Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel

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Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel ‐ Endbericht ‐ Ergebnisse der Kommunalbefragung und Expertengespräche: Nachnutzung von Immobilien Der Leitspruch „Handel ist Wandel“ suggeriert „schnelle“ Veränderungen der Handelslandschaft und somit auch der Nahversorgungssituation. Trotz dieser subjektiv wahrgenommenen Handelsdynamik erweist sich die Nahversorgungsstruktur in den untersuchten Kreisen – die letzten fünf Jahre für die Landkreise und die letzten drei Jahre für die Stadtkreise – als einigermaßen stabil. Als Ergebnis der Kommunalbefragung und der Expertengespräche kann in der Tendenz festgehalten werden: 124 • Tritt trotz einer gewissen Handelsdynamik dennoch ein Leerstand oder ein Nutzungswechsel ein, dann lässt sich dieser meist auf veränderte Standortanforderungen und/oder einen nicht zeitgemäßen Verkaufsflächenzuschnitt der aufgegebenen Immobilie zurückführen. • Meist dominiert hierbei der Leerstand, d. h. vor allem für „zu klein“ gewordene Supermärkte und Discounter konnte selten eine gleichwertige Nachnutzung durch Lebensmittelmärkte gefunden werden. • Die Flexibilität des Standortes sowie des Gebäudes sind ein wichtiger Faktor für die langfristige Nutzung eines Lebensmittelmarktes, wobei dies für Discounter ebenso wie für Supermärkte gilt. • Nachnutzungen zeichnen sich in der Regel durch Trading‐Down‐Nutzungen aus, d. h. die nachfolgende Nutzung führt in der Tendenz – im Vergleich zur vorherigen Nutzungen durch einen Lebensmittelmarkt – eher zu einer Abwertung des Standortes. Als relevante Nachnutzungen kommen je nach Standort verschiedene Handelsnutzungen, vor allem Fachmärkte für Tiernahrung, Drogeriemärkte oder Sonderpostenmärkte, aber auch Spielcasinos in Frage. Die erfolgreiche Suche von Nachnutzern wird betriebsformenübergreifend vor allem bei „Stand‐Alone“ Standorten als besonders schwierig angesehen. • Ebenso hängt die Möglichkeit der Nachnutzung vor allem von der Siedlungsstruktur (Kreistyp) und der Größenklasse der Standortgemeinde ab: Für kleinere Gemeinden und Städte im Ländlichen Raum (die nicht in Wachstumsregionen bzw. in Gebieten mit positiver Bevölkerungsentwicklung liegen) ist das Leerstandsrisiko besonders groß, wohingegen in Verdichtungsräumen bzw. in Wachstumsregionen genügend Folgenutzungen zur Verfügung stehen. Bewertung Die Ergebnisse zu immobilienwirtschaftlichen Aspekten können folgendermaßen zusammengefasst werden: • Supermärkte zeichnen sich durch eine höhere Anzahl an integrierten Standorten sowie die häufigere Nutzung von multifunktionalen Wohn‐ und Geschäftshäusern aus, wobei dieses Ergebnis uneingeschränkt nur für die beiden untersuchten Kernstädte gilt. Im Verdichteten Umland lassen sich nur bedingt und im Ländlichen Umland sowie im Ländlichen Raum gar keine Unterschiede im Hinblick auf die Standort‐ sowie Immobilienpräferenzen zwischen Discountern und Supermärkten feststellen. • Betriebsformenübergreifend steigt vor allem an nicht‐integrierten Solitärstandorten mit wenig flexiblen Flächenzuschnitten die Gefahr des Leerstands nach Geschäftsaufgabe eines Lebensmittelmarktes. 124 Die Ergebnisse der Kommunalbefragung können lediglich als Tendenzaussage angesehen werden, da die Stichprobe für eine statistisch belastbare Aussage zu gering ist. 112
Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel ‐ Endbericht ‐ Insgesamt leitet sich die langfristige Nutzung eines Lebensmittelmarktes bzw. eines Lebensmittelstandortes in erster Linie aus den Standortbedingungen und dem zeitgemäßen Flächenzuschnitt der Immobilie ab, wobei keine klaren Tendenzen identifiziert werden können, welche Betriebsform diese Kriterien besser erfüllt. Ebenso wenig kann eine flächendeckende Aussage darüber getroffen werden, welche Betriebsform die städtebauliche Maxime der Integration und der Multifunktionalität (Immobilientyp Wohn‐ und Geschäftshaus) besser erfüllt, da bei geringerer Siedlungsdichte (Kreistyp) und gleichzeitig geringerem Ansiedlungs‐ bzw. Nachfragedruck am Flächenmarkt sich Discounter und Supermärkte in ihrer Standort‐ und Immobilienwahl nicht wesentlich unterscheiden. 113
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