MA 69, Beschwerde über die Nutzung einer vermieteten Fläche

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KA III - 69-1/10
MA 69, Beschwerde über die
Nutzung einer vermieteten Fläche
Tätigkeitsbericht 2009

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KURZFASSUNG
Bei der Prüfung der Nutzung eines städtischen Grundstückes auf einer von der Magistratsabteilung
69 - Liegenschaftsmanagement vermieteten Fläche war festzustellen,
dass vor Errichtung der Stellplätze für Kraftfahrzeuge (Kfz) eine baubehördliche Genehmigung
durch die Magistratsabteilung 37 - Baupolizei und wegen des Überfahrens des
Gehsteiges eine Bewilligung zur Herstellung einer Gehsteigauf- und -überfahrt der Magistratsabteilung
28 - Straßenverwaltung und Straßenbau zu erwirken gewesen wäre.
Von der Magistratsabteilung 69 konnte keine Dokumentation über erfolgte Überprüfungen
einer vertragskonformen Nutzung der in Bestand gegebenen Flächen vorgelegt
werden.

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INHALTSVERZEICHNIS
1. Inhalt der Beschwerde.................................................................................................4
2. Sachverhalt..................................................................................................................4
3. Bestandvertrag der Magistratsabteilung 69 .................................................................5
3.1 Beweggründe des Vertragsabschlusses....................................................................5
3.2 Kündigung und Neuabschluss ...................................................................................6
3.3 Vertragsverlängerung bzw. Neuabschluss ................................................................6
4. Bemerkungen zum Vertrag..........................................................................................7
Anhang
ALLGEMEINE HINWEISE.............................................................................................12
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS......................................................................................13

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PRÜFUNGSERGEBNIS
1. Inhalt der Beschwerde
Dem Kontrollamt wurde per E-Mail eine Sachverhaltsdarstellung übermittelt, in der
darauf hingewiesen wird, dass auf einem ehemals brachliegenden Grundstück im
22. Wiener Gemeindebezirk eine "Kleingartensiedlung" entstanden wäre. Darüber hinaus
werde das Grundstück auch als Privatparkplatz benutzt, obwohl eine Abschrägung
der Gehsteigkante fehle. Dies stelle ein Indiz für einen illegalen Parkplatz dar. Die Beschwerde
wurde neben dem Kontrollamt auch anderen Stellen des Magistrats der Stadt
Wien in Kopie übermittelt.
2. Sachverhalt
Die in Rede stehende Grundstücksfläche beträgt 3.946 m 2 und wird von der Magistratsabteilung
69 verwaltet. Das Grundstück wurde von der Stadt Wien im Jahr 1977 angekauft
und blieb anfänglich brach liegen.
Diese Liegenschaft war im Hinblick auf die im Umfeld von Eßling möglichen Stadtentwicklungen
als Standort für einen Kindergarten vorgesehen und wurde erstmals im Jahr
1993 im Plandokument 6495 als Grundfläche für öffentliche Zwecke (ÖZ) festgelegt.
Die mit dieser Festlegung verbundene Rechtswirkung als ÖZ ist allerdings nach Ablauf
einer Frist von zwölf Jahren mit 19. September 2008 erloschen, sodass eine Durchsetzung
gegenüber Grundstückseigentümerinnen bzw. -eigentümern nicht mehr möglich
ist. Für die Magistratsabteilung 21B - Stadtteilplanung und Flächennutzung Süd-Nordost
bestand kein Handlungsbedarf, da die Fläche bereits seit dem Jahr 1977 im Eigentum
der Stadt Wien steht.
Im Zuge einer Kontaktaufnahme mit der Magistratsabteilung 10 - Wiener Kindergärten,
teilte diese Dienststelle der Magistratsabteilung 21B mit, dass der Bedarf nach wie vor
gegeben wäre und entsprechende Planungen eingeleitet worden wären. Ein genauer
Termin bzgl. eines Baubeginns könne aber wegen einer bisher fehlenden Finanzierungszusage
nicht bekannt gegeben werden.

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3. Bestandvertrag der Magistratsabteilung 69
3.1 Beweggründe des Vertragsabschlusses
Im September 2001 äußerten eine Anrainerin und ein Anrainer der gegenständlichen
Liegenschaft in einer E-Mail gegenüber der Magistratsabteilung 69 den Wunsch, die im
Eigentum der Stadt Wien stehende Fläche zu nutzen. Weiters führten sie an, bereits in
den letzten Jahren auf der brachliegenden Fläche Pflegemaßnahmen gesetzt bzw. zumindest
gemäht zu haben.
Nach eingehender Prüfung und Rücksprache mit der Bezirksvorstehung und der damals
für die Kindergärten zuständigen Magistratsabteilung 11 A - Tagesbetreuung von
Kindern, Kindertagesheime der Stadt Wien (nunmehr Magistratsabteilung 10) schloss
die Magistratsabteilung 69 mit dem genannten Personenkreis einen Bestandvertrag
über die gegenständliche Liegenschaft ab. Der geplanten Errichtung eines Kindergartens
wurde insofern Rechnung getragen, als der Bestandvertrag jederzeit ohne Angaben
von Gründen von beiden Seiten aufgelöst werden kann.
Weitere Argumente der Magistratsabteilung 69, die brachliegende Fläche in Bestand zu
geben, waren einerseits die Erzielung von Einnahmen und andererseits die Vermeidung
von anfallenden Kosten. Bisher musste das Grundstück zumindest einmal pro Jahr gemäht
werden, wofür Kosten in der Höhe von rd. 1.000,-- EUR anfielen. Auch die winterliche
Gehsteigbetreuung gem. § 93 Straßenverkehrsordnung 1960 (StVO 1960)
musste von der Magistratsabteilung 69 veranlasst werden. Beide Verpflichtungen wurden
an die Bestandnehmerin bzw. an den Bestandnehmer überbunden.
Da aus der Sicht der Magistratsabteilung 69 ein Entgelt in der Höhe von 4 % des Verkehrswertes
nicht zu erzielen war, erfolgte lt. Magistratsabteilung 69 eine Entgeltbemessung
analog dem Mietzins für Erholungsflächen ohne Bezug auf die Größe des
Grundstückes. Die durchgeführte Berechnung ergab als Bestandentgelt 100,-- EUR pro
Monat zuzüglich USt und Grundsteuer.
An dieser Stelle war vom Kontrollamt festzuhalten, dass die Vorgangsweise der Magistratsabteilung
69, die brachliegende Fläche einer Nutzung zuzuführen und dadurch
Einnahmen zu erzielen, als grundsätzlich positiv zu beurteilen ist.

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3.2 Kündigung und Neuabschluss
Der im April 2002 abgeschlossene Vertrag wurde von der Magistratsabteilung 69 bereits
im Juli 2002 aufgelöst, da die Bestandnehmerin und der Bestandnehmer auf besagtem
Grundstück ein Schwimmbecken und eine Gartenhütte vertragswidrig errichtet
hatten. Die gesamte Fläche wurde im Auftrag der Magistratsabteilung 69 in der Folge
unter Beseitigung der baulichen Gegebenheiten planiert und mit einer Humusschicht
versehen.
Dennoch wurden weiterhin intensive Verhandlungen über die Nutzung dieses Grundstückes
geführt. Schließlich war die Magistratsabteilung 69 bereit, die Fläche erneut in
Bestand zu geben. Allerdings kam es im Vergleich zum früheren Vertrag zu wesentlichen
Änderungen. Nunmehr waren nicht mehr zwei BestandnehmerInnen sondern
zwölf Personen VertragspartnerInnen der Magistratsabteilung 69. Der Bestandvertrag
wurde auf ein Jahr befristet abgeschlossen, gleichzeitig stand sowohl Bestandgeberin
als auch BestandnehmerInnen das Recht zu, den Vertrag jederzeit aufzukündigen. Weiters
wurde im Vertrag festgehalten, dass sich zwei Geräteschuppen und ein Schwimmbad
auf den vertragsgegenständlichen Immobilien befinden und von der Magistratsabteilung
69 akzeptiert werden, weitere Baulichkeiten bedürfen der ausdrücklichen Genehmigung
der Magistratsabteilung 69.
Als Entgelt wurden 395,-- EUR pro Jahr zuzüglich USt und Grundsteuer vereinbart.
3.3 Vertragsverlängerung bzw. Neuabschluss
Vor Ablauf der Jahresfrist wurde der bestehende Bestandvertrag auf Ansuchen der BestandnehmerInnenseite
um ein weiteres Jahr verlängert und gleichzeitig der Bestandzins
auf 500,-- EUR zuzüglich USt und Grundsteuer pro Jahr erhöht. Im darauffolgenden
Jahr fand eine weitere Verlängerung statt.
Diese Vorgangsweise änderte sich ab dem Jahr 2005 in der Weise, dass die Vertragsparteien
sich auf einen neuen, auf drei Jahre befristeten Vertrag einigten. Das jährliche
Entgelt wurde mit 1.973,-- EUR zuzüglich USt und Grundsteuer bestimmt. Die Zahl der
BestandnehmerInnen reduzierte sich nach dem Ausscheiden eines Vertragspartners

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auf elf Personen. Nach Ablauf der Dreijahresfrist wurde ab 1. November 2008 ein weiterer,
ebenfalls auf drei Jahre befristeter Bestandvertrag abgeschlossen und das Entgelt
auf 2.100,-- EUR p.a. zuzüglich USt und Grundsteuer angehoben.
Vor jeder Verlängerung bzw. vor jedem Neuabschluss trat die Magistratsabteilung 69
mit der Magistratsabteilung 10 in Kontakt zur Abklärung der Frage, ob die Grundstücksfläche
in absehbarer Zeit für die Errichtung eines Kindergartens benötigt werde. Die Magistratsabteilung
10 hielt am Bedarf dieses Grundstückes fest, konnte jedoch keinen
Baubeginn für einen Kindergarten nennen, sodass einer Bestandgabe durch die Magistratsabteilung
69 in der vorbeschriebenen Weise nichts im Weg stand.
4. Bemerkungen zum Vertrag
4.1 Die von der Magistratsabteilung 69 in diesem Zusammenhang abgeschlossenen
Verträge sind alle sehr umfangreich und enthalten u.a. auch den Passus, dass der Vertragsgegenstand
"ausschließlich zum Zweck der Grünraumgestaltung" verwendet werden
darf. Dem Kontrollamt liegen Fotos und Luftbilder vor, auf denen die Abstellung
eines Kfz in der Größe eines Lieferwagens auf dem Grundstück erkennbar ist. Ein weiteres
Luftbild lässt ein Boot auf einem Anhänger vermuten. Zwar lässt sich aus der
Formulierung "ausschließlich zum Zweck der Grünraumgestaltung" folgern, dass das
Befahren und Abstellen von Kfz aller Art nicht erlaubt ist, dennoch wäre eine diesbezügliche
ausdrückliche Untersagung im Vertrag angebracht gewesen.
Das Kontrollamt empfahl der Magistratsabteilung 69, diese Anregung im Fall einer
neuerlichen Vertragsverlängerung bzw. eines Neuabschlusses aufzunehmen.
Stellungnahme der Magistratsabteilung 69:
Der im Vertrag gewählte Passus "ausschließlich zum Zweck der
Grünraumgestaltung" bedeutet aus Sicht der Magistratsabteilung
69 nicht, dass das Abstellen von Kfz der BestandnehmerInnen
verboten ist. Die Formulierung dient dazu, um eine Unterscheidung
zum Zweck "Wohnen" zu verdeutlichen. Da die Magistratsabteilung
69 in den früheren Überlassungen für "Garten-

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zwecke" auch das Abstellen eines Kfz, eines Wohnwagens oder
auch eines Bootsanhängers geduldet hat, war auch das Abstellen
von mehreren Kfz der BestandnehmerInnen grundsätzlich als zulässig
geduldet. Gemäß den Vertragsformulierungen sind die BestandnehmerInnen
aber verpflichtet, alle zur Nutzung des Vertragsgegenstandes
erforderlichen behördlichen Bewilligungen auf
ihre Kosten zu erwirken.
Die Magistratsabteilung 69 wird künftig die Zulässigkeit des Abstellens
von Kfz u.dgl. deutlicher erkennbar formulieren und nochmals
auf die Verpflichtung zur Einholung aller behördlichen Genehmigungen
hinweisen. Falls das Abstellen von Kfz unbedingt zu
unterlassen ist, so wird dies, wie auch bisher üblich, dezidiert angeführt.
4.2 Auf der gegenständlichen Liegenschaft bestanden zum Zeitpunkt der Prüfung sowohl
die Widmung "Wohngebiet Bauland W I, max. Gebäudehöhe 6,5 m, geschlossene
Bauweise, die Unterbrechung der geschlossenen Bauweise ist zulässig" als auch die
Widmung "G-gärtnerische Ausgestaltung".
Die vertragskonforme Nutzung der Fläche durch die BestandnehmerInnen zum Zweck
der Grünraumgestaltung ist an keine weiteren behördlichen Genehmigungen gebunden.
Vor Errichtung der Stellplätze wäre eine baubehördliche Genehmigung durch die Magistratsabteilung
37 erforderlich gewesen. Zusätzlich wäre für die Zufahrt auf dieses
Grundstück wegen des Überfahrens des Gehsteiges eine Bewilligung zur Herstellung
einer Gehsteigauf- und -überfahrt der Magistratsabteilung 28 zu erwirken gewesen. Siehe
diesbezüglich die durch das Kontrollamt vorgefundene Situation im Prüfungszeitpunkt
aus nachfolgender Abbildung:

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Zum Zeitpunkt der Einschau lagen die erforderlichen behördlichen Genehmigungen
nicht vor.
Der Aktenlage war zu entnehmen, dass die Magistratsabteilung 69 vom Abstellen der
Kfz auf der in Bestand gegebenen Fläche Kenntnis hatte und dieses Vorgehen offenbar
auch duldete.
Das Kontrollamt sah sich zu den Empfehlungen veranlasst, die Magistratsabteilung 69
möge die vertraglich an die BestandnehmerInnen überbundenen Verpflichtungen einfordern
oder das Abstellen von Kfz unterbinden.
Die Magistratsabteilung 69 hat nach Vorliegen der Zustimmung
des Bezirksvorstehers für den 22. Wiener Gemeindebezirk zur
Nutzung der als "G-gärtnerische Ausgestaltung" gewidmeten Fläche,
welche direkt an den Straßenraum angrenzt, als Abstellplatz
für die Kfz der BestandnehmerInnen deren Vertreterin im November
2009 mitgeteilt, dass für diese Parkplatzbenützung die Genehmigung
einer Gehsteigauf- und -überfahrt notwendig ist. Da diese
noch nicht vorlag, wurde sie zur Einholung derselben aufgefordert.
Dies wurde vor Kurzem nochmals urgiert.

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4.3 Im Vertrag sind Pflichten für die BestandnehmerInnen festgelegt worden, deren
Verletzung zu einer sofortigen Aufkündigung durch die Magistratsabteilung 69 führen
kann. Die Vertragsbestimmungen regeln zulässige und unzulässige Handlungen in unmittelbarem
Zusammenhang mit der Liegenschaft wie z.B. Baumpflanzungen, Aufschüttungen
von Erde etc.
Bislang unterließ es die Magistratsabteilung 69 aus eigenem Antrieb, vertragliche Vereinbarungen
auf deren Einhaltung, z.B. in Form von Lokalaugenscheinen, zu überprüfen,
lediglich an diese Dienststelle herangetragene Beschwerden lösten derartige Kontrollen
aus.
Das Kontrollamt empfahl der Magistratsabteilung 69, effiziente Möglichkeiten mit einem
Risikomanagement zu entwickeln, die Überprüfungen zulassen, ob die tatsächliche Nutzung
einer Liegenschaft mit den vertraglichen Vereinbarungen konform geht.
Wie aus Pkt. 4.2 hervorgeht, war die Magistratsabteilung 69 vom
Abstellen der Kfz auf der in Bestand gegebenen Fläche in Kenntnis.
Die in Verwaltung der Magistratsabteilung 69 befindlichen Grundstücke
werden periodischen Besichtigungen durch die Werkmeister
unterzogen. Die Magistratsabteilung 69 wird aber die Anregungen
des Kontrollamtes dahingehend aufnehmen, dass diese Besichtigungen
im Rahmen der vorhandenen Ressourcen intensiviert
und besser dokumentiert werden.

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Die Stellungnahme der geprüften Einrichtung ist den jeweiligen Berichtsabschnitten zugeordnet
worden.
Der Kontrollamtsdirektor:
Dr. Erich Hechtner
Wien, im März 2010

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ALLGEMEINE HINWEISE
Allfällige Rundungsdifferenzen bei der Darstellung von Berechnungen wurden nicht
ausgeglichen.
Schützenswerte personenbezogene Daten wurden im Sinn der rechtlichen Verpflichtung
zum Schutz derartiger Daten anonymisiert, auf die Wahrung von Geschäfts- und
Betriebsgeheimnissen wurde bei der Abfassung des Berichtes Bedacht genommen. Es
wird um Verständnis gebeten, dass dadurch die Lesbarkeit des Berichtes beeinträchtigt
sein könnte.

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ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
Kfz ................................................. Kraftfahrzeug
ÖZ ................................................. Öffentliche Zwecke