Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel

Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel
‐ Endbericht ‐
5.5 Baurechtliche Aspekte hinsichtlich Realisierbarkeit und Genehmigungsprozess
Hintergrund und Fragestellung
Das starke Wachstum der Lebensmitteldiscounter in den letzten 20 bis 25 Jahren hat bei vielen Fachleuten
die Frage aufkommen lassen, ob Discounter unter Umständen durch das bestehende Baurecht bevorteilt
werden. Wesentliche Argumente sind hierbei die folgenden Punkte:
Nach Aussage der Betreiber können Supermärkte als Neuplanung erst ab einer Verkaufsfläche zwischen
1.200 und 1.500 m 2 wirtschaftlich erfolgreich betrieben werden. 112 Demgegenüber werden neue Standorte
der Discounter häufig schon mit Verkaufsflächen zwischen 700 bis 800 m 2 realisiert. Die recht starre
Auslegung der Schwelle zur Großflächigkeit bei 1.200 m 2 Bruttogeschossfläche bzw. rd. 800 m 2 Verkaufsfläche
– u.a. auch durch die Vorgaben in vielen Landesentwicklungsprogrammen oder Einzelhandelserlassen
bzw. in kommunalen und regionalen Einzelhandelskonzepten – erleichtert deshalb Discountern
bis zu 800 m 2 Verkaufsfläche die Ansiedlung. Das Bundesverwaltungsgericht hat zwar mit dem Urteil
vom 24. Nov. 2005 deutlich gemacht, dass die Großflächigkeit nicht allein durch die Verkaufsfläche
bestimmt wird und hat die städtebaulichen Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO in den Vordergrund
gestellt. Die Beweislast der sog. Atypik – d. h. der Nachweis, dass keine städtebaulich negativen
Auswirkungen zu erwarten sind – liegt für Verkaufsflächen ab 800 m² jedoch beim Investor/Projektentwickler
und dürfte im Einzelfall wesentlich schwieriger zu begründen sein. 113
Das hat zur Folge, dass für die Ansiedlung eines mittleren bzw. großen Supermarktes in der Regel die
Ausweisung eines Sondergebietes Einzelhandel (SO) oder eines Kerngebietes (MK) erforderlich ist. Dies
geht mit der Notwendigkeit einer qualifizierten Abwägung, d. h. u. a. mit der Beteiligung der angrenzenden
Kommunen und der unterschiedlichen Träger öffentlicher Belange sowie ggf. der Erstellung von
(Verträglichkeits‐)Gutachten einher und verlängert den Genehmigungsprozess erheblich. Discounter
sind demgegenüber nicht zwangsläufig auf die Ausweisung eines Sondergebietes oder auf die Ansiedlung
innerhalb eines Kerngebietes angewiesen, sondern sind z. B. (sehr häufig ohne Vorprüfung) auch in
Gewerbegebieten (GE) oder Mischgebieten (MI) möglich. Die Folge sind ein wesentlich kürzerer Genehmigungsprozess
und somit auch erheblich geringere Planungs‐ und Vorlaufkosten.
Die Diskussion über die Zusammenhänge zwischen der starken Expansion der Discounter und den planungsrechtlichen
Rahmenbedingungen ist in der Vergangenheit kontrovers geführt worden. Möglicherweise
spielen nämlich auch andere Aspekte für den „Erfolg“ der Lebensmitteldiscounter eine Rolle. Es
liegt durchaus nahe, dass auch das spezifische, sehr zielorientierte Vorgehen der Projektentwickler (das
sich ggf. nicht zwangsläufig durch das Baurecht begründen lässt) und die flexiblere Standortplanung auf
Seiten der Discounter von Bedeutung sind. In Kap. 4 konnte bereits dargelegt werden, dass das Nachfrageverhalten
sehr stark durch das Angebot bestimmt wird. Die Zahlen aus der Haushaltsbefragung bestätigen
darüber hinaus auch die (im Vergleich zum Supermarkt) überdurchschnittlich hohen Flächenproduktivitäten
bzw. die in Relation zum Flächenanteil höheren Umsatzanteile der Discounter, die sich nicht
zuletzt auch dadurch begründen, dass die Konsumenten besonders preisgünstige Lebensmittel nachfra‐
112 Nach Aussage der Betreiber können lediglich im städtischen Kontext mit einer dichten Mantelbevölkerung auch kleinflächige
Supermärkte wirtschaftlich erfolgreich betrieben werden.
113 vgl. BVerwG vom 24. Nov. 2005 ‐ 4 C 10/04; vgl. Kuschnerus, Ulrich (2007): Der Standortgerechte Einzelhandel. S. 52f.
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