Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel

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Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel ‐ Endbericht ‐ nach Gesprächspartner entweder auf den regionalen bzw. kommunalen Kontext oder auf überregionale bzw. bundesweite Fragestellungen. Bei der Auswahl der Gesprächspartner wurden die folgenden Institutionen berücksichtigt: • Im kommunalen und regionalen Kontext zu den Betrachtungsregionen: • Vertreter der Kommunal‐, Regional‐ und Landesplanung • Träger öffentlicher Belange (u. a. Industrie‐ und Handelskammer) • Im überregionalen und bundesweiten Kontext: • Vertreter der Handelsunternehmen im Lebensmittelhandel (Expansionsleiter) • Immobilienprojektentwickler und ‐investoren (Eigentümer) • Vertreter der Handelsberatung (Gutachter) • Baurechts‐ und Planungsexperten auf Bundesebene In der Regel wurden Einzelgespräche, im kommunalen und regionalen Kontext teilweise aber auch kleinere Gruppengespräche geführt. Die Gespräche wurden als Leitfadeninterviews geführt und inhaltlich dem jeweiligen Gesprächspartner angepasst, d. h. es wurden nicht alle Gesprächspartner zu allen bzw. zu den gleichen Themen befragt. Insgesamt wurden 18 Expertengespräche 37 geführt, in denen die folgenden Themen angesprochen wurden: Flächenentwicklung und Standortanforderungen • Änderungen der Standortentwicklungen/Bewertungen von Standorten in den letzten Jahren hinsichtlich Standortanforderungen, Verkaufsflächengrößen, Lagen und Stellplatzanzahl Strategien und Kooperationen • Strategie bei der Standortsuche für neue Lebensmittelmärkte/Umgang mit Ansiedlungsbegehren von Lebensmittelmärkten • Abstimmung zwischen Kommunen/Regional‐ und Landesplanung sowie Projektentwicklern/Handelsunternehmen • Bedeutung kommunaler und regionaler Einzelhandelskonzepte bzw. spezieller Nahversorgungskonzepte Größe der Betriebe/Einzugsbereiche/Umsätze • Einschätzung der aktuellen Entwicklung von neuen Lebensmittelmärkten hinsichtlich regionaler/ kommunaler Standortvoraussetzungen, Mindestverkaufsflächengröße, Betriebsform, Artikelanzahl, Lage, Stellplatzanzahl • Einschätzungen/Bewertung von Umsatzerwartungen, Flächenproduktivitäten, Mieten/Vermietbarkeit und Einzugsbereichen neuer Lebensmittelmärkte Baurecht • Beurteilung der baurechtlichen Möglichkeiten zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung bzw. der Ansiedlung von Lebensmittelmärkten • Bewertung der baurechtlichen Unterscheidung zwischen klein‐ und großflächigen Lebensmittelmärkten bzw. zwischen Discountern und Supermärkten 37 Zu den Gesprächspartnern siehe Anhang IV. 26
Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel ‐ Endbericht ‐ • Bewertung des Baurechts insbesondere im Hinblick auf § 11 Abs. 3 BauNVO und § 34 Abs. 3 BauGB sowie zu den Novellierungen aus 2004 und 2007 Zentrenrelevanz der Randsortimente • Beurteilung der Konkurrenz durch das Angebot von (zentrenrelevanten) Randsortimenten in Lebensmittelmärkten (Discounter, Supermärkte, Verbrauchermärkte/SB‐Warenhäuser) zu bestehenden Handelslagen/Zentren Immobilien • Beurteilung/Einschätzung der unterschiedlichen Bauweise der Lebensmittelmärkte, differenziert nach Betriebsform, Siedlungsstruktur, Lage und Verkaufsflächengröße • Dauer der Nutzung der Immobilie, differenziert u.a. nach Nutzungsart, Betriebsform und Lage • Nachnutzung/Leerstand ehemaliger Flächen des Lebensmitteleinzelhandels Die Ergebnisse der Expertengespräche wurden dokumentiert, nach inhaltlichen Schwerpunkten den jeweiligen Forschungsfragen zugeordnet und als Hintergrund zur Interpretation der Ergebnisse aus Haushaltsbefragung, Point‐of‐Sale‐Befragung, Kommunalbefragung und sekundärstatistischer Analyse verwendet. Standortklassifizierung Innerhalb der Betrachtungsregionen wurden sämtliche Lebensmittelmärkte ab einer Verkaufsfläche von 400 m 2 hinsichtlich ihrer Lage im Stadtkörper (innerhalb eines Zentrums, im Wohngebiet, in städtebaulich nicht‐integrierter Lage) und ihres Immobilientyps (Handelsimmobilie mit einer einzigen Nutzung, Handelsimmobilie mit mehreren Ladeneinheiten, Shopping Center/Passage, Wohn‐ und Geschäftshaus, Transitraum‐Immobilie) durch eine Bestandsaufnahme vor Ort bewertet und mit den Rückmeldungen zu den Standortbeschreibungen aus der Kommunalbefragung abgeglichen. Bei der Zuordnung der Lebensmittelmärkte zu den unterschiedlichen Lagekategorien wurden vorhandene kommunale und/oder regionale Bewertungen, z. B. in Einzelhandelskonzepten, berücksichtigt. Die Zuordnung zur Kategorie „Zentren“ erfolgte in Anlehnung an die Rechtsprechung zur Bestimmung und Funktionszuweisung von zentralen Versorgungsbereichen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO und des § 34 Abs. 3 BauGB sowie den entsprechenden Kommentaren. Demnach wurden neben Standorten in Innenstädten auch Lebensmittelmärkte in Stadt‐ oder Ortsteilzentren sowie Grund‐ und Nahversorgungszentren der Kategorie Zentren zugeordnet. 38 Die Einordnung, ob ein Standort städtebaulich integriert oder nicht‐integriert ist, wird bundesweit nicht immer einheitlich vorgenommen und im Einzelfall auf kommunaler Ebene häufig kontrovers diskutiert. Kuschnerus (2007, S. 59) zum Beispiel nennt als wesentliches Merkmal eines städtebaulich integrierten Standortes die Nähe zum Verbraucher und zitiert in diesem Zusammenhang das Oberverwaltungsgericht Nordrhein‐Westfalen vom 22. April 2004. 39 Was je‐ 38 vgl. hierzu unter anderem: BVerwG vom 17. Dez. 2009 ‐ 4 C 2.08: Demnach setzt ein zentraler Versorgungsbereich eine zentrale Lage, aber keinen übergemeindlichen Einzugsbereich voraus, folglich können auch Grund‐ und Nahversorgungszentren zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sein. Ein zentraler Versorgungsbereich muss aber einen gewissen, über seine unmittelbaren Grenzen hinaus reichenden räumlichen Einzugsbereich haben. Kuschnerus (2007, S. 79‐ 96) führt hierzu u. a. aus, dass der Begriff zentraler Versorgungsbereich „in der Regel neben Einzelhandelsbetrieben auch Dienstleistungsbetriebe und sonstige Nutzungen“ umfasst. 39 vgl. Urteil des OVG Nordrhein‐Westfalen vom 22. April 2004 ‐7 a D 142/02.NE ‐ in RdNr. 467, zitiert nach Kuschnerus (2007), S. 59. 27
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