Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV - Gemeinde Grüningen
Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV - Gemeinde Grüningen
Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV - Gemeinde Grüningen
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Kanton Zürich<br />
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Grüningen</strong><br />
Teilrevision Nutzungsplanung<br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong><br />
<strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Öffentliche Auflage / Vorprüfung<br />
Suter • von Känel • Wild • AG<br />
Siedlung Landschaft Verkehr Umwelt<br />
Förrlibuckstrasse 30 8005 Zürich skw.ch<br />
Tel. +41 (0)44 315 13 90 info@skw.ch 31071 – 16.4.2013
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
2 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Inhalt 1. Ausgangslage 5<br />
1.1 Einleitung 5<br />
1.2 Aufgabenstellung 6<br />
1.3 Arbeitsschritte 8<br />
1.4 <strong>Bericht</strong>inhalt 9<br />
1.5 Grundlagen 9<br />
2. Analyse Ortsentwicklung 10<br />
2.1 Bevölkerung 10<br />
2.2 Bauzonen 11<br />
2.3 Ausbaugrad und Umnutzungspotenzial 11<br />
2.4 Kapazitätsabschätzung 12<br />
2.5 Stärken und Schwächen 13<br />
3. Ortsbild 14<br />
3.1 Historische Dorfteile 14<br />
3.2 Siedlungsentwicklung 15<br />
3.3 Übergeordnete Inventare 16<br />
3.4 Kommunale Inventare 18<br />
4. Ziele 19<br />
4.1 Substanz- und Strukturerhaltung 19<br />
4.2 Künftige Siedlungsentwicklung 20<br />
4.3 Räumliches Entwicklungsleitbild 22<br />
5. Kernzonenpläne 23<br />
5.1 Allgemeines 23<br />
5.2 Umsetzung Ortsbildinventar 23<br />
5.3 Festlegungen in den Kernzonenplänen 24<br />
5.4 Unterschiede Kernzonentypen 26<br />
5.5 Wichtigste neue Inhalte 26<br />
6. Bau- und Zonenordnung 29<br />
6.1 Kernzonen K1, K2 und WZ 29<br />
6.2 Wohnzonen allgemein 29<br />
6.3 Regelung der baulichen Dichte 29<br />
6.4 Nutzweise 31<br />
6.5 Arealüberbauungen und Gestaltungsplanpflicht 32<br />
6.6 Gewerbezone 32<br />
6.7 OeB und Erholungszone 33<br />
7. Zonenplan 35<br />
7.1 Umzonungen 35<br />
7.2 Einzonungen 37<br />
8. Auswirkungen 40<br />
8.1 Einwohner- und Arbeitsplatzkapazität 40<br />
8.2 Ortsbild 41<br />
8.3 Umweltschutz 41<br />
8.4 Infrastruktur 42<br />
8.5 Störfallvorsorge 43<br />
8.6 Reflektion der Zielerfüllung 43<br />
3 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
9. Mitwirkung 45<br />
9.1 Allgemeines 45<br />
9.2 Vorprüfung 45<br />
10. Ausblick 46<br />
Anhang<br />
<strong>47</strong><br />
I Einwohnerkapazität vor Revision 48<br />
II Zusätzliche Einwohnerkapazität nach Revision 49<br />
Auftraggeber<br />
Bearbeitung<br />
<strong>Gemeinde</strong> <strong>Grüningen</strong><br />
Suter • von Känel • Wild • AG<br />
Peter von Känel, Projektleitung<br />
Thomas Gasser, Sachbearbeitung<br />
4 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
1. Ausgangslage<br />
Lage und Entwicklung<br />
Ortsbildschutz<br />
Stand der Ortsplanung<br />
1.1 Einleitung<br />
<strong>Grüningen</strong> ist eine ländliche <strong>Gemeinde</strong> mit 3'185 Einwohnern<br />
(Stand Ende 2011) in der Region Zürcher Oberland im Bezirk<br />
Hinwil. Das <strong>Gemeinde</strong>gebiet umfasst 880 Hektaren, wovon 61.6<br />
Prozent landwirtschaftlich genutzt werden. Rund ein Fünftel ist<br />
von Wald bedeckt. <strong>Grüningen</strong> ist umgeben von den <strong>Gemeinde</strong>n<br />
Gossau, Egg, Oetwil am See, Hombrechtikon und Bubikon. Mit<br />
der Forchstrasse befindet sich auf dem nördlichen <strong>Gemeinde</strong>gebiet<br />
von <strong>Grüningen</strong> die Hochleistungsstrasse (HLS) A52 zwischen<br />
der Stadt Zürich und dem Autobahnanschluss in Hinwil.<br />
Die nächsten Ein- und Ausfahrten befinden sich in Ottikon und<br />
Oetwil am See. Mit dem Auto ist man in 25-30 Minuten in Zürich<br />
und in 15 Minuten in Rapperswil. In <strong>Grüningen</strong> verkehren zwei<br />
regionale Buslinien: Linie 845 zwischen Oetwil am See und<br />
Uster sowie Linie 867 zwischen Oetwil am See und Wetzikon.<br />
Beide Linien verkehren im Halbstundentakt. Die Linie 845 fährt<br />
zudem dreimal täglich zu Pendlerzeiten eine Schleife über Itzikon<br />
und die Linie 867 zu Stosszeiten im Viertelstundentakt.<br />
Das Ortsbild im Bereich Stedtli mit dem Schloss und der imposanten<br />
Fassaden-Kulisse gegen Norden ist von nationaler Bedeutung<br />
und im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der<br />
Schweiz (ISOS) ist <strong>Grüningen</strong> als Kleinstadt klassifiziert. Besonders<br />
attraktiv ist die charakteristische Drumlinlandschaft,<br />
welche eine wichtige Naherholungsmöglichkeit darstellt.<br />
Das Landstädtchen <strong>Grüningen</strong> wurde im 13. Jahrhundert gegründet<br />
und hat sich in seiner Bausubstanz bis heute weitgehend<br />
erhalten. Die wichtigsten Umgebungen der Stadtanlage<br />
sind intakt geblieben. Auffällig sind dominante Einzelbauten wie<br />
Kirche, Schloss, Zehntenscheune, Gasthof „Hirschen“ und <strong>Gemeinde</strong>haus.<br />
Durch die historischen Strukturen ergibt sich eine<br />
besondere Qualität. Planungen und notwendige Veränderungen<br />
werden jedoch erschwert. Insbesondere die von Bund und Kanton<br />
geförderte Nachverdichtung, gestaltet sich innerhalb der<br />
vorhandenen Strukturen schwierig.<br />
Die Bau- und Zonenordnung und der Zonenplan der <strong>Gemeinde</strong><br />
<strong>Grüningen</strong> stammen aus dem Jahr 1998. Die letzte kleine Revision<br />
der Nutzungsplanung erfolgte im Jahr 2002. Der Gesamtplan<br />
„Siedlungs-, Landschafts- und Verkehrsplan, Plan der öffentlichen<br />
Bauten“ ist seit 1998 mit Ausnahme zweier Teilrevisionen<br />
in den Jahren 2009 und 2010 unverändert in Kraft (kommunaler<br />
Richtplan, damals noch als Gesamtplan bezeichnet).<br />
5 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
1.2 Aufgabenstellung<br />
Revisionsvorlage zur<br />
Nutzungsplanung<br />
Anpassung Richtplanung<br />
Umsetzung Ortsbildinventar<br />
Abb.: Dachlandschaft Kernzone K1<br />
(Stedtli, Müli)<br />
Es ist eine genehmigungsfähige Revisionsvorlage für die <strong>Gemeinde</strong>versammlung<br />
auszuarbeiten, die den Bedürfnissen und<br />
Zielen sowie den rechtlichen Rahmenbedingungen entspricht.<br />
Dies bedeutet, dass die bestehenden Unterlagen der Nutzungsplanung<br />
aktualisiert und wo nötig ergänzt werden müssen. Dabei<br />
ist der Mitwirkung durch die Bevölkerung und weiteren interessierten<br />
Kreisen im Sinne der gesetzlichen Vorgaben gebührend<br />
Beachtung zu schenken.<br />
Der Gesamtplan aus dem Jahr 1998, bestehend aus dem Siedlungs-,<br />
Landschafts- und Verkehrsplan sowie dem Plan der<br />
öffentlichen Bauten und Anlagen, soll gesamthaft überprüft und<br />
veränderten Bedürfnissen angepasst werden. Besonders zu<br />
erwähnen ist die vorgesehene Parkierungsanlage „Im Stedtli“,<br />
welche die Revision des kommunalen Richtplans ausgelöst hat<br />
und deren Standort mit einem Eintrag im Verkehrsplan gesichert<br />
werden soll.<br />
Die Kernzone K1 (Stedtli, Müli) von <strong>Grüningen</strong> ist im kantonalen<br />
Richtplan als schützenswertes Ortsbild bezeichnet. Sie ist zudem<br />
im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler<br />
Bedeutung enthalten, welches am 20.01.2006 mit BDV<br />
Nr. 13 durch die Baudirektion festgesetzt wurde. Die Inhalte des<br />
Inventarplanes sind in einem Kernzonenplan sowie in den zugehörigen<br />
Bestimmungen in der Bau- und Zonenordnung<br />
grundeigentümerverbindlich umzusetzen. Für die Kernzone K2<br />
(vor dem Stedtli, Binzikon, Itzikon, Büel) ist aus rechtlicher Sicht<br />
kein Kernzonenplan erforderlich, weil diese nicht als Ortsbild<br />
von überkommunaler Bedeutung eingestuft ist. Für die Kernzone<br />
Büel wird jedoch aufgrund des Regelungsbedarfs bezüglich<br />
der Vorgärten ein Kernzonenplan ausgearbeitet.<br />
Die Schutzziele <strong>gemäss</strong> dem Inventar der schützenswerten<br />
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung für das Stedtli sind<br />
u.a.:<br />
Schutzziele (Auszug) • Die Siedlungsanlage, das Bebauungsmuster und die strukturierenden<br />
Freiräume des Ortsbildes sind in ihrer vielfältigen<br />
Eigenart zu erhalten.<br />
• Die im Inventarplan bezeichneten "wichtigen Freiräume"<br />
sind in ihrer ortstypischen Ausprägung unverbaut zu erhalten.<br />
• Auf die Erhaltung einzelner Bäume innerhalb und angrenzend<br />
an den Perimeter ist Wert zu legen.<br />
• Die Umgebung auf der Nordseite des Ortsbildes ist bis zur<br />
Wetziker- und Büel-Strasse sowie bis zur Bauzonengrenze<br />
des Weilers Büel unverbaut zu erhalten.<br />
6 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Abb.: Inventar der schutzwürdigen<br />
Ortsbilder von überkommunaler<br />
Bedeutung<br />
Überprüfung des<br />
Baupotenzials / Umgang mit<br />
Baulandreserven<br />
Umfahrung Stedtli<br />
Abb.: Ausschnitt aus dem Regionalen<br />
Richtplan<br />
Kulturlandinitiative (2012)<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Grüningen</strong> kann nebst unbebauten Bauzonen<br />
grössere Flächen an Reservezonen vorweisen. Die Gesamtüberprüfung<br />
des kantonalen Richtplans sieht einen Abtausch<br />
des Siedlungsgebiets im Bereich Itzikon und Binzikon vor. Ein<br />
haushälterischer Umgang mit den vorhandenen Baulandreserven<br />
drängt sich auch in <strong>Grüningen</strong> auf, weshalb die Thematik<br />
der inneren Verdichtung ein wichtiges Traktandum darstellt.<br />
Infolgedessen sind die Nutzungsziffern der Bauzonen zu überprüfen.<br />
Die Umfahrung mit einer Brücke über die Aabachrinne nahe<br />
beim Ortszentrum soll das historische Stedtli <strong>Grüningen</strong> künftig<br />
vom Durchgangsverkehr befreien. Der Damm vor dem Stedtli<br />
steht dann nur noch den Anwohnern, Fussgängern und Velofahrenden<br />
zur Verfügung. Was mit dem sanierungsbedürftigen<br />
Damm passiert, ist noch offen. Eine Option ist der Rückbau des<br />
Damms und dessen Ersatz durch einen Steg. Der Regierungsrat<br />
erteilte Mitte 2012 der Baudirektion den Auftrag zur Projektierung,<br />
wobei die Fertigstellung nicht terminiert ist.<br />
Am 17. Juni 2012 wurde die Kulturlandinitiative mit 54.5 Prozent<br />
Ja-Stimmen angenommen. Sie verlangt, dass wertvolle Landwirtschaftsflächen<br />
mit den Bodennutzungseignungsklassen 1-6<br />
und die Flächen von besonderer ökologischer Bedeutung durch<br />
den Kanton wirksam geschützt werden und in ihrem Bestand<br />
und in ihrer Qualität erhalten bleiben. Der Ende Januar 2013<br />
kommunizierte Umsetzungsvorschlag der Baudirektion beinhaltet<br />
einzelne Anpassungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes<br />
(PBG). Im Sommer 2013 wird der Regierungsrat dem<br />
Kantonsrat die Entwurfsvorlage zur Genehmigung überweisen.<br />
Da die Umsetzung noch offen ist, wird im Rahmen der Ortsplanungsrevision<br />
weiterhin an den Einzonungen und an den Reservezonen<br />
festgehalten.<br />
7 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
1.3 Arbeitsschritte<br />
Grundlagen<br />
zusammentragen<br />
Entwurf<br />
Revisionsvorlage<br />
Mitwirkung und<br />
Bereinigung<br />
Beschlussfassung und<br />
Genehmigung<br />
• Planungsgrundlagen erheben (Richtplanung, Zonenplan,<br />
BZO, Ergänzungspläne, Inventare, Schutzverordnungen,<br />
Richtpläne, AV 93 (Amtliche Vermessung) inkl. Mehranforderungen,<br />
Luftfotos usw.)<br />
• Teilrevision Richtplanung (vgl. sep. <strong>Bericht</strong>)<br />
• Teilrevision Bau- und Zonenordnung<br />
• Teilrevision Zonenplans<br />
• Erarbeitung Kernzonenpläne (Stedtli und Büel)<br />
• Erstellung <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
• Erstellung <strong>Bericht</strong> zu den nicht berücksichtigten Einwendungen<br />
• Diskussion und Verifizierung der Ziele und Absichten des<br />
Revisionsinhaltes anlässlich einer Informationsveranstaltung<br />
• Durchführung einer öffentlichen Orientierungsveranstaltung<br />
und eines Sprechstundentags<br />
• Vorprüfung durch das Amt für Raumentwicklung und<br />
Vermessung (ARE), öffentliche Auflage während 60 Tagen<br />
und öffentliche Orientierungsveranstaltung während der<br />
Auflagefrist<br />
• Auswertung und Behandlung der eingegangenen Einwendungen<br />
• Bereinigung der Revisionsvorlage mit Beschlussfassung im<br />
<strong>Gemeinde</strong>rat<br />
• Verabschiedung der Revisionsvorlage durch den <strong>Gemeinde</strong>rat<br />
zuhanden der <strong>Gemeinde</strong>versammlung<br />
• Öffentliche Auflage des <strong>Gemeinde</strong>versammlungsbeschlusses<br />
mit Rekursmöglichkeit während 30 Tagen<br />
• Behandlung allfälliger Rekurse<br />
• Genehmigung durch die Baudirektion<br />
8 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
1.4 <strong>Bericht</strong>inhalt<br />
Informationen für die<br />
Genehmigungsbehörde<br />
Der vorliegende <strong>Bericht</strong> zur Nutzungsplanung hat <strong>gemäss</strong><br />
<strong>Art</strong>. <strong>47</strong> der Raumplanungsverordnung (<strong>RPV</strong>) der kantonalen<br />
Genehmigungsbehörde über die Berücksichtigung folgender<br />
Sachverhalte Auskunft zu geben:<br />
• Ziele und Grundsätze der Raumplanung (<strong>Art</strong>. 1 und 3 RPG)<br />
• Anregungen aus der Bevölkerung (<strong>Art</strong>. 1 und 3 RPG)<br />
• Sachpläne und Konzepte des Bundes (<strong>Art</strong>. 13 RPG)<br />
• Richtplan (<strong>Art</strong>. 8 RPG)<br />
• Übriges Bundesrecht (Umweltschutzgesetzgebung)<br />
Darüber hinaus sind die Nutzungsreserven innerhalb der<br />
Bauzonen und ihre haushälterische Nutzung zu thematisieren.<br />
Zudem werden die Änderungen des Zonenplanes, die Inhalte<br />
der Kernzonenpläne sowie die wichtigsten Bestimmungen der<br />
Bau- und Zonenordnung kommentiert.<br />
1.5 Grundlagen<br />
Übergeordnete Grundlagen • Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von<br />
nationaler Bedeutung<br />
• Kantonaler Richtplan Zürich<br />
• Regionaler Richtplan Zürcher Oberland<br />
• ISOS – Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der<br />
Schweiz von nationaler Bedeutung<br />
• Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler<br />
Bedeutung (BDV Nr. 13 vom 20.01.2006)<br />
• ICOMOS (Rat für Denkmalpflege, Unterorganisation der<br />
UNESCO) – Liste historischer Gärten und Anlagen<br />
• Schutzliste der Kantonalen Denkmalpflege<br />
Kommunale Grundlagen • Bau- und Zonenordnung vom 27. März 1998<br />
• Zonenplan vom 8. September 1998<br />
• Kommunaler Gesamtplan vom 8. September 1998, inkl. der<br />
2 Teilrevisionen aus den Jahren 2009 und 2010<br />
• Kommunales Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte<br />
(2009)<br />
• Kommunales Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte<br />
(2009)<br />
• Revisionsentwurf Richtplanung 2013<br />
9 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
2. Analyse Ortsentwicklung<br />
Absolutes Wachstum<br />
Einwohnerentwicklung absolut<br />
1963 bis 2011<br />
2.1 Bevölkerung<br />
Die Zahl der Einwohner in <strong>Grüningen</strong> hat sich seit den 1960er<br />
Jahren etwa verdoppelt. Ende 2011 lebten 3’185 Menschen in<br />
der <strong>Gemeinde</strong>. In den vergangenen 15 Jahren stieg die Bevölkerungszahl<br />
durchschnittlich um ca. 30 Einwohner oder 1.0 %<br />
pro Jahr an. Das langjährige kantonale und regionale Wachstum<br />
beträgt je 1.1 % pro Jahr.<br />
Datengrundlage:<br />
Statistisches Amt Kanton ZH<br />
Wachstum im Vergleich<br />
Vergleich mit Region und Kanton<br />
1986 bis 2011<br />
Im Vergleich zur Region Oberland und zum Kanton Zürich weist<br />
<strong>Grüningen</strong> zwischen 1986 und 1989 und jüngst zwischen 2008<br />
und 2011 ein überdurchschnittliches Wachstum auf. Der Anstieg<br />
der Bevölkerung erfolgte ziemlich linear. Zwischen 1999<br />
und 2005 gab es unterdurchschnittliche und teilweise negative<br />
Wachstumszahlen. Aktuell steigt die Bevölkerung leicht an.<br />
Datengrundlage:<br />
Statistisches Amt Kanton ZH<br />
Überdurchschnittliches<br />
Wachstum<br />
Unterdurchschnittliches<br />
Wachstum<br />
Folgerung<br />
Basierend auf den statistischen Daten kann die Entwicklung<br />
von <strong>Grüningen</strong> im Vergleich mit Region und Kanton zwischen<br />
1990 und 2008 als dynamisch bezeichnet werden. Mitte der<br />
80er-Jahre und in jüngster Zeit sind grössere Abweichungsperioden<br />
festzustellen, in denen <strong>Grüningen</strong> überdurchschnittlich<br />
stark gewachsen ist. Im langjährigen Mittel liegt das Wachstum<br />
im Rahmen der kantonalen Entwicklung.<br />
10 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Bauzonenverbrauch<br />
Bauzonenverbrauch in ha<br />
2.2 Bauzonen<br />
Die totale Fläche der überbauten Bauzonen hat sich in den vergangenen<br />
15 Jahren seit 1996 von 73.3 ha auf 82.1 ha erhöht,<br />
was einem Anstieg von 11 % bzw. einem Verbrauch von 8.8 ha<br />
entspricht. Im 15-Jahres-Mittel beträgt der durchschnittliche<br />
jährliche Verbrauch somit 0.6 ha.<br />
Datengrundlage: ARE Stand 2010<br />
Durchschnitt 0.5 ha/Jahr<br />
Bauzonenstatistik<br />
Bauzonenreserven in ha<br />
Datengrundlage: ARE Stand 2010<br />
Die aktuelle Bauzonenstatistik weist für <strong>Grüningen</strong> folgende<br />
Baulandreserven aus:<br />
Total vorhanden bebaut unbebaut<br />
Wohnzone 27.7 ha 25.9 ha 1.8 ha<br />
Mischzone 43.2 ha 38.6 ha 4.6 ha<br />
Arbeitszone 8.8 ha 7.4 ha 1.4 ha<br />
öff. Bauten + Anlagen 2.5 ha 2.5 ha 0.0 ha<br />
Total Wohn- und Mischzonen 82.1 ha 74.3 ha 7.8 ha<br />
Wohn- und Mischzonen<br />
Ausbaugrad in Prozent (%)<br />
Datengrundlage: ARE Stand 2010<br />
2.3 Ausbaugrad und Umnutzungspotenzial<br />
Der Ausbaugrad in <strong>Grüningen</strong> in den Wohn- und Mischzonen ist<br />
unterdurchschnittlich im Vergleich mit der Region Oberland und<br />
dem Kanton Zürich, während der Ausbaugrad in den Arbeitszonen<br />
leicht über dem Durchschnitt liegt. Das Verdichtungspotenzial<br />
innerhalb der bestehenden Bauzonen ist deshalb gross, da<br />
bloss etwas mehr als die Hälfte des möglichen Bauvolumens<br />
realisiert ist. Insbesondere die Wohnzone ist mit 50.1 % deutlich<br />
unternutzt.<br />
Wohnzone Mischzone Arbeitszone Total<br />
% % % (Durchschnitt in %)<br />
<strong>Grüningen</strong> 50.1 56.5 51.2 53.8<br />
Region Oberland 70.1 64.7 <strong>47</strong>.0 55.5<br />
Kanton Zürich 72.8 76.2 49.1 68.2<br />
11 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Die niedrigen Ausbaugrade weisen darauf hin, dass die bestehenden<br />
Möglichkeiten der Bau- und Zonenordnung nicht ausgeschöpft<br />
werden, z.B. indem eingeschossige Gebäude in einer<br />
Zone stehen, in denen zwei Geschosse möglich wären. Manchmal<br />
sind auch die Parzellenformen für eine ökonomische Anordnung<br />
mit einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Bebauung<br />
und Freiflächen unzweckmässig. In den Kernzonen von<br />
Itzikon und Binzikon gibt es zahlreiche Scheunen, die das Potenzial<br />
haben, zu Wohn- oder Gewerbezwecken umgenutzt zu<br />
werden.<br />
2.4 Kapazitätsabschätzung<br />
Fassungsvermögen<br />
Zonenplan 1998<br />
Die theoretische Abschätzung der Einwohnerkapazität wurde<br />
auf der Datengrundlage des ARE mit Stand 2011 erstellt. Die<br />
detaillierte Tabelle befindet sich im Anhang.<br />
Einwohner überbaute Zone (2011)<br />
(Total 3'185 EW minus 234 EW ausserhalb BZ)<br />
Zuwachs<br />
Einwohner<br />
2’951<br />
Einwohner Verdichtung überbaute Zonen + 80 3’031<br />
Einwohner unbebaute Zonen + 393 3’424<br />
Kapazitätsgrenze Zonenplan 1998 + <strong>47</strong>3 3'424<br />
Bedarf für die nächsten<br />
15 Jahre gedeckt<br />
Bei einem durchschnittlichen Wachstum von 30 Einwohnern im<br />
Jahr entspricht der theoretische Zuwachs von <strong>47</strong>3 Einwohnern<br />
einer Kapazität für die nächsten 15 Jahre, was dem im RPG<br />
festgelegten Richtwert entspricht.<br />
12 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
2.5 Stärken und Schwächen<br />
<strong>Grüningen</strong> ist eine sehr attraktive <strong>Gemeinde</strong>, in der es sich gut<br />
leben lässt. Davon zeugt auch das untenstehende Stärken-/<br />
Schwächenprofil. Die Schwächen sind gegenüber den Stärken<br />
untergeordneter Natur.<br />
Stärken • Hohe Lebensqualität<br />
• Ortsbild von nationaler Bedeutung<br />
• Attraktives Naherholungsgebiet<br />
• Vielfältiges Freizeitangebot (Reitweg, Schiessstand,<br />
Schwimmbad, Tennisanlage, Botanischer Garten usw.)<br />
• Spannende historische Vergangenheit und Entwicklung<br />
• Zahlreiche identitätsstiftende Objekte/Plätze (Bauten,<br />
Brunnen, Innenhöfe, Gärten, Kirchen, Schloss usw.)<br />
Schwächen • Die Verkehrsführung durch das Stedtli ist aufgrund der engen<br />
Platzverhältnisse und der dadurch negativ beeinträchtigten<br />
Aufenthaltsqualität belastend.<br />
• In den Kernzonen Itzikon und Binzikon gibt es einige kernzonenuntypische<br />
Bauten oder solche, die sich unbefriedigend<br />
einordnen.<br />
• Die Strassenraumgestaltung ist teilweise monoton.<br />
13 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
3. Ortsbild<br />
<strong>Grüningen</strong> 1850 und 2010 -<br />
Ortskern im Vergleich<br />
3.1 Historische Dorfteile<br />
Auf der Wild-Karte ist die historische alte Bebauung mit den<br />
zwei ursprünglichen Ortsteilen Binzikon und <strong>Grüningen</strong> (Stedtli)<br />
sehr gut sichtbar. Die dargestellte Bebauung zeigt die Siedlungsausdehnung,<br />
wie sie um 1850 herum bestand. Im Vergleich<br />
mit dem Stand um 2010 ist ersichtlich, dass Binzikon und<br />
<strong>Grüningen</strong> im Verlaufe der Zeit zusammengewachsen sind. Der<br />
Bestand an Verkehrswegen hat sich jedoch fast nur im Dorfgebiet<br />
verändert, wo neue Quartierstrassen entstanden sind. In<br />
Itzikon fällt auf, dass sich das Siedlungsgefüge nur marginal<br />
ausgedehnt hat.<br />
Weilerzonen im Vergleich<br />
Bächelsrüti ist in der Abbildung von<br />
2010 nördlich von der Hochleistungsstrasse<br />
A52 flankiert<br />
Die Entwicklungen in den drei Weilerzonen <strong>Grüningen</strong>s verliefen<br />
zwischen 1850 und 2010 unterschiedlich. Das Siedlungsgebiet<br />
veränderte sich in allen drei Weilern kaum.<br />
In Adletshusen hat sich nicht viel<br />
verändert. Die Melioration hat das<br />
Landschaftsbild seit 1850 markant<br />
verändert<br />
14 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Holzhausen hat sich baulich weiterentwickelt,<br />
wenn auch in kleinem<br />
Umfang<br />
3.2 Siedlungsentwicklung<br />
Die nachfolgende Abbildung zeigt die Siedlungsentwicklung<br />
zwischen 1850 bis heute.<br />
15 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
3.3 Übergeordnete Inventare<br />
Übersicht übergeordnete<br />
Inventare<br />
ISOS<br />
Die Revisionsarbeiten berücksichtigen die vorhandenen Inventare.<br />
Zu den übergeordneten Inventaren gehören:<br />
• ISOS – Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der<br />
Schweiz<br />
• Kantonales Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von<br />
überkommunaler Bedeutung<br />
• ICOMOS – Liste historischer Gärten und Anlagen der<br />
Schweiz<br />
• Schutzliste der Kantonalen Denkmalpflege<br />
<strong>Grüningen</strong> ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder<br />
der Schweiz (ISOS) als Kleinstadt aufgeführt. Das ISOS ist<br />
eine die gesamte Schweiz abdeckende Bestandesaufnahme im<br />
Auftrag des Bundesamts für Kultur. Es stützt sich auf das Bundesgesetz<br />
über den Natur- und Heimatschutz und wird auf Kantonsebene<br />
bei der Raumplanung berücksichtigt.<br />
Inventar der schutzwürdigen<br />
Ortsbilder von überkommunaler<br />
Bedeutung<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Grüningen</strong> ist im Inventar der schutzwürdigen<br />
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung aufgeführt. Das<br />
Inventar wurde am 20.01.2006 durch die Baudirektion festgesetzt.<br />
Ziel des Ortsbildinventars<br />
Das Ziel aus der Sicht des Ortsbildschutzes ist die Erhaltung<br />
und sinn<strong>gemäss</strong>e Weiterführung der charakteristischen Bebauungsstruktur<br />
mit den ortstypisch ausgeprägten Umgebungsbereichen<br />
und Freiräumen. Diese sind zusammen mit der wertvollen<br />
Altbausubstanz massgebend für die besondere Bedeutung<br />
als überkommunales Ortsbild.<br />
16 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Planungsrechtliche Umsetzung<br />
Für die Umsetzung des Ortsbildinventars ist ein Kernzonenplan<br />
anzustreben, welcher insbesondere<br />
• die ortsbaulich wichtigen, prägenden Gebäude bezeichnet<br />
• für mögliche Neubauten Baubereiche ausweist<br />
• die Freiräume festlegt<br />
• die besonderen Elemente der Aussenräume bezeichnet<br />
(z.B. räumliche Begrenzungen, Brunnen, Bäume)<br />
Schutzliste der<br />
Denkmalpflege<br />
ICOMOS – Liste historischer<br />
Gärten und Anlagen der<br />
Schweiz<br />
Abb.: Auszug aus dem ICOMOS<br />
<strong>Grüningen</strong><br />
Die Kantonale Denkmalpflege führt das „Inventar der kunst- und<br />
kulturhistorischen Schutzobjekte“ und ist zuständig für die darin<br />
enthaltenen Bauten. Sie berät und begleitet Bauwillige bei Inventarobjekten<br />
und Projekten in Kernzonen. Die bezeichneten<br />
Bauten <strong>gemäss</strong> Schutzliste werden im Rahmen der Ortsplanungsrevision<br />
in den neuen Kernzonenplan Stedtli integriert<br />
und sind weitgehend bereits im Inventar der schutzwürdigen<br />
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung enthalten.<br />
„ICOMOS“ ist eine Vereinigung von in der Gartendenkmalpflege<br />
tätigen Fachleuten. Ziel ist der Schutz, die Erhaltung und Erschliessung<br />
von Denkmälern, Ensembles und schutzwürdigen<br />
Bereichen nach einheitlichen Massstäben.<br />
In den Kernzonenplänen sind die Einträge des ICOMOS nicht<br />
abgebildet. An dieser Stelle wird darauf hingewiesen, dass das<br />
ICOMOS bei Veränderungen im Aussenraum, insbesondere im<br />
Stedtli, beizuziehen ist.<br />
17 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
3.4 Kommunale Inventare<br />
Übersicht kommunale Inventare<br />
Inventar der Denkmal- und<br />
Heimatschutzobjekte<br />
Zu den kommunalen Inventaren gehören:<br />
• Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte<br />
• Kommunales Inventar der Natur- und Landschaftsschutz–<br />
objekte<br />
Im Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte sind verschiedenste<br />
Einzelobjekte aus <strong>Grüningen</strong> inventarisiert: Bauernhäuser,<br />
Wohnhäuser, Scheunen, Mauerreste, Gräberfelder,<br />
Wüstungen, Trotten, Kachelöfen, Glocken, Wandmalereien<br />
usw. Das Inventar liefert, ergänzend zum Inventar der schutzwürdigen<br />
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung und zur<br />
Schutzliste der Denkmalpflege, Hinweise zu den in den Kernzonenplänen<br />
braun eingefärbten Gebäuden.<br />
Kommunales Inventar der<br />
Natur- und Landschaftsschutzobjekte<br />
Abb.: Auszug aus dem Inventar:<br />
Pflegeplan (verkleinert)<br />
Nach § 203 PBG sind <strong>Gemeinde</strong>n verpflichtet, ein Inventar der<br />
Natur- und Landschaftsschutzobjekte zu führen. Ziel des Inventars<br />
ist das Erfassen, Abgrenzen, Beschreiben und Bewerten<br />
der biologisch, ökologisch und geomorphologisch wertvollen<br />
Natur- und Landschaftsobjekte von kommunaler Bedeutung. Es<br />
zeigt auf, welche Objekte erhaltenswert sind und wie sie bewirtschaftet<br />
bzw. gepflegt werden können.<br />
18 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
4. Ziele<br />
4.1 Substanz- und Strukturerhaltung<br />
Gegensätzliche Ansprüche<br />
von historischer und neuer<br />
Bauweise<br />
Substanzerhaltung und<br />
Strukturerhaltung<br />
Die Kernzonenvorschriften sind ein wichtiges Instrument für die<br />
Erhaltung und Entwicklung der historisch gewachsenen Ortsbilder.<br />
Die denkmalpflegerischen Anliegen stehen häufig im Gegensatz<br />
zu einer zeit<strong>gemäss</strong>en Architektur und erhöhten Ansprüchen<br />
nach hellen Räumen, grossformatigen Fenstern, Wintergärten,<br />
Flachdächern u. dgl.<br />
Die Festlegung der Ziele und Absichten hängt entscheidend<br />
davon ab, wie gross der Einfluss der Öffentlichkeit auf die künftige<br />
Entwicklung sein soll. In diesem Zusammenhang sind zwei<br />
grundsätzliche Handlungsfelder zu unterscheiden:<br />
• Substanzerhaltung von Gebäuden bzw. Gebäudegruppen<br />
• Strukturerhaltung von Quartieren oder Strassenzügen<br />
Um den verschiedenen Bedürfnissen gerecht zu werden, sind<br />
Ziele und Absichten zu definieren, wie sich der Ortskern entwickeln<br />
soll, welche Veränderungen toleriert werden können und<br />
wo restriktive Vorschriften zu erlassen sind. Die bestehende<br />
Siedlungsstruktur und die künftige Entwicklung können mit der<br />
Nutzungsplanung erhalten und gesteuert werden. Hingegen<br />
kann die Erhaltung der Bausubstanz nur mit Schutzverfügungen,<br />
Schutzverordnungen oder Verträgen gesichert werden.<br />
Substanzerhaltung<br />
Strukturerhaltung<br />
Die Erhaltung der Bausubstanz für<br />
Einzelbauten oder Gebäudegruppen<br />
erfolgt über den Erlass von<br />
Schutzverfügungen, Schutzverordnungen<br />
oder über Verträge (§§ 205<br />
PBG).<br />
Die Struktur (Lage, Stellung, äussere<br />
Abmessungen usw.) von Einzelbauten<br />
oder Gebäudegruppen kann mit der<br />
Nutzungsplanung gesichert werden.<br />
Inventarisierte Bauten sind nicht<br />
geschützt. Die schriftliche Mitteilung<br />
an den Grundeigentümer bewirkt<br />
ein maximal einjähriges Veränderungsverbot<br />
am inventarisierten<br />
Objekt.<br />
Generell abstrakte<br />
Vorschriften<br />
Individuell konkrete<br />
Vorschriften<br />
Während der einjährigen Frist ist<br />
der Schutzumfang festzulegen.<br />
Werden keine Schutzbestimmungen<br />
festgelegt, so ist das Gebäude<br />
aus dem Inventar zu entlassen.<br />
BZO / Zonenplan BZO / Zonenplan /<br />
Kernzonenplan<br />
19 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
4.2 Künftige Siedlungsentwicklung<br />
Zur Steuerung der künftigen ortsbaulichen Entwicklung von<br />
<strong>Grüningen</strong> werden folgende Ziele angestrebt:<br />
Wohnqualität sichern<br />
Moderates Wachstum<br />
anstreben<br />
Stedtli, Dorfkerne und<br />
Weilerstrukturen erhalten<br />
Dorfbild bewahren -<br />
Siedlungsränder gestalten<br />
Umfahrung Stedtli<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> schafft die Voraussetzungen für eine attraktive<br />
Wohn- und Arbeitsgemeinde. Die attraktiven Südlagen sollen<br />
als besondere Qualität einem breiten Bevölkerungskreis für<br />
Wohnen zugänglich gemacht werden.<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> strebt eine moderate Bevölkerungsentwicklung<br />
im Umfang des kantonalen Mittels von ca. 1 % pro Jahr (ca. 30<br />
EW) an. Mit diesem Wachstum kann auch die Infrastrukturplanung<br />
Schritt halten. Die bauliche Entwicklung soll auf den heutigen<br />
Baulandreserven und mittels Verdichtung in bereits bebauten<br />
Gebieten stattfinden.<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> trägt Sorge zur historischen Bausubstanz und<br />
den damit verbundenen Bau- und Aussenraumstrukturen. Das<br />
unverwechselbare Stedtli, die historischen Dorfkerne Itzikon<br />
und Binzikon sowie die Aussenwachten sollen auch in Zukunft<br />
erkennbar und erlebbar sein. Eingriffe und zeit<strong>gemäss</strong>e Nutzungen<br />
der historischen Bausubstanz sollen jedoch punktuell<br />
möglich sein. Die Weiler sollen in ihrer Lebensfähigkeit erhalten<br />
werden.<br />
Das ländliche Erscheinungsbild von <strong>Grüningen</strong> mit dem repräsentativen<br />
Stedtli und der durchgrünten Drumlinlandschaft soll<br />
als Gesamtes bewahrt werden. Im Rahmen der inneren Verdichtung<br />
und in neuen Baugebieten darf hingegen ein eigenständiges<br />
Erscheinungsbild entstehen, welches sich aber in die<br />
bestehenden Strukturen (Dachlandschaft) einbettet. Wichtig ist<br />
die Ausgestaltung von neu entstehenden Siedlungsrändern.<br />
Anforderungen und Kriterien sollen für einen ortstypischen und<br />
erlebbaren Siedlungsrand aufgestellt werden. Die Anliegen sollen<br />
bei unbebauten Grundstücken eigentümerverbindlich mit<br />
einem Gestaltungsplan gesichert werden.<br />
Mit der vorgesehenen Umfahrung soll das Stedtli nachhaltig<br />
entlastet und verkehrsberuhigt werden (Begegnungszone). Es<br />
ist eine Aufwertung zugunsten des Langsamverkehrs vorzusehen,<br />
um das Stedtli erlebbarer zu machen. Es sind Parkierungsmöglichkeiten<br />
vorzusehen. Eine Anlage soll eingangs<br />
Stedtli für Besucher angeordnet werden und eine weitere direkt<br />
beim Stedtli für Anwohner. Die heutige Brücke soll rückgebaut<br />
werden und eine schlanke Ersatzbrücke soll nur noch Velofahrern<br />
und Fussgängern dienen. Die Bushaltestelle Stedtli soll<br />
aufgelöst werden und die Buslinie soll auf die neue Umfahrung<br />
20 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
umgeleitet werden.<br />
Naturraum im<br />
Siedlungsgebiet erhalten<br />
Nachhaltige Energienutzung<br />
sicherstellen<br />
Bauordnungsbestimmungen<br />
überprüfen<br />
Den attraktiven Naherholungsflächen ist Sorge zu tragen, insbesondere<br />
jenen im Umfeld des Stedtli. Bei neuen Gesamtüberbauungen,<br />
wie z.B. im Gebiet Büechlen, sind genügend<br />
Freiflächen auszuscheiden und mittels Gestaltungsplänen zu<br />
sichern.<br />
Beheizung und Warmwasseraufbereitung mittels erneuerbarer<br />
Energien soll gefördert werden. Solaranlagen sollen wo möglich<br />
auf grossflächigen Dächern konzentriert werden. Aus Rücksicht<br />
auf das empfindliche Ortsbild und die schützenswerte Dachlandschaft<br />
müssen sich die Anlagen gut einordnen.<br />
Die gewachsenen Strukturen und die historisch wertvolle Bausubstanz<br />
sollen als Identifikationselemente erhalten, gepflegt<br />
und in rücksichtsvoller und zeit<strong>gemäss</strong>er Weise ergänzt werden.<br />
In den Kernzonen soll, sofern dies zulässig ist, weiterhin<br />
dicht gebaut werden können, wobei hohe Anforderungen an die<br />
Gestaltung der Bauten und Freiräume gelten. Weitere Überprüfungen<br />
der BZO-Bestimmungen sollen in Zusammenhang mit<br />
Energiefragen (z.B. Sonnenkollektoren) stattfinden. Das Nutzungsmass<br />
in den Wohnzonen ist zu überprüfen und wenn<br />
möglich zu erhöhen oder zumindest mit einer Vorgabe zur Mindestdichte<br />
verbindlich in der BZO vorzugeben.<br />
21 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Räumliche Strategie<br />
4.3 Räumliches Entwicklungsleitbild<br />
Basierend auf den Zielen ist ein räumliches Entwicklungsleitbild<br />
ausgearbeitet worden. Das Entwicklungsleitbild macht u.a. Aussagen<br />
zu attraktiven Wohnlagen, zur Qualitätssicherung von<br />
Siedlungsentwicklungsgebieten, zu den Siedlungsrändern (definitive<br />
und flexible Ränder), zu Aufwertungs- und Verdichtungsgebieten.<br />
Insgesamt umschreiben 8 ausformulierte Leitsätze<br />
die Strategie des <strong>Gemeinde</strong>rats, die in Kapitel 4.2 aufgeführt<br />
sind.<br />
Abb.: Verkleinerung räumliches Entwicklungsleitbild <strong>Grüningen</strong><br />
22 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
5. Kernzonenpläne<br />
5.1 Allgemeines<br />
Konzeption<br />
Kernzonenplan Stedtli<br />
Kernzonenplan Büel<br />
Der neue Kernzonenplan für das Stedtli ist auf folgende Hauptziele<br />
ausgerichtet:<br />
• Umsetzung des überkommunalen Ortsbildinventars<br />
• Stärkung und Sicherung der Qualitäten im öffentlichen Aussenraum<br />
• Abstimmung auf das überprüfte kommunale Inventar der<br />
kunst- und kulturhistorischen Objekte und die Schutzliste<br />
der kantonalen Denkmalpflege<br />
Der Kernzonenplan Büel wird in Anlehnung an die Vorgaben<br />
des Kernzonenplans Stedtli angefertigt. Die Festlegungen beinhalten<br />
die kommunalen Inventareinträge sowie die Erkenntnisse<br />
einer planerischen Fachbeurteilung vor Ort. Nachfolgend wird<br />
Bezug auf das überkommunale Ortsbildinventar genommen,<br />
welches Anforderungen an den Kernzonenplan Stedtli stellt.<br />
5.2 Umsetzung Ortsbildinventar<br />
Kernzonenplan und<br />
Kernzonenvorschriften<br />
Bebauungsstruktur<br />
Frei- und Aussenraumstruktur<br />
Die vorgegebenen Inhalte des Ortsbildinventars werden im<br />
Kernzonenplan Stedtli umgesetzt. Sie entfalten durch diese<br />
Festlegungen grundeigentümerverbindliche Wirkung.<br />
Inhalt Ortsbildinventar<br />
Prägende/strukturbildende<br />
Gebäude<br />
Prägende Firstrichtungen<br />
Festlegungen<br />
Kernzonenplan / <strong>Art</strong>. 10, <strong>Art</strong>. 13, <strong>Art</strong>.<br />
18, <strong>Art</strong>. 21 BZO<br />
Braun bezeichnete Bauten<br />
Fassadenlinien<br />
Kernzonenplan / <strong>Art</strong>. 10, <strong>Art</strong>. 14 Abs.<br />
2, <strong>Art</strong>. 18, <strong>Art</strong>. 22<br />
Braun bezeichnete Bauten<br />
Hauptfirstrichtung<br />
Ausgeprägte Platz-/Strassenräume Kernzonenplan / <strong>Art</strong>. 15 Abs. 1 BZO<br />
Besondere Aussenräume<br />
Markante Bäume<br />
Ortstypische Elemente (Brunnen)<br />
Kernzonenplan / <strong>Art</strong>. 15 Abs. 2 BZO<br />
Markante Bäume<br />
Kernzonenplan / <strong>Art</strong>. 15 Abs. 3 BZO<br />
Brunnen<br />
23 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
5.3 Festlegungen in den Kernzonenplänen<br />
Die nachfolgenden Erläuterungen weisen auf den inhaltlichen<br />
Zusammenhang zwischen den Festlegungen in den Kernzonenplänen<br />
und denjenigen der Bau- und Zonenordnung hin.<br />
Gleichzeitig werden Abweichungen zum Ortsbildinventar, sofern<br />
vorhanden, begründet.<br />
Kernzonen K1 und K2<br />
(<strong>Art</strong>. 8, <strong>Art</strong>. 16)<br />
Braun bezeichnete Bauten<br />
(<strong>Art</strong>. 10, <strong>Art</strong>. 18)<br />
Abb.: <strong>Gemeinde</strong>haus (Beispiel)<br />
Fassadenlinien<br />
(<strong>Art</strong>. 13, <strong>Art</strong>. 21)<br />
Hauptfirstrichtungen<br />
(<strong>Art</strong>. 14 Abs. 2, <strong>Art</strong>. 22)<br />
Besondere Aussenräume<br />
(<strong>Art</strong>. 15 Abs. 1)<br />
Abb.: Hofsituation im Stedtli (Abb.)<br />
Die Abmessungen der Kernzonen K1 und K2 sind dem rechtsgültigen<br />
Zonenplan entnommen und werden mit dem Kernzonenplan<br />
Stedtli nicht verändert. Die Abgrenzung des Kernzonenplan-Perimeters<br />
entspricht der Abgrenzung aus dem überkommunalen<br />
Ortsbildinventar. Der Kernzonenplan Büel hat eine<br />
Vergrösserung der Kernzone im Ausmass privater Vorgärten<br />
zur Folge.<br />
Die braun bezeichneten Bauten entsprechen denjenigen Gebäuden,<br />
die entweder im Ortsbildinventar als „prägend oder<br />
strukturbildend“ bezeichnet oder in der kantonalen Schutzliste<br />
sowie im kommunalen Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte<br />
enthalten sind. Abbrüche von braun gekennzeichneten<br />
Bauten sind erschwert, weil in den Inventaren entsprechende<br />
Schutzziele umschrieben sind. Die Kernzonenpläne<br />
sichern die „Hülle“ der Gebäude, sprich die Volumetrie, die Lage<br />
und die Stellung der Bauten. Inventare können in Ergänzung<br />
dazu einzelne Gebäudeteile bis hin zum umfassenden Schutz<br />
des Gesamtbestands sichern.<br />
Die <strong>gemäss</strong> Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler<br />
Bedeutung wichtigen Begrenzungen von Strassen-<br />
, Platz- und Freiräumen sind in den Kernzonenplänen verbindlich<br />
aufgeführt. Diese Begrenzungen betreffen fast ausnahmslos<br />
braun bezeichnete Bauten.<br />
Die Hauptfirstrichtungen entsprechen den „prägenden Firstrichtungen“<br />
<strong>gemäss</strong> dem übergeordneten Ortsbildinventar.<br />
Als besondere Aussenräume sind im Kernzonenplan Stedtli<br />
diejenigen Bereiche bezeichnet, die im Inventar der schutzwürdigen<br />
Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung als „ausgeprägte<br />
Platz- und Strassenräume“ beurteilt sind. Es handelt sich<br />
um Bereiche, in welchen der ursprüngliche Charakter der Umgebungsgestaltung<br />
in hohem Masse intakt geblieben ist. Diese<br />
Qualitäten, die sich in einem authentischen Zusammenspiel von<br />
Vorgärten, Vorplätzen mit gekiesten oder gepflästerten Flächen,<br />
Mauern mit Zäunen, Brunnen und Bäumen äussern, gilt<br />
es prioritär zu erhalten.<br />
Zudem gebietet die Bezeichnung von besonderen Aussenräu-<br />
24 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
men auch, in solchen Bereichen allfällige Eingriffe am Strassenkörper<br />
mit besonderer Rücksichtnahme vorzunehmen. Dies<br />
gilt für Erschliessungsstrassen ebenso wie für Staatsstrassen.<br />
Markante Bäume<br />
(<strong>Art</strong>.15 Abs. 2)<br />
Brunnen<br />
(<strong>Art</strong>. 15 Abs. 3)<br />
Historische Vorgärten<br />
(als informativer Inhalt)<br />
Private Freiräume<br />
(<strong>Art</strong>. 24)<br />
Freiräume Stedtli<br />
(als informativer Inhalt)<br />
Im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler<br />
Bedeutung sind insgesamt acht markante Bäume verzeichnet.<br />
Diese werden vollständig in den Kernzonenplan Stedtli übernommen.<br />
Die im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler<br />
Bedeutung aufgenommenen Brunnen werden im Kernzonenplan<br />
Stedtli vollständig bezeichnet.<br />
Mehrere Gärten innerhalb der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Grüningen</strong> sind im<br />
ICOMOS–Inventar (Liste historischer Gärten und Anlagen der<br />
Schweiz) verzeichnet. Diese erhaltenswerten Freiräume sind im<br />
Kernzonenplan als Information aufgeführt. Allfällige Veränderungen<br />
der Gartenanlagen sind im Rahmen der Anforderungen<br />
an die Einordnung und die Umgebungsgestaltung zu beurteilen<br />
(<strong>Art</strong>. 6 Abs. 1 BZO / § 238 Abs. 2 PBG).<br />
In der Kernzone Büel soll im Ausmass privater Vorgärten eine<br />
Vergrösserung der Kernzone erfolgen. Der neu ausgearbeitete<br />
Kernzonenplan Büel belegt die Vorgartenbereiche mit einer<br />
speziell eingefärbten Fläche „private Freiräume“. In diesen Freiräumen<br />
dürfen, abgesehen von Gartenhäusern und Schöpfen<br />
bis 10 m2 Grundfläche und 3 m grösster Höhe <strong>gemäss</strong> BBV,<br />
keine Bauten erstellt werden.<br />
Die im Kernzonenplan Stedtli als Information bezeichneten Freiräume<br />
entsprechen der Signatur „wichtige Freiräume“ <strong>gemäss</strong><br />
Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler<br />
Bedeutung. Auf eine verbindliche Festlegung in Form von Bestimmungen<br />
wurde aufgrund der untergeordneten Bedeutung<br />
im Siedlungsgebiet verzichtet, da ein wesentlicher Teil dieser<br />
„wichtigen Freiräume“ Gebiete ausserhalb der Kernzone betreffen.<br />
25 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
5.4 Unterschiede Kernzonentypen<br />
Regelungsdichte<br />
Die drei unterschiedlichen Kernzonentypen von <strong>Grüningen</strong> (K1,<br />
K2 und Weilerzone WZ) werden mit der Revision der Bau- und<br />
Zonenordnung sowie aufgrund der Schaffung der Kernzonenpläne<br />
Stedtli und Büel neu gegliedert. Die Basis bilden gemeinsame<br />
Bestimmungen für die unterschiedlichen Kernzonentypen.<br />
Bei den Gestaltungsvorschriften wird die Regelungsdichte in<br />
Abhängigkeit des unterschiedlichen Schutzbedürfnisses differenziert:<br />
• Restriktivere Anforderungen bei den für das Ortsbild wichtigen<br />
Gebäuden in den Kernzonen K1 und WZ<br />
• Weniger restriktive Anforderungen bei den übrigen Gebäuden<br />
sowie bei Neubauten in der K2<br />
Die folgende Tabelle zeigt anhand des Zonenzwecks, dass bei<br />
der Kernzone K1 und der Weilerzone WZ die Erhaltung im Vordergrund<br />
steht und abweichend dazu in der Kernzone K2 Entwicklungsspielräume<br />
möglich sind. Dies wird durch das Verbot<br />
von Neubauten in der K1 und WZ untermalt.<br />
Kernzone K1 Kernzone K2 Weilerzone WZ<br />
Zweck<br />
Die Kernzone K1 bezweckt die Erhaltung<br />
und sinn<strong>gemäss</strong>e Weiterführung<br />
der charakteristischen Bebauungsstruktur<br />
mit den ortstypisch ausgeprägten<br />
Umgebungsbereichen und Freiräumen.<br />
Die Kernzone K2 bezweckt die<br />
Erhaltung und sorgfältige Erneuerung<br />
der historischen Dorfkerne<br />
sowie die schonende Einordnung<br />
von Bauten im Übergangsbereich<br />
zwischen der Kernzone K2 und den<br />
angrenzenden Zonen.<br />
Neubauten<br />
unzulässig zulässig unzulässig<br />
Die Weilerzone WZ bezweckt die Erhaltung<br />
und sorgfältige Erneuerung<br />
der Weilerstruktur und ihrer ländlichen<br />
Umgebung.<br />
5.5 Wichtigste neue Inhalte<br />
Einordnungsanforderungen<br />
(<strong>Art</strong>. 4)<br />
Mit <strong>Art</strong>. 4 wird neu ein Grundsatzartikel eingefügt, der die in den<br />
Kernzonen geltenden erhöhten Einordnungsanforderungen betont.<br />
Zweck dieser Bestimmung ist die Klarstellung der verlangten<br />
guten Gesamtwirkung im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG. Es<br />
genügt nicht, die einzelnen Kernzonenvorschriften einzuhalten.<br />
Auch das Zusammenspiel der einzelnen Teile muss im Kontext<br />
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung gut sein.<br />
26 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Strassenabstand<br />
(<strong>Art</strong>. 7 Abs. 1)<br />
Abb.: Beispiel aus Itzikon mit an die<br />
Strasse gebauten Gebäuden<br />
Vorbauten<br />
(<strong>Art</strong>. 7 Abs. 2)<br />
Zweckartikel K1, K2, WZ<br />
(<strong>Art</strong>. 9, <strong>Art</strong>. 17, <strong>Art</strong>. 26)<br />
Dachflächenfenster<br />
(<strong>Art</strong>. 21 Abs. 6, <strong>Art</strong>. 30 Abs. 4)<br />
Abb.: Dachflächenfenster<br />
(Quelle: velux.ch)<br />
Anlässlich der Baulinienrevision 2010 hat der Regierungsrat<br />
vorgeschrieben, dass die Verkehrsbaulinien ersatzlos aus allen<br />
Kernzonen zu streichen sind. Dies mit dem Hintergrund, dass<br />
verkehrliche Interessen gegenüber dem Regelungsbedarf in<br />
Kernzonen zugunsten eines schützenswerten Ortsbilds zurücktreten,<br />
zumal die grosse Mehrzahl der <strong>Gemeinde</strong>n von kommunalen<br />
Vorschriften zum Abstand von Bauten und Anlagen gegenüber<br />
Staatsstrassen Gebrauch macht. In <strong>Grüningen</strong> fehlte<br />
diesbezüglich bislang eine Formulierung in den Bauvorschriften.<br />
Die neue Vorschrift zum Strassenabstand besagt nun, soweit<br />
die Kernzonenpläne keine anderen Festlegungen treffen, dass<br />
das Bauen auf die Strassengrenze in Kernzonen gestattet ist,<br />
wenn dadurch das Ortsbild bereichert und die Verkehrssicherheit<br />
nicht beeinträchtigt wird. Das Bauen auf die Strassengrenze<br />
ist in Kernzonen nicht unüblich und wird in <strong>Grüningen</strong> an<br />
vielen Stellen praktiziert.<br />
Mit der Regelung des Abstands von Vorbauten von der Strassenparzelle<br />
wird ein wichtiges Thema im Zusammenhang mit<br />
den Strassenabständen in <strong>Art</strong>. 7 Abs. 2 geregelt. Festgelegt<br />
wird das Hinausragen einzelner oberirdischer Gebäudevorsprünge,<br />
Balkone u. dgl. und die Einhaltung der notwendigen<br />
lichten Höhe je nach Strassentyp sowie in allen Fällen ein Vertikalabstand<br />
von 3.00 m zum Strassenniveau.<br />
Der neue Zweckartikel der Kernzone K1 ist dem übergeordneten<br />
Ortsbildinventar sinn<strong>gemäss</strong> entnommen, während die <strong>Art</strong>ikel<br />
der Kernzone K2 und der Weilerzone neu formuliert wurden.<br />
Die übrigen Kernzonenvorschriften sind mit Bezug auf diese<br />
Zweckartikel ausformuliert.<br />
Die bisherige Bewilligungspraxis in <strong>Grüningen</strong> sieht vor, dass in<br />
der Kernzone K2 Dachflächenfenster mit einem Mass von 0.78<br />
x 0.98 m zugelassen sind. Diese sind hochliegend mit einer<br />
ziegelfarbenen Umrahmung auszuführen. Bei mehreren Dachflächenfenstern<br />
ist auf eine möglichst harmonische Anordnung<br />
zu achten. Auf demselben Dach sollten einheitliche Formate<br />
verwendet werden. Dieser Grundsatzentscheid des <strong>Gemeinde</strong>rats<br />
findet seine Entsprechung neu in der BZO wieder. Objekte,<br />
welche im Inventar der kulturhistorischen Objekte von kommunaler<br />
Bedeutung aufgeführt sind, sind von dieser Regelung<br />
ausgenommen.<br />
27 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Quergiebel<br />
(<strong>Art</strong>. 21. Abs. 3, 30 Abs. 2, <strong>Art</strong>. 35<br />
Abs. 2)<br />
Bezüglich Quergiebeln fehlte bislang in den Bauvorschriften<br />
eine Regelung. Mit der neuen Bestimmung soll der Spielraum<br />
für Quergiebel gewahrt bleiben, indem nur festgelegt wird, dass<br />
Quergiebel mind. 1.00 m unter dem Dachfirst des Hauptgebäudes<br />
liegen müssen. Ansonsten sind weder Anzahl der Giebel<br />
noch ihre Ausmasse eingeschränkt.<br />
Abb.: Quergiebel<br />
Zweites Dachgeschoss<br />
(<strong>Art</strong>. 22 Abs. 7, <strong>Art</strong>. 30 Abs. 5)<br />
Abb.: Vertikale Dachflächen-<br />
Lichtbänder<br />
Erfahrungs<strong>gemäss</strong> ist der Umgang mit Dachflächen in Kernzonen<br />
ein sensibles Thema. Neuzeitliche Elemente verändern<br />
den Charakter einer historisch gewachsenen Dachlandschaft.<br />
Von dieser Qualität lassen sich auch die relativ strengen Bestimmungen<br />
der Dachaufbauten und Dachflächenfenster ableiten.<br />
Dies beschränkt die Nutzbarkeit der Dachgeschosse bei<br />
grossen Gebäudelängen. Die Nutzung des zweiten Dachgeschosses<br />
wird von der Belichtung über die Giebelseite abhängig<br />
gemacht. Bei besonders guter Gestaltung, die durch eine<br />
Fachinstanz zu bestätigen ist, können bei Gebäuden in geschlossener<br />
Bauweise, die keine Giebelfassaden aufweisen,<br />
Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften gemacht werden,<br />
so dass neu zur Belichtung auch schmale Dachflächen-<br />
Lichtbänder in Frage kommen.<br />
Balkone<br />
(<strong>Art</strong>. 23 Abs. 3, <strong>Art</strong>. 30 Abs. 3)<br />
Der <strong>Gemeinde</strong>rat von <strong>Grüningen</strong> hat in einem Grundsatzentscheid<br />
beschlossen, dass in der Kernzone K2 und der Weilerzone<br />
WZ in Bezug auf Balkone, welche nicht über den Dachvorsprung<br />
hinausragen dürfen, unter bestimmten Voraussetzungen<br />
Ausnahmebewilligungen erteilt werden können.<br />
Ein weiterer <strong>Gemeinde</strong>rats-Beschluss besagt bezüglich Balkonen,<br />
dass in der Weilerzone WZ Balkone und Terrassen bei<br />
Ersatzbauten nicht in die kubische Berechnung einbezogen<br />
werden sollen, sofern ihre Fläche nicht mehr als 10 % der Nettowohnfläche<br />
je Geschoss beträgt. Vorbehalten bleiben einschränkende<br />
gestalterische, objektbezogene Anforderungen.<br />
Erleichterungen für<br />
besonders gute Projekte<br />
(<strong>Art</strong>. 25, <strong>Art</strong>. 32)<br />
Bei zeit<strong>gemäss</strong>en Projekten, die sowohl für sich als auch im<br />
Zusammenhang mit der traditionellen Umgebung gut gestaltet<br />
sind, können Abweichungen von den Bestimmungen über die<br />
Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung zugelassen werden.<br />
Die besonders gute Qualität solcher Projekte muss durch<br />
eine Fachinstanz bestätigt werden. Die Kosten dieser Begutachtung<br />
gehen nach dem Verursacherprinzip zulasten der Bauherrschaft.<br />
28 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
6. Bau- und Zonenordnung<br />
Redaktionelle Änderungen<br />
Die Bestimmungen werden redaktionell angepasst und der Aufbau<br />
wird neu gegliedert, ohne dabei die herkömmliche Grundstruktur,<br />
bis auf jene der Kernzone, grundlegend zu ändern. Die<br />
Bau- und Zonenordnung (BZO) ist weiterhin in Vorschriften für<br />
die einzelnen Zonen eingeteilt, gefolgt von ergänzenden Bestimmungen.<br />
Differenzierte<br />
Kernzonenvorschriften<br />
6.1 Kernzonen K1, K2 und WZ<br />
Infolge der Schaffung der Kernzonenpläne Stedtli und Büel<br />
wurde die Struktur der Bauvorschriften im Bereich Kernzone<br />
strukturell umfassend überarbeitet. Die bestehenden Bestimmungen<br />
wurden inhaltlich grösstenteils belassen, in vielen Fällen<br />
aber ergänzt und präzisiert. Zentrale Neuerungen sind die<br />
gemeinsamen Vorschriften für alle Kernzonen sowie eine übersichtlichere<br />
Gliederung, die ein bequemes Auffinden einzelner<br />
<strong>Art</strong>ikel ermöglichen soll. Die wichtigsten Anpassungen sind im<br />
Kapitel 5 „Kernzonenpläne“ ausführlich dargestellt.<br />
Moderate Anpassungen<br />
6.2 Wohnzonen allgemein<br />
Die Vorschriften zu den Wohnzonen wurden punktuell ergänzt.<br />
Insbesondere wurden Bestimmungen zur Sicherstellung der<br />
Mindestdichte in Wohnzonen eingeführt sowie neue Bestimmungen<br />
zur Arealüberbauung und Gestaltungsplänen.<br />
Beibehalten der<br />
Ausnützungsziffer<br />
Erhöhung der baulichen<br />
Dichte angestrebt<br />
6.3 Regelung der baulichen Dichte<br />
In <strong>Grüningen</strong> gilt die Ausnützungsziffer (AZ) als Gradmesser für<br />
die bauliche Dichte in Wohnzonen. Die AZ ist im Vollzug nicht<br />
immer einfach anzuwenden. Alternativ stellt das PBG die Baumassenziffer<br />
(BZ) oder die Überbauungsziffer (ÜZ) zur Verfügung.<br />
Jede Ziffer hat ihre Vor- und Nachteile. In der Praxis bereitete<br />
die Ausnützungsziffer dem Bauamt von <strong>Grüningen</strong> bisher<br />
wenige Probleme, weshalb die AZ in den Wohnzonen belassen<br />
werden soll.<br />
Der Ausbaugrad in <strong>Grüningen</strong> liegt mit 50.1 % (Ende 2010) im<br />
Vergleich mit der Region Zürcher Oberland (70.1 %) und dem<br />
Kanton Zürich (72.8 %) äusserst tief. Der vorhandene Pla-<br />
29 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
nungsspielraum in den Wohnzonen lässt theoretisch doppelt so<br />
viel Nutzfläche zu, wie bisher vorhanden ist. Eine Erhöhung der<br />
Ausnützungsziffer steht in Anbetracht des bescheidenen Ausbaugrades<br />
nicht zuoberst auf der Prioritätenliste, sondern viel<br />
mehr der Anreiz, dichter zu bauen. Baupotenziale bestehen in<br />
erster Linie auf den noch unbebauten Grundstücken oder auf<br />
stark unternutzten Parzellen. Die „Verknappung“ des Baulands<br />
baut indirekt einen Druck auf, künftig „dichter“ zu bauen.<br />
Grundabstand überprüft<br />
Anhand eines Referenzquartiers in <strong>Grüningen</strong> wurde getestet,<br />
ob die Verkleinerung der Grundabstände zu einer besseren<br />
Ausnützung durch den räumlich grosszügigeren Spielraum führen<br />
würde.<br />
Fazit: Grundabstände unverändert<br />
belassen<br />
Wie die obige Abbildung illustriert, weisen grössere Parzellen<br />
einen grossen Bebauungsspielraum mit der Ausnützungsziffer<br />
auf, wohingegen kleinteilige Grundstücke im vorliegenden Beispiel<br />
eher über zu wenig Fläche verfügen, um die zur Verfügung<br />
stehende Ausnützung mit den heutigen Grundabständen<br />
unterzubringen. Die Ausnützungsziffer von 50 % (Beispiel oben)<br />
ist auf mittlere Grundstücksgrössen zugeschnitten, wie sie in<br />
zweigeschossigen Wohnzonen üblich sind. Fazit: Mit den heutigen<br />
Grundabständen ist die Ausschöpfung der möglichen Ausnützung,<br />
ausgenommen sind sehr kleine Grundstücke, problemlos<br />
möglich. Bei kleineren Parzellen empfiehlt sich ein Zusammenschluss<br />
(z.B. über Grenz- oder Näherbaurecht) mit<br />
benachbarten Grundstücken.<br />
30 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Trotz unverändertem Mass erfährt der Grundabstand eine Lockerung<br />
in den Vorschriften. Und zwar gilt der grosse Grundabstand<br />
neu wahlweise entweder gegen Süden oder Westen.<br />
Dadurch entsteht je nach Situation mehr Bebauungsspielraum.<br />
Zweigeschossige<br />
Erscheinung<br />
(<strong>Art</strong>. 33 Abs. 6)<br />
Mindestausnützung<br />
(<strong>Art</strong>. 33 Abs. 7)<br />
Am voranstehenden Beispiel der Grenzabstände wurde in der<br />
Berechnung von einer zweigeschossigen Bauweise ausgegangen,<br />
wie sie in der W2/50 zulässig und empfohlen ist. Doch<br />
nicht überall sind heute zwei Vollgeschosse konsumiert, weshalb<br />
viele Parzellen stark unternutzt sind. Im Zeichen der inneren<br />
Verdichtung und des sparsamen Umgangs mit der Ressource<br />
Boden sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, die zu<br />
Verfügung stehende Ausnützung zu grossen Teilen zu nutzen.<br />
Unter diesem Betrachtungswinkel ist den Bauvorschriften eine<br />
Bestimmung hinzugefügt worden, welche in der Zone W2/50 bei<br />
Neubauten zwei Vollgeschosse vorschreibt.<br />
Eine neue Bestimmung zur Mindestausnützung passt inhaltlich<br />
zur Festlegung der zweigeschossigen Erscheinung. Und zwar<br />
ist dort, wo örtliche Verhältnisse es zulassen, bei Neubauten<br />
mindestens 80 % der maximal zulässigen Ausnützung auf den<br />
von der Baueingabe erfassten Grundstücken zu realisieren.<br />
Andernfalls ist aufzuzeigen, dass die Mindestausnützung ohne<br />
Probleme auch nach Erstellung der bewilligten Neubauten jederzeit<br />
erreicht werden kann.<br />
Ausschlussmöglichkeit<br />
von ideellen Immissionen<br />
6.4 Nutzweise<br />
Im der Bau- und Zonenordnung gibt es weiterhin die Unterteilung<br />
in Wohnzonen mit und ohne mässig störendes Gewerbe.<br />
Die <strong>Gemeinde</strong> hat ihr Anliegen betreffend dem Ausschluss von<br />
sexgewerblichen Salons oder vergleichbarer Einrichtungen sowie<br />
Freitodbegleitungen und Natelantennen, die mehr als nur<br />
für die Quartierversorgung dienen, bekundet. In Gebieten mit<br />
einem Wohnanteil von über 60 % können solche ideellen Immissionen<br />
<strong>gemäss</strong> Rechtssprechung des Bundesgerichts ausgeschlossen<br />
werden. Namentlich betrifft dies die reinen Wohnzonen<br />
mit nicht störendem Gewerbe. In den übrigen Wohnzonen,<br />
in denen mässig störendes Gewerbe zulässig ist, kann<br />
diese Nutzungseinschränkung hingegen nicht gemacht werden.<br />
31 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Arealüberbauungen<br />
Gestaltungsplanpflicht<br />
6.5 Arealüberbauungen und<br />
Gestaltungsplanpflicht<br />
Bisher kannte <strong>Grüningen</strong> das Instrument der Arealüberüberbauung<br />
nicht. Arealüberbauungen im Sinne von § 69-73 PBG<br />
sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in<br />
der Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen<br />
Baueingabe. Im Falle von <strong>Grüningen</strong> beträgt diese Mindestfläche<br />
3'000 m2. Je nach den Bestimmungen in der Bauordnung<br />
darf bezüglich der Ausnützung, der Abstände oder der<br />
höchstzulässigen Geschosszahl von der Regelbauweise abgewichen<br />
werden. Dafür müssen die eingereichten Bauprojekte<br />
aber erhöhten Anforderungen an Gestaltung, Ausrüstung und<br />
Ausstattung entsprechen. In <strong>Grüningen</strong> wird gegenüber der<br />
Regelbauweise eine Erhöhung der Ausnützungsziffer um 10 %<br />
gewährt und eine weitere Erhöhung um 10 % bei besonders<br />
ökologischen Projekten als Bonus. Die Gebäudelänge darf je<br />
nach Zonenregelung um max. 10 m überschritten werden.<br />
Als besonders ökologisch gelten Projekte, die einen Minergie-<br />
Eco Standard aufweisen. Als energiesparend werden Projekte<br />
beurteilt, die 10 % besser sind, als die Vorgaben in §10a EnergieG.<br />
Letzterer besagt, dass 80 % des zulässigen Energiebedarfs<br />
für Heizung und Warmwasser mit nichterneuerbaren<br />
Energien gedeckt werden muss.<br />
Im zur Einzonung vorgesehenen Gebiet Büechlen besteht neu<br />
im öffentlichen Interesse eine Gestaltungsplanpflicht um die<br />
dortigen Potenziale für eine qualitative überzeugende, dichte<br />
Überbauung mit guter Integration in das Ortsbild zu sichern.<br />
Weitere Anliegen sind die sorgfältige Ausgestaltung und die<br />
gute Zugänglichkeit des neu entstehenden Siedlungsrands sowie<br />
eine rationelle Erschliessung und die Sicherstellung einer<br />
energiesparenden Bauweise mit erneuerbaren Energien.<br />
Erhöhung der baulichen<br />
Dichte<br />
6.6 Gewerbezone<br />
Der Ausbaugrad in der Gewerbezone von <strong>Grüningen</strong> liegt mit<br />
51.2 % leicht über den Anteilen der Region Zürcher Oberland<br />
(<strong>47</strong>.0 %) und des Kantons Zürich (49.1 %). Es besteht rein<br />
rechnerisch noch einiges an Baupotenzial, das allerdings<br />
vielerorts aus betrieblichen Gründen nicht kompensiert werden<br />
kann. Eine räumliche Entwicklung in die Fläche ist nur dort ohne<br />
massive bauliche Eingriffe möglich, wo unbebaute Grundstücke<br />
vorhanden sind. Der flächenmässige Anteil an Gewerbefläche<br />
wird mit der vorliegenden Teilrevision nicht erhöht bzw.<br />
kann nicht erhöht werden. Um den Gewerbetreibenden trotz-<br />
32 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
dem Entwicklungsspielraum zu bieten, wird die Baumasse von<br />
bisher 4 m3/m2 auf 5 m3/m2 erhöht. Um diese Baumasse konsumieren<br />
zu können, wird die Gebäudehöhe um 3.00 m erhöht.<br />
Eine Analyse in den Nachbargemeinden zeigt, dass in den dortigen<br />
Gewerbezonen vergleichbare Werte bezüglich Dichte und<br />
Höhe üblich sind.<br />
Anpassung der<br />
Gebäudehöhe<br />
Abb.: oben: Bereich mit reduzierter<br />
Gebäudehöhe (blau) / Zone G (rot)<br />
Abb.: rechts: Ansicht Gewerbezone<br />
von Westen, im Hintergrund das<br />
Stedtli<br />
Heute sind die Höhen in der Gewerbezone westlich der Industriestrasse<br />
auf die maximale Firstkote von 510 m ü.M. gedeckelt.<br />
Für die übrigen Bereiche galt bislang eine Gebäudehöhe<br />
von 10.50 m. Durch die Anhebung der Gebäudehöhe um<br />
3.00 m würde am Siedlungsrand der Gewerbezone eine nach<br />
wie vor unerwünschte Wirkung durch grossvolumige Gebäudekörper<br />
entstehen, wie die nachfolgende Fotomontage illustriert.<br />
Aus diesem Grund gilt die Anhebung der Gebäudehöhe nur für<br />
einen im Zonenplan ausgeschiedenen, neu begrenzten inneren<br />
Bereich. Die bisher textliche Umschreibung wird neu plangrafisch<br />
abgebildet. Mit dieser Lösung wird dem Grossteil der Gewerbetreibenden<br />
eine Mehrausnützung ermöglicht, ohne dass<br />
diese auf Kosten des Ortsbilds geht.<br />
gelb: heutige zulässige Gebäudehöhe<br />
rot: Test mit Erhöhung Gebäudehöhe<br />
um 3.00 m<br />
Keine Änderungen<br />
6.7 OeB und Erholungszone<br />
Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und die Erholungszone<br />
erfahren durch die Revisionsarbeiten keine Änderungen.<br />
Spiel-, Garten- und<br />
Ruheflächen<br />
6.8 Besondere Bestimmungen<br />
Bislang fehlte eine Regelung bezüglich der Erstellung von Kinder-,<br />
Garten- und Ruheflächen bei Mehrfamilienhäusern und<br />
Familienwohnungen. Mit der vorliegenden Revision der Bauund<br />
Zonenordnung wurde diesbezüglich eine neue Bestimmung<br />
erlassen, die der langjährigen Baubewilligungspraxis der <strong>Gemeinde</strong><br />
<strong>Grüningen</strong> entspricht.<br />
33 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Energiesysteme<br />
Eine neue Bestimmung regelt den Bereich Energiesysteme und<br />
behandelt dabei alternative Energiesysteme. Darunter fällt die<br />
gesamte Thematik der Solar- (Sonnenkollektoren) und Photovoltaikanlagen,<br />
aber auch neuartige Systeme wie Energieziegel<br />
u. dgl. Die Bestimmung gilt für alle Zonentypen, ausser für die<br />
Kernzone K1, gleichermassen.<br />
34 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
7. Zonenplan<br />
Grenzbereinigungen<br />
WG3 und WG2<br />
Abb.: Ausschnitt aus dem Zonenplan<br />
7.1 Umzonungen<br />
Zwischen der Zone WG3 und WG2 verlaufen die Grenzen heute<br />
grösstenteils linear und durchschneiden so zahlreiche<br />
Grundstücke. Diese Missstände werden mit der Teilrevision<br />
abgebaut. Bei der Neuzuweisung der Zonen wurde auf Verhältnismässigkeit<br />
geachtet und auf die räumliche Zonenzugehörigkeit.<br />
Insgesamt bleiben die Flächenbestände der Zonen WG3<br />
und WG2 in etwa gleich.<br />
blau = Grenzbereinigung zwischen<br />
WG3 und WG2<br />
Kernzone K2 in W2<br />
Abb.: Ausschnitt aus dem Zonenplan<br />
Im südwestlichen Bereich der Kernzone Itzikon befinden sich<br />
keine kernzonentypischen Bauten, weshalb dieser in die<br />
Wohnzone W2 umgezont wird. Als natürliches Begrenzungselement<br />
dient der Chrummbach.<br />
orange Fläche mit blauer Umrandung<br />
= neue Wohnzone W2<br />
35 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Neuer Zonenabschnitt OeB<br />
Abb.: Ausschnitt aus dem Zonenplan<br />
Die Standortsicherung für das neue, im öffentlichen Interesse<br />
liegende Wohnangebot „Wohnen im Alter“, im Bereich Niderwis,<br />
erfolgt im Verkehrsplan. Die entsprechende Umzonung in die<br />
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OeB) ist im Zonenplan<br />
vorgesehen. Beim Grundstück Kat.-Nr. 398 sind die Verkaufsmodalitäten<br />
bezüglich des Erwerbs der Liegenschaft durch<br />
die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Grüningen</strong> erfolgt. Die Umzonung in die Zone<br />
OeB erfolgt vorbehältlich der Zustimmung zum Grundstückerwerb<br />
durch die <strong>Gemeinde</strong>versammlung am 14. Juni 2013.<br />
blau = neue Zone OeB<br />
(ehemals W3)<br />
Neue Abgrenzung<br />
Reservezonen<br />
Rechts: Neue RZ Weierwiesen<br />
Mitte: Neuer linearer Verlauf RZ<br />
Unten: Aufhebung RZ Egg (Itzikon)<br />
Im Rahmen der Überarbeitung des kantonalen Richtplans<br />
(Stand: Antrag RR an KR 2012) wurden die Grenzen der Reservezone<br />
(RZ) angepasst. Im Bereich Egg ist eine Aufhebung<br />
der Reservezone zugunsten der Landwirtschaftszone vorgesehen,<br />
im Abtausch mit der neuen Reservezone Weierwisen.<br />
Grenzbereinigungen<br />
K2 und OeB<br />
Aufgrund des Hallenneubaus bei der Schulanlage Aussergass<br />
finden drei untergeordnete Bereinigungen der Zonengrenze<br />
statt.<br />
36 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Abb: Ausschnitt aus dem Zonenplan<br />
blau: Grenzbereinigungen zwischen<br />
K2 und OeB<br />
Büechlen (W2 und E)<br />
Abb.: Ausschnitt aus dem Zonenplan<br />
7.2 Einzonungen<br />
Das sich in der Reserverzone befindliche Gebiet Büechlen soll<br />
„aktiviert“ werden und in die Zone W2 umgezont sowie mit einer<br />
Gestaltungsplanpflicht überlagert werden. Das Neubaugebiet<br />
umfasst 1.93 ha und schliesst eine Lücke im Siedlungsgebiet.<br />
Um die Erschliessung sowohl aus westlicher als auch östlicher<br />
Richtung sicherzustellen, sind die an die Plattenstrassen angrenzenden<br />
Bauzonen im Aussmass der Breite der Plattenstrasse<br />
erweitert worden. Im Westen ist im Übergang zur Itzikerstrasse<br />
eine Erholungszone (E) ausgeschieden worden, mit<br />
dem Zweck, eine Erschliessung zu ermöglichen, nicht aber weitere<br />
Wohn- oder sonstige Bauten.<br />
Für das neue Baugebiet gilt eine<br />
Gestaltungsplanpflicht (schwarz<br />
gepunktet)<br />
37 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Itzikon (Kernzone K2)<br />
Arrondierung<br />
Abb.: Ausschnitt aus dem Zonenplan<br />
In der Kernzone von Itzikon soll ein kleiner Abschnitt der Reservezone<br />
im Bereich Unterer Töbeliweg arrondiert werden. Die<br />
Fläche des betreffenden Abschnitts beträgt 0.39 ha.<br />
blau = neue Kernzone K2<br />
Weilerzonen<br />
Arrondierungen<br />
In den drei Weilerzonen Bächelsrüti, Holzhusen und Adletshusen<br />
befindet sich je ein angrenzendes landwirtschaftliches Gebäude.<br />
Diese drei Gebäude gehören räumlich und funktional in<br />
die Weilerzone und sollen deshalb der Weilerzone zugewiesen<br />
werden.<br />
Abb.: Ausschnitt aus dem Zonenplan<br />
Stedtli (Kernzone K1)<br />
Arrondierung<br />
Abb.: Ausschnitt aus dem Zonenplan<br />
gelb = neue Teilstücke der Weilerzone<br />
Aus unklaren Gründen durchschneidet die heutige Zonengrenze<br />
der Kernzone K1 das Gebäude auf dem Grundstück Kat. Nr.<br />
98. Der Zonenplan resp. Kernzonenplan Stedtli korrigiert die<br />
Situation, indem die Zonenabgrenzung analog zu den benachbarten<br />
Bauten entlang der Hausfassade läuft.<br />
blau = neue Kernzone K1<br />
38 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Büel (Kernzone K2)<br />
Vergrösserung der Kernzone im<br />
Ausmass privater Vorgärten<br />
Abb.: Ausschnitt aus dem Zonenplan<br />
In der Kernzone Büel soll im Ausmass privater Vorgärten eine<br />
Vergrösserung der Kernzone erfolgen. Der neu ausgearbeitete<br />
Kernzonenplan Büel belegt die Vorgartenbereiche mit einer<br />
speziell eingefärbten Fläche „private Freiräume“. In diesen Freiräumen<br />
dürfen, abgesehen von Gartenhäusern und Schöpfen<br />
bis 10 m2 Grundfläche und 3 m grösster Höhe <strong>gemäss</strong> BBV,<br />
keine Bauten erstellt werden. Die Vergrösserung des Kernzonenperimeters<br />
schafft demnach kein bauliches Wachstum und<br />
kein zusätzliches Bevölkerungswachstum. Die Anrechnung der<br />
privaten Freiräume an die Ausnützungziffer ist nicht zulässig.<br />
Zweck der Vergrösserung der Kernzone ist die Schaffung eines<br />
baurechtskonformen Zustands der vorhandenen Vorgärten<br />
samt Umschwung und ermöglicht eine angemessene Nutzung<br />
der die Bauten umgebenden privaten Freiräume.<br />
blau = Erweiterung der Kernzone<br />
Büel<br />
39 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
8. Auswirkungen<br />
8.1 Einwohner- und Arbeitsplatzkapazität<br />
Keine Prognose, sondern<br />
Kapazitätsabschätzung<br />
Die Berechnung der theoretischen Einwohner- und Arbeitsplatzzahlen<br />
ist keine Prognose, sondern eine Abschätzung des realistischen<br />
Fassungsvermögens innerhalb der Bauzonen. Die<br />
Abschätzungen beruhen auf mehreren Annahmen und sind<br />
daher mit Unsicherheiten behaftet (vgl. Anhang I + II).<br />
Einwohnerkapazität Theoretische Einwohnerkapazität BZO/Zonenplan 2013:<br />
Einwohner 2011 (total 3'185 EW minus 234 EW ausserhalb BZ) 2’951 E.<br />
Verdichtungs-/Umnutzungspotenzial auf überbauten<br />
Zonenflächen<br />
Neubaupotenzial auf unbebauten Zonenflächen<br />
(393 EW bisher + 200 neue EW)<br />
92 E.<br />
593 E.<br />
Theoretische Einwohnerkapazität total 3’636 E.<br />
Durch die Teilrevision der Ortsplanung wird die theoretische<br />
Einwohnerkapazität durch die Neubaugebiete (Büechlen und<br />
Kernzone Itzikon) erhöht (+ 200 EW). Ansonsten erfolgt das<br />
Bevölkerungswachstum innerhalb der bestehenden Bauzonen<br />
ohne Anhebung der Nutzungsziffern. Die untergeordneten Zonengrenzbereinigungen<br />
innerhalb des Siedlungsgebiets sind<br />
nicht in die Schätzung eingerechnet, da die Grenzverläufe unter<br />
Berücksichtigung eines möglichst flächengleichen Abtausches<br />
angepasst worden sind. Ebenfalls nicht eingerechnet sind die<br />
drei Arrondierungen in den Weilerzonen Adletshusen, Bächelsrüti<br />
und Holzhusen.<br />
Arbeitsplatzkapazität<br />
Die Arbeitsplatzkapazität wird durch die Anhebung der Baumassenziffer<br />
von 4 m3/m2 auf 5 m3/m2 erhöht. Um diese zusätzliche<br />
Baumasse zu konsumieren, wurde die Gebäudehöhe<br />
im Kernbereich der Gewerbezone erhöht, während in Randbereichen<br />
mit einer reduzierte Gebäudehöhe voraussichtlich nicht<br />
die gesamte neu zur Verfügung stehende Baumasse konsumiert<br />
werden kann. Die konkrete Arbeitsplatzkapazität kann im<br />
Gegensatz zur Einwohnerkapazität nicht genau beziffert werden,<br />
da das Gewerbegebiet grösstenteils überbaut ist. Der<br />
Ausbaugrad in der Gewerbezone <strong>Grüningen</strong> liegt bereits über<br />
dem regionalen und kantonalen Mittel, weshalb mit der zusätzlichen<br />
Baumasse wieder etwas mehr Spielraum für die Gewerbetreibenden<br />
besteht.<br />
40 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Fazit<br />
Insgesamt ist ein angemessenes Potenzial für ein massvolles<br />
Wachstum der heutigen Einwohner- und Beschäftigtenzahl vorhanden.<br />
Bebauung<br />
Ortsbildinventar<br />
8.2 Ortsbild<br />
Die Aufteilung der Kernzone in drei Zonentypen entspricht dem<br />
gewachsenen Ortsbild. Mit der vorliegenden Revision ist auf die<br />
Eigenheiten der ursprünglichen Dorfteile eingegangen worden.<br />
Der Kernzonenplan Stedtli stärkt das schutzwürdige Stedtli und<br />
sichert mit seinen Festlegungen die historisch wertvolle Baustruktur<br />
(„Hülle“). In der Kernzone K2 besteht mehr Spielraum<br />
für gute Projekte, was zeit<strong>gemäss</strong>e und nachfrageorientierte<br />
Bebauungen fördert bzw. ermöglicht. Bei Neubaugebieten, wie<br />
im Bereich Büechlen, ist das Ortsbild im Bereich des Siedlungsrands<br />
besonders empfindlich, weshalb diesbezüglich höhere<br />
Anforderungen gelten.<br />
Alle relevanten Aussagen des Ortsbildinventars sind in den<br />
Kernzonenplänen und in den Kernzonenvorschriften grundeigentümerverbindlich<br />
festgesetzt worden. Dies betrifft namentlich<br />
die prägenden Gebäude und Firstrichtungen sowie die besonderen<br />
Freiräume. Soweit Inhalte des Ortsbildinventars nicht<br />
übernommen wurden, sind diese Abweichungen begründet.<br />
Siedlungsfläche<br />
Energie<br />
8.3 Umweltschutz<br />
Die Siedlungsfläche vergrössert sich einzig durch die beiden<br />
Einzonungen im Gebiet Büechlen (um 1.93 ha) und in der<br />
Kernzone Itzikon (0.39 ha). Mit dem Gebiet Büechlen verfolgt<br />
die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Grüningen</strong> die Absicht, eine ökologische, dichte<br />
und ortsbaulich qualitätsvolle Überbauung an markanter Südlage<br />
zu realisieren. Diesem Anliegen wird mit einer Gestaltungsplanpflicht<br />
Rechnung getragen. Abgesehen vom Gebiet Büechlen<br />
und einer Arrondierung in der Kernzone Itzikon sollen die<br />
übrigen Reservezonen unangetastet bleiben. Umnutzungen<br />
und Verdichtungen im bestehenden Siedlungsgebiet werden<br />
weiterhin gefördert.<br />
Das neueingezonte Gebiet Büechlen wird mit einer Gestaltungsplanpflicht<br />
belegt, die eine energiesparende Bauweise mit<br />
erneuerbaren Energien vorschreibt. Im Weiteren wird bei Arealüberbauungen<br />
ein zusätzlicher Ausnützungsbonus für besonders<br />
energiesparende Lösungen gewährt.<br />
41 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Lufthygiene / Lärm<br />
Hochwasserschutz /<br />
Gewässerrenaturierung<br />
Bodenschutz<br />
Altlasten<br />
(Quelle: altlasten.zh.ch)<br />
Durch die im regionalen Richtplan vorgesehene Umfahrung des<br />
Stedtli wird dieses vom Durchgangsverkehr befreit. Die Verbesserungen<br />
im Bereich Lufthygiene und Lärm sollten für Anwohner<br />
und Besucher des Stedtli deutlich spürbar sein.<br />
Die Teilrevision der Ortsplanung hat keinen nennenswerten<br />
Einfluss auf den Hochwasserschutz und auf Gewässerrenaturierungen.<br />
Die erwähnten Einzonungen im Umfang von 2.32 ha betreffen<br />
keine Fruchtfolgeflächen, sind aber im Rahmen der Kulturlandinitiative<br />
zu bewerten.<br />
In der <strong>Gemeinde</strong> <strong>Grüningen</strong> sind vereinzelte Grundstücke im<br />
Kataster der belasteten Standorte (KbS) verzeichnet. Der aktuelle<br />
Stand kann unter www.altlasten.zh.ch abgerufen werden.<br />
Bei im KbS aufgeführten Grundstücken muss mit Verschmutzungen<br />
im Untergrund gerechnet werden.<br />
Gemäss § 236 Abs. 1 PBG muss als Erschliessungsvoraussetzung<br />
u.a. die einwandfreie Behandlung von Abfallstoffen und<br />
Altlasten gewährleistet sein. Bei belasteten Standorten und Altlastenverdachtsflächen<br />
ist eine rechtzeitige Abklärung von <strong>Art</strong>,<br />
Umfang und Lage durch die Grundeigentümer angezeigt.<br />
Die für eine altlasten- und abfallrechtliche Beurteilung notwendigen<br />
Unterlagen sind spätestens im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens<br />
bzw. im Rahmen der für die Voruntersuchung<br />
<strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. 7 AltlV gesetzten Frist beizubringen.<br />
8.4 Infrastruktur<br />
Wasserversorgung<br />
g Zu einer vollständigen Ortsplanung gehört auch ein Generelles<br />
Wasserversorgungsprojekt (GWP), das den zeit<strong>gemäss</strong>en Anforderungen<br />
entspricht und die aktuellen Verhältnisse berücksichtigt.<br />
Für die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Grüningen</strong> besteht nur ein altes<br />
GWP (Jahr 1998). Eine umfassende Überarbeitung ist beim<br />
Ingenieurbüro Frei + Krauer in Auftrag gegeben worden mit<br />
Realisierungshorizont 2013/2014.<br />
42 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Entwässerung<br />
(Quelle: ballmer-partner.ch)<br />
Die Teilrevision umfasst einige Umzonungen und eine Einzonung.<br />
Die theoretische Einwohnerkapazität wird vergrössert.<br />
Dies hat Auswirkungen auf die Siedlungsentwässerung.<br />
Der Generelle Entwässerungsplan (GEP) von <strong>Grüningen</strong><br />
stammt aus dem Jahr 2004 und entspricht nicht mehr in allen<br />
Teilen dem aktuellen Stand als Planungs- und Entscheidungsinstrument.<br />
Er ist in den nächsten Jahren <strong>gemäss</strong> dem neuen<br />
GEP-Musterpflichtenheft des VSA (Verband Schweizer Abwasser-<br />
und Gewässerschutzfachleute) 2010 zu überarbeiten.<br />
Stedtli<br />
(Quelle: farm3.static.flickr.com)<br />
Valspar<br />
(Quelle: 1.bp.blogspot.com)<br />
8.5 Störfallvorsorge<br />
Die durch die historische Baustruktur resultierenden Engstellen<br />
im Stedtli stellen für den Durchgangsverkehr eine tägliche Herausforderung<br />
dar. Durch die Reduzierung der Höchstgeschwindigkeit<br />
auf 40 km/h und der Regelung der Verkehrsströme<br />
durch eine Lichtsignalanlage ist die Verkehrssicherheit erhöht<br />
worden. Ein Restrisiko besteht weiterhin im Falle einer Kollision<br />
zwischen zwei Fahrzeugen oder einem Fahrzeug mit einem<br />
Gebäude. Ein Brand würde bei der geschlossenen Bauweise<br />
auf benachbarte Gebäude überspringen, was die Gefahr eines<br />
Flächenbrandes steigert. Mit der geplanten Umfahrung wird das<br />
Stedtli vom Durchgangsverkehr befreit werden.<br />
Im Gewerbegebiet von <strong>Grüningen</strong> befindet sich eine Zweigniederlassung<br />
der global tätigen Valspar-Gruppe. Diese stellt Farben<br />
im Zusammenhang mit Autoreparaturlacken her. Farben<br />
und Lacke sind der Störfallverordnung (StFV) unterstellt. Kontrollen<br />
der Lagerhallen erfolgen intervallmässig. Das Gebiet um<br />
das Gebäude der Valspar ist bereits weitgehend überbaut. Im<br />
Zusammenhang mit Neu- und Ersatzbauten ist auf das Gefahrenpotenzial<br />
hinzuweisen.<br />
8.6 Reflektion der Zielerfüllung<br />
Die in Kap. 4 erwähnten Ziele werden in hohem Masse erreicht:<br />
Wohnqualität sichern<br />
Mit der vorliegenden Revision der Ortsplanung schafft es<br />
<strong>Grüningen</strong>, die vorhandene Wohnqualität zu sichern und zu<br />
stärken. Dem tiefen Ausbaugrad wird ohne Erhöhung der Nutzungsziffern<br />
entgegengetreten, indem eine Mindestnutzung in<br />
der Wohnzone W2 in Verbindung mit einer vorgeschriebenen<br />
zweigeschossigen Bauweise festgelegt wird. So können die<br />
Qualitäten im bestehenden Wohnumfeld gesichert werden, indem<br />
man die Eigentümer zur Ausnützung der vorhandenen<br />
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Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Nutzungsreserve animiert. An attraktiver Südlage wird im Gebiet<br />
Büechlen neues Bauland geschaffen und zur Qualitätssicherung<br />
mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt.<br />
Moderates Wachstum<br />
Stedtli, Dorfkerne und<br />
Weilerstrukturen erhalten<br />
Dorfbild bewahren -<br />
Siedlungsränder gestalten<br />
Gewässerräume festlegen<br />
Bauordnungsbestimmungen<br />
überprüfen<br />
Mit der erwähnten vorgesehenen Steigerung des Ausbaugrads,<br />
sprich der Nutzung vorhandener siedlungsinterner Kapazitäten,<br />
kann das angestrebte Wachstum von ca. 1 % pro Jahr sichergestellt<br />
werden. In Verbindung dazu soll im Gebiet Büechlen<br />
neues Bauland zur Verfügung stehen, welches die Wachstumsbestrebungen<br />
auch langfristig garantieren soll.<br />
Mit den überarbeiteten Kernzonenbestimmungen wird das Ziel,<br />
Sorge zur historischen Bausubstanz und den damit verbundenen<br />
Bau- und Aussenraumstrukturen zu tragen, besser erreicht.<br />
In den Kernzonenplänen sind die im überkommunalen Ortsbildinventar<br />
abgebildeten „besonderen Aussenräume“ sowie die<br />
Stellung der Bauten und ihre First- und Fassadenausrichtungen<br />
grundeigentümerverbindlich abgebildet worden. Mit dieser<br />
Grundlage wurde die Erhaltung des Stedtli insgesamt gestärkt.<br />
Die Neugliederung der Bauvorschriften sowie die punktuellen<br />
Anpassungen aus der Bewilligungspraxis tragen auch in den<br />
übrigen Kernzonen dazu bei, dass die Bauvorschriften für Eigentümer<br />
und Behörden transparenter und leichter verständlich<br />
geworden sind. Mittels Zweckartikeln wurde über die Entwicklungsabsichten<br />
in den Kernzonen hingewiesen.<br />
Das ländliche Erscheinungsbild von <strong>Grüningen</strong> wird durch die<br />
Revision nicht verändert. Flachdächer sind auch weiterhin nicht<br />
zulässig. Im Rahmen der inneren Verdichtung in der Gewerbezone<br />
wurde dem Siedlungsrand hohes Gewicht beigemessen,<br />
indem analog zur bisherigen Regelungsweise, eine Plafonierung<br />
der Höhe mittels Kote im Bereich des Siedlungsrands vorgesehen<br />
wird. Bei der Ausgestaltung neu entstehender Siedlungsränder<br />
ist zusammen mit einer Gestaltungsplanpflicht im<br />
Gebiet Büechlen eine Qualitätsanforderung an den Siedlungsrand<br />
formuliert worden.<br />
Im Rahmen der Ortsplanungsrevision werden die Gewässerräume<br />
nicht festgelegt, da das revidierte Gewässerschutzgesetz<br />
vom Kanton noch nicht umgesetzt wurde. Die Festsetzung<br />
wird zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.<br />
Der Zonenplan sowie die Bau- und Zonenordnung wurden überprüft.<br />
Dabei wurden auch Anpassungen von nicht zweckmässig<br />
verlaufenden Zonengrenzen vorgenommen, die Übersichtlichkeit<br />
der Bau- und Zonenordnung verbessert und einzelne Bestimmungen,<br />
die sich in der Praxis nicht bewährt haben, angepasst.<br />
44 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
9. Mitwirkung<br />
Öffentliche Auflage<br />
Anhörung<br />
Nicht berücksichtigte Einwendungen<br />
9.1 Allgemeines<br />
Die Revisionsvorlage wurde am xx.xx.2013 vom <strong>Gemeinde</strong>rat<br />
zuhanden der öffentlichen Auflage, Anhörung und Vorprüfung<br />
verabschiedet. Die öffentliche Auflage <strong>gemäss</strong> § 7 PBG erfolgte<br />
vom xx.xx.2013 bis zum xx.xx.2013. Während der Auflagefrist<br />
konnte sich jedermann zur Planvorlage äussern und schriftliche<br />
Einwendungen dagegen vorbringen. Sämtliche Anliegen wurden<br />
auf ihre Zweckmässigkeit geprüft und flossen bei positiver<br />
Beurteilung in die Revisionsvorlage ein.<br />
Die Nachbargemeinden Egg, Gossau, Oetwil am See, Bubikon,<br />
Hombrechtikon sowie der Zweckverband Region Zürcher Oberland<br />
(RZO) wurden zur Anhörung eingeladen.<br />
Der RZO hat sich mit Schreiben vom xx.xx.2013 zur Teilrevision<br />
geäussert.<br />
Gemäss § 7 PBG sind abgelehnte Anliegen in einem <strong>Bericht</strong><br />
der nicht berücksichtigten Einwendungen zu dokumentieren<br />
und die Ablehnung zu begründen. Alle Einwendungen sowie die<br />
Anliegen der RZO sind im „<strong>Bericht</strong> der Einwendungen“ aufgeführt.<br />
Dieser <strong>Bericht</strong> ist als Teil der Revisionsvorlage zusammen<br />
mit der Nutzungsplanung von der <strong>Gemeinde</strong>versammlung festzusetzen.<br />
Stellungnahme ARE<br />
9.2 Vorprüfung<br />
Die Teilrevision, bestehend aus dem Zonenplan, den Kernzonenplänen,<br />
der Bau- und Zonenordnung und dem erläuternden<br />
<strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong>, wurde dem Kantonalen Amt für<br />
Raumentwicklung (ARE) zur Vorprüfung eingereicht. Das ARE<br />
hat mit Vorprüfungsbericht vom xx.xx.2013 zur Teilrevision Stellung<br />
genommen.<br />
Berücksichtigte Anliegen ...<br />
Nicht berücksichtigte<br />
Anliegen<br />
....<br />
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Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
10. Ausblick<br />
Fazit<br />
Die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung entspricht den<br />
Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, indem sie mit der<br />
inneren Verdichtung zur haushälterischen Nutzung des Bodens<br />
beiträgt. Sachpläne und Konzepte des Bundes werden nicht<br />
tangiert. Die verbindlichen Vorgaben von kantonalen, regionalen<br />
und kommunalen Richtplänen werden respektiert. Den besonderen<br />
Anforderungen des Umweltschutzes (USG, LRV,<br />
LSV) wird Rechnung getragen.<br />
46 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
Anhang<br />
I<br />
II<br />
Einwohnerkapazität vor Revision<br />
Zusätzliche Einwohnerkapazität nach Revision<br />
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Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
I<br />
Einwohnerkapazität vor Revision<br />
48 Suter • von Känel • Wild • AG
Teilrevision Nutzungsplanung <strong>Grüningen</strong><br />
<strong>Erläuternder</strong> <strong>Bericht</strong> <strong>gemäss</strong> <strong>Art</strong>. <strong>47</strong> <strong>RPV</strong><br />
II<br />
Zusätzliche Einwohnerkapazität nach<br />
Revision<br />
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