Segelförmiger 26-geschossiger <strong>Hotel</strong>komplex;<br />
Glasfront<br />
Direkter Strandzugang, Blick aufs Meer aus allen<br />
Zimmern<br />
modernes, schlichtes Design mit ausgewählten<br />
Designelementen<br />
Verwendung von Low-E glass, etc.<br />
21<br />
22<br />
11
© STIWA 2012<br />
5***** Kameha Grand Bonn<br />
5***** Kameha Grand Bonn<br />
Betreiber Kameha Grand Bonn Betriebsgesellschaft mbH<br />
weiche Gebäudeform, soll der Rheinwelle ähneln<br />
offenes Atrium; eingeschnittene Dachterrassen<br />
neobarocke und detailverliebter Innen-Architektur,<br />
ein Ort, der "sexy und cool ist<br />
Themen-Suiten wie "Hero-Suite", "Fair Play",<br />
"Diva-Suite" oder "Beethoven-Suite„<br />
27 Meter hohe Eventhalle Kameha Dome für 1.500<br />
pax, Events für bis zu 2.500 pax,<br />
Geothermieanlage deckt rund 70 % des eigenen<br />
Wärme- & Kältebedarfs ab, CO² Ausstoß dadurch<br />
um 400 Tonnen reduziert;<br />
Kühlung und Heizung über Betonkernaktivierung<br />
23<br />
24<br />
12
5***** Kameha Grand Bonn<br />
Markttrends<br />
Boutiquehotels<br />
� Keine Kategorisierung (3* bis 5* Sterne)<br />
� Wirtschaftlichkeit durch Konzentration auf Kernfunktionen<br />
� Design ist ein wesentliches Element<br />
� Revival der familiär geführten <strong>Hotel</strong>s<br />
© STIWA 2009<br />
Kempinski Grand <strong>Hotel</strong> Heiligendamm<br />
(Quellen: jeweilige Homepages)<br />
25<br />
13
casa camper berlin<br />
casa camper berlin<br />
Tags wirkt die Fassade nüchtern, rotes Logo<br />
einziger Farbakzent, nachts wirken die<br />
Zimmer wie kleine Theaterbühnen - ein<br />
Schirm zur Außenwelt<br />
Zimmer in rot gehalten, passend zur Marke<br />
Zimmernummern auf Badezimmervorhängen<br />
aufgedruckt und von außen<br />
sichtbar<br />
Badezimmer zeigen auf die Straße mit Blick<br />
auf die Stadt<br />
Abweichung vom typischen<br />
<strong>Hotel</strong>zimmergrundriss<br />
Inca. Med. GmbH<br />
27<br />
28<br />
14
casa camper berlin<br />
Leonardo Boutique <strong>Hotel</strong> Munich<br />
Leonardo <strong>Hotel</strong>s<br />
29<br />
30<br />
15
Leonardo Boutique <strong>Hotel</strong> Munich<br />
Leonardo Boutique <strong>Hotel</strong> Munich<br />
Umbau eines aus den 60 Jahren stammenden<br />
2-Sterne Garnihotel in ein modernes Lifestyle-<br />
Design-<strong>Konzept</strong><br />
Neukonzeption im Retro Look der Sixties,<br />
LED-Lichtvouten an Decken<br />
<strong>Hotel</strong> wird zum Club, Sound- und Musikkonzept<br />
Umbaukosten 2 Mio. € bei 74 Zimmern<br />
31<br />
32<br />
16
4**** Aspira <strong>Hotel</strong><br />
4**** Aspira <strong>Hotel</strong><br />
Aspira Berlin GmbH<br />
urbanes Wellness-Resort, angegliedert an Aspira<br />
Fitness Club<br />
modernes Stadthotel mit sportlichem Ambiente<br />
Umbau eines Bestandsgebäudes im Hinterhof mit<br />
42 Zimmern<br />
<strong>Hotel</strong> 2.000 m² / Club & Spa 14.000 m²<br />
33<br />
34<br />
17
4**** Aspira <strong>Hotel</strong><br />
4**** Lindner Park-<strong>Hotel</strong> Hagenbeck<br />
Betreiber Lindner <strong>Hotel</strong>s & Resorts<br />
35<br />
18
4**** Lindner Park-<strong>Hotel</strong> Hagenbeck<br />
Tierpark-Themenhotel der Welt<br />
Kolonial und asiatisch orientierte Fassade bzw.<br />
Architektur<br />
Designelemente mit afrikanischen, asiatischen<br />
und arktischen Akzenten<br />
Ethnische Kunst<br />
4**** Lindner Park-<strong>Hotel</strong> Hagenbeck<br />
Darstellung der Kontinente Afrika, Asien, Arktis<br />
auf den verschiedenen Etagen<br />
19
Markttrends<br />
Boardinghäuser<br />
Nach der Budget-Welle kommt die Serviced Apartment Welle<br />
Alle großen Gesellschaften stehen mit<br />
<strong>Konzept</strong>en in den Startlöchern<br />
© STIWA 2009<br />
Marktvolumen bis 15% des Gesamtmarktes<br />
<strong>Hotel</strong> und Serviced Apartments unter einem<br />
Dach<br />
Servicegrad entscheidend<br />
Outsourcing von Dienstleistungen<br />
VASANO Suites<br />
Parkhotel Leipzig Theo Gerlach OHG<br />
40<br />
20
VASANO Suites<br />
VASANO Suites<br />
Apartments in den obersten 3 Etagen einer<br />
gemischt genutzten Immobilie (Büro- und<br />
Geschäftsgebäude)<br />
stimmiges Farbkonzept in Violett, Gold und Türkis,<br />
ausgewählte Designer Möbel, hochwertige<br />
Ausstattung<br />
neues Übernachtungskonzept, zentrale Stadtlage,<br />
Standard eines 5-Sterne <strong>Hotel</strong>s mit entsprechend<br />
zu buchbarem Service<br />
Vapiano im Haus<br />
41<br />
42<br />
21
Markttrends<br />
Freizeithotels & Resorts<br />
© STIWA 2009<br />
� Trend zum Urlaub in Deutschland, aber keine adäquaten <strong>Hotel</strong>s<br />
� Nachhaltigkeit wird im Urlaub ein wichtiges Kriterium<br />
� Beginnende Industrialisierung (Markenbildung)<br />
� Business- und Ferienhotels verschmelzen<br />
� Freizeitstandorte werden Ferienstandorte<br />
z.B. Europapark Rust mit 5 ->Themenhotels<br />
� Wirtschaftlichkeit oft nur im Gesamtkonzept zu erzielen (Ferienwohnungen)<br />
� Finanzierung schwierig bis unmöglich<br />
4**** <strong>Hotel</strong> Cupido (Iberostar <strong>Hotel</strong> & Resort)<br />
Iberostar <strong>Hotel</strong> & Resort<br />
44<br />
22
4**** <strong>Hotel</strong> Cupido (Iberostar <strong>Hotel</strong> & Resort)<br />
umfassendes und nachhaltiges<br />
Modernisierungskonzept<br />
Erhaltung der bestehende Gebäudestruktur mit<br />
Änderung des äußeren und inneren<br />
Erscheinungsbildes<br />
Ziel: 30 % Reduzierung des CO² Ausstoßes<br />
durch Energieeinsparung bei Kühlung und Lüftung,<br />
Strom, Wasser, Fenster isolierverglast<br />
Wiederverwendbarkeit der verwandten Baustoffe<br />
und Materialien<br />
<strong>Ein</strong>satz einer Solarthermie-Anlage<br />
4**** <strong>Hotel</strong> Cupido (Iberostar <strong>Hotel</strong> & Resort)<br />
45<br />
46<br />
23
Markttrends<br />
Wellness & Gesundheit<br />
© STIWA 2009<br />
� Spa‘s werden immer aufwendiger<br />
(Wirtschaftlichkeit fraglich)<br />
� Flächenwachstum bei <strong>Hotel</strong>-Spas inzwischen beendet<br />
� Hohe Fehlerquote in <strong>Konzept</strong>ion und Umsetzung<br />
� Trend geht klar zu Medical Wellness <strong>Konzept</strong>en<br />
� Zunehmende Privatisierung des Gesundheitswesens<br />
�Spezialisierung von Kliniken und Ärzten<br />
�Verstärkte Nachfrage aus Russland<br />
und Arabischen Golfstaaten<br />
Healing <strong>Hotel</strong>s of the World<br />
Gründung: 2006<br />
• Sitz Köln<br />
• Mitglieder 62 weltweit, davon 34x Europa<br />
<strong>Ein</strong>ziger weltweit agierendes Marketingverbund für „Gesundheitshotels“<br />
Schwerpunkt sind bislang Wellness-<strong>Hotel</strong>s<br />
Größe: 22 - 131 Zimmer, Standard: 4 - 5 Sterne<br />
Lage in natürlicher Umgebung<br />
Therapie-Schwerpunkte<br />
• Entschlackung<br />
• Detox<br />
• Aging<br />
• Green Living<br />
Wenige Healing <strong>Hotel</strong>s haben eine echte „klinische“ Prägung<br />
(z.B. Allergien, Rücken- oder Augenbehandlungen<br />
© STIWA 2011<br />
Sekundärer Gesundheitsmarkt<br />
• Wachstum: 6 % / Jahr<br />
• Ausgaben: 900 € / Erwachsener<br />
• 25 % der Erwachsenen sind bereit mehr für Gesundheit<br />
auszugeben wenn passende Produkte/ Dienstleistungen<br />
angeboten werden würden<br />
Kriterien<br />
• Atmosphäre und Wohlbefinden<br />
• Service und Freundlichkeit der Mitarbeiter<br />
• Ganzeinheitliches Gesundheitsprogramm<br />
• Spa<br />
• Angebote (Yoga, Meditation,<br />
Ernährungsberatung, Fitness Check-Ups)<br />
• Hochqualitative und gesunde Küche<br />
• Verwendung Ökologische Materialien<br />
• Integration der lokalen Kultur<br />
48<br />
24
Referenzobjekt: Lanser Hof<br />
• 4*Sterne <strong>Hotel</strong> und Klinik in der Nähe von Innsbruck<br />
erreicht nach unseren Informationen Vollauslastung<br />
• 62 Zimmer (20 - 70 m²)<br />
• <strong>Ein</strong>richtungen<br />
• 2 Sonnenterrassen<br />
• 1 Seminarraum<br />
• Schwimmbad, Sauna, Sanarium, Solarium<br />
• Speisesaal, Teebar,<br />
• Bewegungsraum<br />
• Bibliothek, Kaminzimmer<br />
• Gesundheitszentrum<br />
Team bestehend aus 5 Ärzten und 28 Therapeuten<br />
Quelle: www.lanserhof.at<br />
© STIWA 2011<br />
Referenzobjekt: Lanser Hof<br />
• Preise / Person / Nacht<br />
• <strong>Ein</strong>zelzimmer 195 €<br />
• Doppelzimmer 170 € p.P.<br />
• Aufpreis für Apartments 55 - 150 € (ab 32 m²)<br />
• Anwendungen<br />
• Preis pro Woche (1.281 - 2.262 €)<br />
• USP: Detox, Vital Aging, Bewegung, Fettabbau<br />
• „Promi-Klinik“<br />
• Zusätzlich Diagnostikanwendungen (Stoffwechsel,<br />
Magen-Darm, etc.)<br />
• Institut für Regenerationsforschung<br />
• Fokus: Dialog zwischen Naturheilkunde und universitärer<br />
Medizin<br />
• Partner der Healing <strong>Hotel</strong>s of the World<br />
• European Health & Spa Award<br />
Quelle: www.lanserhof.at<br />
© STIWA 2011<br />
49<br />
50<br />
25
Referenzobjekt: Therme Längenfeld<br />
• 4-Sterne Superior <strong>Hotel</strong> im Ötztal<br />
• 140 Zimmer (35 m² - 90 m²)<br />
• Restaurant, Bistro, Bar, Vinothek<br />
• 8 Tagungsräume (max. 270 Personen)<br />
• Fitnesscenter, Saunawelt, Beautyfarm<br />
• ärztliches Kompetenzzentrum<br />
• USP: Therme (50.000 m²)<br />
• Tirols größter Wellness & SPA Bereich<br />
• Ärztliche Untersuchungen<br />
• Facharztuntersuchungen<br />
• Vorsorgeuntersuchungen<br />
• Cardio-Check<br />
© STIWA 2011<br />
Markttrends<br />
Budget <strong>Hotel</strong>s<br />
© STIWA 2009<br />
� Produkt trifft den Zeitgeist<br />
� Budget ist massentauglich geworden<br />
� Budget ≠ Billig<br />
� Budget besetzt innerstädtische Standorte<br />
� beginnender Trend zu Budget-Großhotels<br />
� Aufgrund hoher Standardisierung<br />
und hoher Wirtschaftlichkeit = Investor‘s Liebling<br />
51<br />
26
2** Motel One Hamburg-<strong>Als</strong>ter<br />
Motel One Betriebs GmbH<br />
2** Motel One Hamburg-<strong>Als</strong>ter<br />
Szeneviertel St. Georg, Hochhaus mit 20<br />
Stockwerken<br />
typisches Motel One Design<br />
464 Zimmer auf 12. 740 m² = 27m² BGF/Zimmer<br />
€ 69 DZ exkl. Frühstück, € 84 EZ exkl. Frühstück<br />
umfangreiche Ausstattung (W-LAN, Klimaanlage,<br />
Flachbildfernseher, etc.)<br />
53<br />
54<br />
27
2** Motel One Hamburg-<strong>Als</strong>ter<br />
2**s B&B <strong>Hotel</strong> Hamburg-Altona<br />
B & B <strong>Hotel</strong>s GmbH<br />
55<br />
56<br />
28
2**s B&B <strong>Hotel</strong> Hamburg-Altona<br />
2**s B&B <strong>Hotel</strong> Hamburg-Altona<br />
modernes Fassaden-Design<br />
geometrisch angeordnete Fensterbänder<br />
Neubau, ehemalige Industriebrache<br />
Investitionskosten gesamt 9,0 Mio. €<br />
182 Zimmern auf 4.400 m² (24,2 m²)<br />
Service-orientiert: Parkplatz, Pay-TV und<br />
Klimatisierung im Zimmerpreis inbegriffen<br />
"all you can eat" Frühstücksbuffet,<br />
57<br />
58<br />
29
Markttrends<br />
Hostels<br />
© STIWA 2009<br />
Michelberger <strong>Hotel</strong><br />
� Geiz ist geil Mentalität im Trend<br />
� Kaum Innovationen bei Jugendhotels<br />
in der Vergangenheit<br />
� Zielen nicht mehr nur auf junge Gäste<br />
� Gemeinschaftserlebnis auch für andere<br />
Zielgruppen interessant<br />
� Ideal für Revitalisierungen<br />
� Hohe Wirtschaftlichkeit über Bettenauslastung<br />
� Nur in touristischen Märkten interessant ?<br />
Michelberger <strong>Hotel</strong><br />
60<br />
30
Michelberger <strong>Hotel</strong><br />
lokal produzieren, alte Gegenstände neu<br />
verwenden, handgemacht auf Flohmarkt<br />
Geld geht direkt zu Handwerkern, führt zu fairen<br />
Zimmerpreisen,<br />
119 Zimmer gebaut für österreichische<br />
Almdudler, schwedische Models, engl.<br />
Rockstars, jap. Geschäftsmänner, dt.<br />
Rennfahrer und amerik. Dudes<br />
<strong>Hotel</strong> am Puls der Zeit - angepasst an das<br />
rebellische und unverbrauchte Berlin<br />
Michelberger <strong>Hotel</strong><br />
61<br />
62<br />
31
Zukunftsprognose <strong>Hotel</strong>s und Resorts<br />
© STIWA 2009<br />
� Verdrängungswettbewerb zu Lasten der mittelständischen <strong>Hotel</strong>lerie nimmt zu<br />
• Weiter steigende Energiekosten und Energieeffizienzanforderungen<br />
• Zunehmende Technisierung erfordert verstärkte Investitionen<br />
(W-LAN, Elektronische Schließsysteme, Klimatisierung auch für Budgethotels)<br />
� Traditionelle Werte und Nachhaltigkeit werden vom Gast gefordert<br />
� Architektur wird wichtiger<br />
� Boom im Budget- und Economy-Sektor der <strong>Hotel</strong>lerie geht weiter<br />
• Neue starke Betreiber und Marken drängen in dieses Marktsegment<br />
• Wachstum zukünftig auch in B-Standorten<br />
� Wachstum weiterhin in folgenden Segmenten<br />
� Boardinghäuser<br />
� Boutiquehotels in jedem Segment<br />
� Themenhotels<br />
� Budgethotels<br />
Welche Kriterien erfüllen erfolgreich konzipierte <strong>Hotel</strong>s?<br />
� <strong>Konzept</strong> folgt Zielgruppen und Nachfragegeneratoren<br />
� Standortauswahl mit der Brille des Betreibers<br />
� De-Emotionalisierung der Projektentwicklung<br />
� sorgfältige und psychologisch geschickte Betreiberauswahl<br />
(mindestens drei zur Auswahl)<br />
� Maximierung der Zimmeranzahl<br />
� Architektur achtet auf Funktionalität und Reduzierung der<br />
Betriebskosten<br />
� Less is more: Reduzierung von Flächen<br />
� Konzentration auf das Wesentliche<br />
© STIWA 2009<br />
32
© STIWA 2009<br />
Vielen Dank für Ihre<br />
Aufmerksamkeit<br />
33
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