Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel

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Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel ‐ Endbericht ‐ und/oder bei Nicht‐Berücksichtigung der Flächenanforderungen moderner Lebensmittelmärkte sonst ein späteres Investitionshemmnis darstellen. Das könne dann unter Umständen dazu führen, dass genau der gegenteilige Effekt eintritt: dass nämlich die Zentren aufgrund fehlender Ansiedlungs‐ oder Erweiterungsmöglichkeiten für mindestens einen (großflächigen) Magnetbetrieb an Kundenfrequenz einbüßen, worunter dann auch bestehende kleinflächige Betriebe in den Zentren leiden. 104
Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel ‐ Endbericht ‐ 5.6 Immobilienwirtschaftliche Aspekte und ihr Einfluss auf die Nahversorgungsqualität Hintergrund und Fragestellung Weitestgehend unbeantwortet ist in der fachlichen Auseinandersetzung die Frage, wie die Immobilienkonzepte von Discountern und Supermärkten im Hinblick auf ihre städtebauliche Wertigkeit einzuschätzen sind. Die Fachliteratur bewertet die städtebauliche Wertigkeit von Supermärkten gegenüber Discountern i. d. R. wesentlich positiver. Uttke (2009, S. 101) bezeichnet zum Beispiel die von Discounter‐ Unternehmen bevorzugte „Freestander“‐Bauweise, welche sich durch ein eingeschossiges, freistehendes Gebäude und hohen Flächenverbrauch auszeichnet, als städtebaulich wenig förderlich. Hingegen bevorzugen Supermärkte – nach eigenem Bekunden – ökologisch und architektonisch anspruchsvolle Gebäude. Nach Rottke/Wernecke (2008, S. 208) zeichnet sich die einfache Bauweise der Discounter durch eine kurze wirtschaftliche wie technische Nutzungsdauer aus, welche sich vor allem in der Nachnutzung (Trading‐Down‐Prozess) problematisch darstellt. Im Rahmen der Untersuchung werden deshalb die folgenden Fragestellungen untersucht: • Welche Lagetypen werden von den einzelnen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels bevorzugt? • Welche Immobilientypen werden von den einzelnen Betriebsformen des Lebensmitteleinzelhandels bevorzugt? Vorgehensweise Auf Grundlage der dargestellten Ergebnisse zur Verkehrsmittelwahl, zu Ausgaben‐ und Umsatzanteilen nach Entfernungsradien und zur Bedeutung zentrenrelevanter Sortimente lässt sich festhalten, dass integrierte Versorgungslagen als umweltverträglicher einzuordnen sind, da sie durch kurze Versorgungswege und einen hohen Anteil an Nutzungsmischung gekennzeichnet sind. Darüber hinaus gilt es aber auch, bauliche Merkmale in Form des Immobilientyps in städtebauliche Überlegungen mit einzubeziehen. Generell ist in diesem Zusammenhang der Immobilientyp Geschäftshaus mit einer Nutzungsmischung – in der Regel Einzelhandel und Büro, aber auch Einzelhandel und Wohnen – durch seine bauliche Integration im Vergleich zu reinen Handelsimmobilien – oftmals auch als Fachmarktbauten bezeichnet – positiver zu bewerten. Auf Basis der Ergebnisse der vorgenommenen Lage‐ sowie Immobilienklassifizierung 122 aller Lebensmittelmärkte mit einer Verkaufsfläche von über 400 m² in den acht Betrachtungsregionen wurde analysiert, welche Standort‐ und Immobilientypen für die jeweilige Betriebsform als charakteristisch angesehen werden können. Um eine Aussage im Hinblick auf die umweltverträgliche und langfristige Nutzung von Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels zu erlangen, wurde zusätzlich auf die Ergebnisse der Kommunalbefragung sowie der Expertengespräche zurückgegriffen. 122 Definition der einzelnen Lagetypen vgl. Kapitel 3.3 105
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