Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel
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<strong>Qualifizierte</strong> <strong>Nahversorgung</strong> <strong>im</strong> <strong>Lebensmitteleinzelhandel</strong><br />
‐ Endbericht ‐<br />
5.5 Baurechtliche Aspekte hinsichtlich Realisierbarkeit und Genehmigungsprozess<br />
Hintergrund und Fragestellung<br />
Das starke Wachstum der Lebensmitteldiscounter in den letzten 20 bis 25 Jahren hat bei vielen Fachleuten<br />
die Frage aufkommen lassen, ob Discounter unter Umständen durch das bestehende Baurecht bevorteilt<br />
werden. Wesentliche Argumente sind hierbei die folgenden Punkte:<br />
Nach Aussage der Betreiber können Supermärkte als Neuplanung erst ab einer Verkaufsfläche zwischen<br />
1.200 und 1.500 m 2 wirtschaftlich erfolgreich betrieben werden. 112 Demgegenüber werden neue Standorte<br />
der Discounter häufig schon mit Verkaufsflächen zwischen 700 bis 800 m 2 realisiert. Die recht starre<br />
Auslegung der Schwelle zur Großflächigkeit bei 1.200 m 2 Bruttogeschossfläche bzw. rd. 800 m 2 Verkaufsfläche<br />
– u.a. auch durch die Vorgaben in vielen Landesentwicklungsprogrammen oder Einzelhandelserlassen<br />
bzw. in kommunalen und regionalen Einzelhandelskonzepten – erleichtert deshalb Discountern<br />
bis zu 800 m 2 Verkaufsfläche die Ansiedlung. Das Bundesverwaltungsgericht hat zwar mit dem Urteil<br />
vom 24. Nov. 2005 deutlich gemacht, dass die Großflächigkeit nicht allein durch die Verkaufsfläche<br />
best<strong>im</strong>mt wird und hat die städtebaulichen Auswirkungen <strong>im</strong> Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO in den Vordergrund<br />
gestellt. Die Beweislast der sog. Atypik – d. h. der Nachweis, dass keine städtebaulich negativen<br />
Auswirkungen zu erwarten sind – liegt für Verkaufsflächen ab 800 m² jedoch be<strong>im</strong> Investor/Projektentwickler<br />
und dürfte <strong>im</strong> Einzelfall wesentlich schwieriger zu begründen sein. 113<br />
Das hat zur Folge, dass für die Ansiedlung eines mittleren bzw. großen Supermarktes in der Regel die<br />
Ausweisung eines Sondergebietes Einzelhandel (SO) oder eines Kerngebietes (MK) erforderlich ist. Dies<br />
geht mit der Notwendigkeit einer qualifizierten Abwägung, d. h. u. a. mit der Beteiligung der angrenzenden<br />
Kommunen und der unterschiedlichen Träger öffentlicher Belange sowie ggf. der Erstellung von<br />
(Verträglichkeits‐)Gutachten einher und verlängert den Genehmigungsprozess erheblich. Discounter<br />
sind demgegenüber nicht zwangsläufig auf die Ausweisung eines Sondergebietes oder auf die Ansiedlung<br />
innerhalb eines Kerngebietes angewiesen, sondern sind z. B. (sehr häufig ohne Vorprüfung) auch in<br />
Gewerbegebieten (GE) oder Mischgebieten (MI) möglich. Die Folge sind ein wesentlich kürzerer Genehmigungsprozess<br />
und somit auch erheblich geringere Planungs‐ und Vorlaufkosten.<br />
Die Diskussion über die Zusammenhänge zwischen der starken Expansion der Discounter und den planungsrechtlichen<br />
Rahmenbedingungen ist in der Vergangenheit kontrovers geführt worden. Möglicherweise<br />
spielen nämlich auch andere Aspekte für den „Erfolg“ der Lebensmitteldiscounter eine Rolle. Es<br />
liegt durchaus nahe, dass auch das spezifische, sehr zielorientierte Vorgehen der Projektentwickler (das<br />
sich ggf. nicht zwangsläufig durch das Baurecht begründen lässt) und die flexiblere Standortplanung auf<br />
Seiten der Discounter von Bedeutung sind. In Kap. 4 konnte bereits dargelegt werden, dass das Nachfrageverhalten<br />
sehr stark durch das Angebot best<strong>im</strong>mt wird. Die Zahlen aus der Haushaltsbefragung bestätigen<br />
darüber hinaus auch die (<strong>im</strong> Vergleich zum Supermarkt) überdurchschnittlich hohen Flächenproduktivitäten<br />
bzw. die in Relation zum Flächenanteil höheren Umsatzanteile der Discounter, die sich nicht<br />
zuletzt auch dadurch begründen, dass die Konsumenten besonders preisgünstige Lebensmittel nachfra‐<br />
112 Nach Aussage der Betreiber können lediglich <strong>im</strong> städtischen Kontext mit einer dichten Mantelbevölkerung auch kleinflächige<br />
Supermärkte wirtschaftlich erfolgreich betrieben werden.<br />
113 vgl. BVerwG vom 24. Nov. 2005 ‐ 4 C 10/04; vgl. Kuschnerus, Ulrich (2007): Der Standortgerechte Einzelhandel. S. 52f.<br />
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