Übung im Bürgerlichen Recht für Fortgeschrittene Hausarbeit

Prof. Dr. Klaus Tonner Wintersemester 2010/11
Übung im Bürgerlichen Recht für Fortgeschrittene
Hausarbeit
Fall: Nur Ärger mit dem Haus
K, der von Bayern an die Ostsee gezogen ist, möchte für seine fünfköpfige Familie ein schönes
Haus am Strand von Warnemünde kaufen. Er liest ein Inserat in der Ostsee-Zeitung, nach dem V
eine Stadtvilla zum Preis von 500.000 Euro anbietet. K ruft daraufhin bei V an und beide
vereinbaren für den 1.3.2008 einen ersten Besichtigungstermin. K bringt hierzu – wie
angekündigt – seine Familie mit. Als K eintrifft, wird klar, dass die Villa gerade renoviert wird,
wovon V am Telefon noch nichts gesagt hatte. Die Maler, die der V zwar engagiert hatte, die aber
als Selbständige und nicht als seine Arbeitnehmer tätig waren, haben Farbtöpfe und Gerüste
stehen lassen. Auf einer Stufe befindet sich ein großer weißer Fleck mit Wandfarbe, auf dem die
Tochter des K ohne eigene Unaufmerksamkeit prompt ausrutscht und sich das Bein bricht. T
wird daraufhin ins Krankenhaus gefahren, und das Bein wird vergipst. Die Behandlungskosten
betragen 2.000 Euro.
Einige Tage später entschließt sich der K zum Kauf des Hauses. Anlässlich des Besuches hatte er
den V gefragt, ob das Haus gesundheitlich unbedenklich ist. Der V bejahte dies im Hinblick auf
die Bio-Farben und Anstriche, die tatsächlich verwandt wurden. Auf die Frage nach
Schimmelbefall antwortete V, dass ihm ein solcher nicht bekannt sei. K kaufte das Haus
formgerecht mit notariellem Kaufvertrag. Der Vertrag enthielt eine Klausel enthielt, wonach der
Haus „schimmelfrei“ sei.
Auf die vereinbarte Kaufpreisschuld i.H.v. 500.000 Euro zahlte K zum Einzugstermin am
1.5.2008 vereinbarungsgemäß zunächst die Hälfte, d.h. 250.000 Euro. Die andere Hälfte des
Kaufpreises war bis Jahresende, d.h. bis zum 31.12.2008, laut dem notariellen Kaufvertrag
gestundet.
Bald nach dem Einzug, nämlich am 5.5.2008, zeigten sich sowohl in den drei Kinderzimmern, im
Wohn- und im Schlafzimmer große schwarze Schimmelflecken, die sich unter der neuen
Wandfarbe „durcharbeiteten“. Zum Besichtigungstermin waren diese dem K und seinen
Familienangehörigen noch nicht erkennbar gewesen. Ein Gutachter stellte daraufhin fest, dass
der Schimmel nur dann beseitigt werden könne, wenn die Wände und Holzfußböden im Haus
vollständig bis auf das Grundmauerwerk und den Kern des Betonbodens freigelegt würden. Die
vorhandene Schimmelbildung sei auf eine unsachgemäße Belüftung des Vorbesitzers
zurückzuführen und in dem Haus mit entsprechenden Sporen schon zum Zeitpunkt des Einzugs
„angelegt“ gewesen. Laut dem Gutachten beträgt der Wert des Hauses bei Mangelfreiheit
500.000 Euro und im Augenblick, d.h. mit den attestierten Mängeln, nur 250.000 Euro. Die
Mangelbeseitigungskosten belaufen sich auf 150 % des Kaufpreises.
Der von K daraufhin eingeschaltete Rechtsanwalt R setzt ein Schreiben auf, in dem er V bereits
am 7.5.2008 zur Mangelbeseitigung unter angemessener Fristsetzung auffordert. V erwidert
darauf am 12.5.2008, er könne die mit der Mangelbeseitigung verbundenen Kosten nicht tragen.
Von dem Schimmel hätte er im Übrigen nichts gewusst. Insofern sehe er sich auch nicht in der
Pflicht. Er mache jedenfalls vorsorglich jede ihm zustehende Einrede geltend. K will daraufhin
die erst im Dezember 2008 fällige andere Hälfte des Kaufpreises, die wertmäßig genau dem
Mangel entspricht, zurückhalten. Er macht deshalb am 15.5.2008 schriftlich die Minderung des
Kaufpreises gegenüber V geltend. Das Schreiben geht dem V noch am gleichen Tag zu.
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Problematisch ist jedoch, dass der K dem V im Zusammenhang mit der Stundungsabrede eine
Sicherung einräumte. V verlangte nämlich i.H.v. der erst zum Dezember 2008 zahlbar gestellten
restlichen 250.000 Euro die Eintragung einer Hypothek am Hause des K am Starnberger See. Die
Hypothek sollte im Vorfeld der Eintragung durch eine Vormerkung abgesichert werden. Die
Hypothekenbestellung wurde vor einem Notar vorgenommen, entsprechende
Eintragungsanträge gestellt. Gleiches gilt für die Vormerkung. Sie wurde bereits am 18.5.2008
zugunsten des V in das Grundbuch von Starnberg eingetragen. Zwei Tage später, am 20.5.2008,
übertrug der V seinerseits durch Abtretung den Restkaufpreisanspruch aus dem Kaufvertrag V-K
i.H.v. 250.000 Euro auf O. Man einigte sich auch darüber, dass damit die zugunsten des V bereits
eingetragene Vormerkung für die Hypothek auf O übergehen sollte. Mit einer dafür ausgestellten
notariellen Urkunde wendet sich O an das Grundbuchamt und erwirkt die Umtragung der
Vormerkung im Grundbuch von Starnberg auf sich.
K erfährt von den Vorgängen durch einen Auszug aus dem Grundbuch. Da K der Ansicht ist,
dass er dem V nichts mehr schulde und es daher keinen Restkaufpreis mehr zu „sichern“ gibt,
begehrt er die Austragung der Vormerkung, die auf die Sicherung der späteren Eintragung der
Hypothek gerichtet war, und macht einen Grundbuchberichtigungsanspruch gegen O geltend.
Eine Bewilligung zur Austragung der Vormerkung aus dem Grundbuch will O dem K jedoch
nicht geben. Seines Erachtens gehen ihn die Streitigkeiten zwischen V und K nichts an.
Schließlich stand V als Vormerkungsinhaber im Grundbuch, als er den Restkaufpreisanspruch
samt Vormerkung von V durch Abtretung erhielt und nur das könne zählen. Auf die Eintragung
des Grundbuchs müsse man sich doch verlassen können (so die Argumentation des O).
Beantworten Sie gutachterlich folgende Fragen:
1. Hat K gegen V einen Anspruch auf Ersatz der Krankenhausbehandlungskosten i.H.v.
2000 Euro wegen des gebrochenen Beines seiner Tochter T (selbst wenn V zu seiner
„Entlastung“ geltend macht, er habe die Maler, die den Farbfleck verursacht haben,
ordnungsgemäß ausgesucht)?
2. Hat O gegen den K einen Anspruch auf Zahlung von 250.000 Euro aus der von V
abgetretenen Kaufpreisforderung?
3. Kann K von O die Bewilligung zur Austragung der Vormerkung aus dem Grundbuch
verlangen?
Bearbeitungshinweis:
Die Hausarbeit hat links einen Rand von ca. 1/3 zur Korrektur auszuweisen. Es ist 1 ½-zeitig zu
schreiben. Schriftgröße 12 ist einzuhalten. Die Bearbeitung sollte 25 Seiten nicht überschreiten.
Die Hausarbeit ist spätestens am 1.10.2010 bis 14.00 Uhr im Sekretariat des Lehrstuhls (bei Frau
Bahlo, Raum 316) abzugeben. Bei postalischer Zusendung gilt der Poststempel.
Viel Erfolg!
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