Begründung zum Bebauungsplan (390 KB) - Hagen

Drucksachen-Nr. 0821/2013
Begründung
zum Bebauungsplan Nr. 6/11 (630)
Zentraler Versorgungsbereich Lange Straße
Einfacher Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2a BauGB in Verbindung
mit § 13 BauGB (Vereinfachtes Verfahren)
30.09.2013
Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und Bauordnung

Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und Bauordnung 30.09.2013
INHALT
1. Plangebiet / Räumlicher Geltungsbereich ........................................................... 3
2. Zustand des Planungsgebietes und planungsrechtliche Situation....................... 3
3. Anlass und Ziel des Bebauungsplanes................................................................ 6
3.1 Allgemeine Zielsetzung ................................................................................ 6
3.2 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Hagen ............................. 6
3.3 Integriertes Handlungskonzept / Förderprogramm „Soziale Stadt“............... 7
3.4 Vergnügungsstättenkonzept......................................................................... 7
3.5 Gesetz zur Ausführung des Glücksspielstaatsvertrages .............................. 8
4. Inhalt des Bebauungsplanes ............................................................................... 9
5. Wahl des Verfahrens........................................................................................... 9
6. Hinweise zum Artenschutz ................................................................................ 10
7. Kosten ............................................................................................................... 10
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1. Plangebiet / Räumlicher Geltungsbereich
Das Plangebiet umfasst die Lange Straße und die anliegenden Häuser ab der Einmündung
der Sternstraße (ab Lange Straße 21) bis zur Pelmkestraße 17 (Eckhaus).
Außerdem umfasst es die Häuser um den Wilhelmsplatz sowie die Häuser ab Bismarckstraße
15 und 20 bis Bismarckstraße 21 und 32. Im Geltungsbereich liegen
auch die ersten Häuser der anschließenden Nebenstraßen. Das sind:
• Sternstraße Nr. 1 und 3
• Mauerstraße Nr. 1 und 2
• Kottmannstraße Nr. 4 und 5
• Moltkestraße bis Haus Nr. 9
• Roonstraße Nr. 2, 3, 4, und 6
• Bleichstraße bis Haus Nr. 4
• Bachstraße Nr. 20 bis 25
• Grummertstraße Nr. 2, 4, 6 und 8
• Pelmkestraße 19
Die Abgrenzung des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes umfasst das
„Stadtteilzentrum Wehringhausen“, welches im Einzelhandels- und Zentrenkonzept
der Stadt Hagen als eines der „Zentralen Versorgungsbereiche“ im Sinne des § 2
Abs. 2 BauGB benannt und mit einer räumlichen Abgrenzung definiert wird. Das
Plangebiet geht über die Abgrenzung des Stadteilzentrums Wehringhausen soweit
hinaus, wie der Flächennutzungsplan gemischte Baufläche darstellt. Außerdem werden
zusätzlich Wohnbauflächen einbezogen, in welchen Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote
bestehen oder die sich in der Nähe von sozialen und kirchlichen
Einrichtungen befinden (Pelmkestraße / Grummertstraße).
2. Zustand des Planungsgebietes und planungsrechtliche Situation
Die bauliche Struktur des Planungsgebietes entspricht der für die sogenannte Gründerzeit
(Ende 19./ Anfang 20. Jhd.) typischen mehrgeschossigen Blockrandbebauung.
Im Erdgeschoss existieren Betriebe des Einzelhandels, des Handwerks und des
Dienstleistungsgewerbes. In den darüberliegenden Etagen herrscht hauptsächlich
Wohnnutzung mit Ausnahmen, z. B. Arztpraxen, vor.
In den Bestandsaufnahmen aus den Jahren 2012 und 2013 wurden u. a. folgende
Nutzungen erfasst:
Im Bereich des Stadtteilzentrums Wehringhausen (Abgrenzung laut Einzelhandelsund
Zentrenkonzept):
Lange Straße
Einzelhandel:
• Buchladen
• Reformhaus
• Backwaren
• 2 Kioske
• Zeitschriften / Postdienst / Lottoannahmestelle
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• Wein – und Obsthandlung
• Obst- und Gemüsegeschäft
• Modegeschäft
• 2 Secondhand – Läden
• 2 Kunst- / Bildergalerien
Gaststätten:
• 2 Kneipen
• Imbissrestaurant
• Eiscafé
Vergnügungsstätten:
• 1 Spielhalle
Dienstleistungen:
• 3 Arztpraxen
• Apotheke
• Fahrschule
• Frisör
• Hundesalon
• Schlüsseldienst
• Finanzberatung
• Immobilienverwaltung
• Raumausstattung
• Stadtteilbüro
Wilhelmsplatz
Dienstleistungen:
• 2 Arztpraxen
• Apotheke
• Sparkassenfiliale
• Textilreinigung
Bismarckstraße
• Modeboutique
• Gaststätte (Bistro/Café)
• Wettbüro (Sportwetten)
• Frisör
Moltkestraße
• Lebensmittel - Discount
Roonstraße
• Heizung / Sanitär / Installationen (Bauhandwerk)
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Im Plangebiet außerhalb des Stadtteilzentrums Wehringhausen wurden erfasst:
Lange Straße
• Sanitätshaus / Orthopädiewerkstatt
• Fleischerei
• Frisör
• Blumenladen
• Holzartikel / Spielwarengeschäft
• Immobilienmakler
• 2 Secondhand – Läden (1x Mode, 1x Bücher u. Schallplatten)
• 2 Gaststätten (Restaurant, Imbiss)
Grummertstraße
• Heizung / Sanitär / Installationen (Bauhandwerk)
Bachstraße
• Frisör
Insgesamt wurden im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 6/11 (630) Zentraler Versorgungsbereich
Lange Straße über 20 leerstehende Ladenlokale vorgefunden.
Zwischen den Bestandsaufnahmen 2012 und 2013, die jeweils im Monat August
durchgeführt wurden, hat keine signifikante Veränderung des Leerstandes und des
Ladenbesatzes stattgefunden. Zwei Fingernagelstudios haben geschlossen, ein Secondhand
– Laden für Bücher u. Schallplatten und ein Obst- und Gemüsegeschäft
haben eröffnet. Das Obst- und Gemüsegeschäft könnte in diesem Bereich einen wesentlichen
Beitrag zur Lebensmittelversorgung beitragen.
Im Flächennutzungsplan der Stadt Hagen ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes
größtenteils als gemischte Baufläche dargestellt. Das trifft auch auf das
„Stadtteilzentrum Wehringhausen“ innerhalb des Plangebietes zu. Bei dem Bereich
an der Moltkestraße (Lebensmitteldiscounter „Netto“), der auch zum Stadtteilzentrum
gehört, handelt es sich jedoch um eine Wohnbaufläche. Die gemischte Baufläche
setzt sich außerhalb des Stadtteilzentrums entlang der Lange Straße ab der Bleichstraße
in westliche Richtung bis zur Bachstraße fort. Der westlich anschließende Bereich
ab der Bachstraße bis zur Pelmkestraße und zur Grummertstraße ist als
Wohnbaufläche dargestellt.
Es gibt bisher keinen Bebauungsplan. Unter Anwendung des § 34 BauGB Abs. 2 ist
die Zulässigkeit eines Vorhabens nach seiner Art danach zu beurteilen, ob die Eigenart
der nähere Umgebung einem jener in der BauNVO bezeichneten Baugebiete
entspricht, in welchen es allgemein zulässig wäre.
Das Plangebiet „Zentraler Versorgungsbereich Lange Straße“ entspricht aufgrund
der beschriebenen Nutzung einem Mischgebiet gemäß § 6 Baunutzungsverordnung
(BauNVO 1990). Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben,
die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Die Mischgebiete des Plangebietes sind überwiegend durch eine Wohnnutzung geprägt,
da oberhalb der Erdgeschosse fast nur Wohnungen existieren. Teilweise gibt
es auch Wohnhäuser ohne gewerbliche Nutzung.
Was die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten betrifft, so ist bei Mischgebieten zwischen
den Teilen des Gebietes, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen ge-
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prägt sind und den Teilen, die durch Wohnen geprägt sind, zu unterscheiden. Somit
konnten gemäß § 6 Abs. 3 BauNVO bisher auch Vergnügungsstätten ausnahmsweise
zugelassen werden, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres
Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig waren.
3. Anlass und Ziel des Bebauungsplanes
3.1 Allgemeine Zielsetzung
Zur Sicherung der Versorgungsfunktion des Wehringhauser Stadtteilzentrums sollen
Vergnügungsstätten (insbesondere Spielhallen und Wettbüros mit Spielhallencharakter)
gänzlich ausgeschlossen werden (ohne Ausnahmeregelung).
Der Bereich entlang der Lange Straße zwischen Bleichstraße und Pelmkestraße und
die Grummertstraße liegen außerhalb des vom Einzelhandelskonzept definierten
Zentralen Versorgungsbereiches „Stadtteilzentrum Wehringhausen“.
Da hier die Entwicklung und Erweiterung des Stadtteilzentrums entlang der Lange
Straße in Richtung Pelmkestraße planungsrechtlich unterstützt werden soll, wurde
das Plangebiet auf diesen Bereich ausgedehnt.
Aufgrund der gleichen Struktur des Gebietes ist hier bei der Beurteilung der Zulässigkeit
von Vorhaben gemäß § 34 BauGB ebenso von einem Mischgebiet auszugehen,
in welchem die Wohnnutzung dominiert. Die Wohnnutzung soll im gesamten
Planungsgebiet vor Beeinträchtigungen durch Vergnügungsstätten, wie z. B. Lärmemissionen,
geschützt werden.
Außerdem sollen die in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen Einrichtungen Kirche,
Kulturzentrum, Grundschule und Kindergarten an der Pelmkestraße / Lange
Straße / Siemensstraße und deren Nutzer vor negativen Effekten geschützt werden,
die von Vergnügungsstätten unter sozialen und kulturellen Aspekten ausgehen, worunter
u. a. die Spielsucht zählt, die von Spielautomaten ausgeht.
Letztendlich sollen auch städtebaulich störende Auswirkungen auf das Ortsbild verhindert
werden. Z. B. ist das Ortsbild der Pelmkestraße durch die Baudenkmale St.-
Michael Kirche und Kulturzentrum geprägt und würde durch die Branchenübliche
Außengestaltung von Spielhallen und Wettbüros verunstaltet.
3.2 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Hagen
Der Rat der Stadt Hagen hat das Einzelhandels- und Zentrenkonzept als städtebauliches
Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zur Steuerung des Einzelhandels
und der Entwicklung der Versorgungszentren im Mai 2009 beschlossen.
Die im Einzelhandelskonzept verankerten städtebaulichen Zielsetzungen sind Entscheidungsgrundlagen
für die Festsetzungen in den Bebauungsplänen. Das Konzept
beschreibt die räumliche und funktionale Zuordnung der Versorgungszentren und
enthält eine konkrete Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche, so dass eine
aktive Zuweisungsplanung erfolgen kann. Ziel des Konzeptes ist somit die langfristige
Stärkung bestehender zentraler Angebotsstrukturen und die Sicherung einer flächendeckenden
Nahversorgung im Stadtgebiet, die sich auf bestehende Stadtbezirks-
und Ortsteilzentren stützt.
In diesem städtebaulichen Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11
BauGB wird der zentrale Versorgungsbereich „Stadtteilzentrum Wehringhausen“
namentlich aufgeführt. Auf den Seiten 185 / 186 des Einzelhandels- und Zentrenkon-
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zeptes für die Stadt Hagen wird Wehringhausen als Stadteilzentrum mit der Funktion
eines zentralen Versorgungsbereiches näher analysiert und dargestellt.
Es werden u. a. folgende Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen aufgeführt:
„Künftige städtebauliche und einzelhandelsrelevante Entwicklungen sind auf die Sicherung
der Versorgungsfunktion des Zentrums in Wehringhausen auszurichten.“
Als eine für den Einzelhandel relevante negative Entwicklung wird die zunehmende
Bestrebung zur Einrichtung von Spielhallen und Wettbüros mit Spielhallencharakter
angesehen. Mit dieser Tendenz gehen negative Begleiterscheinungen des „trading -
down - Effektes“ einher und letztlich sogar die Verdrängung des Einzelhandels, der
der zentralen Versorgungsfunktion dient.
Zur Sicherung der Versorgungsfunktion des Wehringhauser Stadtteilzentrums soll
dieser für den Einzelhandel negativen Entwicklungstendenz durch Ausschluss von
Vergnügungsstätten entgegengewirkt werden.
3.3 Integriertes Handlungskonzept / Förderprogramm „Soziale Stadt“
Der Rat der Stadt Hagen hat am 06.03 2008 das „Integrierte Handlungskonzept für
den Stadtteil Wehringhausen in Hagen“ beschlossen. Der Stadtteil wurde in das Förderprogramm
„Soziale Stadt“ des Landes NRW aufgenommen. Die Umsetzung des
Konzepts wird in einzelnen Maßnahmeschritten erfolgen, in Abhängigkeit der entsprechenden
Förderzusagen.
Die allgemeine Bestandsituation wird im „Integrierten Handlungskonzept für den
Stadtteil Wehringhausen in Hagen“ geschildert. Das Kapitel „3.3 Lokale Ökonomie,
Versorgung und Beschäftigung“ beschäftigt sich eingehend mit dem Stadtteilzentrum.
Für die Lange Straße wird u. a. eine Unterversorgung hinsichtlich der Lebensmittelverkaufsfläche
attestiert sowie zahlreiche Ladenleerstände im gesamten Untersuchungsgebiet.
Die in diesem Konzept aufgeführten Ziele und Maßnahmen im Kapitel
„3.2 Stadtgestaltung, Freiräume und Verkehr“, beinhalten u. a. eine Aufwertung
und Imageverbesserung der Lange Straße und des zentral gelegenen Wilhelmsplatzes.
Die Intention zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 6/11 – Versorgungsbereich
Lange Straße – steht daher auch in Zusammenhang mit diesem „Integrierten
Handlungskonzept“. Die Auswirkung, die durch die Ansiedlung weiterer Spielhallen
einhergeht, würde allen Bestrebungen, die Entwicklung des Stadtteiles in Richtung
zu einem positiven Image zu lenken, zuwiderlaufen. Zu diesem positiven Image gehört
u.a. eine Verbesserung des Erscheinungsbildes der Lange Straße als öffentlicher
Raum mit Aufenthaltsqualität in gegenseitiger Abhängigkeit mit der Nahversorgungsfunktion
in einer vorhandenen kleinteiligen Einzelhandels- und Dienstleistungsstruktur.
3.4 Vergnügungsstättenkonzept
Der Rat der Stadt Hagen hat am 28.06.2012 ein Vergnügungsstättenkonzept beschlossen.
Es werden städtebauliche Kriterien zur Beurteilung der Zulässigkeit von
Vergnügungsstätten formuliert:
So empfiehlt das Konzept (Seite 58) Spielhallen in ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichen
(wie z. B. das Stadtteilzentrum Wehringhausen) auszuschließen, da
sie keine Versorgungsfunktion übernehmen. Zudem könnten sich negative städte-
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bauliche Auswirkungen wie Verdrängungsprozesse, Verlust der angestrebten Angebotsvielfalt
und des vorhandenen Branchenmixes oder Trading-down-Effekte einstellen.
Wettbüros sowie Sex-Shops werden in ihrem städtebaulichen Konfliktpotenzial
ähnlich wie Spielhallen eingeschätzt.
In Gebieten, die mit städtebaulichen Programmen gefördert werden, wie z. B. „Soziale
Stadt“ würden Vergnügungsstätten den Aufwertungsstrategien zuwiderlaufen. „Zudem
erfüllen Vergnügungsstätten bisher nicht das notwendige gestalterische Anforderungsprofil
für diese Stadträume, so dass die Ansiedlung entsprechender Einrichtungen
die angestrebten Städtebaulichen Entwicklungsziele konterkarieren würden.“
Für „Gebiete mit einer hohen Leerstandsquote von Einzelhandels- und Ladenflächen
… , besteht die Gefahr eines weiteren Absinkens und Qualitätsverlustes. Die Abwärtsspirale
würde sich bei Ansiedlung von Vergnügungsstätten verstärken. Um diese
strukturellen Defizite nicht weiter auszubauen, sollten in diesen Gebieten keine
Vergnügungsstätten angesiedelt werden.“
Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 6/11 (630) – Zentraler Versorgungsbereich
Lange Straße weist eine hohe Leerstandsquote auf.
„Um eine Beeinträchtigung von sensiblen Gemeinbedarfseinrichtungen wie Jugendzentren
und Schulstandorten zu vermeiden, sollten Vergnügungsstätten nicht in deren
unmittelbaren Nachbarschaft errichtet werden.“
Die Emil-Schumacher Grundschule zwischen Siemensstraße und Lange Straße befindet
sich ca. 90 m von der Plangebietsgrenze entfernt.
Das Vergnügungsstättenkonzept empfiehlt ausdrücklich den Ausschluss von Vergnügungsstätten
im Stadtteilzentrum Wehringhausen (Seite 87) und nennt als Ausschlussgründe:
• Schutz, Sicherung und Vorrang als Zentraler Versorgungsbereich
• Schutz des Wilhelmsplatzes als zentraler Stadtteilplatz
• Schutz der vorhandenen Wohnstruktur
• Schutz vor Trading-down Effekten
• Schutz vor Entwertung öffentlicher Investitionen (öffentliche Förderprogramme)
3.5 Gesetz zur Ausführung des Glücksspielstaatsvertrages
Am 01.12.2012 ist das Ausführungsgesetz NRW Glücksspielstaatsvertrag (AG
GlüStV NRW) in Kraft getreten.
§ 16 AG GlüStV NRW fordert bei der Erteilung von Genehmigungen von Spielhallen
die Einhaltung eines Abstandes zu öffentlichen Schulen sowie zwischen den einzelnen
Spielhallen untereinander von mindestens 350 m.
Ausgehend von der Emil-Schumacher Grundschule zwischen Siemensstraße und
Lange Straße ist damit das halbe westliche Plangebiet bis zum Wilhelmsplatz einschließlich
von einer Genehmigungsfähigkeit für Spielhallen ausgeschlossen.
Ein Radius von 350 m um die bestehende Spielhalle an der Lange Straße 53 deckt
sogar den gesamten Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes ab.
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Dieses Gesetz gilt für die ordnungsbehördlichen Genehmigungsverfahren von Spielhallen
und Wettbüros nach dem Gewerberecht. Es ist aber nicht auf alle Vergnügungsstätten
anwendbar.
4. Inhalt des Bebauungsplanes
Der Bebauungsplan Nr. 6/11 (630) – Zentraler Versorgungsbereich Lange Straße –
ist ein einfacher Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 2a Baugesetzbuch (BauGB). Er
enthält ausschließlich eine Festsetzung zum Ausschluss von Vergnügungsstätten.
Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes entspricht einem Mischgebiet gemäß
§ 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990), welches überwiegend durch Wohnnutzung
geprägt ist.
Zur Erhaltung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches „Stadtteilzentrum
Wehringhausen“ im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
unter Würdigung des im Jahre 2009 vom Rat der Stadt Hagen beschlossenen
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes und aufgrund des am 28.06.2012 beschlossenen
Vergnügungsstättenkonzeptes wird gemäß § 9 Abs. 2a BauGB festgesetzt, dass
die bauliche Nutzung „Vergnügungsstätten“ im Sinne des
§ 6 Abs. 3 BauNVO generell und ohne Ausnahme nicht zulässig ist.
5. Wahl des Verfahrens
Das vereinfachte Verfahren gemäß § 13 BauGB ist möglich, da der Bebauungsplan
in einem Gebiet nach § 34 BauGB (im Zusammenhang bebauter Ortsteil) aufgestellt
wird und lediglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB enthält.
Ferner wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, welche einer Pflicht zur
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über
die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Zudem gibt es
keine Anhaltspunkte, für eine erhebliche Beeinträchtigung der nach § 1 (6) Nr. 7 b
BauGB aufgeführten Schutzgüter. Von einer Umweltprüfung nach Baugesetzbuch,
der Erstellung eines Umweltberichtes und einer zusammenfassenden Erklärung wird
daher abgesehen (siehe § 13 (3) BauGB).
Die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher
Belange im Rahmen der öffentlichen Auslegung wird als ausreichend erachtet. Deshalb
wird in diesem Verfahren auf eine frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung
verzichtet.
Eine Eingriff-/ Ausgleichsbilanzierung mit der Ermittlung und Ausweisung von Kompensationsmaßnahmen
bzw. Kompensationsflächen ist nicht erforderlich.
Der gesamte Geltungsbereich ist bereits fast vollständig versiegelt. Es werden keine
neuen Bauflächen vorgesehen. Durch die Festsetzung der Einschränkung einzelner
Nutzungsarten sind durch die Verwirklichung des Bebauungsplanes keine negativen
Auswirkungen auf die Umwelt und die von Eingriffen in der Regel betroffenen
Schutzgüter zu erwarten.
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6. Hinweise zum Artenschutz
Da der Bebauungsplan Nr. 6/11 (630) – Zentraler Versorgungsbereich Lange Straße
– lediglich textliche Festsetzungen zum Ausschluss von Vergnügungsstätten trifft,
kann im Rahmen dieses Verfahrens von der artenschutzrechtlichen Prüfung gemäß
§ 44 BNatSchG abgesehen werden. Im Falle einer Bebauung oder Umnutzung ist in
den nachgeordneten Genehmigungsverfahren unter Beteiligung der zuständigen Behörden
zu prüfen, ob eine artenschutzrechtliche Prüfung erforderlich ist.
7. Kosten
Der Bebauungsplan Nr. 6/11 (630) – Zentraler Versorgungsbereich Lange Straße –-
zieht für die Stadt Hagen keine Kosten nach sich.
Anlagen zur Begründung:
• Junker und Kruse, Dortmund,
Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Hagen 2009
• Planersocietät, Dortmund,
Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Hagen 2011
Der Oberbürgermeister
In Vertretung
Hagen, den 30.09.2013
Thomas Grothe (Technischer Beigeordneter)
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